VISIE CENTRUM ZEIST. verheijen van r ijswijk knappers de haan

Transcriptie

1 VISIE CENTRUM ZEIST verheijen van r ijswijk knappers de haan

2

3 INHOUD 1. INLEIDING 2. IDENTITEIT 3. KERNWINKELGEBIED 4. VERKEER 5. STRAATBEELDEN 6. KLINKERLOCATIE 1

4 1. INLEIDING 2 In Zeist wordt al enkele jaren gediscussieerd over en getekend aan het centrum van Zeist. Zo zijn er vanaf 2008 diverse bijeenkomsten georganiseerd voor belanghebbenden en zijn ideeën geformuleerd voor de verbetering van het centrum. Uit die gesprekken zijn vele goede voorstellen naar voren gekomen. Het resultaat hiervan is vastgelegd in de brochure Zeistenaren tot de kern. Vervolgens is er gewerkt aan een structuurvisie, die vastgesteld is op 1 maart Net voor de zomer van 2012 is ons bureau geselecteerd om deze structuurvisie verder te brengen en met concrete voorstellen te komen ter verbetering van het centrum. Een eervolle, maar ook complexe opgave. Hier zijn we samen met enthousiaste specialisten van de gemeente mee aan de slag gegaan. In de planvorming hebben we niet alleen de uitgangspunten van de structuurvisie gehanteerd, maar tevens met een frisse blik naar de opgave gekeken. In tegenstelling tot eerdere plannen kiezen wij er bijvoorbeeld voor om de bibliotheek en de muziekschool in het centrum te houden. Zeist is een prachtig groen dorp op de Utrechtse heuvelrug. Het centrum weerspiegelt echter niet de identiteit van Zeist als geheel: - Er is te weinig groen, en past daardoor niet bij het lommerrijke karakter van Zeist; - De openbare inrichting is liefdeloos en weinig onderscheidend van andere dorpen en steden; - Het centrum is rommelig door de vele hoogteverschillen en obstakels; - De verblijfskwaliteit van de openbare ruimte is beperkt; - De beeldkwaliteit van het centrum staat veelal in schril contrast met het gebied daarbuiten; - De gebouwen zijn soms te groot, en kennen te weinig menselijke schaal; - De auto is te dominant aanwezig voor een prettig winkelgebied; - De continuïteit in de winkelstructuur ontbreekt op een aantal plekken; - De vloeroppervlaktes van de winkels zijn te klein voor publiektrekkende winkelformules; - Er is (een groeiende) leegstand van winkels op het Belcour en het Emmaplein. Wij hebben gewerkt aan een krachtige visie voor een compacte kern. De vele onderdelen in deze visie behoeven nog een nadere uitwerking. Je maakt een visie voor een centrum die vele jaren bestendig moet zijn, maar die ook flexibel moet zijn, om te kunnen meebewegen met sociale, culturele en economische ontwikkelingen. De opgave is zo interessant omdat er veel ingrediënten voor een succesvol centrum aanwezig zijn. Het centrum kent een waardevolle historische structuur, met vele prachtige panden. Zeist kent ook een goede mix van wonen, werken, cultuur, horeca en heeft een rijkdom aan goede winkels. Door in de komende jaren duurzaam te investeren in de groene Zeister identiteit, de menselijke maat, de functionaliteit en de beeldkwaliteit, zal er een centrum ontstaan met een fantastische verblijfskwaliteit, niet alleen voor de inwoners van Zeist, maar ook voor mensen uit de regio. In September 2012 hebben we de visie aan het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente gepresenteerd en aansluitend de plannen voorgelegd aan belanghebbenden in het centrum. Zo hebben wij de plannen gepresenteerd op een tweetal druk bezochte informatie bijeenkomsten, en hebben we gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van de winkeliers, de bibliotheek, de muziekschool, de markt, et cetera. Met alle input van die belanghebbenden hebben we het plan vervolgens op een aantal punten aangepast, zonder de belangrijke kernwaarden uit de plannen aan te tasten. Zo is de verkeersstructuur op enkele punten aangepast, en is de voorgestelde bebouwing op de marktlocatie lager en kleinschaliger dan het eerste plannen. Het resultaat is verwerkt in dit boekje. We hebben afgelopen maanden met veel enthousiasme en plezier aan de visie gewerkt en we hopen dat u net zo enthousiast wordt als wij VVKH architecten Gerrit-Jan van Rijswijk Tijmen Versluis

5 Plangebied : Slotlaan, Belcour, Voorheuvel, Hogeweg, Meester de Klerkstraat 3

6 2. IDENTITEIT Identiteit van Zeist Zeist is prachtig!!! Het dorp heeft fantastische kwaliteiten waaraan het zijn identiteit ontleent. Het zijn kwaliteiten waarmee Zeist zich onderscheidt van andere plaatsen en waardoor het dorp een uniek karakter heeft. Als je van buitenaf het dorp inrijdt valt meteen op dat Zeist een bijzonder lommerrijke gemeente is. De lanen zijn voorzien van grote aantallen monumentale bomen en royale groene bermen. De voortuinen zijn overwegend als groene tuin ingevuld. Langs de wegen waarover je Zeist binnenrijdt liggen buitenplaatsen met bijzondere landschappelijke kwaliteiten. De hoeveelheid monumentaal groen is kenmerkend voor Zeist als gemeente. Verder zijn er relatief veel monumenten in Zeist. Naast Slot Zeist en de gebouwen van de Evangelische Broedergemeente (Hernhutters), staan er veel prachtige hoogwaardige monumentale villa s en landgoederen met een hoog detailniveau. De monumenten tonen de rijke geschiedenis van Zeist. De openbare ruimte wordt tenslotte ook gekenmerkt door de ruime aanwezigheid van fraai smeedijzer. Het smeedijzer is terug te vinden in hekwerken, poorten en ornamenten. Zeist geeft de indruk van een mooie en luxe gemeente op de Utrechtse Heuvelrug. 4

7 5

8 Identiteit centrum In het centrum, vooral Belcour, is de identiteit van Zeist moeilijk terug te vinden. Zeist heeft een centrum met een rijkdom aan verschillende soorten winkels, maar het centrum heeft niet de luxe lommerrijke uitstraling als andere delen van Zeist. Als buitenstaander zou men net zo goed in een andere plaats kunnen zijn. De openbare ruimte wordt hier gedomineerd door saai, standaard straatmeubilair. Er zijn te weinig gezellige terrassen en er zijn bijzonder weinig bomen en groen. De grote wat bleke, gebouwen, passen niet bij de schaal van een dorp. Tussen de verschillende winkelgebieden zit vaak een niemandsland, en op Belcour is veel leegstand. Op allerlei plekken is het centrum rommelig door halfhoge muurtjes waar fietsen en zwerfvuil zich verzamelen. Auto s doorkruisen het centrum door vreemde tunneltjes en via rommelige straatprofielen. De auto is veel te dominant aanwezig. Zelfs de Slotlaan, van oudsher de mooiste winkelstraat van Zeist, kan beter worden ingericht om de identiteit van Zeist te weerspiegelen. Het is op dit moment te weinig de moeite waard om speciaal naar Zeist te komen om te flaneren langs de etalages, en om een kop koffie te nemen op een terras. Het Centrumplan is erop gericht de identiteit van Zeist ook in het kernwinkelgebied te versterken en meer tot uitdrukking te brengen. 6

9 Groen Het voorstel is om voor het kernwinkelgebied van Zeist een sterk groenplan te ontwikkelen. Groen moet tot het centrum doordringen in de vorm van (grote) bomen, maar ook lagere beplanting en gras. Bestaande bomen in het centrum zijn opvallend vaak in vorm gesnoeid. Deze gecultiveerde bomen en zorgvuldig toegevoegde nieuwe natuur moeten de verblijfskwaliteit verbeteren. Menselijke maat In het centrum van Zeist zijn de afgelopen jaren gebouwen gerealiseerd die nogal grootschalig zijn. De dorpse maat is daardoor bijna helemaal verdwenen. Nieuwbouw en renovatie zou erop gericht moeten zijn die korrel en het detailniveau van de oudere panden terug te brengen. Hiervoor moet er een sterk beeldkwaliteitsplan voor het centrum geschreven worden. Mooie historische panden zijn vaak aangetast door reclame, lelijke puien en luifels. Eigenaren van dergelijke panden moeten gestimuleerd worden om die panden in oude glorie te herstellen (zie het voorbeeld in Rijswijk, elders in deze visie). Ook dit moet vastgelegd worden in een beeldkwaliteitsplan. Inrichting openbare ruimte Bestrating, verlichting, bankjes, paaltjes, plantenbakken zouden herkenbaar van Zeist moeten zijn. Geïnspireerd op wat reeds aanwezig is, zal een nieuwe catalogus van inrichtingselementen ontwikkeld moeten worden. Smeedijzer Het gebruik van smeedijzer kan terug komen in de inrichting van de openbare ruimte, maar ook bij nieuwbouw en renovatie moet de gemeente het toepassen ervan stimuleren. Galgewater te Leiden : Een eigentijdse invulling in de korrelmaat die past bij de oude binnenstad 7

10 3. KERNWINKELGEBIED Eén van de belangrijkste obstakels in het goed functioneren van het kernwinkelgebied is het ontbreken van continuïteit in het winkelgebied. Vooral de verbinding tussen Belcour en de Slotlaan ter hoogte van de Weeshuislaan, en de verbinding van Belcour naar de Voorheuvel zijn niet duidelijk. De huidige marktlocatie is alleen op marktdagen gezellig. Ook het gesloten karakter van gebouw De Klinker is niet uitnodigend om die kant op te lopen. De Voorheuvel en Meester de Klerkstraat worden gedomineerd door auto s waardoor dit geen aantrekkelijke winkelstraten zijn ) Verbinding Slotlaan-Belcour versterken 2) Etalages in Weeshuislaan en bij geplande nieuwbouw 3) Paviljoen 4) Etalages naar voren halen 5) Nieuwbouw op marktlocatie, met nieuw Voorheuvelplein 6) Pleintje aan de zijde van de Rozenstraat gebouwde ingrepen

11 Scheiden van verkeersstromen. Het voetgangersgebied wordt uitgebreid. Met geel is aangegeven welk deel autovrij is. De lichtgele delen zijn straten waar auto s nog wel mogen rijden, maar waar de inrichting zo gemaakt is dat de auto zich te gast voelt in een voetgangersgebied. Het tunneltje nabij De Klinker waarmee je dwars door het centrum kan steken komt te vervallen. Het tunneltje bij de Meester de Klerkstraat blijft wel open, maar alleen voor verkeer in oostelijke richting. Door de Voorheuvel vrij te maken van auto s ontstaat een nieuw plein dat prachtig op de zon ligt. Door het autovrij maken van het centrum zal de verblijfskwaliteit enorm verbeteren. De consequenties voor de verkeersstromen worden in het volgende hoofdstuk inzichtelijk gemaakt. Winkelrondjes Door de ruimtelijke ingrepen zijn er geen doodlopende winkelgebieden meer. Binnen het kernwinkelgebied zijn de winkelrondjes netjes afgemaakt, waardoor het prettig winkelen is. Het winkelgedeelte op de 2e Hogeweg tussen de Slotlaan en de Meester de Klerkstraat onderbreekt in het winkelrondje nog enigszins. Veel aandacht gaat daar gegeven worden aan het plantsoen ter plaatse om toch, ondanks het ontbreken van winkels, een levendige, aanzuigende sfeer te krijgen. Markt Door de bebouwing van het huidige marktplein is naar een nieuwe locatie voor de markt gezocht. Het meest geschikt is de locatie op het nieuwe plein aan de Voorheuvel met een uitloop naar Belcour. Dit is overigens de plek waar de markt vroeger ook was. 9 Flaneren in een lommerrijk centrum Foto uit de archieven van oud Seyst : De markt op de Voorheuvel

12 Winkelsferen Het centrum van Zeist moet weer een eigen identiteit krijgen. Het gebied is echter zo groot dat het niet goed is als het een te éénvormig karakter kent. Het is veel sterker als het lukt om binnen die identiteit meerdere winkelsferen te ontwikkelen. Voor de bezoeker is het dan aantrekkelijk om van sfeer naar sfeer te flaneren. Het draagt bij aan de verblijfskwaliteit en maakt ook duidelijk welke winkels je waar ongeveer zou kunnen vinden. Voor het kernwinkelgebied van Zeist zijn drie verschillende winkelsferen te herkennen. Deze drie sferen kunnen worden versterkt door de aanwezigheid van daarbij passende winkels, maar ook door verschillen in architectuur, het groen, en de inrichting van de openbare ruimte. Culturele en commerciële activiteiten kunnen per deelgebied worden georganiseerd Slotlaan: luxe, exclusief, kwaliteit Op de Slotlaan staan prachtige, hoogwaardige, kleinschalige panden en hier zijn ook vaak de speciale winkels te vinden. Deze kwaliteit zouden we willen versterken. De bestaande panden zijn op de begane grond vaak verrommeld door lelijke reclameuitingen, ontsierende puien en luifels. Om dit te verbeteren wordt voorgesteld om de panden op de begane grond in ere te herstellen. Dit kan niet allemaal meteen, maar met behulp van voorbeelden en het uittekenen van mogelijke gevels kunnen huurders worden gestimuleerd de benodigde aanpassingen te realiseren. Hoewel het deel van Slotlaan, ter hoogte van het Walkartpark, strikt genomen niet tot het kernwinkelgebied behoort zijn er hier voldoende zaken om dit deel ook als luxe, exclusief en kwalitatief te bestempelen. Voorbeeld In de Herenstraat en Willemstraat in Rijswijk is in overleg met de winkeliers een plan opgesteld om de winkelpuien in originele staat te herstellen. De straten hebben een luxe uitstraling gekregen.

13 te herstellen plint bron: Jonathan Banks bron: de Weekkrant.nl bron: Areaal voor na 2. Belcour: alles wat je nodig hebt Hier zijn de algemeen bekende winkelketens te vinden, zoals V&D en Hennes & Mauritz, maar ook Multivlaai, Xenos en Etos. Dat is uitstekend. Belangrijk is dat de etalages beter zichtbaar worden en de straten een prettiger verblijfsklimaat krijgen. Daarom is het voorstel de openbare ruimte te versterken en de terugliggende etalages op Belcour naar buiten te brengen. 3. Voorheuvel: jong, hip, trendy, creatief Door de ontwikkeling van een nieuw bouwblok op de huidige markt, komt er een beperkt aantal nieuwe winkels bij op de Voorheuvel. Dit moet geen verlengstuk worden van Belcour, maar een nieuwe, kleinschalige sfeer die past bij de korrelmaat op de bestaande Voorheuvel. Voorgesteld wordt hier een trendy, hippe, creatieve sfeer te maken. Die richt zich namelijk op een doelgroep die momenteel nog niet zo goed bediend wordt in het centrum van Zeist. 11

14 4. VERKEER Verkeersstructuur Het bestaande kernwinkelgebied wordt doorkruist met autoverkeer, zowel over de Slotlaan, als via de beide tunneltjes onder Belcour door. Het centrumplan voorziet in een autovrij winkelgebied, dat wel goed bereikbaar is met de auto, fiets en openbaar vervoer. Doordat een groot deel van het winkelgebied autovrij wordt ontstaat een optimaal winkelklimaat voor de voetganger. Het centrum wordt eigenlijk in twee delen geknipt, dit betekent dat zowel de Slotlaan (tussen de Hogeweg en Slotlaan) als het tunneltjes bij de Voorheuvel worden afgesloten voor autoverkeer. Het tunneltje bij de Meester de Klerkstraat blijft wel open voor verkeer in oostelijke richting. Voor bezoekers van het centrum die met de auto komen is dit niet erg, die volgen meestal dezelfde route terug als zij heen zijn gekomen. De gele routes zijn de ontsluitingsroutes voor verkeer binnen het centrum. Doorgaand verkeer wordt in de nieuwe situatie om het centrum geleid. 12

15 Steynlaan Maatregelen De Slotlaan wordt tussen de 1e Hogeweg en de Middellaan autovrij gemaakt. De Slotlaan tussen het busstation en de Middellaan blijft open voor autoverkeer in één richting, er zal hier alleen nog bestemmingsverkeer (voor de winkels) rijden. Montaubanstr. 1e Hogeweg Voorheuvel Mr. de Klerkstraat Weeshuislaan Jagerlaan Slotlaan Middellaan Antonlaan De 1e Hogeweg tussen Meester de Klerkstraat en Montaubanstraat wordt weer in twee richtingen wordt opengesteld. Zo ontstaat een heldere verkeersstructuur aan de zuidwestkant van het centrum en tevens een logische route naar de parkeergarage 1e Hogeweg. Om het kruispunt Steynlaan Antonlaan te ontlasten wordt de Voorheuvel voor verkeer in één richting opengesteld. Effecten Doordat het doorgaande verkeer (van oost naar west) om het centrum heen geleid wordt zal de hoeveelheid autoverkeer in het centrum fors afnemen. Uitzondering is de Meester de Klerkstraat, die wordt drukker. Hier moet gekeken worden naar de verkeersafwikkeling in relatie tot parkeergarage Belcourt (P2) Doorgaand verkeer zal om het centrum heen moeten rijden en via de oranje routes gaan rijden. Dit leidt niet tot grote nieuwe knelpunten, die wegen kunnen het extra verkeer goed verwerken. Wel blijkt dat de kruising Laan van Beek en Royen Driebergseweg Lageweg een groot knelpunt wordt, maar dat is nu ook al het geval. De nieuwe verkeersstructuur zorgt in de directe omgeving van het centrum op de Oude Arnhemseweg en in het Wilhelminapark voor een ongewenste stijging van het verkeer. Dit kan succesvol worden tegen gegaan met verkeersremmende maatregelen. De mogelijke maatregelen worden na vaststelling van het Centrumplan met de belanghebbenden besproken. 13

16 Ingang P1 Ingang P5 14 Parkeren De parkeervoorzieningen worden duidelijk aangegeven vanaf het moment dat men het centrum van Zeist nadert. Er is een zuidelijke parkeerroute en een noordelijke parkeerroute. Met dynamische verwijzing wordt aangegeven hoeveel plekken er nog beschikbaar zijn bij beide routes. De zuidelijke parkeerroute ontsluit garages P1 en P2. De bestaande ingang van de parkeergarage aan de 1e Hogeweg (P1) wordt gewijzigd. De huidige dubbele inrit wordt verbouwd tot één inrit en één uitrit. Hierdoor rijdt er geen autoverkeer meer over het nieuwe plein op de Voorheuvel. Dit betekent wel dat de inrichting van P1 licht gewijzigd moet worden. Er komt een beperkt aantal parkeerplaatsen te vervallen, dit moet binnen het centrumplan gecompenseerd worden. Ook moet er nader onderzoek plaatsvinden naar de noodzakelijke vormgeving van de inrit en uitrit. Onder de nieuwbouw op de Markt komt een nieuwe parkeergarage (P4) voor bewoners en bezoekers. Garage P5 heeft nu twee ingangen. De entree aan de kant van de Weeshuislaan komt te vervallen. Hierdoor wordt P5 alleen nog bereikbaar vanaf de Jagerlaan en ontstaat er ruimte voor een ontsluitingsweg richting de Voorheuvel. Voor het benodigde aantal parkeerplaatsen in het centrum wordt de CROW-norm gehanteerd. Dat wil zeggen dat aan de hand van de bestaande en nieuwe functies op basis van de vierkante meters en de aantallen woningen het aantal benodigde plaatsen kan worden afgeleid. Er is een overcapaciteit in de bestaande gebouwde parkeervoorzieningen. Om die overcapaciteit te bepalen zijn er tellingen uitgevoerd. Volgens de recente parkeerkencijfers van het CROW zou een parkeernorm kunnen worden gehanteerd van 3,3 parkeerplaatsen per 100 m2 b.v.o. Voor het uitbreidingsplan zou het dan gaan om een piekvraag van 129 parkeerplaatsen waarvan 10 voor werknemers. De parkeereis voor een solitair plan zou dan 129 parkeerplaatsen zijn. Er is echter sprake van bestaande detailhandel. Dat betekent dat er geen solitair plan wordt ontwikkeld maar detailhandel wordt toegevoegd aan bestaand winkelgebied. Om deze reden hoeft het plan niet in alle parkeerplaatsen te voorzien maar slechts 65% (ongeveer 85 parkeerplaatsen). Deze plaatsen kunnen worden gevonden in de te bouwen garage en de reeds bestaande garages. Dit betekent echter dat de ontwikkelaar een investeringsbedrag van (naar inschatting) 0,7 miljoen moet betalen. Deze opbrengst wordt gebruikt in het centrumplan om de bestaande garages te verbeteren en in- en uitritten aan te passen.

17 Fietsparkeren In het centrum moet men veilig kunnen fietsen en de fiets vervolgens makkelijk en veilig kunnen parkeren, zonder dat het een obstakel vormt voor voetgangers. In de nieuwe wegprofielen worden duidelijke fietspaden of fietsstroken meegenomen. Parkeren kan op geconcentreerde plekken, zoals op de hoek van de Weeshuislaan en Antonlaan en voor de Albert Heijn, maar ook zijn er plekken dicht bij de winkels. Exacte posities, aantallen en betaald of onbetaald fietsparkeren worden bij de uitwerking van de deelgebieden meegenomen. Expeditieverkeer Alle winkels moeten bevoorraad kunnen worden. Voor de winkels die via het autovrije deel bevoorraad moeten worden, worden venstertijden bepaald, bijvoorbeeld dagelijks tussen 06:00 en 11:00. Albert Heijn is een uitzondering. Deze winkel moet meerdere malen per dag worden voorzien van verse goederen. Idealiter is de expeditie-uitgang aan de 1e Hogeweg, maar de bouwkundige aanpassingen hiervoor lijken op dit moment niet haalbaar. Met Albert Heijn moeten nadere afspraken gemaakt worden over het maximale aantal verkeersbewegingen over het nieuwe plein aan de Voorheuvel. Openbaar vervoer De bussen verdwijnen van de Slotlaan, lijn 74 maakt een lus via de 2e Hogeweg Slotlaan terug richting Het Rond. Lijnen 81 en 56 worden omgeleid via de Laan van Beek en Royen en Woudenbergseweg. Door het verdwijnen van de bussen in het kernwinkelgebied ontstaat een aantrekkelijker verblijfsklimaat voor de voetganger. Wanneer er geen bussen over de Slotlaan rijden zal de verkeersveiligheid toenemen, hoewel er met bussen over de Slotlaan geen sprake is van een verkeersonveilige situatie. Over de route van de bus wordt nog nader onderzoek gedaan. Besluitvorming hierover volgt op een later moment. 15

18 5. STRAATBEELDEN Slotlaan Er staan al mooie bomen in de Slotlaan, maar het profiel kan nog veel groener worden gemaakt. Vooral door laagblijvend groen zoals hagen en plantvakken in combinatie met bankjes. Op zorgvuldig gekozen plaatsen maken een paar grote bomen het lommerrijke karakter compleet. De nieuwe bomen mogen de zichtlijn op Slot Zeist natuurlijk niet verstoren. Karakteristiek smeedwerk is terug te vinden bij dwarsreclames van winkels en in het straatmeubilair. Reclames worden gedoseerd door middel van een beeldkwaliteitsplan. Het herstellen van de gevels op de begane grond maakt het plaatje compleet. In het nieuwe straatbeeld is ook meer ruimte voor horecagelegenheden met terrassen. 1) Bestaande bomen in vorm gesnoeid 2) Nieuwe grote bomen; zichtas naar het slot blijft open 3) Autovrije straat met klinkerbestrating met accenten inrichting met speciaal meubilair en mooie straatverlichting 4) Laag groen: hagen, plantvakken, e.d. 5) Eigenaren bestaande panden stimuleren tot opknappen 6) Gedoseerde reclame

19 Slotlaan - Weeshuislaan - Belcour Dit is de schakel tussen de winkelsfeer van de Slotlaan en de winkelsfeer van Belcour. De weg vervalt hier, waardoor er ruimte komt voor een pleintje met bomen en terrassen. Een kunstwerk op de kruising met de Slotlaan, geeft aan dat hier een keuzemoment ligt om een ander winkelrondje te gaan lopen. Er zijn uitnodigende etalages aan beide kanten. Aan de kant van Belcour staat een nieuw paviljoen waar bijvoorbeeld ijs verkocht wordt. Het paviljoen vertelt dat het winkelgebied verder gaat en dat het interessant is om die kant op te lopen. Ook op de parkeergarage van Belcour (P2) komen bomen te staan. 1) Groene inrichting met dakplatanen 2) Klinkerbestrating met hardstenen accenten inrichting met speciaal meubilair en mooie straatverlichting 3) Object ter plaaste van de kruising Weeshuislaan/Slotlaan 4) Nieuwe etalages, pergola weg 5) Nieuwbouw Allegro-locatie 6) Dakplatanen in grote potten op parkeergarage Belcour 7) Nieuw paviljoen

20 Belcour, Emmaplein Een groot deel van de etalages van de winkels op Belcour ligt verscholen in de schaduw van de arcades. Door de arcades dicht te bouwen komen de etalages in het zicht en krijgt de straat de reuring die het nodig heeft. De gebouwen van Belcour zijn groot en grijs. Ze missen de korrelmaat en variatie van een gezellig centrum. Bij de eerstvolgende renovatie of nieuwbouw dient men te streven naar verscheidenheid. Bij het verbouwen van de arcades is er al een eerste mogelijkheid om dat op de begane grond te realiseren. Per winkel een ander front dus. Waar mogelijk worden bomen op Belcour in de volle grond geplant. Het voorstel is in deze winkelstraten dakplatanen toe te passen. Deze bomen zorgen in combinatie met verlichting aan spandraden voor een soort plafond in de straat. De huidige grijze gevels van de woningen worden zo aan het zicht onttrokken. Ook in de winter geven deze bomen een mooi silhouet. Waar mogelijk verfraaien lage plantvakken met houten zitranden het straatbeeld. etalages zijn niet zichtbaar bron: Streetlife 1) Groene inrichting met dakplatanen 2) Klinkerbestrating met hardstenen accenten inrichting met speciaal meubilair en mooie verlichting 3) Etalages naar buiten halen. 4) Straatverlichting aan staaldraden 5) Nieuwbouw op marktlocatie

21 Meester de Klerkstraat Dit is een belangrijke straat in de winkelrondjes van het kernwinkelgebied. De straat wordt nu gedomineerd door autoverkeer en is daarom geen prettige winkelstraat. Volgens het verkeersplan blijft hier echter wel in oostelijke richting autoverkeer rijden. Ook verkeer dat de ondergrondse parkeergarage verlaat kan alleen rechtsaf richting de Weeshuislaan. De inrichting van het straatprofiel is zo gemaakt dat de auto zich te gast voelt en langzaam gaat rijden. Dakplatanen zorgen voor het groene karakter zoals dat overal op Belcour terug te vinden is. Betere zichtbaarheid van de etalages is ook hier van belang. Pergola s en arcades moeten daarom worden aangepast. 1) Groene inrichting met dakplatanen 2) Inrit parkeergarage, alleen vanuit 1e Hogeweg 3) Etalages verbeteren, arcades en pergola s weg 4) Klinkerbestrating met hardstenen accenten inrichting met speciaal meubilair en mooie straatverlichting 4) De auto is te gast! auto te gast

22 Plein aan de Voorheuvel Dit nieuwe plein is multifunctioneel. Er is ruimte voor diverse horecagelegenheden met terrassen op de zon, twee maal per week is er de markt, maar er kunnen ook andere activiteiten worden georganiseerd, zoals optredens, sport en spel, manifestaties, curiosamarkt, etc. Het multifunctionele karakter vereist een terreinafwerking die deze verschillende activiteiten aankan. Bovendien is er ook nog de regelmatige belasting van expeditieverkeer. Ter hoogte van t Rond is reeds een mooie aanzet gegeven in materiaalgebruik. Combinaties worden gezocht met halfverharding en water. De bestaande Ginkgo bomen passen met hun bijzondere blad heel goed bij de derde winkelsfeer van de Voorheuvel. 1) Groene inrichting met Ginkgo bomen 2) Klinkerbestrating met hardstenen accenten inrichting met speciaal meubilair en mooie straatverlichting 3) Nieuwbouw marktlocatie/inpassing de Klinker 4) Autovrije Voorheuvel met tweezijdig winkelen 5) Eigenaren ook hier stimuleren tot verbeteren etalages bron: Mirthe Duindam bron: Gemeente Zeist

23 bron: Philippe Nigro gevel De Klinker nu niet aantrekkelijk Voorheuvel De Voorheuvel ter hoogte van het gebouw De Klinker wordt autovrij. De straat krijgt nieuwe allure doordat de straat aan beide zijden winkelpuien krijgt. Op de begane grond van De Klinker komen winkels met aantrekkelijke nieuwe gevels. In het straatbeeld worden de Ginkgo bomen doorgezet. Het straatmeubilair past binnen de hippe en trendy-winkelsfeer. Het tweede deel van de Voorheuvel, na de kruising met de Rozenstraat, wordt wel bereikbaar met de auto. Hierdoor kan deze straat zich meer ontwikkelen in de richting van dienstverlening en wonen, terwijl het winkelaanbod hier zal afnemen. Ten aanzien van de dienstverlenende functies zal het bestemmingsplan verruimd worden. Voor de winkelfuncties zal geen actief verhuisbeleid gevoerd worden, echter uitbreiding van bestaand winkelaanbod is niet meer mogelijk en in geval van een nieuwe huurder komt de bestaande retailfunctie te vervallen. Zodoende zullen hier op termijn minder winkels komen, maar wordt leegstand binnen het kernwinkelgebied tegen gegaan. 1) Groene inrichting met Ginkgo bomen 2) Klinkerbestrating met hardstenen accenten 3) Inrichting met speciaal meubilair en mooie straatverlichting 4) Nieuwbouw marktlocatie/inpassing De Klinker 5) Tweezijdig winkelen 6) Eigenaren stimuleren tot verbeteren etalages

24 1e Hogeweg Het bestaande profiel van de 1e Hogeweg is rommelig. Een deel is tweerichtingsverkeer, een deel éénrichtingsverkeer, er zijn afslagen naar garages, fietsers slalommen om de muurtjes en geparkeerde auto s. Het nieuwe verkeersplan gaat uit van tweerichtingsverkeer. Het wegprofiel bestaat uit twee rijbanen met een groene tussenberm. Plaatselijk fungeert de tussenberm als uitvoegstrook voor de parkeergarages. Fietsers parkeren hun fiets in de rekken dicht bij de deur van de winkels. De drie bomenrijen en de groene tussenberm zorgen voor een groen karakter van de straat. Bij het plantsoen ter hoogte van de woningen wordt nog naar een levendige invulling (waterpartijen, versterking groen) gezocht zodat het winkelrondje interessant blijft. 1) Groene inrichting met drie boomrijen 2) Tweerichtingsverkeer 3) Middenberm met bomen, tevens uitvoegstrook 4) Trottoirs en fietspaden herinrichten met mooie bestrating, straatmeubilair en verlichting

25 Antonlaan De Antonlaan is in het nieuwe verkeersplan geen doorgaande weg meer, maar wordt belangrijker voor de bereikbaarheid van het centrum, vanwege de afsluiting van de Slotlaan. De bestaande hoofdweg wordt samengevoegd met de ventwegen. De middenberm wordt zo groot mogelijk gemaakt, zodat hier een parkachtige groene ruimte ontstaat. Een heerlijke route voor een wandeling. Beeldende kunst zou hier ook goed passen. 1 1) Groene inrichting met volwassen bomen 2) Hoofdrijbaan en ventweg samenvoegen 3) Langsparkeren 4) Groene middenberm met mooi straatmeubilair en verlichting 5) Nette trottoirs

26 6. KLINKERLOCATIE De Klinkerlocatie omvat het plein van de bestaande markt en het gebouw De Klinker, met daarin onder andere de bibliotheek en de muziekschool. De ontwikkeling van de Klinkerlocatie is een belangrijk onderdeel van het Centrumplan. Door op deze plek appartementen en winkelruimte toe te voegen, wordt het kernwinkelgebied aantrekkelijker en verbetert de verblijfskwaliteit. Ook het veranderen van de verkeersstromen rond deze locatie draagt hieraan bij. De verkoop van de grond levert de noodzakelijke financiële middelen op, waarmee een groot deel van de voorgestelde plannen gerealiseerd kan worden. 24 De bibliotheek en de muziekschool zijn functies die in het centrum behouden moeten blijven. Deze culturele functies en de winkels versterken elkaar. In deze tijd is het tevens onacceptabel om dit relatief nieuwe complex, dat van binnen ook best interessant is, te slopen. Hergebruik van het bestaande complex in de nieuwe bebouwing is een duurzame oplossing. De toevoeging van nieuw winkeloppervlak zorgt voor een compact kernwinkelgebied, maar deze meters moeten wel gevuld worden. Op termijn zal de winkelfunctie op het noordelijke deel van de Voorheuvel daarom afgebouwd worden. Voor circa 6500 m 2 winkeloppervlak aan dit deel van de Voorheuvel komt de winkelbestemming bij verhuizing of leegstand te vervallen. Per saldo zal dit op termijn een reductie van circa 2500 m 2 winkeloppervlak voor het centrum van Zeist betekenen. De bebouwing op de Klinkerlocatie bestaat uit: - bestaande muziekschool op de bestaande plek - bibliotheek op een nieuwe plek binnen het complex - toevoeging van circa 3900 m 2 winkels op de begane grond - optioneel circa 500 m 2 winkels op de 1e verdieping - toevoeging van circa 25 woningen - circa 75 parkeerplaatsen in een halfverdiepte kelder Ten opzichte van het eerste plan dat gepresenteerd is aan winkeliers, omwonenden en gemeenteraad is er gekozen voor een kleinschaliger plan met circa 25 woningen in plaats van 60. Het plan voegt zich daardoor beter in de situatie. Marktverkenningen hebben uitgewezen dat er vraag is naar bijzondere woningen in het centrum. 1) Inpassing bestaande gebouw De Klinker 2) Nieuw plein aan de Voorheuvel 3) Passage bibliotheek/muziekschool, ingang Voorheuvel 4) Passage bibliotheek/muziekschool, ingang Belcour 5) Woonbebouwing maximaal twee lagen boven winkelplint 6) Woonbebouwing of winkels maximaal twee lagen boven winkelplint 7) Bebouwing aan het plein maximaal vier lagen boven winkelplint 8) Pleintje op kruising Voorheuvel - Rozenstraat

27

28 Slopen Het bestaande gebouw De Klinker is nog niet zo heel oud. Hergebruik ligt dus voor de hand. Winkels op de begane grond van De Klinker kunnen een levendige straat opleveren. De vrije hoogte van vloer tot plafond is 3,3 meter. Dat is minder dan men bij nieuwbouw zou realiseren, maar zeker niet onvoldoende. Er waren echter wel twijfels of de gevels voldoende transparant gemaakt zouden kunnen worden. Een constructiebureau heeft dit onderzocht en het blijkt goed mogelijk grote delen van de gevel te voorzien van transparante winkelpuien. De bibliotheek krijgt een nieuwe plek binnen de projectlocatie. De muziekschool, op de eerste en tweede verdieping, blijft zoveel mogelijk ongewijzigd en hoeft dus ook niet te verhuizen. nieuwe gevel Voorheuvel nieuwe gevel marktplein klein deel bestaand gebouw te slopen tunnel te slopen 26

29 bergingen woningen toegang naar passage zijde Voorheuvel Parkeergarage Op de plek van de bestaande markt komt een nieuwe parkeergarage. De garage is halfverdiept, zodat de dakvloer gelijk is aan het straatniveau van Belcour. De garage biedt plek aan circa 75 auto s. Daarnaast kunnen hier bergingen voor de woningen gerealiseerd worden. Vanuit de parkeergarage zijn er twee stijgpunten naar de passage op de 1e verdieping (zie volgende pagina). Daglicht dringt hier door naar beneden. Voorheuvel ca. 50 p-plaatsen bezoekers ca. 26 p-plaatsen bewoners entree woningen ingang p-garage toegang naar passage zijde Belcour 27

30 pleintje bibliotheek expeditie Nieuw front aan plein Voorheuvel Nieuwbouw Aan de kant van Belcour en aan de kant van de Markt wordt De Klinker uitgebreid met winkels. Hierdoor krijgt de straat een menselijke maat, maar creëren we ook een gevel aan de kant van het nieuwe plein aan de Voorheuvel. Het plein krijgt zo duidelijke wanden Het nieuwe front biedt plek aan een grand café op de begane grond met een terras op de zon. De nieuwbouw op de plek van de bestaande markt krijgt op de begane grond ook winkels. Hier is ruimte voor grotere winkelformules. De winkels liggen op het vloerniveau van Belcour. Aan de kant van de Weeshuislaan komen geen dode achterkanten van winkels, maar woningen met hun entree aan de straat. entree woningen Voorheuvel bestaand casco winkels op begane grond passage nieuwe winkels 6 loftwoningen entree woningen ingang p-garage nieuw front aan het plein horeca nieuwe winkels Belcour 28

31 Bibliotheek De bibliotheek is veel meer dan alleen een plek waar je boeken leent. De bibliotheek heeft ook een sociale, culturele en informatieve functie. Deze nevenfuncties komen samen in de passage. In deze ruimte zit bijvoorbeeld de uitleenbalie, een koffiecorner, expositieruimte en een leesbalkon, maar het is ook de lobby van het theater, de entree naar de muziekschool en de parkeergarage. De passage is dus een soort cultureel straatje. In een apart deel van de bibliotheek (donkergeel) staan alle boeken. Pleintje Op de kruising van de Rozenstraat met de Voorheuvel komt een nieuw pleintje. Het markeert het begin van het kernwinkelgebied en geeft een gezicht aan de bibliotheek. Tevens wordt hierdoor de afstand ten opzichte van bestaande bebouwing groter, waardoor deze woningen voldoende kunnen blijven profiteren van de zon. Op het pleintje is ruime gelegenheid voor fietsparkeren. 29 Pleintje op kruispunt Voorheuvel - Rozenstraat

32 pleintje 5 woningen met kap 1 patiowoning Nieuwe winkels aan Belcour Woningen Op de winkels en nieuwe bibliotheek komen woningen. De woningen bieden de mogelijkheid om de menselijke maat van het dorp Zeist in het plan te brengen. Een grote verscheidenheid aan woningtypes, materialen en vormen, zorgen voor een gevarieerd, interessant straatbeeld. De meeste woningen hebben hun voordeur aan de daktuin op het dak van de winkels. De loftwoningen hebben ook een eigen entree aan de Weeshuislaan. Voorheuvel bestaand casco muziekschool op 1e verdieping passage daktuin 6 loftwoningen entree 6 appartementen + 1 penthouse nieuw front aan het plein 5 patiowoningen 30 winkels in 2 lagen

33 Loftwoningen aan de Weeshuislaan 31

34 COLOFON Verheijen Van Rijswijk Knappers de Haan architecten Noordeinde 2E Postbus EH Leiden Gerrit-Jan van Rijswijk Tijmen Versluis T info@vvkh.nl Visie centrum Zeist is door VVKH Architecten gemaakt in opdracht van de Gemeente Zeist. De uitwerking in de vorm van dit boekje (op papier en digitaal) is uitsluitend bedoeld voor de Gemeente Zeist en mag zonder schriftelijke toestemming van VVKH Architecten niet verder verspreid of vermenigvuldigd worden. In dit boekje is zoveel mogelijk gebruik gemaakt van eigen beeldmateriaal. Waar gebruik is gemaakt van beeldmateriaal van derden hebben wij getracht te achterhalen bij wie de rechten liggen volgens de wettelijke bepalingen. Desondanks kan het voorkomen dat beeldmateriaal niet voor publiek gebruik is vrijgegeven. Uiteraard zullen wij op verzoek zo snel mogelijk informatie en beeldmateriaal verwijderen indien daarvoor gegronde redenen bestaan. 32 Leiden, 15 februari 2013