COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS - BESLUIT

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS - BESLUIT"

Transcriptie

1 COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS - BESLUIT OPSCHRIFT Vergadering van 30 oktober 2012 nummer: 2012_BW_00319 Onderwerp Gemeentelijke achtervang in de corporatiesector - vormend Beknopte samenvatting De situatie bij woningcorporatie Vestia is aanleiding geweest voor een onderzoek naar de risico s die gemeenten lopen binnen de borgingstructuur van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). In beeld is gebracht welke financiële risico s kleven aan de gemeentelijke achtervangpositie, hoe deze risico s beperkt kunnen worden, of de borging in de praktijk goed functioneert en wat daar aan verbeterd kan worden. Het VNG-bestuur vraagt gemeenten om een reactie. Bevoegd: Leo van der Zon Betrokken: John Stuurman HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS AANHEF Ingewonnen advies/adviezen: Team FIN (AO) Bijgevoegde bijlage(n): Ledenbrief VNG Onderzoeksrapport 'Herstel van vertrouwen' Overzicht gewaarborgde geldleningen 2011 (informatief) CFV 2011 Stek (informatief) CFV 2011 Vooruitgang (informatief) CFV 2011 Warmunda (informatief) MOTIVERING Volgende feiten gaan aan de beslissing vooraf: Om corporaties in staat te stellen leningen op de kapitaalmarkt aan te trekken is een garantiestructuur p 1 van 62

2 ontwikkeld. Hiertoe staat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) ten opzichte van de geldverstrekker borg voor de betaling van rente en aflossing van de lening. Via de achtervangovereenkomst met het WSW neemt de gemeente deel aan de garantiestructuur. De situatie bij woningcorporatie Vestia is voor de VNG aanleiding geweest om te laten onderzoeken of gemeenten risico s lopen binnen de borgingstructuur van het WSW. Het VNG-bestuur neemt in oktober een standpunt in over het advies en vraagt gemeenten om een reactie (bijlage - ledenbrief VNG). Deze beslissing wordt genomen om volgende redenen: 1.1 Het huidige garantiestelsel voor leningen van woningcorporaties is voor gemeenten zeer waardevol. De via het WSW gegarandeerde leningen aan corporaties leveren een jaarlijks rentevoordeel op van minimaal 860 miljoen. Dit rentevoordeel voor woningcorporaties levert (indirect) een bijdrage aan het realiseren van gemeentelijk woonbeleid, maatschappelijk vastgoed en herstructurering. Gemeenten hebben er dan ook baat bij dat het garantiestelsel blijft bestaan en dat zij hun positie in de achtervang behouden. 1.2 De kans, dat gemeenten vanwege hun achtervangpositie renteloze leningen moeten verstrekken onder de huidige omstandigheden, is heel klein. De borgstelling is ingebed in een garantiestructuur die drie lagen, drie zekerheden kent: de primaire zekerheid is dat de corporatie op basis van de eigen financiële soliditeit rente en aflossing betaalt; als dit niet meer mogelijk blijkt te zijn saneert het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de betreffende corporatie; de secundaire zekerheid loopt via het WSW die, in het geval het CFV geen afdoende sanering uitvoert, op basis van het eigen garantievermogen de betaling van rente en aflossing overneemt; de tertiaire zekerheid wordt geboden door Rijk en gemeenten, die elk voor 50% renteloze leningen aan het WSW verstrekken als het WSW onvoldoende middelen heeft om zijn verplichtingen jegens de geldverstrekkers na te komen. In de praktijk zijn alle financiële problemen bij corporaties via de primaire zekerheid opgevangen. Het CFV heeft in de loop der jaren 18 corporaties gesaneerd. 1.3 De corporaties werkzaam in Teylingen zijn voldoende solvabel en hebben de hoogste score ten aan zien van de continuïteit. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is de financieel toezichthouder voor woningcorporaties (Bijlagen - analyse CFV-2011 Corporatie in perspectief). Het fonds licht jaarlijks de hele sector door en kijkt daarbij of iedere corporatie zijn geld wel goed genoeg inzet voor 'de Volkshuisvesting'. Het Fonds stelt twee financiële oordelen op: Het solvabiliteitsoordeel(voldoende/onvoldoende). Hiermee wordt vastgesteld of de woningcorporatie op balansdatum haar verplichtingen kan nakomen. De financiële effecten van voorgenomen activiteiten na balansdatum blijven hierbij buiten beschouwing. Het continuïteitsoordeel (A1/A2/B1/B2). Hierbij gaat het om de financiële lasten en opbrengsten van de voorgenomen activiteiten in verhouding tot de financiële mogelijkheden waarbij uitgegaan wordt van de beleidskeuzes van de corporatie. Voor de corporaties waarvoor gewaarborgde geldleningen zijn aangegaan is het solvabiliteitsoordeel voldoende en het continuiteitsoordeel p 2 van 62

3 A1: de voorgenomen activiteiten over de gehele vijfjaars prognose periode is als passend beoordeeld bij de vermogenspositie. 1.4 De problemen bij Vestia hebben het vertrouwen in het systeem geschaad. Het vertrouwen moet hersteld worden. Om dit te bereiken moet het WSW alle informatie met de achtervangers kunnen delen. Ook moeten het Rijk en de gemeenten een vertegenwoordiging hebben in de Raad van Commissarissen van het WSW. Daarnaast pleit de commissie voor een betere afstemming van werkzaamheden tussen het WSW en het CFV. Tot slot wijst de commissie op enkele onderdelen uit de garantiestructuur die verbetering behoeven. Deze beslissing wordt genomen rekening houdend met volgende adviezen: Team FIN (AO) Het advies is gunstig. <p>akkoord met voorstel.</p> <p>koos van Asten</p> Beslist het volgende: BESLISSING punt 1: Het college van B&W onderschrijft het standpunt van de VNG-commissie Gemeentelijke achtervang in de corporatiesector in het rapport Herstel van vertrouwen dat gemeenten er baat bij hebben dat het garantiestelsel blijft bestaan, gemeenten nauwelijks financieel risico lopen, herstel van vertouwen in het systeem nodig is en laat dit in een reactie per weten. BIJKOMENDE INFO BIJ HET BESLUIT Ruimte Programma's & Projecten Financile consequenties: De gemeente staat borg voor leningen ter waarde van maximaal het onderpand van de corporaties op gemeenteniveau. Op dit moment bedraagt de borgstelling in Teylingen 137 mln euro (bijlage - overzicht gewaarborgde geldleningen). De corporaties werkzaam in Teylingen zijn voldoende solvabel en hebben de hoogste score ten aanzien van de continuïteit. De gemeente Teylingen is in 2010 een ongelimiteerde achtervangovereenkomst aangegaan met het WSW. Het is raadzaam dit besluit periodiek te evalueren. De eerste evaluatie vindt in 2013 plaats. BIJLAGEN DIE INTEGRAAL DEEL UITMAKEN VAN HET BESLUIT p 3 van 62

4 Onderzoeksrapport 'Herstel van vertrouwen' p 4 van 62

5 Onderzoeksrapport.pdf Herstel van vertrouwen Rapport van de VNG-commissie Gemeentelijke achtervang in de corporatiesector september p 5 van 62

6 2 p 6 van 62

7 Samenvatting De positie en rol van de gemeenten ten opzichte van de corporaties is de afgelopen decennia sterk veranderd. Was de gemeente in de jaren tachtig van de vorige eeuw nog de financier, de subsidieverstrekker en de (mede)toezichthouder van corporaties, nu is de gemeente partner bij het maken van prestatie-afspraken en vervult ze nog voor 50% de rol van achtervanger in de garantiestructuur. Ondertussen zijn de corporaties verzelfstandigd, door fusies groter geworden en in veel gevallen niet meer werkzaam op gemeentelijke, maar op regionale schaal. De rol van achtervang is door de Vestia-affaire ter discussie gekomen. Welke risico s lopen de gemeenten daarbij, past deze risicodragende rol nog bij de veranderde verhoudingen en welke aanpassingen zijn wenselijk? Op welke manier kan het vertrouwen bij gemeenten in de garantiestructuur hersteld worden? Op verzoek van de VNG is deze rapportage opgesteld om voorstellen te doen ter beantwoording van deze vragen. De huidige garantiestructuur is ontstaan in de jaren tachtig van de vorige eeuw en ontwikkeld om corporaties in staat te stellen leningen op de kapitaalmarkt aan te trekken. Hiertoe staat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) ten opzichte van de geldverstrekker borg voor de betaling van rente en aflossing van de lening. De borgstelling is ingebed in een garantiestructuur die drie lagen, drie zekerheden kent: - de primaire zekerheid is dat de corporatie op basis van de eigen financiële soliditeit rente en aflossing betaalt; als dit niet meer mogelijk blijkt te zijn en de corporatie haar kredietwaardigheid heeft verloren, saneert het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) de betreffende corporatie (de naadloze aansluiting); - de secundaire zekerheid loopt via het WSW die, in het geval het CFV geen afdoende sanering uitvoert, op basis van het eigen garantievermogen de betaling van rente en aflossing overneemt, waarbij ook de waarde van de woningen een onderpand vormt voor het WSW; - de tertiaire zekerheid wordt geboden door Rijk en gemeenten, die elk voor 50% renteloze leningen aan het WSW verstrekken als het WSW onvoldoende middelen heeft om zijn verplichtingen jegens de geldverstrekkers na te komen. In de praktijk zijn alle financiële problemen bij corporaties via de primaire zekerheid opgevangen, en dat is ook bij Vestia het geval. Het CFV heeft in de loop der jaren 18 corporaties gesaneerd. Via de achtervangovereenkomst met het WSW neemt de gemeente deel aan de garantiestructuur. Er zijn ongelimiteerde, maar ook op verschillende manieren gelimiteerde achtervangovereenkomsten. Die keuze is aan de gemeente. De kans dat de gemeenten op grond van de achtervangovereenkomst aangesproken worden door het WSW om renteloze leningen te verschaffen is onder de huidige omstandigheden bijzonder klein. De mogelijkheden voor het CFV om ten behoeve van de sanering bij corporaties te heffen, worden verruimd waardoor die kans nog kleiner wordt. Dit wil overigens niet zeggen dat er in de (verdere) toekomst geen situaties kunnen ontstaan dat de gemeenten aangesproken worden. De garantiestructuur is in feite erg afhankelijk van de financiële soliditeit van de corporatiesector. Door allerlei oorzaken kan die soliditeit worden ondermijnd. Ontwikkelingen op de huurwoningmarkt, op de kapitaalmarkt, maar ook het beleid van de rijksoverheid, te denken valt aan de verhuurdersbelasting, kunnen daar op termijn toe leiden. 3 p 7 van 62

8 Voor de gemeenten is het de vraag of het risico dat de achtervangpositie met zich mee brengt, past bij de rol die de gemeente heeft op het terrein van het wonen. Bij het realiseren van het gemeentelijke woonbeleid zijn gemeenten en corporaties op elkaar aangewezen. Corporaties realiseren huur- en koopwoningen, zijn actief bij de herstructurering van wijken, bouwen maatschappelijk vastgoed en zetten zich in voor de leefbaarheid. De onderlinge relatie is nog verder uitgewekt in de Herzieningswet. Het uitgangspunt is dat corporatie en gemeente afspraken met elkaar maken over de voorgenomen activiteiten van corporaties. Voor de financiering van deze activiteiten is de garantiestructuur voor de corporaties van groot belang. De beschikbaarheid van leningen wordt daardoor vergemakkelijkt en de rente op de leningen is daardoor lager. Het rentevoordeel bedraagt minimaal 1%-punt wat overeenkomt met een jaarlijks rentevoordeel van 860 miljoen. Deze voordelen leveren (indirect) een bijdrage aan het realiseren van het gemeentelijke woonbeleid. Zonder achtervang van Rijk en gemeenten komt onder de huidige omstandigheden op de kapitaalmarkt de financierbaarheid van de corporaties in het geding. Ook een stelsel van onderlinge borging kan daar zonder achtervang niet adequaat in voorzien. Een mogelijk alternatief is dat het Rijk de achtervangpositie van de gemeenten overneemt en voor 100% de achtervang op zich neemt. Dit is recent bij het Waarborgfonds Eigen Woningen gebeurd. Er zijn belangrijke verschillen met dit voorbeeld. De omvang van de financieringsbehoefte van de corporaties hangt mede af van afspraken met de gemeenten. Voorts dragen de investeringen waarvoor de geborgde leningen worden aangetrokken, bij aan het gemeentelijke woonbeleid. De gemeente is dus direct betrokken en belanghebbend bij de geborgde financiering door corporaties. Er zijn daarmee voldoende redenen dat de gemeenten hun positie als achtervanger in de garantiestructuur voortzetten. Tegenover het risico staan duidelijke (indirecte) voordelen voor de gemeente die continuering van de gemeentelijke achtervang rechtvaardigen. Na de Vestia-affaire is herstel van vertrouwen in de werking van de garantiestructuur nodig. Dit heeft mede betrekking op de positie van de gemeenten, die in de loop der jaren te zeer gemarginaliseerd zijn. Verschillende verbeteringen van de garantiestructuur zijn gewenst. Het gaat om de volgende verbeteringen: - recht op informatie; om het eigen financiële belang te kunnen bewaken heeft de gemeente recht op informatie over de eigen achtervangpositie in relatie tot het ingebrachte onderpand, over de kredietwaardigheidbeoordeling van de corporatie door het WSW en over de activiteiten waarvoor de lening wordt geborgd. Om dit mogelijk te maken dient de deelnemingsovereenkomst tussen WSW en de corporatie aangepast te worden zodat het WSW ook het recht heeft om alle informatie waarover het WSW beschikt, met de achtervangers te kunnen delen. Verder dient de leningovereenkomst niet alleen te vermelden in welk gemeente de activiteiten, waarvoor de geborgde lening wordt aangetrokken, plaats vinden, maar ook de activiteiten zelf. - bestuurlijke structuur WSW; het is gewenst dat het Rijk en VNG in overleg met de gemeenten elk een vertegenwoordiging hebben in de Raad van Commissarissen van het WSW. - preventiebeleid; het CFV en het WSW vervullen een cruciale rol bij het voorkomen van financiële problemen bij corporaties. Het preventiebeleid is effectiever als de werkwijze van beide instellingen 4 p 8 van 62

9 beter op elkaar is afgestemd. Hierbij is ook van belang dat de onderlinge uitwisseling van informatie geen belemmeringen meer kent. - koppeling aan woongelegenheden; in de huidige achtervangovereenkomst bestaat nog de fictie dat er sprake is van projectfinanciering omdat de achtervangovereenkomst mede betrekking heeft op de herfinanciering van de ingebrachte woongelegenheden. Het is gewenst dat deze bepaling aangepast wordt zodanig dat het aansluit bij de systematiek van bedrijfsfinanciering. - eigen geld eerst principe; een belangrijk uitgangspunt bij de borging van leningen is dat de corporatie eerst de eigen middelen inzet voordat een beroep wordt gedaan op geborgde leningen. Voor de handhaving van dit beleidsuitgangspunt treft het WSW momenteel nadere maatregelen. Het is gewenst dat de VNG betrokken wordt bij de uitwerking van deze maatregelen. Daarnaast is een betere verantwoording van het WSW over het gevoerde borgingsbeleid van belang. - administratieve splitsing; op grond van de Herzieningswet zal er een administratieve splitsing bij corporaties komen om activiteiten die staatssteun mogen ontvangen (DAEB-activiteiten) goed te scheiden van de andere activiteiten. De nadere uitwerking hiervan heeft grote consequenties voor de achtervangpositie van de gemeenten. Het is dan ook gewenst dat de VNG betrokken wordt bij de verdere uitwerking van dit splitsingsbeleid. - tijdelijke liquiditeitstekorten; het WSW heeft de mogelijkheid om leningen ten behoeve van tijdelijke liquiditeitstekorten te borgen. Het is van belang om de algemene voorwaarden waaronder dit gebeurt, in overleg met Rijk en VNG vooraf nader uit te werken. Hiermee wordt voorkomen dat er sprake is van ad hoc beleid met onvoldoende draagvlak bij de betrokken gemeente(n). - naadloze aansluiting; een cruciaal onderdeel van de garantiestructuur is de naadloze aansluiting tussen WSW en CFV. Het is gewenst dat de inspanningsverplichting die het CFV hierbij heeft, nader wordt uitgewerkt. Hierbij past ook het uitgangspunt dat de corporatie in principe niet failliet gaat in formele zin, maar door het CFV wordt gesaneerd, wat overigens de opheffing van de corporatie niet in de weg behoeft te staan. - bepaling schadegemeenten; de gemeenten waarvoor geldt dat zij in de achtervang zitten bij de leningen waarop wanbetaling plaats vindt, de zogenaamde schadegemeenten, dienen 25% van het totaal aan renteloze leningen op te brengen. De wijze waarop wordt bepaald welke gemeenten in een concrete situatie de schadegemeenten zijn, is niet helder en voor verbetering vastbaar. Met deze verbeteringen van de garantiestructuur is herstel van vertrouwen bij de gemeenten mogelijk en is een basis gelegd voor het in stand houden van de huidige garantiestructuur voor de corporatiesector. 5 p 9 van 62

10 1. Inleiding De garantiestructuur voor de corporatiesector is door de Vestia-affaire ter discussie komen te staan. Dit is ook het geval bij gemeenten die in de achtervang van de garantiestructuur gezamenlijk voor 50% risicodragend zijn. Opeens leek het een reëel scenario dat gemeenten aangesproken zouden kunnen worden op hun verplichtingen als achtervanger om renteloze leningen aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) te moeten verstrekken. Besloten is dat de financiële problemen van Vestia via het gebruikelijke saneringstraject van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) opgepakt zullen worden. De kosten van 2 miljard zullen voor 1,3 door Vestia zelf worden opgebracht, vooral door minder te investeren en huurwoningen te verkopen, en voor 700 door de andere corporaties via een saneringsheffing uitgesmeerd over 10 jaar. Hiermee is de robuustheid van de garantiestructuur gebleken. Niettemin heeft de Vestia-affaire het vertrouwen in de garantiestructuur ernstig aangetast. Gemeenten vragen zich in het licht van de recente gebeurtenissen af of het wel verstandig is om de achtervangpositie te continueren. Een volgende keer, zo is de gedachte, zou het wel eens verkeerd af kunnen lopen. Voor de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) is deze affaire reden geweest een commissie in te stellen en te vragen de garantiestructuur te onderzoeken. De probleemstelling van het onderzoek is: Lopen gemeenten risico en is in dit kader de zekerheidsstructuur wel optimaal georganiseerd?. De doelstelling van het onderzoek is dat in beeld wordt gebracht: wat er aan financiële risico s kleven aan de gemeentelijke achtervangpositie; hoe deze risico s beperkt kunnen worden; hoe in dit verband de statutaire positie van Rijk en VNG worden beoordeeld, en hoe in dit verband de zekerheidsstructuur kan worden beoordeeld. De Vestia-affaire en de discussie die vervolgens is ontstaan, is de aanleiding voor het verzoek van de VNG, maar de commissie is niet gevraagd om de Vestia-affaire zelf aan een onderzoek te onderwerpen. Daar zullen anderen zich over buigen. Ook het externe en interne toezicht van de corporatiesector is geen onderwerp van onderzoek behalve daar waar het een relatie heeft met de garantiestructuur. Centraal staan de garantiestructuur en de feitelijke werking daarvan, in het bijzonder vanuit het perspectief van de gemeente. Dit rapport is vervolgens als volgt opgebouwd. Het volgende hoofdstuk beschrijft de ontstaansgeschiedenis, de huidige garantiestructuur en de werking in de praktijk. In hoofdstuk drie komt de positie van de gemeente aan de orde, en daarbij in het bijzonder de risico s voor de gemeenten en de mogelijke consequenties. Vervolgens heeft hoofdstuk vier betrekking op mogelijke alternatieven voor de gemeenten met hun voor- en nadelen. Tot slot gaat het laatste hoofdstuk in op gewenste verbeteringen van de huidige garantiestructuur om het vertrouwen van gemeenten te herstellen. 6 p 10 van 62

11 2. De garantiestructuur van de sociale huursector 2.1 De ontstaansgeschiedenis De garantiestructuur is historisch bezien een uitvloeisel van twee belangrijke ontwikkelingen: 1. De steeds grotere bestuurlijke en financiële verzelfstandiging van corporaties. 2. Het bezuinigingsbeleid van de rijksoverheid waardoor de rijksleningen zijn afgeschaft. De verzelfstandiging van de corporaties is een ontwikkeling van decennia geweest waarin de corporaties steeds meer een eigen verantwoordelijkheid en eigen financiële middelen kregen. Het rapport van de commissie-de Roos uit 1964 heeft daarbij een belangrijke rol gespeeld. Mede op basis van het advies van deze commissie is de terugbetaling van eerder ontvangen subsidies bij exploitatieoverschotten geschrapt. Corporaties konden mede daardoor een eigen vermogen opbouwen waarmee de financiële basis werd gelegd voor de verzelfstandiging. Daarnaast heeft een belangrijke rol gespeeld dat de rijksoverheid in de jaren tachtig de toenmalige bezuinigingen mede realiseerde door geen rijksleningen meer te verstrekken voor de investeringen van corporaties. Er is toen een korte periode geweest dat het Rijk in plaats van rijksleningen rijksgaranties verstrekte voor de door corporaties op de kapitaalmarkt aangetrokken leningen. Vervolgens is de huidige garantiestructuur geleidelijk ontwikkeld. Dat de verzelfstandiging van de corporaties ook zijn uitwerking heeft gekregen op de wijze waarop corporaties hun investeringen financieren, kent een lange voorgeschiedenis. Al in de jaren zeventig van de vorige eeuw werd in de corporatiesector onderzocht hoe de rijksfinanciering vervangen zou kunnen worden. Hierbij gingen de gedachten in eerste instantie uit naar de oprichting van een eigen corporatiebank. Eind 1983 is de oplossing gevonden met de oprichting van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) met steun van het Rijk en de VNG. Het WSW is een privaatrechtelijke organisatie. Bij de start waren zowel het Rijk als de VNG nog vertegenwoordigd in het bestuur van het WSW. Het overgrote deel van de bestuursleden (15 van de 17) bestond uit vertegenwoordigers van de toenmalige Landelijke Centrales (Nationale Woningraad NWR- en het Nederlands Christelijk Instituut voor de Volkshuisvesting NCIV, nadien gefuseerd in Aedes). Het WSW fungeert niet als bank, maar staat borg ten opzichte van de geldverstrekker voor de betaling van rente en aflossing van corporatieleningen. De borgstellingen van het WSW hebben in de jaren tachtig geleidelijk de rol van het Rijk bij de financiering sterk teruggebracht. Vanaf 1984 werden geen rijksleningen meer verstrekt voor naoorlogse woningverbeteringen. In 1987 komen daar de vooroorlogse woningverbeteringen bij. Vervolgens zijn in 1989 ook de rijksleningen voor de financiering van de nieuwbouw afgeschaft. Vanaf dat moment verstrekte het Rijk geen leningen meer aan corporaties, en evenmin rijks(contra)garanties. Gemeenten vervulden in voorkomende gevallen daarna nog wel een rol via gemeentelijke leningen of gemeentegaranties, maar dat is in de loop der jaren steeds minder geworden. Het WSW nam ook steeds meer deze rol van de gemeenten over. Van groot belang voor de huidige garantiestructuur is ook de instelling van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) geweest. Dit is in 1988 gebeurd op grond van de Woningwet bij Algemene Maatregel van Bestuur. Het CFV is een publiekrechtelijk orgaan. Bij de instelling hadden ook in het bestuur van het CFV de vertegenwoordigers van de Landelijke Centrales de meerderheid: 12 7 p 11 van 62

12 bestuursleden op voordracht van de Landelijke Centrales, 2 op voordracht van de VNG en een voorzitter eveneens op voordracht van de Landelijke Centrales. Momenteel verloopt de benoeming van het bestuur van het CFV volledig via de minister zonder enige bemoeienis van de corporatiesector. Bij de instelling had het CFV twee taken: 1. De sanering bevorderen van financieel zwakke corporaties (saneringssteun) 2. Het bevorderen van investeringen voor de instandhouding en de verbetering van corporatiewoningen (projectsteun avant la lettre ). De tweede taak heeft lang een slapend bestaan geleid; in dit verband is alleen de eerste taak van belang. Het CFV werd toen gezien als een solidariteitsfonds van en voor corporaties. De inkomsten van het CFV werden verkregen via heffingen bij de corporaties. Met deze inkomsten kon de saneringssteun worden bekostigd. Het CFV leverde als solidariteitsfonds zo ook een bijdrage aan de ontwikkeling van de corporatiesector naar een grotere zelfstandigheid. Omdat corporaties de financiering rechtstreks op de kapitaalmarkt moesten aantrekken, werd dit noodzakelijk geacht. Tot slot is ook de brutering van groot belang geweest. Eind 1992 werd een overeenkomst bereikt tussen Rijk, VNG, Landelijke Centrales en Platform Gemeentelijke Woningbedrijven om de toen nog lopende subsidieverplichtingen van het Rijk aan de corporaties af te kopen met een bedrag ineens, circa 35 miljard gulden. In samenhang hiermee verplichtten de corporaties zich alle nog lopende rijksleningen, globaal voor een gelijk bedrag, volledig af te lossen. Met name vanwege deze verplichte, vervroegde aflossing werd de rol van het WSW aanmerkelijk uitgebreid (het zogenaamde dubbelbesluit bij de brutering). Mede omdat het bedrag van de afkoop van de subsidie en het bedrag van de vervroegde aflossing op het niveau van de afzonderlijke corporatie sterk van elkaar konden verschillen, leidde de aflossingsverplichting tot een grote financieringsvraag van corporaties op de kapitaalmarkt. In verband hiermee werden de borgingsmogelijkheden van het WSW aanmerkelijk uitgebreid. Ook de herfinanciering vanwege de brutering en de financiering van nieuwe investeringen, waaronder ook ongesubsidieerde woningen, kwamen nu voor borging in aanmerking. Het WSW nam voorts de bestaande risico s van Rijk en gemeenten over via een vrijwaringsovereenkomst. Wilde de gemeente een vrijwaringsovereenkomst met het WSW sluiten, dan diende de gemeente een reguliere achtervangovereenkomst met het WSW te sluiten. Mede omdat het WSW een privaatrechtelijke organisatie is, is er geen verplichting om deel te nemen aan het WSW. Die verplichting is er niet voor de corporatie; evenmin is die er voor de gemeente. De geschetste ontwikkelingen hebben er niettemin toe geleid dat nagenoeg alle corporaties deelnemer zijn bij het WSW. Ultimo 2011 waren er 381 deelnemende corporaties. Slechts enkele, kleine niet investerende corporaties zijn geen deelnemer bij het WSW. Ook nagenoeg alle gemeenten hebben een achtervangovereenkomst met het WSW gesloten. Ultimo 2011 hadden in totaal 398 gemeenten een achtervangovereenkomst met het WSW gesloten. Er zijn 17 kleinere gemeenten die geen achtervangovereenkomst hebben lopen. Het totale bedrag waarvoor het WSW borg staat is ultimo 2011 opgelopen tot 86 miljard De huidige garantiestructuur Met de instelling van het CFV in 1988 heeft de garantiestructuur de vorm gekregen die ze heden ten dage nog heeft. 8 p 12 van 62

13 De garantiestructuur bestaat uit drie lagen, drie zekerheden: - Laag 1, de primaire zekerheid, houdt in dat in eerste instantie de corporatie zelf zorg dient te dragen voor de betaling van rente en aflossing van de lening. De kredietwaardigheidsbeoordeling van de corporatie door het WSW dient te voorkomen dat het WSW borg staat bij corporaties waarbij het risico van wanbetaling te groot is. De kredietwaardigheidsbeoordeling heeft met name betekenis bij nieuwe borgstellingen. Het financieel toezicht van het CFV heeft betrekking op de financiële continuïteit van de corporatie en is eveneens van belang. Dit toezicht dient te voorkomen dat een corporatie haar financiële verplichtingen niet meer kan nakomen. Als onverhoopt een corporatie toch in financiële problemen komt, heeft het CFV de taak om de betreffende corporatie te saneren. Deze taak vloeit voort uit de Woningwet. De wijze waarop het CFV binnen de vastgestelde kaders de sanering uitvoert, is de verantwoordelijkheid van het CFV. In een convenant tussen CFV en WSW is nader uitgewerkt hoe beide organisaties hun werkzaamheden op elkaar afstemmen: de naadloze aansluiting. De middelen die het CFV op jaarbasis ter beschikking staan om de sanering uit te voeren, zijn op basis van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting gelijk aan 1% van de totale huursom. Mede als uitvloeisel van de Vestia-affaire is een procedure gestart om dit percentage met ingang van 2013 te verhogen naar 5%, hetgeen globaal overeenkomt met een maximale heffingsmogelijkheid van 600 miljoen op jaarbasis. Laag 2, de secundaire zekerheid, heeft betrekking op de mogelijkheden van het WSW om zelf garant te staan in het geval de sanering van het CFV niet plaats zou vinden, dan wel geen afdoende oplossing vormt voor het oplossen van de financiële problematiek van de betreffende corporatie(s). Hiervoor staat het WSW een garantievermogen ter beschikking. Dit garantievermogen bestaat uit het eigen risicovermogen (borgstellingreserve) en de obligo s die het WSW bij de corporaties kan opvragen. Het risicovermogen bedraagt momenteel 0,5 miljard en de omvang van de bij corporaties opeisbare obligo s 3,2 miljard. Het WSW komt in actie als geldverstrekkers aanspraken doen op de borgingsovereenkomst in verband met het niet (tijdig) betalen van rente en/of aflossing door een corporatie. In principe kan deze situatie zich alleen voordoen als de primaire zekerheid de financiële problematiek niet heeft kunnen oplossen. Laag 3, de tertiaire zekerheid, komt aan de orde als de primaire en de secundaire zekerheid onvoldoende soelaas bieden. In dat geval kan het WSW bij Rijk en gemeenten renteloze leningen opvragen in de mate dat nodig is om de borgstellingen aan de geldverstrekkers na te komen. Het Rijk en alle gemeenten tezamen verstrekken elk 50% van de benodigde renteloze leningen. Dit vormt de achtervangpositie van Rijk en gemeenten. Het WSW kan deze mogelijkheid om renteloze leningen op te vragen, activeren als de borgstellingreserve minder bedraagt dan 0,25% van de uitstaande schuldrestanten. Terugbetaling van de renteloze leningen, en dan voor de helft, is pas aan de orde als de borgstellingreserve 1% van de uitstaande schuldrestanten bedraagt. Deze garantiestructuur is tot op heden zeer robuust gebleken. Sinds het bestaan van deze structuur heeft het WSW geen enkele keer middelen behoeven uit te keren aan geldverstrekkers, laat staan dat de achtervangpositie van Rijk en gemeenten ingezet moest worden. Met enige regelmaat komen corporaties in financiële problemen. Deze zijn allemaal via sanering door het CFV, de primaire zekerheid dus, opgelost. In totaal hebben sinds de instelling van het CFV, exclusief Vestia, 18 corporaties saneringssteun ontvangen voor een totaalbedrag van 531 miljoen. Mede door de achtervangpositie van Rijk en gemeenten beoordelen de internationale ratingbureau s de algehele 9 p 13 van 62

14 garantiestructuur met triple-a. Deze hoge rating is mede bepalend voor de relatief lage renteopslag ten opzichte van staatsleningen, die corporaties op de kapitaalmarkt moeten betalen. De Vestiaaffaire heeft daarin geen verandering gebracht. Hiermee is de garantiestructuur op hoofdlijnen weergegeven. Verderop komen onderdelen van deze structuur nader aan de orde Borgbare activiteiten en DAEB-splitsing De borging van de corporatieleningen door het WSW is door de rol van het CFV bij de mogelijke sanering, en de rol van Rijk en gemeenten in de achtervang, een vorm van staatssteun. Voor staatssteun gelden beperkende regels. Sinds eind 2010 zijn deze nader uitgewerkt in de Tijdelijke regeling diensten van algemeen belang toegelaten instellingen volkshuisvesting. Deze Tijdelijke regeling is verwerkt in de Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting die momenteel in parlementaire behandeling is, zodat de staatssteunregels een wettelijke grondslag krijgen. Borgstelling door het WSW is alleen toegestaan als daarmee aangetrokken leningen bestemd zijn voor diensten van algemeen-economisch belang (DAEB-activiteiten). Deze borgbare activiteiten zijn: 1) investeringen in woongelegenheden met een huur niet hoger dan 664,66 (peildatum 2012) 2) Investeringen in onroerende en infrastructurele aanhorigheden van vastgoed behorende bij categorie 1) en investeringen in leefbaarheid 3) Investeringen in maatschappelijk vastgoed 4) Investeringen in onroerende en infrastructurele aanhorigheden van vastgoed behorende bij categorie 3) en investeringen in leefbaarheid 5) Investeringen voor noodzakelijkerwijs met categorie 1) tot en met 4) samenhangende werkzaamheden 6) Tijdelijke liquiditeitstekorten onder door het WSW, in overleg met de achtervangers, op te stellen voorwaarden. Bij het WSW kent deze lijst een nadere uitwerking in 40 afzonderlijke items. Het is corporaties ook toegestaan activiteiten te ondernemen waarvoor geen staatssteun, in casu WSW-borging van de leningen, wordt verstrekt. De activiteiten die aan corporaties zijn toegestaan, omdat ze in het belang van de volkshuisvesting zijn, zijn namelijk ruimer omschreven dan de DAEBactiviteiten. Zo zijn investeringen in middeldure huurwoningen met een huur hoger dan 664,66 en de bouw van koopwoningen toegestaan, maar komen niet in aanmerking voor WSW-geborgde financiering. Om te voorkomen dat direct of indirect er toch staatssteun terecht komt bij niet-daeb activiteiten, schrijft de Herzieningswet voor dat corporaties hun winst- en verliesrekening, en hun balans administratief moeten splitsen in een DAEB-deel en een niet-daeb deel. De nadere uitwerking hiervan vindt plaats in de nog te publiceren Algemene Maatregel van Bestuur. Alleen de activiteiten in het DAEB-deel komen in aanmerking voor WSW-borging. Naar het zich nu laat aanzien zal het corporaties onder bepaalde voorwaarden wel worden toegestaan om interne leningen met een marktconforme rentevergoeding vanuit het DAEB-deel aan het niet-daeb deel te verstrekken. In het niet-daeb deel kunnen deze interne leningen vervolgens worden gebruikt voor de financiering van bijvoorbeeld de investeringen in middeldure huurwoningen. Deze mogelijkheid van interne leningen heeft ook consequenties voor de omvang van de geborgde leningen in het DAEB-deel van de corporatie. In principe verhogen de interne leningen de omvang van de geborgde leningen met hetzelfde bedrag omdat de middelen ook gebruikt hadden kunnen worden voor meer aflossen en/of 10 p 14 van 62

15 minder aantrekken van geborgde leningen. In afwachting van de beleidskaders die het Rijk nog gaat vaststellen, heeft het WSW zijn beleid op dit punt nog niet bepaald. Verderop komt deze problematiek nog nader aan de orde Het borgingsbeleid van het WSW Binnen het kader van de garantiestructuur en het rijksbeleid ten aanzien van borgbare activiteiten, heeft het WSW zijn borgingsbeleid verder uitgewerkt. Het gaat dan met name om de criteria op grond waarvan het WSW borgstelling verleent aan een financier die een lening verstrekt aan een corporatie. Sinds enige jaren kent het WSW het systeem van bedrijfsfinanciering, in feite een vorm van portefeuillefinanciering. Projectfinanciering dat daarvoor bestond, is verlaten omdat een dergelijke financiering niet past bij de ontwikkeling in de bedrijfsvoering van corporaties. De financieringsbehoefte hangt wel samen met projecten, maar is ook van andere factoren afhankelijk waarmee rekening wordt gehouden. Het borgingsbeleid van het WSW kent twee belangrijke bouwstenen, die overigens sterk met elkaar samenhangen: - de bepaling van het volume aan leningen waarvoor het WSW de corporatie borging verleent; - de beoordeling van de kredietwaardigheid van de corporatie. Het volume aan leningen waarvoor corporaties borging kunnen krijgen, wordt in eerste instantie bepaald op basis van een kasstroomprognose waarin rekening wordt gehouden met alle toekomstige kasstromen van de corporatie. Deze kasstromen hebben onder meer betrekking op de exploitatie van het bestaande woningbezit, op de opbrengst van verkoop van huurwoningen, de investeringsactiviteiten en op de herfinanciering van leningen. Als er een negatief saldo is, is er op basis van de beleidsvoornemens een financieringsbehoefte bij de corporatie. Of het WSW in deze financieringsbehoefte via de borging van leningen voorziet, is van verschillende factoren afhankelijk. Zo dienen de netto operationele kasstromen minus een aflossingsfictie van 2% in de vijfjaars prognose positief te zijn. Als dat niet het geval is, kan het WSW eventueel maatwerk leveren. Verder stelt het WSW een bovengrens aan het totale leningvolume dat niet hoger mag zijn dan 50% van de WOZ-waarde van de woongelegenheden van de corporatie. Deze grens van 50% geldt voor het bezit van de corporatie in iedere gemeente afzonderlijk. Daarnaast beoordeelt het WSW elke corporatie op haar kredietwaardigheid uitmondend in een monitorprofiel, variërend van monitorprofiel 1 voor corporaties met normale risico s tot monitorprofiel 5 voor corporaties die worden doorverwezen naar het CFV voor sanering. Op basis van deze uitgangspunten en beoordelingen bepaalt het WSW uiteindelijk de hoogte van het faciliteringsvolume per corporatie. Het faciliteringsvolume geeft het leningsvolume aan waarvoor de corporatie voor de komende drie jaren geborgde leningen kan aantrekken. De corporatie bepaalt zelf in welke tempo ze dat wil doen. In 2011 bedroeg het totale faciliteringsvolume 27,8 miljard dat betrekking had op de jaren 2011, 2012 en Van het totale bedrag had globaal 15,7 miljard betrekking op de financiering van nieuwe activiteiten en 12,1 miljard op herfinancieringen. In 2011 hebben corporaties 7,9 miljard van het ter beschikking gestelde volume opgenomen. Het totale bedrag aan leningen dat het WSW ultimo 2011 had geborgd, bedroeg 86 miljard. De totale WOZ-waarde van het corporatiebezit was 368 miljard. Dit bezit is voor 95% bij het WSW in 11 p 15 van 62

16 onderpand ingebracht. Bij de bepaling van de dekkingswaarde van dit ingebracht bezit houdt het WSW rekening met het feit dat het verhuurd is en past het nog een additionele afslag toe op de waarde in verhuurde staat. De totale dekkingswaarde komt zo uit op 171 miljard. Dit overtreft ruimschoots het bedrag van de geborgde leningen. Omdat het WSW het recht heeft om hypotheek te vestigen op het ingebrachte onderpand, vormt de overwaarde ten opzichte de omvang van de leningenportefeuille een extra zekerheid voor het WSW om zijn verplichtingen tegenover de geldverstrekkers na te komen. 12 p 16 van 62

17 3. De risico s voor de gemeenten 3.1. Inleiding In de derde laag van de garantiestructuur, de tertiaire achtervang, staan de gemeenten samen het met Rijk, garant via renteloze leningen die het WSW in het uiterste geval kan opvragen. In dit hoofdstuk zal de positie van de gemeenten op basis van de achtervangovereenkomst nader worden beschreven. Hierbij gaat het om de achtervangovereenkomst zelf en de verplichtingen die daaruit voorvloeien voor de gemeenten. Een belangrijk aspect van de achtervangovereenkomst is de wijze waarop een eventuele schade over de gemeenten wordt verdeeld. Op basis hiervan zal vervolgens een inschatting worden gemaakt van het risico dat gemeenten lopen Gemeentelijke achtervangovereenkomsten De positie van de gemeenten ten opzichte van het WSW is vastgelegd in de met elke gemeente afzonderlijk afgesloten achtervangovereenkomsten. Om de gemeenten enige keuzevrijheid te geven, heeft de gemeente hierbij verschillende mogelijkheden. De volgende keuzes ten aanzien van de achtervangovereenkomst van de gemeente komen voor: - er is sprake van een 4-partijen overeenkomst, waarbij naast het WSW, de geldverstrekker en de corporatie, ook de gemeente als achtervanger medeondertekenaar is; er is dan sprake van een enkelvoudige, per lening, getekende achtervangovereenkomst; - de gemeente heeft vooraf een generieke achtervangovereenkomst met het WSW gesloten, maar wel met een limitering die betrekking kan hebben op de corporaties die in aanmerking komen ( naam ), op de tijdsperiode waarvoor de achtervangovereenkomst geldt ( tijd ), op het maximale bedrag waarvoor de gemeente in de achtervang wil zitten ( bedrag ), op het type project waarop de achtervangovereenkomst betrekking heeft ( project ), dan wel een combinatie van deze limiteringen; - de gemeente heeft een ongelimiteerde, generieke achtervangovereenkomst met het WSW gesloten. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de mate waarin de verschillende achtervangovereenkomsten momenteel voorkomen. De tabel laat zien dat er in de praktijk veel varianten zijn. De 4- partijen achtervangovereenkomst, waarbij de gemeente per afzonderlijke lening tekent voor de achtervangpositie komt duidelijk het meest voor. Bij 481 van de in totaal 845 achtervangovereenkomsten is dit het geval. Het andere uiterste, waarbij er sprake is van een vooraf getekende, ongelimiteerde achtervangovereenkomst, staat met een aantal van 139 op de tweede plaats. Hierbij is wel van belang dat op basis van een afzonderlijke, ongelimiteerde achtervangovereenkomst een groot aantal geborgde leningen afgesloten zijn. Het merendeel van de geborgde leningen, gemeten in euro s, is dan ook met een ongelimiteerde achtervangovereenkomst tot stand gekomen. In die gevallen heeft de gemeente afstand gedaan van een directe betrokkenheid bij de totstandkoming van de leningovereenkomst. 13 p 17 van 62

18 Tabel 3.1: Aantal geldende, gemeentelijke achtervangovereenkomsten Type achtervangovereenkomst Aantal 4 partijen 481 Limiet op bedrag en naam 41 Limiet op bedrag, naam en project 5 Limiet op naam 87 Limiet op project 2 Limiet op tijd 12 Limiet op tijd en naam 32 Limiet op tijd, bedrag en naam 44 Ongelimiteerd 139 Specifiek 2 Eindtotaal 845 Bron: WSW De inhoud van de gemeentelijke achtervangovereenkomst is in alle gevallen gelijk. Het belangrijkste dat de achtervangovereenkomst met de gemeente regelt, is de mogelijkheid voor het WSW om renteloze leningen bij de gemeenten op te vragen. Als het risicovermogen (borgstellingsreserve) waarover het WSW beschikt, lager is dan het garantieniveau van 0,25% van de som van de schuldrestanten aan het einde van het laatst verstreken kalenderjaar, is dit aan de orde. Ultimo 2011 was het door het WSW geborgde leningsbedrag in totaal 86 miljard. Het garantieniveau bedraagt daarmee 215 miljoen. Tegenover dit garantieniveau staat momenteel een risicovermogen van 477 miljoen. Daarnaast hebben corporaties obligo s aan het WSW afgegeven op grond waarvan het WSW nog eens 3,2 miljard bij de corporaties kan opeisen indien en zodra het risicovermogen minder is dan het garantieniveau. In principe vraagt het WSW eerst deze obligo s op voordat het WSW aanspraak maakt op de renteloze leningen. Als de situatie zich heeft voorgedaan dat er renteloze leningen aan het WSW zijn verstrekt, is terugbetaling van de renteloze leningen pas aan de orde wanneer het risicovermogen meer bedraagt dan 1% van de som van de schuldrestanten. Deze terugbetalingsdrempel is dus 4 maal zo hoog als het garantieniveau. Als dat het geval is, is de terugbetaling gelijk aan de helft van het positieve verschil tussen het risicovermogen en 1% van de som van de schuldrestanten. Er is geen duidelijke reden aanwezig voor deze hoge terugbetalingsdrempel. Een verlaging naar 0,25% ligt voor de hand. In de achtervangovereenkomst is ook geregeld dat de overeenkomst niet alleen betrekking heeft op de initiële lening maar ook op de herfinanciering daarvan gedurende de exploitatieperiode van de onderliggende woongelegenheden. Deze bepaling stamt in feite uit de periode dat er sprake was van projectfinanciering. Nu, met bedrijfsfinanciering, is het niet op voorhand duidelijk hoe deze bepaling geïnterpreteerd dient te worden. Er is immers geen expliciete koppeling meer tussen een lening en een project. In hoofdstuk 5 komt dit nog verder ter sprake. Ook is in de achtervangovereenkomst vastgelegd dat de gemeente van het WSW al die informatie ontvangt die de gemeente noodzakelijk acht voor het bewaken van haar financiële belangen. Deze informatie heeft betrekking op de achtervangpositie van de gemeente, de mutaties daarin en de daaraan gekoppelde woongelegenheden. Momenteel is er in beperkte mate uitwerking gegeven aan dit recht op informatie. Ook dit thema zal in hoofdstuk 5 verder aan de orde komen. 14 p 18 van 62

19 Een belangrijk onderdeel van de achtervangovereenkomst is de wijze waarop de eventuele behoefte van het WSW aan renteloze leningen over Rijk en gemeenten wordt verdeeld. Deze verdeling gaat als volgt: - 50% van het bedrag aan renteloze leningen komt voor rekening van het Rijk en 50% voor alle gemeenten gezamenlijk; - het aandeel van de gemeenten wordt vervolgens voor de helft verdeeld over de schadegemeenten en voor de andere helft over alle gemeenten gezamenlijk. Hierbij zijn de schadegemeenten de gemeenten waarvoor geldt dat door geldvertrekkers aanspraken zijn gedaan bij het WSW betreffende de leningen waarvoor die gemeenten een achtervangovereenkomst hebben gesloten. De schadegemeenten dragen bij aan het betreffende deel van de renteloze leningen (25% van het totaal) naar evenredigheid van de aanspraken van de financiers. Het andere deel dat ten laste van alle gemeenten komt, wordt over de gemeenten verdeeld naar rato van de restschuld waarvoor ze een achtervangovereenkomst zijn aangegaan. Ook dit punt komt in hoofdstuk 5 terug De mogelijke risico s voor de gemeenten Een inschatting van het risico dat gemeenten op grond van de achtervangovereenkomsten loopt, is zeer lastig te maken. Het gaat om risico s op twee niveaus: - het risico dat afzonderlijke corporaties niet aan hun betalingsverplichtingen kunnen voldoen waardoor het garantiestelsel in werking dient te treden; - het risico dat de corporatiesector zijn toebedachte rol binnen het garantiestelsel niet (meer) kan vervullen. Beide risico s hangen met elkaar samen, maar het is zinvol ze apart aan de orde te stellen. Dat afzonderlijke corporaties niet aan hun betalingsverplichtingen dreigen te kunnen voldoen, doet zich in beperkte mate met enige regelmaat voor. Exclusief Vestia gaat het sinds 1988 om 18 corporaties die alle zijn doorverwezen naar het CFV en vervolgens gesaneerd. Tot op heden is dit gebeurd zonder dat het WSW in actie behoefde te komen. De oorzaken dat afzonderlijke corporaties in financiële problemen zijn gekomen, zijn divers. Een belangrijke rode draad is dat mismanagement bij de corporatie een grote rol heeft gespeeld. Onder meer is dit het geval bij projectontwikkeling en recent bij derivaten. Preventie van dergelijke gevallen loopt via verbetering van de governance bij corporaties, verbetering van het interne en het externe toezicht, inclusief regelgeving, en ook verbetering van de kredietwaardigheidsbeoordeling. De kans dat derivaten in de (nabije) toekomst opnieuw tot problemen zullen leiden is met de stringente regelgeving praktisch nul. Echt voorkomen dat zich in de toekomst nieuwe probleemgevallen zullen voordoen, wellicht door nu nog niet voorziene oorzaken of omstandigheden (de blinde hoek ), is echter niet mogelijk. Voor het gemeentelijke risico om aangesproken te worden is van belang hoe robuust het garantiestelsel is om financiële problemen van afzonderlijke corporaties op te vangen. Onderzoek laat zien dat het stelsel in staat is om verschillende gevallen tegelijk op te vangen 1. De saneringsmiddelen van het CFV, die 1 Capital: Onderzoek risico achtervangersrol van woningcorporaties, juni 2012, gemeente Amsterdam. Omdat de saneringsrol van het CFV in feite buiten beschouwing is gebleven, geeft dit rapport nog een te negatief 15 p 19 van 62

20 relatief snel uitgebreid kunnen worden via een (verdere) verhoging van de saneringsheffing, en het garantievermogen van het WSW zijn in principe voldoende om de rente- en aflossingsverplichtingen van afzonderlijke corporaties in financiële problemen op te vangen. De jaarlijkse saneringsheffing bedraagt per 2013 circa 600 miljoen per jaar. Overigens staat in een saneringstraject via het CFV de marktwaarde van het woningbezit ook ter beschikking om de financiële problemen op te lossen. Het garantievermogen van het WSW is 3,7 miljard. Hierbij komt nog dat het WSW het recht heeft om hypotheek te vestigen op het door de corporatie ingebrachte onderpand. Door dit hypotheekrecht uit te oefenen en tot uitwinning over te gaan, komen er (op termijn) nog extra middelen beschikbaar. Een relevante factor is wel de schaalvergroting in de corporatiesector. Naarmate die zich verder voortzet en er nog grotere corporaties gaan ontstaan dan Vestia en als die dan vervolgens in financiële problemen komen, kan het beeld zich in de toekomst wijzigen. Naarmate er meer grote corporaties zijn, neemt het risico voor de gemeenten in principe immers toe, omdat de consequenties van het omvallen van een corporatie dan groter zijn. Het gaat dan in feite om de vraag of de corporatiesector zijn toebedachte rol in het garantiestelsel nu en in de toekomst kan blijven vervullen. Het garantiestelsel is zo robuust als de robuustheid van de corporatiesector zelf. Omdat zowel de sanering via het CFV als obligostorting via het WSW, ten laste komen van de sector, zijn het in feite communicerende vaten. Het gaat uiteindelijk om de financiële mogelijkheden van de corporatiesector om de eigen financiële problemen op te vangen. Momenteel zijn die mogelijkheden in voldoende mate aanwezig. Er is nog potentie op de woningmarkt om de huren te verhogen; er zijn nog mogelijkheden om de efficiëntie te verbeteren en daarmee de kosten te verlagen; de verkoop van huurwoningen kan toenemen; de investeringen kunnen worden verlaagd. De komende jaren, zo is de verwachting, kan de corporatiesector via het CFV en desnoods via het WSW zijn eigen problemen oplossen. Gemeenten staan echter decennia lang garant om in laatste instantie met renteloze leningen over de brug te komen. Voor een inschatting van de risico s gaat het dus ook, en misschien wel vooral, over de lange-termijnvooruitzichten. Het zou erg kortzichtig zijn te denken dat de corporatiesector als totaliteit nooit in financiële problemen zou kunnen komen. Er zijn zeker een aantal bedreigingen die zich ooit zouden kunnen voordoen. Te denken valt aan: - omvangrijke huurderving waardoor de belangrijkste inkomensbron van corporaties vermindert; - langdurig hoge rentestand dan wel problemen op de kapitaalmarkt waardoor de herfinanciering van af te lossen leningen belemmerd wordt; - overheidsbeleid waardoor de financiële kracht van corporaties aangetast wordt. Tot de laatste categorie behoort bijvoorbeeld de voorgenomen verhuurdersbelasting op grond waarvan corporaties vanaf 2014 circa 640 miljoen per jaar dienen te betalen aan het Rijk. Dat is zeven keer zoveel als het jaarbedrag dat corporaties de komende tien jaar aan de sanering van Vestia moeten bijdragen. Berekeningen van het CFV laten zien dat deze verhuurdersbelasting via hogere huren en lagere kosten opgebracht kan worden. Op de langere duur verzwakt een dergelijke belasting echter wel de financiële spankracht van de corporatiesector. beeld. Zie ook: A. El Idrissi: Managing Public Interests. Governmental exposure to default risks in the social housing sector. Master thesis, Erasmus Unversity, august p 20 van 62

Herstel van vertrouwen

Herstel van vertrouwen Herstel van vertrouwen Rapport van de VNG-commissie Gemeentelijke achtervang in de corporatiesector september 2012 1 2 Samenvatting De positie en rol van de gemeenten ten opzichte van de corporaties is

Nadere informatie

Stuknummer: AM2.06095

Stuknummer: AM2.06095 Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. uw kenmerk bijlagefn) (070) 373 8393 1 betreft ons kenmerk datum Ontwikkelingen FLO/U201200941 22 juni 2012 woningcorporatiesector

Nadere informatie

Collegevoorstel. De achtervangovereenkomst voor de bestaande lening van De Alliantie met BNG-leningnummer FRL.332.01 aan te gaan.

Collegevoorstel. De achtervangovereenkomst voor de bestaande lening van De Alliantie met BNG-leningnummer FRL.332.01 aan te gaan. Collegevoorstel Sector : SOB Reg.nr. : 4515624 Opsteller : A. Sleeuwenhoek Telefoon : (033) 469 44 59 User-id : SLE1 Onderwerp Achtervangovereenkomst renteherziening De Alliantie Voorstel: De achtervangovereenkomst

Nadere informatie

Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014. Erik Terheggen

Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014. Erik Terheggen Risicobeheersing en achtervang September / oktober 2014 Erik Terheggen 1. WSW in cijfers 1983 Borginstituut opgericht in 1983 De WSW-borging geldt voor nieuwbouw en renovatie van sociale woningen en maatschappelijk

Nadere informatie

Onderwerp Achtervangovereenkomst Woonzorg Nederland verzorgingshuis St Jozeph

Onderwerp Achtervangovereenkomst Woonzorg Nederland verzorgingshuis St Jozeph Collegevoorstel Sector : SOB Reg.nr. : 4504014 Opsteller : A. Sleeuwenhoek Telefoon : (033) 469 44 59 User-id : SLE1 Onderwerp Achtervangovereenkomst Woonzorg Nederland verzorgingshuis St Jozeph Voorstel:

Nadere informatie

FLO/U Lbr. 12/057

FLO/U Lbr. 12/057 Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. (070) 373 8393 betreft Ontwikkelingen woningcorporatiesector uw kenmerk ons kenmerk FLO/U201200941 Lbr. 12/057 bijlage(n) 1 datum

Nadere informatie

RAADSINFORMATIEBRIEF 2012-88

RAADSINFORMATIEBRIEF 2012-88 RAADSINFORMATIEBRIEF 2012-88 Van : Burgemeester en Wethouders Reg.nr. : 4131686 Aan : Gemeenteraad Datum : 15 juni 2012 Portefeuillehouder : Wethouder G. Boeve en M. Tigelaar Programma : 10. Economie en

Nadere informatie

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Waarborgfonds Sociale Woningbouw Over het WSW 'We maken optimale financiering voor corporaties mogelijk Het (WSW) is hét onafhankelijke instituut dat optimale financiering van vastgoed in de publieke sector mogelijk maakt voor aangesloten

Nadere informatie

ONDERWERP: MAXIMALE GEMEENTELIJKE ACHTERVANG PER CORPORATIE (100% WOZ)

ONDERWERP: MAXIMALE GEMEENTELIJKE ACHTERVANG PER CORPORATIE (100% WOZ) Vragen en antwoorden over het schuld/woz-overzicht Algemene vragen Vragen over de peildatum WOZ-waarde Vragen over de maximale gemeentelijke achtervang per corporatie (100% WOZ) Vragen over de maximale

Nadere informatie

Raadsvoorstel. Raadsvergadering : 11 april 2017 Voorstel : Agendapunt :

Raadsvoorstel. Raadsvergadering : 11 april 2017 Voorstel : Agendapunt : Raadsvoorstel Raadsvergadering : 11 april 2017 Voorstel : 2017-019 Agendapunt : Zaaknummer : 1894/2016/867941 Documentnummer : 1894/2017/903129 Datum collegebesluit : 20 februari 2017 Onderwerp aangaan

Nadere informatie

gemeente Eindhoven Raadsbijlage Voorstel tot het aangaan van een gelimiteerde achteruangovereenkomst

gemeente Eindhoven Raadsbijlage Voorstel tot het aangaan van een gelimiteerde achteruangovereenkomst gemeente Eindhoven Concernstaf Raadsbijlage nummer 39 Inboeknummer 00+004048 Beslisdatum B&W 28 februari 2001 Dossiernummer 109.303 Raadsbijlage Voorstel tot het aangaan van een gelimiteerde achteruangovereenkomst

Nadere informatie

Voorstel besluit Toelichting

Voorstel besluit Toelichting Gewijzigd voorstel! Raadsvoorstel nr. : 2002/51 Aan de gemeenteraad. Raadsvergadering : 23 april 2002 Agendapunt : 14 Steenwijk, 9 april 2002. Onderwerp: Achtervangovereenkomsten Waarborgfonds Sociale

Nadere informatie

Woningcorporaties en gemeenten. Samenwerking in het licht van de Borg April 2014

Woningcorporaties en gemeenten. Samenwerking in het licht van de Borg April 2014 Woningcorporaties en gemeenten Samenwerking in het licht van de Borg April 2014 WSW en het borgstelsel Statutair: Het doel van de stichting is te bevorderen dat toegelaten instellingen geld kunnen lenen

Nadere informatie

Gemeen tewat E RLAN D

Gemeen tewat E RLAN D Gemeen tewat E RLAN D INFORMATIE RAAD DOCUMENT GEMEENTE WATERLAND Nummer 109-19 Onderwerp Portefeuillehouder Contactpersoon Achtervangovereenkomst met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw Tj. Hoekstra

Nadere informatie

Raadsvoorstel. Raadsvergadering : Voorstel : Agendapunt :

Raadsvoorstel. Raadsvergadering : Voorstel : Agendapunt : 374977 Raadsvoorstel Raadsvergadering : 03-12-2013 Voorstel : 2013-108 Agendapunt : Zaaknummer : 1894/2013/9778 Documentnummer : 1894/2013/30903 Datum : Onderwerp Achtervangovereenkomst ten behoeve

Nadere informatie

Een solide belegging AAA-borgstelling

Een solide belegging AAA-borgstelling Een solide belegging AAA-borgstelling Onze bijdrage aan de samenleving Het WSW stelt als onafhankelijk instituut woningcorporaties in staat optimale financiering te verkrijgen voor vastgoed in de publieke

Nadere informatie

Datum 7 januari Obligobeleid WSW. Uitwerking artikel 18 Reglement van Deelneming. Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Datum 7 januari Obligobeleid WSW. Uitwerking artikel 18 Reglement van Deelneming. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Uitwerking artikel 18 Reglement van Deelneming 2/6 1. Inleiding In artikel 18 van het Reglement van Deelneming (RvD) wordt ingegaan op de obligoverplichting van deelnemende corporaties. WSW heeft dit artikel

Nadere informatie

SCHRIFTELIJKE VRAGEN AAN HET COLLEGE Ex. artikel 43 Reglement van orde van de raad 2011

SCHRIFTELIJKE VRAGEN AAN HET COLLEGE Ex. artikel 43 Reglement van orde van de raad 2011 SCHRIFTELIJKE VRAGEN AAN HET COLLEGE Ex. artikel 43 Reglement van orde van de raad 2011 Nummer: 2012-94 Datum: 07-06-2012 Aan : College van B&W Steller vragen: Youssef El Messaoudi en Ramón Smits Alvarez

Nadere informatie

correcties op de door de corporatie in dpi ingevulde informatie. - Ten slotte verrekent WSW het borgingstegoed met het borgingsplafond.

correcties op de door de corporatie in dpi ingevulde informatie. - Ten slotte verrekent WSW het borgingstegoed met het borgingsplafond. Nr. Vraag Antwoord Wat is een borgingsplafond Het borgingsplafond van een corporatie is de maximale omvang van de geborgde leningportefeuille van een corporatie gedurende het betreffende kalenderjaar.

Nadere informatie

Versie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij

Versie 2013-08. TREASURYSTATUUT Stichting Woontij Versie 2013-08 TREASURYSTATUUT Stichting Woontij 1. Inleiding Een groot deel van de kosten bij een wooncorporatie bestaat uit rente. Richtlijnen ten aanzien van financieren en beleggen zijn belangrijk.

Nadere informatie

Onderwerp Zienswijze scheidingsvoorstel DAEB en niet-daeb van woningcorporaties Stek en Vooruitgang - Besluitvormend

Onderwerp Zienswijze scheidingsvoorstel DAEB en niet-daeb van woningcorporaties Stek en Vooruitgang - Besluitvormend BESLUIT OPSCHRIFT Vergadering van 15 november 2016 Besluit nummer: 2016_BW_00867 Onderwerp Zienswijze scheidingsvoorstel DAEB en niet-daeb van woningcorporaties Stek en Vooruitgang - Besluitvormend Beknopte

Nadere informatie

Jaarstukken Versie:

Jaarstukken Versie: Jaarstukken 2017 Versie: 8.0.0.0.0.0 3.4.3 Aan natuurlijke en rechtspersonen verstrekte borgstellingen en garantstellingen Het onder de balans opgenomen bedrag voor verstrekte borgstellingen bestaat uit

Nadere informatie

COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS - BESLUIT

COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS - BESLUIT COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN WETHOUDERS - BESLUIT OPSCHRIFT Vergadering van 6 november 2012 bestemd voor de gemeenteraad nummer: 2012_BW_00342 Onderwerp Beschikbaar stellen budget starterslening - vormend

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG. Datum 28 februari 2012 Betreft Woningcorporatie Vestia

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG. Datum 28 februari 2012 Betreft Woningcorporatie Vestia > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Rijnstraat 8 Postbus 20011 2500 EA Den Haag www.rijksoverheid.nl Datum

Nadere informatie

Notitie over het scheidings- en splitsingsvoorstel

Notitie over het scheidings- en splitsingsvoorstel Notitie over het scheidings- en splitsingsvoorstel Scheidings- en splitsingsvoorstel van woningcorporaties Stek (incl. Warmunda) en Vooruitgang In september 2016 is een scheidings- en splitsingsvoorstel

Nadere informatie

Q en A s IBW2018 website

Q en A s IBW2018 website Q en A s IBW2018 website Gebruik van de IBW Waarom publiceert BZK de IBW? Dat gebeurt formeel op grond van een wettelijke verplichting (Woningwet artikel 42 en Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting

Nadere informatie

Domein en financiering

Domein en financiering Congres 19-04-2011 Domein en financiering 1. Keuzes voor de toekomst De komende periode worden besluiten genomen die cruciaal zijn voor de toekomst van corporaties. De Europese Beschikking en de daaruit

Nadere informatie

Onderwerp Zaaknummer Uw kenmerk Datum Financiering Hengelose $datumond$ Woningstichting

Onderwerp Zaaknummer Uw kenmerk Datum Financiering Hengelose $datumond$ Woningstichting *1052694* Gemeenteraad van Hengelo Postbus 18 7550 AA Hengelo Gemeente Hengelo Postbus 18 7550 AA Hengelo Onderwerp Zaaknummer Uw kenmerk Datum Financiering Hengelose 1035999 $datumond$ Woningstichting

Nadere informatie

Een eigen(wijze) kijk op financiële sturing. Aedes Corporatiedag 2012. - Welkomst dia bij binnenkomst.

Een eigen(wijze) kijk op financiële sturing. Aedes Corporatiedag 2012. - Welkomst dia bij binnenkomst. Een eigen(wijze) kijk op financiële sturing. Aedes Corporatiedag 2012 - Welkomst dia bij binnenkomst. 1 Een eigen(wijze) kijk op financiële sturing Thom Wolters Gert Boels 2 Introductie Aanleiding Introductie

Nadere informatie

NBA Alert 30. Jaarrekeningcontrole woningcorporaties 2012

NBA Alert 30. Jaarrekeningcontrole woningcorporaties 2012 NBA Alert 30 Jaarrekeningcontrole woningcorporaties 2012 April 2013 Status NBA Alert Deze publicatie, die tot stand is gekomen onder verantwoordelijkheid van de NBA, beoogt registeraccountants en accountants-administratieconsulenten

Nadere informatie

WSW visie op scheiding en/of splitsing van DAEB en niet-daeb

WSW visie op scheiding en/of splitsing van DAEB en niet-daeb WSW visie op scheiding en/of splitsing van DAEB en niet-daeb 2/6 Inleiding Met de inwerkingtreding van de Woningwet moeten corporaties hun niet-daeb-vastgoed en niet-daebactiviteiten scheiden van het DAEB-vastgoed

Nadere informatie

Samenvatting herziene Woningwet

Samenvatting herziene Woningwet Samenvatting herziene Woningwet 1. Algemeen De Tweede Kamer stemde op 5 juli unaniem in met de herziening van de Woningwet. In het najaar van 2012 wordt het wetsvoorstel door de Eerste Kamer besproken.

Nadere informatie

Notitie garantstelling geldleningen

Notitie garantstelling geldleningen Notitie garantstelling geldleningen Herzien en vastgesteld op 19 december 2017 1. Algemeen Definitie van het begrip gemeentegarantie: In deze notitie hebben we het steeds over garantstelling. Juridisch

Nadere informatie

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 Risico s voor borgstelsel nemen toe Corporaties nemen maatregelen om de financiële conti - nuïteit te waarborgen. Dit is het gevolg van de overheidsmaatregelen

Nadere informatie

Lokaal woonbeleid. Woningwet en Huisvestingswet

Lokaal woonbeleid. Woningwet en Huisvestingswet Lokaal woonbeleid Woningwet en Huisvestingswet Wens van de Haagse politiek : meer grip op de corporaties Toezicht op corporaties: volkshuisvestelijk en financieel Minder commerciële activiteiten Versterking

Nadere informatie

Stichting Futura Impact Europadossier t.b.v. toezichthouders

Stichting Futura Impact Europadossier t.b.v. toezichthouders Sectorgroep Woningcorporaties Stichting Futura Impact Europadossier t.b.v. toezichthouders PwC Agenda Waar gaat het om? Financiële gevolgen Onderwerpen voor nadere uitwerking Conclusies Slide 2 Waar gaat

Nadere informatie

Gevolgen van Woningwet en Regeerakkoord voor het lokale speelveld

Gevolgen van Woningwet en Regeerakkoord voor het lokale speelveld Gevolgen van Woningwet en Regeerakkoord voor het lokale speelveld Futuraplatform - vrijdag 16 november 2012 Leo Gerrichhauzen Gerrichhauzen en Partners 2012 Van verzelfstandiging naar publieke sturing

Nadere informatie

Richtlijn borgingsplafond

Richtlijn borgingsplafond Richtlijn borgingsplafond Pagina 2/8 Inleiding Het borgingsplafond van een corporatie is de maximale omvang van de geborgde leningportefeuille van een corporatie per ultimo kalenderjaar. Voor borging door

Nadere informatie

Raadsvoorstel AGENDAPUNT NO. 4. Voorstel tot instemmen met het aangaan van een achtervangborgstelling voor De Woonplaats ad 45 miljoen euro

Raadsvoorstel AGENDAPUNT NO. 4. Voorstel tot instemmen met het aangaan van een achtervangborgstelling voor De Woonplaats ad 45 miljoen euro Raadsvoorstel AGENDAPUNT NO. 4. Voorstel tot instemmen met het aangaan van een achtervangborgstelling voor De Woonplaats ad 45 miljoen euro AAN DE RAAD Samenvatting De Woonplaats heeft een verzoek gedaan

Nadere informatie

Financieel Statuut. Woonstichting SSW

Financieel Statuut. Woonstichting SSW Financieel Statuut Woonstichting SSW Vastgesteld: RvC 21 januari 2014 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Interne sturing SSW... 3 3 Financiële kaders SSW... 4 4 Vertaling van de financiële kaders naar de

Nadere informatie

DrieKamerModel. Johan Conijn

DrieKamerModel. Johan Conijn DrieKamerModel Johan Conijn 18 september 2012 DrieKamerModel Het DrieKamerModel is een integraal, strategisch sturingsconcept voor een corporatie. Het is een antwoord in de al langlopende discussie over

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief Geacht bestuur, L0884 Woningstichting Goed Wonen Koedijk Sint-Pancras t.a.v. het bestuur Bovenweg 180 A 1834 CJ SINT PANCRAS Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

RAADSADVIES Meijer, Susan Van Bree, Edo. Elferink. WSW (Waarborgfonds sociale woningbouw) vereisten fusie Welbions en Woonbeheer Borne

RAADSADVIES Meijer, Susan Van Bree, Edo. Elferink. WSW (Waarborgfonds sociale woningbouw) vereisten fusie Welbions en Woonbeheer Borne RAADSADVIES ZAAKNUMMER BEHANDELEND AMBTENAAR SECTOR PORT. HOUDER 1061949 Meijer, Susan Van Bree, Edo ONDERWERP RU-REO Ten Heuw Elferink WSW (Waarborgfonds sociale woningbouw) vereisten fusie Welbions en

Nadere informatie

MEMO HERZIENING WONINGWET

MEMO HERZIENING WONINGWET MEMO HERZIENING WONINGWET Nieuwe corporatiebestel van kracht op 1 juli 2015 Op 17 maart 2015 heeft de Eerste Kamer unaniem ingestemd met de gewijzigde Woningwet 1 die tot doel heeft het functioneren van

Nadere informatie

WSW richtlijn onderpand

WSW richtlijn onderpand WSW richtlijn onderpand Sectie vrijgave 2/5 Richtlijn onderpand Sectie Vrijgave Onderpand WSW stelt voorwaarden aan de vrijgave van onderpand. Onderpand waar WSW rechten op heeft, doordat de corporatie

Nadere informatie

Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet

Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet Overzicht en stemmingsuitslagen bij moties Novelle op Herzieningswet Dertien moties ingediend bij debat op 9 december 2014. Drie moties verworpen en tien aangenomen. 1. De motie-karabulut over de sociale

Nadere informatie

Verhuurderheffing en effecten investeringsfaciliteit

Verhuurderheffing en effecten investeringsfaciliteit Verhuurderheffing en effecten investeringsfaciliteit Johan Conijn & Wolter Achterveld 30 mei 2013 Inhoudsopgave 1 Inleiding... 3 2 Gevolgen verhuurderheffing... 3 3 Gevolgen nieuwe investeringsfaciliteit,

Nadere informatie

Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds Beleidsregels financiële sanering toegelaten instellingen 2017 bis

Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds Beleidsregels financiële sanering toegelaten instellingen 2017 bis STAATSCOURANT Officiële uitgave van het Koninkrijk der Nederlanden sinds 1814. Nr. 69961 30 november 2017 Beleidsregels financiële sanering toegelaten instellingen 2017 bis De directie van WSW, namens

Nadere informatie

onderwerp Achtervangovereenkomst Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor Ymere

onderwerp Achtervangovereenkomst Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor Ymere gemeente Haarlemmermeer Nota van B&W onderwerp Achtervangovereenkomst Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) voor Ymere Portefeuilehouder dr. Tom Horn, dr. Derk Reneman Collegevergadering 12 juli 201 6

Nadere informatie

IIIEUIEUIEIII Hoeder van de borg

IIIEUIEUIEIII Hoeder van de borg ontvangen dd. WONEN ZUID 2 9 k?%2018 IIIEUIEUIEIII Stichting Wonen Zuid de heer ir. A. van Malde Postbus 400 6040 AK ROERMOND doorgest. naar: Geachte heer Van Malde, Hierbij ontvangt u een overzicht van

Nadere informatie

WSW richtlijn juridische splitsing

WSW richtlijn juridische splitsing WSW richtlijn juridische splitsing 2/8 Inleiding Met de inwerkingtreding van de Woningwet moeten corporaties hun niet-daeb-vastgoed en niet-daebactiviteiten scheiden van het DAEB-vastgoed en de DAEB-activiteiten.

Nadere informatie

rv 75 Dienst Bouwen en Wonen nr

rv 75 Dienst Bouwen en Wonen nr rv 75 Dienst Bouwen en Wonen nr. 950099 Den Haag, 28 februari 1995 Aan de gemeenteraad Financiering toegelaten instellingen; overdracht gemeentelijke borgstellingen aan en borging gemeenteleningen door

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief Geacht bestuur, L1875 Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken t.a.v. het bestuur Postbus 329 1200 AH HILVERSUM Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief

Nadere informatie

VERDIEPING FINANCIAL RISK - UITLEG EN BEREKENING FINANCIËLE RATIO S

VERDIEPING FINANCIAL RISK - UITLEG EN BEREKENING FINANCIËLE RATIO S VERDIEPING FINANCIAL RISK - UITLEG EN BEREKENING FINANCIËLE RATIO S 1 Risico Beoordelingsmodel WSW Risico Management Model WSW baseert zijn risicobeoordeling op het bedrijfsmodel van een corporatie WSW

Nadere informatie

Voorstel: Kennisnemen van de doorlichting en actieplan garantieportefeuille en verstrekte leningen.

Voorstel: Kennisnemen van de doorlichting en actieplan garantieportefeuille en verstrekte leningen. Aan de raad AGENDAPUNT NR. 10.1 Doorlichting garantieportefeuille en verstrekte leningen Voorstel: Kennisnemen van de doorlichting en actieplan garantieportefeuille en verstrekte leningen. Hoofdconclusie

Nadere informatie

Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015. Eindhoven

Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015. Eindhoven Woningwet op weg: Workshop spoedcursus corporatiefinanciën 30 september 2015 Eindhoven Natasja Georgius-van Dijk Adviseur BNG Advies 30 september 2015 BNG Advies ondersteunt haar cliënten bij het maken

Nadere informatie

WSW richtlijn juridische splitsing

WSW richtlijn juridische splitsing 1 mei 2017 2/9 Inleiding Met de inwerkingtreding van de Woningwet moeten corporaties hun niet-daeb-vastgoed en niet-daebactiviteiten scheiden van het DAEB-vastgoed en de DAEB-activiteiten. Een corporatie

Nadere informatie

Visie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb

Visie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb Visie WSW op aflossingsplicht leningen Daeb aan niet-daeb September 2014 Bij administratieve scheiding gaat het om interne boekhoudkundige leningen. Bij juridische scheiding betreft het leningen van de

Nadere informatie

Inspectie Leefomgeving en Transport Domein Water, Bodem en Bouwen Bouwen en Wonen Postbus BD DEN HAAG. Gewijzigd postadres per

Inspectie Leefomgeving en Transport Domein Water, Bodem en Bouwen Bouwen en Wonen Postbus BD DEN HAAG. Gewijzigd postadres per Gewijzigd postadres per 1-1-2014 Indienen verzoeken toelating en goedkeuring statutenwijzigingen en fusies woningcorporaties Verzoeken om goedkeuring van woningcorporaties (toegelaten instellingen) inzake

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2010 Corporatie in Perspectief L0278 Zaanstad Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen

Nadere informatie

Voorbeelden zijn opties, renteswaps en termijncontracten. Corporaties gebruiken derivaten om renteschommelingen op hun leningen op te vangen.

Voorbeelden zijn opties, renteswaps en termijncontracten. Corporaties gebruiken derivaten om renteschommelingen op hun leningen op te vangen. Beleid Uw contact L.M.E. Witte T (020) 540 43 93 F (020) 540 45 59 gemeente@amstelveen.nl Leden van de raadscommissies RWN en ABM Postbus 4, 1180 BA Amstelveen Vermeld bij reactie ons kenmerk en datum

Nadere informatie

Nadere uitwerking van het treasurystatuut voor het verstrekken van leningen en garantie aan derden, inclusief toelichting (januari 2010).

Nadere uitwerking van het treasurystatuut voor het verstrekken van leningen en garantie aan derden, inclusief toelichting (januari 2010). Nadere uitwerking van het treasurystatuut voor het verstrekken van leningen en garantie aan derden, inclusief toelichting (januari 2010). 1. Algemeen 1.1 De gemeente Eindhoven gaat alleen over tot het

Nadere informatie

WIJ EATRIX.BIJ DE GRATIE GODS,

WIJ EATRIX.BIJ DE GRATIE GODS, 2906201209001 WIJ EATRIX.BIJ DE GRATIE GODS, KONINGIN DER NEDERLANDEN, PRINSES VAN ORANJE-NASSAU, ENZ. ENZ. ENZ. Besluitvan 29 jurii 2012, nr. 12.001178 tot wijziging van het Besluit Centraal Fonds voor

Nadere informatie

Overeenkomst gemeente/waarborgfonds (met mogelijkheid tot limitering)

Overeenkomst gemeente/waarborgfonds (met mogelijkheid tot limitering) De ondergetekenden: 1. de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw, gevestigd te Hilversum, opgericht bij notariële akte d.d. 27 december 1983, waarvan de statuten laatstelijk bij notariële akte verleden

Nadere informatie

Hoofdlijnen van de concept-novelle

Hoofdlijnen van de concept-novelle Hoofdlijnen van de concept-novelle De concept-novelle zit nu in een consultatieronde (tot 4 maart 2014). Een aantal partijen waaronder Aedes is in de gelegenheid gesteld om te reageren. Daarbij maken we

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Ministerie van Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Amstelveen CFV 2009 Corporatie in Perspectief L1548 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen 4 1.3 Situering

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009. Geacht bestuur, L0705 Veenendaalse Woningstichting t.a.v. het bestuur Postbus 168 3900 AD VEENENDAAL Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009 Geacht bestuur,

Nadere informatie

Artikel 2 De uitbetaling van het geleende bedrag zal geschieden door overschrijving op rekeningnummer... bij de... ten gunste van geldnemer.

Artikel 2 De uitbetaling van het geleende bedrag zal geschieden door overschrijving op rekeningnummer... bij de... ten gunste van geldnemer. Basis = modelovereenkomst WSW 250A VOORBEELD OVEREENKOMST VAN GELDLENING WONINGCORPORATIE MET STANDAARD BORGOVEREENKOMST versiedatum: 3 oktober 2014 De ondergetekenden: 1...., gevestigd te..., hierna te

Nadere informatie

Rapportage risico s garanties en verstrekte geldleningen bij begroting 2016

Rapportage risico s garanties en verstrekte geldleningen bij begroting 2016 Rapportage risico s garanties en verstrekte geldleningen bij begroting 2016 1 Inleiding In 2012 hebben wij onze portefeuille met garanties en verstrekte leningen doorgelicht. We hebben toen van al onze

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2011 Corporatie in Perspectief L0151 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In Corporatie in Perspectief is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2018 2019 29 453 Woningcorporaties Nr. 485 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der

Nadere informatie

VOORBLAD RAADSVOORSTEL

VOORBLAD RAADSVOORSTEL VOORBLAD RAADSVOORSTEL 14RV0005 Auditcommissie : 09 december 2013 Debat : N.v.t. Raadsvergadering : 28 januari 2014 Gewijzigd voorstel : Portefeuillehouder : Johan Varkevisser Organisatieonderdeel : service

Nadere informatie

P&C/T dj/ Leningsovereenkomst BNG Tjerk de Jong

P&C/T dj/ Leningsovereenkomst BNG Tjerk de Jong IIIIIIIIIIIIIIIII 29 jun 2018 I 000007 Postadres: Postbus 329 1200 AH Hilversum Bezoekadres: Schapenkamp 130 Telefoon: (035) 672 66 99 Internet: E-mail: www.gooienom.nl info@gooienom.nl Gemeente Gooise

Nadere informatie

Onderzoek risico achtervangersrol van woningcorporaties

Onderzoek risico achtervangersrol van woningcorporaties Onderzoek risico achtervangersrol van woningcorporaties Gemeente Amsterdam Juni 2012 Inhoudsopgave Executive Summary 3 Hoofdstuk 1: Inleiding 7 Achtergrond van de opdracht 7 Scope van de opdracht 7 Opbouw

Nadere informatie

Corporaties in een spagaat

Corporaties in een spagaat Corporaties in een spagaat 6 Wat mogen we de komende jaren van woningcorporaties verwachten? De ambities zijn hoog. Zowel van de sector zelf als ook van de verschillende belanghouders. Het gaat daarbij

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus EA DEN HAAG. Datum 11 september 2018

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus EA DEN HAAG. Datum 11 september 2018 Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG www.rijksoverheid.nl www.facebook.com/minbzk www.twitter.com/minbzk Kenmerk Uw kenmerk Datum 11 september 2018

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Analyse CFV 2009 in Perspectief L0339 Woningbouwvereniging 't Goede Woonhuys Hilversum CFV 2009 in Perspectief L0339 Inhoud 1 Algemeen 1.1 Algemene gegevens corporatie 4 1.2 Vraag- / aanbodverhoudingen

Nadere informatie

Hoofdlijnen van de concept-novelle

Hoofdlijnen van de concept-novelle Hoofdlijnen van de concept-novelle 21 februari 2014 De concept-novelle zit nu in een consultatieronde (tot 4 maart 2014). Een aantal partijen waaronder Aedes is in de gelegenheid gesteld om te reageren.

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA Den Haag

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus EA Den Haag > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag Directoraat-Generaal Wonen en Bouwen Directie Woningmarkt Postbus 20011

Nadere informatie

Boxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016

Boxmeer Herzieningswetproof. Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Boxmeer Herzieningswetproof Annemarieke Sandee FRAEY Partners in Publieke Waarde 3 maart 2016 Programma Deel 1: Informatie: Woningwet en ontwikkelingen in de volkshuisvesting Deel 2: Discussie: Verkennen

Nadere informatie

ilt=lll=l[=1il Hoeder van de borg

ilt=lll=l[=1il Hoeder van de borg Ondenverp ilt=lll=l[=1il Stichting Volkshu isvesting Arnhem de heer drs. G. Breeman Postbus 5229 6802 EE ARNHEM ï ;. Geachte heer Breeman, Hierbij ontvangt u een overzicht van het borgingsplafond van uw

Nadere informatie

Raadsbijlage Voorstel tot het sluiten van een deelnemingsovereenkomst met de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting

Raadsbijlage Voorstel tot het sluiten van een deelnemingsovereenkomst met de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting gemeente Eindhoven Dienst Stadsontwikkeling Raadsbijlage nummer a x8 Inboeknummer 88+oo6SBS Beslisdatum B&W 8 november r998 Dossiernummer 84S. 6oa Raadsbijlage Voorstel tot het sluiten van een deelnemingsovereenkomst

Nadere informatie

Collegevoorstel. Zaaknummer: nieuwe achtervangovereenkomst WSW

Collegevoorstel. Zaaknummer: nieuwe achtervangovereenkomst WSW Zaaknummer: 00410206 Onderwerp: nieuwe achtervangovereenkomst WSW Collegevoorstel Feitelijke informatie De gemeente verleent achtervang voor leningen die Stichting Woonveste voor sociale volkshuisvesting

Nadere informatie

4. De gemeente Reimerswaal, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar burgemeester, de heer A.J. Huisman;

4. De gemeente Reimerswaal, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar burgemeester, de heer A.J. Huisman; Leningsnummer: 40.105690 WSW leningnummer 42430 Standaard overeenkomst tot geldlening met standaard borgtochtovereenkomst en met standaardovereenkomst gemeente/waarborgfonds (met algemene bepalingen) De

Nadere informatie

Bijlage 2: Financiële paragraaf. Het bod in aantallen

Bijlage 2: Financiële paragraaf. Het bod in aantallen Bijlage 2: Financiële paragraaf Het bod in aantallen In onderstaande tabellen wordt de inhoud van het bod van Beter Wonen, zoals hiervoor is verwoord, concreet gemaakt in meetbare grootheden zoals aantallen

Nadere informatie

Corporatie in Perspectief

Corporatie in Perspectief Samenvatting CFV 2009 Corporatie in Perspectief L2108 Eindhoven Samenvatting Corporatie in Perspectief Ter introductie In toenemende mate is er behoefte om met behulp van kengetallen inzicht te krijgen

Nadere informatie

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief Geacht bestuur,

Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief Geacht bestuur, L1557 Woningstichting Progrez t.a.v. het bestuur Postbus 8008 3301 CA DORDRECHT Rijnstraat 8 Postbus 30941 2500 GX Den Haag www.vrom.nl Datum 27 november 2009 Betreft Oordeelsbrief 2009 Geacht bestuur,

Nadere informatie

Functieprofiel Lid Raad van Commissarissen Waarborgfonds Sociale Woningbouw

Functieprofiel Lid Raad van Commissarissen Waarborgfonds Sociale Woningbouw Functieprofiel Lid Raad van Commissarissen Waarborgfonds Sociale Woningbouw Waarborgfonds Sociale Woningbouw Lid Raad van Commissarissen 1. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Een groot deel van de financiering

Nadere informatie

LEER UW WONINGCORPORATIES TE DOORGRONDEN

LEER UW WONINGCORPORATIES TE DOORGRONDEN LEER UW WONINGCORPORATIES TE DOORGRONDEN Donderdag 23 april 2015 Programma 13.30 13.40 Opening etc Frank Galesloot FAMO 13.40 14.20 Risicoprofielen en in- en extern toezicht, Jaap Kleijwegt BDO 14.20 15.00

Nadere informatie

Prestatieafspraken en risicomanagement corporaties

Prestatieafspraken en risicomanagement corporaties Prestatieafspraken en risicomanagement corporaties Ontwikkelingen Excessen in de sector (o.a. Vestia) Novelle Herziening Woningwet Parlementaire enquête Twee VNG- adviescommissies: Dekker en Vermeulen

Nadere informatie

Hoofdstuk 9: Financiële gang van zaken

Hoofdstuk 9: Financiële gang van zaken Hoofdstuk 9: Financiële gang van zaken 9.1 Kerncijfers 9.2 Algemeen 9.3 Financiële kengetallen 9.4 Maatschappelijke prestatie 9.5 Toekomstige ontwikkelingen 9.5 Balans 9.6 Winst- en verliesrekening 9.1

Nadere informatie

Activiteitenplan 2015 Woonstede in Wageningen Overzicht van voorgenomen activiteiten in het jaar 2015 in de gemeente Wageningen

Activiteitenplan 2015 Woonstede in Wageningen Overzicht van voorgenomen activiteiten in het jaar 2015 in de gemeente Wageningen Activiteitenplan 2015 Woonstede in Wageningen Overzicht van voorgenomen activiteiten in het jaar 2015 in de gemeente Wageningen Woonstede presenteert hierbij op grond van artikel 25a van het Besluit Beheer

Nadere informatie

Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb. Bram Klouwen en Bert van t Land Companen

Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb. Bram Klouwen en Bert van t Land Companen Strategisch scheiden of splitsen DAEB / niet-daeb Bram Klouwen en Bert van t Land Companen Agenda Inleiding Achtergrond scheiden / splitsen Juridische verankering Plan maken Strategische afweging portfolio

Nadere informatie

Activiteiten Beter Wonen in ALMELO

Activiteiten Beter Wonen in ALMELO Bijlage 3 Financiële paragraaf Beter Wonen Het bod in aantallen In onderstaande tabellen wordt de inhoud van het bod van Beter Wonen, zoals hiervoor is verwoord, concreet gemaakt in meetbare grootheden

Nadere informatie

Met deze beleidsregels wordt bijgedragen aan het risicogerichte externe toezicht op de toegelaten instellingen.

Met deze beleidsregels wordt bijgedragen aan het risicogerichte externe toezicht op de toegelaten instellingen. Toelichting Beleidsregels verantwoord beleggen door toegelaten instellingen volkshuisvesting Inleiding Met deze beleidsregels wordt nadere invulling gegeven aan de normen inzake beleggingsactiviteiten

Nadere informatie