Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers

Transcriptie

1 Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Onderzoek naar de invloed van duurzaamheid op de huisvestingsbeslissing van een kantoorgebruiker. Bastiaan R. Stoer Masterscriptie MSRE Onder begeleiding van B. Van der Gijp Februari 2013

2 Voorwoord Met de afronding van deze master thesis komt er een eind aan drieënhalf jaar MSRE opleiding. Een leuke en leerzame periode, maar vooral ook met steeds weer de uitdaging om de balans tussen studie, werk en privéleven te blijven vinden. Met het schrijven van deze laatste woorden sluit ik deze intensieve periode af en hoop ik de lezer te kunnen interesseren voor de gedurende het afgelopen jaar door mij opgedane kennis van duurzaamheid in relatie tot de huisvestingsmotieven van kantoorgebruikers. Duurzaamheid is een actueel onderwerp dat in de media veel aandacht krijgt, maar waar de feiten ook vaak mooier worden voorgedaan dan ze in werkelijkheid zijn. Ondanks de brede maatschappelijke betrokkenheid en de grote financiële belangen die bij duurzaamheid een rol spelen, wordt aan de invulling van het begrip geen eenduidige invulling gegeven. Door middel van dit onderzoek wil ik een bijdrage leveren aan het vergroten van het inzicht in het begrip duurzaamheid en de rol die duurzaamheid speelt bij de huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker. Tot slot wil graag een aantal mensen bedanken. Als eerste natuurlijk mijn begeleider Boris van der Gijp, voor de tijd, positieve energie en kennis die hij in deze scriptie heeft geïnvesteerd. Met name van zijn constructieve feedback om mijn praktische benadering meer academisch te verwoorden heb ik veel opgestoken. Ik hoop dat ik zijn adviezen en aanbevelingen tot tevredenheid in mijn scriptie heb verwoord. Daarnaast gaat mijn dank uit naar mijn vader en werkgever Huttenbelt, die het voor mij mogelijk hebben gemaakt deze MSRE opleiding te volgen. Het wordt nu tijd om de opgedane kennis en ervaring te vertalen naar de praktijk. Een bijzonder woord van dank gaat uit naar mijn vrouw Nienke. Bedankt voor het geduld, de hulp en ruimte die ik heb gekregen om deze opleiding te kunnen volgen. Met name tijdens het schrijven van deze scriptie is er door de combinatie met de geboorte van onze dochter, Liz, in 2011 en zoon, Boele, in 2012 weinig tijd geweest om samen leuke dingen te doen. Zoals beloofd, gaat dit vanaf nu veranderen! Utrecht, 20 februari 2013 Bas Stoer Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina I

3 Management samenvatting De doelstelling van dit onderzoek is te komen tot een verbeterd inzicht in de rol die duurzaamheid speelt bij de huisvestingsbeslissing van een kantoorgebruiker. In dit onderzoek wordt het vraagstuk omtrent de rationaliteit van een investering in duurzaamheid benaderd vanuit de gebruiker. Middels literatuur-, en empirisch onderzoek wordt het belang van duurzaamheid bij de huisvestingsbeslissing van een kantoorgebruiker onderzocht. Hierbij worden in eerder onderzoek aangetoonde gebruikersvoorkeuren op het gebied van kantoorhuisvesting afgewogen tegen een aantal kern attributen van duurzaamheid zoals deze door de BREEAM 1 methodologie worden gemeten. Aan de hand van kwantitatief en kwalitatief onderzoek wordt onderzocht in hoeverre de definitie van duurzame huisvesting voor de kantoorgebruiker in de praktijk afwijkt van de betekenis die hieraan door de BREEAM methodiek wordt gegeven. Duurzaamheid wordt door 38% van de in het kader van dit onderzoek ondervraagde gebruikers als belangrijk huisvestingsmotief aangewezen. Als afzonderlijk beschouwd huisvestingsmotief is duurzaamheid hiermee echter een ondergeschikt selectie criterium. Primair baseert de kantoorgebruiker anno 2012 zijn huisvestingskeuze op locatie en prijs. Daarna volgen bedrijfsspecifieke en aan het gebouw gebonden factoren, tenslotte duurzaamheid. Hoewel de rol van duurzaamheid als afzonderlijk beschouwd huisvestingsmotief nog beperkt is, toont deze studie echter tevens aan dat er, via de veronderstelde verbanden tussen de diverse huisvestingsmotieven en de attributen van duurzaamheid zoals deze binnen de BREEAM methodiek worden gemeten, indirect toch een niet te onderschatten rol voor duurzaamheid is weggelegd. Een multifunctionele omgeving, flexibele indeling (gericht op langjarig gebruik) en comfort voor werknemers, resulterend in een laag ziekteverzuim en een hoge (langjarige) arbeidsproductiviteit, worden daarbij als voornaamste attributen onderkend. Naast energie, CO2 en water wegen de categorieën afval, landgebruik en vervuiling binnen de BREEAM methodiek zwaar mee bij het bepalen van de duurzaamheidsscore van een gebouw. Het huisvestingsbeleid van de gebruiker (scheiden van afval, keuze voor bestaande bouw vs. nieuwbouw, minimaliseren van lichtvervuiling etc.) is van grote invloed op de score voor deze categorieën. Dit onderzoek toont aan dat gebruikers de duurzaamheid van een gebouw vooral aflezen aan gebouw specifieke eigenschappen als bijvoorbeeld een energielabel en onvoldoende op de hoogte zijn van de rol die zij zelf hebben bij het bepalen van de mate van duurzaamheid van de huisvesting. 1 BREEAM staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method en is in de jaren 90 ontwikkeld door de Building Research Establishment (BRE). Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 1 van 69

4 Uit het op basis van dit onderzoek verkregen inzicht volgt dat de duurzame kantoorgebruiker zich laat omschrijven als een type organisatie met voldoende omvang danwel track record. Voor het type organisatie dat voor duurzame huisvesting kiest maakt duurzaamheid deel uit van het corporate image. Dit type organisatie kiest bewust voor duurzaamheid en laat zich daarover goed informeren. Met een marginaal verschil kiezen non-profit organisaties eerder voor duurzame huisvesting dan profit organisaties dat doen. Hoewel kostenreductie geen doel op zich is, zal men alleen voor duurzame huisvesting kiezen wanneer men hieruit (op termijn) financieel voordeel verwacht te kunnen behalen. Dit voordeel kan gezocht worden in een directe besparing op huisvestingslasten vanwege bijvoorbeeld een lager energieverbruik, maar zich ook manifesteren in een uit een duurzaam imago te behalen concurrentie voordeel, waardoor men klanten aan zich weet te binden en een stijging van de omzet verwacht te kunnen realiseren. Dit inzicht moedigt vastgoed eigenaren aan het gesprek over verduurzaming en de verdeling van de met de aan duurzaamheid verbonden investeringskosten niet bij voorbaat al uit de weg te gaan. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 2 van 69

5 Inhoud Voorwoord I Management samenvatting 1 Inhoud 3 1. Inleiding Aanleiding Probleemstelling Doelstelling Vraagstelling Afbakening Structuur en leeswijzer Methodologie 9 2. Duurzame huisvesting Definitie duurzaamheid Meten van duurzaamheid Energielabel Greencalc BREEAM en LEED BREEAM Conclusie Huisvestingsmotieven Verhuizen Huisvestingsmotieven Functionele / bedrijfsspecifieke huisvestingsmotieven Locatie Gebouw specifieke huisvestingsmotieven Financiële huisvestingsmotieven Huisvestingsmotieven samengevat Conclusie 23 4 Duurzame huisvestingsmotieven Energie / CO Materiaal Water Transport 30 Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 3 van 69

6 4.5 Gezondheid en welzijn Management Afval, vervuiling, landgebruik en ecologie Duurzame huisvesting samengevat Conclusie Praktijkonderzoek Inleiding tot het onderzoek Veranderde huisvestingsmotieven Gesegmenteerde huisvestingsmotieven Huisvestingsattributen Duurzame huisvesting volgens de kantoorgebruiker Kosten reductie geen doel op zich Een duurzame huisvestingsbeslissing impliceert langjarig gebruik Kwalitatieve toets Duurzaamheid ondergeschikt aan financiële factoren en locatie Reputatie van multifunctionele locatie Beperkte definitie duurzaamheid Duurzaamheid nog te duur voor MKB ondernemer Regionale interesse in duurzaamheid Praktijkonderzoek samengevat Conclusie De rol van duurzaamheid: Conclusies & Aanbevelingen Huisvestingsmotieven in theorie en praktijk De rol van duurzaamheid gesegmenteerd De relatie tussen de BREEAM attributen van duurzaamheid en huisvestingsmotieven van kantoorgebruikers Profiel van de duurzame kantoorgebruiker De rol van duurzaamheid bij de huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker Reflectie en Aanbevelingen 64 Literatuur 65 Geïnterviewden 69 Bijlagen i Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 4 van 69

7 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Duurzaamheid is een actueel onderwerp op de kantorenmarkt. Het is echter een breed begrip waarvan de interpretatie een sterk individueel karakter heeft. In zijn breedste vorm wordt een duurzaam kantoor in de literatuur gedefinieerd als een object dat van de wieg tot het graf efficiënt omgaat met grondstoffen en energie. Niet alleen de fysieke aspecten van het object zelf spelen hierbij een rol, maar ook zijn hierbij omgevingsaspecten als bereikbaarheid en geologische-, klimatologische en demografische factoren relevant. In de praktijk lijkt de kantoorgebruiker veelal een smallere definitie toe te passen waarbij vooral energieprestaties en de daaraan gerelateerde te behalen kostenbesparing de voornaamste pijler onder duurzaamheid lijken te zijn. Er bestaan een aantal methoden om het subjectieve begrip duurzaamheid objectief meetbaar te maken. De BREEAM methodiek meet de duurzaamheid van een gebouw op basis van een groot aantal variabelen die zijn ontleend aan de brede definitie van het begrip zoals deze uit de literatuur valt af te leiden. Een BREEAM label wordt ook internationaal erkend en heeft zich daarmee ontwikkeld tot een standaard. Omdat er weinig bekend is over de aansluiting van de BREEAM methodiek bij de duurzaamheidsperceptie van de gebruiker in de praktijk geeft dit aanleiding hier in dit onderzoek aandacht aan te besteden. Het toenemende belang van duurzaamheid kan zowel worden gezien als de oorzaak en als het gevolg van de veranderende vraag naar huisvesting. In de gebruikersvisie op duurzame huisvesting van Jones Lang LaSalle (JLL) uit 2010 blijkt dat duurzaamheid voor 73% van de 163 ondervraagde kantoororganisaties die aan het onderzoek hebben meegewerkt een belangrijk onderwerp is (JLL, 2010). Uit een rapport van DTZ komt naar voren dat aan duurzaamheid gerelateerde aspecten als een goede bereikbaarheid, een laag energieverbruik en flexibele indelingsmogelijkheden van de aanwezige werkplekken, belangrijke variabelen zijn bij de huisvestingskeuze van kantoorgebruikers (DTZ, 2010). De Rijksgebouwendienst eist sinds 2010 minimaal een label C bij aanhuur van nieuwe kantoorruimte. Als dergelijke huisvestingseisen ook in de private sector de norm worden, wordt een deel van de kantoren voorraad bij voorbaat al ongeschikt om door de markt opgenomen te worden. Of minder duurzame, grijze, gebouwen daarmee gedoemd zijn tot leegstand zal in dat geval afhangen van de herontwikkelingspotentie van deze gebouwen tot groen vastgoed. Bezemer (2012) concludeert in zijn onderzoek dat de motieven achter de beslissing om voor duurzame huisvesting te kiezen per gebruiker kunnen verschillen. Zijn studie geeft echter Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 5 van 69

8 geen antwoord op de vraag welke rol duurzaamheid ten opzichte van andere variabelen speelt bij de huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker. In de media worden met enige regelmaat voorbeelden besproken van grote multinationals die in de randstad voor duurzame huisvesting kiezen. Tot op heden is weinig aandacht besteed aan de wensen van de kleine regionale kantoorgebruiker. Door ook de gebruikersvoorkeuren van het regionale Midden en Klein Bedrijf (MKB) bij dit onderzoek te betrekken en deze af te zetten tegen de voorkeuren van de groot(zakelijke) kantoorgebruiker zijn de resultaten van deze studie relevant voor zowel de vastgoedontwikkelaar, belegger en financier die binnen het MKB segment actief is. 1.2 Probleemstelling Doelstelling De aanleiding tot dit onderzoek zijn bevindingen uit recente studies van Bezemer (2012), JLL (2010) en DTZ (2010) die duiden op het toenemende belang van duurzaamheid bij de huisvestingsbeslissing van kantoorgebruikers. Deze constatering zou kunnen betekenen dat eigenaren / beleggers met een investering in duurzaamheid een concurrentie voordeel kunnen behalen in de strijd om de gunst van de huurder op de huidige ruime kantorenmarkt. De doelstelling van dit onderzoek luidt dan ook: Het verkrijgen van inzicht in de rol die duurzaamheid speelt binnen de huisvestingsbeslissing van een kantoorgebruiker Vraagstelling De centrale vraag die binnen de kaders van dit onderzoek aan de orde komt is welke aspecten van duurzaamheid de kantoorgebruiker belinvloeden bij zijn huisvestingsbeslissing. Welke rol speelt duurzaamheid bij de huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker? Om inzicht te kunnen verschaffen in de rol die duurzaamheid speelt bij de huisvestingsbeslissing is een aantal deelvragen geformuleerd die het begrip duurzame huisvesting nader trachten te definiëren en het belang van duurzaamheid binnen de huisvestingsbeslissing relateren aan overige relevante factoren. Bij beantwoording van de hoofdvraag zullen de volgende deelvragen aan de orde komen: 1. Wat zijn volgens eerdere studies de voornaamste huisvestingsmotieven van kantoorgebruikers? 2. Wat zijn anno 2012 in de praktijk de voornaamste huisvestingsmotieven van kantoorgebruikers? Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 6 van 69

9 3. Zijn er verschillen waarneembaar in de rol die duurzaamheid speelt bij de huisvestingsbeslissing van kantoorgebruikers wanneer deze worden gesegmenteerd naar omvang (MKB versus grootzakelijk) en soort (profit versus non-profit)? 4. Hoe kunnen de deelaspecten / attributen van het begrip duurzaamheid zoals die door de BREEAM methodiek worden gemeten, worden gerelateerd aan de huisvestingsmotieven van de kantoorgebruiker? 5. Hoe verhouden de binnen de BREEAM methodiek gemeten attributen van duurzaamheid die in theorie een relatie hebben met huisvestingsmotieven, zich tot de door kantoorgebruikers onderkende relevante aspecten van het begrip duurzame huisvesting? 6. Kan er een uitspraak gedaan worden over de randvoorwaarden waaraan moet zijn voldaan om een gebruiker te doen laten kiezen voor duurzame / verduurzaamde huisvesting Afbakening Het onderwerp van deze studie richt zich op de aan de gebruiker gerelateerde aspecten van de duurzaamheidsperceptie. In beginsel heeft duurzaamheid betrekking op de schaarste van hulpbronnen waarmee welvaart wordt voortgebracht. Er zijn echter talloze definities van duurzaamheid. Recente voorbeelden uit de praktijk (o.a. KPMG en Cap Gemini) tonen aan dat de maatschappelijke definitie van een duurzame huisvestingskeuze kan afwijken van de definitie zoals deze door de betreffende bedrijven zelf wordt gehanteerd 2. Vanwege de brede invulling die de BREEAM methodiek aan het begrip duurzaamheid geeft, wordt de gebruikersperceptie van duurzaamheid in dit onderzoek binnen de kaders van de binnen deze methodiek gemeten attributen onderzocht. Hoewel een voor een gebruiker aantrekkelijk pand zich vermoedelijk zal vertalen in een hogere beleggers-, en daarmee marktwaarde, maakt de vertaalslag van duurzaamheid naar (markt)waarde geen deel uit van deze studie. Waar eerdere studies over dit onderwerp zich concentreerden op de groot(zakelijke) kantoorgebruiker in de randstad (o.a. Bezemer, 2012), zijn voor deze studie tevens MKB ondernemers en non-profit organisaties benaderd in de regio s noord, oost, zuid, west en midden Nederland. Dit onderzoek brengt de verschillen in de rol die duurzaamheid speelt bij de huisvestingsbeslissing van de MKB kantoorgebruiker en de groot(zakelijke) kantoorgebruiker in kaart, echter het aantonen van regionale gebruikersvoorkeuren is geen onderwerp van deze studie. 2 Zowel KPMG en Cap Gemini hebben recent besloten te verhuizen naar panden met uitstekende energieprestaties. Niettemin heeft de verhuisbeslissing van beide bedrijven negatief in de publiciteit gestaan vanwege het feit dat er in de huidige markt nauwelijks gebruikers te vinden zijn voor de panden die zij achterlaten. Bij het nemen van de huisvestingsbeslissing zou men onvoldoende aandacht hebben geschonken aan de verduurzamingsmogelijkheden van de oude huisvesting waarmee de suggestie werd gewekt dat de verhuisbeslissing zou zijn ingegeven door financiële motieven van de directie en niet door duurzaamheidsambities. Beide voorbeelden hebben bijgedragen aan de maatschappelijke verbreding van de definitie van duurzaamheid. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 7 van 69

10 1.3 Structuur en leeswijzer Dit onderzoek heeft een verkennende aard en bestaat uit vier onderdelen: inleiding, theoretisch kader, praktijkonderzoek en conclusies en aanbevelingen. Het eerste deel van het onderzoek schetst de achtergrond waartegen dit onderzoek wordt verricht. In hoofdstuk 1 wordt de inleiding tot het onderwerp, de relevantie, de probleemstelling, de centrale vraagstelling en de onderzoeksopzet benoemd. In het tweede deel wordt in hoofdstuk 2 tot en met 4 het theoretisch kader opgezet. In hoofdstuk 2 wordt het begrip duurzame huisvesting gedefinieerd en wordt inzicht verschaft in de mogelijkheden om dit begrip objectief meetbaar te maken. In hoofdstuk 3 worden de belangrijkste huisvestingsmotieven zoals deze uit eerder onderzoek naar voren zijn gekomen benoemd. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 de BREEAM methodiek ontleed en wordt een raamwerk ontwikkelt waarin een relatie wordt gelegd tussen de binnen de BREEAM methodiek gemeten attributen van duurzaamheid en de in de literatuur aangewezen huisvestingsmotieven. Met de koppeling van huisvestingsmotieven aan de uit de BREEAM methodiek afgeleide attributen wordt in het vierde hoofdstuk de onderzoeksopzet voor het in hoofdstuk 5 uit te voeren praktijkonderzoek neergezet. In het derde deel van deze studie wordt in hoofdstuk 5 met behulp van een enquête en interviews onderzocht welke uit de theorie gedestilleerde duurzaamheidsattributen in de praktijk een rol spelen bij de huisvestingsbeslissing. Het vierde en laatste deel van dit onderzoek relateert de uit het derde deel verkregen inzichten aan de onderzoeksopzet zoals deze in het tweede deel is gedefinieerd. In het zesde en laatste hoofdstuk zullen conclusies worden getrokken met betrekking tot de randvoorwaarden waaraan moet zijn voldaan om de kantoorgebruiker te laten kiezen voor duurzame huisvesting. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een reflectie waarin de hoofdvraag en sub-vragen concluderend worden beantwoord. Tevens volgen er een aantal aanbevelingen voor vervolg onderzoek. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 8 van 69

11 Enquête & Interviews Literatuurstudie In figuur 1.1 is de opbouw van deze scriptie schematisch weergegeven. Figuur 1.1: Schematische opbouw onderzoek Deel I Probleemstelling H1 Inleiding / Aanleiding Deel II Theoretisch kader H2 Duurzame huisvesting H3 Huisvestingsmotieven H4 Duurzame huisvestingsmotieven Deel III Kwantitatief & kwalitatief onderzoek H5 Praktijkonderzoek Deel IV Conclusies & aanbevelingen H6 De rol van duurzaamheid Methodologie Deel II Theoretisch kader Om inzicht te krijgen in de reeds bestaande literatuur is een literatuurstudie opgesteld die bestaat uit meerdere onderdelen. Allereerst zullen de voornaamste huisvestingsmotieven zoals deze, in algemene zin, in eerder onderzoek zijn aangetoond worden geïdentificeerd. Om deze te kunnen relateren aan rol die duurzaamheid binnen de huisvestingsbeslissing speelt wordt vervolgens het begrip duurzaamheid nader gedefinieerd en worden de van de BREEAM methodiek afgeleide duurzaamheidsattributen die mogelijk van belang zijn bij de huisvestingsbeslissing benoemd. Door de voor de huisvestingsbeslissing mogelijk relevante duurzaamheidsattributen te relateren aan de in eerder onderzoek aangewezen huisvestingsmotieven wordt een theoretisch raamwerk neergezet. Aan de hand van dit raamwerk zal, met behulp van kwantitatief en kwalitatief onderzoek, worden getracht om de rol die duurzaamheid expliciet dan wel impliciet speelt bij de huisvestingsbeslissing in kaart te brengen. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 9 van 69

12 Deel III Kwantitatief en kwalitatief onderzoek Ten einde een grote populatie op een laagdrempelige en objectieve manier te kunnen bereiken is voor de kwantitatieve studie gebruik gemaakt van een schriftelijke enquête. Deze is gehouden onder eindgebruikers in de profit en non-profit sectoren op de kantorenmarkt. De respondenten zijn geselecteerd uit gebruikers die in de eerste zes maanden van 2012 een huisvestingsbeslissing 3 hebben genomen. Met behulp van de in de bijlage opgenomen enquête is aan de respondenten gevraagd aan te geven in welke mate de in de literatuurstudie van dit onderzoek als relevant aangemerkte categorieën van huisvestingsmotieven, een rol hebben gespeeld bij de huisvestingsbeslissing. Ter aanvulling op eerder onderzoek is duurzaamheid in dit onderzoek expliciet toegevoegd als categorie. Ter controle is niet alleen navraag gedaan naar de mate van belangrijkheid van de benoemde categorieën, maar is de respondenten tevens gevraagd de mate van belangrijkheid van de attributen binnen deze categorieën cijfermatig aan te geven. De attributen binnen de categorie duurzaamheid zijn hierbij ontleend aan de BREEAM methode. Met de enquête wordt tevens getracht antwoord te krijgen op de vraag wat de kantoorgebruiker nu precies verstaat onder duurzame huisvesting. Het op deze vraag betrekking hebbende deel van de enquête dient ter controle en onderbouwing van de verkregen inzichten in de mate van belangrijkheid van duurzaamheid in zijn algemeenheid binnen de huisvestingsbeslissing. Met behulp van een aantal vragen met betrekking tot de aard van de onderneming en de huidige huisvesting wordt geanalyseerd welk type onderneming duurzaamheid laat meewegen in de huisvestingsbeslissing. Uit de resultaten van dit deel van de enquête blijkt tevens of de rol die respondenten toekennen aan (de attributen van) duurzaamheid wordt bevestigd door de daadwerkelijke huisvestingskeuze. Ter versterking van het onderzoek is voor de beantwoording van de vraagstelling van deze studie tevens kwalitatief onderzoek verricht. In open interviews met makelaars en huurders / gebruikers in de regio s waarin ook het kwantitatieve onderzoek is verricht, zijn de uit het kwantitatieve deel van deze studie verkregen inzichten besproken. Tevens is aan alle geïnterviewden gevraagd antwoord te geven op de vraag welke rol duurzaamheid volgens hen speelt bij de huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker. De lokale en gedetailleerde marktkennis van de geïnterviewden maakt het mogelijk om de kwantitatieve resultaten van deze studie met behulp van dit kwalitatieve onderzoek in perspectief te plaatsen. 3 Een huisvestingsbeslissing wordt binnen de kaders van dit onderzoek gedefinieerd als de beslissing om ofwel in het huidige gebouw gehuisvest te blijven, danwel te herhuisvesten. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 10 van 69

13 2. Duurzame huisvesting Om te komen tot een voor dit onderzoek relevante definitie van duurzame huisvesting zal in paragraaf 2.1 allereerst duurzaamheid worden gedefinieerd. In paragraaf 2.2 zullen vervolgens de meest gangbare methodieken om duurzaamheid objectief meetbaar te kunnen maken worden besproken. 2.1 Definitie duurzaamheid In beginsel heeft duurzaamheid betrekking op de schaarste van hulpbronnen waarmee welvaart wordt voortgebracht. Er zijn echter talloze definities van duurzaamheid. Uit onderzoek dat in 1989 door Pearce e.a. is uitgevoerd volgt dat er destijds al meer dan 200 definities voor duurzaamheid bestonden (Pearce e.a., 1989). Dit is in de loop van de tijd alleen maar gegroeid. Een belangrijke en veel gebruikte definitie van duurzaamheid die voortkomt uit de visie van de Nederlandse vastgoedbeleggers, opgesteld door de IVBN (2010), luidt: Duurzaamheid is het op een verantwoorde manier samenbrengen van de zorg voor het milieu, lange levensduur, gebruikerstevredenheid en waardeontwikkeling. In deze studie wordt aan de definitie van het IVBN concreet invulling gegeven door deze te koppelen aan de attributen van duurzaamheid zoals deze door de BREEAM methodiek meetbaar worden gemaakt. Een duurzaam kantoor kan vervolgens als volgt worden omschreven: Een duurzaam kantoorgebouw is een gebouw op een locatie waarbij zowel bij de bouw als in de exploitatie efficiënt wordt omgegaan met energie, materialen en overige hulpbronnen. Het creëren van een prettige werkomgeving voor de gebruiker staat hierbij centraal. In de nu volgende paragraaf 2.2 wordt bovenstaande definitie ontleed in objectief meetbare attributen en zal worden toegelicht waarom de BREEAM methodiek hierbij als leidraad wordt genomen. 2.2 Meten van duurzaamheid Efficiënt blijft in de in paragraaf 2.1 geïntroduceerde definitie van duurzaamheid een subjectief begrip. Sinds de opkomst van de duurzaamheidsdiscussie aan het begin van deze eeuw is er in de literatuur veel aandacht geweest voor de ontwikkeling van een objectieve methodiek waarmee duurzaamheid gemeten kan worden (De Lange, 2011). In deze paragraaf worden de initiatieven om voor de Nederlandse markt tot een objectief meetbare Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 11 van 69

14 methode te komen kort besproken. De hieronder opgenomen tabel 2 vat de onderlinge verschillen samen Energielabel Binnen de Europese Unie is begin jaren 90 energielabeling (in algemene zin) ingevoerd. Energielabeling van gebouwen is pas tien jaar later ingevoerd (De Lange, 2011). In Nederland is het sinds 2009 verplicht om voor bepaalde gebouwen een energie label te hebben. Zowel eigenaren van bestaand, als eigenaren van nieuw vastgoed komen in aanraking met het energielabel. Zo vereist de overheid in haar huisvestingsbeleid minimaal een C-label. Naast het door de overheid opgelegde energielabel moet vanuit het bouwbesluit al geruime tijd een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) normering worden opgenomen. In deze normering staat voor de verschillende utiliteitsgebouwen aangegeven wat de energieprestatie moet zijn. Doormiddel van dergelijke wettelijke randvoorwaarden wil de overheid ervoor zorgen dat zij een gedeelte van de voorgestelde vermindering van uitstoot in 2020 behaalt (De Lange, 2011) Greencalc In Nederland wordt vanuit het verleden veel gewerkt met Greencalc deze methode is relatief eenvoudig uit te voeren en leidt niet tot de afgifte van een (internationaal erkend) label. Net als het door de overheid in gevoerde energielabel richt Greencalc zich met name op de milieuaspecten van duurzaamheid. Componenten als comfort en gezondheid worden buiten beschouwing gelaten BREEAM en LEED De methodieken BREEAM en LEED richten zich op meerdere aspecten van duurzaamheid (milieu, financieel en sociale factoren). BREEAM en LEED zijn hiervan de twee bekendste, internationale, methodieken die zich langzaam ontwikkelen tot de standaard (Verschoor, 2008). Van de twee methodieken scoort BREEAM het best in de differentiatie mogelijkheden tussen de aspecten energieverbruik, gebruik van (bouw)materialen, binnenmilieu (comfort) en aan gebruik / beheer gerelateerde duurzaamheidsthema s als transport / locatie. Omdat LEED daarnaast vooral in Amerika populair is terwijl de BREEAM methodiek in Europa de meeste bekendheid geniet is er in deze scriptie voor gekozen het onderzoek naar de huisvestingsmotieven van de kantoorgebruiker te baseren op de BREEAM methodiek. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 12 van 69

15 Tabel 2.1: Overzicht certificeringsmethodieken vastgoed Bron: De Lange 2011 De bovenstaande tabel vat de in deze paragraaf besproken methodieken samen en maakt de attributen van duurzaamheid die door de verschillende methodieken worden gemeten inzichtelijk. Daarbij wordt duidelijk dat van de in dit hoofdstuk besproken methodieken om duurzaamheid objectief meetbaar te maken, de BREEAM methodiek de meest uitgebreide differentiatie toepast. In paragraaf 2.3 wordt de BREEAM methodiek nog kort toegelicht. 2.3 BREEAM BREEAM staat voor Building Research Establishment Environmental Assessment Method. Deze methodiek is in de jaren 90 opgezet door de Building Research Establishment (BRE). BREEAM is wereldwijd het meest gebruikte instrument voor het meten van duurzaamheid. In Groot- Brittannië alleen al zijn meer dan objecten gecertificeerd (Pot, 2009). In Nederland wordt de BREEAM methodiek sinds 2010 toegepast en zijn er op dit momenteel 47 objecten van een BREEAM-NL label voorzien (DGBC, 2012). BREEAM richt zich op de gehele vastgoedlevenscyclus van het ontwerp tot het gebouwbeheer. Bij de BREEAM methodologie wordt een certificeringsproces doorlopen waarna een duurzaamheidscertificaat wordt afgegeven. Hierbij worden een achttal duurzaamheidaspecten op enkele criteria beoordeeld. BREEAM kijkt niet alleen naar energieverbruik, maar omvat ook andere dimensies als gezondheid en welzijn (DGBC, 2012). Het voert te ver om de scoringsmethode in deze scriptie in detail te bespreken. De volledige BREEAM-NL scoringskaart is als bijlage opgenomen. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 13 van 69

16 Om de rol die duurzaamheid speelt bij de huisvestingsmotieven van de kantoorgebruiker zo breed mogelijk te kunnen onderzoeken vormen de attributen uit de BREEAM methode de basis waaraan de in het vervolg van deze studie te onderscheiden huisvestingsmotieven zullen worden gerelateerd. 2.4 Conclusie Duurzaamheid is een breed begrip waarvan de interpretatie een sterk individueel karakter heeft. In zijn breedste vorm wordt een duurzaam kantoor in de literatuur gedefinieerd als een object dat van de wieg tot het graf efficiënt omgaat met grondstoffen en energie. Niet alleen de fysieke aspecten van het object zelf spelen hierbij een rol, maar ook zijn hierbij omgevingsaspecten als bereikbaarheid en geologische-, klimatologische en demografische factoren relevant. Concreet wordt een duurzaam kantoorgebouw binnen de kaders van deze studie gedefinieerd als een gebouw op een locatie waarbij zowel bij de bouw als in de exploitatie efficiënt wordt omgegaan met energie, materialen en overige hulpbronnen. Het creëren van een prettige werkomgeving voor de gebruiker staat hierbij centraal. Tenslotte worden in dit hoofdstuk de in de literatuur meest voorkomende methode om het subjectieve begrip duurzaamheid objectief meetbaar te maken toegelicht. Vanwege de goede aansluiting van de methodiek bij de, in deze scriptie gehanteerde, brede definitie van duurzaamheid wordt de BREEAM methodiek geselecteerd als kader waarbinnen de rol die duurzaamheid speelt bij de huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker in het vervolg van deze studie zal worden onderzocht. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 14 van 69

17 3. Huisvestingsmotieven In dit hoofdstuk wordt aan de hand van bestaande literatuur onderzocht welke motieven in eerdere onderzoeken onder kantoorgebruikers als relevant zijn aangemerkt bij het nemen van een huisvestingsbeslissing. Door hierbij de bevindingen van onderzoeken die sinds 2005 zijn uitgevoerd met elkaar te vergelijken kan een beeld worden geschetst van de verandering in de waargenomen huisvestingsmotieven door de tijd. In het verleden zijn meerdere onderzoeken gedaan naar huisvestingsmotieven van kantoorgebruikers (o.a. Inbo, 2005; NVM, 2009; Remøy, 2010; Besselaar, 2011). Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen studies die de gebruikers / vraag zijde van de markt als uitganspunt nemen (pull factoren) en onderzoeken die het gebouw / aanbod centraal stellen (push factoren). Voor deze scriptie zijn met name de onderzoeken die de gebruiker als uitgangspunt nemen van belang. Ten behoeve van de literatuurstudie is in dit hoofdstuk gebruik gemaakt van onderzoeken en rapporten die zich, met de gebruiker als uitgangspunt, richten op de Nederlandse kantorenmarkt en zijn verschenen in de laatste tien jaar. Hoewel startende ondernemers of buitenlandse toetreders op de Nederlandse markt onderdeel uitmaken van de populatie Nederlandse kantoorgebruikers dat een huisvestingsbeslissing neemt, zal een meerderheid van de huisvestingsbeslissingen worden genomen door hier reeds gevestigde partijen die besluiten te verhuizen. In paragraaf 3.1 worden daarom allereerst de uit de bovengenoemde onderzoeken volgende observaties met betrekking tot verhuisbewegingen besproken. Daarmee wordt duidelijk waarom kantoorgebruikers verhuizen. In paragraaf 3.2 worden vervolgens de in de onderzoeken aangetoonde huisvestingsmotieven uiteengezet. Hiermee wordt aangetoond waarom gebruikers voor een bepaald pand kiezen nadat ze besloten hebben te willen verhuizen. 3.1 Verhuizen Gezamenlijk onderzoek van Inbo, Achmea Vastgoed, NEPROM, Samas en de gemeente Zwolle uit 2005 onder 800 in 2004 verhuisde zakelijke kantoorgebruikers toont aan dat de kantorenmarkt in hoofdzaak een regionale markt is. Meer dan negen van de tien verhuizingen vinden plaats binnen de eigen provincie (Inbo, 2005). Hoewel dit onderzoek van Inbo stamt uit 2005 en de vraagstelling niet in meer recente onderzoeken is overgenomen, is dit een interessant gegeven voor eventuele vervolgstudies naar de vraag of er regionale verschillen waarneembaar zijn in de rol die duurzaamheid speelt bij de huisvestingsbeslissing. Naar verwachting zal een sterk regionaal karakter resulteren in waar te nemen verschillen in de huisvestingsvoorkeuren. Inbo (2005) stelt dat de verhuisbeslissing onder kantoorgebruikers veelal is gebaseerd op functionele overwegingen, waarbij ruimtegebrek de belangrijkste is. Hoewel de kantorenmarkt Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 15 van 69

18 ten tijde van het onderzoek in 2005 nog aan de vooravond stond van de financiële crisis zoals deze in 2008 in alle hevigheid losbarstte, maakt dit onderzoek destijds al melding van de matige economische ontwikkeling in Nederland. De hiermee samenhangende noodgedwongen organisatorische veranderingen worden genoemd als steeds belangrijker wordende reden voor verhuizing (Inbo, 2005). Ook wordt in het onderzoek gewezen op de destijds al ruime kantoormarkt en de mogelijkheden die dit de kantoorgebruiker biedt om zijn huisvesting kwalitatief te verbeteren zonder daar meer voor te hoeven betalen. Uit onderzoek dat de NVB in 2009 heeft uitgevoerd blijkt dat de bereidheid om te willen verhuizen na het uitbreken van de financiële crisis in 2008 met bijna twee derde is afgenomen. Vooral de vraag naar grote kantoren (>5.000 m2) is volgens het onderzoek bijna volledig verdwenen. In het kleine segment (tot m2), waar met name het MKB actief is, doet zich volgens het NVB nog wel vraag voor. Ruimtegebrek en ontevredenheid met de huidige huisvesting worden in het onderzoek genoemd als de belangrijkste verhuismotieven. Ondanks de sinds 2008 verslechterde economische situatie geeft slechts 14% van de respondenten in het NVB onderzoek aan dat krimp het belangrijkste verhuismotief is (NVB, 2009 in Ter Horst, 2011). Uit bovenstaande onderzoeken blijkt dat de kantorenmarkt een regionale markt is waarop gebruikers vooral uit functionele overwegingen besluiten te bewegen. Door de economische crisis is er nauwelijks nog sprake van door groei veroorzaakte verhuisbewegingen. Ontevredenheid over de huidige huisvesting wordt daarentegen als belangrijk verhuismotief genoemd. Of deze ontevredenheid voortkomt uit een toegenomen behoefte aan duurzaamheid welke niet wordt gevonden op de huidige locatie wordt in de bestudeerde literatuur niet beschreven. 3.2 Huisvestingsmotieven Wanneer een kantoorgebruiker eenmaal de beslissing heeft genomen zich te willen (her)huisvesten zal deze de uiteindelijke vestigingskeuze laten afhangen van een aantal factoren. Onderzoek van Inbo (2005) introduceert een praktische classificatie waarbij functionele/bedrijfsspecifieke, locatie technische, gebouw gebonden, financiële en overige motieven worden onderscheiden. Deze praktische categorisatie wordt in de literatuur ook door andere auteurs overgenomen (o.a. Besselaar, 2011) en faciliteert een samenvatting van de talrijke individuele beslissingsvariabelen die in meer recentelijk werk door overige auteurs in de voor dit onderzoek uitgevoerde literatuurstudie zijn benoemd. In de onderstaande grafiek worden de resultaten van het Inbo onderzoek, dat sinds 1998 tot en met 2005 om de twee jaar heeft plaatsgevonden, grafisch weergegeven 4. In de hierna 4 Aan het Inbo onderzoek werkten 804 bedrijven mee. De enquêterespons wijkt met een betrouwbaarheid van 97% niet meer dan 5% af van de totale populatie (Inbo, 2005). Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 16 van 69

19 volgende sub-paragrafen zullen de resultaten van andere, meer recente, onderzoeken aan de hand van de door Inbo geïntroduceerde classificatie worden besproken. Figuur 3.1: Vestigingsredenen naar categorie Bron: Inbo (2005) Functionele / bedrijfsspecifieke huisvestingsmotieven Een kleine 50% van de respondenten in het Inbo onderzoek geeft aan functionele / bedrijfsspecifieke redenen te laten meespelen in de keuze voor een bepaalde plek. De voornaamste redenen die worden opgegeven zijn hierbij de behoefte aan meer ruimte en een snelle beschikbaarheid van de nieuwe huisvesting. Ook bedrijfscontinuïteit wordt als bedrijfsspecifiek huisvestingsmotief genoemd. Zonder hier specifieke voorbeelden van te noemen wordt door Remøy in dit verband ook veiligheid als achterliggend motief geïdentificeerd (Remøy, 2010). Wanneer het nastreven van een duurzaam groen imago als attribuut onder de door Inbo gedefinieerde categorieën geschaard zou worden zou dit onder de bedrijfsspecifieke categorie het meest toepasselijk zijn. Gezien het onderwerp van deze studie is er in deze studie voor gekozen om duurzaamheid als afzonderlijke categorie naast de door Inbo benoemde categorieën te introduceren. Uit onderzoek van Deloitte (2010) blijkt in dit verband dat voor 82% van de in het onderzoek ondervraagde zakelijke kantoorgebruikers een beter imago dé reden is om voor duurzaam vastgoed te kiezen. Bij de bespreking van de resultaten van het in het kader van deze studie uitgevoerde praktijkonderzoek zal blijken of het nastreven van een groen (beter) imago daadwerkelijk een bepalende rol speelt bij de huisvestingsbeslissing. Ook zal worden bezien hoe belangrijk aan imago gerelateerde aspecten zijn binnen de door gebruikers gehanteerde definitie van duurzame huisvesting. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 17 van 69

20 Als relevante variabelen kunnen in de categorie functionele / bedrijfsspecifieke factoren daarmee concreet worden benoemd: Metrage Snelle beschikbaarheid Locatie Locatie wordt door meer dan 70% van de respondenten uit het Inbo onderzoek opgegeven als vestigingsmotief. Imago en identiteit komen binnen de categorie locatie als dominante factoren naar voren. Imago en identiteit zijn brede begrippen die mogelijk een belangrijke rol spelen bij de keuze voor duurzame huisvesting. Met betrekking tot locatie hebben imago en identiteit echter specifiek betrekking op de uitstraling en reputatie die een vestigingsplaats hebben. In dit verband is bijvoorbeeld een vergelijking tussen de alom bekende prestigieuze Zuidas in Amsterdam met een in de jaren 70 ontwikkelde homogeen bedrijventerrein op een willekeurige plaats in Nederland te noemen. Opvallend hierbij is dat eerder onderzoek van Inbo uitwijst dat kleine bedrijven meer belang hechten aan het imago van de locatie dan de grotere bedrijven (Inbo, 2005). De studies van Remøy (2010) en het NVB (2009) onderschrijven het belang dat het imago van een locatie heeft. Besselaar (2011) toont in zijn studie aan dat binnen locatie het aspect slechte bereikbaarheid een van de meest cruciale determinanten van leegstand is. Een interessante observatie uit het Inbo onderzoek is dat de kantoorgebruiker zijn huisvestingsbehoefte in 2005 het best bevredigd zag op kantorenparken en bedrijventerreinen. Goede autobereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid vormen hiervoor de aanleiding (Inbo, 2005). Bereikbaarheid met het openbaar vervoer (OV) werd in 2005 van onderschikt belang ervaren, zelfs minder belangrijk dan vergelijkbaar onderzoek in 2003 nog aantoonde (Inbo, 2005). Anno 2012 worden kantoorparken en bedrijventerreinen in de diverse marktstudies van de grote makelaarskantoren juist aangemerkt als probleemgebied met ongekend hoge leegstandcijfers. Ook Remøy (2010) concludeert, evenals Besselaar (2011), in haar studie al dat structurele leegstand relatief veel voorkomt in dergelijke gebieden. Zowel het onderzoek van de NVM (2008) als het onderzoek van de NVB (2009) onderschrijven het belang van een goede bereikbaarheid van de locatie. In het onderzoek van de NVM (2008) wordt in tegenstelling tot de resultaten van het Inbo onderzoek uit 2005 echter ook een goede bereikbaarheid met het OV als belangrijke factor binnen de huisvestingsbeslissing genoemd. Een specifiek onderscheid tussen auto en OV dat zou kunnen duiden op een voorkeur voor een groene locatie wanneer nabijheid van het OV als belangrijker zou worden aangewezen dan bereikbaarheid per auto, wordt in dit onderzoek helaas niet gemaakt. Vergelijkbaar onderzoek van de Stichting voor Economisch Onderzoek (SEO) uit 2002 gaat wel in op de voorkeur voor bereikbaarheid met de auto versus het OV. Opmerkelijk is dat het de kantoorgebruiker uit het SEO onderzoek om het even is of de locatie nu goed per auto of OV bereikbaar is, zolang voor een van beide maar geldt dat het Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 18 van 69

21 goed geregeld is (SEO, 2002). Ook deze resultaten duiden dus niet op een duidelijke voorkeur voor het groene OV. Op basis van de bestaande literatuur kunnen als relevante variabelen binnen de categorie locatie worden benoemd: Bereikbaarheid (auto) inclusief parkeren Bereikbaarheid (OV) Uitstraling / imago (type locatie) Omgeving In hoofdstuk 4 zullen aan deze factoren attributen van duurzaamheid worden toegekend waarvan in hoofdstuk 5 zal worden onderzocht in hoeverre deze een rol spelen bij de huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker anno Gebouw specifieke huisvestingsmotieven Bij duurzaamheid wordt in eerste instantie veelal gedacht aan de gebouw specifieke energieprestaties. Hoewel duurzaamheid in het vorige hoofdstuk breder is gedefinieerd dan alleen aan het gebouw gebonden factoren, vormen de in eerder onderzoek aangewezen gebouw specifieke huisvestingsmotieven mogelijk een goed referentiekader voor de rol die duurzaamheid destijds (indirect) al speelde. Besselaar (2011) constateert in zijn literatuurstudie naar de oorzaken van leegstand de relatieve schaarste van het onderzoek naar het belang van duurzaamheid dat in verband met de diverse door hem bestudeerde studies is gedaan. Hij merkt op dat van de door hem bestudeerde auteurs enkel Remøy (2010) energieprestaties in haar onderzoek benoemt, maar omdat zij hier niet uitgebreid op ingaat laat Besselaar duurzaamheid vallen als determinant van structurele leegstand. Het praktijkonderzoek van deze studie stelt de rol die gebouw specifieke duurzaamheidsaspecten, zoals het energielabel, spelen bij de huisvestingsbeslissing wel aan de orde. Uit het onderzoek van Inbo (2005) blijkt dat het kantoorgebouw zelf door minder dan 40% van de respondenten wordt genoemd als reden om zich op een bepaalde plaats te vestigen. Een mogelijke verklaring zoals deze door Besselaar (2011) wordt beschreven zou de nieuwbouwgolf in de tweede helft van de jaren negentig en begin van deze eeuw kunnen zijn. Hierdoor is de kantorenvoorraad sterk verjongd, wat gezorgd heeft voor een gemiddeld hoger kwaliteitsniveau van kantoorpanden in het algemeen. Hoewel de variabele nieuwbouw opzich geen bepalend huisvestingsmotief lijkt te zijn, tonen diverse studies wel een verband aan tussen leegstand en bouwjaar. Volgens het onderzoek van Remøy (2010) zijn de meeste objecten die structureel leeg staan gebouwd in de periode De studie van Van der Gijp naar de veroudering van de Nederlandse kantorenmarkt uit 2008 wijst uit dat oude (vooroorlogse) kantoren relatief weinig leeg staan en dat kantoren die tussen 1940 en 1980 gebouwd zijn de meeste leegstand kennen, met een zwaartepunt op de kantoren gebouwd tussen 1960 en Van der Gijp concludeert dat kantoren gebouwd tussen 1971 en 1980 en in de jaren negentig tijdens de opkomst van de IT-sector, het meest te leiden hebben van Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 19 van 69

22 economische veroudering en dat de vooroorlogse bouw courant gehouden wordt door verbouw en renovatie (Van der Gijp, 2008). Uit de bestudeerde lireratuur kan niet worden geconcludeerd dat oudere gebouwen per definitie niet interessant gevonden worden door kantoorgebruikers. Bouwjaar wordt derhalve in het kader van het in deze studie te verrichten onderzoek verder buiten beschouwing gelaten. Het onderzoek van de NVB uit 2009 geeft een goede invulling aan het door Inbo in 2005 geïntroduceerde begrip gebouw specifieke huisvestingmotieven. De studie van het NVB wijst uit dat gebruikers hun kantoorgebouw veelal als visitekaartje zien, met als gevolg dat hiermee de uitstraling van het pand (de architectuur), het afwerkingsniveau en de gebruikte materialen ten behoeve van het interieur van goede kwaliteit dienen te zijn (NVB, 2009 in Ter Horst, 2011). Andere gebouw specifieke elementen die door de gebruikers in de NVB studie als belangrijk worden ervaren zijn de flexibele indelingsmogelijkheden en een hoogwaardig (modern) niveau van de aanwezige technische installaties (klimaatbeheersing,etc.). Het onderzoek van Inbo onderschrijft het belang van flexibiliteit van de werkvloer. 60% van de respondenten geeft aan dit aspect heeft meegespeeld in de keuze voor de nieuwe huisvesting (Inbo, 2005). Ook recent onderzoek toont aan dat flexibiliteit nog steeds een belangrijk punt is bij de huisvestingsbeslissing. In februari 2011 publiceerde JLL de resultaten van een onderzoek naar de invloed van het Nieuwe Werken. Hieruit blijkt dat 60% van de kantoorgebruikers hun gebouw binnen vijf jaar wil aanpassen aan het nieuwe werken en de bezettingsgraad van werkplekken wil verhogen (JLL, 2011). Een interessante observatie in dit verband is dat het Inbo onderzoek uit 2005 opmerkt dat werkgevers thuiswerken en variabele werktijden, ondanks de behoefte hieraan onder werknemers en de toen al beschikbare technische middelen niet accepteerden (Inbo, 2005). Hoewel 60% van de respondenten uit het Inbo onderzoek aangaf om redenen van flexibiliteit voor een bepaalde plek gekozen te hebben geeft een kleine 80% van de respondenten in hetzelfde Inbo onderzoek aan gevestigd te zijn in een pand met alleen vaste werkplekken (Inbo, 2005). De in bovenstaande studies aangehaald aspecten kunnen allen worden gerelateerd aan de kwaliteit van het gebouw. Daarbij lijkt de gebruiker zijn voorkeur uit te spreken voor een gebouw met een representatieve uitstraling, dat technisch up to date is en voldoende flexibiliteit biedt om de werkvloer al naar gelang de behoefte aan te passen. De gebruiker lijkt daarmee in te zetten op een langjarig verblijf. Of hieraan duurzaamheidsredenen ten grondslag liggen is in de hierboven aangehaalde studies niet onderzocht. In hoofdstuk 4 zal de voorkeur voor kwalitatief hoogwaardige huisvesting tegen deze achtergrond nader worden onderzocht. Samenvattend kunnen op basis van de bestaande literatuur als relevante variabelen binnen de gebouw specifieke factoren worden genoemd: Uitstraling / Imago Indeling / Flexibiliteit Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 20 van 69

23 (technische) installaties / voorzieningen In hoofdstuk 4 zullen aan deze factoren attributen van duurzaamheid worden toegekend waarvan in hoofdstuk 5 zal worden onderzocht in hoeverre deze een rol spelen bij de huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker anno Financiële huisvestingsmotieven Waar de financiële crisis anno 2012 zijn sporen heeft nagelaten en bezuinigingen en faillissementen aan de orde van de dag zijn is het opvallend te constateren dat in de resultaten van het Inbo onderzoek uit 2005 financiële redenen pas na functionele/bedrijfsspecifieke, locatie technische en gebouw specifieke factoren meewegen als vestigingsmotief. Uit de literatuurstudie van Besselaar naar de determinanten van structurele leegstand in Nederland volgt dat naar de factor huurprijs opmerkelijk weinig onderzoek is gedaan. Als uitkomst van zijn eigen studie naar de rol die huurprijs speelt als verklarende variabele voor Leegstand vindt Besselaar een negatieve correlatie tussen huurprijs en structurele leegstand (Besselaar 2011). Een aantal internationale studies (o.a. Nishimura & Takats (2012), Shilling et. Al. (1987), Giussani (1993)) besteed wel aandacht aan de huurprijsontwikkeling op de kantorenmarkt, maar benadert het vraagstuk vanuit macro economisch perspectief en niet vanuit de gebruiker. Deze studies noemen factoren als de ontwikkeling van het bruto nationaal product, vraag en aanbod van werknemers door de vergrijzing en vraag en aanbod van kantoorgebouwen zelf als voornaamste determinanten van de (huur)prijsontwikkeling op de kantorenmarkt. Gezien de scope van dit onderzoek zich beperkt tot Nederlandse kantorenmarkt is de internationale literatuur over dit onderwerp hier verder buiten beschouwing gelaten. In de huidige tijd waarin veel bedrijven zich door de financiële crisis in zwaar weer begeven speelt huurprijs vermoedelijk een belangrijke rol bij de huisvestingsbeslissing. Onderzoek van Bezemer (2012) naar de redenen waarom een eindgebruiker kiest voor duurzame huisvesting wijst de factor prijs wel aan als een variabele die de huisvestingsbeslissing van de zakelijke kantoorgebruiker heeft beïnvloedt. Bezemer concludeert dat reductie van het energieverbruik zijn uitwerking heeft op de totale huisvestingslasten. Daarmee kan de factor huisvestingslasten als een financieel huisvestingsmotief worden aangewezen. Ook JLL (2010) en Van Dijk (2011) besteden in hun onderzoek aandacht aan huisvestingslasten. Gemiddeld genomen zijn huisvestingslasten na lonen de grootste kostenpost in de kostenstructuur van ondernemers (JLL, 2010). De economische recessie zorgt ervoor dat het behalen van kostenvoordeel belangrijker wordt. Van Dijk (2011) stelt in dit verband dat bedrijven hun gehuurde vierkante meters kritischer gaan bekijken. Niet alleen zullen bedrijven die met minder meters kunnen volstaan overtollige meters afstoten, maar juist in de huidige ruime markt vragen huurders om duurzame alternatieven waarbij Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 21 van 69

24 gebruikers het nu nog vooral in energiebesparing (lagere EPC) zoeken, omdat dat een direct kostenvoordeel oplevert (Van Dijk, 2011). Binnen het kader van deze scriptie worden als te onderzoeken financiële variabelen aangeduid: Huurprijs per m2 Totale huisvestingslasten 3.3 Huisvestingsmotieven samengevat In het verleden zijn meerdere onderzoeken gedaan naar huisvestingsmotieven van kantoorgebruikers. Daarbij kan onderscheid worden gemaakt tussen studies die de gebruikers / vraag zijde van de markt als uitganspunt nemen (push factoren) en onderzoeken die het gebouw / aanbod centraal stellen (pull factoren). Voor deze scriptie zijn met name de onderzoeken die de gebruiker als uitgangspunt nemen van belang. Ten behoeve van de literatuurstudie is in dit hoofdstuk gebruik gemaakt van onderzoeken en rapporten die zich, met gebruikersvraag als uitgangspunt, richten op de Nederlandse kantorenmarkt en zijn verschenen in de laatste tien jaar. Uit de resultaten van eerder onderzoek volgt dat het merendeel van de verhuisbewegingen binnen de eigen regio plaatsvindt. De kantorenmarkt kenmerkt zich daarmee als een regionale markt. Verhuisbewegingen worden veelal gebaseerd op functionele afwegingen, waarbij ruimtegebrek de belangrijkste is. Waar ruimtegebrek anno 2012 vermoedelijk een minder belangrijke rol van betekenis zal spelen wijst eerder onderzoek de behoefte aan kwalitatief betere huisvesting ook aan al belangrijk verhuismotief. Hierin zou een vestigingswens in een duurzaam kantoorpand schuil kunnen gaan. Als kapstok voor de literatuurstudie is in dit onderzoek gebruik gemaakt van de door Inbo in 2005 benoemde categorieën van huisvestingsmotieven: Functioneel / bedrijfsspecifiek, locatie technisch, gebouw specifiek, financiële en overig motieven. Aan deze kapstok zijn vervolgens de belangrijkste huisvestingsmotieven opgehangen die in de in het kader van dit onderzoek bestudeerde eerdere studies worden genoemd. Van de door Inbo gedefinieerde categorieën speelt locatie de belangrijkste rol. Het aan de locatie verbonden attribuut imago (de prestige van de locatie) speelt daarbij de voornaamste rol. Goede bereikbaarheid met de auto wordt door de respondenten van eerder onderzoek als belangrijker ervaren dan bereikbaarheid met het OV. Opvallend is dat in de bestudeerde literatuur bereikbaarheid met het OV niet wordt gerelateerd aan het begrip duurzaamheid. Bedrijfsspecifieke / functionele redenen spelen voor 50% van de ondervraagde gebruikers uit het Inbo onderzoek een rol. Hierbij valt te denken aan (snelle) beschikbaarheid van het gewenste metrage. Gebouw specifieke elementen als de in een gebouw aanwezige Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 22 van 69

25 faciliteiten, kwaliteit van gebruikte materialen (architectuur) en comfort spelen in iets minder dan 40% van de gevallen een rol. Tegen de achtergrond van het Nieuwe Werken is flexibiliteit een belangrijk begrip. De in het kader van deze scriptie bestudeerde onderzoeken tonen aan dat flexibiliteit ook in het verleden al een belangrijke rol speelde bij de vestigingskeuze. Opvallend is echter wel dat een overgrote meerderheid van de van de respondenten zich destijds vestigde in een kantoorgebouw met alleen vaste werkplekken. Waar bedrijfsverzamelgebouwen in een multifunctionele omgeving anno 2012 de toekomst lijken te hebben, gaf de kantoorgebruiker in 2005 nog de voorkeur aan een eigen, herkenbaar kantoorgebouw met weinig gebruikers. Opmerkelijk is dat in de historische studies financiële redenen slechts beperkt hebben meegewogen bij de huisvestingsbeslissing. Het onderzoek van Inbo kwantificeert het percentage kantoorgebruikers dat dit aspect meewoog bij de keuze voor een bepaald gebouw op 20%. Tegen het licht van de huidige economische situatie zullen financiële overwegingen naar verwachting een belangrijke rol spelen bij de huisvestingsbeslissing. Het praktijkonderzoek van deze studie zal hierover uitsluitsel geven. In de in het kader van deze scriptie bestudeerde literatuur is geen specifiek onderzoek gedaan naar de rol die duurzaamheid speelt binnen de huisvestingsbeslissing. Of in de bovengenoemde bedrijfsspecifieke / functionele huisvestingsmotieven een vorm van duurzaamheid schuil gaat zal blijken uit de analyse van het begrip duurzaamheid die in het navolgende hoofdstuk aan de hand van de BREEAM methodiek zal worden uitgevoerd. 3.4 Conclusie De eerste deelvraag van dit onderzoek richt zich op de vraag welke huisvestingsmotieven in eerdere studies als relevant zijn aangemerkt. Deze vraag is beantwoord met behulp van het raamwerk zoals dat door Inbo in 2005 is neergezet. Binnen dit raamwerk zijn de diverse in eerdere studies benoemde huisvestingsmotieven in een vijftal categorieën ingedeeld. Uit de analyse van de historische onderzoeksresultaten volgt dat voor aan locatie gerelateerde factoren een belangrijke rol is weggelegd. Hoewel in eerdere studies een groot aantal gebouwspecifieke attributen is onderzocht, duiden de onderzoeksresultaten echter niet op één specifiek attribuut dat binnen deze categorie een belangrijke rol speelt. De literatuurstudie wijst tevens uit dat naar bedrijfsspecifieke factoren zoals bijvoorbeeld de rol die imago speelt binnen de huisvestingsbeslissing, relatief weinig onderzoek is gedaan. Opvallend is dat ook het belang van financiële factoren relatief weinig is onderzocht. Interessant is de constatering dat met name oudere onderzoeken, die aan financiële factoren gerelateerde huisvestingsmotieven wel onderzochten, deze categorie niet als belangrijk aanwijzen. Recentere studies van o.a. Besselaar (2011) en Bezemer (2012) doen dit wel. Vermoedelijk dient de oorzaak van het verschuiven van het belang van financiële factoren gezocht te worden in de verandering van het economische klimaat sinds het uitbreken van de Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 23 van 69

26 financiële crisis in 2008, waardoor voor financiële factoren tegenwoordig wel degelijk een belangrijke rol lijkt te zijn weggelegd. Naar duurzaamheid als specifiek huisvestingsmotief is nauwelijks onderzoek gedaan. Slechts één van de in het kader van dit onderzoek bestudeerde studies wijst het gebruik van duurzame materialen aan als belangrijk motief bij de huisvestingsbeslissing. Een drie-tal van de bestudeerde onderzoeken heeft de rol die het energielabel speelt bij de huisvestingsbeslissing onderzocht. Geen van de onderzoeken wijst het energielabel echter aan als belangrijke beslissingsvariabele. Eén onderzoek noemt specifiek nog de rol die het nastreven van een groen imago speelt bij de huisvestingsbeslissing. Hoewel dit aspect volgens het betreffende onderzoek een grote rol speelt, wordt deze conclusie door geen van de overige bestudeerde studies onderschreven. Daarbij is het onderzoek gehouden onder commissarissen van grootzakelijke kantoorgebruikers en niet onder de kantoorgebruikers danwel beslissingsverantwoordelijken zelf. De onderstaande tabel 3.1 vat de in dit hoofdstuk benoemde traditionele huisvestingsmotieven van kantoorgebruikers samen. De attributen die in de in dit hoofdstuk uitgevoerde literatuurstudie als relevant zijn benoemd zijn in het rood () weergegeven. De attributen die in deze studie nader zullen worden onderzocht zijn geselecteerd op basis van het veronderstelde verband dat zij hebben met duurzaamheid. De betreffende attributen zijn in de laatste kolom gemarkeerd. In het vervolg van deze studie zullen deze worden gerelateerd aan de volgens de BREEAM methodiek van duurzaamheid af te leiden attributen die mogelijk verband houden met de huisvestingsbeslissing. Ook zal worden onderzocht welke rol de voor dit onderzoek relevant bevonden attributen spelen voor de kantoorgebruiker anno Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 24 van 69

27 Tabel 3.1: Huisvestingsmotieven samengevat Bron: Inbo (2005), SEO (2002), NVM (2008), NVB (2009), Remøy (2010), Van Dijk (2011), Bessleaar (2011), Bezemer (2012); naar Besselaar (2011), eigen bewerking Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 25 van 69

28 4 Duurzame huisvestingsmotieven Recent heeft Bezemer (2012) in een gezamenlijke studie van de TU Delft en AT Osborne een antwoord trachten te vinden op de vraag waarom de eindgebruiker kiest voor duurzaam vastgoed. De resultaten van zijn en andere recente studies worden in dit hoofdstuk verbonden aan de in de BREEAM methodiek gemeten attributen van duurzaamheid en tevens gerelateerd aan de in het vorige hoofdstuk geïdentificeerde huisvestingsmotieven die een mogelijk verband hebben met duurzaamheid. Tabel 4.1 geeft de onderlinge relaties zoals deze in dit hoofdstuk zullen worden gelegd schematisch weer. In het vervolg van dit hoofdstuk worden de aan de bovenzijde van de tabel weergegeven BREEAM duurzaamheidsattributen achtereenvolgens besproken en gerelateerd aan de in het grijze gedeelte van de tabel weergegeven huisvestingsmotieven. Tabel 4.1: Huisvestingsmotieven en attributen van duurzaamheid samengevat BREEAM duurzaamheidsattributen Onderzoek Stoer Factoren / Attributen Energie / CO2 / Gezondheid & Afval, landgebruik & Materiaal Transport Management Water Welzijn vervuiling scope Weguing binnen BREEAM 25,0% 12,5% 8,0% 15,0% 12,0% 27,5% Functioneel / Bedrijfsspecifiek Metrage Veiligheid Imago Gebouwspecifiek Bouwjaar Technische kwaliteit Staat van onderhoud Kwaliteit inbouwpakket Indeling / effieicntie / flexibiliteit Type eigenaar Architectuur Gebouw type ( multi / single tenant) Nieuwbouw / bestaande bouw Huur / koop Aanwezige faciliteiten Comfort werknemers Duurzaamheid Duurzaamheids,- / Energielabel Gebruik van duurzame materialen / duurzaam bouwen Groen Imago Afval, landgebruik en vervuiling Locatie Parkeren Bereikbaarheid auto Bereikbaarheid trein Bereikbaarheid bus Type locatie Multifunctionele omgeving Reputatie locatie Goederen logistiek Financieel Huurprijs gerelateerde service-, en personeelskosten Totale huisvestingslasten Bron: naar Inbo (2005), NVM (2008), NVB (2009), BREEAM-NL (2012), eigen bewerking Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 26 van 69

29 4.1 Energie / CO2 De BREEAM methodiek kent een groot belang toe aan het attribuut energie. 19% van de uiteindelijke BREEAM score wordt door dit attribuut bepaalt. Een kleine 11% wordt bepaald door de CO2 uitstoot. Het betrekken van duurzame energie draagt voor 2% mee in de uiteindelijke BREEAM score. De overige binnen het attribuut energie gemeten factoren hebben rechtstreeks betrekking op het energieverbruik (bijv. energiezuinige liften, roltrappen, buitenverlichting etc). In de factor Energie / CO2 zoals deze door BREEAM wordt gedefinieerd gaan verschillende huisvestingsmotieven schuil. CO2 uitstoot en het betrekken van duurzame energie hangen samen met een duurzame reputatie die de gebruiker al dan niet nastreeft met de keuze voor een bepaald gebouw. Anderzijds duiden de in de BREEAM methodiek gemeten factoren die betrekking hebben op het energieverbruik op het financiële huisvestingsmotief: huisvestingslasten. Uit recent onderzoek van Bezemer (2012) naar de motieven achter de keuze voor duurzame huisvesting blijkt dat energie ook een rol speelt bij de keuze voor duurzaam vastgoed. Zoals in het voorgaande hoofdstuk reeds gemeld wijst het onderzoek van Bezemer (2012) de factor prijs, via reductie van het energieverbruik, aan als een variabele die de huisvestingsbeslissing van de zakelijke kantoorgebruiker heeft beïnvloedt. Reductie van het energieverbruik kan daarmee als een financieel huisvestingsmotief worden aangewezen. Remøy (2010) benoemt energieprestaties in haar onderzoek naar oorzaken voor structurele leegstand. Hoewel de respondenten van haar onderzoek energieprestaties als een important issue benoemden, werd dit uiteindelijk samen met beveiliging, de aanwezigheid van een fietsenstalling en interne logistiek als een van de vier minst belangrijke huisvestingsmotieven aangewezen. Energieprestatie zijn volgens het onderzoek van Remøy vooral van belang voor facility managers verantwoordelijk voor de energielasten, maar niet voor de decision makers op het gebied van de huisvestingskeuze (Remøy, 2010). Energieprestaties worden door Remøy dan ook buiten beschouwing gelaten in haar conclusie met betrekking tot de verklarende factoren achter leegstand. Bezemer (2012) onderzoekt ook het belang van het hebben van een energielabel. De in zijn onderzoek ondervraagde kantoorgebruikers geven grotendeels aan dat deze aan de C-label eis die de overheid stelt bij selectie van nieuwe huisvesting, te voldoen. Slechts 26% van alle respondenten zit in een gebouw dat beschikt over een energielabel dat lager is dan het niveau C (Bezemer, 2012). In de kwalitatieve toelichting op zijn onderzoeksresultaten constateert Bezemer dat de behoefte aan een energielabel veelal is ingegeven door het streven naar een groen imago / reputatie. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 27 van 69

30 Met een weging van 19% is de factor energie het belangrijkste attribuut binnen de BREEAM methodiek. Uit de in het kader van dit onderzoek bestudeerde literatuur blijkt dat energie ook een rol speelt bij de huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker. Enerzijds hechten gebruikers belang aan een groen en duurzaam imago dat middels een goed energielabel tot uitdrukking komt bij een gebouw met een relatief laag energieverbruik. Anderzijds vertaalt een relatief laag energieverbruik zich in een reductie van de huisvestingslasten. Opvallend is dat de conclusie hieruit dat energieprestaties op zichzelf geen doorslaggevende factor zijn, maar dat deze via bedrijfsspecifieke (imago) en financiële (huisvestingslasten) factoren weldegelijk een rol van betekenis spelen. De aan imago gerelateerde aspecten van een keuze voor duurzame huisvesting zullen in paragraaf 4.6 nader worden besproken. In hoofdstuk 5 zal worden onderzocht wat de relatie is tussen de deelattributen huisvestingslasten (kostenbesparing), duurzaam imago en de keuze voor duurzame huisvesting. 4.2 Materiaal Materiaalgebruik weegt voor 12,5% mee in de bepaling van de BREEAM score van een gebouw. Het gebruik van materialen met een lage milieubeslasting gedurende de hele levenscyclus wordt hierbij voor 5,8% meegewogen. De onderbouwde herkomst van de gebruikte materialen (bijv. legaal geproduceerd hout) weegt voor 3,8% mee. Hergebruik van materialen en een robuust ontwerp (niet vatbaar voor slijtage / beschadigingen) wegen voor de overige 2.9% mee. Uit de in hoofdstuk 3 bestudeerde studies volgt dat kwaliteit en uitstraling van een gebouw meewegen als gebouw specifieke huisvestingsmotieven. In dit verband werd in de historische onderzoeken gewezen op de architectuur, uitstraling en kwaliteit van de gebruikte materialen. Geen van de in het verleden uitgevoerde studies noemt in dit verband gebruik van duurzame materialen. In zijn proefschrift The sustainable office - an exploration of the potential for 20 envronmental improvements of office accomondation heeft Van den Dobbelsteen (2004) een methodiek ontwikkeld waarmee het effect van milieuprestaties van gebouwen in de tijd kunnen worden gemeten. Van den Dobbelsteen concludeert dat de rol die de factor materiaal ten opzichte van de factor energie speelt bij de milieu belasting van een gebouw groter is naarmate de levensduur korter is. Op basis van een levensduur van 75 jaar wordt bijna 80% van de milieubelasting veroorzaakt door het verbruik van energie. Bij een levensduur van 20 jaar wordt het gebruik van bouwmaterialen net zo belangrijk als het energieverbruik (Van den Dobbelsteen, 2004). De studie van Van den Dobbelsteen (2004) laat zien dat er twee strategieën zijn om de levensduur en daarmee de, volgens de in dit onderzoek gehanteerde definitie van duurzaamheid, duurzaamheidsprestaties van gebouwen effectief verbeteren: het ontwerpen van lang meegaande monumentale gebouwen, of met gebouwen met een demontabele of kortcyclische draagconstructie. Door het plegen van nieuwbouw wordt de levensduur van bestaande bouw veelal verkort. In de gedachte een nieuw, energie zuinig, Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 28 van 69

31 pand te betrekken realiseren veel gebruikers zich mogelijk niet dat deze beslissing, volgens de resultaten van het onderzoek van Van den Dobbelsteen, wel eens minder duurzaam zou kunnen zijn dan men zich voorstelt. Van Dobbelsteen gaat overigens niet in op het type materiaal dat bij de bouw wordt gebruikt. Het lijkt echter aannemelijk dat een keuze voor duurzame bouwmaterialen de verhouding tussen de milieubelasting van het energieverbruik gedurende de levensduur van een gebouw en de milieubelasting door de bouw zelf, zal beïnvloeden. Bezemer (2012) toont in zijn onderzoek aan dat de ambitie om voorop te willen lopen op het gebied van duurzaamheid voor de overheid een bepalende factor is bij het nemen van een huisvestingsbeslissing. In het verlengde hiervan volgt uit zijn kwantitatieve onderzoek dat duurzaam materiaalgebruik voor de non-profit sector een bepalende factor is bij de huisvestingsbeslissing. In het kwalitatieve onderzoek, waarin Bezemer de respondenten van het kwantitatieve deel van zijn onderzoek confronteert met de uitkomsten, wordt het belang van dit attribuut door de non-profit sector als merkwaardig omschreven. Overheden beschikken volgens de ondervraagden doorgaans niet over voldoende budget om de ambities met betrekking tot een duurzame keuze van materialen mee te kunnen laten wegen in de huisvestingsbeslissing (Bezemer, 2012). De conclusie die hieruit naar voren lijkt te komen is dat de non-profit sector materiaalgebruik vanuit bedrijfsspecifieke (imago) overwegingen wel mee zou willen laten wegen, maar dat financiële motieven een grotere rol spelen bij de huisvestingsbeslissing zolang het gebruik van duurzame materialen duurder is dan het gebruik van conventionele (grijze) materialen. Met een weging van 12,5% binnen de BREEAM methodiek wordt aan materiaalgebruik een belangrijke rol toebedeelt in de bepaling van de duurzaamheidsscore. De Studie van Van den Dobbelsteen (2004) geeft hiervoor een goede verklaring. Uit de resultaten van eerder onderzoek naar het belang dat gebruikers toekennen aan materiaalgebruik bij de huisvestingsbeslissing kan uit recent onderzoek (Bezemer, 2012) worden opgemaakt dat duurzaam materiaalgebruik om bedrijfsspecifieke (imago) redenen een rol speelt bij de vestigingskeuze, maar dat deze rol, tenminste voor de non-profit sector, ondergeschikt is aan financiële huisvestingsmotieven. Uit de eerdere onderzoeken die in het vorige hoofdstuk zijn behandeld is reeds gebleken dat gebruikers in het verleden de gebruikte materialen ook om imago redenen (kwalitatieve uitstraling van het gebouw) lieten meewegen bij de huisvestingskeuze. 4.3 Water Het attribuut water weegt voor 6% mee bij de bepaling van de BREEAM score. Geen van de in het kader van deze scriptie bestudeerde onderzoeken maakt specifiek melding van het attribuut water als huisvestingsmotief. De deelattributen die door de BREEAM methodiek binnen de categorie water gemeten worden laten zich echter onderverdelen. Enerzijds Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 29 van 69

32 worden de kosten van het waterverbruik doorgaans door de gebruiker betaald en valt daarmee onder het financiële huisvestingsmotief huisvestingslasten. Anderzijds vergroten zaken zoals het recyclen van grijs water voor irrigatie doeleinden en gebruik in toiletten het duurzame imago van het gebouw en kan de BREEAM categorie water daardoor worden aangemerkt als een bedrijfsspecifiek huisvestingsmotief. Hoewel de BREEAM categorie water in de bestudeerde literatuur niet wordt aangemerkt als huisvestingsmotief zal in het navolgende hoofdstuk worden toegelicht op welke wijze water mogelijk een rol speelt bij de vestigingskeuze. Vanwege de overeenkomsten met het tevens aan deze aspecten gerelateerde attribuut energie / CO2 zal water ten behoeve van dit onderzoek samen met deze BREEAM categorie worden behandeld. 4.4 Transport Transport draagt voor 8% bij aan de BREEAM duurzaamheidsscore. Het aanbod van OV en het minimaliseren van aan transport gerelateerde emissie speelt hierbij de voornaamste rol. Hierbij valt te denken aan de aanwezigheid van basisvoorzieningen in de directe omgeving van het gebouw (horeca, sport voorzieningen, detailhandel etc). Een bijrol is daarnaast weggelegd voor de veiligheid van voetgangers en fietsers op het terrein. Het BREEAM attribuut transport laat zich voor wat betreft de op een duurzaam imago gerichte aspecten relateren aan de in hoofdstuk 3 benoemde bedrijfsspecifieke factoren die van invloed zijn op de huisvestingsbeslissing. Anderzijds geldt dat transport voor wat betreft de bereikbaarheid en de aanwezigheid van basisvoorzieningen ingedeeld dient te worden onder de aan locatie gerelateerde factoren. Als onderdeel van zijn onderzoek brengt Bezemer (2012) de rol die locatie speelt ten opzichte van de door hem gehanteerde duurzaamheidsmotieven in kaart. Zijn onderzoek toont aan dat locatie voor de non-profit kantoorgebruiker een bepalende rol speelt bij keuze voor duurzame huisvesting. Een snelweg en woonwijk locatie worden door de non-profit sector het hoogst gewaardeerd (Bezemer, 2012). Gezien de eerder omschreven duurzaamheidsambities van de overheid is dit opvallend omdat deze locaties zich doorgaans niet kenmerken door de goede bereikbaarheid met het (milieu vriendelijke) OV. De respondenten uit de profit sector kennen in het onderzoek van Bezemer geen belangrijke rol toe aan locatie bij de keuze voor duurzame huisvesting. Niettemin spreken de respondenten uit het profit segment uit het onderzoek van Bezemer wel een algemene voorkeur uit voor centrum locatie. In de hierna volgende hoofdstukken zal worden onderzocht of deze opvallende bevindingen door het in het kader van deze scriptie uitgevoerde onderzoek kunnen worden onderschreven. In het vorige hoofdstuk is reeds uitvoerig stilgestaan bij de belangrijke rol die locatie speelt binnen de huisvestingsbeslissing. De onderzoeksresultaten van Inbo (2005) geven aan dat 70% van de door Inbo ondervraagde kantoorgebruikers aan locatie gerelateerde factoren Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 30 van 69

33 meeweegt bij de Huisvestingsbeslissing. Uit diverse studies van o.a. NVM (2008), NVB (2009), Remoy (2010) en Besselaar (2011) blijkt dat bereikbaarheid van de locatie zowel met auto als OV, de uitstraling (imago) van het (type) locatie en ook de directe omgeving (aanwezigheid retail, horeca etc) binnen de aan locatie gerelateerde factoren die van invloed zijn op de huisvestingsbeslissing een belangrijke rol spelen. Wanneer een locatie aan de gebruikerswensen met betrekking tot bovenstaande attributen voldoet zal dat de gebruiker, gelet op de belangrijke rol die locatie speelt bij de huisvestingsbeslissing, weinig aanleiding geven zich elders te willen vestigen. In lijn met de in de paragraaf 4.2 besproken conclusies uit het onderzoek van Van den Dobbelsteen (2004) kan een huisvestingsbeslissing waarbij aan locatie gerelateerde factoren een belangrijke rol spelen dan ook als duurzaam worden aangemerkt. Vanuit deze gedachte is het opmerkelijk dat aan het attribuut transport binnen de BREEAM methodiek slechts een weging van 8% wordt toegekend. 4.5 Gezondheid en welzijn Aan gezondheid en welzijn wordt in de BREEAM methodiek een weging van 15% meegegeven. De 13 deelattributen binnen dit attribuut hebben allen betrekking op het welzijn van de kantoorgebruiker en het creëren van een aangename werkomgeving. Binnen de in hoofdstuk 3 gedefinieerde huisvestingsmotieven valt het attribuut comfort onder de gebouw specifieke factoren. In zijn onderzoek naar bepalende factoren achter de keuze voor duurzame huisvesting wijst Bezemer (2012) voor de profit sector zowel prijs als comfort aan als relevant. Een interessante constatering daarbij is dat Bezemer stelt dat in het welzijn van de kantoorgebruiker impliciet al een financieel huisvestingsmotief schuilt. Wanneer werknemers zich prettig voelen in hun werkomgeving leidt dit tot een hogere arbeidsproductiviteit en lager ziekteverzuim (Bezemer 2012). De zakelijke kantoorgebruiker in het onderzoek van Bezemer (2012) geeft dan ook aan dat de indirecte besparing in personeelskosten voortkomend uit een prettige werkomgeving een belangrijke rol speelt bij de huisvestingsbeslissing. Deze bevindingen van Bezemer worden onderschreven door onderzoek van Deloitte uit % van de ondervraagde bestuurders uit het zakelijke segment die aangeven dat duurzaamheid een belangrijk thema voor hen is, geeft aan daarmee te willen bereiken dat hun medewerkers hiermee een gezonde en productieve werkomgeving krijgen. Hoewel volgens het onderzoek van Bezemer comfort geen bepalende rol speelt bij de huisvestingsbeslissing van de nonprofit kantoorgebruiker, kan naar analogie van het in de voorgaande paragraaf veronderstelde verband tussen het BREEAM attribuut transport en de factor locatie als huisvestingsmotief, voor comfort een verband worden verondersteld met de gebouw specifiek factoren uit hoofdstuk 3. Immers, wanneer een gebouw voldoet aan de gebruikers wensen met betrekking tot het comfort voor de werknemers, zal de gebruiker onder overigens gelijke omstandigheden geen aanleiding vinden om te verhuizen. Daarmee wordt de levensduur van Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 31 van 69

34 het gebouw verlengd hetgeen, in lijn met de uitkomst van het onderzoek van Van den Dobbelsteen (2004), de duurzaamheidsprestaties van het gebouw ten goede komt. 4.6 Management Het attribuut management wordt voor 12% meegewogen in de BREEAM duurzaamheidsscore. 6.8% van deze 12% betreft het management van milieu aspecten tijdens de ontwerp en bouwfase van het gebouw. De overige 5.2% heeft betrekking op het management tijdens de exploitatiefase. Hierbij valt te denken aan het bestaan van een gebruikershandleiding van het gebouw, het periodiek publiceren van de energieprestaties van het gebouw en de bewaking van optimale afstelling van de in het gebouw aanwezige installaties. Management dient in dit verband te worden geïnterpreteerd als facility management. Binnen de in hoofdstuk 3 geïdentificeerde huisvestingsmotieven valt facility management binnen de bedrijfsspecifieke huisvestingsmotieven. Vermoedelijk zullen allen gebruikers met uitgesproken duurzaamheidsambities dit attribuut uit de BREEAM methodiek expliciet laten meewegen bij de huisvestingsbeslissing. Indirect zal actief duurzaamheidsmanagement echter ook zijn uitwerking hebben op de financiële factor huisvestingslasten. Enerzijds gaan met actief duurzaamheidsmanagement hogere managementskosten gepaard, anderzijds resulteert actief management vermoedelijk in besparingen door een lager verbruik. Uit onderzoek van Deloitte (2010) volgt een verband tussen strategisch (beleidsmatig) management en de keuze voor duurzame huisvesting. Zoals in hoofdstuk 3 reeds is besproken is een beter imago voor 82% van de door Deloitte ondervraagde zakelijke kantoorgebruikers dé reden om voor duurzaam vastgoed te kiezen. 75% hoopt met een duurzaam imago de aantrekkingskracht op de arbeidsmarkt te vergroten (Deloitte, 2010). Recente maatschappelijke discussies die zijn ontstaan naar aanleiding van de uitzendingen van het VPRO programma De Slag Om Nederland waarin de duurzame nieuwbouw van de hoofdkantoren van KPMG en Cap Gemini wordt bekritiseerd vanwege het feit dat beide partijen dan wel een nieuw pand met een uitstekend duurzaamheidslabel lieten bouwen, maar tegelijk ook duizenden meters leegstand achterlaten in de kantoren die zij als niet langer geschikt beschouwen, maakt duidelijk hoe belangrijk het imago aspect kan zijn bij de huisvestingskeuze. Beide bedrijven hebben door hun schijnbare keuze voor duurzame huisvesting aanzienlijke reputatieschade opgelopen. Uit een in het kader van deze scriptie gevoerd gesprek met een van de betrokkenen bij de vorig jaar genomen huisvestingsbeslissing van ASR, blijkt dat de wens om dergelijke mogelijke reputatieschade te voorkomen voor ASR mede aanleiding is geweest om te besluiten niet te verhuizen, maar de bestaande huisvesting grondig te gaan renoveren 5. 5 Bron: gesprek met Van der Gijp d.d. 20 sept 2012 Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 32 van 69

35 JLL besteed in haar onderzoek uit 2010 aandacht aan het belang van het hebben van een duurzaamheidscertificaat. Uit de resultaten blijkt dat 53% van de ondervraagden graag een duurzaamheidscertificaat wil hebben wanneer bewust voor duurzame huisvesting wordt gekozen. Deze conclusie doet vermoeden dat het hebben van een duurzaamheidscertificaat / energielabel met name vanuit reputatie / imago overwegingen meeweegt in de huisvestingsbeslissing. Opvallend is dat Bezemer (2012) in zijn onderzoek juist opmerkt dat voor ondervraagden in de profit sector het hebben van een energielabel op zichzelf feitelijk minder relevant is. Een mogelijke besparing op de energie lasten wordt door de respondenten in zijn studie daarentegen wel als relevant achterliggend motief om een energielabel te verlangen ervaren. Zonder nadere analyse van de in het attribuut management gemeten variabelen lijkt een weging van 12% bij de bepaling van de BREEAM duurzaamheidsscore op het eerste gezicht relatief zwaar wanneer het belang van (facility) management binnen de huisvestingsbeslissing dient te worden bepaald. De uitwerking die management heeft op zowel financiële factoren (besparing van huisvestingslasten) als bedrijfsspecifieke factoren (duurzaam imago) verklaart echter niet alleen de relatief zware weging binnen de BREEAM duurzaamheidsscore, maar zou langs die weg ook een niet te verwaarlozen rol kunnen spelen bij de huisvestingsbeslissing. In het volgende hoofdstuk zal hier nader op worden ingegaan. 4.7 Afval, vervuiling, landgebruik en ecologie De wijze waarop met afval wordt omgegaan draagt voor 7.5% bij aan de BREEAM duurzaamheidsscore. Een ruime 3% hiervan houdt verband met afvalmanagement op de bouwplaats. Het overige deel heeft betrekking op het scheiden en recyclen van afval tijdens de exploitatiefase. Vervuiling weegt voor 10% mee in de BREEAM duurzaamheidsscore. Als deelattributen worden hier zaken als het voorkomen van lekkage van in installaties aanwezige milieubelastende stoffen, het minimaliseren van lichtvervuiling en het minimaliseren van overstromingsrisico s gewogen. De minimale belasting van natuurlandschap door de bouw en het bewust omgaan met de aanwezigheid van planten en dieren weegt voor 10% mee in de BREEAM duurzaamheidsscore. In de in het kader van deze scriptie bestudeerde literatuur worden deze attributen niet als een huisvestingsmotieven onderkent. Deze attributen zullen vermoedelijk alleen een rol spelen voor de kantoorgebruiker met uitgesproken duurzaamheidsambities. De rol die deze attributen zouden kunnen spelen binnen de huisvestingsbeslissing dient dan ook gezocht te worden in de bedrijfsspecifieke duurzaamheidsambities (imago). Hoewel een duurzaam imago voor bepaalde kantoorgebruikers mogelijk een doorslaggevende rol speelt bij de huisvestingsbeslissing lijkt een gecombineerde weging van 27.5% voor deze attributen binnen de BREEAM duurzaamheidsscore van een gebouw uit de Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 33 van 69

36 pas te lopen met het belang van de attributen binnen de huisvestingsbeslissing. Zoals uit de voorgaande paragrafen blijkt zijn de overige attributen uit de BREEAM methodiek in meer of mindere mate ook gerelateerd aan de imago aspecten binnen de huisvestingsbeslissing. Deze zullen vermoedelijk dan ook een grotere rol spelen bij de huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker. 4.8 Duurzame huisvesting samengevat In dit hoofdstuk zijn de attributen van duurzaamheid zoals deze uit de in hoofdstuk 2 geïntroduceerde BREEAM methodiek worden gemeten gerelateerd aan de in hoofdstuk 3 geïdentificeerde huisvestingsmotieven. Daarbij is de rol die deze attributen (kunnen) spelen bij de huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker aan de hand van een aantal recente onderzoeken besproken. De uitgevoerde analyse wijst uit dat de BREEAM attributen in de eerste plaats allemaal een relatie hebben met de bedrijfsspecifieke ambities met betrekking tot het willen nastreven van een groen, duurzaam, imago. Binnen de door Inbo (2005) gehanteerde categorisatie is duurzaamheid daarmee vooral een bedrijfsspecifiek huisvestingsmotief. De attributen energie en water zijn via de invloed die een reductie van het verbruik heeft op de huisvestingslasten ook gerelateerd aan financiële huisvestingsmotieven. Het gebruik van duurzame materialen kan worden gerelateerd aan gebouw specifieke huisvestingsmotieven (uitstraling). Een belangrijke conclusie uit het onderzoek van Van den Dobbelsteen (2004) is dat de rol die de factor materiaal ten opzichte van de factor energie speelt bij de milieu belasting van een gebouw groter is naarmate de levensduur korter is. Door het plegen van nieuwbouw wordt de levensduur van bestaande bouw veelal verkort. In de gedachte een nieuw, energie zuinig, pand te betrekken realiseren veel gebruikers zich mogelijk niet dat deze beslissing, in de gedachte van het onderzoek van Van den Dobbelsteen, wel eens minder duurzaam zou kunnen zijn dan men zich voorstelt. Een weloverwogen huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker waarbij deze zich vestigt in een gebouw dat ook op lange termijn in de huisvestingsbehoefte kan voorzien, wordt hiermee een duurzame huisvestingsbeslissing. Het BREEAM attribuut transport is in dit hoofdstuk gerelateerd aan het huisvestingsmotief locatie. Uit de literatuurstudie van hoofdstuk 3 kan worden geconcludeerd dat de factor locatie een belangrijke rol speelt bij de huisvestingsbeslissing. Vanuit de optiek dat een lange levensduur van een gebouw de duurzaamheid ten goede komt, wordt de locatie van een gebouw hiermee een belangrijke indicator voor de duurzaamheid van het gebouw en lijkt een zware weging van het attribuut transport binnen de BREEAM methodiek dan ook op zijn plaats. Opvallend is dan ook de constatering dat BREEAM slechts een weging van 8% toekent aan dit attribuut. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 34 van 69

37 Het deelattribuut comfort uit de BREEAM categorie gezondheid en welzijn wordt aan het bedrijfsspecifieke huisvestingsmotief duurzaam imago gerelateerd. Vanwege de aan het aan het gebouw toegekende bouwkundige elementen van dit attribuut, valt het echter ook onder de gebouw specifieke factoren. Daarnaast is dit attribuut wegens een mogelijke reductie van ziekteverzuim en verhoging van de arbeidsproductiviteit geïdentificeerd als financieel huisvestingsmotief. Het attribuut management wordt voor 12% meegewogen in de BREEAM duurzaamheidsscore. Naast aan facility management gerelateerde financiële aspecten blijkt uit onderzoek van Deloitte (2010) dat hierbij met name ook het aan imago gerelateerde aspect van duurzaamheid een belangrijke rol speelt. Volgens 82% van de in het onderzoek ondervraagde bestuurders is een beter imago dé reden om voor duurzaam vastgoed te kiezen. Recente maatschappelijke discussies die zijn ontstaan naar aanleiding van de uitzendingen van het VPRO programma De Slag Om Nederland waarin de duurzame nieuwbouw van de hoofdkantoren van KPMG en Cap Gemini wordt bekritiseerd maakt duidelijk hoe belangrijk het imago aspect in de praktijk kan zijn bij de huisvestingskeuze. De attributen afval, landgebruik en vervuiling tenslotte zullen vermoedelijk alleen een rol spelen voor de kantoorgebruiker met uitgesproken duurzaamheidsambities. De rol die deze attributen zouden kunnen spelen binnen de huisvestingsbeslissing dient dan ook gezocht te worden in de Inbo categorie bedrijfsspecifieke huisvestingsmotieven (imago). Binnen de kaders van dit onderzoek vallen deze attributen in de aan de Inbo categorisatie toegevoegde categorie duurzaamheid. Een gecombineerde weging van 27.5% voor deze attributen binnen de BREEAM duurzaamheidsscore lijkt uit de pas te lopen met het belang van de attributen binnen de huisvestingsbeslissing. Zoals uit paragraaf 4.1 t/m 4.6 blijkt zijn de overige attributen uit de BREEAM methodiek in meer of mindere mate ook gerelateerd aan de imago aspecten binnen de huisvestingsbeslissing. Deze attributen zullen vanwege hun relatie met meerdere huisvestingsmotieven vermoedelijk dan ook een grotere rol spelen dan de attributen afval, landgebruik en vervuiling. 4.9 Conclusie Dit hoofdstuk geeft antwoord op de vraag hoe de deelaspecten / attributen van het begrip duurzaamheid, zoals die door de BREEAM methodiek worden gemeten, kunnen worden gerelateerd aan de huisvestingsmotieven van de kantoorgebruiker. De uitgevoerde analyse van het begrip duurzaamheid wijst uit dat de attributen zoals deze binnen de BREEAM methodiek worden gemeten in de eerste plaats allemaal een relatie hebben met de in eerder onderzoek benoemde categorie bedrijfsspecifieke huisvestingsmotieven. Deze relatie komt tot uitdrukking in de bedrijfsspecifieke ambities met betrekking tot het willen nastreven van een groen, duurzaam, imago. Binnen de ten behoeve van dit onderzoek benoemde Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 35 van 69

38 categorieën van huisvestingsmotieven valt dit aspect tevens onder duurzame huisvestingsfactoren. Naast dit intuïtieve verband worden echter meer verbanden gelegd tussen de in de literatuurstudie van dit onderzoek geïdentificeerde huisvestingsmotieven en de binnen de BREEAM methodiek gemeten duurzaamheidsattributen. Onderstaande tabel 4.2 relateert de binnen de BREEAM methodiek gemeten attributen aan de huisvestingsmotieven waarmee een verband wordt veronderstelt. Zo weegt de reductie van energie en water verbruik binnen BREEAM methodiek zwaar mee bij het bepalen van de duurzaamheidsscore. Via de invloed die een reductie van het verbruik heeft op de huisvestingslasten kunnen deze attributen, naast dat zij de hierboven beschreven intuïtieve relatie hebben met bedrijfsspecifieke en aan duurzaamheid gerelateerde factoren, worden gerelateerd aan financiële huisvestingsmotieven. Uit de literatuur blijkt dat een vijftal motieven in belangrijke mate bijdraagt aan de keuze voor een duurzaam kantoor. In tabel 4.2 zijn deze attributen rood gemarkeerd. Tabel 4.2: Huisvestingsmotieven en attributen van duurzaamheid samengevat BREEAM duurzaamheidsattributen Onderzoek Stoer Factoren / Attributen Energie / CO2 / Gezondheid & Afval, landgebruik & Materiaal Transport Management Water Welzijn vervuiling scope Weging binnen BREEAM 25,0% 12,5% 8,0% 15,0% 12,0% 27,5% Functioneel / Bedrijfsspecifiek Metrage Veiligheid Imago Gebouwspecifiek Bouwjaar Technische kwaliteit Staat van onderhoud Kwaliteit inbouwpakket Indeling / effieicntie / flexibiliteit Type eigenaar Architectuur Gebouw type ( multi / single tenant) Nieuwbouw / bestaande bouw Huur / koop Aanwezige faciliteiten Comfort werknemers Duurzaamheid Duurzaamheids,- / Energielabel Gebruik van duurzame materialen / duurzaam bouwen Groen Imago Afval, landgebruik en vervuiling Locatie Parkeren Bereikbaarheid auto Bereikbaarheid trein Bereikbaarheid bus Type locatie Multifunctionele omgeving Reputatie locatie Goederen logistiek Financieel Huurprijs gerelateerde service-, en personeelskosten Totale huisvestingslasten Bron: naar Inbo (2005), NVM (2008), NVB (2009), BREEAM-NL (2012), eigen bewerking Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 36 van 69

39 5. Praktijkonderzoek In dit hoofdstuk zal aan de hand van de resultaten van een onder kantoorgebruikers gehouden enquête worden nagegaan in hoeverre er een verandering is opgetreden in de huisvestingsmotieven van kantoorgebruikers zoals deze uit eerder uitgevoerde studies met betrekking tot huisvestingsmotieven zijn gedestilleerd. Daarbij wordt in het bijzonder onderzocht welke rol duurzaamheid speelt binnen de huisvestingsbeslissing. Zoals uit de analyse van de in de BREEAM methodiek gemeten attributen in het vorige hoofdstuk blijkt, kan duurzaamheid niet alleen worden benoemd als een expliciet huisvestingsmotief, maar is er mogelijk ook een impliciete rol weggelegd voor duurzaamheid bij de huisvestingsbeslissing. Aan de hand van de resultaten van het praktijkonderzoek zal in de conclusie van dit hoofdstuk een antwoord worden geformuleerd op de tweede, derde en vijfde deelvraag van deze studie: Wat zijn anno 2012 in de praktijk de voornaamste huisvestingsmotieven van kantoorgebruikers? Zijn er verschillen waarneembaar in de rol die duurzaamheid speelt bij de huisvestingsbeslissing van kantoorgebruikers wanneer deze worden gesegmenteerd naar omvang (MKB versus grootzakelijk) en soort (profit versus non-profit)? Hoe verhouden de binnen de BREEAM methodiek gemeten attributen van duurzaamheid die in theorie een relatie hebben met huisvestingsmotieven (zie hoofdstuk 4), zich tot de door kantoorgebruikers onderkende relevante aspecten van het begrip duurzame huisvesting? 5.1 Inleiding tot het onderzoek Met behulp van een enquête zullen de verschillen tussen de huisvestingsmotieven en duurzaamheidsperceptie van groot(zakelijke) kantoorgebruikers (> 250 werknemers) en het MKB in kaart worden gebracht. De ondervraagden zijn geselecteerd uit kantoorgebruikers die in de eerste zes maanden van 2012 een huisvestingsbeslissing hebben genomen. In totaal zijn ± 100 kantoorgebruikers benaderd. Hiervan Figuur 5.1: Grootzakelijke versus MKB zijn 26 ingevulde enquête formulieren retour ontvangen, waarvan er 21 bruikbaar zijn gebleken. Hoewel dit aantal te beperkt is om te kunnen worden beschouwd als een representatieve steekproef, verschaffen de resultaten een interessant verkennend inzicht dat in op grotere schaal uitgevoerde Bron: enquête vervolgstudies zou kunnen worden getoetst. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 37 van 69

40 Het onderzoek is gehouden onder kantoorgebruikers in de regio s Noord (20%), Oost (35%), Midden (20%), Zuid (15%) en West (20%) Nederland. Uit de theorie van hoofdstuk 3 blijkt dat de kantorenmarkt een regionale markt is waarop gebruikers vooral uit functionele overwegingen besluiten te bewegen. Figuur 5.2: Respons per regio Ontevredenheid over de huidige huisvesting wordt daarbij als belangrijk verhuismotief genoemd. Hoewel het interessant zou zijn om te onderzoeken of deze ontevredenheid voortkomt uit een toegenomen behoefte aan duurzaamheid welke niet wordt gevonden op de huidige locatie, is het aantal respondenten uit de betreffende regio s dat deelnam aan deze studie te beperkt om betrouwbare Bron: enquête uitspraken te kunnen doen over mogelijke regionale verschillen in duurzaamheidsambities. Deze segmentatie zal bij de nadere analyse van de resultaten dan ook buiten beschouwing blijven. 76% van de respondenten komt uit de profit sector, 24% uit de non-profit sector. 81% van de organisaties bestaat langer dan 10 jaar, 19% is na 2002 ontstaan. Figuur 5.3: Respons naar type Figuur 5.4: Respons naar leeftijd Bron: enquête Bron: enquête Naast een kwantitatieve enquête is aan de hand van open interviews met makelaars en kantoorgebruikers in de regio s waar ook de schriftelijke enquête is afgenomen, kwalitatief onderzoek gedaan. In de hierna volgende paragrafen zullen de bevindingen van het praktijdonderzoek worden besproken. Hierbij dient nogmaals te worden opgemerkt dat de omvang van de steekproef te gering is om aan de uitkomst harde kwantitatieve conclusies te kunnen verbinden. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 38 van 69

41 5.1 Veranderde huisvestingsmotieven Om de verscheidenheid aan huisvestingsmotieven en een eventuele verandering hierin kwantitatief te kunnen analyseren is voor dit onderzoek gebruik gemaakt van de door Inbo geïntroduceerde categorisatie. Uit onderstaande grafiek blijkt dat met name het aantal respondenten dat financiële factoren meeweegt bij de huisvestingsbeslissing in 2012 aanzienlijk is gestegen ten opzichte van het verleden. 90% van de respondenten uit het onderzoek geeft aan financiële factoren belangrijk, danwel heel belangrijk te vinden bij de huisvestingsbeslissing. Dat dit percentage bij de door Inbo uitgevoerde studies in het verleden zoveel lager lag kan mogelijk worden verklaard door de veranderde economische situatie. De jaren waarin Inbo haar onderzoek heeft uitgevoerd kenmerken zich als een periode van relatief hoge economische groei, terwijl in de eerste helft van 2012 juist een tweede economische depressie, volgend op de financiële crisis uit 2008, zijn intrede deed. Een tweede belangrijke conclusie uit het onderzoek is dat aan locatie gerelateerde factoren een nog grotere rol zijn gaan spelen dan in het verleden al het geval was. 95% van de respondenten geeft aan dat aan locatie gerelateerde factoren een rol hebben gespeeld bij de huisvestingsbeslissing. Daarmee blijft locatie de voornaamste vestigingsreden. Gezien de huidige grote leegstand op de kantorenmarkt kan het toegenomen belang van aan locatie gerelateerde factoren verband houden met de ruime keus die de kantoorgebruiker momenteel heeft. Hierdoor zal verplaatsing naar een, voor de gebruiker, betere locatie eerder tot de mogelijkheden behoren. Figuur 5.5: Huisvestingsmotieven kantoorgebruikers Bron: Inbo, enquête Het in het kader van deze scriptie uitgevoerde onderzoek onderscheid zich van eerdere onderzoeken door specifiek te informeren naar de rol die aan duurzaamheid gerelateerde factoren spelen bij de huisvestingsbeslissing. Een kleine 38% van de respondenten geeft aan Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 39 van 69

42 dat duurzaamheid een belangrijke of heel belangrijke rol heeft gespeeld. Onderstaande tabel 5.1 geeft naast het percentage respondenten dat een bepaalde factor als belangrijk danwel heel belangrijk heeft beoordeeld, ook de totale score, het gemiddelde en de standaarddeviatie weer 6. Hoewel duurzaamheid procentueel gezien hoger scoort dan de categorie gebouw gebonden factoren, blijkt dat, wanneer de gegevens worden geanalyseerd op basis van de gemiddelde score, duurzaamheid en gebouw gebonden factoren dezelfde gemiddelde score behalen. Tabel 5.1: Score van factoren huisvestingsmotieven Score Factoren % Totaal Gemiddeld SD Locatie 95% 93 4,8 0,7 Financieel 90% 87 4,6 0,8 Bedrijfssepcifiek 52% 76 3,8 0,9 Gebouwspecifiek 33% 67 3,2 1,1 Duurzaamheid 38% 66 3,2 1,1 Bron: enquête Uit de tabel valt op te maken dat de standaarddeviatie 7 van gebouwspecifieke en aan duurzaamheid gerelateerde factoren gelijk is. Nadere analyse van de spreiding verschaft echter een interessant inzicht. Uit tabel 5.2 blijkt dat duurzaamheid door 10% van de respondenten als heel belangrijk wordt ervaren terwijl 14% van de respondenten aangeeft gebouwspecifieke factoren heel belangrijk te vinden. Uit de in onderstaande tabel weergegeven procentuele score verdeling kan worden opgemaakt dat aan duurzaamheid gerelateerde factoren door een groter deel van de ondervraagde respondenten als niet of absoluut niet belangrijk wordt ervaren dan dit het geval is voor elk van de andere categorieën. Tabel 5.2: % kantoorgebruikers in relatie tot de belangrijkheid per factoren Bron: enquête Deze analyse van de spreiding van de respons wijst daarmee uit dat hoewel 38% van de respondenten aangeeft dat duurzaamheid een belangrijke of heel belangrijke rol heeft gespeeld bij de huisvestingsbeslissing (zie figuur 5.5), deze rol ondergeschikt is aan zowel 6 De absolute en gemiddelde score en de daarvan afgeleide standaarddeviatie zijn bepaald door aan de respons Absoluut niet belangrijk een waarde 1 toe te kennen, Niet belangrijk met een waarde 2 te beoordelen, Neutraal met waarde 3, Belangrijk met waarde 4 en aan Heel belangrijk de waarde 5 toe te kennen. 7 De standaarddeviatie wordt gebruikt om de spreiding - de mate waarin de waarden onderling verschillen - van een verdeling aan te geven. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 40 van 69

43 locatie gebonden, financiële, bedrijfsspecifieke en aan het gebouw gerelateerde factoren. Wanneer niet alleen gekeken wordt naar het percentage respondenten dat duurzaamheid als belangrijk of heel belangrijk scoort, maar ook rekening wordt gehouden met het percentage respondenten waarvoor duurzaamheid een neutrale of specifiek niet belangrijke rol heeft gespeeld wordt deze ondergeschiktheid bevestigd. In de volgende paragraaf zullen de onderzoeksresultaten aan de hand van segmentatie naar type, omvang en leeftijd nader worden geanalyseerd. 5.2 Gesegmenteerde huisvestingsmotieven In de theorie van hoofdstuk 4 is aan de hand van de studie van Bezemer (2012) een aantal verschillen benoemd tussen de voor de profit en non-profit sector relevante redenen om voor duurzame huisvesting te kiezen. Locatie en duurzaam materiaalgebruik zijn daarbij als factoren aangewezen die voor de non-profit gebruiker een belangrijke rol spelen terwijl prijs en comfort voor profit sector bepalende factoren zijn. Uit onderstaande grafiek in figuur 5.6 blijkt dat de respons van beide typen gebruikers in dit onderzoek grotendeels overeen komt. Het grootste verschil wordt gevonden in de categorie gebouw gebonden factoren. Gezien de conclusies uit het onderzoek van Bezemer, dat materiaalgebruik (een gebouw gebonden Figuur 5.6: Huisvestingsmotieven kantoorgebruikers per type Bron: enquête factor) als belangrijke factor aanwijst bij de keuze voor duurzame huisvesting, is dit een opvallen resultaat. Tegen de achtergrond van de huidige economische situatie is ook het kleinere belang dat financiële factoren heeft bij de huisvestingsbeslissing voor de profit sector in vergelijking met de non-profit sector contra intuïtief. Immers, doorgaans staat vooral het bedrijfsleven als prijsbewust te boek. Een verklaring voor het gegeven dat 100% van de nonprofit respondenten aangeeft dat financiële factoren een belangrijke danwel heel belangrijke rol spelen kan mogelijk gezocht worden in de door de crisis noodzakelijke overheidsbesparingen die hier hun uitwerking in het huisvestingsbeleid van de non-profit sector vinden. Wanneer de uit het onderzoek verkregen data wordt gesegmenteerd naar MKB en grootzakelijk (> 250 werknemers) valt op dat zowel bedrijfsspecifieke, locatie gerelateerde en Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 41 van 69

44 gebouw gebonden factoren voor de groot zakelijke gebruiker belangrijker zijn dan voor de MKB kantoorgebruiker. Financiële factoren worden door de ondervraagde MKB respondenten belangrijker gevonden dan door de ondervraagde grootzakelijke kantoorgebruikers. De verschillen tussen beide segmenten zijn voor deze factoren echter beperkt. Opvallend is echter het grote verschil in het aantal respondenten dat duurzaamheid belangrijk vindt. Met ruim 63% van de grootzakelijke gebruikers versus 23% van de MKB gebruikers dat aangeeft deze factor belangrijk danwel heel belangrijk te vinden bedraagt het verschil tussen beide segmenten 40%. Figuur 5.7: Huisvestingsmotieven kantoorgebruikers naar omvang Bron: enquête Een mogelijke verklaring voor dit verschil zouden het financiële en commerciële draagvlak voor duurzaamheid kunnen zijn. Binnen groot(zakelijke) organisaties zal dit vermoedelijk groter zijn dan bij (kleinere) MKB organisaties. In de huidige economisch mindere periode zijn veel MKB ondernemers bezig met overleven, waarbij er, zo ook blijkt uit de resultaten van dit onderzoek, vooral aandacht is voor financiële factoren. Bij de bespreking van de kwalitatieve toets zal in paragraaf 5.4 worden ingegaan op deze mogelijke verklaring. Segmentatie naar leeftijd van de organisatie levert het inzicht op dat jonge organisaties aan het gebouw gebonden factoren belangrijker vinden dan organisaties die langer dan 10 jaar bestaan, daarentegen kennen ze een kleiner belang toe aan bedrijfsspecifieke / functionele factoren. Zoals uit de theorie in de vorige hoofdstukken is gebleken kan duurzaamheid worden gerelateerd aan zowel gebouwgebonden als bedrijfsspecifieke / functionele factoren. Opvallend is derhalve de bevinding dat duurzaamheid slechts door 25% van de organisaties met een bestaansduur korter dan 10 jaar als belangrijk of heel belangrijk wordt aangemerkt. Deze observatie doet vermoeden dat de aan imago gerelateerde aspecten van duurzaamheid voor jonge organisaties minder belangrijk zijn dan aan locatie en financiële factoren gerelateerde aspecten. Dit vermoeden wordt bevestigd door de bevinding dat aan financiële en aan locatie gerelateerde factoren zelfs door alle ondervraagde organisaties die minder dan 10 jaar bestaan belangrijk of heel belangrijk worden gevonden. Uit de relatief lage waardering voor duurzaamheid ten opzichte van de waardering voor aan het gebouw gebonden factoren kan mogelijk worden afgeleid dat de groep jonge organisaties een groter belang hecht aan gebouwgerelateerde factoren als bouwjaar, architectuur en de aanwezige faciliteiten in het Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 42 van 69

45 gebouw dan aan gebouwgerelateerde factoren, als bijvoorbeeld het hebben van een duurzaamheids- of energielabel, die voor het doel van dit onderzoek in de afzonderlijke duurzaamheids categorie zijn ingedeeld. Figuur 5.8: Huisvestingsmotieven kantoorgebruikers naar leeftijd Bron: enquête Mogelijk speelt ook hier het huidige economische klimaat een rol. Alle organisaties met een leeftijd korter dan 10 jaar die hebben deelgenomen aan dit onderzoek zijn gehuisvest op een vloeroppervlak kleiner dan 400 m2 en 75% heeft minder dan 10 werknemers in dienst. Zoals uit de segmentatie tussen MKB en groot(zakelijke) organisaties is gebleken lijkt dit type organisatie zich bij de huisvestingskeuze vooral te laten leiden door financiële en aan locatie gerelateerde factoren. Wanneer prijs een belangrijke drijfveer is, zal dit type kantoorgebruiker naar de principes van vraag en aanbod in veel gevallen aangewezen zijn op oudere kantoorgebouwen waarvoor momenteel weinig belangstelling bestaat. Dit type gebouw kenmerkt zich doorgaans niet door goede prestaties op het gebied van duurzaamheid. Het feit dat financiële factoren voor de oudere organisaties minder belangrijk zijn duidt mogelijk op een langer track record en een betere financiële positie / groter draagvlak waardoor bedrijfsspecifieke / functionele en aan duurzaamheid gerelateerde factoren hoger op de agenda kunnen komen te staan Huisvestingsattributen Zoals uit paragraaf 5.1 blijkt, kennen de respondenten van dit onderzoek aan locatie gerelateerde factoren, procentueel, de belangrijkste rol toe bij de huisvestingsbeslissing. Wanneer dit resultaat echter wordt getoetst op basis van de verkregen antwoorden op de vraag om de binnen de factoren aanwezige attributen naar mate van belangrijkheid op een schaal van 1 tot 10 te scoren blijkt echter dat niet aan locatie gerelateerde attributen de hoogste score behalen, maar dat deze aan financiële attributen wordt toegekend. Onderstaande tabel 5.3 toont aan dat in de top vijf van hoogst gewaardeerde attributen er drie aan financiële factoren zijn gerelateerd. Ook spelen gebouw gerelateerde attributen als comfort en indeling / flexibiliteit op / van de werkvloer een belangrijke rol. Opvallend is dat bereikbaarheid met de auto veel belangrijker wordt gevonden dan bereikbaarheid met bus of trein. Opgemerkt dient te worden dat de standaarddeviatie van met name de factoren buiten Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 43 van 69

46 de top 5 hoogst gewaardeerde attributen erg hoog is. Deze hoge mate van spreiding duidt op een sterk subjectief karakter van de waardering voor de betreffende attributen. Tabel 5.3: Score huisvestingsattributen Figuur 5.8: Huisvestingsmotieven kantoorgebruikers naar leeftijd Bron: enquête De observaties uit de cijfermatige score naar belangrijkheid worden deels onderschreven door de uitkomsten van de als controlevraag opgenomen vragen naar de onderlinge weging van een aantal van de in de bovenstaande tabel benoemde attributen. Zo geeft 52% van de respondenten aan dat een goede bereikbaarheid met de auto bij de huisvestingsbeslissing belangrijker is dan bereikbaarheid met het OV. 62% geeft aan huisvestingslasten belangrijker te vinden dan een groen imago, waarbij geen van de respondenten een groen imago belangrijker vindt dan huisvestingslasten. Gelet op de in hoofdstuk 3 besproken resultaten uit onderzoek van Deloitte uit 2010, waarbij 82% van de respondenten aangeeft uit imago overwegingen te kiezen voor duurzame huisvesting, is dit een opvallend resultaat. Mogelijk kan deze constatering verklaard worden door het feit dat het onderzoek van Deloitte is gehouden onder uitsluitend commissarissen van grootzakelijke kantoorgebruikers. Zoals in figuur 5.7 wordt aangetoond onderschrijft ook deze studie dat duurzaamheid voor de grootzakelijke kantoorgebruiker een grotere rol speelt bij de huisvestingsbeslissing dat dit voor een MKB gebruiker het geval is. Overigens toon het onderzoek van Deloitte ook aan dat financiële prestaties van de organisatie waarvoor zij werken belangrijker worden gevonden dan duurzaamheid. De uitkomst op de controle vraag met betrekking tot het belang van het imago van de locatie versus de in het gebouw aanwezige faciliteiten leidt echter tot een andere conclusie dan in eerste instantie uit de cijfermatige gemiddelde score van beide attributen kan worden afgeleid. De gemiddelde score van de in het gebouw aanwezige faciliteiten bedraagt slechts 4.9. daarmee scoort dit attribuut het laagst van alle 16 getoetste attributen. Imago van de locatie haalt met een gemiddelde van 6.7 een zevende plaats. De standaardafwijking van beide scores is fractioneel lager voor de in het gebouw aanwezige faciliteiten, hetgeen inhoudt dat de spreiding van de scores van dit attribuut kleiner is dan de spreiding van de scores op het attribuut imago van de locatie. Niettemin blijkt uit de controlevraag echter dat Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 44 van 69

47 33% van de respondenten faciliteiten in het gebouw belangrijker vindt dan het imago van de locatie. Slechts 19% is een tegenovergestelde mening toegedaan. Figuur 5.9: Huisvestingslasten vs. groen imago Figuur 5.10: Comfort vs. verbruik Figuur 5.11: Faciliteiten vs. imago locatie Figuur 5.12: Auto vs. OV Bron: enquête Hoewel de in deze paragraaf uitgevoerde nadere analyse van de in de voorafgaande paragraaf besproken categorieën huisvestingsmotieven de grote rol die financiële factoren spelen bij de huisvestingsbeslissing onderschrijft, nuanceert de analyse het belang van aan locatie gerelateerde factoren en wijst uit dat voor gebouw gebonden factoren een grotere rol is weggelegd dan in eerste instantie het geval lijkt. Deze constatering doet vermoeden dat gebruikers momenteel voldoende keus hebben. Conform de resultaten van het onderzoek op factor-niveau vormen aan locatie en prijs gerelateerde factoren de randvoorwaarden bij de huisvestingsbeslissing. Zoals uit de in deze paragraaf aan de hand van de in de enquête opgenomen controlevragen uitgevoerde analyse op attribuut-niveau blijkt, zullen het uiteindelijk attributen van aan het gebouw gerelateerde factoren zijn die de keuze bepalen. Bovenstaande resultaten van de analyse op attribuut-niveau onderschrijven in elk geval de in de vorige paragraaf geconstateerde bevinding dat duurzaamheid op het eerste gezicht slechts een beperkte rol speelt bij de huisvestingsbeslissing. Zoals in de theorie van het vorige hoofdstuk echter is veronderstelt kan in de in deze paragraaf besproken attributen, naast primair huisvestingsmotief, mogelijk ook een latente voorkeur voor duurzame huisvesting schuil gaan. Om het in tabel 4.2 van hoofdstuk 4 veronderstelde verband tussen duurzaamheid en de in de literatuur benoemde relevante categorieën van huisvestingsmotieven te toetsen zal de volgende paragraaf uiteenzetten wat de respondenten van dit onderzoek onder het begrip duurzame huisvesting verstaan. slasten vs. Groen imago Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 45 van 69

48 5.3 Duurzame huisvesting volgens de kantoorgebruiker In de voorafgaande paragrafen is aangetoond dat de factor duurzaamheid als specifiek huisvestingsmotief slechts een beperkte rol speelt bij de huisvestingsbeslissing. In de theorie van dit onderzoek is echter veronderstelt dat er een verband bestaat tussen de traditionele huisvestingsmotieven en de diverse aspecten van duurzaamheid. Om te kunnen aantonen of dit verband ook daadwerkelijk bestaat is aan de respondenten gevraagd aan te geven hoe belangrijk attributen van duurzaamheid binnen het begrip duurzame huisvesting worden gevonden. Hoewel de bruikbare respons op de in het kader van dit onderzoek gehouden enquête te beperkt is om te kunnen worden beschouwd als een representatieve steekproef, volgt uit onderstaande resultaten dat binnen het begrip duurzame huisvesting reductie van energieen waterverbruik door 90% van de respondenten belangrijk wordt gevonden. Dit resultaat onderschrijft het vermoeden dat duurzaamheid in de praktijk voor een meerderheid van kantoorgebruikers vooral betrekking heeft op dit aspect. Hoewel de score op de overige Figuur 5.13: Attributen van duurzaamheid naar % van belangrijkheid Bron: enquête elementen van de in het kader van deze studie gehanteerde brede definitie van duurzaamheid geen aanleiding geeft te veronderstellen dat kantoorgebruikers geheel niet op de hoogte zijn van relatie tussen deze elementen en duurzaamheid, maakt het met dit onderzoek verkregen inzicht duidelijk dat betere communicatie en educatie over de rol die deze elementen spelen binnen de brede definitie van duurzaamheid op zijn plaats is. Noemenswaardig is het belang van afval management, bewust landgebruik en beperken van vervuiling in de perceptie van de respondenten. 71% van de respondenten beoordeelt dit aspect van duurzaamheid als niet belangrijk of neutraal wordt. Wanneer deze uitslag wordt gerelateerd aan de weging van de attributen zoals die binnen de BREEAM methodiek worden gemeten valt op dat het relatief zware gewicht dat BREEAM toekent aan de categorie afval, landgebruik en vervuiling (een kleine 28% van de totale BREEAM score) niet wordt Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 46 van 69

49 onderschreven door met de mate van belangrijkheid die de respondenten van dit onderzoek aan deze categorie toekennen. Gezien de score van dit attribuut binnen de BREEAM methodiek in grote mate afhangt van de keuzes met betrekking tot de bedrijfsvoering in het gebouw door de gebruiker zelf (o.a. scheiden van afval, licht vervuiling, geluidsoverlast etc), kan hieruit geconcludeerd worden dat de rol die de gebruiker zelf speelt bij en de invloed die deze heeft op de duurzaamheid (duurzaamheidsscore) van zijn huisvesting door de respondenten wordt onderschat. Nadere analyse van de respons op dit onderdeel van de enquête toont aan dat 10% van de respondenten zelfs van mening is dat deze categorie in zijn geheel niet thuis hoort binnen de definitie van duurzaamheid. Ook valt op dat één respondent dit attribuut wel als heel belangrijk aanmerkt. Diezelfde respondent geeft bij een latere vraag in het onderzoek aan bij het nemen van de huisvestingsbeslissing bewust te hebben gekozen voor een gebouw met een BREEAM Very Good label. De betreffende respondent heeft zich blijkbaar goed laten informeren over de inhoud en betekenis van het geambieerde duurzaamheidslabel. Uit de grafiek in figuur 5.13 kan worden opgemaakt dat een groen imago door 62% van de respondenten belangrijk of heel belangrijk wordt gevonden. Slechts één van de respondenten is van mening dat het nastreven van een groen imago niet thuis hoort binnen het begrip duurzame huisvesting. Binnen de definitie van duurzame huisvesting wordt het nastreven van een groen imago daarmee even belangrijk ervaren als de bereikbaarheid met de trein of het realiseren van kostenreductie door een lager verbruik. Binnen de BREEAM methodiek wordt aan het attribuut imago, dat gerelateerd is aan de BREEAM categorie management, een minder zware weging toegekend. De onderstaande tabel 5.4 vat de door de respondenten van het praktijkonderzoek toegekende mate van belangrijkheid in relatie tot de zwaarte van de weging van de binnen de BREEAM methodiek gemeten attributen samen. De in rood omlijnde rangschikking duidt daarbij op de belangrijkheid zoals deze binnen de BREEAM methodiek aan de attributen wordt toegekend versus de weging zoals deze van de respondenten van het praktijkonderzoek is verkregen. Zoals in het bovenstaande reeds is toegelicht valt het verschil in waardering van de categorie afval, landgebruik en vervuiling hierbij het meest op. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 47 van 69

50 Tabel 5.4: Attributen van duurzaamheid naar % van belangrijkheid ` ` 3 ` ` Bron: enquête Kosten reductie geen doel op zich Een interessante constatering uit de verkregen respons is dat kostenreductie een minder grote rol speelt dan de reductie van het verbruik. Een uit de praktijk veel gehoord bezwaar bij de afweging van een investering in duurzaamheid door de belegger/eigenaar van een gebouw is dat de kosten van de investering veelal voor rekening van de eigenaar komen terwijl de met de investering behaalde voordelen in de vorm van een reductie in de kosten van het verbruik bij de gebruiker terecht komen. De uitkomst van dit onderzoek impliceert dat kostenreductie niet het achterliggende doel is wanneer gebruikers om duurzaamheidsredenen een reductie van het verbruik nastreven. Op de vraag of de kantoorgebruiker, Figuur 5.15: Bereidheid te betalen voor onder overigens gelijke duurzaamheid omstandigheden, bereid is meer te betalen voor duurzame huisvesting antwoord slechts 24% met een onvoorwaardelijke Nee. Samengevat kunnen als verklaring hiervoor een tweetal argumenten worden onderscheiden. Enerzijds geven respondenten aan dat duurzaamheid Bron: enquête nog niet iets is waaraan de klant waarde toekent. Anderzijds geeft men aan dat de huidige hoge leegstand genoeg mogelijkheden biedt om een duurzame keuze te kunnen maken zonder daar meer voor te hoeven betalen. Deze achtergrond doet vermoeden dat partijen die Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 48 van 69

51 nu nog aangeven niet meer te willen betalen voor duurzame huisvesting, daartoe wel bereid zullen zijn op met moment dat het maatschappelijke draagvlak voor duurzaamheid groter wordt en dit op grotere schaal (financieel) door klanten wordt gewaardeerd. 24% van de respondenten geeft aan wel bereid te zijn meer te betalen voor duurzame huisvesting. Deze groep ziet bij haar klanten al wel een duidelijke interesse in duurzaamheid en zet het onderwerp derhalve zelf ook hoog op de agenda. 52% geeft tenslotte aan onder voorwaarden meer te willen betalen voor duurzame huisvesting. De rode draad in de door de respondenten genoemde voorwaarden waaronder men bereid is meer te betalen voor duurzame huisvesting wordt gevonden in financiële factoren. Zo geeft men aan dat de meerprijs binnen redelijke marges dient te vallen en stelt men als voorwaarde dat men op termijn financieel voordeel dient te kunnen behalen door ofwel directe lagere verbruikslasten danwel door middel van een indirect concurrentie voordeel dat men verwacht te kunnen behalen met een duurzame uitstraling. Het verkregen inzicht met betrekking tot het kosten aspect moedigt eigenaren aan de discussie over duurzaamheidsinvesteringen met de gebruiker niet bij voorbaat al uit de weg te gaan Een duurzame huisvestingsbeslissing impliceert langjarig gebruik In hoofdstuk 4 is een verband verondersteld tussen het gebruik van duurzame materialen en gebouw specifieke huisvestingsmotieven (uitstraling). Uit hoofdstuk 3 volgt dat een belangrijke conclusie uit onderzoek van Van den Dobbelsteen (2004) is dat de rol die de factor materiaal ten opzichte van de factor energie speelt bij de milieu belasting van een gebouw groter is naarmate de levensduur korter is. Door het plegen van nieuwbouw wordt de levensduur van bestaande bouw veelal verkort. In de gedachte een nieuw, energie zuinig, pand te betrekken is verondersteld dat veel gebruikers zich mogelijk niet dat deze beslissing, volgens de theorie Van den Dobbelsteen, wel eens minder duurzaam zou kunnen zijn dan men zich voorstelt. Deze op basis van het onderzoek van Van den Dobbelsteen aangevoerde redenatie wordt echter niet onderschreven door de bevindingen uit het praktijkonderzoek. Een flexibele indeling van het gebouw, gericht op langjarig gebruik, wordt door 86% van de respondenten als belangrijk veronderstelt binnen de definitie van duurzame huisvesting. Daarnaast neemt dit attribuut een zesde plaats in binnen de scores van door de respondenten beoordeelde huisvestingsmotieven. 5.4 Kwalitatieve toets De voor het kwantitatieve deel van dit onderzoek benaderde partijen zijn geïdentificeerd met hulp van een zevental makelaars uit verschillende regio s van het land. Ter onderbouwing en nadere verklaring van de kwantitatieve resultaten van het onderzoek hebben interviews met de betreffende makelaars plaatsgevonden. Tevens is gesproken met een vijftal gebruikers die in het afgelopen jaar een huisvestingsbeslissing hebben genomen. In open interviews zijn de Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 49 van 69

52 uit het kwantitatieve deel van deze studie verkregen inzichten besproken. Tevens is aan alle geïnterviewden gevraagd antwoord te geven op de vraag welke rol duurzaamheid volgens hen speelt bij de huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker. De lokale en gedetailleerde marktkennis van de geïnterviewden maakt het mogelijk om de kwantitatieve resultaten van deze studie in perspectief te plaatsen. De interviews met de verschillende ervaringsdeskundigen worden in het onderstaande samengevat Duurzaamheid ondergeschikt aan financiële factoren en locatie Een lokale makelaar in Zwolle gaf aan in de eerste helft van het jaar 3 partijen te hebben geplaatst. Slechts een van deze partijen had duurzaamheid opgenomen in het wensenpakket. Uiteindelijk is de partij geplaats in een pand zonder energielabel. De factoren prijs en locatie hebben daarbij de doorslag gegeven. De algemene indruk van deze makelaar met betrekking tot de huisvestingsmotieven van kantoorgebruikers in de regio Zwolle is dat uitstraling en bereikbaarheid, attributen van de in hoofdstuk 3 benoemde factoren gebouw en locatie, meer dan prijs de doorslag geven bij de huisvestingsbeslissing. Hoewel prijs een belangrijke factor is bij de beslissing is deze factor gezien de huidige huurdersmarkt niet langer onderscheidend. Verhuurders laten huurders momenteel niet om prijstechnische redenen lopen. Wanneer een kandidaat huurder om prijstechnische redenen dreigt te gaan kiezen voor een ander pand, zullen verhuurders, naar zeggen van de betreffende makelaar, de vraaghuur onmiddellijk aanpassen aan het alternatieve prijsniveau. Financiële factoren vormen ook een randvoorwaarde de geïnterviewde gebruiker uit de regio Rotterdam gesproken. De betreffende ondernemer is zijn bedrijf 10 jaar geleden gestart en heeft zich in zijn huisvestingsbeslissing sinds de oprichting van zijn bedrijf altijd door financiële factoren laten leiden. Ooit begonnen op een zolderkamer heeft de ondernemer zijn bedrijf zien groeien tot een onderneming met 25 FTE. Het betreffende bedrijf is momenteel via bemiddeling door een anti-kraak organisatie gehuisvest in een tot voor kort leegstaand gebouw. Hoewel de betreffende gebruiker duurzaamheid omwille van een lagere energierekening mee zou nemen op zijn wensenlijstje bij het vinden van meer permanente huisvesting, geeft hij aan dat zijn huidige huisvesting dermate goedkoop is dat een duurzaam gebouw daar in zijn beleving nooit aan zal kunnen tippen 8. De geïnterviewde makelaars uit Utrecht schetsen eenzelfde beeld. Van de partijen die dit jaar geplaatst zijn heeft slechts één partij actief op een duurzaam pand geselecteerd. Dit betrof een transactie van m2 in de grootzakelijke markt. Hoewel ook andere, grootzakelijke, partijen duurzaamheid op het wensenlijstje hadden staan, werd dit selectie criterium, in de beleving van de geïnterviewde makelaars, al snel geschrapt toen bleek dat duurzaamheid een meerprijs had in de vorm van hogere huurlasten. Overigens is er naar zeggen van de betreffende makelaars maar weinig echt duurzaam aanbod in de regio (stad). De kantoren in 8 Bron: Gesprek met A. Looman, SeniorGids. d.d. 14 september 2012 Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 50 van 69

53 het stationsgebied van Utrecht liggen weliswaar op een met het OV uitstekend bereikbare locatie, maar voldoen vanwege de leeftijd veelal niet aan de normen op energiebied. Desondanks kent het gebied weinig leegstand, hetgeen volgens de betreffende makelaar, duidt op een gebruikersvoorkeur voor locatie boven duurzaamheid. Een gebied als Nieuwegein kampt met zeer grote leegstand. Wegens het ontbreken van vraag in welke vorm dan ook, zal een investering in duurzaamheid hier, naar mening van de geïnterviewde makelaar, geen soelaas bieden, tenzij het een investering in sloop betreft Reputatie van multifunctionele locatie In het kader van dit onderzoek is met een grootzakelijke kantoorgebruiker in Amsterdam gesproken die heel bewust voor duurzame huisvesting heeft gekozen. Hoewel het gebouw waar zij recent hun intrek hebben genomen beschikt over een zeer ruime parkeergarage heeft men er daar niet één van gehuurd. Met het centraal station, metro, bus en tram verbinding op minder dan 5 minuten loopafstand van de locatie reist al het personeel met het OV. Ook voor gasten is geen parkeergelegenheid aanwezig. Men ontmoedigt printen en voert een actief afval scheidingsbeleid. Het gebouw zelf is eind vorig jaar opgeleverd en is duurzaam gebouwd (keuze materialen, hergebruik locatie, warmte/koude opslag, flexibel in te delen werkvloer etc). Hoewel men op de vorige locatie (Amsterdam Sloterdijk) ook op loop afstand van uitstekende OV verbindingen gehuisvest was, heeft men vanwege de multifunctionaliteit van de locatie bij het centraal station en de negatieve reputatie van Sloterdijk als kantorenpark een verhuizing naar de huidige locatie verkozen boven het verduurzamen van de vorige locatie. Overigens geeft men desgevraagd aan dat hoewel het duurzaamheidsimago dat aan de huidige huisvesting verbonden is goed is voor het corporate image, ook de financiële voordelen volgend uit de besparing op de huur van een aanzienlijk aantal parkeerplaatsen, flexibel in te delen werkruimte, waardoor met minder vierkante meters kan worden volstaan en het realiseren van een hogere arbeidsproductiviteit in een voor werknemers prettige omgeving, een belangrijke drijfveer achter de keuze voor duurzame huisvesting is geweest Beperkte definitie duurzaamheid Uit deze respons van de in bovenstaande paragraaf geïnterviewde groot zakelijke kantoorgebruiker kan worden afgeleid dat deze hiermee de brede definitie van duurzaamheid hanteert. Wat echter opvalt aan de interpretatie van duurzaamheid door de overige geïnterviewde partijen is dat duurzaamheid voor hen gelijk staat aan het al dan niet hebben van een energielabel. Uit de literatuur in hoofdstuk 4 is gebleken dat dit begrip naar analogie van de BREEAM methodiek veel ruimer gedefinieerd dient te worden. Een gebouw met slechte energieprestaties zou in feite nog steeds een goede duurzaamheidsscore kunnen halen op de BREEAM meetlat door bijvoorbeeld hoog te scoren op aan gebouwmanagement gerelateerde zaken als afval en vervuiling. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 51 van 69

54 5.4.4 Duurzaamheid nog te duur voor MKB ondernemer Het geschetste beeld dat duurzaamheid vooral leeft onder grootzakelijke gebruikers wordt bevestigd door de geïnterviewde makelaar uit de regio Arnhem. Deze geeft aan dat er in de regio wel een aantal duurzame initiatieven worden ontplooid, maar dat hiervoor met name interesse bestaat bij de groot zakelijke gebruiker. Een geïnterviewde gebruiker in de regio, zelf als installateur betrokken bij een aantal projecten op het gebied van duurzaamheid, geeft aan dat zijn bedrijf, met het wegvallen van vraag naar nieuwbouw, een groot deel van de omzet haalt uit verduurzaming van bestaande bouw. Vanwege de lange terugverdientijd van groene installaties als koude/warmte opslag hebben de opdrachten van dit bedrijf vooral betrekking op gebouwen waar overheidsdiensten zijn gehuisvest, danwel bij eigenaar/gebruikers met een exploitatiehorizon van 30 jaar of meer. Ondanks dat de geïnterviewde installateur een groot deel van zijn omzet uit verduurzaming haalt, komt duurzaamheid echter niet voor op het wensenlijstje met betrekking tot de eigen huisvesting. De installateur geeft aan dat bereikbaarheid en reputatie van de locatie de voornaamste selectiecriteria zijn. Met zijn vakinhoudelijke kennis acht de installateur de tijd nog niet rijp voor grootschalige duurzaamheidsinvesteringen. De techniek staat nog in de kinderschoenen, er staat nog heel veel te gebeuren in de toekomst. De huidige technieken zijn simpelweg nog te duur 9. Hoewel de geïnterviewde makelaar uit de regio Arnhem aangeeft dat voor het MKB segment prijs momenteel de meest bepalende factor is, voegt deze daaraan toe dat ook bij het MKB de keus op duurzaam valt wanneer men voor dezelfde huursom die men kwijt is aan een grijs gebouw op een vergelijkbare locatie groen kan aanhuren. Arnhem kent een aantal verouderde bedrijfsterreinen buiten het centrum. Verduurzaming van een solitair pand op een dergelijke vergane glorie locatie zal niet ineens voor meer interesse in dergelijke gebieden zorgen, aldus de makelaar 10. Een huurder uit de non-profit sector in de regio Den Haag geeft aan dat duurzaamheid geen rol speelt bij verlengingsbeslissingen op bestaande locaties. Bereikbaarheid voor de doelgroep is hier de doorslaggevende factor. Bij nieuwe aanhuur, of nieuwbouw voor eigen rekening, wordt wel actief op duurzaamheid geselecteerd. Initiatieven van de kant van de verhuurder op het gebied van duurzaamheid zoals het verstrekken van kwartaalrapportages over het energieverbruik worden wel gewaardeerd. Deze worden echter vooral gebruikt om te sturen op kosten reductie. De geïnterviewde makelaar uit de regio geeft aan dat het alleen de overheid en de grote multinationals zijn die, vooral uit imago overwegingen, voor duurzaamheid kiezen. Voor de MKB-er zijn servicekosten belangrijker dan het al dan niet hebben van een energielabel. Een hoog energieverbruik maakt de gebruiker niet veel uit zolang de servicekosten in totaal maar beneden de 30,- per m2 blijven 11. Het kwalitatieve onderzoek in de regio Den Haag onderschrijft hiermee voor wat betreft de non-profit sector de observaties van Bezemer (2012), die aantoonde dat locatie voor de non-profit sector 9 Bron: Citaat uit een gesprek met de heer Van Beek, Rensa. d.d. 18 september Bron: Gesprek met de heer De Kruyff, DK Makelaars. d.d. 10 september Bron: Citaat uit een gesprek met de heer Tordoir, JLL. d.d. 17 september 2012 Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 52 van 69

55 sbepalend is bij de keuze voor duurzame huisvesting. Het antwoord op de van deze conclusie afgeleide vraag waarom door de non-profit sector veelal is gekozen voor een locatie in een woonwijk, terwijl deze zich doorgaans niet onderscheiden met uitstekende (duurzame) OV verbindingen, dient gezien de uitkomst van het kwalitatieve onderzoek van deze studie vermoedelijk gezocht te worden in het feit dat men vooral dicht bij de klant wil zitten. Daarbij dient duurzaamheid in dit verband te worden geïnterpreteerd als een langjarig verblijf op een bepaalde locatie en/of het minimaliseren van de transport beweging die noodzakelijk is om de locatie te bereiken Regionale interesse in duurzaamheid Opvallend is dat de geïnterviewde makelaar in de regio Enschede aangeeft in zijn regio relatief veel geluiden uit de hoek van duurzaamheid te horen. Hoewel de definitie van duurzaamheid zich ook hier veelal nog beperkt tot het energielabel, wordt een goed label een steeds meer gehoorde eis van zoekers op de kantorenmarkt. De verklaring voor de bovengemiddelde interesse in duurzaamheid in deze regio wordt door de makelaar zelf gezocht in de ligging tegen de Duitse grens. In de beleving van de betreffende makelaar zijn Duitse bedrijven als Siemens voorlopers op het gebied van duurzame energiewinning en leeft dit onderwerp over de grens veel meer dan het tot nog toe in Nederland deed 12. Deze mogelijke verklaring wordt echter niet onderschreven door de geïnterviewde makelaar uit de regio Doetinchem. Hoewel ook Doetinchem binnen 30 kilometer van de Duitse grens ligt, leeft duurzaamheid onder de in 2012 door deze makelaar gehuisveste MKB-ers, volgens de betreffende makelaar, totaal niet. Een belangrijk verschil tussen beide regio s dat dit opvallende verschil zou kunnen verklaren is mogelijk dat Enschede, behalve dat het over een NS intercity station beschikt, aan de doorgaande snelweg (A1) tussen Amsterdam en Duitsland ligt. Doetinchem moet het doen met een lokale Syntus dieseltrein op een enkel spoor traject tussen Arnhem en Winterswijk en een snelweg (A18) die bij Varsseveld over gaat in een zandpad 13. Doetinchem is daarmee, volgens de geïnterviewde makelaar, voor (internationale) bedrijven een minder populaire vestigingsplaats en huisvest voornamelijk regionale ondernemers voor wie kantoorruimte ondergeschikt is aan productie gerelateerde bedrijfsruimte. De regio zelf kent overigens maar een zeer beperkt aanbod kantoren met een duurzaamheidslabel. Recent zijn in het stationsgebied van Doetinchem twee BREEAM gecertificeerde gebouwen opgeleverd. Daarvan is er één in gebruik genomen door de belastingdienst. Hoewel de exacte huisvestingsmotieven van deze gebruiker niet zijn onderzocht, is, zoals binnen het theoretisch kader van deze scriptie is beschreven, bekend dat de overheid eisen stelt aan het minimale energielabel dat nieuwe locaties dienen te hebben. Met de tweede bewust duurzaam gehuisveste gebruiker is wel gesproken. Deze geeft aan om prijstechnische redenen te zijn verhuisd. De bouw op de nieuwe locatie is in eigen beheer gerealiseerd, waarna het pand aan een belegger is verkocht. De realisatie van een duurzaam pand met BREEAM label GOOD resulteerde daarbij in een hogere 12 Bron: Gesprek met M. ten Hag, Ten Hag Makelaarsgroep. d.d. 13 september Bron: Citaat uit een gesprek met M. Bisselink, Bisselink Makelaardij en Vastgoedbeheer. d.d. 18 september 2012 Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 53 van 69

56 verkoopopbrengst dan wanneer het pand zonder label zou worden verkocht. Interessant is dat men bewust een GOOD label heeft nagestreefd terwijl er boven GOOD nog een tweetal meer prestigieuze scores haalbaar zijn. Naar zeggen van de gebruiker / bouwer en later verkoper van het object, woog de additionele investering om tot een hogere BREEAM categorie te komen niet op tegen de meerprijs die de belegger voor een nog duurzamer pand had willen betalen Praktijkonderzoek samengevat Een belangrijke kanttekening die bij de bespreking van de resultaten van het praktijkonderzoek dient te worden gemaakt is dat de steekproef van dit onderzoek te beperkt is om harde kwantitatieve conclusies aan de resultaten te kunnen verbinden. Niettemin verschaffen de verkregen resultaten een interessant verkennend inzicht en worden de uit de schriftelijk afgenomen enquête verkregen resultaten grotendeels onderschreven door de met de gehouden interviews verkregen input. Aan prijs en aan locatie gerelateerde factoren worden door de respondenten als meest belangrijk ervaren bij het nemen van een huisvestingsbeslissing. Hoewel duurzaamheid het in een vraagstelling waarbij een vijftal categorieën van beslissingsfactoren met elkaar wordt vergeleken nog lijkt te winnen van aan het gebouw zelf gerelateerde factoren, wijst nadere analyse van de binnen de categorieën aan te wijzen relevante attributen uit dat het gemiddelde cijfer dat aan duurzaamheid gerelateerde attributen wordt toegekend achter blijft op de gemiddelde score van de niet aan duurzaamheid gerelateerde attributen. Ook scoren op het gebouw betrekking hebbende attributen een hoger gemiddeld cijfer dan aan locatie gerelateerde attributen. Deze opvallende constatering doet vermoeden dat gebruikers momenteel voldoende keus hebben. Prijs en locatie vormen de randvoorwaarden waarbij de uiteindelijke selectie op basis van aan het gebouw gerelateerde factoren plaatsvindt. Wat opvalt is dat de duurzame huisvesting zich in de praktijk lijkt te concentreren op energiebesparing. Interessant daarbij is dat het onderzoek uitwijst dat de met een lager verbruik samengaande kostenbesparing daarbij geen doel op zich is. Wanneer men kiest voor duurzaamheid hoeft dat niet tot lagere huisvestingslasten per meter te leiden zolang daar, zo blijkt, maar andere voordelen tegenover staan. Hierbij worden een concurrentie voordeel op het gebied van een duurzaam imago waarmee men extra klanten aan zich weet te binden en kostenreductie door een besparing op het aantal aan te huren meters / parkeerplaatsen danwel een hogere arbeidsproductiviteit genoemd. Wanneer de belangrijkheid van attributen uit het begrip duurzame huisvesting zoals deze door de ondervraagde kantoorgebruikers in kwantitatieve onderzoek wordt toegekend wordt gerelateerd aan de binnen de weging van de binnen de BREEAM methodiek gemeten 14 Bron: Gesprek met A. Lindeschot, KroeseWevers accountants, d.d. 2 juli 2012 Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 54 van 69

57 attributen, valt op dat het relatief zware gewicht dat BREEAM toekent aan de categorie afval, landgebruik en vervuiling niet wordt onderschreven door met de mate van belangrijkheid die de respondenten van dit onderzoek aan deze categorie toekennen. Gezien de score van dit attribuut binnen de BREEAM methodiek in grote mate afhangt van de keuzes met betrekking tot de bedrijfsvoering in het gebouw door de gebruiker zelf kan hieruit geconcludeerd worden dat de invloed die de gebruiker heeft op de duurzaamheid (duurzaamheidsscore) van de huisvesting door de respondenten niet wordt onderkent. Tenslotte blijkt uit de resultaten van het onderzoek dat de indeling / flexibiliteit van een gebouw waarmee een langjarig gebruik mogelijk wordt gemaakt een relatief belangrijke rol speelt binnen zowel de huisvestingsbeslissing als de definitie van duurzame huisvesting. Daarmee wordt de aan de hand van onderzoek van Van den Dobbelsteen in hoofdstuk 3 geformuleerde hypothese verworpen dat kantoorgebruikers zich bij de keuze voor een nieuw pand, gebouwd volgens de laatste EPC normen en met een uitstekend duurzaamheidscertificaat, niet realiseren dat zij daarmee veelal een niet duurzame huisvestingsbeslissing nemen wanneer zij een verouderd pand voor leegstand achterlaten. Onderstaande tabel 5.5 vat de resultaten van het praktijkonderzoek samen. Factoren die binnen de kaders van dit onderzoek vallen zijn in de kolom scope aangeduid met. Vervolgens zijn de factoren die door de respondenten van de enquête en geïnterviewden als huisvestingsmotieven zijn genoemd in de naastgelegen kolommen met een aangeduid. De factoren waarvan op basis van dit onderzoek kan worden gesteld dat zij een belangrijke rol spelen bij de (duurzame) huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker zijn daarbij in rood () gemarkeerd. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 55 van 69

58 Tabel 5.5: Huisvestingsmotieven kantoorgebruikers in de praktijk Factoren / Attributen Functioneel / Bedrijfsspecifiek Scope Onderzoek Stoer praktijk enquete interviews Metrage Veiligheid Imago Gebouwspecifiek Bouwjaar Technische kwaliteit Staat van onderhoud Kwaliteit inbouwpakket Indeling / effieicntie / flexibiliteit Type eigenaar Architectuur Gebouw type ( multi / single tenant) Nieuwbouw / bestaande bouw Huur / koop Aanwezige faciliteiten Comfort werknemers Duurzaamheid Duurzaamheids,- / Energielabel Gebruik van duurzame materialen / duurzaam bouwen Groen Imago Afval, landgebruik en vervuiling Locatie Parkeren Bereikbaarheid auto Bereikbaarheid trein Bereikbaarheid bus Type locatie Multifunctionele omgeving Reputatie locatie Goederen logistiek Financieel Huurprijs gerelateerde service-, en personeelskosten Totale huisvestingslasten Bron: enquête en interviews 5.6 Conclusie De tweede deelvraag van dit onderzoek richt zich op de praktijk. Hoewel de bruikbare respons op de in het kader van dit onderzoek gehouden enquête te beperkt is om te kunnen worden slasten beschouwd vs. Groen imago als een representatieve steekproef, verschaffen de resultaten van het in dit hoofdstuk besproken praktijkonderzoek een indicatief inzicht in de voornaamste huisvestingsmotieven van kantoorgebruikers anno Er kan worden geconcludeerd dat Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 56 van 69

59 het belangrijkste verschil met in eerdere onderzoeken geïdentificeerde huisvestingsmotieven wordt gevonden in de rol die financiële factoren anno 2012 in de praktijk spelen. Waar financiële factoren in onderzoek uit 2005 pas na aan locatie en aan bedrijfs- en gebouw specifieke factoren als huisvestingsmotief werden genoemd, wijst 90% van de respondenten uit dit onderzoek financiële factoren als belangrijk of heel belangrijk aan. De gebruiker anno 2012 is in economisch mindere tijden zeer prijsbewust. De huidige ruime kantorenmarkt biedt daarbij voldoende keus voor wat betreft de locatie. Daarmee bepaalt de gebruiker randvoorwaarden waaraan moet zijn voldaan wil een gebouw in aanmerking komen om te worden opgenomen in het selectieproces. De uiteindelijke keuze wordt op basis van aan het gebouw gerelateerde factoren gemaakt. Als specifiek selectiecriterium speelt duurzaamheid in de praktijk nog een ondergeschikte rol ten opzichte van de traditionele factoren. Met behulp van de resultaten van het praktijkonderzoek kan ook een antwoord worden geformuleerd op de derde deelvraag van deze scriptie. Wanneer onderscheid wordt gemaakt tussen de (groot) zakelijke kantorenmarkt en de non-profit kantoorgebruiker kunnen, volgens de theorie uit de voorgaande hoofdstukken, voor de groot zakelijke gebruiker te behalen kostenvoordelen en het vergroten van het comfort voor werknemers als bepalende factoren worden aangewezen bij de keuze voor duurzame huisvesting. Voor non-profit organisaties worden locatie (bereikbaarheid) en (duurzaam)materiaalgebruik als bepalend benoemd. Uit het praktijkonderzoek dat in het kader van deze studie is uitgevoerd blijkt dat de voor de profit en non-profit sector als belangrijk ervaren factoren grotendeels overeen komen. Financiële en aan de locatie gerelateerde factoren vormen voor beide segmenten de belangrijkste huisvestingsmotieven. Het grote belang dat non-profit organisaties volgens eerder uitgevoerde onderzoeken toekennen aan het gebruik van duurzame materialen wordt in dit onderzoek echter niet bevestigd. Wanneer de uit het onderzoek verkregen data wordt gesegmenteerd naar MKB en groot zakelijk valt op dat de groot zakelijke kantoorgebruiker bij de huisvestingsbeslissing een groter belang toekent aan duurzaamheid dan de MKB gebruiker. Het verschil tussen het aantal respondenten dat duurzaamheid belangrijk tot heel belangrijk vindt, bedraagt tussen beide segmenten 40%. Ook is het interessant te constateren dat duurzaamheid slechts door 25% van de respondenten uit de categorie jonge organisaties belangrijk wordt gevonden. Hoewel duurzaamheid zelf een relatief jong begrip is, weegt dit aspect bijna dubbel zo zwaar (41%) mee in de huisvestingsbeslissing van organisaties die langer dan 10 jaar bestaan. De verklaring voor deze geconstateerde verschillen dient vermoedelijk te worden gezocht in het economische draagvlak dat grotere organisaties danwel organisaties met een langer track record hebben om duurzaamheid (al dan niet als onderdeel van het corporate image) een rol te kunnen laten spelen. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 57 van 69

60 Hoewel met de beantwoording van de vierde deelvraag van deze studie in de theorie van hoofdstuk 4 verschillende (indirecte) verbanden zijn gelegd tussen de attributen van duurzaamheid zoals deze binnen de BREEAM methodiek gemeten worden en de binnen de kaders van dit onderzoek geïdentificeerde huisvestingsmotieven, onderschrijven de resultaten van het praktijkonderzoek het vermoeden dat duurzaamheid in de praktijk voor een meerderheid van kantoorgebruikers vooral betrekking heeft op reductie van energie- en waterverbruik. Hoewel de score op de overige attributen 15 van de in het kader van deze studie gehanteerde brede definitie van duurzaamheid geen aanleiding geeft te veronderstellen dat kantoorgebruikers in het geheel niet op de hoogte zijn van relatie tussen de getoetste attributen en duurzaamheid, maakt het met dit onderzoek verkregen inzicht duidelijk dat betere communicatie en educatie over de reikwijdte van duurzaamheid op zijn plaats is. Noemenswaardig zijn de bevindingen met betrekking tot het belang van afval management, bewust landgebruik en beperken van vervuiling. 71% van de respondenten beoordeelt dit aspect van duurzaamheid als niet belangrijk of neutraal. Wanneer deze uitslag wordt gerelateerd aan de weging van dit attribuut binnen de BREEAM methodiek valt op dat het relatief zware gewicht dat BREEAM toekent aan deze categorie (een kleine 28% van de totale BREEAM score) niet wordt onderschreven door met de mate van belangrijkheid die de respondenten van dit onderzoek aan deze categorie toekennen. Binnen de BREEAM methodiek hangt de score van dit attribuut in grote mate af van de keuzes met betrekking tot de bedrijfsvoering in het gebouw door de gebruiker zelf (o.a. scheiden van afval, licht vervuiling, geluidsoverlast etc). Daarmee kan worden geconcludeerd dat de rol die de gebruiker zelf speelt bij en de invloed die deze heeft op de duurzaamheid(score) door de respondenten wordt onderschat. Een tweede interessante constatering uit de verkregen respons is dat kostenreductie een minder grote rol speelt dan de reductie van het verbruik. Een uit de praktijk veel gehoord bezwaar bij de afweging van een investering in duurzaamheid door de belegger/eigenaar van een gebouw is dat de kosten van de investering veelal voor rekening van de eigenaar komen terwijl de met de investering behaalde voordelen in de vorm van een reductie in de kosten van het verbruik bij de gebruiker terecht komen. De uitkomst van dit onderzoek impliceert dat kostenreductie niet het achterliggende doel is wanneer gebruikers om duurzaamheidsredenen een reductie van het verbruik nastreven. De bovenstaande constateringen verschaffen een interessant inzicht in de relatie die de BREEAM attributen in theorie hebben met het begrip duurzame huisvesting zoals dit door kantoorgebruikers in de praktijk wordt gedefinieerd. Daarmee wordt antwoord gegeven op de vijfde deelvraag van dit onderzoek. 15 Zie figuur 5.13 voor het volledige overzicht van de score per attribuut Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 58 van 69

61 6. De rol van duurzaamheid: Conclusies en Aanbevelingen De centrale vraag die binnen de kaders van dit onderzoek aan de orde komt is welke rol duurzaamheid speelt bij de huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker. Om een antwoord op die vraag te formuleren is allereerst beschreven wat er volgens de theorie onder duurzaamheid dient te worden verstaan en hoe de duurzaamheid van een gebouw objectief meetbaar gemaakt kan worden. Op basis van inzichten verkregen uit de bestaande literatuur over dit onderwerp is een duurzaam kantoor ten behoeve van dit onderzoek gedefinieerd als een gebouw waarbij zowel bij de bouw als in de exploitatie efficiënt wordt omgegaan met energie, materialen en overige hulpbronnen. Het creëren van een prettige werkomgeving voor de gebruiker staat hierbij centraal. De methode die deze aspecten het best objectief laat meten is de BREEAM methode. Deze methode is derhalve als leidraad genomen bij de verdere uitwerking van deze studie. Om inzicht te kunnen verschaffen in de rol die duurzaamheid speelt bij de huisvestingsbeslissing zijn in het eerste hoofdstuk een aantal deelvragen geformuleerd die het begrip duurzame huisvesting nader trachten te definiëren en het belang van duurzaamheid binnen de huisvestingsbeslissing relateren aan factoren die in eerdere studies als zijn aangemerkt als bepalend voor de huisvestingskeuze. Op basis van de inzichten die in deze studie verkregen zijn uit het uitgevoerde literatuur-, en praktijkonderzoek zijn de geformuleerde deelvragen in de conclusies van de voorgaande hoofdstukken achtereenvolgend beantwoord. In dit zesde en laatste hoofdstuk zullen de conclusies van de voorgaande hoofdstukken kort worden samengevat en zal een beeld worden geschetst van de duurzame kantoorgebruiker zoals deze zich op basis van het met deze studie verkregen inzicht laat omschrijven. Daarmee wordt ook de zesde en laatste deelvraag van deze scriptie beantwoord. In paragraaf 6.5 wordt tenslotte een antwoord geformuleerd op de hoofdvraag van deze scriptie: Welke rol speelt duurzaamheid bij de huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker. 6.1 Huisvestingsmotieven in theorie en praktijk De voornaamste huisvestingsmotieven zoals deze in de literatuurstudie van dit onderzoek zijn geïdentificeerd worden in de onderstaande tabel 6.1 vergeleken met de resultaten van het praktijkonderzoek. Theorie en praktijk vertonen daarbij op het eerste gezicht veel overeenkomsten. Nadere analyse nuanceert deze overeenkomsten enigszins en verschaft enkele interessante inzichten. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 59 van 69

62 Tabel 6.1: Huisvestingsmotieven samengevat Factoren / Attributen scope theorie praktijk enquete interviews Functioneel / Bedrijfsspecifiek Metrage Veiligheid Imago Gebouwspecifiek Bouwjaar Technische kwaliteit Staat van onderhoud Kwaliteit inbouwpakket Indeling / effieicntie / flexibiliteit Type eigenaar Architectuur Gebouw type ( multi / single tenant) Onderzoek Stoer Nieuwbouw / bestaande bouw Huur / koop Aanwezige faciliteiten Comfort werknemers Duurzaamheid Duurzaamheids,- / Energielabel Gebruik van duurzame materialen / duurzaam bouwen Groen Imago Afval, landgebruik en vervuiling Locatie Parkeren Bereikbaarheid auto Bereikbaarheid trein Bereikbaarheid bus Type locatie Multifunctionele omgeving Reputatie locatie Goederen logistiek Financieel Huurprijs gerelateerde service-, en personeelskosten Totale huisvestingslasten Bron: Eigen bewerking naar model van Besselaar (2011) aan de hand van Inbo (2005), SEO (2002), NVM (2008), NVB (2009), Remøy (2010), Van Dijk (2011), Bessleaar (2011), Bezemer (2012); eigen enquête en interview. Financiële en aan locatie gerelateerde factoren worden zowel in de theorie als in de praktijk als meest belangrijke huisvestingsmotieven aangewezen. Wat opvalt is dat het belang van financiële factoren in de praktijk echter zwaarder weegt dat de theorie doet vermoeden. Mogelijk speelt de aanhoudende financiële crisis hierbij een verklarende rol. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 60 van 69

63 Interessant is de constatering dat rol van (een groen) imago in de theorie wel degelijk bepalend is voor de huisvestingskeuze, terwijl de respondenten van de in het kader van deze studie gehouden enquête dit aspect niet als belangrijk omschrijven. In de interviews die naar aanleiding van de enquête zijn gehouden wordt imago wel nadrukkelijk als huisvestingsmotief genoemd. Mogelijk duidt deze observatie op het zachte, subjectieve, karakter dat de factor imago heeft, waardoor deze factor op papier, in vergelijking met andere factoren, minder scoort. Wat opvalt is de belangrijke rol die parkeergelegenheid speelt bij de huisvestingsbeslissing. Waar, vanuit de duurzaamheidsgedachte, de theoretische verwachting was dat bereikbaarheid met het openbaarvervoer hoog zou scoren, blijkt de kantoorgebruiker bereikbaarheid met de auto en in het bijzonder parkeergelegenheid duidelijk belangrijker te vinden dan een goede bereikbaarheid met het OV. Ook binnen de definitie van duurzame huisvesting speelt het OV slechts een beperkte rol voor de respondenten uit dit onderzoek. Als specifiek selectiecriterium wordt duurzaamheid door 38% van de respondenten van de in het kader van dit onderzoek gehouden enquête belangrijk gevonden. Analyse van de spreiding van de respons wijst echter uit dat duurzaamheid ondergeschikt is aan zowel locatie gebonden, financiële, bedrijfsspecifieke als aan het gebouw gerelateerde factoren. De theorie benoemt voor non-profit organisaties wel specifiek het gebruik van duurzame materialen / duurzaam bouwen als attribuut dat een belangrijke rol speelt bij de keuze voor duurzame huisvesting, maar in de praktijk wordt door de deelnemers aan dit onderzoek toch voornamelijk het hebben van een duurzaamheids- of energielabel genoemd als attribuut dat binnen de factor duurzaamheid een rol speelt. Van de gebouw specifieke factoren kunnen op basis van dit onderzoek met name een flexibele indeling en comfort voor werknemers als relevant worden aangemerkt. Interessant hierbij is het in hoofdstuk 4 van deze studie veronderstelde verband tussen deze attributen en het begrip duurzaamheid. Een ruime meerderheid van de respondenten geeft aan dat een flexibele indeling van het gebouw (gericht op langjarig gebruik) en comfort voor werknemers belangrijk danwel heel belangrijk zijn binnen het begrip duurzame huisvesting. Via de in deze studie veronderstelde verbanden tussen de diverse huisvestingsmotieven en de attributen van duurzaamheid zoals deze binnen de BREEAM methodiek worden gemeten lijkt er indirect toch een niet te onderschatten rol voor duurzaamheid te zijn weggelegd. 6.2 De rol van duurzaamheid gesegmenteerd Wanneer de uit het onderzoek verkregen data wordt gesegmenteerd naar MKB en grootzakelijk valt op dat de grootzakelijke kantoorgebruiker bij de huisvestingsbeslissing een groter belang toekent aan duurzaamheid dan de MKB gebruiker. Het verschil tussen het Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 61 van 69

64 aantal respondenten dat duurzaamheid belangrijk tot heel belangrijk vindt, bedraagt tussen beide segmenten 40%. Ook is het interessant te constateren dat duurzaamheid slechts door 25% van de respondenten uit de categorie jonge organisaties belangrijk wordt gevonden. Hoewel duurzaamheid zelf een relatief jong begrip is, weegt dit aspect bijna dubbel zo zwaar (41%) mee in de huisvestingsbeslissing van organisaties die langer dan 10 jaar bestaan. De verklaring voor deze geconstateerde verschillen dient vermoedelijk te worden gezocht in het economische draagvlak dat grotere organisaties danwel organisaties met een langer track record hebben om duurzaamheid (al dan niet als onderdeel van het corporate image) een rol te kunnen laten spelen. Wanneer onderscheid wordt gemaakt tussen de groot zakelijke kantorenmarkt en de nonprofit kantoorgebruiker kunnen, volgens de theorie uit de voorgaande hoofdstukken, voor de groot zakelijke gebruiker te behalen kostenvoordelen en het vergroten van het comfort voor werknemers als bepalende factoren worden aangewezen bij de keuze voor duurzame huisvesting. Voor non-profit organisaties worden locatie (bereikbaarheid) en (duurzaam)materiaalgebruik als bepalend benoemd. Uit het praktijkonderzoek dat in het kader van deze studie is uitgevoerd blijkt dat de voor de profit en non-profit sector als belangrijk ervaren factoren grotendeels overeen komen. Financiële en aan de locatie gerelateerde factoren vormen voor beide segmenten de belangrijkste huisvestingsmotieven. Het grote belang dat non-profit organisaties volgens eerder uitgevoerde onderzoeken toekennen aan het gebruik van duurzame materialen wordt in dit onderzoek echter niet bevestigd. 6.3 De relatie tussen de BREEAM attributen van duurzaamheid en huisvestingsmotieven van kantoorgebruikers Hoewel met de beantwoording van de vierde deelvraag van deze studie in de theorie van hoofdstuk 4 verschillende (indirecte) verbanden zijn gelegd tussen de attributen van duurzaamheid zoals deze binnen de BREEAM methodiek gemeten worden en de binnen de kaders van dit onderzoek geïdentificeerde huisvestingsmotieven 16, onderschrijven de resultaten van het praktijkonderzoek het vermoeden dat duurzaamheid in de praktijk voor een meerderheid van kantoorgebruikers vooral betrekking heeft op reductie van energie- en waterverbruik. Noemenswaardig zijn de bevindingen met betrekking tot het belang van afval management, bewust landgebruik en beperken van vervuiling. Wanneer de resultaten van het praktijkonderzoek worden gerelateerd aan de weging van deze attributen binnen de BREEAM methodiek valt op dat het relatief zware gewicht dat BREEAM toekent aan deze categorie (een kleine 28% van de totale BREEAM score) niet wordt onderschreven door met de mate 16 Zie tabel 4.2 voor het overzicht van de theoretische relatie tussen de BREEAM attributen en huisvestingsmotieven Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 62 van 69

65 van belangrijkheid die de respondenten van dit onderzoek aan deze categorie toekennen. Binnen de BREEAM methodiek hangt de score van dit attribuut in grote mate af van de keuzes met betrekking tot de bedrijfsvoering in het gebouw door de gebruiker zelf (o.a. scheiden van afval, licht vervuiling, geluidsoverlast etc). Daarmee kan worden geconcludeerd dat de rol die de gebruiker zelf speelt bij en de invloed die deze heeft op de duurzaamheid(score) door de respondenten wordt onderschat. 6.4 Profiel van de duurzame kantoorgebruiker De zesde en laatste deelvraag van deze studie richt zich op de vraag of een uitspraak gedaan worden over de randvoorwaarden waaraan moet zijn voldaan om een gebruiker te doen laten kiezen voor duurzame / verduurzaamde huisvesting. Uit het op basis van dit onderzoek verkregen inzicht volgt dat de duurzame kantoorgebruiker zich laat omschrijven als een type organisatie met voldoende omvang danwel track record. Voor het type organisatie dat voor duurzame huisvesting kiest maakt duurzaamheid deel uit van het corporate image. Dit type organisatie kiest bewust voor duurzaamheid en laat zich daarover goed informeren. Met een marginaal verschil kiezen non-profit organisaties eerder voor duurzame huisvesting dan profit organisaties dat doen. Hoewel kostenreductie geen doel op zich is, zal men alleen voor duurzame huisvesting kiezen wanneer men (op termijn) financieel voordeel verwacht te kunnen behalen. Dit voordeel kan gezocht worden in een directe besparing op huisvestingslasten vanwege bijvoorbeeld een lager energieverbruik, maar zich ook manifesteren in een uit een duurzaam imago te behalen concurrentie voordeel, waardoor men klanten aan zich weet te binden en een stijging van de omzet verwacht te kunnen realiseren. Dit inzicht moedigt vastgoed eigenaren aan het gesprek over verduurzaming en de verdeling van de met de aan duurzaamheid verbonden investeringskosten niet bij voorbaat al uit de weg te gaan. 6.5 De rol van duurzaamheid bij de huisvestingsbeslissing van de kantoorgebruiker Duurzaamheid is een relatief jong begrip dat snel aan populariteit wint. Het uitdragen van een duurzaam imago wordt voor ondernemers in toenemende mate belangrijk bij de positionering in de markt. Hoewel de resultaten uit deze studie uitwijzen dat de rol die duurzaamheid anno 2012 speelt bij de huisvestingsbeslissing van de (MKB) kantoorgebruiker nog ondergeschikt is aan financiële, locatie gerelateerde, bedrijfsspecifieke of gebouw gebonden factoren, tonen met name de uit het kwalitatieve deel van dit onderzoek verkregen resultaten aan dat de vraag naar duurzame huisvesting in de toekomst vermoedelijk toe zal nemen. Gebruikers kiezen voor duurzaamheid en zijn bereid hier meer voor te betalen als hier duidelijke voordelen tegenover staan. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 63 van 69

66 6.6 Reflectie en Aanbevelingen Uit de resultaten van de ten behoeve van dit onderzoek uitgevoerde literatuurstudie blijkt dat nauwelijks nog een verband wordt gelegd tussen duurzaamheid en huisvestingsmotieven. Enerzijds geeft dit aan dat duurzaamheid een relatief jong begrip is dat weliswaar snel in populariteit toeneemt, maar, zoals ook het praktijkonderzoek van deze studie aantoont, nog steeds door slechts een klein deel van de kantoorgebruikers wordt meegewogen bij de huisvestingsbeslissing. Anderzijds dienen de conclusies van dit onderzoek in perspectief te worden geplaatst. Behalve de beperkte aandacht die er in de literatuur is besteed aan de duurzaamheidswensen van de kantoorgebruiker is het aantal respondenten dat aan dit onderzoek heeft meegewerkt te beperkt om te kunnen worden beschouwd als een representatieve steekproef. Deze studie levert dan ook een eerste aanzet tot het werk dat in de toekomst op grotere schaal dient te worden verricht om tot breed gedragen conclusies te kunnen komen. Het kwalitatieve deel van deze studie geeft aanleiding om behalve de segmentatie naar profit versus non-profit en groot zakelijk versus MKB ook het bestaan van eventuele regionale verschillen in de huisvestingsmotieven en de rol die duurzaamheid daarbij speelt nader te onderzoeken. Uit het op basis van dit onderzoek verkregen inzicht volgt dat de kantoorgebruiker duurzaamheid vooral nog zoekt in aan energie en verbruik gerelateerde attributen. Analyse van de BREEAM methodiek wijst echter uit dat duurzaamheid een veel breder begrip is / kan zijn waarbij met name ook de gebruiker zelf een grote rol speelt bij de bepaling van de uiteindelijke duurzaamheidsscore. BREEAM betrekt de gebruiker nadrukkelijk bij het gebouw, de gebruiker zelf lijkt dit echter onvoldoende te beseffen. Dit roept vragen op over de objectiviteit van de BREEAM methodiek. Enerzijds zou verder onderzoek zich kunnen richten op het aanpassen van de methodiek zodat deze uitsluitend de duurzaamheidsprestaties van het gebouw en niet die van zijn gebruikers meet, anderzijds zou betere communicatie over de reikwijdte van duurzaamheid mogelijk kunnen resulteren in een tweede leven als duurzaam kantoor voor bestaande kantoren met minder goede energieprestaties. De huidige focus op louter het energielabel lijk te zijn ontstaan door minimale eisen aan dit label zoals deze, binnen het eigen huisvestingsbeleid, door de overheid worden gesteld. Wanneer de overheid een bredere maatstaf, zoals bijvoorbeeld het BREEAM label, zou hanteren helpt zij mogelijk mee aan het creëren van een beter besef met betrekking tot de reikwijdte van het begrip duurzaamheid en daarmee aan het in gang zetten van een verduurzamingsslag van de huidige voorraad die de stagnatie op de markt voor bestaande kantoren doet doorbreken. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 64 van 69

67 Literatuur Berkhout, G. (2010) De meerwaarde van duurzaam vastgoed, RERQ juli 2010 Besselaar, M. (2011) Structurele leegstand Voorkomen is beter dan genezen. ASRE 2011 Bezemer, A.P. (2012) Overwegingen waarom de eindgebruiker kiest voor duurzaam vastgoed, TU Delft, april 2012 Bijl. P.J. van der (2010). Duurzame deals. Contractvorming bij duurzame kantoren. Masterhesis, Amsterdam School of Real Estate. Boogaard R.P.J. en Eising W.J. MCD e.a (2005) Kantoorgebruikers in beweging, Inbo, Woudenberg, oktober 2005 P. Boswinkel (2010). De uitdaging in de Nederlandse Kantorenmarkt, Gezond bouwen en wonen, oktober 2010 Deloitte (2010). Deloitte Comissarisen Survey Een Duurzame Toekomst, MCBD at Deloitte, Rotterdam. B.P. van Dijk (2011). Tweedeling in de kantorenmarkt, ASRE, februari 2011 Dobbelsteen, A.A.J.F. (2004). The sustainable office - an exploration of the potential for factor 20 environmental impovement of the office accommodation. Proefschrift, Technische Universiteit van Delft. Dutch Green Building Council (2010). BREEAM-NL Keurmerk voor duurzame vastgoedobjecten, beoordelingsrichtlijn Nieuwbouw. Rotterdam: DGBC. Giussani, B e.a. (1993). A comparative analysis of the major determinants of office rental values in europe, Journal of property valuation and investment, 1992/93 Winter nr. 2, p Gijp, B. van der (2008), De veroudering van de Nederlandse Kantorenvoorraad, Property Research Quarterly jaargang 7, nummer 2, Amsterdam, p Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 65 van 69

68 Grootse, O.H. (2009). Duurzaamheid; Thema s en instrumenten in relatie tot bestaande kantoorgebouwen. MSRE scriptie, Amsterdam School of Real Estate. Haldane, A.G. (2010) Fair Value in Foul Weather Horts ter, M. F. U. (2010). Kantorenleegstand in de Metropoolregio, MRE scriptie, Amsterdam School of Real Estate. Idee juni 2010 (2010). Europa 2020: feiten & cijfers p Inbo (2010). Duurzame Kans Bestaande Kantoren. ans%20bestaande%20kantoren/ _boekje_uitgeefbaar-lr-def.pdf, geraadpleegd 22 juni 2012 Inbo (2005). Kantoorgebruikers in beweging. Woudenberg, oktober 2005 IVBN (2010). Visie op een duurzaam kantorenbeleid. Doorgaan of duurzaam? Voorburg: IVBN. Kousemaeker, F.J.M. de en M.A.J.C.M. van Agt (2007). Praktijkaspecten Vastgoed. Houten: Wolters-Noordhoff (zevende druk). Kok, N., P. Eichholz, e.a. (2010). Doing well by Doing Good? Green Office Buildings, Institute of business and economic research, working paper W Kiyohiko, G. N. en Elod, T (2012). Ageing, property prices and money demand. Bank for International Settlements, working paper no. 385 Mackaaij, R., (2011). Europese Vastgoedfondsen en de relatie tussen duurzaamheid en financiële prestatie. Universiteit Groningen NVM (2008). Nationaal kantorenmarktonderzoek 2008 over wensen en verwachtingen van kantoorgebruik. Nieuwegein: NVM BOG. Rakhorst, A-M. (2008). De winst van duurzaam bouwen. Heeswijk: Search Knowledge BV (2de druk). Remøy H.T., (2010), Out of office, Technische Universiteit Delft, Delft Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 66 van 69

69 Royal Institution of Charterd Surveyors (2009). Sustainability and commercial property valuation. Valuation Information Paper 13: Royal Institution of Charterd Surveyors (RICS). Shilling, J.D. e.a. (1987). Price adjustment process for rental office space. Journal of Urban Economics, vol 22. P , Elsevier Stichting voor Economisch Onderzoek der Universiteit van Amsterdam (SEO) (2002), Een prijskaartje aan kwaliteitskenmerken van kantoren. Onderzoek naar de preferenties van kantoorgebruikers, Amsterdam Smeets. J.J.A.M (2010) Sturen op klantwaarde, Technische universiteit Eindhoven Snoei, G. (2008). Huisvestingsvoorkeuren kantoorgebruikers. Energiezuinigheid nader beschouwd. Masterscriptie, Technische Universiteit van Delft. Falkenbach, H., Lindholm, A., and Schleich, H. (2010) Environmental Sustainability: Drivers for the Real Estate Investor, Journal of Real Estate Literature Franz Fuerst and Patrick McAllister (2010), Green Noise or Green Value? Measuring the Effects of Environmental Certification on Office Values, REAL ESTATE ECONOMICS Liebrand, T. G. (2009). Duurzaamheid tot aan de portefeuille. Een onderzoek naar het verduurzamingsproces van bestaande kantoren. Masterhesis, Amsterdam School of Real Estate. Macke, P., R. Langbroek, et al. (2010). Gebruikersvisie op duurzame huisvesting, Amsterdam: Jones Lang Lasalle IP, INC. Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu VROM (2007), Nieuwe energie voor het klimaat. Werkprogramma Schoon en Zuinig,, Den Haag: VROM 7421 Verschoor, M. (2008). Groene Vastgoed Labels: Nationaal en Internationaal. In Property Research Quarterly thema Duurzaamheid en vastgoed, 7, (3), Nieuwsbrief VGM januari 2011: Poelgeest /T. Berkhout: Leegstaande kantoren tegen werkelijke waarde vorderen Nieuwsbrief VGM januari 2011: Neprom ziet niets in verwijderingsbijdrage kantoren Nieuwsbrief VGM februari 2011: JLL: kantoorgebruiker cruciaal in aanpak leegstand Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 67 van 69

70 VGM Dec 2010: Duurzame, energiezuinige kantoren zijn meer waard (DTZ onderzoek) VGM Dec 2010: Ontwikkeling megakantoren hopeloos achterhaald: HNW zet kantorenmarkt op z n kop Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 68 van 69

71 Geïnterviewden Datum Persoon Bedrijf Plaats 2 juli 2012 A. Lindeschot KroeseWevers Doetinchem 10 september 2012 M. Muller Muller BOG Zwolle 10 september 2012 E. de Kruyff DK Makelaars Arnhem 11 september 2012 R. Wittkampf Stichting Jeugdformaat Den Haag 12 september 2012 M. Arendsen Brecheisen Makelaars Utrecht 13 september 2012 M. Ten Hag Ten Hag Groep Enschede 13 september 2012 M. v. Diggelen De Boorder Bedrijfshuisvesting Utrecht 14 september 2012 A. Looman SeniorGids Rotterdam 17 september 2012 M. Tordoir JLL Den Haag 18 september 2012 R. van Beek Rensa Arnhem 18 september 2012 M. Bisselink Bisselink Makelaardij & Vastgoed management Doetinchem 14 november 2012 E. Ulrich Vodafone Nederland Amsterdam Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina 69 van 69

72 Bijlagen A) Vragenlijst enquête Inzicht in Duurzaamheid Huisvestingsmotieven Kantoorgebruikers Hartelijk dank voor uw interesse om deel te nemen aan dit onderzoek. Deze studie tracht de verschillen in de wensen met betrekking tot duurzame huisvesting onder kantoorgebruikers in kaart te brengen. Het onderzoek wordt uitgevoerd in het kader van de afronding van de opleiding Masters of Studies in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) te Amsterdam. De resultaten van de enquête zullen anoniem worden verwerkt. Aan de hand van 5 vragen wordt u gevraagd aan te geven welke factoren op dit moment voor uw organisatie van belang (zouden) zijn bij uw besluit / overweging om te verhuizen dan wel op de huidige locatie te blijven: hierna huisvestbeslissing genoemd. Om de antwoorden op een juiste manier te kunnen analyseren en interpreteren, is het van belang dat we de achtergrondkenmerken van de respondenten kennen. We verzoeken u dan ook om het laatste deel van de enquête, met een aantal korte algemene vragen over u en uw organisatie, zo volledig mogelijk in te vullen. Het invullen van de gehele enquête neemt ongeveer 10 minuten van uw tijd in beslag. Als dank voor uw deelname zenden wij u de resultaten van het onderzoek graag toe. Aan het einde van de enquête zal u worden gevraagd hiervoor (optioneel) uw adres achter te laten. Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina i van vii

73 Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina ii van vii

74 Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina iii van vii

75 Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina iv van vii

76 Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina v van vii

77 B) Attributen en scorelijst BREEAM-nl Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina vi van vii

78 Duurzaamheid als huisvestingsmotief voor kantoorgebruikers Pagina vii van vii