BIJ DE WOONVISIE-AMBITIES PASSENDE ONDERDELEN UIT HET BOD VAN QUAWONEN

Transcriptie

1 WOONVISIE-AMBITIES BIJ DE WOONVISIE-AMBITIES PASSENDE ONDERDELEN UIT HET BOD VAN QUAWONEN Ambitie-agenda 1: Voldoende nieuwbouw in verschillende woonmilieus: aansluitend bij de woningvraag De gemeente werkt het in dit hoofdstuk voorgestelde woningbouwprogramma uit en brengt dit programma met bijbehorende randvoorwaarden (o.a. capaciteit infrastructuur) in, in de nieuwe stadsregionale woningbouwafspraken voor de periode De gemeente ontwikkelt de plannen voor de Stormpolder. Die plannen zijn gericht op het creëren van een nieuw, bijzonder woonmilieu (wonen aan de rivier) in de vorm van een menging van wonen en werken. Hierbij kan ook worden gedacht aan vormen van waterwonen. Ook de plannen voor het Centrum leiden tot een nieuw woonmilieu, nl. met compact wonen nabij voorzieningen De kwaliteits- en duurzaamheidseisen voor woningbouw zijn uitgewerkt en dienen als kader voor de uitwerking van plannen. Voor de energetische prestaties zal het door de gemeente opgestelde energiebeleidsplan de basis vormen. De gewenste kwaliteit en duurzaamheid worden voor de door Qua Wonen te realiseren woningbouw vastgelegd in prestatieafspraken. Voor projecten die door ontwikkelaars worden gerealiseerd, worden de eisen in samenspraak vastgelegd in realisatieovereenkomsten Voor het woningbouwprogramma wordt een monitoringssysteem ontwikkeld, op basis waarvan bijstelling van het programma kan plaatsvinden. Voorlopig wordt gedacht aan het eens per vier jaar monitoren van de ontwikkelingen. Het gaat hierbij om de uitkomsten van periodiek (regionaal) woningmarktonderzoek, verhuisanalyses (wie komt in de nieuwbouw wonen, is sprake van doorstroming, wat voor woningen komen vrij?) en woningmarktsignalen van woningcorporaties en makelaars. Met name de doorstroomeffecten zijn van belang, omdat het woningbouwprogramma is gebaseerd op de aanname dat veel senioren zullen doorstromen. - In de periode realiseert QuaWonen 176 sociale huurwoningen in het project Prinsessenpark: 91 appartementen en 18 zorgstudio s in de 1 e fase en 67 appartementen in de 3 e fase. Prinsessenpark is één van de in het regionale woningbouwprogramma opgenomen projecten. - Het project Prinsessenpark bevat compacte levensloopbestendige appartementen en zorgstudio s. Volgens het door QW verrichte onderzoek naar de opgave in de diverse kernen in de Krimpenerwaard, bestaat de doelgroep vooral uit 1- en 2- persoonshuishoudens. Nader onderzocht wordt wat dit betekent voor het woningproduct in de 3 e fase: o.a. betreffende de oppervlakte en het kamertal van de appartementen. - In de periode bouwt QuaWonen alleen sociale huurwoningen. Wel wordt de grond m.b.t. de 2 e fase van Prinsessenpark (voor de bouw van de blokken 3 en 4) verkocht aan een projectontwikkelaar t.b.v. het realiseren van ongeveer 30 koopappartementen en ongeveer 29 markthuurappartementen. Op deze manier wordt toch ook het aanbod in het middeldure huursegment vergroot. - QuaWonen neemt, in samenspraak met gemeente en huurdersvertegenwoordigers, in 2017 het initiatief voor het opstellen van een vastgoedstrategie voor haar woningen in het gebied Centrum-Zuid: totaal 117 woningen (Albert Schweitzerlaan, Raadhuisplein, Boerhaavelaan en Dr. Thijsselaan). - De 176 sociale huurappartementen in Prinsessenpark krijgen minimaal het energielabel A. Dit is conform de in de prestatieafspraken opgenomen doelstelling om te komen tot een duurzame verbetering van het centrum. - Nieuwbouwwoningen hebben bij oplevering minimaal energielabel A. - QuaWonen bestendigt haar beleid m.b.t. dagelijks en planmatig onderhoud. - Rijksregelgeving biedt tot en met 2020 ruimte om maximaal 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen te bestemmen voor mensen met een inkomen tussen Euro ,-- en Euro ,--. QuaWonen gaat een deel van die ruimte benutten voor het realiseren van doorstroming bij het toewijzen van de sociale huurwoningen in het project Prinsessenpark. - De nieuwbouw in Prinsessenpark wordt toegewezen via directe bemiddeling. Toewijzing gebeurt o.b.v. de, met St. Huurdersbelang en de gemeente afgesproken toewijzings-/voorrangsregels, en is met name gericht op het bevorderen van doorstroming.

2 Ambitie-agenda 2: Aanpak bestaande voorraad en wijken De gemeente maakt nadere prestatieafspraken met QuaWonen over de toekomst van de voorraad sociale huurwoningen in Krimpen aan den IJssel Particuliere (koop)woningen moeten kunnen worden aangepast om aan de eisen van de tijd te voldoen. De gemeente wil de daarvoor benodigde (bouw)vergunningen met de nodige soepelheid verlenen en bouwvoorschriften in bestemmingsplannen verruimen Op basis van het energiebeleidsplan ontwikkelt de gemeente een actieprogramma om voor de totale woningvoorraad te komen tot een vermindering van het niet-duurzame energiegebruik met 20% in Met QuaWonen worden nadere afspraken gemaakt over het aandeel van de sociale huursector (1/3 van de totale woningvoorraad). Het gaat daarbij zowel om de verbetering van de energetische kwaliteit in de bestaande voorraad, als om vervanging van energetisch slechte woningen door energiezuinige nieuwbouw. - QuaWonen stuurt op het behoud van minimaal sociale huurwoningen in Krimpen aan den IJssel. Een afname van de omvang van de sociale huurvoorraad compenseert QuaWonen met nieuwbouw. In de periode bouwt QuaWonen alleen sociale huurwoningen en zijn er geen sociale huurwoningen van QuaWonen die bij leegkomst een huur krijgen boven de liberaliseringsgrens. - N.V.T. voor QuaWonen. - Bij het verbeteren van haar woningvoorraad richt QuaWonen zich op het treffen van energiemaatregelen aan de woning. Doelen daarbij zijn: beperken van de woonlast, verhogen van het wooncomfort en bijdragen aan milieuverbetering. - Bij verduurzamen is het vertrekpunt van QuaWonen: liever meer woningen naar energielabel B brengen, dan weinig woningen op energielabel A of Energie Nul. - Voor het opwekken van duurzame energie zoekt QuaWonen samenwerking met co-makers. - Eén van de uitgangspunten van QuaWonen is dat haar voorraad in 2035 alleen nog uit woningen met energielabels A+, A en B bestaat. - QuaWonen verhoogt haar inzet m.b.t. verduurzamen in de bestaande woningvoorraad. In de periode brengt QuaWonen in de bestaande woningvoorraad in Krimpen aan den IJssel jaarlijks c.a woningen op minimaal energielabel B. In 5 jaar zijn dat ca woningen. -Betaalbaarheid is meer dan alleen de huurprijs van de woning. Energie is ook een belangrijke kostenpost. QuaWonen kijkt daarom naar de totale woonlasten. Bij energierenovatie garandeert QuaWonen door middel van een hardheidsclausule dat zittende huurders meer op hun energielasten besparen dan dat de huurprijs als gevolg van woningverbetering stijgt De gemeente en QuaWonen komen tot een gezamenlijke aanpak voor de herstructurering van het centrumgebied en verschillende andere, kleinere locaties. Elementen hierin zijn de aanpak de woningvoorraad en de openbare ruimte, uitplaatsing en herhuisvesting bewoners, beperken overlast gedurende de herstructurering, enz. Dit wordt vastgelegd in de prestatieafspraken De gemeente blijft, samen met andere betrokken partijen, investeren in fysieke en sociale maatregelen ter versterking van de leefbaarheid in buurten en wijken. - Zie de onderdelen van het bod, genoemd bij de punten 1.1. t/m Binnen het kader van de wettelijke regels (maximaal Euro 126,25 per sociale huurwoning) investeert QuaWonen in het woongenot van huurders en veilige buurten. - QuaWonen neemt zelf leefbaarheidsinitiatieven en steunt initiatieven van maatschappelijke organisaties en huurders gericht op: *de woonomgeving, ter voorkoming van overlast en ter bevordering van de veiligheid en integratie. *aanleg en onderhoud van kleinschalige infrastructuur in de directe nabijheid van haar woningen/vastgoedvoorzieningen. *sociaal beheer: complexbeheerders zijn actief in vanuit beheerperspectief gezien- kwetsbare appartementsgebouwen. Door verschillende maatschappelijk ontwikkelingen groeit de druk op sociaal beheer. QuaWonen anticipeert daarop door versterking van sociaal beheer in de buurt, met ca. 1 fte buurtbeheer. De buurtbeheerder heeft taken op het vlak van aanspreken en activeren van bewoners (schoon, heel en veilig) en is een (verbindende) schakel tussen huurders en QuaWonen, en tussen lokale partners en QuaWonen. QuaWonen neemt het initiatief voor evaluatie van de ervaringen met buurtbeheer in samenspraak met gemeente en St. Huurdersbelang: in het 4 e kwartaal van 2017.

3 Ambitie-agenda 3: Keuzevrijheid en betaalbaarheid De gemeente en QuaWonen maken prestatieafspraken over de slaagkansen van de verschillende categorieën woningzoekenden en monitoren of deze afspraken worden gehaald. Zo nodig wordt bijgestuurd in de toewijzing van woningen De gemeente en QuaWonen maken prestatieafspraken over de nieuwbouw en verkoop van bestaande (sociale) huurwoningen onder Koopgarant. Daarbij wordt tevens bezien of Koopgarant kan worden verbreed naar een Te Woon concept De gemeente onderzoekt welke mogelijkheden in Krimpen aan den IJssel zijn voor het verstrekken van startersleningen en onder welke voorwaarden bewoners voor startersleningen in aanmerking kunnen komen De gemeente onderzoekt samen met andere partijen de mogelijkheden voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap en de behoefte daaraan in Krimpen aan den IJssel. - De doelgroep van QuaWonen wordt gevormd door huishoudens met een inkomen tot de inkomensgrens voor sociale huurwoningen: Euro ,-- (prijspeil 2016). Binnen die doelgroep onderscheidt QuaWonen i.v.m. passend toewijzen: (1) huishoudens die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag, (2) huishoudens met een inkomen boven de grenzen voor huurtoeslag, maar onder de inkomensgrens voor sociale huurwoningen. - QuaWonen vindt het belangrijk om sociale huurwoningen betaalbaar te houden voor de doelgroep. - QuaWonen wijst minimaal 80% van haar sociale huurwoningen toe aan woningzoekenden met een inkomen tot de inkomensgrens voor sociale huurwoningen. - QuaWonen bestemt maximaal 10% van haar leegkomende sociale huurwoningen voor mensen met een inkomen tussen de inkomensgrens voor sociale huurwoningen (Euro ,--) en Euro ,-- (prijspeil 2016): gebruik makend van rijksregelgeving die daarvoor tot 2020 ruimte biedt. Een deel van die ruimte wordt benut voor realisatie van doorstroming bij het toewijzen van de sociale huurwoningen in de 1 e en 2 e fase van het project Prinsessenpark. - Tevens heeft QuaWonen de ruimte om maximaal 10% van de leegkomende sociale huurwoningen te bestemmen voor mensen met een inkomen boven Euro ,--. - QuaWonen maakt geen gebruik van de mogelijkheid om de huuropbrengst extra te verhogen bij huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrens voor sociale huurwoningen. - QuaWonen wil geen scheefwoners-beleid voeren waarbij mensen via het huurbeleid actief worden aangemoedigd om uit de (goedkopere) sociale huurwoning te verhuizen, zeker niet bij lagere middeninkomens die in het beeld van de rijksoverheid te goedkoop wonen. Velen van hen kunnen op basis van het inkomen niet slagen op de koopmarkt en zijn eigenlijk ook niet in staat markthuur te betalen en zouden anders dus tussen wal en schip raken. - Bovendien heeft het, gelet op de leefbaarheid en draagkracht van een buurt, ook voordelen om een mix aan huishoudens in een wijk te heb ben. QuaWonen grijpt renovatieplannen en sloop-nieuwbouwprojecten aan om huurders met een te hoog inkomen te verleiden tot het verhuizen naar een (meer) passende (duurdere) huur- of koopwoning. - QuaWonen benut wel de huursombenadering om de feitelijke huurprijs van woningen dichter bij de gewenste huurprijs te brengen. - Voor het jaar 2017 gaat QuaWonen uit van een huursomstijging van inflatie+3%. QuaWonen overlegt met haar belanghouders over de wijze waarop ze deze huursomstijging realiseren. Als gevolg van veranderingen in o.a. rijksregelgeving verandert de omgeving waarin QuaWonen werkt steeds sneller. Daarom bepaalt QuaWonen haar huurbeleid jaarlijks na overleg met de huurdersorganisaties en gemeenten uit haar werkgebied. Omdat het huurprijsdossier in Den Haag nog volop in ontwikkeling is en straks een nieuwe kabinet andere keuzen zal maken, kan QuaWonen nog niet vooruit lopen op het huurbeleid 2018 en verder. - In het kader van passend toewijzen en het gelijk houden van de slaagkansen van de verschillende doelgroepen, krijgt minimaal 2/3 van de sociale woningvoorraad bij een nieuwe verhuring een netto (streef)huurprijs onder de tweede aftoppingsgrens voor huurtoeslag (<Euro 628,--) en maximaal 1/3 een netto (streef)huurprijs tussen de tweede aftoppingsgrens en de liberaliseringsgrens. - Met ingang van 1 januari 2017 wijst QuaWonen minimaal 95% (conform de regels van het rijk) passend toe aan woningzoekenden met een huurtoeslaginkomen. Deze groep krijgt voorrang voor woningen met een huur tot de eerste aftoppingsgrens (Euro 586,-- voor 1- en 2-persoonshuishoudens) en de tweede aftoppingsgrens (Euro 628,-- voor 3- en meerpersoonshuishoudens). - QuaWonen onderzoekt in 2017 de mogelijkheden van: (1) het afsluiten van (tijdelijke) huurcontracten, bijvoorbeeld voor huurders met woonbegeleiding, (2) het opeisen van woonruimte voor eigen gebruik, bijvoorbeeld om woningen met een huur onder de kwaliteitskortingsgrens uit de huurtoeslagregeling toe te kunnen wijzen aan jongeren van 18 t/m 22 jaar (starters). - QuaWonen maakt in 2017 met de gemeente en huurdersorganisaties afspraken over het monitoren van de beschikbaarheid van sociale huurwoningen onder en boven de aftoppingsgrenzen voor huurtoeslag, om te borgen dat alle doelgroepen (te denken valt aan starters, jongeren, senioren, vergunninghouders, andere urgenten) voldoende aan bod komen en om waar nodig bij te sturen. - QuaWonen bouwt haar voorraad woningen met een markthuur geleidelijk af d.m.v. permanente verkoop. Zo n 331 markthuurwoningen in Krimpen aan den IJssel zijn door QuaWonen aangewezen voor verkoop t.b.v. de doelgroep die niet terecht kan in een sociale huurwoning. Met de verkoop van deze duurdere, geliberaliseerde woningen (QuaWonen gaat uit van verkoop van jaarlijks gemiddeld 35 woningen in het gehele werkgebied) ontstaat ruimte om extra sociale huurwoningen bij te bouwen. - N.V.T. voor QuaWonen. - Op dit moment N.V.T. voor QuaWonen.

4 Ambitie-agenda 4: Wonen, welzijn, zorg De gemeente zorgt er voor, dat in het centrum zelfstandige levensloopgeschikte woningen, woningen in de sfeer van verzorgd wonen en kleinschalige woonvormen voor beschermd wonen kunnen worden gebouwd De gemeente zorgt er voor, samen met stichting Zorgbeheer de Zellingen en zorggroep Rijnmond, dat de twee zorgsteunpunten in Crimpenersteyn en Tiendhove kunnen worden uitgebouwd. Een derde zorgsteunpunt wordt opgenomen in de plannen voor de herontwikkeling van het centrum Aanvullende voorzieningen in de wijk worden zo mogelijk door de gemeente, in samenwerking met betrokken partners zoals zorg- en welzijnsinstellingen en QuaWonen, georganiseerd De gemeente start, zodra er zicht is op een voldoende aanbod aan voor senioren geschikte woningen, een campagne die deze doelgroep aanzet te verhuizen naar levensloopgeschikte woningen in het centrum. - In 2017 levert QuaWonen in de 1 e fase van het project Prinsessenpark 91 levensloopgeschikte sociale huurwoningen op. Daarnaast realiseert QuaWonen in de 1 e fase 18 zorgstudio s in de sociale huur voor senioren met een hoge zorgindicatie. Leliezorggroep levert de zorg. De zorgstudio s worden gebouwd volgens het principe van omkeerbaar bouwen. - In de periode 2018 t/m 2012 realiseert QuaWonen in de 3 e fase van het project Prinsessenpark ca. 67 levensloopgeschikte sociale huurappartementen. - QuaWonen onderzoekt, samen met een zorgorganisatie, de mogelijkheden voor realisatie van een ouderinitiatief voor een beschermd wonen-project voor verstandelijke gehandicapten in het project Prinsessenpark. - QuaWonen realiseert, samen met de Leliezorggroep, in Prinsessenpark een zorgsteunpunt. - In de 1 e fase van Prinsessenpark realiseert QuaWonen ook een ontmoetingsruimte. - Een groot deel van de (toekomstige) senioren wil zo lang mogelijk in de eigen woning en vertrouwde woonomgeving c.q. wijk blijven wonen. De inzet van QuaWonen is om met de gemeente, St. Huurdersbelang, St. Seniorenplatform en zorg- en welzijnsorganisaties in 2017 gezamenlijk afspraken te maken over een pakket maatregelen om dat te bevorderen. Te denken valt daarbij aan o.a. verruiming van de mogelijkheden bij het betrekken van een woning, gerichte voorlichting bij woningtoewijzing aan senioren, afspraken over optimalisering van de inzet van het WMO-budget en signaleren en doorspelen van problemen achter de voordeur. QuaWonen vindt dat maatregelen en kostenverdeling moeten passen bij de verantwoordelijkheid van betrokken partijen. Ook van huurders mag worden verwacht dat zij zelf naar vermogen bijdragen aan voorzieningen om langer in hun woning te kunnen blijven wonen. - Zie ook punt 1.4.: De nieuwbouw in Prinsessenpark wordt toegewezen via directe bemiddeling. Toewijzing gebeurt o.b.v. de, met St. Huurdersbelang en de gemeente afgesproken toewijzings-/voorrangsregels, en is met name gericht op het bevorderen van doorstroming.

5 Huisvesting urgente doelgroepen. In de ambitie-agenda s van de woonvisie komt de term urgenten c.q. urgente doelgroepen niet voor. Sinds 2015 is het huisvesten van statushouders/vergunninghouders en andere urgente doelgroepen echter een zeer belangrijk item. In haar bod heeft QuaWonen hieromtrent het volgende opgenomen: - QuaWonen levert jaarlijks (via directe bemiddeling) het benodigde aantal woningen voor realisatie van de gemeentelijke taakstelling huisvesting vergunninghouders. Gemeente en QuaWonen monitoren gezamenlijk de voortgang. - QuaWonen maakt jaarlijks met de gemeente afspraken over welk deel van de woningen zal worden toegewezen aan urgenten/kwetsbare doelgroepen met een voorrangspositie. Om ervoor te zorgen dat reguliere woningzoekende voldoende kans van slagen hebben, gaat QuaWonen uit van een aandeel van maximaal 30%. Streven naar een goede balans (o.a. voldoende ruimte voor reguliere woningzoekende, lokale doorstroming) en een zorgvuldige plaatsing vormen het vertrekpunt van QuaWonen. - QuaWonen staat open voor versnelling van de nieuwbouw van de blokken 5 en 6 (3 e fase met ca. 67 woningen) in het project Prinsessenpark, om de doorstroming in de bestaande woningvoorraad te stimuleren en zo woningen vrij te maken voor huisvesting van vergunninghouders en kwetsbare huishoudens (o.a. uitstroom uit instellingen). - QuaWonen en de gemeente onderzoeken in 2016/2017 gezamenlijk de noodzaak voor realisatie van tijdelijke huisvesting voor het opvangen van vergunninghouders. - Samen met de gemeente en St. Huurdersbelang evalueert QuaWonen jaarlijks het effect van labelen voor specifieke doelgroepen zoals jongeren en senioren en het effect van het ontlabelen.