Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011)

Transcriptie

1 Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) Handreiking voor het toepassen van RJ645 (2011)

2 INHOUDSOPGAVE HANDREIKING VOOR HET TOEPASSEN VAN RJ 645 (2011) DOOR TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING Inleiding Algemene toelichting 4 Hoofdstuk 1 Het toepassen van RJ 645 (2011) keuzes inzake de vastgoedwaardering de belangrijkste wijzigingen niet meer opgenomen in de herziene Richtlijn ingangsdatum 9 Hoofdstuk 2 Onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op basis van het kostprijsmodel opbouw notitie uitgangspunten toepassing kostprijsmodel verwerking en waardering kosten materieel vast actief bepaling afschrijvingen toepassing componentenbenadering verwerking schattingswijzigingen bijzondere waardeverminderingen toelichtingsvereisten 25 bijlage 1 - praktijkvoorbeeld toepassing componentenbenadering 28 Hoofdstuk 3 Sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel op basis van het actuele waarde model classificatie en kwalificatie onroerende zaken in exploitatie keuze voor het kostprijsmodel of het actuele waardemodel de bedrijfswaarde de verwerking van waardemutaties in de bedrijfswaarde afschrijving en de bedrijfswaarde toelichtingsvereisten 40 bijlage 1 - cijfervoorbeeld verwerking waardemutaties 42 Hoofdstuk 4 Sociaal en commercieel vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging op basis van het actuele waardemodel opbouw handreiking algemene duiding van de alinea s waardering van commercieel vastgoed waardering van sociaal vastgoed waardering vastgoed in ontwikkeling eerste waardering interne beheersing waardering contractuele verplichtingen toelichtingsvereisten 59 bijlage 1 en 2 - voorbeelden berekening doorexploiteren en uitponden 61 bijlage 3 - journaalposten actuele waardemodel vastgoedbelegging 64 Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 2

3 Hoofdstuk 5 De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden principes inzake de verwerking waarderingsprincipes presentatie- en toelichtingsvereisten overige aandachtspunten voorbeelden met journaalposten toelichtingsvereisten terugkooprechten en plichten van alle 83 verkochte onroerende zaken kwalificerend als verkooptransactie Hoofdstuk 6 De verwerking van belastingen naar de winst belastingplicht tijdelijke verschillen beleidsbeslissingen en afwikkeling waardering, presentatie en toelichting herwaardering 95 bijlage 1 - schematisch overzicht afwikkeling vastgoed 97 bijlage 2 - verkoop onder voorwaarden 98 bijlage 3 - scenario s inzake voldoende beschikbare winst 99 bijlage 4 - voorbeeld teksten waarderingsgrondslagen 100 Hoofdstuk 7 De toepassing van de modellen voor de balans en de resultatenrekening model balans model van de winst- en verliesrekening 104 Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 3

4 INLEIDING TEN BEHOEVE VAN DE HANDREIKING VOOR HET TOEPASSEN VAN RJ 645 (herzien 2011) DOOR TOEGELATEN INSTELLINGEN VOLKSHUISVESTING Algemeen Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (hierna: toegelaten instellingen) dienen vanaf het verslagjaar 2012 te voldoen aan de herziene Richtlijn voor de Jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011). De nieuwe richtlijn is beperkt in omvang geworden. Dat lijkt fijn, maar wat het werkelijk betekent is dat voor toegelaten instellingen geen uitzonderingen meer zijn toegestaan ten opzichte van de Richtlijnen, om met de voorzitter van de RJ te spreken: Toegelaten instellingen moeten de Richtlijnen integraal toepassen, daar kan geen discussie over zijn. Dit betekent dat toegelaten instellingen bij hun verslaggeving aan moeten sluiten op de algemeen geldende richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Even om een idee te geven: de bundel Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving telt thans een kleine bladzijden. In RJ 645 (2011) zijn alleen regels zijn opgenomen voor sectorspecifieke aangelegenheden zoals bijvoorbeeld de invulling van het begrip actuele waarde voor het sociaal en commercieel vastgoed, de verwerking van de Verkopen onder Voorwaarden, de timing van de verwerking van investeringen in het kader van nieuwbouw en herstructurering alsmede gelden specifieke modellen voor de balans en de resultatenrekening. In RJ 645(2011) zijn ook zaken aangescherpt die binnen de toegelaten instellingen mogelijk nog niet eenduidig werden toegepast op basis van de reeds bestaande Richtlijnen, zoals de methodiek van afschrijven, het toepassen van de componentenbenadering ten behoeve van het afschrijven, het verwerken van de vennootschapsbelastingdruk en het verwerken van de herwaardering indien de bedrijfswaarde als grondslag voor de actuele waarde wordt toegepast. Bestaande vragen blijven deel uitmaken van de keuzes ten behoeve van de externe verantwoording: hoe definiëren we de complexen? hoe verwerken we de kosten van onderhoud, wanneer nemen we verplichtingen op?, welke tijdshorizon hanteren we voor het inrekenen van de herstructureringsopgave in de bedrijfswaarde?, en hoe bepalen we de restwaarde? Er spelen dus diverse vragen. En de antwoorden zijn niet allemaal te vinden in de nieuwe richtlijnen! En het zijn wel wezenlijke vragen, want ze bepalen de getoonde financiële positie en de resultaten In de praktijk blijkt derhalve dat de toepassing van de Richtlijnen nog niet zo eenvoudig is. Met name gaat het daarbij om de wisselwerking tussen hetgeen bij de informatieverschaffer (de toegelaten instelling zelf) vanuit haar volkshuisvestelijke achtergrond gebruikelijk was en de aangescherpte regelgeving die op een aantal punten nog onbekend is. Teneinde bij te dragen aan de verbetering van de kwaliteit van de verslaggeving en vooral ook praktisch te ondersteunen hebben de leden van de Werkgroep Jaarverslaggeving Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting een viertal klankbordsessies georganiseerd met medewerkers van een aantal toegelaten instellingen. De corporatiemedewerkers hebben mee gediscussieerd over de totstandkoming van deze handreiking. De voorliggende teksten zijn op basis van overleg tot stand gekomen, waarbij niet op alle standpunten, zoals opgenomen in deze Handreiking, unanieme overeenstemming is bereikt. Dit kan betekenen dat Toegelaten Instellingen op onderdelen van deze handreiking kunnen afwijken, immers de handreiking heeft geen formele status. De handreiking geeft een breed gedragen interpretatie van de thans vigerende Richtlijnen, maar vraagt van de Toegelaten Instelling wel degelijk een nadere toetsing met de relevante feiten en omstandigheden zoals deze van toepassing zijn voor de individuele Toegelaten Instelling. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 4

5 In deze handreiking zijn de navolgende hoofdstukken opgenomen: 1. Het toepassen van RJ 645 (2011) 2. Onroerende zaken in exploitatie gewaardeerd op basis van het kostprijsmodel 3. Sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel op basis van het actuele waardemodel 4. Sociaal en commercieel vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging op basis van het actuele waarde model 5. De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 6. De verwerking van belastingen naar de winst 7. De toepassing van de modellen voor de balans en de resultatenrekening De bestudering van de in deze handreiking opgenomen hoofdstukken dient integraal te geschieden, overlap en onderlinge verwijzingen en verwijzingen naar de Richtlijnen bemoeilijken de zelfstandige leesbaarheid per hoofdstuk. Voor de goede orde de Richtlijnen prevaleren boven de Handreiking. De ingangsdatum van RJ 645 (2011) is bepaald voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012, waarbij eerdere toepassing is toegestaan. Aan het einde van hoofdstuk 1 is een passage opgenomen over de toepassing van Richtlijn 645 (2011) en de algemene Richtlijnen alsmede over de verwerkingswijze van de effecten bij eerste toepassing van Richtlijn 645 (2011). Wellicht ten overvloede wordt opgemerkt dat de wijzigingen die voortvloeien uit RJ 645(2011) in een keer in de jaarrekening dienen te worden verwerkt. Het is dus niet toegestaan om een deel in 2011 en een ander deel in 2012 te verwerken. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 5

6 HOOFDSTUK 1 HET TOEPASSEN VAN RJ 645 (2011) RJ 645 (2011) bevat de herziene Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting. De Raad voor de Jaarverslaggeving voert via deze Richtlijn wijzigingen door in de huidige Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (aangepast 2005). Belangrijkste wijzigingen De belangrijkste wijzigingsvoorstellen ten opzichte van de huidige Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting (hierna 'toegelaten instellingen') betreffen: a) het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; b) het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; c) het opnemen van een passage over afschrijvingen; d) de verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; e) het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening; f) het opnemen van een passage over de verwerking van de vennootschapsbelasting. In RJ 940 zijn onder de Begrippen de definities van de specifieke volkshuisvestelijke termen opgenomen. 1.1 Keuzes inzake de vastgoedwaardering Voordat aan de uitwerking wordt begonnen Voordat aan de uitwerking van de nieuwe Richtlijn wordt begonnen dient de toegelaten instelling een aantal keuzes te maken aangaande de externe verslaggeving en een classificatie uit te voeren aangaande de typologie van het vastgoed. De classificatie betreft het onderverdelen naar sociaal -of naar commercieel vastgoed. De onderverdeling volgt hiervoor de Beschikking d.d. 15 december 2009 van de Europese Commissie, met andere woorden het DAEB vastgoed is gelijk aan het sociaal vastgoed en het niet-daeb vastgoed betreft het commercieel vastgoed. Deze classificatie dient feitelijk op objectniveau te worden uitgevoerd. Indien een object van typologie verandert dient het betreffende vastgoed te worden geherclassificeerd (RJ ). De keuzes met betrekking tot de externe verslaggeving betreffen: - wordt de verslaggeving gebaseerd op het kostprijs- of het actuele waarde model? - kwalificeert de toegelaten instelling haar vastgoed als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging. Deze keuzes zijn zeer van belang bij de uitwerking van de waarderingsgrondslagen waarop de jaarrekening wordt gebaseerd. In RJ is een en ander schematisch weergegeven. Historische kostprijs of actuele waarde Deze afweging is niet nieuw, maar krijgt wel extra dynamiek aangezien de verwerkingswijzes van de herwaarderingen bij toepassing van de actuele waarde modellen (bedrijfsmiddel versus vastgoedbelegging) belangrijk verschillen. Op basis van de eigen beleidskeuzes zal een toegelaten instelling de keuze moeten maken op welke wijze aan de omgeving inzicht wordt geboden in het resultaat en de ontwikkeling van het vermogen, de solvabiliteit en de ontwikkeling van de liquiditeit. De wetgever biedt hiertoe 2 mogelijkheden, zijnde het kostprijs- of het actuelewaarde model. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 6

7 Volgend uit de kwalificatie van het vastgoed (bedrijfsmiddel of vastgoedbelegging) vindt de verwerking volgens het van toepassing zijnde actuele waarde model plaats. RJ 212 wordt gevolgd (= de bedrijfswaarde) indien het vastgoed kwalificeert als een bedrijfsmiddel en RJ 213 wordt toegepast (= marktwaarde in verhuurde staat) als het vastgoed kwalificeert als een vastgoedbelegging. De toepassing, de verwerkingswijze en de uitkomsten van beide actuele waarde modellen zijn verschillend. Hoofdstuk 3 en 4 geven hier expliciet inzicht in. Kwalificeert het vastgoed als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging De kwalificatievraag dient op portefeuilleniveau te worden beantwoord. Indien de vraag op niveau van de kasstroomgenererende eenheid was gesteld, is de beantwoording wellicht wat eenvoudiger, maar dan zijn de verslaggevingseffecten complex en leidt de uitkomst niet direct tot meer inzicht. De vraag bedrijfsmiddel of vastgoedbelegging is niet eenduidig te beantwoorden aangezien bij de meeste toegelaten instellingen er beleidselementen van beide typologieen zijn te onderkennen. Bij de kwalificatie dient te worden bepaald waae de focus van het beleid ligt. In de Begrippen (RJ 940) zijn de navolgende definities opgenomen: Sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel Betreft de totale vastgoedportefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht voor het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijke beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging Betreft de totale portefeuille sociaal vastgoed indien de toegelaten instelling een beleid heeft, gericht op het realiseren van een zo optimaal mogelijk rendement. Materiële vaste activa Activa: a) die worden aangehouden voor gebruik in de productie of levering van goederen of diensten, voor verhuur aan anderen of bestuurlijke doeleinden; en b) waarvan men verwacht dat ze de uitoefening van de werkzaamheid van de rechtspersoon duurzaam (meer dan een periode) dienen. Vastgoedbelegging Een onroerende zaak (of een deel daarvan) die wordt aangehouden om huuropbrengsten of waardestijging, of beide, te realiseren, niet voor: a) gebruik in productie of de levering van goederen of diensten of bestuurlijke doeleinden in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening; of b) verkoop als onderdeel van de gewone bedrijfsuitoefening. De visie, missie en het beleid van de toegelaten instelling zijn van belang om te komen tot de kwalificatie van het sociaal vastgoed. De beleidselementen zijn niet dusdanig generiek te formuleren dat het aflopen van een checklist een duidelijke richting geeft aan de kwalificatie. De toegelaten instelling zal derhalve zelf tot een goed afwegingskader moeten komen als onderbouwing van haar kwalificatie. Onderstaand zijn een aantal overwegingen benoemd die kunnen helpen bij de kwalificatie: in welke mate voert de toegelaten instelling bij mutatie een beleid dat de huurprijs wordt aangepast naar hetgeen maximaal mogelijk is? in welke mate voert de toegelaten instelling een actief verkoopbeleid, waarbij een substantieel deel van de voorraad bestaand bezit is aangemerkt als verkoopvijver? Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 7

8 in welke mate wordt bij iedere mutatie een leegkomende woning aangeboden voor de verkoop? in welke mate wordt een actief portefeuillebeleid gevoerd gericht op transformatie van de bestaande voorraad en is verkoop van het bestaand bezit hiervoor een noodzakelijke randvoorwaarde (een revolving fund gedachte)? in welke mate wordt er een financieel beleid gevoerd waarbij waarde creatie binnen de vastgoedportefeuille een belangrijke randvoorwaarde is? in welke mate wordt er een financieel beleid gevoerd waarbij de allocatie van het eigen vermogen en de verantwoording daaromtrent van groot belang is? is de markt voor de betreffende toegelaten instelling ook dusdanig dat bovenstaande beleidselementen kunnen worden uitgevoerd? De toegelaten instelling dient haar keuze, voor wat betreft de bepaling van de typologie van haar sociaal vastgoed, gemotiveerd in de toelichting bij de balans uiteen te zetten (RJ ). 1.2 De belangrijkste wijzigingen Samenvatting van de belangrijkste wijzigingen ten opzichte van RJ 645(2005) Onderstaand is een korte samenvatting opgenomen van de belangrijkste wijzigingen in de RJ 645(2011). Ad a) Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie De bedrijfstak Toegelaten instellingen onderkent twee typologieën onroerende zaken in exploitatie: het sociaal vastgoed en het commercieel vastgoed. De beide typologieën zijn éénduidig geformuleerd en sluiten aan bij de uitgangspunten zoals deze zijn opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december De portefeuille sociaal vastgoed dient door de toegelaten instellingen, aan de hand van hun beleid, ten behoeve van de externe verslaggeving te worden gekwalificeerd als een bedrijfsmiddel of als een vastgoedbelegging. Ad b) Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed In de Richtlijn is voor het commercieel vastgoed en het sociaal vastgoed dat wordt gekwalificeerd als vastgoedbelegging opgenomen welke uitgangspunten voor de waardering op basis van Richtlijn 213 Vastgoedbeleggingen dienen te worden toegepast. Voor het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel is opgenomen welke uitgangspunten voor de waardering op basis van Richtlijn 212 Materiële vaste activa en Richtlijn 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa dienen te worden toegepast. Opgemerkt wordt dat de herwaardering onder Richtlijn 212 direct in het eigen vermogen wordt verwerkt en dat waarde mutaties onder Richtlijn 213 ten gunste of ten laste van de winst- en verliesrekening worden gebracht. Deze verwerkingswijze kan een omvangrijke impact hebben op het jaarlijkse resultaat!! Ad c) Het opnemen van een passage over afschrijvingen In de Richtlijn is opgenomen dat bij het toepassen van afschrijvingen de componentenbenadering conform Richtlijn 212 alinea 419 dient te worden toegepast en dat het vrijval nooit meer passend zal zijn om de annuïtaire afschrijvingsmethode toe te passen. In het verleden was de financiering en de exploitatie van de onroerende zaken in exploitatie aan elkaar gekoppeld en was het rechtvaardig om te kiezen voor de annuïtaire afschrijvingsmethode. Deze (directe) koppeling is op dit moment niet meer aanwezig. Toepassing van Richtlijn 212 heeft tot gevolg dat de keuze voor annuïtair afschrijven veelal niet meer kan worden gemaakt. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 8

9 Ad d) De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) De toegelaten instellingen verkopen onroerende zaken onder voorwaarden (zijnde een terugkooprecht dan wel een terugkoopplicht). Verduidelijkt is dat de verwerking van dergelijke transacties geschiedt met in achtneming van Richtlijn 270 De winst- en verliesrekening en dan specifiek Bijlage 1 en Bijlage 2 van Richtlijn 270. Alle VOV transacties dienen, afhankelijk van de contractuele voorwaarden van de transactie, te worden gekwalificeerd als een verkooptransactie of een financieringstransactie. Ad e) Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening De modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening zijn aangepast aan de actualiteit. Tevens is voor de winst- en verliesrekening een nieuw functioneel model toegevoegd. Het functioneel model is een extra keuzemogelijkheid voor de toegelaten instelling. Ad f) Het opnemen van een passage over de verwerking van de vennootschapsbelasting In de alinea's 401 tot en met 403 is een verduidelijkende toelichting opgenomen over de verwerking van Belastingen naar de winst in de jaarrekening. 1.3 Niet meer opgenomen in de herziene Richtlijn 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting De bepalingen aangaande de verwerking van de zogenaamde gecombineerde bouwprojecten en de verplichting om een mutatieoverzicht bedrijfswaarde in de toelichting op te nemen zijn vervallen. Het principe van het verwerken van gecombineerde projecten conform RJ 645(2005 ) is derhalve in RJ 645 (2011) dan ook niet meer toegestaan. Door toegelaten instellingen wordt er hetzij in het jaarverslag hetzij in de toelichting op de onroerende zaken in exploitatie reeds een toelichting verstrekt op de mutaties in deze post. Het mutatieoverzicht bedrijfswaarde kan dan als dubbel worden ervaren. Indien toegelaten instellingen een mutatieoverzicht bedrijfswaarde willen opnemen in de jaarrekening is dat uiteraard toegestaan. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het niet meer toegestaan om de zogenaamde rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen, dit om aansluiting met de bestaande Richtlijnen te borgen. De disconteringsvoet moet worden bepaald in overeenstemming met hoofdstuk 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa en is de basis voor het berekenen van de bedrijfswaarde. Deze laatste twee wijzigingen hebben impact hebben op de waardering van de onroerende zaken in exploitatie. 1.4 Ingangsdatum De Richtlijn 645 (2011) is van kracht voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2012, waarbij eerdere toepassing is toegestaan. In Richtlijn 645 (2011) zijn alinea s opgenomen over de verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (RJ 645.3) en de verwerking van belasting naar de winst (RJ Dit zijn passages die zijn ontleend aan de generieke Richtlijnen RJ 270 respectievelijk RJ 272. In RJ 645(2005) waren geen bepalingen opgenomen over deze posten, derhalve waren de generieke Richtlijnen gewoon van toepassing. RJ 645(2011) geeft een nadere invulling van de generieke Richtlijnen als aanvullend inzicht ten behoeve van de verslaggingspraktijk voor toegelaten instellingen. Met andere woorden deze alinea s dienen in de jaarrekening 2011 te worden toegepast. De alinea s over de Afschrijving (RJ /212) zijn ontleend aan RJ 212 en dienen feitelijk ook te worden toegepast in de jaarrekening Het wordt aanvaardbaar geacht, om deze alinea s voor het eerst toe te passen in de jaarrekening De toegelaten instelling dient deze verantwoordingswijze in de toelichting uiteen te zetten. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 9

10 De alinea s over de onroerende zaken in exploitatie (RJ t/m RJ en RJ t/m RJ ) zijn nieuw ten opzichte van de RJ 645 (2005). De toepassing van deze alinea s dient integraal in een keer plaats te vinden, hetzij in 2011, hetzij in Ook paragraaf Presentatie en toelichting bevat een groot aantal nieuwe verslaggevingsvereisten die in een keer moeten worden aangepast in de jaarrekening, hetzij in 2011, hetzij in Met andere woorden de bepalingen aangaande de VOV en de Belastingen dienen in 2011 te worden toegepast in de jaarrekening en de overige bepalingen dienen in 1 keer te worden toegepast hetzij in 2011, hetzij in De aanpassing van de waarderingsgrondslagen aan de nieuwe Richtlijn 645 wordt aangemerkt als een stelselwijziging, met dien verstande dat de effecten van de wijziging in de afschrijvingen worden verwerkt als een schattingswijziging in overeenstemming met RJ De verwerking van de effecten van de toepassing van RJ 645 (2011) in de jaarrekening In RJ is onder meer opgenomen dat nieuw ingevoerde alternatieven in de wet of deze Richtlijnen zijn aan te merken als een voorbeeld van een gegronde reden om wijzigingen te benoemen als een stelselwijziging. De eerste toepassing van RJ 645 (2011) dient derhalve als een stelselwijziging conform RJ 140 te worden verwerkt in de jaarrekening. Dit betekent (samengevat) onder meer dat: op basis van de gewijzigde grondslagen dient een herrekening plaats te vinden van het eigen vermogen aan het eind van het voorgaande boekjaar; het verschil in het eigen vermogen (voortkomend uit de stelselwijziging) aan het eind van het voorgaand boekjaar dient als rechtstreekse mutatie van het eigen vermogen te worden verwerkt aan het begin van het boekjaar; de vergelijkende cijfers worden, voor zover nodig, ter wille van de vergelijkbaarheid herzien; in de toelichting wordt uiteengezet: o de reden van de stelselwijziging; o de toegepaste wijze van verwerken van de effecten van de stelselwijziging; o de betekenis van de stelselwijziging voor vermogen en resultaat; o de betekenis van de stelselwijziging voor de individuele posten. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 10

11 HOOFDSTUK 2 ONROERENDE ZAKEN IN EXPLOITATIE GEWAARDEERD OP BASIS VAN HET KOSTPRIJSMODEL 2.1 Opbouw notitie Als leidraad voor deze Handreiking zijn de in acht te nemen artikelen/alinea s uit RJ 645 genomen, waarvan de al dan niet vetgedrukte tekst in de notitie in een grijs tekstkader is opgenomen met daarop aansluitend een aanvullende beschrijving resp. een nadere uitwerking ten behoeve van de verslaggevingspraktijk. De indeling van deze Handreiking is als volgt: Uitgangspunten toepassing kostprijsmodel (paragraaf 2) Verwerking en waardering kosten materieel vast actief (paragraaf 3) Bepaling afschrijvingen (paragraaf 4) Toepassing componentenbenadering (paragraaf 5) Verwerking schattingswijzigingen (paragraaf 6) Bijzondere waardeverminderingen in het kader van waardering tegen kostprijs of lagere bedrijfswaarde (paragraaf 7) Toelichtingsvereisten (paragraaf 8) Elke paragraaf wordt voorafgegaan door de van toepassing zijn de bepalingen van de Richtlijnen. Verder is in bijlage 1 een praktijkvoorbeeld van de toepassing van de componentenbenadering opgenomen. 2.2 Uitgangspunten toepassing kostprijsmodel (RJ t/m 208) De toegelaten instelling heeft per categorie van onroerende zaken in exploitatie zoals vermeld in alinea 204 de keuze deze na eerste verwerking te waarderen volgens het kostprijsmodel of het actuele waardemodel De uitwerking van het kostprijsmodel is voor alle onroerende zaken in exploitatie gelijk en is nader uitgewerkt in alinea 207 en 208. Deze handreiking heeft dus betrekking op het sociaal vastgoed en het commercieel vastgoed indien en voor zover het kostprijsmodel wordt toegepast. Volgens RJ dient bij waardering van het sociaal vastgoed en/of het commercieel vastgoed tegen kostprijs (verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen) hoofdstuk 212 Materiële Vaste Activa te worden toegepast. Deze verplichting is voor wat betreft het sociaal vastgoed als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed ontleend aan RJ Hierbij zijn belangrijke aspecten: verwerking van de kosten van een materieel vast actief in de balans dan wel in de winst-enverliesrekening, bepaling van afschrijvingen afgestemd op de verwachte toekomstige gebruiksduur en toepassing van de componentenbenadering. Volgens RJ dient RJ 121 Bijzondere waardeverminderingen te worden toegepast. RJ 121 bevat bepalingen inzake respectievelijk het onderkennen van bijzondere waardeverminderingen, de bepaling van de realiseerbare waarde, de kasstroomgenererende eenheden (complexen/ productmarktcombinaties) van woningcorporaties en de bepaling van de bedrijfswaarde. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 11

12 De lagere realiseerbare waarde is voor het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel de bedrijfswaarde, voor het sociaal vastgoed als vastgoedbelegging de reële waarde conform RJ c en voor het commercieel vastgoed de reële waarde conform RJ Verwerking en waardering kosten materieel vast actief Verwerkingsprincipes volgens de richtlijnen In RJ 212 Materiële vaste activa zijn in het kader van de verwerking van de kostprijs van een materieel vast actief in de balans de volgende bepalingen van belang: De kostprijs van een materieel vast actief dient als actief in de balans te worden verwerkt indien a) het waarschijnlijk is dat de toekomstige prestatie-eenheden van het actief zullen toekomen aan de rechtspersoon en - b) de kosten vanhet actief betrouwbaar kunnen worden vastgesteld De beoordeling of kosten worden verwerkt als (onderdeel van) materiële vaste activa vindt plaats op het moment dat deze worden gemaakt. Deze beoordeling omvat niet alleen de kosten van eerste verkrijging en vervaardiging, maar ook de kosten die worden gemaakt om aan het actief nieuwe bestanddelen toe te voegen, bestanddelen te vervangen of om het actief te onderhouden Uitgaven die gemaakt worden na de eerste verwerking dienen als (onderdeel van) de kostprijs van het materieel vast actief te worden verwerkt indien ze voldoen aan de criteria van alinea 201. Kosten van herstel en kosten van groot onderhoud die gemaakt worden telkens na een langere gebruiksperiode worden verwerkt in overeenstemming met de verwerkingskeuzen aangegeven in alinea 435 en verder, respectievelijk alinea 445 en verder. Kosten na eerste verwerking die kunnen leiden tot toekomstige prestatie-eenheden met betrekking tot het actief betreffen bijvoorbeeld uitbreidingen van de capaciteit en kwalitatieve verbeteringen (besparing energieverbruik, verbetering van productieproces, etc.). Uitgaven na eerste verwerking die kunnen leiden tot toekomstige prestatie-eenheden met betrekking tot het actief zijn voor wat betreft woningcorporaties bijvoorbeeld renovaties die leiden tot hogere huuropbrengsten en kwaliteitsverbetering met gebruiksduurverlenging. Waarderingsprincipes volgens de richtlijnen Waardering bij eerste verwerking (vóór ingebruikname actief) Een materieel vast actief dat in aanmerking komt voor verwerking als actief dient bij de eerste verwerking te worden gewaardeerd tegen de kostprijs. Samenstelling van de kostprijs De kostprijs van een materieel vast actief dient te bestaan uit de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en overige kosten om het actief op zijn plaats en in de staat te krijgen noodzakelijk voor het beoogde gebruik. Op grond van artikel 2:388 lid 2 BW omvat de vervaardigingsprijs de aanschaffingskosten van de gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten, welke rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 12

13 Belangrijk criterium voor activering van de kosten van de bouw of aankoop van onroerende zaken in exploitatie (i.c. verwerking als actief) is dat het waarschijnlijk is dat toekomstige prestatie-eenheden met betrekking tot het actief zullen toekomen aan de rechtspersoon (RJ ). D.w.z. uit de gemaakte kosten zullen na de verslagperiode waarin de kosten zijn geactiveerd, economische voordelen naar de organisatie vloeien. Zo niet, dan worden de kosten (voor dat gedeelte) verwerkt als kostenpost in de winst-en-verliesrekening van de verslagperiode. Bij woningcorporaties gaat het om de verkrijgings- of vervaardigingsprijs (grond- en bouwkosten) van onroerende zaken in exploitatie, welke dienen te worden geactiveerd omdat er sprake is van een (voorgenomen/eerste) huurcontract/exploitatie van het actief. Activering van rente op schulden tijdens de bouw Voorts kan in de vervaardigingsprijs worden opgenomen een redelijk deel van de indirecte kosten en de rente op schulden over het tijdvak dat aan de vervaardiging van het actief kan worden toegerekend (verwezen wordt naar hoofdstuk 273 Rentelasten) Ingevolge artikel 2:388 lid 2 BW kan in de vervaardigingsprijs waartegen een actief wordt gewaardeerd, worden opgenomen de rente op schulden over het tijdvak dat aan de vervaardiging van het actief kan worden toegerekend. Het opnemen van rente op schulden in de vervaardigingsprijs van een actief is slechts aanvaardbaar voor kwalificerende activa, zoals gedefinieerd in hoofdstuk 940 Begrippen, indien de aan die actiefpost verbonden toekomstige voordelen naar verwachting voldoende groot zijn om de boekwaarde van die post inclusief de toegerekende rente te dekken en deze economische voordelen voldoende betrouwbaar kunnen worden vastgesteld. Ten aanzien van gecalculeerde rente over eigen vermogen houdt artikel 2:388 lid 2 BW in dat deze rente niet in de vervaardigingsprijs mag worden opgenomen Indien het bedrag van de verwachte uiteindelijk te activeren kosten van het kwalificerend actief uitstijgt boven de realiseerbare waarde zoals gedefinieerd in hoofdstuk 940 Begrippen, dient een bijzonder waardeverminderingsverlies te worden verwerkt in overeenstemming met dat hoofdstuk. Het opnemen van rente op schulden in de vervaardigingsprijs is geen verplichting maar een keuzemogelijkheid ( kan ). Bij activering van rentekosten (indien daarvoor wordt gekozen) wordt aanbevolen de gehele bouwrente op te nemen in de kostprijs van het actief. Zulks gelet op RJ dat de kostprijs bestaat uit de verkrijgingsprijs/ vervaardigingsprijs en de overige kosten om het actief op zijn plaats en in de staat te krijgen noodzakelijk voor het beoogde gebruik. De afwaardering naar lagere realiseerbare waarde is dus inclusief (een deel van) de rentekosten. Waardering verrichte uitgaven materieel vast actief na eerste verwerking (ná ingebruikname actief) Materiële vaste activa dienen na de eerste verwerking te worden gewaardeerd volgens: a. het kostprijsmodel (alinea 402 ); of b. het actuele waarde model (alinea 403 tot en met 416 ). Eén van beide methodes dient te worden toegepast op iedere categorie materiële vaste activa. Kostprijsmodel Indien na de eerste verwerking een materieel vast actief wordt gewaardeerd volgens het kostprijsmodel, dient het actief gewaardeerd te worden tegen de kostprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 13

14 Het kostprijsmodel bij de onroerende zaken in exploitatie van de woningcorporatie kan volgens RJ worden toegepast op het sociaal vastgoed of het commercieel vastgoed dan wel beiden. Indien de corporatie voor het sociaal vastgoed als vastgoedbelegging en het commercieel vastgoed kiest voor waardering tegen historische kosten hetgeen in de praktijk niet snel zal gebeuren dient zij op grond van RJ voor al haar vastgoedbeleggingen het kostprijsmodel volgens RJ 212 toe te passen. Na eerste verwerking (verkrijging) zullen gedurende de gebruiksduur eveneens uitgaven aan het materieel vast actief worden gedaan. Bij deze uitgaven is van belang of sprake is van activeerbare kosten. Er dient dus een onderscheid te worden gemaakt tussen investeringsuitgaven en onderhoudskosten. Ook op laatstgenoemde uitgaven zijn dus de algemene activeringscriteria volgens RJ (waarschijnlijkheid van economische voordelen) van toepassing. De eis waardeverhoging van het actief (terminologie volgens RJ oud), volgens RJ 212 thans genaamd verhoging prestatievermogen (b.v. door hogere kasstromen vanwege gebruiksduurverlenging en huurverhoging) wordt niet meer nadrukkelijk gesteld. Ook kosten met een (groot) onderhoudskarakter (dat wil zeggen instandhouding van het actief, bestemd om het resterend - prestatievermogen te handhaven) kunnen in specifieke omstandigheden worden geactiveerd (RJ : kosten gemaakt om bestanddelen te vervangen of om het actief te onderhouden ). Dit past bij de componentenbenadering (het activeren en afschrijven van belangrijke onderdelen van het actief; zie hierna paragraaf 5) waarbij ook uitgaven die voor handhaving van het oorspronkelijke prestatievermogen zorgen, voor activering in aanmerking komen. Derhalve is de componentenbenadering (zie paragraaf 5) ook van toepassing op geactiveerde uitgaven na eerste verwerking. Bij uitgaven na eerste verwerking ter vervanging van bepaalde componenten dient volgens RJ de boekwaarde van de te vervangen componenten ineens ten laste van de winsten verliesrekening te komen. Uitgewerkt naar de soort van uitgaven bij woningcorporaties is het onderscheid naar investeringsuitgaven en onderhoudskosten als volgt te maken: Klachten- en mutatieonderhoud: conform RJ zijn dit regelmatig voorkomende onderhoudskosten die niet verwerkt worden in de boekwaarde van het actief (m.a.w. niet geactiveerd worden) of niet in een onderhoudsvoorziening worden opgenomen, maar ten laste van de winst-en-verliesrekening worden gebracht wanneer zij gemaakt worden. Groot onderhoud 1 : dit is onderhoud dat telkens na een langere gebruiksperiode wordt uitgevoerd. De verwerking is kort samengevat (zie verder paragraaf 5.1): o in de boekwaarde van het actief (af te schrijven als afzonderlijke component), indien wordt voldaan aan de algemene activeringsvereisten, anders o via een onderhoudsvoorziening dan wel o rechtstreeks ten laste van de winst-en-verliesrekening. Na-investeringen welke voldoen aan de algemene activeringscriteria volgens RJ worden indien relevant onder toepassing van de componentenbenadering - geactiveerd, b.v. renovaties die leiden tot hogere huuropbrengsten en kwaliteitsverbetering met gebruiksduurverlenging. Materieel vast actief onder erfpacht Een aantal gemeenten geven grond voor sociale woningbouw in erfpacht uit. De gemeente blijft dan (bloot) eigenaar van de grond. Zij geeft de grond uit voor een vastgestelde periode in ruil voor een vergoeding (erfpachtcanon). Deze vergoeding wordt doorgaans gebaseerd op de lange termijn rente en de actuele grondprijs. 1 Dit geldt ook voor dynamisch groot onderhoud (per woning bijvoorbeeld bij mutatie) Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 14

15 Met een erfpachtregeling houdt de gemeente invloed op de bestemming van de grond bij toekomstige herontwikkeling van de locaties. Veelal wordt vastgelegd dat de sociale huurwoningen alleen met instemming van de gemeente aan de sociale woningvoorraad op termijn kunnen worden onttrokken. De verwerking van erfpacht in de jaarrekening is afhankelijk van het type contract. De erfpachtcanon kan zijn afgekocht voor een bepaald tijdvak dan wel dient jaarlijks te worden betaald. In het geval dat sprake is van afgekochte erfpacht voor de periode overeenkomstig de resterende gebruiksduur van de woningen, wordt deze geactiveerd voor zover de realiseerbare waarde dat toelaat (zie verder paragraaf 7 Bijzondere waardeverminderingen) en wordt hierop afgeschreven over de looptijd waarop de erfpacht is afgekocht. De jaarlijkse afschrijvingslast wordt in het resultaat verantwoord. Is de periode van het erfpachtscontract korter dan de resterende gebruiksduur, dan wordt over de periode van het erfpachtscontract jaarlijks afgeschreven. Is de periode van het erfpachtscontract langer dan de restant gebruiksduur van de woningen, dan wordt de afgekochte erfpachtsom geactiveerd op basis van de resterende gebruiksduur van de woningen, wederom voor zover de realiseerbare waarde dat toelaat (zie verder paragraaf 7 Bijzondere waardeverminderingen). M.a.w. in beginsel wordt de volledige erfpachtsom geactiveerd, tenzij de realiseerbare waarde dat niet toelaat, in welk geval een waardevermindering moet worden genomen. De afgekochte erpachtsom voor wat betreft de periode na de restant gebruiksduur van de woningen kan als restwaarde worden gezien als aannemelijk is dat op dezelfde locatie een nieuw complex kan worden geëxploiteerd respectievelijk het restant erfpachtcontract kan worden doorverkocht. In het geval sprake is van een jaarlijks te betalen erfpachtcanon wordt deze jaarlijks onder de bedrijfslasten in het resultaat verantwoord. In de toelichting op de jaarrekening wordt onder de Niet in de balans opgenomen verplichtingen de canon en de looptijd van de aangegane erfpachtverplichtingen vermeld alsmede voor zover van toepassing de canon bij toekomstige herziening op het einde van het tijdvak dan wel de nieuwe canon bij bestemmingswijziging. Indien de erfpachtovereenkomst voldoet aan de definitie van een leaseovereenkomst (een overeenkomst waarbij een contracpartij de lessor (verhuurder) het recht van gebruik van een actief (het lease-object) voor een overeengekomen periode en voor een bepaalde vergoeding aan de andere contractpartij de lessee (huurder) afstaat), dan kan de overeenkomst afhankelijk van de feitelijke situatie (RJ t/m 122) kwalificeren als een financial lease. Verwerking in de jaarrekening vindt dan plaats conform RJ (grond en daarmee samenhangende schuld in de jaarrekening opnemen). 2.4 Bepaling afschrijvingen Relevante richtlijnbepalingen In RJ 645 zijn de volgende alinea s van belang bij de bepaling van afschrijvingen op de onroerende zaken in exploitatie: Indien gekozen is het sociaal vastgoed en/of het commercieel vastgoed tegen kostprijs (verminderd met afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingen) te waarderen, dient hoofdstuk 212 Materiële Vaste Activa te worden toegepast Er bestaan diverse afschrijvingsmethoden die kunnen worden gehanteerd om het af te schrijven bedrag op systematische basis over de gebruiksduur van het actief te verdelen. De afschrijvingsmethode die het verwachte verbruikspatroon van de toekomstige prestatie eenheden die het actief in zich bergt het best weerspiegelt, wordt gekozen. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 15

16 De toegelaten instellingen konden op grond van vroegere regelgeving in een groot aantal gevallen de annuïtaire afschrijvingsmethode hanteren. Toepassing van hoofdstuk 212 Materiële vaste activa heeft tot gevolg dat een annuïtaire afschrijvingsmethode vrijwel nooit passend is voor het vaststellen van het verwachte verbruikspatroon. In RJ 212 zijn in het kader van afschrijvingen als meest relevante bepalingen opgenomen: Componentenbenadering Indien belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief van elkaar te onderscheiden zijn en verschillen in gebruiksduur of verwachte gebruikspatroon, dienen deze bestanddelen afzonderlijk te worden afgeschreven. Afschrijvingsmethode: De afschrijvingsmethode dient gebaseerd te zijn op vhet erwachte gebruikspatroon van het actief, overeenkomstig de aanwending van de toekomstige prestatie-eenheden van het actief (samengevat). Er bestaan diverse afschrijvingsmethoden die kunnen worden gehanteerd: lineaire afschrijvingsmethode (gelijkblijvende last), degressieve afschrijvingsmethode (dalende last) en afschrijvingsmethode op basis van verbruikte eenheden. Toe te passen is de afschrijvingsmethode die het verwachte verbruikspatroon van de toekomstige prestatie-eenheden die het actief in zich bergt het best weerspiegelt (samengevat). Afschrijving te bepalen na aftrek restwaarde; restwaarde is doorgaans gering. Afschrijvingsduur: Materiële vaste activa met een beperkte gebruiksduur dienen afzonderlijk te worden afgeschreven. Jaarlijks wordt afgeschreven op basis van een stelsel dat is afgestemd op de verwachte toekomstige (beperkte) gebruiksduur De gebruiksduur van het actief wordt bepaald op basis van het verwachte nut van het actief voor de rechtspersoon. Op grond van het beleid van de rechtspersoon kan een actief worden vervreemd na een bepaalde tijd of nadat een bepaald gedeelte van de toekomstige prestatie-eenheden van het actief, is verbruikt. De gebruiksduur van een actief kan derhalve korter zijn dan de economische levensduur (samengevat). Gedurende het gebruik dient de aanvankelijke schatting van de gebruiksduur en/of de restwaarde uitsluitend opnieuw te worden beoordeeld en zonodig te worden bijgesteld bij gewijzigde omstandigheden of nieuwe informatie ten aanzien van de resterende gebruiksduur en/of de restwaarde (b.v. toegenomen economische risico s). Een bijstelling van de gebruiksduur ingevolge hoeft niet automatisch tot een duurzame waardevermindering te leiden. Bijzondere waardeverminderingen kunnen optreden náást de systematische afschrijving (zie ) op basis van een vooraf geschatte gebruiksduur nl. als de realiseerbare waarde (de hoogste van de directe dan wel de indirecte opbrengstwaarde) duurzaam lager is dan de boekwaarde ( impairment ). Wel is het zo dat als zich een indicatie voordoet dat een actief aan een bijzondere waardevermindering onderhevig is, dit erop kan wijzen dat de resterende gebruiksduur, de afschrijvingsmethode of de restwaarde van het actief herzien moet worden. Dit kan zelfs het geval zijn indien geen bijzonder waardeverminderingsverlies is verantwoord (zie en in het omgekeerde geval). Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 16

17 Uitwerking afschrijvingsmethode Volgens RJ geldt dat de afschrijving is gekoppeld aan het prestatievermogen van het actief i.c. de wijze waarop het actief wordt gebruikt. Deze bepaling is ontleend aan RJ Het vastgoed van corporaties kan in de 212-vastgoedbenadering (bedrijfsmiddel) worden beschouwd als een voorraad prestatie-eenheden die bij gebruik en een beperkte gebruiksduur, in de tijd gezien afneemt. Er is derhalve sprake van veroudering tot uitdrukking komend in een afname van de gebruiksduur. In het kader van de bepaling van de meest passende afschrijvingsmethode (RJ ) is in RJ opgenomen dat de annuïtaire afschrijvingsmethode (progressief) doorgaans geen relatie heeft met de ontwikkeling van het prestatievermogen (veroudering) van corporatiewoningen. Daardoor is deze methode afgezien van uitzonderlijke situaties vrijwel nooit passend (RJ ). Deze in de sector toegepaste methode is van oorsprong subsidiegedreven, waarbij de afschrijving van het complex was gekoppeld aan de financiering ervan (destijds annuïtaire leningen). De afschrijving werd gelijk gesteld aan de annuïtaire aflossing. Voor de woningen in exploitatie kan indien sprake is van regulier onderhoud en een normale verhuurbaarheid, een jaarlijks gelijkelijk aflopend prestatievermogen gedurende de gebruiksduur worden verondersteld, in welk geval lineaire afschrijving als methode het beste aansluit op deze wijze van gebruik van het actief. Daarnaast is de lineaire afschrijvingsmethode maatschappelijk algemeen geaccepteerd, in tegenstelling tot de annuïtaire afschrijvingen die in RJ niet worden genoemd als te hanteren afschrijvingsmethode. Bij de bepaling van de afschrijving wordt de kostprijs van het actief conform RJ gesplitst in de componenten grond en opstal. Over de grondcomponent wordt niet afgeschreven, over de opstalcomponent wordt bij voorkeur lineair over de resterende economische levensduur afgeschreven, waarbij in principe een restwaarde van nihil wordt aangehouden (zie verder paragraaf 4.4 Uitwerking restwaarde). Uitsluitend in bijzondere omstandigheden kan een progressieve/degressieve afschrijving verdedigbaar zijn (bij een onevenredig verloop van het gebruiksnut bijvoorbeeld een snellere veroudering van het vastgoed door intensief gebruik e.d.). Uitwerking afschrijvingsduur Als Handreiking voor de gebruiksduur (RJ ) van de onroerende zaken in exploitatie bij woningcorporaties kunnen ten aanzien van het casco (zie verder 5.2) de volgende uitgangspunten worden gehanteerd: Sociaal vastgoed - sociale huurwoningen: o uitgaan van een weerlegbaar vermoeden dat de economische levensduur van de eerste investering maximaal 50 jaar. De resterende levensduur wordt echter primair bepaald met inachtname van de reguliere bepalingen in de Richtlijnen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt beoordeeld. In het geval nog geen concrete sloop- of verkoopbesluiten zijn genomen is de verwachting dat de restant levensduur bij doorexploitatie minimaal 15 jaar is in verband met de lange doorlooptijd bij herontwikkeling (planvorming e.d.). Indien de resterende levensduur korter is dan 15 jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een hernieuwde inschatting van de resterende levensduur. o ter bepaling jaarlijks van de resterende gebruiksduur: als er geen aanwijzingen zijn van belangrijke (economische) veranderingen, veranderingen in het kwaliteitsbeleid van de corporatie en/of in de feitelijke staat van onderhoud, dan kan de resterende gebruiksduur ééns in de drie tot vijf jaar opnieuw worden beoordeeld en zo nodig worden aangepast; Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 17

18 o als op balansdatum geen nieuwe geschatte gebruiksduur is bepaald, wordt ten opzichte van de vorige balansdatum, de geschatte resterende gebruiksduur met één jaar verminderd; o renovatie kan leiden tot een aangepaste gebruiksduurinschatting, b.v. variërend van 10 tot 25 jaar, afhankelijk van aard en geldsomvang van de renovatie; o een sloopbesluit kan leiden tot een aangepaste gebruiksduurinschatting; Sociaal vastgoed - maatschappelijk vastgoed: o korter dan 50 jaar (b.v. 30 of 40 jaar) afhankelijk van de inschatting van economische risico s; de resterende levensduur wordt echter primair bepaald met in acht name van de reguliere bepalingen in de Richtlijnen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt beoordeeld. Commercieel vastgoed: o vuistregel: appartementen/grondgebonden woningen - 40 tot 60 jaar, commerciële ruimten - 30 tot 50 jaar. De resterende levensduur wordt echter primair bepaald met in acht name van de reguliere bepalingen in de Richtlijnen inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt beoordeeld. De bepaling van de resterende levensduur voor de onroerende zaken in exploitatie zal tevens samenhangen met het onderhoudsniveau en de mate waarin de betreffende woningen tussentijds zijn aangepast aan de eisen van de tijd. Uitwerking restwaarde Volgens RJ wordt bij de materiële vaste activa een aantal categorieën onderscheiden waaronder grond en gebouwen, welke beide categorieën ingevolge RJ afzonderlijk worden verantwoord. Volgens RJ worden grond en gebouwen afzonderlijk verwerkt. Op grond wordt in principe niet afgeschreven, aangezien grond een onbeperkte gebruiksduur heeft. De restwaarde van de grond is in het kostprijsmodel daarom gelijk aan de verkrijgingsprijs. Bij herstructurering (sloop en vervangende nieuwbouw) geldt de verkrijgingsprijs van de grond als onderdeel van de investering in het nieuwe project. Gebouwen hebben een beperkte gebruiksduur en hierop wordt dus afgeschreven. Deze paragraaf heeft dus uitsluitend betrekking op de restwaarde van de gebouwen. Volgens RJ wordt afgeschreven tot de restwaarde is bereikt, ook als de opbrengstwaarde hoger is dan de boekwaarde. Daarbij wordt de afschrijving bepaald na aftrek van de restwaarde (RJ ). De restwaarde is in de praktijk vaak gering en niet van groot belang in de bepaling van het af te schrijven bedrag (RJ ). Bij woningcorporaties is bij doorexploitatie de restwaarde van het casco als onderdeel van het materieel vast actief aan het einde van de gebruiksduur in principe nihil (uitgezonderd zijn wellicht monumenten). De restwaarde van sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel (gewaardeerd volgens het kostprijsmodel) met verkoopbestemming (waarvan de verkoopopbrengst in de bedrijfswaarde voor de eerstkomende 5 jaar wordt ingerekend) zal vermoedelijk hoger zijn dan de boekwaarde van het actief. In dat geval zijn de afschrijvingskosten nihil omdat de restwaarde reeds bereikt is. Van een hogere restwaarde dan de boekwaarde zal tevens sprake zijn bij sociaal vastgoed als vastgoedbelegging en commercieel vastgoed (indien gewaardeerd volgens het kostprijsmodel) waarbij de restwaarde is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat resp. uitpondwaarde. Ook in dat geval zijn de afschrijvingskosten nihil omdat de restwaarde reeds is bereikt. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 18

19 2.5 Toepassing componentenbenadering Relevante richtlijnbepalingen Ten behoeve van het afschrijven van onroerende zaken wordt in alinea 418 van hoofdstuk 212 Materiële vaste activa ingegaan op het onderscheiden van belangrijke bestanddelen. Binnen de onroerende zaken in exploitatie worden veelal de volgende bestanddelen onderscheiden: de grond, het casco, de inrichting en de installaties van de onroerende zaak. Bij de toepassing van afschrijvingen moet dus rekening worden gehouden met de op grond van RJ toe te passen componentenbenadering. In RJ 212 Materiële vaste activa zijn in het kader van de componentenbenadering de volgende relevante bepalingen opgenomen: Indien belangrijke bestanddelen van een materieel vast actief van elkaar te onderscheiden zijn en verschillen in gebruiksduur of verwachte gebruikspatroon, dienen deze bestanddelen afzonderlijk te worden afgeschreven. - Restant van deze alinea samengevat. Bij de bepaling van deze bestanddelen wordt vastgesteld of sprake is van (kosten van) groot onderhoud met een bepaalde cyclus uitgevoerd, welke worden verwerkt conform RJ en verder (samengevat). Kosten van groot onderhoud worden verwerkt: * in de boekwaarde van het actief (d.w.z. geactiveerd); wordt niet voldaan aan de activeringscriteria volgens RJ dan * via een onderhoudsvoorziening (alinea 451 en verder), of als geen onderhoudsvoorziening is gevormd dan * in de winst- en-verliesrekening Indien de kosten van groot onderhoud worden geactiveerd, worden deze kosten aangemerkt als een afzonderlijk af te schrijven component van het materieel vast actief. Identificeren van relevante componenten Het toepassen van de componentenbenadering betekent dat separaat moet worden afgeschreven op de volgens RJ voor woningcorporaties belangrijke, te onderscheiden componenten. De volgende afschrijvingstermijnen zijn daarbij doorgaans van toepassing: - Grond: geen afschrijvingen (niet-slijtend actief) - Casco (buitenschil): 50 jaar - Installaties (cv-installatie, elektrische installatie, mechanische ventilatie e.d): 20 tot 25 jaar - Inrichting (keuken, badkamer, toilet e.d.): afschrijving 10 tot 15 jaar. De component grond dient per definitie als afzonderlijke component te worden aangemerkt aangezien op grond niet wordt afgeschreven. Bij de toepassing van de componentenbenadering ten aanzien van het onderscheid naar casco, installaties en inrichting is het van belang het materialiteitsbeginsel in aanmerking te nemen. Hierbij kunnen de volgende stelregels als leidraad worden gehanteerd: a) Financiële omvang van de component: Als de financiële omvang van een van de genoemde componenten niet meer dan indicatief 10% uitmaakt van de totale kosten van de woning, kan een onderscheid naar die betreffende component achterwege blijven. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 19

20 In de praktijk zal het casco in financiële zin de grootste component zijn en is daarmee in materieel opzicht een belangrijke te onderscheiden component. De componenten installaties en inrichting kunnen elk afzonderlijk minder dan 10% van de totale investering bedragen. Indien de beide componenten samen de 10%-drempel overschrijden, worden zij samengevoegd tot één component waarop een gewogen gemiddelde afschrijvingstermijn op basis van de beide componenten wordt toegepast. Blijven de beide componenten onder de 10%-drempel dan worden deze componenten bij het casco gevoegd en als één geheel afgeschreven op basis van 50 jaar. b) Financiële omvang van de afschrijving inzake de componenten installaties en inrichting: Indien het verschil tussen: - de afschrijving op basis van de volgens punt a benoemde componenten (hetzij installaties en inrichting elk als afzonderlijke component, hetzij beide samengevoegd tot één component) en - de afschrijving van deze componenten op basis van de gebruiksduur van het casco bijvoorbeeld 50 jaar (in het geval de componentenbenadering niet wordt toegepast) niet meer is dan indicatief 10%, kan toepassing van de componentenbenadering op installaties en inrichting achterwege worden gelaten. Bij het toepassen van de componentenbenadering en het 10%-criterium daarbij verdient het aanbeveling aan te sluiten bij het niveau van de kasstroomgenerende eenheid (complex). Voor een huurwoning (i.c. sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel / vastgoedbelegging en commercieel vastgoed) is het aannemelijk dat installaties en inrichting ieder als afzonderlijke hoofdcomponent binnen het 10%-criterium zullen blijven, zodat een onderscheid naar deze afzonderlijke componenten achterwege kan blijven. Samengevoegd kunnen zij wel het 10%-criterium overschrijden, waarmee de beide (sub)componenten tot één (hoofd)component moeten worden onderscheiden. Voor appartementen met liftinstallaties en maatschappelijk vastgoed zoals een woonzorgcomplex met bijzondere voorzieningen, zal het 10%-criterium op installaties of inrichting waarschijnlijk worden overschreden, waardoor afschrijving naar deze componenten van toepassing is. Daarnaast wordt activering van groot onderhoud 2 aangemerkt als afzonderlijke component (RJ ). Hierbij kan ook gebruik worden gemaakt van bovengenoemde stelregels. Van groot onderhoud is geen sprake indien een specifieke component van het actief wordt vervangen (RJ ). Toepassing componentenbenadering: praktijkvoorbeeld In bijlage 1 is een praktijkvoorbeeld met toelichting inzake de componentenbenadering opgenomen. 2.6 Verwerking schattingswijzigingen Bij wijziging van de afschrijvingsmethodiek (bijvoorbeeld van annuïtair naar lineair), gewijzigde gebruiksduurinschatting of wijziging in de verwachte restwaarde, is sprake van een schattingswijziging (RJ 145). Ook het voor de eerste maal toepassen van de componentenbenadering betekent een schattingswijziging; het is geen stelselwijziging omdat de prijsgrondslag historische kosten hetzelfde blijft. In het geval de aanpassing van de afschrijving wordt uitgevoerd in combinatie met de overige uit RJ 645 voortvloeiende aanpassingen, worden alle aanpassingen integraal en in een keer als stelselwijziging verwerkt (zie Inleiding ten behoeve van de Handreiking Toepassing RJ 645 op blz. 5). 2 Bij dynamisch onderhoud wordt het totale onderhoudsproject als component aangemerkt, waaraan jaarlijks de uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden worden toegevoegd. Handreiking voor het toepassen RJ 645 (2011) 20