Wonen. Hoofdstuk Inleiding

Transcriptie

1 Hoofdstuk 3 Wonen 3.1 Inleiding Leiden is een aantrekkelijke stad om in te wonen met veel voorzieningen op diverse terreinen. Dit hoofdstuk gaat over woningen en wonen. Achtereenvolgens komen aan de orde: 3.2 Woonaantrekkelijkheid van Leiden 3.3 Kenmerken van de woningvoorraad 3.4 Bouwen in de 21 e eeuw 3.5 Woningen en economie 3.6 Huurwoningen van woningcorporaties 3.7 Woningbehoefteraming 3.8 Trends en ontwikkelingen Samenvatting Leiden heeft de negende plaats op de woonaantrekkelijkheidsindex. Een derde van de Leidse woningen is gebouwd voor de oorlog, ongeveer 7% is na de eeuwwisseling gebouwd. Begin 2012 bestaat de voorraad uit: 52,7 duizend woningen, 4,9 duizend wooneenheden en 1,5 duizend plaatsen in bijzondere woongebouwen. Van de 51,9 duizend Leidse woningen is 45% een koopwoning (23,4 duizend), 37% een huurwoning van een woningbouwcorporatie (19,2 duizend) en 17% een huurwoning van andere verhuurders (8,8 duizend) (cijfers 2010). Ontwikkeling in de voorraad vanaf begin deze eeuw: 2,7 duizend nieuwbouwwoningen, 1,6 duizend overige extra woningen door verbouw e.d. en 1,3 duizend onttrekkingen door onder andere sloop. In Leiden is het aandeel woningen met een waarde boven nog niet de helft, in de overige veertien gemeenten van Holland Rijnland is dat driekwart. De crisis op de woningmarkt is ook merkbaar in Leiden: in 2011 werden hier slechts 921 bestaande koopwoningen verkocht, in 2007 waren dat er In Leiden heeft 31% van de huurders een inkomen boven % van de Leidse huurders heeft een inkomen boven Het aantal Leidenaren dat actief zocht naar een sociale huurwoning daalde in 2011 van 7,2 duizend naar 6,0 duizend. Volgens de woningbehoefteraming van de provincie zijn er tot 2020 in Leiden nog 6,6 duizend extra woningen nodig (cijfers 2010), nieuwe raming verschijnt eind Tekort aan studentenkamers en zelfstandige woningen voor studenten die in 2012 nog niet afstuderen is becijferd op (onderzoek begin 2012). Staat van Leiden

2 3.2 Woonaantrekkelijkheid van Leiden Atlas voor Gemeenten Op de ranglijst voor woonaantrekkelijkheid van de vijftig grootste gemeenten staat Leiden al een aantal jaren op de negende plaats. De index voor woonaantrekkelijkheid bestaat uit acht factoren (zie grafiek). Leiden scoort vooral hoog met de aanwezigheid van de universiteit en het historisch karakter van de stad, uitgedrukt in het percentage vooroorlogse woningen. Ook het culinaire en culturele aanbod scoren hoog. Leiden scoort onder plaats 25 (het gemiddelde van de vijftig gemeenten) met veiligheid (zie 4.5), percentage koopwoningen en de nabijheid van natuurgebieden. Woonaantrekkelijkheidsindex Leiden (1 = hoogste positie, 50 = laagste positie) Gemiddelde 50 grootste steden totaal bereikbaarheid * cultureelaanbod veiligheid % koopwoningen nabijheidnatuurgebieden culinairaanbod aanwezigheiduniversiteit % vooroorlogsewoningen * bereikbaarheid = bereikbaarheid van banen (per auto en OV) Bron: Atlas voor Gemeenten Leefbaarometer Leefbaarometer scores in 2010 Bron: 28 Staat van Leiden 2012

3 In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken is de Leefbaarometer (met twee a s) ontwikkeld. Op basis van vijftig onderliggende indicatoren wordt voor gebieden een algemene leefbaarheidscore berekend. Dit kan op zeer klein detailniveau. De algemene leefbaarheidscore wordt uitgedrukt in een kleur, zie de legenda bij de grafiek. Hoe donkerder groen, hoe positiever en hoe meer rood, hoe negatiever. In Leiden zien we matig en negatieve scores in wijken waar een wijkontwikkelingsplan voor is. Elke twee jaar, vanaf 1998, is er een nieuwe meting van de leefbaarheid. De laatste stand is die van De stand van 2012 volgt in de loop van Kenmerken van de woonvoorraad Ongeveer een derde van de Leidse woningvoorraad is gebouwd in de vooroorlogse periode. Daarnaast is 7% van de Leidse woningvoorraad gebouwd na het jaar 2000, landelijk is dat 12% Woningen, wooneenheden en bijzondere woongebouwen Op 1 januari 2012 had Leiden 59,2 duizend woonruimten, de verzamelnaam voor het aantal woningen, wooneenheden (gedeeld gebruik van voorzieningen als keuken of sanitair) en plaatsen in bijzondere woongebouwen (= instellingen als verzorgingshuizen en dergelijke). Vanaf 1992 is vooral het aantal woningen in Leiden toegenomen: in 1992 waren het er 46,1 duizend, twintig jaar later zijn het er 52,7 duizend, een toename van (afgerond) 6,6 duizend. Nieuwbouw komt in paragraaf 3.4 aan de orde. Het aantal wooneenheden schommelt al die jaren rond de vijfduizend, het aantal plaatsen in bijzondere woongebouwen rond de anderhalf duizend. Leiden, ontwikkeling voorraad woningen en wooneenheden, 1992 t/m 2012 (x duizend) w oning 46,1 w ooneenheid 48,9 50,3 51,0 52, ,2 5,3 5,0 4,9 4, Bron: CBS (2012 voorlopige cijfers) Koop- en huurwoningen Begin 2010 is van de 51,9 duizend woningen in Leiden 45% een koopwoning (23,4 duizend), 37% een huurwoning van een woningcorporatie (19,2 duizend) en 17% een huurwoning van andere woningverhuurders (8,8 duizend). De verhouding tussen koop- en huurwoningen loopt zeer uiteen voor de Leidse districten. Zo is in het Roodenburgerdistrict 62% een koopwoning, in Leiden Noord is 61% een huurwoning van een woningcorporatie en in Binnenstad-Zuid 45% een huurwoning van overige verhuurders. Staat van Leiden

4 Leiden, woningen per district naar eigendomsverhouding, 2010 aantal woningen (x duizend) District totaal koop huur wcorp* huur overig* koop % woningen huur wcorp* huur overig* Leiden 51,9 23,4 19,2 8,8 45% 37% 17% Binnenstad-Zuid 3,5 1,1 0,7 1,6 32% 20% 45% Binnenstad-Noord 6,6 2,0 2,4 2,0 30% 37% 30% Stationsdistrict 1,0 0,6 0,2 0,3 54% 16% 30% Leiden Noord 5,9 1,6 3,6 0,6 28% 61% 10% Roodenburgerdistrict 9,0 5,6 2,1 1,2 62% 24% 13% Bos- en Gasthuisdistrict 9,1 3,9 4,1 1,0 43% 45% 11% Morsdistrict 4,9 1,9 2,1 0,9 38% 42% 18% Boerhaavedistrict 1,3 0,9 0,2 0,1 73% 15% 11% Merenwijkdistrict 6,0 3,4 1,9 0,7 57% 31% 12% Stevenshofdistrict 4,7 2,6 1,7 0,3 56% 37% 6% (x duizend) 4 2 koop huur w corp* huur ov* 0 Leiden Noord Bos- en Gasthd. Merenwijkd. Binnenstad-Z Binnenstad-N Stationsdistrict Roodenburgerd. Morsdistrict Boerhaaved. Stevenshofd. * huur wcorp = huur woningcorporatie, huur ov = huur overige verhuurder Bron: CBS 3.4 Bouwen in de 21 e eeuw Vanaf het begin van deze eeuw zijn er in Leiden per saldo bijna drieduizend woningen bij gekomen, waarvan 1,7 duizend in de afgelopen vier jaar. In totaal werden in de afgelopen twaalf jaar niet alleen 2,7 duizend nieuwbouwwoningen gebouwd maar er waren ook 1,6 duizend overige toevoegingen (bv. functieveranderingen van bestaande gebouwen). In diezelfde periode werden ook 1,3 duizend bestaande woningen aan de voorraad onttrokken door sloop en dergelijke. Leiden, ontwikkeling in de voorraad woningen, 2000 t/m nieuwbouw overig erbij * onttrekkingen ** saldo * overig erbij = bijvoorbeeld functieveranderingen ** onttrekkingen = bijvoorbeeld sloop of samenvoegen van woningen Bron: CBS (2011 voorlopige cijfers) 30 Staat van Leiden 2012

5 Van de 2,7 duizend nieuwbouwwoningen die vanaf 2000 werden opgeleverd was 9% een eengezins huurwoning, 20% een meergezins huurwoning, 31% een eengezins koopwoning en 40% een meergezins koopwoning. Opgeleverde nieuwbouwwoningen in Leiden naar eigendom en type, 2000 t/m 2011 huurwoningen koopwoningen eengezingezins meer- een- meer- periode totaal totaal totaal gezins gezins totaal 2000 t/m t/m t/m t/m t/m huur koop Bron: CBS (2011 voorlopige cijfers) Roomburg, Nieuw Leyden, Leiden Zuidwest: een paar grote locaties waar Leiden al een aantal jaren bouwt. De ruim negenhonderd nieuwbouwwoningen van de laatste drie jaren staan voor het grootste deel op een van deze locaties; en op het Hildebrandpad waar in korte tijd meer dan vijfhonderd woningen voor studenten zijn gebouwd, 252 daarvan werden nog voor 2012 opgeleverd. Leiden, locaties opgeleverde nieuwbouwwoningen 2009 t/m 2011 Locatie aantal Hildebrandpad * 252 Leiden Zuidwest 224 Roomburg 217 Nieuw Leyden 191 Diamantplein e.o. 40 Overig 8 Bron: Gemeente Leiden * Hildebrandpad, studentenwoningen Staat van Leiden

6 3.5 Woningen en economie Waarde van woningen De WOZ-waarde van woningen is de waarde van woningen in het economisch verkeer, ofwel de marktwaarde. Elke gemeente stelt jaarlijks de WOZ-waarde van de woningen op het grondgebied vast. De percentuele verdeling van WOZ-waarden van Leidse woningen verschilt niet zoveel met de landelijke cijfers, de verschillen met de overige veertien gemeenten in de regio Holland Rijnland zijn veel groter: in Leiden is in 2011 het aandeel woningen met een waarde boven nog niet de helft, in de overige gemeenten van de regio is dat driekwart. WOZ-waarde van woningen, 2011 (peildatum waardebepaling 1 januari 2010) 60% 40% 46% 20% 30% 29% 30% 26% 26% 24% 25% 19% 21% 17% 0% 8% Leiden overige gemeenten Holland Rijnland Nederland < >= Bron: CBS Binnen Leiden zijn er grote verschillen in de WOZ-waarde voor de verschillende districten. Zo heeft bijvoorbeeld in 2012 in Boerhaave tweederde van de woningen (64%) een WOZ-waarde boven de drie ton; in Leiden Noord geldt dit voor slechts 3% van de woningen. WOZ-waarde van woningen per district, 2012 (peildatum waardebepaling 1 jan 2011) 60% 40% 20% 0% Leiden Leiden Noord Bos- en Gasthd. Merenw ijkd. Binnenstad-Z Binnenstad-N Stationsdistrict Roodenburgerd. Morsdistrict Boerhaaved. Stevenshofd. < >= Bron: Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland (BSGR) 32 Staat van Leiden 2012

7 3.5.2 Verkoop van bestaande woningen Door de crisis op de woningmarkt is er ook in Leiden minder doorstroming op de woningmarkt. In 2011 werden slechts 921 bestaande* koopwoningen verkocht, in 2007 waren dat er nog (* deze cijfers zijn dus exclusief verkochte nieuwbouwwoningen). Verkochte bestaande koopwoningen in Leiden gemiddelde prijs verkoop per kwartaal totaal (x 1.000) jaar verkocht eerste tweede derde vierde Leiden Nederland ,2 172, ,8 188, ,8 199, ,7 204, ,7 212, ,4 222, ,7 235, ,9 248, ,2 254, ,2 238, ,4 239, ,1 240, Bron: CBS 3.6 Huurwoningen van woningcorporaties Inkomen van huurders van corporatiewoningen Vanaf 2011 moeten woningcorporaties volgens Europese regels ten minste 90 procent van hun huurwoningen met een huur beneden de maximale huurtoeslaggrens (= sociale huurwoningen) toewijzen aan huishoudens met een belastbaar inkomen tot Anders krijgen ze een boete. Bewoners van een sociale huurwoning met een hoger inkomen worden volgens deze definitie gerekend tot 'scheefwoners'. 2 Bedrag prijspeil 2010, CBS heeft deze cijfers berekend per 1 januari 2011 op basis van de huishoudeninkomens van 2010; voor 2011 geldt een belastbaar inkomen van Staat van Leiden

8 Volgens deze definitie woont men in Leiden in 31% van de 18,2 duizend woningen van woningcorporaties scheef. Het landelijke gemiddelde is met 28% net iets lager. Het gemiddelde van de overige gemeenten van Holland Rijnland is 37%. Een andere inkomensgrens die regelmatig in verband met 'scheefwonen' wordt genoemd is ,- In Leiden wordt 20% van de corporatiewoningen bewoond door huishoudens met een hoger inkomen. Hier is het landelijke gemiddelde 18%. In de overige gemeenten van Holland Rijnland gaat het om een kwart. Inkomens van huurders van woningcorporatiewoningen, 1 januari % 69% 63% 72% 40% 20% 0% 25% 20% 11% 12% 10% Leiden overige gemeenten Holland Rijnland Nederland inkomen < inkomen inkomen >= % Bron: CBS Vraag naar huurwoningen van woningcorporaties De regio Holland Rijnland heeft één regionaal zoeksysteem voor sociale huurwoningen, woningzoekenden kunnen zich hierbij inschrijven via Eind 2011 stonden in de regio 16,5 duizend actief woningzoekenden 3 ingeschreven, bijna drieduizend minder dan een jaar eerder toen het er 19,4 duizend waren. Ook in Leiden daalde in 2011 het aantal actief woningzoekenden: van 7,2 duizend eind 2010 tot 6,0 duizend eind In de jaarrapportage wordt de daling onder andere toegeschreven aan de invoering van de in de vorige paragraaf beschreven Europese inkomensnormen. Holland Rijnland, ingeschreven woningzoekenden voor een sociale huurwoning actief woningzoekende alle ingeschreven woningzoekenden totaal in Leiden % in Leiden totaal in Leiden % in Leiden % % % % verschil % -15% -16% -2% -4% Bron: Jaarrapportage Woonzicht.nl Actief woningzoekende = een ingeschreven woningzoekende die minimaal eenmaal in een jaar heeft gereageerd op een aanbod. 34 Staat van Leiden 2012

9 3.7 Woningbehoefteraming Woningbehoefteraming algemeen In de woningbehoefteraming (WBR) van de provincie Zuid-Holland uit 2010 is de woningbehoefte in Leiden voor 2012 geraamd op 54,6 duizend woningen. Er waren op 1 januari 2012 in Leiden 52,7 duizend woningen, 1,9 duizend minder dan de geraamde behoefte. De grafiek laat zien dat tot 2020 de behoefte aan extra woningen verder oploopt tot 6,6 duizend woningen. Eind 2012 komt de provincie met een nieuwe raming. Raming behoefte extra woningen in Leiden ten opzichte van beginvoorraad in 2012: 52,7 duizend ,6 6,1 5,5 5,0 4,4 3,8 3,2 2,5 1, Bron: WBR provincie Zuid-Holland (2010) en CBS (beginvoorraad 2012) Woningbehoefte studenten In 2012 is onderzoek gedaan naar de stand van zaken in de studentenhuisvesting in Leiden. Daaruit blijkt dat circa 37% van de studenten nog in het ouderlijk huis woont, 36% woont op kamers en 24% heeft een zelfstandige woning. Studenten die nog thuis wonen, wonen meestal buiten Leiden, studenten op kamers meestal in Leiden. Het onderzoek heeft becijferd dat circa studenten binnen een jaar willen verhuizen naar of binnen Leiden, zoeken een kamer en een zelfstandige woning. Van die studenten laten als ze verhuizen een andere woonruimte achter binnen Leiden. Het tekort aan woonruimte voor studenten is dan Daar zitten 850 studenten bij die verwachten binnen een jaar af te studeren. Tel je die niet mee dan is het tekort aan studentenhuisvesting woonruimten. Huidige woonsituatie van studenten aan Leidse onderwijsinstellingen, % 20% 33% 28% 10% 0% 4% 8% 7% 9% 2% 7% 1% 1% bij ouders thuis op kamers zelfstandig huur zelfstandig koop anders woont in Leiden woont buiten Leiden Bron: Onderzoek Sleutels gevonden in Leiden? (ABF-research 2012) Staat van Leiden

10 3.8 Trends en ontwikkelingen Terug naar de stad Het CBS voorspelt een trek van zo n miljoen mensen naar de stad. Vooral naar steden met een aantrekkelijke (historische) binnenstad, een hoog voorzieningenniveau (waaronder cultuur) en een gunstige ligging, zoals Leiden. Meer functiemenging Nieuwe technologische ontwikkelingen zorgen ervoor dat werk, wonen, recreëren en zorgen steeds minder aan vaste tijden en locaties onderworpen zijn. Functies worden steeds meer gemengd. Het beslag op ruimte neemt hierdoor af. Van dynamische woningmarkt naar statische woningmarkt Vanwege diverse onzekere ontwikkelingen is de verwachting dat de woningmarkt statisch wordt. Mensen blijven langer in dezelfde woning wonen en de verhuismobiliteit neemt sterk af. Dit terwijl zij wel willen verhuizen maar het (nog) niet durven of kunnen. Dit geeft een verschuiving in de vraag van koop- naar huurwoningen en van duurdere woningen naar minder dure woningen te zien. De markt is tevens veranderd in een vragersmarkt. De vraag van de consument komt steeds centraler te staan. Groeiend belang van duurzaamheid In het woonbeleid kunnen wij in belangrijke mate bijdragen aan een duurzame toekomst door het stimuleren van energiebesparende maatregelen, het gebruik van duurzame materialen bij nieuwbouw en renovatie en door rekening te houden met de toekomstbestendigheid van huidige (hergebruik) en nieuwe bouwwerken. Globalisering en internationalisering Globalisering en internationalisering betekenen dat Leiden in haar woonbeleid rekening moet houden met een toenemende vraag van vooral internationale studenten en kenniswerkers naar woningen. Meer informatie? Meer informatie over Wonen vindt u op Voor rapporten: klik op Onderzoeksbank Voor tabellen: klik op Leiden in cijfers bijvoorbeeld Woonbehoefte Onderzoek Leiden Studentenhuisvesting: Sleutels gezocht WOZ-waarde per buurt 36 Staat van Leiden 2012