KWALITATIEF AFWEGINGSKADER VOOR WONINGBOUWPLANNEN VAN UIT EEN MARKTTECHNISCH PERSPECTIEF METHODIEK

Transcriptie

1 KWALITATIEF AFWEGINGSKADER VOOR WONINGBOUWPLANNEN VAN UIT EEN MARKTTECHNISCH PERSPECTIEF METHODIEK

2

3 KWALITATIEF AFWEGINGSKADER VOOR WONINGBOUWPLANNEN VAN UIT EEN MARKTTECHNISCH PERSPECTIEF METHODIEK Uitgevoerd door STEC Groep in opdracht van Stadsregio Parkstad Limburg oktober 2013

4 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING Grote transitieopgave in Parkstad Limburg Dit afwegingskader helpt bij tot stand brengen transitie in Parkstad Limburg 3 2. METHODE AFWEGINGSKADER Resultaat van het afwegingskader Stap 1: Locatiescan Stap 2: Product-marktcombinaties 10 Bijlage Locatiescan 11

5 1. INLEIDING In dit hoofdstuk leest u kort over de achtergronden en de positie van dit afwegingskader in het tot stand brengen van de benodigde transitie in Parkstad Limburg. 1.1 Grote transitieopgave in Parkstad Limburg Parkstad Limburg heeft te maken met een omvangrijke demografische transitie. Dit heeft consequenties voor zowel de bestaande woningvoorraad als de plannen voor nieuwbouwwoningen. 20% van de voorraad moet worden gesloopt of gerenoveerd. Bijna 40% van deze herstructureringsopgave is in handen van particulieren (huiseigenaren). De verdunningsopgave bedraagt woningen tot 2040 voor Zuid-Limburg. Voor Parkstad gaat het om woningen tussen 2012 en 2030, afhankelijk van de nieuwbouwplannen die gerealiseerd worden. Cruciaal is de nieuwbouwopgave zo efficiënt mogelijk uit te voeren. Wanneer er geen actie volgt, zullen de problemen verder toenemen. De voorraad groeit in dat geval fors en het aanbod (en daarmee de leegstand) stijgt explosief. Daarmee daalt ook de waarde van al het vastgoed over alle vastgoedsegmenten. Dit zou de problemen zeer groot maken en rekening doorschuiven naar toekomstige generaties. De 8 gemeenten van de stadsregio Parkstad Limburg hebben afgesproken dat alleen woningbouwplannen die opgenomen zijn in de regionale woningbouwprogrammering worden gerealiseerd. Het wijzigen van deze regionale woningbouwprogrammering is een bevoegdheid van het Parkstadbestuur. Op deze regionale woningbouwprogrammering staan al jaren heel veel woningbouwplannen. Een groot aantal van deze woningbouwplannen heeft een publiekrechtelijke status en zijn dus verweven in bestemmingsplannen, beheersverordeningen, omgevingsvergunningen en projectbesluiten. Daarnaast bevat de huidige planvoorraad voor woningbouw ook plannen, die nog een publiekrechtelijke status moeten krijgen.

6 Met het Structuurvisiebesluit Wonen en Retail uit 2011 hebben de gemeenten en de regio Parkstad Limburg aangekondigd dat vigerende bestemmingen woningbouw worden herzien bij actualisatie van de bestemmingsplannen. De bestemmingen woningbouw moeten passen binnen het vigerende regionale beleid. Met de Regionale Woonstrategie heeft de Parkstadraad aangegeven dat de huidige regionale woningbouwprogrammering nog teveel lucht bevat. De regionale woningbouwprogrammering dient, op een verantwoorde manier, ingekrompen te worden. De provincie Limburg heeft onlangs de verordening Wonen Zuid-Limburg vastgesteld. Deze (tijdelijke) verordening stuurt voornamelijk kwantitatief op de woningmarkt. Zo mogen er geen nieuwe woningbouwplannen meer worden toegevoegd aan de publiekrechtelijke planvoorraad, tenzij de toevoeging niet meer is dan 0. Ook het regionale woonbeleid van de stadsregio Parkstad Limburg kent veel kwantitatieve sturing. Zo wordt met de Herstructureringsvisie van de woningvoorraad een kwantitatief kader geschetst, en is de huidige woningbouwprogrammering een lijst met kwantitatieve gegevens van woningbouwprojecten. Het kwalitatief afwegingskader moet zorgen voor kwalitatieve sturing. Kwalitatief goede woningbouwprojecten zijn projecten met een match tussen het aanbod en de vraag van woningen. Deze match heeft twee componenten: er moet vraag zijn naar de locatie en naar het product van het woningbouwplan. Het kwalitatief afwegingskader geeft een kwalitatieve selectie van woningbouwprojecten. Dit zal leiden tot kwalitatieve keuzen voor het woningbouwprogramma. Op deze manier zal dit kwalitatief afwegingskader een belangrijke bouwsteen vormen van de nieuwe regionale woningbouwprogrammering Het afwegingskader heeft als uitgangspunt de onderhandelingen met marktpartijen inhoudelijk te onderbouwen en is in juridische zin niet dwingend van aard (zie box 1).

7 Box 1: dit afwegingskader in relatie tot het schrappen van woningbouwplannen Het afwegingskader heeft geen harde planologisch-juridische basis om woningbouwplannen te schrappen, toch staat het niet los van de juridische kaders. Gemeenten toetsen plannen via het bestemmingsplan op ruimtelijke relevantie en een goede ruimtelijke ordening. De uitkomsten van dit afwegingskader en de product-marktcombinaties bieden per gemeente handvatten voor het toetsen op deze eisen. Via het bestemmingsplan kan dus worden gestuurd op enkele woningbouwcategorieën (sociale huur, sociale koop en collectief particulier opdrachtgeversschap). Gemeenten en/of provincies hebben daarnaast overigens nog een andere mogelijkheid om plannen te schrappen; door het weigeren of intrekken van bouwvergunningen. Gemeenten/provincies kunnen gebieden ruimtelijk afbakenen en hier een specifieke status aangeven: een extra weigerings- en intrekkingsgrond die mogelijk is voor bestuursorganen. Verkend kan worden of dit afwegingskader in die zin juridisch hard gemaakt kan worden. 1.2 Dit afwegingskader helpt bij tot stand brengen transitie in Parkstad Limburg De Stadsregio Parkstad Limburg, de provincie Limburg en het Rijk hebben onlangs samen zeven leidende principes benoemd om de transitie in het vastgoed tot stand te brengen tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten voor alle betrokkenen. Centraal staat dat sloop, hergebruik, renovatie en her- cq. nieuwbouw altijd verweven moeten zijn en in financiële zin moeten samenhangen. Bijvoorbeeld: alleen nieuw ontwikkelen, wanneer er ook gesloopt wordt. De zeven principes zijn: 1. Opvoeren marktspanning. Overheidskaders moeten qua nieuwbouw aansluiten op wat er moet gebeuren. Zowel in bestemmingsplannen als financieel en organisatorisch opzicht moet dit gebeuren. Doel is komen tot een e spanning tussen vraag en aanbod, om het zo voor eigenaren en andere investeerders weer aantrekkelijk te maken om in vastgoed in Parkstad Limburg te investeren. Dit afwegingskader draagt hieraan bij doordat het een grondslag biedt op welke manier deze grotere marktspanning gerealiseerd kan worden.

8 2. Reduceer overbodige plancapaciteit maximaal. De overcapaciteit aan plannen voor nieuwe vastgoedprojecten in Parkstad Limburg moet afnemen. Dit ligt in lijn met de Provinciale Verordening in Zuid- Limburg. Een deel van de plannen kan worden uitgesteld tot na 2020, daarnaast moeten zeker ook veel plannen worden geschrapt. Dit afwegingskader toont transparant en vanuit een investeringsperspectief op basis van kwantitatieve argumenten aan, welke locaties binnen Parkstad Limburg bij voorkeur ingezet kunnen worden om plantitels te verminderen. Het gaat hierbij om locaties met een benedengemiddeld aantrekkelijke toekomstverwachting binnen Parkstad Limburg. 3. Investeer alleen in toekomstbestendige locaties. Juist de komende jaren is het belangrijk om onderscheidende locaties (plannen waar wel behoefte aan is, bijvoorbeeld vanwege veranderende bevolking in Zuid Limburg of Parkstad Limburg) te ontwikkelen. Kiezen voor de juiste locatie en het toevoegen van veel (gebieds)kwaliteit is essentieel. Dat betekent niet per sé in slechte wijken investeren, maar juist in kansrijke wijken die een zetje nodig hebben. De locatiescan in dit afwegingskader laat zien wat aantrekkelijke locaties zijn vanuit marktperspectief. De overige principes hebben minder direct verband met het afwegingskader. Voor de volledigheid staan ze hieronder kort toegelicht. 4. Instrumenten moeten bijdragen aan e marktverhouding. Partijen willen stimuleringsmaatregelen voor bijvoorbeeld starters, levensloop- en duurzaam renoveren aan laten sluiten bij het ruimtelijk beleid. Ook moet de structuurvisie aansluiten bij toekomstgerichte product-marktcombinaties. Verder moet worden gerekend met marktconforme prijzen voor bijvoorbeeld de aankoop van woningen; deze liggen in de praktijk soms flink lager dan de WOZ-waarde. Het afwegingskader is door zijn marktgerichte opzet een instrument om vraag en aanbod meer in balans te brengen doordat aantrekkelijke product-marktcombinaties in kaart zijn gebracht. 5. Groot denken, klein handelen. Nodig is een stap-voor-stap-aanpak, binnen een gedeelde ambitie. Groot denken, klein doen dus, om zo onnodig grote voorinvesteringen te voorkomen en de tijdspanne tussen kosten

9 en opbrengsten zo klein mogelijk te houden. (Financiële) risico s worden daarmee hanteerbaar en er kan tijdens de transitie bijgestuurd worden. 6. Denk in kasstromen. Het is belangrijk in Parkstad Limburg te komen tot een integratie van alle geldstromen die in gebieden voorkomen. Dit in contrast tot de klassieke nieuwbouwbenadering waarin alleen kasstromen gerelateerd aan de grondexploitatie en het bouwproces werden meegenomen in de afweging of een business case aantrekkelijk is. De kasstromenbenadering houdt bijvoorbeeld ook rekening met de beheerexploitatie, verduurzaming en renovatie. Dat is voor het maken van toekomstbestendige plekken in Parkstad Limburg. 7. Liefde voor bestaand vastgoed ontwikkelen. In plaats van alle aandacht naar nieuwbouw gaat het in de toekomst om energie en liefde voor bestaand vastgoed, dat is een regelrechte cultuurverandering. In de bestaande voorraad is verandering het leeuwendeel van de opgave, in plaats van de dominantie van nieuwbouw om de nieuwbouw. In het volgende hoofdstuk staat de methode waarmee het afwegingskader wordt uitgewerkt toegelicht.

10 2. METHODE AFWEGINGSKADER In dit hoofdstuk treft u een toelichting op de methode van het afwegingskader aan, om op basis van argumenten en vergelijking van de onderlinge kenmerken van woonmilieus in regio Parkstad een onderscheid te maken vanuit een lange termijn investeringsperspectief, tussen aantrekkelijke woningbouwlocaties en minder aantrekkelijke woningbouwlocaties. Dit vormt een onderbouwing voor de selectie van locaties en projecten zoals Parkstad Limburg deze gaat doen. De eerste paragraaf gaat in op de methode om te komen tot selectie van woningbouwlocaties die vanuit het perspectief van de regionale vergelijking meer en minder aantrekkelijk zijn vanuit investeringsperspectief, bijvoorbeeld vanuit demografie of economie. De tweede paragraaf zoomt in op de methode om te komen tot de selectie van aantrekkelijke product-marktcombinaties voor deze aantrekkelijke woningbouwlocaties. Deze methoden worden ingezet om te komen tot selectie van aantrekkelijke projecten in Parkstad Limburg. 2.1 Resultaat van het afwegingskader In het afwegingskader worden projecten op een onafhankelijke manier beoordeeld aan de hand van verschillende aspecten: Locatie: aan de hand van kwantitatieve indicatoren kijken we naar de relatieve markttechnische aantrekkelijkheid van woningbouwlocaties. Productmarktcombinatie: op basis van kwalitatieve tekorten en overschotten van woningtypen zoals we die kennen in Parkstad en die komen uit de verschillende rapporten zoals Marktkansen Parkstad en de Woongebieden en de Regionale Woonstrategie Het resultaat van de scan ziet er als volgt uit (zie volgende pagina):

11 Hieronder wordt de afweging van locaties en de afweging van project/marktcombinaties uitgewerkt. Deze twee scans worden gekoppeld aan de projecten en kenmerken van de projecten om te komen tot een transparante afweging van projecten.

12 2.2 Stap 1: Locatiescan Met behulp van de locatiescan beoordelen we de markttechnische aantrekkelijkheid van de 18 locaties in Parkstad vanuit een regionale perspectief. Dit type scan wordt veelvuldig toegepast door beleggers voor het bepalen van aantrekkelijke locaties om in te investeren vanuit een middenlange en langetermijnperspectief. Steeds gaat het in de locatiescan om het bepalen van de relatieve vooruitzichten van waardeontwikkeling op een locatie ten opzichte van de andere locaties. Er is geen vergelijking met alle gemeenten in Limburg of met een Limburgs gemiddelde. Het gaat om het vinden van de meest aantrekkelijke locaties in Parkstad Limburg vanuit een regionaal perspectief en niet om de positie van een van de locaties binnen Limburg. Ook is het geen absolute weging maar een relatieve weging. Dit betekent dat er altijd bovengemiddeld scorende locaties zijn, maar ook benedengemiddelde locaties op bijvoorbeeld bepaalde performance drivers en prestatie-indicatoren. Gebiedsindeling De locatiescan wordt uitgevoerd op basis van 18 woongebieden zoals weergegeven in de figuur hierboven. Deze woongebieden worden gehanteerd vanwege een praktisch oogpunt. Gegevens worden op dit niveau verzameld.

13 Performance drivers en indicatoren Voor de beoordeling van de markttechnische aantrekkelijkheid van de locaties maken we gebruik van performance drivers en prestatie-indicatoren. Performance drivers zijn kwalitatieve factoren die bepalend zijn voor de relatieve aantrekkelijkheid van een locatie ten opzichte van de andere locaties. Het zijn als het ware de hoofdargumenten voor de relatieve waardering van de woningmarkten in de verschillende gebieden. Bij elkaar werken we in deze locatiescan met vijf performance drivers. Elke performance driver bestaat uit meerdere concrete prestatie-indicatoren. Deze prestatieindicatoren zijn kwantitatief en geven aan of we over de performance drivers waartoe zij behoren, positief, neutraal of negatief moeten zijn. In figuur 1 vindt u de performance drivers en de prestatieindicatoren die we gebruiken in de locatiescan. De prestatie-indicatoren hoeven niet uitputtend te zijn; doel is dat we genoeg relevante argumenten hebben om de aantrekkelijkheid van de verschillende gemeenten ten opzichte van elkaar te bepalen, niet meer en niet minder. Figuur 1: waaierschema locatiescan A1. WOZ-waarde C. Inwoners A2. Leegstand A. Woningvoorraad A3. Aandeel huurwoningen A4. Aandeel jonge woningen B1. Inkomen D. Woonomgeving B2. Prognose inkomen B3. Banen in 30 minuten B. Economie B4. Werkeloosheid B5. Prognose beroepsbevolking E. Voorzieningen B6. Bedrijfsvestigingen C1. Aandeel 65+ -ers C2. Aandeel alleenstaanden C3. Prognose huishoudens C4. Samenstelling bevolking D1. Waardering woonomgeving D2. Verloedering buurt D3. Veiligheidsgevoel E1. Niveau voorzieningen E2. Afstand tot bioscoop E3. Afstand tot ziekenhuis E4. Afstand tot treinstation E4. Afstand tot hoofdverkeersweg E6. Afstand tot onderwijs Tenslotte: aan alle drivers hechten we evenveel waarde. Dat is de reden dat we er niet voor kiezen om de scores van de verschillende drivers. Immers de ene driver kan voor een bepaalde locatie belangrijker zijn dan de andere.

14 2.2 Stap 2: Product-marktcombinaties Niet op elke markttechnisch aantrekkelijke locatie passen dezelfde woningen. In hartje centrum zijn andere woningen aantrekkelijk dan in het landelijk gebied van Parkstad. In deze paragraaf leest u meer over markttechnisch aantrekkelijke product-marktcombinaties (PMC s). Bij het bepalen van de PMC s maken we gebruik van de tekorten en overschotten zoals we die kennen in Parkstad en die komen uit de verschillende rapporten zoals Marktkansen Parkstad en de Woongebieden en de Regionale Woonstrategie We combineren de belangrijke segmenten woningtype (appartement, (levensloopbestendig) grondgebonden), woninggrootte (bij appartementen tot en vanaf 80 m², bij grondgebonden: tot en vanaf 120 m²), eigendomsituatie (koop/huur) en prijsniveaus (huur: in drie prijsklassen: < 555, 555 tot 681 en vanaf 681, koopgrenzen: < , tot , tot , tot , tot en > In tabel 1 staat een overzicht van de PMC s die we hanteren. Tabel 1: Overzicht PMC s Omschrijving Stadswoningen in centra van steden en dorpen Eengezinswoningen direct rondom de centra in dorpen en steden Levensloopbestendige woningen in centra van steden Levensloopbestendige woningen in dorpen Starten in de stad product-marktcombinaties grondgebonden koopwoning tot 120 m 2 in zes prijsklassen grondgebonden huurwoning tot 120 m 2 in twee prijsklassen grondgebonden koopwoning vanaf 120 m 2 in zes prijsklassen grondgebonden huurwoning vanaf 120 m 2 in twee prijsklassen koopappartement vanaf 80 m 2 in zesprijsklassen huurappartement vanaf 80 m 2 in twee prijsklassen levensloopbestendige grondgebonden koopwoningen tot 120 m 2 in zes prijsklassen levensloopbestendige grondgebonden huurwoningen tot 120 m 2 in twee prijsklassen huurappartement tot 80 m 2 in twee prijsklassen

15 Bijlage Locatiescan Tabel 2: Overzicht indicatoren en beoordeling Thema Indicator Toelichting Beoordeling Woningvoorraad Economie A1. WOZ Gemiddelde WOZ-waarde Hoe hoger de WOZ-waarde hoe A2. Leegstand Leegstand per Hoe lager de leegstand hoe A3. Huurwoning A4. Jonge woningen B1. Inkomen Het aandeel huurwoningen in de woningvoorraad op Het aandeel woningen gebouwd na 2000 in de voorraad per Het rekenkundig gemiddeld persoonlijk inkomen per persoon op basis van personen met een geheel jaar inkomen. B2. Prognose inkomen Prognose besteedbaar huishoudeninkomen B3. Banen binnen 30 min B4. Werkeloosheid B5. Werkzame beroepsbevolking B6. Prognose beroepsbevolking Het gemiddeld aantal banen dat in de ochtendspits per auto en OV binnen 30 minuten bereikbaar is Het aandeel niet-werkende werkzoekenden in pot. beroepsbevolking, in % in 2011 Het percentage werkzame beroepsbevolking (18-64 jaar) De prognose van de potentiële beroepsbevolking (15-64 jaar) tot 2025 Hoe lager het aandeel hoe Hoe hoger het aandeel hoe Hoe hoger het inkomen hoe Hoe hoger de prognose hoe Hoe hoger het aantal banen hoe Hoe lager het aandeel hoe Hoe hoger dit percentage hoe Hoe hoger (of minder negatief) de prognose hoe B7. Aantal vestigingen Het aantal bedrijfsvestigingen per Hoe hoger het aantal hoe

16 Vervolg tabel 2: Overzicht indicatoren en beoordeling Thema Indicator Toelichting Beoordeling Inwoners Woonomgeving Voorzieningen C Het aandeel 65+-ers als percentage van de bevolking C2. Alleenstaand Het aandeel alleenstaande als percentage van het aantal huishoudens C3. Prognose De prognose van het aantal huishoudens C4. Samenstelling Bevolking D1. Waardering woonomgeving D2. Verloedering buurt D3. Veiligheidsgevoel De leefbaarheidscore over de samenstelling van de bevolking in 2010 en de ontwikkeling sinds 2002 De ontwikkeling van de waardering van inwoners op de kwaliteit van de leefomgeving De ontwikkeling van de mate waarin inwoners aangeven een aantal aspecten van verloedering in de eigen buurt te ervaren tussen 2005 en 2011 De ontwikkeling van het aandeel inwoners dat zich vaak onveilig voelt tussen 2005 en 2011 Hoe lager dit percentage hoe Hoe lager dit percentage hoe Hoe hoger de prognose hoe Hoe hoger de score en ontwikkeling hoe Hoe hoger de waardering en de ontwikkeling hoe Hoe groter de vering hoe Hoe groter de vering hoe E1. Niveau voorzieningen De leefbaarheidsscore over het niveau van voorzieningen Hoe hoger de score hoe E2. Afstand tot bioscoop E3. Afstand tot ziekenhuis E4. Afstand tot treinstation E5. Afstand hoofdverkeersweg E6. Afstand voortgezet onderwijs De gemiddelde afstand van alle inwoners in een gebied tot de dichtstbijzijnde bioscoop, berekend over de weg. De gemiddelde afstand van alle inwoners in een gebied tot de dichtstbijzijnde bioscoop, berekend over de weg. De gemiddelde afstand van alle inwoners in een gebied tot de dichtstbijzijnde bioscoop, berekend over de weg. De gemiddelde afstand van alle inwoners in een gebied tot de dichtstbijzijnde oprit van een rijks- of provinciale weg, berekend over de weg. De gemiddelde afstand van alle inwoners in een gebied tot de dichtstbijzijnde school, berekend over de weg. Hoe korter de afstand hoe Hoe korter de afstand hoe Hoe korter de afstand hoe Hoe korter de afstand hoe Hoe korter de afstand hoe

17 COLOFON Uitgevoerd door: STEC Groep Willemsplein KA Arnhem Postbus AE Arnhem Tel: +31 (0) info@stec.nl in opdracht van: Stadsregio Parkstad Limburg CBS-Weg EZ Heerlen Postbus AE Heerlen Tel: +31 (0) info@parkstad-limburg.nl

18 Stadsregio Parkstad Limburg Postbus AE Heerlen CBS-weg EZ Heerlen T +31 (0) F +31 (0) info@parkstad-limburg.nl