Stichting Urbanisator Plaspoelpolder Leegstandsanalyse Plaspoelpolder, juni 2015

Transcriptie

1 Stichting Urbanisator Plaspoelpolder Leegstandsanalyse Plaspoelpolder, juni 2015

2 Introductie Sinds 2013 analyseert de Stichting Urbanisator Plaspoelpolder de leegstand op de Plaspoelpolder. Binnen de serie Meten is weten wordt ieder half jaar een leegstandsrapportage gemaakt. De analyses verschaffen inzicht in de trends en ontwikkelingen op de lokale vastgoedmarkt. De hier gepresenteerde rapportage over Q1/Q2 van 2015 is de vierde editie in de serie en is tot stand gekomen in samenwerking met Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden en de gemeente Rijswijk. Het positieve momentum van de Plaspoelpolder De leegstand is in een half jaar tijd afgenomen met ruim , van 25,2 eind 201 naar 21,8 in mei Over een periode van vier jaar tijd is de leegstand op de Plaspoelpolder afgenomen van ruim 1/3 in 2013 naar rond de 1/5 halverwege 2015! De trend zoals geschetst in Meten is Weten 3.0 zet door! Toelichting & verantwoording Deze leegstandsrapportage bestaat uit drie delen: een totaalanalyse van Plaspoelpolder, en twee deelgebied analyses; de A-zone en het Havenkwartier. Elk onderdeel bestaat uit een leegstandskaart, ondersteund door facts & figures. De analyses zijn gebaseerd op actuele gegevens van Steenworp (mei 2015), de gemeente Rijswijk en waar mogelijk geverifieerd door een eigen schouw. Er wordt in de rapportage een onderscheid gemaakt tussen met een kantoorfunctie en overige functies (zoals bedrijfsruimte, archiefruimte, showroom, etc.). Het kan zijn dat de kaarten en facts & figures van elkaar afwijken, dit is te verklaren doordat op het moment van de totstandkoming van deze analyse niet alle (gebruiks)informatie over elk pand op de Plaspoelpolder beschikbaar was. Binnen deze analyse zijn volgende uitgangspunten en definities gehanteerd: - : alle leegstaande kantoor-, archief-, bedrijfs-, opslag-, praktijkruimte, etc.; - : gedeeltelijke leegstand korter dan drie jaar; - : 100 leegstand korter dan drie jaar; - : gedeeltelijke leegstand langer dan drie jaar; - : 100 leegstand langer dan drie jaar. De totale voorraad bedraagt, verdeeld over panden. In het afgelopen half jaar zijn er weer belangrijke stappen gezet in het aantrekkelijker maken én houden van de Plaspoelpolder. De gemeente Rijswijk investeert in de openbare ruimte en er is tevens geïnvesteerd in een openbaar Wifi-netwerk. De Urbanisator Plaspoelpolder is een eerste aanspreekpunt voor initiatiefnemers. Zij zorgen met concrete ondersteuning bij transformatieplannen, het verbinden van vraag en aanbod, duurzaamheidsprojecten, events en voor reuring en dynamiek. Grote herontwikkelingsprojecten geven de Plaspoelpolder meer vaart. De eerste fase van Harbour Village is bijvoorbeeld geheel uitverkocht, de nieuwbouw van het EPO-kantoor en het wooncomplex de Hofmeesters zijn onderweg en de McDonalds langs de A is onlangs opgeleverd. Advertentie Het laatste nieuws vind je op: PLASPOELPOLDER.NL Een duidelijk aandachtsgebied binnen de Plaspoelpolder blijft de A- zone. De leegstand in dit deelgebied betreft bijna 50 van de gehele leegstand op de Plaspoelpolder. Lichtpunt binnen dit gebied is het besluit van de gemeente Rijswijk om het gebouw van de voormalige Technische Hogeschool Rijswijk te laten slopen. Hiermee geeft de gemeente het goede voorbeeld en neemt zij ruim ongebruikte vierkante meters uit de markt. Met een nieuw actieprogramma dat bestaat uit heldere en concrete projecten blijft de Urbanisator zich in de tweede helft van 2015 inzetten om stapsgewijs te werken aan een succesvol gebied! De focus ligt hierbij op drie actiegebieden: o Stimulering Herbestemming & Transformatie o Verblijfsklimaat & gebiedsbeleving o Verduurzaming / GebiedsESCo Plaspoelpolder Wij blijven te allen tijde beschikbaar voor initiatieven, goede ideeën, kritiek of gewoon een kop koffie. Met vriendelijke groet, J.S. Breure Voorzitter Stichting Urbanisator Plaspoelpolder 1 Disclaimer Deze vierde editie Meten is weten geeft een indicatie van de staat van leegstand op de Plaspoelpolder, anno mei Bij de gemaakte vergelijkingen met de vorige edities moet men in gedachte houden dat er een discrepantie kan zijn tussen de gemeten waarden en de daadwerkelijke cijfers. Dit komt enerzijds omdat de vastgoedmarkt constant in beweging is, anderzijds wordt de dataset steeds completer naarmate meer partijen input leveren. Deze analyse moet daarom worden beschouwd als een dynamisch document. 2 3

3 Leegstand Plaspoelpolder Facts & figures Plaspoelpolder A-zone De A-zone kent een hoge, structurele leegstand. Meer dan 80 van de gebouwen (gemeten in leegstaande vierkante meters in dit deelgebied) staat al langer dan drie leeg. In dit gebied concentreert zich, net zoals in voorgaande jaren, bijna de helft van de totale leegstand (9) van de Plaspoelpolder. De structurele 100 leegstand is het afgelopen halfjaar afgenomen. De korte 100 leegstand is in dit gebied toegenomen, van ruim begin 201-Q3Q A-zone , , , , , , , , ,8 Totaal aantal Plaspoelpolder 100,0 100, naar bijna op dit moment. Het aantal panden in dit gebied dat met leegstand te kampen heeft is gestegen van 33 naar 38 stuks. Het is aannemelijk dat de toename in de categorie korte 100 leegstand samenhangt met de toename in het aantal panden dat met leegstand te kampen heeft. In dit deelgebied is niet veel veranderd binnen de categorieën structurele leegstand. Het verschil in de cijfers zit, zoals gezegd, in het uit de markt nemen van de TH-locatie. De groei van de hoeveelheid leegstand binnen de categorie korte 100 leegstand is echter wel opmerkelijk. Er zijn in vergelijking met een half jaar geleden vier panden geheel leeg komen te staan in dit gebied. Tabel 2 Leegstand Plaspoelpolder A-zone Kavels Facts & figures Plaspoelpolder totaal In vergelijking met de analyse uit begin 2015 blijkt dat de leegstand wederom is afgenomen. Ditmaal met ruim (zie tabel 1). Op dit moment staat 21,8 van de totale voorraad commercieel vastgoed in de Plaspoelpolder leeg. In vergelijking met een half jaar geleden blijkt dat de korte 100 leegstand met bijna is gestegen maar dat de structurele 100 leegstand met ruim is gedaald. Dit laatste valt te verklaren door het uit de markt nemen van de voormalige TH-locatie. Dit complex aan de Lange Kleiweg wordt door de gemeente Rijswijk gesloopt. Plaspoelpolder totaal 201-Q3Q , , ,3 De leegstand in de categorie korter dan drie jaar laat een positieve trend te zien. Waar deze in 2013 rond de 9 was, in april 201 rond de 5 is deze in 2015 gedaald tot 1. De kortstondige leegstand (beide categorieën korter dan drie jaar) is over het afgelopen half jaar met 5 gestegen. De toename van het aantal panden dat met leegstand te kampen heeft is met deze groei verbonden. 3, , , , , , ,8 Totaal aantal Plaspoelpolder 100,0 100,0 Tabel 1 Opvallend is dat het aantal panden dat met leegstand te kampen heeft is gestegen, van 70 gebouwen begin 2015 naar 80 gebouwen op dit moment. Met name de korte 100 leegstand categorie kent een toename 13, wat neerkomt op een extra leegstand. Evenals in voorgaande jaren zit de meeste leegstand in de structurele leegstand. De twee structurele leegstandscategorieën bij elkaar opgeteld zijn goed voor 82 van alle leegstand op de Plaspoelpolder. Meer dan 65 van alle vierkante meters ( ) leegstand bevindt zich in geheel leegstaande panden. De deelgebieden (her)ontwikkelen zich mondjesmaat. Het uit de markt nemen van de TH-locatie zorgt ervoor dat in absolute zin de leegstand in de A-zone terugloopt. De leegstand in dit deelgebied ( ) blijft echter meer dan het dubbele in vergelijking met het Havenkwartier (0.987 ). Wat betreft het Havenkwartier zien we alleen een daling in de korte deelleegstand. De andere categorieën blijven gelijk of stijgen. 98 van de leegstand doet zich hier voor in 100 geheel panden. 0 62,

4 Leegstand Plaspoelpolder Havenkwartier Waar staan we nu en waar willen we naar toe? 0 62, Kavels De vierde editie van Meten is Weten toont het positieve momentum van de Plaspoelpolder. De leegstand liep in twee jaar tijd terug van 31,2 in 2013 (Stichting Urbanisator Plaspoelpolder, 2013) naar 21,8 op het moment schrijven. De leegstand verminderde met bijna 10 en de Plaspoelpolder krabbelt er weer bovenop. In de Ranking Kantoorlocaties 201 (JLL, 201) werd gesteld dat de marktdynamiek en de bijbehorende transformatie naar een multifunctionele omgeving het succes van huidige kantoorlocaties bepaald. De Plaspoelpolder / Broekpolder was in deze analyse de grootste daler en werd betiteld als de grootste en oudste monofunctionele kantoorlocatie van Nederland. Anno 2015 kunnen we concluderen dat de Plaspoelpolder aan het veranderen is van een monofunctionele kantoorlocatie naar een multifunctioneel werkgebied. Dat de Plaspoelpolder zich herontwikkelt van mono- naar multifunctioneel gebied is goed te zien door de influx van jonge en nieuwe ondernemers die zich - al dan niet gezamenlijk - vestigen in een van de vele ondernemershuizen. Er is een grote toestroom van creatieve ondernemers wat gepaard gaat met een nieuwe dynamiek en ruimtebehoefte. Tot slot is functiemenging zichtbaar aan de randen van de Plaspoelpolder, waar wonen, recreëren en werken zich vermengen. Nieuwe ondernemingen, zoals indoor sport center La Playa, Reptielen Zoo Serpo en de komst van woonproject de Hofmeesters, dragen bij aan deze functiemenging. er nog een stevige opgave ligt. De Urbanisator Plaspoelpolder ziet, en pakt, dit positieve momentum met beide handen aan om verder te werken aan de herontwikkeling van de Plaspoelpolder als aantrekkelijke werklocatie. Met de gemeente Rijswijk en het Industrieschap de Plaspoelpolder als sterke partners werken we aan de opgaven van de Plaspoelpolder. Met de huidige leegstand van 21,8 liggen we nog ruim 5 boven het Nederlands gemiddelde (16, DTZ, 2015), maar met projecten zoals de ESCo Plaspoelpolder, de Urbanisator PandenPoel.nl, en het stimuleren van herbestemmen en transformatie zetten we stevig in op een duurzaam en aantrekkelijke Plaspoelpolder! Hebt u opmerkingen of verbeteringen met betrekking tot de leegstandsanalyses dan kunt u contact opnemen via de op de achterzijde vernoemde contactgegevens. Raadpleeg daarnaast voor meer informatie onze website volg ons via Facebook & Twitter of kom langs op ons Infocenter Plaspoelpolder (Handelskade 9, Rijswijk). Facts & figures Plaspoelpolder Havenkwartier Het Havenkwartier is een gebied met twee gezichten. Enerzijds gaat het gebied met grote stappen vooruit met succesvolle ontwikkelingen zoals Harbour Village en de herontwikkeling van de Indolafabriek. Anderzijds vermindert de leegstand niet. 97 van de zit leegstand. Hierdoor is er op dit moment geen korte deelleegstand in het Havenkwartier. Binnen de structurele leegstandscategorieën is niet veel veranderd. Afgaande op de trend zal de leegstand korter dan drie jaar langzamerhand verschuiven naar de structurele (deel)leegstand. in de categorieën 100 leegstaand vastgoed. Deze lege panden zijn goed voor 1/5 van de totale leegstand op de Plaspoelpolder. De ontwikkeling van Harbour Village draagt aan de positieve uitstraling van het gebied bij en maakt de huidige leegstaande De leegstand in dit deelgebied is gestagneerd. Een opmerkelijke verandering maar ook logische verandering is de verschuiving van een kort gedeeltelijk leegstaand pand naar de categorie korte 100 gebouwen in het Havenkwartier kwalitatief minder interessant. Nieuwe gebruikers kunnen op dit moment kiezen voor nieuwbouw tegen een aantrekkelijke prijs terwijl de oudere gebouwen steeds onaantrekkelijker worden en waarschijnlijk daarom langer leeg blijven Havenkwartier 201-Q3Q staan , , ,5 Het benadrukt dat de Plaspoelpolder te maken heeft met een , ,1 structurele overaanbod aan kantoorruimte en een mismatch tussen , ,0 vraag/aanbod. Afwaardering, sloop en transformatie zijn essentieel , ,6 Totaal aantal Plaspoelpolder 100,0 100,0 om het gebied te bestendigen als levendige werklocatie. Hier ligt een gezamelijke uitdaging voor Urbanisator, vastgoedeigenaren en Tabel 3 gemeente. Vanuit een meer regionaal perspectief valt op dat hoewel we op de Plaspoelpolder kunnen spreken van een structurele daling van de leegstand, ligt de leegstand nog ruim 5 boven het gemiddelde (15,5) binnen de regio Den Haag en omgeving aldus DTZ Zadelhoff (NL compleet, 2015). In de provincie Zuid-Holland voert Gouda qua leegstand ruim de boventoon. Rijswijk, Delft en Zoetermeer hebben vergelijkbare leegstandscijfers. Deze drie gemeenten strijden om plek vier binnen de regio wat betreft de laagste leegstand (Leidschendam-Voorburg, Den Haag en Leiden bezetten, in die volgorde, plek een, twee, en drie). Vooral opvallend is het prijsverloop per vierkante meter in de regio. Op andere locaties (binnen deze regio) zijn deze in vergelijking met 201 stabiel gebleven. Op de Plaspoelpolder niet, pandeigenaren op de Plaspoelpolder accepteren door aanhoudende leegstand en concurrentie een lager huurniveau (tussen de per ). Het is aannemelijk dat dit de Plaspoelpolder aantrekkelijker maakt voor het MKB, jonge en startende ondernemers. Ondanks de positieve ontwikkeling is het belangrijk in te zien dat Bron: Nederland compleet (DTZ, 2015), Kantoren ranking JLL, 201, DTZ,

5 Deze uitgave is een initiatief van de Stichting Urbanisator Plaspoelpolder i.s.m. gemeente Rijswijk en Steenworp Vestigingsadviseurs Haaglanden. Teksten: Stichting Urbanisator Plaspoelpolder Ontwerp & vormgeving: Studio Brederoo Fotografie: Joan van Nispen Oplage: 150 stuks Druk: Reclameland Contact: Handelskade BA Rijswijk ZH Urbanisator-Plaspoelpolder Urbanisator PPP Gijs Schuurhuis Programmamanager Tomas Postema Programmamanager schuurhuis@plaspoelpolder.nl tomas@plaspoelpolder.nl 2015, Studio Brederoo