Hotelontwikkeling aan de Horst

Transcriptie

1 Hotelontwikkeling aan de Horst (hotelproject te Kaatsheuvel) M.A. Klaassen N.J. Oreel RAB BV Klaassen Horecamakelaardij BV Rosmalen, 9 maart 2016

2 Inhoudsopgave Verantwoording 3 1. Algemeen 5 2. Het hotelproject 7 3. Branche en sectorspecifieke omstandigheden De hotelmarkt Lokale marktsituatie SWOT analyse Procedure 21 2

3 Verantwoording Opdrachtgever voor de samenstelling van dit informatiememorandum is het Ontwikkelingsconsortium Horst i.o. (hierna: opdrachtgever). Dit memorandum is samengesteld op basis van mondelinge en schriftelijke informatie verstrekt door de opdrachtgever. Dit informatiememorandum is samengesteld door Klaassen Horecamakelaardij BV (hierna: Klaassen). Opdrachtgever heeft Klaassen de opdracht gegeven op te treden als haar partner inzake de werving van een (aspirant) exploitant en/of koper voor het hotelplan/planperceel inzake het in dit memorandum besproken hotelproject. Hoewel dit memorandum met grote zorg is samengesteld en tot stand is gekomen, is deze informatie niet separaat geverifieerd door Klaassen. Noch Klaassen, noch haar medewerkers en/of gevolmachtigden kunnen enige aansprakelijkheid aanvaarden voor de in dit informatiememorandum opgenomen gegevens, uitkomsten en verwachtingen gebaseerd hierop. De bronnen die ten grondslag liggen aan dit informatiememorandum worden door Klaassen betrouwbaar geacht, doch controle van deze bronnen vormt geen onderdeel van de verstrekte opdracht. Aan de beschikbaarstelling van dit memorandum kunnen door geïnteresseerden geen rechten worden ontleend. De informatie is strikt vertrouwelijk en onderhevig aan de bepalingen van de door geïnteresseerde getekende geheimhoudingsverklaring. De informatie blijft eigendom van de opdrachtgever. Het is niet toegestaan de gegevens in dit memorandum onderdeel te doen uitmaken van enige overeenkomst tussen partijen inzake de bedoelde exploitatie, noch zal hiernaar in enige overeenkomst worden verwezen. Het enige doel van dit memorandum is potentiële kandidaten een overzicht te geven van de meest relevante projectgegevens. Dit memorandum kan niet als een indicatie van de stand van zaken van het project worden gezien, evenmin mag dit memorandum gezien worden als een indicatie dat er geen veranderingen zijn opgetreden in het project sinds de datum van verschijning van dit memorandum. Daarnaast heeft het memorandum niet de pretentie volledig te zijn, althans, alle benodigde informatie te verschaffen welke een geïnteresseerde kandidaat benodigd acht om de exploitatie of koop van het project te onderzoeken. Geïnteresseerde kandidaten wordt geadviseerd hun eigen onafhankelijk advies inzake deze in te winnen. Een eventueel voorstel tot een definitieve overeenkomst wordt geaccepteerd door de opdrachtgever middels het tekenen van een definitieve overeenkomst. Tot het moment dat in dit proces de definitieve overeenkomst is geaccepteerd door betrokken partijen, ontstaat noch voor de opdrachtgever noch voor Klaassen enige aansprakelijkheid en/of verplichting jegens een geïnteresseerde kandidaat. 3

4 Door het beschikbaar stellen van dit memorandum verplicht noch de opdrachtgever, noch Klaassen zich tot het geven van aanvullende informatie. De ontvanger van dit memorandum zal uitsluitend kunnen afgaan op garanties aan hem gegeven door de opdrachtgever in een definitieve overeenkomst. Klaassen en de opdrachtgever kunnen onder geen beding aansprakelijk worden gesteld voor kosten of uitgaven die gemaakt worden in verband met of voortvloeien uit het doen of laten doen van nader onderzoek, noch voor andere kosten of uitgaven die de kandidaat en/of hun adviseur(s) doen in verband met de voorgestelde overeenkomst met betrekking tot het project. 4

5 1. Algemeen Dit informatiememorandum heeft betrekking op het te realiseren hotelproject Hotelontwikkeling aan de Horst te Kaatsheuvel. De projectlocatie is gelegen in de regio Midden-Brabant aan de Horst te Kaatsheuvel in een parkachtige setting nabij de afrit naar het attractiepark de Efteling. De opdrachtgever heeft het project door de initiatieffase geloodst en is klaar voor de realisatiefase. Klaassen heeft na diverse gesprekken met de opdrachtgever en na raadpleging van diverse bronnen dit informatiememorandum samengesteld. Opdrachtomschrijving en doelstelling behelzen in het eerste halfjaar van 2016 een overeenkomst te realiseren tussen opdrachtgever en een geïnteresseerde kapitaalkrachtige partij inhoudende de koop van het hotelplan/planperceel. Het plangebied is prominent gesitueerd op een zichtlocatie aan de N261 en de entree van Kaatsheuvel, tegenover het Efteling Hotel. Afb. 1. De planlocatie aan de Horst te Kaatsheuvel (Google Earth) 5

6 Het voorziene hotelcomplex ligt op enkele minuten loopafstand van de entree van de Efteling, een attractiepark met jaarlijks ca. 4,4 (2014) miljoen bezoekers uit binnen- en buitenland. Langs het hotel loopt de fietsroute naar het natuurgebied Nationaal Park De Loonse en Drunense Duinen, één van de grootste stuifzandgebieden van Europa. Een gebied dat uitermate geschikt is voor recreatie met vele fiets- en wandelmogelijkheden. Het wildpark Safaripark De Beekse Bergen te Hilvarenbeek, het grootste naar omvang in de Benelux ligt op ca. 30 kilometer afstand. Het te realiseren complex is centraal gelegen in Bourgondisch Brabant tussen de steden s-hertogenbosch, Tilburg en Waalwijk met veel culturele en toeristische hoogtepunten die een bezoek aan de regio Midden-Brabant zowel voor de binnenlandse- als voor buitenlandse bezoekers interessant maakt. De regio heeft een sterke groeipotentie ten aanzien van de vrijetijdseconomie. Vanuit de groeiambitie van zowel provinciale als lokale overheid is er derhalve een duidelijke behoefte aan uitbreiding van verblijfsaccommodatie. 6

7 2. Het hotelproject De opdrachtgever heeft de initiatieffase van het hotelproject met hulp en adviezen van professionele partijen in eigen beheer uitgewerkt. Een nader te bepalen bureau voor ruimtelijke ontwikkeling neemt straks de ruimtelijke onderbouwing van het projectplan, de (milieu)onderzoeken en de uitwerking van het te wijzigen bestemmingsplan voor haar rekening. Met de gemeente Loon op Zand zijn diverse gesprekken gevoerd en is door opdrachtgever in juli 2015 bij het college van B&W een principeverzoek ingediend, inhoudende haar medewerking te willen verlenen aan de realisatie van het hotelcomplex. De ontwikkeling van de locatie dient middels een juridisch-planologische procedure in de vorm van een wijziging bestemmingsplan doorlopen te worden. Het indienen van de aanvraag omgevingsvergunning wordt ultimo 2016 voorzien, de verwachting is dat de procedure bij de gemeente een doorlooptijd zal hebben van ca. 5 maanden na indiening. Voor zover nu bij opdrachtgever bekend verwacht hij geen bezwaren die de doorlooptijd aanzienlijk zouden verlengen. De opdrachtgever is op zoek naar een kapitaalkrachtige partij met ruime ervaring binnen de hotelsector die de exploitatie en/of koop van het hotelplan/planperceel inzake het complex met horeca- en verblijfsaccommodatie alsmede de investeringen t.b.v. inrichting openbare ruimten, hotelkamers, bedrijfsinventarissen voor zijn rekening zal nemen. Het project bestaat uit de realisatie van een hotel te Kaatsheuvel met ca.137 hotelkamers, receptie, openbare ruimten, zaalruimte, een ontbijtzaal en restaurant. 7

8 Afb. 2. Ligging van het project binnen haar directe omgeving (het gearceerde deel behoort niet tot het project) Het toekomstige hotel zal zich presenteren als verblijfsaccommodatie binnen het economy segment vergelijkbaar met het driesterren niveau. Het hotelconcept richt zich met haar payoff Sleep, Discover, Energize & Stay voornamelijk op de toerist die de omgeving wil ontdekken, energie gaat opdoen en deel uit wil maken van de belevenissen in Midden-Brabant. De bezoekers komen niet alleen voor de Efteling maar ook voor Het Nationaal Park De Loonse en Drunense Duinen, Safaripark De Beekse Bergen, het vestingstadje Heusden, overige attracties in Midden-Brabant en in de nabije toekomst ook voor het Bruisend Dorpshart en andere leisure-faciliteiten in en rond Kaatsheuvel. In arrangementen zal steeds één dag Efteling aangeboden worden, de andere dagen hebben de gasten keuzevrijheid. Omdat het een driesterren hotel betreft, vormt zij geen directe concurrentie voor de bestaande Efteling accommodaties. Het hotel richt zich met de tweepersoonskamers beperkt op zakelijke gasten: de zogenaamde overflow van bestaande accommodaties. De Efteling is op de hoogte van het hotelplan en juicht deze ontwikkeling toe. Parkeren kan op eigen terrein plaatsvinden, er worden ca. 200 parkeerplaatsen voorzien. 8

9 Gegevens hotelproject Oppervlakte perceel Ca m² Kadastrale gegevens Loon op Zand, nrs. nader aan te geven Adresaanduiding Horst (ongenummerd) Kaatsheuvel Aantal bouwlagen hotel 6 Aantal hotelkamers Ca. 137 Overige faciliteiten Receptie, keuken, bar, restaurant, en twee zalen Parkeergelegenheid Ca. 200 parkeerplaatsen op eigen terrein Bereikbaarheid Goed bereikbaar per personenauto en openbaar vervoer (trein en bus) Status projectplan Opstellen bestemmingsplan en indienen aanvraag omgevingsvergunning Tabel 2. Gegevens hotelproject 9

10 3. Branche en sectorspecifieke omstandigheden Het hotelproject zal met haar bedrijfsactiviteiten behoren tot de horecabranche, deelsector hotel-restaurants (logies- en spijsverstrekkende bedrijven). In alle kwartalen van 2014 was de omzet van de horecasector hoger dan in de vergelijkbare tijdvakken een jaar eerder. Daarmee werd 2014 afgesloten als een goed jaar voor de horeca. Over heel 2014 bedroeg de omzetgroei 5,6 procent. De laatste omzetgroei van deze orde van grootte was in 2007 toen de groei 5,5 procent bedroeg. In de eerste drie kwartalen van 2014 groeide de omzet van de horeca sterk. De belangrijkste oorzaak lijkt een voorzichtig herstel van de economie. Bij een verbetering van de conjunctuur zijn consumenten eerder geneigd om buiten de deur te slapen, eten en drinken. Afb. 3 Omzetontwikkeling horecasector (Bron: CBS) In het vierde kwartaal lagen de prijzen in de traditionele horeca 1,2 procent hoger dan een jaar eerder. Dit betekent dat de omzetgroei vooral voortkomt uit de verkoop van meer consumptie en overnachtingen. Wel is de prijsstijging iets hoger dan de inflatie die in het vierde kwartaal 0,9 procent bedroeg. Over heel 2014 was de prijsstijging van de horeca gematigd. De prijzen lagen gemiddeld 1,3 procent hoger dan een jaar eerder. Een deel van deze stijging werd veroorzaakt door een accijnsverhoging op alcohol in het begin van het jaar. In alle kwartalen van 2014 is de omzet van restaurants gestegen ten opzichte van de vergelijkbare tijdvakken van In het vierde kwartaal lag de omzet zelfs 7,4 procent hoger. De prijsstijging bij restaurants bedroeg in deze periode slechts 0,8 procent. Dit betekent dat het volume, grofweg het aantal consumpties, sterk is toegenomen. 10

11 Afb. 4. Omzetontwikkeling Restaurants (Bron: CBS) De omzet van hotels inclusief pensions en conferentieoorden, was in het vierde kwartaal 2014 met 5,9 procent opnieuw hoger dan een jaar eerder. Daarmee sloten hotels 2014 af met een gemiddelde omzetgroei van 5,8 procent ten opzichte van Afb. 5. Omzetontwikkeling Hotels (Bron: CBS) De stemming onder horecaondernemers is in het eerste kwartaal van 2015 verder verbeterd. In het begin van 2014 was het ondernemersvertrouwen beduidend minder. De horecaondernemers zagen wel minder bedrijvigheid in het eerste kwartaal t.o.v. het tweede/derde kwartaal Dit past echter in het seizoenpatroon van de horeca. In het eerste kwartaal is er voor horeca minder bedrijvigheid dan in de lente- en zomermaanden. Vergeleken met de eerste kwartalen van 2012, 2013 en 2014 zijn de verwachtingen van ondernemers voor 2015 echter een stuk positiever. 11

12 Ondernemers verwachten dat de verkoopprijzen zullen stijgen. Over het economisch klimaat voor hun bedrijf zijn de ondernemers positiever. Per saldo zijn er iets meer ondernemers die een verbetering voorzien dan die een verslechtering verwachten. In de eerste maanden van 2015 is de stemming van consumenten nauwelijks veranderd. Vanaf oktober 2013 is de koopbereidheid verbeterd, maar dit herstel stokte halverwege Experts verwachten dat de omzetgroei in de horeca in 2015 een tandje terugschakelt na de inhaalslag in Het omzetvolume in 2015 vertoont naar verwachting een nulgroei omdat meerdere tijdelijke impulsen wegvallen. De verkoop van hapjes en drankjes en de vraag naar hotelkamers ligt echter wel op een beduidend hoger niveau dan in Het ziet er naar uit dat m.b.t sprake zal zijn van een wat normaler jaar. Ondertussen stijgt het aanbod aan horecagelegenheden en vindt er een verschuiving plaats. Tegenover meer hotels, restaurants en andere eetgelegenheden staan minder cafés. (Bronnen: CBS Kwartaalmonitor Horeca 2014 Q4 en ING Kwartaalbericht Horeca 2015) 12

13 3.1 De Hotelmarkt Tot de hotelmarkt worden hotels, pensions, jeugdaccommodaties, hotelappartementen en bed & breakfast accommodaties gerekend. De sterke verbondenheid van de hotellerie met de economische conjunctuur is een evident gegeven. Zowel de bezettingsgraden als de gemiddelde kameropbrengsten laten steeds opnieuw perioden van stijgingen zien, gevolgd door perioden van dalingen. Algemeen lijkt zich in de sector een proces van schaalvergroting te voltrekken; een minder sterke stijging van het aantal hotelbedrijven bij een vrij forse capaciteitstoename van het aantal kamers en bedden. Uit het HOSTA 2015 rapport (gepubliceerd juni 2015) van Horwath HTL blijkt dat 2014 een bijzonder goed jaar voor de hotelsector is geweest. De gemiddelde bezettingsgraad van de Nederlandse hotels maakte in 2014 een stijging door van 67,2% in 2011 tot 69,5% in In de onderstaande tabellen 3 en 4 zijn landelijke en locale kengetallen m.b.t. de hotelsector opgenomen. Benchmarks in /% RevPAR Hotelsector landelijk (gemiddelde 3/4/5 sterren) RevPAR *** RevPAR **** RevPAR ***** Kamerprijs Hotelsector landelijk (gemiddelde 3/4/5sterren) Gemiddelde kamerprijs *** Gemiddelde kamerprijs **** Gemiddelde kamerprijs ***** Kamerbezettingsgraad Hotelsector landelijk (gemiddelde 3/4/5 sterren) 67,2% 66,7% 67,5% 69,5% Kamerbezettingsgraad *** 66,8% 67,9% 71,1% 72,6% Kamerbezettingsgraad **** 67,1% 66,1% 65,9% 68,1% Kamerbezettingsgraad ***** 68,8% 68,8% 68,6% 69,8% Tabel 3. Prestaties drie-, vier- en vijfsterrenhotels in Nederland (Bron: Horwath HTL) 13

14 Uit ervaring is gebleken dat een volledige economische cyclus in de Nederlandse hotelmarkt gemiddeld zeven jaar bedraagt. In de analyses van sectorspecialist Horwath HTL wordt uitgegaan van een gesimplificeerd model van de economische conjunctuurbeweging, met een volledige economische cyclus van zeven jaar, waaronder één jaar met nulgroei, één hersteljaar en vijf jaren van groei. Uitgaande van nulgroei in 2009, wordt voor de periode een groei verwacht in hotelvraag in de regionale markt, waarna de volgende cyclus begint met een nuljaar in 2016 en een hersteljaar in Het optimisme onder de Nederlandse hoteliers is opnieuw toegenomen. Dit blijkt uit nieuw onderzoek van Horwath HTL, dat onlangs werd gepresenteerd. Ruim driekwart van de hoteliers verwacht in 2015 een hogere omzet te behalen dan in Uit het onderzoek van Horwath HTL blijkt dat het herstel van de hotelmarkt naar verwachting definitief doorzet. Gevraagd naar de omzetverwachtingen voor 2015, geeft 79% aan een omzetstijging te verwachten, terwijl 15% een stabiele omzet verwacht en slechts 6% rekening houdt met een daling. Ruim 21% van de hoteliers verwacht zelfs een omzetstijging van meer dan 5% te zullen behalen. De omzetstijging wordt behaald doordat er meer hotelgasten verblijven, en doordat zij een hogere prijs betalen. Van de ondervraagde hoteliers verwacht 67% een hogere bezettingsgraad te behalen, en verwacht 81% dat de gemiddelde kamerprijzen hoger uit zullen vallen. De hoteliers verwachten vooral te kunnen profiteren van het aantrekken van de nationale en internationale economie. Ruim 85% van de hoteliers verwacht een positieve impact vanuit de lokale economie, en 86% verwacht ook positieve effecten vanuit de wereldeconomie. Daarnaast ziet 79% een positieve ontwikkeling in het lokale toerisme. Olieprijzen en valutakoersen hebben minder invloed: respectievelijk 51% en 57% verwacht geen noemenswaardige impact vanuit deze ontwikkelingen. De belangrijkste negatieve invloed op de bezettingsgraden en kamerprijzen wordt verwacht vanuit nieuwe ontwikkelingen aan de aanbodzijde: 71% van de hoteliers verwacht dat nieuwe hotelbouwplannen een drukkend effect op de resultaten zullen hebben. Kijkend naar de verschillende segmenten van hotelgasten, wordt de meeste groei verwacht van de individuele toeristen. Ruim 61% verwacht dat dit segment dit jaar hoger uit zal vallen. Daarnaast verwacht 55% een groei in het zakelijk individuele segment, en verwacht 45% van de hoteliers dat ook het congressegment dit jaar zal toenemen. Minder optimistisch zijn de hoteliers over het segment toergroepen: 48% verwacht dat dit segment zal stabiliseren. (Bron: Publicaties Horwath HTL 2014/2015) 14

15 3.2 Lokale marktsituatie Het hotelproject is gesitueerd in Kaatsheuvel (gemeente Loon op Zand) gelegen in de regio Midden-Brabant tussen de plaatsen Tilburg, Waalwijk en s-hertogenbosch. De regio Midden-Brabant is voortgekomen uit het langjarige samenwerkingsverband Hart van Brabant, waar de gemeenten Dongen, Gilze en Rijen, Goirle, Heusden, Hilvarenbeek, Loon op Zand, Oisterwijk, Tilburg en Waalwijk aan deelnemen. Het samenwerkingsverband hanteert een toekomstagenda voor het stimuleren van economische groei, sociale stijging en duurzaamheid op internationale schaal en met behoud van regionale authenticiteit. De toekomstagenda en de gezamenlijke uitwerking en uitvoering daarvan heeft tot doel om Hart van Brabant aantrekkelijker te maken als woon-, werk-, vestigings- en verblijfsregio. Het toekomstige hotel richt zich met haar bedrijfsconcept primair op de toeristische markt en beperkt op de zakelijke markt. De belangrijkste toeristische trekpleisters in de regio Hart van Brabant. Met de Efteling, Beekse Bergen en Nationaal Park De Loonse en Drunense Duinen en diverse middelgrote en kleine trekpleisters verspreid over de regio beschikt Hart van Brabant over een sterke toeristische aantrekkingskracht. Segmentatie hotelmarkt 2014 Nederland Noord Brabant Hart van Brabant 2012 Zakelijk individueel Toeristisch individueel Toeristisch groep Zakelijk groep Overig Totaal Tabel 4. Segmentatie hotelmarkt 2014/2012 (Bron: Horwath HTL) In 2012 ontving Noord-Brabant buitenlandse gasten die er in totaal overnachtingen doorbrachten. Hiermee nam Noord-Brabant de vierde plaats in qua aantal buitenlandse bezoekers en de vijfde plaats qua aantal overnachtingen van buitenlandse bezoekers. De verblijfsduur van buitenlandse gasten in Noord-Brabant is relatief kort. In 2012 kwam 88% van de buitenlandse gasten in Noord-Brabant uit Europa met een sterke vertegenwoordiging vanuit België en Duitsland. Vooral het aantal overnachtingen door Belgische gasten nam de afgelopen tien jaar sterk toe. 15

16 In 2012 brachten binnenlandse gasten in totaal ruim tien miljoen overnachtingen door in Noord-Brabant. Hiermee staat Noord-Brabant op de derde plaats van de landelijke ranglijst. Ook op de binnenlandse markt is de verblijfsduur relatief kort en deze neemt al jaren af. Relatief veel van de toeristische binnenlandse overnachtingen in Noord-Brabant worden doorgebracht op een vaste standplaats, in bungalows of op kampeerterreinen. Het aantal binnenlandse hotelovernachtingen neemt sinds 2007 toe. In 2012 scoorde Noord-Brabant op de binnenlandse toeristenmarkt relatief hoog met betrekking tot dierenparkbezoek, pretparkbezoek en zwemmen. Twee van de meest populaire toeristische attracties in Noord-Brabant zijn dan ook Safaripark Beekse Bergen en pretpark de Efteling. Pretpark de Efteling in Kaatsheuvel werd in 1952 geopend en is sindsdien ontwikkeld tot een sprookjesachtige wereld, die niet alleen is terug te vinden in het attractiepark, maar ook tot uiting komt in zakelijke bijeenkomsten en evenementen. Daarnaast produceert de Efteling eigen televisieseries en - programma's. Jaarlijks ontvangt de Efteling circa vier miljoen bezoekers (groeiambitie in 2020 naar ca. vijf miljoen bezoekers), waarmee het pretpark de meest bezochte toeristische attractie van Nederland is. 16

17 Een aantal ontwikkelingen zoals infrastructurele verbeteringen, doorontwikkeling van de vrijetijdsindustrie en het economische samenwerkingsprogramma Midpoint Brabant kunnen de zakelijke en/of toeristische hotelvraag in de regio op de korte, middellange en lange termijn in meerdere of mindere mate beïnvloeden. De provincie heeft met VisitBrabant een impuls gegeven aan de marketing van het integrale vrijetijdsaanbod. Om het (meerdaags) bezoek te stimuleren zijn derhalve investeringen nodig in verblijfsaccommodaties in Midden-Brabant. De onderstaande tabel toont de historische ontwikkeling van de gehele nationale, provinciale en regionale logiesmarkten, zoals bekend bij het Bedrijfschap Horeca en Catering. NEDERLAND NOORD-BRABANT HART VAN BRABANT Accomodaties Kamers Accommodaties Kamers Accommodaties Kamers Groei 15% 22% 25% 26% 0% 3% Tabel 5. Ontwikkeling hotel- en kameraanbod (Bronnen: Kenniscentrum Horeca en Horwath HTL) In de periode is in de nationale en provinciale markten het aantal kamers in logiesaccommodaties sterker toegenomen dan het aantal logiesaccommodaties. Deze ontwikkeling wijst op schaalvergroting, waarbij kleine logiesaccommodaties zijn gesloten, terwijl grotere logiesaccommodaties aan de markt zijn toegevoegd. In de regionale markt was in de betreffende periode juist sprake van schaalverkleining. Bovendien is in de betreffende periode het regionale logiesaanbod minder sterk gegroeid dan het nationale logiesaanbod, terwijl het provinciale logiesaanbod sterker is gegroeid. 17

18 In de Nederlandse hotelmarkt zijn de drie- en viersterren segmenten met respectievelijk 34% en 52% marktaandeel het grootst. Het vijfsterren segment heeft het kleinste aantal hotels, hoewel deze hotels gemiddeld gezien wel veruit het grootste aantal kamers per hotel hebben. Het is gebruikelijk dat de gemiddelde omvang van Nederlandse hotels daalt naarmate de classificatie lager is. In de provincie Noord-Brabant zijn er volgens het Bedrijfschap Horeca en Catering in hotelkamers. Hiermee hebben hotels een aandeel van 82% in de totale provinciale logiesmarkt. Dit is minder dan het aandeel van 88% in de Nederlandse logiesmarkt, waaruit kan worden geconcludeerd er in de provinciale logiesmarkt relatief minder geclassificeerde hotelkamers zijn en relatief meer ongeclassificeerde kamers in hostels, pensions en bed & breakfasts. Opvallend is dat het viersterren segment in de provinciale hotelmarkt nog sterker vertegenwoordigd is dan in de Nederlandse hotelmarkt. Er is geen vijfsterren hotel in Noord-Brabant. In Hart van Brabant zijn er volgens het Bedrijfschap Horeca en Catering in hotelkamers. Hiermee hebben hotels een aandeel van 86% in de totale regionale logiesmarkt, minder dan in de Nederlandse logiesmarkt, maar meer dan in de provinciale logiesmarkt. Net als in de provinciale markt domineert het viersterren segment in de regionale hotelmarkt. Deze dominantie gaat vooral ten koste van het budgetsegment, dat een relatief klein marktaandeel heeft, maar ook het driesterren segment heeft in de regionale markt een kleiner aandeel dan in de nationale markt. In onderstaande tabel zijn de historische provinciale resultaten van de hotelsector in Noord-Brabant opgenomen. Benchmarks in /% RevPAR Gemiddelde kamerprijs Kamerbezettingsgraad 56,1% 56,7% 56,3% 56,6% Tabel 6. Prestaties drie-, vier- en vijfsterrenhotels in Noord Brabant (Bron: Horwath HTL) Uit de historische resultaten van hotels in de regio Hart van Brabant met een drie- of viersterren classificatie blijkt dat gedurende de afgelopen jaren de gemiddelde kamerprijs in de regionale markt iets lager was dan in de provinciale markt, maar dat de bezettingsgraad in de regionale markt beduidend hoger was, waardoor ook de opbrengst per beschikbare kamer aanzienlijk hoger was. 18

19 Door de relatief hoge bezettingsgraad en ondanks de iets lagere gemiddelde kamerprijs, was de opbrengst per beschikbare kamer gedurende de afgelopen jaren in Hart van Brabant maar een fractie lager dan in de markt bestaande uit Nederlandse hotels met een ligging buiten de regio Amsterdam. In het door Horwath HTL uitgevoerde onderzoek naar de logiesmarkt in Hart van Brabant uit december 2013 is het bestaande en verwachte toekomstige aanbod aan logiesaccommodaties geconfronteerd met de bestaande en verwachte toekomstige vraag naar logiesaccommodaties om inzicht te krijgen in de mogelijkheden en kansen voor uitbreiding van de markt voor verblijfsrecreatie in de regio. Met de kennis en ervaring van Horwath HTL en op basis van de informatie over plannen, mogelijkheden en ambities voor nieuwe logieskamers in de negen regiogemeenten, wordt verwacht dat er zonder hier het beleid op af te stemmen op de middellange termijn circa 350 nieuwe kamers in logiesaccommodaties in de regio Hart van Brabant zullen worden gerealiseerd, waarvan circa 235 in Tilburg en circa 115 in de andere regiogemeenten. Door het uitvoeren van verschillende analyses blijkt dat er naar verwachting in de periode in de regio Hart van Brabant behoefte ontstaat aan circa 750 nieuwe kamers in logiesaccommodaties, waarvan circa 450 in Tilburg en circa 300 in de overige gemeenten. Deze behoefte zal positief worden beïnvloed door de doorontwikkeling van de Efteling. Voor ieder jaar in de periode is de verwachte cumulatieve behoefte aan logieskamers in de regio Hart van Brabant groter dan de verwachte cumulatieve groei in het aanbod. (Bron: Horwath HTL, Behoefteonderzoek Logiesmarkt Hart van Brabant, december 2013) 19

20 Threats Opportunities 3.3 SWOT analyse Strengths Weakenesses Unieke zichtlocatie aan de N261 op 5 minuten loopafstand van het attractiepark Efteling te Kaatsheuvel Gelegen in een groenzone met restaurantvoorziening en rondom het element landelijke natuur Prima locatie voor uitstapjes naar het Nationaal Park De Loonse en Drunense Duinen, Safaripark Beekse Bergen en de stad s-hertogenbosch Centrum Kaatsheuvel met diverse voorzieningen op loopafstand Duitsers en Belgen weten Noord Brabant als vakantiebestemming te vinden Actief provinciaal beleid om de aantrekkingskracht van de regio m.b.t. verblijfsrecreatie te stimuleren Geen noemenswaardige aspecten Kostenverhogende wet- en regelgeving Hoogconjunctuur heeft een positieve invloed op reizen en uitstapjes naar het buitenland Afhankelijkheid van het weer Conjunctuur gevoelige bestedingen 20

21 4. Procedure Dit informatiememorandum is verstrekt onder de voorwaarde van geheimhouding. Er wordt de navolgende aanbieding gedaan: Koop van het hotelplan/planperceel 125,-- per m² k.k. De opdrachtgever, noch Klaassen Horecamakelaardij BV zijn verplicht enig bod m.b.t. de voorwaarden/huursombiedingsprijs te accepteren, onafhankelijk van de inhoud en/of hoogte van het bod en behouden zich nadrukkelijk het recht van gunning voor. Vanzelfsprekend bestaat de mogelijkheid een verzoek in te dienen voor verdiepende gesprekken met de opdrachtgever of nadere informatie op te vragen. U kunt hiervoor een verzoek indienen bij Klaassen Horecamakelaardij BV. Alle communicatie aangaande het memorandum, de te sluiten overeenkomst of enig onderwerp dat betrekking hierop heeft waarin de opdrachtgever is betrokken, mag uitsluitend aan Klaassen Horecamakelaardij BV worden gericht. Onder geen enkele omstandigheid mag ter zake van de transactie rechtstreeks contact worden opgenomen met de opdrachtgever of haar medewerkers. 21

22 Communicatie dient (onder vermelding van Hotelontwikkeling aan de Horst - Kaatsheuvel) te worden gericht aan: Klaassen Horecamakelaardij BV Graafsebaan NL Rosmalen Tel Fax info@klaassenbv.nl Contactpersonen: M.A. Klaassen Klaassen Horecamakelaardij BV Mob m.klaassen@klaassenbv.nl N.J. Oreel RAB BV Klaassen Horeca Advies Mob n.oreel@klaassenbv.nl 22