Oosterveld. van complex project! naar grondcomplex?

Transcriptie

1 Oosterveld van complex project! naar grondcomplex?

2 Oosterveld 8 juli 2006: Bestemmingsplan Oosterveld is onherroepelijk (uitspraak RvS eind 2007) Bestemmingsplan maakt uitvoering van fase 1 (vrije kavels) met aanleg van de weg en een tweetal rotondes mogelijk. Februari 2008: start project Oosterveld (fase 1,ontsluitingsweg, twee rotondes) Juni 2008: Raadsbesluit voorbereidingskrediet

3 Projectteam werkte aan: Stedenbouwkundige en verkeerskundige studies Duurzaamheidsanalyses Planeconomische analyses Aankoop ontbrekend grondbezit Voorbereiding onderhandelingen met Heijmans Uitvoering compensatieplan (buiten b.p) Bestek en uitvoeringsgereedmaken fase 1+ ontsluitingsweg (met 2 rotondes) Projectteam voert overleg met Heijmans over de stedenbouwkundige en de duurzaamheidsanalyses.

4 Februari 2010: 1 e fase infrastructuur + bouwrijp besteksgereed voor uitvoering. College besluit de uitvoering over de verkiezingen heen te tillen April 2010: nieuw bestuursprogramma waarin opgenomen realisatie Oosterveld Juni Augustus 2011: onderhandelingen met Heijmans over overname van de grond (in combinatie op termijn- met de gronden bij de Thedemaborg) benodigd voor de uitvoering van fase 1 c.a. November 2010-Januari 2011: taxatiecommissie aan de slag (afgerond 18 januari 2011)

5 Juni 2011: Raad stelt 2 e voorbereidingskrediet beschikbaar (voor fase 2,enz.) Juli 2011 : College breekt de onderhandelingen af: Bouwclaimmodel is in de huidige economische en financiële omstandigheden te risicovol en niet inpasbaar in de gemeentelijke financiële huishouding (schuldpositie,emusaldo,maximale leningscapaciteit, ) September 2011: College verzoekt om een alternatief voor het bouwclaimmodel.

6 December 2011: Projectgroep presenteert alternatief : ruiling van gronden zodat gemeente en Heijmans op eigen grond kunnen ontwikkelen Mei 2012: College legt dit alternatief na gesprekken formeel schriftelijk voor aan Heijmans Juni 2012: Heijmans wijst het voorstel in zijn geheel af en kondigt aan een eigen alternatief voor te leggen de zgn.concessie-overeenkomst

7 (2) April 2012: start marktanalyses Roderveld IV,Oosterveld en Roden-zuid Juli 2012: Heijmans stelt een samenwerkingsmodel voor obv een Concessie. De projectleider van Heijmans legt de projectleider van de gemeente op basis hiervan een Concept-contract met plan van aanpak voor Augustus 2012: College besluit het Conceptcontract van Heijmans te laten beoordelen door de gemeente Emmen

8 2013 Maart 2013: projectgroep rond de woningmarktanalyse Oosterveld af. Met de analyse willen we greep krijgen op: - de grondexploitatie en de risico s - het sociale programma van 35%. Met de woningmarktanalyse willen we ook onze positie versterken t.o.v. Heijmans en/ of Actium. April 2013: gemeente Emmen levert de contra-expertise op het door Heijmans beschreven contractvoorstel op

9 Waar staan we nu? Samenwerkingsmodel: Bevindingen Gemeente Emmen: concessiemodel is geen concessie omdat het bijna alle risico s bij de gemeente legt terwijl de gemeente niet meer aan het stuur zit mede om die reden is het voorgestelde model voor de gemeente zowel juridisch,financieel als kwalitatief een groot risico en wellicht in de praktijk onuitvoerbaar (vergt een stevige omvangrijke juridische regeling die nooit waterdicht kan zijn)

10 Waar staan we nu? (2a) Marktonderzoek STARCK Norg heeft zeer ontspannen woningmarkt (weinig schaarste) Totaal 8 á 10 nieuwbouwkoopwoningen per jaar (10 jaar= 80 á 100 woningen) 225 woningen is teveel Sterk vraaggestuurd, pluksgewijs en getemporiseerd (=organisch) ontwikkelen afgestemd op de bestaande voorraad in het dorp Norg. Beperkte behoefte aan starterswoningen Beperkte behoefte aan rijwoningen Minstens 50% vh aanbod in vrije kavels Geen behoefte in de sociale huursector (wordt bevestigd door Actium)

11 Waar staan we nu? (2b) Nauwelijks markt voor projectmatige bouw in Norg (overaanbod in bestaande bouw, marktrisico s in de bestaande voorraad (m.n. de Batinge) bij ontwikkeling van het Oosterveld) Sterk vraaggestuurd, pluksgewijs en getemporiseerd (=organisch) ontwikkelen afgestemd op de bestaande voorraad in het dorp Norg. Looptijd huidig plan jaar?? Gegeven 225 woningen..

12 Waar staan we nu (3a) Planeconomische analyse Boekwaarde: 1,7 miljoen Eigendomssituatie: Gemeente 2/ 3, Heijmans 1/ 3 deel: beide hebben elkaars ontsluiting in handen en geen bouwgrond voor projectmatige bouw (ligt in het nog uit te werken plandeel) Financiële haalbaarheid van het plan onder druk door grote investeringen in vroege planfase (boekwaarde en infrastructuur) en (zeer!) lange terugverdienperiode (indien markt)

13 Waar staan we nu (3b) Huidig bestemmingsplan lastig uitvoerbaar omdat: Eerste fase al investeren in infra maar beperkte opbrengsten Kavels in eerste fase passen niet goed bij de huidige marktvraag (te groot, te klein, vorm en bouwmogelijkheden knellen) Kansen: organisch ontwikkelen en getemporiseerd: Sturen op cashflow is noodzakelijk (infra uitdunnen ) diversiteit in aanbod, sterk marktgestuurd (vergt wendbaarheid van gemeente maar bovenal van Heijmans)

14 Waar staan we nu (4) Echte wijsheid is niet voorhanden: we kunnen niet verder vooruit denken dan maximaal 3 jaar. Over 3 jaar moeten we ook het bestemmingsplan geactualiseerd hebben (looptijd verstrijkt juli 2016) Uitwerkingsplan: Risico dat economische uitvoerbaarheid niet kan worden aangetoond, gegeven de marktsituatie.

15 Conclusies en Vervolg Conclusies Contracteren met Heijmans over geheel is heel risicovol omdat: Ec. uitvoerbaarheid fase 2 niet gegeven (potentiële schadeclaim van Heijmans vanwege zeer beperkte marktvraag) Vraag naar projectbouw heel beperkt. We kunnen in fase 1 de startersvraag niet bedienen, vanwege huidige bouwtitels. Mogelijk pas in deeluitwerkingen Strategie vervolg We moeten loskomen van Heijmans, ieder ontwikkelt eigen grond Geen enkele verplichting aangaan die groter is dan hun huidig grondbezit Heijmans wil gronden tbv ontsluiting niet ruilen >> onderhandeling met koersen op onteigening tbv ontsluiting! Vergt uitspraak van het gemeentebestuur dat in beginsel er geen bezwaar is tegen de inzet van het onteigeningsinstrumentarium.

16 Conclusies en Vervolg Indien Heijmans ontwikkelt op eigen grond: mogelijkheden kostenverhaalsinstrumentarium onderzoeken (voor uit te werken deel) Technische en juridische (claims) mogelijkheden onderzoeken voor een alternatieve ontsluiting van het plan. Betrouwbaarheid van de overheid in dit kader nadrukkelijk meewegen.

17 Conclusies en Vervolg Huidig bestemmingsplan inzetten voor start bouw vrije kavels fase 1 Markt- en vraaggestuurd ontwikkelen >> organisch en getemporiseerd vooral kavels, geen projectbouw, startersvraag uitsluitend indien geen alternatief op korte termijn beschikbaar is Beginnen met fase 1 (kavels,met beperkte infrastructuur), rest via deeluitwerkingen fragmentarisch oppakken. (Deel)Uitwerkingsplan voor fase 2 zal alleen kunnen met voldoende uitvoeringskansen >> cashflow!