Vesteda Woningen II CV. Financiële overzichten 2010

Transcriptie

1 Vesteda Woningen II CV Financiële overzichten 2010

2 Inhoudsopgave pagina Jaarrekening 1. Ten geleide 3 2. Grondslagen 4 3. Balans per 31 december Winst-en-verliesrekening over Kasstroomoverzicht over Toelichting op de financiële overzichten 10 Overige gegevens 1. Voorstel resultaatbestemming over Voorstel uitkering aan participanten Controleverklaring 14 Vesteda Woningen II CV Jaarrekening

3 Jaarrekening 1. Ten geleide Vesteda Groep is in drie onderling organisatorisch verbonden eenheden opgedeeld: het bezit, het management en de projectontwikkeling. Het juridische eigendom van het onroerend goed berust bij Dutch Residential Fund I, II, III en V BV. Het economische eigendom van de onroerend goed portefeuille is door Dutch Residential Fund IV BV belichaamd in participaties in Vesteda Woningen CV en Vesteda Woningen II CV. Dutch Residential Fund I BV, Dutch Residential Fund II BV, Dutch Residential Fund III BV zijn in hun hoedanigheid van bewaarders juridisch gerechtigd tot alle goederen die tot Vesteda Woningen CV behoren ten behoeve van de participanten. Dutch Residential Fund V BV is in zijn hoedanigheid van bewaarder juridisch gerechtigd tot alle goederen die tot Vesteda Woningen II CV behoren ten behoeve van de participanten. De participatiehouders zijn economisch gerechtigd tot dit vermogen. Participeren in Vesteda Woningen CV en Vesteda Woningen II CV kan hetzij direct hetzij via Holding Dutch Residential Fund BV. Participeren houdt tevens de verplichting in om in Vesteda Groep BV en Vesteda Groep II BV (beheer) en Vesteda Project BV voor gelijke percentages deel te nemen. Vesteda Groep BV heeft een mandaat om rechten en verplichtingen ten aanzien van het woningbezit aan te gaan, welk mandaat eveneens bij Vesteda Groep II BV ligt ten aanzien van Vesteda Woningen II CV. De rechten en verplichtingen van de participatiehouders in Vesteda Woningen CV en Vesteda Woningen II CV zijn vastgelegd in twee Participatieovereenkomsten. Als beheerder van Vesteda Woningen CV is Vesteda Groep BV aangesteld. Als beheerder van Vesteda Woningen II CV is Vesteda Groep II BV aangesteld. Voor de afbeelding van de juridische structuur per 31 december 2010 wordt verwezen naar het jaarverslag Vesteda Groep Participatieovereenkomst Om de gemaakte afspraken vast te leggen zijn Participatieovereenkomsten opgesteld, die eveneens bindend zijn voor eventuele nieuwe participanten. In deze overeenkomsten zijn een groot aantal zaken met betrekking tot het functioneren van Vesteda Groep geregeld. Dit betreft onder meer: bevoegdheden directie en raad van commissarissen; strategie; informatieverschaffing; beleid inzake uitkering resultaten. De overeenkomsten zijn gesloten voor onbepaalde duur. Zij kunnen gewijzigd worden met instemming van de participanten, waarbij afhankelijk van de aard van de wijziging, een bepaald quorum vereist is. Vesteda Woningen II CV Jaarrekening

4 2. Grondslagen Aangezien Vesteda Woningen II CV wel overeenkomsten vertoont met een onderneming, wordt in de onderliggende financiële overzichten de terminologie gebruikt, die algemeen gangbaar is bij jaarrekeningen. De onderliggende financiële overzichten zijn opgesteld in overeenstemming met in Nederland algemeen aanvaardbare richtlijnen voor jaarverslaggeving. Grondslagen van waardering van activa en passiva Algemeen Voor het opstellen van de financiële overzichten moeten schattingen en beoordelingen worden gemaakt die consequenties hebben voor de gerapporteerde bedragen voor activa en verplichtingen, inkomsten en uitgaven en de daaraan gerelateerde rapportage van niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen op de datum van de financiële overzichten. De grondslagen die, naar het oordeel van de directie, het belangrijkst zijn voor de rapportage van de financiële toestand en de resultaten van activiteiten, worden besproken in de betreffende toelichtingen. Hetzelfde geldt voor de onderwerpen waarbij de directie beoordelingen en inschattingen moet maken over zaken die intrinsiek onzeker zijn. De directie tekent daarbij aan dat toekomstige gebeurtenissen vaak afwijken van de voorspellingen en dat schattingen regelmatig moeten worden bijgesteld. Beleggingen in vastgoed De Ontwikkelingsportefeuille wordt gewaardeerd tegen bestede kosten of lagere marktwaarde. Na oplevering van het project wordt het complex opgenomen in de Exploitatieportefeuille of vervreemd. De Exploitatieportefeuille wordt gewaardeerd tegen actuele waarde. Onder toepassing van Richtlijn 213 Vastgoedbeleggingen worden de complexen in deze portefeuilles gewaardeerd tegen reële waarde, zijnde de hoogste van de marktwaarde in verhuurde staat en de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder. Bij de bepaling van de actuele waarde is als voorwaarde meegenomen dat indien de marktwaarde in verhuurde staat de hoogste waarde is, de actuele waarde maximaal 110% van de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder zal bedragen. De marktwaarde in verhuurde staat alsook de getaxeerde opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder worden bepaald aan de hand van de discounted cashflow methode. Van de portefeuille wordt per kwartaal circa 25% extern getaxeerd, het resterend gedeelte wordt in dat kwartaal intern getaxeerd. In het vierde kwartaal wordt het deel dat in het eerste kwartaal getaxeerd is, nogmaals extern getaxeerd. Daarnaast worden in Q4 de in het tweede en derde kwartaal uitgebrachte taxaties door middel van externe updates geactualiseerd. Per kwartaal wordt een dusdanige spreiding nagestreefd, dat een representatieve afspiegeling ontstaat van de totale portefeuille op basis van leeftijd, locatie en type, regio en kapitaalbeslag. Bij zowel de opbrengstwaarde bij complexgewijze verkoop aan een professionele uitponder als de marktwaarde in verhuurde staat wordt rekening gehouden met overdrachtskosten en andere verkoopkosten. Materiële vaste activa De overige materiële vaste activa worden gewaardeerd tegen de kostprijs verminderd met afschrijvingen op lineaire basis en verminderd met eventuele bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden berekend op basis van de geschatte economische levensduur van de betreffende activa, zijnde tussen de 3 en 10 jaar. Een materieel vast actief wordt niet langer in de balans opgenomen wanneer het wordt gedesinvesteerd of wanneer er geen toekomstige economische voordelen meer worden verwacht uit de verdere aanwending of desinvestering van het actief. Een eventueel boekresultaat voortvloeiend uit het niet langer in de balans opnemen van het actief wordt in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Financiële vaste activa Indien beslissende invloed of invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid van deelnemingen, worden deze verantwoord volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de netto-vermogenswaarde. Overige deelnemingen zijn gewaardeerd tegen historische kostprijs of lagere marktprijs. Leningen u/g worden opgenomen tegen nominale waarde. Indien hier aanleiding toe bestaat wordt een afwaardering toegepast in verband met oninbaarheid. Vesteda Woningen II CV Jaarrekening

5 Vorderingen Vorderingen worden opgenomen tegen geamortiseerde kostprijs, die in het algemeen overeenkomt met de nominale waarde verminderd met een waardecorrectie in verband met oninbaarheid. Liquide middelen Liquide middelen betreffen kasmiddelen en banktegoeden bij banken. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Voorzieningen Een voorziening wordt gevormd voor verplichtingen waarvan het waarschijnlijk is dat zij zullen moeten worden afgewikkeld en waarvan de omvang redelijkerwijs is te schatten. De omvang van de voorziening wordt bepaald door de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de desbetreffende verplichtingen en verliezen per balansdatum af te wikkelen. Langlopende schulden Opgenomen leningen worden initieel verantwoord tegen kostprijs, zijnde de reële waarde van de ontvangen bedragen na aftrek van transactiekosten. Vervolgens worden opgenomen leningen verwerkt tegen de geamortiseerde kostprijs met toepassing van de effectieve-rentemethode. De geactiveerde financieringskosten worden gesaldeerd met de opgenomen leningen. De geamortiseerde kostprijs wordt berekend door rekening te houden met eventuele disagio of agio. De rentelasten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben en verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Derivaten De groep gebruikt financiële derivaten zoals interest rate caps en renteswaps om de risico s van wijzigingen in rentepercentages af te dekken. De derivaten worden gebruikt als kasstroomafdekking waarbij het risico van onzekere toekomstige kasstromen is afgedekt. In de onderhavige financiële overzichten heeft dit betrekking op de hypothecaire lening. Financiële derivaten worden initieel opgenomen tegen actuele waarde inclusief transactiekosten en vervolgens gewaardeerd tegen hun actuele waarde op iedere balansdatum. Wijzigingen in de actuele waarde van derivaten aangaande de hypothecaire lening worden in de herwaarderingsreserve derivaten, voor zover positief, in het eigen vermogen opgenomen. Kortlopende schulden Handelscrediteuren en overige kortlopende schulden worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, die in het algemeen overeenkomt met de nominale waarde. Onderscheid tussen vlottende en vaste activa en tussen kortlopende en langlopende schulden Activa en schulden worden als vlottend (kortlopend) gerubriceerd als ze naar verwachting binnen 12 maanden na balansdatum worden gerealiseerd of afgewikkeld. Overig Voor zover niet anders vermeld vindt waardering plaats op basis van historische kosten. Opgenomen bedragen stellen nominale waarden voor. Vesteda Woningen II CV Jaarrekening

6 Grondwslagen van resultaatbepaling Algemeen De verantwoorde lasten uit exploitatie worden opgenomen tegen historische kostprijs. Baten worden verantwoord zodra ze gerealiseerd zijn, lasten zodra ze bekend zijn. Baten en lasten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Huuropbrengsten Huuropbrengsten zijn het totaal van de over het verslagjaar aan de huurders in rekening gebrachte huren. Deze huuropbrengsten zijn na aftrek van leegstand en kortingen. In de huuropbrengsten worden niet begrepen de door de huurders betaalde voorschotten op de servicekosten. Exploitatiekosten De exploitatiekosten bestaan uit direct aan een complex toewijsbare kosten. Deze kosten betreffen voornamelijk onderhoudskosten, onroerende zaakbelasting en overige heffingen, verzekeringspremies, beheer- en verhuurcourtages en niet aan de huurders door te berekenen servicekosten. Er wordt geen voorziening voor groot onderhoud gevormd. Overige baten Hieronder wordt verantwoord de overige opbrengsten gegenereerd bij short stay verhuur. Managementkosten Als managementkosten worden beschouwd alle operationele kosten die niet rechtstreeks aan de vastgoedobjecten kunnen worden doorberekend. Rentebaten en -lasten De baten en lasten uit hoofde van interest worden opgenomen tegen nominale waarde. Wijzigingen in de actuele waarde van derivaten van het nog niet opgenomen deel van de kredietfaciliteit zijn opgenomen onder de rentelasten. Gerealiseerd resultaat Onder het gerealiseerd resultaat wordt verstaan het totaal van de netto huuropbrengst en overige opbrengsten, verminderd met de bedrijfslasten en interest per saldo, verhoogd met de gerealiseerde resultaten bij verkoop van vastgoed. Het verkoopresultaat wordt bepaald door de verkoopopbrengst (eventueel na aftrek van bemiddelingskosten) te verminderen met de laatst verantwoorde boekwaarde van de verkochte objecten, welke per kwartaal wordt vastgesteld. Ongerealiseerd resultaat Het ongerealiseerd resultaat bestaat uit de niet gerealiseerde resultaten die direct aan beleggingen in vastgoed gerelateerd zijn. Belastingen De belastingen over het resultaat worden berekend door toepassing van het geldende tarief op het fiscaal belastbare bedrag. Fiscale status De fiscale eenheid Holding Dutch Residential Fund BV wordt vanaf 2002 aangemerkt als een fiscale beleggingsinstelling. Op basis daarvan is, indien aan de vereisten is voldaan, het nultarief voor de vennootschapsbelasting van toepassing. De belangrijkste voorwaarde is dat de winst, berekend volgens fiscale grondslagen, binnen acht maanden na afloop van het boekjaar in de vorm van dividend wordt uitgekeerd. Vesteda Woningen II CV is transparant voor de vennootschapsbelasting. Voor de omzetbelasting vormen Vesteda Groep BV, Vesteda Groep II BV, Vesteda Project BV, Vesteda Woningen CV en Vesteda Woningen II CV een fiscale eenheid. Op grond hiervan wordt er geen BTW geheven over de prestaties die onderling verricht worden. Vesteda Woningen II CV Jaarrekening

7 3. Balans per 31 december 2010 (na resultaatbestemming) Bedragen x 1 mln 31 december december 2009 ACTIVA Vaste Activa Beleggingen in vastgoed Financiële vaste activa Vlottende Activa Vorderingen 1 1 Liquide middelen Totaal Activa PASSIVA Fondsvermogen Voorzieningen Langlopende Schulden Schulden aan overige verbonden maatschappijen Overige langlopende schulden Kortlopende Schulden Belastingen en premies sociale verzekeringen 1 - Overige kortlopende schulden 1 - Overlopende passiva Totaal Passiva Vesteda Woningen II CV Jaarrekening

8 4. Winst-en-verliesrekening over Bedragen x 1 mln 2010 t/m Opbrengsten Huuropbrengsten 6 - Af: Exploitatiekosten 1 - Netto exploitatie-opbrengst 5 - Overige baten - - Som van de bedrijfsopbrengsten 5 - Kosten Managementkosten - - Rentebaten - - Rentelasten 2 - Exploitatieresultaat 3 - Verkoopresultaat - - Gerealiseerd resultaat 3 - Ongerealiseerd resultaat Resultaat Vesteda Woningen II CV Jaarrekening

9 5. Kasstroomoverzicht over Bedragen x 1 mln 2010 t/m Gerealiseerd resultaat 3 - Mutatie vorderingen - 1- Mutatie kortlopende schulden - 12 Kasstroom uit operationele activiteiten 3 11 Investeringen in vastgoed (Des)investeringen in financiële vaste activa 1- - Desinvesteringen in vastgoed 1 - Kasstroom uit investeringsactiviteiten Opgenomen leningen Kapitaalstorting Kasstroom uit financieringsactiviteiten Totaal kasstromen Liquide middelen ultimo boekjaar Liquide middelen primo boekjaar Toelichting bij het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan alleen uit de liquide middelen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Vesteda Woningen II CV Jaarrekening

10 6. Toelichting op de financiële overzichten Beleggingen in vastgoed (1) Portefeuille Ontwikkelings- in exploitatie Verhuur- Bedragen x 1 mln portefeuille Verhuurfase verkoopfase Totaal Stand per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Interne overboekingen Subtotaal Herwaardering in boekjaar Stand per 31 december Financiële vaste activa (2) Bedragen x 1 mln Obligaties Stand per 1 januari Investeringen 1 Stand per 31 december Liquide middelen (3) Bedragen x 1 mln Betaalrekeningen 2 38 Stallingsdeposito's De liquide middelen staan geheel ter vrije beschikking met uitzondering van een bedrag van 1 miljoen. Fondsvermogen (4) Overige Bedragen x 1 mln Agio reserves Totaal Stand per 1 januari Kapitaalstorting 9-9 Resultaat over Waardemutatie derivaten Stand per 31 december Vesteda Woningen II CV Jaarrekening

11 Voorzieningen (5) Bedragen x 1 mln Pijplijn Stand per 1 januari Toevoegingen 5 Onttrekkingen 3 Stand per 31 december Een voorziening pijplijn is gevormd uit hoofde van contractuele verplichtingen inzake de aankoop van projecten door Vesteda Woningen II CV van Vesteda Project BV die zullen worden opgeleverd. Deze voorziening is berekend als het verschil tussen de geschatte marktwaarde op het moment van aankoop en de contractueel overeengekomen aankoopprijs. Schulden aan overige verbonden maatschappijen (6) Bedragen x 1 mln DRF V BV Stand per 1 januari Opname 22 Stand per 31 december Door Vesteda Woningen II CV is in oktober van het verslagjaar een additionele hypothecaire lening aangetrokken ter hoogte van 22 miljoen. De looptijd bedraagt 3 jaar. De rente vervalt per maand en is gebaseerd op het driemaands Euribortarief verhoogd met een opslag van 1,95%. Als zekerheid is hypotheek verstrekt op het in bezit zijnde vastgoed. Overige langlopende schulden (7) Bedragen x 1 mln Derivaten Stand per 1 januari Waardemutatie 1 Stand per 31 december Waardemutatie is inclusief wijziging in waardering. Door Vesteda Woningen II CV is in oktober 2010 een hypothecaire lening aangetrokken van 22 miljoen. Van deze lening is 70% afgedekt door een derivaat met een consolidatieplafond waarvan de looptijd gelijk is aan de lening. Overlopende passiva (8) Bedragen x 1 mln Te betalen BTW integratieheffing 9 10 Vooruitontvangen bedragen Vesteda Woningen II CV Jaarrekening

12 Ongerealiseerd resultaat (9) Bedragen x 1 mln Herwaardering beleggingen in vastgoed Mutatie voorziening pijplijn Participanten Vesteda Woningen II CV kent ultimo 2010 de volgende participanten: Bouwfonds Nationale-Nederlanden BV Delta Lloyd Vastgoed Participaties BV Stichting Pensioenfonds voor de Grafische Bedrijven Loyalis Leven NV Loyalis Schade NV Stichting Achmea Dutch Residential Fund Stichting Spoorwegpensioenfonds Stichting Pensioenfonds voor Fysiotherapeuten Stichting Pensioenfonds Openbaar Vervoer Stichting Pensioenfonds Xerox Stichting Pensioenfonds Schuitema Dutch Residential Fund IV BV Holding Dutch Residential Fund BV Vesteda Woningen II CV Jaarrekening

13 Overige gegevens 1. Voorstel resultaatbestemming over 2010 De directie stelt voor het negatief resultaat over het boekjaar ad ten laste te brengen van het eigen vermogen. Dit voorstel is als zodanig in de onderliggende jaarrekening verwerkt. 2. Voorstel uitkering aan participanten Voorgesteld wordt om over 2010 geen uitkering aan participanten te verrichten. Definitieve vaststelling van de uitkering volgt in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 22 maart Intrinsieke waarde per 1 januari ,66 Kapitaalstorting 0,35 Gerealiseerd resultaat 0,13 Ongerealiseerd resultaat 1,32- Herwaardering derivaten 0,02- Voorziening pijplijn 0,07- Intrinsieke waarde ultimo ,73 Maastricht, 4 maart 2011 De beheerder: Vesteda Groep II BV De bewaarder: Dutch Residential Fund V BV Voor deze : Drs. A.J.M. Schakenbos Drs. L.A.S. van der Ploeg RA RC CEO CFO O. Breur Ir. N. Mol COO Director Sales & Acquisition Vesteda Woningen II CV Jaarrekening

14 3. Controleverklaring CONTROLEVERKLARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT Aan de aandeelhouders van en participanten in Vesteda Woningen II C.V. Wij hebben de financiële overzichten 2010 bestaande uit de balans per 31 december 2010 en de winst- en verliesrekening over 2010 met de toelichting gecontroleerd, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de directie De directie van Vesteda Groep B.V. is verantwoordelijk voor het opmaken van de financiële overzichten die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de grondslagen van waardering van de activa en passiva en de methoden van resultaatbepaling zoals uiteengezet onder de hoofden: Grondslagen van waardering van activa en passiva en grondslagen van resultaatbepaling op pagina 4 tot en met 6. De directie is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de financiële overzichten mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de financiële overzichten op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de financiële overzichten geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de financiële overzichten. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de financiële overzichten een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de financiële overzichten en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van Vesteda Woningen II CV. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van Vesteda Groep B.V. gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de financiële overzichten. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Vesteda Woningen II CV Jaarrekening

15 Oordeel Naar ons oordeel geven de financiële overzichten een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Vesteda Woningen II CV per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met de door de directie van Vesteda Groep B.V. gekozen en beschreven Grondslagen van waardering van activa en passiva en grondslagen van resultaatbepaling op pagina 4 tot en met 6, welke door ons als aanvaardbaar zijn beoordeeld voor het doel van deze financiële overzichten. Maastricht, 4 maart 2011 Ernst & Young Accountants LLP w.g. J.M. Heijster RA Vesteda Woningen II CV Jaarrekening