Ontwerpbesluit Omgevingsvergunning

Transcriptie

1 Ontwerpbesluit Omgevingsvergunning Poststuknummer: DA Burgemeester en wethouders hebben op 20 november 2015 een aanvraag omgevingsvergunning ontvangen en in behandeling genomen voor afwijken van het bestemmingsplan voor de bouw van maximaal 102 woningen tussen Butterhuizen en Stad van de Zon op de locatie Purperreiger en Dwergmeeuw te Heerhugowaard. De aanvraag is geregistreerd onder nummer OMG. De aanvraag bevat de activiteit: - handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening Besluit Burgemeester en wethouders besluiten: - de omgevingsvergunning voor de bouw van maximaal 102 woningen op de locatie Purperreiger en Dwergmeeuw te Heerhugowaard met de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening te verlenen op grond van artikel 2.1 lid 1 sub c en 2.12 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; De omgevingsvergunning wordt verleend overeenkomstig de bij dit besluit behorende en als zodanig gewaarmerkte documenten. Gebruik van de vergunning Zie onder 1. In werking treden van het besluit en bezwaar of beroepsmogelijkheden. Voor een nadere procedurele en inhoudelijke motivering van het besluit, verwijzen wij naar de aan dit besluit gehechte vervolgbladen. Heerhugowaard, 2016 Burgemeester en wethouders van Heerhugowaard namens hen, mevrouw S.M.C. Smit-Praat afdeling Omgevingsvergunning Pagina 1 van 6

2 De volgende onderdelen horen bij en maken deel uit van voorgaand besluit voor de bouw van maximaal 102 woningen op de locatie Purperreiger en Dwergmeeuw te Heerhugowaard 1. In werking treden van het besluit en bezwaar of beroepsmogelijkheden 2. Besluitvorming 3. Procedureel 4. Overwegingen Bijlagen: - Ruimtelijke onderbouwing d.d. 1 februari 2016 van Mees Ruimte en Milieu met bijlagen van de bijbehorende onderzoeken, projectnummer (Ontwerp)verklaring van geen bedenkingen, besluit gemeenteraad Heerhugowaard d.d. 23 maart 2016; - Aanvraagformulier omgevingsvergunning; - Situatie bouwhoogte d.d. 17 november 2015; - Hoogtedoorsnede type Veranda d.d. 19 november 2015; - Presentatieboekje d.d.17 november 2015; - Situatie parkeren 1. In werking treden van het besluit Op grond van artikel 6.1 lid 2 onder b van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht treedt de verleende vergunning in werking na afloop van de beroepstermijn tenzij gedurende die termijn beroep is ingesteld en een verzoek om voorlopige voorziening is gedaan. Het besluit treedt niet eerder in werking voordat op dat verzoek is beslist. De termijn voor het indienen van een beroepschrift bedraagt 6 weken en vangt aan op de dag nadat het besluit ter inzage is gelegd. Hoorplicht/zienswijzen Gedurende de ter inzage periode van zes weken kan een ieder, op grond van artikel 3:15 en 3:16 Algemene wet bestuursrecht, tegen het ontwerpbesluit een schriftelijke zienswijze inbrengen, te richten aan het college van Burgemeester en Wethouders van Heerhugowaard, postbus 390, 1700 AJ Heerhugowaard. Gedurende de eerder genoemde periode bestaat desgevraagd ook gelegenheid tot het mondeling inbrengen van zienswijzen tegen het ontwerpbesluit. Hiervoor dient u binnen de genoemde termijn een telefonische afspraak te maken (tel ). Indien hiervoor aanleiding bestaat, zal een hoorzitting plaatsvinden waarbij de aanvrager in de gelegenheid wordt gesteld aanwezig te zijn. Wij wijzen u er op dat tegen de uiteindelijke beschikking alleen beroep openstaat voor diegene die tegen het ontwerp van de beschikking zienswijzen heeft ingebracht, of kan aantonen daartoe redelijkerwijs niet in staat te zijn geweest. 2. Besluitvorming De besluitvormingsprocedure is uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in Hoofdstuk 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. De aanvraag is getoetst aan Hoofdstuk 2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht. Verder is de aanvraag getoetst aan het Besluit omgevingsrecht en de Ministeriele regeling omgevingsrecht. Pagina 2 van 6

3 3. Procedureel Gegevens aanvrager Op 20 november 2015 hebben wij een aanvraag omgevingsvergunning als bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) ontvangen. Het betreft een verzoek van: Timpaan Westmeer Postbus AB Aalsmeer Bevoegd gezag Gelet op bovenstaande projectbeschrijving en het bepaalde in hoofdstuk 3 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) en de daarbij horende bijlage is het gemeentebestuur van Heerhugowaard het bevoegd gezag om de integrale omgevingsvergunning te verlenen. Daarbij zijn wij er procedureel en inhoudelijk voor verantwoordelijk dat in ons besluit alle relevante aspecten aan de orde komen met betrekking tot de fysieke leefomgeving, zoals ruimte, milieu en natuur. Verder dienen wij ervoor zorg te dragen dat de aan de omgevingsvergunning verbonden voorschriften op elkaar zijn afgestemd. Ontvankelijkheid Artikel 2.8 van de Wabo biedt de grondslag voor een geharmoniseerde regeling van de indieningsvereisten. Dit betreft de gegevens en bescheiden die bij een aanvraag om een omgevingsvergunning moeten worden gesteld om tot een ontvankelijke aanvraag te komen. De regeling is uitgewerkt in paragraaf 4.2 van het Bor, met een nadere uitwerking in de Ministeriële regeling omgevingsrecht (Mor). Na ontvangst van de aanvraag hebben wij deze aan de hand van de Mor getoetst op ontvankelijkheid. Wij zijn van oordeel dat de aanvraag voldoende informatie bevat voor een goede beoordeling van de gevolgen van de activiteit op de fysieke leefomgeving. De aanvraag is dan ook ontvankelijk en in behandeling genomen. Ter inzage legging Het voornemen van burgemeester en wethouders tot het verlenen van de omgevingsvergunning (het ontwerpbesluit) is op 29 maart 2016 gepubliceerd in het Heerhugowaards Nieuwsblad en Staatscourant waarna deze vanaf 30 maart 2016 zes weken ter inzage heeft gelegen. Een ieder had de mogelijkheid zienswijzen in te dienen tegen dit voornemen. Tegen het voornemen zijn wel/geen zienswijzen binnengekomen. Advies, aanwijzing minister, verklaring van geen bedenkingen In de Wabo en het Bor worden bestuursorganen vanwege hun specifieke deskundigheid of betrokkenheid aangewezen als adviseur. Gelet op het bepaalde in artikel 2.26 Wabo, alsmede de artikelen 6.1 tot en met 6.5 van het Bor, hebben wij de aanvraag ter advies aan de volgende instantie gezonden: Welstandscommissie (6.2 Bor): het bouwplan voldoet op hoofdlijnen aan redelijke eisen van welstand. Op grond van artikel 2.27 Wabo wijst het Bor of een bijzondere wet categorieën van gevallen aanwijzen aan waarvoor geldt dat een omgevingsvergunning niet wordt verleend dan nadat een daarbij aangewezen bestuursorgaan heeft verklaard dat het daartegen geen bedenkingen heeft. Omdat het hier een geval betreft als vermeld in artikel 6.5 van het Bor, wordt de omgevingsvergunning niet verleend dan nadat de gemeenteraad heeft verklaard dat het daartegen geen bedenkingen heeft. Pagina 3 van 6

4 Op 23 maart 2016 heeft de gemeenteraad besloten (RB ) een verklaring van geen bedenkingen (ontwerp-vvgb) af te geven inzake de door burgemeester en wethouders voorgenomen afgifte van een omgevingsvergunning voor de bouw van maximaal 102 woningen op de locatie Purperreiger en Dwergmeeuw te Heerhugowaard. Na de ter inzage legging van het ontwerpbesluit en de afgegeven ontwerpverklaring, wordt de raad gevraagd een definitieve verklaring van geen bedenkingen af te geven. Op grond van artikel 6.18 Bor is op de voorbereiding van een omgevingsvergunning die wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3, van de Wabo, artikel van het Besluit ruimtelijke ordening van overeenkomstige toepassing. In dit artikel is bepaald dat de gemeente bij de voorbereiding van het besluit overleg voert met het waterschap, diensten van provincie en rijk. In het tweede lid van dit artikel wordt gedeputeerde staten respectievelijk de minister de mogelijkheid geboden te bepalen dat onder bepaalde omstandigheden of in bepaalde gevallen geen overleg is vereist. Rijk en provincie hebben aangegeven in welke gevallen zij in dit vooroverleg betrokken willen worden. Deze woningbouwlocatie behoort daar niet toe. Daarnaast zijn deze woningbouwplannen een concrete uitwerking van het in het bestemmingsplan Heerhugowaard Zuid vastgelegde ruimtelijke kader. Het Hoogheemraadschap Hollands Noorderkwartier heeft met de plannen in het kader van eerder vooroverleg ingestemd. Ons inziens kan hierdoor de procedure worden bespoedigd door direct het ontwerpbesluit en bijgaande stukken ter inzage te leggen. 4. Overwegingen Aan het besluit liggen de volgende inhoudelijke overwegingen ten grondslag: Handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening De bouw- en gebruiksregels van het bestemmingsplan Heerhugowaard-Zuid zijn van toepassing op dit plangebied. De bestemming is Wonen uit te werken bestemming (artikel 13). Hierin is een groot aantal regels vastgelegd waar rekening mee dient te worden gehouden zodra de woningbouwplannen voor dit gebiedje verder worden uitgewerkt. Het stedenbouwkundig plan voor Nieuw Waard sluit aan bij de uitwerkingsregels van het geldende bestemmingsplan, maar is op twee onderdelen strijdig met de (bouw)regels van het bestemmingsplan: - De maximale bouwhoogte van een aantal woningen - De bebouwingsgrens van minimaal 35 meter gerekend vanaf de erfgrens van de percelen van de woningen in Butterhuizen aan de Monniksrob, Zwarte Dolfijn en Keizerfazant. Bouwhoogte De geplande grondgebonden woningen passen in beginsel binnen de bestemming en dus binnen de uitwerkingsregels. Echter, de voorgeschreven bouwhoogte van 9 meter op basis van artikel onder d kan, mede gelet op de eisen uit het huidige Bouwbesluit, niet meer gehaald worden. Met voorgenomen ontwikkeling wordt een maximale bouwhoogte van 10,5 meter voorgesteld. In voorliggend bouwplan zijn de volgende bouwhoogten aangehouden: - de aaneengesloten woningen worden in plaats van maximaal 9 meter, 9,765 meter hoog; - de vrijstaande woningen worden in plaats van maximaal 9 meter, 10,235 meter hoog; - de twee-onder-een-kapwoningen worden in plaats van maximaal 9 meter, 10,235 meter hoog. Er is dus sprake van een minimale verhoging van gemiddeld een meter. Ten tijde van het opstellen van het vigerende bestemmingsplan was een bouwhoogte van 9 meter gangbaar. In de afgelopen tien jaar is er een kwaliteitsslag gemaakt in de woningbouw, waarbij de vrije hoogte binnen woningen en de hoogte van deuren en ramen veranderd is. Vanuit de gedachte meer kwaliteit te kunnen bieden voor wonen/leven is iets meer hoogte per bouwlaag wenselijk. Pagina 4 van 6

5 Zo zijn nieuwbouwwoningen met een bouwhoogte tussen de 10 en 11 meter meer regel dan uitzondering geworden. Daarnaast is deze kwaliteitsslag in woningbouw ook vertaald in het Bouwbesluit Hierdoor maakt het dat de bouwhoogte zoals beschreven in het vigerende bestemmingsplan van woningen met drie volwaardige bouwlagen niet meer volstaat. Deze verhoging is (naast de wettelijke eisen uit het Bouwbesluit) ook stedenbouwkundig acceptabel. Een verhoging van de bouwhoogte van gemiddeld een meter zorgt niet voor een ruimtelijk onaanvaardbare situatie ten opzichte van de omliggende woningen. Afstand tot Butterhuizen Eén van de uitwerkingsverplichtingen (artikel onder 1.2 lid b) stelt dat voor het gebiedsdeel WU1 de bebouwingsgrens aan de zijde van de wijk Butterhuizen op minimaal 35 meter, gerekend vanaf de erfgrens van de woningen aan de rand van Butterhuizen, ligt. In het project Nieuw Waard is rekening gehouden met 35 meter tot aan de achtergevel van de hoofdgebouwen. In de achtertuinen van de nieuw te realiseren woningen, binnen de 35 meter zone kunnen ook bouwwerken/gebouwen worden gebouwd. Echter, nooit minder dan 25 meter want dit wordt de breedte van de watergang tussen Butterhuizen en het plangebied. Dit is mogelijk op basis van de wettelijke mogelijkheden om vergunningvrij te bouwen dan wel op basis van de gebruikelijke bestemmingsplanregeling om te mogen bouwen op grond van de bouwregels in het bestemmingsplan. De '35 meter zone' is een groot aantal jaren geleden geïntroduceerd in het bestemmingsplan Glazen stad (de voorloper van het bestemmingsplan Heerhugowaard-Zuid). De motivering toentertijd was dat de privacy van de huidige bewoners in de wijk Butterhuizen beschermd moet worden. In die tijd was er nog geen sprake van vergunningvrij bouwen zoals dat tegenwoordig geregeld is. In de daarop volgende jaren is het vergunningvrij bouwen geïntroduceerd en geworden tot de wetgeving zoals we die nu kennen. Aan de zijde van Butterhuizen is de mogelijkheid tot vergunningvrij bouwen zonder belemmering aanwezig. De gemeente Heerhugowaard is de mening toegedaan dat de rechten zoals die gelden aan de zijde van Butterhuizen ook van toepassing moeten zijn aan de zijde van Nieuw Waard. Binnen de gemeente Heerhugowaard is daarnaast ook binnen de bestemmingsplannen een algemene bebouwingsregeling opgenomen voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken bij de bestemming Wonen. Elke woning in Heerhugowaard heeft de mogelijkheid om een aantal vierkante meter aan bijbehorende bouwwerken te realiseren. Deze regeling gaat straks ook voor de projectlocatie gelden, op het moment dat hier een bestemmingsplan voor wordt vastgesteld. Binnen de 35 meter is het dus mogelijk om bijbehorende bouwwerken te realiseren. In een situatie met achterkanten naar het water is logisch te verwachten dat regelgeving die aan de zijde van de van Butterhuizen geldt ook van toepassing is voor deze woningen, een volstrekt normale situatie in een verkaveling als deze. Er is rekening gehouden met de belangen van de bestaande woningen middels afstand en het aanbrengen van een eilandenreeks met opgaand groen. Dit komt ten goede aan de privacy van de huidige en toekomstige bewoners. In het kader van deze omgevingsvergunningprocedure is deze afstand opnieuw overwogen en tot de conclusie gekomen dat deze verkaveling, waarbij de afstand vanaf de kavelgrens van de bestaande woningen in Butterhuizen tot aan de hoofdgebouwen 35 meter blijft en de bijbehorende bouwwerken wel binnen deze zone mogelijk zijn, ruimtelijk aanvaardbaar is. Bovendien is er geen sprake van een wezenlijk andere situatie dan bij andere ontwikkelingen in Heerhugowaard bijvoorbeeld de afstand tussen de bebouwing van de wijken Stad van de Zon en Zuidwijk/Huygenhoek. Daar is de afstand tussen de achtererven van woningen vergelijkbaar met de toekomstige situatie in het plangebied. Pagina 5 van 6

6 Procedure Het project is dus in strijd met het nu geldende bestemmingsplan. Medewerking kan worden verleend door verlening van een omgevingsvergunning voor de activiteiten bouwen en afwijken van de regels ruimtelijke ordening op grond van artikel 2.12 lid 1 sub a onder 3 van de Wabo (uitgebreide Wabo procedure). Voor gebruikmaking van dit artikel wordt vereist dat de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat. De ruimtelijke onderbouwing d.d. 1 februari 2016 maakt als bijlage onderdeel uit van dit besluit. De conclusie is dat het bouwplan niet in strijd is met de onderzoekspunten die centraal staan in een ruimtelijke onderbouwing. De raad heeft bij besluit d.d. 23 maart 2016 (RB ) een verklaring van geen bedenkingen (ontwerp-vvgb) af gegeven inzake de door burgemeester en wethouders voorgenomen afgifte van een omgevingsvergunning voor het bouwen van maximaal 102 woningen op de locatie Purperreiger en Dwergmeeuw. Gelet op bovenstaande overwegingen, verleent het college omgevingsvergunning voor de activiteit handelen in strijd met regels ruimtelijke ordening Pagina 6 van 6