Financiële sturing. Onderzoek naar de externe verantwoording van woningcorporaties over hun financiële posities ultimo

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Financiële sturing. Onderzoek naar de externe verantwoording van woningcorporaties over hun financiële posities ultimo"

Transcriptie

1 Financiële sturing Onderzoek naar de externe verantwoording van woningcorporaties over hun financiële posities ultimo 2011 Sectorgroep Woningcorporaties Oktober 2012

2 Bij PwC in Nederland werken ruim 4600 mensen met elkaar samen vanuit 12 vestigingen en drie verschillende invalshoeken: Assurance, Tax & HRS en Advisory. We leveren sectorspecifieke diensten en zoeken verrassende oplossingen, niet alleen voor nationale en internationale ondernemingen, maar ook voor overheden en maatschappelijke organisaties.

3 Voorwoord Een nieuw tijdperk met kansen en bedreigingen We kunnen het niet leuker maken dan het is; de woningcorporatiesector verkeert in zwaar weer. Een zwakke woningmarkt, én een extreem lage rente én de veranderende regelgeving leveren de sector grote uitdagingen op. Om de financiële continuïteit ook in de komende jaren te kunnen garanderen, zullen woningcorporaties hier actief op in moeten spelen. De publicatie Financiële sturing van PwC kan u helpen uw positie te bepalen en uw eigen organisatie te benchmarken met de 41 grootste corporaties in Nederland. Gijsbert Turkenburg Dit jaar verrichtten we voor het vierde opeenvolgende jaar bij de 41 grootste corporaties onderzoek naar de transparantie op het terrein van financiële sturing. Eind augustus waren de meeste jaarrekeningen en jaarverslagen van 2011 openbaar en konden wij ons onderzoek starten. De grote vraag was wederom of de bovengenoemde onzekerheden in de sector ook tot meer transparantie in de verantwoording leiden. Het antwoord daarop is: ja. De transparantie over de financiële sturing nam in 2011 opnieuw beduidend toe, onder meer doordat corporaties vaker KPI s benoemden en verantwoording daarover aflegden. Dat is een positieve ontwikkeling. Zijn we er dan? Neen! Want de verantwoording over de financiële positie geeft de lezer nog steeds te weinig een beeld op de toekomst. Er is niet alleen te weinig inzicht in de financiële continuïteit, ook de strategie en de doelstellingen van de corporatie komen over het algemeen te summier aan bod. Zeker in een tijd waarin de legitimiteit van de sector ter discussie staat, is het van belang in de externe verantwoording te laten zien waar u als individuele woningcorporatie voor staat. Waarom u zaken doet en met welk resultaat. Op die wijze kunt u uw legitimiteit en uw relevantie aantonen; met respect en waardering als het resultaat. Leon Streefkerk Respect en waardering krijgt u ook door duidelijk te zijn over uw risico s en hoe u daarmee omgaat. Hoe gaat u bijvoorbeeld om met de toenemende heffingen die de overheid aan corporaties oplegt? Welke maatschappelijk vraagstukken gaat u als individuele woningcorporatie en als sector oppakken om die trend van toenemende heffingen om te buigen? Ook de historisch lage rentevoet en inrichting van de financieringsportefeuille, vereisen uw aandacht. Ze leiden namelijk tot een risico voor uw financieringsmogelijkheden, een prijsrisico voor de rente en een liquiditeitsrisico uit hoofde van derivaten. Ook hier is de vraag hoe u met deze complexe materie omgaat. Ziet u de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt en op het gebied van regelgeving als bedreigingen of juist als een kans om uw organisatie opnieuw uit te vinden en daarmee te verzekeren van een goede toekomst? En aan welke aspecten besteedt u daartoe allemaal aandacht? Wij adviseren een sterke focus op het optimaliseren van de kasstromen uit exploitatie (opbrengsten omhoog en kosten naar beneden), het investeren in rendabele projecten (weg met de onrendabele top) en het managen van zowel het rente- en liquiditeitsrisico als het managen van het risico van voldoende financieringsmogelijkheden.

4 Dit zijn de vragen die bij uw woningcorporatie, het bestuur en de raad van commissarissen op de agenda staan. Maar dit zijn tegelijkertijd thema s waarover u transparant zou moeten zijn richting andere stakeholders, dus in uw verslaggeving. Integrated Reporting kan u hierbij helpen. Bij deze nieuwe vorm van verslaglegging wordt een koppeling gemaakt tussen enerzijds uw strategie, governance en financiële prestaties en anderzijds de sociale, duurzame en economische context waarin u opereert. Zo krijgen investeerders en andere belanghebbenden beter inzicht in de wijze waarop u uw strategie uitvoert en wat de impact daarvan is op de maatschappij. Onzekerheden zijn niet uit te bannen, wel te onderkennen. Pas dan kunt u er goed op inspelen. Succes! Gijsbert Turkenburg Partner en voorzitter sectorgroep woningcorporaties Leon Streefkerk Senior Manager woningcorporaties

5 Inhoudsopgave 1. Turbulente tijden 6 2. Contouren van financiële sturing Financiële sturing in verantwoordingen 15 Bijlagen 29 Bijlage A: Financieel sturingsmodel 29 Bijlage B: Overzicht kengetallen 30 Bijlage C: Publicaties 34

6 6 PwC 1Turbulente tijden

7 De woningmarkt ligt stil De woningmarkt is een van de belangrijkste dossiers voor het kabinet dat Nederland de komende vier jaar gaat leiden. Het is inmiddels zeker dat de verhuurdersheffing er gaat komen en dat die maatregel de investeringscapaciteit van de sector hard raakt. Nog onzeker is met welke integrale aanpak (bijvoorbeeld zoals voorgesteld in Wonen 4.0) het kabinet voor ogen heeft om de vastgelopen woningmarkt vlot te trekken. Het is cruciaal voor woningcorporaties dat de woningmarkt snel aantrekt en in beweging komt. Want pas als de verkopen weer op gang komen, kunnen de plannen voor de realisatie van nieuwe, op de doelgroep afgestemde, woningen weer worden opgepakt. Dat is niet alleen goed voor de corporaties maar ook voor alle andere partijen die daaraan bijdragen. Herzieningswet komt er aan Voorlopig hebben woningcorporaties vooral met nieuwe regelgeving te maken. Met het aannemen van de Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting op 5 juli jl. zette de Tweede Kamer een belangrijke stap op het gebied van regelgeving voor woningcorporaties. Het interne toezicht wordt aan meer regels gebonden en met de instelling van een Financiële Autoriteit woningcorporaties wordt het externe toezicht verder geïntensiveerd. Daarnaast krijgt het bestuur van corporaties met aanvullende regels op het gebied van onafhankelijkheid en kwaliteit te maken. De regels voor het besturen van verbindingen van corporaties zijn zodanig aangepast, dat het nagenoeg onmogelijk lijkt te worden om activiteiten effectief in verbindingen onder te brengen. Verder zijn de regels voor afstemming van de activiteiten van de corporaties met de gemeenten in hun werkgebied aangescherpt. De Herzieningswet is zo ingericht dat veel zaken met een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB) worden geregeld. Om te voorkomen dat de politieke wind op enig moment tot te veel nieuwe regelgeving leidt, is de procedure rond aanpassing van deze AMvB s verzwaard. De wet ligt nu bij de Eerste Kamer. Of de wet snel wordt aangenomen, is de vraag. De AMvB s moeten eveneens nog worden bekrachtigd. Na aanname hebben de corporaties in principe één jaar de tijd om hun statuten, reglementen, rechtsvorm en organisatie met de wet in overeenstemming te brengen. Voor eventuele aanpassing van hun verbindingenstructuur krijgen corporaties twee jaar de tijd. In eerste instantie zal de operationele implementatie van de Herzieningswet een stevige aanslag op de organisatie van de woningcorporaties betekenen. Uiteindelijk zal het vooral om de strategische overwegingen gaan. Corporaties zullen zich nadrukkelijk moeten afvragen wie hun doelgroep is en hoe ze die willen bedienen, al of niet met staatssteun. Die discussies zullen corporaties intern moeten voeren, ondersteund door goede scenarioanalyses. De crisis woedde in 2011 onverminderd voort, met de nodige effecten op onder meer de woningmarkt. Het aantal verkochte woningen daalde van ruim in 2009 naar in Voor de crisis werden jaarlijks tot woningen verkocht. Sinds 2008 daalde de gemiddelde woningprijs met 15%; in 2011 met 4% (CBS). Met ruim woningen lag de bouwproductie op ongeveer hetzelfde lage niveau als in Daarmee wordt de dip in de bouwproductie gecontinueerd. Ter vergelijking; in 2008 en 2009 lag de productie op circa woningen per jaar. Het aandeel van de woningcorporaties in de productie lag in de jaren tot 2009 op circa 25% maar steeg inmiddels naar zo n 35%. Dat bewijst maar weer eens het belang van woningcorporaties in onze samenleving. Financiële sturing 7

8 ING visie Ambitieuze woningcorporaties zoekend op weg naar 2020 Ceel Elemans Sectormanager Public Sector ING Maurice van Sante Econoom ING Economisch Bureau Woningcorporaties zitten vol met plannen, ideeën en ambities. En ambities zijn er om waar te maken. De huidige vastgelopen woningmarkt en de onzekerheid over wat de politiek nu voor ogen heeft met de woningcorporaties maken het echter moeilijk een strategie uit te stippelen. Dat er de komende jaren voor woningcorporaties nog voldoende uitdagingen blijven bestaan hun doelstellingen te verwezenlijken mag echter duidelijk zijn. 8 PwC

9 ING visie Toenemende vraag naar huurwoningen Tot 2020 neemt het aantal huishoudens in Nederland jaarlijks gemiddeld toe met Hiervoor kunnen corporaties woonruimte bieden. Daarnaast wijzigt de bevolkingssamenstelling waardoor de huidige voorraad aangepast moet worden aan andere woonwensen. Daarbij nemen de regionale verschillen toe en door de zwakke economische groei de komende jaren, zal de koopkracht onder druk blijven staan en zijn voldoende betaalbare huurwoningen voor de lagere inkomens zeer welkom. In het niet-daeb segment blijft de vraag stijgen. Door een verdere flexibilisering van de arbeidsmarkt zal de vraag naar huurwoningen de komende jaren stijgen omdat het voor veel mensen moeilijker wordt een financiering te krijgen voor een koopwoning waardoor zij in eerste instantie op de huurmarkt zijn aangewezen. Voorts laat de vergrijzing de vraag naar duurdere huurwoningen toenemen. Senioren verzilveren hun koopwoning en gaan daarna op zoek naar een huurwoning. Er is een tendens naar het inzetten van het opgebouwde vermogen voor de oudedagvoorziening (wonen, zorg, pensioen). Deze doelgroepen zitten al gauw boven de inkomensgrens van ,-. Investeren in energiebesparing Voor het maatschappelijke thema van duurzaamheid is er voor woningcorporaties nog veel te ondernemen. Met de in het bezit zijnde 2,4 miljoen woningen kunnen zij veel zonnepanelen plaatsen of de bewoners faciliteren deze zelf aan te brengen. Daarnaast liggen er vooral kansen voor het energiezuiniger maken van de bestaande voorraad. Hier zijn kostenvoordelen voor de huurder te behalen. Een beter energielabel biedt binnen het aangepaste woningwaarderingsstelsel ruimte tot huuraanpassing en dus tot extra inkomsten voor de corporaties. Belangrijk want de komende jaren zullen extra beschikbare kasstromen het verschil maken tussen wel of niet investeren. Het is een heuse ambitie het energielabel van de sector van gemiddeld D/E naar B te krijgen in Doorstroming nodig op de woningmarkt Om al deze zaken te verwezenlijken hebben corporaties doorstroming nodig op de woningmarkt die momenteel door onduidelijkheid, gebrek aan stuurmiddelen en economsiche onzekerheid muurvast zit. Op korte termijn zit er waarschijnlijk nog weinig beweging in de woningmarkt. Maar het momentum is er: een steeds breder sociaal maatschappelijk en politiek draagvlak voor een integrale aanpak van de woningmarkt. Ook ING is hier voorstander van. Begin deze zomer vonden brancheorganisaties van huurders, verhuurders, huizenbezitters en makelaars elkaar zelfs in een baanbrekend plan Wonen 4.0. Ook de politiek begint de noodzaak te onderkennen om de woningmarkt aan te pakken. Het invoeren van hervormingen kan nog enkele jaren duren maar uiteindelijk zullen deze er beslist komen. Daarbij gaat het alleen nog maar over het tempo en de reikwijdte. Dit geeft corporaties dan weer mogelijkheden meer te investeren en hun maatschappelijke opgave waar te maken. Dat is ondernemen met visie naar Solide kasstroom en strategische keuzes De komende jaren blijft de wereld om ons heen zeer uitdagend om deze ambities te kunnen realiseren. De financierbaarheid van niet-daeb, de verhuurderheffing, de impact van Basel III op de beschikbaarheid van kapitaal en de noodzakelijke verkoopprogramma s om de onrendabels te kunnen bekostigen, vergen van de sector veel ondernemerschap. Invulling van deze ambities op basis van harde kasstromen en het inzichtelijk maken en beheersbaar houden van bijbehorende risico s zijn de ruggengraat voor een transparante, duurzame financiële positie van een corporatie. Voor het kunnen realiseren van toekomstige investeringsplannen wordt een solide operationele kasstroom steeds crucialer. Strategische keuzes zullen hierbij onvermijdelijk zijn. De tijd waarin alles kan is definitief voorbij. Financiële sturing 9

10 Financiering brengt risico s met zich mee Over de afgelopen jaren nam het gebruik van derivaten voor het afdekken van het renterisico enorm toe in de corporatiesector. De Vestia-affaire maakte duidelijk dat derivaten niet alleen renterisico s afdekken maar tegelijkertijd ook liquiditeitsrisico s meebrengen. Deze wake-up call leidde ertoe dat er in 2012 nauwelijks nog derivaten zijn afgesloten en dat de overheid nieuwe regelgeving heeft geïntroduceerd. Met deze nieuwe beleidsregels inzake het gebruik van financiële derivaten moeten corporaties rekening houden. Mogelijk komt het tot invoering van een geschiktheidstoets voor directeuren en commissarissen of aanpassing van de gemeentelijke achtervang. Volgens de nieuwe beleidsregels moeten corporaties ook voldoende liquiditeitsbuffers hebben om een 2% daling van de rente op te vangen. Daarnaast worden soort, type en looptijd van nieuwe derivaten beperkt. Er zijn echter geen regels aangaande bestaande complexe derivaten die niet voldoen aan de beleidsregels. Voorlopig zullen de complexe derivaten dus nog kunnen blijven bestaan. Ongeacht de vorm van de derivaten ontstaan er liquiditeitsrisico s die gemanaged moeten worden en die, zoals gebleken is, corporaties aan de rand van de afgrond kunnen brengen. Inzicht in de gelopen risico s en het beheersen hiervan blijft een belangrijk onderwerp. Financiële posities ultimo 2011 gemiddeld solide, maar ook toekomstbestendig? Transparantie kent nog verbeterpotentieel. Om te kunnen voldoen aan de liquiditeitsbuffers is het essentieel dat alle liquiditeitsrisico s van bestaande derivaten en financiering in kaart worden gebracht. Liquiditeitsrisico s ontstaan met name door: De verplichting tot het betalen van margin calls vanwege een CSA-overeenkomst. Hierbij wordt de corporatie verplicht onderpand te geven aan de bank voor de negatieve waarde van openstaande derivaten. Break clauses in bestaande contracten waarbij de bank de corporatie kan dwingen het gehele derivaat terug te betalen. Alhoewel deze clausules niet een acuut liquiditeitsrisico met zich meebrengen, kunnen deze op moment van uitoefening door de bank wel een significant liquiditeitsrisico met zich meebrengen, zeker voor derivaten die niet onder een CSA vallen. Bij het aflopen van de huidige financiering moet deze vervangen worden. Het beschikbaar zijn van nieuwe financieringen is essentieel om dit risico te mitigeren. Het liquiditeitsrisico zit niet alleen in derivaten. Ook in leningen zitten liquiditeits risico, zoals in extendables en basisrenteleningen. Het is van essentieel belang dat een corporatie alle liquiditeitsrisico s van financieringsovereenkomsten in kaart brengt en een plan de campagne opstelt om dit risico te managen. Daarbij moet ook nadrukkelijk naar de beschikbaarheid van financiering worden gekeken. Inzicht in en beheersing van deze risico s is cruciaal voor het voortbestaan van een onderneming. Een transparante verantwoording is noodzakelijk; maar hoe doe je dat? De noodzaak van een transparante verantwoording staat niet ter discussie. Uit de dikte en kwaliteit van de jaarverslagen in dit onderzoek blijkt dat de sector ook veel energie daarin steekt. Op onderdelen bestaat zeker nog ruimte voor verbetering maar de eerlijkheid gebiedt ook te zeggen dat het de sector niet gemakkelijk wordt gemaakt. De nieuwe Richtlijn voor de jaarverslaggeving (RJ 645) speelt hierin een belangrijke rol. De nieuwe RJ 645 is van toepassing op de jaarrekening en heeft vooral invloed op de vastgoedwaardering in de jaarrekening. Zijn we er daarmee als het gaat om transparantie? Wij denken van niet. In het voorwoord hebben we al gerefereerd aan initiatieven als integrated reporting. In deze nieuwe manier van verslaglegging kun je als organisatie tot meer transparantie komen door uit te gaan van de strategie van de onderneming en daar de verantwoording op te enten. Daarbij gaat het niet alleen om de financiële verantwoording die nu vaak de boventoon voert. Alle relevante aspecten van de strategie en waar een organisatie voor staat, komen bij integrated reporting aan bod. Zeker voor een speler in het maatschappelijk middenveld als een corporatie, die het beheer voert over een van de basislevensbehoeften, moet de verantwoording volgens ons verdergaan dan financiële verantwoording. Vooral de weg vooruit vanuit de strategie, waar de organisatie voor staat en wat de organisatie bereid is uit te geven om haar doelstellingen te realiseren, gekoppeld aan de financiële performance en verwachting, zijn de thema s waar we dan naar kijken. 10 PwC

11 Door hier inzicht in te geven, ontstaat er transparantie en is een organisatie en haar bestuur ook aan te spreken op die prestaties. Samenvatting uitkomsten onderzoek Door vanuit de strategie de te realiseren doelstellingen en bijbehorende risico s voor de komende jaren te benoemen kan vervolgens de ontwikkeling van de financiële positie in kaart worden gebracht. Zonder al teveel woorden te gebruiken, zien wij de volgende ontwikkelingen: Veel corporaties zijn vrij fors gefinancierd. De winstgevendheid van corporaties is licht gestegen. De vraag is of deze stijging gegeven de aanstaande overheidsmaatregelen en economische marktontwikkelingen voldoende is. Wij denken van niet en zeker niet als corporaties willen blijven investeren. Corporaties hebben massaal op de rem getrapt als het gaat om investeren. Corporaties verantwoorden zich meer en meer op basis van financiële sturingsindicatoren. In de verantwoordingen is nog steeds weinig voorspellend vermogen opgenomen. De risico s die men loopt worden vanuit verslaggevingsaspecten benoemd doch niet vanuit de bedrijfsvoering. Daarmee is de verslaggeving op deze aspecten een formaliteit die beperkt inzicht geeft. Wij adviseren om langs de lijnen van integrated reporting meer nadruk te leggen op transparantie. Integrated reporting Integrated reporting is een nieuwe vorm van verslaglegging waarbij een koppeling wordt gemaakt tussen enerzijds de strategie, governance en de financiële prestaties van een onderneming en anderzijds de sociale, duurzame en economische context waarin het opereert. Zo krijgen investeerders en andere belanghebbenden beter inzicht in de wijze waarop de onderneming haar strategie uitvoert en wat de impact daarvan is op de maatschappij. Deze nieuwe verslagleggingsvorm vraagt echter om een wezenlijke herziening van het systeem van corporate reporting. Iets waar PwC zich hard voor maakt. Lees meer op Financiële sturing 11

12 2Contouren van financiële sturing Financieel beleid woningcorporaties Het financieel beleid bij een corporatie dient voldoende uitgangspunten te bevatten om financiële sturing in te bedden in de corporatie. Het gaat daarbij om de volgende belangrijkste onderdelen: a Kasstromen b Exploitatie, resultaats- en rendementsdoelstellingen c Portfolio, rendement op investeringen d Financiering en risico s op het vlak van rente, liquiditeiten en beschikbaarheid e Waarde- en vermogensontwikkeling Een adequaat financieel beleid dient te borgen dat een corporatie in continuïteit haar doelstellingen kan realiseren. Een corporatie dient naar onze mening hiertoe op basis van haar eigen criteria financiële beleidskaders te ontwikkelen die voor alle onderdelen van financiële sturing van toepassing zijn. De financiële sturing kan enkel worden gebaseerd op kasstromen omdat deze niet kunnen worden beïnvloed door boekhoudkundige keuzes en daardoor een stabiele basis vormen voor sturing. Bij adequate financiële sturing wordt de sturing op kasstromen gekoppeld aan resultaats- en rendementsdoelstellingen, waardeontwikkeling van het bezit en vermogensontwikkeling op basis van actuele waarde. Het financiële sturingsmodel Wij hanteren een model voor financiële sturing in meerjarenperspectief dat gebaseerd is op kasstromen. De corporatie kent drie soorten kasstromen, te weten: kasstromen uit exploitatie van het bezit; kasstromen met betrekking tot mutaties in het bezit (portfolio); en kasstromen met betrekking tot de financiering van het bezit. Het verdient de voorkeur een integrale benadering te hanteren voor kasstromen. Dat wil zeggen dat een wisselwerking bestaat tussen de exploitatiekasstromen, portfoliokasstromen (aan- en verkoop van woningen) en financieringskasstromen. Het financieel beleid geeft richting aan de gewenste verhouding tussen de 12 PwC

13 kasstromen, de noodzakelijke buffers voor risico s en daarmee inzicht in de ruimte die bestaat voor de realisatie van het maatschappelijk rendement. De omvang van toekomstige kasstromen kan sterk variëren en is mede afhankelijk van de door een corporatie gekozen beleidsuitgangspunten. De mate waarin de kasstromen variëren in omvang wordt volatiliteit genoemd. Om de volatiliteit een plek te geven in het financieel beleid adviseren wij in het financieel beleid een stresstest op te nemen. De stresstest maakt onderscheid tussen macro-economische scenario s en interne beleidsvarianten. Macro-economische variabelen die niet beïnvloedbaar zijn door een corporatie kunnen hierbij worden afgeleid van algemeen geldende normen. Het verdient aanbeveling minimaal drie scenario s te onderkennen, te weten: een meest waarschijnlijk scenario, een negatief scenario en een positief scenario. Adequate kasstroomsturing gaat uit van een integrale benadering Exploitatie De exploitatiekasstroom dient over een planperiode onder normale omstandigheden gemiddeld positief te zijn. Deze kasstroom moet zodanig zijn dat de rentelast hieruit kan worden voldaan. Waar wij in het verleden van mening waren dat een normstelling voor de interest coverage ratio op het niveau 1,25-1,35 generiek acceptabel was, zijn wij nu van mening dat deze minimaal circa 1,50-1,60 moet zijn. De belangrijkste reden hiervoor is nieuwe belastingheffingen waardoor de druk op de operationele kasstroom zal toenemen. De daadwerkelijke normstelling is afhankelijk van de volatiliteit van de kasstroom en het meerjarenperspectief van de betreffende corporatie. Portfolio De corporatie dient een aantal criteria te formuleren aan de hand waarvan investeringsbeslissingen worden genomen. Dit zijn bijvoorbeeld direct rendement en de internal rate of return. Beide rendementsgetallen dienen te worden beschouwd in relatie tot de gemiddelde vermogenskostenvoet. Beleidsmatig maakt de corporatie keuzes naar vastgoedsegment (sociaal, maatschappelijk en/of commercieel). Het rendement over de gehele portefeuille dient minimaal de gemiddelde vermogenskostenvoet te evenaren. Zo niet, dan teert de corporatie in op haar vermogen. Dat kan overigens ook een bewuste keuze zijn. Het indirect rendement wordt door de corporatie gemonitord. Het laat zien in hoeverre de corporatie waarde creëert of waarde bewust opoffert voor een maatschappelijk doel. Bij het nemen van desinvesteringsbeslissingen speelt de indirecte waarde een belangrijke rol. Daar waar een corporatie een hoog indirect rendement verwacht te kunnen realiseren, kan een corporatie de hoogste kasstroom realiseren voor interne financiering. Financiering De investerings-/financieringsratio maakt deel uit van het financieringsstatuut. Deze ratio komt tot stand op basis van vermogensdoelstellingen. Op investeringsniveau en op jaarlaagniveau over een planperiode bewaakt een corporatie met de investerings-/financieringsratio de juiste verhouding tussen de financiering en de waardecreatie. Immers, investeringen zonder waarde dragen niet bij aan de vermogensontwikkeling. De uiteindelijke doelstelling is de continuïteit te waarborgen door een gezonde vermogensontwikkeling. Voor de beoordeling van de vermogenspositie hanteren wij in ons model het kengetal loan to value. Dit geeft aan hoeveel van de waarde van een corporatie is gefinancierd. Een generieke norm van 28% lijkt gerechtvaardigd bij hantering van de WOZ-waarde. Een eigen norm komt tot stand op basis van het eigen risicoprofiel en de gewenste vermogensbuffer die daarbij hoort. Waarde Binnen de sector worden diverse waardebegrippen gehanteerd. PwC is van mening dat de marktwaarde in verhuurde staat de meest relevante waarde is voor de (interne) waardering van de vastgoedportefeuille van een woningcorporatie. Afgezet tegen een investering en de beleidswaarde ontstaat daarbij een duidelijk beeld van de maatschappelijk opgeofferde waarde. Voor ons onderzoek sluiten wij aan bij de beschikbare openbare informatie. Voor de beoordeling van het directe rendement in vergelijking tot andere vastgoedbedrijven, verdient een marktwaardebegrip als basis eveneens de Financiële sturing 13

14 Value Loan voorkeur. De marktwaarde in verhuurde staat is voor een beperkt aantal corporaties beschikbaar. In het onderzoek is derhalve aansluiting gezocht bij de WOZ-waarde voor de berekening van de loan to value en het directe rendement. Sturingsmodel Het hier gepresenteerde model is samengevat op corporatieniveau. De corporatie kent meerdere activiteiten die, met gelijke kengetallen doch met andere normstelling, beoordeeld moeten worden. Het meest voor de hand liggend is de driedeling: sociaal, maatschappelijk en commercieel vastgoed. De exploitatie- en portfoliokasstromen kunnen in deze categorieën worden beoordeeld. De financieringskasstroom zal meestal (nog) op corporatieniveau worden beheerst. Onderstaand is een impressie van ons sturingsmodel opgenomen. In bijlage A is een grotere versie opgenomen. Vertaald naar een dashboard heeft een corporatie met dit sturingsmodel een managementinstrument in handen waarmee de corporatie de financiële sturing kan vormgeven en de financiële continuïteit kan bewaken. Uitkomst In deze publicatie hebben wij de uitkomsten van ons onderzoek naar de financiële prestaties van de 41 grootste corporaties in 2011 opgenomen. De kengetallen zijn ontleend aan en berekend op basis van de jaarstukken over het boekjaar Wij hebben ook vergelijkende cijfers opgenomen over de boekjaren 2010 en Deze hebben wij ontleend aan ons onderzoek van voorgaand jaar aangevuld met de nieuw beschikbaar gekomen informatie van enkele corporaties. In de bijlagen hebben wij de gegevens per corporatie opgenomen. De presentatie van het financieel beleid in de jaarverslagen lichten wij tekstueel toe. Figuur 1. Financieel sturingsmodel met een integrale benadering van de verschillende kasstromen: exploitatie van het bezit, mutaties in het bezit en financiering van het bezit Financieel sturingsmodel (meerjarenperspectief) Portfoliobeleid Grondposities Concurrentie Schaalvergroting Landelijke toelating Verscheidenheid Druk vanuit Brussel Nieuw huurbeleid Woonvisie gemeente Demografie Individualisering Doelgroep Portfoliomanagement Waardesturing Imago Maatschappelijk presteren Corporate Governance Visitatie Transparante verslaggeving Druk op werknemers Prestatiegerichtheid Ondernemerschap Fiscalisering Financiering Juridische structuur ICT toepassingen Internet Domotica Risk management Interne controle Efficiënte bedrijfsvoering Projectontwikkeling Beleid Financiële positie Benchmark versus normstelling, aedex IPD Direct rendement Kasstromen Investeringen & verkopen IRR/ BAR / NAR Indirect rendement Benchmark versus normstelling, aedex IPD Onroerendgoedmarkt Value Waardering portefeuille per 1/1 = Waardering + + = Portfolio kasstroom Waardering portefeuille per 31/12 Benchmark versus normstelling Interest dekkingsratio + / - Operationele kasstroom Vermogensontwikkeling Loan to value Benchmark versus normstelling Loan Beginstand netto schuldpositie 1/1 = + = Leningen Eindstand netto schuldpositie 31/12 Kapitaalmarkt Investeringsfinancieringsratio Treasury Planning & Control Medewerkers Kwaliteit Klant Toezicht Risicomanagement Beleidsvariant Kengetal 14 PwC

15 3Financiële sturing in verantwoordingen Financiële sturing 15

16 Interest Coverage Ratio Definitie: De interest coverage ratio wordt berekend door de exploitatiekasstromen te delen door de financieringslasten. De interest coverage ratio (ICR) wordt berekend door de winst-en-verliesrekening te zuiveren van waarderingsvraagstukken, zichtbare non-cash en niet-exploitatiegerelateerde items, zoals afschrijvingen, verkopen en dergelijke. Leefbaarheidsuitgaven blijven in de exploitatiekasstroom achter. Deze zouden eigenlijk als maatschappelijk dividend moeten worden opgenomen, maar zijn uit de externe informatiebronnen niet te achterhalen. De totale rentelast wordt uitgedrukt in de verhouding tot het exploitatiesaldo; dit bepaalt de ICR. Indien de ICR kleiner is dan 1, genereert de corporatie onvoldoende kasstroom uit de exploitatie om de rentelast te betalen. Een normstelling voor de ICR op niveau 1,50-1,60 vinden wij generiek acceptabel. Wat opvalt in het onderzoek van 2011 is dat de spreiding van de winstgevendheid van de corporaties groot is maar gedurende de jaren wel afneemt. De gemiddelde ICR kent een lichte stijging van 1,79 naar 1,85. De groep corporaties die een ICR van meer dan 1,60 weten te realiseren wordt groter. Van de onderzochte corporaties kan de volgende verdeling worden gemaakt in de spreiding van de ICR: Tabel 1: Spreiding ICR ICR < 1 0% 8% 13% 1 < ICR < 1,60 26% 25% 46% ICR > 1,60 74% 67% 41% Totaal 100% 100% 100% Figuur 2. Corporaties die rapporteren over ICR 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% % Corporaties rapporteren over kengetal % Corporaties dat nadere uitleg geeft over het kengetal 2009 Wij zien (de ontwikkeling van) de ICR als één van de belangrijkste kengetallen binnen het financiële sturingskader bij woningcorporaties. Het kengetal is zuiver, het gemakkelijkst te bepalen en het laat direct zien of de exploitatie voldoende winstgevend is. Vrijwel alle corporaties hebben een operationele kasstroom die ruim voldoende is om de rente te betalen. De lage rentestand en de dalende vermogenskostenvoet spelen hierin een belangrijke rol. Wij zien daarin een groot risico schuilen voor de sector. Eén van de belangrijkste ratio s op het gebied van financiële sturing wordt beïnvloed door een factor waar de sector geen invloed op heeft. Een voordeel van de eerdere gebeurtenissen in 2012 is dat het belang van adequaat treasurybeleid nogmaals is onderstreept. Stijging van de rente zal voor veel corporaties een stevige impact op de financiële prestatie hebben. Toenemende maatregelen van de overheid zorgen ook voor toenemende druk op de financiële posities van woningcorporaties. 16 PwC

17 De verantwoording over de ICR kent een sterke vlucht. De meeste corporaties rapporteren expliciet over de ICR. En het aantal corporaties dat informatie over beleid en normstelling rond de ICR opneemt, heeft ook een stevige ontwikkeling doorgemaakt (57% in 2011 waar in % zich hierover verantwoordde). Kortom De beleidsregel dat de corporatie een 2% liquiditeitsbuffer aan moet houden voor het liquiditeitsrisico in de derivatenportefeuille was ten tijde van het opmaken van de jaarrekening 2011 nog niet bekend. Het aanhouden van een dergelijke buffer zal leiden tot stijgende financieringslasten. Figuur 3. Interest Coverage Ratio 6 5 ICR voldoende voor rente. Ook in de toekomst? Gemiddelde Laagste 2009 Hoogste Het WSW hanteert een beleidsregel dat de ICR voldoende moet zijn om ook een 2% aflossingsfictie te kunnen voldoen. Het voldoen aan deze beleidsregel is nagenoeg nergens terug te vinden in de jaarstukken. Indien deze 2% aflossingsfictie wordt losgelaten op de rentedragende kort- en langlopende schulden, dan trekken wij op basis van de beschikbare informatie de conclusie dat één op de tien corporaties in het jaar 2011 niet in staat is geweest om vanuit de operationele kasstroom de aflossingsfictie te voldoen. Financiële sturing 17

18 Efficiencyratio De efficiencyratio geeft verdiepende informatie over de kwaliteit van de operationele kasstroom. De efficiencyratio berekenen wij door het totaal van de personele lasten, de onderhoudslasten en de overige bedrijfslasten uit te drukken in een percentage van de huuropbrengsten inclusief vergoedingen en overige opbrengsten. Onderstaand is in een diagram weergegeven hoe de grote corporaties gemiddeld bezien iedere euro besteden. De corporaties geven 62% van deze inkomsten uit aan personele lasten, onderhoudslasten en overige bedrijfslasten. Aan de financieringslasten wordt voorts 24% uitgegeven waarmee 14% van de inkomsten resteert voor investeren en aflossen. Figuur 4. Besteding huuropbrengsten per euro in 2011 Restant 0,15 Personeelslasten 0,15 Door het inzicht in de afzonderlijke kasstromen van de exploitatie wordt inzichtelijk hoe de winstgevendheid van de exploitatie kan worden beïnvloed. Dit kan bijvoorbeeld door: inkomsten verhogen door huurstijging; bezuinigen op de overige bedrijfslasten en de leefbaarheidsuitgaven; onderhoudsuitgaven naar een marktconform niveau te brengen; verkoop van bestaand bezit met een laag rendement; toevoegen van hoogrenderend vastgoed: met de dalende stichtingskosten van nieuwbouwwoningen ontstaan dus ook kansen! In ons onderzoek hebben wij dit jaar specifiek aandacht besteed aan de efficiency van de corporaties. Omdat wij merken dat corporaties meer bewust zijn van het uitgavenpatroon naarmate er meer druk komt op de financiële positie, hebben wij de relatie onderzocht tussen de gemiddelde efficiencyratio over 2010 en 2011 en de loan to value. In figuur 5 hebben wij de uitkomsten opgenomen. Financieringslasten 0,24 Onderhoudslasten 0,22 Bestedingspatroon zeer divers, beleidskeuzes beter toelichten Zwaar gefinancierde corporaties functioneren dus efficiënter! Overige bedrijfslasten 0,25 De meeste corporaties hebben een gemiddelde efficiencyratio tussen 55% en 68%. Interessant is het om te zien dat de corporaties die relatief het minste vreemd vermogen hebben, relatief ook de hoogste efficiencyratio hebben. Zij geven over de jaren 2010 en 2011 dus in vergelijking tot de andere corporaties een groter deel van de huuropbrengsten uit aan onderhoud, personele lasten en overige bedrijfslasten. Het omgekeerde geldt voor de corporaties die de meeste externe financiering hebben. 18 PwC

19 Op basis van de informatie uit de jaarrekening kan een lezer de conclusie trekken dat de efficiency van diverse corporaties verbeterd kan worden. Natuurlijk kan het ook zijn dat hier bewuste maatschappelijke beleidskeuzes aan ten grondslag liggen. Deze afweging blijkt niet uit de verantwoordingen van de onderzochte corporaties. Ook via deze weg dus nogmaals een oproep om de externe verantwoording aan waarde te laten winnen door bijvoorbeeld integrated reporting toe te passen. Figuur 5. Gemiddelde efficiency 2010 en % 5% % Loan to Value (o.b.v. WOZ) 15% 20% 25% 30% % 40% 6 45% 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 45% Gemiddelde efficiency-ratio 2010 en 2011 Corporaties 1 Ymere 2 de Alliantie 3 Eigen Haard 4 Portaal 5 Woonstad Rotterdam 6 Woonzorg Nederland 7 Havensteder 8 Woonbron 9 Rochdale 10 Staedion 11 De Key 12 Stadgenoot 13 Lefier 14 Woonbedrijf SWS.Hhvl 15 Mitros 16 Wonenbreburg 17 Mooiland 18 Haag Wonen 19 Wonen Limburg 20 Vivare (informatie ontbreekt) 21 WoonFriesland 22 AlleeWonen 23 Elkien 24 De Woonplaats 25 Vidomes 26 Maasdelta Groep (MDG) 27 Parteon 28 Woonpunt 29 Domijn 30 Woonbedrijf Ieder1 (informatie ontbreekt) 31 Wonen Zuid 32 Pré Wonen 33 Accolade 34 BrabantWonen 35 Trivire 36 Woonwaard 37 DeltaWonen 38 ZO Wonen 39 Talis 40 Actium 41 Stadlander Financiële sturing 19

20 Direct rendement Definitie: Direct rendement is de exploitatie kasstroom uitgedrukt in een percentage van de waarde van het onderliggende bezit. Met ingang van 2011 kunnen corporaties die zichzelf als vastgoedbelegger zien, hun bezit in de jaarrekening als zodanig gaan waarderen. Daarmee komen verschillende vormen van actuele waarde beschikbaar. Voor de (interne) financiële sturing is het belangrijk om, los van de waarde die hiervoor wordt gebruikt, consequent te zijn en telkens dezelfde waarde te gebruiken om de diverse berekeningen met elkaar te kunnen vergelijken. Marktwaarde in verhuurde staat levert voorts de mogelijkheid om te benchmarken op rendement en het inzichtelijk maken van de maatschappelijke opoffering. Winstgevendheid licht gestegen Het kengetal direct rendement kan dienen voor bijvoorbeeld het huur- en onderhoudsbeleid van het bestaande bezit. Bij voorkeur wordt de norm voor direct rendement gekoppeld aan een verdienmodel per vastgoedsegment. Dit geeft u inzicht in de winstgevendheid van de verschillende segmenten als sociale huurwoningen, geliberaliseerde huurwoningen, bedrijfsonroerendgoed, maatschappelijk onroerendgoed, parkeerplaatsen, etc. Of de benadering van verdienmodellen leeft bij corporaties, hebben wij slechts beperkt uit de verantwoordingen kunnen opmaken. Een zeer bescheiden deel van de corporaties rapporteert over het beleid rondom direct rendement. Dit ligt in lijn met voorgaand jaar. Voor dit onderzoek hebben wij de WOZ-waarde als basis voor de bepaling van het rendement gehanteerd. Om consistent in het hele model te zijn, zou de marktwaarde in verhuurde staat de voorkeur hebben. Pas dan zou het direct rendement als vergelijking met andere vastgoedbedrijven objectief vergelijkbaar zijn. De WOZ-waarde hebben wij ontleend aan Corporatie in Perspectief van het CFV. De gehanteerde WOZwaarde heeft als nadeel dat deze niet actueel is. Voor het doeleinde van de publicatie zijn wij van mening dat dit jammer is, maar geen afbreuk doet aan de trendinformatie die ontleend kan worden aan deze publicatie. Figuur 6. Corporaties die rapporteren over direct rendement 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% % Corporaties rapporteren over kengetal % Corporaties dat nadere uitleg geeft over het kengetal 20 PwC

21 Ter bepaling van het gewenste rendement kunnen onder meer de hoogte van de rente op langlopende leningen en de strategische doelstelling per complex als basis dienen. Waarbij in de normstelling rekening moet worden gehouden met risico-opslagen voor het soort object. Een direct rendement onder de vermogenskostenvoet duidt op het interen op het vermogen. De corporatie behaalt immers onvoldoende rendement om de inflatie op het eigen vermogen en de rente op vreemd vermogen goed te maken. Vanuit maatschappelijk oogpunt kan dit een keuze zijn, vanuit bedrijfseconomisch oogpunt zal er een onderbouwing aan ten grondslag moeten liggen waarbij blijkt dat op totaalportefeuilleniveau voldoende rendement wordt gerealiseerd. Het gemiddelde direct rendement steeg in 2011 van 1,52% naar 1,59% en ligt daarmee boven de normering die wij, op basis van de vreemdvermogenskostenvoet, inschatten tussen de 1,3% en 1,4%. Dat betekent dat de corporaties met de exploitatie van hun bezit een lichte vermogensgroei realiseren. Figuur 7. Direct rendement 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% Gemiddelde Laagste Hoogste Financiële sturing 21

22 Indirect rendement Definitie: Het indirect rendement is de waardemutatie van de bestaande portefeuille. Voor indirect rendement gaat duidelijk de voorkeur uit naar marktwaarde. Het voordeel ten opzichte van het hanteren van bedrijfswaarde of beleidswaarde is dat het inzicht wat de corporatie kan verdienen met haar vastgoed (of wat een derde bereid zou zijn te betalen voor het vastgoed) beter tot uitdrukking wordt gebracht. Dit wordt vaak gebruikt voor het analyseren van vastgoedportefeuilles, bij het oormerken van te verkopen bezit (zogenaamde hold-sellanalyses) en voor investeringsbeslissingen. Voorts geeft het op basis van benchmarkinformatie handvatten om inzichtelijk Sturing en verantwoording op basis van marktwaarde neemt toe te maken waar de maatschappelijke opoffering of mogelijke inefficiency zit in de exploitatie. Of corporaties hier daadwerkelijk op sturen kunnen wij uit de verantwoordingen niet opmaken. Slechts 24% van de onderzochte corporaties rapporteert over indirect rendement. In de praktijk bemerken wij dat corporaties hier zeer verschillend mee omgaan. Wel nemen wij als gevolg van de nieuwe RJ 645 een duidelijke opmars waar van de corporaties die de koppeling gaan leggen tussen interne sturing en externe verantwoording. Wij blijven de sector aanmoedigen! Voor de analyse van het indirecte rendement hebben wij in lijn met voorgaande jaren de openbare regionale IPDgegevens van aedex gehanteerd. Wij benadrukken dat dit kan afwijken van het werkelijke indirecte rendement van de portefeuilles van corporaties. Goed is het om waar te nemen dat er ook een regio is waar geen sprake is geweest van waardedaling c.q. negatief indirect rendement. Dit geeft aan dat er geen sprake is van één woningmarkt, iets wat niet in alle publicaties wordt benoemd. Bij maatregelen vanuit de overheid moet hier naar onze mening ook meer rekening mee worden gehouden. Naast het feit dat het nog steeds lastig is een object te verkopen, wordt gemiddeld genomen dus ook minder rendement gerealiseerd bij verkooptransacties. De trend dat hierdoor minder geïnvesteerd kan worden is niet nieuw en hebben wij in hoofdstuk 1 van deze publicatie nogmaals benadrukt. De woningcorporaties zullen hun meerjareninvesteringsprognose naar beneden blijven bijstellen. Figuur 8. Corporaties die rapporteren over indirect rendement Figuur 9. Indirect rendement op basis van aedex/ipdwaarden 30% 5% 25% 4% 3% 20% 2% 1% 15% 0% 10% -1% -2% 5% -3% -4% 0% % Gemiddelde Laagste Hoogste % Corporaties rapporteren over kengetal % Corporaties dat nadere uitleg geeft over het kengetal PwC

23 Loan to Value Definitie: Loan to value laat zien welke waarde van het bezit is gefinancierd, ofwel, de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Wij zijn hierbij uitgegaan van de WOZ-waarde. Als vuistregel voor de vermogensontwikkeling houden wij een norm (plafond) aan van 28% op basis van een WOZ-waardewaardering. Dit kengetal is (net als de normstelling) een richtinggevend kengetal. Immers, aan vermogen gaat een onderneming niet failliet. Het blijft draaien om kasstromen. Vermogensontwikkeling is wel een belangrijke indicator voor de omvang van de te betalen vermogenskosten. Daarmee is sprake van een directe relatie met het directe rendement en de ICR. De norm is bepaald door het herrekenen van de norm op basis van bedrijfswaarde. financiering aan te trekken. De interestdekkingsratio zou dit ook suggereren, echter, in combinatie met de aanstaande verhuurdersheffing, de saneringsbijdrage en oplopende vennootschapsbelastingbetalingen, is dit niet realistisch. Wij verwachten dat de corporaties naast het doorvoeren van diverse bezuinigingsmaatregelen beleidskeuzes hebben uitgesteld als gevolg van de huidige onzekerheden en marktontwikkelingen. Hoewel wij dit niet feitelijk kunnen onderbouwen op basis van openbare informatie, verwachten wij dat deze ontwikkeling niet in volle omvang structureel Van de onderzochte jaarstukken rapporteert ruim 50% over de loan to value. Op andere manieren wordt wel vaak inzicht gegeven in de vermogensontwikkeling van corporaties, bijvoorbeeld in de vorm van solvabiliteit. Helaas ontbreekt het vaak nog steeds aan een beleidsnorm waardoor het interpreteren van de verstrekte informatie voor de lezer lastig is en daarmee een beperkte informatiewaarde heeft. De loan to value heeft een gemiddelde waarde van 22% voor de onderzochte corporaties. Dit is een redelijk stabiele ratio. Ten opzichte van de vuistregel kan worden verondersteld dat er nog ruimte is om Grote, maar afnemende, verscheidenheid in mate van externe financiering zal zijn. Dit rechtvaardigt nog steeds ons pleidooi uit voorgaande jaren om per vastgoedsegment in kaart te brengen of de verdienmodellen marktconforme uitgangspunten hebben. Naast het benoemde nut van de verdienmodellen is de noodzaak al enige tijd geleden benoemd uit hoofde van het EU-dossier. Toch merken wij in de praktijk dat sommige corporaties nog achterover leunen op dit aspect. Figuur 10. Corporaties die rapporteren over Loan to Value 60% 50% 40% Figuur 11. Loan to Value 35% 30% 25% 20% 30% 15% 20% 10% 5% 10% 0% % Gemiddelde Laagste Hoogste % Corporaties rapporteren over kengetal % Corporaties dat nadere uitleg geeft over het kengetal Financiële sturing 23

24 Investerings-/financieringsratio Definitie: De investerings-/financieringsratio geeft aan welk gedeelte van de investering extern wordt gefinancierd dan wel extern moet worden gefinancierd. De informatie in de verantwoording om inzicht te krijgen in de kasstromen uit hoofde van investeringen en desinvesteringen is zeer beperkt. De meeste corporaties rapporteren slechts het saldo van de investeringen en desinvesteringen in hun kasstroomoverzicht. Een zuivere investerings-/financieringsratio is derhalve niet te berekenen vanuit de verantwoording. Een teleurstellende constatering vinden wij. Gezien de importantie van het kengetal hebben wij toch een aangepaste berekening opgenomen in deze publicatie. Dit leidt wel tot een andere uitkomst van het kengetal. Onderstaand is een vergelijking opgenomen. Kasstroomsturing voor financiering van investeringen moet transparanter waardetoevoeging, de fameuze onrendabele top). Dit verschil moet de corporatie dekken uit interne financiering verkregen uit verkopen en exploitatie. Zonder beide kasstromen kan een corporatie niet investeren. De investerings-/financieringsratio zou deel moeten uitmaken van de investeringsbeslissing. Dit zien wij in de praktijk helaas zelden terug. Evenmin wordt hierover gerapporteerd in de externe verantwoording. Naar onze mening is dit een gemiste kans van de corporaties. Hier heeft men immers de mogelijkheid om te laten zien dat het lastig is om te investeren. Nog transparanter kan men zijn door dit in meerjarenperspectief te plaatsen. Alle informatie is gerapporteerd aan Corpodata en dus voorhanden. Vanuit de normstelling op het gebied van loan to value komt een corporatie tot een investerings-/ financieringsratio. In principe ligt dit kengetal altijd lager dan de loan to value, daar de boekwaarde van de investering over het algemeen lager ligt dan de investering (de uitgaande kasstroom is groter dan de Tabel 2. Berekening investerings-/financieringsratio Gebruikelijke berekening investerings-/financieringsratio Bedrag Toegepaste berekening investerings-/financieringsratio Bedrag Kasstromen uit investeringen (A) 200 Af: Kasstromen uit verkopen 40 Af: Kasstromen uit exploitatie 50 Kasstromen uit investeringen?? Af: Kasstromen uit verkopen?? Saldo (A) 160 Af: Kasstromen uit exploitatie 50 Saldo = kasstroom uit financiering (B) 110 Saldo = kasstroom uit financiering (B) 110 Investerings-/financieringsratio (= B / A x 100%) 55% Investerings-/financieringsratio (= B / A x 100%) 69% 24 PwC

25 Figuur 12. Corporaties die rapporteren over investerings-/ financieringsratio 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% % Corporaties rapporteren over kengetal % Corporaties dat nadere uitleg geeft over het kengetal Gemiddeld komt de groep op 15% voor dit kengetal, hetgeen dus betekent dat 85% van de investeringen wordt gefinancierd met eigen middelen. Dit maakt het duidelijk dat corporaties echt op de rem hebben getrapt met investeringen en zelfs ruimte aan het creëren zijn om af te lossen. De verwachte reactie op de gebeurtenissen vanuit de externe omgeving is in 2011 een feit geworden. De dalende trend in dit kengetal is voornamelijk het gevolg van het afgenomen investeringsvolume en de toegenomen winstgevendheid. Figuur 13. Investerings-/financieringsratio 100% 50% 0% -200% -400% -600% -800% Gemiddelde Laagste Hoogste Financiële sturing 25

26 Financiële posities ultimo 2011 Onderstaand hebben we een risicokaart opgenomen voor de onderzochte corporaties. Daarin hebben wij geanalyseerd hoe de verhouding is tussen de loan to value en de ICR van een corporatie. Hoe meer financiering ten opzichte van het vastgoed een corporatie heeft, hoe hoger de loan to value en hoe hoger de druk op de ICR. Duidelijk is dat op basis van deze analyse bij diverse corporaties sprake is van een aanzienlijke druk op de financiële positie. Dit kan eenmalig zijn doordat de ICR in enig jaar laag is als gevolg van bijvoorbeeld hoge onderhoudsuitgaven en dit kan structureel zijn als gevolg van een omvangrijke financieringsportefeuille in combinatie met een onvoldoende renderende exploitatie. Figuur 14. Financiële posities % 5% 14 10% LtV 2011 (o.b.v. WOZ-waarde) 15% 20% 35% 30% % 40% 6 45% 0,80 1,00 1,20 1,40 1,60 1,80 2,00 2,20 2,40 2,60 ICR 2011 Corporaties Ymere 2 de Alliantie 3 Eigen Haard 4 Portaal 5 Woonstad Rotterdam 6 Woonzorg Nederland 7 Havensteder 8 Woonbron 9 Rochdale 10 Staedion 11 De Key 12 Stadgenoot 13 Lefier 14 Woonbedrijf SWS.Hhvl 15 Mitros 16 Wonenbreburg 17 Mooiland 18 Haag Wonen 19 Wonen Limburg 20 Vivare (informatie ontbreekt) 21 WoonFriesland 22 AlleeWonen 23 Elkien 24 De Woonplaats 25 Vidomes 26 Maasdelta Groep (MDG) 27 Parteon 28 Woonpunt 29 Domijn 30 Woonbedrijf Ieder1 (informatie ontbreekt) 31 Wonen Zuid 32 Pré Wonen 33 Accolade 34 BrabantWonen 35 Trivire 36 Woonwaard 37 DeltaWonen 38 ZO Wonen 39 Talis 40 Actium 41 Stadlander BrabantWonen heeft een LtV van 3% en een ICR van 5, PwC

27 In ons onderzoek hebben wij een tweetal corporaties (Woonstad Rotterdam en Havensteder) gesignaleerd die evenals voorgaand jaar een relatief hoge loan to value hebben in combinatie met een lagere ICR. Uit de financiële verantwoording zou kunnen worden afgeleid dat de financiële posities van deze corporaties zwaar onder druk staan. Wij maken daarbij het voorbehoud dat het gewenste inzicht in de financiële positie alleen mogelijk is aan de hand van een kasstroomprognose in meerjarenperspectief. Naar onze mening is het wenselijk dat juist deze corporaties zich verantwoorden over de ontwikkeling van hun financiële positie. Op basis van een aanvullende analyse op de jaarverslagen van de corporaties hebben wij het volgende waargenomen over de verantwoording van de financiële posities. Woonstad Rotterdam (5) gaat in haar jaarverslag uitgebreid in op de financiële positie en beschrijft daarbij de ontwikkeling ervan op basis van de solvabiliteit en de ICR tot en met Dat is positief. De strekking van het verhaal is positief, terwijl de analyse van de kengetallen op basis van de balans en resultatenrekening toch tot wat kritische vragen kan leiden. Toelichting ontwikkeling financiële posities heeft nog weinig fundament Havensteder (7) gaat in haar jaarverslag eveneens uitgebreid in op de ontwikkeling van de financiële positie. Ook Havensteder maakt daarbij gebruik van de ICR en de solvabiliteit. Het beeld dat rondom de financiële positie ultimo 2011 geschetst wordt sluit aan met onze bevindingen. Voor de komende jaren wordt een opwaartse ontwikkeling geschetst. Havensteder licht enkele maatregelen toe om deze ambitie te realiseren. De risico s worden daarbij niet belicht. Mede gegeven de verwachte overheidsmaatregelen zien wij hierin (oprecht) een boeiende uitdaging. Naar onze mening zijn de corporaties het aan hun stand verplicht om beter te informeren over de ontwikkeling van de financiële posities. Wij verwachten dat daarbij de volgende uitgangspunten worden gehanteerd: 1. Het voorspellend vermogen; de corporatie geeft inzicht in haar toekomstverwachtingen en maakt die ook waar. 2. De reputatie; de corporatie heeft een goede reputatie. Onderdeel daarvan is dat zij ook benoemt waar zij voor staat, welke keuzes zij maakt en wat die betekenen voor haar maatschappelijke impact en financiële positie. Als er iets mis gaat (of dreigt te gaan), dan meldt de corporatie dit zelf, inclusief de lessen die zij eruit heeft geleerd. Het overkomt de corporatie niet, de corporatie is aan de bal! Risicomanagement is daarmee dienstbaar aan het realiseren van doelstellingen. 3. Het inzicht in de ontwikkeling van de financiële positie. De corporatie verantwoordt zich op een moderne manier en laat zien waar zij staat in de ontwikkeling van de kasstromen. Daarbij geeft zij inzicht in de realisatie van haar plannen en de realisatie ten opzichte van peers c.q. een benchmark. De corporatie die dit goed doet, weet zich ook in de toekomst verzekerd van een maatschappelijk draagvlak en de beschikbaarheid van financiële middelen. Ons resteert in dit kader dan ook niets anders dan de aanbeveling tot meer scherpte in de jaarverslagen. Financiële sturing 27

Transparantie in financiële sturing*

Transparantie in financiële sturing* Sectorgroep Woningcorporaties November 2009 Transparantie in financiële sturing* Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties *connectedthinking 1 PricewaterhouseCoopers verleent sectorspecifieke

Nadere informatie

Financiële sturing, transparantie, verantwoordelijkheid en soliditeit Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar 2009

Financiële sturing, transparantie, verantwoordelijkheid en soliditeit Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar 2009 Sectorgroep Woningcorporaties Januari 2011 Financiële sturing, transparantie, verantwoordelijkheid en soliditeit Onderzoek naar de verantwoording van woningcorporaties over het verslagjaar 2009 1 PricewaterhouseCoopers

Nadere informatie

Investerings- en financieel statuut

Investerings- en financieel statuut Investerings- en financieel statuut Inleiding Het belang van financiële sturing is in de afgelopen jaren toegenomen. Wijzigingen in de wettelijke regels, waaronder de scheiding van DAEB en niet-daeb activiteiten

Nadere informatie

Activiteiten Beter Wonen in ALMELO

Activiteiten Beter Wonen in ALMELO Bijlage 3 Financiële paragraaf Beter Wonen Het bod in aantallen In onderstaande tabellen wordt de inhoud van het bod van Beter Wonen, zoals hiervoor is verwoord, concreet gemaakt in meetbare grootheden

Nadere informatie

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 Risico s voor borgstelsel nemen toe Corporaties nemen maatregelen om de financiële conti - nuïteit te waarborgen. Dit is het gevolg van de overheidsmaatregelen

Nadere informatie

Versie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij

Versie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij Versie 2013-08 TREASURYSTATUUT Stichting Woontij 1. Inleiding Een groot deel van de kosten bij een wooncorporatie bestaat uit rente. Richtlijnen ten aanzien van financieren en beleggen zijn belangrijk.

Nadere informatie

Bijlage 2: Financiële paragraaf. Het bod in aantallen

Bijlage 2: Financiële paragraaf. Het bod in aantallen Bijlage 2: Financiële paragraaf Het bod in aantallen In onderstaande tabellen wordt de inhoud van het bod van Beter Wonen, zoals hiervoor is verwoord, concreet gemaakt in meetbare grootheden zoals aantallen

Nadere informatie

Investeringen in de woningmarkt

Investeringen in de woningmarkt Investeringen in de woningmarkt Woningcorporaties hebben de sleutel in hadden, als het om gaat de woningnood in de stedelijke gebieden te helpen terugbrengen. De woningcorporaties van De Vernieuwde Stad

Nadere informatie

VERDIEPING FINANCIAL RISK - UITLEG EN BEREKENING FINANCIËLE RATIO S

VERDIEPING FINANCIAL RISK - UITLEG EN BEREKENING FINANCIËLE RATIO S VERDIEPING FINANCIAL RISK - UITLEG EN BEREKENING FINANCIËLE RATIO S 1 Risico Beoordelingsmodel WSW Risico Management Model WSW baseert zijn risicobeoordeling op het bedrijfsmodel van een corporatie WSW

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Financieel Statuut. Woonstichting SSW

Financieel Statuut. Woonstichting SSW Financieel Statuut Woonstichting SSW Vastgesteld: RvC 21 januari 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Interne sturing SSW... 3 3 Financiële kaders SSW... 4 4 Vertaling van de financiële kaders naar de

Nadere informatie

Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015. Eindhoven

Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015. Eindhoven Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015 Eindhoven Natasja Georgius-van Dijk Adviseur BNG Advies 30 september 2015 BNG Advies ondersteunt haar cliënten bij het maken

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

DrieKamerModel. Johan Conijn

DrieKamerModel. Johan Conijn DrieKamerModel Johan Conijn 18 september 2012 DrieKamerModel Het DrieKamerModel is een integraal, strategisch sturingsconcept voor een corporatie. Het is een antwoord in de al langlopende discussie over

Nadere informatie

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015

Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Knelpuntenanalyse Novelle en BTIV 2015 Frank Vermeij Augustus 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Aanpak... 3 3 Juridische scheiding... 3 3.1 Aannames... 3 3.2 Resultaten... 4 4 Administratieve scheiding...

Nadere informatie

Activiteiten STJA in ALMELO. Bod onderdelen c.f. woningwet Beschikbaarheid woningen en woonvoorzieningen in Almelo:

Activiteiten STJA in ALMELO. Bod onderdelen c.f. woningwet Beschikbaarheid woningen en woonvoorzieningen in Almelo: Bijlage 4 Financiële paragraaf Sint Joseph In onderstaande tabellen wordt de inhoud van het bod van Sint Joseph, zoals hiervoor is verwoord, concreet gemaakt in meetbare grootheden zoals aantallen en percentages.

Nadere informatie

Woningwet op weg: Workshop corporatiefinanciën 17 september 2015. Zwolle

Woningwet op weg: Workshop corporatiefinanciën 17 september 2015. Zwolle Woningwet op weg: Workshop corporatiefinanciën 17 september 2015 Zwolle Gabriël de Groot Senior adviseur BNG Advies 17 september 2015 BNG Advies ondersteunt haar cliënten bij het maken van afwegingen bij

Nadere informatie

8. Financiën. 8.1 Kerncijfers. 8.2 Algemeen. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen. Loan to value 27%

8. Financiën. 8.1 Kerncijfers. 8.2 Algemeen. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen. Loan to value 27% 8. Financiën 8.1 Kerncijfers Huuropbrengsten Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde waardeveranderingen Resultaat na belastingen Maatschappelijke prestatie 40,1 miljoen

Nadere informatie

Bijlage: Financiële paragraaf

Bijlage: Financiële paragraaf Bijlage: Financiële paragraaf Disclaimer Het bod is onder voorbehoud van wijziging in wet- Ã regelgeving en veranderende marktsituatie. Havensteder werkt volgens het credo 'eerst verdienen, dan uitgeven'.

Nadere informatie

Verhuurderheffing en effecten investeringsfaciliteit

Verhuurderheffing en effecten investeringsfaciliteit Verhuurderheffing en effecten investeringsfaciliteit Johan Conijn & Wolter Achterveld 30 mei 2013 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Gevolgen verhuurderheffing... 3 3 Gevolgen nieuwe investeringsfaciliteit,

Nadere informatie

Toezichtkader Raad van Commissarissen. Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw. Identificatie:

Toezichtkader Raad van Commissarissen. Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw. Identificatie: Toezichtkader Raad van Commissarissen Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw Identificatie: Versie: februari 2019 Vastgesteld in vergadering RvC d.d.: 18 februari 2019 Gecommuniceerd met Bestuur: februari

Nadere informatie

Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013

Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013 Begroting Stichting Woningcorporatie Plicht Getrouw 2013 1. Inleiding Het eerste kabinet Rutte heeft nog geen twee jaar stand gehouden. In deze periode is er op de woningmarkt geen vooruitgang geboekt.

Nadere informatie

Trends ontwikkeling financiële positie woningcorporaties

Trends ontwikkeling financiële positie woningcorporaties Trends ontwikkeling financiële positie woningcorporaties Het WSW is in overgegaan op een nieuwe wijze van risicomonitoring van woningcorporaties, op basis van kasstromen in plaats van bedrijfswaarde. In

Nadere informatie

Verkort rapport van bevindingen

Verkort rapport van bevindingen Verkort rapport van bevindingen Financiële beoordeling voorstel tot fusie Ymere De Woningbouw 5 maart 2013 Geachte werkgroep, In navolging op onze opdracht, zoals door u op 7 januari 2013 aan BAAS Management

Nadere informatie

Januari 2015, Birgitte van Hoesel. In dialoog met u over wat ons bindt

Januari 2015, Birgitte van Hoesel. In dialoog met u over wat ons bindt Januari 2015, Birgitte van Hoesel In dialoog met u over wat ons bindt Onze omgeving in historisch perspectief 2 Challenge om verandering te realiseren 3 Missie en risicostrategie 4 WSW-missie WSW draagt

Nadere informatie

Spoedcursus corporatiefinanciën. Fleur Elderhorst Hoofd BNG Advies 17 juni 2015

Spoedcursus corporatiefinanciën. Fleur Elderhorst Hoofd BNG Advies 17 juni 2015 Fleur Elderhorst Hoofd BNG Advies 17 juni 2015 BNG Advies ondersteunt haar cliënten bij het maken van afwegingen bij (des)investeringen, financiering, risico s Het resultaat van onze dienstverlening is

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0151 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële

Nadere informatie

Beoordeling jaarrekening van een woningcorporatie versus WSW en CFV

Beoordeling jaarrekening van een woningcorporatie versus WSW en CFV Beoordeling jaarrekening van een woningcorporatie versus WSW en CFV FAMO, Den Haag Wim Pijffers, Senior Manager BDO Consultants B.V. 23 april 2015 Uw gesprekspartner Wim Pijffers Senior Manager Treasury

Nadere informatie

Financiële sturing. Onderzoek naar de externe verantwoording van woningcorporaties over hun financiële prestaties in

Financiële sturing. Onderzoek naar de externe verantwoording van woningcorporaties over hun financiële prestaties in www.pwc.nl Financiële sturing Onderzoek naar de externe verantwoording van woningcorporaties over hun financiële prestaties in 2012 Sectorgroep Woningcorporaties November 2013 Bij PwC in Nederland werken

Nadere informatie

Een eigen(wijze) kijk op financiële sturing. Aedes Corporatiedag 2012. - Welkomst dia bij binnenkomst.

Een eigen(wijze) kijk op financiële sturing. Aedes Corporatiedag 2012. - Welkomst dia bij binnenkomst. Een eigen(wijze) kijk op financiële sturing. Aedes Corporatiedag 2012 - Welkomst dia bij binnenkomst. 1 Een eigen(wijze) kijk op financiële sturing Thom Wolters Gert Boels 2 Introductie Aanleiding Introductie

Nadere informatie

± < > < < < > > < > > < < < > > < > > < < < > < > < >= < >= < >= < >= < >= < >= . Periode . < 20,0 15,0 Solvabiliteit 2,4 2,2 Rentedekkingsgraad percentage 10,0 5,0 ratio

Nadere informatie

Fundament voor toekomstige uitdagingen

Fundament voor toekomstige uitdagingen Woningcorporaties Financiële sturing Fundament voor toekomstige uitdagingen Een onderzoek naar de toepassing van financiële sturing uitgevoerd door PricewaterhouseCoopers en aedex onder de veertig grootste

Nadere informatie

Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014. Erik Terheggen

Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014. Erik Terheggen Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014 Erik Terheggen 1. WSW in cijfers 1983 Borginstituut opgericht in 1983 De WSW-borging geldt voor nieuwbouw en renovatie van sociale woningen en maatschappelijk

Nadere informatie

Hoofdstuk 9: Financiële gang van zaken

Hoofdstuk 9: Financiële gang van zaken Hoofdstuk 9: Financiële gang van zaken 9.1 Kerncijfers 9.2 Algemeen 9.3 Financiële kengetallen 9.4 Maatschappelijke prestatie 9.5 Toekomstige ontwikkelingen 9.5 Balans 9.6 Winst- en verliesrekening 9.1

Nadere informatie

15 november Investeringsstatuut Maasvallei

15 november Investeringsstatuut Maasvallei 15 november 2012 Investeringsstatuut Maasvallei Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Beleid en strategie 3 3 Processen 4 4 Strategische samenwerking en verbindingen 4 5 Risicobeheersing 5 6 Financiën 5 6.1 Financieel

Nadere informatie

Stichting Futura Impact Europadossier t.b.v. toezichthouders

Stichting Futura Impact Europadossier t.b.v. toezichthouders Sectorgroep Woningcorporaties Stichting Futura Impact Europadossier t.b.v. toezichthouders PwC Agenda Waar gaat het om? Financiële gevolgen Onderwerpen voor nadere uitwerking Conclusies Slide 2 Waar gaat

Nadere informatie

TREASURY EN BELEGGINGSSTATUUT Stichting Woontij

TREASURY EN BELEGGINGSSTATUUT Stichting Woontij TREASURY EN BELEGGINGSSTATUUT Stichting Woontij Versie 2015-06 1. Inleiding Een groot deel van de kosten bij een wooncorporatie bestaat uit rente. Richtlijnen ten aanzien van financieren en beleggen zijn

Nadere informatie

Woningcorporaties en gemeenten. Samenwerking in het licht van de Borg April 2014

Woningcorporaties en gemeenten. Samenwerking in het licht van de Borg April 2014 Woningcorporaties en gemeenten Samenwerking in het licht van de Borg April 2014 WSW en het borgstelsel Statutair: Het doel van de stichting is te bevorderen dat toegelaten instellingen geld kunnen lenen

Nadere informatie

Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren?

Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren? Financieringsmodel EnergieSprong Is nul-op-de-meter te financieren? Ugchelen, Oktober 2013 Agenda 1. Verwachtingen en uitgangspunten 2. Voorbeelden uit de praktijk: a. Project A (240 meergezinswoningen)

Nadere informatie

De woningcorporatiesector in beeld 2016

De woningcorporatiesector in beeld 2016 De woningcorporatiesector in beeld 1 De Autoriteit woningcorporaties (Aw) brengt jaarlijks de financiële positie en prestaties van de woningcorporatiesector in beeld. Dit gebeurt op basis van de cijfers

Nadere informatie

Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb. Bram Klouwen en Bert van t Land Companen

Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb. Bram Klouwen en Bert van t Land Companen Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb Bram Klouwen en Bert van t Land Companen Agenda Inleiding Achtergrond scheiden / splitsen Juridische verankering Plan maken Strategische afweging portfolio

Nadere informatie

Hoofdlijnen Corporate Governance Structuur

Hoofdlijnen Corporate Governance Structuur Hoofdlijnen Corporate Governance Structuur 1. Algemeen Deugdelijk ondernemingsbestuur is waar corporate governance over gaat. Binnen de bedrijfskunde wordt de term gebruikt voor het aanduiden van hoe een

Nadere informatie

Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming x 1.000)

Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming x 1.000) Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na voorgestelde resultaatbestemming x 1.000) 31 December 2014 31 December 2013 VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Software en website 497 473 Materiële vaste

Nadere informatie

Woningstichting Berg en Terblijt

Woningstichting Berg en Terblijt Woningstichting Berg en Terblijt Investeringsstatuut 1. Inleiding Sinds 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht. De nieuwe Woningwet geeft bij de governance aspecten ook extra aandacht aan verbindingen

Nadere informatie

VASTGOEDSTURING OP COMPLEXNIVEAU

VASTGOEDSTURING OP COMPLEXNIVEAU VASTGOEDSTURING OP COMPLEXNIVEAU INLEIDING In onze voorgaande blog hebben we verschillende gangbare waarderingsmethoden toegelicht: de historische kostprijs, de bedrijfswaarde en de marktwaarde. Dit deden

Nadere informatie

NBA Alert 30. Jaarrekeningcontrole woningcorporaties 2012

NBA Alert 30. Jaarrekeningcontrole woningcorporaties 2012 NBA Alert 30 Jaarrekeningcontrole woningcorporaties 2012 April 2013 Status NBA Alert Deze publicatie, die tot stand is gekomen onder verantwoordelijkheid van de NBA, beoogt registeraccountants en accountants-administratieconsulenten

Nadere informatie

15 november 2012. Investeringsstatuut Maasvallei

15 november 2012. Investeringsstatuut Maasvallei 15 november 2012 Investeringsstatuut Maasvallei Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Beleid en strategie 3 3 Processen 4 4 Strategische samenwerking en verbindingen 4 5 Risicobeheersing 5 6 Financiën 5 6.1 Financieel

Nadere informatie

JAARVERSLAG VAN SOCIETY SPORTS B.V. EN THE SOCIETY SHOP B.V.

JAARVERSLAG VAN SOCIETY SPORTS B.V. EN THE SOCIETY SHOP B.V. JAARVERSLAG VAN SOCIETY SPORTS B.V. EN THE SOCIETY SHOP B.V. ALGEMEEEN De directie van Society Sports B.V. en haar deelnemingen (waaronder The Society Shop B.V.) biedt hierbij haar (geconsolideerde) jaarrekening

Nadere informatie

Financiering van niet Daeb, een nieuwe markt

Financiering van niet Daeb, een nieuwe markt Financiering van niet Daeb, een nieuwe markt Rotterdam 14 november 2011 Ceel Elemans Sectormanager Public Sector Barbera Brand Directeur Projectfinanciering ING REF AGENDA 1. Woningcorporaties, een belangrijke

Nadere informatie

KWARTAALRAPPORTAGE Q VASTGOED FUNDAMENT FONDS N.V.

KWARTAALRAPPORTAGE Q VASTGOED FUNDAMENT FONDS N.V. KWARTAALRAPPORTAGE Q4 2017 VASTGOED FUNDAMENT FONDS N.V. 12 JANUARI 2018 Inhoud 1. Management samenvatting... 2 2. Financiële rapportage: 4 e kwartaal 2017... 3 3. Verklarende begrippen en definities...

Nadere informatie

Woningbouwvereniging Anna Paulowna. Investeringsstatuut. Versienummer: Datum: 7 maart Woningbouwvereniging Anna Paulowna

Woningbouwvereniging Anna Paulowna. Investeringsstatuut. Versienummer: Datum: 7 maart Woningbouwvereniging Anna Paulowna Investeringsstatuut Versienummer: 2017.01 Datum: 7 maart 2017 1 INLEIDING onderschrijft zo veel mogelijk de Governancecode voor Woningcorporaties. In deze code is extra aandacht voor verbindingen en risico

Nadere informatie

Financieel Statuut 2015 Status: Definitief

Financieel Statuut 2015 Status: Definitief Financieel Statuut 2015 Status: Definitief 20151230 Financieel statuut 2015 definitief.doc 2 Inhoudsopgave 1. Waarom een financieel statuut... 4 1.1 Uitgangspunten... 4 1.2 Instrumenten... 4 1.3 Relatie

Nadere informatie

Lelystad, 20 november Financieel Statuut 2018

Lelystad, 20 november Financieel Statuut 2018 Lelystad, 20 november 2017 Financieel Statuut 2018 Inhoudsopgave 1. Waarom een financieel statuut... 3 1.1 Uitgangspunten... 3 1.2 Instrumenten... 3 1.3 Relatie externe toezichthouders... 3 1.4 Positionering

Nadere informatie

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering

Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid. Werk in uitvoering Investeringsstatuut Stichting Wonen Zuid Werk in uitvoering Vastgesteld door de Bestuurder op 17-06-2014 Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 26-03-2015 INHOUD INVESTERINGSSTATUUT INLEIDING...

Nadere informatie

Duurzame obligatie bindt meer beleggers aan de corporatiesector

Duurzame obligatie bindt meer beleggers aan de corporatiesector Duurzame obligatie bindt meer beleggers aan de corporatiesector Prof. dr. ir. Bastiaan Zoeteman en ir. René Goorden 1 Op 6 juli 2016 heeft BNG Bank haar eerste duurzame Social Bond ten behoeve van de financiering

Nadere informatie

Profielschets Raad van Commissarissen stichting TBV Vastgesteld op

Profielschets Raad van Commissarissen stichting TBV Vastgesteld op Profielschets Raad van Commissarissen stichting TBV Vastgesteld op 17-5-2017 TBV Wonen is een betrokken en klantgerichte woningcorporatie met ruim 7500 woningen in Tilburg. Zij richt zich op de huisvesting

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw vastgoed

Nadere informatie

Inhoud 1. INLEIDING 3 2. DOELSTELLING TREASURYFUNCTIE 3 3. INTERNE ORGANISATIE TREASURY FUNCTIE 5 4. TREASURYPARAGRAAF 5

Inhoud 1. INLEIDING 3 2. DOELSTELLING TREASURYFUNCTIE 3 3. INTERNE ORGANISATIE TREASURY FUNCTIE 5 4. TREASURYPARAGRAAF 5 Treasury Statuut MT: Besproken: 21 februari 2017 CvB: Vastgesteld: 12 februari 2017 Raad van Toezicht Goedgekeurd: 6 maart 2017 MR: Besproken: 4 april 2017 Inhoud 1. INLEIDING 3 2. DOELSTELLING TREASURYFUNCTIE

Nadere informatie

Waardering vastgoed woningstichting Icarus

Waardering vastgoed woningstichting Icarus woningstichting Icarus Dit is een voorbeeld; één wijze van benadering van vastgoedwaardering. Inhoudsopgave 1 Inleiding 2 2 Waardering van onroerende zaken 3 3 AEDEX/IPD vastgoedindex 4 4 Investeringsseclectie

Nadere informatie

Trendanalyse WSW 2015

Trendanalyse WSW 2015 Trendanalyse WSW 2015 Inhoud 2 Samenvatting 3 1. Financiële positie corporaties 6 2. Beschikbaarheid van betaalbare woningen 10 3. Veroudering vastgoed 16 4. Risico s 18 5. Verantwoording 21 6. Bijlage

Nadere informatie

2 Trendanalyse Woningcorporaties 2014 2018

2 Trendanalyse Woningcorporaties 2014 2018 WSW Trendanalyse 14 218 Woningcorporaties 214 218 WSW Trendanalyse Woningcorporaties 214 218 214 WSW Waarborgfonds Sociale Woningbouw Marathon 6 1213 PK Hilversum Postbus 1964 12 BZ Hilversum T (+31) (35)

Nadere informatie

De corporatiesector in cijfers Inzicht in de eerste effecten van sturing op de Woningwet

De corporatiesector in cijfers Inzicht in de eerste effecten van sturing op de Woningwet De corporatiesector in cijfers Brink Management / Advies www.brink.nl/corporaties INHOUDSOPGAVE 01 INZICHT EN TRANSPARANTIE 4 02 INLEIDING 7 02.01 De corporatiesector; sturen op de Woningwet 7 02.02 Actualiteit:

Nadere informatie

Lelystad, 3 december Financieel Statuut 2019

Lelystad, 3 december Financieel Statuut 2019 Lelystad, 3 december 2018 Financieel Statuut 2019 Inhoudsopgave 1. Waarom een financieel statuut... 3 1.1 Uitgangspunten... 3 1.2 Instrumenten... 3 1.3 Relatie externe toezichthouders... 3 1.4 Positionering

Nadere informatie

FUNCTIEPROFIEL LID RAAD VAN COMMISSARISSEN PROFIEL VASTGOED VELISON WONEN

FUNCTIEPROFIEL LID RAAD VAN COMMISSARISSEN PROFIEL VASTGOED VELISON WONEN FUNCTIEPROFIEL LID RAAD VAN COMMISSARISSEN PROFIEL VASTGOED VELISON WONEN Functie-eisen Algemene eisen Academisch niveau van denken en functioneren en inzicht in (strategische) bestuurlijke processen binnen

Nadere informatie

Een gemengd woningfonds

Een gemengd woningfonds Een gemengd woningfonds Cathelijne van den Berg 1/43 Inhoudsopgave Introductie Opzet onderzoek Literatuurstudie Onderzoeksresultaten Conclusie & aanbevelingen 2/43 Introductie Housing Woningcorporaties

Nadere informatie

Bijlage: Openstaande Kamervragen beleidsdoorlichting Risicomanagement van de staatsschuld en hoofdlijnen van het beleid

Bijlage: Openstaande Kamervragen beleidsdoorlichting Risicomanagement van de staatsschuld en hoofdlijnen van het beleid 1 Bijlage: Openstaande Kamervragen beleidsdoorlichting Risicomanagement van de staatsschuld en hoofdlijnen van het beleid Vraag 9: Hoe wordt in het nieuwe kader omgegaan met de neveneffecten die zich in

Nadere informatie

Vastgoed financieren. In een commerciële omgeving. Anja van Balen Sector Banker zorg 31 oktober 2013

Vastgoed financieren. In een commerciële omgeving. Anja van Balen Sector Banker zorg 31 oktober 2013 Vastgoed financieren In een commerciële omgeving Anja van Balen Sector Banker zorg 31 oktober 2013 Welkom in de commerciële bancaire wereld Businessplannen Bancaire normen Business plan Focus aanbrengen

Nadere informatie

Van Marktwaarde naar Beleidswaarde

Van Marktwaarde naar Beleidswaarde Van Marktwaarde naar Beleidswaarde Een handvat voor het nemen van investeringsbeslissingen in sociaal vastgoed januari 2018 De Marktwaarde is totaal ongeschikt voor het nemen van verantwoorde investeringsbeslissingen

Nadere informatie

Huishoudboekje Raadscommissie Ontwikkeling 31 oktober 2016

Huishoudboekje Raadscommissie Ontwikkeling 31 oktober 2016 Huishoudboekje 2.0 2.0 Raadscommissie Ontwikkeling 31 oktober 2016 Agenda 1. Aanleiding 2. Waar staan de Haarlemse corporaties voor 3. Het Kasstroommodel door 4. Indicatieve bestedingsruimte door 5. Strategieën

Nadere informatie

Verhogen bedrijfseconomische prestaties met de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex

Verhogen bedrijfseconomische prestaties met de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex Verhogen bedrijfseconomische prestaties met de IPD/aeDex corporatie vastgoedindex OTB-studiedag Delft, 17 maart 2010 mr Arnoud L.M. Vlak, directeur IPD Nederland Agenda 1. Verhoogt deelname aan IPD/aeDex

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Uit de beleidsvisie maakt de AFM op dat vier modellen voor de inrichting van de corporatie te onderscheiden zijn. Dit zijn:

Uit de beleidsvisie maakt de AFM op dat vier modellen voor de inrichting van de corporatie te onderscheiden zijn. Dit zijn: Ministerie van VROM t.a.v. dr. P. Winsemius Postbus 20951 2500 EZ DEN HAAG Datum 22 januari 2007 Uw kenmerk DB02006310723 Betreft Advies inzake (financieel) toezicht op activiteiten met en zonder staatssteun

Nadere informatie

INVESTERINGSSTATUUT WOONSTICHTING SSW

INVESTERINGSSTATUUT WOONSTICHTING SSW INVESTERINGSSTATUUT WOONSTICHTING SSW Vastgesteld: 23 november 2016 INVESTERINGSSTATUUT WOONSTICHTING SSW 1. Inleiding De Governancecode Woningcorporaties 2015 beveelt aan dat woningcorporaties beschikken

Nadere informatie

Aandeelhoudersstrategie. Presentatie. Bevindingen & Advies

Aandeelhoudersstrategie. Presentatie. Bevindingen & Advies 15 juni 2016 Aandeelhoudersstrategie Presentatie Bevindingen & Advies Doelstelling aandeelhoudersstrategie Onderwerpen aandeelhoudersstrategie: Legitimatie voor overheidsaandeelhouderschap Doelstellingen

Nadere informatie

Financiële gevolgen extra betaalbare huurwoningen. Johan Conijn & Erik-Jan van der Goes 11 oktober 2016

Financiële gevolgen extra betaalbare huurwoningen. Johan Conijn & Erik-Jan van der Goes 11 oktober 2016 Financiële gevolgen extra betaalbare huurwoningen Johan Conijn & Erik-Jan van der Goes 11 oktober 2016 Content 1. Inleiding... 3 2. De modelomgeving... 3 3. De uitkomsten van de basisvariant... 4 4. De

Nadere informatie

FACTSHEET WOONPARTNERS MIDDEN HOLLAND 53,0 = Exploitatie Verkoop Waardeverandering Markt Rente Overige. Financiële ratio's.

FACTSHEET WOONPARTNERS MIDDEN HOLLAND 53,0 = Exploitatie Verkoop Waardeverandering Markt Rente Overige. Financiële ratio's. 7. Financië n 7.1 Kerncijfers FACTSHEET WOONPARTNERS MIDDEN HOLLAND Resultaten per activiteit (in mln) 53,0 = 20,5 0,8-9,7 47,0-6,0 0,4 Exploitatie Verkoop Waardeverandering Markt Rente Overige % CIJFERS

Nadere informatie

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor verkoop Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van voor verkoop bestemde huurwoningen verwijst de richtlijn voor woningcorporaties (RJ 645) naar de richtlijn

Nadere informatie

Samenvatting resultaten wtco10 Dit document is bedoeld om de lezer een indruk te geven van de informatie die de ICT Benchmark Woningcorporaties

Samenvatting resultaten wtco10 Dit document is bedoeld om de lezer een indruk te geven van de informatie die de ICT Benchmark Woningcorporaties Samenvatting resultaten wtco10 Dit document is bedoeld om de lezer een indruk te geven van de informatie die de ICT Benchmark Woningcorporaties oplevert. Samenvatting resultaten wtco10 Dit document is

Nadere informatie

Investeringsstatuut. Van Alckmaer voor Wonen

Investeringsstatuut. Van Alckmaer voor Wonen Investeringsstatuut Van Alckmaer voor Wonen Vastgesteld op 13 maart 2015 Inhoudsopgave 1 Algemeen... 2 1.1 Inleiding... 2 1.2 Toepassingskader... 2 1.3 Positionering van het investeringsstatuut... 2 2

Nadere informatie

Samenvatting visitatierapport

Samenvatting visitatierapport Samenvatting visitatierapport Visitatie, de voorbereiding Visitatie is, als onderdeel van de Aedescode, voor leden van branchevereniging Aedes verplicht. Naast een verantwoordingsinstrument is visitatie

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA Den Haag

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA Den Haag > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Directie Woningmarkt Postbus 20011

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief CFV 2012 Corporatie in Perspectief Rotterdam Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen van een corporatie zich

Nadere informatie

FINANCIËLE RAPPORTAGE FUNDEREND ONDERWIJS. Utrecht, november 2014

FINANCIËLE RAPPORTAGE FUNDEREND ONDERWIJS. Utrecht, november 2014 FINANCIËLE RAPPORTAGE FUNDEREND ONDERWIJS 2014 Utrecht, november 2014 INHOUD Inleiding 5 1 Basisonderwijs en speciaal basisonderwijs 7 2 Expertisecentra 10 3 Voortgezet onderwijs 12 4 Samenwerkingsverbanden

Nadere informatie

Q en A s IBW2018 website

Q en A s IBW2018 website Q en A s IBW2018 website Gebruik van de IBW Waarom publiceert BZK de IBW? Dat gebeurt formeel op grond van een wettelijke verplichting (Woningwet artikel 42 en Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting

Nadere informatie

Financieel Statuut 2015. Financierings- en beleggingsbeleid Beter Wonen IJsselmuiden

Financieel Statuut 2015. Financierings- en beleggingsbeleid Beter Wonen IJsselmuiden Financieel Statuut 2015 Financierings- en beleggingsbeleid Beter Wonen IJsselmuiden 1 Inhoud 1. Waarom een financieel statuut... 3 1.1 Uitgangspunten... 3 1.2 Instrumenten... 3 1.3 Relatie externe toezichthouders...

Nadere informatie

Maatschappelijke visitatie De Woonmensen/SJA: Een ondernemende en maatschappelijk gedreven corporatie die ruim voldoende tot goed presteert

Maatschappelijke visitatie De Woonmensen/SJA: Een ondernemende en maatschappelijk gedreven corporatie die ruim voldoende tot goed presteert Maatschappelijke visitatie De Woonmensen/SJA: Een ondernemende en maatschappelijk gedreven corporatie die ruim voldoende tot goed presteert Recensie Stichting de Woonmensen/SJA (woningcorporatie) werkt

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief CFV 2013 Corporatie in Perspectief Rotterdam Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen van een corporatie zich

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 in Perspectief L0339 Woningbouwvereniging 't Goede Woonhuys Hilversum CFV 2009 in Perspectief L0339 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen

Nadere informatie

Hoofdlijnen Corporate Governance Structuur Stek

Hoofdlijnen Corporate Governance Structuur Stek Hoofdlijnen Corporate Governance Structuur Stek 1 Algemeen Deugdelijk ondernemingsbestuur is waar corporate governance over gaat. Binnen de bedrijfskunde wordt de term gebruikt voor het aanduiden van hoe

Nadere informatie

Welke keuzes maakt u op weg naar een duurzaam maatschappelijk bedrijfsmodel?

Welke keuzes maakt u op weg naar een duurzaam maatschappelijk bedrijfsmodel? Welke keuzes maakt u op weg naar een duurzaam maatschappelijk bedrijfsmodel? Inleiding Duurzaam - Maatschappelijk - Bedrijfsmodel Strategische sturing gericht op gezond bedrijfsmodel Lange termijn financieel

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Amstelveen CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

Recente ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting. Raadscommisie Ruimte en Vastgoed 24 maart 2015 Gabrielle van Asseldonk

Recente ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting. Raadscommisie Ruimte en Vastgoed 24 maart 2015 Gabrielle van Asseldonk Recente ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting Raadscommisie Ruimte en Vastgoed 24 maart 2015 Gabrielle van Asseldonk Programma Recente ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting:

Nadere informatie

1. GECONSOLIDEERDE KENGETALLEN

1. GECONSOLIDEERDE KENGETALLEN 1. GECONSOLIDEERDE KENGETALLEN Kengetallen (geconsolideerd) 2012 2011 2010 2009 2008 1. Gegevens verhuureenheden in exploitatie Woningen en woongebouwen 7.257 7.308 7.237 6.926 6.770 Parkeergelegenheden

Nadere informatie

Toezichts- en Toetsingskader Nijestee

Toezichts- en Toetsingskader Nijestee Toezichts- en Toetsingskader Nijestee Vastgesteld in de vergadering van de Raad van Commissarissen d.d. 8 februari 2017 Inhoudsopgave 1 Samenvatting... 2 2 Aanleiding en inleiding... 3 3 Toezichtskader...

Nadere informatie

Profielschets van de omvang en samenstelling van de Raad van Commissarissen en zijn leden

Profielschets van de omvang en samenstelling van de Raad van Commissarissen en zijn leden Bijlage a Profielschets van de omvang en samenstelling van de Raad van Commissarissen en zijn leden De functie van de Raad van Commissarissen. In deze profielschets wordt eerst ingegaan op de achtergronden

Nadere informatie

Richtlijn borgingsplafond

Richtlijn borgingsplafond Richtlijn borgingsplafond Pagina 2/8 Inleiding Het borgingsplafond van een corporatie is de maximale omvang van de geborgde leningportefeuille van een corporatie per ultimo kalenderjaar. Voor borging door

Nadere informatie

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 4.

Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 4. Opgave 2 Bij deze opgave horen de informatiebronnen 1 tot en met 4. Vivesta is een woningcorporatie en bezit 5.040 sociale huurwoningen op 1 januari 2015. Woningcorporaties zijn van oorsprong organisaties

Nadere informatie