Ik ben optimistischer over de woningmarkt dan eerst

Transcriptie

1 Interview met NVMvoorzitter Ger Hukker 2 Inspirerend jaarcongres NVM over verandering 6 Stef Blok, minister voor Wonen en Rijksdienst Ik ben optimistischer over de woningmarkt dan eerst De Rotterdam: 150 meter hoge icoon op de kop van Zuid 7 Ruim een jaar geleden trad hij aan: Stef Blok, minister voor Wonen en Rijksdienst. Hij werd bij zijn aantreden getypeerd als hyperactief en gedreven. Een politieke hardloper met een enorme longinhoud. Ondanks veel kritiek heeft Blok in dat hoge tempo een groot aantal hervormingen doorgevoerd. NVMagazine sprak met Blok over zijn verwachtingen over de woningmarkt, het maatwerk op de hypotheekmarkt, de NHG, zijn opvallende rol bij de hypotheekrenteaftrek en de doorgevoerde hervormingen. In decennia is er niet zoveel gebeurd op de woningmarkt. Rubrieken Makelen in een moeilijke markt 4 Begin 2013 stelde minister Blok dat er voor de woningmarkt licht aan het eind van de tunnel was. De positieve berichten van de afgelopen maanden hebben dit volgens hem nog eens bevestigd. Ik blijf bij deze uitspraak. Ik baseer me hierbij niet alleen op de aantrekkende cijfers van de afgelopen maanden, maar kijk ook naar wat allerlei deskundigen hierover schrijven. Zoals het ratingbureau Standard & Poors, dat stelt dat in 2015 de prijzen ook weer echt gaan stijgen. Dat is opnieuw een bevestiging van de trend. Ik ben zelfs nog optimistischer dan aan het begin van het jaar, omdat we zien dat het beleid begint te werken. Volgens Blok was er een duidelijke roep vanuit de bevolking om een aantal maatregelen op de woningmarkt door te voeren. Er werd gevraagd om duidelijkheid over de hypotheekrenteaftrek en de huren. Die duidelijkheid hebben we in het regeerakkoord gegeven. Om ervoor te zorgen dat de huizenmarkt weer vlug ging aantrekken hebben we die maatregelen heel snel genomen. Sommige partijen vonden dat we die maatregelen moesten uitstellen, maar als ik kijk naar de cijfers van de laatste maanden, dan zie ik een bevestiging dat het verstandig was om zo snel duidelijkheid te verschaffen. De huizenkoper weet nu waar hij aan toe is: in dertig jaar aflossen. En de huurder, zeker met een middeninkomen, weet dat de huren omhoog gaan. Lees verder op pagina 3 Faits divers 5 De eerste woning van Annemarie van Gaal 12 In de kantlijn: De eerste wolkenkrabber van Europa 12

2 VOORWOORD Agrarisch makelaar: een heel bijzonder vak Als NVM-vakgroep Agrarisch & Landelijk Vastgoed zijn wij de hele dag bezig in het buitengebied. Het is een heel specialistische tak. Veel mensen, die dagelijks van het buitengebied gebruik maken, hebben niet door wat er allemaal gebeurt. Daarbij gaat het niet alleen om agrariërs, maar ook om natuurorganisaties. Ook consumenten weten nauwelijks wat er in het buitengebied gebeurt. Ze denken dat alles uit een fabriek komt. Maar internationaal gezien wordt de Nederlandse landbouw als een hoogstandje beschouwd. We zitten aan de internationale top. Ger Hukker: Wij zijn open in de communicatie, daar is niks mis mee. NVM-voorzitter Ger Hukker: Financieringsprobleem leeft onvoldoende in politiek Den Haag de makelaarsorganisatie. Het afgelopen jaar was het opnieuw fors aanpoten om in constant overleg met politiek en maatschappelijke partners te zorgen dat de vastgoedmarkt weer uit het dal komt. Wat wil Ger Hukker het komend jaar bereiken? Wat zijn de speerpunten voor Bij ons lopen allemaal specialisten rond. Hun specialisme is heel breed. Je hebt te maken met grond die aan natuurorganisaties wordt verkocht en met grond die van boer naar boer gaat. Je moet de kwaliteit van grond kunnen beoordelen, het voortbrengend vermogen van de grond kunnen inschatten etc. Het is dus een bijzonder vak, met veel facetten. En het is van belang dat je de taal van de ondernemers spreekt. Daarom zie je dat veel leden van onze vakgroep een agrarische afkomst hebben. Wij hebben bijna 150 leden, terwijl het aantal kantoren ongeveer 80 bedraagt en we zijn behoorlijk aan het groeien. Het gaat vaak om hardwerkende eenpitters, zonder overheadkosten. Terugkijkend op 2013 constateer ik aantal belangrijke punten voor onze vakgroep: Dat leidt tot vraag naar landbouwgrond en melkquotum. Glastuinbouw en varkenshouderij bevinden zich in een grote dip, wat heeft geleid tot executieveilingen en dalende verkopen. voornamelijk te maken met reëlere vraagprijzen. stijgend, en sterk regionaal afhankelijk. De huidige vraag naar grond door melkveehouderij en akkerbouw is prijsstellend. ondanks dat het einde van het melkquotum in zicht is (2015). Dit houdt met name verband met de grote vraag. worden door lang niet alle gemeenten met een aanzienlijk deel buitengebied opgepakt. Hier liggen kansen voor burgers die in het buitengebied willen wonen. profileren als specialisten. Arjan van der Waaij, Sinds 2008 heeft de woningmarkt in zwaar weer verkeerd. Dat is een groot deel van de voorzittersperiode van Hukker. Maar hij constateert nu ook dat er gelukkig weer licht aan het eind van de tunnel is. Dat is helder. Het gaat beter. Alleen camoufleert dat nog wel de nodige problemen, aldus Hukker. Speerpunten Een belangrijk punt voor Hukker is dat gemeenten wat moeten doen aan de hoge grondprijzen. Die hoge grondprijzen zetten de markt op slot. De gemeenten lopen naar mijn idee achter de markt aan en zitten vaak nog in een ontkenningsfase: als we het maar iets anders doen, dan komt het allemaal wel goed. Een verkeerde keuze. Juist in deze tijden moet je slim en met de juiste grondpolitiek de doorstroming, werkgelegenheid, leefbaarheid een impuls geven. Maak gebruik van de kennis is het veld, werk op een creatieve manier samen en kijk vooral realistisch aan tegen de grondopbrengsten. Ook komend jaar gaan wij die missie als NVM bij gemeenten uitdragen. Doorstroming geblokkeerd Ook het probleem van de krimpende leencapaciteit, het gebrek aan maatwerk bij banken, blijft voor de NVM-voorzitter in 2014 een belangrijk speerpunt. Dit probleem geldt zowel voor het commercieel vastgoed als voor consumenten. Je ziet dat de kredietverstrekking niet goed verloopt, waardoor de doorstroming wordt geblokkeerd. Dit komt onder meer door een gebrek aan maatwerk en het feit dat banken zich anders positioneren in de markt. Ook zijn er onvoldoende alternatieven. Dit moet anders. Volgend jaar gaan we daarom een stevige lobby inzetten om hier wat aan te doen. Dan laten we ook zien hoe het op een verantwoorde manier anders kan, hoe je het instrument van de Nationale Hypotheek Garantie anders kan inzetten en niet eenzijdig hoeft af te breken. Hukker vindt ook dat het financieringsprobleem onvoldoende leeft in politiek Den Haag. MKB ers en consumenten vinden dat ze niet gehoord worden. Dat is de afstand die de politiek creëert. Ondernemers en consumenten hebben niet het gevoel dat die empathie is ontwikkeld. Ze vinden dat het probleem wordt gebagatelliseerd. De hoge grondprijzen van gemeenten zetten de markt op slot Gerommel Een journalist van NRC Handelsblad heeft de afgelopen maanden in een paar artikelen aandacht besteed aan gerommel binnen de NVM. Hukker kijkt hier met een gemengd gevoel naar. Je wilt nooit dat er ergens zomaar geschreven wordt dat er gerommel in jouw club is. Vooral als je weet dat het niet zo is. Dat maakt je aan de ene kant opstandig. Aan de andere kant denk ik: ik vind het ook helemaal niet erg. De NVM heeft ook een andere kant. We hebben een democratisch ingestelde vereniging en zijn open in de communicatie. Dat levert boeiende vergaderingen op met soms uiteenlopende meningen, daar is niks mis mee. Vergelijk het met een goed huwelijk. Ook zijn we aandeelhouder in twee succesvolle ondernemingen. Ook in die rol vindt gedachtewisseling met andere betrokkenen plaats over de koers. Maar in de kern moet je constateren dat die de consument, onze professionele opdrachtgevers en onze achterban succes brengt en daar gaat het toch eigenlijk om. Beter dat hoge bomen wind vangen dan helemaal niet. 2

3 Je moet niet ieder jaar de woningmarkt blijven verbouwen Maatwerk voor zzp ers Een belangrijk thema van de NVM is dat hypotheekverstrekkers meer maatwerk leveren aan mensen met een onregelmatig inkomen, zoals zzp ers. Als banken op dit punt weer wat scheutiger worden, zorgt dat volgens de NVM voor een betere doorstroming. Blok vindt echter dat er op dit punt al openingen zijn gecreëerd. We hebben, ook begin dit jaar, meer ruimte geboden voor mensen met goede inkomensperspectieven. De klacht, die ik het meeste hoorde, ging over de net afgestudeerde tandarts met zicht op een hoger inkomen, maar die met zijn begininkomen geen of een heel klein huis kan kopen. Daar hebben we ruimte gecreëerd. Banken waren natuurlijk jarenlang te scheutig. Het was niet gezond. Je kon 125 procent van de waarde van je huis lenen. Ik vind het niet gek dat er nu voorzichtiger wordt gehandeld. We hebben in de NHG een goede methode om de zwakkere op de woningmarkt te helpen. INTERVIEW Blok voelt weinig voor het idee van de NVM om ook in krimpgebieden meer maatwerk op het gebied van hypotheekverstrekking toe te passen. Of je nou in Amsterdam of in Appelscha een huis koopt, je kunt binnen de NHGgrenzen, zeker in krimpgebieden, een behoorlijk huis kopen. Dan wordt de rente gebaseerd op de NHG. Dus in die zin zorgen we er ook met die overheidsregeling voor dat die verschillen niet oplopen. Verandering hypotheekrenteaftrek Een belangrijke verandering volgend jaar is dat de hypotheekrenteaftrek wordt beperkt. Vanaf 1 januari 2014 wordt het maximale percentage van de aftrek verlaagd van 52 procent naar 38 procent. Dit gebeurt in 28 jaarlijkse stappen van een half procentpunt. In ruil komt er een belastingteruggave. Dat dit onder het bewind van Stef Blok gaat plaatsvinden, is opvallend. In de zomer van 2010 richtte hij als VVD-campagneleider nog een website op, ter bescherming van de hypotheekrenteaftrek. Het was toen een speerpunt van de liberalen. Nederland is een coalitieland. Je moet tot zaken komen en dat lukt niet, als iedereen zijn eigen verkiezingprogramma blijft voorlezen. Een regeerakkoord bevat altijd zuur en zoet voor beide partijen. De slechtste keuze die je kunt maken, als je met elkaar gaat regeren, is dat we allebei niets doen. Dan loopt het land vast. Je kunt binnen NHG-grenzen een behoorlijk huis kopen Bodem Blok meent dat de huurverhogingen een bodem in de koopwoningmarkt leggen. Die middeninkomens maken de som dat je met een maandlast van 700 euro een annuïteitenhypotheek van euro kunt krijgen. Daar kun je een knap huis voor kopen. Die beweging van de huur- naar de koopmarkt zie je gebeuren. Dat hoor ik van de NVM-leden, maar ook van de corporaties. We willen natuurlijk allemaal dat de volumes nog verder toenemen. Maar het feit dat al een aantal maanden de cijfers de goede kant opgaan, bevestigt dat mijn aanpak juist is. Blok ziet de restschulden nog als het grootste probleem op de woningmarkt. Dit blokkeert de doorstroming. Als je ergens blijft wonen en je lost gewoon je hypotheek af, dan geniet je van het huis waar je gelukkig woont. Dan is het een papieren schuld. Maar op het moment dat je moet verhuizen, omdat je een andere baan vindt, of je relatie loopt stuk, dan is het een probleem. Daarom hebben we in het regeerakkoord de rente op restschulden aftrekbaar gemaakt. In samenspraak met de Kamer kan die rente nu tien jaar lang worden afgetrokken. Dat is een belangrijke maatregel. Per 1 januari wordt het daarnaast mogelijk om bij een verhuizing naar een andere koopwoning restschulden onder een NHG-hypotheek mee te financieren. Dit moet ook de doorstroming bevorderen. Begrip Volgens Blok krijgt hij op straat geen applaus voor maatregelen als de invoering van de verplichte annuïteitenhypotheek of de inkomensafhankelijke huurverhogingen. Maar toch is er begrip voor, zo meent hij. De komende jaren zullen er geen ingrijpende hervormingen op de woningmarkt meer plaatsvinden. Wat heel belangrijk is: dit is het! Dat hebben we ook in het regeerakkoord afgesproken. In decennia is er niet zoveel gebeurd op de woningmarkt. In het vorige kabinet is, ook tot vreugde van de NVM, de overdrachtsbelasting verlaagd. Dat maakt de noodzaak om geld te lenen kleiner. Daar komen de maatregelen, die we nu hebben genomen, bovenop. Maar je moet niet ieder jaar de woningmarkt blijven verbouwen. Wat we nu hebben gedaan, is heel ingrijpend. Blok: De slechtste keuze die je kunt maken, als je met elkaar gaat regeren, is dat we allebei niets doen. Dan loopt het land vast. Grens Nationale Hypotheekgarantie De grens van de Nationale Hypotheekgarantie wordt de komende jaren verder verlaagd. Die grens bedraagt nu nog euro (koopsom en bijkomende kosten), maar gaat volgend jaar juli verder omlaag naar euro. Is deze verlaging niet schadelijk voor de woningmarkt? Blok: De NHG gaat terug naar normaal. De NHG was tot de crisis gebaseerd op de gemiddelde huizenprijs. In 2009 is als stimulans voor de huizenmarkt de NHG-grens verhoogd naar drieënhalve ton. Het gevolg was dat ongeveer 80 procent van de huizen onder NHG kwam. We zijn met z n allen tot de conclusie gekomen dat die maatregel niet de impuls heeft gegeven, die we gehoopt hadden. De Nederlandse overheid staat ook te veel garant. Dat hebben het IMF en de Europese Unie ook geconstateerd. We willen terug naar de oorspronkelijke situatie, via een rustig afbouwtraject. Ook de verlaging van de loan to value ratio (de verhouding tussen hypotheek en de waarde van de woning) naar op termijn 100 procent beschouwt Blok als een terugkeer naar een gezonde situatie. Huizenkopers moeten in de toekomst spaargeld meenemen om de kosten koper te bekostigen. Daar is niets mis mee. Banken waren natuurlijk jarenlang te scheutig CV Stef Blok Stef Blok is in 1964 geboren in Emmeloord en studeerde Bedrijfskunde in Groningen. Hij kwam aan het begin van zijn loopbaan in dienst bij ABN Amro, waar hij verschillende functies heeft bekleed. In de gemeente Nieuwkoop leidde hij de raadsfractie van , waarna hij in 1998 de Tweede Kamer betrad. Blok was in de zomer van 2010 de architect van de VVD-campagne voor de kamerverkiezingen. Daarna werd hij unaniem door de fractie gekozen tot VVD-fractievoorzitter. In november 2012 trad hij vervolgens aan als minister voor Wonen en Rijksdienst. Blok geldt als vertrouweling van premier Rutte. December

4 SERIE Makelen in een moeilijke markt MAKELEN IN EEN MOEILIJKE MARKT In deze serie vertellen makelaars over hoe ze met ondernemerschap, innovaties, klantbenadering en nieuwe diensten succesvol opereren in deze moeilijke markt. In dit zevende deel een gesprek met Lennart van Oosterhout van De Boer, Storimans en partners. Dit allround makelaarskantoor uit Breda probeert in alle opzichten onderscheidend te zijn en zet in deze moeilijke woningmarkt in op kwaliteit. Ondernemen met nieuwe diensten Lennart van Oosterhout van De Boer, Storimans en partners: De markt verandert en de makelaar móet mee. Wij proberen in alle opzichten onderscheidend te zijn. Zo werken wij sinds 2008, de kentering in de markt, nog met dezelfde bezetting. We hebben ervoor gekozen om niet alleen naar het kostenniveau te kijken, maar ook hoe we meer uit onszelf, uit de organisatie kunnen halen. Kun je je dienstverlening anders of beter inrichten, waardoor je toch misschien net wat succesvoller kunt worden, ondanks dat je in een dalende markt zit. Daarnaast hebben we een redelijk duidelijke lijn in hoe wij werken en willen werken. Daar willen wij geen concessies in doen. We hebben de afgelopen jaren heel kritisch naar onszelf gekeken. Naar onze manier van communiceren, onze marketing, de presentatie van onze objecten, naar de fotografie, de advisering, prijsstelling van objecten. Kortom, wij zetten in op kwaliteit. De dienstverlening van de makelaar zit m in het werk dat hij elke dag doet. In hoe je met je contacten omgaat, hoe flexibel je bent in het maken van afspraken. Ik merk te vaak dat makelaars zich verschuilen achter allerlei andere zaken. Zo werd er de afgelopen jaren heel vaak naar geldverstrekkers gewezen, en allerlei andere veranderende omstandigheden. Ik denk weleens dat we af en toe voorbij gaan aan de basis. En dat is wat wij gewoon elke dag moeten doen. De crisis heeft ons een spiegel voorgehouden Het werk toen en nu De markt toen en nu Visie op de toekomst Ten opzichte van een aantal jaren geleden is niet alleen de dynamiek in de markt veranderd, maar ook de houding van kopers en verkopers. De markt wordt steeds transparanter. Kopers kunnen steeds meer informatie tot zich nemen en zijn daardoor steeds beter voorbereid. Daarnaast veranderen de marketingmogelijkheden continu. Funda wordt steeds transparanter en toont een steeds breder aanbod. Wij spelen op ontwikkelingen in door anders, beter te communiceren. Op veranderende omstandigheden in de markt moet je je houding aanpassen. Maar ook onze opdrachtgevers moeten dat doen, wil je in samenwerking met elkaar een zaak doen. Ik zie en hoor makelaars in het land die zich verzetten tegen bepaalde ontwikkelingen zoals bij Funda. Het tonen van aanbod van niet-nvm-makelaars, klantbeoordelingen en het wel of niet tonen van nieuwbouw. Ik vind dat niet altijd terecht en denk dat makelaars zich weleens iets te conservatief opstellen in dit soort situaties. Als je een moeilijke periode door wilt komen, moet je ook misschien eens kritisch naar jezelf kijken. Naar je houding ten opzichte van de markt en naar je houding ten opzichte van je opdrachtgevers, Funda en internet/media in het algemeen. De markt verandert en de makelaar móet mee. Het aanbod is de laatste jaren enorm gegroeid en de vraag is afgenomen. De houding van partijen die actief zijn in de markt is ook veranderd. Je ziet aan de kant van verkopers grofweg twee groepen: een groep die realistisch is en een groep die dat niet kan of wil zijn. Ik vind dat makelaars een heel belangrijke verantwoordelijkheid hebben en moeten nemen door realistisch te adviseren en niet mee te gaan in absurde vraagprijzen. Wil de verkoper hier niet in mee, dan moet je als makelaar afscheid nemen van zo n opdracht of deze niet aanvaarden. Ik ben ervan overtuigd dat een stukje van de problematiek in de huidige woningmarkt zit in het heel moeilijk verkoopbare, zo niet onverkoopbare aanbod. Als dát aanbod van de markt zou verdwijnen door intrekking, of men de bereidheid heeft om de prijs naar een realistisch niveau terug te brengen, krijg je een kleiner en kwalitatief beter aanbod en een betere balans tussen vraag en aanbod. Dat is waar we weer naartoe moeten. Als makelaarskantoor zijn wij dan ook kritisch op zowel nieuwe als bestaande opdrachten. We zullen nog wel één tot anderhalf jaar nodig hebben voordat het aantal transacties weer een beetje op niveau komt. Het sentiment in de markt wordt absoluut beter, maar ik denk dat makelaars zelf ook een heel belangrijke sleutel in handen hebben door te zorgen dat mensen reëel worden. Nog elke dag komen panden te koop voor prijzen waarbij je weet dat ze niet verkocht gaan worden op basis van die vraagprijs. Het optelsommetje van al die huizen die al heel lang te koop staan, doet iets met de beleving van kopers en de manier waarop zij tegen de markt aankijken. Als makelaarskantoor zien wij de toekomst positief in. Er zijn altijd kansen, mogelijkheden en manieren om je te profileren. Kritisch op jezelf zijn en blijven is daarbij belangrijk. Wat dat betreft is het misschien nog niet eens zo slecht dat we de afgelopen jaren wat mindere tijden hebben. Het heeft ons in ieder geval nog eens een spiegel voorgehouden. Ik denk dat we daarmee uiteindelijk ons voordeel doen. Want de dienstverlening is anders en op een hoger niveau gekomen. Waar de markt om vraagt. Geen uitgeklede diensten, maar kwaliteit. Dat wil ik absoluut handhaven en daar wil ik nooit concessies in doen. Op veranderende omstandigheden in de markt moet je je houding aanpassen 4

5 Toen dit kabinet in november vorig jaar aantrad, trof het een koopwoningmarkt weliswaar een forse piek in het aantal transacties, maar dat kwam omdat veel kopers nog snel wilden profiteren van de laatste mogelijkheid van een aantal fiscale voordelen. Nu we een jaar verder zijn, lijkt het erop dat de koopwoningmarkt stabiliseert. Ondertussen heeft het kabinet een pakket maatregelen in koopsector doorgevoerd. Tijd voor een balans. te verdwijnen. Globaal één miljoen huishoudens staan met hun hypotheek onder water en het merendeel kan of wil niet verhuizen. De daling van de beoordeling van Nederland door Standaard and Poor s van AAA naar AA+ hangt rechtstreeks samen met problemen op koopwoningmarkt. De achterblijvende binnenlandse consumptie komt in belangrijke mate door eigenaar-bewoners die weer boven water willen komen. Blok is geen tovenaar. Twintig jaar slecht beleid is niet in één jaar ongedaan te maken. Binnen zijn mogelijkheden is zijn beleid voor de koopsector in balans. COLUMN Johan Conijn, buitengewoon hoogleraar Woningmarkt Universiteit van Amsterdam, verbonden aan de Amsterdam School of Real Estate g e et sca e ste se ee t e ded gd e a gee e sto e de werking wilde weten. Ondertussen was duidelijk dat de voordelen van het fiscale stelsel uitnodigden tot maximering van de hypotheekschuld, niet alleen bij de aankoop van de woning, maar gedurende de gehele looptijd van de lening. Crisis of geen crisis, een dergelijk pervers stelsel diende zo snel mogelijk ontmanteld te worden. Starters Minister Blok heeft niet alleen bij starters minimaal een annuïtaire aflossing verplicht als voorwaarde voor de fiscale aftrekbaarheid van de rente. Ook de kapitaalverzekering eigen woning, die de eigenaar-bewoner in staat stelt onbelast vermogen te vormen, is voor nieuwe gevallen beëindigd. De hoogte van de lening neemt geleidelijk af tot 100 procent van de waarde van de woning in Voorts daalt het percentage waartegen de hypotheekrente in de hoogste schijf kan worden afgetrokken in 28 jaar van 52 procent naar 38 procent, en de extra inkomsten worden via een lagere De reacties op het beleid van Blok zijn wisselend. Aan de ene kant zijn er pleidooien om de starters verder te ondersteunen. Logisch zijn dergelijke pleidooien niet omdat de starter nu goedkoper uit is dan voordat de crisis begon, ook als rekening wordt gehouden met de aflossingsplicht. Het zijn ook niet de starters die het massaal laten afweten op de koopwoningmarkt, maar de doorstromers. Aan de andere kant zijn er voorstanders van verdergaande maatregelen. Zeker, met het pakket van Blok is het laatste woord niet gezegd, maar het dient geen nut om nu verdere stappen te bepleiten. In alle hervormingsvoorstellen van de afgelopen jaren is de geleidelijkheid van de aanpassingen als belangrijke randvoorwaarde genoemd. Die geleidelijkheid vereist nu een pas op de plaats. Nog niet gezond Hiermee is de koopwoningmarkt nog lang niet gezond. Het aanbod van hypothecaire leningen blijft problematisch. Het al lang gewenste Nationaal Hypotheek Instituut dreigt uit het zicht De voordelen van het fiscale stelsel nodigden uit tot maximering van de hypotheekschuld LIMOENGEUR OM JE HUIS TE VERKOPEN Enige tijd terug kwam er een kaars op de markt die de geur van appeltaart moest imiteren. De verkoper van de kaars meldde met trots dat veel makelaars de kaars al besteld hadden. De geur van versgebakken appeltaart staat in de makelaarswereld al tijden bekend als een goede manier om een huis sneller te verkopen. Ook interieurstylisten hameren op het belang van de juiste geur. Maar hoe goed werkt het bakken van een appeltaart of het imiteren van de geur werkelijk? FAITS DIVERS Nou, niet zo goed, zeggen Amerikaanse wetenschappers. Zij onderzochten de invloed van verschillende geuren op het koopgedrag van consumenten. Wat bleek? Appeltaart, vers gebakken koekjes en andere geurmengsel zorgden er helemaal niet voor dat mensen meer kopen. Hoe dat kan? Eric Sprangenberg, één van de onderzoekers, zegt dat bij het verwerken van een geur die bestaat uit verschillende delen (zoals deeg, appel en suiker), meer informatie door de hersenen verwerkt moet worden dan bij een enkele geur. Net zoals mensen maar een bepaalde afstand FAITS DIVERS kunnen wandelen of rennen, kunnen zij ook maar een bepaalde hoeveelheid informatie verwerken. Hebben mensen te weinig ruimte om meer informatie te verwerken, dan is het moeilijk nog ee hing. En zo werkt beslissingen te nemen. Dat is ook de reden dat de Amerikaanse president Obama steevast met een chicken sandwich. Als hij niet over zijn broodje hoeft te beslissen, kan hij betere politf lunf beslissingen nemen. Geen appeltaart dus, maar welke geuren je dan wel moet hebben? Geuren als limoen, sinaasappel, dennenhout, vanille, groene thee, of gewoon frisse buitenlucht werken goed. Het voordeel is dat die Sinaasappelgeur Ook bij de koop van een huis moet dus veel informatie verwerkt worden. Het winkel waar enkel een sinaasappelgeur hing, kochten mensen gemiddeld 20 procd klindiverseurkaars December

6 ACTUEEL Inspirerend jaarcongres NVM over veranderende marktomstandigheden Wat ga jij morgen anders doen? Over veranderen en meer. Dat was het thema van van de gemeente Utrecht. Het werd andermaal een zeer inspirerende en informatieve de vakgroepen Business, A&LV en Wonen. Ook was er op het congres ruimte voor humor. veranderingen in het Nederlandse medialandschap. De Persgroep is uitgever van onder meer de Volkskrant, het AD, Het Parool en Trouw. De Persgroep besloot enkele jaren geleden deze dagbladen over te nemen, ondanks de bedenkingen over de toekomst van de gedrukte media. Van Thillo ziet zowel voor internet als voor de gedrukte media een toekomst weggelegd. Het algemeen bestuur van de NVM op weg naar het jaarcongres in Utrecht. Van links naar rechts: Ger Hukker, Arjan van der Waaij, Anke Bodewes, Robert Das en Cees Kimmel. Ik ben nú die ene econoom die gelijk heeft gekregen! De markt verandert constant en de makelaardij moet meebewegen om aan de bal te blijven. Maar welke nieuwe wegen kunnen worden ingeslagen? Welke nieuwe verdienmodellen zijn er en hoe gaan andere branches om met verandering en nieuwe ontwikkelingen? De talrijke deelnemers aan het congres werden op dit vlak ruimschoots van inspiratie voorzien. Het werd een programma met veel interactie, workshops en inspirerende sprekers van binnen en buiten de sector. Dagvoorzitter was Sven Kockelmann. Hij is bekend van de KRO-programma s Brandpunt en Oog in oog. Hij leidde het programma zeer professioneel met veel humor en rake vragen en opmerkingen. Hij verwelkomde allereerst op het podium de vijf leden het algemeen bestuur van de NVM: algemeen voorzitter Ger Hukker, Arjan van der Waaij (voorzitter A&LV), Anke Bodewes (voorzitter Wonen), Robert Das (voorzitter Business) en Cees Kimmel (holding- en lidmaatschapszaken en financiën). Het bestuur werd door de zaal met een groot applaus verwelkomd. Kikker Na een kort gesprek van Kockelmann met de bestuursleden kwam als eerste spreker Christian van Thillo, topman van de Belgische Persgroep, aan het woord. Hij sprak over de Een overzicht van een klein deel van het grote aantal deelnemers aan het congres. Bij zijn betoog over veranderingen had hij het over een kikker die in een pan blijft zitten, die langzaam wordt opgewarmd. De kikker springt er niet uit en gaat dood. Hij springt er wel uit, als hij in een pan kokend heet water wordt gegooid. Soms houd je te lang vast aan iets. Kranten hebben jarenlang geteerd op personeelsadvertenties. Daar is heel veel geld mee verdiend, met name bij de Volkskrant. En dan komt het internet en ben je de kikker, die te lang in de pan blijft zitten. Dan ga je dood. Wij waren dood, maar we hebben besloten om acquisities op het internet te doen. We gaan het doen, maar wel op een andere manier. Ik ben positief gestemd en behoor niet tot de categorie doemdenkers. Het wordt allemaal veel beter, aldus Van Thillo. Restschulden Na Van Thillo was het de beurt aan Chris Buijink, voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). In zijn betoog stipte hij een aantal problemen op de woningmarkt aan, zoals de restschuldenproblematiek. Als primeur kondigde hij de oprichting van een speciaal meldpunt voor restschulden aan. Consumenten met vragen hierover kunnen hier vanaf volgend jaar terecht. Dat geeft de banken beter zicht op de eventuele knelpunten. Na zijn betoog kreeg Buijink een paar kritische vragen over het beleid van banken bij maatwerk. Als derde spreker voor de pauze fungeerde journalist en econoom Mathijs Bouman. Hij nam met veel gedrevenheid onder meer de ontwikkeling van de huizenprijzen van de afgelopen jaren onder de loep. Zijn presentatie, met veel humor doorspekt, sloeg duidelijk bij het publiek aan. Ik heb in 2012 voor Het Financieele Dagblad een column geschreven en daarin stelde De presentatie van econoom Mathijs Bouman, met veel humor doorspekt, sloeg duidelijk bij het publiek aan. Workshops Na de pauze namen de bezoekers deel aan een viertal inspirerende en informatieve workshops. Hier was ook ruimte voor interactie en stonden vragen centraal als: Wat is de rol van de makelaar in de markt van morgen? Ontwikkelt de makelaar zich steeds meer tot gebiedsadviseur? En: Krijgt hij een spilfunctie bij herbestemming? Daarna werd de bijeenkomst weer plenair voortgezet. Dagvoorzitter Kockelmann nam de Kamerleden Barbara Visser (VVD) ( een FIOD-inspecteur met Slavisch bloed ) en de studentikoze Kees Verhoeven (D66) met een aantal directe vragen over de woningmarkt onder vuur. Thema s waren de hypotheekrenteaftrek, het grote aanbod van woningen op de markt, de krimpregio s en het gebrek aan transparantie in de vastgoedbranche. Na de uitreiking van de NVM Scriptieprijs aan winnaar Joris Tieleman (zie ook het prikbord op pagina 10) werd de zeer geslaagde bijeenkomst met een zeer grappige cabaretact van de heren Tom de Ket en George van Houts en een dankwoord van NVM-voorzitter Ger Hukker afgesloten. Een FIODinspecteur met Slavisch bloed Christian van Thillo, topman van de Belgische Persgroep, aan het woord over de veranderingen in het medialandschap. Sven Kockelmann leidde het programma zeer professioneel met veel humor en rake vragen en opmerkingen. ik dat de huizenprijzen in 2013 best eens zouden kunnen gaan stijgen. Dit tegen de verwachtingen van de banken in. Ik ben nú die ene econoom die gelijk heeft gekregen! We gaan het doen, maar wel op een andere manier 6

7 De Rotterdam, geesteskind van Rem Koolhaas 150 meter hoge icoon op de kop van Zuid Rotterdam, geesteskind van architect Rem Koolhaas, is de nieuwe icoon van de Maasstad en grootste gebouwen van Nederland, maar niet het allergrootste, want dat staat in Amsterdam. Het Academisch Medisch Centrum (AMC) in hoofdstedelijk Amsterdam verslaat De Rotterdam namelijk in het aantal vierkante meters. Dat is met m² nog net iets groter dan het gebouw dat door de internationaal vermaarde architect Rem Koolhaas voor de Maasstad is ontworpen en onlangs werd geopend. Maar in architectonisch opzicht is De Rotterdam in ieder geval een stuk markanter en meer in het oog springend dan het AMC. Drie grote torens kijken uit over de Erasmusbrug en bieden een indrukwekkend panorama over de stad. Ze rusten op een betonnen basis van zes verdiepingen, met de omvang van een voetbalveld. Metropolitane architectuur In 1978 schreef Koolhaas Delirious New York. Hij beschrijft daarin de metropolitane architectuur, met als voorbeelden het Rockefeller Center en de Downtown Athletic Club. In die gebouwen werden destijds al wonen, werken en recreatie samengebracht. Ze zijn het toonbeeld van de Amerikaanse Skyscraper architectuur die zowel in New York als Chicago in de jaren twintig van de vorige eeuw ontstond. Alle functies daarvoor werden verenigd in één groot gebouw. En daarmee werden deze bouwwerken een verticale stad op zichzelf. een spectaculair uitzicht op de Maas. En er is een parkeergarage voor 670 auto s. Natuursteen De afmetingen van De Rotterdam passen naadloos in het panorama van de stad. Die wordt als je de stad vanaf de Van Brienenoordbrug nadert voornamelijk bepaald door hoge gebouwen. Hierdoor krijgt Rotterdam een bijna on-nederlandse aanblik. De gevels van het gebouw bestaan uit louter staal en glas. En daarmee doet Koolhaas recht aan het adagium less is more. Groots en imposant is de publiekshal in het midden van De Rotterdam. Het is een hoge, rechthoekige ruimte met wanden van dooraderde natuurstenen platen. Bij de liften hebben de smalle, hoge hallen van beneden tot boven messing als wandbekleding gekregen. Dat het gebouw groots is, blijkt ook uit het feit dat twee mannen onlangs het 150 meter hoge dak van De Rotterdam als platform kozen om daar vanaf te springen met een parachute. De basejumpers landden veilig en wel op de Rotterdamse Wilhelminapier. Zie pagina 12 voor een ouder en ook markant gebouw in de In De Rotterdam worden wonen, werken en recreatie samengebracht ACTUEEL Verticale stad De Rotterdam is ook zo n verticale stad. Zo n m² is gereserveerd voor kantoren. Daar kunnen straks ongeveer mensen werken. Een halve toren is bestemd voor een hotel met 285 kamers. Een andere toren biedt onderdak aan 240 appartementen, die variëren van 65 tot 250 m². Er zijn ruimten in De Rotterdam voor onder meer conferenties en op de begane grond van het gebouw komt een café-restaurant. Twee complete verdiepingen in de basis van De Rotterdam bieden samen zo n m² ruimte voor retail, horeca, fitness, wellness en cultuur. De vier meter hoge ramen, op een hoogte van 25 meter, bieden Vanuit de appartementen van De Rotterdam heeft men een fantastisch uitzicht over de stad. SAMENWERKING NVM BUSINESS EN DTZ ZADELHOFF NVM Business en vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff gaan samenwerken voor meer uniformiteit, professionaliteit en transparantie in de commerciële vastgoedsector. De NVM als grootste branchevereniging van makelaars en taxateurs en DTZ Zadelhoff als marktleider in Nederland zetten hiertoe nu een eerste stap. Hiermee wordt invulling gegeven aan de brede politieke en in de markt levende wens, de huidige versnippering in de markt tegen te gaan. Op 6 november werd een samenwerkingsovereenkomst getekend. NVM Business en DTZ Zadelhoff streven gezamenlijk met andere partijen, zoals onder meer met de RICS, naar de oprichting van een platform waarin alle professionele taxateurs in commercieel vastgoed vertegenwoordigd zijn. Toezichthouders DNB en AFM dringen al langer aan op meer eenheid en eenduidigheid, met name op het terrein van taxaties van commercieel onroerend goed. DTZ Zadelhoff heeft haar compliance intern georganiseerd en is RICS regulated maar kent geen extern onafhankelijk tuchtrecht. NVM Business heeft dit tuchtrecht wel georganiseerd. Onderdeel van de afspraken is dat DTZ Zadelhoff in voorkomende gevallen gebruik kan maken van het NVM tuchtrecht. Het aanbod in groot zakelijk vastgoed op funda in business is sterk groeiende, evenals het bezoek aan de website: ruim per maand (bron: Google Analytics, oktober 2013). DTZ Zadelhoff wil haar opdrachtgevers de gelegenheid geven aanbod op funda in business te plaatsen. DTZ Zadelhoff blijft daarnaast ook aanbod via RealNext aanbieden. Onderdeel van de samenwerking is dat NVM Business en DTZ Zadelhoff meer Van links naar rechts: Menna Kruiswijk (NVM), Robert Das (NVM), Liesbeth Kramer (NVM Business), Jeroen de Bruijn (DTZ Zadelhoff), Annie van de Riet (NVM), Cuno van Steenhoven (DTZ Zadelhoff) en Ger Hukker (NVM). Dit is een grote stap voorwaarts in de belangenbehartiging van de sector en de ontwikkeling van NVM Business data gaan uitwisselen en marktkennis gaan delen met betrekking tot de voorraad kantoorruimten in Nederland. NVM Business en DTZ Zadelhoff hebben elk ook een eigen database en een eigen research afdeling. Beide partijen vullen de eigen database aan met externe data. Publicatie van cijfers over de ontwikkelingen in de vastgoedmarkt zullen door NVM Business en DTZ Zadelhoff afzonderlijk blijven gebeuren. Veel gestructureerder Cuno van Steenhoven, inmiddels aftredend voorzitter van DTZ Zadelhoff, stelt: Het is belangrijk dat alle professionals in vastgoed zich kunnen laten vertegenwoordigen door een organisatie die dat tot haar kerntaak rekent. Overleg over tal van onderwerpen met de overheid en andere belangrijke organisaties kan zo veel gestructureerder verlopen. Robert Das, voorzitter NVM Business: NVM Business ziet de samenwerking met DTZ Zadelhoff als een grote stap voorwaarts in de belangenbehartiging van de sector en de ontwikkeling van NVM Business. Samen met partijen als DTZ Zadelhoff kunnen we nog sneller en beter anticiperen op de veranderingen in en vragen uit de markt. Wij spreken de hoop uit dat de stap van DTZ Zadelhoff anderen aanmoedigt zich hierbij aan te sluiten. December

8 INTERVIEW Nederland derde op ranglijst van meest aantrekkelijke landen in Europa Huurwoningen sterk in trek bij buitenlandse beleggers De vooruitzichten zijn goed, zegt Kees van Harten, directeur van Capital Value. Onderzoek van de woningbeleggingsadviseur wijst uit dat een toenemend aantal buitenlandse beleggers zijn vizier richt op de Nederlandse huurwoningmarkt. Na Duitsland en Denemarken schuift ons land nu op naar de derde plaats van meest aantrekkelijke landen in Europa om te investeren in huurwoningen. De bodem lijkt bereikt en huizenprijzen zullen zich naar verwachting gaan herstellen. Voor grote investeerders vormt dat dé prikkel om zich nu te richten op de Nederlandse huurwoningmarkt, zo wijst het onderzoek onder ruim tweehonderd internationale vastgoedbeleggers uit. De interesse van investeerders uit onder meer de Verenigde Staten, Duitsland, Engeland en Zwitserland concentreert zich vooral op grotere volumes vanaf vijftig miljoen euro, zegt Van Harten. Duitse beleggers kijken daarbij met name naar de lange termijn en een stabiel rendement. Angelsaksische beleggers richten zich vooral op grote volumes met hoog rendement. Hij verwacht dat er nog dit jaar meerdere transacties met buitenlandse beleggers zullen plaatsvinden. werken als een magneet op buitenlandse fondsen. Daarvan was voorheen geen sprake. Nu zie je dat er van verschillende kanten buitenlandse partijen actief zijn of worden op de Nederlandse woningmarkt. Sommige oriënteren zich no concreet met beleggingen bezig. Grote volumes Het Duitse Bouwfonds is het eerste Duitse de Nederlandse markt begaf. Vanuit Capi een aantal transacties tussen Bouwfonds Vesteda begeleid. Dan praat je toch over b volumes van boven de vijftig miljoen euro De tekorten die dreigen te ontstaan op de Nederlandse woningmarkt en de goede rendement risicoverhouding worden door steeds meer buitenlandse partijen als kans gezien. Opvallend is ook dat partijen die op dit moment nog niet in woningen investeren naar de Nederlandse huurwoningmarkt kijken, zegt hij. Van de ondervraagde beleggers die wel al in woningen beleggen, verwacht een meerderheid het aandeel woningen ten opzichte van andere segmenten de komende jaren uit te breiden. Kees van Harten: Vooral het laatste jaar heeft de buitenlandse interesse voor de Nederlandse huurwoningmarkt een vlucht genomen. Positieve bijdrage De partijen die zich richten op de Nederlandse huurwoningmarkt zijn complementair aan de Nederlandse particuliere en institutionele woningbeleggers, zegt Van Harten. Omdat corporaties nu ook meer complexgewijs kunnen gaan verkopen, zien wij het volume van het aanbod verder toenemen. Het buitenlandse kapitaal kan een positieve bijdrage leveren aan de Nederlandse woningmarkt. Direct rendement Van Harten: Vooral het laatste jaar heeft de buitenlandse interesse voor de Nederlandse huurwoningmarkt een vlucht genomen. Dat vormde voor ons de aanleiding voor dit onderzoek. Dalende huizenprijzen en vooruitzichten op directe rendementen Inmiddels kijken ook andere Duitse belegg Nederlandse markt, zo blijkt uit het onderz Goed voorbeeld doet immers volgen. Van perspectief is het interessant om zich nu o huurwoningmarkt te begeven. Duitsland Veel investeerders vergelijken Duitsland m van begin 21ste eeuw. Toen was er bij ons torenhoge woningprijzen, zegt Van Harten doet zich nu voor bij onze oosterburen. Kij steden als München en Düsseldorf. Daar h laatste jaren grote prijsstijgingen voorged verleggen daardoor nu hun aandacht naar Beleggers verleggen hun aandacht van Duitsland naar Nederland NVM POSITIEF OVER VEREENVOUDIGD EN GOEDKOOP ENERGIELABEL een sterk vereenvoudigd, laagdrempelig en veel goedkoper energielabel te lanceren. Dit voorstel heeft ook al breed maatschappelijk draagvlak gekregen vanuit het SER Energieakkoord. De NVM is blij dat zich eindelijk een oplossing aftekent in dit hoofdpijndossier, dat voortvloeit uit een Europese richtlijn. Het energielabel voor woningen laat zien hoe energiezuinig een huis is in vergelijking met andere woningen van hetzelfde type. Er zijn zeven verschillende klassen. Energielabel A is zeer energiezuinig. Label G is zeer onzuinig. Het energielabel is in ons land al een aantal jaren punt van discussie. Eenvoud Volgens het voorstel van Blok krijgen alle woningeigenaren die nog geen energielabel hebben, begin 2015 vanuit het Rijk een indicatief energielabel van hun woning toegestuurd. Hierbij zal verwezen worden naar een website, waarop men onder meer kan zien hoe de woning energiezuiniger kan worden gemaakt. Het Rijk geeft daarbij woningeigenaren ook de mogelijkheid om meer actuele woningkenmerken in te voeren. Na een beoordeling op juistheid wordt dit een praktisch vereenvoudigd energielabel, dat meteen ook zal voldoen aan de Europese energielabelverplichting op het transactiemoment. De exacte voorwaarden worden nog door het ministerie voor Wonen en Rijksdienst uitgewerkt tot een wetsvoorstel, dat waarschijnlijk in maart 2014 wordt gepubliceerd. De prijs voor het huidige energielabel loopt al snel op tot enkele honderden euro s. Het nieuwe label zou volgens het verbeterde voorstel hooguit enkele tientjes moeten gaan kosten. Kansen voor consument en markt De NVM pleit al langer voor sterke vereenvoudiging van het energielabel. De huidige combinatie van een relatief duur label en een krampachtige focus op het verkoopmoment, blijkt niet effectief. Het label moet juist een laagdrempelig bewustwordingsinstrument zijn, vooral ook voor eigenaren die niet van plan zijn hun huis te verkopen. We zijn daarom positief over de hoofdlijnen van het voorstel van Blok. Bij goede verdere uitwerking liggen er kansen voor consument en markt. We blijven daarover graag meedenken en overleggen met het ministerie, zegt Daan Keij, medewerker Public Affairs van de NVM. Brussel schrijft lidstaten voor om met verplichtingen, handhaving en sancties af te dwingen dat bij verkoop van een huis een energielabel wordt meegeleverd. De NVM huldigt daarentegen het motto: stimuleren, niet sanctioneren. De aanpak van verplichtingen en dreigen met zware straffen werkt simpelweg niet, brengt energiebesparing zelfs juist in een negatieve context en vormt een belemmering voor de woningmarkt, zo is de afgelopen jaren gebleken. Om toch te voldoen aan dit onderdeel van de nu eenmaal bestaande EU-richtlijn, moet Nederland met verplichtingen en sancties niet verder gaan dan hiervoor nodig is. In tegenstelling tot een eerder, juist zeer rigoureus wetsvoorstel van zijn voorganger, lijkt minister Blok op diezelfde lijn te zitten. Overigens heeft het kabinet eerder al aangegeven dat de EU helemaal geen verplichtingen zou moeten voorschrijven en dat aan lidstaten over te laten. De NVM huldigt bij het energielabel het motto: stimuleren, niet sanctioneren 8

9 de gemeente Groningen. Volgens woordvoerder Eddy Beuker is het aantal bezwaarschriften dat door zowel particulieren als professionele organisaties wordt ingediend in 2012 en 2013 fors toegenomen. De gemeente tracht dit aantal terug te brengen door uiteraard goed te taxeren. Daarnaast heeft de gemeenteraad onlangs een motie aangenomen waarin werd gevraagd om in 2014 een pilot met de WOZ uit te voeren zoals die in Tilburg succesvol is gebleken. INTERVIEW Aan het begin van ieder jaar ontvangen huizenbezitters en bedrijven een opgave van de WOZ-waarde van hun woning of bedrijfspand. Het is belangrijk dat deze WOZ-waarde klopt. Deze is namelijk niet alleen gekoppeld aan de onroerendezaakbelasting (OZB), maar aan tal van andere belastingen en heffingen. Als de WOZ-waarde niet juist is, loont het dan ook al snel om een bezwaarschrift in te dienen. Toegekend WOZ-bezwaar kan veel geld besparen Mensen die bezwaar willen maken tegen de WOZ-waarde van hun huis, doen dat steeds vaker via speciale bureaus, de zogeheten WOZ-bureaus. Hier nemen ook (NVM-)makelaars aan deel. Sommige bureaus werken op basis van no cure no pay. Deze bedrijven bevinden zich in het hele land. Ook NVM-makelaar John Schokker uit Hoogkerk (Groningen) is actief op dit gebied. Bezwaar WOZ-waarde heet zijn initiatief. Via zijn website kunnen particulieren en bedrijven online bezwaar aantekenen tegen de hoogte van hun WOZ-beschikking. Schokker startte dit initiatief vijf jaar geleden. In eerste instantie zette hij zich in voor WOZ-bezwaren in de provincie Groningen. Daarna zocht hij de samenwerking met collega-(nvm-)makelaars in andere provincies. Zo is Bezwaar WOZ-waarde ook actief in Friesland, Drenthe, Zuid-Holland, Gelderland, Utrecht en Overijssel. De insteek is dat het bezwaar tegen de WOZ-waarde volledig wordt begeleid door NVM-makelaars-taxateurs. Kosteloos Via de website kunnen particulieren en bedrijven zich aanmelden als zij vermoeden dat hun WOZ-waarde niet juist is, vertelt Schokker. In eerste instantie wordt dan een waardescan uitgevoerd. Als blijkt dat het zin heeft om bezwaar aan te tekenen in een derde van de gevallen stuurt de klant ons een machtiging, een opdrachtbevestiging en de WOZ-beschikking toe. Vervolgens gaan wij voor hem aan het werk. Deze werkzaamheden worden voor particulieren kosteloos uitgevoerd op basis van no cure, no pay. Wanneer wij het proces winnen, dient de gemeente namelijk de proces- en taxatiekosten te vergoeden. Van bedrijven vragen we wel een tegemoetkoming, aldus Schokker. De behandeling van deze bezwaarschriften betekent voor de gemeenten ieder jaar weer een flinke kostenpost. Zo ook voor Inzicht in WOZ Tilburg maakt na een geslaagde pilot in twee wijken namelijk de opbouw van de WOZ-waarde inzichtelijk voor alle particuliere huiseigenaren. Zij kunnen de WOZ-waarde van hun huis checken en gegevens zelf aanpassen via een speciale website. Op deze website staan oppervlakte, bouwjaar en staat van onderhoud van de woning overzichtelijk gerangschikt. De voordelen van deze aanpak zijn legio, aldus woordvoerder David Chapman. Het zorgt ervoor dat mensen weten hoe de WOZwaarde is opgebouwd. Een afgeleide daarvan is dat er eventueel minder bezwaarschriften komen, omdat mensen al aan de voorkant eraan deelnemen. Uiteraard controleert de gemeente de gewijzigde gegevens. Daar zit nu weliswaar wat extra werk aan vast, maar doordat de database straks beter klopt, zal zich dat zo is de verwachting volgens Chapman in de toekomst vertalen in een verdere afname van het aantal bezwaarschriften. John Schokker: Bij Bezwaar WOZ-waarde wordt het bezwaar tegen de WOZwaarde volledig begeleid door NVM-makelaarstaxateurs. Het aantal bezwaarschriften tegen de WOZ-waarde is de laatste jaren flink toegenomen NVM IN ACTIE TEGEN ONEERLIJKE CONCURRENTIE HUURMARKT Voor het huren van een huis of appartement kunnen woningzoekenden bij verschillende verhuurbureaus terecht. Zij beschikken over een breed aanbod van vaak wat duurdere woonruimte. Maar sommige bemiddelaars nemen het helaas niet zo nauw met de kaders van de wet. Zij brengen de huurder onrechtmatig (bemiddelings)kosten in rekening. Dit besmet het imago van de huurmarkt. De NVM komt hiertegen in actie en reikt de huurder hulpmiddelen aan om de courtage terug te krijgen. In de praktijk werken veel bemiddelaars zowel voor de verhuurder als de huurder. Ze brengen de courtage vervolgens in rekening bij de huurder waardoor ze (vrijwel) gratis kunnen werken voor de verhuurder. Als een bemiddelaar zowel voor de verhuurder als de huurder werkt, mag hij op grond van wettelijke bepalingen geen courtage in rekening brengen bij de huurder. De NVM gaat de strijd aan met de onrechtmatige praktijken van dit soort bemiddelaars. Gratia van Hooijdonk, beleidsmedewerker van de NVM, stelt: De NVM ziet het als haar taak om op te treden tegen deze vorm van onrechtmatig handelen. Zij heeft daarbij gekozen voor een strategie die geen onderscheid maakt tussen NVM ers en niet-nvm ers. De achtergrond hiervan is enerzijds dat het in strijd met de wet in rekening brengen van courtage aan huurders het imago van de hele huurbemiddelingsmarkt besmet. Anderzijds levert het oneerlijke concurrentie op ten opzichte van makelaars/ bemiddelaars die de wet wel juist naleven. Een toenemend aantal NVM-leden gaf aan last te ondervinden van oneerlijke concurrentie als gevolg van het hanteren van een wettelijk niet toegestaan verdienmodel. Als de NVM zich dan enkel tot haar eigen leden zou richten, speelt zij niet-nvm-leden die zich niet aan de wet houden, juist in de kaart. De laatste groep zou in een oneerlijke, voordeligere concurrentiepositie komen te verkeren doordat zij wel gebruik kunnen (blijven) maken van een wettelijk niet toegestaan verdienmodel. Actief De NVM heeft besloten dat zij de consument actief gaat informeren over de wettelijke regels die gelden bij verhuurbemiddeling. Zo heeft de NVM een model sommatiebrief en een model dagvaarding openbaar beschikbaar gesteld voor huurders die ten onrechte courtage in rekening is gebracht. Hiermee kunnen zij proberen hun geld terug te vorderen, aldus Van Hooijdonk. Meer informatie, een model sommatiebrief en een model dagvaarding kunt u via de volgende link terugvinden: De NVM ziet het als haar taak om op te treden tegen deze vorm van onrechtmatig handelen December

10 PRIKBORD Winnaar NVM Scriptieprijs 2013: spannend tot laatste moment De NVM Scriptieprijs 2013 is dit jaar gewonnen door Joris Tieleman, afgestudeerd aan de Universiteit van Amsterdam. De prijs werd op 18 november tijdens het NVM Jaarcongres uitgereikt. Het was een heel spannende aangelegenheid, zo meent Joris. De NVM stelt jaarlijks een prijs beschikbaar voor de als beste beoordeelde afstudeerscriptie op het gebied van de woningmarkt. Er werd dit jaar een groot aantal scripties ingestuurd. Na een selectie bleven er twee scripties over. Deze scripties werden beoordeeld door een jury, bestaande uit NVM-voorzitter Ger Hukker, Edward Feitsma (Nederlandse Vereniging van Banken) en Volkskrant-journalist Tjerk Gualthérie van Weezel. Joris Tieleman (Universiteit van Amsterdam) werd bekroond voor zijn scriptie over ruimtelijke patronen in de razendsnelle opwaardering van het Amsterdamse woningbestand over de afgelopen 25 jaar. Ik wist natuurlijk dat ik één of twee zou worden. Maar het bleef voor mij tot op het laatste moment bloedstollend. Het was fifty-fifty, zegt Joris. De jury was met name te spreken over een online, interactieve kaart, waarop de veranderingen in beeld werden gebracht. De scriptie gaat over de levenskwaliteit, het uiterlijk en de prijsvorming in de wijken. Ik dacht: hoe kun je dat beter doen dan door de jaren heen de veranderingen zichtbaar te maken. Joris gaat zich nu in Duitsland met een proefschrift bezighouden. Hij wil de scriptie op termijn gaan gebruiken voor een wetenschappelijk artikel. Maar wanneer hij dit gaat doen, weet hij niet. Het kost namelijk veel tijd. De tweede prijs ging naar Merel Feron van de Universiteit Maastricht. De scriptie van Merel gaat over energiebeheer in de sociale huursector. Joris wint met zijn bijdrage euro, terwijl Merel euro in de wacht heeft gesleept. Rijtjeswonen met toch 360 graden uitzicht Zijn ontwerp van een zwevend bed werd door Time Magazine uitgeroepen tot beste uitvinding in 2006, maar ook zijn huis uit een 3D-printer werd wereldwijd gewaardeerd. Nu komt de Amsterdamse architect Janjaap Ruijssenaars opnieuw met een vernieuwend ontwerp: rijtjeshuizen waarin je toch 360 graden naar buiten kunt kijken. Vrij schenken ook voor oude restschuld De Tweede Kamer breidt het kabinetsplan uit om eenmalig vrij van belasting iemand anders euro te schenken voor de koop van een woning of het aangaan van een hypotheek. Ook oude restschulden (van voor oktober 2012) moeten onder die regeling kunnen vallen, vindt een meerderheid van de Kamer. Ruijssenaars maakte de vernieuwingsslag naar aanleiding van een prijsvraag in 2009 in Peru. De opdrachtgever vroeg minder woningen te ontwerpen dan de grootte van het kavel toeliet. Daarmee kwam hij uit bij het bekende Tetris-spelletje. Volgens dat principe ontwierp hij met het schuiven van blokken drie rijtjeswoningen waarin iedere bewoner 360 graden uitzicht heeft, in plaats van alleen voor en achter. Dat komt doordat hij etages laat in- en uitspringen. Ruijssenaars ziet met zijn tetriswoningen allerlei nieuwe oplossingen voor stedelijke en landelijke gebieden en voor effectieve bouw op het water in gebieden die kampen met de zeespiegelstijging. De architect doorbreekt met zijn ontwerp het benauwde doorzonwonen, ofwel wonen tussen twee andere huizen. Projectontwikkelaars en bouwers zijn wat hem betreft nu aan de beurt om het vernieuwde rijtjeswonen te gaan verwezenlijken. De uitbreiding staat in een amendement, dat is ingediend door Carola Schouten van de ChristenUnie. De schenkingsvrijstelling was een van de afspraken die het kabinet op 11 oktober in het herfstakkoord maakte met de oppositiepartijen D66, ChristenUnie en SGP. Voor de Kamer was het amendement van belang omdat de groep mensen met een oude restschuld nu tussen wal en schip dreigt te vallen. Ze kunnen hun oude restschuld niet meefinancieren in hun nieuwe hypotheek en de schenkingsvrijstelling was niet van toepassing. Dat is met het amendement voor 2014 nu wel het geval. Wat gebeurt er op Twitter? Een overzicht van een aantal spraakmakende berichten op Twitter van de afgelopen weken, met betrekking tot de woningmarkt. Willem van andere aanpak bestemmingsplan:globaal, flexibel & stakeholders vroegtijdig betrekken.voorstel klankbordgroep wonen Ad van der Net thuis van boeiende bijeenkomst met minister Blok. Met friskijkers en dwarsdenkers moeten we tot n vernieuwende woningmarkt kunnen komen. FlatonMT@FlatonMT Bekendmaking van ons aanstaande ko ost 2 en levert 2 klanten op. Dat no oemen wij een positieve balans. Bernd de Jong@bernddejong Nog een keer: er zijn het afgelop pen jaar meer woningen verkocht in Groningenn dan dat er vandaag te koop staan! #y Ronald van Maldegem@ronaldvmaldegem Goede opkomst RaboWestland, economen zijn optimisti i tisch, starters verwachten nog een lichte daling van de woningmarkt Daan Keij@daankeij AFM bepleit verdere verlaging LTV. Helaas specifieke kenmerken NL woningmarkt en zaken als pensioen- en soc. leenste telsel daarbij achterwege. 10

11 Advocaat Gaby van den Waardenburg: Wet plattelandswoningen goed ontvangen door gemeenten INTERVIEW (voormalige) agrarische bedrijfswoning ondanks de agrarische bestemming door een niet-agrariër mag worden bewoond. Dit zonder dat het gevolgen heeft voor de milieueisen die aan het bijbehorende agrarische bedrijf worden gesteld. De meeste plattelandsgemeenten hebben inmiddels de plattelandswoning ingevoerd of denken er hard over na. Deze wet is dus heel goed ontvangen, aldus Gaby van den Waardenburg, advocaat agrarisch recht, ruimtelijke ordening en milieurecht bij Hekkelman Advocaten & Notarissen. Vooral plattelandsgemeenten zijn blij met de komst van de plattelandswoning, vertelt Gaby van den Waardenburg. Als advocaat agrarisch recht, ruimtelijke ordening en milieurecht bij Hekkelman Advocaten & Notarissen heeft zij geregeld te maken met wetgeving rondom de plattelandswoning. Al heb ik het idee dat sommige gemeenten nog wat stoeien met de wijze waarop zij de plattelandswoning willen invoeren. De wet biedt daar namelijk drie mogelijkheden voor: via een bestemmingsplan, de beheersverordening of een omgevingsvergunning waarbij men afwijkt van dat bestemmingsplan of die beheersverordening. De beheersverordening wordt daarbij zelden tot nooit gebruikt. Bestemmingsplan Zo zijn er gemeenten die onlangs hun bestemmingsplan buitengebied hebben vastgesteld en daarin meteen de plattelandswoning hebben meegenomen. Van den Waardenburg: Dat is bijvoorbeeld het geval in de gemeente Sint Oedenrode. Daar hebben ze meteen met de komst van de wet de plattelandswoning ingevoerd. Dat heeft mijns inziens ook wel de voorkeur, omdat je een bestemmingsplan eigenlijk voor de duur van tien jaar vaststelt. Neem je daar alle wenselijke veranderingen in de omgeving in mee, dan heb je het meteen goed geregeld. Daarmee voorkom je tevens dat je achteraf allemaal omgevingsvergunningen moet gaan verlenen. Precedentwerking Daarnaast willen sommige gemeenten precedentwerking voorkomen. De wet schrijft voor dat je het beste een ruimtelijk beleidskader kunt opstellen. Daarin leg je vast wanneer je een Gaby van den Waardenburg: Vooral bij plattelandsgemeenten merk ik dat ze blij zijn met de komst van de plattelandswoning. woning wel en wanneer niet kwalificeert als plattelandswoning. Op die manier kun je als gemeente al op voorhand bepaalde situaties voorkomen die je niet wenselijk vindt in het kader van een goede ruimtelijke ordening. Bijvoorbeeld wanneer sprake is van een agrarische bedrijfswoning die te dicht bij een agrarisch bedrijf is gelegen of ernstige geurhinder. Daarnaast kun je voorkomen dat, indien een woning in de gemeente als plattelandswoning wordt gekwalificeerd, daar precedentwerking vanuit gaat. Als je op voorhand je beleid goed geregeld hebt, kun je als gemeentebestuur afhankelijk van de concrete situatie besluiten het medegebruik als plattelandswoning toe te staan. Goed woon- en leefklimaat In hun enthousiasme vergeten sommige gemeenten volgens de advocaat echter soms wel dat in de memorie van toelichting bij deze wet staat dat je altijd goed moet kijken of er wel sprake is van een goed woon- en leefklimaat. Een goed woon- en leefklimaat houdt onder andere in dat er niet al te veel geur- en geluidsoverlast is. Dat moet altijd getoetst worden. Daarnaast staat in de memorie van toelichting ook dat je rekening moet houden met voorziene bedrijfsontwikkelingen van het bijbehorende bedrijf. Ik heb het idee dat daar soms overheen wordt gekeken, aldus Van den Waardenburg. Geur- en geluidsoverlast moet altijd getoetst worden Welke gemeenten werken met plattelandswoning? Na het van kracht worden van de wet plattelandswoning per 1 januari 2013 heeft de NVM een inventarisatie gedaan van gemeenten, die actief aan de slag zijn gegaan met de plattelandswoning in bestemmingsplan buitengebied of gemeentelijk beleid. De NVM wil u, als lezer van het NVMagazine, vragen deze lijst te checken. Klopt het dat genoemde gemeenten in uw regio ermee werken? Of is genoemde gemeente nog lang niet zover? Welke gemeenten uit uw regio missen op de inventarisatie? De lijst kunt u vinden op: TWEEDE KAMER SCHAART ZICH ACHTER VERHOGING INKOMENSGRENS De inkomensgrens voor een sociaal huurhuis Daarbij moet er een onderzoek komen naar de mogelijkheden om de grens verder op te trekken eind november ingestemd. Ook PVV, SP en CDA schaarden zich achter het voorstel. Volgens de motie moet 20 procent van de sociale woningvoorraad worden bestemd voor de groepen die tussen de en de euro per jaar verdienen. De overige huizen blijven dan gereserveerd voor de mensen die minder dan euro thuisbrengen. Niet verstandig VVD en D66 moeten er niks van hebben. Woonminister Stef Blok vindt het nieuwe plan voor de verhoging van de inkomensgrens ook niet verstandig. De wachtlijsten voor mensen die echt op een corporatiehuis zijn aangewezen, zouden langer worden. Hij denkt ook dat (institutionele) beleggers weer minder happig worden om te investeren in betaalbare huizen in de vrije sector. Ze zouden immers concurrentie kunnen vrezen van de corporaties, die met staatssteun bouwen. Ook D66 meent dat met een vergroting van de inkomensgrens de wachtlijsten langer worden. Een heel onhandig plan en slecht voor de sociale minima, zo stellen de Democraten. Geworsteld De SP heeft er erg mee geworsteld, tot aan het laatste moment toe. Volgens de SP werd er op het laatste nippertje pas een echt compromis bereikt. Aan de overwegingen van de motie wordt toegevoegd dat de kernvoorraad sociale woningbouw van voldoende omvang moet zijn om de corporatiedoelgroep van lage inkomens betaalbaar te huisvesten. Verder regelt de motie nu dat huurwoningen met een huur onder 536 euro uitsluitend aan huishoudens met de laagste inkomens worden verhuurd. De sociale huurwoningen met een huur tussen 537 en 681 kunnen voortaan aan zowel de laagste als de middeninkomens worden aangeboden. Een heel onhandig plan en slecht voor de sociale minima COLOFON NVMagazine is een periodieke uitgave van de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen NVM. NVMagazine biedt nieuws, achtergronden en opinies uit de wereld van onroerend goed in de markten wonen, business en agrarisch & landelijk vastgoed. Uitgever NVM, Postbus 2222, 3430 DC Nieuwegein, T: Hoofdredactie Roeland Kimman (beleidpr@nvm.nl) Bladmanagement & eindredactie PACT Public Affairs Redactie Anneke Bisschops, Alexander Haje, Liesbeth Kramer, Daan Keij, Sander Schilders, Peter Westhof Fotografie Sicco van Grieken, Nationale Beeldbank, PACT, RIB/Paul Dijkstra, Anne Paul Roukema en Eric Veenhuyzen Vormgeving & opmaak Koos in Vorm Druk & distributie MediaCenter Rotterdam Abonnementen NVMagazine wordt toegezonden aan personen die beroepsmatig bij de vastgoedsector betrokken zijn. Aanvragen voor een (gratis) abonnement en adreswijzigingen kunnen worden gericht aan de uitgever. Overname van artikelen uitsluitend toegestaan na toestemming van de hoofdredactie. December

12 SERIE Ondernemer en investeerder Annemarie van Gaal: Achterhuis Ik had drie huizen op het oog en koos uiteindelijk voor dit huis. Het stond te koop voor gulden, maar ik kocht het voor gulden. De woonlasten bedroegen 1280 gulden per maand. Dat was voor mij eigenlijk te veel. Deze woning had echter een achterhuis dat ik kon verhuren voor 700 gulden per maand. Dus dat maakte dit huis extra aantrekkelijk. De financiering was snel rond. Ik had een vaste baan als directiesecretaresse en het lukte daarmee al bijna. Wel heeft mijn vader garant gestaan voor de laatste gulden. De kwaliteit van de woning was weliswaar niet heel erg goed, maar dat maakte niet uit; ik was er heel gelukkig. een student Haarlemmerstraat in Zandvoort. Het was officieel een twee-onder-een-kapwoning, maar eigenlijk was het gewoon een heel klein vissershuisje met twee slaapkamers. Ik woonde destijds al in Zandvoort en kocht dit huis, omdat ik het zonde vond om te blijven huren. Overwaarde Vier jaar na de aankoop van deze woning ben ik naar Rusland gegaan. Ik heb daar toen eerst anderhalf jaar gewerkt voor een werkgever. Toen die zich terugtrok, ben ik voor mezelf begonnen daar. Op dat moment heb ik de woning in Zandvoort verkocht. De overwaarde heb ik vervolgens in mijn bedrijf gestopt. En ook nu woon ik weer in een koophuis, wel wat groter en wat luxer, in Amsterdam. Want het aantrekkelijke aan kopen is voor mij het gevoel dat het huis van jou is en dat naarmate je aflost, het steeds meer in je bezit komt. Een bezit waar je iedere dag plezier van hebt. Studentenkamer Mensen die de woonlasten net niet kunnen betalen of die er tegenaan zitten te hikken of ze wel of niet een huis zullen gaan kopen, vraag ik vaak: Heb je misschien een kamer over? Kun je bijvoorbeeld een hobbykamer vrijmaken? Want die kun je, zeker in een grote stad, aan een student verhuren. Je mag namelijk 4500 euro per jaar belastingvrij ontvangen en dat kan net als bij mijn eerste koophuis net het verschil maken. Mijn eerste woning In de rubriek Mijn eerste woning komen bekende Nederlanders aan het woord over de aankoop van hun eerste woning. Waarom werd de woning gekocht, hoe verliep de aankoop en hoe werd de woning gefinancierd? En welk advies wil de BN er potentiële kopers van een huis meegeven? In dit zevende deel het verhaal van onderneemster en tvpersoonlijkheid Annemarie van Gaal, die haar eerste woning in Zandvoort heeft gekocht. kan blijven wonen. De makelaar kan zich veel meer bemoeien met het bancaire deel. Ik denk dat daar heel veel toegevoegde waarde ligt. Annemarie van Gaal: De makelaar kan zich veel meer bemoeien met het bancaire deel. Ik denk dat daar heel veel toegevoegde waarde ligt. Makelaar In dat opzicht is er denk ik ook een rol weggelegd voor makelaars. Het is tegenwoordig voor veel mensen heel lastig om een hypotheek te krijgen, maar er zijn natuurlijk tal van mogelijkheden die een makelaar kan aanzwengelen. Als je bijvoorbeeld de laatste euro tekort komt, dan zou de makelaar ook eens met de ouders van de potentiële koper kunnen gaan praten. Misschien willen zij borg staan. Of dat de makelaar weet dat wanneer een vrouw bij een scheiding de partneralimentatie uitruilt, ze misschien wel in de woning Het was zonde om te blijven huren IN DE KANTLIJN DE EERSTE WOLKENKRABBER VAN EUROPA meter en elf verdiepingen was Het Witte huis ooit het hoogste gebouw in Nederland en de eerste wolkenkrabber in Europa. De bouw van Het Witte Huis dateert van eind 19de eeuw. De Rotterdammer Gerrit van de Schuijt liet zich bij zijn plannen inspireren door de wolkenkrabbers in New York. Samen met broer Herman en de architect Willem Molenbroek werd het gebouw ontwikkeld. Bij de bouw werd gebruik gemaakt van duizend heipalen. Bouwkundigen keken toentertijd met veel scepsis naar de bouwplannen. Ze vroegen zich af, of het niet snel zou omvallen. De grond verzakte inderdaad heel snel, maar het gebouw bleef overeind. Het werd een gemetseld gebouw in art nouveau-stijl, in tegenstelling tot de gebouwen in New York, die van glas en staal waren gemaakt. Met name door een openbaar uitkijkplatform op het dak werd het gebouw zeer populair bij de Rotterdammers. Het groeide uit tot één van de grootste attracties in het vooroorlogse Rotterdam. Het platform kon via een lift worden bereikt en dat was in die tijd zeer modern. Duurder dan gepland Het Witte Huis werd voor gulden gebouwd. Dat was duurder dan de oorspronkelijke plannen. Tijdens de bouw is op 1 augustus 1897, door werking van de grond bij het heien van de benodigde palen, een naastgelegen pand op de hoek van de Wijnhaven en de Gelderse kade ingestort. Dit is verder afgebroken en de vrijgekomen grond is gebruikt voor het Witte Huis. Pas in 1931 kreeg Rotterdam een hoger gebouw: het pand van het Gemeentelijk Energie Bedrijf. Onder vuur Het Witte Huis is één van de weinige gebouwen in de Rotterdamse binnenstad dat de Duitse bombardementen van mei 1940 overleefde. Het lag tijdens beschietingen door de Duitsers wel flink onder vuur. Aan de Wijnhavenkant is nog een kogelinslag bewaard gebleven. De andere inslagen zijn tijdens een renovatie weggewerkt. In de jaren negentig werd het zoveel als mogelijk in de oorspronkelijke staat teruggebracht (gevels en dak). Het Witte Huis behoort nu tot de Top 100 der Nederlandse Unesco-monumenten. In het gebouw, gelegen tussen de Blaak en de Willemsbrug, zijn nu op de begane grond het Grand Café Het Witte Huis en een restaurant gevestigd. 12