ELEMENTAIRE RECHTSPRAAK. nr. 36. Editie 2016

Transcriptie

1 { }AK} ELEMENTAIRE RECHTSPRAAK BOEKENREEKS nr. 36 HUURRECHT Editie uitspraken en 11 noten inzake Algemeen Huurrecht, Handelshuur, Makelaar, Pacht, Sociale Woninghuur, Woninghuur een selectie, bewerking en waar nodig voorzien van noten door: DAVID COTTENIE, FREDDY EVERS EN ALEXANDER FORRIER

2 146 uitspraken en 11 noten inzake Huurrecht Editie Algemeen Huurrecht Handelshuur Makelaar Pacht Sociale Woninghuur Woninghuur een selectie, bewerking en waar nodig voorzien van noten door David Cottenie (ERH 1 tem 73) Freddy Evers (ERH 74 tem 83) Alexander Forrier (vanaf ERH 84) ER ELEMENTAIRE RECHTSPRAAK VZW

3 D/vzw elementaire rechtspraak/2016/036 Uitgever VZW Elementaire Rechtspraak, KBO , Nederkouter 5/201, 9000 Gent, /2010/2011/2012/2013/2014/15/16 VZW Elementaire Rechtspraak Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave, noch de selectie, noch de resumés mogen of kunnen worden overgenomen (o.m. in databanken of andere verzamelwerken) dan mits de schriftelijke instemming van de uitgever, behoudens de normale citaten en verwijzingen gebruikelijk voor juridische wetenschappelijke werken en gebruik in juridische geschillen, mits uitdrukkelijke bronvermelding. Hoewel alle medewerkers aan dit project de uiterst grootste zorgvuldigheid aan de dag leggen bij het behandelen en bewerken van de databank en andere publicaties kunnen noch de hoofdredactie of één van haar leden, noch de andere medewerkers, noch de uitgever aansprakelijk gesteld worden voor mogelijke fouten, in de breedste zin van het woord, in dit boek mogelijkerwijze opgenomen. voor mogelijke fouten, in de breedste zin van het woord, in dit tijdschrift mogelijkerwijze opgenomen.

4 Elementaire Rechtspraak omvat 11 titels die als -tijdschrift verschijnen inhoudende trefwoorden, resumés en noten, terwijl hetzelfde meer de tekst van deze vonnissen of arresten opgenomen wordt in de databank op de databank is ook het permanent cumulatief register. Daarnaast wordt ook een Jaarboek gepubliceerd die per jaar de inhoud van de tijdschriften weergeeft. De selectie, bewerking (trefwoorden en resumés) en waar nodig noten, gebeurt voor de tijdschriften: Cassatie: Prof. Eric Brewaeys, Kamervoorzitter Raad van State (VUB); Huurrecht: Vrederechter Alexander Forrier (Gent); Ondernemingsrecht: Alain M. Mys; Notarieel Recht: Prof. Eric Brewaeys, Kamervoorzitter Raad van State (VUB), Advocaat (Roodhooft & Allaerts - Turnhout) Veerle Allaerts (KULeuven en U. Hasselt), (VUB), Vrederechter Alexander Forrier (Gent) en Alain M. Mys; Personen & Familierecht: Alain M. Mys; Procesrecht; Kamervoorzitter Raad van State en Prof. Eric Brewaeys (VUB); Sociaal Recht: Raadsheer Arbeidshof Marijke Demedts; Strafrecht: Raadsheer Cassatie Filip Van Volsem; Strafvordering: Raadsheer Cassatie Filip Van Volsem; Verkeersrecht: Advocaat (Van Zandweghe, Verwilghen & Tack - Knokke) Christophe Verwilghen; Hof van Beroep Gent - Strafrecht: Martin Minnaert, Kamervoorziiter en Anneleen Christiaens, Referendaris Werken ook mee aan Elementaire Rechtspraak Wesley Desmet (Advocaat te Oudenaarde); het voltallige Brussels Advocatenkantoor Billiet & Co; Dieter De fauw (Advocaat te Brugge); Charlot De Decker (Rechter te Antwerpen), Kris De Maere (Advocaat te Gent en te Dendermonde). Met dank aan de Eerste Voorzitter en de Kamervoorzitters van het Hof van Beroep te Antwerpen, van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Antwerpen, van de Rechtbank van Koophandel te Antwerpen, van de Rechtbank van Koophandel te Gent Afd. Dendermonde, van de Arbeidsrechtbank te Brussel, van de Arbeidsrechtbank te Dendermonde en de Heer Vrederechter van het kanton Oudenaarde-Kruishoutem. Aanbevolen citeerwijze: rechtstreeks verwijzen naar de doorlopende nummering over de jaargangen heen: vb.: ERC 215 of nog ERH 79 Gebruikte afkortingen: ERH: Tijdschrift Elementaire Rechtspraak Huur ERN: Tijdschrift Elementaire Rechtspraak Notarieel Recht

5 Ten Geleide 1. Dit boek is de weergave van een doorgedreven selectie door de VZW Elementaire Rechtspraak, o.m. via eigen kanalen, verzamelde rechtspraak van medio 2009 tot december De selectie gebeurde op basis van volgende criteria: - principevonnis of arrest: wat iedereen hoort te weten; - de casus is vaak voorkomend en inspirerend voor de praktijk; - de motivering van de rechter is goed onderbouwd. 3. Deze rechtspraak werd eerder gepubliceerd in het door de VZW uitgegeven tijdschrift Elementaire Rechtspraak Huurrecht (ERH). Vandaar dat u, bij verwijzing, dient gebruik te maken van bovenvermelde afkorting gevolgd door het oplopend nummer van elke individuele akte. Deze vindt u in het boek, telkens na de opgave van instantie en datum. 4. Deze rechtspraak is tevens gepubliceerd en opgenomen in de databank die u terugvindt op 5. De Raad van Bestuur van de VZW dankt speciaal David Cottenie, Freddy Evers en Alexander Forrier en alle leden van de VZW, waarvan u de lijst op bovengenoemde website kunt terugvinden, voor de bijzonder gewaardeerde inspanning bij de selectie, bewerking en annoteren c.q. voor de verzameling van deze rechtspraak, die in de meeste gevallen niet elders gepubliceerd is. VZW Elementaire Rechtspraak 1 maart 2015 Omdat wij de hanteerbaarheid van het boek nastreven door een p te nemen. De tekst kunt u, mocht u en wanneer u die nodig heeft, gratis opvragen via info@elementaire-rechtspraak.be met vermelding van instantie, datum en verwijzing nummer (vb. ERH 109) I

6 Inhoud Algemeen Huurrecht Aankoopoptie 3 Aansprakelijkheid voor brand Bewijslast huurder 3 Gebrek gekend door de huurder 3 Na uitgevoerde teruggaveplicht 4 Verjaring 4 Vrijwaringsplicht verborgen gebreken 5 Aansprakelijkheid Samenloop 5 Beëindiging van de huurovereenkomst - Bewijs 6 Bestemming - Verwittigingplicht huurder 6 Bevoegdheid Hoger beroep tegen vonnis Vredegerecht 7 Bevoegdheid Vrederechter 8 Bewijswaarde handtekening - Bewijswaarde registratie 8 Borgstelling 9 Dwaling 9 Eenzijdige beëindigen van de huur Definitie 10 Goede trouw 11 Toepassingsvoorwaarden 11 Einde door overmacht 12 Huur van bepaalde duur 13 Huur van korte duur 14 Huurschade 14 Huurwaarborgrekening 15 Kosten en Lasten - Teveel betaald door huurder 16 Mede-eigendom 16 Mondelinge huur - Bewijs 17 Niet-betaling huurprijs 17 Opzegging door huurder - Bodemsanering 18 Persoonlijk genotsrecht van bewoning 19 Procedurele aspecten Kosten Geding 19 Kosten Geding Verstek 20 Soort Vordering 20 II

7 Vordering ingesteld door een verhuurkantoor 20 Schriftelijke huurovereenkomst - Handtekening enkel op laatste blad 21 Tenietgaan (gedeeltelijk) van het verhuurde goed 22 Tweede Verblijftaks 22 Voorwerp - Achterliggend perceel 23 Vrijwaring voor gebreken 24 Handelshuur Art. 1 - Toepassingsgebied Interimkantoor 26 Kleinhandel 26 Leveren van Diensten 26 Pand eigendom van Vlaamse Gemeenschapscommissie 27 Ruimte binnen grootwarenhuis 28 Schoonheidssalon 28 Bestemming - Contractueel vastgelegd 28 Driekarige herziening huur 29 Huurhernieuwing Aanvraag laattijdig FOUT DERDE (POST) + Noot 30 SANCTIE 31 Bestaand Gebrek 31 Herziening huurprijs 32 Onderhuurder (Hernieuwingsaanvraag door) 32 Vennootschappen 33 Vormvoorwaarden GROND TOT WEIGERING HUURHERNIEUWING 33 STRIKT FORMALISME + Noot 34 Weigering ART. 16.I versus. ART. 16.IV 34 ART. 16, I, 3 35 FORMALITEITEN GROND TOT WEIGERING 36 GEEN GEBRUIK ALS HANDELSZAAK 36 ONGEGROND VERKLAARDE WEIGERING 37 STRIKTE EN BEPERKENDE INTERPRETATIE 37 VERGOEDING WEGENS UITZETTING 38 WEDEROPBOUW 38 WEIGERING IN HOOFDORDE III

8 ANDERE IN ONDERGESCHIKTE 39 Hoofdzaak bepaalt ook bijzaak - Tevens woonruimte 39 Huur van onbepaalde duur 40 Minnelijke beëindiging + Noot 41 Onderhuur en Huuroverdracht 41 Onroerende voorheffing 42 Opzegging voor eigen gebruik 43 Stilzwijgend ontbindend beding + Noot 44 Voorkooprecht-Voorkeurrecht Onderscheid 44 Makelaar Contractuele fout 46 Huurwaarborg 46 Kosten makelaar lastens huurder 47 Toegang tot het beroep 47 Vordering ingesteld door een verhuurkantoor 48 Pacht Aanplantingen 50 Bedingen in strijd met de pachtwet - Algemeen belang 51 Beperking pachtprijzen 51 Landbouwer in bijberoep 52 Onverdeelde mede-eigenaar pachter 52 Opzegging door verpachter - Persoonlijke exploitatie 52 Pacht of Handelshuur? 54 Pacht/Huur korte duur 55 Recht van voorkoop van de pachter 55 Verleend door vruchtgebruiker 56 Voorzichtige en zorgvuldige pachter 56 Sociale Woninghuur Achterstallige huur 58 Begroting huurprijs 58 Machtigingsvereiste 59 Opzeg door verhuurder 59 Specifieke reglementering IV

9 Marginaal toetsingsrecht rechter 60 Woninghuur Basiskenmerken 63 Beëindiging eigen gebruik 63 Beëindiging in onderlinge akkoord 64 Beëindiging zonder motief door verhuurder + Noot 64 Borg 64 Collectieve Schuldenregeling 65 Eigendomsoverdracht van het verhuurde goed 65 Einde huurovereenkomst Uitgaande huurder weigert bezichtiging 66 Einde door opzeg - Verder verblijf 66 Feitelijk samenwonenden 67 Gebreken aan het verhuurde goed 68 Gebruik als goede huisvader Burenhinder 69 Fiscale inbreng huurgelden 70 Overbewoning 70 Gezinswoning Bescherming tot aan de ontbinding van het huwelijk 71 Dringende en voorlopige maatregelen tussen echtgenoten 71 Echtscheiding 72 Vordering tot ontbinding 72 Huurschade 73 Huur van bepaalde duur 73 Huur van bepaalde duur - Geen automatische beëindiging 74 Huur van bepaalde duur - Specifiek sociaal doel 75 Huur korte duur - Opzeg 75 Kosten en Lasten - Verjaring 76 Kosten Makelaar lastens huurder 77 Minnelijke beëindiging Vormvereisten 77 Nietigheid Gevolgen 78 Nietigverklaring 78 Onbewoonbaarheid - Kwaliteitseisen Vlaamse Wooncode Absolute nietigheid 79 Bezettingsvergoeding 79 Burgerrechtelijke gevolgen + Noot 80 Onderscheid Woonnormen Vlaamse Wooncode V

10 Art. 2 Woninghuurwet 82 Te kleine oppervlakte 82 Vochtproblemen en houtworm 83 Waterinfiltratie 83 Onbewoonbaarheid Vochtproblemen 84 Onderverhuring 84 Ontbinding Eenzijdige 85 Opzegging huurovereenkomst - Meerdere huurders 86 Opzegging door de verhuurder voor eigen gebruik + Noten 86 + Noot David Cottenie De gevolgen van de opzegging van de woninghuurovereenkomst voor eigen gebruik door de verhuurder, gevolgd door een tegenopzegging vanwege de huurder: Tegengestelde standpunten van Grondwettelijk hof en Hof van Cassatie Opzegging versus verbreking + Noot 91 Plaatsbeschrijving Uitgaande 91 Recht op rustig genot door de huurder + Noot 92 Registratie Bewijswaarde registratie 92 Laattijdige registratie 93 Niet-registratie huurcontract 93 Schotelantenne 94 Seniorenflat 95 Verkoop van het verhuurde goed 95 Vlaamse Wooncode - Voorrang 96 Vlaamse Wooncode - Voorrang Bezettingsvergoeding 96 Wanprestatie - Soevereine beoordeling feitenrechter 97 VI