Markthuren Marc Francke, Frans Schilder, Bert Teuben, Johan Conijn en Stefanie Buffing Applied Working paper No September 2014

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Markthuren Marc Francke, Frans Schilder, Bert Teuben, Johan Conijn en Stefanie Buffing Applied Working paper No. 2014-4 September 2014"

Transcriptie

1 Markthuren Marc Francke, Frans Schilder, Bert Teuben, Johan Conijn en Stefanie Buffing Applied Working paper No September 2014

2 OFRC WORKING PAPER SERIES Markthuren Marc Francke, Frans Schilder, Bert Teuben, Johan Conijn en Stefanie Buffing 1,2 Applied Working paper No September 2014 Ortec Finance Research Center and Real Estate Management P.O. Box 4074, 3006 AB Rotterdam Boompjes 40, The Netherlands, IPD P.O. Box 1005, 1300 BA Almere Busplein 30, The Netherlands, 1 De auteurs Stefanie Buffing, Johan Conijn en Marc Francke zijn werkzaam bij Ortec Finance. Bert Teuben is werkzaam bij IPD en Frans Schilder is werkzaam bij de Amsterdam School of Real Estate. Vragen en opmerkingen kunt u en naar 2 Copyright 2014 Ortec Finance bv. All rights reserved. No part of this paper may be reproduced, in any form or by any means, without permission from the authors. Shorts sections may be quoted without permission provided that full credit is given to the source. 2

3 Samenvatting Een schatting van de markthuur is een essentieel onderdeel voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat. Echter, een schatting van de markthuur, in het bijzonder voor gereguleerde woningen, is niet eenvoudig. Dit wordt in de eerste plaats veroorzaakt door het feit dat slechts een klein deel van de huurwoningvoorraad, ongeveer 10%, is geliberaliseerd. Er is dus relatief weinig markt voor huurwoningen en deze markt is in belangrijke mate ruimtelijk geconcentreerd. Daarnaast worden (geliberaliseerde) huurprijzen van woningen, in tegenstelling tot verkoopprijzen, niet centraal geregistreerd. Tenslotte geldt dat gereguleerde huurwoningen in kwaliteit verschillen van geliberaliseerde huurwoningen, zodat markthuren van gereguleerde woningen niet direct zijn af te leiden van huren van geliberaliseerde woningen. Dit onderzoek wil daarom antwoorden geven op twee vragen. De eerste onderzoeksvraag is wat de gemiddelde hoogte van de markthuur en het markthuurpercentage is. Het markthuurpercentage is gedefinieerd als de jaarlijkse markthuur uitgedrukt als percentage van de marktwaarde. De marktwaarde is bepaald met als uitgangspunt dat de woningen vrij van huur en gebruik zijn. De tweede vraag is welke factoren in welke mate bijdragen aan de verschillen in huren en percentages tussen woningen. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen woningen in de gereguleerde en vrije huursector. Het markthuurpercentage kan op een theoretische manier bepaald worden met behulp van het gebruikskosten model. Het gebruikskosten model heeft een aantal bezwaren. Het veronderstelt dat er sprake is van perfecte substitutie tussen huur en koop. Door de grote mate van regulering in zowel de koop- als huursector is hiervan geen sprake. Het andere bezwaar is meer praktisch van aard. Het gebruikskosten model hangt af van een groot aantal factoren waarvan schattingen moeten worden gemaakt, zoals de hoogte van de risicopremie voor het bezit van een woning en de verwachte toekomstige prijsstijging van koopwoningen. Dit onderzoek volgt een empirische aanpak door realisaties en taxaties van markthuren en markthuurpercentages te analyseren. De reden hiervoor is dat wij een praktisch handvat willen hebben voor de schatting van de markthuur ten behoeve van de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat. We gebruiken in deze empirische aanpak drie bronnen. De eerste bron is woononderzoek Nederland uit 2012 (WoON2012). Deze bron bevat feitelijke geliberaliseerde huren, WOZ-waarden en woningen locatiekenmerken. De huren hebben betrekking op 1 januari WoOn2012 geeft een betrouwbare dwarsdoorsnede van de huurwoning voorraad in Nederland. De tweede bron is IPD. Deze bron bevat getaxeerde markthuren en waarden en kenmerken per woningcomplex. Het betreft woningcomplexen met in totaal woningen die in bezit zijn van commerciële vastgoedbeleggers. Het betreft woningen in zowel de gereguleerde als de geliberaliseerde huursector. De huren en marktwaarden hebben als prijspeildatum 31 december De derde bron is Funda. Deze bron bevat vraaghuren en woningkenmerken vanaf het derde kwartaal 2012 tot en met het derde kwartaal Aan deze gegevens is een marktwaarde toegevoegd die met behulp van een geautomatiseerd waarderingsmodel is bepaald. Markthuurpercentages van geliberaliseerde woningen. Het markthuurpercentage voor de geliberaliseerde woningen uit WoON2012 bedraagt begin ,2%. De woningprijzen zijn volgens de SPAR-index van het CBS gedurende 2012 ongeveer met 8% gedaald, zodat met een gelijkblijvend markthuurniveau het markthuurpercentage van WoON2012 eind ,7% bedraagt. Het markthuurpercentage van Funda bedraagt eind ,0%.Het markthuurpercentage van IPD voor geliberaliseerde woningen, 4,8%, is afwijkend. Uit de analyse van WoON2012 blijkt dat een deel van de verklaring kan zijn dat institutionele verhuurders lagere huren vragen (bij gelijke kwaliteit) ten opzichte van andere verhuurders. Dit resulteert in een 0,23% punt lager markthuurpercentage. Daarnaast zijn er ook verschillen in gemiddelde woninggrootte, marktwaarde per m 2 woonoppervlak en bouwjaar tussen institutionele beleggers en overige verhuurders. 3

4 Vergelijking van markthuurpercentages tussen gereguleerde en geliberaliseerde woningen. Uit WoON2012 blijkt dat het markthuurpercentage van gereguleerde huurwoningen 0,7% hoger is dan dat van geliberaliseerde huurwoningen. Dit verschil is in hoofdzaak toe te schrijven aan een verschil in marktwaarde per m2 (0,12% punt), woningoppervlakte (0,32% punt) en bouwjaar (0,22% punt). Factoren die bijdragen aan verschillen in markthuurpercentages De belangrijkste factoren die verschillen in markthuren en markthuurpercentages verklaren zijn de marktwaarde per m 2 woonoppervlak, het woonoppervlak, het bouwjaar en meer- versus eengezinswoningen. Een verhoging van de marktwaarde per m 2 woonoppervlak met leidt in de verschillende modellen (WoON2012, IPD en Funda) tot een daling van het markthuurpercentage met 0,65% tot 0,77% punt. Een verhoging van het woonoppervlak met 10m 2 leidt tot een daling van het markthuurpercentage met 0,06% tot 0,15%. Een meergezinswoning heeft een 0,15% tot 0,80% punt hoger markthuurpercentage. Woningen die gebouwd zijn vanaf 1989 hebben een 0,77% tot 1,70% punt lager markthuurpercentage dan woningen die gebouwd zijn voor Hoogte van het markthuurpercentages Het markthuurpercentage in de geliberaliseerde huursector bedraagt op basis van de gegevens uit WoON2012 (Funda) ongeveer 5,7% (6,0%) per eind Het verschil tussen de geliberaliseerde sector en de gereguleerde sector als gevolg van verschillen in kwaliteit tussen woningen in deze sectoren, bedraagt aan het begin van 2012 voor de gereguleerde sector 0,7% punt. Hieruit kunnen we concluderen dat het markthuurpercentage voor de gereguleerde sector aan het einde van 2012 ongeveer 6,4% bedraagt. Uitgaande van een marktwaarde (vrij van huur en gebruik) van 150,000 leidt dit tot een maandelijks markthuur van 800,-. Deze markthuur zal in de praktijk niet altijd realiseerbaar zijn vanwege de hoogte van de inkomens van de huurders in de gereguleerde sector. Merk op dat het genoemde markthuurpercentage (en de markthuur) slechts een momentopname is. Door veranderingen in de vraag- en aanbodverhoudingen in de huurwoningmarkt ontwikkelen de huren zich in de tijd. Daarnaast is het markthuurpercentage afhankelijk van de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt. Door de toegenomen vraag naar huurwoningen en de daling van koopwoningprijzen is het markthuurpercentage sinds het uitbreken van de financiële crisis aanzienlijk toegenomen. 4

5 Inhoudsopgave Samenvatting Inleiding Markthuren op basis van WoON Markthuren en markthuurpercentages Modelresultaten van markthuren en markthuurpercentage Markthuur per m 2 per maand Markthuurpercentage Markthuren en markthuurpercentages voor gereguleerde woningen Conclusies Markthuren op basis van IPD gegevens Markthuren en markthuurpercentages Modelresultaten van markthuren en markthuurpercentage Markthuur per m 2 per maand Markthuurpercentage Conclusies Markthuren op basis van Funda gegevens Markthuren en markthuurpercentages Modelresultaten van markthuren en markthuurpercentage Markthuur per m 2 per maand Markthuurpercentage Conclusies Conclusies Literatuur Appendix Tabellen

6 1 Inleiding Een schatting van de markthuur is een essentieel onderdeel voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat. Echter, een schatting van de markthuur, in het bijzonder voor gereguleerde woningen, is niet eenvoudig. Dit wordt in de eerste plaats veroorzaakt door het feit dat slechts een klein deel van de huurwoningvoorraad, ongeveer 10%, is geliberaliseerd. Er is dus weinig markt voor huurwoningen en deze markt is in belangrijke mate ruimtelijk geconcentreerd. Daarnaast worden (geliberaliseerde) huurprijzen van woningen, in tegenstelling tot verkoopprijzen, niet centraal geregistreerd. Tenslotte geldt dat gereguleerde huurwoningen in kwaliteit verschillen van geliberaliseerde huurwoningen, zodat markthuren van gereguleerde woningen niet direct zijn af te leiden van huren van geliberaliseerde woningen. Dit onderzoek wil daarom antwoorden geven op twee vragen. De eerste onderzoeksvraag is wat de gemiddelde hoogte van de markthuur en het markthuurpercentage is. Het markthuurpercentage is gedefinieerd als de jaarlijkse markthuur uitgedrukt als percentage van de marktwaarde. De marktwaarde is bepaald met als uitgangspunt dat de woningen vrij van huur en gebruik zijn. De tweede vraag is welke factoren in welke mate bijdragen aan de verschillen in huren en percentages tussen woningen. Er wordt hierbij onderscheid gemaakt tussen woningen in de gereguleerde en vrije huursector. Een aan het markthuurpercentage verwant begrip is het bruto-aanvangsrendement. Het brutoaanvangsrendement is gelijk aan de feitelijke bruto huuropbrengst in het eerste jaar als percentage van de marktwaarde in verhuurde staat. De noemer van het markthuurpercentage is dus de marktwaarde vrij van huur en gebruik en bij het bruto-aanvangsrendement de marktwaarde in verhuurde staat, zodat bij gelijk veronderstelde huur het bruto-aanvangsrendement groter is dan het markthuurpercentage aangezien doorgaans de marktwaarde in verhuurde staat lager is dan de leegwaarde. Voor de teller geldt dat de feitelijke huuropbrengst in het eerste jaar kan afwijken van de markthuur. Het markthuurpercentage kan op een theoretische manier bepaald worden met behulp van het gebruikskosten model. Het markthuurpercentage wordt dan afgeleid zonder gebruik te maken van feitelijke huren. Dit model kan worden toegepast vanuit het perspectief van de bewoner (Hendershott en Slemrod, 1983; Poterba 1984,1992; Himmelberg, 2005; Conijn en Schilder, 2011) en vanuit de verhuurder (Romijn en Besseling, 2008; Donders e.a. 2010). Het gebruikskosten model heeft een aantal bezwaren. Het veronderstelt dat er sprake is van perfecte substitutie tussen huur en koop. Door de grote mate van regulering in zowel de koop- als huursector is hiervan geen sprake. Het andere bezwaar is meer praktisch van aard. Het gebruikskosten model hangt af van een groot aantal factoren waarvan schattingen moeten worden gemaakt, zoals de hoogte van het risicovrije rendement, de hoogte van de risicopremie voor het bezit van een woning, de grootte van het fiscale aspect van het eigenwoning bezit, de hoogte van de onderhoudsuitgaven en verzekeringen en de verwachte prijsstijging van koopwoningen. Deze factoren variëren van woning tot woning en zijn mede daardoor moeilijk te schatten. Conijn en Schilder (2012) geven een overzicht van gemiddelde markthuurpercentages, zoals die in verschillende onderzoeken voor de Nederlandse woningmarkt zijn bepaald in de periode vanaf 2008 tot en met De gemiddelde markthuurpercentages variëren in deze onderzoeken tussen de 4,5 en 5,7%. Dit onderzoek volgt een empirische aanpak door realisaties en taxaties van markthuren en markthuurpercentages te analyseren. De reden hiervoor is dat wij een praktisch handvat willen hebben voor de schatting van de markthuur ten behoeve van de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat. We gebruiken in deze empirische aanpak drie bronnen, zie Tabel 1. De eerste bron is woononderzoek Nederland uit 2012 (WoON2012). Deze bron bevat feitelijke geliberaliseerde huren, WOZwaarden en woning- en locatiekenmerken. De huren hebben betrekking op 1 januari WoOn2012 geeft een betrouwbare dwarsdoorsnede van de huurwoning voorraad in Nederland. De tweede bron is IPD. Deze bron bevat getaxeerde markthuren en waarden en kenmerken per woningcomplex. Het betreft woningcomplexen met in totaal woningen die in bezit zijn van commerciële vastgoedbeleggers. Het betreft woningen in zowel de gereguleerde als de geliberaliseerde huursector. De huren en marktwaarden hebben als prijspeildatum 31 december De derde bron is Funda. Deze bron bevat vraaghuren en woningkenmerken vanaf het derde kwartaal 2012 tot en met het derde kwartaal Aan deze gegevens is een marktwaarde toegevoegd die met behulp van een Ortec Finance September /30

7 geautomatiseerd waarderingsmodel is bepaald. Deze huurcijfers hebben alleen betrekking op de geliberaliseerde sector. Tabel 1 Bronnen voor markthuren. Huren Gereguleerd Geliberaliseerd Marktwaarde Periode WoON2012 Feitelijk Ja Ja WOZ-waarde 1/1/2012 IPD Getaxeerd Ja Ja Getaxeerd 31/12/2012 Funda Vraag Nee Ja Modelmatig 2012K3 2013K3 Het onderzoek is als volgt opgezet. Allereerst wordt per bron de gemiddelde markthuur per vierkante meter woonoppervlak en het gemiddelde markthuurpercentage berekend. Vervolgens worden per bron twee statistische modellen geschat. Het eerste model analyseert de relatie tussen markthuren per vierkante meter woonoppervlak en woning- en locatiekenmerken, terwijl het tweede model de relatie tussen markthuurpercentages en woning- en locatiekenmerken analyseert. De opzet van het rapport is als volgt. De hoofdstukken 2 tot en 4 analyseren respectievelijk de markthuren en percentages afkomstig uit de WoON 2012, IPD en Funda bestanden. Hoofdstuk 5 vergelijkt de uitkomsten van de drie bronnen en concludeert. Ortec Finance September /30

8 2 Markthuren op basis van WoON2012 In dit hoofdstuk 3 wordt voor de analyse van markthuren en markthuurpercentages gebruik gemaakt van feitelijke markthuren en WOZ-waarden van woningen 4. Deze gegevens zijn afkomstig van het woononderzoek Nederland uit 2012 (WoON2012). Het betreft zowel woningen in de gereguleerde als in de geliberaliseerde huursector. De opbouw van dit hoofdstuk is als volgt. Sectie 2.1 geeft een overzicht van de hoogte van de markthuren en de markthuurpercentages. Sectie 2.2 toont de schattingsresultaten van de modellen die de markthuren per m 2 woonoppervlak en het markthuurpercentage verklaren, gebaseerd op de geliberaliseerde huurwoningen. Sectie 2.3 past deze modellen toe op de gereguleerde huurwoningen. Sectie 2.4 sluit af met conclusies. 2.1 Markthuren en markthuurpercentages Tabel 2 geeft een overzicht van de aantallen huurwoningen en de gemiddelde huren per maand per verhuurder in zowel de gereguleerde als geliberaliseerde sector, gebaseerd op gegevens afkomstig uit WoON De Nederlandse huurwoningmarkt wordt gedomineerd door woningcorporaties. Zij verhuren vooral woningen in het gereguleerde segment van de huurmarkt. Het beeld dat de gereguleerde sector enkel het domein van woningcorporaties is, klopt echter niet (Conijn, 2011). Zowel de corporaties als private verhuurders verhuren woningen in het gereguleerde en het geliberaliseerde deel van de huurmarkt. De Nederlandse woningcorporaties bezitten ruim 2,2 miljoen huurwoningen. Dit komt overeen met 78% van alle huurwoningen. Het grootste deel van de corporatiewoningen, ongeveer 95%, is gereguleerd. Institutionele investeerders bezitten aanmerkelijk minder huurwoningen, ongeveer 5% van de hele markt. De gemiddeld duurste woningen worden door particulieren verhuurd: ongeveer woningen met een gemiddelde huur van ongeveer per maand. Gemiddeld wordt voor een geliberaliseerde huurwoning 858 per maand betaald. Tabel 3 geeft een overzicht van de feitelijke huurprijzen per m 2 woonoppervlak en de jaarlijkse huren als percentage van de WOZ-waarde. De huren in de gereguleerde sector liggen aanzienlijk lager dan in de geliberaliseerde sector, met een gemiddelde huur uitgedrukt als percentage van de vrije verkoopwaarde van 3,8%. In het gereguleerde segment zijn corporaties relatief wat goedkoper dan private partijen; in het geliberaliseerde deel ligt de huur van corporaties, uitgedrukt als percentage van de marktwaarde, wat hoger. Tabel 2 Overzicht van aantallen huurwoningen en huurniveaus naar verhuurder (WoON2012). Verhuurder Gereguleerd Geliberaliseerd Totaal Aantal (x1.000) % Huur Aantal (x1.000) % Huur Aantal (x1.000) % Huur % Gereguleerd Corporaties ,3% ,5% ,8% ,4% Institutioneel 92 3,2% ,9% ,1% ,6% Particulier 142 4,9% ,7% ,6% ,3% Overig 228 7,9% ,5% ,5% ,7% Totaal ,3% ,7% ,0% ,3% Institutioneel: Particulier: Overig: verzekeraars, beleggingsinstellingen en pensioenfondsen personen, niet zijnde familie het rijk, provincies, waterschappen en familie 3 Dit onderzoek is uitgevoerd door Frans Schilder en Marc Francke. 4 Het betreft marktwaarden die zijn vastgesteld in het kader van de wet Waardering Onroerende Zaken. 5 Geliberaliseerde woningen zijn woningen met een maandelijkse kale huur hoger dan of gelijk aan 664,66. Dit is de liberalisatiegrens op 1 januari 2012, de peildatum van het databestand. Ortec Finance September /30

9 Tabel 3 Huurprijs per m 2 en als percentage van de WOZ-waarde, naar verhuurder (WoON2012). Gereguleerd Geliberaliseerd Type verhuurder Huur ( /M2) Huur (% WOZ) Aantal Huur ( /M2) Huur (% WOZ) Aantal Corporatie 78 3,80% ,5% 790 Institutioneel 84 4,20% ,9% 368 Particulier 85 3,90% ,4% 403 Overig 68 3,10% ,9% 535 Totaal 78 3,80% ,2% Tabel 4 geeft een overzicht van de feitelijke huren, WOZ-waarden 6 en jaarlijkse markthuren als percentage van de WOZ-waarde, uitgesplitst naar de geliberaliseerde en gereguleerde huursector. De eerste kolom geeft de kenmerken weer, de tweede kolom de gemiddelde waarde en de kolommen 3 tot en 5 de 25%, 50% en 75% kwartielen. De gemiddelde feitelijke huur in de gereguleerde sector bedraagt 436 ( 7,20 per m 2 ) per maand; in de geliberaliseerde sector is deze 858 ( 7,90 per m 2 ), een verschil van 97% (16%). Ook de WOZ-waarde is in de geliberaliseerde sector hoger dan in de gereguleerde sector, namelijk ( per m 2 ) t.o.v ( per m 2 ), een verschil van 35% (7%). Er is dus zowel een verschil in grootte als in kwaliteit tussen de gereguleerde en geliberaliseerde sector. De gemiddelde woninggrootte is in de gereguleerde sector 80m 2 en in de geliberaliseerde sector 101m 2. De gemiddelde feitelijke huur als percentage van de WOZ-waarde bedraagt in de gereguleerde sector 3,8% en in de geliberaliseerde sector 5,2%. Tabel 4 Overzicht van markthuren, WOZ-waarden en markthuurpercentages (WoON2012). Alle woningen ( ) Gem. 25% 50% 75% Markthuur per woning per maand WOZ-waarde per woning (x1000) Markthuur als % van de WOZ-waarde 3,9% 3,0% 3,8% 4,7% Woninggrootte in m² Markthuur per m² per maand WOZ-waarde per m² Geliberaliseerd ( ) Markthuur per woning per maand WOZ-waarde per woning (x1000) Markthuur als % van de WOZ-waarde 5,2% 4,1% 4,8% 5,8% Woninggrootte in m² Markthuur per m² per maand WOZ-waarde per m² Gereguleerd ( ) Huur per woning per maand WOZ-waarde per woning (x1000) Markthuur als % van de WOZ-waarde 3,8% 3,0% 3,7% 4,5% Woninggrootte in m² Markthuur per m² per maand WOZ-waarde per m² WOZ-waarde met als peildatum 1 januari 2011, geïndexeerd volgens een regionale woningprijsindex naar 1 januari Het betreft de prijsindex bestaande koopwoningen per COROP-regio, afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Ortec Finance September /30

10 De feitelijke huren in de geliberaliseerde sector geven een indruk van de markthuur. De feitelijke huur kan afwijken van de markthuur, omdat de ingangsdatum van het huidige huurcontract in het verleden ligt en de huur sinds die tijd is geïndexeerd met de inflatie. De geliberaliseerde sector betreft een deel van de totale huurwoningenvoorraad. Een deel dat bovendien niet representatief is voor de hele huursector. Immers, de kwaliteit van het geliberaliseerde bezit is gemiddeld hoger dan de kwaliteit van woningen in het gereguleerde deel. De markthuur uit het geliberaliseerde deel van de huurmarkt kan daarom niet zonder meer worden toegepast op het gereguleerde deel. Daarom analyseren we hoe de hoogte van de huur en het markthuurpercentage afhangt van de kenmerken van de woning en locatie. De maandelijkse markthuurprijzen per m 2 woonoppervlak en het markthuurpercentage worden daartoe in een regressiemodel verklaard aan de hand van woning- en locatiekenmerken. Een overzicht van de belangrijkste variabelen is te vinden in Tabel 15, in de kolommen die betrekking hebben op WoON2012. Deze tabel laat zien dat woningen in de geliberaliseerde sector nieuwer zijn dan in de gereguleerde sector. Daarnaast is het aandeel van meergezinswoningen in de geliberaliseerde sector groter dan in de gereguleerde sector. De geliberaliseerde sector heeft meer woningen in de stedelijke gebieden dan de gereguleerde sector. Daarnaast geldt dat een groter deel van de geliberaliseerde woningen in schaarste gebieden liggen. Tabel 16 geeft in de kolommen die betrekking hebben op WoON2012 een overzicht van de verdeling van de huurwoningen over de COROP gebieden. 2.2 Modelresultaten van markthuren en markthuurpercentage Deze sectie bevat modelresultaten voor zowel de feitelijke huren per m 2 per maand als voor het markthuurpercentage, beiden voor geliberaliseerde woningen. Het markthuurpercentage is gebaseerd op de WOZ-waarde met als prijspeildatum 1 januari De waarde per 1 januari 2012 is berekend door deze WOZ-waarde te indexeren met behulp van de prijsindex bestaande koopwoningen per COROP-regio, afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek Markthuur per m 2 per maand De linkerhelft van Tabel 5 bevat de modelresultaten van de feitelijke huur per m 2 per maand voor geliberaliseerde woningen. De fractie verklaarde variantie bedraagt 0,52. Hieronder staan de belangrijkste variabelen in verklaringskracht (in aflopende volgorde): - Hoe hoger de leegwaarde per m 2 is, hoe hoger de huur per m 2. Een verhoging van de leegwaarde per m 2 met leidt tot een 1,73 hogere huurprijs per m 2 per maand. - Hoe groter de woonoppervlakte is, hoe lager de huur per m 2. Een verhoging van de woonoppervlakte met 10m 2 leidt tot een 0,40 lagere huurprijs per m 2 per maand. - Meergezinswoningen hebben ten opzichte van eengezinswoningen een 0,97 hogere huurprijs per m 2 per maand, als alle in het model opgenomen kenmerken gelijk zijn. - Particuliere verhuurders vragen voor identieke woningen ongeveer 1,06 meer dan andere verhuurders. - Hoe groter de bewoningsduur, hoe lager de huur per m 2. Een toename van de bewoningsduur met 1 jaar geeft een 0,02 lagere huurprijs per m 2 per maand. - Woningen gelegen in landelijke gebieden hebben hogere huren dan woningen in stedelijke gebieden. Het verschil in huurprijs per m 2 per maand tussen woningen in zeer stedelijke omgeving en landelijk woningen bedraagt 1,58. - Nieuwe woningen hebben een lagere huur per m 2 dan oudere woningen. Het verschil in huurprijs per m 2 per maand tussen woningen die zijn gebouwd tussen 1970 en 1989 ten opzichte van woningen die zijn gebouwd vanaf 1990 bedraagt ongeveer één euro. De variabelen sterk stedelijk, matig stedelijk, weinig stedelijk, institutioneel, overig, schaarste gebied, Amsterdam, Den Haag en Utrecht zijn niet significant op het 5% niveau. Ortec Finance September /30

11 2.2.2 Markthuurpercentage De rechterhelft van Tabel 5 bevat de modeluitkomsten voor het markthuurpercentage van geliberaliseerde woningen. De fractie verklaarde variantie bedraagt 0,29. Hieronder staan de belangrijkste variabelen in verklaringskracht (in aflopende volgorde): - Hoe hoger de leegwaarde per m 2, hoe lager het markthuurpercentage. Een verhoging van de leegwaarde per m 2 met leidt tot een verlaging van het markthuurpercentage met 0,77% punt. - Hoe groter de woonoppervlakte, hoe lager het markthuurpercentage. Een verhoging van de woonoppervlakte met 10m 2 leidt tot een verlaging van het markthuurpercentage met 0,15% punt. - Meergezinswoningen hebben ten opzichte van eengezinswoningen een 0,80% punt hoger markthuurpercentage, als alle andere in het model opgenomen kenmerken gelijk zijn. - Nieuwe woningen hebben een lager markthuurpercentage dan oudere woningen. Het verschil in markthuurpercentage tussen woningen die zijn gebouwd voor 1970 ten opzichte van woningen die zijn gebouwd vanaf 1990 bedraagt ongeveer 1,7% punt. - Woningen gelegen in landelijke gebieden hebben een hoger markthuurpercentage dan woningen in stedelijke gebieden. Het verschil in markthuurpercentage tussen woningen in zeer stedelijke omgeving en landelijk woningen bedraagt 1,3% punt. - Private verhuurders hebben een 0,4% punt hoger markthuurpercentage dan overige verhuurders. - Hoe groter de bewoningsduur, hoe lager het markthuurpercentage. Een toename van de bewoningsduur met 1 jaar geeft een 0,02% punt lager markthuurpercentage. - Woningen in de gemeente Utrecht hebben een 1,0% punt hoger markthuurpercentage vergeleken met woningen in andere gemeenten binnen dezelfde COROP-regio. De overige variabelen zijn niet significant op het 5% niveau. 2.3 Markthuren en markthuurpercentages voor gereguleerde woningen Het model van de markthuren en markthuurpercentages dat is gebaseerd op geliberaliseerde huren wordt toegepast om de markthuur en het markthuurpercentage van gereguleerde huurwoningen te bepalen. Bij de berekening van de markthuur en het markthuurpercentage wordt uitgegaan van een bewoningsduur van nul jaar. Tabel 6 geeft een overzicht van het feitelijke en gemodelleerde markthuurpercentage per soort verhuurder. Bij de geliberaliseerde woningen zijn de gemodelleerde markthuren net iets hoger dan de feitelijke huren. De oorzaak hiervan is dat de gemodelleerde huren zijn berekend met als uitgangspunt dat de bewoningsduur gelijk is aan nul jaar. Bij de gereguleerde huurwoningen is de feitelijke huur als percentage van de WOZ-waarde gemiddeld 3,8%. Het markthuurpercentage bedraagt echter 5,9%, een verschil van 2,1% punt. Het gemiddelde markthuurpercentage van gereguleerde woningen is 0,7% punt hoger dan dat van geliberaliseerde woningen. Dit verschil wordt vooral veroorzaakt door grotere oppervlakten, hogere WOZ-waarden per m 2 en recentere bouwjaren voor geliberaliseerde woningen. Tabel 7 geeft een overzicht van de feitelijke en gemodelleerde markthuren en de markthuurpercentages per kwintiel van de marktwaarde. De feitelijke markthuurpercentages voor geliberaliseerde woningen variëren tussen de 4,2% (voor marktwaarden vanaf ) en 10,7% (voor marktwaarden tot ). De gemodelleerde markthuurpercentages van geliberaliseerde woningen variëren tussen de 4,6% (voor marktwaarden vanaf ) en 7,2% (voor marktwaarden tot ), voor gereguleerde woningen geldt dat de gemodelleerde markthuurpercentages variëren tussen 4,4% en 7,2%. Tenslotte geeft Tabel 8 een overzicht van het percentage gemodelleerde markthuren dat onder de liberalisatiegrens valt, zowel per provincie als per type verhuurder. 37% van alle huurwoningen heeft Ortec Finance September /30

12 een markthuur onder de liberalisatiegrens. In de provincies Utrecht en Noord-Holland bedragen deze percentages respectievelijk 19% en 27%. Bij institutionele en particuliere beleggers bedraagt dit percentage 25%. 2.4 Conclusies In dit hoofdstuk zijn feitelijke huren en feitelijke huren als percentage van de WOZ-waarde in de geliberaliseerde sector geanalyseerd. De gemiddelde markthuur (markthuurpercentage) is begin 2012 voor geliberaliseerde huurwoningen gelijk aan 858 (5,2%). Uit de statistische analyse blijkt dat de hoogte van de markthuur toenemend is in de kwaliteit van de woning, terwijl het markthuurpercentage afnemend is in de kwaliteit van de woningen. Vervolgens is het model voor de markthuren en markthuurpercentages van de geliberaliseerde huurwoningen toegepast op de gereguleerde woningen. Het gemodelleerde markthuurpercentage voor gereguleerde woningen bedraagt gemiddeld 5,9%. Het verschil met geliberaliseerde woningen wordt vooral veroorzaakt door grotere oppervlakten, hogere WOZ-waarden per m 2 en recentere bouwjaren voor geliberaliseerde woningen. De gemodelleerde markthuurpercentages van geliberaliseerde woningen variëren tussen de 4,2% (voor marktwaarden vanaf ) en 7,2% (voor marktwaarden tot ). Als het model voor de geliberaliseerde woningen wordt toegepast op gereguleerde woningen resulteert dit in markthuurpercentages tussen 4,4% en 7,2%. Ortec Finance September /30

13 Tabel 5 Regressieresultaten huurprijzen per m 2 per maand en markthuurpercentage (WoON2012) Huurprijzen per m 2 per maand Markthuurpercentage coef std.err. t coef std.err. t Constante 8,720 3,418 2,55 9,220 2,081 4,43 Leegwaarde per m² (x1000) 1,731 0,072 24,07-0,767 0,044-17,50 Woninggrootte -0,040 0,002-18,72-0,015 0,001-11,78 Bouwjaar 1970 tot en met ,421 0,211 1,99-0,092 0,129-0, en later -0,628 0,202-3,11-0,862 0,123-7,02 Meergezinswoning 0,965 0,173 5,58 0,802 0,105 7,63 Bewoningsduur -0,021 0,008-2,65-0,016 0,005-3,35 Stedelijkheid sterk stedelijk 0,466 0,348 1,34 0,154 0,212 0,73 matig stedelijk 0,501 0,352 1,42 0,074 0,215 0,35 weinig stedelijk 0,583 0,407 1,43 0,024 0,248 0,10 Landelijk wonen 1,583 0,611 2,59 1,295 0,372 3,48 Verhuurder Institutioneel -0,175 0,223-0,78-0,231 0,136-1,70 Privaat 1,062 0,236 4,50 0,394 0,144 2,74 Overig -0,111 0,200-0,55-0,123 0,122-1,01 Schaarste gebied -0,391 3,413-0,11-1,079 2,078-0,52 Amsterdam (#163) 0,682 0,565 1,21 0,000 0,344 0,00 Den Haag (#172) -0,506 0,419-1,21 0,057 0,255 0,22 Rotterdam (#86) 0,949 0,485 1,96 0,542 0,295 1,84 Utrecht (#82) 0,860 0,629 1,37 0,961 0,383 2,51 Fixed Effects COROP gebied ja Ja Aantal waarnemingen Adjusted R 2 0,516 0,289 Tabel 6 Voorspelde markthuurpercentages, naar verhuurder (gewogen). Totaal Geliberaliseerd Gereguleerd Type verhuurder Feitelijk Model Feitelijk Model Feitelijk Model Corporatie 3,9% 5,9% 5,5% 5,4% 3,8% 6,0% Institutioneel 4,5% 5,5% 4,9% 5,1% 4,2% 5,8% Particulier 4,3% 6,0% 5,4% 5,7% 3,9% 6,1% Overig 3,6% 5,3% 4,9% 4,9% 3,1% 5,4% Totaal 3,9% 5,9% 5,2% 5,3% 3,8% 5,9% Ortec Finance September /30

14 Tabel 7 Voorspelde markthuren en markthuurpercentages, naar marktwaarde woning (gewogen). Marktwaardekwintiel Q1: tot 112k Q2: k Q3: k Q4: k Q5: vanaf 196k Totaal Totaal Geliberaliseerd Gereguleerd Aantal Aantal Feitelijk Model Feitelijk Model (x1000) (x1000) Feitelijk Model Aantal (x1000) 5,3% 7,2% 10,7% 7,2% 5,2% 7,2% ,3% 6,5% 7,5% 6,6% 4,1% 6,4% ,8% 5,9% 6,1% 6,1% 3,6% 5,8% ,4% 5,3% 5,4% 5,6% 3,2% 5,3% ,8% 4,4% 4,2% 4,6% 2,3% 4,4% ,9% 5,9% 5,2% 5,3% 3,8% 5,9% Tabel 8 Aandeel huurwoningen met voorspelde markthuur kleiner dan de liberalisatiegrens, naar provincie en verhuurder. Provincie Model Verhuurder Model Groningen 43% Corporatie 40% Friesland 73% Institutioneel 25% Drenthe 64% Particulier 25% Overijssel 42% Overig 29% Flevoland 46% Gelderland 37% Totaal 37% Utrecht 19% Noord-Holland 27% Zuid-Holland 41% Zeeland 31% Noord-Brabant 33% Limburg 50% Nederland 37% Ortec Finance September /30

15 3 Markthuren op basis van IPD gegevens In dit hoofdstuk 7 wordt voor de analyse van markthuren en markthuurpercentages gebruik gemaakt van getaxeerde markthuren en marktwaarden van woningen die in bezit zijn van commerciële vastgoedbeleggers. Deze gegevens zijn afkomstig van IPD en hebben betrekking op ultimo Het betreft zowel woningen in de gereguleerde als in de geliberaliseerde huursector. De marktwaarden zijn bepaald met als uitgangspunt dat de woningen vrij zijn van huur en gebruik. Deze waarde wordt ook wel aangeduid als leegwaarde. De getaxeerde markthuren zijn mede gebaseerd op recente transacties uit het complex waar de woning deel van uit maakt. Uit de vergelijking van de getaxeerde markthuren met contracthuren blijkt dat de getaxeerde markthuren daadwerkelijk worden gerealiseerd. De opbouw van dit hoofdstuk is als volgt. Sectie 3.1 geeft een overzicht van de hoogte van de markthuren en de markthuurpercentages. Sectie 3.2 toont de schattingsresultaten van de modellen die de markthuren per m 2 woonoppervlak en het markthuurpercentage verklaren. Sectie 3.3 sluit af met conclusies. 3.1 Markthuren en markthuurpercentages Tabel 9 geeft een overzicht van de markthuren, leegwaarden en markthuurpercentages, uitgesplitst naar de geliberaliseerde en gereguleerde huursector. De eerste kolom geeft de kenmerken weer, de tweede kolom de gemiddelde waarde en de kolommen 3 tot en 5 de 25%, 50% en 75% kwartielen en de laatste kolom het aantal waarnemingen waarvoor het gegeven beschikbaar is. In totaal zijn er woningcomplexen met in totaal woningen. Dit komt neer op gemiddeld 46 woningen per complex. Het betreft zowel woningcomplexen in de gereguleerde (635) als in de geliberaliseerde huursector (1.286). De gemiddelde markthuur in de gereguleerde sector bedraagt 645 ( 7,20 per m 2 ) per maand; in de geliberaliseerde sector is deze 912 ( 8,28 per m 2 ), een verschil van 41% (16%). Ook de leegwaarde is in de geliberaliseerde sector hoger dan in de gereguleerde sector, namelijk ( per m 2 ) t.o.v ( per m 2 ), een verschil van 36% (15%). Er is dus zowel een verschil in grootte als in kwaliteit tussen de gereguleerde en geliberaliseerde sector. De gemiddelde woninggrootte is in de gereguleerde sector 94m 2, in de geliberaliseerde sector 113m 2. Het gemiddelde markthuurpercentage is echter gelijk in beide sectoren, namelijk 4,8%. De 25% en 75% kwartielen bedragen 4,4% en 5,3%. De maandelijkse markthuren per m 2 woonoppervlak en het markthuurpercentage worden in een regressiemodel verklaard aan de hand van woning- en locatiekenmerken en groeiverwachtingen van het aantal huishoudens en de leegwaarde. Een overzicht van de belangrijkste variabelen is te vinden in Tabel 15 in de kolommen die betrekking hebben op IPD. Deze tabel laat zien dat woningen in de geliberaliseerde sector veel nieuwer zijn dan in de gereguleerde sector. Daarnaast is het aandeel van eengezinswoningen in de geliberaliseerde sector groter dan in de gereguleerde sector. De gemiddelde complexgrootte is in de geliberaliseerde sector gelijk aan die in de gereguleerde sector. Woningen in de geliberaliseerde huursector zijn energie zuiniger en hebben een hogere parkeernorm (=aantal parkeerplaatsen gedeeld door het aantal woningen in het complex) dan woningen in de gereguleerde sector. De exploitatiekosten als percentage van de huur zijn hoger in de gereguleerde sector, 18,7% versus 16,2%. De huishoudensgroei betreft de verwachte groei per gemeente vanaf 2011 tot en met De verwachte groei is voor de geliberaliseerde huurwoningen gelijk aan die voor de gereguleerde huurwoningen. Echter, er zijn grote verschillen in verwachte groei tussen gemeenten. Voor de verwachte toekomstige prijsgroei is de gemiddelde jaarlijkse groei over de afgelopen 10 jaar gebruikt. 9 Ook hier geldt dat er gemiddeld geen verschil is in de groei voor geliberaliseerde en gereguleerde huurwoningen. Echter, de verschillen in gemiddelde prijsgroei tussen gebieden zijn groot. De variabelen aantal woningen per km 2, aandeel huurwoningen, aandeel corporatiewoningen en woonmilieu zijn gegevens per gemeente 10. De geliberaliseerde woningen zijn relatief meer aanwezig in schaarste gebieden dan de gereguleerde woningen, maar het verschil is klein. De geliberaliseerde 7 Dit onderzoek is uitgevoerd in samenwerking met IPD. De auteurs van dit hoofdstuk zijn Marc Francke en Bert Teuben. 8 De gegevens zijn afkomstig van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS), Regionale Kerncijfers Nederland. 9 De gemiddelde jaarlijkse groei is berekend op basis van de prijsontwikkeling bestaande koopwoning over de periode 2002 tot en met 2012 per COROP gebied, met uitzondering van de grote gemeenten. Deze gegevens zijn afkomstig van het CBS. 10 Deze gegevens zijn eveneens afkomstig van het CBS, Regionale Kerncijfers Nederland. Ortec Finance September /30

16 huurwoningen zijn meer dan de gereguleerde geconcentreerd in de vier grote steden. Tabel 16 geeft een overzicht van de verdeling van de huurwoningen over de COROP gebieden. Tabel 9 Overzicht van markthuren, leegwaarden en markthuurpercentages (IPD). Alle woningen Gem. 25% 50% 75% Aantal Markthuur per woning per maand Leegwaarde per woning (x1000) Markthuur als % van leegwaarde 4,8% 4,4% 4,8% 5,3% Woninggrootte in m² Markthuur per m² per maand 7,93 6,53 7,61 8, Leegwaarde per m² Aantal woningen per complex Geliberaliseerd Markthuur per woning per maand Leegwaarde per woning (x1000) Markthuur als % van leegwaarde 4,8% 4,4% 4,8% 5,2% Woninggrootte in m² Markthuur per m² per maand 8,28 6,78 7,85 9, Leegwaarde per m² Aantal woningen per complex Gereguleerd Markthuur per woning per maand Leegwaarde per woning (x1000) Markthuur als % van leegwaarde 4,8% 4,4% 4,9% 5,4% 598 Woninggrootte in m² Markthuur per m² per maand 7,16 5,95 7,17 8, Leegwaarde per m² Aantal woningen per complex Modelresultaten van markthuren en markthuurpercentage Deze sectie bevat modelresultaten voor de getaxeerde markthuur per m 2 per maand en voor het getaxeerde markthuurpercentage. De modellen worden toegepast op 1) alle woningen; 2) geliberaliseerde woningen en 3) geliberaliseerde woningen waarvoor een energie-index beschikbaar is Markthuur per m 2 per maand Tabel 10 bevat de modeluitkomsten voor de getaxeerde markthuur per m 2 per maand. De verklaringskracht is voor alle modellen (alle woningen, geliberaliseerde woningen en geliberaliseerde woningen met energie index) hoog; de fractie verklaarde variantie ligt boven de 0,80 voor alle modellen. Alle woningen Allereerst worden de resultaten voor alle woningen besproken. Hieronder staan de belangrijkste variabelen in verklaringskracht (in aflopende volgorde): - Hoe hoger de leegwaarde per m 2 is, hoe hoger de huur per m 2. Een verhoging van de leegwaarde per m 2 met leidt tot een 2,73 hogere huurprijs per m 2 per maand. Ortec Finance September /30

17 - Hoe groter de woonoppervlakte is, hoe lager de huur per m 2. Een verhoging van de woonoppervlakte met 10m 2 leidt tot een 0,25 lagere huurprijs per m 2 per maand. - Geliberaliseerde huurwoningen hebben een 0,57 hogere huurprijs per m 2 per maand dan gereguleerde huurwoningen, als alle andere kenmerken in het model gelijk zijn. Dit zou erop kunnen wijzen dat de geliberaliseerde huurwoningen een hogere kwaliteit bezitten die niet tot uitdrukking komt in de in het model opgenomen kenmerken. - Hoe hoger het aantal parkeerplaatsen per woning is, hoe hoger de huur per m 2. Een verhoging van de parkeernorm van 0,1 naar 0,2 leidt tot een 0,05 hogere huur per m 2 per maand. Daarnaast geldt dat hoe ouder een woning is, hoe lager de huur is. De markthuur per m 2 is voor meergezinswoningen hoger dan voor eengezinswoningen. De uitkomst dat de huren per m 2 toenemen als de exploitatiekosten stijgen, is niet goed te verklaren. Een hogere verwachte toekomstige huishoudensgroei geeft een hogere huurprijs per m 2. De uitkomst dat woningen die zijn gelegen in een schaarste gebied een lagere huurprijs per m 2 hebben vergeleken met woningen die niet zijn gelegen in een schaarste gebied, lijkt onlogisch. Echter, de leegwaarde per m 2 van woningen in schaarste gebieden zal meestal hoger zijn dan van de woningen die niet-schaarste gebieden, zodat het nettoeffect positief is. Geliberaliseerde woningen Opvallend is dat bij de geliberaliseerde woningen geldt dat kleinere complexen een lagere huurprijs per m 2 hebben dan grotere. De coëfficiënt voor de afwezigheid van parkeerplaatsen is positief. Een mogelijke verklaring voor deze tegen intuïtieve uitkomst is dat deze woningen in stedelijke en dure buurten liggen. Hoe groter de woningdichtheid, hoe hoger de huurprijs per m 2 is. Als het model voor geliberaliseerde woningen wordt toegepast op de gereguleerde woningen, dan resulteert dit in een gemiddelde huurprijs (per m 2 ) per maand van 726 ( 7,68). Dit is hoger dan de gemiddelde getaxeerde huurprijs van 645 ( 7,16). Bij de vaststelling van de markthuren voor woningen door taxateurs in de gereguleerde sector wordt rekening gehouden met de maximaal haalbare huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Het relatieve verschil is gelijk aan 12,5% (7,3%). Dit verschil kan mede worden veroorzaakt door de bovengrens voor de vaststelling van de huurprijs in het woningwaarderingsstelsel. Geliberaliseerde woningen met energie index Voor de geliberaliseerde woningen waarbij een energie index bekend is, geldt dat hoe energie zuiniger de woning (hoe lager de energie index), hoe hoger de huurprijs per m 2 is, maar het effect is klein. Een verlaging van de energie index met 0,5 punt leidt tot een verhoging van de huurprijs per m 2 per maand van 0, Markthuurpercentage Tabel 11 bevat de modeluitkomsten voor het markthuurpercentage. De verklaringskracht is voor deze modellen lager dan voor de huurprijs per m 2 ; de fractie verklaarde variantie varieert tussen de 0,44 en 0,53. Alle woningen Allereerst worden de resultaten voor alle woningen besproken. Hieronder staan de belangrijkste variabelen in verklaringskracht (in aflopende volgorde): - Hoe hoger de leegwaarde per m 2, hoe lager het markthuurpercentage. Een verhoging van de leegwaarde per m 2 met leidt tot een verlaging van het markthuurpercentage met 0,7% punt. - Hoe groter de woonoppervlakte, hoe lager het markthuurpercentage. Een verhoging van de woonoppervlakte met 10m 2 leidt tot een verlaging van het markthuurpercentage met 0,25% punt. - Een hogere historische groei van de leegwaarde geeft een lager markthuurpercentage. Een mogelijke interpretatie is dat voor deze woningen ook een hogere toekomstige leegwaarde stijging wordt verwacht. Ortec Finance September /30

18 Iedere extra 0,1% punt historische leegwaardegroei (gemiddeld over 10 jaar) geeft een 0,2% punt lager markthuurpercentage. - Geliberaliseerde huurwoningen hebben een hoger markthuurpercentage dan gereguleerde huurwoningen, ongeveer 0,25% punt. Daarnaast geldt dat hoe ouder een woning is, hoe lager het markthuurpercentage. Het markthuurpercentage is voor meergezinswoningen hoger dan voor eengezinswoningen. Het markthuurpercentage stijgt als de exploitatiekosten stijgen. Geliberaliseerde woningen De uitkomsten voor geliberaliseerde woningen komen in grote lijnen overeen met alle woningen. Als het model voor geliberaliseerde woningen wordt toegepast op de gereguleerde woningen resulteert dit in een markthuurpercentage van 5,14%, een verschil van 0,31% punt met het getaxeerde markthuurpercentage. Geliberaliseerde woningen met energie index Voor de geliberaliseerde woningen waarbij een energie index bekend is, geldt dat hoe energie zuiniger de woning (hoe lager de energie index), hoe hoger het markthuurpercentage is, maar het effect is klein. Een verlaging van de energie index met 0,5 punt leidt tot een verhoging van het markthuurpercentage met 0,08% punt. Blijkbaar is het effect van energie zuinigheid relatief groter op de huurprijs dan op de leegwaarde. 3.3 Conclusies In dit hoofdstuk zijn getaxeerde markthuren en markthuurpercentages van commerciële beleggers geanalyseerd. De gemiddelde markthuur (markthuurpercentage) is ultimo 2012 voor gereguleerde huurwoningen gelijk aan 645 (4,8%) en voor geliberaliseerde huurwoningen gelijk aan 912 (4,8%). De kwaliteit van geliberaliseerde huurwoningen is hoger dan die van gereguleerde huurwoningen, waarbij de kwaliteit wordt gemeten in gegevens zoals leegwaarde per m 2, woninggrootte en bouwjaar. Uit de statistische analyse blijkt dat de hoogte van de markthuur toenemend is in de kwaliteit van de woning, terwijl het markthuurpercentage afnemend is in de kwaliteit van de woningen. Bij gelijke kwaliteit hebben geliberaliseerde huurwoningen een 0,56 (0,25% punt) hogere markthuur per m 2 (markthuurpercentage) vergeleken met gereguleerde huurwoningen. Dit beeld wordt bevestigd als het model voor de geliberaliseerde huurwoningen wordt toegepast op de gereguleerde huurwoningen. De gemodelleerde markthuur per m 2 per maand (markthuurpercentage) is 0,52 (0,31% punt) hoger dan de getaxeerde markhuur per m 2 per maand (markthuurpercentage). De gemodelleerde markthuur en markthuurpercentage voor de gereguleerde sector bedragen dan 726 en 5,1%. Opvallende aanvullende resultaten zijn dat een hogere verwachte toekomstige huishoudensgroei een hogere huurprijs per m 2 geeft en een hogere historische groei van de leegwaarde een lager markthuurpercentage geeft. Een mogelijke interpretatie voor deze laatste uitkomst is dat voor deze woningen ook een hogere toekomstige leegwaarde stijging wordt verwacht. Voor de geliberaliseerde woningen waarbij een energie index bekend is, geldt dat hoe energie zuiniger de woning is, hoe hoger de huurprijs per m 2 en het markthuurpercentage is. Echter, de grootte van de energie-effecten is echter klein. Ortec Finance September /30

19 Tabel 10 Regressieresultaten voor huurprijzen per m 2 woonoppervlak per maand (IPD). Alle woningen Geliberaliseerd Energie+geliberaliseerd coef std.err. t coef std.err. t coef std.err. t Constant 4,285 0,223 19,18 4,799 0,221 21,73 6,058 0,310 19,57 Leegwaarde per m² (in 1000) 2,733 0,052 52,11 2,599 0,054 48,17 2,516 0,058 43,73 Woninggrootte -0,025 0,001-18,39-0,022 0,002-14,19-0,025 0,002-14,08 Bouwjaren Voor ,495 0,100-4,94 0,330 0,070 4,69 Woningtypen MGW 0,262 0,097 2,71 Portiek 0,337 0,062 5,45 0,366 0,070 5,22 Galerij 0,174 0,076 2,29 0,342 0,084 4,10 Complexgrootte (# woningen) 50 tot 100 eenheden -0,166 0,053-3,15-0,157 0,057-2,75 Parkeren Parkeernorm 0,502 0,057 8,73 0,661 0,070 9,48 0,406 0,076 5,38 Geen parkeerplaats bij MGW 0,416 0,080 5,22 Energie index -0,333 0,099-3,38 Exploitatiekosten als % van huur -0,019 0,003-5,49-0,016 0,006-2,61 Huishoudensgroei 1,186 0,341 3,48 Aantal woningen per km (x1000) 0,183 0,040 4,54 0,106 0,038 2,80 Aandeel huurwoningen 0,012 0,002 5,34 Centrum-stedelijk 0,247 0,093 2,66 Geliberaliseerd 0,566 0,061 9,33 Schaarste gebied -0,280 0,055-5,13 Gemeente Rotterdam 0,492 0,104 4,71 0,526 0,108 4,87 Gemeente Den Haag -0,289 0,121-2,40 Fixed effects COROP gebied Ja Ja Ja Aantal waarnemingen Adjusted R 2 0,816 0,838 0,869 Ortec Finance September /30

20 Tabel 11 Regressieresultaten markthuurpercentage (IPD). Alle woningen Geliberaliseerd Energie+geliberaliseerd coef std.err. t coef std.err. t coef std.err. t Constant 7,357 0,137 53,57 7,543 0,160 47,25 7,921 0,178 44,45 - Leegwaarde per m² (x1000) -0,704 0,030 23,27-0,650 0,032-20,53-0,683 0,036-19,20 Woninggrootte -0,013 0,001-16,84-0,011 0,001-12,00-0,012 0,001-11,77 Bouwjaar Voor ,153 0,057-2, en later -0,097 0,035-2,75-0,234 0,045-5,22 Woningtypen MGW 0,152 0,065 2,35 0,214 0,056 3,81 Portiek 0,132 0,033 3,95 0,131 0,042 3,15 0,155 0,049 3,15 Overig niet-gestapeld -0,290 0,135-2,15 Twee-onder-een-kap -0,141 0,060-2,35 Complexgrootte (# woningen) 50 tot 100 eenheden -0,080 0,030-2,66-0,072 0,033-2,15 Parkeren 0,247 0,044 5,60 Parkeernorm 0,372 0,038 9,91 0,300 0,053 5,65 Geen parkeerplaats bij MGW 0,123 0,038 3,24 0,152 0,063 2,43 Energie index -0,252 0,063-3,98 Exploitatiekosten als % vanhuur -0,007 0,002-3,78 Aantal woningen per km (x1000) 0,054 0,023 2,36 Aandeel huurwoningen 0,005 0,002 3,34 Aandeel eigen woningen -0,005 0,001-3,50 Geliberaliseerd 0,254 0,034 7,41 Schaarste gebied -0,153 0,042-3,65 Waardeontwikkeling ,574 3,340-6,16 Gemeente Amsterdam 0,147 0,069 2,13 Gemeente Rotterdam 0,196 0,062 3,17 0,269 0,064 4,20 Fixed effects COROP gebied Ja Ja Ja Aantal waarnemingen Adjusted R 2 0,456 0,442 0,528 Ortec Finance September /30

Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel

Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel Effecten van WOZ-waarden in het woningwaarderingsstelsel Uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van VROM - DG Wonen G. Sogelée november 2005

Nadere informatie

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013 Persbericht Woningmarktcijfers.nl, Heerlen 21-01-2014 Nederlandse woningmarkt stabiel in tweede halfjaar 2013 De gemiddelde koopsom van de door het Kadaster geregistreerde woningtransacties kwam in december

Nadere informatie

BIJLAGE: Huurprijsontwikkeling op Pararius.nl, tweede kwartaal 2013

BIJLAGE: Huurprijsontwikkeling op Pararius.nl, tweede kwartaal 2013 BIJLAGE: Huurprijsontwikkeling op Pararius.nl, tweede kwartaal 2013 Huurprijsontwikkeling per kwartaal De gemiddelde huurprijs bleef vrijwel onveranderd en kende een lichte stijging van 1,2%. Huurprijsontwikkeling

Nadere informatie

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal

Nadere informatie

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam Woningmarktrapport 3e kwartaal 215 Gemeente Rotterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 9 Aantal verkocht 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal

Nadere informatie

Woningprijsindices zijn onder

Woningprijsindices zijn onder EEN VERGELIJKING Betrouwbaarheid huizenprijsindices Na de recente daling van woningprijzen in de VS en Europa is de belangstelling voor prijsontwikkelingen sterk toegenomen. In dit artikel worden woningprijsindices

Nadere informatie

De waarde van marktwaarde

De waarde van marktwaarde De waarde van marktwaarde Een nieuwe uitdaging voor de (meeste) corporaties 27 mei 2015 Maria Molenaar Voorzitter RvB Woonstad Rotterdam Bestuurslid Aedes Inhoud Aanleiding: de nieuwe woningwet De corporatiesector

Nadere informatie

Notitie Ontwikkeling van de lokale woonlasten

Notitie Ontwikkeling van de lokale woonlasten Notitie Ontwikkeling van de lokale woonlasten Het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (voorts COELO) publiceert jaarlijks de Atlas van de lokale lasten, een overzicht van de

Nadere informatie

In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd

In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd In gemeenten met minste huurwoningen worden de meeste huurwoningen geliberaliseerd Een overzicht van de spreiding van huursegmenten per provincie en voor een aantal steden Staf Depla, Lid Tweede Kamer

Nadere informatie

Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam

Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam Verkenning vrije sector huurwoningmarkt in Rotterdam Samenvatting De vrije sector huurmarkt staat de laatste jaren steeds meer in de belangstelling van beleggers, ontwikkelaars en gemeenten. De gemeente

Nadere informatie

Nederlanders tevreden met hun woning

Nederlanders tevreden met hun woning Nederlanders tevreden met hun woning 05 Minder verhuizingen door ingezakte woningmarkt Aantal verhuisde personen zo n 7,5 procent lager in 2009 dan in 2008 Vooral gezinnen van middelbare leeftijd maakten

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Het is niet evident hoe hoog. De haalbaarheid van markthuren

Het is niet evident hoe hoog. De haalbaarheid van markthuren MOGELIJKHEDEN EN CONSEQUENTIES De haalbaarheid van markthuren In de analyses over het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt, spelen in de huursector de markthuren een belangrijke rol. Markthuren

Nadere informatie

Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt

Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt 6 4 2 0 1995-2 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010-4 -6 Prijsbewegingen op de koopwoningmarkt OTB-cursus :De Markt van Koopwoningen Paul de Vries /TUDelft 6 4 2 0

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Woningtransacties per kwartaal Nederland

Woningtransacties per kwartaal Nederland Woningtransacties op niveau 2008, koopsom slechts 10% onder topjaar De Nederlandse woningmarkt draait op volle toeren. In de eerste negen maanden van 2015 zijn door het Kadaster 125.859 woningtransacties

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed

Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische Statistieken en Publicaties 3 november 24 Gemengde verwachtingen institutionele beleggers over vastgoed Drs. J.L. Gebraad De Stichting Leerstoel

Nadere informatie

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector

Meer huur voor minder huis. Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis Gereguleerde huren in de commerciële sector Gereguleerde huren in de commerciële sector Meer huur voor minder huis AANLEIDING Corporaties en commerciële verhuurders bieden beiden

Nadere informatie

Effect van demografische en economische ontwikkelingen op waarde beleggingsvastgoed

Effect van demografische en economische ontwikkelingen op waarde beleggingsvastgoed Effect van demografische en economische ontwikkelingen op waarde beleggingsvastgoed Bert Teuben, 21 mei 2013 2013 Investment Property Databank Ltd. All rights reserved. ipd.com 1 Agenda 2013 Investment

Nadere informatie

Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2009

Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2009 Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2009 De prijs van de gemiddelde verkochte woning daalt met -3,1% in het 1e kwartaal van 2009. De prijs per m2 daalt met -2,6%. De definitieve cijfers komen voor

Nadere informatie

WAARDEGEGEVENS 51 F, 1234 AB

WAARDEGEGEVENS 51 F, 1234 AB WAARDEGEGEVENS Voorbeeldstraat 51 F, 1234 AB Woonplaats 8 maart 2016 CALCASA WAARDEBEPALING Woning Adres: Postcode: Buurt: Wijk: Gemeente: Voorbeeldstraat 51 F 1234 AB Woonplaats Buurt Wijk Woonplaats

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht Woningmarktrapport - 4e kwartaal 213 Gemeente Dordrecht Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 1 aantal verkocht 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

WAARDEBEPALING 51 F, 1234 AB

WAARDEBEPALING 51 F, 1234 AB WAARDEBEPALING Voorbeeldstraat 51 F, 1234 AB Woonplaats 7 april 2016 CALCASA WAARDEBEPALING Waardebepaling 8 maart 2016 Adres: Voorbeeldstraat 51 F Postcode: 1234 AB Woonplaats Calcasa marktwaarde: 497.000

Nadere informatie

Woningtransacties per maand, Nederland 2013-2015

Woningtransacties per maand, Nederland 2013-2015 Uitstekend eerste halfjaar 2015 Nederlandse woningmarkt De Nederlandse woningmarkt heeft een prima eerste half jaar achter de rug. In de eerste 6 maanden van 2015 werden door het Kadaster 75.249 woningtransacties

Nadere informatie

Woningmarktcijfers Nederland derde kwartaal 2008

Woningmarktcijfers Nederland derde kwartaal 2008 Woningmarktcijfers Nederland derde kwartaal 2008 In dit kwartaalbericht van Woningmarkcijfers.nl de volgende onderwerpen: - prijsontwikkelingen en transacties september - prijsontwikkelingen en transacties

Nadere informatie

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers

Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Ontwikkelingen in het huurbeleid: kansen voor beleggers Renske Jongsma en Martijn Schut Directie Woningmarkt Woningvoorraad Woningtype mln % Koopwoningen Corporatie huurwoningen Corporatie huurwoningen

Nadere informatie

Q&A Handboek Marktwaardering

Q&A Handboek Marktwaardering Q&A Handboek Marktwaardering Jaarrekening... 1 Oppervlakte... 1 Complex... 2 Splitsing daeb/niet daeb... 2 Model BOG/MOG... 2 Model parkeren... 2 Objectgegevens... 3 Mutatiekans... 3 Eindwaarde... 4 Contante

Nadere informatie

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE

NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE Maart 214 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van STAND VAN ZAKEN NEDERLANDSE MARKT VOOR BEDRIJFSRUIMTE 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.A. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

KORTE ANALYSE KOOPWONINGMARKT NEDERLAND

KORTE ANALYSE KOOPWONINGMARKT NEDERLAND KORTE ANALYSE KOOPWONINGMARKT NEDERLAND - 2006 WONINGMARKTCIJFERS.NL ONDERDEEL VAN WOONPLEIN LIMBURG BV Postbus 2555 6401 DB Heerlen Telefoon: (045) 40 40 250 Fax: (045) 40 40 252 Website: www.woningmarktcijfers.nl

Nadere informatie

Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013

Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013 Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013 22 oktober 2013 DATUM 22 oktober 2013 TITEL Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013 ONDERTITEL OPDRACHTGEVER

Nadere informatie

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015

Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 1 Agenda 1. De woningbeleggingsmarkt 2015 2. Verkoop corporatiebezit aan beleggers a. Regelgeving b. Kopersdoelgroepen c. Verkoopproces

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn Een overview De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie Koopsector: instabiliteit

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport - 4e kwartaal 212 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 18 aantal verkocht 16 14 12 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012 7 januari 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-3 (t.o.v.) 2011-4 Opmerking Aantal transacties 25.031 + 31,8% +13,9% Gemiddelde verandering t.o.v. 3 e kwartaal: +3,1%. Totale markt naar schatting

Nadere informatie

Vergelijking van de sociale huurwoning voorraad met de particuliere huurwoning voorraad

Vergelijking van de sociale huurwoning voorraad met de particuliere huurwoning voorraad Vergelijking van de sociale huurwoning voorraad met de particuliere huurwoning voorraad Inleiding Op 1 oktober 2012 is een meting van de nultredenwoningen binnen de sociale huurwoning voorraad, die in

Nadere informatie

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance

Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Het middensegment in de huursector De ontbrekende schakel Johan Conijn, ASRE/UvA, Ortec Finance Datum 11 mei 2011 Het middensegment Wat verstaan we onder het middensegment in de huursector? - verhuurders:

Nadere informatie

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties De rol van woningcorporaties op de woningmarkt - een WoON 2015-verkenning 4 april 2016 DATUM 4 april 2016 TITEL De rol van woningcorporaties op

Nadere informatie

Waardebepaling Waardebepaling

Waardebepaling Waardebepaling Waardebepaling Waardebepaling Burgemeester A. van Walsumlaan 95 VLAARDINGEN 27 januari 2016 Aangevraagde woning Woning Adres: Postcode / plaats: : Gemeente: Burgemeester A. van Walsumlaan 95 3135 WE VLAARDINGEN

Nadere informatie

Waardebepaling Waardebepaling

Waardebepaling Waardebepaling Waardebepaling Waardebepaling Voorbeeldstraat 98 F Woonplaats 30 april 2015 Aangevraagde woning Woning Kenmerken Adres: Voorbeeldstraat 98 F Woningsoort: Beneden/bovenwoning / plaats: 2123 HL Woonplaats

Nadere informatie

Eindrapport. De particuliere vastgoedbelegger in beeld. Verhuurdersheffing en extra huurinkomsten

Eindrapport. De particuliere vastgoedbelegger in beeld. Verhuurdersheffing en extra huurinkomsten Eindrapport De particuliere vastgoedbelegger in beeld Verhuurdersheffing en extra huurinkomsten dr. H.M.H. van der Heijden drs. C.J.M. Lamain 28 augustus 2014 De particuliere vastgoedbelegger in beeld

Nadere informatie

DE WOX 2E KWARTAAL 2008

DE WOX 2E KWARTAAL 2008 DE WOX 2E KWARTAAL 2008 Woningprijs stagneert: eerste dalingen op gemeenteniveau zichtbaar Delft, 21 juli De gemiddelde prijs van een woning steeg ten opzichte van het vorige kwartaal met slechts 0,1%.

Nadere informatie

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK

WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK WEBINAR WAARDERINGS- HANDBOEK IN VOGELVLUCHT 23 NOVEMBER 2015 WELKOM 1. Voorstellen presentatoren/moderatoren 2. Technische zaken (beeld/geluid) 3. Werkwijze vragen 4. Enquête aan het eind PROGRAMMA 1.

Nadere informatie

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN

TIJDSCHRIFT VOOR DE VOLKSHUISVESTING NUMMER 6 DECEMBER 2014 ANALYSE HERVORMINGEN 40 KWETSBAARHEID VAN WONI HERVORMINGEN Het aantal huishoudens met aan het wonen gerelateerde financiële risico s is toegenomen in de periode 2002 2012. Een concentratie van huishoudens met zulke risico

Nadere informatie

Waardebepaling Waardebepaling

Waardebepaling Waardebepaling Waardebepaling Waardebepaling Voorbeeldstraat 98, Woonplaats 26 maart 2013 Aangevraagde woning Woning Adres: Postcode / plaats: Buurt: Gemeente: Voorbeeldstraat 98 3353 BK Woonplaats Buurtnaam Gemeentenaam

Nadere informatie

Middeninkomens en het middensegment De ontbrekende schakel op de woningmarkt

Middeninkomens en het middensegment De ontbrekende schakel op de woningmarkt De ontbrekende schakel op de woningmarkt Frans Schilder Johan Conijn 2015-10 Augustus 2015 De ontbrekende schakel op de woningmarkt Frans Schilder Johan Conijn ASRE research papers ISSN 1878-4607 ASRE

Nadere informatie

Taxeren van courant onroerend goed zonder referentieverkopen

Taxeren van courant onroerend goed zonder referentieverkopen 2005-Q04-Binnenwerk 05-12-2005 11:29 Pagina 28 Taxeren van courant onroerend goed zonder referentieverkopen Voor het waarderen van courante onroerende zaken wordt vaak gebruik gemaakt van de vergelijkingsmethode.

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Check Je Kamer Rapportage 2014

Check Je Kamer Rapportage 2014 Check Je Kamer Rapportage 2014 Kwantitatieve analyse van de studentenwoningmarkt April 2015 Dit is een uitgave van de Landelijke Studenten Vakbond (LSVb). Voor vragen of extra informatie kan gemaild worden

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 1e kwartaal 2012. Gemeente Wijdemeren

Woningmarktrapport - 1e kwartaal 2012. Gemeente Wijdemeren Woningmarktrapport - 1e kwartaal 212 Gemeente Wijdemeren Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 25 aantal verkocht 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 2e kwartaal

Nadere informatie

Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen

Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Analyse van het huurbeleid van verhuurders 2015 8 oktober 2015 DATUM 8 oktober 2015 TITEL Analyse van het huurbeleid van verhuurders 2015 ONDERTITEL OPDRACHTGEVER AUTEUR(S)

Nadere informatie

De ontwikkelingen op de woningmarkt rond het Groningenveld: actualisatie 3e kwartaal 2013. prof. dr. Marc K. Francke dr.

De ontwikkelingen op de woningmarkt rond het Groningenveld: actualisatie 3e kwartaal 2013. prof. dr. Marc K. Francke dr. De ontwikkelingen op de woningmarkt rond het Groningenveld: actualisatie 3e kwartaal 2013 prof. dr. Marc K. Francke dr. Kai Ming Lee 15 januari 2014 De ontwikkelingen op de woningmarkt rond het Groningenveld:

Nadere informatie

Factsheets Friese Woningmarkt

Factsheets Friese Woningmarkt Factsheets Friese Woningmarkt 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 Bevolkings- en huishoudengroei nemen af. Prognose: Nog enige bevolkingsgroei tot

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer Woningmarktrapport - 3e kwartaal 213 Gemeente Haarlemmermeer Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 12 aantal verkocht 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e

Nadere informatie

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector.

Huur beleid Ru t te II. Een overzicht van de impact. van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Huur beleid Ru t te II Een overzicht van de impact van het huidige huurbeleid op huurders, woningzoekenden en de huursector. Januari 2015 Inleiding De huren zijn de afgelopen twee jaar fors gestegen.

Nadere informatie

HUURVERHOGINGSBELEID GELIBERALISEERDE WONINGEN 2016-2019

HUURVERHOGINGSBELEID GELIBERALISEERDE WONINGEN 2016-2019 Inhoud 1. Inleiding... 2 2. Wettelijk kader... 2 3. Vorig beleid... 2 4. Aanvullend beleid: huurverhogingsbeleid geliberaliseerde huurwoningen... 2 4.1 Uitwerking... 2 4.2 Afbakening beleid... 3 5. Slotbepalingen...

Nadere informatie

Figuur 1: Ontwikkeling aantal leerlingen Figuur 2: Ontwikkeling aantal leerlingen 2009-2013 1 (index: 2009 = 100) 2014-2019 (index: 2014 = 100)

Figuur 1: Ontwikkeling aantal leerlingen Figuur 2: Ontwikkeling aantal leerlingen 2009-2013 1 (index: 2009 = 100) 2014-2019 (index: 2014 = 100) Het aantal leerlingen in het basisonderwijs is tussen 2010 en 2014 gedaald. In de provincie Limburg nam het aantal leerlingen in deze periode het sterkst af. In het voortgezet onderwijs is het aantal leerlingen

Nadere informatie

Starters op de koopwoningmarkt na de crisis

Starters op de koopwoningmarkt na de crisis Starters op de koopwoningmarkt na de Samenvatting Tijdens de deed het Kadaster onderzoek naar starters op de koopwoningmarkt. Nu de koopwoningmarkt aantrekt en de prijzen stijgen, is de vraag hoe koopstarters

Nadere informatie

Monitor sociale woningvoorraad stadsregio Rotterdam

Monitor sociale woningvoorraad stadsregio Rotterdam Monitor sociale woningvoorraad stadsregio Rotterdam Monitor sociale woningvoorraad stadsregio Rotterdam G.H. van der Wilt en W.H.M. van der Zanden Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS) April 2012

Nadere informatie

De invloed van corporatieverkopen op de koopwoningmarkt

De invloed van corporatieverkopen op de koopwoningmarkt De invloed van corporatieverkopen op de koopwoningmarkt Frans Schilder Johan Conijn Marc Francke 2014-05 Augustus 2014 De invloed van corporatieverkopen op de koopwoningmarkt Frans Schilder 1 Johan Conijn

Nadere informatie

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht

Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Kengetallen woningtoewijzing in de gemeente Utrecht Stand van zaken zomer 2014 Inleiding Op dit moment volstrekt zich een grote verandering binnen de sociale huursector. Dit is het gevolg van het huidige

Nadere informatie

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 De Hypotheek Index geeft ieder kwartaal inzicht in het consumentengedrag op het gebied van hypotheken. De kerncijfers zijn afkomstig van De Hypotheker die met ruim 10 procent

Nadere informatie

Prof. dr. P. van Gool FRICS

Prof. dr. P. van Gool FRICS VOGON symposium 2010 Tijd voor keuzes; houdbaarheid van de Nederlandse (huur)woningenmarkt Prof. dr. P. van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate / Universiteit van Amsterdam / Spoorwegpensioenfonds

Nadere informatie

Monitor Haagse woningmarkt. 1 ste helft 2015, nummer 1

Monitor Haagse woningmarkt. 1 ste helft 2015, nummer 1 Monitor Haagse woningmarkt 1 ste helft 215, nummer 1 Managementsamenvatting Haagse koopwoningenmarkt kende een goed half jaar Bestaande bouw in (1 ste helft 215 t.o.v. 1 ste helft 214): Verdere toename

Nadere informatie

Feiten NVM Open Huizen Dag 5 oktober 2013

Feiten NVM Open Huizen Dag 5 oktober 2013 Feiten NVM Open Huizen Dag 5 oktober 2013 Aan de NVM Open Huizen Dag van 5 oktober 2013 deden 47.374 woningen mee, waarvan 1.192 nieuwbouwwoningen (2,9%). De meeste huizen waren te bezoeken in de provincies

Nadere informatie

Hypotheekschuld in Nederland:

Hypotheekschuld in Nederland: Hypotheekschuld in Nederland: Loan to value / loan to income Ruimteconferentie, 21 mei 2013 Marcel van Wijk Vastgoed en Woningmarkt ac.vanwijk@cbs.nl Agenda Recente ontwikkelingen Onderzoeksopzet Hypotheekschuld

Nadere informatie

Vastgoedbericht juni 2010

Vastgoedbericht juni 2010 Vastgoedbericht juni 20 Het Kadaster brengt maandelijks een vastgoedbericht uit. Hierin worden statistieken gepresenteerd met de ontwikkelingen van de afgelopen maand: de prijsindex, het aantal verkochte

Nadere informatie

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed

Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Publicatiedatum CBS-website Centraal Bureau voor de Statistiek 18 januari 25 Institutionele beleggers verwachten meer te beleggen in vastgoed Drs. J.L. Gebraad Centraal Bureau voor de Statistiek, Voorburg/Heerlen,

Nadere informatie

voor middelgrote woningen... 23

voor middelgrote woningen... 23 INHOUD TABELLENBOEK INHOUD TABELLENBOEK... 1 6 Marktwerking... 18 6-1 Tabellen gemiddelde maandhuur gekruist met vraag-aanbodverhouding in stedelijke centrumgebieden... 18 6-1-a Gemiddelde maandhuur per

Nadere informatie

Diversiteit in Provinciale Staten, Gedeputeerde Staten en Eerste Kamer in 2011

Diversiteit in Provinciale Staten, Gedeputeerde Staten en Eerste Kamer in 2011 Onderzoek Diversiteit in Provinciale Staten, Gedeputeerde Staten en Eerste Kamer in 2011 Het Huis voor democratie en rechtsstaat heeft na de verkiezingen van 2 maart 2011 de diversiteit in de nieuwe Provinciale

Nadere informatie

Vesteda Update Q1 2015

Vesteda Update Q1 2015 Vesteda Update Q1 2015 Wooncomplex De Ooievaar in Purmerend, geacquireerd door Vesteda van woningcorporatie Wooncompagnie in Q1 2015 Vesteda Update Q1 2015 Inhoud 2 Inhoud Introductie Managing Board 3

Nadere informatie

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt

Vastgoeddata woningcorporaties beperkt IV WONINGCORPORATIES Vastgoeddata woningcorporaties beperkt Geen inzicht in effectiviteit maatschappelijke doelen Jan Veuger Minister Blok van Wonen heeft de woningcorporaties gevraagd met een plan van

Nadere informatie

Verhogen bedrijfseconomische prestaties met de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex

Verhogen bedrijfseconomische prestaties met de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex Verhogen bedrijfseconomische prestaties met de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex OTB-studiedag Delft, 17 maart 2010 mr Arnoud L.M. Vlak, directeur IPD Nederland Agenda 1. Verhoogt deelname aan IPD/aeDex

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. In 2025 fors meer huishoudens in de Randstad

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. In 2025 fors meer huishoudens in de Randstad Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB08-049 8 juli 2008 9.30 uur In 2025 fors meer huishoudens in de Randstad Sterkste groei aan noordoostzijde Randstad Ook meer huishoudens in Noord-Brabant

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009

Centraal Bureau voor de Statistiek. Persbericht. Woononderzoek Nederland 2009 Centraal Bureau voor de Statistiek Persbericht PB10-020 22 maart 2010 9.30 uur Woononderzoek Nederland 2009 Totale woonlasten stijgen in dezelfde mate als netto inkomen Aandeel en omvang aflossingsvrije

Nadere informatie

Opvallend in deze figuur is het grote aantal bedrijven met een vergunning voor exact 340 stuks melkvee (200 melkkoeien en 140 stuks jongvee).

Opvallend in deze figuur is het grote aantal bedrijven met een vergunning voor exact 340 stuks melkvee (200 melkkoeien en 140 stuks jongvee). Ontwikkeling melkveebedrijven in Utrecht, Gelderland en Brabant Analyse van mogelijke groei van melkveebedrijven op basis van gegevens van CBS en provincies Het CBS inventariseert jaarlijks de feitelijk

Nadere informatie

Diversiteit in de Provinciale Staten

Diversiteit in de Provinciale Staten Onderzoek Diversiteit in de Provinciale Staten Het Huis voor democratie en rechtsstaat heeft na de verkiezingen van 2 maart 2011 de diversiteit in de nieuwe Provinciale Staten (PS) onderzocht. Het gaat

Nadere informatie

Conjunctuurenquête Nederland. Vierde kwartaal 2015

Conjunctuurenquête Nederland. Vierde kwartaal 2015 Conjunctuurenquête Nederland Vierde kwartaal 15 Ondernemers positiever over werkgelegenheid 16 Voorwoord Dit rapport geeft de belangrijkste uitkomsten van de Conjunctuurenquête Nederland van het vierde

Nadere informatie

Huurmarktrapportage. De huurmarktcijfers over het 2 e kwartaal 2015. Ger Hukker (NVM) & Jean-Paul Rouwette (VGM NL)

Huurmarktrapportage. De huurmarktcijfers over het 2 e kwartaal 2015. Ger Hukker (NVM) & Jean-Paul Rouwette (VGM NL) Huurmarktrapportage De huurmarktcijfers over het 2 e kwartaal 2015 Ger Hukker (NVM) & Jean-Paul Rouwette (VGM NL) 22 september 2015 Inhoud 1. Waarom deze cijfers 2. Hoe ziet de huursector in Nederland

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving;

Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr..., Directie Constitutionele Zaken en Wetgeving; Besluit van tot wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (aanpassing woningwaarderingsstelsel) Op de voordracht van Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van..., nr...., Directie

Nadere informatie

SAMENVATTING RAPPORT VAN HET KWALITEITSONDERZOEK NAAR MATE VAN KLANTTEVREDENHEID OVER DIENSTVERLENING VAN ADVOCATEN

SAMENVATTING RAPPORT VAN HET KWALITEITSONDERZOEK NAAR MATE VAN KLANTTEVREDENHEID OVER DIENSTVERLENING VAN ADVOCATEN SAMENVATTING RAPPORT VAN HET KWALITEITSONDERZOEK NAAR MATE VAN KLANTTEVREDENHEID OVER DIENSTVERLENING VAN ADVOCATEN 1. ALGEMEEN 1.1 INHOUD Onderwerp Pagina 1. ALGEMEEN 1.1 Inhoud 1 1.2 Het onderzoek en

Nadere informatie

The authors wish to acknowledge the financial assistance of the Dutch government through the Habiforum Program Innovative Land Use.

The authors wish to acknowledge the financial assistance of the Dutch government through the Habiforum Program Innovative Land Use. Dit onderzoek kwam tot stand in het kader van het onderzoeksprogramma Corpovenista, waarin wordt samengewerkt door een achttal grote woningcorporaties (de Alliantie, de Key, Kristal, Staedion, Vestia,

Nadere informatie

Model Taxatieverslag Woningen

Model Taxatieverslag Woningen Model Taxatieverslag Woningen Locatie woning Straatnaam Huisnummer Postcode Woonplaats * 1 Foto getaxeerde woning WOZ-objectnummer Waardepeildatum 1 januari 20.. Toestandspeildatum 1 januari 20.. Vastgestelde

Nadere informatie

Uitgevoerd in opdracht van. Rapportage beoordelen en incidenteel belonen 2013 Provincies

Uitgevoerd in opdracht van. Rapportage beoordelen en incidenteel belonen 2013 Provincies Uitgevoerd in opdracht van Rapportage beoordelen en incidenteel belonen 2013 Provincies Zoetermeer, 17 september 2014 De verantwoordelijkheid voor de inhoud berust bij Panteia. Het gebruik van cijfers

Nadere informatie

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum

Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum Bijlage Visie Oost : Cijfers & trends bevolking en woningvoorraad Hilversum 1. Ontwikkeling bevolking naar leeftijd De Primos huishoudensprognose (2011) voor de periode 2010-2040 schetst het volgend beeld:

Nadere informatie

Leegstand, herbestemming en verzorgingshuizen: een verkenning door de oogharen heen

Leegstand, herbestemming en verzorgingshuizen: een verkenning door de oogharen heen Lars Brugman Lars Brugman is projectadviseur/onderzoeker bij Kadaster Ruimte & Advies. Hij legt zich toe op complexe maatwerkvraagstukken vanuit de bij het Kadaster beschikbare ruimtelijke informatie.

Nadere informatie

Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013

Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013 Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013 Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013 drs. W. van Ooij MarktMonitor Januari 2015 Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013 . Kengetallen Mobiliteitsbranche 2003-2013

Nadere informatie

Actualisatie verdeelmodel jeugdzorg 2009

Actualisatie verdeelmodel jeugdzorg 2009 Aan: Van: Ashna Nakched Evert Pommer en Klarita Sadiraj Inlichtingen bij Evert Pommer e.pommer@scp.nl T 7947 kamer D-0608 Datum 24 januari 2010 Actualisatie verdeelmodel jeugdzorg 2009 Het ministerie van

Nadere informatie

De dubbele kloof tussen koop en huur - Omvang, Oorzaken en Consequenties -

De dubbele kloof tussen koop en huur - Omvang, Oorzaken en Consequenties - De dubbele kloof tussen koop en huur - Omvang, Oorzaken en Consequenties - Onderzoek in opdracht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars drs. Frans Schilder en prof.dr. Johan Conijn CIP-GEGEVENS KONINKLIJKE

Nadere informatie

Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2013

Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2013 8 april 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-4 (t.o.v.) Opmerking Aantal transacties 17.577-30,3% - 6,4% Gemiddelde verandering t.o.v. 4 e kwartaal: -8,5%. Totale markt naar schatting 23.750 woningen.

Nadere informatie

Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen. Achtergronden en gevolgen van het afschaffen van de passendheidstoets. 12 november 2014

Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen. Achtergronden en gevolgen van het afschaffen van de passendheidstoets. 12 november 2014 Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Achtergronden en gevolgen van het afschaffen van de passendheidstoets 12 november 2014 DATUM 12 november 2014 TITEL Achtergronden en gevolgen van het afschaffen van

Nadere informatie

Analyse NVM openhuizendag

Analyse NVM openhuizendag Analyse NVM openhuizendag Gemaakt door: NVM Data & Research Datum: 1 juli 2011 Resultaten analyse Openhuizenbestand 26 maart 2011 Er doen steeds meer woningen mee aan de NVM-openhuizendag. Op 26 maart

Nadere informatie

Ontwikkelingen op de agrarische grondmarkt tot 1 juli 2004.

Ontwikkelingen op de agrarische grondmarkt tot 1 juli 2004. Ontwikkelingen op de agrarische grondmarkt tot 1 juli 2004. 1 In deze notitie wordt een beeld geschetst van de ontwikkelingen op de agrarische grondmarkt over de periode vanaf 1 januari tot 1 juli 2004.

Nadere informatie

Centraal Bureau voor de Statistiek NIEUWBOUWWONINGEN; OUTPUTPRIJSINDEX BOUWKOSTEN, 2010 = 100

Centraal Bureau voor de Statistiek NIEUWBOUWWONINGEN; OUTPUTPRIJSINDEX BOUWKOSTEN, 2010 = 100 Centraal Bureau voor de Statistiek Divisie Macro-economische statistieken en publicaties Sector Indexcijfers prijzen en conjunctuur NIEUWBOUWWONINGEN; OUTPUTPRIJSINDEX BOUWKOSTEN, 2010 = 100 Datum: 15

Nadere informatie

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling.

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling. Artikel Het in bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken opgenomen Model taxatieverslag woningen wordt vervangen door het Model taxatieverslag woningen

Nadere informatie

Huurverhoging 2016. Uitleg over het hoe en waarom van de jaarlijkse huurverhoging.

Huurverhoging 2016. Uitleg over het hoe en waarom van de jaarlijkse huurverhoging. 1 Huurverhoging 2016 Uitleg over het hoe en waarom van de jaarlijkse huurverhoging. Huurverhoging 2016 Met behulp van deze informatie, kunt u nagaan hoe het huurverhogingspercentage voor uw woning is bepaald.

Nadere informatie