Topsport & Innovatiepark de Goffert

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Topsport & Innovatiepark de Goffert"

Transcriptie

1 Topsport & Innovatiepark de Goffert Eindrapportage Analyse Planvorming The Stadium Consultancy BV Ref.: BV Postbus 154 T Versie: AD Bussum F Status: Definitief Datum: 21 juli 2009

2 Inhoudsopgave Samenvatting... 3 Inleiding en opdrachtformulering Integrale TIP concept Omschrijving Bevindingen Conclusies en aanbevelingen De exploitatie van het TIP en het stadioncomplex Omschrijving Bevindingen Conclusies en aanbevelingen Haalbaarheid van het plan Omschrijving Bevindingen Conclusies en aanbevelingen Exploitatiebegroting stadioncomplex Omschrijving Bevindingen Conclusies en aanbevelingen Programma van eisen Omschrijving Bevindingen Conclusies en aanbevelingen Parkeerbehoefte Omschrijving Bevindingen Conclusies en aanbevelingen Overzicht tabellen Bijlage A: Prognose horeca inkomsten TIP Bijlage B: Globaal Ruimtelijk PvE Stadioncomplex BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 2 van 47

3 Samenvatting The Stadium Consultancy BV (TSC) heeft in opdracht van de Gemeente Nijmegen de plannen voor het Topsport en Innovatiepark (TIP) geanalyseerd. De bevindingen, conclusies en aanbevelingen van TSC worden in dit rapport, dat is tot stand gekomen in samenwerking met functionarissen van de Gemeente Nijmegen, de Brink groep en NEC, gepresenteerd. In het TIP worden partijen uit de wereld van de topsport, onderwijs, gezondheidszorg en bedrijfsleven op één locatie samengebracht, teneinde een topsportklimaat te bevorderen en synergie tussen de diverse partijen te creëren. Het programma van het TIP bestaat uit een stadioncomplex, inclusief congres en horecaruimtes, binnensport voorzieningen en innovatiefuncties (onderwijs, paramedische voorzieningen en commerciële voorzieningen). TSC heeft het plan voor het TIP concept, opgesteld door de Gemeente en waarvan de haalbaarheid is onderzocht door de Brink Groep, als volgt beoordeeld. Voor details wordt verwezen naar de relevante hoofdstukken uit de rapportage. Het TIP Concept en de exploitatie en beheer van het TIP Door de thematische bundeling van sport, onderwijs, gezondheidszorg en innovatie ontstaat in de ogen van TSC een sterk concept dat vooral de commerciële aantrekkingskracht van het TIP zal vergroten, waardoor het aantrekkelijk zal zijn voor bedrijven en instanties zich hier te vestigen. Of hierdoor ook de beoogde doelstelling van broedplaatsfunctie en synergie op gebied van innovatie vervult zal worden is lastig te voorspellen. Synergie valt met name te verwachten op het gebied van bouwkosten en de integrale exploitatie en beheer van (delen) van het TIP. Door het uitwerken van een werkbaar concept voor het dubbelgebruik van functies en ruimtes kunnen aanzienlijke besparingen op de bouwkosten gerealiseerd worden. Gezien het effect van dit dubbelgebruik op de haalbaarheid van het TIP dient een plan voor het beoogde dubbelgebruik van bepaalde ruimtes maar ook het gelijktijdig gebruik van de diverse functies van het TIP, m.n. het stadion en de binnensport, nader uitgewerkt te worden. Door de integrale exploitatie van de horecafuncties op het TIP wordt onderlinge concurrentie voorkomen en kunnen mogelijk besparingen in de investering in horeca apparatuur en inventaris gerealiseerd worden. Het horecaconcept voor het TIP dient nog wel verder uitgewerkt te worden, waarbij tevens de keuze tussen het uitbesteden van (delen van) de horeca exploitatie aan een gespecialiseerde exploitant versus het in eigen beheer exploiteren van de horeca aan de orde dient te komen. Van belang daarbij is de relatie tussen het opbrengstenmodel in relatie tot het investeringsniveau in horecaruimtes (lounges, keukens e.d.), apparatuur en inventaris alsmede de mogelijkheid om bepaalde huisvestingslasten door te belasten binnen het kader van het BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 3 van 47

4 opbrengstenmodel. Op dit moment voorziet het plan niet in een budget voor de afwerking en inrichting van horeca gerelateerde ruimtes, waardoor de horecaopbrengsten wellicht naar beneden bijgesteld dienen te worden dan wel de investeringskosten in de horecafuncties in de haalbaarheid doorgerekend dienen te worden. Synergie op het gebied van gezamenlijk onderhoud en beheer van de diverse TIP functies zal ons inziens beperk blijven tot het stadion en de binnensportfunctie, daar de huurders van de innovatiefuncties in vele gevallen reeds een eigen beheersorganisatie zullen hebben. Haalbaarheid van het plan Op basis van de berekening van de netto contante waarde van de kasstromen van de grondexploitatie, opstalrealisatie en exploitatie van de diverse TIP functies blijkt uit het haalbaarheidsonderzoek van de Brink Groep dat het TIP project juist haalbaar is. Daarbij zijn de grondexploitatie ( / 5 miljoen), grotendeels als gevolg van het groene inpassingconcept, en de exploitatie van de binnensport negatief ( / 9 miljoen). De exploitatie van het stadion is neutraal en die van de innovatiefunctie positief ( 5 miljoen). Als gevolg van de aanname dat 9 miljoen aan subsidies wordt verkregen is de berekende netto contante waarde van de som van bovenstaande elementen neutraal. Bij nadere analyse van de berekeningen vallen een aantal zaken op. De raming van de investeringskosten van met name het stadion zijn in deze projectfase logischerwijs gebaseerd op een groot aantal aannames bij het ontbreken van een gedetailleerd programma van eisen en functioneel ontwerp. Hierdoor kan in onze ervaring een discrepantie ontstaan tussen de investeringskosten en de exploitatieopbrengsten waarmee gerekend is, welke de haalbaarheid van het plan sterk kan beïnvloeden. Middels een berekening gebaseerd op ervaringscijfers van andere stadions lijken de inkomsten uit horeca en congres aan de hoge kant te zijn ingeschat. Anderzijds is geconstateerd dat als gevolg van dubbelgebruik hier wellicht een besparing in de investeringskosten van het programma gerealiseerd kan worden. De inkomsten uit parkeren kunnen ons inziens verder geoptimaliseerd worden. Indien de Gemeente Nijmegen voor een commerciële naamgever van het TIP zou kiezen zou dit aanzienlijke additionele inkomsten kunnen genereren. De geprognosticeerde inkomsten uit de binnensport zijn gebaseerd op verkennende gesprekken met de betreffende sportverenigingen inzake gebruiksintensiteit en huurprijzen. De inkomsten uit de innovatiefunctie zijn gebaseerd op gangbare huurtarieven. Gezien het belang van deze BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 4 van 47

5 huurinkomsten voor de integrale haalbaarheid van het TIP dienen zo spoedig mogelijk intentieverklaringen met de betrokken partijen getekend te worden. Het haalbaarheidsonderzoek gaat ervan uit dat het merendeel der huisvestingslasten (gebruikerslasten) doorbelast worden aan de huurders en/of exploitanten. Voor de innovatiefuncties die op basis van een standaard huurovereenkomst per m 2 NO worden verhuurd is dit zeer gebruikelijk. Voor het stadioncomplex en de binnensport ligt dit echter aanzienlijk complexer vanwege het dubbelgebruik. In de praktijk zal het wellicht, en dit geldt in sterke mate voor de horecafuncties, niet mogelijk zijn om alle huisvestingslasten door te belasten zonder dat inkomsten navenant bijgesteld dienen te worden. Echter een nadere uitwerking en opsplitsing van het haalbaarheidsmodel op het niveau van respectievelijk eigenaar, exploitant en huurder en het op basis hiervan herschikken en opnieuw toewijzen van kasstromen, zal hier nader uitsluitsel over moeten geven. In een nadere planuitwerking dient de haalbaarheid, aan de hand van de bevindingen van onze rapportage, nader uitgewerkt en opnieuw bepaald te worden. Tevens dient er een risico en gevoeligheidsanalyse uitgevoerd te worden, waarin diverse scenario s aan de orde dienen te komen. Daarnaast zou ons inziens onderzocht moeten worden of de kosten van de grondexploitatie verder omlaag gebracht kunnen worden door te besparen in de relatief dure groene inpassing (zonder daarbij afbreuk te doen aan het TIP concept). Indien het bestemmingplan dit toelaat zou ook onderzocht moeten worden of het aantal m 2 NO innovatiefunctie opgehoogd kan worden teneinde meer inkomsten voor het TIP te genereren, zodat de afhankelijkheid van de exploitatie van de sportfuncties afneemt. Tenslotte is het plan in grote mate afhankelijk van subsidies. De haalbaarheid van het verkrijgen van deze subsidies en eventuele extra subsidies zal zo spoedig mogelijk getoetst dienen te worden. Bussum, 21 juli 2009 BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 5 van 47

6 Inleiding en opdrachtformulering De Gemeente Nijmegen heeft een haalbaarheidsonderzoek laten uitvoeren voor het nieuw te vestigen Topsport en Innovatiepark De Goffert, waarin partijen uit de wereld van (top)sport, onderwijs, gezondheidszorg en het bedrijfsleven op één locatie samengebracht en gebundeld worden. Het doel is het creëren van een topsport klimaat waarin partijen elkaar versterken en onderzoek doen naar medische, sportieve en educatieve ontwikkelingen. Daarnaast wil de Gemeenten middels het Topsport en Innovatiepark (TIP) de toonaangevende topsportclubs in Nijmegen ondersteunen in hun ambities om zich verder te ontwikkelen en hun sportieve prestaties te verbeteren. Het onderzoek, dat is uitgevoerd door de Brink Groep, heeft als conclusie dat onder de in het rapport vermelde randvoorwaarden, het TIP een nagenoeg sluitende exploitatie heeft. Hierbij zijn de grondexploitatie, opstalrealisatie en exploitatie integraal beschouwd, waarbij de netto contante waarde van alle kasstromen zijn berekend. Vanuit haar ervaring met de planning, ontwikkeling en exploitatie van (voetbal)stadions is The Stadium Consultancy (TSC) verzocht om de huidige plannen voor het TIP, inclusief de haalbaarheid ervan, vanuit de ervaring en expertise van TSC te beoordelen en specifieke aandachtgebieden voor het vervolgproces in kaart te brengen. De beoordeling van de TIP plannen heeft op twee hoofdthema s plaatsgevonden: De integrale exploitatiemogelijkheden van het T&I park en de synergie tussen de diverse onderdelen ervan (multifunctionele hallen, dojo en onderwijs voorzieningen) op gebied van het programma, het aantrekken en organiseren van overige evenementen en de dagexploitatie van de diverse functies (incl. horeca); De randvoorwaarden en uitgangspunten die vanuit het voetbalgebruik gesteld worden aan het T&I park met betrekking tot het programma en de exploitatie. Daarbij zijn de volgende elementen specifiek aan de orde komen: 1. Integrale T&I concept, met name bekeken vanuit de mogelijkheid om het complex integraal te exploiteren teneinde synergie tussen de diverse functies te bewerkstelligen op gebied van evenementen, dagexploitatie en dubbelgebruik van ruimtes; 2. De exploitatie van het stadioncomplex, daar dit gebruik de voornaamste randvoorwaarden voor en eisen aan het gehele complex stelt (omvang en piekbelasting in gebruik); 3. Haalbaarheid van het gehele plan vs. haalbaarheid van de afzonderlijke functies inclusief het stadioncomplex, waarbij de specifieke aspecten van de exploitatie van stadions aan de orde zullen komen; 4. Exploitatie organisatie van het T&I park en de toekenning van de diverse kasstromen; BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 6 van 47

7 5. Exploitatiebegroting van het stadioncomplex en de overige functies afzonderlijk, waarbij tevens de visie op de marktvraag naar de diverse voorzieningen en de daarbij gehanteerde uitgangspunten beoordeeld zullen worden (noot: zonder daarbij aanvullend marktonderzoek uit te voeren); 6. Check op het ruimtelijk programma van het stadioncomplex (wensen/eisen NEC, KNVB/UEFA eisen en internationale good practice ) als ook op de overige functies/onderdelen van het T&I park, waarbij ook naar het mogelijk dubbelgebruik van ruimtes gekeken zal worden; 7. Grove analyse van de parkeerbehoefte rond wedstrijden, welke bepalend is voor de totale parkeerbehoefte. Onze analyse is gebaseerd op de volgende documentatie: 1. Topsport en Innovatiepark De Goffert, van idee naar werkelijkheid, juli 2008; 2. Collegevoorstel Topsport en Innovatiepark De Goffert, 18 januari 2009; 3. Haalbaarheidsstudie Topsport en Innovatiepark De Goffert, Brink Groep, 17 oktober 2008; 4. Plan van Aanpak Topsport en Innovatiepark De Goffert, Gemeente Nijmegen, 11 februari 2009; 5. Memo Opzet T&I Park De Goffert, Brink Groep, 14 januari 2009; 6. Perspectief voor een groeiend voetbalbedrijf, NEC, 4 juni 2007; 7. NEC Meerjarenbegroting 07/08 11/12, datum onbekend De rekenkundige juistheid van de haalbaarheidsanalyse is niet geverifieerd. In de volgende hoofdstukken zullen puntsgewijs de diverse elementen van de analyse van de TIP plannen aan de orde komen. BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 7 van 47

8 Project: Rapport: Topsport en Innovatiepark de Goffert Analyse planvorming 1 Integrale TIP concept 1.1 Omschrijving Het beoogde programma van het Topsport & Innovatie Park De Goffert bestaat uit de volgende functies: 1. Stadioncomplex Voetbalfuncties en ruimtes t.b.v. NEC ( zitplaatsen, m 2 NO) Gezamenlijke functionele ruimtes (entree/receptie, persconferentieruimte, videozaal en medewerkerruimtes, 700 m 2 NO) Congres en horeca (te gebruiken op en buiten wedstrijddagen, m 2 NO) 2. Binnensport (6.000 m 2 NO) Topsport wedstrijdhal (maximaal plaatsen), trainingshal, turnhal en dojo Kantoorruimtes t.b.v. de hoofdgebruikers 3. Innovatie Onderwijs en KNBLO (1.200 m 2 NO) Paramedische voorzieningen (1.600 m 2 NO) Commerciële voorzieningen (1.900 m 2 NO) Het totale programma bestaat uit zo n m 2 NO. Het doel is het programma dusdanig op te zetten dat er synergie ontstaat op de volgende vlakken: 1. Innovatie en onderzoek op gebied van medische, sportieve en educatieve ontwikkelingen (het zgn. broedplaats concept); 2. Bouwkosten (door dubbelgebruik van ruimtes en integreren van bouwdelen); 3. Exploitatie (op gebied van bijv. horeca, beheer, onderhoud, etc.); 4. Commerciële aantrekkingskracht van het gehele TIP. Daar waar met name de sportgerelateerde functies van het programma op zichzelf niet haalbaar zijn, is de gedachte dat de innovatie functies de onrendabele top van het programma (de sport functies) zullen dekken waardoor het programma als geheel wel haalbaar is. Binnen Europa is meer en meer een trend waarneembaar waarbij getracht wordt de onrendabele top van een stadion/sportcomplex te dekken door het toevoegen van overige en/of commerciële functies, een zgn. mixed development. Binnen Nederland is de Euroborg is Groningen hiervan het meest sprekende voorbeeld, waarbij het stadion geïntegreerd is met een publieke parkeergarage, een restaurant, een casino, een onderwijsinstelling (ROC), een bioscoop en commerciële kantoorruimtes, die onafhankelijk van elkaar kunnen opereren en die afzonderlijke eigenaren en exploitanten hebben. Door Euroborg NV als eigenaar van het stadiondeel, als ontwikkelvehikel te BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 8 van 47

9 gebruiken, is door de ontwikkelwinsten op de overige functies de boekwaarde van het stadion slechts 16,5 miljoen in plaats van de investeringskosten van 49,6 miljoen voor stadion en parkeergarage tezamen. De huur die FC Groningen voor het stadion betaalt is derhalve gebaseerd op de boekwaarde van het stadion waardoor het stadion levensvatbaar is. Belangrijkste verschil met het TIP is dat in geval van het TIP het uitgangspunt is dat de exploitatie van het stadion nagenoeg neutraal ( positief, prijspeil 2012) is en dat de onrendabele top met name uit de grondexploitatie en de binnensport bestaat. In paragraaf 3.1 van het rapport zal hier nader op ingegaan worden. Daarnaast vindt in het TIP model de compensatie van de onrendabele top met name in de exploitatiefase plaats door de inbreng van de huurinkomsten uit de innovatiefunctie. Door de toegepaste cashflow analyse maakt dit voor de haalbaarheid van het plan geen verschil (ten opzichte van het inbrengen van de compensatie in de grond en/of opstalrealisatie fasen). Wel wordt het risicoprofiel hierdoor (deels) verlegt van ontwikkel naar exploitatiefase. 1.2 Bevindingen Hieronder zal de analyse het TIP concept puntsgewijs op de vier doelstellingen beschreven worden. Synergie op gebied van Innovatie Het thematisch bundelen van functies op het TIP ter stimulering van het broedplaats effect is conceptmatig een sterk punt in vergelijking tot bijvoorbeeld Euroborg waar synergie voornamelijk op gebied dubbelgebruik van infrastructuur (lees: parkeren) is gerealiseerd. In het TIP concept zal naar verwachting ook synergie ontstaan in de samenwerking tussen bedrijven en instanties. Echter dit effect zal voor het TIP tot uiting moeten komen in het succesvol aantrekken van commerciële huurders/exploitanten in het park. Bij het uitblijven hiervan zal wellicht afbreuk gedaan moeten worden aan het concept door ook thematisch niet aanvullende functies (huurders) toe te staan. Het broedplaats effect op zich heeft overigens geen direct effect op de exploitatie en haalbaarheid van het TIP (slechts op het succes van de huurders en derhalve op de lange termijn indirect wel op het TIP). De kracht van het TIP concept zou ons inziens direct moeten blijken uit het succesvol afsluiten van de huur overeenkomsten cq. Intentieverklaringen voor de Innovatiefuncties die de drager onder het plan vormen. Eerst als deze huurinkomsten zeker gesteld zijn zou aanvang gemaakt kunnen worden met de bouw van het TIP. Synergie op gebied van Bouwkosten Het is onduidelijk of er op dit moment rekening wordt gehouden met synergetische effecten met betrekking tot de bouwkosten als gevolg van het integreren van bouwdelen. Hier zal zeer behoudend mee omgegaan moeten worden. Zo zal het van uit bedrijfszekerheid oogpunt wenselijk BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 9 van 47

10 zijn dat elke functie onafhankelijk van de andere kan functioneren. Dit heeft gevolgen voor bijv. de installatietechniek maar ook de ontruimingsstrategie van de diverse functies. Ook zal het positieve effect op de bouwkosten van het positioneren van overige functies onder de tribuneringen deel teloren gaan omdat het percentage verhuurbaar oppervlak als gevolg van de beperkte daglichttoetreding relatief laag is in vergelijking tot een normaal kantoor/bedrijfspand. Door het dubbelgebruik van een aantal functies, zoals parkeren, horeca en ondersteunende ruimtes, zal wel een besparing in het aantal m 2 BVO en dus in bouwkosten te realiseren zijn. Wel dienen deze voorzieningen en de gehele infrastructuur van het TIP ontworpen te zijn op de verwerking van de piekbelasting. Als voorbeeld geldt bijvoorbeeld de parkeergarage waarvan de in en uitgangen en het toegangssysteem berekend moeten worden op een in en uitstroom op piekmomenten in plaats van gedurende de hele dag. Synergie op gebied van Exploitatie In de exploitatie van het TIP zijn mogelijk synergetische voordelen te behalen door de gezamenlijke exploitatie van horeca, het aanstellen van een organisatie voor onderhoud en beheer alsmede het gezamenlijk inkopen van energie en service diensten. In de praktijk zal deze gezamenlijke exploitatie zich hoofdzakelijk toespitsen op het voetbalcomplex en de sportfuncties met bijbehorende horecavoorzieningen. Ervaring bij bijvoorbeeld de exploitatie van Euroborg leert dat bedrijven en instanties die zich in het TIP zullen vestigen reeds zelf aantrekkelijke levering raamwerkcontracten hebben voor bijvoorbeeld energie, schoonmaak en onderhoud omdat ze vaak beschikken over meerdere vestigingen. Wanneer de Innovatie functie met name gericht is op het aantrekken van MKB is dit uiteraard in mindere mate van toepassing. Het dubbelgebruik van voorzieningen kan in de praktijk tot exploitatieproblemen leiden doordat met name de binnensport functie en gezamenlijke functionele ruimtes in hun gebruik beperkt worden, zeker op een wedstrijddag van NEC wanneer een zeer grote piekbelasting plaatsvindt. Een voorbeeld hiervan is de parkeerdruk. Het plan voorziet hierin door te stellen dat als uitgangspunt is gekozen dat er naast een voetbalwedstrijd van NEC geen ander evenement in de binnensport voorzieningen zal plaatsvinden. De vraag is of dit realistisch is gezien het tijdstip waarop diverse sportevenement doorgaans plaatsvinden. Nadere afstemming zal hieromtrent plaats moeten vinden. Door te kiezen voor één exploitant voor alle sportvoorzieningen (stadion en binnensport) wordt het afstemmingsrisico beperkt. Een soortgelijke situatie kan zich voordoen met de binnensporthallen waar topsport, breedtesport en het gebruik door de onderwijs instellingen mogelijk op gespannen voet met elkaar zullen leven. Hiervoor zullen heldere afspraken met betrekking tot (voorkeur)gebruik gemaakt dienen te worden. Doordat de bedrijfsvoering van de Innovatiefunctie grotendeels tijdens kantooruren zal plaatsvinden en evenementen doorgaans in de avond of in het weekend, zijn hier geen afstemmingsproblemen in BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 10 van 47

11 de exploitatie te verwachten. Uitzondering hierop is wellicht (sportgerelateerde) detailhandel op koopzondagen. Behoudens de congresfunctie en het gebruik van de binnensport hal door de onderwijsfunctie zijn wij er in onze analyse van uitgegaan dat de Innovatie functies volledig zelfstandig kunnen opereren. Synergie op gebied van Commerciële aantrekkingskracht De thematische bundeling van functies zal de commerciële aantrekkingskracht in principe vergroten doordat er voor een duidelijk concept en bestemming is gekozen, namelijk sport, onderwijs en innovatie. De commerciële functies, die een essentieel onderdeel van de haalbaarheid van het plan vormen, kunnen hun corporate identity en imago hieraan ontlenen. Vooropgesteld dat er zich voldoende bedrijven in deze bedrijfstak bevinden in de regio Nijmegen kan deze thematische mix succesvol zijn. De aanwezigheid van onderwijs en innovatie instanties en daaraan gelieerd bedrijfsleven levert mogelijk ook tal van commerciële mogelijkheden voor NEC, Matrixx Magixx en de overige sportverenigingen op, op gebied van sponsoring en de afname van sponsorplaatsen. Daarnaast leent het TIP concept zich voor commerciële naamgeving van het gehele complex, waarbij de sponsor zich vereenzelvigt met de thema s van het TIP (sport, onderwijs, gezondheid, innovatie) en dit middels de naamgeving van het complex wil uiten. Te denken valt bijv. aan bedrijven in de (sport)voedingsmiddelen en supplementen, sportkleding en schoeisel, verzekeringsmaatschappijen (ziektekosten) en zelfs (groene) energie, etc. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat de naam De Goffert reeds een begrip is in heel Nederland en dat vroegtijdig met het aantrekken van een naamgever en het introduceren van nieuwe naam aangavangen dient te worden. Na opening van het complex zal de naam De Goffert anders steeds verder ingeburgerd raken. Een soortgelijke situatie heeft zich voorgedaan bij de Euroborg in Groningen waar deze (tijdelijke) naam snel is ingeburgerd en hierdoor zijn de kansen op een commerciële naamgever afgenomen. Tegelijkertijd is het FC Twente door een gerichte en tijdige mediacampagne wel gelukt om op succesvolle wijze de naam van haar stadion te wijzigen met de oplevering van de uitbreiding (voorheen Arke Stadion, nu Grolsch Veste). Tegelijkertijd kan een commerciële naamgeving het TIP ook beperken in het aantrekken van huurders/exploitanten, bijvoorbeeld als de naam een concurrerend product of bedrijf betreft of in geval de normen en waarden van het bedrijf niet overeenkomen met die van de sponsor en/of haar producten. Door de aanwezigheid van het Goffert park zijn er in de nabijheid een scala aan mogelijkheden beschikbaar voor vrijetijdsbesteding. Hierop kan zowel door de commerciële huurders ingespeeld worden maar ook door de exploitant(en) van het TIP op gebied van daghoreca (incl. terrasvergunning). BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 11 van 47

12 1.3 Conclusies en aanbevelingen Het TIP concept kan gezien de thematische bundeling van de diverse functies zorgen voor synergetische effecten tussen de diverse functies op gebied van met name exploitatie, commerciële aantrekkingskracht en bouwkosten voor zover het een reductie in het programma als gevolg van dubbelgebruik betreft. Bij de verdere uitwerking van het concept zal aandacht moeten geschonken aan de volgende aspecten: 1. Het in een zo vroeg mogelijke fase afsluiten met intentie overeenkomsten met potentiële huurders voor de innovatiefunctie (onderwijs, KNBLO, paramedische en commerciële voorzieningen). Dit zal de kracht van het concept benadrukken waardoor commerciële kansen op gebied van bijv. naamgeving kunnen ontstaan. Daarnaast wordt op deze wijze in een vroeg stadium een van de belangrijkste dragers onder het plan zeker gesteld. 2. Het nader uitwerken van een concept voor het dubbelgebruik van ruimtes. Daarbij dienen ruimtes en de eisen hieraan, mogelijke gebruikers en het tijdsaspect in detail uitgewerkt te worden waarna dit vertaald kan worden in het programma van eisen voor de betreffende ruimtes. Leidend bij de bepaling van de eisen aan het dubbelgebruik zijn de eisen tijdens de piekbelasting van een voetbalevenement. Ook kunnen sommige eisen potentieel tegenstrijdig zijn, zoals de beveiligingssituatie tijdens een voetbalwedstrijd en de vrije toegankelijkheid tijdens een congres. Zie ook paragraaf In de ontwerpfase dient onderzocht te worden in hoeverre diverse ruimtes fysiek geïntegreerd kunnen worden teneinde verdere besparingen op bouwkosten te realiseren. Bijvoorbeeld het creëren van commerciële of paramedische ruimtes onder de tribune van het stadioncomplex. Aspecten die daarbij in het bijzonder aan de orde dienen te komen zijn onafhankelijk gebruik van elkaar van de diverse functies op het TIP, het al dan niet toepassen van zelfstandige installatie techniek (wel gewenst) voor de diverse functies, specifieke gebruikseisen op gebied van bijv. geluid en trillingen, de omvormfactor BVO NVO met daarbij daglichtaspecten in achtnemend, logistiek en ontruiming van de diverse onderdelen. 4. Synergie op gebied van exploitatie zal voornamelijk te realiseren zijn binnen de sport gerelateerde functies met bijbehorende horeca. Door te kiezen door een goede afstemming, bijvoorbeeld door het aanstellen van een gezamenlijk exploitant of een (bindend) afstemmingsoverleg, kunnen middels heldere afspraken problemen en conflicten in de praktijk voorkomen worden. 5. De thematische mix versterkt het imago en de aantrekkingskracht van het TIP. Hierdoor ontstaan mogelijkheden op gebied van gebiedsmarketing maar ook op gebied van sponsoring, met name het naamrecht voor het TIP. Deze dienen in een vroegtijdig stadium in de BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 12 van 47

13 ontwikkeling betrokken te worden teneinde fysieke eisen maar ook commerciële randvoorwaarden mee te kunnen nemen. BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 13 van 47

14 2 De exploitatie van het TIP en het stadioncomplex 2.1 Omschrijving De TIP haalbaarheidsstudie door de Brink Groep geeft een eerste aanzet tot een exploitatiemodel voor het TIP. Daarbij wordt uitgegaan dat de Gemeente Nijmegen eigenaar van het TIP wordt en dat een gezamenlijke exploitatiemaatschappij het gehele park exploiteert. De diverse huurders, inclusief de exploitant(en) van de horecavoorzieningen, gaan een huurovereenkomst aan met de exploitatiemaatschappij die op haar beurt weer een huur aan de Gemeente betaalt. Deze huur zal alle eigenaarlasten (financieringslasten, afschrijvingen, OZB, opstalverzekering, groot onderhoud, etc.) van de Gemeente voor het TIP moeten dekken. In dit model participeren in de exploitatiemaatschappij de Gemeente (meerderheidsaandeel), (mogelijk) NEC en eventuele derden (hierbij valt te denken aan een horeca exploitant en of een of meer van de overige sportverenigingen). 2.2 Bevindingen Eigendom Het haalbaarheidsrapport stelt terecht dat bij de totstandkoming van het definitieve exploitatiemodel een afweging gemaakt dient te worden tussen regie en de verdeling van winst in relatie tot risico s. Een wezenlijke vraag hierbij is in hoeverre de Gemeente Nijmegen eigenaar van het gehele TIP wenst te worden dan wel moet worden, in verband met subsidie problematiek. Met name voor de Innovatiefunctie moet een vastgoedbelegger te vinden te zijn waardoor de Gemeente het exploitatierisico van deze functies (verhuur van de onderwijs, medische en commerciële ruimtes), die een drager onder de haalbaarheid van het plan vormen, bij een derde neer kan leggen. De Gemeente treedt dan als een vastgoedontwikkelaar op (eventueel ook in samenwerking met een partij uit de private sector) waarbij de ontwikkelwinsten ten gunste komen van de niet rendabele functies van het TIP. Uiteraard speelt bij deze afweging ook het dilemma van regie versus winst en risico. BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 14 van 47

15 Gezamenlijk beheer en exploitatie Een factor die hierbij ook een rol speelt is de toegevoegde waarde van de exploitatiemaatschappij in de verhuur van de Innovatiefuncties. Het ligt in de lijn der verwachting dat de toekomstige huurders, zoals ROC, HAN en UMC St. Radboud, graag zelf de regie willen houden in de keuze en de kosten voor onderhoud en facilitair beheer. In dat geval is de exploitatiemaatschappij niet meer dan een (duur) doorgeefluik van de huurinkomsten me weinig tot geen toegevoegde waarde in beheer en exploitatie. Daar waar synergie en kostenbesparingen te verwachten zijn op gebied van de exploitatie van (onderdelen) van het TIP dient gekozen te worden van een integrale exploitatieorganisatie. Dit is met name te verwachten op de sportgerelateerde functies en op het beheer van de openbare ruimte en infrastructuur, parkeren daarbij mogelijk inbegrepen. Exploitatie van de horeca Eén aspect van de exploitatie van het TIP behoeft specifieke aandacht, namelijk die van de horeca functies. Gezien de potentiële schaalvoordelen en de mogelijke besparingen in de investeringskosten in horecaruimtes (keukens) en apparatuur ligt het voor de hand om de horecaexploitatie van de sportgerelateerde functies zoveel mogelijk in een hand te houden. Daarbij moet ook een onderscheid gemaakt te worden tussen horecafuncties met een evenement gericht karakter (rondom bijvoorbeeld voetbal, basketbal of congressen) en dagexploitatie van de brasserie en de evt. andere in de binnensport te vestigen horecafuncties. Beide horecafuncties behoeven een specifieke aanpak en kennen verschillende gespecialiseerde exploitanten. Zo zal de grootste evenementencateraar van Nederland die momenteel de catering rondom wedstrijden van NEC verzorgd (Maison van de Boer), niet snel in de exploitatie van een brasserie of kantine stappen. Ook verschillen beide modellen qua financieel model. Partycateraars werken over het algemeen met een afdracht over de omzet aan zaalhuur en horeca, waarbij de eigenaar/exploitant het leeuwendeel in de inrichting en afwerking van de horecaruimtes voor haar rekening neemt. Bij dagexploitatie van horeca is vaak sprake van een huurmodel overeenkomstige bijvoorbeeld kantoorruimtes, waarbij er sprake is van een casco oplevering en een huurprijs per m 2. Derhalve verschillen beide modellen qua winst en risicoprofiel. Op basis van deze verschillen en het winst en risicoprofiel ervan zal een keuze gemaakt dienen te worden hoe de diverse horecafuncties te exploiteren. Daarbij is een van de mogelijke varianten het geheel in eigen beheer houden van alle (sportgerelateerde) horeca in het TIP. Enerzijds zal dit het investeringsniveau verhogen doordat in inrichting en horeca apparatuur geïnvesteerd dient te worden (hoewel de bijdrage van een evenementencateraar hierin vaak ook slechts een fractie is), anderzijds zullen netto inkomsten hoger BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 15 van 47

16 zijn als gevolg van het ontbreken van een afdracht aan de externe cateraar. Uiteraard legt dit wel meer beslag op de organisatie van de exploitatiemaatschappij en verhoogt het haar risicoprofiel. Bijkomend voordeel kan zijn dat in eigen beheer de keuze wel aanwezig is om zowel de evenementencatering als de dagexploitatie in eigen beheer te doen. Hierdoor wordt kannibalisme door het beconcurreren van elkaar voorkomen. Bij de verhuur van commerciële ruimtes, zeker in het geval dat een derde hiervan eigenaar is, zullen duidelijk afspraken gemaakt dienen te worden over de aantal m 2 horeca die hierin opgenomen mogen worden en welke rechten deze partijen hebben op het TIP complex en met name rondom evenementen. Tenslotte dient in elke exploitatievorm (integraal of afzonderlijk) de afstemmingsfunctie goed geregeld te zijn. Dit geldt voornamelijk voor de afstemming tussen de diverse sportevenementen en tussen het gebruik van de binnensporthallen door zowel top als breedtesport. Dit pleit voor het integraal exploiteren en beheren van de sportvoorzieningen maar kan ook op een andere manier geëffectueerd worden. 2.3 Conclusies en aanbevelingen 1. De Gemeente Nijmegen dient te overwegen in hoeverre men eigenaar wil worden en blijven van alle functies op het TIP. Hierbij spelen aspecten als mate van regie die de Gemeente wenst te behouden versus exploitatierisico s en winst. Dit geldt met name voor de Innovatiegerelateerde functies. Deze zijn het eenvoudigst te vervreemden en door het verleggen van het exploitatierisico ervan is een belangrijke drager onder het plan reeds zeker gesteld in de eerste fase van het project; 2. Het gezamenlijk exploiteren en beheren van functies op het TIP kan leiden tot synergie en kostenvoordelen. Het zal in praktijk echter lastig zijn om integrale exploitatie en beheer van het gehele TIP af te dwingen aangezien het te verwachten is dat potentiële huurders van de innovatiefunctie zelfs reeds raam of service overeenkomsten hebben voor exploitatie en beheer of hier zelf de regie in wensen te behouden; 3. Integrale exploitatie en beheer van het TIP heeft ook alleen zin indien toegevoegde waarde wordt geboden. Het ligt derhalve voor de exploitatiemaatschappij voor de hand om zich met name te richten op de sportgerelateerde functies en de exploitatie van de Innovatie functies aan de betreffende bedrijven en instanties zelf over te laten; 4. Een van de belangrijkste aspecten in de exploitatie en beheer vormt de afstemming in het (gelijktijdig gebruik) van de diverse sportfuncties. Voor de Innovatie functies is dit in beperkte mate van toepassing omdat deze grotendeels op andere momenten gebruikt zullen worden. BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 16 van 47

17 Deze afstemmingsfunctie dient goed verankerd te worden in de exploitatie van het TIP, zeker voor de onderdelen die niet vanuit een punt worden geëxploiteerd; 5. Een integraal horeca concept voor het hele TIP dient nader uitgewerkt te worden, daar hier wel degelijk synergie te verwachten is. Daarin dient de positionering van de diverse horecafuncties zodanig gekozen te worden dat ze complementair aan elkaar zijn in plaats van beconcurrerend, waarbij zowel de situatie tijdens evenementen als erbuiten beschouwd dient te worden. 6. Er dient een duidelijke afbakening plaats te vinden welke horeca door de exploitatiemaatschappij TIP wordt geëxploiteerd (bijv. de voetbalevenementen gerelateerde horeca) en welke zelfstandig geëxploiteerd wordt (bijv. de bedrijfs en schoolkantines). Dit staat op zich los van het vraagstuk onder punt 4; 7. Voor die horeca delen die door de exploitatiemaatschappij TIP worden geëxploiteerd, dient een keuze gemaakt te worden tussen het in eigen beheer exploiteren of het uitbesteden van de horeca, aangezien dit van invloed is op de mate van de mogelijke integrale exploitatie, investeringsniveaus en netto exploitatie opbrengsten en dus de haalbaarheid kan beïnvloeden. BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 17 van 47

18 3 Haalbaarheid van het plan 3.1 Omschrijving De haalbaarheid van het TIP als geheel is getoetst door de Brink Groep. Op basis van deze haalbaarheidsanalyse is de netto contante waarde van alle kasstromen uit de grondexploitatie, opstalrealisatie en exploitatie, nagenoeg neutraal. Daaruit mag geconcludeerd worden dat het plan net haalbaar is. Echter als gevolg van een (negatieve) bijstelling van een van de uitgangspunten of aannames onder het plan zal de haalbaarheid van het plan al snel negatief uitvallen. Als belangrijke randvoorwaarde voor de haalbaarheid geldt het verkrijgen van ruim 9 miljoen aan subsidies (o.a. EFRO subsidies). In onze analyse is het realiteitsgehalte van het verkrijgen van deze subsidies niet getoetst. Daarnaast zijn haalbaarheidsberekeningen in deze projectfase, zonder eenduidig PvE en conceptontwerp, in grote mate gebaseerd op aannames, die naar ervaring leert bij nadere planuitwerking vaak tegen blijken te vallen. Gezien de krappe haalbaarheid van het plan is het waarschijnlijk dat de haalbaarheid negatief kan uitwerken tenzij de aannames volledig beheersbaar zijn. Er wordt in de berekeningen uitgegaan van een totale investering van 71 miljoen (excl. BTW, prijspeil januari 2008) voor het gehele TIP. Indien wordt ingezoomd op de afzonderlijke onderdelen van de haalbaarheid van het TIP plan valt het volgende op: 1. De grondexploitatie is negatief (ruim 5 miljoen). Met name de kosten voor de groene inpassing van het plan dragen hieraan bij. Deels worden deze kosten weer gecompenseerd door een gemeentelijk bijdrage. Deze groene inbedding is een wezenlijke keuze, naar alle waarschijnlijkheid deels gebaseerd op de randvoorwaarden van het bestemmingsplan. Daarnaast zijn de netto grondopbrengsten van de herontwikkeling van de Jan Massinkhal ingebracht, daar deze binnensport functie naar het TIP verplaatst wordt. 2. Het saldo van de opstalrealisatie en exploitatie van het stadioncomplex is nagenoeg neutraal. Dit zou betekenen dat het stadion zichzelf zou moeten kunnen bedruipen. 3. Het saldo van de opstalrealisatie en exploitatie van de binnensport is negatief (ruim 9 miljoen). Daarin zijn de exploitatiebijdragen in de exploitatie van de Jan Massinkhal ook reeds overgeheveld naar het TIP. 4. Het saldo van de opstalrealisatie en exploitatie van de Innovatiefuncties is positief ( 2,5 miljoen voor onderwijs, KNBO en paramedische voorzieningen en 2,6 miljoen voor de BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 18 van 47

19 commerciële voorzieningen). De innovatiefuncties zijn derhalve een belangrijke financiële drager onder het plan (naast de genoemde subsidies); In het financieringsmodel dekt het positieve saldo van de opstalrealisatie en exploitatie van de innovatiefuncties feitelijk de negatieve grondexploitatie en wordt het tekort op de opstalrealisatie en exploitatie van de binnensport gedekt door de subsidies. 3.2 Bevindingen De toegepaste methodiek Als rekenmethodiek voor de haalbaarheid van het plan is de cashflowmethode toegepast waarbij het saldo van alle toekomstige kasstromen contact gemaakt zijn naar tijdsmoment nul teneinde het werkelijke saldo te kunnen bepalen. Voor de bepaling van de haalbaarheid van het plan is de toegepaste methodiek een juiste. De effecten van afschrijvingen op het vastgoed worden in de cashflow benadering echter uitgesloten. Deze kunnen als gevolg hebben dat het resultaat en het eigen vermogen in de eerste exploitatiejaren negatief is waardoor tijdelijk aanvullende financiering benodigd kan zijn. In het model dient in een vervolgfase een verfijning doorgevoerd te worden waarbij de keuze voor het eigendom van het TIP en de gezamenlijke exploitatie verder uitgewerkt dient te worden. Het is inderdaad correct dat de netto contante waarde van de som van de bruto kasstromen uit grondexploitatie, opstalrealisatie en exploitatie gelijk zal blijven ongeacht de exploitatievorm. Echter indien bepaalde kasstromen of delen ervan (afdrachten aan exploitanten) naar derden stromen zal dit het resultaat voor de eigenaar(s) beïnvloeden omdat uitgegaan moet worden van netto exploitatie kasstromen. De investeringsraming Gezien de fase van planvorming zijn de investeringskosten gebaseerd op een groot aantal aannames en met behulp van kengetallen tot stand gekomen. Een gedetailleerd programma van eisen is nog niet beschikbaar, noch een conceptueel ontwerp. Voor de relatief standaard innovatiefuncties, die casco worden opgeleverd is het aannemelijk dat deze functies binnen de opgestelde begroting te realiseren zijn. Echter in het geval van het stadioncomplex is het zeer risicovol om een raming af te geven op basis van kengetallen. Afhankelijk van specifiek eisen en wensen en de locale situatie kunnen de bouwkosten variëren. Dit houdt in dat op de afgeven investeringskosten normaliter een ruime bandbreedte van toepassing is (±25%). Zeker gezien het feit dat het eisen cq. wensen pakket van NEC slechts op hoofdlijnen vastligt en de steeds toenemende eisen vanuit KNVB en UEFA. De totale bouwkosten voor het stadioncomplex worden geraamd op 29,4 miljoen (2 e ring plus hoofdgebouw), hetgeen neerkomt op zo n 3.675, per zitplaats (prijspeil 2008). Dit is overigens BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 19 van 47

20 vergelijkbaar met de recente uitbreiding van de Grolsch Veste in Enschede ( extra zitplaatsen incl. nieuw hoofdgebouw voor ongeveer per zitplaats, prijspeil 2007). In beide plannen wordt ook uitgaan van vervanging van alle installaties. Echter, deze vergelijking op basis van kosten per zitplaats kan slechts ter indicatie dienen. Bij de Grolsch Veste is sprake van werkelijke bouwkosten versus een raming voor het TIP, terwijl een vergelijking op detail niveau niet mogelijk is wegens het ontbreken van een PvE en conceptontwerp voor het stadioncomplex in het TIP. Fysiek zijn de plannen dan ook niet geheel vergelijkbaar Bij een eerste analyse van de raming van de investeringskosten voor het stadion en de gebruikte uitgangspunten en aannames vallen in eerste instantie een aantal zaken op: Het haalbaarheidsonderzoek geeft duidelijk aan welk niveau van oplevering voor de diverse onderdelen van het programma van toepassing is. Zo zijn bij de congres functie de binnenwanden (waaronder flexibele schuifwanden) en inventaris uitgesloten. De horeca functies worden volledig casco opgeleverd. Hiervoor zijn aanvullende investeringen benodigd die meegenomen dienen te worden in de analyse van de integrale haalbaarheid van het plan. De vraag is of hier bij de netto horeca inkomsten rekening mee gehouden is. Ook is het te kiezen horeca exploitatiemodel hierin bepalend. Hierover bij het onderdeel horeca inkomsten meer. De plannen voor de 2 e ring omvatten geen separate omloop voor deze ring. Bezoekers dienen zich via trappen naar het BG niveau te begeven. De looptijden en het kruisen van bezoekersstromen (klimmende en dalende supporters) die hiermee gemoeid zijn, zijn niet alleen vanuit een service gedachte niet acceptabel maar zullen vooral een groot effect hebben op de horeca inkomsten uit de publiekscatering. Vergelijkbare situaties doen zich bijvoorbeeld voor bij Euroborg en AZ waar supporters van respectievelijk de 2 e ring en het bovenste deel van de 1 e ring fysiek niet in staat zijn om toilet en horecavoorzieningen te bereiken in de rust. Indien een 2 e publieksomloop gecreëerd wordt met separate publieksvoorzieningen, incl. verticale ontsluiting (liften), zullen de horeca inkomsten significant toenemen maar zal dit tegelijkertijd een aanzienlijk effect op de bouwkosten hebben. De gehele toegang en ontruimingsstrategie is nog niet uitgewerkt hetgeen gevolgen zal hebben voor de logistiek van de 1 e en 2 e ring en derhalve een effect hebben op de bouwkosten. De investeringskosten voor de overige TIP functies zijn niet nader geanalyseerd, dit viel buiten de scope van de opdracht en hiervoor ontbraken de onderliggers. Echter gezien het specifieke karakter van het stadioncomplex zijn hier de grootste afwijkingen te verwachten. BV Eindrapportage Analyse Planvorming TIP De Goffert v4.0, doc Pagina 20 van 47

Rapportage eind Fase 2 Kulturhus Trefkoele+ Bijlage 11a: Memo ICSadviseurs

Rapportage eind Fase 2 Kulturhus Trefkoele+ Bijlage 11a: Memo ICSadviseurs Rapportage eind Fase 2 Kulturhus Trefkoele+ Bijlage 11a: Memo ICSadviseurs 14-5-2013 Memo Aan Plaats, datum Zwolle, 13 mei 2013 Onderwerp Exploitatiemodel De Trefkoele+ Ons kenmerk Behandeld door Martijn

Nadere informatie

FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC. Inleiding

FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC. Inleiding FINANCIËLE BIJLAGE VOORSTEL MFC Inleiding Om een solide financiële basis onder het Multifunctioneel Centrum (hierna: MFC) te realiseren is gezocht naar aanvullende partners. Inmiddels zijn de deelnemende

Nadere informatie

10/14/2009. 1. Inleiding 2. Achtergrond, ambitie en doelstellingen 3. Het concept 4. Ontwerp en bouw 5. Realisatie 6. Uitdagingen en Tips

10/14/2009. 1. Inleiding 2. Achtergrond, ambitie en doelstellingen 3. Het concept 4. Ontwerp en bouw 5. Realisatie 6. Uitdagingen en Tips Project Uitbreiding Grolsch Veste Ben Veenbrink 5 oktober 2009, KNVB accomodatieontwikkeling Agenda 1. Inleiding 2. Achtergrond, ambitie en doelstellingen 3. Het concept 4. Ontwerp en bouw 5. Realisatie

Nadere informatie

MFC Heerewaarden Investering en exploitatiekosten Datum: 27 mei 2014 Opdrachtgever: Gemeente Maasdriel Auteur: Wendie Hardeman en Edwin van de Voort

MFC Heerewaarden Investering en exploitatiekosten Datum: 27 mei 2014 Opdrachtgever: Gemeente Maasdriel Auteur: Wendie Hardeman en Edwin van de Voort MFC Heerewaarden Investering en exploitatiekosten Datum: Opdrachtgever: Auteur: 27 mei 2014 Gemeente Maasdriel Wendie Hardeman en Edwin van de Voort Inleiding In de periode februari mei 2014 is door en

Nadere informatie

EXPLOITATIEBEGROTING DE BLINKERD 2.0

EXPLOITATIEBEGROTING DE BLINKERD 2.0 Concept Door Pirovano Planeconomie en Grondbeleid In opdracht van de Gemeente Bergen 12 januari 2013 Hoofdstuk: Doel en uitgangspunten INHOUD 1 Doel en uitgangspunten... 3 1.1 Doel van dit rapport... 3

Nadere informatie

Bijlage 4. Toelichting op de financiële paragraaf

Bijlage 4. Toelichting op de financiële paragraaf Bijlage 4 Toelichting op de financiële paragraaf Toelichting op de financiële paragraaf De twee mogelijke scenario s zijn financieel doorgerekend. Dit wil zeggen dat op basis van kengetallen een berekening

Nadere informatie

Onderwerp: exitstrategie De Meerlanden. Datum: mei 2013 (concept)

Onderwerp: exitstrategie De Meerlanden. Datum: mei 2013 (concept) Onderwerp: exitstrategie De Meerlanden Datum: mei 2013 (concept) 1. Vraagstelling: Door de commissie Ruimte is gevraagd een exitstrategie De Meerlanden uit te werken d.w.z. 1. verkoop aandelen De Meerlanden

Nadere informatie

5 Opstellen businesscase

5 Opstellen businesscase 5 Opstellen In de voorgaande stappen is een duidelijk beeld verkregen van het beoogde project en de te realiseren baten. De batenboom geeft de beoogde baten in samenhang weer en laat in één oogopslag zien

Nadere informatie

Eerste exploitatiebegroting NatLab 2.0

Eerste exploitatiebegroting NatLab 2.0 Eerste exploitatiebegroting NatLab 2.0 14 oktober 2011 Aan Gemeente Eindhoven Sector Grond en Vastgoed De heer B. Bankers Postbus 90150 5600 RB EINDHOVEN Van Hospitality Consultants Smallepad 13-15 Postbus

Nadere informatie

Kanttekeningen bij de Begroting 2015. Paragraaf 4 Financiering

Kanttekeningen bij de Begroting 2015. Paragraaf 4 Financiering Kanttekeningen bij de Begroting 2015 Paragraaf 4 Financiering Inhoud 1 Inleiding... 3 2 Financieringsbehoefte = Schuldgroei... 4 3 Oorzaak van Schuldgroei : Investeringen en Exploitatietekort... 5 4 Hoe

Nadere informatie

Financiele verkenning investeringskosten nieuwbouw Sportpark Weltevreden

Financiele verkenning investeringskosten nieuwbouw Sportpark Weltevreden Financiele verkenning investeringskosten nieuwbouw Sportpark Weltevreden Begeleidende rapportage Gemeente De Bilt mei 2011 Financiele verkenning investeringskosten nieuwbouw Sportpark Weltevreden Begeleidende

Nadere informatie

Ten slotte wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de fietsparkeerbehoefte.

Ten slotte wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de fietsparkeerbehoefte. Deventer Den Haag Eindhoven Snipperlingsdijk 4 Verheeskade 197 Flight Forum 92-94 7417 BJ Deventer 2521 DD Den Haag 5657 DC Eindhoven T +31 (0)570 666 222 F +31 (0)570 666 888 Leeuwarden Amsterdam Postbus

Nadere informatie

Faradaystraat 2a Postbus 40089 8004 DB Zwolle T:038-4606747 F:038-4604912

Faradaystraat 2a Postbus 40089 8004 DB Zwolle T:038-4606747 F:038-4604912 Faradaystraat 2a Postbus 40089 8004 DB Zwolle T:038-4606747 F:038-4604912 Parkeerbalans centrumgebied Epe 2 juli 2013 - nadere onderbouwing - Gemeente Epe 1. Inleiding In het centrum van Epe worden mede

Nadere informatie

Wilt u continu verbeteren én besparen?

Wilt u continu verbeteren én besparen? Wilt u continu verbeteren én besparen? RORE staat voor Return on Real Estate; continu verbeteren en besparen mét uw vastgoedportefeuille. Middels de RORE-raamovereenkomst wordt afgesproken dat wij risicodragend,

Nadere informatie

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V.

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. VERONDERSTELLINGEN Vraagprijs 2.500.000 (pand en inventaris). Inkomsten: In totaal 40 kamers; Bezetting kamers: T1 45%, T2 52%, T3 63%, vanaf T4 en verder 68%;

Nadere informatie

Business case modelcasus

Business case modelcasus 1/5 Modelcasus Van Bleek fabriek - Business Case Business case modelcasus Inleiding De Business case geeft antwoord op de vraag of het financiële resultaat over de gehele levensduur van het project voldoende

Nadere informatie

Met deze sportieve succes namen ook de verwachtingen bij de achterban toe. Het bovengenoemde traject was intensief en het spanningsveld tussen

Met deze sportieve succes namen ook de verwachtingen bij de achterban toe. Het bovengenoemde traject was intensief en het spanningsveld tussen Financiële positie FC Twente heeft in de periode 2007 t/m 2013 op alle functionele gebieden een sterke groei doorgemaakt. De ambitie om de stap te maken van middenmoter naar top 5 club is, door te investeren

Nadere informatie

Sport en Bewegen. Leeswijzer Kostprijsberekeningen 2012. 1. Aanleiding en uitgangspunten kostprijsberekening. 2. Uitwerkingen kostprijsberekeningen

Sport en Bewegen. Leeswijzer Kostprijsberekeningen 2012. 1. Aanleiding en uitgangspunten kostprijsberekening. 2. Uitwerkingen kostprijsberekeningen Leeswijzer Kostprijsberekeningen 2012 Sport en Bewegen 1. Aanleiding en uitgangspunten kostprijsberekening b Begroting sport en bewegen en collegeproducten 2012 2. Uitwerkingen kostprijsberekeningen b

Nadere informatie

Rapportage Ontwikkelings- en exploitatiemaatschappij Willemsoord BV 1ste halfjaar 2014

Rapportage Ontwikkelings- en exploitatiemaatschappij Willemsoord BV 1ste halfjaar 2014 Rapportage Ontwikkelings- en exploitatiemaatschappij Willemsoord BV 1ste halfjaar 2014 9 september 2014 (ID14.02832) 2 Inhoudsopgave Samenvatting 1. Inleiding 2. Kaders 3. Ontwikkelingen Willemsoord 4.

Nadere informatie

rapport Rekenkamercommissie inzake strand

rapport Rekenkamercommissie inzake strand Hill INI I U115/00598 Illinium Ciller ÇASTRICUM Akersloot B ak k u m Castricum Aan de Rekenkamercommissie Castricum L i m m en de Woude Afdeling Staf Contactpersoon LP. 't Hart Telefoonnummer 0619429635

Nadere informatie

Zaaknummer: 1395048 Agendanummer: Datum raadsvergadering: 11-05-2015 De Gemeenteraad Verzenddatum: Voorbereidingskrediet Jeugdspeelpark

Zaaknummer: 1395048 Agendanummer: Datum raadsvergadering: 11-05-2015 De Gemeenteraad Verzenddatum: Voorbereidingskrediet Jeugdspeelpark Zaaknummer: 1395048 Agendanummer: Datum raadsvergadering: 11-05-2015 Aan: De Gemeenteraad Verzenddatum: Betreft: Voorbereidingskrediet Jeugdspeelpark Inleiding In het kader van het coalitieprogramma van

Nadere informatie

Bijlage 5 Tarievenmodel plus varianten

Bijlage 5 Tarievenmodel plus varianten Bijlage 5 Tarievenmodel plus varianten Om dit model te kunnen implementeren is het noodzakelijk om een integrale kostprijs per uur te berekenen van de gemeentelijke sportaccommodaties. Zo wordt inzicht

Nadere informatie

De invloed van de Wet Markt en Overheid op het huurprijzenbeleid van overheden

De invloed van de Wet Markt en Overheid op het huurprijzenbeleid van overheden Whitepaper De invloed van de Wet Markt en Overheid op het huurprijzenbeleid van overheden bbn adviseurs 2014 bbn adviseurs www.bbn.nl info@bbn.nl Wet Markt en Overheid Per 1 juli 2014 gaat de wet Markt

Nadere informatie

2. De opbrengstpotentie van het huidige schoolterrein aan het Ot en Sienpad

2. De opbrengstpotentie van het huidige schoolterrein aan het Ot en Sienpad Keuzenotitie scholencomplex Ot en Sienpad Huissen De Financiële aspecten. Naast de algemene notitie met de bijbehorende 6 bijlagen waarin de voor- en nadelen en de omgeving factoren en de financiële gevolgen

Nadere informatie

Notitie tarieven (multifunctionele) binnen- en buitensportaccommodaties

Notitie tarieven (multifunctionele) binnen- en buitensportaccommodaties Notitie tarieven (multifunctionele) binnen- en buitensportaccommodaties 1. Aanleiding De aanleiding voor deze notitie tarieven binnen- en buitensportaccommodaties is drieledig: Tarieven buitensport Uit

Nadere informatie

KENNISNEMEN VAN De stand van zaken van het project Eemplein/Eemhuis en de daaruit voortvloeiende actualisatie van de risico s en kostenramingen.

KENNISNEMEN VAN De stand van zaken van het project Eemplein/Eemhuis en de daaruit voortvloeiende actualisatie van de risico s en kostenramingen. RAADSINFORMATIEBRIEF Van : Burgemeester en Wethouders Reg.nr. : 4405978 Aan : Gemeenteraad Datum : 18 juni 2013 : Wethouder P. van den Berg Portefeuillehouder TITEL Stand van zaken Eemplein/Eemhuis KENNISNEMEN

Nadere informatie

Olde Bijvank Advies Organisatieontwikkeling & Managementcontrol. Datum: dd-mm-jj

Olde Bijvank Advies Organisatieontwikkeling & Managementcontrol. Datum: dd-mm-jj BUSINESS CASE: Versie Naam opdrachtgever Naam opsteller Datum: dd-mm-jj Voor akkoord: Datum: LET OP: De bedragen in deze business case zijn schattingen op grond van de nu beschikbare kennis en feiten.

Nadere informatie

Voorstel Nieuwbouw ten behoeve van de ALV d.d. 16 juni 2008

Voorstel Nieuwbouw ten behoeve van de ALV d.d. 16 juni 2008 Voorstel Nieuwbouw ten behoeve van de ALV d.d. 16 juni 2008 I. Inleiding Tijdens de Algemene Ledenvergadering van 21 mei 2007 zijn de plannen voor het realiseren van een nieuw clubhuis voor Graaf Willem

Nadere informatie

Perspresentatie Financiële Benchmark Eredivisie. Seizoen 06/07

Perspresentatie Financiële Benchmark Eredivisie. Seizoen 06/07 Perspresentatie Financiële Benchmark Eredivisie Seizoen 06/07 Financiële Benchmark Eredivisie seizoen 06/07 Aanleiding Maart 2008 is het eerste financiële benchmarkonderzoek voor de Eredivisie afgerond.

Nadere informatie

Deerns Kostenmanagement DEERNS BRENGT IDEEËN TOT LEVEN

Deerns Kostenmanagement DEERNS BRENGT IDEEËN TOT LEVEN DEERNS BRENGT IDEEËN TOT LEVEN Kostenbeheer in de installatietechniek: een vak apart Kostenbeheer is binnen de installatietechniek een vak apart. Fluctuerende marktprijzen, nieuwe bouwtrends en veranderende

Nadere informatie

Bijlage 2 bij Raadsvoorstel nr. HVE070017 (Verkeersproblematiek Maastrichterlaan/Randweg Noord)

Bijlage 2 bij Raadsvoorstel nr. HVE070017 (Verkeersproblematiek Maastrichterlaan/Randweg Noord) Bijlage 2 bij Raadsvoorstel nr. HVE070017 (Verkeersproblematiek Maastrichterlaan/Randweg Noord) Financiële paragraaf aanleg Randweg Noord Inleiding De kosten gemoeid met de planvoorbereiding en aanleg

Nadere informatie

Topsport & Innovatiepark De Goffert. Exploitatievorm

Topsport & Innovatiepark De Goffert. Exploitatievorm Topsport en Innovatiepark de Goffert Inhoudsopgave 01 INLEIDING 1 02 PRAKTIJKVOORBEELDEN EXPLOITATIEVORM 3 02.01 Galgenwaard 4 02.02 Euroborg 5 02.03 De Grolsch Veste 8 02.04 Sportstad Heerenveen 9 02.05

Nadere informatie

Visie 2020. Iedereen is Kampioen. Van Wit naar Zwart, Via Haags Goud naar Olympische Goud

Visie 2020. Iedereen is Kampioen. Van Wit naar Zwart, Via Haags Goud naar Olympische Goud Visie 2020 Iedereen is Kampioen Van Wit naar Zwart, Via Haags Goud naar Olympische Goud Missie/Visie LGJ stelt alles in het werk om een individuele sporter te ontwikkelen tot het hoogst mogelijke niveau.

Nadere informatie

Bij het opstellen van de exploitatiedoorrekening zijn de onderstaande uitgangspunten gehanteerd.

Bij het opstellen van de exploitatiedoorrekening zijn de onderstaande uitgangspunten gehanteerd. Memo nummer 1 aan H. Nouwens Sportbedriijf Oosterhout van P. Zuurbier Oranjewoud datum 27 april 2011 project Exploitatie opzet zwembad Oosterhout projectnummer 238250 betreft Doorrekening exploitatie nieuw

Nadere informatie

Willemsoord BV Rapportage aan de gemeenteraad

Willemsoord BV Rapportage aan de gemeenteraad 2 e tussentijdse rapportage 2012 Willemsoord BV Rapportage aan de gemeenteraad 1 Inhoudsopgave 1. Aanbieding... 3 2. Inleiding... 3 2.1. Doelstelling Willemsoord... 3 2.2. Toelichting in algemene zin op

Nadere informatie

Vastgoed. Plan van Aanpak. Versie: Definitief Bestandsnaam: Datum opgesteld: 20-06-2014 Voor akkoord: Plan van aanpak: Vastgoed.

Vastgoed. Plan van Aanpak. Versie: Definitief Bestandsnaam: Datum opgesteld: 20-06-2014 Voor akkoord: Plan van aanpak: Vastgoed. Vastgoed Plan van Aanpak Plan van aanpak: Vastgoed Bestuurlijk L. van Rekom opdrachtgever L. Mourik opdrachtgever Naam projectleider L. van Hassel Versie: Definitief Bestandsnaam: Datum opgesteld: 20-06-

Nadere informatie

Luchtkasteel of molensteen? (of allebei?)

Luchtkasteel of molensteen? (of allebei?) Luchtkasteel of molensteen? (of allebei?) De rapportage budgettaire neutraliteit stadskantoor tegen het licht gehouden SP-fractie gemeenteraad Utrecht P.F.C. Jansen 23 september 2003. Inleiding Tijdens

Nadere informatie

Informatienota KENNISNEMEN VAN: Neerijnen

Informatienota KENNISNEMEN VAN: Neerijnen Datum : 16 december 2013 Van : College Bijlagen : Onderwerp : Financiën Kulturhus Haaften Zaak- / Docnummer : 06/09892 KENNISNEMEN VAN: Financiële tussenstand Kulturhus Haaften Inleiding Op 11 februari

Nadere informatie

lezen in het model verhuurbemiddelingsovereenkomst. Op basis van de ervaringscijfers

lezen in het model verhuurbemiddelingsovereenkomst. Op basis van de ervaringscijfers Chateau Fauquemont VILLAPARK CHÂTEAU FAUQEMONT Verhuur via LANDAL GREENPARKS De verhuur van VILLAPARK CHÂTEAU FAUQEMONT is in handen van LANDAL GREENPARKS. Landal Greenparks is met 50 parken in verhuur

Nadere informatie

Analyse effecten De Kanteling Gemeente Eijsden-Margraten

Analyse effecten De Kanteling Gemeente Eijsden-Margraten Analyse effecten De Kanteling Gemeente Eijsden-Margraten Opgesteld door: Martijn Pepping WMO kantoor de 'Admirant Toren' Emmasingel 29-11 5611 AZ Eindhoven Tel: 088 007 94 99 wmoklantencontact@wmokantoor.nl

Nadere informatie

HAALBAARHEIDSONDERZOEK

HAALBAARHEIDSONDERZOEK 193 Hartogstraat 7a Slot vastgoedbeheer Zoetermeer HAALBAARHEIDSONDERZOEK Hartogstraat 7a Plaats 18 Den Haag 8 januari 2009 INLEIDING Op verzoek van Slot vastgoedbeheer heeft ons bureau een onderzoek verricht

Nadere informatie

Bibliotheek De Meierij Haalbaarheidsstudie huisvestingsopties Boxtel. ir. Steven Biesiot / ir. Dominique de Wit 15 januari 2015

Bibliotheek De Meierij Haalbaarheidsstudie huisvestingsopties Boxtel. ir. Steven Biesiot / ir. Dominique de Wit 15 januari 2015 Bibliotheek De Meierij Haalbaarheidsstudie huisvestingsopties Boxtel ir. Steven Biesiot / ir. Dominique de Wit 15 januari 2015 INHOUD 1. Samenvatting en conclusies 2. Detailinformatie huidige locatie 3.

Nadere informatie

Toelichting Algemeen Investerings en Exploitatiemodel

Toelichting Algemeen Investerings en Exploitatiemodel Toelichting Algemeen Investerings en Exploitatiemodel Inleiding In het kader van het meer jaren beleid van vier zaalsportbonden (NeVoBo, NBasB, NHV en NBadB) zijn de belangrijkste knelpunten voor haar

Nadere informatie

Onderwerp: Integraal huisvestingsplan primair onderwijs en voorbereidingskrediet brede scholen

Onderwerp: Integraal huisvestingsplan primair onderwijs en voorbereidingskrediet brede scholen Vergadering: 11 maart 2014 Agendanummer: 8 Status: Besluitvormend Portefeuillehouder: W. Zorge Behandelend ambtenaar A. Lont, 0595-447709 E-mail: gemeente@winsum.nl (t.a.v. A. Lont) Aan de gemeenteraad,

Nadere informatie

Integraal kindcentrum Bronckhorst West. DBO vergadering 20 maart 2013

Integraal kindcentrum Bronckhorst West. DBO vergadering 20 maart 2013 Integraal kindcentrum Bronckhorst West DBO vergadering 20 maart 2013 Vastgestelde besluiten (uitgangspunten bij uitwerking) 1. IHP: voornemen 3 scholen in Steenderen samenvoegen tot één school. Budget

Nadere informatie

Raadsvoorstel richtinggevende uitspraak initiatiefnemer zwembad april 2015 Bijlage 1: Informatie over de initiatieven

Raadsvoorstel richtinggevende uitspraak initiatiefnemer zwembad april 2015 Bijlage 1: Informatie over de initiatieven Raadsvoorstel richtinggevende uitspraak initiatiefnemer zwembad april 2015 Bijlage 1: Informatie over de initiatieven Zoals bekend zijn er drie initiatiefnemers: ZIB Wijk bij Duurstede, Wijkzwemt en ZwembadInnovatieGroep.

Nadere informatie

Bijlagen 1. Begeleidend e brief bij jaarrekening 2009 stichting SCAG 2. Begeleidend

Bijlagen 1. Begeleidend e brief bij jaarrekening 2009 stichting SCAG 2. Begeleidend Raadsvoorstel Agendapunt: Onderwerp Stichting SCAG Datum voorstel 14 april 2010 Datum raadsvergadering 15-06-2010 Bijlagen 1. Begeleidend e brief bij jaarrekening 2009 stichting SCAG 2. Begeleidend e brief

Nadere informatie

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed

Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Grip op de zaak Huurprijsherziening bij winkelvastgoed Huurprijsherziening bij winkelvastgoed De huurwetgeving voor detailhandelsbedrijfsruimte biedt een hoge mate van huurdersbescherming. Deze huurdersbescherming

Nadere informatie

Ruimtelijk financiële tool. Toelichting opbouw

Ruimtelijk financiële tool. Toelichting opbouw Ruimtelijk financiële tool Toelichting opbouw Overzicht presentatie I. Aanleiding II. Algemene info bij tool III. Toelichting bij gebruik tool I. Aanleiding I. Aanleiding Inrichtingsplannen met lagere

Nadere informatie

Uitkering superdividend aan EZ 20.000.000 EZ opteert voor uitbetaling in twee tranches: - 10.000.000 in 2015-10.000.000 in 2016

Uitkering superdividend aan EZ 20.000.000 EZ opteert voor uitbetaling in twee tranches: - 10.000.000 in 2015-10.000.000 in 2016 Concept tekst Bestuurlijk Principeakkoord EZ Noord Nederland inzake NOM. Versie 12 april 2016 (inclusief aanvullende afspraken m.b.t. Onderneming X) 1. De provincies Fryslân, Groningen en Drenthe enerzijds

Nadere informatie

STICHTING KULTURHUS WARNSVELD. Begroting 2015

STICHTING KULTURHUS WARNSVELD. Begroting 2015 STICHTING KULTURHUS WARNSVELD Begroting 2015 oktober 2014 Versienummer: 2.0p - vastgesteld in de bestuursvergadering d.d. 3 november 2014 STICHTING KULTURHUS WARNSVELD TOELICHTING OP DE FINANCIËLE BEGROTING

Nadere informatie

Voor algemene gegevens over de opbouw en waarde van het aandelenbezit alsmede het aandeelhoudersrendement wordt verwezen naar bijlage 1.

Voor algemene gegevens over de opbouw en waarde van het aandelenbezit alsmede het aandeelhoudersrendement wordt verwezen naar bijlage 1. Memo aan onderwerp Leden van de gemeenteraad Vervreemden aandelen cyclus van Hans van den Akker dienst afdeling telefoon Datum 12 september 2011 memo Tijdens de raadsbijeenkomst van 15 december 2010 heeft

Nadere informatie

* A14.03658* Grondprijsbrief 2015. 1. Inleiding. 2. Voorwaarden

* A14.03658* Grondprijsbrief 2015. 1. Inleiding. 2. Voorwaarden Grondprijsbrief 2015 1. Inleiding Bij de begroting 2013 heeft de raad van de gemeente Noordenveld de Kadernota Grondprijzen 2013-2016 en Grondprijsbrief 2013 vastgesteld In de Kadernota is het beleidskader

Nadere informatie

BEDRIJFSPLAN SPUIFORUM. Stichting Dans- en Muziekcentrum Den Haag

BEDRIJFSPLAN SPUIFORUM. Stichting Dans- en Muziekcentrum Den Haag BEDRIJFSPLAN SPUIFORUM Stichting Dans- en Muziekcentrum Den Haag Den Haag, juni 2013 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding.. 3 2. Totstandkoming... 3 3. Introductie op de exploitatiebegroting. 4 4. Exploitatiebegroting

Nadere informatie

Opsteller : Peter Boerkamp, beleidsmedewerker Parkeerbeleid, tel. 2459949. Discussienotitie. Toekomst parkeergarage Hengelo centre

Opsteller : Peter Boerkamp, beleidsmedewerker Parkeerbeleid, tel. 2459949. Discussienotitie. Toekomst parkeergarage Hengelo centre Opsteller : Peter Boerkamp, beleidsmedewerker Parkeerbeleid, tel. 2459949 Discussienotitie Toekomst parkeergarage Hengelo centre Inleiding In deze discussienotitie gaan we in op de toekomst van parkeergarage

Nadere informatie

Rechtbank Maastricht NOTITIE. 1. Inleiding. Gemeente Maastricht

Rechtbank Maastricht NOTITIE. 1. Inleiding. Gemeente Maastricht NOTITIE Rechtbank Maastricht Aan: T.a.v. Gemeente Maastricht Fred Sijben Van: Aeisso Boelman en Iris van Donselaar Datum: 29 september 2015 Onderwerp: Second opinion business case rechtbank Maastricht

Nadere informatie

Oranjewijk, fase I I

Oranjewijk, fase I I u RK 2016.00400 Oranjewijk, fase I I Grondexploitatie, bestuurlijke samenvatting t?. mm! i r- Wĩ: urn i Inhoudsopgave INHOUDSOPGAVE 2 1. INLEIDING 3 1.1 VAN HISTORIE NAAR DE HUIDIGE SITUATIE 3 2. UITGEEFBAAR

Nadere informatie

Aan de gemeenteraad Gemeente Steenwijkerland Vendelweg 1 8331 XE Steenwijk Steenwijk, 15 mei 2012 Nummer voorstel: 2012/35

Aan de gemeenteraad Gemeente Steenwijkerland Vendelweg 1 8331 XE Steenwijk Steenwijk, 15 mei 2012 Nummer voorstel: 2012/35 Voorstel aan de raad Aan de gemeenteraad Gemeente Steenwijkerland Vendelweg 1 8331 XE Steenwijk Steenwijk, 15 mei 2012 Nummer voorstel: 2012/35 Voor raadsvergadering d.d.: 29-05-2012 Agendapunt: 9 Onderwerp:

Nadere informatie

Grondexploitatie Boswonen Emmelhage. behorend bij herziening bestemmingsplan 2015

Grondexploitatie Boswonen Emmelhage. behorend bij herziening bestemmingsplan 2015 Grondexploitatie Boswonen Emmelhage behorend bij herziening bestemmingsplan 2015 Maart 2015 1 Inhoudsopgave Grondexploitatie Boswonen Emmelhage... 1 1. Samenvatting... 3 2. Analyse Ruimtegebruik... 4 3.

Nadere informatie

'DE ZWAAN' vof. Inhoud. 01 Bouwmanagement. 02 Initiatieffase bij het kopen van een gebouw. 03 Initiatieffase bij bestaande bouw

'DE ZWAAN' vof. Inhoud. 01 Bouwmanagement. 02 Initiatieffase bij het kopen van een gebouw. 03 Initiatieffase bij bestaande bouw 0 T Inhoud 01 ouwmanagement 02 Initiatieffase bij het kopen van een gebouw. 03 Initiatieffase bij bestaande bouw 04 Initiatieffase bij nieuwbouw 05 Schetsfase bij verbouwing of nieuwbouw 06 Voorontwerp

Nadere informatie

Grondexploitatie, rekenen en tekenen

Grondexploitatie, rekenen en tekenen Grondexploitatie, rekenen en tekenen Inbo academie Marleen Sanders 17 september 2009 Onderwerpen Planproces en context van haalbaarheid Haalbaarheid gebiedsontwikkelingen Businesscase Grondexploitatie

Nadere informatie

Gemeente Emmen 26 januari 2015

Gemeente Emmen 26 januari 2015 Eindrapportage Locatieonderzoek nieuw zwembad Gemeente Emmen 26 januari 2015 Hakgriend 18 / 3371 KA Hardinxveld-Giessendam / T. 0184 616544 / www.synarchis.nl / info@synarchis.nl Inhoudsopgave pagina:

Nadere informatie

Beurs Rotterdam N.V. Halfjaarbericht 2013

Beurs Rotterdam N.V. Halfjaarbericht 2013 januari 2013 februari maart april mei juni Beurs Rotterdam N.V. juli augustus september Halfjaarbericht 2013 oktober november december Beurs Rotterdam N.V. Halfjaarbericht 30 juni 2013 Beurs Rotterdam

Nadere informatie

HAALBAARHEIDSSTUDIE Nieuwbouw basisschool St. Jan te Leenderstrijp. Opdrachtgever Gemeente Heeze-Leende Jan Deckersstraat 2 5590 GA HEEZE

HAALBAARHEIDSSTUDIE Nieuwbouw basisschool St. Jan te Leenderstrijp. Opdrachtgever Gemeente Heeze-Leende Jan Deckersstraat 2 5590 GA HEEZE HAALBAARHEIDSSTUDIE Nieuwbouw basisschool St. Jan te Leenderstrijp Opdrachtgever Gemeente Heeze-Leende Jan Deckersstraat 2 5590 GA HEEZE Huisvestingsconsultancy Laride, Hart voor huisvesting Bastion 58

Nadere informatie

Beantwoording van vragen van de fracties D66 en Groen Links over de voortgang van een watersportcentrum langs de Nevengeul

Beantwoording van vragen van de fracties D66 en Groen Links over de voortgang van een watersportcentrum langs de Nevengeul Collegevoorstel Openbaar Onderwerp Beantwoording van vragen van de fracties D66 en Groen Links over de voortgang van een watersportcentrum langs de Nevengeul Programma Grondbeleid BW-nummer Portefeuillehouder

Nadere informatie

Uitvoeringsprogramma visiedocument inclusief financiële paragraaf "Sport- en welzijnsaccommodaties gemeente Olst- Wijhe"

Uitvoeringsprogramma visiedocument inclusief financiële paragraaf Sport- en welzijnsaccommodaties gemeente Olst- Wijhe Uitvoeringsprogramma visiedocument inclusief financiële paragraaf "Sport- en welzijnsaccommodaties gemeente Olst- Wijhe" Olst/Wijhe, september 2007. doc. nr.: 0749-4-BZ-MS 1. Uitvoeringsprogramma visiedocument

Nadere informatie

Rapport onderbrengen DRU panden in een BV. Dru panden onderbrengen in een B.V. Financiële verkenning

Rapport onderbrengen DRU panden in een BV. Dru panden onderbrengen in een B.V. Financiële verkenning Bijlage 8 Rapport onderbrengen DRU panden in een BV Dru panden onderbrengen in een B.V. Financiële verkenning 11 maart 2014 Inhoudsopgave blz. 1. Inleiding en leeswijzer 3 1.1 Inleiding 3 1.2 Leeswijzer

Nadere informatie

Voortgangsrapportage onderzoek nieuw zwemaccommodatiebeleid Gouda

Voortgangsrapportage onderzoek nieuw zwemaccommodatiebeleid Gouda Voortgangsrapportage onderzoek nieuw zwemaccommodatiebeleid Gouda projectleider: Daan Kramer datum: 15 januari 2007 1. Inleiding De Raad heeft gevraagd de haalbaarheid van vijf nieuwe zwemaccommodatievarianten

Nadere informatie

UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN Voor de (basis) exploitatiebegroting zijn de onderstaande uitgangspunten en randvoorwaarden aangehouden.

UITGANGSPUNTEN EN RANDVOORWAARDEN Voor de (basis) exploitatiebegroting zijn de onderstaande uitgangspunten en randvoorwaarden aangehouden. Notitie Aan : Gemeente Haarlem, betrokkenen bij (tijdelijke) grondbank Reinaldapark Van : Coen Kuijpers Datum : 29 maart 2006 Kopie : Claudia Algra, Marc Schumm Onze referentie : 9R3631.01/N00002/CKU/DenB

Nadere informatie

Inhoud. Locatieonderzoek tijdelijke huisvesting

Inhoud. Locatieonderzoek tijdelijke huisvesting Locatieonderzoek Tijdelijke huisvesting Hollands Kroon Aanvulling Centraal vs. decentraal 0 januari 0 Inhoud De regiegroep van fusiegemeente Hollands Kroon heeft naar aanleiding van een locatie advies

Nadere informatie

GEMEENTE SCHERPENZEEL. Raadsvoorstel. Onderwerp: Haalbaarheid vervangende nieuwbouw basisschool De Glashorst

GEMEENTE SCHERPENZEEL. Raadsvoorstel. Onderwerp: Haalbaarheid vervangende nieuwbouw basisschool De Glashorst GEMEENTE SCHERPENZEEL Raadsvoorstel Datum voorstel : 30 oktober 2014 Raadsvergadering : 18 december 2014 Agendapunt : Bijlage(n) : 6 Kenmerk : Portefeuille : wethouder H.J.C. Vreeswijk Behandeld door:

Nadere informatie

Verkorte jaarrekening 2014 Rotterdamse Schouwburg

Verkorte jaarrekening 2014 Rotterdamse Schouwburg Verkorte jaarrekening 2014 Rotterdamse Schouwburg Balans per 31 december (na resultaatbestemming) Bedragen x 1.000 31 december 2013 31 december 2012 ACTIVA VASTE ACTIVA Materiële vaste activa 1.804 2.041

Nadere informatie

FINANCIELE HAALBAARHEID ZWEMBAD GEMEENTE ALBRANDSWAARD

FINANCIELE HAALBAARHEID ZWEMBAD GEMEENTE ALBRANDSWAARD FINANCIELE HAALBAARHEID ZWEMBAD GEMEENTE ALBRANDSWAARD Analyse Datum: 20 januari 2010 Avec Da Vinci BV Auteursrecht voorbehouden Kenmerk: 2009.008/BM/0.1-0.3 INHOUDSOPGAVE 1. INLEIDING.....3 2. OUD VERSUS

Nadere informatie

Onderzoek huisvesting Veiligheidsregio Groningen. informatiebijeenkomst. 4 juli 2014

Onderzoek huisvesting Veiligheidsregio Groningen. informatiebijeenkomst. 4 juli 2014 Onderzoek huisvesting Veiligheidsregio Groningen informatiebijeenkomst 4 juli 2014 Huisvesting Grote differentiatie, complex Gebouwen 10 jaar: BTW-consequenties Geen overtuigende argumenten 40 kazernes

Nadere informatie

Steller : S. Wind Aan : P. Westenberg Telefoon : 0229-252200 Afdeling - Bureau : Middelen en Beheer - Vastgoed Status : Versie 4

Steller : S. Wind Aan : P. Westenberg Telefoon : 0229-252200 Afdeling - Bureau : Middelen en Beheer - Vastgoed Status : Versie 4 ** 1 van 6 Onderwerp: Onderzoek initiatiefvoorstel zonnepanelen gemeentelijke Zaaknummer : 1001958 Datum : 25 september 2013 Steller : S. Wind Aan : P. Westenberg Telefoon : 0229-252200 Afdeling - Bureau

Nadere informatie

Begroting 2015 en meerjarenraming 2016-2018

Begroting 2015 en meerjarenraming 2016-2018 1 VALKENBURG AAN DE GEUL Begroting 2015 en meerjarenraming 20162018 Een analyse 11 november 2014 2 D66 heeft in de vergadering van de raadscommissie EFTR (29 oktober 2014) aangegeven tevreden te zijn over

Nadere informatie

INFORMATIENOTITIE RAAD

INFORMATIENOTITIE RAAD INFORMATIENOTITIE RAAD VOOR INFORMATIE : KENNIS TE NEMEN VAN Het voornemen van het college van B&W een formeel besluit te nemen over de ontwikkeling van een dorpshuis in het voormalige gemeentehuis in

Nadere informatie

Slimmer met vastgoed hoe kunnen gemeente de sociale opgave accommoderen in tijden van bezuinigingen?

Slimmer met vastgoed hoe kunnen gemeente de sociale opgave accommoderen in tijden van bezuinigingen? Slimmer met vastgoed hoe kunnen gemeente de sociale opgave accommoderen in tijden van bezuinigingen? van Vliet FAMO Regiobijeenkomsten 2011 April 2011 #1282874 Agenda BNG missie Trends en ontwikkelingen

Nadere informatie

Datum: 02 juli 2013 Portefeuillehouder: De heer R. Windhouwer

Datum: 02 juli 2013 Portefeuillehouder: De heer R. Windhouwer Raadsvoorstel Raadsnummer: 2013-057 Registratiekenmerk: Onderwerp: Haalbaarheidsonderzoek Voorzieningen Nijkerkerveen - fase 2 Korte inhoud: De gemeente heeft een haalbaarheidsonderzoek laten uitvoeren

Nadere informatie

Raadsinformatiebrief B&W vergadering 23 oktober 2012

Raadsinformatiebrief B&W vergadering 23 oktober 2012 Raadsinformatiebrief B&W vergadering 23 oktober 2012 Steller : J. Bosma Telefoonnummer: (0343) 565839 E-mailadres : jan.bosma@heuvelrug.nl Onderwerp : Voortgang haalbaarheidsonderzoek gebiedsontwikkeling

Nadere informatie

1. Huidige aandelenverhouding en verliesbijdrage

1. Huidige aandelenverhouding en verliesbijdrage 11 november 2003 Nr. 2003-19.448, EZ Nummer 38/2003 Voordracht van Gedeputeerde Staten aan Provinciale Staten van Groningen inzake aandelenoverdracht en baanverlenging van Groningen Airport Eelde N.V.

Nadere informatie

ONDERWERP: ACTUALISATIE VERKEERSGENERATIE EN PARKEREN OOSTDUINLAAN

ONDERWERP: ACTUALISATIE VERKEERSGENERATIE EN PARKEREN OOSTDUINLAAN AAN: VAN: VAN RIEZEN EN PARTNERS P. KROEZE ONDERWERP: ACTUALISATIE VERKEERSGENERATIE EN PARKEREN OOSTDUINLAAN DATUM: 12 MEI 2014 Vraagstelling Het voormalige kantoorpand van Shell aan de Oostduinlaan 75

Nadere informatie

Parkeervraag 'project Duinhoek

Parkeervraag 'project Duinhoek Exploitatiemaatschappij De Quack BV Parkeervraag 'project Duinhoek Datum 25 augustus 2008 Kenmerk EDQ002/Khr/0007 Eerste versie 20 augustus 2008 1 Inleiding Exploitatiemaatschappij De Quack BV, eigenaar

Nadere informatie

MAASDRIEL. Memo. Commissie S&F. Van: College. Datum: 27 december 2012. Opsteller: Ben de Vor. Betreft: Financiele haalbaarheid MFC Heerewaarden

MAASDRIEL. Memo. Commissie S&F. Van: College. Datum: 27 december 2012. Opsteller: Ben de Vor. Betreft: Financiele haalbaarheid MFC Heerewaarden Memo MAASDRIEL Aan: Van: Commissie S&F College Datum: 27 december 2012 Opsteller: Betreft: Ben de Vor Financiele haalbaarheid MFC Heerewaarden Geachte commissieleden, In de raadsvergadering van 6 december

Nadere informatie

Reactienota zienswijzen. met betrekking tot het bestemmingsplan Oostwold Huningaweg 11

Reactienota zienswijzen. met betrekking tot het bestemmingsplan Oostwold Huningaweg 11 Reactienota zienswijzen met betrekking tot het bestemmingsplan Oostwold Huningaweg 11 1. Inleiding Deze nota behandelt de ingekomen zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan Oostwold Huningaweg 11. 2.

Nadere informatie

Financiele verkenning primair onderwijs. Servicecentrum Scholenbouw. ISM: Fakton en Ro Groep

Financiele verkenning primair onderwijs. Servicecentrum Scholenbouw. ISM: Fakton en Ro Groep Financiele verkenning Nieuwbouw Primair onderwijs In samenwerking met: MFA project Testschool 1 Algemene gegevens Datum 25 1 2010 Model steller Renske Schoenmaker Opdrachtgever Jan Schraven Bedrijf Telefoon

Nadere informatie

RO, NDT en de programmering van de GP heeft de SEM een additionele exploitatiesubsidie van nodig.

RO, NDT en de programmering van de GP heeft de SEM een additionele exploitatiesubsidie van nodig. 4. SAMENVATTING Algemene gegevens van de aanvrager Naam instelling: SEM (roepnaam) Statutaire naam: Stichting Exploitatie Muziekcentrum en Danstheater Den Haag Statutaire doelstelling: Het verlenen van

Nadere informatie

het Peel en Maas bad een bad voor en door de gemeenschap

het Peel en Maas bad een bad voor en door de gemeenschap het Peel en Maas bad een bad voor en door de gemeenschap Uitgangspunt De Bubblemates, Heldense Reddingsbrigade en de Heldense Zwemvereniging spreken samen de intentie uit om vanaf 2016 het beheer van de

Nadere informatie

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING

CENTRAAL FONDS VOLKSHUISVESTING Onroerende zaken in exploitatie, bestemd voor verkoop Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van voor verkoop bestemde huurwoningen verwijst de richtlijn voor woningcorporaties (RJ 645) naar de richtlijn

Nadere informatie

Team VMG. gfedc OR. gfedc. Besluitenlijst d.d. d.d. 17-7-2012 Vertrouwelijk. gfedcb gem.secr.

Team VMG. gfedc OR. gfedc. Besluitenlijst d.d. d.d. 17-7-2012 Vertrouwelijk. gfedcb gem.secr. Nota voor burgemeester en wethouders Onderwerp Team VMG Investeringsvoorstel Vastgoedinformatiesysteem 1- Notagegevens Notanummer 721368 Datum 4-7-2012 Programma: 06. Herstructurering en vastgoed Portefeuillehouder

Nadere informatie

Onderwerp: samenwerking met Rabo Vastgoed en Dura Vermeer bij realisatie van de Sniep. Aan de raad.

Onderwerp: samenwerking met Rabo Vastgoed en Dura Vermeer bij realisatie van de Sniep. Aan de raad. Nr.: 06-16 Onderwerp: samenwerking met Rabo Vastgoed en Dura Vermeer bij realisatie van de Sniep Diemen, 10 februari Aan de raad. Op 26 januari 2006 heeft u besloten het stedenbouwkundig plan voor de Sniep

Nadere informatie

MFA Lab Rekenen aan exploitatie MFA s. 28 mei 2010 Bob Vijge en Anita Keita

MFA Lab Rekenen aan exploitatie MFA s. 28 mei 2010 Bob Vijge en Anita Keita MFA Lab Rekenen aan exploitatie MFA s 28 mei 2010 Bob Vijge en Anita Keita Inhoud workshop Welke vragen hebt u? Welke ervaring hebben wij? Anita Keita: Penta Rho Bob Vijge: Wooninc. Begin bij het begin.

Nadere informatie

Strandlocatie/paviljoen Café-restaurant optionele Hotel locatie Boulevard Barnaart 59 2041 JA Zandvoort Code: HABE 2123

Strandlocatie/paviljoen Café-restaurant optionele Hotel locatie Boulevard Barnaart 59 2041 JA Zandvoort Code: HABE 2123 Strandlocatie/paviljoen Café-restaurant optionele Hotel locatie Boulevard Barnaart 59 2041 JA Zandvoort Code: HABE 2123 Klaassen Horecamakelaardij B.V. Graafsebaan 111 5248 NL Rosmalen Internet: www.klaassenbv.nl

Nadere informatie

Onderstaand treft u de balans aan per 31 december 2014. Na de balans volgt een korte toelichting op de belangrijkste wijzigingen in de balans.

Onderstaand treft u de balans aan per 31 december 2014. Na de balans volgt een korte toelichting op de belangrijkste wijzigingen in de balans. FINANCIEEL BELEID Financiële positie op balansdatum Onderstaand treft u de balans aan per 31 december 2014. Na de balans volgt een korte toelichting op de belangrijkste wijzigingen in de balans. Activa

Nadere informatie

27 januari 2011 1. Concept beleidsnotitie Sport BSO s

27 januari 2011 1. Concept beleidsnotitie Sport BSO s Concept beleidsnotitie Sport BSO s 1. Achtergrond In de laatste jaren zijn er landelijk veel samenwerkingsvarianten gestart tussen kinderopvangorganisaties en sportverenigingen in de vorm van Sport BSO

Nadere informatie

Nummer : 07-4.2011. : Herziening exploitatie opzetten. Korte inhoud : Herziening exploitatie opzetten. Uithuizen, 14 april 2011. AAN DE RAAD.

Nummer : 07-4.2011. : Herziening exploitatie opzetten. Korte inhoud : Herziening exploitatie opzetten. Uithuizen, 14 april 2011. AAN DE RAAD. Nummer : 07-4.2011 Onderwerp : Herziening exploitatie opzetten Korte inhoud : Herziening exploitatie opzetten Uithuizen, 14 april 2011. AAN DE RAAD. Inleiding Jaarlijks dienen de exploitatieopzetten van

Nadere informatie

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%.

HET RENDEMENT. De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. HET RENDEMENT 23-5-2015 www.hetrendement.be Bart@hetrendement.be 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642 Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 bij vastgoed Acasa,

Nadere informatie

ZO Brabant (Kempen) WMO-subregio: Rapportage Zorg op de kaart per WMO-subregio Inclusief scenario s. Datum 3 november 2014

ZO Brabant (Kempen) WMO-subregio: Rapportage Zorg op de kaart per WMO-subregio Inclusief scenario s. Datum 3 november 2014 WMO-subregio: ZO Brabant (Kempen) Rapportage Zorg op de kaart per WMO-subregio Inclusief scenario s 1/9 De effecten van langer thuis wonen in de V&V 1. De komende jaren (2014-2020) krijgen instellingen

Nadere informatie