Nieuwsbrief van april 2015

Transcriptie

1 Nieuwsbrief van april 2015 INHOUD Roerige tijd en roerige leden Algemene Ledenvergadering Overleg huurbeleid Woonstede voor 2015 Versterk het bestuur van de Huurdersbond Roerige tijd en roerige leden door Hans Kregting, voorzitter Huurdersbond Ede en omgeving Een gevulde envelop ontvangt u nu, met de huurwijzer er bij. Speciaal om alles te weten te komen over de komende huurverhoging. In Ede zal de huur ook omhoog gaan. We nemen aan dat ons voorstel, 2,1% voor diegenen met een inkomen tot en 5% voor hen die daarboven zitten ( volgens opgave Belastingdienst 2013 de inkomens op 1 adres) door Woonstede wordt overgenomen. Niet de maximale verhoging dus. En we blijven streven naar inflatievolgend. Op dit moment zit een lagere huurverhoging er helaas niet in. Betonrot, meer Groot Onderhoud met energiemaatregelen en nieuwbouw voor betaalbare prijzen maken deze verhoging noodzakelijk. Meer informatie valt te lezen onder Huurbeleid 2015 Een roerige periode waar voor huurders veel beslissingen zijn genomen. De Woningwet is door de Tweede en Eerste Kamer heen. Een proces van ruim 10 jaar. Met voor de huurder qua zeggenschap een historische stap vooruit. Helaas stijgen de huren nog boven inflatie. Is de politiek de huurder niet gunstig gezind met bijvoorbeeld de verhuurdersheffing. Ruim een maand huur wordt gewoon gestolen van de huurders eigenlijk. Huurdersgeld hoort effectief besteed te worden aan de huurders als het gaat om corporatiegeld. Door de huuropbrengsten beschikken we over goed onderhouden of nog te onderhouden woningen, stijgt het aantal nieuwbouwwoningen en wordt de wachtlijst korter. Als men geld van ons afpikt is er gelijk minder geld om te zorgen voor betaalbare huren. Dus hogere huurverhogingen is het gevolg om toch dat te doen in Ede wat er moet gebeuren. Primair nemen we dat de Haagse politiek kwalijk dat zij dit mogelijk maken. Stop de huurexplosie was een handtekeningen actie tegen de Politiek maar ook tegen verhuurders die onnodig de maximale huurverhogingsruimte willen benutten. In Ede vindt Woonstede net als de Huurdersbond Ede dat inflatievolgend of inflatieneutraal huurbeleid de norm moet zijn. Maar met extra kosten zoals een verhuurdersheffing is dat onmogelijk. Ondertussen hebben Aedes en Woonbond de gesprekken geopend om samen te kijken hoe 2016 en volgend het huurverhogingsbeleid er uit moet zien. Dat gebeurt via de huursombenadering. Hopelijk zonder inkomenstoets. Bij huursom worden gelijke woningen anders bekeken. Wie door lang ergens te wonen een lage huur heeft, gaat het meeste in huur omhoog, waarbij de kwaliteit van de woning ook meetelt. Wie al het meeste betaalt, zal minder huurverhoging voor hetzelfde type woning betalen. Dat kan voor velen vervelend zijn maar het doet wel recht aan het wegwerken van de huurverschillen bij gelijkwaardige woningen.

2 Het deed mij groot plezier dat er een aantal vrijwilligers een stapje extra hebben gezet voor onze huurders. Bijvoorbeeld Kleefse Hof, die meer dan honderd handtekeningen ophaalden voor de actie Stop de huurexplosie. De invoering van de Warmtewet door Woonstede is bijna rond. Zij geldt voor iedereen met blokverwarming. Landelijk zijn inmiddels handtekeningen opgehaald. Ook positief is de inzet van de activiteitencommissie van Timanshof die de Huurdersbond ondersteunt bij de gesprekken met Woonstede over het Groot Onderhoud. Verder noemen we de vrijwilligers van de Middelhoogbouw Burgwijk en Langenhorstflat die ook in de werkgroep ons als Huurdersbond helpen om de belangen van de huurders te vertegenwoordigen. Ook vragen sommige Bewonerscommissies ons advies. Slim, want twee weten meer dan één.. en het heeft er bij de flat Veldzicht toe geleid dat problemen nu wel serieus werden genomen en aan een oplossing wordt gewerkt. Wel is het jammer dat mensen doorgaans niet graag in een bewonerscommissie gaan zitten. Dat maakt ons werk zwaarder en ook daarom hebben we extra bestuursleden nodig die de werkgroepen helpen. Helaas loopt ons ledental drastisch terug. Men is blijkbaar niet meer van betalen voor gezamenlijke inspanningen en zo wordt ons ledenbestand gehalveerd. Wij gaan dan ook een zwaar beroep op u doen om mensen lid te maken. De contributie is laag. En georganiseerd zijn brengt iedere huurder vele voordelen. We bestaan dit jaar 15 jaar. We zouden het een mooi cadeau van u als lid vinden als u voor ons nieuwe leden weet te werven. We geven dan graag een leuke welkomstattentie. En het is dan ook een signaal naar iedereen dat huurders best wel solidair zijn met elkaar. Een lastig dossier. Maar dankzij veel kennis binnen de Huurdersbond hebben we voor de huurder weten te bereiken dat het een eerlijk systeem blijft. De liggingscorrectie blijft bijvoorbeeld gehandhaafd. Het wordt wel even wennen hoe nu de berekeningen tot stand komen. Voor bewonerscommissies zal in eerste helft van dit jaar een extra bijeenkomst zijn om ze bij te praten over de oplossingen die Woonstede en de Huurdersbond hebben gevonden. En voor sommige huurders ook weer wennen dat men bij een bepaald gedrag toch een hogere rekening krijgt. Onze energiecoaches wijzen u graag op al die zaken die meetellen om de rekening zo laag mogelijk te houden. Daar stoppen we graag energie in als Huurdersbond. Zonnepanelen beheersen vaak het nieuws. Ik snap dat men soms ongeduldig is. Maar langzamerhand zijn er al huurders die bijvoorbeeld na Groot Onderhoud gaan beschikken over zonnepanelen. Woonstede voert al gesprekken met leveranciers. Maar we moeten waken dat het achteraf toch matige deals zijn.

3 Helaas worden onze ledenvergaderingen en Raad van Bewonerscommissies matig bezocht en soms moeten we het wegens te weinig belangstelling zelfs niet door laten gaan. We weten dat menigeen al veel doet als vrijwilliger. Maar soms hebben we u ook nodig om onze plannen mee te bespreken. Mogelijk dat we op een andere manier gaan proberen u bij ons werk te betrekken. In de lokale media wordt gelukkig vaak aandacht besteed aan ons werk en kunt u onze mening en inzet via Radio, TV of lokale pers vernemen. Maar misschien gaan we u wel meer opzoeken. De geringe belangstelling werd ook al door iemand bestempeld als een teken dat we het goed doen. Maar dat is wat ons betreft te weinig reden om niet te weten wat u wil. In deze nieuwsbrief vindt u ook een oproep voor de uitbreiding van ons bestuur. Onze taken worden uitgebreid door de nieuwe Woningwet. Dat redden we echt niet zonder uitbreiding. We weten dat het tijd kost. Maar er profiteren veel huurders van uw inspanning. U heeft zelf de kans om te bepalen waaraan u uw vrije tijd wil besteden. We doen actief mee met het maken van de Woonvisie, de Prestatieafspraken en de Huisvestingsverordening bij de Gemeente Ede. Op 19 mei is het laatste atelier Woonvisie bijvoorbeeld. Op 10 oktober in Utrecht viert de Woonbond zijn 25 jarig jubileum in Utrecht. Een datum om te noteren. Ook een feestje hoort bij ons werk. Hou hun site in de gaten. En.de omslag is geschikt om nieuwe leden te werven. Maar een complete lijst met adressen en namen is ook voldoende om het in te vullen lidmaatschap formulier toegezonden te krijgen. Ik reken op u.

4 Algemene Ledenvergadering Het bestuur van Huurdersbond Ede e.o. nodigt alle leden van harte uit om de Algemene Ledenvergadering bij te wonen. Deze vindt plaats op dinsdag 12 mei om uur in de Ontspanningsruimte Zuiderkroon, Doornlaan 18 Agenda Het bestuur stelt de volgende agenda voor: Opening Vaststellen agenda Vaststellen verslag ALV van 10 december 2014 (zie vervolg) Financieel verslag en kascontrolecommissie: 20:00 Jaarverslag Mededelingen Ledenwerfactie en jubileumviering Rondvraag Sluiting vergadering Het verslag en de stukken liggen tijdens de ledenvergadering, vanaf een half uur voor aanvang, ter inzage. Na afloop is er gelegenheid voor een drankje en zal er bittergarnituur geserveerd worden.

5 Verslag Algemene Ledenvergadering Huurdersbond Ede e.o. op 9 december 2014 in de Zuiderkroon (Doornlaan 18) te Ede Aanwezig: 13 leden, vier bestuursleden Huurdersbond Ede 1. Opening Voorzitter Hans Kregting heet iedereen welkom. 2. Vaststellen agenda De agenda wordt ongewijzigd vastgesteld. 3. Vaststellen van het verslag van de ALV van december 2013 Tekstueel geen opmerkingen. Naar aanleiding van het verslag wordt gevraagd naar de voortgang van het woonlastenonderzoek in Ede. Hans legt uit dat het de gemeente Ede voordeliger leek om eigen gegevens te gebruiken en daarom het onderzoek niet in opdracht is gegeven. Later is geconcludeerd dat het onderzoek in Veenendaal waarschijnlijk ook representatief is voor Ede en daarom is er nog geen besluit over genomen. Belangstellenden kunnen het Veenendaalse onderzoek krijgen van Hans. 4. Viering 15 jarig bestaan De vergadering is het er mee eens dat het 15 jarig bestaan gevierd moet worden en dat daarmee naamsbekendheid en nieuwe leden verworven kunnen worden. Dat dat geld kost hoort erbij. Het begrote bedrag is akkoord. Er zal een commissie gevormd worden uit bestuur en enkele leden. Voor Jaap Scheeres en Gerrit Vleeming is deelname bespreekbaar. Suggesties uit de vergadering: sluit aan bij een evenement zoals Stad van de smaak, Heideweek, Van Goghjaar, nieuw buurtcentrm, event De Medewerker, sportevenement zoek herhaalde publiciteit met o.a. puzzel, uitslagen van de puzzel etc. 5. Mededelingen De mededelingen uit bijlage II zijn ter vergadering uitgereikt en gelezen. Hans legt de oorzaak en gevolgen van betonrot kort uit. Het gaat om langzame aantasting van de stalen bewapening door vochttoetreding in de dragers van balkons c.q. galerijen. Er is geen acuut instortingsgevaar maar voor de lange termijn moet het wel aangepakt worden. Dat kost een aanzienlijk bedrag en geeft overlast ivm boorwerkzaamheden. De urgente projecten worden in 2015 aangepakt en ontvangen bericht. De overige volgen later. Bij punt 5 meldt Liesbeth de komst van de energiecamper waar zo n 10 huurders op afgekomen zijn. WKO installatie betalen buiten de huur is onderwerp van studie Woonbond.. Naar aanleiding van punt 6 en de publiciteit dat het vermogen van de woningcorporaties is gestegen, deelt het bestuur mee dat HB de begroting en de werkelijke kosten van WS nauwlettend volgt. Uitgangspunt is dat de kas van WS niet gespekt kan worden in tijden dat de huurders moeite hebben de eindjes aan elkaar te knopen. Bij punt 7 Warmtewet wordt opgemerkt dat de vertraagde eindafrekeningen van blokverwarming inmiddels bij de meeste huurders binnen zijn. Bij punt 8 wordt waardering uitgesproken dat de voorzitter in Den Haag heeft meegesproken en er zichtbare gevolgen zijn. Ook Twitter en Facebook worden goed gevolgd. De website wat minder. Het teruglopend ledental baart zorgen. Voor de geloofwaardigheid moet dat zeker niet verder zakken. Werven met welkomstkado zoals door Liesbeth van Dijk in Kernhem B gedaan is blijkt te werken: 8 nieuw leden. Folderen is een andere optie maar heeft niet altijd effect gehad.

6 Wellicht dat met herhaling betere resultaten te boeken zijn. De bond beter verkopen aan de hand van behaalde successen is een optie, maar moet niet uitlopen op anti-reclame voor Woonstede. Er worden vragen gesteld of gratis advies aan niet-leden wel verstandig is. Gezien het geringe aantal wordt de huidige lijn gehandhaafd, waarbij mensen er op attent gemaakt worden dat zij lid kunnen worden. 6. Vaststellen Beleids- en Werkplan 2015 Naar aanleiding van een vraag ligt Hans toe dat huurflats van Vestia aan het Luttikerf door een Duitse belegger zijn overgenomen. Het bod van Woonstede vond men te laag. De Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) geeft de gemeente de plicht en het recht om huurwoningen aan te passen (zelfs zonder herstel bij vertrek). Helaas wordt de wens van aangepaste woningen bij nieuwbouw nogal eens vergeten Het plan wordt overigens ongewijzigd vastgesteld. Gerrit Vleeming zal gevraagd worden het plan te illustreren zodat het aan de relaties digitaal verzonden kan worden. 7. Vaststelling concept begroting 2015 De subsidie van de gemeente voor 2015 staat vast, maar voor 2016 is die onzeker. Ten opzichte van 2014 zijn de voornaamste wijzigingen: de kosten voor adviseur en cursussen zijn lager en voor het vieren van het 15-jarig bestaan nieuw. De bestuurskosten zijn lager geraamd omdat dit een reëlere verwachting is. Sommige kosten (enveloppen, folders etc.) komen om het jaar voor omdat dat het voordeligst is. De concept-begroting wordt goedgekeurd. 8. Rondvraag Maria L. vraagt naar de monitoring stookkosten op basis van het Klimaatconvenant. Hans legt uit dat het om verminderde kosten op grond van een theoretisch model gaat. Voor de doorsnee huurder is het gedrag vooral bepalend. De maatregelen leveren wel gemiddelde besparingen op. Willem merkt in de media dat er meer macht naar de huurders komt. Hans noemt het liever zeggenschap. Meepraten maakt ook medeverantwoordelijk, o.a. voor nieuwbouw. Gerrit V. betreurt het dat leden met onterechte dubbele incasso niet nagebeld zijn. Ruurd legt uit dat het er 60 waren, een beetje veel om na te bellen. De bedragen zijn overigens teruggestort. Peter S. vond het een plezierig vergadering en vraagt naar de controlemogelijkheid op energielabels van de Energieatlas. Hans legt uit dat er een Energielabel light komt en de klasseindeling A-G daarmee van de baan is. Er is geen directe relatie met de Donnerpunten. Hans kondigt nog aan dat de Woonbond wellicht een burgerinitiatief gaat ondernemen om de woonlasten op de agenda van de Tweede Kamer te krijgen. De Huurdersbond zal dan een beroep op haar leden doen om dit te tekenen. 9. Sluiting Een klein uurtje later dan gepland sluit de voorzitter de geanimeerde vergadering.

7 Overleg huurbeleid Woonstede voor 2015 door Maarten Groen, adviseur Woonbond We leven steeds meer in een interactieve maatschappij. Het polderen, onze ooit zo succesvolle Nederlandse overlegcultuur, zijn we aan het verlaten. Steeds meer zijn huurdersorganisaties bezig met eigen visies en beleid ten aanzien van betaalbaarheid, beschikbaarheid, woonlasten en uiteraard het huurbeleid. Voor uw Huurdersbond is dit niet anders. Sterker, zij heeft aangegeven om in een vroeg stadium met de Woonstede in gesprek te willen over de huurverhoging In het vroege najaar van 2014 zijn de eerste gesprekken ten aanzien van de huurverhoging 2015 geweest. Daarvoor was allereerst een discussie over de meerjarenbegroting nodig. Daarin moet immers ruimte zijn om huren te matigen. Toen was nog ongewis hoe e.e.a. eruit zou komen te zien. Wel of geen inkomensafhankelijke huurverhoging, de huursombenadering ja of nee, etcetera. We hebben vooral over betaalbaarheid en kansen gesproken en zorgen zoals woonlasten met elkaar gedeeld. Reeds snel werd duidelijk dat Woonstede een aantal zware (onderhouds)opgaven heeft, waaronder het herstel betonrot dat in 2014 plotseling opdook. Daarnaast was het erg gewenst om maximaal subsidiegeld binnen te halen voor diverse geplande onderhouds/ energiebesparingsprojecten en deze zelfs uit te breiden tot een derde Burgwijk flat. Ons aanvankelijke startpunt was inflatieneutrale huurverhoging, dat wil zeggen dat de huurstijging niet boven de inflatie uit zou komen. Door de betonrotproblematiek enerzijds en de gewenst lastenverlaging door subsidie voor energiebesparing anderzijds, bleek al snel dat dit geen haalbare kaart was. Vanzelfsprekend hebben we samen met Woonstede overlegd en gezocht naar de mogelijkheden om de kosten anderszins te dekken of te drukken. De gesprekken waren constructief en ook zijn de tegenstellingen besproken. De intentie van zowel als Woonstede als van de Huurderbond is om een betaalbaar huurbeleid te komen. De betaalbaarheid van huren heeft uiteraard te maken met de huurprijs maar ook met de energielasten, gemeentelijke lasten en de houding en gedrag van de huurder. Op alle fronten spreekt de Huurdersbond hard mee. Zo zijn er energiecoaches actief, zijn we gesprekspartner van de gemeente op het gebied van Woonvisie, prestatieafspraken enzovoorts. Om duidelijk te maken dat betaalbaarheid voor de Huurdersbond een hard punt is, heeft de bond Woonstede verzocht de begroting opnieuw door te rekenen. Wij zagen namelijk dat Woonstede een aantal financiële meevallers had die bij de start van de begrotingsdiscussie niet bekend waren. Uit deze doorrekening bleek dat een gemiddelde huurverhoging van 2,5% (in plaats van eerder 3%) financieel haalbaar was. Daarmee werd de ruimte geschapen om de huurverhoging te matigen. Na vele gesprekken, s, vergaderen en overleggen heeft de Huurdersbond op 27 maart haar advies uitgebracht. Dit advies was in belangrijke mate gebaseerd op de varianten die Woonstede had aangedragen, te weten: Inkomensklasse variant 1 variant 2 Laag = doelgroep, tot % 2,1% Midden, van tot ,75% 2,1% Hoog, boven % 5%

8 We waren het er snel over eens dat inkomens boven Euro per jaar de wettelijk maximaal mogelijke huurverhoging kunnen krijgen. Deze groep hoort immers eigenlijk niet in sociale huurwoningen thuis. Lastiger vonden wij de verdeling over de lagere en midden inkomens. Uit de aangereikte varianten blijkt dat het mogelijk is de laagste, maar heel grote groep wat extra te ontzien door de middengroep extra te belasten. Het effect op die lagere inkomens is echter zeer marginaal. De middengroep blijkt bovendien nog al eens met allerlei ongunstig randeffecten te maken te hebben. Daarom hebben wij voor dit jaar een lichte voorkeur voor variant 2 uitgesproken waarbij alle inkomens onder dezelfde huurverhoging van 2,1% krijgen. We hebben nog geen schriftelijke reactie van Woonstede ontvangen, maar Woonstede heeft mondeling te kennen gegeven dat ze onze voorkeur zullen volgen. De Huurdersbond is gezien de omstandigheden tevreden met de uitkomsten voor de huurverhoging Echter we hebben grote zorgen naar de toekomst als het gaat om betaalbaarheid en beschikbaarheid van voldoende sociale huurwoningen. In de toekomst liggen kansen in het verschiet om de betaalbaarheid verder te gaan verbeteren. Hierover zullen de eerste gesprekken rond de zomer plaatsvinden. Deze gesprekken vinden niet alleen lokaal voor Ede plaats maar ook steeds meer regionaal, in Food Valley verband plaats. In de volgende nieuwsbrief willen we u graag daarover verder informeren. Versterk het bestuur van de Huurdersbond De armslag van de Huurdersbond is sterk afhankelijk van inzet van betrokken vrijwilligers. Wil je mee knokken voor een goede sociale huursector in Ede en spreekt een van de volgende functies je aan, stuur ons een mail of bel ons Onze vacatures: Algemeen Bestuurslid/plaatsvervangend voorzitter Algemeen Bestuurslid/plaatsvervangend penningmeester Algemeen bestuurslid/plaatsvervangend secretaris Algemeen Bestuurslid Inlichtingen en aanmeldingen via huurdersbondede@planet.nl of tel