Uitspraak. van de Huurcommissie

Transcriptie

1 Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Tijdelijke huurverlaging bij onderhoudsgebreken (art. 7:257 lid 2 en 3 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub e en 7 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Prinses Beatrixstraat AK BRUNSSUM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker [xxx] Hierna te noemen: huurder :[xxx] Wederpartij [xxx] (@niet Hierna te noemen: verhuurder [xxx] aanwezig op de zitting) Kern van de uitspraak De huurprijs van 710,00 per maand wordt vanaf 1 december 2014 tijdelijk verlaagd tot 284,00 per maand I Verloop van de procedure Verzoek van de huurder De Huurcommissie heeft op 15 december 2014 een verzoek van de huurder ontvangen. Daarin vraagt de huurder of de huurprijs voor zijn woonruimte tijdelijk kan worden verlaagd vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken. Op 30 november 2014 heeft de huurder in een brief aan de verhuurder laten weten dat de woonruimte gebreken heeft. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft op 30 maart 2015 een voorbereidend onderzoek in de woonruimte laten uitvoeren. Van dit onderzoek is een rapport opgemaakt. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Correspondentie over de zaak Op 10 mei 2015 heeft de Huurcommissie een brief ontvangen van de huurder. Huurder reageert op het toegezonden rapport en zendt een deskundigenrapport over de elektrotechnische installatie. Pagina 1 van 7

2 II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: Bij aanvang van de huurovereenkomst was de huurprijs 650,00, nu is de huur 710,00. Alles is goed weergegeven in het rapport. Mijn vrouw is ziek. Als ik belde of schreef dan kwam er wel direct iemand kijken. Er gebeurt veel aan de buitenkant, maar niet aan de binnenkant. Er is iets gezegd in december, daar werd mijn vrouw boos om. Wij hebben toen een verzoek ingediend en nadien niets meer gedaan. Korte samenvatting verklaring verhuurder: Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de huurprijs 650,00. Wij hebben het rapport gelezen van de installateur en van uw rapporteur. Er moet wel wat gebeuren. De klachten waren in april gemeld. Binnen een week zouden wij een offerte krijgen van de timmerman etc. Uiteindelijk bij een bezoek aan de woning waren de offertes daar (dit was in december). Wij wachten de uitspraak af. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt of de woonruimte ernstige gebreken heeft. Alleen als de gebreken het woongenot ernstig verstoren of de bruikbaarheid van de woonruimte ernstig belemmeren, kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Huurprijs De Huurcommissie gaat uit van de geldende huurprijs op 30 november Op die datum was de huurprijs 710,00 per maand. De commissie heeft er kennis van genomen dat in het rapport de aanvangshuurprijs niet correct is vermeld. De aanvangshuurprijs bedroeg 650,00. Onderhoud en gebreken De commissie heeft er kennis van genomen dat huurder en verhuurder in april 2014 een gesprek hebben gevoerd over de onderhoudstoestand van de woning. Huurder zou zorg dragen voor diverse offertes voor noodzakelijke werkzaamheden. Omdat verhuurder niet uit eigen beweging contact heeft opgenomen met huurder, heeft huurder op 29 november een klachtenbrief gezonden aan verhuurder met daarin diverse onderhoudsgebreken. In beginsel is het de verhuurder die zorg dient te dragen voor het laten opstellen van offertes. Het is immers ook verhuurder die verantwoordelijk is voor het opheffen van ernstige gebreken. Pagina 2 van 7

3 In deze situatie gaat de commissie uit van de gebrekenbrief van 29 november Huurder wordt geadviseerd om in het vervolg de gebreken direct schriftelijk kenbaar te maken (of ieder gesprek met verhuurder schriftelijk te bevestigen met een korte beschrijving van hetgeen is besproken). Huurder en verhuurder hebben ter zitting geen verdere opmerkingen gemaakt op het rapport. Verhuurder heeft aangegeven dat hij kennis heeft genomen van het namens huurder opgestelde deskundigenrapport over de elektrotechnische installatie. Zaaknummer Gelet op het rapport van onderzoek, de verklaringen op de zitting en alle informatie die de Huurcommissie voor of tijdens de zitting heeft ontvangen heeft de woonruimte volgens de Huurcommissie ernstige gebreken: 1. De voordeur vertoont aan de sluitzijde een naad van circa 10 mm. Aan de binnenzijde is het daglicht zichtbaar. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D5); 2. De keuken is gelegen op de begane grond op de hoek achtergevel met de kopgevel. De keuken is voorzien van een designradiator (ook wel handdoekradiator genoemd) die enkel wordt geplaatst in een badruimte. Een dergelijke radiator heeft te weinig warmteafgifte gezien de grootte van de keuken. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 2); 3. De ijzeren douchebak is in het verleden verwijderd in verband met een reparatie. Daarbij is een rand wandtegelwerk weg gebroken. In plaats van nieuw tegelwerk terug te plaatsen is de rand aangesmeerd met cement. Als gevolg van langdurige vochtinwerking is de cementrand poreus geworden waardoor lekkage plaats vindt in de houten vloer onder de douchebak, de vloer aan de voorzijde en in het plafond en achtergevel van de ondergelegen keuken. De vloer aan de voorzijde van de douchebal is verzakt en vertoont een gat in het vinyl. Het opgaande wandtegelwerk klinkt op diverse plaatsen hol en het voegwerk ontbreekt plaatselijk. Het stucwerk op het binnenblad van de achtergevel vertoont schimmelvorming als gevolg van condensatie op een constructiedeel met een zeer lage oppervlaktetemperatuur. De spouw van de kopgevel is niet geïsoleerd. De doucheruimte is enkel voorzien van een draairaam in de achtergevel. Na het douchen, zet huurder het raam open. Echter is tijdens het onderzoek geconstateerd dat de wind op de achtergevel staat waardoor de waterdamp niet wordt weg geventileerd maar verder in de ruimte wordt getransporteerd waarna de damp condenseert. De situatie wordt aangemerkt als een gebrek in categorie C, nummer Nb2. 4. De aansluiting van de spoelbuis op de toiletpot lekt ter plaatse van het manchet. Dit is een gebrek in categorie C, nummer Nd1. Pagina 3 van 7

4 5. Het bovenste scharnier van het kunstsof draairaam in de kopgevel van de zolderkamer vertoont speling waardoor het raam scheef hangt en aan de bovenzijde een kier ontstaat. Het kozijn vertoont aan de onderzijde speling en kan met de hand op en neer worden bewogen. Dit is een gebrek in categorie C, nummer E3. 6. De onderdorpels en de verbindingen met de verticale stijlen van de drie raamkozijnen van de garage vertonen in zeer ernstige mate houtrot. Het houtwerk is vermolmd en plaatselijk ontbreekt het houtwerk. Het buitenschilderwerk van de ramen bevindt zich in zeer slechte staat. Dit is een gebrek in categorie C, nummer I4. 7. Het draairaam in de voorgevel van de slaapkamer klemt in ernstige mate op de onderdorpel en is enkel met veel kracht te openen en te sluiten. Hierbij is de kans aanwezig op breuk van de enkele ruit. Dit is een gebrek in categorie C, nummer D7. 8. De elektrotechnische installatie is onbetrouwbaar, brandgevaarlijk en aanraakgevaarlijk blijkens het door huurder overgelegde deskundigenrapport. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer Qb1. In de brief van huurder worden nog enkele klachten aangegeven of bestaande klachten nader omschreven. Binnen deze procedure is de Huurcommissie echter zeer strikt. Een klacht die niet specifiek is opgenomen in de gebrekenbrief die aan dit verzoek ten grondslag ligt, wordt door de commissie niet beoordeeld. Dit betekent niet dat er geen sprake is van nog andere ernstige gebreken. Dit betekent slechts dat deze gebreken thans niet worden beoordeeld. Indien huurder en verhuurder niet tot onderlinge overeenstemming kunnen komen over de aanvullende klachten van huurder, dan heeft huurder uiteraard de mogelijkheid om een nieuwe procedure te starten bij de Huurcommissie. Huurder vraagt verder in zijn brief wat een natuurlijke ventilatie is en waarom niet is aangegeven dat er geen sprake is van een ventilatiemogelijkheid van het toilet. Een natuurlijke ventilatie is een kanaal dat uitkomt in de buitenlucht (meestal op het dak, maar het kan ook via de gevel). Op het natuurlijk ventilatiekanaal in het toilet is een ventilator aangebracht. Deze ventilator werkt kennelijk niet. Een niet goed werkende ventilatie van het toilet kan worden aangemerkt als een gebrek, indien door de slechte ventilatie gevolgschade is ontstaan. Hiervan is niet gebleken. Bij gebreken in categorie C kan de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlagen tot 40% van de geldende huurprijs. Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van de geldende huurprijs ( 710,00). De huurder betaalt dus 284,00 per maand. Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging De Huurcommissie heeft het verzoek ontvangen op 15 december Dat is Pagina 4 van 7

5 binnen de wettelijke termijn van zes maanden nadat de huurder de gebreken bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging van de huurprijs gaat in op de eerste van de maand nadat de huurder het gebrek bij de verhuurder heeft gemeld. De verlaging gaat daarom in op 1 december De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Zaaknummer Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van 710,00 betalen. Zolang de gebreken niet allemaal zijn hersteld, mag de verhuurder de huurprijs niet verhogen. Als de huurder en de verhuurder het er niet over eens zijn of, en wanneer, de gebreken zijn hersteld, kan de verhuurder de Huurcommissie vragen een uitspraak te doen hierover. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval heeft de woonruimte gebreken die ernstig zijn en het woongenot schaden. De Huurcommissie verlaagt tijdelijk de huurprijs. Daarom stelt de Huurcommissie de huurder in het gelijk. Dit betekent dat de verhuurder de leges moet betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. IV Beslissing De woonruimte heeft op 1 december 2014 de volgende ernstige gebreken: 1. De voordeur vertoont aan de sluitzijde een naad van circa 10 mm. Aan de binnenzijde is het daglicht zichtbaar. Dit is een gebrek in categorie C (nummer D5); 2. De keuken is gelegen op de begane grond op de hoek achtergevel met de kopgevel. De keuken is voorzien van een designradiator (ook wel handdoekradiator genoemd) die enkel wordt geplaatst in een badruimte. Een dergelijke radiator heeft te weinig warmteafgifte gezien de grootte van de keuken. Dit is een gebrek in categorie C (nummer 2); 3. De ijzeren douchebak is in het verleden verwijderd in verband met een reparatie. Daarbij is een rand wandtegelwerk weg gebroken. In plaats van nieuw tegelwerk terug te plaatsen is de rand aangesmeerd met cement. Als gevolg van langdurige vochtinwerking is de cementrand poreus geworden waardoor lekkage plaats vindt in de houten vloer onder de douchebak, de vloer aan de voorzijde en in het plafond en achtergevel van de ondergelegen keuken. De vloer aan de voorzijde van de douchebal is verzakt en vertoont een gat in het vinyl. Het opgaande wandtegelwerk klinkt op diverse plaatsen hol en het voegwerk ontbreekt plaatselijk. Het stucwerk op het binnenblad van de achtergevel vertoont schimmelvorming als gevolg van condensatie op een constructiedeel met een zeer lage oppervlaktetemperatuur. De spouw van de kopgevel is niet geïsoleerd. De doucheruimte is enkel voorzien van een draairaam in de achtergevel. Na het douchen, zet huurder het raam open. Echter is tijdens het onderzoek geconstateerd dat de wind op de achtergevel staat Pagina 5 van 7

6 waardoor de waterdamp niet wordt weg geventileerd maar verder in de ruimte wordt getransporteerd waarna de damp condenseert. De situatie wordt aangemerkt als een gebrek in categorie C, nummer Nb2. 4. De aansluiting van de spoelbuis op de toiletpot lekt ter plaatse van het manchet. Dit is een gebrek in categorie C, nummer Nd1. 5. Het bovenste scharnier van het kunstsof draairaam in de kopgevel van de zolderkamer vertoont speling waardoor het raam scheef hangt en aan de bovenzijde een kier ontstaat. Het kozijn vertoont aan de onderzijde speling en kan met de hand op en neer worden bewogen. Dit is een gebrek in categorie C, nummer E3. 6. De onderdorpels en de verbindingen met de verticale stijlen van de drie raamkozijnen van de garage vertonen in zeer ernstige mate houtrot. Het houtwerk is vermolmd en plaatselijk ontbreekt het houtwerk. Het buitenschilderwerk van de ramen bevindt zich in zeer slechte staat. Dit is een gebrek in categorie C, nummer I4. 7. Het draairaam in de voorgevel van de slaapkamer klemt in ernstige mate op de onderdorpel en is enkel met veel kracht te openen en te sluiten. Hierbij is de kans aanwezig op breuk van de enkele ruit. Dit is een gebrek in categorie C, nummer D7. 8. De elektrotechnische installatie is onbetrouwbaar, brandgevaarlijk en aanraakgevaarlijk blijkens het door huurder overgelegde deskundigenrapport. Er is sprake van een gebrek in categorie C, nummer Qb1. De geldende huurprijs van 710,00 wordt vanaf 1 december 2014 tijdelijk verlaagd tot 284,00 per maand. Volgens de wet worden de huurder en de verhuurder geacht overeengekomen te zijn wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met deze beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Pagina 6 van 7

7 MAASTRICHT, De Huurcommissie, mr. C.S. van Damme W.J.M. Dings en L.P.J. Creugers MBA Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 7 van 7