Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent. Academiejaar Huisjesmelkerij. Masterproef van de opleiding Master in de rechten

Transcriptie

1 Faculteit Rechtsgeleerdheid Universiteit Gent Academiejaar Huisjesmelkerij Masterproef van de opleiding Master in de rechten Ingediend door Ilse Verkindere (studentennr ) (major: Burgerlijk recht en strafrecht) Promotor: Prof. Dr. G. Vermeulen Commissaris: Prof. Dr. B. De Ruyver

2 Huisjesmelkerij Kritische evaluatie van de Belgische wetgeving betreffende huisjesmelkerij II

3 Afkortingenlijst Art. B.S. Bv. M.b.t. M.n. Nl. O.a. Sv. Sw. Zgn. Artikel(en) Belgisch Staatsblad Bijvoorbeeld Met betrekking tot Met name Namelijk Onder andere Wetboek van Strafvordering Strafwetboek Zogenaamd III

4 Voorwoord Mijn woorden van dank gaan in de eerste plaats uit naar mijn promotor professor Gert Vermeulen. Hij heeft mij een grote vrijheid gegeven mijn eigen weg te zoeken in deze hedendaagse problematiek en ik hoop aan zijn verwachtingen te voldoen. Mijn ouders verdienen een oprechte bedanking, niet alleen omdat iedereen het doet, maar vooral omdat ik het uit de grond van mijn hart meen. Zonder hun mentale en financiële steun had ik deze studies nooit kunnen verwezenlijken. Tot slot bedank ik iedereen die mij te woord heeft gestaan en die inging op mijn verzoeken tot informatie. Deze dank gaat meer bepaald uit naar mevrouw Marijke Van Royen (studentenambtenaar - Stad Antwerpen), mevrouw Marianne Lust (kabinetsmedewerker van schepen Nancy bourgoigne - Stad Oostende) en de heer Filip Santy (Schepen van wonen - Stad Kortrijk). Deze masterproef betekent het einde van een studententijd, maar luidt tevens de aanvang van een nieuwe fase in mijn leven in. Ik dank de Universiteit Gent en de rechtsfaculteit voor de leerrijke opleiding die zij mij boden. Ilse Verkindere 01/05/2012 IV

5 Inhoudsopgave Afkortingenlijst... III Voorwoord... IV Inleiding... 7 Hoofdstuk 1: Huisjesmelkerij Begripsomschrijving Aanwijzing tot vaststelling van het misdrijf huisjesmelkerij Hoofdstuk 2: Het juridisch kader betreffende recht op wonen Federale wetgeving Internationale rechtsbronnen Regionale wetgeving Vlaamse Wooncode Waalse Huisvestingscode Brusselse Huisvestingscode Hoofdstuk 3: Strijd tegen huisjesmelkerij Federale wetgeving: de preventieve aanpak Regionale wetgeving De Vlaamse Wooncode Vlaams Kamerdecreet De Waalse Huisvestingscode De Brusselse Huisvestingscode Federale wetgeving: de repressieve aanpak Eerste wettelijke initiatieven Invoering van het autonoom misdrijf huisjesmelkerij in het Strafwetboek Omschrijving van het misdrijf huisjesmelkerij in het Strafwetboek Bestraffing van het misdrijf huisjesmelkerij Maatregelen voor de slachtoffers Lokale maatregelen: de preventieve aanpak Hoofdstuk 4: De instandhouding van het misdrijf Inleiding Private huurmarkt versus sociale woningmarkt Algemeen Particuliere huursector V

6 4.2.3 Sociale huurmarkt Praktijkvoorbeeld: Gentse woningmarkt Mogelijke oplossingen tegen de instandhouding van het misdrijf Hoofdstuk 5: Belangrijke instrumenten tegen bestrijding van ongezonde woningen Inleiding Steunmaatregelen voor verhuurders en bewoners Vlaamse renovatiepremie Vlaamse verbeteringspremie Steunmaatregelen voor het huren van een woning Vlaamse tegemoetkoming in de huurprijs De Brusselse VIHT Tussenkomst huurwaarborg Sociale huurwoning Maatregelen bij aankoop en/of werken aan een woning De woonlening van het Vlaams Woningfonds voor gezinnen met kinderen Conclusie Hoofdstuk 6: Alternatieven voor bestrijding van huisjesmelkerij Gemeentelijke belasting tegen ongezonde woningen in Brussel Aankoop/onteigening van woningen in Brussel met gewestsubsidie De Brusselse wijkcontracten Het Brussels openbaar beheersrecht Bestrijding leegstand en verwaarlozing in Vlaanderen Inleiding Verwaarlozing van woningen Leegstand van woningen Conclusie Hoofdstuk 7: Suggesties Hoofdstuk 8: Besluit Bibliografie Bijlagen VI

7 Inleiding Huisjesmelkerij is hedendaags nog altijd een veel voorkomende problematiek in onze maatschappij. Zowel voor de slachtoffers van huisjesmelkers, als voor de gemeenschap is het van belang dat er nodige stappen worden ondernomen zowel preventief als repressief om kordaat op te treden tegen dergelijke praktijken. Deze woningen zullen in de meeste gevallen niet voldoen aan de woonkwaliteitsnormen, waardoor de bewoners in mensonwaardige omstandigheden leven. Zo denken we maar aan gevaar voor CO-vergiftiging, gebrek aan ruimte, gevaar voor elektrocutie, Dergelijke woningen worden verhuurd tegen excessieve prijzen aan (meestal) kwetsbare, economisch zwakkere gezinnen die noodgedwongen terechtkomen in het slechtste segment van de private huurmarkt. Het besef dat huisjesmelkerij een stadskanker is die men effectief en met alle middelen moeten bestrijden is een realiteit en in deze masterproef wil ik ook wijzen op de verschillende regelgeving die dit misdrijf kunnen helpen bestrijden. Ons blind staren op de daders alleen is onvoldoende. Een medaille heeft altijd twee zijden waarbij men de slachtoffers zeker niet uit het oog mogen verliezen. In deze masterproef bespreek ik de verschillende oplossingen die men voorziet voor deze slachtoffers en of deze het gewenste effect bereiken om de slachtoffers te beschermen tegen dergelijke praktijken. De keuze om dit onderwerp te behandelen is vooral om een duidelijk beeld te krijgen waarom dergelijke praktijken zich nog altijd in deze moderne maatschappij afspelen. Wonen is nu eenmaal een grondrecht en behoort tot de basis van een menswaardig leven, dus wordt het tijd dat men even stil staat bij het belang van dit onderwerp. In mijn literatuurstudie heb ik gebruik gemaakt van zowel rechtsleer, rechtspraak, wetgeving, media en elektronische bronnen. Het is onmogelijk om alle informatie betreffende dit onderwerp te behandelen in deze masterproef, maar de meest relevante informatie is weergegeven. Aangezien ik een kritische bespreking doe van de Belgische wetgeving betreffende huisjesmelkerij is deze masterproef beperkt door afwezigheid van een rechtsvergelijkend onderzoek. Na de inleiding vangt de masterproef aan met een algemeen hoofdstuk, namelijk hoofdstuk één. In dit hoofdstuk staat het begrip huisjesmelkerij centraal. Het tweede hoofdstuk licht het juridisch kader betreffende het recht op wonen toe, zowel op federaal, internationaal als regionaal vlak. In het derde hoofdstuk bespreek ik de strijd tegen huisjesmelkerij, zowel preventief als repressief. In het vierde hoofdstuk wordt de instandhouding van het misdrijf weergegeven, waarbij ik onderscheid maak tussen de private huurmarkt en de sociale huurmarkt. Het vijfde hoofdstuk

8 behandelt tal van instrumenten tegen de bestrijding van ongezonde woningen, waaronder steunmaatregelen voor zowel huurders als verhuurders. Het zesde hoofdstuk voorziet alternatieven voor de bestrijding van huisjesmelkerij, waarbij men o.a. in Vlaanderen voorziet in het heffen van een belasting tegen leegstand en verwaarlozing. Mijn masterproef sluit ik af met aanbevelingen om dit misdrijf beter te bestrijden (hoofdstuk 7) en met een algemeen besluit (hoofdstuk 8). 8

9 Hoofdstuk 1: Huisjesmelkerij 1.1 Begripsomschrijving 1. Vooraleer we kunnen ingaan op de problematiek betreffende het strafrechtelijk beleid van huisjesmelkerij, is het van belang om een duidelijke begripsomschrijving weer te geven van het fenomeen huisjesmelkerij. 2. De benaming verwijst naar uitmelken; het uit de uier halen van de laatste melk van een koe nadat deze machinaal is gemolken. Uitmelken wordt ook gebruikt in de betekenis: iemands laatste geld afhandig maken, iemand arm maken Huisjesmelker is de populaire benaming voor malafide huiseigenaren. Bonafide huiseigenaren worden ook wel huisjesmelkers genoemd, met name als zij in de ogen van de huurders veel huur vragen 2. Onder de verhuurders zijn alle nationaliteiten vertegenwoordigd, maar ook alle sociale klassen. Er kunnen drie grote categorieën worden onderscheiden; ten eerste zijn er degenen die een huis bezitten en eens willen proberen of ze grotere winsten kunnen genereren, een tweede categorie zijn mensen die een pand geërfd hebben, maar niet de financiële middelen hebben om het te onderhouden en dan zijn er tot slot de echte «beroepshuisjesmelkers», die verschillende panden bezitten en krotwoningen verhuren, met de bedoeling daar een maximum aan inkomsten uit te halen De huisjesmelker int huur zonder dat het huis wordt onderhouden. Vaak zijn de huren buitenproportioneel hoog en worden in één huis meerdere wooneenheden afgetimmerd. Huisjesmelkers bezitten vaak veel van dit soort huizen. De huizen worden verhuurd aan mensen die om woonruimte verlegen zitten, zoals (internationale) studenten, seizoenarbeiders en mensen zonder een legaal verblijfsstatuut (zgn. "illegalen"). Er zijn (extreme) voorbeelden bekend van verhuurders die in een enkele woonruimte "matrassen" verhuurden aan illegalen 4. Onlangs trof stad Oostende in één pand negen woongelegenheden aan 5. Deze panden komt men meestal op het spoor doordat men opmerkt dat er meerdere personen of gezinnen ingeschreven zijn op hetzelfde adres. Men moet namelijk een aangifte doen bij het gemeentebestuur wanneer men zich wil vestigen in een gemeente van het Rijk als hoofdverblijfplaats 6. Men omschrijft een huisjesmelker ook als een geringschattend iemand die inkomsten trekt uit het verhuren van goedkope woningen 7. Deze definitie leidt volgens mijn opinie tot 1 (consultatie 3 februari 2011). 2 (consultatie 3 februari 2011.) 3 (consultatie 23 maart 2012). 4 (consultatie 3 februari 2011). 5 Het Nieuwsblad van 23 september 2011: Stad voert strijd tegen huisjesmelkerij op (zie bijlag$e). 6 K.B. van 16 juli 1992 betreffende de bevolkingsregisters en het vreemdelingenregister, B.S. 15 augustus (consultatie 3 februari 2011). 9

10 verwarring, aangezien men niet iedereen die goedkopere woningen verhuurt mag aanzien als een huisjesmelker. Het is vooral van belang dat we de huurprijs vergelijken met de woonkwaliteit. In het woordenboek Van Dale omschrijft men een huisjesmelker als iemand die voor veel geld een slechte woning verhuurt 8. Deze definitie is nogal vaag omschreven. Parketjurist, Patrick Herbots, formuleert het begrip als volgt: Huisjesmelkers zijn lieden die tegen kennelijk al te hoge prijzen woningen die veelal niet voldaan aan de woonkwaliteitsnormen verkopen of verhuren, meestal aan vreemdelingen, in de wetenschap dat die mensen, die zich meestal in een illegale situatie bevinden, niet bij machte zijn hun rechten te doen gelden 9. Bernard Hubeau omschrijft huisjesmelkerij als het tegen onredelijke voorwaarden verhuren van woningen of delen ervan aan personen, die zich in een precaire en/of kwetsbare positie bevinden bijvoorbeeld door hun verblijfsstatuut- en daardoor geen echte keuzevrijheid hebben Op regionaal vlak wordt het begrip huisjesmelkerij niet letterlijk vermeldt in de Vlaamse Wooncode 11, maar kunnen we wel afleiden uit artikel 5 van deze Code dat het een misdrijf is om een woning te verhuren die niet voldoet aan de opgesomde veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitvereisten, die door de Vlaamse regering nader worden bepaald. Artikel 5 van de Vlaamse Wooncode bepaalt dat elke woning o.a. moet voorzien zijn van sanitaire voorzieningen, verwarmingsmogelijkheden, verluchtingsmogelijkheden, 1.2 Aanwijzing tot vaststelling van het misdrijf huisjesmelkerij 6. De aanwijzingen voor het bestaan van het misdrijf van huisjesmelkerij zijn o.a. het kennelijk ontbreken van, tekort aan of gevaar verbonden aan elektrische of sanitaire voorzieningen, dan wel kennelijk te kleine ruimten in verhouding tot het aantal gehuisveste huurders en - meer in het algemeen - alle vast te stellen schendingen van federale en gewestelijke kwaliteitsnormen die met het oog op het respecteren van de menselijke waardigheid door middel van de implementatie van het grondrecht op behoorlijke huisvestiging door de respectieve overheden inzake woninghuur en huisvesting werden uitgevaardigd In vele gevallen zal er voor dergelijke woningen een technisch verslag opgesteld worden in uitvoering van het Wooncodebesluit waarna de woning door de burgemeester onbewoonbaar, ongeschikt, of overbewoond kan worden verklaard. 8 &searchquery=huisjesmelker (consultatie 3 februari 2011). 9 HERBOTS, P., Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005, NJW 2005, HUBEAU, B., Bescherming tegen huisjesmelkers uitgebreid tot Belgen, Juristenkrant 2005, afl. 108, Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, B.S. 19 augustus DAMBRE, M., Contractvrijheid en rechtsdwang bij de bepaling van de kostprijs van de huur van onroerende goederen: een analyse van de financiële verbintenissen van de huurder met voorstellen tot legislatieve verbetering en rechtsvergelijkende aantekeningen, doctoraatsthesis Rechten Universiteit Gent, ,

11 8. Overbewoning is ook een belangrijke factor voor de aanwijzing tot vaststelling van het misdrijf huisjesmelkerij 13. Een woning is overbewoond, indien voor een woning gelegen in het Vlaamse Gewest de woningbezetting groter is dan door de toepasselijke normen toegelaten wordt en indien het aantal bewoners zo groot is dat dit een veiligheids- of gezondheidsrisico inhoudt (artikel 6, derde lid van de Vlaamse Wooncode) Volgens Patrick Herbots gaat het in de praktijk vooral om slecht werkende gas- of stookolie-installaties in verhuurde woningen wat tot ontploffingen kan leiden (51%), gevaar voor CO-vergiftiging (37%), gevaar voor elektrocuties of brand door verouderde elektriciteitsinstallaties (65%) en ernstige problemen met stabiliteit van het gebouw (14%). Vaak betreft het woningen die reeds onbewoonbaar zijn verklaard VANDROMME, S., Nieuwe bepalingen in de strijd tegen de huisjesmelkers, Huur, 2004/4, 118, nr Art. 6, lid 3 Vlaamse Wooncode. 15 HERBOTS, P., Huisjesmelkerij: een autonoom misdrijf sinds 10 augustus 2005, NJW 2005,

12 Hoofdstuk 2: Het juridisch kader betreffende recht op wonen 10. Het recht op wonen zou in principe een vanzelfsprekendheid moeten zijn, toch is dit in onze hedendaagse moderne maatschappij niet het geval. Er bestaan nochtans verscheidene rechtsregels zowel federaal, internationaal als regionaal die het recht op wonen benadrukken of stimuleren. 2.1 Federale wetgeving 11. Artikel 23 van de Grondwet bevat sinds in het kader van het recht op een menselijke waardigheid een grondrecht op behoorlijke huisvestiging. Artikel 23, eerste lid van de Grondwet luidt als volgt: Ieder heeft het recht een menswaardig leven te leiden. Daartoe waarborgen de wet, het decreet of de in artikel 134 bedoelde regel, rekening houden met de overeenkomstige plichten, de economische, sociale en culturele rechten, waarvan ze de voorwaarden voor de uitoefening bepalen. Die rechten omvatten inzonderheid: 3 het recht op een behoorlijke huisvestiging. 12. Menswaardig leven is niet zomaar een minimumnorm, maar op te vatten als een alomvattend recht op zelfontplooiing, een fundamenteel recht. Dit recht bepaalt dat onze maatschappij zodanig moet zijn ingericht dat eenieder die zich op het grondgebied bevindt (ook tijdelijk), zich maximaal, zowel moreel als materieel, moet kunnen ontplooien. Dit individueel recht op zelfontplooiing brengt voor de overheid de verplichting met zich mee haar beleid zodanig te richten dat welvaart en welzijn effectief worden verwezenlijkt De redenen voor opname van dit recht op behoorlijke huisvesting als sociaal grondrecht heeft in de eerste plaats te maken met het feit dat men dit grondrecht ziet als één van de meest elementaire levensbehoeften van de mens naast voedsel en kleding. Naast het intrinsieke belang van huisvesting, heeft het ook een belangrijke invloed op gezondheid en onderwijsprestaties. In de derde plaats is slechte huisvesting niet enkel het gevolg van armoede, maar bestendigt ze ook. Ten slotte bemoeilijkt het ook het harmonieus samenleven tussen verschillende bevolkingsgroepen Door opname van artikel 23, eerste lid, 3 van de Grondwet moet de overheid zich tot maatregelen verbinden op regelgevend gebied. De overheid moet in de eerste plaats de materiële en juridische voorwaarden scheppen om het recht op wonen te realiseren, onder meer door de ontwikkeling van een actief woonbeleid (sociale huisvesting, huurhulp, renovatie,...). Voorts staat ze in voor de opvang van de gevolgen van het verlies en de ontruiming van een woning en het opzetten van procedurele waarborgen in dat verband, voor de bevordering van informatie en preventie naar zwakkere bewonerscategorieën, voor de bevordering van nieuwe samenwerkingsverbanden tussen publieke en private sector waarbij de gemeenten een cruciale rol spelen 19. Binnen de Belgische bevoegdheidsverdeling staan de gewesten in voor de uitvoering van dit grondwettelijk recht op behoorlijke huisvesting. 16 De gecoördineerde Grondwet van 17 februari 1994, B.S. 17 februari DAMBRE, M., Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006, DAMBRE, M., Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006, DAMBRE, M., Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006,

13 2.2 Internationale rechtsbronnen 15. De aandacht voor het recht op wonen is ook internationaal reëel. Zo wordt in artikel 25 in de Universele Verklaring van de Rechten van de Mens van 10 december 1948 de volgende bepaling omschreven: Ieder heeft recht op een levensstandaard die hoog genoeg is voor de gezondheid van zichzelf en zijn gezin, waaronder begrepen voeding, kleding, huisvesting en geneeskundige verzorging en de noodzakelijke sociale diensten alsmede het recht op voorziening in het geval van werkloosheid, ziekte, invaliditeit, overlijden van de echtgenoot, ouderdom of een ander gemis aan bestaansmiddelen ontstaan ten gevolge van omstandigheden onafhankelijk van zijn wil Vervolgens vindt men ook in artikel 11 van het internationaal Verdrag inzake economische, sociale en culturele rechten van het volgende: De staten die partij zijn bij dit Verdrag erkennen het recht van eenieder op een behoorlijke levensstandaard voor zichzelf en zijn gezin, daarbij inbegrepen behoorlijke voeding, kleding en huisvesting, en op steeds betere levensomstandigheden, waarna wordt gesteld dat de staten de passende maatregelen zullen nemen ter verwezenlijking van dit recht. Dit verdrag maakt deel uit van onze rechtsorde. Het houdt duidelijk meer in dan het recht om een dak boven het hoofd te hebben. Het begrip behoorlijk toont dit aan, alsook de verwijzing naar steeds betere levensomstandigheden in de artikelen 11 en 12 van het Verdrag waarin overheidsverplichtingen tot verbetering van de hygiëne van het menselijke milieu en tot voorkoming van ziekten aangeven dat huisvesting, waarop eenieder recht heeft, aan duidelijke kwaliteitsnormen moeten beantwoorden In het Europees Sociaal Handvest van 10 oktober luidt artikel 16 als volgt: Teneinde de noodzakelijke voorwaarden te scheppen voor de volledige ontplooiing van het gezin als fundamentele maatschappelijke eenheid, verbinden de overeenkomstsluitende partijen zich de economische, wettelijke en sociale bescherming van het gezinsleven te bevorderen, o.a. door het doen van sociale en gezinsuitkeringen, het treffen van fiscale regelingen, het verschaffen van gezinshuisvesting en het doen van uitkeringen bij huwelijk. Dit artikel erkent in principe geen recht op wonen, maar beoogt enkel middelen om de bouw van een woning te stimuleren. 18. Het Verdrag inzake de Rechten van het Kind 24 dat is aangenomen te New York op 20 november 1989, bevat eveneens een verwijzing naar de huisvesting. Artikel 27 van dit verdrag bevat immers een bepaling over de erkenning van het recht van ieder kind op een levensstandaard die toereikend is voor de lichamelijke, geestelijke, intellectuele, zedelijke en maatschappelijke ontwikkeling van het kind (eerste lid). In de eerste plaats is het de plicht van de ouders om dit te waarborgen (tweede lid). Daarop volgt echter in het derde lid: De staten die partij zijn, nemen in overeenstemming met de nationale omstandigheden en met de middelen die hun ten dienste staan passende maatregelen om ouders en anderen die verantwoordelijk zijn voor het kind te helpen dit recht te verwezenlijken, en voorzien, indien de behoefte daartoe bestaat, in programma s voor materiële bijstand en ondersteuning, met 20 Art. 25 van de Verklaring van 10 december 1948 betreffende de Universele Verklaring van de Rechten van de Mens, B.S. 31 maart 1949; DAMBRE, M., Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006, (consultatie 26 april 2012) 22 DAMBRE, M., Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006, B.S. 18 augustus Verdrag inzake de Rechten van het Kind van 20 november 1989, B.S. 24 maart

14 name wat betreft voeding, kleding en huisvesting. Uit de tekst van artikel 27 kan onmogelijk directe werking worden afgeleid, daar sprake is van passende maatregelen en programma s In het Europees Verdrag tot Bescherming van de Rechten van de Mens en de Fundamentele Vrijheden verwijst men in artikel 8 dat eenieder recht heeft op eerbiediging van zijn privéleven, gezinsleven, zijn huis en zijn briefwisseling Regionale wetgeving Ook de regionale Wooncodes hebben het recht op een behoorlijke huisvesting of het recht op wonen op één of andere manier ingeschreven Vlaamse Wooncode Artikel 3 van de Vlaamse Wooncode luidt als volgt: Iedereen heeft recht op een menswaardig wonen. Daartoe moet de beschikking over een aangepaste woning van goede kwaliteit in een behoorlijke woonomgeving, tegen een betaalbare prijs en met woonzekerheid worden bevorderd Waalse Huisvestingscode Artikel 2 van de Waalse Huisvestingscode luidt als volgt: Het Gewest en de andere overheidsorganen passen, elk binnen hun eigen bevoegdheden, het recht op menswaardig wonen toe, waarbij de woning een omgeving is waarin personen en gezinnen wonen, zelfstandig leven en tot ontplooiing komen. Hun beleidsdaden streven naar meer samenhang in de samenleving door het aanmoedigen van de renovatie van het patrimonium en door een diversifiëring en uitbreiding van het woningaanbod in de woonkernen. Het doel van de Huisvestingscode is te voorzien in gezonde woningen, alsmede ervoor te zorgen dat er bij voorrang woningen ter beschikking worden gesteld van gezinnen met een bescheiden inkomen en van gezinnen in een precaire toestand Brusselse Huisvestingscode Deze ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingscode omschrijft in artikel 3 de volgende bepaling: Iedereen heeft recht op een behoorlijke woning. Daartoe strekken de onderstaande bepalingen ertoe iedereen toegang te waarborgen tot een woning die beantwoordt aan de minimale vereisten inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting, binnen de voorwaarden gesteld door deze Code. 25 DAMBRE, M., Handboek algemeen huurrecht, Brugge, Die Keure, 2006, Art. 8 van het Verdrag van 4 november 1950 tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden, B.S. 19 augustus Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, B.S. 19 augustus Decreet van 29 oktober 2008 houdende de Waalse Huisvestingscode, B.S. 4 december Ordonnantie van 17 juli 2003 houdende de Brusselse Huisvestingcode, B.S. 9 september

15 Hoofdstuk 3: Strijd tegen huisjesmelkerij 3.1 Federale wetgeving: de preventieve aanpak 23. Op federaal vlak bepaalt artikel 2, 1, lid 1 van de Woninghuurwet 30, die van toepassing is op hoofdverblijfplaatsen, dat een gehuurde woning moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Deze voorwaarde wordt beoordeeld door te verwijzen naar de staat van het verhuurde goed op het moment dat de huurder ervan in het genot treedt Die criteria worden vrij algemeen gedefinieerd in het Koninklijk Besluit van 8 juli dat het ondermeer heeft over een gebrek aan structurele gebreken, de aanwezigheid van een waterkraan, minimum één stopcontact per kamer, Deze beoogde minimumvoorwaarden zijn van dwingend recht en moeten bij de huurovereenkomst worden gevoegd 33. Het is op basis van die criteria dat een vrederechter kan oordelen dat een woning niet beantwoordt aan de minimumnormen en de huurder de keuze heeft om ofwel de uitvoering te eisen van de werken die noodzakelijk zijn om het gehuurde goed in overeenstemming te brengen met de vereisten ofwel de ontbinding van de huurovereenkomst te vragen met een schadevergoeding. In afwachting van de uitvoering van de werken kan de rechter een vermindering van de huurprijs toestaan Naast de Woninghuurwet heeft men ook het Gemeen Huurrecht dat net zoals de Woninghuurwet tot de federale bevoegdheidssfeer behoort, waarbij men vooral belang hecht aan het feit dat de verhuurder verplicht is het goed in alle opzichten in goede staat van onderhoud moet leveren 35. De verhuurder moet het goed ook in zodanige staat onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is 36. De verhuurder is ook vrijwaring verschuldigd aan de huurder voor alle gebreken van het verhuurde goed die het gebruik daarvan verhinderen, ook al mocht de verhuurder die bij het aangaan van de huur niet hebben gekend. Indien door die gebreken enig verlies voor de huurder ontstaat, is de verhuurder verplicht de huurder daarvoor schadeloos te stellen Regionale wetgeving 30 Wet van 20 februari Burgerlijk Wetboek, Boek III, Titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 2. Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder in het bijzonder, B.S. 22 februari Art. 2, 1, lid 2 van de Woninghuurwet. 32 K.B. 8 juli 1997 tot vaststelling van de voorwaarden waaraan ten minste voldaan moet zijn wil een onroerend goed dat wordt verhuurd als hoofdverblijfplaats in overeenstemming zijn met de elementaire vereisten inzake veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, B.S. 21 augustus Art. 2, 1, lid 5 van de Woninghuurwet. 34 Art. 2, 1, lid 6-7 van de Woninghuurwet. 35 Art B.W. 36 Art B.W. 37 Art B.W. 15

16 3.2.1 De Vlaamse Wooncode Inleiding 26. Vele duizenden Vlamingen wonen in een huis met twee of meer structurele problemen (lekkend dak, slechte verwarming, schimmel en vocht, rottend raam- en deurhoutwerk, ) en/of met een gebrek aan basiscomfort ( geen bad of douche, geen warm stromend water, geen toilet met waterspoeling in de woning zelf) en/of een gebrek aan ruimte. De situatie is het schrijnendst binnen het goedkoopste segment van de private huurmarkt, maar ook maatschappelijk kwetsbare eigenaar-bewoners leven vaak in erbarmelijke omstandigheden. 27. Kenmerkend aan deze woonwetgeving is de grote aandacht voor de woningkwaliteitszorg en de expliciete gerichtheid op de private huurmarkt. Deze Wooncode is net zoals het Vlaams Kamerdecreet dus relevant voor de woonkwaliteitsbewaking, vandaar het belang van de vermelding in dit onderzoek. Deze Wooncode heeft, net zoals bij de Brusselse en Waalse Huisvestingscode, een complementaire werking ten aanzien van artikel 433decies van het Strafwetboek die het misdrijf huisjesmelkerij vermeldt Het toepassingsgebied 28. Het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode heeft betrekking op woningen gelegen in het Vlaamse Gewest. Deze Wooncode regelt op allesomvattende wijze de kwaliteitsbewaking in het Vlaams Gewest (lex generalis). Een woning wordt gedefinieerd als elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande 39. Een gezin wordt gedefinieerd als meerdere personen die op duurzame wijze in dezelfde woning samenwonen en daar hun hoofdverblijfplaats hebben 40. Een woning wordt dus heel ruim gedefinieerd en omvat alle onroerende constructies (appartementen, studio s, eengezinswoningen, ) waarin gewoond wordt door een gezin of een alleenstaande. Roerende constructies zijn uitgesloten (woonwagens, woonboten, ) 41. Kamers vallen ook onder het begrip woning en dus ook onder Vlaamse Wooncode, maar voor kamers en studentenkamers is er het Kamerdecreet (lex specialis) waardoor men bij eventuele hiaten in het Kamerdecreet zal terugvallen op de Vlaamse Wooncode De elementaire kwaliteitsnormen in de Vlaamse Wooncode 29. De Vlaamse Wooncode voert in artikel 5 elementaire gewestelijke veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsnormen in welke vanaf 1 november 1998 van toepassing zijn voor alle huur- als eigendomswoningen en dit ongeacht hun ouderdom of hun statuut 38 Decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode, B.S. 19 augustus Art. 2, 31 Vlaamse Wooncode. 40 Art 2, 8 Vlaamse Wooncode. 41 DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., Vastgoedzakboekje 2010, Mechelen, Kluwer, 2010,

17 (particuliere of sociale woning), zelfs voor deze die door de eigenaar bewoond zijn. Ze gelden dus ook voor woningen die niet als hoofdverblijfplaats worden verhuurd. Dit is het grote verschil met de federale kwaliteitsnormen uit de Woninghuurwet die alleen van toepassing zijn op huurovereenkomsten betreffende hoofdverblijfplaatsen. 30. Alle woningen moeten ten allen tijde voldoen aan deze minimale kwaliteitsvereisten. Het uitvoeringsbesluit van 6 oktober 1998 stelt de minimale kwaliteitsnormen vast 42. In deze normen moeten we een onderscheid maken tussen de objectgebonden normen die betrekking hebben op de woning zelf, waarbij abstractie wordt gemaakt van de bewoners en hun aantal, en anderzijds de subjectgebonden normen die wel betrekking hebben op het aantal bewoners. De objectgebonden normen betreffen o.a. de minimale oppervlakte van de woning, de sanitaire voorzieningen, de verwarmingsmogelijkheden, de stabiliteit en de bouwfysica, Het dient benadrukt te worden dat dit minimale kwaliteitsnormen zijn en geen comfortnormen. Woningen die niet aan deze normen voldoen, kunnen ongeschikt of onbewoonbaar worden verklaard 43. De subjectgebonden normen verwijzen naar de bezettingsnorm, waarbij deze norm het maximaal aantal bewoners vastlegt waarvoor de woning aangepast is. Hiervoor wordt gebruikgemaakt van een dubbele parameter, nl. het aantal woonlokalen enerzijds en de totale netto-vloeroppervlakte in deze woonlokalen anderzijds. De uiteindelijke bezettingsnorm wordt bepaald door het laagste resultaat van beide parameters. Op basis van deze bezettingsnorm kunnen woningen die aan de objectgebonden normen voldoen, toch onaangepast of overbewoond zijn 44. Om de toepassing van die normen te controleren, heeft de regering een administratieve en een strafrechtelijke procedure ingevoerd De administratieve en strafrechtelijke procedure De administratieve procedure 31. De administratieve handhaving van de woonkwaliteitsnormen van huurwoningen is in de drie gewesten opgebouwd rond een systeem van conformiteitsattesten en aan een procedure tot ongeschikt-, onbewoonbaar of overbewoondverklaring van de woning door de burgemeester op aangeven van de bevoegde ambtenaar. Het grote verschil met Brussel is dat het Vlaamse gewest voor deze administratieve procedure een centrale rol geeft aan de gemeenten met een ondersteunende rol voor het Agentschap Wonen-Vlaanderen. Het doel van deze administratieve handhaving is de verbetering van de woonkwaliteit. 42 Besluit van 6 oktober 1998 van de Vlaamse regering betreffende de kwaliteitsbewaking, het recht van voorkoop en het sociaal beheersrecht op woningen, B.S. 30 oktober DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., Vastgoedzakboekje 2010, Mechelen, Kluwer, 2010, DAMBRE, M., DEBRUYNE, E., HUBEAU, B., VANDROMME, T., VANDENBERGHE, J. en CEENAEME, J., Vastgoedzakboekje 2010, Mechelen, Kluwer, 2010, X., 7 jaar strijd tegen ongezonde woningen in Brussel: de balans, Brussel, BBROW, 2011 (art 23#42),