Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten

Transcriptie

1 Jaarverslag 2015

2 Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten

3 Ten geleide Graag presenteren wij het jaarverslag over Het was een jaar waarin de resultaten sterk zijn verbeterd ten opzichte van voorgaande jaren. Voor de sectoren Woningen en Kantoren lag het fondsrendement op ruim 11%. Bij de sectoren Winkels en Bedrijfsruimten was het fondsrendement ruim 3% resp. 6%. Altera Vastgoed wil haar positie als vastgoedbeleggingsfonds met een laag risicoprofiel voor institutionele beleggers verder versterken. Speerpunten zijn: een sterkere focus op perspectiefvolle vastgoedsectoren als woningen en winkels, voortzetting van het succesvolle en gewaardeerde duurzaamheidsbeleid en een verbreding van de aandeelhoudersbasis. Wat deze laatste speerpunt betreft: naast Nederlandse pensioenfondsen, kunnen sinds kort ook andere institutionele beleggers toetreden, zoals verzekeraars. Daarbij kan het bovendien gaan om zowel Nederlandse als buitenlandse partijen. De eerste aandeelhouders uit deze bredere groep hebben inmiddels voor toetreding getekend. In 2016 heeft Altera Vastgoed afscheid genomen van de kantorenportefeuille. De beleggingswensen van zowel de bestaande aandeelhouders als Nederlandse pensioenfondsen in het algemeen boden onvoldoende mogelijkheden voor de gewenste ontwikkeling van deze portefeuille. De verkoop is succesvol verlopen, tegen prijzen in lijn met de externe taxaties. De strategie van de sector Winkels is nadrukkelijk geënt op de diversiteit van het winkelen. In de portefeuille is een onderverdeling gemaakt naar gemakswinkelen (minder conjunctuurgevoelig, zoals ook in voorgaande jaren is gebleken), belevingswinkelen (winkelcentra in hoofdwinkelgebieden met een attractief winkelaanbod) en doelgericht winkelen (twee sterke woonboulevards maken deel uit van onze portefeuille). In 2016 zullen enkele disposities de samenstelling van de winkelportefeuille verder optimaliseren, opdat die beter aansluit bij de genoemde driedeling. In de sector Woningen is sprake van een forse groei, mede mogelijk gemaakt door de sterke beleggingswensen van bestaande en nieuwe aandeelhouders. De succesvolle acquisities van het afgelopen jaar, de goed gevulde pijplijn met gecontracteerde projecten en de lange lijst met projecten waarvoor contractering nabij is, zullen ertoe leiden dat Altera Woningen in de nabije toekomst de omvang van een miljard euro zal overschrijden. Het beleid van verduurzaming van de portefeuille, zoals Altera Vastgoed dat al verscheidene jaren nadrukkelijk voert, heeft in 2015 zijn bekroning gezien in zeer hoge GRESB scores: voor Woningen European zijn we sector leader (2e plaats wereldwijd); daarnaast ontvingen we Green Stars voor Winkels (3e plaats in Nederland), Kantoren (2e plaats) en Bedrijfsruimten. Wat we doen, doen we efficiënt: de organisatiekosten zijn in 2015 met 34 basispunten wederom op een laag niveau geëindigd. In 2016 versterken wij onze interne organisatie door specifieke inzet op accountmanagement in de sectoren Woningen en Winkels. Dat stelt ons in staat het contact met de huurders en de relatie met het marktgebied te intensiveren. We kijken dus terug op een uitstekend Niet alleen vanwege de resultaten die we hebben geboekt, maar ook omdat we onze basis hebben versterkt. Daarmee scheppen we de voorwaarden voor een succesvolle uitvoering van onze strategie in de komende jaren, in het belang van onze aandeelhouders. De directie 3

4 Inhoudsopgave Ten geleide 3 Belangrijkste gebeurtenissen Kerncijfers 6 Hoofdpunten Altera Vastgoed: sectoraal vastgoedfonds 8 Bericht van de Raad van Commissarissen 9 Remuneratierapport van de Raad van Commissarissen 14 Verslag van de directie Terugblik op 2015 en vooruitzicht Benchmarking, richtlijnen en aanbevelingen in de vastgoedbranche 21 Trends en ontwikkelingen vastgoedbeleggingsmarkt 23 Duurzaamheidsverslag 26 Corporate governance 38 Risicomanagement 43 Sectorverslagen Sectorverslag Woningen 48 Sectorverslag Winkels 64 Sectorverslag Kantoren 82 Sectorverslag Bedrijfsruimten 94 Jaarrekening Balans 110 Winst- en verliesrekening 111 Overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten 111 Mutatieoverzicht eigen vermogen 112 Kasstroomoverzicht 113 Toelichting op de jaarrekening 113 Overige gegevens (winstbestemming, controleverklaring) 132 Financiële agenda Begrippenlijst 135 4

5 hoofdpunten Belangrijkste gebeurtenissen februari Dispositie van zes bedrijfsruimten in Capelle a/d IJssel, Houten, Roosendaal, IJsselstein en Badhoevedorp (2) voor 13,1 miljoen 16 april Jaarverslag 2014 goedgekeurd en ISAE 3000-rapportage beschikbaar voor aandeelhouders 25 juni Koopaannemingsovereenkomst getekend voor 60 appartementen in Waalwijk voor 11,1 miljoen 26 juni Koopaannemingsovereenkomsten getekend voor 84 appartementen in Amstelveen voor 20,0 miljoen en voor 31 eengezinswoningen in de Blaricummermeent (Blaricum) voor 8,1 miljoen 2 september Bekendmaking GRESB-scores: Altera Woningen hoogste plaats in Europa (en tweede wereldwijd), ook hoge scores voor de drie andere sectorfondsen met toekenning van Green Stars 10 september Besluit aandeelhouders verkoop kantorenportefeuille en opheffing sector Kantoren 30 september Toetreding met 39,0 miljoen in sector Winkels. Uitstaande lening met 30,0 miljoen afgelost 20 oktober Koopaannemingsovereenkomst getekend voor 63 appartementen in het centrum van Hoofddorp voor 12,4 miljoen 5 november Presentatie aan aandeelhouders van beleidsplan duurzaamheid december Alle woningen van Altera hebben een groen label 7 december Nieuwe vastgoedsysteem Reaturn in gebruik genomen 8 december Levering 61 appartementen uit 2013 aan de Oostelijke Handelskade in Amsterdam voor 16,8 miljoen 10 december Besluit in AvA om kring aandeelhouders te verbreden door openstelling voor andere institutionele beleggers, zowel uit Nederland als buitenland. Statuten en Bedrijfsprofiel aangepast 18 december Koopaannemingsovereenkomst getekend voor 55 appartementen in Hilversum voor 11,9 miljoen 23 december Contract getekend voor verkoop in 2016 van twee winkelobjecten in Vaals en Heerlen voor 6,1 miljoen 30 december Intentieovereenkomst getekend voor verkoop in 2016 van de kantorenportefeuille en zeven bedrijfsruimten (geleverd 22 februari 2016 voor totaal 217,4 miljoen) 31 december Jaar afgerond met voor 11,2 miljoen aan jaarhuur afgesloten huurovereenkomsten inclusief verlengingen (totaal m²) en 675 verhuringen van woningen 31 december Totale stand van toetredingen door aandeelhouders van 208,5 miljoen en uittredingen van 111,7 miljoen, per saldo 96,8 miljoen. Nieuwe preferenties voor toetreding ingediend, ook door vijf nieuwe aandeelhouders 5

6 Kerncijfers In x miljoen, tenzij anders vermeld Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Portefeuille (jaarultimo) Portefeuille in exploitatie (incl. deelnemingen) Zekere pijplijn Eigen vermogen Idem per aandeel (in x 1) 1,215 1,075 0,703 0,822 Aantal objecten Aantal huurcontracten / aantal woningen Gem. huur per jaar per m 2 (in x 1) n.v.t Gem. aantal jaren resterende huur t.o.v. n.v.t. 4,5 3,6 3,3 contracthuur (excl. leegstand) Bruto theoretische jaarhuur 39,9 61,1 22,8 17,2 Bruto aanvangsrendement k.k. 5,9% 7,9% 11,7% 10,5% Netto / brutohuuropbrengsten boekjaar 74% 84% 77% 76% Bezettingsgraad ultimo 97% 93% 80% 87% Bezettingsgraad gemiddeld 97% 93% 76% 85% Rendementen Direct portefeuillerendement 4,2% 4,3% 6,4% 6,4% 6,7% 6,8% 7,7% 6,7% Indirect portefeuillerendement -0,7% 7,7% -2,7% -2,8% -6,6% 4,2% -4,4% 0,2% Totaal portefeuillerendement 3,5% 12,3% 3,5% 3,4% -0,3% 11,3% 3,0% 6,9% Organisatiekosten -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,3% -0,4% -0,3% -0,4% Effect t.o.v. vol belegd -0,2% -0,5% -0,1% -0,1% 0,0% 0,0% -0,1% -0,2% Overige beleggingen niet in IPD/ROZ 0,0% 0,0% Definitieverschillen 0,1% -0,1% 0,1% 0,2% 0,0% 0,1% 0,1% -0,1% Fondsrendement 3,1% 11,3% 3,1% 3,1% -0,6% 11,1% 2,6% 6,2% Dividendrendement 3,7% 3,9% 5,9% 6,0% 6,3% 6,6% 6,8% 6,1% Organisatiekosten In basispunten van beheerd vermogen 34,5 32,3 32,1 33,0 32,7 6

7 hoofdpunten Hoofdpunten 2015 Performance van de vier sectorfondsen Hoge gemiddelde bezettingsgraad bij Woningen (97%) en Winkels (93%); bij Kantoren en Bedrijfsruimten op een niveau van resp. 76% en 85% Positieve fondsrendementen in alle sectoren Organisatiekosten 34,5 basispunten van beheerd vermogen Verhuurresultaten Volume in 2015 afgesloten huurcontracten inclusief verlengingen van 11,2 miljoen voor m² (2014: 13,4 miljoen en m²) In totaal in woningen verhuurd, waarvan 162 eerste verhuur van nieuw opgeleverde complexen (2014: 627 respectievelijk 113) Duurzaamheid Woningportefeuille sectorleader Europa (en 2 e plaats wereldwijd) in GRESB Green stars voor de sectorportefeuilles Winkels, Kantoren en Bedrijfsruimten Alle woningen hebben een groen label Portefeuille in exploitatie in 2015 met 44 miljoen toegenomen (in x mln) (in x mln) Aan zekere pijplijn toegevoegde projecten 66,5 51,0 30,7 Objecten in exploitatie genomen 44,0 95,5 153,4 Disposities 15,4 37,4 1,1 Volume aandelentransacties Toetredingen van 208,5 miljoen en uittredingen van 111,7 miljoen; toevoeging van per saldo 96,8 miljoen (2014: 32,4 miljoen) Totaal 30 aandeelhouders: in 2015 twee nieuwe aandeelhouders Bedragen in x mln Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal Toetreding aandeelhouders 169,5 39, ,5 Uittreding aandeelhouders -96, ,4-111,7 Toetreding, per saldo 73,2 39, ,4 96,8 Aantal aandeelhouders begin en eind jaar Organisatie en governance Kring aandeelhouders uitgebreid tot institutionele beleggers, zowel Nederlands als buitenlands Opheffing sectorportefeuille Kantoren na verkoop in februari 2016 Functie accountmanagement toegevoegd voor sectoren Woningen en Winkels 7

8 Altera Vastgoed: Nederlands vastgoed voor institutionele beleggers voor institutionele beleggers zuivere vastgoedkarakteristiek; dus geen leverage, geen projectontwikkeling transparantie in beleid en verantwoording Missie Altera Vastgoed biedt beleggingsproducten in Nederlands vastgoed die optimaal zijn afgestemd op de wensen van institutionele beleggers. Dit betekent onder meer: een structuur met de voordelen van indirect vastgoed en de rendement/risicokarakteristiek van direct vastgoed; gescheiden sectorportefeuilles waarin gericht kan worden geparticipeerd (allocatievrijheid); flexibiliteit bij toe- en uittreding; afwezigheid van structurele financiering met vreemd vermogen; geen eigen activiteiten op het gebied van projectontwikkeling; een multi-criteria beleggingsdoelstelling; transparantie in beleid, processen en verantwoording; kostenefficiency (lage managementkosten); beleggen op basis van een research-gedreven strategie; optimaal toepassen van duurzaamheid bevorderende maatregelen; onafhankelijkheid, geen belangenverstrengelingen en een sterk accent op integriteit; klantgericht en vergaande dienstverlening. Ten behoeve van effectief vermogensbeheer (verbetering van rendementsrisicokarakteristieken) streeft Altera Vastgoed groei van het beheerd vermogen na. Altera Vastgoed heeft een AIFMD-vergunning en staat onder toezicht van de AFM. multi-criteria doelstelling Beleggingsdoelstelling De doelstelling van de Altera Vastgoed sectorfondsen is het aan institutionele beleggers bieden van een stabiel fondsrendement op beleggingen in Nederlands vastgoed. De mate van realisatie van deze doelstelling wordt getoetst aan de volgende criteria: het relatieve portefeuillerendement per sector ten opzichte van het 5-jaars totaalrendement voor standing investments van de IPD Nederlandse Vastgoedindex; het relatieve fondsrendement per sector aan de hand van een peer group analyse en de INREV TER voor core funds; de hoogte van de organisatiekosten voor de sectorfondsen tezamen (waarbij het streven is dat deze tot de laagste in de branche behoren); de voortgang op het gebied van duurzaamheid; de mate van transparantie; aspecten van governance. Beleggingsbeleid Altera Vastgoed wenst deze doelstelling te bereiken door te beleggen in geselecteerde deelmarkten van de Nederlandse vastgoedmarkt, waarbij een lange termijn beleggingshorizon wordt gehanteerd. Aan het beleggingsbeleid zal op transparante wijze en met op research gebaseerde analyses uitvoering worden gegeven. Het risico wordt beperkt door geen leverage te hanteren en af te zien van projectontwikkelingsactiviteiten. Met dit beleid wordt zoveel mogelijk de zuivere karakteristiek van direct vastgoed nagestreefd. Voorts is het streven om vol belegd te zijn. Voor elke sectorportefeuille is voor de middellange termijn (drie jaar) een kader voor het beleggingsbeleid geformuleerd dat ter goedkeuring aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van de desbetreffende sector wordt voorgelegd. Binnen deze kaders stelt Altera Vastgoed jaarlijks per sector beleggingsplannen op, die de goedkeuring behoeven van de Raad van Commissarissen. Het streven is dat de organisatiekosten tot de laagste in de branche behoren. De organisatiekosten worden tevens vergeleken met de relevante INREV TER en een peer group. 8 productkenmerken in Bedrijfsprofiel Bedrijfsprofiel De productkenmerken zijn uitgebreid vastgelegd in het Bedrijfsprofiel. Het Bedrijfsprofiel bevat een uiteenzetting van alle belangrijke productkenmerken en beleidsuitgangspunten van Altera Vastgoed, zoals ondernemingsdoelstellingen, processen, procedures, waarderingsbeleid, performancedoelstellingen, toe- en uittredingsregels, rapportage- en verantwoordingsstructuur. Een exemplaar van dit Bedrijfsprofiel wordt op verzoek verstrekt.

9 rvc en directieverslag Bericht van de Raad van Commissarissen goedkeurende controleverklaring Hierbij bieden wij u het door de directie opgemaakte jaarverslag en de jaarrekening 2015 aan. Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 12 december 2014 is Deloitte Accountants B.V., als opvolger van KPMG Accountants N.V., benoemd als externe accountant. Deloitte Accountants B.V. heeft de jaarrekening gecontroleerd en van een goedkeurende controleverklaring voorzien. Wij stellen u voor om de jaarrekening overeenkomstig vast te stellen. Wij onderschrijven het voorstel van de directie om in aanvulling op het reeds tussentijds uitgekeerde dividend een slotdividend over 2015 uit te keren in totalen per sector van (afgerond) op letteraandelen A (Woningen), op letteraandelen B (Winkels) en op letteraandelen D (Bedrijfsruimten). Het slotdividend van de sector Kantoren van wordt verrekend met de inkoop van de aandelen sector Kantoren op 31 maart Het dividendbeleid van Altera Vastgoed is erop gericht om te voldoen aan de eisen van een fiscale beleggingsinstelling met uitdelingsverplichting. RvC is onafhankelijk belangrijkste taken Taakomschrijving Conform wet en statuten heeft de Raad van Commissarissen tot taak toezicht te houden op het beleid van de directie, alsmede op de algemene gang van zaken in de vennootschap en de met haar verbonden onderneming. De Raad staat de directie met raad ter zijde. Bij vervulling van hun taak richten de commissarissen zich naar het belang van de vennootschap en alle daarbij betrokkenen. Tot de taken van de Raad behoren: het toezicht houden op en controleren van de directie omtrent de realisatie van de doelstellingen van de vennootschap, de strategie en de risico s verbonden aan de activiteiten van de vennootschap, de opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, het financiële verslaggevingsproces en de naleving van wet- en regelgeving; het openbaar maken, naleven en handhaven van de corporate governance structuur van de vennootschap; het verstrekken van een pre-advies bij de jaarrekening; het selecteren en voordragen van de externe accountant van de vennootschap; het goedkeuren van de jaarlijkse Beleggingsplannen, het Ondernemingsplan en de in deze plannen opgenomen jaarlijkse begrotingen; het goedkeuren van investeringen en desinvesteringen groter dan 25 miljoen of groter dan 10% van de omvang van een sectorportefeuille; het selecteren en voordragen voor benoeming van leden van de Raad en de directie; het voorstellen ter vaststelling in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van de remuneratie en contractuele arbeidsvoorwaarden van de leden van de directie; het toetsen van het beloningsbeleid; het evalueren en beoordelen van het functioneren van de Raad en de directie alsmede hun individuele leden; het toetsen of een door de directie voorgedragen aandeelhouder, niet zijnde een pensioenfonds of een verzekeraar, aan de voor deze groep gestelde criteria voldoet; het in behandeling nemen van en beslissen over gemelde (potentiële) belangenconflicten die betrekking hebben op leden van de directie (conform de Gedragscode Altera Vastgoed) en gemelde vermoedens van een incident of misstand (conform de Regeling voor incidenten en misstanden en klokkenluidersregeling). De president-commissaris is tevens compliance officer van de vennootschap. Samenstelling Raad De samenstelling, organisatie en werkwijze van de Raad is in lijn met de geldende Corporate Governance Code. De commissarissen zijn onafhankelijk in de zin van best-practice bepaling III.2.1 van deze code. Gezien de omvang van de Raad zijn er geen commissies ingesteld. De secretaris van de directie is vanwege de omvang van de onderneming ook secretaris van de Raad. Bovendien heeft de dubbelfunctie een meerwaarde door de kennis van de secretaris over wat er in beide organen speelt, over de te doorlopen procedures en over de planning van de besluitvorming. Op de jaarvergadering van 14 april 2016 zal de heer Van der Ende worden voorgedragen voor een tweede termijn van vier jaar. 9

10 discussies grondig en open Werkwijze van de Raad Bijna alle onderwerpen in de vergaderingen van de Raad waren voorbereid in de vorm van notities, rapportages en beleggingsplannen van de directie. De Raad heeft ook in 2015 geconcludeerd dat deze documenten zeer professioneel en van hoge kwaliteit zijn. De discussies met de directie zijn grondig, open en zonder taboes. In de evaluatie van zijn functioneren heeft de Raad geconstateerd dat de Raad voldoende mentale onafhankelijkheid ten opzichte van de directie heeft om op een positief-kritische wijze toezicht te houden op de directie. Vanzelfsprekend zijn in elke vergadering de resultaten onderwerp van bespreking. Ook de marktontwikkelingen en het daaraan verbonden risicoprofiel worden frequent besproken. Aanwezigheid Bij alle vijf vergaderingen in 2015 was de Raad voltallig bijeen; het aanwezigheidspercentage in 2015 was dus 100%. Buiten de vergaderingen zijn er diverse informele contacten tussen commissarissen en directieleden. Voorts is er een informeel overleg geweest met de directie over de fondskenmerken en de daarin benodigde wijzigingen, alsmede de organisatorische consequenties. Raad functioneert naar tevredenheid Belangrijkste onderwerpen 2015 In het verslagjaar heeft de Raad, in lijn met het vooraf opgestelde rooster, vijf keer vergaderd met de directie. In 2015 is veel aandacht uitgegaan naar de opvolging van de algemeen directeur R.J.M. Hogenboom in verband met zijn pensionering, de wijzigingen in de fondskenmerken met de doorvertaling naar de statuten en het bedrijfsprofiel, alsmede de opheffing van de sectorportefeuille kantoren. Voorts heeft de Raad één keer vergaderd buiten aanwezigheid van de directie. In deze vergadering heeft de Raad de beoordeling van de directie, de toekomstige samenstelling van de directie en de evaluatie van het functioneren van de Raad besproken. Aan de hand van een aantal aspecten heeft de Raad het eigen functioneren en het functioneren van zijn individuele leden in een plenaire vergadering geëvalueerd. De conclusie was dat de Raad naar tevredenheid functioneert. Er zijn geen problemen gesignaleerd. De belangrijkste onderwerpen in de reguliere vergaderingen zijn hieronder kort weergegeven. verkoop kantoren opvolging algemeen directeur vertraagd nu open voor andere institutionele beleggers dan alleen Nederlandse pensioenfondsen Opheffing kantorenportefeuille In 2014 en 2015 is veel aandacht uitgegaan naar de toekomstbestendigheid van de kantorenportefeuille. De ontwikkelingen op de kantorenmarkt in de jaren na de crisis en de afgenomen belangstelling van Nederlandse pensioenfondsen om in kantoren te beleggen boden onvoldoende mogelijkheden voor de gewenste omvang en structuur. Hierover is intensief overleg gevoerd met de aandeelhouders. Uiteindelijk is dit uitgemond in het besluit in de Buitengewone Vergadering van Aandeelhouders van 10 september 2015 om de gehele kantorenportefeuille te verkopen en enkele objecten over te dragen aan de sectoren Woningen en Winkels. Opvolging algemeen directeur In 2015 is, aan de hand van een met de aandeelhouders afgestemd zoekprofiel, met een extern bureau het proces gestart voor de opvolging van de algemeen directeur. Het proces heeft geleid tot de voordracht van de beoogde opvolger aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 10 september Tot teleurstelling van de Raad zag de kandidaat kort voor de aanvang van het dienstverband per 1 januari 2016 alsnog af van deze functie. De heer Hogenboom heeft ingestemd met het verzoek van de Raad om zijn pensionering enkele maanden uit te stellen. Het proces voor de opvolging is direct weer opgestart. Verbreding aandeelhoudersbasis Uit de strategische verkenningen blijkt al enige jaren dat de beleggingsvoorkeur van Nederlandse pensioenfondsen voor Nederlands vastgoed qua sectorallocatie steeds uniformer wordt. Het faciliteren van de hieruit voortvloeiende beleggingswensen is daarmee lastiger uitvoerbaar geworden. Dit heeft een te grote invloed op de ontwikkeling van de sectorportefeuilles waar dan tijdelijk geen voorkeur voor is. Ook leidt de consolidatieslag bij de Nederlandse pensioenfondsen tot een snelle daling van het aantal fondsen. De mogelijkheden voor verbreding van de kring van aandeelhouders zijn met de directie onderzocht. In overleg met de aandeelhouders is ervoor gekozen om Altera Vastgoed naast pensioenfondsen ook open te stellen voor verzekeraars en andere 10

11 rvc en directieverslag professionele beleggers. Voor deze laatste categorie zijn diverse criteria verwoord in het nieuwe Bedrijfsprofiel waaraan de Raad een door de directie voorgedragen aandeelhouder toetst. Voorts is besloten dat Altera Vastgoed ook open staat voor buitenlandse aandeelhouders, in eerste instantie alleen uit Europa. De statuten en het Bedrijfsprofiel zijn met goedkeuring van de aandeelhouders op 10 december 2015 hiertoe aangepast. Voorts zijn enkele andere fondskenmerken tegen het licht gehouden. In 2016 wordt beoordeeld of deze aanpassing behoeven. Beleggingsplannen en Ondernemingsplan In het najaar van 2015 heeft de Raad de door de directie opgestelde Beleggingsplannen en het Ondernemingsplan gedetailleerd besproken, inclusief de hierin opgenomen exploitatiebudgetten en het budget voor de organisatiekosten. Deze plannen bevatten ook de organisatorische uitwerking van de gemaakte strategische keuzes ten aanzien van de verbreding van de aandeelhoudersbasis en de vergroting van de intensiteit van het portefeuillemanagement. De Raad heeft over diverse punten met de directie van gedachten gewisseld: ontwikkelingsmogelijkheden van de sectorportefeuilles, met verbijzonderde aandacht voor de acquisitiekracht voor het verwerven van woningen; aandacht voor de voortgang bij het realiseren van disposities; behoud van het concurrerende niveau van de managementkosten; marktverkenning beleggen in vastgoed door Nederlandse verzekeraars; investor relations voor buitenlandse aandeelhouders en het inschakelen van adviseurs; Beleidsplan Duurzaamheid inclusief de voortgang en nieuwe initiatieven. Kwartaalrapportages en resultaatontwikkeling De Raad heeft de door de directie opgestelde kwartaalrapportages met de directie doorgenomen, inclusief de verschillenanalyses tussen budget, realisatie en prognose voor de sectorportefeuilles, alsmede de organisatiekosten. Bijzondere aandacht is uitgegaan naar de voortgang van de verhuuractiviteiten, de faillissementen in de winkelbranche, de acquisities van woningen en disposities. De relatieve performance van de sectorfondsen van Altera ten opzichte van concurrenten is aan de hand van de door de directie opgestelde scorekaart geanalyseerd. Relatie met aandeelhouders De opkomst en de inhoudelijke bijdrage van de aandeelhouders in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders en de Participantenraad ondersteunen naar het oordeel van de Raad het beeld van de hechte relatie met de aandeelhouders. De Participantenraad, waarbij de Raad van Commissarissen niet aanwezig is, biedt de mogelijkheid van een informele dialoog zonder dat die wordt belast met formele besluitvorming. De Raad bespreekt het verslag van de Participantenraad met de directie en neemt kennis van de vergaderstukken. Vanaf 2015 ontvangen de aandeelhouders ook een uitgebreide samenvatting van het Ondernemingsplan. Portefeuillemutaties De Raad heeft zich laten informeren over de voortgang met het acquireren van woningen. De groei van de woningportefeuille heeft door de vele acquisities en de uitbreiding van de pijplijn in 2015 verder gestalte gekregen. In het verslagjaar was er één investeringsvoorstel voor een woningtender met een omvang groter dan 25 miljoen. De voortgang van de disposities in de sectoren Kantoren en Bedrijfsruimten is zeer voorspoedig geweest. Bij de sector Winkels blijkt de verkoop meer tijd te vergen. herijking risico s Risicomanagement en integriteit De Raad heeft ook dit jaar de wijze getoetst waarop de directie de risico s beheerst. In de ISAE 3000-rapportage heeft de externe accountant verslag gedaan over de naleving in 2014 van een met de aandeelhouders overeengekomen set interne beheersingsmaatregelen. In aanvulling op de bestaande procedures voor de directie en medewerkers van Altera is afgesproken de employment screening voor tijdelijke krachten en zzp-ers uit te breiden. Het verslag over 2015 is op 24 maart 2016 behandeld. Deze rapportage geeft aan dat de interne organisatie functioneert conform deze maatregelen. In de vergadering waarin het jaarverslag is behandeld, heeft de risicomanager nadere toelichtingen gegeven over de werkzaamheden van de afdeling Control en over de bevindingen. Voorts heeft de risicomanager een toelichting gegeven over de herijking in 2015 van de risico s door de leden van het managementteam en over de beoordeling in hoeverre de beheersingsmaatregelen deze risico s in voldoende 11

12 mate afdekken. De kwantificering van het risico (in het effect van een gebeurtenis en de kans daarop) wijkt op ondergeschikte punten af van de vorige meting. Het risico van grotere bewegingen in de beleggingswensen van aandeelhouders is echter wel toegenomen. De in 2015 doorgevoerde verbreding van de aandeelhoudersbasis is het antwoord op dit toegenomen risico. Evenals voorgaand jaar is aandacht besteed aan integriteit en de maatregelen die zijn genomen om het frauderisico te beperken. Er hebben zich geen bijzonderheden voorgedaan. De Raad is de aandeelhouders erkentelijk voor hun vertrouwen in de onderneming. De Raad spreekt gaarne zijn waardering uit tegenover de directie en de medewerkers voor hun inzet bij het realiseren van de ondernemingsdoelstellingen. Ook in 2015 is gebleken dat de hechte relatie met de aandeelhouders en de professionele wijze waarop Altera Vastgoed werkt een goed fundament bieden voor de komende jaren. Amstelveen, 24 maart 2016 Raad van Commissarissen 12

13 rvc en directieverslag Raad van Commissarissen Samenstelling en rooster van aftreden Naam Datum benoeming Op voordracht van/namens Functie Datum aftreding Drs. G.H. Hoefsloot 17 april 2014 Onafhankelijk en President-commissaris Jaarvergadering (Ned., 1950) zonder economische in 2018 binding met aandeelhouders Drs. H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel 19 april 2006 Onafhankelijk en zonder Commissaris Jaarvergadering (Ned., 1943) en herbenoemd economische binding in april 2010 en met aandeelhouders 17 april 2014 Drs. J. van der Ende 7 december 2011 Onafhankelijk en zonder Commissaris Jaarvergadering (Ned., 1959) economische binding in 2016 met aandeelhouders Curricula vitae leden van de Raad van Commissarissen Drs. G.H. Hoefsloot (1950) De heer Hoefsloot was van 2003 tot 2008 voorzitter van de raad van bestuur van Heijmans NV. Van 1984 tot 2002 is hij werkzaam geweest bij Hollandse Beton Groep NV (HBG), van 2000 tot 2002 als lid van de raad van bestuur. Van 1978 tot 1984 was hij werkzaam bij Amro Bank NV, respectievelijk Barclays Bank. Sinds 2013 is hij lid van de raad van commissarissen van Brabantse Ontwikkelings Maatschappij Holding BV en van Tilburg Bastianen Groep BV. Sinds 2005 is hij lid van de raad van commissarissen van Winters Bouw & Ontwikkeling BV. Drs. H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel (1943) De heer De Vos tot Nederveen Cappel was van 1993 tot 2002 managing partner bij Twynstra Gudde. Van 1972 tot 1992 was hij werkzaam bij adviesbureau Diepenhorst De Vos en Partners, vanaf 1976 als directeur. Hij is sinds mei 2013 voorzitter van de raad van commissarissen van WoondroomZorg BV. Hij was van 2004 tot 2014 voorzitter van de investeringscommissie van Triodos Vastgoedfonds NV en is sinds april 2014 commissaris bij dit fonds. Drs. J. van der Ende (1959) De heer Van der Ende was van 2005 tot 2010 werkzaam bij PGGM, vanaf 2008 als chief investment officer en in 2010 ook als lid van het executive committee. Van 1986 tot 2004 heeft hij diverse functies vervuld bij ING Group. Hij is onafhankelijk lid van het Investment Committee van CBRE Global Investment Partners, lid van de Raad van Commissarissen van Q-Park NV en MN. Voorts is hij adviseur van Amundi Asset Management. Van 2007 tot 2010 was hij voorzitter van de INREV en lid van de Raad van Commissarissen van Amvest NV en van 2009 tot 2010 was hij voorzitter van Eumedion. Sinds 2014 is hij voorzitter van de Amsterdam School of Real Estate. 13

14 Remuneratierapport van de Raad van Commissarissen Directie Uitgangspunt voor het remuneratiebeleid van de directie is een marktconforme beloning op mediaanniveau op basis van een arbeidsmarkt-referentiegroep. Deze bestaat uit Nederlandse institutionele vastgoedfondsen en vastgoedvermogensbeheerders. In het kader van de invoering van het toezicht onder de AIFMD is het beloningsbeleid aangepast, waarbij geen variabele beloning meer wordt toegekend. De voorheen variabele beloning is omgezet in een niet-pensioengevende vaste salariscomponent aan de hand van een omrekenfactor. toetsing beloning elke twee jaar De beloning wordt elke twee jaar getoetst aan de referentiegroep. De feitelijke remuneratie wordt met inachtneming van het remuneratiebeleid en na het inwinnen van extern advies door de Raad van Commissarissen vastgesteld. Tussentijds kan het salaris door de Raad worden aangepast. Dit beleid is laatstelijk door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 11 december 2013 goedgekeurd. De arbeidsovereenkomsten met de directieleden zijn voor onbepaalde tijd afgesloten en dus niet tot vier jaar beperkt. Een benoeming van vier jaar is in de Nederlandse Corporate Governance Code primair bedoeld voor beursgenoteerde instellingen. totale beloning toegelicht in jaarrekening Voor de directieleden geldt dezelfde pensioenregeling als voor de andere personeelsleden: een CDC-regeling voor het pensioengevend salaris tot (grensbedrag voor 2015) met een opbouwpercentage van 1,875%. Voor het salaris boven dit bedrag wordt ter compensatie een brutovergoeding verstrekt. Raad van Commissarissen De bezoldiging van ieder lid van de Raad van Commissarissen wordt volgens artikel 26 van de statuten vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De remuneratie van de Raad van Commissarissen is goedgekeurd in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 17 april De bezoldiging op jaarbasis bedraagt voor de president-commissaris en voor de overige commissarissen

15 rvc en directieverslag Verslag van de directie Vlnr: C.J.M. van den Hoogen, G.H. Hoefsloot, H.C.A. de Vos tot Nederveen Cappel, E.G.M. Wessels, J. van der Ende en R.J.M. Hogenboom herstel zet door forse opwaarderingen verbreding aandeelhoudersbasis opheffing sectorportefeuille kantoren hogere allocatie naar vastgoed 2015 sterk jaar voor woningen Sterke verbetering rendement door aantrekkende economie Sinds eind 2014 heeft het economisch herstel zich doorgezet. Het consumentenvertrouwen stuwt de winkelbestedingen en de huizenmarkt is sterk gestegen door de lage rente en de groei van het aantal huishoudens. De sectoren Woningen en Kantoren hebben door forse opwaarderingen een fondsrendement van ruim 11% laten zien. Ook de fondsrendementen van Winkels en Bedrijfsruimten toonden met 3,1% resp. 6,2% een positieve ontwikkeling. De aandacht van pensioenfondsen gaat hoofdzakelijk uit naar beleggingen in woningen. Altera heeft ook in 2015 uitstekende woningcomplexen kunnen toevoegen aan de portefeuille en aan de pijplijn. Binnen enkele jaren zal de omvang van de sector Woningen de grens van een miljard euro overschrijden. De wens om in Nederlands winkelvastgoed te beleggen is bij Nederlandse pensioenfondsen al enige jaren tanende. In 2015 zijn hierom de fondskenmerken aangepast. Altera is sinds eind 2015 ook opengesteld voor verzekeraars en andere professionele beleggers, zowel van Nederlandse als buitenlandse origine. De eerste partijen uit deze ruimere groep hebben hun weg naar Altera al gevonden. In 2015 is in overleg met de aandeelhouders besloten om het sectorfonds Kantoren op te heffen. Dit proces is op 22 februari 2016 afgerond met een succesvolle verkoop. De lage rentes op vastrentende waarden en de hoge volatiliteit op de aandelenmarkt, geven alle aanleiding voor institutionele aandeelhouders om de allocatie naar vastgoed op een hoger niveau te brengen dan de traditionele 5 tot 10%. Het is opmerkelijk dat buitenlandse partijen hun belang in Nederlands vastgoed fors uitbreiden, ook in winkels en kantoren. Woningen Voor de woningsector was 2015 een fantastisch beleggingsjaar door de schaarste op de huurmarkt, de aantrekkende markt voor koopwoningen en een verdere aanscherping van de aanvangsrendementen. De toename van het aantal huishoudens en de beperkte bouwvolumes in de afgelopen jaren, hebben met name in de grote steden tot grote schaarste geleid. De markten in Amsterdam en Utrecht tonen duidelijke signalen van oververhitting. Er lopen vele nieuwbouwplannen, maar ook die zijn lang niet voldoende om de vraagdruk te absorberen. De aankoopprijzen voor woningprojecten in de Randstad zijn sterk gestegen door de 15

16 grote vraag van Nederlandse en steeds meer internationale institutionele beleggers. Alle woningfondsen kennen daarom wachtrijen met aandeelhouders die wensen toe te treden. De wachtrij bij Altera betreft preferenties die eind 2015 zijn ingelegd. te negatieve perceptie van winkelmarkt kantorenportefeuille 22 februari 2016 verkocht krimp portefeuille bedrijfsruimten Winkels Het herstel van het consumentenvertrouwen heeft, na vele jaren van terugval, vanaf de tweede helft van 2014 geleid tot het aantrekken van de winkelomzet in de non-food sector. De food-sector is immuun gebleken voor de crisis. De perceptie van de winkelbeleggingsmarkt wordt gedomineerd door het nieuws over faillissementen van winkelketens, met een dieptepunt in de laatste week van december. Er is sprake van een enorme dynamiek in de winkelmarkt. Slecht draaiende ketens verdwijnen in hoog tempo uit het winkelbeeld en de locaties worden nu veelal ingenomen door professioneler aangestuurde nieuwe ketens met een beter assortiment. Online verkopen leiden tot verschuivingen in de winkelmarkt, met een gevarieerd beeld per branche, maar de online omzet is toch niet meer dan circa 10% van de totale detailhandelsbestedingen. Een beleggingsbeleid gericht op gemakswinkelen, aangevuld met goede centrumprojecten, blijft ons inziens een goed perspectief bieden voor toekomstige rendementen. In het laatste kwartaal van 2015 heeft Altera al kunnen waarnemen dat de markthuur op goede locaties stabiliseert en het aanvangsrendement heeft historisch gezien nimmer zo ruim boven de lange rente gelegen. Kantoren en Bedrijfsruimten Altera heeft in 2015 besloten de kantorenportefeuille volledig af te bouwen. Voldoende spreiding in een kantorenportefeuille vergt al snel een omvang van een miljard euro. De beleggingswensen van zowel de aandeelhouders als Nederlandse pensioenfondsen in het algemeen boden onvoldoende mogelijkheden voor de gewenste ontwikkeling. De afbouw van de portefeuille is op 22 februari 2016 reeds geëffectueerd tegen prijzen die in lijn liggen met de taxatiewaarde. Altera heeft de sterk toegenomen liquiditeit in de beleggingsmarkt voor kantoren hiermee benut. Altera laat nu twee kantoorlokaties in Amstelveen en Den Haag transformeren tot appartementencomplexen. De sector Bedrijfsruimten is een niche in de beleggingsmarkt waarin een hoog direct rendement is te behalen. Door verkoop van zes objecten in februari 2015 en zeven in februari 2016 is de kwaliteit van de portefeuille verhoogd. De portefeuille omvat sindsdien elf objecten met een waarde van 130 miljoen. De verhuurmarkt voor bedrijfsverzamelcomplexen is aangetrokken, waarvan Altera in het complex in Amsterdam het afgelopen jaar heeft kunnen profiteren. Cijfers Altera Vastgoed De bovenstaande ontwikkelingen weerspiegelen zich bij de sectorfondsen van Altera Vastgoed. Kerncijfers 2015 Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Direct portefeuillerendement 4,3% 4,3% 6,4% 6,6% 6,8% 5,0% 6,7% 9,0% Indirect portefeuillerendement 7,7% 0,9% -2,8% -3,9% 4,2% -1,3% 0,2% -8,2% Totaal portefeuillerendement 12,3% 5,3% 3,4% 2,5% 11,3% 4,3% 6,9% 0,1% Fondsrendement 11,3% 4,6% 3,1% 2,5% 11,1% 3,9% 6,2% 3,8% Dividendrendement 3,9% 3,8% 6,0% 6,1% 6,6% 6,0% 6,1% 7,8% Bruto aanvangsrendement (kk op theoretische huur) 5,9% 6,4% 7,9% 7,9% 11,7% 12,8% 10,5% 10,9% Bezettingsgraad (gemiddeld) 97% 95% 93% 95% 76% 70% 85% 91% Nieuwe huurcontracten (in jaarhuur of aantal units) ,1 mln 6,4 mln 2,8 mln 3,1 mln 2,3 mln 3,6 mln In alle sectoren is het indirect rendement toegenomen ten opzichte van 2014, en daarmee ook het fondsrendement. Met 7,7% opwaardering was de sector Woningen de koploper met een fondsrendement van 11,3%. De sector Kantoren heeft zijn laatste volledige jaar afgesloten met een fondsrendement van 11,1%. Alleen in de sector Winkels was nog sprake van afwaardering, maar die is in het vierde kwartaal tot stilstand gekomen. 16

17 rvc en directieverslag sterke verbetering indirect rendement Ondanks de afwaardering is het fondsrendement bij Winkels over 2015 op 3,1% uitgekomen. Door een licht positief indirect rendement heeft ook de sector Bedrijfsruimten met 6,2% een goed jaar gekend. De gemiddelde bezettingsgraad is bij Woningen ten opzichte van 2014 gestegen van 95% naar 97%. De mutatiegraad is toegenomen van 13% naar 14%. De woningverhuur is sterk aangetrokken in 2015 en ook de in exploitatie genomen nieuwbouwprojecten waren bij aanvang nagenoeg volledig verhuurd. In de sector Winkels is de gemiddelde bezettingsgraad afgenomen van 95% naar 93%. De opgaande lijn is vanaf het derde kwartaal ingezet door een groot aantal huurtransacties. Bij de sector Kantoren is door verhuurtransacties in Amsterdam de gemiddelde bezettingsgraad toegenomen van 70% naar 76%. Bij Bedrijfsruimten is de gemiddelde bezettingsgraad gedaald van 91% naar 85%. Door de expiratie in een logistiek complex begin 2015 was de bezettingsgraad aanvankelijk gezakt naar 84%, nadien trad een lichte verbetering op. In de sectorverslagen worden de resultaten uitgebreid toegelicht. lage organisatiekosten van 34,5 bp De organisatiekosten zijn over 2015 uitgekomen op 0,345% van het beheerd vermogen, hetgeen wederom zeer scherp is ten opzichte van andere vastgoedfondsen. Een stijging van het kostenniveau is echter onvermijdelijk door onder andere werkzaamheden die voortvloeien uit extern toezicht en door de noodzaak van een intensiever portefeuillemanagement. De norm van 35 basispunten wordt in het vervolg dan ook niet meer gehanteerd, maar met handhaving van het streven om tot de meest kostenefficiënte vastgoedfondsen te behoren. forse uitbreiding woningportefeuille Portefeuillemutaties In 2015 zijn in de sector Woningen zes complexen met in totaal 259 appartementen en een jaarhuur van 3,4 miljoen toegevoegd aan de exploitatieportefeuille. Het gaat om een viertal nieuw opgeleverde complexen (Amsterdam, Gouda, Haarlem en Nijmegen) en twee bestaande complexen (Amsterdam en Gouda). Aan de zekere pijplijn zijn in 2015 vijf projecten met in totaal 293 woningen toegevoegd: in Amstelveen (84), Blaricum (31), Hilversum (55), Hoofddorp (63) en Waalwijk (60). Daarmee is de zekere pijplijn uitgekomen op een omvang van 110 miljoen, waarop al 36 miljoen is aanbetaald. Zekere pijplijn in x mln Jaar van oplevering Woningen Totaal 110 Reeds betaald -36 Nog te financiëren 74 Toename t.o.v. huidige portefeuille 16% dispositie winkelobjecten in 2016 Daarnaast is er ook een onzekere pijplijn van 100 miljoen waarvan de realisatie op balansdatum nog niet vaststond. Hierbij horen ook twee kantoorlokaties in Amstelveen en Den Haag uit de kantorenportefeuille die voor transformatie naar woningen in aanmerking komen. Na de verkoop van 280 woningen in 2014 is in 2015 weinig gedisponeerd; in 2016 zullen weer enkele complexen voor verkoop in aanmerking komen. De voorgenomen disposities in de sector Winkels blijken meer tijd te vergen. In het tweede kwartaal van 2016 wordt naar verwachting een portefeuille met 30 solitaire winkelpanden verkocht; uiterlijk 31 juli 2016 vindt de levering plaats van twee objecten in Vaals en Heerlen. Ook staat een supermarkt in Vriezenveen gepland voor verkoop in het tweede kwartaal van Aan de partij die de kantorenportefeuille heeft overgenomen, zijn in februari 2016 tegelijkertijd ook zeven objecten uit de portefeuille bedrijfsruimten in Amersfoort, Breda, Delfgauw, Dordrecht, Duiven, Hoofddorp en Schiedam verkocht. Hoog volume aandelentransacties in sector Woningen In 2015 is voor 208,5 miljoen toegetreden en voor 111,7 miljoen uitgetreden, per saldo een toename van 96,8 miljoen. In de sectoren Woningen en Winkels bedroeg de toename 73,2 resp. 39,0 miljoen. 17

18 Toetredingen en uittredingen 2015 (in x mln) Woningen Winkels Kantoren Bedrijfsruimten Totaal Toetreding aandeelhouders 169,5 39, ,5 Uittreding aandeelhouders -96, ,4-111,7 Toetreding, per saldo 73,2 39, ,4 96,8 Aantal aandeelhouders begin en eind jaar Het aantal aandeelhouders (30) is gelijk gebleven ten opzichte van ultimo 2014: twee nieuwe aandeelhouders zijn toegetreden, een aandeelhouder is overgenomen door een bestaande aandeelhouder en een aandeelhouder is uitgetreden. Eind 2015 hebben zes nieuwe aandeelhouders de toetredingsovereenkomst getekend voor nog te effectueren toetredingen. accountmanagement Verdere intensivering van klantcontact In 2015 is besloten om voor de sectoren Woningen en Winkels een accountmanager aan te stellen. Bij Woningen behoren de ondersteuning bij de eerste verhuur, klanttevredenheidsonderzoeken en contact met bestaande huurders tot het takenpakket. In de sector Winkels zal de accountmanager het centermanagement intensiveren door het contact met de winkeliers en de relatie met het marktgebied aan te halen. Voor de eerste verhuur van woningen is gestart met een pilot om de contacten en de vereiste documenten op een IT platform efficiënter te laten verlopen. Nieuw vastgoedsysteem in gebruik genomen Eind 2015 heeft Altera het nieuwe vastgoedsysteem Reaturn in gebruik genomen. In de afgelopen twee jaar is veel energie gestoken in het vergroten van de functionaliteit van dit systeem. De eerste gebruikerservaringen zijn heel positief. In de loop van 2016 zal van het platform voor gegevensoverdracht tussen beheerders en vastgoedeigenaren (Redex) de module voor de beheerafrekening worden uitgerold. Eind 2015 is een systeem gekocht voor digitale archivering en documentmanagement. De in 2015 gedigitaliseerde archiefdocumenten zijn begin 2016 hierin ondergebracht; de computerbestanden zullen snel volgen. Ervaringen bij wisseling van taxateurs De volatiliteit van de taxatie-uitkomsten is in 2015 verder afgenomen ten opzichte van de voorgaande jaren. In de sector Winkels hebben de taxateurswisselingen een negatief effect op het indirect rendement; in de andere sectoren was het effect per saldo gering. Bij een wisseling stelt de nieuwe taxateur de taxatie geheel zelfstandig op, zonder inzage in vorige taxaties. Daarmee borgt Altera Vastgoed een zuivere wisseling. Hieronder zijn de hoofdlijnen van de effecten van de wisseling van de kwartaaltaxaties over de afgelopen drie jaar samengevat. Effect wisselingen 2015 Waarde Waarde Mutatie Idem 2014 Idem 2013 (in x mln) nieuwe taxateur oude taxateur 2015 in % Woningen 219,5 212,9 3,1% 0,5% -5,1% Winkels 176,2 185,6-5,0% 1,0% -2,1% Kantoren 68,8 69,7-1,3% 7,9% -10,2% Bedrijfsruimten 35,8 35,6 0,6% -2,8% -2,0% Totaal 500,3 503,8-0,7% 0,4% -5,3% 18

19 rvc en directieverslag De door Altera ingeschakelde externe taxateurs hebben verantwoording afgelegd over de naleving in 2015 van de 28 aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants. Per 1 januari 2016 is het Nederlands Register VastgoedTaxateurs (NRVT) opgericht. De door Altera ingeschakelde taxateurs staan ingeschreven in dit register en hebben zich daarmee gecommitteerd aan gedrags- en beroepsregels, permanente educatie en tuchtrechtspraak. De database StiVAD, die enige jaren geleden op initiatief van IVBN is opgezet (waaraan Altera Vastgoed inhoudelijk veel heeft bijgedragen), zal de komende tijd verder worden uitgebreid. Nog meer partijen zullen daardoor hun transacties hierin vastleggen. uitstekende resultaten GRESB Altera Woningfonds European Sector Leader GRESB Altera Vastgoed heeft zeer hoge scores gehaald in de jaarlijkse metingen van duurzaamheid door GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Op 2 september 2015 werd bekend gemaakt dat het Altera Woningfonds European Sector Leader is, met zelfs een tweede plaats wereldwijd. De drie andere sectoren hebben een Green Star ontvangen; het kantorenfonds behaalde een tweede plaats in Nederland en het winkelfonds een derde plaats. In het elders in dit verslag opgenomen duurzaamheidsverslag laat Altera een flinke vooruitgang op het thema duurzaamheid zien. Inmiddels hebben alle woningen van Altera een groen label. Ook de voortgang in andere duurzaamheidsthema s (bijvoorbeeld waterverbruik, comfort en veiligheid) wordt kritisch gevolgd in de GPR Gebouw-metingen. In het beleidsplan duurzaamheid zijn de doelstellingen wederom aangescherpt. actualisatie governance kader huurderstevredenheid nieuw vastgoedsysteem Service aan (prospectieve) aandeelhouders verder uitgebreid Altera Vastgoed streeft naar kwalitatief hoogwaardige publicaties die volgens een strakke planning worden verstrekt aan aandeelhouders en overige relaties. Vanaf 2016 kennen de kwartaalrapportages een nieuwe opzet die met de aandeelhouders is afgestemd. Voorts is eind 2015 het document met de hoofdlijnen van het governancekader voor de aandeelhouders geactualiseerd. Al enkele jaren wordt aan de aandeelhouders elk kwartaal de INREV standard data delivery sheet (SDDS) verstrekt. Research als toetssteen Altera Vastgoed ijkt beleid en strategie in alle sectoren voortdurend aan de veranderende omstandigheden in de verschillende markten waarin het opereert. Eigen onderzoek en analyse op basis van externe databases en bronnen, interne databases en de analyse van de eigen operationele activiteiten geven input aan het voortdurende proces van - waar nodig - bijsturing van het beleid. In 2015 heeft onderzoek op diverse fronten strategische input geleverd voor de operationele processen in alle sectoren. De analyse van de verhuurmarkten ondersteunde met name de verhuuractiviteiten voor winkels, kantoren en bedrijfsruimten. Altera Vastgoed neemt deel aan een breed huurderstevredenheidsonderzoek door institutionele woningverhuurders. In de sector Winkels is ingezet op de implementatie en monitoring van geavanceerde bezoekerstelsystemen. Grote inzet personeel De schaalvergroting in de sector Woningen leidt in 2016 tot uitbreiding van de bezetting in het portefeuillemanagement en acquisitie. Ook in de sector Winkels wordt, vanwege de intensivering van het property management van winkelcentra, de personele capaciteit opgehoogd. In de winkelsector zijn per week gemiddeld twee huurcontracten afgesloten. In 2015 heeft de organisatie hard gewerkt aan het acquireren van nieuwe woningprojecten en het begeleiden van de eerste verhuur. Er is ook veel tijd besteed aan de ondersteuning van de dispositie van met name de kantorenportefeuille. Vermeldenswaard is ook de grote inzet voor het nieuwe vastgoedsysteem, zodat dit eind 2015 in gebruik kon worden genomen. In 2015 was de inzet van onze medewerkers onverminderd groot en wij zijn hen daarvoor zeer erkentelijk. Vooruitzichten voor 2016 Het jaar 2015 betekende een forse verbetering ten opzichte van 2014 door herstel van waarderingen, nadat 2014 al duidelijk beter was dan De Nederlandse economie is in 2015 verder aangetrokken en de verwachting is dat de groei doorzet in Dat is gunstig voor de huurmarkt van woningen, de verhuurbaarheid en huurniveaus (door de toename van de consumentenbestedingen) in de winkels en de verhuur van bedrijfsruimten. 19

20 20 De bezettingsgraad van de sector Woningen is met 97% al zo hoog dat daarin nog maar een beperkte verbetering mogelijk is; de nadruk ligt op een succesvolle eerste verhuur. Bij Winkels kan de bezettingsgraad na de dip medio 2015 weer gaan stijgen richting de 95%, waarbij de markthuur stabiel kan blijven. In de sector Bedrijfsruimten zal een aantrekkende economie leiden tot verbeterde verhuurkansen, zodat ook daar de bezettingsgraad verder kan toenemen richting de 90%.