NOTULEN AANDEELHOUDERSVERGADERING nr datum: 22 september :30 uur, Schouwburg Het Park, Westerdijk 4, Hoorn. Ing. J.J.M.

Transcriptie

1 NOTULEN AANDEELHOUDERSVERGADERING nr. 036 datum: 22 september 2005 tijdstip: 10:30 uur, Schouwburg Het Park, Westerdijk 4, Hoorn Aanwezig: Aandeelhouders Vertegenwoordigd ter vergadering gewone aandelen prioriteitsaandelen Uitgegeven per Percentage 43,5% Raad van Commissarissen: Directie: Overig: J.R. Zeeman A.J. Tuiten Ir. C. Hakstege Mr. M.J.C. van Galen Ing. J.J.M. Reijnen J.Th. Schipper R.J.J.M. Storms Drs. M. van Graas-Beets RA MRE president-commissaris, voorzitter commissaris commissaris commissaris directie directie directie secretaris Agenda 1. Opening 2. Verslag van de Directie over het eerste halfjaar Verwachtingen en vooruitzichten 4. Rondvraag 5. 12½ jaar Nieuwe Steen Investments n.v. 6. Sluiting 1. Opening De Voorzitter opent de vergadering en heet de aanwezigen welkom op de tweede aandeelhoudersvergadering van Nieuwe Steen Investments in Het is vandaag een bijzondere feestelijke dag, dat is ook de verklaring van de zeer hoge opkomst (circa 700 aandeelhouders en andere belangstellenden). De heer Zeeman geeft aan dat de eerste aandeelhoudersvergaderingen op kantoor van de vennootschap zijn gehouden. Nadat deze te klein werd, verhuisden de aandeelhoudersvergaderingen naar de kantine van de Rabobank, gevolgd door de vergaderruimte bij Pejo Restaurant Partycentrum. De statuten bieden de mogelijkheid al om in de toekomst de aandeelhoudersvergadering zelfs in de Arena in Amsterdam te houden. In deze aandeelhoudersvergadering vindt geen stemming plaats. De traditie wordt in stand gehouden om de aandeelhoudersvergadering tweemaal per jaar te organiseren. Gezien de opkomst voorziet dit ook in de behoefte van de aandeelhouders. De voorzitter stelt de leden van de raad van commissarissen en directie voor. 1/12

2 In het kader van het 12½ jarig bestaan van Nieuwe Steen Investments worden er opnames gemaakt voor het zogenaamde Suse-item in het programma Business Class. Dit programma wordt op RTL 7 op zondag 25 september 2005 vanaf uur uitgezonden. Voor deze uitzending zijn er ook een aantal interviews met aandeelhouders gehouden. De advertenties met de oproep voor deze vergadering zijn gepubliceerd op 3 september 2005 in het Financieele Dagblad, de Officiële Prijscourant en op 6 september 2005 in alle edities van het Noordhollands Dagblad. De voorzitter stelt hiermee vast dat is voldaan aan de formele eis in de statuten dat de oproep voor deze vergadering uiterlijk de 15 e dag vóór de vergadering dient te geschieden. De agenda voor de vergadering is op 6 september 2005 toegezonden. Hierbij was ook een jubileumuitgave 12,5 jaar Nieuwe Steen Investments gevoegd. Als secretaris van de vergadering wordt Miranda van Graas aangewezen om de notulen van deze vergadering op te stellen. De notulen zijn bij de vennootschap op te vragen. De notulen van de aandeelhoudersvergadering van 17 maart 2005 zijn eind april 2005 op de website van Nieuwe Steen Investments geplaatst. De aandeelhouders hadden tot 31 juli 2005 de tijd om hun commentaar aan ons door te geven. Er zijn geen opmerkingen ontvangen en de notulen zijn door de voorzitter en secretaris vastgesteld en ondertekend. Belangstellenden kunnen deze notulen bij de vennootschap opvragen, maar zijn ook via de Nieuwe Steen Investments website op internet beschikbaar. De notulen van deze vergadering zullen binnen drie maanden ook op internet beschikbaar zijn. Aandeelhouders hebben dan drie maanden de gelegenheid om hun commentaar op de notulen te geven, waarna de notulen zullen worden vastgesteld. De depotbewijzen zijn na de vergadering geteld, daar er geen formele stemmingen op de agenda stonden. Bij de vergadering waren gewone aandelen en prioriteitsaandelen vertegenwoordigd. Dit betekent dat 43,5% van het uitstaande kapitaal vertegenwoordigd was. Dit was de eerste keer dat de aandelen niet geblokkeerd waren tot de aandeelhoudersvergadering. In de vorige aandeelhoudersvergadering is besloten te gaan werken met een registratiedatum. De registratiedatum was gesteld op vrijdag 16 september 2005 (bij kantoorsluiting). Veel aandeelhouders waren te laat met aanmelden, doch verzoeken voor aanmelding na deze registratiedatum kunnen echt niet gehonoreerd worden. De vennootschap is de aandeelhouders die te laat waren nu tegemoet gekomen door toehoordersbewijzen uit te reiken. De aandeelhouders worden verzocht in het vervolg de registratiedatum nauwlettend in de gaten te houden, omdat de aandeelhoudersvergadering een besloten vergadering is. De aandeelhouders worden gewaarschuwd dat indien een aandeelhouder geen depotbewijs heeft, hij geen stem- of spreekrecht heeft. Een ieder wordt er dan ook nogmaals opgewezen de juiste procedure voor het verkrijgen van een depotbewijs in acht te nemen. De aanwezigen hebben geen presentielijst hoeven tekenen. De opkomst is vastgesteld door inname van de depotbewijzen. 2/12

3 De voorzitter geeft aan dat er veel te vertellen valt over 12½ Nieuwe Steen Investments. Eerst gaat de voorzitter in op de aantrekkelijkheid van het aandeel Nieuwe Steen Investments. Indien wij alleen naar de stenen zouden kijken, is het aandeel duur. Maar de constante, stabiele kasstroom zorgt voor de juiste waardering van het aandeel. Als lezer van Elsevier vertelde de voorzitter dat Nieuwe Steen Investments al vele jaren in de linker kolom boven aan staat. Nieuwe Steen Investments staat dit kwartaal op de 6 e plaats in de top 100 van de best presterende beleggingfondsen in Nederland. De voorzitter denkt als volgt over het aandeel Nieuwe Steen Investments, kijk niet naar de koers, leg deze aandelen in de kast. Het zijn inmiddels bekende woorden voor de aandeelhouders, de voorzitter herhaalt deze, Nieuwe Steen Investments wil wel de beste zijn, maar niet de grootste en eindigt met een nieuwe slogan dividend maakt niet gelukkig, maar schenkt wel gemakkelijk in. 2. Verslag van de directie Mevrouw Reijnen geeft namens de directie aan blij te zijn met deze grote opkomst. Voor het feestelijke deel kan beginnen, volgt eerst het verslag over het eerste halfjaar Hoewel het altijd beter kan, heeft de directie geen slecht gevoel over de gang van zaken. De aandeelhouder kan zeker met plezier terugzien op het eerste halfjaar De vennootschap heeft geen invloed op de koersontwikkeling maar heeft te maken met de markt voor beleggingen, de verhuur en de kapitaalmarkt. Momenteel is vastgoed hot, dit geldt niet alleen de genoteerde vastgoedaandelen maar ook de directe beleggingen oftewel de panden zelf. Mevrouw Reijnen geeft aan dat in deze erge dure markt de aan- en verkopen van de beleggingen redelijk op het schema liggen ten opzichte van het doel dat de vennootschap zich voor 2005 heeft gesteld. In de core business, verhuur van objecten, moeten alle zeilen bijgezet worden. Het is een echte huurdersmarkt, maar toch wordt er tot op heden in geslaagd om de leegstand, gezien de marktomstandigheden, onder controle te houden. In de aandeelhoudersvergadering van maart 2005 was het thema zoektocht naar rendement. Ondanks dat het economisch minder gaat in Nederland zijn er volgens mevrouw Reijnen nog steeds voldoende financiële middelen die een goede beleggingsbestemming zoeken en daarnaast is beleggen tegenwoordig een mondiale aangelegenheid. Traditioneel beleggen de grotere beleggers, pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen, een aanzienlijk deel van hun vermogen in vastrentende waarden. Mevrouw Reijnen toont op een sheet waarop de rente daalt, dit heeft tot gevolg dat de rente voor spaartegoeden ook daalt. In het algemeen wordt gerekend met 4% rendement op de beleggingen, de belastingdienst doet dat ook voor het box 3 vermogen, maar de sheet toont aan dat dit niet wordt gehaald. Veelal wordt op het spaargeld iets meer dan 2% vergoed, terwijl er 1,2% aan de fiscus moet betaald worden en datgene wat resteert houdt niet of nauwelijks de inflatie bij. Iedereen is dus op zoek naar een beter rendement en dat maakt de vastgoedaandelen met hun hoge dividendrendement populair. De grafiek met de koers van Nieuwe Steen Investments over het laatste jaar toont een stijgende koers. De vastgoedproducten zijn populair, het aanbod van deze producten is vrij beperkt. Mevrouw Reijnen geeft aan bijvoorbeeld heel erg graag nieuwe aandelen te willen uitgeven tegen deze koers, maar daarvoor zullen eerst nieuwe objecten aangekocht moeten worden. Echter de prijzen van het beleggingsvastgoed blijven maar door stijgen, waarbij soms ook nog de kwaliteit afneemt. 3/12

4 Een dure markt om te kopen betekent in principe ook een goede markt om te verkopen, dus is dit de tijd om ook de objecten te verkopen waarvan de vennootschap van mening is dat ze niet meer in de portefeuille passen. Mevrouw Reijnen geeft een aantal redenen voor de verkoop, de ouderdom van het object, het vertrek van belangrijke huurder of omdat het object herontwikkeld moet worden en dat graag aan een specialist wil overlaten. In het eerste halfjaar 2005 is een bedrijfsruimteportefeuille verkocht waarop ook een aanzienlijke boekwinst is behaald. Met de verkoop van objecten is de vennootschap toch in het algemeen terughoudend, want de verkoop van objecten betekent ook verkoop van huurinkomsten en dus van direct beleggingsresultaat en dividend. Er vindt dus continu een afweging plaats voor wat op lange termijn het beste is voor Nieuwe Steen Investments. Mevrouw Reijnen deelt mee op zoek te blijven naar mooie nieuwe objecten, maar is bij het huidige prijsniveau wel extra kritisch want wat nu wordt gekocht moet ook in de toekomst bijdragen aan een goed rendement. Ontwikkelingen in de portefeuille De heer Schipper geeft aan dat er in de verslagperiode behoorlijk veel transacties tot stand zijn gekomen, terwijl de beleggingmarkt nog steeds als niet gemakkelijk wordt beschouwd. In het eerste halfjaar 2005 zijn er zeven objecten aangekocht met een totaal beleggingsvolume van 48 miljoen. Daarnaast werden negen objecten en negentig woningen verkocht welke een boekwaarde vertegenwoordigden van 36 miljoen. Als gevolg van de gerealiseerde aan- en verkopen groeide de portefeuille per saldo met 12 miljoen tot miljoen per 1 juli Begin januari 2005 is het winkelcentrum Boulevard-Zuid te Rotterdam opgenomen in portefeuille, dit winkelcentrum bestaat uit een tweetal supermarkten, een textielsupermarkt, een Blokker, een drogisterij en een viertal kleine winkelunits en zijn allen langjarig verhuurd. Verder zijn in mei een tweetal kantoorgebouwen verworven in Assen en Meppel. Beiden zijn verhuurd tot 2017 aan een regionale zorginstelling. Daarnaast past het goed bij ons volgens de heer Schipper om als vastgoedclub eigenaar te zijn van het gebouw waarin wij gevestigd zijn. Begin juni is dit gebouw Nieuwstaete in Hoorn verworven. In juni volgde verder nog de aankoop van een tweetal kantoorgebouwen te Hoogeveen en Emmen. Deze gebouwen zijn tot 2015 verhuurd aan een regionale zorginstelling, evenals de gebouwen te Assen en Meppel. In de categorie volumineuze detailhandel werd op het landelijk bekend zijnde meubelplein Leiderdorp een grootschalige langjarig verhuurde winkelruimte (circa m2) verworven. De huurder van deze ruimte is reeds sinds de bouw gevestigd op het meubelplein. Naast de aankopen heeft Nieuwe Steen Investments volgens de heer Schipper ten einde de uitgangspunten ten aanzien van de optimalisatie en kwaliteitsverbetering van de portefeuille kracht bij te zetten een aantal objecten uit de portefeuille verkocht. Verder zijn er zoals gebruikelijk individueel woningen verkocht. De totale verkopen vertegenwoordigden een boekwaarde van circa 36 miljoen. In het eerste halfjaar 2005 werden kleinschalige winkels in Prinsenbeek en Rotterdam, een leegstaand kantoorgebouw te Houten alsmede een portefeuille bestaande uit een kantoorgebouw te Rotterdam en bedrijfsgebouwen te Zoetermeer, Haarlem, Soesterberg en Amsterdam en 90 woningen en appartementen verkocht. Op deze verkopen werd een totaal indirect beleggingsresultaat behaald van circa 8 miljoen. 4/12

5 Als gevolg van de aan- en verkopen was de portefeuille per 30 juni 2005 in procenten als volgt over de diverse categorieën verdeeld: 51% kantoren, 31% winkels, 10% woningen, 3% bedrijfsgebouwen en 5% volumineuze detailhandel. Naast groei en verbetering van de portefeuille door middel van aan- en verkopen wordt er door middel van uitbreidingen van reeds in bezit zijnde complexen ook gestreefd naar groei van de portefeuille. Dit gebeurt met name in winkelcentra. De uitbreidingen van winkels gaan veelal gepaard met een volledige revitalisering van het bestaande gebouw als gevolg waarvan na realisering van de werkzaamheden een up-to-date en een prima lange termijn belegging in portefeuille blijft. Vanwege de fiscale status van Nieuwe Steen Investments kunnen wij volgens de heer Schipper niet de uitvoerende en risicodragende partij zijn bij deze werkzaamheden en wordt er gezocht naar een professionele partij. De heer Schipper licht vervolgens de transacties die na 1 juli 2005 hebben plaatsgevonden toe. Begin juli 2005 werd een nieuw kleinschalig bedrijfsgebouw te Amsterdam in portefeuille opgenomen, welke verhuurd is voor een periode van 10 jaar. Daarnaast is er ter vervanging van de verkochte bedrijfsgebouwen een tweetal distributiecentra, waarvan één nieuwbouw, verworven. Beide centra zijn gelegen op logistieke bedrijventerreinen. Verder worden in het derde kwartaal van 2005 nog enkele winkelunits op het meubelplein Leiderdorp afgenomen en is er overeenstemming bereikt over de verwerving van een deel van de nieuwe meubelboulevard Mortiere in Middelburg. Deze nog nieuw te realiseren meubelboulevard zal in fases volledig verhuurd aan de vennootschap worden geleverd waarvan het eerste deel nog dit jaar. Ook de verkopen krijgen de nodige aandacht, echter er zullen pas verkopen plaatsvinden zodra er minimaal vergelijkbare huurinkomsten kunnen worden verworven volgens de heer Schipper. De heer Schipper geeft aan dat Nieuwe Steen Investments zich maximaal zal inzetten om de kwaliteit en het rendement van de portefeuille door middel van de juiste aan- en verkopen zo optimaal mogelijk te laten zijn. Resultaten eerste halfjaar 2005 Mevrouw Reijnen herhaalt dat in het eerste halfjaar voor 48 miljoen aan vastgoedbeleggingen zijn gekocht en voor een boekwaarde van 36 miljoen verkocht. Per saldo groeide de vastgoedbeleggingen op de balans met 12 miljoen. Deze groei is gefinancierd met het bankkrediet zodat iets meer gebruik is gemaakt van de hefboomwerking. Per 30 juni 2005 bedroeg de verhouding eigen vermogen en de schulden aan kredietinstellingen 45-55%. Mevrouw Reijnen geeft aan dat de focus op maximaal direct beleggingsresultaat belangrijk is voor Nieuwe Steen Investments. Gezien de marktomstandigheden heeft Nieuwe Steen Investments een prima halfjaar achter de rug. De resultaten verlopen volgens verwachtingen. De opbrengsten uit beleggingen, de huur minus de exploitatiekosten, zijn iets gestegen en rentelasten en algemene kosten iets gedaald. Per saldo steeg het directe beleggingsresultaat. Het directe beleggingsresultaat per aandeel is gelijk gebleven. Naast het directe resultaat werd er een prachtig indirect beleggingsresultaat behaald door een succesvolle verkoop van een portefeuille bedrijfsgebouwen. 5/12

6 Met ingang van 2005 is IFRS (nieuwe boekhoudregels) verplicht voor alle beursgenoteerde ondernemingen. In het halfjaarbericht 2005 zijn de standpunten toegelicht. Nieuwe Steen Investments blijft vasthouden aan een waardering van de balans op kostprijs. Nieuwe Steen Investments is echter met ingang van 2005 verplicht om per kwartaal de marktwaarde van de vastgoedbeleggingen te publiceren. In het persbericht over het eerste kwartaal 2005 en eerste halfjaar 2005 is deze marktwaarde van het vastgoed gepubliceerd en in het halfjaarbericht 2005 is ook een balans opgenomen op basis van deze marktwaarde. Eén van de effecten van deze balans op marktwaarde is dat de intrinsieke waarde per aandeel 15,95 bedraagt en de verhouding eigen vermogen en schulden aan kredietinstellingen naar 49-51% wijzigt, hetgeen ook verklaart waarom Nieuwe Steen Investments terughoudend is met het uitgeven van nieuwe aandelen. De marktwaarde van de individuele objecten wordt elk kwartaal op basis van interne taxaties bepaald en periodiek getoetst aan de door externe taxateurs vastgestelde taxatiewaarde. Naar aanleiding van een vraag en een toezegging in de aandeelhoudersvergadering van dit voorjaar reageert mevrouw Reijnen op de WOZ-waarden. De vraag was of de WOZ-waarderingen erg zijn gestegen in 2005 en wat de kostenconsequenties daarvan zijn. Dit is uitgezocht waarbij alleen die complexen zijn vergeleken die en vorig jaar en dit jaar in bezit zijn. Alleen de woningen vertonen een spectaculaire stijging in de waardering, maar de kosten zijn slechts beperkt gestegen. Een goede vastgoedportefeuille is de basis voor de toekomstige resultaten. Het doel van Nieuwe Steen Investments is immers om ook in de toekomst een goed en duurzaam resultaat en daarmee dividend aan de aandeelhouders uit te keren. De core business blijft verhuren. De kantorenmarkt is matig, maar mevrouw Reijnen denkt dat het al beter gaat. Volgens mevrouw Reijnen moet Amsterdam daarbij buiten beschouwing gelaten worden, binnen die markt is de afgelopen jaren teveel gebouwd en daar is een structureel overschot aanwezig. De kantorenmarkt is momenteel een huurdersmarkt dat betekent dat de huurders in belangrijke mate hun wensen gehonoreerd krijgen. Het gevoel dat het iets beter gaat, ontleent mevrouw Reijnen aan het feit dat er veel beweging op de markt is, tezamen met de makelaars wordt er over veel ruimtes onderhandeld met nieuwe partijen. Daarnaast zijn er nieuwe huurcontracten gesloten, waardoor inkomsten uit huurgaranties voor het eerst sinds tijden weer zijn gedaald. Per 1 september 2005 bedraagt de leegstand nog geen 5%. Het percentage huurgarantie is gedaald van 6,4% per 1 januari 2005 naar 4,8% per 1 juli Dit wordt veroorzaakt door invulling van een huurgarantie, door inbreng in de portefeuille van nieuwe volledig verhuurde aankopen en verkoop van leegstand. Echter leegstand zal nooit op nihil uitkomen. Er zullen altijd mutaties in de verhuur blijven plaatsvinden, die niet altijd aansluitend zullen zijn. Ontwikkelingen exploitatie in 2005 De heer Storms geeft aan dat in het eerste halfjaar van 2005 de ervaring was dat landelijk gezien het aanbod van zowel kantoor- als bedrijfsruimtemeters eigenlijk onveranderd groot is gebleven of zelfs licht is gestegen terwijl de vraag onvoldoende was. De heer Storms ziet geen redenen om aan te nemen dat er in deze situatie, althans naar weten op korte termijn, veel verandering zal komen. De economie vertoont langzaam maar zeker tekenen van verbetering maar in het vastgoed heeft dit nog weinig direct zichtbare effecten in de markt. Ook als de markt verbetert, zijn de huurovereenkomsten in het algemeen toch voor lange termijnen gesloten en zullen de huurders dan niet zo maar verhuizen. Voorlopig blijft dit een vervangingsmarkt, waarbij de oude, technisch en esthetisch mindere gebouwen of gebouwen waar de parkeerfaciliteiten onvoldoende zijn niet snel verhuurd zullen raken. 6/12

7 De professionals in de markt proberen al enige tijd voor deze gebouwen nieuwe invullingen te bedenken, zoals kantoren ombouwen naar woonruimte, maar de overheid stelt vaak hoge eisen dat één en ander in de praktijk niet haalbaar is. Voor één gebouw in de portefeuille wat esthetisch gezien niet meer voldoet is Nieuwe Steen Investments onlangs gestart met de renovatie en revitalisatie van dit gebouw. Nieuwe Steen Investments belegt bijna 50% van het belegd vermogen in de sector van kantoren. Het afgelopen halfjaar is Nieuwe Steen Investments er volgens de heer Storms toch weer in geslaagd enkele huurders te behouden en contracten te verlengen, maar ook nieuwe huurcontracten te sluiten. Bij deze transacties zijn er wel concessies gedaan. Die contracten zijn naar de huidige marktomstandigheden marktconform gesloten en dit stemt de heer Storms uiteindelijk toch tevreden. Ook een substantieel deel van de huurgarantie van Eurocommerce is ingevuld, door de verhuur van het kantoorgebouw Le Verseau in Zwolle (4707 m2) voor 6 jaar aan de huurder Essent. In de sector bedrijfsgebouwen zijn, buiten het feit dat een groot deel van deze portefeuille verkocht is, geen nieuwe ontwikkelingen te melden. Voor het gebouw De Steenbok in Den Bosch is het nog niet gelukt een goede huurder te vinden. Het gaat in dit segment goed. Goed nieuws is echter dat op de woonboulevard in Apeldoorn, deeluitmakend van de sector volumineuze detailhandel, vergaande vooruitgang is geboekt. De Gemeente Apeldoorn heeft inmiddels haar goedkeuring gegeven aan de voorgestelde plannen welke zullen leiden tot een ware metamorfose van de woonboulevard. Begin december 2005 zal de woonboulevard bijna weer volledig verhuurd zijn. De grote publiekstrekker zal Eijerkamp worden, welke ruim m2 gaat huren. Hierdoor zijn er nog een aantal kleinere huurcontracten met kleinere formules gesloten. Na de afronding van dit deel zijn er inmiddels plannen in de voorbereiding om op de boulevard ook nog een Praxis Megastore te gaan bouwen. Ten behoeve van het bouwen van deze Praxis is de deze ruimte tijdelijk verhuurd in afwachting van de voortgang. De intentieverklaring met Praxis voor circa m2 is al getekend. De wens is met deze bouwactiviteiten in het voorjaar van 2006 te starten. Nieuwe Steen Investments heeft geen winkels op de dure A-1 locaties. Hiervoor is in het verleden bewust gekozen en is de vennootschap nog steeds van mening dat deze keuze een goede is. De winkels van Nieuwe Steen Investments liggen voornamelijk in wijkwinkelcentra en voorzien in dagelijkse boodschappen voor de consument. De heer Storms geeft aan dat hij in veel winkelgebieden leegstaande winkels ziet, welke niet eenvoudig verhuurd raken. Binnen de winkelportefeuille van Nieuwe Steen Investments is er nagenoeg geen leegstand. De heer Storms gaat in op de toekomst en verwacht dat het met de kantorenmarkt iets beter gaat. Maar dat het beter gaat wil overigens nog niet zeggen dat dit direct in de leegstandcijfers terug te zien is, immers één grote opzegging kan in de portefeuille tot gevolg hebben dat de leegstand met één procent of meer kan stijgen. Afsluiting door de directie Mevrouw Reijnen gaat in op de belangrijke vraag hoe het gaat met de expiratie van de huurcontracten die in 2006 aflopen. In 2006 expireert circa 25% van de kantoorportefeuille. Dit is inmiddels per 1 juli 2005 gedaald naar 16%. 7/12

8 Ook voor deze huurcontracten zal de vennootschap zich inzetten en proberen te verlengen, belangrijk daarbij zijn de grootste huurovereenkomsten. Twee grote huurders hebben opgezegd, maar dat betekent dan ook nog niet dat die objecten zeker leeg zullen komen. Aan de andere kant is met twee grote huurders overeenstemming bereikt over de verlenging van het huurcontract. Mevrouw Reijnen geeft aan dat er met veel potentiële huurders wordt onderhandeld. Dit zijn onzekere factoren die de resultaten de komende jaren kunnen beïnvloeden. Aan de andere kant is de huidige lage rente een meevaller voor 2006 en de daarop volgende jaren. Nieuwe Steen Investments heeft altijd het beleid gehad om rente van een lening voor lange tijd vast te zetten en in 2006 expireren veel rentevaste perioden. Mevrouw Reijnen geeft aan dat Nieuwe Steen Investments voor zekerheid op de lange termijn blijft gaan. Om nu al verzekerd te zijn van de lage rentetarieven heeft de vennootschap al nieuwe renteovereenkomsten conform de uitgangspunten voor de lange termijn gesloten, welke ingaan aansluitend op de in 2006 expirerende rentevaste perioden. De gemiddelde rente van de expirerende leningen in 2006 daalt van 5,6% naar 3,8%. Op jaarbasis wordt daarmee meer dan 2 miljoen bespaart. Mevrouw Reijnen verwacht dat de effecten in de huuropbrengsten en de rente in 2006 neutraal zullen werken op het directe beleggingsresultaat. Tot slot behandelt mevrouw Reijnen de doelstellingen van Nieuwe Steen Investments. 1. De prioriteit van de vennootschap blijft maximaal inzetten voor de hoge bezettingsgraad. 2. De vennootschap streeft verdere groei van de portefeuille na mits objecten verworven kunnen worden binnen de gestelde kwaliteits- en rendementseisen. 3. Het optimaliseren van de portefeuille zal verder worden voortgezet. 4. Ook de kostenefficiënte benadering en het rentemanagement zullen worden voortgezet. Mevrouw Reijnen eindigt met de slogan, Nieuwe Steen Investments hoeft niet de grootste te zijn, maar wel de beste! 4. Rondvraag De voorzitter stelt voor eerst de rondvraag te behandelen en daarna in te gaan op het 12½ jarig bestaan van Nieuwe Steen Investments. De voorzitter geeft de aanwezigen de gelegenheid om vragen te stellen of opmerkingen te maken. De heer H. Rienks vraagt na een uitgebreide inleiding of de doelstelling van 50% eigen vermogen niet moet worden aangepast naar bijvoorbeeld 45% eigen vermogen omdat de doelstelling al jaren niet meer gehaald wordt of in het vervolg alleen een balans op marktwaarde te publiceren. Vervolgens informeert de heer Rienks naar welke balans de belastingdienst kijkt om aan de voorwaarden van een fiscale beleggingsinstelling te voldoen. Mevrouw Reijnen antwoordt dat Nieuwe Steen Investments voor toetsing aan de doelstelling intern de balans op marktwaarde hanteert. Het eigen vermogen wordt daardoor vermeerderd met het verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde van de onroerend goed portefeuille. De verhouding eigen vermogen en schulden aan kredietinstellingen zijn bij de balans op marktwaarde nagenoeg in evenwicht. Op de tweede vraag antwoordt mevrouw Reijnen dat belastingdienst de fiscale balans hanteert, die bij Nieuwe Steen Investments gelijk is aan de balans op historische kosten. 8/12

9 Volgens de voorwaarden moet minimaal 40% van de fiscale boekwaarde aan eigen vermogen aanwezig te zijn. De heer Rienks redeneert dat Nieuwe Steen Investments weinig kan kopen en als zij aan haar rendementseisen blijft vasthouden. Waarom verlaagt Nieuwe Steen Investments haar rendementseisen niet, er zijn immers voldoende financiële middelen beschikbaar. Nieuwe Steen Investments kan de aankopen goedkoop financieren door of aandelen uit te geven tegen bijvoorbeeld 19,- of een lening tegen de huidige lage rente te sluiten. De Voorzitter geeft aan dat het vastgoed duur is geworden en laat het kopen aan andere partijen over. Voorheen waren dit de Engelse en Zweedse partijen, maar tegenwoordige zijn dit de maatschappen en de Duitse beleggers. Bij Nieuwe Steen Investments gaat het om het dividendrendement ook op de lange termijn. Het is waar dat de rente laag is en het een fantastische koers is om nieuwe aandelen uit te geven. Mevrouw Reijnen geeft aan dat op korte termijn onze rekenmodellen voor het direct resultaat ook kloppen, maar op lange termijn zal een te dure aankoop leiden tot een afwaardering. Iets dat nu een goede koop lijkt moet dat op langere termiijn ook zijn. De heer Rienks vraagt naar de effecten van langdurige leegstand op de taxatiewaarde van een individueel object en de gevolgen van de incentives, zoals bijvoorbeeld de huurverlagingen die bij contractverlenging worden verstrekt. Mevrouw Reijnen reageert dat er maar weinig objecten in de portefeuille langdurig leeg staan en dat het juist is dat leegstand een negatief effect heeft op de taxaties van vastgoed. De taxatiewaarde van de kantoren ligt mede daarom onder de boekwaarde en in de waardering van de winkels en woningen zitten de reserves. Hieruit blijkt ook het grote voordeel van een mixportefeuille. Mevrouw Reijnen licht toe dat incentives afhankelijk van de locatie van het object worden verstrekt. NSI is een lange termijn belegger; dit betekent dat zij op zich weinig voordeel heeft bij het kunstmatig op niveau houden van markthuren door het verstrekken van incentives bijv. in de vorm van bijvoorbeeld een huurvrije periode. De huidige contracthuren liggen in een aantal gevallen boven de markthuren waardoor wij aan huurders die hun contract verlengen een blijfbonus of een huurverlaging moeten verstrekken; maar NSI is zeer terughoudend met incentives, zeker ten opzichte van de berichten die wel eens in de krant worden gelezen over jaren huurvrij. De heer P. Horsman complimenteert de directie en de raad van commissarissen met het behaalde resultaat en het dividend. Het blijft immers people business en hoopt dat de people van Nieuwe Steen Investments dit resultaat mogen voorzetten. Tevens feliciteert de heer Horsman de vennootschap met haar 12½ jarig bestaan. De heer R. Snoeker vraagt naar het beleid ten aanzien van de verdeling over de verschillende categorieën. Mevrouw Reijnen antwoordt dat Nieuwe Steen Investments een mixfonds wil blijven en dat daarom één categorie niet dominant mag worden. In de ideale situatie zou het percentage van de categorie winkels iets meer en het aandeel van de kantoren iets lager mogen zijn. Wij streven er naar om nu meer winkels en woningen dan kantoren te kopen. Het blijft met name lastig om in deze markt woningen te verwerven. 9/12

10 Vervolgens informeert de heer R. Snoeker hoe de portefeuilleverdeling er over 5 jaar uit zal zien. Mevrouw Reijnen antwoordt 40% kantoren, 40% winkels, 10% woningen en 10% restant categorieën. Het blijft volgens de Voorzitter mede afhankelijk van het aanbod. Eigenlijk wil Nieuwe Steen Investments geen verouderde kantoren meer kopen, geen objecten met huurgarantie, maar de overige objecten moeten wel betaalbaar zijn. De heer J.H. Klaver miste in toelichting op het beleid de categorie woningen. In het eerste halfjaar van 2005 heeft Nieuwe Steen Investments 90 woningen verkocht. Waarom focust Nieuwe Steen Investments zich niet meer op de categorie woningen. De Voorzitter antwoordt dat een inschrijving op bijvoorbeeld 500 woningen niet interessant is voor de aandeelhouder. Hij licht dit als volgt toe: de beleggingscategorie woningen draagt niet of nauwelijks bij aan het directe beleggingsresultaat, maar zodra de woningen individueel worden verkocht leveren ze wel indirect beleggingsresultaat op, daar zit de aardigheid van het beleggen in huurwoningen. De Voorzitter deelt mede dat de woningen alleen tegen hoge prijzen kunnen worden verworven, hetgeen betekent dat het mogelijk te behalen winst slechts relatief laag zal zijn. Mevrouw Reijnen licht toe dat woningen nagenoeg alleen via inschrijvingen op de markt komen. Nieuwe Steen Investments schrijft regelmatig in op woningtenders. Het nadeel van dit systeem is dat de vennootschap uitsluitend een briefje bij de notaris mag inleveren, er is geen onderhandeling mogelijk met de verkopende partij. De woningen worden aangeboden in verhuurde staat en wij bieden circa 70 80% van de toekomstige leegwaarde, anderen gaan echter tot 90 a 100 % van de leegwaarde waardoor er naar onze mening geen verdienste meer is. Het voordeel van een aankoop van een pakket woningen is dat er geen leegstand wordt gekocht en bij leegkomst een indirect beleggingsresultaat gerealiseerd redeneert de heer Klaver. De Voorzitter antwoordt dat als de woningen te duur worden gekocht er geen gebruikt kan worden gemaakt van de hefboomwerking, het rendement circa 2 á 3% bedraagt en indien er verhoudingsgewijs teveel woningen worden gekocht het totale directe beleggingsresultaat daalt. De heer van der Vliet vindt dat de woningen in de top van de markt zitten en verwacht veranderingen op landelijk niveau zoals de renteaftrek die negatieve gevolgen kunnen hebben op de waardeontwikkeling van de woningen. De heer van Vliet stelt een drive voor richting winkels, kantoren en bedrijfsgebouwen. De heer van Vliet raadt Nieuwe Steen Investments aan bij een goede prijs afstand te nemen van de woningen en verwijst naar de jaren 1978 en 1981 toen de woningen met circa een derde in waarde daalden. De Voorzitter deelt de mening niet en geeft aan dat Nieuwe Steen Investments streeft naar circa 10% van de portefeuille te beleggen in woningen. Woningen zijn onderdeel van de strategische mix. De Voorzitter hoopt dat dit jaar nog 100 woningen verworven kunnen worden. De heer T.C. Hollenberg vraagt of de groei van de portefeuille door de aankoop van een kleine beleggingsmaatschappij gerealiseerd kan worden. Mevrouw Reijnen antwoordt dat daar naar wordt gekeken, maar geeft daarbij wel aan dat als bijvoorbeeld een beursgenoteerde collega qua omvang even groot is als Nieuwe Steen Investments het maar de vraag is of we zo n aankoop kunnen beheren en beheersen. Een dergelijke overname moet wel toegevoegde waarde hebben voor de NSI-aandeelhouders. Daarnaast kijken wij ook naar de vastgoedmaatschappen. Op termijn zien wij hier kansen. 10/12

11 Een andere belangrijke partij zijn de pensioenfondsen, die het directe vastgoed willen verkopen en vervolgens in vastgoedaandelen willen beleggen. Wij blijven dus behalve naar individuele objecten ook naar alle andere mogelijkheden kijken. De heer P.J.J. Schouten informeert waarom het rendement van Nieuwe Steen Investments is achtergebleven ten opzichte van andere beurgsnoteerde vastgoedfondsen.. Mevrouw Reijnen antwoordt dat de beurskoers van Nieuwe Steen Investments nooit zover onder de intrinsiek waarde is gedaald als die van bijvoorbeeld Corio en Wereldhave, het aandeel NSI had minder in te halen. Zowel de koers van Corio als die van Wereldhave zijn inmiddels verdubbeld, zodat zij hoge rendementen vertonen. De heer. Schouten geeft vervolgens aan dat de Telegraaf een dividend van 0,34 per jaar publiceert, terwijl er 1,36 wordt uitgekeerd.. Mevrouw Reijnen antwoordt dat zowel het Financieele Dagblad als de Telegraaf onderscheid maken in uitgekeerde (interim-)dividenden en het slotdividend, zodat het een vertekend beeld kan geven. 6. Sluiting Voordat het officiële gedeelte van de vergadering wordt gesloten heeft de Voorzitter nog drie mededelingen. De publicatie van de resultaten over het derde kwartaal 2005 staan voor 14 oktober 2005 gepland en het interim-dividend over het derde kwartaal van 2005 wordt 25 november 2005 uitgekeerd. De volgende aandeelhoudersvergadering staat op de agenda voor donderdag 23 maart De Voorzitter dankt alvast de aanwezigen voor hun komst en de spontane reacties en sluit de vergadering. De Voorzitter vraagt tot slot aandacht voor het nog niet behandelde agendapunt ½ jaar Nieuwe Steen Investments De Voorzitter refereert aan de start van Nieuwe Steen Investments, waar 19 aandeelhouders de aandeelhoudersvergadering bijwoonden. Door de snelle groei en de beursgang zijn er op deze aandeelhoudersvergadering circa 700 belangstellenden aanwezig. Dankzij het grote vertrouwen van de aandeelhouders heeft Nieuwe Steen Investments nu deze mooie koers. De Voorzitter vindt dat bij Nieuwe Steen Investments dividend koning is en moet blijven! Mevrouw Reijnen schetst de geschiedenis van Nieuwe Steen Investments in het kort. Inmiddels bestaat Nieuwe Steen Investments 12½ jaar, waarvan de aandelen 7½ jaar op de beurs zijn genoteerd. Bij Nieuwe Steen Investments zijn een drietal belangrijke fasen te onderscheiden: 1. de periode dat de aandelen op naam werden uitgegeven; 2. de beursgang, de aandeelhouders werden anoniem; 3. en in 2000 de overgang naar fiscale beleggingsinstelling. Voor de beursgang was de vennootschap ook vermogensbeheerder en zorgde zelf voor de aandelenhandel. Nadat in 2000 de overgang naar fiscale beleggingsinstelling was gerealiseerd kwam er een nieuwe groep beleggers bij, de institutionele beleggers. 11/12

12 Vanaf de oprichting van Nieuwe Steen Investments worden nog steeds dezelfde uitgangspunten gehanteerd; zoals uitsluitend beleggen in Nederland, alleen beleggen in verhuurd vastgoed, geen projectontwikkeling, 50% financieren met lang vreemd vermogen en de belangrijkste voor de aandeelhouders het gehele directe beleggingsresultaat wordt uitgekeerd. Volgens mevrouw Reijnen is het 12½ jarig bestaan van Nieuwe Steen Investments een feestelijk feit. In de maand september zijn er meerdere festiviteiten gevierd, waaronder een diner op 1 september met de aandeelhouders van het eerste uur, medio september een vaartocht met de relaties van Nieuwe Steen Investments en na afloop van de aandeelhoudersvergadering wordt aan de belangstellenden een buffet en een NSI-cap aangeboden. Ter herinnering aan 12½ jaar Nieuwe Steen Investments is er een jubileumboekje samengesteld. Mevrouw Reijnen bedankt een ieder voor de ontvangen felicitaties. Tot slot wordt er een toast uitgebracht op 12 ½ jaar Nieuwe Steen Investments maar vooral ook op de toekomst! Na de afsluiting van de vergadering volgt een kleine film, met een compilatie van bijzondere momenten uit aandeelhoudersvergaderingen en andere momenten dat Nieuwe Steen Investments is beeld was. ***** 12/12