Wereldlezing (WUR Wageningen)

Transcriptie

1 Wereldlezing (WUR Wageningen) Wel resetten, geen systeemwijzigingen 19 juni 2014 prof. mr. Friso de Zeeuw praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling

2 Bepalende macro-factoren grond- en vastgoedwaarde 1. Waarde voor agrarisch gebruik locatie kwaliteit grond verkavelingstructuur prijs van het graan bepaalt de prijs van de grond (Ricardo) 2. Ruimtelijke economie mate van verstedelijking beïnvloedt verwachtingswaarde groei- of krimpregio? 3. (Planologisch) beleid overheid wordt bestemming bebouwing of natuur? rode gloed in het Groene Hart 1

3 Actuele grondprijzen in Gelderland Met agrarische bestemming (onverpacht) 3,-- tot 6,-- per m² Met rode bestemming in lage dichtheid, afhankelijk van locatie, vraag en hardheid: van 10,-- tot 35,-- per m² Bouwrijpe grond (supergemiddeld!): 200,-- per m² (excl. BTW), bijvoorbeeld Rivierengebied 300,-- per m² (excl. BTW), bijvoorbeeld regio Nijmegen

4 Structuurkenmerken grond en vastgoed 1. Schaarste maakt waardetoevoeging mogelijk bijvoorbeeld: enig recreatieterrein in de omgeving maar clustering of keten kan ook waardecreatie bevorderen - voorbeelden: Food Valley; Kreis Vechta (Nedersaksen) - is echter sprake van valley-inflatie 2. Externe effecten de plus van de een kan een min voor de ander betekenen voorbeeld: plaatsing windmolens drukt woningwaarde 3. Elke locatie is uniek elke (project)ontwikkeling is dus uniek en maatwerk 3

5 De positie van gemeentelijke grondbedrijven Als gevolg van de economische en vastgoed-crisis is het logisch dat ook gemeentelijke grondbedrijven forse klappen krijgen. Het aantal gemeenten dat echt in de gevarenzone terecht komt blijft echter beperkt. Wel kunnen in de komende tijd nog additionele afboekingen worden verwacht. Sommige gemeenten hebben echt fouten gemaakt, maar in het algemeen is een sterke (morele) verontwaardiging over het acteren van gemeenten met actieve grondexploitaties misplaatst. Voor het beoordelen van de perspectieven van grondexploitaties op de langere termijn, moet men kijken naar de ruimtelijk-economische ontwikkelingen. Een blik over de grenzen relativeert de typisch Nederlandse problematiek van dit moment. 4

6 Vergroting professionaliteit: o.m. aandacht voor kosten, prijzen, risico s & innovaties Veelal bewegen de gronduitgifteprijzen zich nog op een te hoog niveau. Het verdient aanbeveling de residuele methode te volgen, in goede en in slechte tijden. Algemene uitspraken dat de grondprijzen met 40 à 50 % omlaag moeten, zijn te grof. Er moet weer meer oog komen voor de kostenkant van grondexploitatie, want die zijn in de afgelopen decennia verwaarloosd. De professionaliteit in de grondexploitatie behoeft (weer) opwaardering; prudent ondernemerschap en adequate risicobeheersing zijn daarbij enkele kernbegrippen. Het verdient aanbeveling dat de sector (Vereniging van Grondbedrijven) zelf meer systematisch, vergelijkend onderzoek naar aspecten van grondbeleid en -exploitaties. Dat zou de transparantie kunnen verhogen. 5

7 (Retro-) innovaties en voodoo Daarmee hangt implementatie samen met verschillende (retro)innovaties, zoals het selectief gebruik van erfpacht, de inzet van tijdelijk gebruik, modernisering van het masterplan (met veel meer flexibiliteit en faseringsmogelijkheden) en verkorting van de time to market bij concrete plannen. In de vakwereld wordt wel gefantaseerd over nieuwe verdienmodellen en alternatieve financiering, zoals crowdfunding. Enkele niches daargelaten, behoren deze oplossingsrichtingen meer in het repertoire van Hans Kazan thuis. 6

8 Concentratie economie in bepaalde stedelijke regio s hoger onderwijs bedrijvenclusters voorzieningen bereikbaarheid quality of life hoogopgeleiden banen & innovaties winkels, scholen, cultuur interne en externe verbindingen woon-milieus

9 8

10 Aandeel (in procenten) van hoger opgeleiden Bron: Groot en De Groot in Soort zoekt soort. Platform 31 (2014) 9

11 Regionale woningmarkt 2013 Gestileerd heeft het sterke marktgebied nu de vorm van een heet gewassen rompertjerompertje Bouwfonds Ontwikkeling 2013, bewerking Friso de Zeeuw

12 Forse groei aantal huishoudens Toename aantal huishoudens met ca tot 2040 Onzeker en sterk afhankelijk van economische groei Daarnaast: - binnenlandse migratie - buitenlandse migratie 11

13 Voorbeeld: Metropoolregio Amsterdam

14 Vergelijking met buitenland Trek naar de stad vaak radicaler in Duitsland, Frankrijk en Engeland Typisch voor Nederland: - kleine steden op korte afstand van elkaar - goed decentraal voorzieningenniveau - relatief geringe reistijden; plus: de fiets nabijheid is het sleutelwoord Nederlanders zijn geen liefhebbers van het appartement 13

15 Reële binnenstedelijk capaciteit: reken je niet rijk Kosten/baten in een subsidieloos tijdperk zie rapport Economisch Instituut voor de Bouw: tekort vaak ,-- p.w. Concurrentie met bedrijvigheid zie inbreng VNO/NCW op Visie Noordzeekanaalgebied Niet op elke locatie is er vraag vanuit de markt stationsgebied Beverwijk is geen Haarlem of Amsterdam Maatschappelijke discussie op locatie daar gaat ons laatste groen 14

16 Trek naar de stad met nuances Trek naar de stad is reëel; vooral de voorzieningen zijn magneten In NL: naar stedelijke regio s dus ook naar kleinere plaatsen in de invloedssfeer Overigens blijven woningvoorkeuren traditioneel Reactie van het beleid: verdichting ; dat is: - eenzijdig - deels marktcontrair - deels onbetaalbaar laten we preciezer worden op basis van de voorkeur van mensen Naam presentatie, Datum 15

17 Strategie gemeentelijk grondbeleid herijken Gemeenten doen er goed aan hun grondbeleid over de volle breedte kritisch tegen het licht te houden; vele doen dat al. Daarbij kan (handhaving van) selectief actief gemeentelijk grondbeleid best een uitkomst zijn. Mits aan bepaalde randvoorwaarden (helder doel; buffer; expertise) is voldaan. Afdrachten aan de algemene dienst passen in de toekomt niet meer in een gemoderniseerd grondbeleid. 16

18 Wettelijk kader: geen structurele ingrepen Nu faciliterend grondbeleid een grotere rol gaat spelen, is het zinvol naar het wettelijk kader te kijken. Tot de verbeteringsopties van het kostenverhaal behoren: facultatiever maken, meer faseringsmogelijkheden en kritische blik op de bovenplanse bijdragen. Daarnaast verdient een wettelijke regeling van stedelijke herverkaveling aanbeveling. In het algemeen is de wettelijke regeling van het actief en faciliterend grondbeleid in ons land effectief, evenwichtig en robuust. Periodieke pogingen om daar verandering in te brengen stranden stelselmatig. Ook aan het door de Tweede Kamer gevraagde onderzoek naar het zelfrealisatierecht, zal uitsluitend het te selecteren externe onderzoeksbureau plezier beleven. 17