Verkoop van huurwoningen in het ROA-gebied. kansen en belemmeringen

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Verkoop van huurwoningen in het ROA-gebied. kansen en belemmeringen"

Transcriptie

1 Verkoop van huurwoningen in het ROA-gebied kansen en belemmeringen

2

3 Verkoop van huurwoningen in het ROA-gebied kansen en belemmeringen In opdracht van het Ministerie van VROM Jeroen Frissen Vincent Thunnissen Rob de Wildt Februari 2001 RIGO Research en Advies BV De Ruyterkade AC Amsterdam telefoon telefax Projectnummer 77930

4

5 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding Onderzoeksvragen Methode van onderzoek Opzet van het rapport Verkoop van huurwoningen in perspectief Nieuwe kansen voor verkoop Een lange huurtraditie Meer eigen woningbezit Startpositie voor het onderzoek: lokaal kijken Opvattingen en beleid Inleiding Argumenten voor verkoop Argumenten tegen verkoop Tussenconclusie Regelgeving in theorie en praktijk Inleiding Bevoegdheden en instrumentarium De praktijk van de gemeente Amsterdam: programmering De praktijk van Amsterdam: het verkooptraject De praktijk van de verhuurders Tussenconclusie Ervaringen in de markt Inleiding Gegevens verkochte woningen Marktpositie van aangeboden woningen Marktbelemmeringen voor en door huurders Tussenconclusie Woonmilieus en woonproducten Inleiding Woonmilieus Kenmerken van de woningvoorraad Spanningsveld betaalbare voorraad en aandachtsgroep De koopvraag Kansen voor verkoop Samenvatting en conclusie Onderzoeksvragen De woningmarkt Belemmeringen voor verkoop Specifiek voor Amsterdam geldende belemmeringen Specifieke belemmeringen overig ROA-gebied Aanbevelingen Slot...62

6 Bijlage 1 Begeleidingscommissie...67 Bijlage 2 Geraadpleegde personen...69 Bijlage 3 Enquêtevragen...71 Bijlage 4 Betrokken deskundigen...77 Bijlage 5 Resultaten enquête...78 Bijlage 6 Stand van zaken verkoopconvenant Amsterdam...79 Bijlage 7 Splitsing en erfpacht...81

7 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Verkoop van woningen wordt in de Nota Wonen als het belangrijkste instrument genoemd om aan de vraag van de woonconsument te voldoen. Vooral in de vier grote steden is volgens de Nota het aandeel koopwoningen (25%) veel te laag. In een gesprek met gemeenten, provincie, regio, corporaties en marktpartijen heeft staatssecretaris Remkes aangegeven dat hij een substantiële verkoop van woningen in het gebied van het Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA) noodzakelijk acht. Om aan de koopvraag te voldoen moeten er volgens de Nota Wonen in Nederland zo n 2% van de huurwoningen per jaar worden verkocht. Wetende dat in het ROAgebied in huurwoningen werden verkocht (0,5%), liggen realiteit en ambitie ver uit elkaar. Voor het ministerie van VROM voldoende reden om eens na te gaan wat de verkoop van woningen werkelijk in de weg staat en waar de mogelijkheden liggen. 1.2 Onderzoeksvragen Het doel van dit onderzoek is te komen tot aanbevelingen voor de wijze waarop belemmeringen kunnen worden weggenomen en kansen kunnen worden benut. Een en ander valt uiteen in de volgende onderzoeksvragen: 1. Welke woningen in het ROA-gebied komen in principe in aanmerking voor verkoop (een omschrijving van de voorraad huurwoningen naar woonmilieu)? 2. Wat is het huidige verkoopbeleid van het rijk, de gemeenten, de stadsdelen, de regio, de corporaties en de andere verhuurders in het ROA-gebied? 3. Welke belemmeringen zijn er voor kopers en verkopers in het ROA-gebied, voor de aankoop en verkoop van woningen? 4. Wat is de realiteitswaarde van de belemmeringen, wat zijn mogelijkheden om de belemmeringen weg te nemen? 5. Wat zijn bij het wegnemen van belemmeringen - de mogelijkheden voor verkoop naar woningtype, woonmilieu en gebied? 1.3 Methode van onderzoek Het eerste deel van het onderzoek bestaat uit een inventarisatie van opvattingen en ervaringen van de belangrijkste partners in het onderzoeksgebied: hoe kijken zij aan tegen verkoop van huurwoningen? wat zijn hun praktijkervaringen tot nu toe? welke belemmeringen zien ze? kunnen die worden weggenomen? Er is gekozen voor een breed opgezette enquête onder 10 gemeenten, 5 stadsdelen, 20 woningcorporaties en 5 particuliere verhuurders. Op twee manieren zijn deze 40 enquêtes aangevuld. Ten eerste zijn 11 diepte-interviews gehouden, die de gelegenheid bieden de uit de enquêtes naar voren gekomen informatie te verdiepen. Ze geven meer ruimte om in te gaan op specifieke aspecten rond verkoop 1 RIGO Research en Advies BV

8 van huurwoningen of eventuele lokale verschillen.ten tweede zijn enkele casestudies verricht. Waar daadwerkelijk wordt geprobeerd woningen te verkopen, komen de specifieke situatie op de woningmarkt, het verkoopbeleid van partijen en de belemmeringen voor kopers en verkopers samen. Bestudering van enkele cases brengt deze samenhang in beeld. Het tweede deel van het onderzoek betreft een analyse van de situatie op de woningmarkt. Door middel van een analyse van de bestanden uit het Woning Behoefte Onderzoek (WBO 1998), het kadaster (bron: Vois) en lokale onderzoeken (ROA, individuele gemeenten) wordt een beeld verkregen van vraag en aanbod, van verhuispatronen en van eventuele verstoringen daarin. Doel is na te gaan wat de mogelijkheden voor verkoop zijn. Het geeft tevens een indicatie van waar, in welke gebieden en voor welk woonproduct, kansen of belemmeringen gelden. Het onderzoek is kritisch begeleid door de opdrachtgever en een Begeleidingscommissie van vertegenwoordigers uit het ROA-gebied Opzet van het rapport In hoofdstuk 2 wordt de verkoop van huurwoningen in een breder perspectief geplaatst. Om de huidige situatie te kunnen begrijpen is het zinnig de historische achtergrond te benutten als opmaat voor de analyse. Het hoofdstuk eindigt met een verfijning van de startpositie voor dit onderzoek, met name met het oog op lokale verschillen binnen het ROA-gebied. De hoofdstukken 3 (opvattingen en beleid) en 4 (praktijkervaringen) bevatten een weergave van de bevindingen uit enquêtes, interviews en casestudies. Belemmeringen worden opgespoord en benoemd, en waar mogelijk worden oplossingsrichtingen aangegeven. In hoofdstuk 5 wordt de woningmarkt in het ROA-gebied geanalyseerd. Zichtbaar wordt gemaakt waar en onder welke voorwaarden verkoop van huurwoningen een antwoord kan zijn op de vraag naar koopwoningen. De contramal daarvan is dat zichtbaar wordt gemaakt dat op andere plekken verkoop van huurwoningen geen optie is, met het oog op de woningmarkt en in het bijzonder de positie daarop van de doelgroep van beleid Hoofdstuk 6 bevat conclusies en aanbevelingen. Welke belemmeringen kunnen worden weggenomen, welke acties kunnen worden ondernomen, welke verwachtingen kunnen in redelijkheid worden geuit en welke prestaties kunnen over en weer worden gevergd? 1 Zie Bijlage 1 voor samenstelling Begeleidingscommissie en voor een overzicht van RIGOmedewerkers die aan dit onderzoek een bijdrage hebben geleverd. RIGO Research en Advies BV 2

9 2 Verkoop van huurwoningen in perspectief 2.1 Nieuwe kansen voor verkoop De afgelopen tien jaar kunnen beschouwd worden als omslag in de Nederlandse geschiedenis van het wonen. De vraag naar koopwoningen is groot, er worden meer koopwoningen gebouwd dan huurwoningen, en huurwoningen worden op grote schaal verkocht. De 20 e eeuw kon worden afgesloten met een opmerkelijk feit: voor het eerst in de geschiedenis waren er meer eigenaar-bewoners (51%) dan huurders (49%). Om de huidige situatie op de koopwoningmarkt te kunnen begrijpen wordt in dit hoofdstuk teruggekeken naar huur en koop in het verleden. Waarom werd er altijd door de meeste mensen gehuurd, waarom wil men nu juist meer koop en wat kunnen we leren van eerdere pogingen huurwoningen te verkopen? Vervolgens wordt kort inzicht geven in de huidige context van markt, beleid en regelgeving. Het hoofdstuk besluit met een korte schets van de situatie in het ROA-gebied op het punt van verkoop van huurwoningen, gericht op mogelijkheden en eventuele lokale verschillen. 2.2 Een lange huurtraditie Rond 1900 In de 19 e eeuw huurde 85% van de Nederlandse huishoudens zijn woning. Woningbezit in steden was slechts voorbehouden aan de rijkere, die er zelf in woonde of die het verhuurde voor de oude dagvoorziening. Pas eind 19 e eeuw kwam woningbezit voor een iets grotere groep in beeld. Eigen woningbezit werd door woninghervormers als één van de mogelijkheden gezien om de woonsituatie van arbeiders te verbeteren. Men zag echter aan het werkelijk bezitten van de woning teveel nadelen. Niet alleen is de eigenaar aan zijn bezit gekluisterd en is zijn mobiliteit beperkt, het zou ook te weinig garantie bieden voor een duurzame verbetering van de volkshuisvesting. 2 Arbeiders zouden in tijden van crisis hun bezit te gelde maken of slecht onderhouden. Het doel dat de woningcorporaties aan het eind van de 19e eeuw formuleerden, was van cruciaal belang voor de verdeling in koop- en huurwoningen. Hadden de woninghervormers gekozen voor de rol van bouwer en financier van koopwoningen voor arbeiders, dan had de verdeling koopwoning huurwoning er nu geheel anders uitgezien. Destijds stelde men zich echter als doel te komen tot een duurzame verbetering van de volkshuisvesting door de bouw én exploitatie van woningen. Hiertoe steunde men de particuliere initiatieven die met een gematigd rendement genoegen namen en een doelmatig beheer ook op lange termijn nastreefden en zeker konden stellen. 2 Schaar, J. van der, Groei en bloei van de Nederlandse volkshuisvesting, Delft, RIGO Research en Advies BV

10 Na het in werking treden van de Woningwet in 1901 kregen deze particuliere initiatieven de speciale status toegelaten instelling. Aan coöperatieve bouw van koopwoningen werd geen steun meer gegeven. Aan het begin van de 20 e eeuw groeide het aantal toegelaten instellingen snel, maar bleef het aantal woningwetwoningen beperkt tot 8% van het totaal. Met name in de grote steden, en vooral Amsterdam is daar een goed voorbeeld van, bleven particuliere verhuurders een belangrijke positie innemen. Vooroorlogse pogingen tot verkoop huurwoningen Toch zijn er ook voor de Tweede Wereldoorlog pogingen gedaan het eigen woningbezit te bevorderen, zij het op zeer bescheiden schaal. Op het platteland werden pogingen ondernomen keuterboeren en landarbeiders aan een kwalitatief goede eigen woning te helpen. In de jaren twintig en dertig verschijnen af en toe publicaties van voorstanders van eigen woningbezit, bouwsparen, gemeentelijke hypotheekgaranties en huurkoop. Het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten is in deze periode ontstaan. Incidenteel verkochten woningcorporaties woningen aan leden. Daarvoor was wel een wetswijziging nodig (1930). Er werden strenge voorwaarden verbonden aan verkoop, en dus nam de verkoop van woningwetwoningen geen grote vlucht. Na de Tweede wereldoorlog Na de verwoestingen van de Tweede Wereldoorlog was er op de woningmarkt een massieve interventie door het rijk. Zowel in de bouwproductie en de financiering als in de huren, de huurcontracten en de woningtoewijzing. Met behulp van een enorme subsidiestroom werd een continue productie van woningen gerealiseerd. De woningcorporaties en gemeentelijke woningbedrijven waren met hun organisatie en kennis van bouwen voor de overheid een bruikbare partner om de gewenste bouwproductie te verwezenlijken. Zij waren niet alleen praktisch bruikbaar, maar garandeerden volgens de bestuurders van toen ook een duurzame volkshuisvesting. In stedelijke gebieden zoals het ROA-gebied verwierven de woningcorporaties en de gemeentelijk woningbedrijven grote delen van de woningvoorraad in uitbreidingswijken. Naoorlogse pogingen tot verkoop huurwoningen Verkoop van huurwoningen heeft tot 1990 nooit op grote schaal plaatsgevonden. Er zijn echter wel pogingen gedaan. Na 1949 werden de mogelijkheden voor verkoop verruimd en kwam in principe iedereen in aanmerking voor aankoop. 3 In 1961 werden aan verkoop van woningwetwoningen meerdere eisen gesteld. De woningen moesten woon- en bouwtechnisch in orde zijn, alleen de zittende bewoner mocht de woning kopen. Aan de bewoner werd de eis gesteld dat hij er financieel voldoende goed bijzat en dat hij nog 3 Boelhouwer P.J., De verkoop van woningwetwoningen; De overdracht van woningwetwoningen aan bewoners en de gevolgen voor de volkshuisvesting, Delft, RIGO Research en Advies BV 4

11 lang in de woning kon en zou gaan wonen. Door de vele voorwaarden kan deze regelgeving moeilijk als een stimulering worden beschouwd. Eind jaren zeventig kwam de verkoop van woningwetwoningen opnieuw nadrukkelijk aan de orde. Er werden pleidooien gehoord om een kooprecht te introduceren, maar verder dan een circulaire die gemeenten verplichtte een verkoopnota te schrijven is het niet gekomen. In de tachtiger jaren verdween die plicht weer, en werd zelfs een steviger regelingskader geschapen om de verkoop van particuliere huurwoningen te matigen door aanscherping van de splitsingsvergunning. Subsidiëring eigen woningbezit De bouw van koopwoningen had in vergelijking tot de vijftiger en zestiger jaren - inmiddels wel een omvang van betekenis bereikt. Twee factoren speelden daarbij een rol: de toename van de welvaart enerzijds, en een opeenvolging van subsidieregelingen anderzijds. Die subsidieregelingen (de regeling Beschut eigen woningbezit uit 1976, en - de opvolger daarvan vanaf de premiekoopa-regeling) hadden met name de bevordering van eigenwoningbezit onder lagere inkomens tot doel. Maar ook middeninkomens werden bereikt, met andere op hun positie afgestemde subsidieregelingen. Deze periode van groeiende welvaart en gesubsidieerde eigen woningen vormen de opmaat voor de grote vlucht naar meer eigen woningbezit aan het eind van 20 e eeuw. 2.3 Meer eigen woningbezit De Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig In de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig is bevordering van het eigen woningbezit een belangrijk doel. Er werden echter weinig instrumenten ingezet het woningbezit te doen groeien. Men vertrouwde op een stijgende economie en daarmee een groeiend eigen woningbezit tot 50 a 55% in Wel beoogde de nota vooral met de hypotheekgarantie de toegankelijkheid van de koopsector voor lagere inkomensgroepen te vergroten. De nota zette daarnaast in op verruiming van de mogelijkheden tot verkoop van sociale huurwoningen. Corporaties werden als onderdeel van de verzelfstandiging in de gelegenheid gesteld binnen zekere kaders (BBSH 1993) te verkopen. Verkoop van woningen is echter ook na de verzelfstandiging een besluit waarvoor de corporaties toestemming moeten hebben van de overheid. De splitsingsvergunning, die naar effect met name een regulering voor de verkoop van particuliere huurwoningen inhield, verdween uit de wetgeving. Niettemin zijn gemeenten gerechtigd op basis van de wet (art. 34 Huisvestingswet en art. 11 Huisvestingsbesluit) een Huisvestingsverordening en een daarin verankerd vergunningenstelsel vast te stellen. Veel gemeenten hebben hiervan gebruik gemaakt. 5 RIGO Research en Advies BV

12 Een van de laatste voor verkoop van huurwoningen relevante maatregelen die onder de Nota Heerma tot stand kwam is de Wet Bevordering Eigen Woningbezit. De wet dient om huurders met een laag inkomen door een rijkssubsidie duurzaam (15 jaar) financieel te steunen in het afbetalen van hun hypotheek. Er zijn naast eisen aan het inkomen eisen gesteld aan de prijs van de woning. De regelgeving geldt alleen voor de voor ROA begrippen zeer goedkope woningen. Nota Wonen In de Nota Wonen worden stevige doelstellingen neergelegd inzake een verdere versterking van de koopsector. Dat gebeurt door in de eerste plaats nieuwbouw, waar het accent blijft liggen op koopwoningen. Het is echter de vraag of een veel steviger effect kan worden verwacht door maatregelen in de voorraad. De beleidswens wordt uitgesproken dat in 10 jaar huurwoningen worden verkocht, waarvan door woningcorporaties. 4 De opbrengst daarvan kan door de vastgoedeigenaren (m.n. woningcorporaties) worden ingezet voor herstructurering van met name naoorlogse wijken. 2.4 Startpositie voor het onderzoek: lokaal kijken In de afgelopen 10 jaar heeft de verkoop van huurwoningen in Nederland een grote vlucht genomen. Het totaal aantal verkochte huurwoningen nam toe van in 1990 tot ca in In 1998 werd dus 1,0% van de huurwoningvoorraad verkocht. In het ROA-gebied ligt het tempo veel lager. In 1999 werd 0,6% van de totale huurvoorraad verkocht. Om de resultaten in het ROA-gebied op waarde te schatten, ligt het het meest voor de hand ze over een langere reeks van jaren te vergelijken met de resultaten in de andere grote stadsgewesten. tabel 1: Percentage verkochte huurwoningen in de periode per stadsgewest Percentage huurwoningen in de voorraad Percentage verkocht in de periode ROA-gebied 70% 2,7% Stadsregio Rotterdam 66% 3,2% Haaglanden 58% 4,2% Stadsegio Utrecht 46% 5,0% KAN-gebied 52% 4,5% Stadsregio Eindhoven 43% 5,2% Twente 45% 6,3% Nederland 49% 4,7% 4 5 Remkes, J.W., Mensen, wensen, wonen; Wonen in de 21e eeuw (Nota Wonen), Remkes, J.W., Evaluatie Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig, Wonen in de 21 ste eeuw, Den Haag, 1999 (Ministerie van VROM). RIGO Research en Advies BV 6

13 De conclusie kan niet anders luiden dan dat het tempo in het ROA-gebied lager ligt dan elders. Dat is vooral opmerkelijk om twee redenen. Ten eerste: het ROA-gebied kent een hoger aandeel huurwoningen dan waar dan ook. Voor het hele stadsgewest gaat het om 70%, en in Amsterdam zelfs om 83%. In potentie zouden in het ROA-gebied derhalve veel huurwoningen kunnen worden verkocht, zoals deze figuur laat zien. figuur 1: Samenstelling voorraad naar koop en huur sociale huur particiliere huur koop ROA Noord Amsterdam ROA Zuid bron: WBO 1998 Daarbij past de kanttekening dat vooral in Amsterdam het aandeel koopwoningen klein is (17%). In ROA-Noord en ROA-Zuid 6 ligt het aandeel koopwoningen rond 55%, en dat is hoger dan gemiddeld in Nederland (51%). De huursector is in die twee regio s verhoudingsgewijs klein, en dat zou kunnen betekenen dat terughoudend wordt omgegaan met verkoop van huurwoningen met het oog op de doelgroep van beleid. Feitelijke verkoopresultaten, opvattingen en beleid, alsmede een nadere woningmarktanalyse, zullen in de volgende hoofdstukken licht moeten werpen op deze omstandigheid. Ten tweede: op grond van het WBO 1998 kan worden geconcludeerd dat in het ROA-gebied sprake is van een forse vraag naar koopwoningen. In het WBO wordt huishoudens gevraagd naar hun verhuiswensen. Door de vraag van deze huishoudens af te zetten tegen de woningen die zij eventueel achterlaten, kan inzicht worden verkregen in de tekorten en overschotten in de verschillende marktsegmenten. Als alle wensen van potentiële verhuisgeneigde huishoudens in het ROAgebied zouden worden vervuld, dan blijkt er een tekort te zijn aan koopwoningen, zowel eengezinswoningen als meergezinswoningen. In het meergezins huursegment zou daarentegen een overschot ontstaan. De volgende tabel geeft inzicht in enkele kwaliteiten van de woningvoorraad. Per subregio wordt onderscheid gemaakt naar grootte en naar de verdeling tussen eengezins en meergezins. De kwaliteit van die voorraad geeft inzicht in de moge- 6 In hoofdstuk 5 worden de subregio s nader gedefinieerd. 7 RIGO Research en Advies BV

14 lijkheden om vanuit de voorraad in voldoende mate aan de kwaliteitsvraag te voldoen. figuur 2 Samenstelling voorraad naar grootte en eengezins- /meergezins ROA Noord Amsterdam ROA Zuid meergezins 4+ kamers meergezins </= 3 kamers eengezins 4+ kamers eengezins </= 3 kamers bron: WBO 1998 Ook hier past weer een kanttekening. In Amsterdam bestaat het huursegment voor 87% uit meergezinswoningen en dat ligt in ROA-Noord (25%) en ROA-Zuid (30%) anders. Het overschot aan meergezins huurwoningen zit in Amsterdam. In het centrum en in de vooroorlogse ring liggen deze woningen goed in de markt, maar in de naoorlogse wijken is dat niet altijd zo. Herstructurering, samenvoeging, sloop en nieuwbouw zullen in het naoorlogse woonmilieu wellicht de voorkeur krijgen. Ook hier geldt dat feitelijke verkoopresultaten, opvattingen en beleid, alsmede een nadere woningmarktanalyse, in de volgende hoofdstukken licht moeten werpen op deze omstandigheid. Kortom: de startpositie voor het onderzoek laat zien dat in het ROA-gebied sprake is van opmerkelijke lokale verschillen. Door deze nu al plek te geven, kunnen ze betekenis krijgen in de analyse in de hoofdstukken over opvattingen en beleid (hoofdstuk 3), over praktijkervaringen (hoofdstuk 4) en over verkooppotenties van woonmilieus en specifieke woonproducten (hoofdstuk 5). De kwestie is immers niet alleen zicht te krijgen op verkoop van huurwoningen in algemene zin, maar op lokale potenties. Lokaal wordt immers beleid gevoerd, spelen belemmeringen een rol en wordt al dan niet succes geboekt. RIGO Research en Advies BV 8

15 3 Opvattingen en beleid 3.1 Inleiding In de enquêtes en interviews is langs vele wegen het vraagstuk van de verkoop van huurwoningen aan de orde geweest. Gezocht is naar opvattingen (hoe kijkt men tegen verkoop van huurwoningen aan, is er sprake van beleid, waar richt dat beleid zich op?), en naar ervaringen (in geval van verkoop: welke regels gelden, hoe worden ze toegepast, hoe reageert de markt?). Alle partijen zijn aan het woord geweest: vastgoedeigenaren (corporaties, particulieren), overheden (gemeenten, stadsdelen) en zaakwaarnemers (belangenorganisaties, Woonbond, Vereniging Eigen Huis e.d.). 7 In het volgende hoofdstuk komen de praktijkervaringen aan bod. Daaraan vooraf gaat in dit hoofdstuk het verkrijgen van inzicht in levende opvattingen en kennelijk geformuleerd beleid. In de twee volgende paragrafen wordt op de belangrijkste opvattingen (voor en tegen verkoop) ingegaan. In de slotparagraaf worden conclusies getrokken. 3.2 Argumenten voor verkoop De meest gehoorde opvattingen voor verkoop zijn de volgende: tabel 2: Meest gehoorde opvattingen voor verkoop per partij Overheden Corporaties Part. Verh. Bewonersorg. 1. Sociale cohesie Behoud koopkracht Ontstoppen woningmarkt Inspelen op de vraag Financiële voordelen koper Tegengaan versnipperd bezit Voorkomen verhuurproblemen Verkoop t.b.v. herinvestering ( + = veel genoemd; 0 = gemiddeld genoemd; - = zelden genoemd) De argumenten 1 t/m 5 zijn maatschappij- en marktgericht, terwijl de argumenten 6 t/m 8 meer verwijzen naar de eigen bedrijfsvoering in termen van taakstelling en rendement. De argumenten en de score daarop worden in het navolgende kort toegelicht In Bijlage 2 is een overzicht opgenomen van geënqueteerden en geïnterviewden. Ook is daar als voorbeeld de vragenlijst voor verhuurders opgenomen (Bijlage 3). De scores van de argumenten zijn vermeld in bijlage 5 9 RIGO Research en Advies BV

16 Sociale cohesie Verkoop van huurwoningen is een mogelijkheid om het verloop binnen een buurt tegen te gaan. Bewoners kunnen uit een buurt vertrekken omdat ze daar de gewenste stap in hun wooncarrière niet kunnen maken. Mogelijk dat een deel van deze huishoudens in de buurt blijft wonen wanneer ze hun huurwoning (of eventueel een andere huurwoning) kan kopen. Hiermee zou verkoop van huurwoningen sociale verbanden in stand houden en een bijdrage leveren aan de sociale cohesie binnen een woongebied. Het verbeteren van de sociale cohesie in woongebieden is het door corporaties, gemeenten en stadsdelen meest genoemde argument voor verkoop van huurwoningen. Geen van de particuliere verhuurders noemt sociale cohesie of behoud van hogere inkomens als een argument voor verkoop. Behoud koopkracht Door in de stad meer aan te sluiten op de vraag van hogere inkomens kan de koopkracht in de stad worden behouden of wellicht versterkt. Het tekort aan koopwoningen in de stad zou één van de redenen zijn waarom de hogere inkomens de stad verlaten. Een evenwichtige verhouding tussen huur en koop wordt van belang geacht voor de aantrekkingskracht, de concurrentiepositie, de status, het voorzieningenniveau en het economisch draagvlak van een woongebied. Het verkopen van huurwoningen in de stad zou er toe kunnen bijdragen dat huishoudens met een stijgend inkomen behouden blijven. Dit zou de stad als geheel, maar sommige (huur)wijken in het bijzonder sociaal- en ruimtelijk-economisch versterken. Vrijwel alle geënquêteerden vinden het behoud voor de buurt en de stad van huishoudens met een hoger inkomen een belangrijk motief voor de verkoop van huurwoningen. Vooral in Amsterdam wordt het argument veel genoemd. Bij corporaties buiten Amsterdam wordt het argument niet als één van de belangrijkste genoemd: daar is immers sprake van een fors aandeel koopwoningen. Ontstoppen van de woningmarkt In het hele ROA-gebied is sprake van een toenemende vraag naar kwaliteit, een toenemende verhuisgeneigdheid en een afnemende mutatiegraad. Dit resulteert in een langzaam verstoppende markt. De bereikbaarheid van luxe woningen is zeer laag, ook voor de welgestelden. Hierdoor oriënteren zij zich op de minder luxe segmenten, waardoor de kansen voor andere groepen in dit segment worden verlaagd. Dit verdringingseffect gaat zowel op in de koop- als in de huurmarkt. In de huurmarkt blijven huishoudens noodgedwongen in de huidige woning wonen, ook als deze slecht bij de huishoudensituatie past. Eén en ander heeft onder andere te maken met de kleine koopvoorraad in Amsterdam (17%), die zijn uitstraling naar het hele ROA-gebied heeft. Vergroting van het aantal koopwoningen wordt door verschillende geënquêteerden genoemd als een voorwaarde voor een gezonde woningmarkt. Gemeenten, stads- RIGO Research en Advies BV 10

17 delen en corporaties zien in verkoop van woningen een mogelijkheid de kwaliteit en keuzevrijheid in de woningvoorraad te vergroten en scheefheid tegen te gaan. Inspelen op de vraag Een van de meest bekende argumenten voor verkoop is het inspelen op de vraag van de bewoners. Veel woonconsumenten hebben een voorkeur voor kopen. Het voorzien in de vraag is één van de meest genoemde redenen voor verkoop. Het argument wordt zowel genoemd door de geënquêteerde stadsdelen van Amsterdam, als door de gemeenten in overig ROA-gebied. Een beperkt aantal corporaties ziet verkoop als mogelijkheid meer klantgericht te werken. Deze corporaties willen een aanbieder zijn van zowel huur- als koopwoningen, al blijft een kwalitatief goede verhuur leidend. Soms wordt met koop huur tussenvormen gewerkt (hier wordt later op ingegaan). De politieke wensen spelen volgens de geënquêteerden nagenoeg geen rol bij de keuze voor deze brede missie. Financiële voordelen voor de koper Voor veel woonconsumenten is koop aantrekkelijker dan huur. Dit komt door het belastingsvoordeel dat kopers hebben, de eventuele bijdrage in het kader van de Wet Bevordering Eigen Woningbezit (BEW), de vermogensvorming en de kans op waardevermeerdering. Natuurlijk krijgen ook huurders met lagere inkomens een financiële bijdrage in de vorm van huursubsidie. Als een woonconsument meer verdient, kan kopen aantrekkelijker zijn. Kopen wordt aantrekkelijker als de huur vergelijkbaar wordt met de maandelijkse netto hypotheeklasten die iemand kwijt is. Daarbij mogen de lasten voor een koopwoning (mits het inkomen toereikend is) zelfs wat hoger liggen, aangezien kopers de verwachting hebben dat de investering op termijn wordt terugverdiend. Veelal wordt aangenomen dat de omslag bij een huur boven de ƒ per maand ligt. Wordt dit bedrag als maandelijkse netto hypotheeklast genomen, dan kan een huishouden met een modaal inkomen (rond ƒ bruto per jaar) ruim 2 ton lenen. De helft van de huishoudens in het ROA-gebied verdient meer dan modaal, en heeft derhalve een grotere financieringsruimte. Dit argument is in zoverre genoemd door alle betrokkenen, dat het kan gelden voor specifieke bewoners. Als zodanig is het voor verhuurders geen prikkel voor verkoop van huurwoningen: voor hen zijn sociale cohesie, behoud koopkracht, inspelen op vraag de dominante argumenten. Tegengaan van versnipperd bezit Woningbezit dat enigszins geclusterd is, komt de efficiëntie bij beheer ten goede en maakt de kosten van beheer lager. Woningen die ver weg staan van de rest van het bezit van een verhuurder worden daarom vaak betrokken bij een strategische ruil met andere verhuurders, maar komen ook in aanmerking voor verkoop. 11 RIGO Research en Advies BV

18 De verhuurders die positief staan tegenover verkoop noemen bijna allemaal verkoop een goede mogelijkheid om versnipperd en daarmee moeilijk te beheren woningen kwijt te raken. Voorkomen van verhuurproblemen Een verhuurder kan huurwoningen verkopen omdat hij gezien de prijs of gezien de kwaliteit van de woning verhuurproblemen verwacht. Juist in het dure huursegment buiten Amsterdam zijn sociale verhuurders huiverig voor verhuurproblemen. Verkoop is hier een alternatief, zeker omdat deze dure woningen niet direct een bijdrage leveren aan de sociale taakstelling van corporaties. Ook particuliere verhuurders noemen het argument voorkomen van verhuurproblemen. Zij voelen niet zo zeer de dreiging van moeilijk te verhuren dure woningen - deze hebben zij de laatste jaren al op grote schaal verkocht - maar zij voorzien eerder problemen met gemeente en huurders over de staat van onderhoud van hun goedkope huurwoningen. Het rendement op deze woningen is volgens hen zo laag, dat ze gaan bezuinigen op beheer. Genereren van liquiditeiten t.b.v. herinvesteringen in wonen Op verkoop van huurwoningen wordt vaak een behoorlijke vermogenswinst behaald, dat door de verhuurder elders opnieuw kan worden geïnvesteerd. Als gedacht wordt aan de herstructureringsopgave in de naoorlogse wijken en de uitgangspunten van het rijk daarbij (zie 2.3.), dan is dit een positief te waarderen argument. Voor particuliere verhuurders is alleen het rendement bepalend voor de keuze tussen verkoop of verhuur. Dat wil zeggen dat wanneer de verkoopwaarde veel hoger wordt dan het rendement uit verhuur, het aantrekkelijk wordt het pand te verkopen. Dit is met name het geval bij huurwoningen waarbij de (aan grenzen gebonden) huurprijs niet in verhouding staat tot de waarde bij verkoop. Vaak herinvesteren particulieren vervolgens in vastgoed waar een hoger rendement uit huur (of waardevermeerdering) kan worden verkregen. De geënquêteerde corporaties in m.n. Amsterdam zien het genereren van liquiditeiten of het verwerven van investeringsruimte als één van de belangrijke argumenten om woningen te verkopen. De opbrengsten willen de verhuurders besteden aan het versterken van de financiële continuïteit, het financieren van de herstructurering of van onrendabele nieuwbouw, en het aankopen van nieuwe panden. Een aantal gemeenten buiten Amsterdam benadrukt het argument verkoop t.b.v. herinvestering vooral in relatie tot herinvestering in VINEX-locaties. RIGO Research en Advies BV 12

19 3.3 Argumenten tegen verkoop Er worden ook argumenten tegen verkoop aangevoerd. Soms gaat het om argumenten die in specifieke omstandigheden gelden, maar er zijn ook geïnterviewden en geënquêteerden die tégen verkoop van huurwoningen zijn. De meest gehoorde opvattingen tegen verkoop zijn de volgende: tabel 3: Meest genoemde opvattingen tegen verkoop per partij Overheden Corporaties Part.verh. Bewonersorg. 1. Bemoeilijkt herstructurering Spreiding kernvoorraad Verschraling huurvoorraad Verkoop i.s.m. sociale doelstelling Geen geld nodig voor investeringen Organisatorische overwegingen Vrijstelling vennootschapsbelasting Nadelen voor de koper ( + = vaak genoemd; 0 = gemiddeld genoemd; - = zelden genoemd) De argumenten 1 t/m 4 zijn maatschappij- en marktgericht, terwijl de argumenten 5 t/m 7 meer verwijzen naar de eigen bedrijfsvoering in termen van taakstelling en rendement. De argumenten en de score daarop worden in het navolgende kort toegelicht. Verkoop bemoeilijkt herstructurering Verkoop van woningen vermeerdert het aantal eigenaren in het gebied. Dit zou de praktische uitvoerbaarheid van de herstructurering kunnen bemoeilijken en de gewenste kwaliteitsverbetering in gevaar brengen. Het is beter eerst een totaalbeeld te verkrijgen over het herstructureringsplan, waarvan verkoop van huurwoningen vanzelfsprekend onderdeel kan zijn. Dit argument is het door woningcorporaties meest genoemde argument. Het argument wordt bijna door alle Amsterdamse woningcorporaties en een aantal corporaties in overig ROA-gebied als één van de twee belangrijkste tegenargumenten genoemd. Gemeenten noemen het argument bijna niet en particuliere verhuurders helemaal niet. Naast het overzichtelijk houden van de planvorming noemen corporaties ook een financieel motief. De kans dat de prijs van woningen in herstructureringsgebieden gaan stijgen na de herstructureringsoperatie is groot. Door eerst dan te verkopen ontstaat een bredere financieringsbasis voor de herstructureringsopgave. 13 RIGO Research en Advies BV

20 Spreiding van de betaalbare huurvoorraad Onvoldoende spreiding van de betaalbare huurwoningen over het ROA-gebied leidt tot ongewenste ruimtelijke segregatie en een onevenredige verdeling van de sociale opgave. Wanneer in de ene gemeente of in het ene gebied meer betaalbare huurwoningen wordt verkocht dan in het andere, zou dit tot een grotere concentratie van betaalbare voorraad leiden. Dit speelt tussen wijken, maar ook tussen gemeenten (Amsterdam enerzijds, overige gemeenten anderzijds). Onvoldoende spreiding van de betaalbare woningvoorraad over het ROA-gebied is niet al te vaak genoemd tijden enquêtes en interviews. Amsterdam propageert in regionaal verband een meer gelijke spreiding van de betaalbare voorraad over de regio. Hoewel men er in ROA-verband nog niet in is geslaagd afspraken op dit punt te maken, kan het zijn dat corporaties in Noord en Zuid zich door dit argument laten leiden en terughoudend zijn met verkoop. Verschraling van de huurvoorraad Wanneer alleen de betere huurwoningen worden verkocht, zou de huurvoorraad steeds meer gaan bestaan uit de kwalitatief mindere woningen. Evenals het voorzien in betaalbare huisvesting, is het voorzien in kwalitatief goede huisvesting een belangrijke taak waar de woningcorporaties (vastgelegd in het BBSH) voor staan. Als vooral de kroonjuwelen worden verkocht, bestaat het risico dat de grens tussen koop en huur dezelfde wordt als die tussen kwaliteit en geen kwaliteit. Naast de dreiging van een tekort aan kwaliteit, wordt onder het argument verschraling van de huurvoorraad verstaan het afnemen van de keuzevrijheid in woontypen voor de huurders. Het argument verschraling van de huurvoorraad wordt genoemd door zowel de corporaties, de gemeenten als de belangenbehartigers van de bewoners. Opvallend is dat dit tegenargument onder de geënquêteerde gemeenten vaak als één van de twee belangrijkste wordt genoemd, terwijl de corporaties het slechts sporadisch als belangrijkste argument noemen. Uit de enquête blijkt dat vooral de gemeenten in overig ROA-gebied (buiten Amsterdam) huiverig zijn voor verschraling van de huurvoorraad. De particuliere verhuurders noemen het argument van verschraling niet één keer. Verkoop is in strijd met de sociale doelstelling Traditioneel concentreren de woningbouwcorporaties zich op de verhuur van woningen en dan vooral op woningen met een lage huurprijs. Verkoop van woningen hoorde voorheen zie paragraaf 2.2. over de lange huurtraditie in Nederland - niet tot het takenpakket van de corporaties. Enkele corporaties en een aantal gemeenten noemen het argument verkoop botst met de sociale taakstelling van corporaties als één van de twee belangrijkste redenen waarom ze negatief staan tegenover de verkoop van huurwoningen. De corporatie zou zich bezig moeten houden met huisvesting van de doelgroep en deze groep kan volgens geënquêteerden niet kopen. Volgens een stadsdeel ne- RIGO Research en Advies BV 14

Publicaties Stadsdeelbestuur 2010

Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Publicaties Stadsdeelbestuur 2010 Stadsdeelraad Vergaderstukken/raadsvoorstellen 28 september 2010-r Voorstel van Raadsleden Van Lissum en De Meij (VVD) over Effecten van Europese maatregel voor huishoudens

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Inleiding De Prioriteringssessie Woonvisie is een belangrijk vervolg op de co-makersgesprekken die zijn gevoerd en de 5 thematafels die

Nadere informatie

Verontrustende berichten in de media

Verontrustende berichten in de media Koper vaak tevreden over aangekochte huurwoning De meeste kopers van huurwoningen hebben een bovenmodaal inkomen en beoordelen de kwaliteit van hun woning in overgrote meerderheid als goed tot zeer goed.

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte

Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Oegstgeest aan de Rijn: realisatie van een woningbouwbehoefte Stap 1 van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking schrijft voor dat een stedelijke ontwikkeling past binnen de regionale behoefte. Provincie

Nadere informatie

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden

Bij antwoord datum, kenmerk en onderwerp vermelden Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 030-286 11 12 www.utrecht.nl /twitter @PaulusJansenSP Aan de leden van de commissie Stad en Ruimte Behandeld door B.J. Brijder Datum 4 oktober 2016 Doorkiesnummer

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Inhoud. amsterdam woon. inhoud

Inhoud. amsterdam woon. inhoud Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Gevolgen passendheidstoets

Gevolgen passendheidstoets Gevolgen passendheidstoets Corporaties moeten jaarlijks 90% van de vrijkomende huurwoningen tot de vrije-sector toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot de EU-grens. Vanaf 1 januari 2015 gaat er ook

Nadere informatie

B & W-nota. Onderwerp Wijzing Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland 1999 van februari 2006

B & W-nota. Onderwerp Wijzing Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland 1999 van februari 2006 B & W-nota Onderwerp Wijzing Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland 1999 van februari 2006 Portefeuille M. Rietdijk Auteur M. Matthijsse Telefoon 5113568 E-mail: m.matthijsse@haarlem.nl SO/BD Reg.nr.

Nadere informatie

Beantwoording art 33 vragen bereikbare en betaalbare voorraad sociale huurwoningen

Beantwoording art 33 vragen bereikbare en betaalbare voorraad sociale huurwoningen Beleid Uw contact F (020) 540 45 59 gemeente@amstelveen.nl Fractie Groen Links T.a.v. T. van Wijnen en M. Kortekaas Postbus 4, 1180 BA Amstelveen Vermeld bij reactie ons kenmerk en datum van deze brief

Nadere informatie

30,3 29,2 17,1 10,9. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Son en Breugel Metropoolregio Eindhoven Nederland

30,3 29,2 17,1 10,9. Koopwoning Corporatiewoning Particuliere huurwoning Son en Breugel Metropoolregio Eindhoven Nederland In dit gemeentelijke rapport worden gegevens gepresenteerd op gemeentelijk en wijk niveau. Daarbij wordt ingegaan op de samenstelling van de woningvoorraad en de samenstelling van de bevolking. Vervolgens

Nadere informatie

Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein

Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein Notitie Jongerenhuisvesting in de gemeente Stein Inleiding Zowel de SJAR als de raad maakt zich zorgen over de huisvestingsmogelijkheden van jongeren. Dit heeft ertoe geleid dat het College van burgemeester

Nadere informatie

Resolutie Corporatiesector

Resolutie Corporatiesector Resolutie Corporatiesector Indiener: Woordvoerder: Auteurs: David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) David Struik (PC Wonen en Ruimtelijke Ordening) Maarten van t Hek, Paul Le Doux, David Struik,

Nadere informatie

Perspectief voor de markt van koopwoningen

Perspectief voor de markt van koopwoningen Perspectief voor de markt van koopwoningen Harry van der Heijden OTB Research Institute for the Built Environment / TU Delft Delft University of Technology Challenge the future Agenda Het oude verdienmodel

Nadere informatie

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014

VOORBEELD. Verkoop van huurwoningen. De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen. Derde (geheel herziene) druk, april 2014 Verkoop van huurwoningen De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen Derde (geheel herziene) druk, april 2014 VERKOOP VAN HUURWONINGEN De nieuwe regels voor verkoop van sociale huurwoningen

Nadere informatie

Fact sheet Wonen in Almere. Kerncijfers

Fact sheet Wonen in Almere. Kerncijfers Fact sheet Wonen in Kerncijfers SRA- Noord SRA-Zuid Amsterdam* huishoudens (abs. bron: CBS/OIS) 8.79 43.2 4.9.8 Woningvoorraad (abs. bron: CBS/OIS) 78.33 42.93 4.347 47.9 Aantal respondenten enquête..73.77

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE BETAALBAAR- HEID donderdag 19 maart 2015 BETAAL- BAARHEID Groningen is de jongste stad van Nederland. Van de totaal circa 200.000 inwoners zijn

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Petra Bassie petra.bassie@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

RESULTATEN WOONONDERZOEK PURMEREND UPDATE MAART 2015

RESULTATEN WOONONDERZOEK PURMEREND UPDATE MAART 2015 Inhoud 1. Woningvoorraad 2 2. Huishoudens 4 3. Huishoudens in woningen 5 4. Verhuizingen 8 5. Verhuiswensen doorstromers 10 6. Verhuiswensen starters 14 7. Woonruimteverdeling 15 Inleiding Er is heel veel

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

Wonen. Basisinspanning. Ambities. Kansen. Voorkomen

Wonen. Basisinspanning. Ambities. Kansen. Voorkomen Basisinspanning Een evenwichtige bevolkingsopbouw, die in 2025 gegroeid is naar minimaal 25.000 inwoners. Voor iedere (toekomstige) inwoner moet een woning beschikbaar zijn die past in zijn/haar leefsituatie.

Nadere informatie

Doelgroepen TREND A variant

Doelgroepen TREND A variant Doelgroepen TREND A variant Kleidum Socrates 2013 Doelgroepen 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 5 1.1 Doelgroepen en Socrates... 5 1.2 Werkgebieden... 6 2 Doelgroepen en bereikbare voorraad... 7 2.1 Ontwikkeling

Nadere informatie

Aan de Raad der gemeente Haarlem

Aan de Raad der gemeente Haarlem Raadsstuk B&W datum Sector/Afd Reg.nr(s) Onderwerp 44/2006 10 januari 2006 SO/bd 05/1135 Wijzigingen Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland 1999 van februari 2006 Aan de Raad der gemeente Haarlem 1.

Nadere informatie

Wonen in Dordrecht. De crisis voorbij?; trends en verwachtingen. 30 november 2010

Wonen in Dordrecht. De crisis voorbij?; trends en verwachtingen. 30 november 2010 Wonen in Dordrecht De crisis voorbij?; trends en verwachtingen 30 november 2010 Inhoudsopgave 1. Wat willen we? Beleid en welke afspraken zijn er voor Dordrecht? 2. Hoe staan we er voor? Stand van zaken

Nadere informatie

Lokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad ( )

Lokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad ( ) Lokale Monitor Wonen Gemeente Lelystad (15-2-2017) INLEIDING De betaalbaarheid van woningen en de verdeling van de woningvoorraad staan hoog op de lokale agenda voor bestuurders van gemeenten, woningcorporaties

Nadere informatie

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012

INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012. Stec Groep. Stec Groep B.V. oktober 2012 INVESTERINGSMONITOR WONINGCORPORATIES 2012 Stec Groep Stec Groep B.V. oktober 2012 INHOUDSOPGAVE CORPORATIES BLIJVEN AARZELEN BIJ DE MIDDENINKOMENS 1 Nieuwbouw in 2011 en gewenste toekomstige nieuwbouw

Nadere informatie

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015

VOORBEELD. Woningwet 2015. Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties. Eerste druk, mei 2015 Woningwet 2015 Tekst en uitleg voor huurdersorganisaties Eerste druk, mei 2015 WONINGWET 2015 Eerste druk, mei 2015 2015 Nederlandse Woonbond Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden

Nadere informatie

5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma

5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma 5 Kwantitatief en kwalitatief regionaal woningbouwprogramma Het regionale woningbouwprogramma moet actueel blijven. Dynamiek is ook nodig omdat nu niet te voorspellen is wat er over een aantal jaar nodig

Nadere informatie

De woning(beleggings)markt in beeld

De woning(beleggings)markt in beeld Februari 2013 Onderzoek De woning(beleggings)markt in beeld Woningproductie zakt terug naar historisch dieptepunt van 35.000 woningen per jaar Woningnood keert terug, statistisch tekort loopt op van 2%

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Wonen. Woningvoorraad. De buurt Nieuw Waldeck ligt in stadsdeel 1 Loosduinen en heeft inwoners.

Wonen. Woningvoorraad. De buurt Nieuw Waldeck ligt in stadsdeel 1 Loosduinen en heeft inwoners. Wonen De buurt Nieuw Waldeck ligt in stadsdeel 1 Loosduinen en heeft 7.055 inwoners. Woningvoorraad De gemeente telde op 1 januari 2011 237.789 woningen, Buurt: 40 Nieuw Waldeck telde op dat moment 3.232

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

Beleidsnotitie gebruik gemeentelijke grondstrookjes.

Beleidsnotitie gebruik gemeentelijke grondstrookjes. Beleidsnotitie gebruik gemeentelijke grondstrookjes. Inleiding. In de loop der jaren is een groot aantal grondstrookjes die eigendom zijn van de gemeente Weert bij overeenkomst in gebruik gegeven aan particulieren.

Nadere informatie

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem

Aan de Raad der gemeente Haarlem. Ter attentie van wethouder Jan Nieuwenburg. Van Pieter Elbers, SP Raadslid gemeente Haarlem Raadsstuk B&W datum Sector/Afd Reg.nr(s) Onderwerp 221/2008 21 oktober 2008 STZ/wwgz 08/167856 Beantwoording vragen van de heer P.G.M. Elbers inzake de verkoop van 183 huurwoningen Bloemenbuurt Aan de

Nadere informatie

Beantwoording schriftelijke vragen van het raadslid de heer D.A. van der Ree van 28 januari 2015 inzake het samenvoegen van woningen.

Beantwoording schriftelijke vragen van het raadslid de heer D.A. van der Ree van 28 januari 2015 inzake het samenvoegen van woningen. Gemeenteraad Schriftelijke vragen Jaar 2015 Datum akkoord 11 maart 2015 Publicatiedatum 13 maart 2015 Onderwerp Beantwoording schriftelijke vragen van het raadslid de heer D.A. van der ee van 28 januari

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

Wonen in Schildersbuurt

Wonen in Schildersbuurt Woningvoorraad Wonen in Schildersbuurt De wijk Schildersbuurt ligt in stadsdeel 5 Centrum en heeft 31.639 inwoners. Woningvoorraad De gemeente telde op 1 januari 2016 252.508 woningen. Wijk: 29 Schildersbuurt

Nadere informatie

de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere

de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere Alkmaar, juni 2014 Aan: Van: de gemeenten in de regio Alkmaar Woonwaard, Kennemer Wonen, Van Alckmaer, Wooncompagnie en Ymere Met deze notitie bieden wij u het rapport Betaalbaar Wonen in de regio Alkmaar

Nadere informatie

Boxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016

Boxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Boxmeer Herzieningswetproof Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Programma Deel 1: Informatie: Woningwet en ontwikkelingen in de volkshuisvesting Deel 2: Discussie: Verkennen

Nadere informatie

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten

Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Betaalbaarheid van wonen, een gemeentelijke opgave? Inzicht en handvatten voor gemeenten Freya Mostert freija.mostert@vng.nl Betaalbaarheid van het wonen - Rapport VNG - Belangrijkste inzichten & bestuurlijke

Nadere informatie

Nieuwsflits 16 september 2015

Nieuwsflits 16 september 2015 reacties@hbvzflats.nl Gisteren, op de derde dinsdag van september maakte het Kabinet zijn beleidsvoornemens voor het komende jaar (en de jaren daarna) bekend. In de Rijksbegroting 2016 is over (de te sturen

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Rapportage WoON Analyse van Utrechtse woningmarkt o.b.v. Woononderzoek Nederland Utrecht.nl/onderzoek

Rapportage WoON Analyse van Utrechtse woningmarkt o.b.v. Woononderzoek Nederland Utrecht.nl/onderzoek Rapportage WoON 2015 Analyse van Utrechtse woningmarkt o.b.v. Woononderzoek Nederland 2015 Utrecht.nl/onderzoek Colofon uitgave Afdeling Onderzoek Gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE Utrecht 030-286

Nadere informatie

Ruimtelijke Ordening, Stadsvernieuwing en Volkshuisvesting

Ruimtelijke Ordening, Stadsvernieuwing en Volkshuisvesting RIS091044_26-11-2001 Gemeente Den Haag Bestuursdienst Commissie Ruimtelijke Ordening, Stadsvernieuwing en Volkshuisvesting Retouradres: Postbus 12 600, 2500 DJ Den Haag Uw brief van Aan de leden van de

Nadere informatie

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020

Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Zienswijze op concept woonvisie 2015 2020 Meppel, 7-7-2015 Geacht college, De Huurdersvereniging Meppel heeft als belanghebbende de concept woonvisie 2015 2020 van u ontvangen. Waarvoor onze hartelijke

Nadere informatie

M A A T S C H A P P E L I J K G E B O N D E N E I G E N D O M M G E

M A A T S C H A P P E L I J K G E B O N D E N E I G E N D O M M G E M A A T S C H A P P E L I J K G E B O N D E N E I G E N D O M M G E Cahier 21 01 2001 Mitros is een toonaangevende en ambitiuze woningcorporatie. Met ruim 33.000 woningen, garages en berijfspanden is zij

Nadere informatie

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst

Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst 27926 Huurbeleid Nr. 216 Herdruk 1 Brief van de minister voor Wonen en Rijksdienst Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 21 maart 2014 Hierbij doe ik u het volgende toekomen:

Nadere informatie

VOLKSHUISVESTING TOEN EN NU!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Van sociale volkshuisvesting naar de woningcorporaties in 2014 is een grote stap.

VOLKSHUISVESTING TOEN EN NU!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Van sociale volkshuisvesting naar de woningcorporaties in 2014 is een grote stap. Belanghoudersbijeenkomst 3 juni 2014 Blad 1. Op verzoek van Wonen Zuidwest Friesland aangaande een toelichting over de betaalbaarheid van het wonen willen wij dit toespitsen op onze corporaties en de veranderingen

Nadere informatie

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling Provincie Noord-Brabant De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009 1. Inleiding Voor de voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het van belang dat

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

De woning(beleggings)markt in beeld 2016

De woning(beleggings)markt in beeld 2016 Research A Capital Value production De woning(beleggings)markt in beeld 2016 Samenvatting Ondanks de grote vraag krimpt de voorraad huurwoningen als er geen verdere maatregelen worden genomen. Er wordt

Nadere informatie

Aan: de gemeenteraad Vergadering: 13 juli 2015

Aan: de gemeenteraad Vergadering: 13 juli 2015 Aan: de gemeenteraad Vergadering: 13 juli 2015 Onderwerp: Verordening VROM-Startersleningen gemeente Beesel Oppe Brik Agendapunt: STATUS RAADSVOORSTEL Commissie en Raad. Vaststellen van de verordening

Nadere informatie

B&W Vergadering. woningcorporaties Zaaknummer , , ) Commissie Commissiedatum Gemeenteraad

B&W Vergadering. woningcorporaties Zaaknummer , , ) Commissie Commissiedatum Gemeenteraad 2.2.8 Zienswijzen splitsingsvoorstel DAEB en niet-daeb woningcorporaties 1 Dossier 841 voorblad.pdf B&W Vergadering Dossiernummer 841 Vertrouwelijk Nee Vergaderdatum 27 september 2016 Agendapunt 2.2.8

Nadere informatie

Vivare Gemeente Renkum

Vivare Gemeente Renkum Samenvatting Vivare Gemeente Renkum Prestatieafspraken 2015-2018 Vivare en de gemeente Renkum werken samen aan voldoende goede huurwoningen op de juiste plek voor een juiste prijs. Meer dan voorheen moet

Nadere informatie

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011

Bouwfonds Proper ty Development Rik Noom MSc. 23-03-2011 Bouwfonds Proper ty Development 23-03-2011 EEN ONDERZOEK NAAR DE VERHUISGENEIGDHEID VAN SCHEEFWONERS EN DURE HUURDERS VAN CORPORATIEWONINGEN In de vastgoedsector zijn woningbouwcorporaties tegenwoordig

Nadere informatie

Betreft: Kaderstellende notitie woningbouwprogramma s Langedijk

Betreft: Kaderstellende notitie woningbouwprogramma s Langedijk Gemeenteraad december 2012 Fractie GroenLinks Betreft: Kaderstellende notitie woningbouwprogramma s Langedijk 0. Inleiding Het college van Langedijk is in haar vergadering van januari 2012 akkoord gegaan

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Woonvisie. Gemeente Nuth Raadsbijeenkomst 12 april 2016

Woonvisie. Gemeente Nuth Raadsbijeenkomst 12 april 2016 Woonvisie Gemeente Nuth Raadsbijeenkomst 12 april 2016 Aanleiding Verschuiving van de volkshuisvestelijke opgave Sociale huur: Woningwet 2015 redelijke bijdrage Langer zelfstandig wonen Lokaal beleid 2

Nadere informatie

NOORDWIJK. t Gemeente. Agendapunt: 13. Raadsvoordracht. Verordening doelgroepen sociale woningbouw in Noordwijk

NOORDWIJK. t Gemeente. Agendapunt: 13. Raadsvoordracht. Verordening doelgroepen sociale woningbouw in Noordwijk t Gemeente NOORDWIJK Blocmenbadplaolt Agendapunt: 13 Raadsvoordracht Verordening doelgroepen sociale woningbouw in Noordwijk Aan de gemeenteraad, Op grond van het hiernavolgende stellen wij u voor het

Nadere informatie

Raadsvoorstel. Vergaderdatum: Registratienummer: Agendapunt nummer: Onderwerp Aanpassing kaders verkoop huurwoningen.

Raadsvoorstel. Vergaderdatum: Registratienummer: Agendapunt nummer: Onderwerp Aanpassing kaders verkoop huurwoningen. Raadsvoorstel Bevoegdheid Raad Vergadering Vergaderdatum: Registratienummer: Agendapunt nummer: Gemeenteraad Oirschot Onderwerp Aanpassing kaders verkoop huurwoningen. Inleiding/aanleiding In maart 2004

Nadere informatie

Naar aanleiding hiervan heeft de fractie van GroenLinks de volgende vragen:

Naar aanleiding hiervan heeft de fractie van GroenLinks de volgende vragen: L.S., Hierbij wil ik u vragen onderstaande vraag ingevolge artikel 38 van het reglement van orde van de gemeenteraad voor te leggen aan de voorzitter van de gemeenteraad, burgemeester Wim Cornelis. Groet

Nadere informatie

Woonruimteverdeling in Breda

Woonruimteverdeling in Breda RIGO Research en Advies BV De bewoonde omgeving www.rigo.nl EINDRAPPORT Woonruimteverdeling in Breda De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij RIGO Research en Advies. Het gebruik van cijfers en/of

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013 Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen

Nadere informatie

Prestatieafspraken Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders

Prestatieafspraken Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders Prestatieafspraken -2020 Gemeente Wormerland, WormerWonen, Huurders voor Huurders Inleiding Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden. Hoeksteen van deze hervorming is de lokale verankering

Nadere informatie

B&W Vergadering. B&W Vergadering 1 november 2016

B&W Vergadering. B&W Vergadering 1 november 2016 2.1.9 Zienswijzen splitsingsvoorstel DAEB niet-daeb Wonen Zuid WoonGoed enz 1 Dossier 949 voorblad.pdf B&W Vergadering Dossiernummer 949 Vertrouwelijk Nee Vergaderdatum 1 november 2016 Agendapunt 2.1.9

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag Uw kenmerk 2014Z11661

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009 Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen

Nadere informatie

Trends op de woningmarkt: de mismatch tussen vraag en aanbod

Trends op de woningmarkt: de mismatch tussen vraag en aanbod Trends op de woningmarkt: de mismatch tussen vraag en aanbod Peter Boelhouwer 11-10-2016 Delft University of Technology Challenge the future Inhoud Gaat het herstel op de koopwoningmarkt (te) snel? Toekomstige

Nadere informatie

Inleiding. Vervolgens worden uitgangspunten geformuleerd die van belang zijn voor de regionale woonvisie.

Inleiding. Vervolgens worden uitgangspunten geformuleerd die van belang zijn voor de regionale woonvisie. notitie Wonen in Molenwaard april 2012 Inleiding De woningmarkt is de laatste jaren sterk aan veranderingen onderhevig. De economische situatie heeft grote gevolgen gehad voor de woningmarkt, evenals nieuwe

Nadere informatie

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen

Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlagen bij Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen Bijlage 1 Socrates model Het Socrates-model is een kwalitatief woningmarktsimulatiemodel. Dit model bouwt voort op het bekende demografisch

Nadere informatie

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik

RAADSVOORSTEL. Raadsvergadering. Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik. Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik RAADSVOORSTEL Raadsvergadering Nummer 23-06-2016 16-037 Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Aan de raad, Onderwerp Financiële compensatie Hof van Bunnik Gevraagde beslissing 1. Een bedrag van

Nadere informatie

Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april

Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april Gerrichhauzen en Partners Notitie 'Bereikbaar wonen in Breda' Concept d.d. 14 april 2011 1 BEREIKBAAR WONEN IN BREDA Juni 2011 Een synthese van de rapporten over de woningmarkt en doelgroep in Breda 1

Nadere informatie

voor middelgrote woningen... 23

voor middelgrote woningen... 23 INHOUD TABELLENBOEK INHOUD TABELLENBOEK... 1 6 Marktwerking... 18 6-1 Tabellen gemiddelde maandhuur gekruist met vraag-aanbodverhouding in stedelijke centrumgebieden... 18 6-1-a Gemiddelde maandhuur per

Nadere informatie

Naar een woonvisie voor Waterland

Naar een woonvisie voor Waterland Naar een woonvisie voor Waterland Informatieavond Raad 29 oktober 2015 de ruyterkade 112 1011ab amsterdam www.rigo.nl OPZET 1. Welkom en opening door de wethouder 2. Naar een woonvisie voor Waterland 3.

Nadere informatie

Vraag en aanbod Noord Veluwe Classificatie Staatssteun Betaalbaarheid

Vraag en aanbod Noord Veluwe Classificatie Staatssteun Betaalbaarheid Vraag en aanbod Noord Veluwe Classificatie Staatssteun Betaalbaarheid Bestuurlijke overeenkomst WZW Doel: gemeenten krijgen inzicht in Ontwikkeling van de vraag wonen met zorg - deelgebieden - doelgroepen

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

WoonOnderzoek2012 & Grote WoonTest Haaglanden

WoonOnderzoek2012 & Grote WoonTest Haaglanden WoonOnderzoek2012 & Grote WoonTest Haaglanden Opvallend(st)e uitkomsten en gebruik Toelichting na AB Haaglanden 27-11-2013 WoON12 & GWT Haaglanden Opbouw bijeenkomst: Inleiding en samenvatting uitkomsten

Nadere informatie

Onderwerp: Pilot Woonruimteverdeling Zuid-Kennemerland- IJmond BBV nr: 2014/31352

Onderwerp: Pilot Woonruimteverdeling Zuid-Kennemerland- IJmond BBV nr: 2014/31352 Collegebesluit Onderwerp: Pilot Woonruimteverdeling Zuid-Kennemerland- IJmond BBV nr: 2014/31352 1. Inleiding In 2013 hebben de gemeenten in Zuid-Kennemerland en IJmond met financiële steun van de provincie

Nadere informatie

Nr: Schipluiden: 18 november Aan de Raad

Nr: Schipluiden: 18 november Aan de Raad Nr: 2004-11-08 Schipluiden: 18 november 2004 Onderwerp: Notitie woningbouwprogrammering Midden-Delfland Aan de Raad Inleiding Voor u ligt de notitie woningbouwprogrammering waarin de uitgangspunten voor

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0151 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële

Nadere informatie

Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar

Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar Effecten voorstel verlengen periode tijdelijk behoud inschrijfduur na verhuizing van twee naar vijf jaar 1 Aanleiding Bij behandeling van het beleidsvoorstel Actualisatie Woonruimteverdeling op 16 oktober

Nadere informatie

Woonbeleid Woonstrategie Limburg

Woonbeleid Woonstrategie Limburg Woonbeleid Woonstrategie Limburg Limburg inleiding voor Vastgoed Belang Zuid Wim Sniedt, 26 maart 2015 Trend: Minder & kleinere huishoudens Prognose aantal huishoudens in Limburg Samenstelling huishoudens

Nadere informatie

GEMEENTE HAARLEMMERLIEDE EN SPAARNWOUDE afdoening:

GEMEENTE HAARLEMMERLIEDE EN SPAARNWOUDE afdoening: reg.nummer: GEMEENTE HAARLEMMERLIEDE EN SPAARNWOUDE Ingekomen: afdoening: datum: weeklijst/volgnr.: notulen/volgnr.: paraaf: Collegebesluit: ONDERWERP : Pilot Woonruimteverdeling Zuid-Kennemerland- IJmond

Nadere informatie

Datum: Betreft: Hoorzitting / rondetafelgesprek Evaluatie verhuurderheffing. Algemene reactie CPB op evaluatie verhuurderheffing

Datum: Betreft: Hoorzitting / rondetafelgesprek Evaluatie verhuurderheffing. Algemene reactie CPB op evaluatie verhuurderheffing CPB Notitie Aan: Commissie Wonen en Rijksdienst Centraal Planbureau Van Stolkweg 14 Postbus 80510 2508 GM Den Haag T (070)3383 380 I www.cpb.nl Contactpersoon Johannes Hers Datum: 29-06-2016 Betreft: Hoorzitting

Nadere informatie

De particuliere huursector en zijn bewoners

De particuliere huursector en zijn bewoners Fact sheet juli 2008 Gemeente Amsterdam Dienst Wonen De particuliere huursector en zijn bewoners woningen binnen de ring voor de jonge, hoogopgeleide Nederlanders Inleiding Huisjesmelkers, torenhoge huurprijzen

Nadere informatie

Fact sheet Wonen in Zaanstad (2015) Kerncijfers

Fact sheet Wonen in Zaanstad (2015) Kerncijfers Fact sheet Wonen in (5) Kerncijfers SRA- Noord SRA-Zuid Amsterdam* huishoudens (abs. bron: CBS/OIS)) 67.56.62 6.59 9.8 Woningvoorraad (abs. bron: CBS/OIS) 66.59 2.9 6.7 7.9 Aantal respondenten enquête.58

Nadere informatie

Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015

Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015 Verslag Woonvisiebijeenkomst Vught 12 oktober 2015 Locatie: De Spie, gemeentekantoor Vught Tijd: 19.30 uur-22.00 uur 1. Inleiding Op maandagavond 12 oktober jl. vond de inwonersbijeenkomst plaats over

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 27 926 Huurbeleid Nr. 216 HERDRUK 1 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den

Nadere informatie

B&W. Advies. Lokale Beleidsruimte 2010-2014. :5/(.l.. :tt^ Zoetermeer sfeeds ondernemend. 3i./s.:(.o. ^ ^ ^^ivi^^^^^ Co^'

B&W. Advies. Lokale Beleidsruimte 2010-2014. :5/(.l.. :tt^ Zoetermeer sfeeds ondernemend. 3i./s.:(.o. ^ ^ ^^ivi^^^^^ Co^' ^ ^ ^^ivi^^^^^ gemeente \ B&W DM-nr. 2010/9146 Advies 100312 Versie: 1 Co^' Aox^ a< Verantwoordelijk Portefeuille Weth. Dr. T.J. Haan Mede verantw. Gemeentesecretaris Hoofdafdeling Auteur Lokale Beleidsruimte

Nadere informatie

1. De tabellen met betrekking tot de passendheidsregels voor de woonruimteverdeling 2013 vast te stellen.

1. De tabellen met betrekking tot de passendheidsregels voor de woonruimteverdeling 2013 vast te stellen. COLLEGEVOORSTEL Onderwerp Tabellen woonruimteverdeling 2013 Te besluiten om 1. De tabellen met betrekking tot de passendheidsregels voor de woonruimteverdeling 2013 vast te stellen. Inleiding Deze nota

Nadere informatie

De particuliere huursector in Den Haag. Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling

De particuliere huursector in Den Haag. Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling De particuliere huursector in Den Haag Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling De particuliere huursector in Den Haag Gemeente Den Haag Dienst Stedelijke Ontwikkeling 2 De particuliere huursector

Nadere informatie

Inhoudsopgave. 1. Inleiding 2. Beleidsuitgangspunten 3. Monitoring

Inhoudsopgave. 1. Inleiding 2. Beleidsuitgangspunten 3. Monitoring Beleidsnotitie t.a.v. invoering Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting, voor wat betreft de toewijzing van sociale huurwoningen door toegelaten

Nadere informatie

Particuliere verhuur(-ders) in Rotterdam

Particuliere verhuur(-ders) in Rotterdam Gemeente Rotterdam Farida Aghris Congres Platform 31 25 maart 2015 Particuliere verhuur(-ders) in Rotterdam Particuliere verhuurders in Rotterdam Rotterdam in cijfers: algemeen en huursector Kansen in

Nadere informatie