Conceptueel Bouwen. vraaggestuurd en klantgericht. Bouw word eens wakker. Het kan veel sneller

Transcriptie

1 vraaggestuurd en klantgericht Bouw word eens wakker Het kan veel sneller

2

3 Colofon is een uitgave die verspreid wordt als bijlage bij de vakbladen bouwiq en Renovatie. Daarnaast verschijnt het blad tijdens de vakbeurs Provada en wordt het onder meer verspreid tijdens de bijeenkomsten van BouwLokalen. Redactie Pieter Huijbregts, Coficient BV Bert Heijnen, BouwTekst Uitgever Æbele Kluwer Verkoop Roy Faas Hanneke Schaap Vormgeving en productie Inpladi BV, Cuijk Uitgeverij Æneas, uitgeverij van vakinformatie bv Postbus AC Boxtel tel , fax internet: Niets uit deze uitgave mag worden overgenomen zonder toestemming van de uitgever. Redactie en uitgever zijn zich volledig bewust van hun taak een zo betrouwbaar mogelijke uitgave te verzorgen. Niettemin kunnen zij geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden voor eventueel in deze uitgave voorkomende onjuistheden. Inhoud 4 Bouw word eens wakker 8 Knelpunten praktijk duiden op marktkans conceptueel bouwen 10 Met conceptueel bouwen kan bouwen veel sneller 14 bouwen verhoogt de efficiency en snelheid en vermindert de faalkosten concepten 16 BAM Woningbouw 18 BVR Groep 20 Heijmans 22 van Ieperen Groep 24 Aannemersbedrijf Van Nieuwenhuizen-Jongen 26 More for you deeconcepten 28 Betonson 30 Holonite 32 Isolectra 34 Monier Een nieuw verschijnsel Dit blad draagt de naam van een nieuw verschijnsel in de bouw:. Deze manier van bouwen biedt klanten keuze uit oplossingen die voor een doelgroep zijn bedacht, maar die toch voldoende open zijn om per klant tot maatwerk te komen. Hiermee combineert het de voordelen van traditioneel bouwen met die van industrieel bouwen. Maatwerk gaat hierdoor hand in hand met een lagere prijs, een hogere bouwsnelheid, meer kwaliteit en een lager risico. Bij kiest een opdrachtgever al vroeg in het proces uit verschillende concepten. Binnen het gekozen concept wordt vervolgens voor de klant de beste oplossing bedacht. Deze manier van bouwen vraagt om aanpassingen van alle partijen. De klant moet zich bijvoorbeeld focussen op die zaken die voor hem belangrijk zijn en zich niet meer met alles willen bemoeien. Het is daarom soms nog zoeken naar de juiste werkwijze. Momenteel draaien er daarom bij verschillende corporaties pilots (zie artikel op pagina 4 van dit blad). komt in ieder segment van de bouw voor. Dit blad focust echter op de projectmatige woningbouw. Projectontwikkelaars en corporaties werken namelijk al volop op deze manier. Zo n dertig tot veertig procent van hen blijkt al ervaring te hebben met. Deze ervaringen zijn overigens overwegend positief, zo blijkt uit een onderzoek van USP Marketing Consultancy (de resultaten van dit onderzoek vindt u op pagina 8 van dit blad). Het kiezen van het juiste concept is niet eenvoudig. Om hierbij te helpen is er op de site een conceptengalerij ontwikkeld met daarop een groeiend aantal concepten (nu al meer dan 150). Ook dit blad is bedoeld om overzicht te bieden. U vindt hier dan ook een overzicht van alle concepten die beschikbaar zijn voor projectmatige woningbouw. Ook vindt u hier beschrijvingen van enkele deelconcepten die u zelf kunt gebruiken om mee te ontwerpen of te bouwen. staat nog in de kinderschoenen. Het aantal concepten in de bouw groeit, maar het zijn er nog steeds te weinig en de concepten die er zijn kunnen soms nog worden verbeterd of beter worden vermarkt. Daarom hebben professionele opdrachtgevers en aanbieders van concepten zich verenigd in het Netwerk. Samen willen ze ervoor zorgen dat het werken met concepten de beste manier van bouwen wordt. Pieter Huijbregts directeur van Coficient BV, adviseur voor innovatie en samenwerking in de bouw ( en initiatiefnemer van het Netwerk ( 3

4 INTERVIEW Marcel Meulen, directeur woningcorporatie Wonen Venray: Bouw word eens Er van uitgaande dat elke bouwlocatie uniek is, dan is het onze opdracht om er ook telkens een unieke invulling aan te geven. De ene keer zal dit zijn via de traditionele manier van ontwikkelen en bouwen. Echter daar waar concepten toepasbaar zijn, is het de uitdaging om, via het gebruik van concepten, het unieke karakter van de locatie te behouden, zegt Marcel Meulen, directeur van woningcorporatie Wonen Venray en ad-interim directeur van de businessunit vastgoedontwikkeling van Wonen Limburg. wakker Wonen Venray is één van de zes kantoren, die onderdeel uitmaken van Wonen Limburg. Wonen Limburg is een fusiecorporatie, die het gebied bestrijkt van het Noord- Limburgse Venray tot het zuidelijk gelegen Parkstad (Kerkrade, Heerlen, Hoensbroek). Wonen Limburg bezit wooneenheden. In totaal werken bij Wonen Limburg 280 mensen. De corporatie beschikt over een eigen vastgoedontwikkeling. Meulen: Binnen die vastgoedontwikkeling zijn we door de nieuwe rol van corporatie, zowel kwalitatief als kwantitatief, nog aan het groeien. De keuze voor een eigen vastgoedontwikkeling werd gemaakt, omdat de opgaven waarvoor we ons als corporatie voor gesteld zien, steeds complexer, omvangrijker en risicovoller worden. Onze visie is om breed binnen de vastgoedmarkt voor onze doelgroepen actief te zijn, waarbij we graag matchen met andere steakholders en tevens alle ontwikkelingen binnen bouwen vastgoed op de voet volgen. Die visie sluit aan bij onze manier van denken over conceptueel bouwen, waarbij we sterk geïnteresseerd zijn in nieuwe ontwikkelingen en kijken op welke manier we daar voordeel in efficiency uit kunnen halen of hoe we mee kunnen werken aan nieuwe ontwikkelingen. Wij zoeken naar effectiviteit in het proces en willen niet bij elk ontwikkeling steeds weer opnieuw het wiel moeten uitvinden, aldus Meulen. Het doel moet zijn, de 4

5 Meulen: Waar we echter tegenaan lopen als corporatie is dat het woningaanbod onvoldoende is afgestemd op de behoefte in de markt. De bouw kent haar eigen klant niet goed, er zijn te weinig klantconcepten faalkosten te verlagen, door de effectiviteit en de efficiency te verhogen. Want elke cent waar we mee spelen, is er een van de gemeenschap. Midden in de maatschappij Het vorig jaar geschreven strategische plan van Wonen Limburg, draagt de toepasselijke titel: Midden in de maatschappij. Meulen: Dat dragen we nadrukkelijk uit. De taak van de hedendaagse woningcorporatie gaat veel verder dan het verhuren van woningen. Natuurlijk is dat nog steeds onze core-business. Maar overal waar zich iets afspeelt binnen de maatschappij, worden wij als corporatie er bijgehaald. Vaak wordt gezegd: Die woningcorporatie die lost dat wel op! Vaak is dat ook zo, want het traditionele beeld van de woningcorporatie bestaat niet meer. Onze samenleving is sterk aan het veranderen. De verzorgingsstaat zit in een herstructurering,, aldus Meulen. Onze taak en visie gaat veel verder dan wonen. Naast wonen hebben we het over onderwerpen als leefbaarheid, zorg, sociale en economische domeinen, waar we bij betrokken zijn en we investeren mee daar waar wij dat nodig vinden voor onze doelgroepen. Bijkomend voordeel is dat wanneer je de uitstraling van een wijk naar een hoger niveau tilt, je daarmee ook de waarde van het vastgoed verhoogd. Het geld wat daar uit komt bij verkoop, kunnen we weer vanuit de revolving fund gedachte in een andere wijk investeren die om een aanpak vraagt. Alles wat we doen is echter pas dan succesvol, wanneer de bewoners zich happy en geborgen voelen in de wijk én als onze doelgroepen zich beter zelf kunnen redden. Daar doen we het uiteindelijk voor. Keten denken Vanuit die bredere kijk op wonen en leven, hanteert Wonen Limburg een ketengedachten, die steunt op twee concepten. Het concept: Wonen, Zorg en Welzijn is er op gericht om mensen langer zelfstandig te laten wonen en langer in hun eigen leefomgeving te houden. Daarvoor dien je dan wel de 5

6 INTERVIEW faciliteiten en de mogelijkheden te bieden, aldus Meulen. Het tweede concept betreft: Wonen, Leren en Werken, om de mensen ook op de langere termijn werkgelegenheid te bieden en op korte termijn drop outs proberen te minimaliseren. Dat is de transformatie waar we als woningcorporatie in zitten en waarvoor we een gedaanteverwisseling ondergaan met als streven uiteindelijk te groeien naar een maatschappelijkeonderneming, waarbij de ook nadruk ligt op een hogere efficiency en effectiviteit. Wonen Limburg voerde twee pilotprojecten uit in conceptueel bouwen, volgens een door Coficient opgestelde handleiding. Het betrof een woningbouwproject in Helden, bestaande uit 25 huur- en 25 koopwoningen. Concepten Die hogere efficiency en effectiviteit halen we echter alleen dan, wanneer we denken in concepten, aldus Meulen. Waar we echter tegenaan lopen als corporatie is, dat het woningaanbod onvoldoende is afgestemd op de behoefte in de markt. De bouw kent haar eigen klant niet goed, er zijn te weinig klantconcepten. En het proces van ontwikkelen en bouwen duurt iedere keer te lang en is veel te complex. Dat komt mede, aldus Meulen, omdat wij met zijn allen telkens opnieuw weer van vooraf aan beginnen en alle partijen weer opnieuw het wiel gaan uitvinden. Met als grote risico, dat de woningen straks nog onbetaalbaarder worden. Meulen ziet als probleem dat de bouw de focus sterk op techniek en productiesnelheid heeft en de conceptuele behoefte van de klant minder scherp heeft. Ze bouwen naar eigen beleving, veel maatwerk, en je hebt nauwelijks conceptuele keuzes. Wij roepen dan ook: Bouw wordt eens wakker. Blijf niet bij elk project het wiel opnieuw uitvinden. Als woningcorporatie willen we in het belang van onze continuïteit, graag kiezen voor een aannemer die een maatwerk - concepten levert. Waarbij we aan de hand van ons Programma van Eisen kiezen wat we willen. Een bouwer die een optimale economische prestatie levert in relatie tot de kosten en de behoefte van de klant. Helaas, die bouwer kunnen we (nog) niet vinden. Inkopende partij We zien binnen de bouw- en vastgoedbranche dat kosten en budgetten onder zware druk staan. Ook zien we veel te lange doorlooptijden van projecten; de hoge faalkosten en dat er nog steeds op een vertrouwde traditionele manier wordt gebouwd. Ook wij doen daar aan mee! Als laatste belangrijke factor zien we het steeds groter wordende gebrek aan geschoolde vakmensen. Die complexiteit legt een grote druk op onze efficiency, van veel vergaderen, veel overleg, en een moeizaam bouwproces. In mijn ogen kan dat beter. Als woningcorporatie zijn we de inkopende partij en dan moeten we toch simpel vanuit het aanbod meer onze keuzes kunnen maken? Maar nee, wat doen we nu? We gaan bij elk project weer van vooraf aan op de traditionele wijze met elkaar beginnen. Ik zeg je: de bouw heeft te weinig oog voor de klant en de eindgebruiker. We zijn te nadrukkelijk bezig met het technisch proces, Maar wat interesseert het die klant, hoe we het technisch regelen? Helemaal niets! De klant maakt een keuze gebaseerd op kwaliteit, gebruikersgemak, luxe, comfort en woongenot. Het is onze taak daar optimaal en zo efficiënt mogelijk invulling aan te geven. Meer maatwerk-concepten kunnen daar een belangrijke bijdrage aan verrichten. We nodigen de bouwwereld daar ook expliciet toe uit. Inkoper Onze inkopers zijn nu te veel bezig met het technische proces, terwijl ze eigenlijk gewoon vanuit het Programma van Eisen hun keuze zouden moeten kunnen maken uit maatwerk-concepten. Zoals dat ook gaat in de autoindustrie, die kiezen voor een aantal standaardmodellen met een groot aantal opties. Op die manier krijgt iedere liefhebber toch maatwerk. Maar in de bouw zijn we schijnbaar nog steeds moeilijk in staat te zorgen voor afgeronde producten met tal van opties waar je uit kunt kiezen. En als we ze al hebben, zijn we moeilijk in staat deze te vermarkten. Dat wil niet zeggen dat de bouw dan eenheids- 6

7 producten moet gaan maken. Dat is zeker niet nodig. Elk project kan vanuit haar maatwerk toch een eigen jasje dragen en een mooie woning of een mooie woonwijk worden met haar eigen beleving, uitstraling, gebruik, comfort, kwaliteit, duurzaam, veiligheid, gezond milieu. Gebouwd met snelheid, zekerheid en als maatwerk. Traditioneel en concept Mijn mening is, dat we de bouw dienen op te splitsen in tweeën. In sommige gevallen dienen bouw en ontwikkeling gerealiseerd te worden vanuit de traditionele manier, eenvoudig omdat het niet anders kan. Waar echter concepten gehanteerd kunnen worden, mogen we het niet nalaten deze te gebruiken. Maar dan moeten er wel concepten zijn. Op de een of andere manier lukt het de aannemer echter niet een dergelijke keten op te zetten. Hij krijgt het voor ons nog niet voldoende voor elkaar om de markt een klantgericht maatwerkproduct aan te bieden. Ik begrijp dat niet., aldus Meulen. Pilots Wonen Limburg voerde twee pilotprojecten uit in conceptueel bouwen, volgens een door Coficient opgestelde handleiding. Het betrof een woningbouwproject in Helden, bestaande uit 25 huur- en 25 koopwoningen. We hebben er veel van opgestoken, wat betreft conceptueel bouwen. Het was boeiend en leerzaam. Maar de belangrijkste constatering was, dat er nog heel veel dient te gebeuren alvorens conceptueel bouwen in Nederland echt van de grond komt. Want wanneer we een keuze hadden moeten maken uit de reeds bestaande concepten, hadden we niets gevonden, aldus collega Hans Krabbe van Wonen Limburg. Bij een pilot hadden we de prijs opgevraagd wanneer het project zou worden uitgevoerd met concepten. Wat schetste onze verbazing, het project was niet goedkoper. Nee, liefst 15% duurder dan wanneer op de traditionele manier werd gebouwd. Bij het tweede project bleek dat er nauwelijks concepten waren. De concepten die er waren voldeden niet aan de wensen van de klant. Kruispunt Wat de toekomst van conceptueel bouwen betreft, bevindt Wonen Limburg zich op een kruispunt, weet Meulen: We stellen ons nu de vraag: Wanneer aannemers op het vlak van klantgericht maatwerk-concept niet verder innoveren moeter wij er dan nog wel mee doorgaan en een actieve rol blijven vervullen of moeten we het gewoon op zijn beloop laten en wachten op de bouwer? In die lijn willen we komende maanden een debat aangaan met partijen om meningen te peilen en voor onszelf een koers te bepalen voor de nabije toekomst. Een ding staat voor ons echter als een boom, aldus Meulen en Krabbe: Hoe dan ook zullen we nadrukkelijk de weg naar conceptueel bouwen dienen in te slaan. Al is het maar om de snelheid, de duurzaamheid te verhogen en de faalkosten te reduceren. Straks wordt bouwen anders onbetaalbaar. Meulen: Wat interesseert het de klant, hoe we het technisch regelen? Helemaal niets! De klant maakt een keuze gebaseerd op kwaliteit, gebruikersgemak, luxe, comfort en woon genot 7

8 ONDERZOEK Resultaten marktonderzoek onder opdrachtgevers Knelpunten praktijk duiden op marktkans conceptueel bouwen Resultaten uit een landelijk, kwantitatief marktonderzoek onder woningcorporaties en projectontwikkelaars laten zien dat conceptueel bouwen een goed antwoord kan zijn op de problemen die in de opdrachtgevende bouw worden gesignaleerd. Ongeveer een derde van de respondenten heeft ervaring met conceptueel bouwen, met een overwegend positief oordeel. bouwen is onder opdrachtgevers nog geen ingeburgerd begrip, maar de voordelen ervan staan wel hoog op de prioriteitenlijst van de sector. In hoeverre staat conceptueel bouwen op de agenda bij woningbouwverenigingen en projectontwikkelaars? Deze vraag werd in een kwantitatief marktonderzoek gesteld aan honderd projectontwikkelaars en honderd woningcorporaties. Het landelijke onderzoek werd gedaan door USP Marketing Consultancy en Coficient in opdracht van het Netwerk. Niet alleen is gevraagd naar de bekendheid met concepten voor de bouw, ook een knelpuntenonderzoek maakte deel uit van de enquête. Het is verrassend om te zien hoezeer de voordelen van conceptueel bouwen een antwoord geven op de problemen die door de respondenten in hun sector worden gesignaleerd. Wanneer conceptueel bouwen breder wordt toegepast kan dat voor veel opdrachtgevers een oplossing zijn voor de knelpunten in de praktijk van alledag. Projectmatige nieuwbouw Voor het onderzoek zijn projectontwikkelaars en woningcorporaties benaderd, die zich met name bezighouden met projectmatige nieuwbouw. Ruim dertig procent van de woningcorporaties en iets meer dan veertig procent van de projectontwikkelaars gaf aan enige, grote of zeer grote ervaring te hebben met conceptueel bouwen (zie figuur 1). Het gaat hier met name om woningbouwconcepten van (collega-)ontwikkelaars, bouwbedrijven en adviesbureaus. De partijen die aangeven ervaring te hebben met concepten, zijn overwegend positief. Ongeveer zestig procent geeft aan duidelijk voordelen te ervaren, terwijl de overige respondenten met ervaring in conceptueel bouwen reageerden met de kwalificatie neutraal (zie figuur 2). Het bouwen met concepten blijkt in de praktijk een ander projectproces met zich mee te brengen. Nog niet iedereen is zich daarvan bewust en dat veroorzaakt nog wel misverstanden. Knelpunten in hedendaags planproces In het knelpuntenonderzoek onder woningcorporaties en projectontwikkelaars komt een aantal belangrijke ontwikkelingen en problemen aan de orde. Zo wordt een toenemende complexiteit van het proces en de organisatie geconstateerd, over het gehele traject van initiatief tot oplevering. Dat resulteert onder meer in langere looptijden (die niet aansluiten bij de dynamiek van de marktvraag), tegenvallende kwaliteit (onvoldoende veilig, duurzaam en gezond) en veel rompslomp voor de opdrachtgever en eindgebruiker (resultaat onvoldoende afgestemd op de individuele behoefte). Ook zien de respondenten een toename in de kosten en de risico s (zie figuur 3). Het is onduidelijk wat het grootste knelpunt bij projecten is: er blijkt een grote diversiteit aan problemen. Waar zoeken opdrachtgevers naar Gevraagd naar wat veranderingen het planproces moeten opleveren, antwoorden de respondenten dat ze op zoek zijn naar een betere prijs/kwaliteitsverhouding, naar oplossingen die duurzamer, veiliger en gezonder zijn, naar meer differentiatie en maatwerk en naar meer zekerheid, transparantie en snelheid in het proces (zie figuur 4). Tevreden opdrachtgevers De opdrachtgevers die ervaring hebben met conceptueel bouwen noemen als belangrijkste voordelen een snel ontwikkelingsproces, een betere prijs/kwaliteitverhouding, een kleiner afbreukrisico en een transparante en vooral duidelijke projectorganisatie. Oftewel: de voordelen van conceptueel bouwen blijken precies de kwaliteiten te zijn waarnaar opdrachtgevers op zoek zijn. 8

9 % 50 Figuur 1: Ervaring met conceptueel bouwen Project-ontwikkelaars Woning-corporaties 37, ,5 % 70 % , ,5 0 22,5 15 7,5 % Makkelijker in gebruik Zeer grote mate Grote mate Enige mate Geringe mate NIET Weet niet Figuur 2: Tevredenheid opdrachtgevers Procedures/vergunningen Project-ontwikkelaars Woning-corporaties Project-ontwikkelaars Woning-corporaties Minder inzet klant Positief Neutraal Negatief Figuur 3: Traditionele knelpunten Totaal Project-ontwikkelaars Woning-corporaties Langdurige processen Betaalbaarheid, oplopende kosten Minder betrokkenheid klant Tijdrovend, veel rompslomp opdrachtgevers Meer zekerheid en garanties Duurzamer, veiliger, gezonder Maatschappelijke ontevredenheid Meer differentiatie/maatwerk Snelheid, kortere doorlooptijd Bodemvervuiling/milieu Onvoldoende afgestemd op eindgebruikers Meer transparantie Betere prijs-kwal.verhouding Tegenvallende kwaliteit, onvoldoende veilig Figuur 4: Verwachtingen van opdrachtgevers Betere beleving/uitstraling Beter comfort Weet niet Neutrale opdrachtgevers Bij het werken met concepten wordt met name op het gebied van procedures winst geboekt: processen zijn immers ten behoeve van het concept al grondig uitgezocht. Projecten kunnen hiermee niet alleen efficiënter, maar ook beduidend sneller worden doorlopen. Het betekent wel dat opdrachtgevers met een andere werkwijze te maken krijgen. En dat geldt ook voor de gemeentelijke instellingen en andere betrokkenen. De respondenten (met ervaring met concepten) die aangeven neutraal tegenover conceptueel bouwen te staan hebben die aanpassingen nog niet echt doorgevoerd. Met name bij gemeenten moet nog hard worden gewerkt aan de bekendheid en werkwijzen van conceptueel bouwen. Innovatief en duurzaam Uit het onderzoek komt duidelijk naar voren dat veel opdrachtgevers op dit moment zoeken naar een manier om efficiënt, snel en op de vraag gericht te ontwikkelen. Ook blijkt er veel belangstelling voor duurzaamheid, gezondheid en veilig bouwen. Hier kan conceptueel bouwen het antwoord zijn. Inherent aan conceptueel bouwen is de grotere afname van een doorontwikkeld concept, waardoor de prijs/kwaliteitverhouding gunstiger is. Dat geeft ruimte voor hoogwaardige oplossingen. Er kan meer tijd en energie worden gestoken in innovatie en doorontwikkeling van concepten, omdat de ontwikkelingskosten om een concept duurzaam, veilig en gezond te maken over meer projecten kunnen worden uitgesmeerd. Verbetering op veel fronten haalbaar De uitslag van de enquête geeft aan dat conceptueel bouwen nog geen ingeburgerd begrip is: ruim de helft van de respondenten heeft in meer of mindere mate uitleg nodig bij de definitie. Aan die bekendheid moet worden gewerkt. Bijvoorbeeld door de uitgave van dit magazine. Maar als de partijen openstaan voor andere processen en bereid zijn hun werkwijze aan te passen, zo blijkt uit de antwoorden van de respondenten met ervaring met concepten, dan is er op veel fronten een duidelijke verbetering mogelijk ten opzichte van het traditionele bouwen. 9

10 INTERVIEW Met conceptueel bouwen kan bouwen Het inpassen van wegen en spoorlijnen, stedelijke herstructurering, eigenlijk alle ontwikkelingen kosten vaak decennia om ze te realiseren. Velen zien de procedures als belangrijkste oorzaak. Een kamermeerderheid wil die procedures nu vereenvoudigen. Maar daarnaast pleit men binnen de bouw- en ontwikkelingsbranche voor een integrale aanpak. Want alleen door belangen en functies in de tijd te verenigen, komen we tot een betere efficiency en een hogere snelheid. De vraag is echter, of de ingrediënten voor een dergelijke benadering al aanwezig zijn. 10

11 veel sneller Ingrepen in bestaande gebieden veranderen het waardeprofiel van dat gebied. Want niet alleen het gebruik en het comfort, maar ook de beleving en de uitstraling van het gebied worden anders. Maar met de verandering van het gebied, wijzigt ook de waarde van het onroerend goed. Door deze waardegroei worden weer extra investeringen mogelijk gemaakt. Het lijkt zo simpel en vanzelfsprekend en eigenlijk verwonderlijk, waarom we die kansen niet pakken. In de praktijk wordt het proces echter verstoord door twee problemen. Met name wanneer investeringen leiden tot een waardevermeerdering voor partijen die verder niets bijdragen. Maar ook wanneer investeringen niet rond te krijgen zijn, omdat de waarde pas op termijn tot wasdom komt. Participatiemaatschappij Als oplossing hiervoor wordt steeds vaker de participatiemaatschappij gebruikt. Belanghebbenden nemen deel in die maatschappij en functioneren als opdrachtgever in het transformatieproces. Zij investeren samen en ontvangen ook samen het rendement. De transformatie start met het ontwikkelen van een sterke toekomstvisie. Deskundigen werken aan een masterplan, dat vervolgens door vele belanghebbenden wordt beoordeeld. Vaak wordt het verworpen en pas na vele aanpassingen aanvaard. Zo n langdurend proces creëert vaak meer voldongen feiten dan draagvlakken. Het proces kan worden versneld, door planvorming en inspraak in elkaar te schuiven. Dit vraagt echter wel een ander besluitvormingsmodel. Hiervoor worden op meerdere plaatsen decision support systems ontwikkeld. Deze worden pas zinvol, wanneer er snel varianten zijn te genereren, met voldoende informatie om ze goed te beoordelen. Om alternatieven te beleven komen er steeds meer simulatiemogelijkheden in 3D. Zulke hulpmiddelen vragen om grote hoeveelheden data. Om die echter per proces apart in te voeren is zeer kostbaar. Projectonafhankelijke concepten Het gebruik van projectonafhankelijke concepten, maakt de toepassing van deze geavanceerde middelen een stuk eenvoudiger. Want het toepassen van concepten versnelt niet alleen het masterplan en het draagvlak. bouwen helpt ook om de afzonderlijke deelprojecten zeer snel en conform het masterplan uit te voeren. Er zijn al redelijk wat concepten, om gebiedsontwikkelingen echter fors te versnellen, moeten er nog veel meer concepten volgen. Daar ligt een uitdaging voor de sector woningen per jaar Om alle Nederlanders te huisvesten, moeten tot 2015 jaarlijks huizen worden gebouwd. Daarom heeft dit kabinet de ambitie om tot woningen per jaar te bouwen. Volgens de bouwsector is dat aantal echter volstrekt onhaalbaar, zoals d Nederland dat samen met bankverzekeraar ING heeft uitgerekend. ING schrijft in haar rapport Samen duurzaam bouwen aan innovatie dat de woningproductie zal schommelen tussen en woningen per jaar. Naast hoge grondprijzen en ellenlange procedures wordt een gebrek aan bouwvakkers als de belangrijkste oorzaak gezien. Het tekort wordt geschat op enkele tienduizenden. Dergelijke beschouwingen van de arbeidsproductiviteit worden vaker gemaakt. Hierin worden ervaringen met het traditionele bouwen meegenomen. De vraag is echter of er ook oog is voor belangrijke veranderingen die in de branche gaande zijn? ING betoogt terecht - dat in de projectmatige manier van werken, de grens van efficiency is bereikt. Zij ziet projectoverstijgende samenwerking als hét item voor de toekomst. Wat ING niet ziet, is dat dit type samenwerking zich al in razend tempo ontwikkeld. Was tot 11

12 INTERVIEW voor enkele jaren W&R van BAM Woningbouw ongeveer het enige concept, nu is er keuze uit tientallen woningbouwconcepten. Ze komen van bouwbedrijven, maar ook van installateurs, architecten/ adviseurs en de toeleverende industrie. Uit eigen onderzoek weet ik, aldus Pieter Huijbregts, directeur van Coficient: dat deze bedrijven door het werken met concepten kostenreducties bereiken variërend van 5 tot zelfs 25%. Die productiviteitsstijging is het volg van het wegsnijden van dubbel werk en van overbodig geworden communicatie en controle. Voortdurende procesoptimalisatie is mogelijk door een gezamenlijk leerproces. Na deze fase van rationalisatie stijgt de productiviteit verder door industrialisatie. De schaalgrootte daarvoor ontstaat omdat aanbieders van concepten hun deelconcepten onderling uitwisselbaar maken. Met zo n productiviteitsverbetering wordt deze bouwopgave zeker haalbaar, al zal dat pas in de volgende kabinetsperiode tot uitdrukking komen. Beleidsmakers Want daarvoor is het nodig dat conceptuele bouwen in beeld komt bij beleidsmakers. Ministeries, gemeenten en corporaties zien nog onvoldoende de mogelijkheden van deze nieuwe praktijk. Breda heeft als eerste gemeente een speciaal fonds in het leven geroepen. Pieter Huijbregts: Uit eigen onderzoek weet ik, dat deze bedrijven, door het werken met concepten, kostenreducties bereiken variërend van 5 tot zelfs 25%. Door beleidsaandacht stijgt de vraag en daarmee weer het aanbod. De concurrentie tussen de conceptaanbieders zal groter worden, waardoor niet alleen de productiviteit zal stijgen, maar ook de verhouding prijs/kwaliteit. 12

13 Netwerk Voor strategische innovatie in de bouw BouwIQ houdt zich bezig met het doorbreken van het traditionele bouwproces. Het schrijft over grensoverschrijdende product- en procesinnovaties die ervoor zorgen dat de bouw daadwerkelijk vernieuwt. Innovatie is pas écht innovatie als het bijdraagt aan de reductie van faalkosten, inkorting van de bouwtijd, materiaal- en/of energiebesparend is, de vroegtijdige sloop van gebouwen voorkomt en meer., sneller, beter, klantvriendelijker BouwIQ biedt een kritische blik op de grote hoeveelheid aan innovatie die ons dagelijks overspoelt. Een onmisbare informatiebron. Word vandaag nog lid of ga naar en vraag een gratis digitaal proefnummer aan. 13

14 CONCEPTUEEL BOUWEN 30 Concepten projectmatige woningbouw bouwen verhoogt de efficiency en snelheid en vermindert de faalkosten De auto-industrie is voor veel branches het ultieme voorbeeld van een branche waarbij ondanks een ver doorgevoerde standaardisatie toch optimaal invulling wordt gegeven aan de individuele wensen van de koper. Ook de bouw kijkt in haar ontwikkeling steeds meer naar de automobielbranche. Maar men weet ook dat dit alleen te realiseren is, door het aanbieden van concepten. Wij laten u kennismaken met 30 vooraanstaande woningbouwconcepten, waarbij flexibiliteit, kostenbesparing, duurzaamheid en betaalbaarheid centraal staan. Concept: BouwZeker Met het BouwZeker -concept geeft Zondag Ontwikkeling haar bereidheid aan om onder de huidige marktomstandigheden een verplichte afname van de benodigde grond(en) en een bouwplicht aan te gaan met gemeenten. Zondag Ontwikkeling is bereid én in staat om in nauwe samenwerking met gemeenten een verplichting aan te gaan omtrent de afname van de benodigde grond(en) met daaraan gekoppeld een bouwplicht (S.A.1). 1Concept: Casa Vita De Klaassen Groep Met Casa Vita richt de Klaassen Groep zich vooral op starters, senioren, een- en tweepersoonshuishoudens. Het IFD-concept is gebaseerd op houtskeletbouw-eenheden van 4,80 x 4,80 m. Hierdoor kunnen tal van verschillende woonoppervlaktes gecreëerd worden. Concept: Q woning Het Q-ontwikkelingsteam heeft een uniek, geïnnoveerd en intelligent bouwsysteem ontwikkeld, waarmee woningen van groot tot klein kunnen worden gebouwd. Door een efficiëntere en meer transparante manier van werken bij het bouwen van huizen, worden aanzienlijke besparingen gerealiseerd. Concept: Totaalformule Goldewijk bedient met haar Totaalformule de particuliere en de zakelijke markt. De focus ligt op flexibel en efficiënt omgaan met individuele vragen. Goldewijk streeft ernaar alle kennis en kunde in eigen huis te hebben. Volgens de Vereniging Eigen Huis hebben woningen van Goldewijk weinig opleverpunten: gemiddeld 4 tegen landelijk 23. Concept: W&R-concept Het W&R-concept van BAM Woningbouw betreft betaalbare, ruime woning in de projectmatige nieuwbouwwoningen. Het varieert van goedkoop naar midden duur. De mogelijkheid tot maatwerk is steeds verder toegenomen. Inmiddels zijn er ook varianten voor twee-onder-een-kapwoningen, appartementen en starterswoningen. Concept: PlusWonen Om een oplossing te bieden voor de grote vraag naar betaalbare eengezinswoningen voor zowel het koop- als het huursegment, heeft VolkerWessels een basiswoning ontwikkeld onder de naam PlusWonen. Volker- Wessels heeft het PlusWonen opgesplitst in drie varianten. De VolkerWesselsBasisPlus woning voorziet in de vraag naar ruime eengezinswoningen, die weliswaar betaalbaar zijn, maar die niettemin ook een eigen uitgesproken karakter hebben. Concept: Inno Concept (ICB) Het bouwproces beheersen? Dat kan met Inno Concept (ICB) van de BVR Groep. Dit bouwconcept zorgt vanaf het voortraject (voorbereiding/ontwikkeling) voor een betere onderlinge samenwerking en afstemming van werkzaamheden van bouwdisciplines. De kracht van Inno Concept zit in de bundeling van kennis en ervaring van disciplines. De BVR-Groep blijft als centraal aanspreekpunt verantwoordelijk voor het hele bouwtraject, inclusief constructie en regelgeving. Concept: Renovatie op maat Renovatie op maat is een concept van de Van Ieperen Groep om budgetneutraal te kunnen bouwen. Door de Van Ieperen Groep is het concept van procesbeheersing ontwikkeld op basis van een probleemanalyse, die leidde tot een procesanalyse. Zowel de processen van de corporatie als die van de bouwer worden minutieus in kaart gebracht, naast elkaar gelegd en op elkaar afgestemd. Concept: Consumentgericht ontwikkelen Bij Slokker Vastgoed staat de consument centraal. Het voldoen aan de wensen van de consument is een van de belangrijkste aandachtsgebieden van het bedrijf. In de projecten van Slokker Vastgoed worden, binnen de vrijheid van het stedenbouwkundig plan en het woningtype, standaard uitgebreide keuzemogelijkheden aangeboden. Concept: De energieneutrale woning Een energieneutraal gebouw, een concept van Ecofys, wekt zelf schone energie op. De belangrijkste optie hiervoor is het gebruik van zonnepanelen. Concept: De Gelderse Woning Bedrijven in Gelderland hebben samen een model ontwikkeld voor een vrij indeelbare, uitbreidbare, demontabele, milieuvriendelijke woning in steenachtige materialen. Ze worden gebouwd met een flexibel bouwsysteem, tegen concurrerende prijzen. Stichting De Gelderse Woning adviseert en assisteert bij het realiseren van woningbouwprojecten. Concept: detweekapperspecialist.nl detweekapperspecialist.nl is een concept van Future-Home, waarmee het mogelijk is een grote variatie aan tweekappers te ontwikkelen. De woning kan geheel naar eigen smaak samengesteld en afgestemd worden op de persoonlijke wensen. 14

15 Concept: Hendriks PrettigWonenPlan Hendriks PrettigWonenPlan is ontstaan door een combinatie van de vraag uit de markt en de drang om onderscheidend te zijn. De koper kan kiezen uit pakketten die het wooncomfort verhogen en bijdragen aan de veiligheid, het milieu en de mogelijkheden voor datacommunicatie. Concept: ibuild ibuild bestaat uit een collectie referentiewoningen, die zijn ontworpen volgens de eisen van de Nederlandse woonconsument. Kopers van een woning kunnen het basisontwerp met een computerprogramma zelf aanpassen aan hun wensen en behoeften. De woningen zijn ontworpen op basis van het principe Design to Build. ibuild maakt verder gebruik van vergaande procesindustrialisatie. Concept: ING Comfort Woning ING Real Estate heeft een woning ontwikkeld voor jong én oud: de ING Comfort Woning. Deze gelijkvloerse woning voldoet met z`n ruime indeling en aanpasbaarheid aan alle hedendaagse woonwensen. Een uniek dienstenpakket van comfort en zorg is ING Real Estate in staat per woningbouwproject optimaal maatwerk te leveren. Concept: ING Optimal Living ING Optimal Living biedt de consument een ruime mate van vrijheid wat betreft interieur en exterieur van woningen, met behoud van ruimtelijke samenhang. Hierdoor wordt de koper optimale kwaliteit van de woning en de woonomgeving op termijn gegarandeerd. Concept: Mijn Eigen Gerijde Huis TM Met het concept Mijn Eigen Gerijde HuisTM van Mulder Obdam kunnen starters op de woningmarkt met behulp van een internetsite een woning samenstellen die aan hun individuele wensen voldoet. Zelf bepalen ze onder meer geveltype en stijl, materialen en indelingen binnen de mogelijkheden van hun budget. Concept: neohotplans NeoHOTPLANS is een methodiek ontwikkeld door Waal uit Vlaardingen die in alle fasen van het bouwproces inzicht geeft in de rol van de bouwpartners. De letters van de conceptnaam staan achtereenvolgens voor: Noodzaak, eisen, opties, Haalbaarheid, Ontwerp, Toetsing, Planuitwerking, Logistiek en inkoop, Assemblage/bouw, Normaal gebruik en Sloop. Concept: PCS-woningbouwconcept Het PCS-woningbouwconcept van Dura Vermeer Bouw staat voor snelle, flexibele en goedkope woningbouw. Van het brede spectrum van sociale woningbouw tot de duurdere marktsegmenten: PCS is hét antwoord op de vele uitdagingen voor de woningbouw. Concept: Remmers Budgetconceptwoning Het Remmers Budgetconcept gaat uit van twee standaardwoningen waarvan de buitenzijde op elke stedenbouwkundige situatie kan worden afgestemd. De standaardwoningen hebben slimme plattegronden en kenmerken zich door een optimaal en economisch gebruik van materiaal. Concept: Solids Een Solid van woningcorporatie Het Oosten in samenwerking met Kristal projectontwikkeling uit Amsterdam is een mooi, duurzaam en flexibel in te delen gebouw met casco huurruimtes voor een wisselende mengeling van woon- en werkfuncties, in elke mogelijke vorm en combinatie. Huurders zijn volledig vrij in het gebruik van de ruimten. Concept: SurPlus De Koopmans Bouwgroep heeft een consumentgericht woonconcept ontwikkeld: Sur- Plus. Dit unieke concept geeft professionele partijen de mogelijkheid om voor een scherpe prijs bouwplannen met meer variatie te ontwikkelen. Concept: Trento Trento van Nijhuis is een procesaanpak voor de consumentgerichte woningbouw. Het geregistreerde Trento-label staat garant voor een efficiënte realisatie van projectmatige woningbouw met veel variatiemogelijkheden. Concept: Verrassend Wonen Met Verrassend Wonen van Giesbers komt het kopen van een woning voor meer mensen binnen bereik. Over het algemeen is Verrassend Wonen op termijn financieel voordeliger. Verrassend Wonen stelt de grondlast voor de komende zes jaar op nul. Deze grondlast is de vergoeding die de grondeigenaar voor het gebruik van de grond vraagt. Concept: Wenswonen Wenswonen van Heijmans is een manier van ontwikkelen en bouwen die particulier opdrachtgeverschap op grote schaal mogelijk maakt. Met behulp van de Woonplanner, een interactief computerprogramma, kan binnen een project een woning worden samengesteld die voldoet aan individuele woonwensen. Concept: 123 Huis Het huis is een huis dat gebouwd is met een modulair systeem voor de seriematige woningbouw. Het door Bouwbedrijf Kooi in Appingedam ontwikkelde modulaire systeem bestaat uit een betonskelet waarin de kozijnen, leidingen, tegels en sanitair al in de fabriek zijn aangebracht. Concept: Basehome Basehome is een woningconcept van de Verenigde Bedrijven Van de Klok uit Druten dat bestaat uit een basiswoning met een ruime woonkamer, een open keuken, drie slaapkamers en een optie voor een vierde. Alle prijs- en constructieberekeningen voor Basehome zijn gemaakt, alle bouwpartners zijn volledig op de hoogte en alle details zijn volledig uitgewerkt. Concept: Betaalbaar Ruim Wonen concept Betaalbaar Ruim Wonen is een uitgekiend bouwsysteem van Geveke Bouw. Traditioneel uitgevoerd, met veel ruimte voor de bewoners. De technische details zijn gestandaardiseerd, de architectuur en de indeling bieden een grote variatie. Concept: Betaalbaar wonen In samenwerking met gemeentelijke overheden werkt Koning Wessels Vastgoed eraan de uiteindelijke verkoopprijs van de woningen zo laag mogelijk te houden met behoud van hun uitstraling. Belangrijke kostenbesparende factoren zijn de schaal van het project en herhaling op een andere locatie van het ontwerp. Concept: Prefab optoppen Met het bouwsysteem Prefab Optoppen van Huybregts Systeembouw zijn een of meer extra bouwlagen op bestaande woningen of flatgebouwen te bouwen ( optoppen ). De onderdelen worden op maat geproduceerd bij Huybregts Systeembouw. Door materiaalkeuze, afmeting, indeling en uitkraging zijn de nieuwe bouwlagen precies aan de wensen van de opdrachtgevers aan te passen. 3015

16 CONCEPT W&R, met een mobiele fabriek De basis is een volledig ui Uitgangpunt is, dat de opdrachtgever en koper een kwalitatief beter product krijgen voor minder geld, zegt Ate van der Zaag, directeur van BAM Woningbouw W&R over het W&R-concept. Het ontwikkel- en bouwproces op basis van W&R is simpeler en efficiënter dan bij een traditioneel proces. Tevens wordt de bouwtijd aanzienlijk verkort. Van der Zaag: De projectontwikkelaar vermindert door de keuze voor W&R zijn risico s, omdat hij in een vroege fase inzicht heeft in de kosten Het W&R-concept is gebaseerd op onder andere een referentiewoning, die volledig uitgewerkt is, inclusief variaties. Zodoende kan snel worden ontwikkeld en gebouwd. Zeker wanneer de opdrachtgever de taken onderbrengt bij BAM, kan met het W&Rconcept de zorg voor het project volledig worden overgenomen van de opdrachtgever, aldus Van der Zaag. Slimmer Vanuit de gedachte: Dit moet slimmer kunnen, begon begin jaren negentig van de vorige eeuw Ate van der Zaag aan de ontwikkeling van het W&R-concept. Hij schreef een beknopte notitie met enkele uitgangspunten en kreeg de steun van de directie. Er werd een stuurgroep ingesteld met een vertegenwoordiger van de directie en van BAM Vastgoed. Tevens werd een werkgroep geformeerd met onder andere een parttime ervaren kracht en een jonge, speciaal aangetrokken medewerker. Op basis van een marktonderzoek van Kolpron en in samenwerking met architectenbureau Spring Architecten ontwierp de werkgroep de referentiewoning. Uitgangspunten Uitgangspunt was het realiseren van een ruime, maar sobere woning met een gunstige m 3 -prijs. Die gunstige m 3 -prijs liet ruimte over voor leuke dingen. De referentiewoning werd in al zijn aspecten doorgesproken met de samenwerkende partijen, de co-makers. Het stedenbouwkundige plan, het woningontwerp, het werk van de constructeur, de afhandeling van de vergunningen, de kopersbegeleiding en de overige communicatie; alles kan door BAM Woningbouw worden verzorgd, tot en met het turn-key opleveren. Opdrachtgevers en kopers krijgen door een uitgebreide documentatiemap veel informatie over het concept. Van der Zaag: De projectontwikkelaar vermindert door de keuze voor W&R zijn risico s, omdat hij in een vroege fase inzicht heeft in de kosten. Binnen 24 uur is een gegarandeerd bouwbudget van de varianten bekend en kan hij de haalbaarheid van een project veel sneller en beter beoordelen. Ook in de uitvoering loopt hij minder risico s, omdat het bouwproces, dankzij de repetitie, met een voortdurend leerproces efficiënt en volledig bekend is. Het aantal opleverpunten is niet meer dan 1 of 2 per woning. Referentiewoning De referentiewoning heeft een plattegrond van 118 m 2 gebruiksoppervlakte en 436 m 3 inhoud, 16

17 tgewerkte woning, met een gunstige prijs Van der Zaag: De prijs-waardeverhouding ligt ten opzichte van het traditionele bouwen naar schatting 5 tot 15% lager inclusief de berging. De energieprestatie ligt tussen de 0,71 en de 0,76 en kan onder meer door opties voor zonne-energie, gebalanceerde ventilatie en warmtepompen worden teruggebracht tot 0,3. De aanneemsom is euro, ex BTW (prijspeil 2008), exclusief de kosten van de opties en afwijkingen. De prijs/waardeverhoudingen ligt ten opzichte van het traditionele bouwen naar schatting 5 tot 15% lager. Vanuit die referentiewoning kunnen voor relatief weinig geld verhoudingsgewijs ruime en kwalitatief hoogwaardige woningen worden gebouwd. De woningen kunnen in grootte, inhoud, plattegrond en architectuur variëren. Echter, qua technische specificaties zijn de woningen identiek. Het concept is breed toepasbaar. Opdrachtgevers, zoals projectontwikkelaars en In de wijk Ondiep realiseerde BAM Woningbouw vervangende nieuwbouw op basis van het W&R-concept woningcorporaties, kunnen kiezen voor een uitvoering die dicht bij de referentiewoning blijft. Afhankelijk van de kopersgroep en het budget, kan men allerlei opties toevoegen. Want W&R biedt opdrachtgevers en toekomstige bewoners veel keuzemogelijkheden. Kopers kunnen kiezen uit een groot aantal opties om hun eigen wensen te realiseren. De bijbehorende prijzen zijn tot in detail bekend. Dankzij de mogelijkheden om de meest uiteenlopende gevelmaterialen toe te passen, indelingen op- en aanbouwen, dakvormen en bouwlagen toe te passen, staan de woningen nu al op meer dan 150 plaatsen in de meest uiteenlopende verschijningsvormen. Hoe groter de afwijking ten opzichte van de W&R-formule, hoe traditioneler uiteraard de uitvoering van het aanbod. Apart bedrijf BAM Woningbouw heeft een apart bedrijf voor W&R opgezet, met op dit moment 40 UTA en 70 CAOmedewerkers. Zij werken onder meer aan de invulling en verbetering van het concept. W&R biedt steeds meer mogelijkheden tot maatwerk, aangepast aan de vraag uit de markt. Er zijn nu varianten voor twee-onder-een-kapwoningen, appartementen, patiowoningen en starterswoningen. Momenteel wordt gewerkt aan W&R als passiefhuis. De BAM-regiobedrijven verzorgen de promotie en de verkoop van het concept, de centrale W&R-organisatie zorgt voor promotiemateriaal en landelijke publiciteit. De architect werkt voor de opdrachtgever. Bij zijn ontwerp gebruikt hij de W&R-architectenhandreiking. Van der Zaag: We hebben gezocht naar het meest ideale systeem om de woning te bouwen. Dat is vastgelegd in een bouwsysteem met veertig deelprocessen. Ieder deelproces kent zijn eigen verantwoordelijke, vaak een (landelijke) co-maker. Met kennis van onze vaste co-makers, hebben we de techniek en het proces geoptimaliseerd. De W&R-projecten worden gerealiseerd met vaste, goed op elkaar ingespeelde ploegen. BAM Woningbouw vervult de rol van procesmanager. Wij concentreren ons op het managen van de afwijkingen en de voortgang. Het totale bouwproces verloopt in bouwstromen. Dat noemen we de mobiele fabriek. 17

18 CONCEPT BVR brengt met Inno Concept een nieuwe manier van werken op basis van kwali Het Inno Concept, afgekort ICB, van de BVR Groep uit Roosendaal, betekent een nieuwe manier van werken, die sterk is gebaseerd op vertrouwen. Maar ICB is tevens gebaseerd op kwaliteit, creativiteit en efficiency en niet alleen op prijs, zegt Tonny Vromans, projectleider bij de BVR Groep. Daarom is het van belang dat wordt gekeken naar de projectomstandigheden en ook naar de deelnemende partijen. Want ook opdrachtgever en opdrachtnemer dienen bereid zijn tot deze vorm van samenwerking. De BVR Groep uit Roosendaal zag afgelopen jaar haar omzet gelijk blijven op ca. 107 miljoen euro. De nettowinst in 2007 steeg echter tot euro, wat een verbetering van het bedrijfsresultaat betekent met 41%. Over 2007 kunnen we tevreden zijn, zegt directievoorzitter Ad Wirken. Naast het positieve resultaat, waren er vele hoogtepunten. Zo was er de ingebruikname van het nieuwe hoofdkantoor en de kickoff van Inno Concept, een nieuwe manier van bouwen die faalkosten reduceert. Het ICB 4 stappenplan. De basis voor succes, is de groei in het vertrouwen in elkaar, aldus Vromans. Om dat vertrouwen te verankeren in afspraken, zijn binnen het ICB-concept vier stappen ontwikkeld die door partijen nauwgezet dienen te worden goedgekeurd. Allereerst het houden van een workshop, met als basisvraag: Passen we gedrieën bij elkaar? Vervolgens de intentieovereenkomst, het opbouwen van vertrouwen, de voorovereenkomst als bouwaanvraagfase en de realisatieovereenkomst voor het uitvoeren van het project. status te onderzoeken. De basisovereenkomsten die vervolgens worden getekend hebben tot doel om vooraf alle betrokken partijen te informeren omtrent het concept ICB. De basisovereenkomsten beschrijven de werkwijze tussen opdrachtgever en ICB. De overeenkomsten zijn bedoeld om de belangen van beiden partijen zo transparant en open mogelijk weer te geven. De nadruk ligt wel op ieders taak en bevoegdheid, alsmede op de werkwijze van ICB. Vervolgens komt de intentieovereenkomst als leidraad om te komen tot een werkwijze conform het draaiboek van ICB. Juist in deze intentieovereenkomst komen partijen overeen, dat er gewerkt wordt conform de regels van het projectgerichte draaiboek, waarin ieders taak en bevoegdheid staat omschreven. Adviezen Vervolgens gaat de intentieovereenkomst over in een voorovereenkomst. Deze voorovereenkomst is een van de basisovereenkomsten Workshop - Inno Concept Bouwgame Na de startnotitie wordt het initiatief genomen om een ICBouwgame te houden met de opdrachtgever. Deze bouwgame heeft tot doel het synergie-effect tussen opdrachtgever, opdrachtnemer en de projecten de opvolger van de intentieovereenkomst en heeft tot doel vooral de werkzaamheden van ICB te regelen en de gegevens te bepalen, waarop dat gebeurt. In tegenstelling tot de intentieovereenkomst heeft de voorovereenkomst wel consequenties voor de opdrachtgever. ICB is wel verantwoordelijk voor het product dat moet worden gerealiseerd, echter niet voor de bestemmingsplan bepalingen. Dit is nadrukkelijk een taak van de opdrachtgever, tenzij anders overeengekomen. Essentieel is ook het budget waartegen moet worden gepresteerd, een en ander gebaseerd op een door de opdrachtgever opgemaakt en goedgekeurd DO, inclusief Welstand en een Programma van eisen. ICB geeft ook duidelijke garanties af aan de opdrachtgever in deze voorovereenkomst. In deze voorovereenkomst wordt ook de eventuele ontbinding van deze overeenkomst, inclusief de wijze waarop eindafrekening tot stand dient te komen, omschreven. Realisatie Indien de voorovereenkomst niet tot ontbinding komt, bijvoorbeeld door het uitblijven van de bouwvergunning of door teveel onverkochte woningen, dan gaat deze over in een realisatieovereenkomst. Deze realisatieovereenkomst heeft tot doel de bepalingen uit de voorovereenkomst over te nemen en deze overeenkomst en die bepalingen daar waar nodig te verfijnen c.q. te verduidelijken. Ook de juridische afwikkeling met de koper is hierbij essentieel. Tevens dient een duidelijke planning, vooral ten aanzien van meeren minderwerk en oplevering, tot een van de basisdocumenten van deze overeenkomst. De realisatieovereenkomst is definitief en kan niet worden ontbonden. Het draaiboek van de bouw en ontwikkeling vormt een onlosma- 18

19 teit, creativiteit en efficiency kelijk geheel met de basisovereenkomsten en dient dan ook vanuit het basis draaiboek, project gericht te worden samengesteld en te worden geparafeerd tezamen met de intentieovereenkomst. Bij iedere overeenkomst kan het projectdraaiboek, worden aangepast aan de nieuwe situatie. Voordelen Het ICB-concept leidt uiteindelijk tot directe en indirecte voordelen. Als indirecte voordeel noemt Vromans: Naast directe effecten door partnering moeten ook de indirecte effecten niet worden onderschat. Zeker voor de individuele deelnemende bedrijven zijn de gevolgen zeker positief. Want door meer aandacht voor hun project te krijgen, werken mensen harder en vooral beter. De indirect betrokkenen rond het project zetten zich ook meer in. Algemeen zijn de mensen positiever en minder confronterend, omdat het een partnerproject is. Men staat daardoor meer in de aandacht bij een negatieve instelling. Er heerst minder hiërarchie en daardoor een grotere betrokkenheid. Mede door het spotlight-effect ontstaat een groter verantwoordelijkheidsgevoel. En de mensen die betrokken zijn bij partnering kunnen zich breder ontwikkelen. Directe voordelen Als directe voordelen noemt Vromans verder: Vanuit het basisdraaiboek wordt een projectdraaiboek ICB opgemaakt, om de samenwerking zo goed mogelijk te laten verlopen. Dit projectdraaiboek vormt een belangrijk document om tot realisatie van het project te komen. De voordelen van ICB zijn duidelijk aan te geven en ook herkenbaar voor de opdrachtgever. Deze zijn o.a. advisering door de opdrachtnemende en uitvoerende partijen aan de opdrachtgever en zijn adviseurs. Hierdoor ontstaat een optimalisatie van het ontwerp en efficiënter gebruik. Verder worden kostbare ontwerpwijzigingen vermeden. De traditionele raming is al bekend kort na het voorlopig ontwerp. ICB-methodiek is goedkoper dan de traditionele manier, vanwege beperking c.q. voorkoming van faalkosten. Door afstemming tussen partners ontstaat een beter en te controleren tijdstraject. Verder wordt inefficiëntie door miscommunicatie voorkomen en trekt men lering uit eerdere praktijken en evaluaties. De definitieve prijs van de bouwkosten is 3 tot 8 maanden eerder bekend. De risico s liggen bij één garanderende partij, te weten BVR. De opdrachtgever heeft zekerheid ten aanzien van kwaliteit en prijs bij de uitvoering en geniet een BVR-garantie tot 5 jaar. De bouwtijd is korter en er vindt een digitale verwerking plaats. Fragmentatie en daardoor belangenstrijd wordt voorkomen, want er bestaat een gezamenlijk doel. Vertrouwen Vromans: Essentieel om te komen tot het slagen van het proces is een vergaand wederzijds vertrouwen en een strategische samenwerking op basis van vertrouwen. Want alle partners dienen het project te realiseren op basis van gelijkwaardigheid. 19

20 CONCEPT Gonny Spooren, manager business development Heijmans Vastgoed: Iedereen roept duurzaam, Business Development en conceptontwikkeling zijn binnen Heijmans géén eilanden meer. We streven er als bedrijf naar om de innovaties die onze concepten met zich meebrengen diep in de organisatie te laten indalen en tot onze algemene manier van werken te maken. Ook wanneer het gaat om de traditionele manier van ontwikkelen en bouwen. Daardoor groeien vastgoed en bouwen steeds meer in elkaar en kunnen we gezamenlijk onze klanten de beste producten en oplossingen bieden. Aan het woord is Gonny Spooren, manager business development bij Heijmans Vastgoed. Wenswonen In het begin van deze eeuw zag je bijvoorbeeld een groeiende belangstelling voor het particuliere opdrachtgeverschap, dat in eerste instantie algemeen werd gezien als een hype. Ik heb toen gezegd dat het geen hype was, maar het beeld van de toekomst. Heijmans voerde in die tijd het eerste project uit met het innovatieve concept Wenswonen. Een manier van ontwikkelen die kopers bijzonder veel vrijheid biedt in de grootte, de indeling en het uiterlijk van de nieuwe woning. Het ging om 38 Woningen in Zaltbommel. Stichting Bouw Research deed onderzoek naar de ervaringen binnen dit project om de resultaten op te nemen in een Praktijkgids. Eén jaar later, toen Heijmans bezig was met de uitvoering van het tweede Wenswonen -project dat bestond uit 168 woningen in Almere, was SBR geïnteresseerd om de ontwikkeling van het concept te omschrijven. In het project in Almere zijn we toen heel ver gegaan in flexibiliteit en kopersvrijheid, aldus Spooren. Vrijheid in de keuze van locatie, de grootte van de kavel, de architectuur. De koper had zelfs de vrijheid in het kiezen van de kleur van de gevel. Voor Gonny Spooren was dat het moment om het conceptdenken stevig te omarmen: Ik was toen meer dan ooit ervan overtuigd dat concepten de toekomst hadden en heb dat als een missionaris omarmd, om het binnen de organisatie te funderen. Second Bloom Inmiddels is de afgelopen jaren een groot aantal projecten uitgevoerd volgens het Wenswonen concept. In totaal zijn nu circa 2500 wenswoningen gebouwd of in ontwikkeling en dat aantal groeit nog steeds. Met Second Bloom zet Heijmans zelfs een volgende stap in het conceptdenken. Second Bloom komt voort uit eerdere ervaringen zoals Wenswonen, en dan zowel de ervaringen van potentiële klanten als die van specialisten, maar gaat weer een stapje verder. Is Wenswonen gebaseerd op het individuele maatwerk van de koper in combinatie met betaalbare productiemethoden, Second Bloom kijkt ook naar de wijk, de woonomgeving en de openbare ruimte. En daar ligt gelijk ook een taak voor de gemeente, vindt Spooren. Ook die is er bij gebaat dat hun inwo- 20