Eindrapport. De particuliere vastgoedbelegger in beeld. Verhuurdersheffing en extra huurinkomsten

Transcriptie

1 Eindrapport De particuliere vastgoedbelegger in beeld Verhuurdersheffing en extra huurinkomsten dr. H.M.H. van der Heijden drs. C.J.M. Lamain 28 augustus 2014

2 De particuliere vastgoedbelegger in beeld De particuliere vastgoedbelegger in beeld Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van: Vastgoed Belang Auteurs: dr. H.M.H. (Harry) van der Heijden drs. C.J.M. (Cor) Lamain 28 augustus 2014 OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving Faculteit Bouwkunde, Technische Universiteit Delft Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Tel. (015) Copyright 2013 by OTB - Research for the Built Environment, Faculty of Architecture and the Built Environment, Delft University of Technology.

3 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding Waar gaat het om? Onderzoeksvragen Werkwijze Analyse Resultaat: Respons en representativiteit Verhuurdersheffing en extra huurinkomsten Inleiding Uitgangspunten voor de analyse Theoretische verdiencapaciteit versus feitelijke huurverhoging Uitwerking van de analyse Berekening extra huurinkomsten door huurstijging boven inflatie Berekening verhuurdersheffing Resultaten van de analyse Consequenties voor particuliere vastgoedbeleggers Vertaling van de resultaten van de Ledenpeiling 2014 naar het woningbezit van alle leden van Vastgoed Belang Vertaling van de Ledenpeiling 2014 naar de woningen van alle particuliere vastgoedbeleggers Bijlage A Vragenlijst Bijlage B Datatabel bij de ledenenquête van Vastgoed Belang Bijlage C Toelichting voor het invullen van de datatabel Bijlage D Toelichting bij de internetversie van de Ledenpeiling OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving

4 4

5 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Vastgoed Belang streeft naar meer transparantie in de vastgoedmarkt. Die transparantie is nodig om de belangen van particuliere vastgoedbeleggers beter te kunnen behartigen. In dit kader is het niet alleen belangrijk om over informatie te beschikken over de omvang en aard van het bezit van leden van Vastgoed Belang, maar ook om zicht te krijgen op het totale bezit van alle particuliere vastgoedbeleggers in Nederland. In de afgelopen periode heeft Vastgoed Belang een start gemaakt met het uitwerken van een traject om hiervoor periodiek de benodigde gegevens te verzamelen. Dit traject werd echter doorkruist door recente discussies over de verhuurdersheffing en een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Om in deze discussies de belangen van de particuliere vastgoedbeleggers duidelijk en onderbouwd te kunnen behartigen, was op korte termijn informatie nodig van zo veel mogelijk leden van Vastgoed Belang. Daarom heeft Vastgoed Belang besloten om in de vorm van een ledenpeiling aan haar leden te vragen om gegevens te verstrekken die relevant zijn in het kader van de hiervoor genoemde discussies. Vastgoed Belang heeft het OTB gevraagd om deze ledenpeiling te verzorgen. In het vervolg van dit hoofdstuk wordt eerst verder ingegaan op de achtergrond van de ledenpeiling en de benodigde informatie. Vervolgens komen de uitvoering van de werkzaamheden aan de orde en tenslotte wordt ingegaan op de representativiteit van de resultaten van het onderzoek. De resultaten van de Ledenpeiling 2014 van Vastgoed Belang zijn verwerkt in drie afzonderlijke rapportages. In de voorliggende rapportage wordt op basis van de resultaten van de Ledenpeiling 2014 ingegaan op het gecombineerde effect van de verruiming van het huurbeleid en de verhuurdersheffing voor particuliere vastgoedbeleggers. 1.2 Waar gaat het om? De regering heeft in het kader van een hervorming van de woningmarkt het huurbeleid verruimd en een heffing geïntroduceerd voor verhuurders met meer dan 10 gereguleerde huurwoningen. Deze heffing loopt op van 1,1 miljard euro in 2014 tot 1,7 miljard euro 1 in Daarbij wordt er van uit gegaan dat op termijn de heffing kan worden betaald uit de extra inkomsten door de verruiming van het huurbeleid. In een brief aan de Eerste Kamer (dd. 17 december 2013) heeft minister Blok aangegeven dat de werking van de wet en het effect ervan op de woningmarkt jaarlijks nauwkeurig zal worden gemonitord. Vastgoed Belang is van mening dat de heffing door particuliere verhuurders structureel niet kan worden opgebracht uit de extra huurinkomsten. Minister Blok heeft aangegeven opnieuw naar de heffing voor particuliere verhuurders te zullen kijken zodra Vastgoed Belang dit kan aantonen. Hiervoor, maar ook voor de door de minister aangekondigde monitoring van de effecten van de nieuwe wet, is het van groot belang voor Vastgoed Belang om te beschikken over informatie van de leden. 1 Exclusief 700 miljoen euro die moet worden opgebracht als gevolg van de heffingskorting die van toepassing is op enkele gespecificeerde investeringen. 5 OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving

6 1.3 Onderzoeksvragen Voor het totale onderzoek zijn de volgende vragen geformuleerd: 1. Wat is de aard en omvang van het woningbezit van leden van Vastgoed Belang? 2. Wat zijn de gevolgen van de voorgenomen aanpassing van het woningwaarderingsstelsel voor de te realiseren huurinkomsten (op basis van maximaal redelijke huren) voor gereguleerde zelfstandige huurwoningen van leden van Vastgoed Belang? 3. Wat zijn de financiële gevolgen voor de leden van Vastgoed Belang van het gecombineerde effect van de extra huurinkomsten door de inkomensafhankelijke huurverhoging en de verhuurdersheffing? Van deze drie vragen wordt in deze rapportage alleen de derde vraag beantwoord. Over de overige twee onderzoeksvragen is verslag gedaan in andere rapportages (zie paragraaf 1.5). 1.4 Werkwijze Zoals in paragraaf 1.1 is aangegeven, is informatie verzameld via een enquête onder de leden van Vastgoed Belang. De enquête bestond uit twee delen: een beperkt aantal korte vragen over informatie op het niveau van de verhuurder, zoals het aantal woningen en niet zelfstandige wooneenheden in bezit, de fiscale teboekstelling en het al dan niet aanvragen van een account bij de belastingdienst waarmee inkomensverklaringen kunnen worden verkregen voor het doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging. een datatabel waarin gegevens op het niveau van individuele woningen en niet zelfstandige wooneenheden konden worden ingevuld. Het ging daarbij om de volgende gegevens: - Adresgegevens (postcode, huisnummer inclusief eventuele toevoeging) - Woningtype (eengezins- of meergezinswoningen) - WOZ-waarde peildatum 2012 en Totaal aantal WWS-punten - WWS-punten voor woonvorm en woonomgeving - Woonoppervlak vertrekken en overige ruimten (m 2 ) - Energielabel - Kale huur per maand in juni Kale huurprijs per maand in juli 2014 Het grootste deel van de benodigde gegevens (zie hiervoor) is begin april in de vorm van een enquête bevraagd bij de leden van Vastgoedbelang. Deelname aan de enquête kon op verschillende manieren plaatsvinden: per internetenquête (waarbij voor het verstrekken van informatie op woningniveau een data-file kon worden geüpload) en per post (waarbij een hard-copy versie van de ingevulde vragenlijst kon worden verstuurd). De vragenlijst is door het OTB opgesteld, in overleg met Vastgoed Belang (zie bijlage 1). Vastgoed Belang heeft de hard copy versie van de vragenlijst met toelichting verspreid onder de leden. OTB heeft een internetversie van de enquête samengesteld (zie bijlage 2 voor de startpagina van deze internetenquête) en heeft de enquêteresultaten verzameld en de analyses uitgevoerd. Afgesproken is dat de door de leden aangeleverde gegevens strikt vertrouwelijk worden behandeld en geanonimiseerd verwerkt. Verstrekte adresgegevens van verhuurde woningen en wooneenheden worden alleen gebruikt om de data te verrijken en om analyses uit te voeren. Rapportages vinden uitsluitend plaats op geaggregeerd niveau. Gegevens over individuele (ver)huurders of individuele woningen worden niet in rapportages opgenomen. 6

7 1.5 Analyse De via de enquête (inclusief de door leden ingevulde datatabellen) verzamelde informatie is gebruikt om de drie onderzoeksvragen te beantwoorden. In het vervolg van deze paragraaf wordt hierop per onderzoeksvraag een korte nadere toelichting gegeven. Aard en omvang van het woningbezit van leden van Vastgoed Belang De resultaten van de enquête zijn gebruikt om een beeld te krijgen van de aard en omvang van het woningbezit van leden van Vastgoed Belang. Helaas ontbreken populatiegegevens van het woningbezit van zowel leden van Vastgoed Belang als van alle particuliere vastgoedbeleggers in Nederland, waardoor de representativiteit van de resultaten van de ledenpeiling voor alle leden van Vastgoed Belang of voor alle particuliere vastgoed beleggers in Nederland niet met zekerheid kan worden vastgesteld. Dit probleem geldt overigens niet alleen voor deze studie, maar voor alle onderzoeken naar de sector particuliere vastgoedbeleggers. In paragraaf 1.6 wordt hierop nader ingegaan. In een afzonderlijke rapportage is op basis van de resultaten van de gehouden enquête een beeld geschetst van de leden van Vastgoed Belang die beleggen in woningen en van het woningbezit van leden van Vastgoed Belang 2. Gevolgen van de voorgenomen aanpassing van het woningwaarderingsstelsel De voorgenomen aanpassing van het woningwaarderingsstelsel voor gereguleerde zelfstandige woningen heeft betrekking op het laten vervallen van de sdchaarstepunten, het vervangen van de WWSonderdelen woonomgeving en woonvorm door de WOZ-waarde in combinatie met de WOZ-waarde per vierkante meter, en een verlaging van de prijs per punt voor alle gereguleerde woningen. Op basis van de onder leden gehouden enquête kan op het niveau van individuele woningen het totaal aantal wws-punten verminderd worden met (waar aanwezig) schaarstepunten, punten voor woonomgeving en woonvorm. Vervolgens kan de puntprijs worden verlaagd en kunnen punten worden toegevoegd op basis van de WOZ waarde (per m 2 ). Omdat het onderzoeksbureau ABF in opdracht van het Ministerie van BZK analyses heeft uitgevoerd over de mogelijke gevolgen van diverse varianten voor een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel op basis van het WoON-onderzoek en op basis van door Aedes en de IVBN aangeleverde micro-bestanden, is met Vastgoed Belang afgesproken dat het efficiënter zou zijn om de analyses op het micro-bestand dat is samengesteld op basis van de enquête onder leden van Vastgoed Belang ook door ABF te laten uitvoeren. ABF heeft hierover inmiddels gerapporteerd aan Vastgoed Belang 3. De beantwoording van de tweede onderzoeksvraag is daarom niet opgenomen in deze rapportage. Financiële gevolgen van het gecombineerde effect van de extra huurinkomsten door de inkomensafhankelijke huurverhoging en de verhuurdersheffing Zoals in paragraaf 1.2 is aangegeven heeft de regering een heffing geïntroduceerd voor verhuurders met meer dan 10 gereguleerde huurwoningen. Voor 2013 en 2014 is het huurbeleid verruimd via een inkomensafhankelijke huurverhoging. Vanaf 2015 zal de inkomensafhankelijke huurverhoging volgens de plannen van de regering worden vervangen door een huurverhoging via een huursombenadering. Daarbij wordt er door de regering van uit gegaan dat op termijn de heffing kan worden betaald uit de extra inkomsten door de verruiming van het huurbeleid. 2 Heijden, H.M.H. van der en C.J.M. Lamain, 2014, De particuliere vastgoedbelegger in beeld, Resultaten Vastgoed Belang Ledenpeiling 2014, OTB 3 Gopal, K. en B. Marchal, 2014, Notitie Effectberekeningen woningbezit Vastgoed Belang, ABF 7 OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving

8 Theoretisch gezien kan het gecombineerde effect van de extra huurinkomsten door de inkomensafhankelijke huurverhoging en de verhuurdersheffing voor 2014 voor gereguleerde huurwoningen van verhuurders met meer dan 10 gereguleerde huurwoningen op woningniveau als volgt worden vastgesteld: extra huurverhoging (= toegestane maximale inkomensafhankelijke huurverhoging minus basishuurverhoging) minus verhuurdersheffing. Omdat om privacy redenen in de enquête niet gevraagd is naar de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging op woningniveau is het niet mogelijk om deze berekeningen uit te voeren. Daarom is ervoor gekozen om de feitelijke huurverhoging van 2014 als uitgangspunt te nemen. Het voordeel hiervan is dat niet de theoretische verdiencapaciteit als uitgangspunt wordt genomen, maar de door verhuurders gehanteerde feitelijke verdiencapaciteit. Nadeel is dat alleen voor 2014 de aangezegde huurverhoging bekend is (op basis van de huur per juni 2014 en de voorgenomen huur per juli 2014). Daarom is verondersteld dat over de gehele periode verhuurders een gelijke huurverhoging hanteren. Meer uitleg over de uitgevoerde analyse en de resultaten daarvan zijn opgenomen in Hoofdstuk Resultaat: Respons en representativiteit Respons De enquête is uitgezet door Vastgoed Belang onder haar circa 4700 leden. Niet bekend is welk deel van de leden woningen verhuurt. Op de enquête hebben 724 leden gereageerd; 498 via internet en 226 schriftelijk. Een aantal leden (133) heeft de (internet)enquête zeer onvolledig of meer dan één keer ingevuld. Als we hiervoor corrigeren, blijven er 591 enquêtes over die geschikt zijn voor analyse. Hiermee komt de respons uit op 13% van de leden. Deze leden verhuren in totaal zelfstandige woningen en niet zelfstandige woonruimten/kamers. Onderdeel van de korte enquête was het verzoek om gegevens te verstrekken op het niveau van individuele woningen via een datatabel. Aan dit verzoek hebben 328 respondenten voldaan. In totaal is er door de leden van Vastgoed Belang informatie op woningniveau beschikbaar gesteld over woningen. Daarbij is niet van alle woningen alle gevraagde informatie bekend. Zo is van 324 van de woningen uit de geretourneerde datatabellen niet de huur bekend (zie tabel 1.1). Tabel 1.1 Respons op de ledenpeiling Vastgoed Belang 2014 naar aantal verhuurders en woningen Respondenten Zelfstandige woningen Totaal Gereguleerd Geliberaliseerd Huur onbekend Enquête (A) Datatabel (B) B als % van A 55,5% 67,8% 72,9% 50,2% - Bron: Ledenpeiling Vastgoed Belang 2014 Representativiteit van de resultaten voor de particuliere vastgoedbeleggers in Nederland Helaas ontbreken populatiegegevens van het woningbezit van alle particuliere vastgoedbeleggers in Nederland. Hierdoor is het niet goed mogelijk om de resultaten van de enquête te vertalen naar de aard en omvang van het totale woningbezit van particuliere vastgoedbeleggers. Daarmee is eigenlijk ook niet vast te stellen in hoeverre de resultaten van de enquête representatief zijn voor de sector particuliere vastgoedbeleggers. 8

9 Tabel 1.2 Spreiding van particuliere verhuurders over de provincies volgen verschillende bronnen Overige verhuurders woningvoorraadbestand CBS 2012 Particuliere personen en bedrijven volgens Huurenquête CBS 2013 Ledenpeiling VGB 2014 Groningen Friesland Drenthe Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland Bron: CBS, ABF, Ledenpeiling Vastgoed Belang 2014 Ter illustratie is in tabel 1.2 vanuit drie verschillende bronnen de verdeling van particuliere huurwoningen over de provincies opgenomen. De kolom overige verhuurders is afkomstig uit het woningvoorraadbestand van het CBS. In dit bestand is in eerste instantie onderscheid gemaakt tussen eigen woningen en huurwoningen. Binnen de categorie huurwoningen kunnen de woningen in bezit van toegelaten instellingen worden onderscheiden. Wat rest is de categorie overige verhuurders, waarvan ook de institutionele beleggers deel uitmaken. In het periodieke WoON-onderzoek (waarvan geen cijfers in tabel 1.2 zijn opgenomen), dat door het CBS in opdracht van het Ministerie van BZK wordt uitgevoerd, worden binnen de particuliere huursector wel verschillende categorieën eigenaren onderscheiden, maar veel respondenten kunnen niet aangeven tot welke categorie eigenaren hun verhuurder behoort, met als gevolg een zeer grote categorie overig. Een nadere uitsplitsing binnen de particuliere huursector naar soort eigenaar kan daarom ook binnen het WoON-onderzoek niet goed worden gemaakt. De tweede kolom (Huurenquête) in tabel 1.2 is eveneens afkomstig van het CBS. Het CBS verzamelt jaarlijks nadere informatie over de huurontwikkeling in de huurenquête. Daarbij wordt voor wat betreft de particuliere verhuurders een nader onderscheid gemaakt tussen institutionele beleggers, natuurlijke personen en bedrijven. In tabel 1.2 is de verdeling van woningen in het bezit van de natuurlijke personen en bedrijven over de provincies weergegeven. Een nadeel van deze huurenquête is dat de verhouding tussen de verschillende categorieën particuliere verhuurders niet meegenomen kan worden bij de trekking van de steekproef, omdat deze verhouding niet bekend is. Het gevolg is dat de huurenquête wel representatief is voor de verhouding tussen het aandeel corporatiewoningen versus particuliere huurwoningen, maar dat niet bekend is in hoeverre de enquête representatief is voor de verschillende onderscheiden categorieën particuliere verhuurders. Companen 4 (2013) heeft in de publicatie over de Huurenquête 2013 bij de tabel over de omvang van het bezit naar type verhuurder dan ook een noot opgenomen waarin wordt aangegeven dat de onderverdeling naar de verschillende commerciële verhuurders een benadering is op basis van de gevonden verhoudingen in het bestand van de CBS-huurenquête. Bovendien is het aantal woningen in de steekproef voor de huurenquête re- 4 Lijzenga, 2013, Feiten en achtergronden van het huurbeleid 2013, Companen 9 OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving

10 delijk beperkt. Zo zijn de categorieën natuurlijke personen en bedrijven in de steekproef vertegenwoordigd met circa woningen. De laatste kolom in tabel 1.2 is gebaseerd op de resultaten van de Ledenpeiling 2014 van Vastgoed Belang, met ruim woningen. ABF heeft in het kader van de uitgevoerde effectberekeningen van de gevolgen van de voorgenomen aanpassing van het woningwaarderingsstelsel getracht om vast te stellen of de resultaten van de ledenpeiling Vastgoed Belang 2014 representatief zijn voor het woningbezit van de categorieën natuurlijke personen en bedrijven uit de Huurenquête De conclusie van ABF is dat niet duidelijk vastgesteld kan worden of de steekproef in zijn totaliteit wel of geheel niet representatief is 5. Maar datzelfde geldt natuurlijk voor de Huurenquête. Ook daarvan kan niet met zekerheid worden vastgesteld of die representatief is voor de woningen van particuliere personen en bedrijven. Omdat populatiegegevens ontbreken, kunnen dus over de representativiteit van de resultaten van de ledenpeiling Vastgoed Belang 2014 voor de het totale woningbezit van particuliere vastgoedbeleggers in Nederland geen eenduidige uitspraken worden gedaan. Representativiteit voor de leden van Vastgoed Belang De vereniging Vastgoed Belang behartigt de belangen van particuliere Vastgoedbeleggers in Nederland. De vereniging telt ongeveer leden. Zoals hiervoor al is aangegeven beschikt Vastgoed Belang in zeer beperkte mate over informatie omtrent de aard en omvang van het woningbezit van haar leden. Het totale woningbezit van haar leden wordt door Vastgoed Belang geschat op circa woningen. De beperkte informatie over het woningbezit van de leden van Vastgoed Belang maakt het niet goed mogelijk om te bepalen of de resultaten van de ledenpeiling 2014 een representatief beeld geven van het woningbezit van leden van Vastgoed Belang. Wat wel beschikbaar is, is de verdeling van leden van Vastgoed Belang over verschillende grootteklassen en het aantal zelfstandige woningen, afkomstig uit de Ledenpeiling De resultaten van de ledenpeiling 2013 zijn in tabel 1.3 vergeleken met die van de ledenpeiling Tabel 1.3: Particuliere vastgoedbeleggers met zelfstandige woningen naar grootteklasse, op basis van de ledenpeiling Vastgoed Belang 2013 en 2014 Aandeel verhuurders Ledenpeiling 2013 Ledenpeiling 2014 Aandeel woningen Aandeel verhuurders Aandeel woningen 1-10 woningen 67,7 8 62, woningen 17,8 8 17, woningen 7,1 7 9, woningen 3,4 7 4, woningen 3,1 24 4, woningen 0,2 6 0, of meer woningen 0,6 40 0,9 54 Totaal Bron: Ledenpeiling Vastgoed Belang 2013, 2014 Bij een vergelijking van de resultaten van beide ledenpeilingen valt op dat de kleine verhuurders in de ledenpeiling 2014 zijn ondervertegenwoordigd ten opzichte van de ledenpeiling Mogelijk speelt hierbij de oprichting van de stichting Professioneel Platform Vastgoed een rol, waardoor het aantal 5 Gopal, K. en B. Marchal, 2014, Notitie Effectberekeningen woningbezit Vastgoed Belang, ABF 10

11 (zeer) grote leden van Vastgoed Belang recent is gestegen. Maar het kan ook het gevolg zijn van de voor veel kleine verhuurders mogelijk te gedetailleerde vraagstelling in met name de datatabel waarin gegevens op het niveau van individuele woningen werd gevraagd. Hoewel over de representativiteit van de resultaten van de Ledenpeiling 2014 voor het woningbezit van alle leden van Vastgoed Belang geen eenduidige uitspraken gedaan kunnen worden omdat populatiegegevens ontbreken, is het aannemelijk dat deze Ledenpeiling, waaraan 13% van de leden heeft meegewerkt en waarmee informatie beschikbaar is over ruim woningen, een goed beeld geeft van het woningbezit van de leden van Vastgoed Belang. De ledenpeiling biedt bovendien een goede basis voor het volgen van ontwikkelingen in de sector, waarop in de komende jaren door Vastgoed Belang voortgebouwd kan worden. Mede gezien het toenemende belang (ook beleidsmatig) van de particuliere huursector in Nederland is het de moeite waard om in samenwerking met het Ministerie van BZK en het CBS te bezien of het mogelijk is om meer inzicht te krijgen in de omvang en samenstelling van de woningen in de totale sector particuliere vastgoedbeleggers in Nederland zodat populatiegegevens beschikbaar komen over deze sector en de daarin actieve beleggers. 11 OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving

12 12

13 2 Verhuurdersheffing en extra huurinkomsten 2.1 Inleiding Zoals in Hoofdstuk 1 al is aangegeven heeft de regering een heffing geïntroduceerd voor verhuurders met meer dan 10 gereguleerde huurwoningen. Deze heffing loopt op van 1,1 miljard euro in 2014 tot 1,7 miljard euro in Voor 2013 en 2014 is het huurbeleid verruimd via een inkomensafhankelijke huurverhoging. Vanaf 2015 zal de inkomensafhankelijke huurverhoging volgens de plannen van de regering worden vervangen door een huurverhoging via een huursombenadering 6. Daarbij wordt er van uit gegaan dat op termijn de heffing kan worden betaald uit de extra inkomsten door de verruiming van het huurbeleid. In dit hoofdstuk brengen we op basis van de resultaten van de ledenpeiling Vastgoed Belang 2014 de gevolgen in kaart van het gecombineerde effect van de extra (boveninflatoire) huurinkomsten en de verhuurdersheffing voor leden van Vastgoed Belang. 2.2 Uitgangspunten voor de analyse In de tot nu toe gemaakte berekeningen van het saldo van de verhuurdersheffing en de extra huurinkomsten door huurstijging boven inflatie, wordt uitgegaan van de theoretische verdiencapaciteit 7. Hierbij wordt het gecombineerde effect van de maximaal toegestane extra huurinkomsten door de inkomensafhankelijke huurverhoging en de verhuurdersheffing voor 2014 voor gereguleerde huurwoningen van verhuurders met meer dan 10 gereguleerde huurwoningen op woningniveau als volgt vastgesteld: extra huurverhoging (= toegestane maximale inkomensafhankelijke huurverhoging minus basishuurverhoging) minus verhuurdersheffing. Een dergelijke aanpak kan op basis van de resultaten van de ledenpeiling Vastgoed Belang 2014 niet worden gevolgd, omdat om privacy redenen in de enquête voor de ledenpeiling 2014 niet gevraagd is naar de maximale inkomensafhankelijke huurverhoging op woningniveau. Hierdoor kan de toegestane maximale inkomensafhankelijke huurverhoging niet worden bepaald. Daarom is ervoor gekozen om de feitelijke huurverhoging van 2014 als uitgangspunt te nemen. Het voordeel hiervan is dat niet de theoretische verdiencapaciteit als uitgangspunt wordt genomen, maar de door verhuurders gehanteerde feitelijke verdiencapaciteit. In paragraaf 2.3 wordt hierop nader ingegaan. Een nadeel van de gekozen aanpak is dat alleen voor 2014 de aangezegde huurverhoging bekend is (op basis van de huur per juni 2014 en de voorgenomen huur per juli 2014). In paragraaf wordt aangegeven hoe op basis hiervan de (extra) huurverhoging voor de jaren is bepaald. Op twee andere punten wijkt de in het kader van dit onderzoek uitgevoerde analyse af van de eerder door ABF in opdracht van het Ministerie van BZK uitgevoerde studie naar het huurbeleid en de verhuurdersheffing. Zo is in de ABF-studie de (op basis van aannamen vastgestelde) huurverhoging als gevolg van harmonisatie ineens bij mutatie meegenomen als extra huurinkomsten. In overleg met Vastgoed Belang is dat in deze studie niet gedaan omdat de met harmonisatie samenhangende extra huurinkomsten niet het gevolg zijn van de verruiming van het huurbeleid. Daarnaast is er in de door ABF uitgevoerde studie van uitgegaan dat de huren van geliberaliseerde woningen als gevolg van de 6 Uitgangspunt bij de uitwerking van de huursombenadering is dat de verdiencapaciteit gelijk blijft aan die bij de inkomensafhankelijke huurverhoging. 7 Poulus, C. en G. Marchal (2013) Huurbeleid en verhuurderheffing, ABF 13 OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving

14 verruiming van het huurbeleid met 1% boven inflatie zouden kunnen stijgen. In dit onderzoek zijn de geliberaliseerde woningen in de berekening van de huurinkomsten door boven-inflatoire huurverhogingen buiten beschouwing gelaten. Uit de Ledenpeiling 2014 blijkt namelijk dat de gemiddelde feitelijke huurverhoging per 1 juli 2014 voor de geliberaliseerde zelfstandige huurwoningen van leden van Vastgoed Belang namelijk 2,1% bedroeg en daarmee onder de inflatie van 2013 (2,5%) lag, zodat er geen sprake is van boven-inflatoire huurinkomsten. 2.3 Theoretische verdiencapaciteit versus feitelijke huurverhoging Bij het vaststellen van de theoretische verdiencapaciteit wordt, afhankelijk van het inkomen van de huurder, het maximale huurverhogingspercentage doorberekend over de totale periode Hierbij wordt geen rekening gehouden met de situatie op de huurwoningmarkt. Waar de markt dat niet toelaat, zal (een deel van) de theoretische verdiencapaciteit in de praktijk niet worden gerealiseerd. Omdat we te maken hebben met commerciële vastgoed beleggers, kan ervan worden uitgegaan dat de feitelijk doorgevoerde huurverhoging redelijk overeenkomt met het volgens de verhuurders maximaal haalbaar geachte huurverhoging. Dat de theoretische verdiencapaciteit in de praktijk niet altijd haalbaar is blijkt ook uit tabel 2.1, waarin informatie uit de Ledenpeiling 2014 van Vastgoed Belang is opgenomen over het al dan niet aanvragen van een account bij de belastingdienst waarmee inkomensverklaringen kunnen worden verkregen voor het doorvoeren van de inkomensafhankelijke huurverhoging Tabel 2.1 Leden van Vastgoed Belang en gereguleerde zelfstandige woningen van deze verhuurders naar het al dan niet aanvragen van een account voor de inkomensverklaring, in procenten Aandeel verhuurders Aandeel gereguleerde zelfstandige woningen Ja, aangevraagd en gekregen 31,6% 86,1% Ja, maar aanvraag is mislukt 4,6% 1,2% Nee, geen verhuur van gereguleerde 7,6% 0,3% zelfstandige huurwoningen Nee, de toegestane maximale huur is reeds bereikt 5,6% 1,1% Nee, de markthuur is reeds bereikt 11,1% 1,4% Nee, ik wens geen inkomensafhankelijke huur aan te 21,4% 5,7% zeggen Nee, inkomens van huurders bekend/onder de laagste 8,3% 1,9% inkomensgrens Nee, te veel administratieve rompslomp 1,2% 0,3% Nee, niet (tijdig) op de hoogte 1,8% 0,1% Nee, minder dan 10 gereguleerde woningen 1,5% 0,2% Nee, overige redenen 5,3% 1,8% Totaal 100% 100% Bron: Ledenpeiling Vastgoed Belang 2014 Ruim 36% van de particuliere vastgoedbeleggers heeft in 2014 een account aangevraagd bij de belastingdienst en meer dan 31% heeft het account ook verkregen. Het betreft vooral de grotere verhuurders; de meer dan 31% van de particuliere vastgoed beleggers die een account hebben ontvangen, 14

15 verhuurt ruim 86% van de gereguleerde zelfstandige woningen. Overigens wil het aanvragen van een account inkomensverklaring nog niet zeggen dat de huur van alle woningen daadwerkelijk met het maximale percentage wordt verhoogd. De belangrijkste reden die door verhuurders wordt genoemd om geen account aan te vragen is dat men geen inkomensafhankelijke huur wenst aan te zeggen, bijvoorbeeld omdat men zuinig is op goede huurders. Daarnaast geeft ruim 16% van de verhuurders aan dat er geen account is aangevraagd omdat de markthuur of de toegestane maximaal redelijke huur reeds is bereikt. 2.4 Uitwerking van de analyse De wijze waarop de analyses zijn uitgevoerd, en welke aannames en uitgangspunten daarbij zijn gehanteerd, wordt in deze paragraaf beschreven, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen de berekening van de extra huurinkomsten door boven-inflatoire huurverhoging en de berekening van de verhuurdersheffing. Voor de berekening van de verhuurdersheffing en de extra huurinkomsten door huurstijging boven inflatie is voor gereguleerde woningen op woningniveau informatie nodig over de huur per juni 2014 en per juli 2014, de WOZ-waarde peildatum en/of de WOZ-waarde peildatum en het aantal WWS-punten. De berekeningen zijn gebaseerd op de woningen uit de Ledenpeiling 2014 van Vastgoed Belang waarvan deze gegevens bekend zijn. Het onderscheid tussen gereguleerde en geliberaliseerde woningen is bepaald op basis van de liberalisatiegrens Berekening extra huurinkomsten door huurstijging boven inflatie Als extra huurinkomsten in 2014 worden beschouwd de (aangezegde) huurverhoging per 1 juli 2014 minus de inflatie in het voorafgaande jaar. Om te kunnen komen tot extra huurinkomsten door huurstijging boven inflatie voor de periode , is verondersteld dat door verhuurders gedurende de gehele periode dezelfde opslag op de inflatie is/wordt gehanteerd als in Bij woningen waarbij de huurverhoging minder dan de inflatie bedraagt, zijn de extra inkomsten gelijk aan nul. Bij woningen die in juni 2014 een huur hebben die op of boven maximaal redelijk ligt, is een huurverhoging volgens inflatie toegepast en zijn de extra inkomsten gelijk aan nul. Woningen die door een boveninflatoire huurverhoging in enig jaar boven de maximaal redelijke huur zouden komen, krijgen vanaf dat moment een huur die gelijk is aan maximaal redelijk. Voor deze drie categorieën woningen geldt dat ze geen bijdrage leveren (positief of negatief) aan de extra inkomsten uit huurverhoging boven inflatie. Ze hebben wel invloed op de ontwikkeling van de huursom. Verder gaan we er van uit dat de inkomensklasse van huurders ongewijzigd blijft en houden we geen rekening met verhuizingen, waardoor effecten van huurharmonisatie bij mutatie niet zijn meegenomen in de berekeningen (zie paragraaf 2.2). Voor wat betreft de inflatie is voor 2012 en 2013 de door het Ministerie van BZK gehanteerde inflatie voor de huurverhoging in 2013 en 2014 gebruikt (2,5%). De inflatie voor 2014 is op basis van de CPB raming uit december 2013 vastgesteld op 1,5%. Voor 2015 en 2016 is uitgegaan van een inflatie van 2%. 8 Hiermee wordt het aantal gereguleerde huurwoningen benaderd. Gereguleerde huren kunnen namelijk een huur hebben boven de liberalisatiegrens en omgekeerd kan het voorkomen dat geliberaliseerde huurwoningen een huur hebben onder de liberalisatiegrens. 15 OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving

16 2.4.2 Berekening verhuurdersheffing Voor verhuurders met meer dan 10 gereguleerde zelfstandige woningen bedraagt de heffing in ,381% van de totale WOZ-waarde (peildatum ), verminderd met 10 keer de gemiddelde WOZ-waarde Voor de heffing in 2013 en in wordt een vergelijkbare rekenwijze toegepast, maar verschillen de heffingspercentages: 0,014 (2013), 0,449 (2015), 0,491 (2016) en 0,536 (2017). In de Ledenpeiling 2014 van Vastgoed Belang is op woningniveau de WOZ-waarde peildatum en de WOZ-waarde peildatum gevraagd. Waar één van beiden bekend is, is de ander geschat met behulp van de prijsindex bestaande koopwoningen van CBS/Kadaster. De WOZ-waarden per en per zijn gebruikt om de heffing in 2013 en in 2014 vast te stellen. Om de heffing voor 2015 te kunnen berekenen, is de WOZ-waarde 2014 berekend als de WOZwaarde 2013, aangepast met ontwikkeling van de prijsindex bestaande koopwoningen in 2013 per provincie (volgens CBS/Kadaster). Voor de berekening van de WOZ-waarden 2015 en 2016 uitgegaan van een prijsontwikkeling die gelijk is aan de inflatie. De berekende verhuurdersheffing is weergegeven in tabel Resultaten van de analyse De resultaten van de berekeningen zijn weergegeven in de tabellen 4.2 tot en met 4.4. Tabel 4.2 laat de ontwikkeling zien van de huursom (per maand en per jaar) in de periode In tabel 4.3 zijn de huursomstijging in euro s en in procenten op jaarbasis weergegeven. De procentuele huursomstijging minus de inflatie geeft de procentuele boven-inflatoire huurverhoging op jaarbasis. Deze boven-inflatoire huurverhoging neemt in de loop van de tijd af, omdat een toenemend aantal woningen de maximaal redelijke huur bereikt en vanaf dat moment geen bijdrage meer levert aan de extra (boven-inflatoire) huurinkomsten. Tabel 4.2: Huursom op basis van huurverhoging per 1 juli 2014 Huursom per maand ( ) Huursom per jaar ( ) Huur 2012/2013 (huur juni 2013) Huur 2013/2014 (huur juni Huur 2014/2015 (huur juli 2014) Huur 2015/2016 (huur juli 2015) Huur 2016/2017 (huur juli 2016) Huur 2017/2018 (huur juli 2017) Bron: Ledenpeiling Vastgoed Belang 2014, OTB-bewerking Tabel 4.3: Huursomstijging, inflatie en huursomstijging boven inflatie op basis van huurverhoging per 1 juli 2014 Huursomstijging per jaar in euro Huursomstijging per jaar in procenten Inflatie Huursomstijging boven inflatie (%) ,0% 2,5% (2012) 1,5% ,9% 2,5% (2013) 1,4% ,8% 1,5% (2014) 1,3% ,2% 2,0% (2015) 1,2% ,1% 2,0% (2016) 1,1% Bron: Ledenpeiling Vastgoed Belang 2014, OTB-bewerking 16

17 Tabel 4.4 geeft de extra huurinkomsten door huurstijging boven inflatie per jaar voor de periode Daarbij werkt in latere jaren ook de huurverhoging boven inflatie uit eerdere jaren door 9. Daarnaast is in de tabel ook de verhuurdersheffing per jaar opgenomen. Het saldo van beiden is in 3013 positief maar slaat in 2014 om in negatief. Dit negatieve saldo loopt op tot ruim 12,5 miljoen euro over de gehele periode Tabel 4.4: Extra huurinkomsten door huurstijging boven inflatie en verhuurdersheffing op basis van huurverhoging per 1 juli 2014 Extra huurinkomsten door huurstijging boven inflatie Verhuurdersheffing Saldo Bron: Ledenpeiling Vastgoed Belang 2014, OTB-bewerking 2.6 Consequenties voor particuliere vastgoedbeleggers De in tabel 4.4 opgenomen resultaten hebben betrekking op de woningen uit de Ledenpeiling 2014 van Vastgoed Belang waarvan alle benodigde gegevens om de analyse te kunnen uitvoeren beschikbaar waren. De uitkomsten geven wel een beeld van de verhouding tussen de extra inkomsten en de uitgaven (verhuurdersheffing) maar niet van de bedragen die hiermee zijn gemoeid op het niveau van alle leden van Vastgoed Belang of van alle woningen van particuliere vastgoedbeleggers. Hoewel niet eenduidig vastgesteld kan worden of de resultaten van de ledenpeiling van Vastgoed Belang representatief zijn voor het totale woningbezit van de leden van Vastgoed Belang of voor de totale sector particuliere vastgoed beleggers (zie paragraaf 1.6), is in de tabellen 4.5 en 4.6 voor zowel de extra inkomsten door huurstijging boven inflatie als voor de verhuurdersheffing en het saldo van beiden een vertaling gemaakt naar alle leden van Vastgoed Belang respectievelijk naar de totale sector van particuliere vastgoedbeleggers Vertaling van de resultaten van de Ledenpeiling 2014 naar het woningbezit van alle leden van Vastgoed Belang Voor wat betreft de vertaling naar alle leden van Vastgoed Belang is het door Vastgoed Belang geschatte aantal woningen van de leden van deze vereniging ( woningen) als uitgangspunt genomen. Volgens de in het kader van de ledenpeiling 2014 gehouden enquête wordt 73,1% van de door de leden verhuurde zelfstandige woningen, verhuurd in het gereguleerde segment Zo zijn de extra huurinkomsten in juli 2017 te berekenen als: Extra huur 2017 = huur 2017 huur 2013 * (1 + inflatie 2012) * (1 + inflatie 2013) * (1 + inflatie 2014) * (1 + inflatie 2015) * (1 + inflatie 2016) 10 De in de tabellen 4.4 tot en met 4.6 opgenomen bedragen zijn weergegeven in lopende prijzen. Het saldo van de extra huurinkomsten door huurverhoging boven inflatie en van de verhuurdersheffing voor de totale periode in de tabellen 4.3 en 4.4 is dus feitelijk gebaseerd op euro s uit verschillende jaren en dus met een verschillende waarde. 17 OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving

18 Op basis van de verhouding (1:14,03) tussen de woningen waarop de in de tabel 4.4 gepresenteerde berekeningen zijn gebaseerd en de gereguleerde zelfstandige huurwoningen in de sector particuliere vastgoedbeleggers volgens de huurenquête 2013, is tabel 4.5 samengesteld. De informatie uit tabel 4.5 is nogmaals weergegeven in de figuren 2.1 en 2.2. Figuur 2.1 geeft voor de periode per jaar de opbrengsten van de boven-inflatoire huurverhoging, de kosten voor de verhuurdersheffing en het saldo van beiden. Alleen voor 2013 is dit saldo positief. In de daaropvolgende jaren is steeds sprake van een negatief saldo, dat overigens in omvang daalt in de periode van bijna 56 miljoen euro in 2014 naar ruim 41 miljoen euro in In figuur 2.2 is het saldo van de opbrengsten van de boven-inflatoire huurverhogingen en de kosten voor de verhuurdersheffing cumulatief weergegeven. Het totale tekort aan extra huurinkomsten ten opzichte van de verhuurdersheffing loop voor de leden van Vastgoed Belang in de periode op tot meer dan 175 miljoen euro. Tabel 4.5: Extra huurinkomsten door huurstijging boven inflatie en verhuurdersheffing op basis van huurverhoging per 1 juli 2014, opgehoogd naar het geschatte aantal woningen van alle leden van Vastgoed Belang Extra huurinkomsten door Verhuurdersheffing Saldo huurstijging boven inflatie Bron: Ledenpeiling Vastgoed Belang 2014, OTB-bewerking Figuur 2.1 Extra huurinkomsten door huurstijging boven inflatie, verhuurdersheffing en saldo per jaar ( ) opgehoogd naar het geschatte aantal woningen van alle leden van Vastgoed Belang Bron: Ledenpeiling Vastgoed Belang 2014, OTB-bewerking 18

19 Figuur 2.2 Cumulatief saldo van extra huurinkomsten en verhuurdersheffing ( ), opgehoogd naar het geschatte aantal woningen van alle leden van Vastgoed Belang Bron: Ledenpeiling Vastgoed Belang 2014, OTB-bewerking Vertaling van de Ledenpeiling 2014 naar de woningen van alle particuliere vastgoedbeleggers Voor wat betreft de vertaling van de uitkomsten van de ledenpeiling 2014 van Vastgoed Belang naar de omvang van de totale sector particuliere vastgoed beleggers, is de huurenquête 2013 als uitgangspunt genomen. Volgens de huurenquête telt de sector bij benadering woningen, waarvan gereguleerde zelfstandige huurwoningen. Op basis van de verhouding (1:25,01) tussen de woningen waarop de berekeningen zijn gebaseerd en de gereguleerde zelfstandige huurwoningen in de sector particuliere vastgoedbeleggers volgens de huurenquête 2013, is tabel 4.6 samengesteld. Tabel 4.6: Extra huurinkomsten door huurstijging boven inflatie en verhuurdersheffing op basis van huurverhoging per 1 juli 2014, opgehoogd naar de sector particuliere vastgoedbeleggers (volgens de Huurenquête 2013) Extra huurinkomsten door huurstijging boven inflatie Verhuurdersheffing Saldo Bron: Ledenpeiling Vastgoed Belang 2014, OTB-bewerking De informatie uit tabel 4.6 is nogmaals weergegeven in de figuren 2.3 en 2.4. Deze figuren zijn qua ontwikkeling vergelijkbaar met de figuren 2.1 en 2.2, maar verschillen voor wat betreft hoogte van de bedragen, omdat de resultaten zijn opgehoogd naar het woningbezit van de totale sector particuliere vastgoed beleggers. 19 OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving

20 2.7 Conclusie Het beeld dat naar voren komt uit de uitgevoerde analyses is duidelijk. Op basis van het feitelijk door particuliere vastgoedbeleggers gevoerde huurbeleid, kan de verhuurdersheffing in de periode niet worden opgebracht uit de boven-inflatoire huurinkomsten. Het verschil tussen de boveninflatoire huurinkomsten en de verhuurdersheffing is bovendien zeer groot; de inkomsten uit de boven-inflatoire huurinkomsten bedragen nog geen 60% van de te betalen verhuurdersheffing. Figuur 2.3 Extra huurinkomsten door huurstijging boven inflatie, verhuurdersheffing en saldo per jaar ( ), opgehoogd naar de sector particuliere vastgoedbeleggers (volgens de Huurenquête 2013) Bron: Ledenpeiling Vastgoed Belang 2014, OTB-bewerking Figuur 2.4 Cumulatief saldo van extra huurinkomsten en verhuurdersheffing ( ), opgehoogd naar de sector particuliere vastgoedbeleggers (volgens de Huurenquête 2013) Bron: Ledenpeiling Vastgoed Belang 2014, OTB-bewerking 20

21 Bijlage A Vragenlijst 21 OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving

22 Bijlage B Datatabel bij de ledenenquête van Vastgoed Belang A B C D E F G H I J K L M N Volgnr. Post-code Huisnr. Huisnr. Toevoeging Zelfstandigof kamer Type WOZ 2012 WOZ 2013 WWS punten WWS Woonvorm WWS Omgeving Label Woonoppervlak Huur juni 2014 Huur juli positie Z of O E of M m 2 22

23 Bijlage C Toelichting voor het invullen van de datatabel Volgnummer verhuurobject Reeds ingevuld. Bij meer dan 250 woningen/kamers graag zelf aanvullen. Desgewenst kunnen de 'voorgedrukte' volgnummers ook worden vervangen door eigen unieke objectnummers. A. Postcode Volledige postcode: 4 cijfers en 2 letters, zonder spatie. B. Huisnummer Getal. C. Huisnummertoevoeging Getal en/of letter. D. Zelfstandige woning of kamer Voor zelfstandige woningen kunt u hier een Z invullen en voor onzelfstandige woonruimte (kamer) een O. Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet. Is er geen sprake van een eigen toegang of wordt de keuken of het toilet gedeeld met de bewoners van andere woningen/kamers? Dan is het een onzelfstandige woning. 23 OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving

24 E. Woningtype Hier kunt u een E (eengezins) of een M (meergezins) invullen voor zelfstandige woningen. Voor niet zelfstandige woningen (kamers) hoeft u deze kolom niet in te vullen. Een eengezinswoning is elke woning welke tevens (verticaal) een geheel pand vormt. Hieronder vallen vrijstaande woningen en (horizontaal) aan elkaar gebouwde woningen, zoals twee onder één kap woningen, rij- en hoekwoningen. Als meergezinswoning wordt beschouwd elke woning die samen met andere woonruimten c.q. bedrijfsruimten (verticaal) een geheel pand vormt. Hieronder vallen flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen, appartementen en woningen boven bedrijfsruimten, voor zover deze zijn voorzien van een buiten de bedrijfsruimte gelegen toegangsdeur. F. WOZ 2012 De WOZwaarde van het verhuurobject op peildatum , zoals vermeld op de gemeentelijke beschikking, in euro s. Deze kolom hoeft u alleen in te vullen voor zelfstandige woningen. G. WOZ 2013 De WOZwaarde van het verhuurobject op peildatum , zoals vermeld op de gemeentelijke beschikking, in euro s. Deze kolom hoeft u alleen in te vullen voor zelfstandige woningen. H. WWS punten Totaal aantal punten, indien voorhanden, van het verhuurobject volgens het Woningwaarderingsstelsel (WWS). I. WWS-punten voor woonvorm Aantal punten voor woonvorm volgens het WWS. Deze kolom hoeft alleen in te vullen voor zelfstandige woningen. J. WWS-punten voor woonomgeving Aantal punten voor woonomgeving volgens het WWS. Deze kolom hoeft u alleen in te vullen voor zelfstandige woningen. 24

25 K. Energielabel Als de woning een offi cieel aangemeld label heeft, vermeldt u hier het label (bijv. D) óf als er geen label is laat u dit antwoord open. Deze kolom hoeft u alleen in te vullen voor zelfstandige woningen. L. Woonoppervlak Totaal van het oppervlak van vertrekken en overige ruimten volgens het WWS. M. Kale huurprijs per maand, juni 2014 Kale huurprijs per maand in euro s (met twee decimalen), exclusief servicekosten, die u ontvangt in juni 2014 (dus vóór de huurverhoging per 1 juli 2014) of zou ontvangen als de woning (kamer) is verhuurd. N. Kale huurprijs per maand, juli 2014 De verwachte kale huurprijs per maand in euro s (met twee decimalen), exclusief servicekosten, die u gaat ontvangen in juli 2014 (dus na de huurverhoging per 1 juli 2014) of zou ontvangen als de woning (kamer) is verhuurd. 25 OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving

26 Bijlage D Toelichting bij de internetversie van de Ledenpeiling 26

27 27 OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving

28 OTB Onderzoek voor de gebouwde omgeving Faculteit Bouwkunde, TU Delft Jaffalaan 9, 2628 BX Delft Postbus 5030, 2600 GA Delft Telefoon: +31 (0)