Gebiedsontwikkeling. Valt het stil of slaan we de handen ineen?

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "Gebiedsontwikkeling. Valt het stil of slaan we de handen ineen?"

Transcriptie

1 Gebiedsontwikkeling Valt het stil of slaan we de handen ineen? In opdracht van: Auteurs: Ministerie van Infrastructuur en Milieu (IenM) Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) Paul van Joolingen (verantwoordelijk partner) Roger Kersten Mariska van der Hee Datum: 8 februari 2011 Benoordenhoutseweg 43 // 2596 BC Den Haag // Postbus // 2509 GB Den Haag // Telefoon // Fax // //www.akroconsult.nl // Rabobank // KvK Haaglanden nr // BTW nr NL B.01 //

2 Samenvatting Dit rapport beschrijft de gevolgen van de kredietcrisis. Niet de analyse van de kredietcrisis staat centraal, maar de aanpak van de gebiedsontwikkeling tijdens de kredietcrisis. Het blijkt dat structurele problemen, achter een aantal conjuncturele componenten, de veroorzaker zijn van de huidige crisis. Door de vakkundige inbreng van de stakeholders tijdens de interviews konden wij tot een brede en diepgaande probleemanalyse komen. Immers aan een succesvolle ingreep dient een goede diagnose vooraf te gaan. Ontwikkelaars en bouwers hebben nadat de eerste klappen waren uitgedeeld interne analyses gemaakt en hebben vervolgens maatregelen gezocht om de problemen op de korte termijn op te lossen. Onder andere prijsverlagingen, stoppen van de voorbereiding, inkrimping van personeel, afwaarderen van grondposities, waarbij langzaam maar zeker bij een aantal ontwikkelaars meer dan de helft van het personeel wegvloeide. Corporaties zijn nog even doorgegaan. Zij hebben koopprojecten omgezet in huurprojecten maar bouwen nu ook op grote schaal hun ontwikkelbedrijven af, realiseren nagenoeg geen koopprojecten meer en bezinnen zich nogal stevig op het in standhouden van de bestaande voorraad. De gemeentelijke overheid loopt hierop nog iets achter. Zij zijn iets te lang doorgegaan met de voortzetting van hun plannen en realiseren zich nu op grote schaal dat in de bezuinigingsoperatie de bouwproductie een belangrijke rol gaat spelen. Geconcludeerd kan dan ook worden dat de polsstok van alle partijen korter wordt. Het lastige in dit traject is dat de meeste partijen nog bezig zijn met damage control. De boxer heeft de klap uitgedeeld en na de tik schut de geslagene met het hoofd en denkt: waar ben ik? Er is nog geen plan hoe te reageren. Dat plan moet nog gemaakt worden. Onbalans in de markt Het starten van de nieuwe gebiedsontwikkeling heeft ook veel te maken met de onbalans in de markt. De kantorenmarkt is structureel ontregeld en dat was al voor de aanvang van de crisis. De markt voor bedrijfsruimte heeft te maken met afnemende ruimtebehoefte en inkrimping bij eindgebruikers waardoor verpaupering kan ontstaan. Na een periode van 20 tot 30 jaar op een bedrijventerrein overleven een aantal bedrijven het niet, of groeien ze uit de kavelgrens of krimpen juist en worden andere productiemethodes toegepast. Samen met achterstallig onderhoud leidt dit langzaam tot een verzameling van gebouwen die niet meer functioneren en slachtoffer worden van verpaupering. De vraag naar winkelruimte concentreert zich voornamelijk op toplocaties in hoofdwinkelgebieden. In andere delen van Nederland hebben we juist te maken met leegstand en een afnemende vraag. De binnensteden vormen het kloppend hart van de Nederlandse retail. Hier komen de beleving en het vermaak tot zijn recht. De beleving van winkels en de winkelomgeving wordt snel belangrijker. Wel moet er bij de retailsector rekening worden gehouden met de substantiële concurrentie van de internetwinkels. In de woningmarkt doet op veel plaatsen krimp haar intrede. De kwantitatieve woningnood is dan ook in een groot aantal gebieden verleden tijd. Daarnaast constateren wij aan de andere kant dat er weldegelijk sprake is van vraagontwikkeling met name in de combinatie wonen met een vorm van zorg. Ten slotte stellen bancaire instellingen zwaardere eisen aan het verstrekken van hypotheken en bestaan er onzekerheden over de hypotheekrenteaftrek, het in stand houden van de overdrachtsbelasting en de stijging van de OZB-lasten. Dit alles zit de koopmarkt van woningen in de weg. Kortom, een disbalans in de markt. Dat herstelwerk nodig is, is af te leiden uit de analyse van de staat waarin de verschillende partijen zich bevinden. Met het openen van de gereedschapskist wordt het probleem niet opgelost. In tegenstelling tot een bouwpakket is bij de nieuwe ordening geen instructieboekje voorhanden. Ten eerste omdat elk gebied zijn eigen problematiek en dynamiek kent, ten tweede omdat het naar voren halen van de consument in het verkoopproces eenvoudiger klinkt dan het is en als derde omdat nieuwe rollen van partijen niet met twee afspraken succesvol zullen blijken te zijn. Het onderzoek heeft aanbevelingen opgeleverd die hierna puntsgewijs worden beschreven. 1

3 Randvoorwaardelijke aanbevelingen De regelgeving Een steeds terugkerend onderwerp in de interviews met de stakeholders is de regelgeving. De procedures worden algemeen ervaren als te stroperig, te lang durend en te kostbaar. Planologische regelgeving: het huidige planologische kader zal aangepast moeten worden op een tweetal punten. Veel bestemmingsplannen hebben baat bij een verkorting van de procedure. Tevens wordt uitgebreid gekeken naar de gemeentelijke procedures, afgifte van vergunningen en naar een vastgesteld planologisch kader waarbij procedures niet meer seriematig maar parallel worden gestart en partijen interactief samenwerken binnen eigen verantwoordelijkheden om de afstemming tussen private initiatieven en daarbij horende publieke procedures te combineren. Grondbeleidsinstrumentarium: dit instrumentarium is bedoeld om projecten die van maatschappelijk belang zijn doorgang te kunnen laten vinden ook al heeft de overheid niet de grond of het vastgoed in handen. Een van de belangrijkste obstakels hierin is het versnipperd grondbezit. Om de vaart in het proces te houden, de grond te verwerven tegen redelijke prijzen, en eigenaren en investeerders te binden aan de plannen, heeft de gemeente beperkte sturingsinstrumenten in de vorm van het voorkeursrecht en onteigeningsprocedures. Indien een marktpartij initiatiefnemer is en deze taak op zich neemt staat er nauwelijks wettelijk instrumentarium ter beschikking, terwijl dit juist meer gestimuleerd zou moeten worden. Financiële instrumenten: o Actieve financiering: de overheid heeft één voordeel, zij is in staat leningen aan te trekken tegen gunstige marktvoorwaarden. Deze zijn substantieel beter dan de voorwaarden die marktpartijen krijgen en daarenboven kan de overheid, in tegenstelling tot het bedrijfsleven, makkelijker (selectief) financiering aantrekken tegen gunstige voorwaarden. o Borging: veel pensioenfondsen streven inflatiegerelateerde leningen na. Nagedacht kan worden over een product uit het verleden, de ABP-leningen uit de jaren tachtig, voor de ontwikkeling van nieuwbouwwoningen waarbij deze constructie wellicht geactualiseerd moet worden en daarnaast zouden partijen kunnen kijken in hoeverre indexleningen een bijdrage kunnen leveren aan de financiering van vastgoed in de gebiedsontwikkeling. o Revolving fund: concreet kan op provinciaal niveau zo n fonds worden opgezet. Dit fonds verschaft vermogen en financieringsmiddelen aan de herstructurering van bedrijventerreinen onder bepaalde voorwaarden: mede inbreng gemeente, medefinanciering gemeente, een businessplan maken en het delen van het risico. Fiscale maatregelen: o Fiscale zones: de kans dat alle activiteiten stil vallen kan niet worden uitgesloten. Een mogelijke oplossing zou kunnen zijn dat bepaalde gebieden fiscale faciliteiten krijgen om op grond daarvan een investeringsimpuls te realiseren. Om dit te concretiseren moet gedacht worden aan een gebiedscorporatie. Niet te verwarren met een woningcorporatie. Een gebiedscorporatie is een corporatie die een plan maakt voor het beheer, het onderhoud en de vernieuwing van een bepaald gebied op het onderdeel woningen, winkels en bedrijven. o Tijdelijke handhaving hypotheekrenteaftrek: een eenvoudige ingreep zou zijn om de hypotheekrenteaftrek vooral te handhaven, maar in ieder geval annuïtair te faciliteren hetgeen in belang is van alle partijen. o Overdrachtsbelasting: vaak is bij de overheid getracht fiscale maatregelen te treffen in gebieden met een economische achterstandspositie, omdat investeringen in deze gebieden moeilijk tot stand komen en de overheid per saldo weinig investeringen ziet. Dit zou dan ook de fiscale maatregelen kunnen helpen om als multiplier investeringen in deze gebieden op gang te brengen om zodoende op de langere termijn de gebieden te verbeteren. Regionale ordening De monitoring, zoals deze nu bij het winkelaanbod geldt, zal uitgebreid moeten worden naar woningen, kantoren en bedrijven. Naast monitoring kan de ambtelijke kennis ondergebracht worden op provinciaal niveau (op de gemeentelijke ambtelijke kennis werd bezuinigd). Brabant doet dat inmiddels voor bedrijven, maar het zou ook voorstelbaar zijn dat een vergelijkbare organisatie wordt opgezet voor woningbouw. 2

4 Aanbevelingen op projectniveau Maatregelen op projectniveau hebben betrekking op: Integraliteit: functies, ook in kleinere gemeenschappen, moeten worden gecombineerd. Marktgerichte gebiedsontwikkeling: ten eerste zal de potentiële koper in een veel vroeger stadium gecommitteerd moeten worden. Daarnaast is het voorstelbaar dat bij een goede stedenbouwkundige structuur, waarbij menging van functies voorop dient te staan, inzicht moet worden verkregen in het feit dat woningen, kantoren, bedrijven en winkels op voorhand uitbreidbaar moeten worden ontworpen. Ook is het van groot belang om naast de woning overige voorzieningen integraal in de gebiedsontwikkeling te plannen. Ten slotte breekt Vesteda een lans om het onderscheid tussen huren en kopen te marginaliseren. Dat wil zeggen dat een woning aangeboden kan worden zowel in huur als in koop. Het verdient aanbeveling om in samenwerking met marktpartijen en corporaties te bezien hoe de flexibiliteit tussen huur en koop een bijdrage kan leveren met betrekking tot de verbetering van de toekomstige afzetmogelijkheden. Creatief slopen: het verdient aanbeveling om voordat overgegaan wordt tot sloop eerst een transformatieperiode in te bouwen. Transformatie kan betekenen dat gebouwen ter beschikking worden gesteld aan nieuwe bedrijven, startende woonconsumenten tegen relatief lage prijzen ten einde een gebied of een gebouw weer vitaliteit te geven. In een tweede fase, als deze beheersmaatregelen aanslaan, zullen investeringen in het gebied wel rendabel kunnen worden uitgevoerd en kan dit leiden tot spin-off van nieuwe activiteiten. Kolomverkorting: ook het proces van voorbereiding van de bouw en uitvoering kan aanmerkelijk verkort worden. Voor de voorbereiding en de uitvoering geldt dat adviseurs, ontwikkelaars en onderaannemers parallel moeten werken, waarbij de voorbereidingstijd van driekwart jaar tot een jaar substantieel kan worden teruggebracht. Onderhoud: bij aanleg van de woonomgeving en het bouwen van de woningen zal met name naar duurzame elementen worden gekeken waarbij de wijze van het onderhoud een relevante rol speelt in de voorbereiding en uitvoering van bouwprojecten. Financiering door de overheid: de lokale overheid zou kunnen besluiten om bij de gebiedsontwikkeling financieringsarrangementen af te sluiten met beleggers. De overheid kan dit indien 20% vermogensinbreng van de marktpartij wordt geleverd en indien de gemeente een opslag hanteert op de rente. Een tweede mogelijkheid is dat de gemeente terugkeert naar de uitgifte van grond in erfpacht. Afboeken: niet alleen ontwikkelaars, maar ook gemeenten moeten afboeken op hun grondposities. Gemeenten hebben dus een vergelijkbare positie als ontwikkelaars die grondposities hebben verworven. Zij hebben gronden en die gronden zullen net als bij ontwikkelaars afgewaardeerd moeten worden. Aanbevelingen voor nieuwe samenwerkingsmodellen Gemeentelijk initiatief: veel gemeenten vallen op dit moment stil. Deels omdat men wacht op betere tijden, deels omdat men constateert dat huidige plannen niet meer uitvoerbaar zijn en deels omdat men zich oriënteert op de bezuinigingsoperatie die er aan komt. In de nieuwe plannen zal de gemeente met de marktpartijen opnieuw haar rol moeten bepalen. Plannen kunnen worden heroverwogen en de samenwerking zal op een andere wijze moet worden ingericht. In de samenwerking zullen nog steeds afspraken gemaakt moeten worden over de rol- en risicoverdeling bij de grondexploitatie en de vastgoedexploitatie, naast eerder gemaakte opmerkingen over een andere werkwijze, zoals bijvoorbeeld kleinere series, waardoor het risico beperkt wordt Open samenwerking: de werkwijze bij het hanteren van de publieke grondexploitatie zal echter ook sterk wijzigen. De publieke partij zal snel samenwerking moeten zoeken met een marktpartij die later verantwoordelijk wordt voor de vastgoedafzet om deze zo goed mogelijk te positioneren. Andere financieringsvormen: de financiering wordt in toenemende mate bemoeilijkt. In het bedrijfsleven waar de financiering ook moeilijk gaat, wordt in toenemende mate gebruik gemaakt van near-banking, financiering in het bedrijfsleven door een directe lening buiten de banken om. Er worden ondermeer obligatieleningen verstrekt en vaak worden particulieren benaderd voor financiering van bedrijven (bijvoorbeeld Heineken). In de gebiedsontwikkeling zal de financiering in toenemende mate een rol van betekenis gaan spelen waarbij het op traditionele wijze verkrijgen van een financiering op dit moment op groot bezwaar van bancaire instellingen leidt. De wijkcorporatie: aan de overheid zal wellicht worden gevraagd om een deel van haar taken met betrekking tot het beheer over te dragen, maar waarbij aan de andere kant het beschikbaar stellen van budgetten een voorwaarde kan zijn om activiteiten op het niveau van de wijk en de buurt beter te coördineren wat verloedering tegen gaat. 3

5 Veel geïnterviewde stakeholders willen ook de nieuwe ordening tot stand brengen en wijzen dan ook spontaan projecten aan waarbij ervaring opgedaan kan worden met de nieuwe ordening. Kortom: niet stil vallen, niet wachten op betere tijden, maar de handen in elkaar slaan. 4

6 Inhoudsopgave 1. Inleiding 7 2. Structurele onbalans Inleiding Maatschappelijke context Structurele onbalans De markt en haar segmenten Algemeen marktbeeld Kantorenmarkt Vraag & aanbod Probleem Bedrijvenmarkt Vraag & aanbod Probleem Retailmarkt (winkels) Vraag & aanbod Probleem Woningmarkt Vraag & aanbod Probleem Conclusie Kantorenmarkt Bedrijvenmarkt Retailmarkt Woningmarkt De actoren Vraagstelling stakeholders Ontwikkelaars Bouwers Corporaties Beleggers Bancaire instellingen De gemeente De provincie De rijksoverheid Conclusie De nieuwe ordening Inleiding Randvoorwaardelijk 29 5

7 5.2.1 De regelgeving Regionale ordening Projectniveau Integraliteit Marktgerichte gebiedsontwikkeling Creatief slopen Kolomverkorting Onderhoud Financiering door de overheid Afboeken Nieuwe samenwerkingsvormen Gemeentelijk initiatief Open samenwerking Andere financieringsvormen De wijkcorporatie 38 Literatuurlijst 39 Bijlage 1: Lijst van geïnterviewden 40 6

8 1. Inleiding Er is een verschil waarneembaar tussen de huidige crisis en de vastgoedcrisis in de jaren tachtig. De eerste vastgoedcrisis in de jaren tachtig van de vorige eeuw werd veroorzaakt door hoge rentelasten, geld was schaars, de hypotheekrente overschreed de 12% en een oplopende werkloosheid. Deze conjuncturele crisis zorgde voor een kopersstaking, onverkochte woningvoorraad, leegstand in het huursegment en massaal terugtreden van ontwikkelaars op de markt. Pas aan het eind van jaren tachtig herstelde de markt. Daarentegen wordt de huidige crisis in het vastgoed niet veroorzaakt door een hoog oplopende rente of een exorbitant hoge werkloosheid. De kredietcrisis heeft de stagnatie van de markt veroorzaakt, maar het blijkt dat er achter een groot aantal conjuncturele componenten een aantal structurele problemen de veroorzaker is van de huidige crisis. Dit rapport beschrijft de gevolgen van die crisis voor de gebiedsontwikkeling en sluit aan op onze eerste rapportage Gebiedsontwikkeling en de kredietcrisis Een recessie met structurele consequenties 1. In dit rapport hanteren we de volgende omschrijving van gebiedsontwikkeling: Gebiedsontwikkeling is gericht op de (her)ontwikkeling van een gebied. Daarbij worden verschillende functies, zoals ondergrondse en bovengrondse infrastructuur, wonen, werken, recreatie, parkeren, groen en water gecombineerd. Het bouw- en woonrijp maken van een gebied, de verwerving en verkoop van grond, wordt gevat in de grondexploitatie. De ontwikkeling van het vastgoed, al dan niet commercieel of door de overheid gefinancierd, wordt gevat in de opstalexploitatie. Daarnaast vindt planontwikkeling plaats ten behoeve van het bouw- en woonrijp maken en de ontwikkeling van het vastgoed. Naast de analyse van de kredietcrisis staat in dit rapport de aanpak van de gebiedsontwikkeling tijdens de kredietcrisis centraal. Het is daarbij onontkoombaar om de inzichten die wij tijdens interviews met stakeholders hebben gekregen over de kredietcrisis en problemen waarmee partijen worstelen nauwkeurig en precies in beeld te brengen. Immers aan een succesvolle ingreep dient een goede diagnose vooraf te gaan. Het probleem wordt door eenieder onderkend. Wel verschillen de stakeholders in hun analyse van de problemen, omdat ieder een andere rol in het proces heeft. Zij komen daardoor ook tot andere oplossingen. Dit is ook niet verwonderlijk, omdat niet één oplossing voor de kwaal aanwezig is als we alleen al kijken naar de grote verschillen bij diverse vormen van gebiedsontwikkeling. De gebiedsontwikkeling in het stedelijke milieu versus suburbane gebiedsontwikkeling vraagt een andere aanpak en daarenboven zijn er grote verschillen tussen de gebieden onderling. Krimpgebieden worden vaak aan randen van Nederland gesitueerd, maar dit onderscheid is absoluut niet terecht. Ook binnen de Randstad zijn zeker krimpgebieden aan te wijzen. Weliswaar misschien wijken of buurten maar dan toch zullen we moeten leren leven met krimp, oftewel het accent zal liggen op de kwaliteit en niet op de kwantiteit de komende periode. Leeswijzer Hoofdstuk 2 bevat een beknopte beschrijving van de maatschappelijke ontwikkelingen en de structurele consequenties daarvan. In dit hoofdstuk wordt uitgelegd dat er geen sprake is van een conjuncturele crisis, maar van een structurele onbalans. In hoofdstuk 3 wordt een analyse gegeven van de markt en haar segmenten en vervolgens wordt in hoofdstuk 4 beschreven hoe de actoren reageren op de ontwikkelingen in de markt en welke invloed dit heeft op de gebiedsontwikkeling. Het verschil in oplossingen, het verschil in gebieden en een ander verwachtingspatroon van de partijen die bij het proces betrokken zijn zal er toe leiden dat de integrale gebiedsontwikkeling aan herdefiniëring toe is, waarbij anders moet worden samengewerkt en andere instrumenten en middelen ingezet moeten worden om succesvol te opereren. In hoofdstuk 5 worden dan ook voorstellen gedaan voor een nieuwe vorm van gebiedsontwikkeling. Wij menen dat het Rijk ten minste een aantal projecten moet faciliteren om de nieuwe vormen van gebiedsontwikkeling een kans te geven , Paul van Joolingen, Roger Kersten (Akro Consult) en Agnes Franzen (TU Delft), i.o.v. het ministerie van VROM 7

9 Bijlage 1 bevat een overzicht van de geïnterviewden. Ten slotte zijn wij de stakeholders erkentelijk voor hun vakkundige inbreng, waardoor wij tot een brede en diepgaande probleemanalyse konden komen. Tevens danken wij hen voor de tijd die zij hebben willen vrijmaken voor het toetsen en aanvullen van de probleemanalyse en de oplossingsrichtingen. Paul van Joolingen Roger Kersten 8

10 2. Structurele onbalans 2.1 Inleiding De afgelopen decennia is de ruimtelijke ordening, maar ook de ontwikkeling van het vastgoed en de realisatie van het stedelijk weefsel, een activiteit geweest waarbij publieke en private partijen in gemeenschappelijkheid, met weliswaar verschillende belangen en verantwoordelijkheden, immer en altijd hebben moeten samenwerken. Op dit moment is één van de gedachten die in de markt wordt gehoord: als je niet ingrijpt, zal de markt zelf herstellen. In de literatuur aangeduid als gentrification. Natuurlijk zullen er gebieden zijn die in staat zijn zonder enige bemoeienis van wie dan ook een opwaartse spiraal te kunnen inzetten, het zogenaamde Jordaan-effect. Echter dit zijn uitzonderingen. Dat betekent dat de huidige bouwproductie verder zal dalen. De bouwproductie zou wel eens kunnen gaan dalen naar woningen per jaar en dat terwijl het aantal huishoudens met circa per jaar toeneemt. Als we dit over een periode van circa 5 jaar volhouden, zal schaarste ontstaan en zal de markt zich mogelijk kunnen herpakken waarbij er regionale verschillen blijven. Niet in elk gebied zal schaarste ontstaan. De gevolgen van de stagnatie zijn omvangrijk. Afvloeien of uitstoten van gekwalificeerd bouwpersoneel, verschraling en verelendung van gebieden en grote tekorten op de gemeentelijke begrotingen. Het is dan ook uitgesloten dat de markt zelfstandig (zie ook paragraaf 2.2), zonder een actieve inbreng van de overheid, de problemen oplost. Ook het overaanbod aan kantoorruimte, een markt die van oudsher sterk door marktpartijen bepaald wordt, rechtvaardigt de conclusie dat het niet interveniëren geen optie is. De ruimte in Nederland is schaars en de belangen van partijen moeten door de interventie van de overheid worden afgedwongen. 2.2 Maatschappelijke context De maatschappelijke context wordt geschetst aan de hand van de PESTEL-analyse uit het onderzoek Een nieuwe ontwikkelaar? Een toekomstperspectief voor de projectontwikkelaar in gebiedsontwikkeling (2010) van Merel Putman. Een PESTEL-analyse is een bedrijfskundig model dat een raamwerk beschrijft van de Politieke, Economische, Sociale, Technologische, Milieu (Environmental), Wettelijke (Legal) factoren op macro-omgevingsniveau. Uit deze analyse is gebleken dat de markt en de middelen sterk onder druk komen te staan. Daarmee is de potentie en de haalbaarheid van de projecten in de gebiedsontwikkeling sterk verminderd. De verwachting is dat dit zal leiden tot een aantal belangrijke verschuivingen in de kenmerken van gebiedsontwikkeling. De belangrijkste verschuivingen hebben te maken met schaalverkleining, het verkorten van de investerings- en samenwerkingstermijnen, verkleinen van de omvang van investeringen (financieel), verlagen van het risicoprofiel, beperken van de omvang van de opgave en het opknippen in deelgebieden. Hierdoor zullen de opgaven in gebiedsontwikkeling steeds meer kennis en procesvaardigheden vragen. Daarnaast moet gezocht worden naar andere partijen die het kapitaal kunnen leveren of er moet een samenwerking met meer partijen worden georganiseerd,zodat veel kleinere bijdragen leiden tot voldoende investeringskapitaal. De partners (overheid, ontwikkelaar en/ of corporatie) die in het verleden gezamenlijk in gebiedsontwikkeling investeerden en samenwerkingsverbanden oprichtten hebben nu weinig mogelijkheden om langdurige samenwerking aan te gaan voor een project in de gebiedsontwikkeling. Ook de opgaven veranderen van karakter. De nadruk komt te liggen op binnenstedelijk waar voorheen nog grote gebiedsontwikkelingen aan de randen van de stad (VINEX) plaatsvonden. Onder invloed van de demografische ontwikkeling en vergrijzing zal ook een groter verschil kunnen ontstaan tussen en binnen de regio s. 9

11 2.3 Structurele onbalans Uit de vorige paragraaf kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van een conjuncturele crisis 2, maar van een structurele onbalans. Structureel omdat de markt uit het verleden niet meer zal terugkomen, ontwikkelaars de komende decennia geen gronden meer zullen aankopen, de voorfinanciering van grote projecten definitief is beëindigd en de (eind)gebruikers de komende periode uit een vraaggeoriënteerde markt komen en zeker niet uit een aanbodgestuurde markt. Daarnaast worden de landelijke verschillen onderkend. Oplossingen voor Enschede hebben geen enkele relatie met de problemen in Amsterdam. Structureel ook omdat een groot aantal partijen zich moet gaan heroriënteren op hun rollen en taken. Dit geldt natuurlijk voor ontwikkelaars en bouwers, maar ook voor corporaties, gemeenten, de provincie en het Rijk. In dit verband is het lastig dat een aantal structurele overheidsmaatregelen, die in de markt genomen zou moeten worden, worden uitgesteld. De ongelijkheid tussen koop en huur, de hypotheekrenteaftrek, de overdrachtsbelasting en zaken die in heel veel rapporten aan de orde worden gesteld waar de landelijke politiek kennis van neemt, maar structureel de problemen niet oplost. De eerste zorg is dat de productie instort doordat alle partijen hun eigen beperkingen ervaren, maar nog geen idee hebben hoe de nieuwe samenwerking eruit zal gaan zien. Ook na de crisis zullen individuele partijen niet in staat zijn integrale gebieden te ontwikkelen en dus zal de samenwerking bij gebiedsontwikkeling opnieuw moeten worden uitgevonden. Het starten van de nieuwe gebiedsontwikkeling heeft ook veel te maken met de disbalans in de markt. Wat is er aan de hand met de kantorenmarkt? Is de woningmarkt integraal verzadigd? Zijn er regionale verschillen? En hebben we fouten gemaakt in het verleden die nu afgestraft worden? Voor een goed begrip is het beschrijven van de markt en haar segmenten voorafgaand aan een analyse van de actoren wenselijk. 2 Door onder andere bestedingsinflatie kan de hoogconjunctuur omslaan en begint de neergang naar een laagconjunctuur, een recessie. Het punt van omslaan heet crisis. 10

12 3. De markt en haar segmenten 3.1 Algemeen marktbeeld In Nederland en bij het vastgoed in zijn algemeenheid wordt een onderscheid gemaakt in een aantal deelmarkten. Zo kennen we de markt van koop- en huurwoningen en van commerciële en nietcommerciële voorzieningen. Hierbij worden de commerciële voorzieningen onderverdeeld in kantoren, retail (winkels), bedrijven en leisure en worden deze markten apart gevolgd, apart ontwikkeld en tegenwoordig ook in locaties gesegregeerd. Sommige gemeenten bepalen dat in bedrijventerreinen geen woningen mogen worden geplaatst. Het is een vaak gehoorde gedachte dat het concentreren van winkelvoorzieningen buiten de stad tot veel vrolijkheid zou kunnen leiden. Nederland is daar niet uniek in, maar ook in en buiten Europa vindt deze segregatieslag plaats. Op het Franse platteland verdwijnt de croissanterie naar een onbekend bedrijventerrein. In Amerika zijn de malls een inspiratiebron geweest om de segregatie structureel te faciliteren. Deze ver doorgevoerde segregatie werkt niet meer. Circa 30% van alle malls in Amerika stevent af op een faillissement. De neergang was al eerder ingezet. In 2007 werd er voor het eerst sinds een halve eeuw niet één nieuwe mall geopend in Amerika. De leegstand en het aantal faillissementen loopt al jaren op (Nederlands Dagblad, ). Op heel veel plaatsen wordt dan ook een einde gemaakt aan de segregatie van de winkelcentra in het landschap, met uitzondering van de echte perifere detailhandelsvestiging functies (PDV-functies) en een enkele outlet center in Nederland. We komen er langzaam maar zeker achter dat wonen, werken, recreëren en winkelen veel meer integraal benaderd zou moeten worden. Naast de recessie is dan ook de vraag of de gebiedsontwikkeling zich niet meer moet richten op het coördineren in plaats van segregeren van functies in een woongebied. Alleen al vanuit mobiliteitsoverwegingen en behoud van de schaarse open ruimte in Nederland zou deze gedachte de komende periode prioriteit moeten hebben. De analyse van de markt wordt in dit hoofdstuk per segment beschreven. 3.2 Kantorenmarkt Vraag & aanbod Uit het rapport Vastgoedmarkt overzicht van Colliers International Real Estate Review (mei 2010) blijkt dat de Nederlandse kantorenmarkt zo n 47 miljoen m 2 bedraagt en dat ongeveer 17% van de totale voorraad leegstand kent, een absoluut metrage van circa 8 miljoen m 2, waarvan een kwart structurele leegstand betreft. Volgens de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN) kent de Nederlandse kantorenmarkt in 2020 bij een ongewijzigd beleid een leegstand van 14 miljoen m 2 vvo. Segment Aantal m 2 vvo Leegstaande m 2 vvo % leegstand Kantoren Probleem Uit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de kantorenmarkt, als gevolg van overaanbod, structureel is ontregeld. In vroegere tijden kenmerkte de markt voor kantoren zich door de varkenscyclus, een verschijnsel dat het aanbod van een bepaald product of een bepaalde dienst te groot wordt na een periode van schaarste en te klein na een periode van overvloed. De voorbereidingen duurden lang en er kwamen te veel kantoren op de markt. Er ontstond vervolgens leegstand waardoor veel projecten in de ijskast verdwenen. Dit leidde uiteindelijk tot een groot tekort aan kantoren, waarna weer een nieuwe bouwgolf ontstond. De intervallen van top tot top duurden circa 5-7 jaar. Op dit moment constateren we dat het huidige overaanbod niet meer kan leiden tot een nieuw evenwicht. Dit omdat er doodeenvoudig te veel kantoren zijn. Als we kijken naar bijvoorbeeld ontwikkelingen op het gebied van energie en klimaatbeheersing en de arbo-eisen dan is het een illusie dat er nooit meer een nieuw kantoorpand gebouwd zal worden. Er zal altijd behoefte blijven ontstaan aan nieuwe kantoren, maar de huidige leegstaande kantoorruimte zal nooit meer volledig verhuurd worden. Voor een substantieel groot deel van de kantorenmarkt betekent dit dat zij haar functie zal verliezen. 11

13 De kantorenmarkt is structureel ontregeld. Een verzameling gebouwen die niet meer functioneren en slachtoffer worden van verpaupering. 3.3 Bedrijvenmarkt Vraag & aanbod Uit het onderzoek On Point Dutch Warehousing Market Bulletin 2010 van Jones Lang LaSalle blijkt dat medio 2010 het aanbod van bedrijfsruimte is gestegen tot een niveau van bijna 9,5 miljoen m 2 vvo. Vooral de Randstad en de zuidelijke provincies Noord-Brabant en Limburg zagen het aanbod van bedrijfsruimte aanzienlijk toenemen. Daarentegen is het grootschalige aanbod (> m 2 vvo) in de eerste helft van 2010 licht gedaald en bedraagt momenteel circa 4,4 miljoen m 2 vvo. Waar stijging van het totale aanbod tijdens de crisis voornamelijk toe te rekenen was aan het gereedkomen van nietverhuurde nieuwbouwontwikkelingen wordt deze momenteel veroorzaakt door een afnemende ruimtebehoefte en inkrimping bij eindgebruikers. Anderzijds wordt er slechts weinig nieuwbouw aan de voorraad toegevoegd. Daarnaast komt de dynamiek aan de vraagzijde van de bedrijfsruimtemarkt nagenoeg en volledig tot stand vanuit kostenbesparing, terugdringen van de huisvestingslasten en het reduceren van de transportkosten. In de eerste helft van 2010 is op de bedrijfsruimtemarkt circa 1 miljoen m 2 vvo opgenomen, waarvan bijna 30% betrekking had op logistiek vastgoed. Circa 70% van het totale opnamevolume aan bedrijfsruimte concentreerde zich op de mainports Amsterdam en Rotterdam en op de inland hubs (overslaghavens landinwaarts) in het zuiden. Ondanks de afgenomen dynamiek op de gebruikersmarkt blijven deze locaties gezien hun ligging en bereikbaarheid strategisch interessant (Jones Lang LaSalle, 2010) Probleem Uit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de markt voor bedrijfsruimte te maken heeft met afnemende ruimtebehoefte en inkrimping bij eindgebruikers waardoor verpaupering kan ontstaan. De exacte omvang van de leegstand in de bedrijfsruimtesector is onduidelijk. Doordat een groot aantal partijen in het verleden ruimte heeft gehuurd met het oog op potentiële groeimogelijkheden, zitten zij als gevolg van de crisis nu met overtollige ruimte die niet wordt benut. Deze zogenaamde verborgen leegstand wordt niet aangeboden aan de markt (Jones Lang LaSalle, 2010). Om het probleem op de markt van bedrijfsruimte te schetsen is het misschien beeldender om deze markt te schetsen vanuit een oud bedrijventerrein. De gemeente Roosendaal heeft in de jaren zestig van de vorige eeuw het bedrijventerrein Majoppeveld langs de snelweg van Roosendaal naar Breda gerealiseerd. Toen een toplocatie voor bedrijven en die bedrijven hebben zich daar dan ook op grote schaal gevestigd. Alleen na 20 tot 30 jaar overleeft een aantal bedrijven het niet, of groeien ze uit de kavelgrens of krimpen juist en worden andere productiemethodes toegepast. Samen met achterstallig onderhoud leidt dit langzaam tot een verzameling van gebouwen die niet meer functioneren en slachtoffer worden van verpaupering. Er ontstaan plekken waar curatoren veelvuldig geconfronteerd worden met verpauperd vastgoed. De snelste weg naar een nieuwe oplossing is een nieuw bedrijventerrein, waardoor de verpaupering op het oude terrein nog sneller gaat en de gemeente ten einde raad geld ter beschikking stelt om de infrastructuur en de openbare ruimte op te knappen. Toch neemt de bedrijvigheid niet toe en de eigenaren zijn vaak niet in staat het vastgoed te transformeren, zodat het vastgoed voldoet aan de nieuwe eisen. Roosendaal en de provincie Brabant kiezen ervoor 12

14 om in te grijpen. Ingrijpen is het opkopen door een gemeenschappelijk vehikel van bedrijfsgebouwen die door de curator voor een appel en een ei van de hand worden gedaan en die vervolgens worden gesloopt. De grond wordt bouwrijp gemaakt om op het bestaande bedrijventerrein nieuwe bedrijven te huisvesten. Dus niet de infrastructuur, maar het faciliteren van nieuwe bedrijven door een actieve grondpolitiek van de gemeente, is bepalend voor het opknappen van het bedrijventerrein. Dit omdat de markt individueel niet in staat is om deze opgave uit te voeren. 3.4 Retailmarkt (winkels) Vraag & aanbod Uit het rapport Understanding retail destinations in the Netherlands (2010) van CB Richard Ellis blijkt dat in Nederland in totaal bijna 27 miljoen m 2 winkelruimte staat. Dat komt neer op ruim 1,6 m 2 per inwoner. In het afgelopen decennium is ongeveer 5 miljoen m 2 aan de winkelvoorraad toegevoegd. Dat komt neer op een uitbreiding van zo n 20%. Op dit moment zet de trend van een lagere vraag en een stijgend aanbod verder door. De opname van nieuwe winkelmeters is gedaald, terwijl de beschikbaarheid van aanbod juist is toegenomen. Het aanbod van winkelruimte op de open markt overschrijdt voor het eerst de grens van 1 miljoen m 2. Dit heeft effect op de huurprijzen. Uit het rapport On Point Dutch Retail Market Bulletin 2010 van Jones Land LaSalle is dan ook gebleken dat er gemiddeld nog steeds sprake is van een lichte huurprijsdaling op A1-winkellocaties, maar deze is minder groot dan vorig jaar. In de grote steden is er sprake van herstel, in middelgrote en kleine steden is nog steeds sprake van een lichte daling van de huurprijzen. Er is dus een gematigd herstel met pieken te zien in steden als Amsterdam, waar de huurprijzen het sterkst stegen, en Den Haag waar de huurprijzen harder stegen dan de inflatie. Op deze locaties blijft de vraag naar winkelunits onverminderd groot bij een schaars aanbod Probleem Uit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de vraag zich voornamelijk concentreert op toplocaties in hoofdwinkelgebieden. In andere delen van Nederland hebben we juist te maken met leegstand en een afnemende vraag. In het rapport Understanding retail destinations in the Netherlands (2010) van CB Richard Ellis wordt geconstateerd dat de verschillen tussen de typen locaties echter erg groot zijn. Op de beste locaties ligt het leegstandpercentage gemiddeld rond de 2%. In grote binnensteden komt dit aandeel zelfs uit beneden de 2%. Daarentegen is de leegstand op C-locaties gemiddeld 10%. Overigens moet bij het bovenstaande opgemerkt worden dat de aanbieders er altijd voor hebben gewaakt om niet tot een structureel overaanbod te komen door vaak te werken met distributieve planologische onderzoeken (DPO s). Hier wordt het aanbod getoetst op een structurele overmaat. Hoewel deze methode niet geheel feilloos is, blijkt dat lokale overheden en aanbieders van vastgoed zich redelijk houden aan de uitbreiding van het aantal m 2 op basis van deze onderzoeken. Wellicht is dit ook de reden dat grootschalige malls in Nederland moeizaam tot niet tot stand komen en het aanbod zich concentreert op de lokale situaties van de stad en het dorp. Wel is zichtbaar dat de foodsector een stevige ontwikkeling doormaakt. De traditionele slager, bakker en groenteboer verhuizen naar de binnenkant van de supermarkt. In de laatste decennia ontwikkelt de supermarkt zich in een opwaartse spiraal qua oppervlakte waarbij de ideale maat anno nu tussen de en m 2 winkelvloeroppervlak (wvo) ligt (bron: diverse DPO s). Daarnaast is er een relatie tussen het besteedbaar inkomen en het aanbod van winkels. In tijden van recessie zien we dat andere winkels, die zich meer richten op de lage prijs dan de kwaliteit, zowel in het food als non-food gedeelte, een substantiële uitbreiding teweegbrengen op de markt. Een probleem bij het winkelvastgoed is dat een concentratie plaatsvindt op buurt, wijk en stedelijk niveau en dat strips minder efficiënt kunnen functioneren en uiteindelijk hun winkelfunctie verliezen. Winkelstrips worden te klein om de consument te trekken en concentratie van winkels is noodzakelijk. De consument vraagt om een goed bereikbaar winkelgebied met goede en voldoende parkeervoorzieningen. Daarboven is de supermarkt van 1970 niet die van Dat betekent dat bestaande winkels aangepast moeten worden aan de nieuwe eisen. Ook wil de consument een combinatie van run en fun shopping. Al deze eisen vragen van de lokale overheden om samen met eigenaren en winkeliers transformatie in de bestaande winkelgebieden te brengen. 13

15 Naast de economische ontwikkelingen zijn er meer veranderingen op handen in de retailsector. In tegenstelling tot de politieke wenselijkheid neemt de mobiliteit van de consumenten toe en is men bereid, zeker ook de ouderen, aanzienlijke afstanden in de auto af te leggen om boodschappen te doen. Dit geldt zowel voor run als fun shopping en de attractiviteit van winkelcentra is niet alleen van belang voor de consument, maar zal uiteindelijk ook, zowel in positieve als negatieve zin, invloed hebben op de leefbaarheid en de werkgelegenheid binnen buurten, wijken en steden. De beleving van winkels en de winkelomgeving wordt snel belangrijker waardoor veel winkelgebieden dringend aan verbetering en vernieuwing toe zijn. Ook krijgt de sector substantiële concurrentie van de internetwinkels. Op dit moment doen de internetwinkels het beter dan de detailhandel als geheel in Nederland. De detailhandel zag de omzet afgelopen jaar met bijna 5% dalen door de economische recessie, zo blijkt uit de in maart 2010 gepubliceerde cijfers van de brancheorganisatie Thuiswinkel.org. Volgens deze brancheorganisatie maken internetaankopen nu 7% van de totale detailhandelsomzet uit. Over het algemeen kan winkelherontwikkeling zichzelf bedruipen met een (beperkte) uitbreiding, toevoeging van woningen en/ of de introductie van betaald parkeren. 3.5 Woningmarkt De stagnatie in de woningmarkt staat het meest centraal in de aandacht. De vastgoedproblematiek wordt meestal vanuit dit aspect beschreven. Dan wordt de bouwproductie aangekaart, of de financiering van de koopwoningen, of de fiscale voordelen. Vaak wordt het probleem niet integraal opgepakt. Wij willen hier een poging wagen een meer integrale visie op de woningmarkt te formuleren Vraag & aanbod Bij een crisis op de woningmarkt gold in het verleden de gouden regel dat het stagneren van de koopmarkt leidde tot een run op de huurmarkt en omgekeerd. Dit was vaak wel verklaarbaar. Immers in financieel onzekere tijden wordt er niet meer verhuisd en nieuwe vragers op de markt concentreren zich op een huurwoning die minder snel vrijkomt dan zij verwacht. In voorspoedige tijden wil iedereen een koopwoning, waardoor meer huurwoningen vrijkomen en er dus ruimte ontstaat op de huurmarkt. Op dit moment is de kwantitatieve woningnood in een groot aantal gebieden verleden tijd. Het begrip krimp doet al op veel plaatsen, en niet alleen in het zuiden en noorden van het land, haar intreden. Een veel gehoorde opvatting is dat er te veel appartementen zijn gepland en gebouwd, met name in het koopsegment. Veel onderzoekers melden een oververzadiging van de appartementenmarkt. Op zijn minst sluit dit niet aan bij de vraag van de consument die gezien het grote koopaanbod alleen nog maar tot koop van nieuwbouw is te verleiden als dit conform zijn/haar woonwensen is. Dit verdient nuancering. Appartementen kennen een relatief lange voorbereidingstijd. Omdat appartementen vaak in combinatie met winkels en parkeergarages worden gerealiseerd, is de bouwtijd veel langer. Om deze reden kunnen de appartementen pas op de markt gezet worden in een vergevorderd stadium van de bouw. In tegenstelling tot een eengezinswoning verkoopt een appartement nu eenmaal niet eenvoudig op tekening. De doelgroep bestaat zeker niet uit de jonge starters, maar meer uit de woningzoekende op leeftijd die pas tot koop overgaat indien het gebouwde kan worden aanschouwd. Indien voor jonge starters een appartement wordt gebouwd, is een ervaring in de markt dat deze afgezet kan worden indien het product financieel interessant gemaakt wordt. Voor de appartementenbouw is de locatie cruciaal. Naast de locatie zijn ook de voorzieningen van groot belang. Met andere woorden locatie en voorzieningen voor de doelgroep zijn cruciaal. Behalve deze kritische kantlijnen in het vastgoed op het vlak van wonen constateren wij aan de andere kant dat er weldegelijk sprake is van vraagontwikkeling. In Nederland heeft men de beleidslijn opgevat om ouderen langdurig zelfstandig te laten wonen. Deze stevig mondige en soms ook financieel krachtige groep vraagt dan ook om voorzieningen waarbij het wonen gecombineerd zal worden met een vorm van zorg. Ook in het segment zorg zien we een relevante ontwikkeling en vraag die ertoe leidt dat instellingen zich melden om in het huursegment complexen te combineren met zorg. Hier is sprake van een substantiële vraag op landelijk niveau. Het is voorstelbaar dat de markt zich op deze doelgroep richt. 14

16 De beleving van winkels en de winkelomgeving wordt snel belangrijker Er is sprake van vraagontwikkeling met name in de combinatie wonen met een vorm van zorg Bij de vraagontwikkeling moet wel worden opgemerkt dat bancaire instellingen zwaardere eisen stellen aan het verstrekken van hypotheken. De Nederlandse Mededingingsautoriteit (NMa) en ook de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) scherpen hun inkomensvoorwaarden voor de verstrekking van een hypotheek keer op keer aan. Zonder een oordeel uit te spreken wat juist is, kan worden geconcludeerd dat de voorwaarden in het verleden te ruim zijn geweest of dat de overheid en aanbieders van hypotheken zich door het aanscherpen van de voorwaarden wensen te verzekeren van nieuwe financiële zekerheden bij de verstrekking van hypotheken. Er vindt nu ook stapeling van zekerheden plaats. Aanscherping van hypotheekvoorwaarden, aanscherping inkomensvoorwaarden en een ruimere marge op de hypotheekrente laten zien dat de consument wel twee of drie keer moet betalen voor de zekerheid van de strekkende instanties. Conjunctureel speelt de lage rentestand een bescheiden rol. De opslagen van de banken zijn fenomenaal. Aan de andere kant is het in economische zin niet uit te sluiten dat na verloop van een aantal jaren de huidige lage rentestand zal stijgen naar een meer nominaal niveau, waardoor ook de woonlasten omhoog zullen gaan. De eerder gemelde onzekerheid van de hypotheekrenteaftrek, het in stand houden van de overdrachtsbelasting en de stijging van de OZB-lasten zit de koopmarkt in de weg. Daarbij is Nederland niet meer het Nederland van 20 jaar geleden Probleem Uit het bovenstaande kan geconcludeerd worden dat krimp al op veel plaatsen haar intrede doet, maar dat er ook nog sprake is van vraagontwikkeling. De vraagontwikkeling heeft betrekking op de combinatie van wonen met een vorm van zorg. Bij krimp speelt kwaliteit een belangrijkere rol dan de kwantiteit. Er zal een transformatie plaats moeten vinden die zich meer richt op een kwalitatief dan een kwantitatief aanbod. Soms verschijnen berichten dat de Randstad nog steeds een kwantitatieve woningnood kent, maar de woningmarkt is in Amsterdam zeker niet in elk stadsdeel even overspannen. Dit houdt in dat de kwaliteit van de woning en vooral de woonomgeving meer en meer bepalend wordt voor de appreciatie van de woningzoekende. Als een bepaalde wijk of buurt negatief scoort bij consumenten heeft dit zijn invloed op zowel de huur- als de koopvoorraad. Dit is een sluipend proces dat zich langzaam inzet, maar op de langere termijn vergaande consequenties zal hebben voor het gebied. Uiteindelijk kiest de consument met zijn voeten. De woonomgeving is vaak het eerste zoekcriterium. Daarna volgen financiële mogelijkheden en woningtypen. Jarenlang is de bevordering van het eigen woningbezit in de Nederlandse samenleving een begrip geweest. Met de huidige kredietcrisis kan de vraag gesteld worden in hoeverre die bevordering van het eigen woning bezit nog wel wenselijk is, indien het verkopen van een woning soms beneden aankoopprijs plaats vindt en de fiscale aftrekbaarheid beperkingen heeft. Waardevermeerdering en fiscale aftrekbaarheid worden door de consumenten nog steeds gezien als een belangrijke waarde. Misschien heeft huren meer voordelen, omdat je minder afhankelijk bent van de grillen van de markt. Dit zou zeker voor de bouw van appartementen kunnen gelden. Het kopen van een appartement is fiscaal aantrekkelijk en omdat de koopprijzen op termijn stijgen is er sprake van vermogensaanwas. Door de onzekerheid in de verkoopmarkt, de onzekerheid van het fiscale systeem en de angst dat de 15

17 vermogensaanwas niet meer plaatsvindt zou de populariteit van het koopappartement wel eens snel kunnen dalen. De verwachting is ook dat het onderscheid huur en koop binnenkort structureel zal gaan wijzigen. Natuurlijk niet overal. Buiten de stedelijke omgeving zijn en blijven woningen voornamelijk in de koopsector. In de stedelijke omgeving is de huurmarkt traditioneel altijd sterker gebleven en zal naar alle waarschijnlijkheid ook sterker worden. De vermogensaccumulatie bij vastgoed zal structureel onder druk blijven staan. Dit betekent dat het positieve beeld dat mensen hebben, zal wijzigen. Zeker indien verkoopprojecten moeizamer en langduriger lopen is het niet uit te sluiten dat als gevolg van een moeizame doorstroming consumenten eerder zullen huren dan kopen. Een tweede verwachte tendens is dat nieuwe uitbreidingsgebieden veel moeilijker te vermarkten zullen zijn. Blauwestad en Meerstad in Groningen geven aan dat bij krimp het moeilijk is deze gebieden op de kaart te zetten en de goed bedoelde marketingoffensieven hebben niet tot het gewenste resultaat geleid. Daarbij zal het ontwikkelen van een omvangrijk gebied leiden tot grote risico s voor initiërende partijen, omdat zij grond niet zullen afnemen en minder snel tot ontwikkeling zullen overgaan. 3.6 Conclusie Kantorenmarkt De kantorenmarkt is structureel ontregeld en dat was al voor de aanvang van de kredietcrisis. De huidige leegstaande kantoorruimte zal niet meer volledig worden verhuurd. Voor een substantieel groot deel van de kantorenmarkt betekent dit dat zij haar functie zal verliezen Bedrijvenmarkt De markt voor bedrijfsruimte heeft te maken met afnemende ruimtebehoefte en inkrimping bij eindgebruikers waardoor verpaupering kan ontstaan. Na een periode van 20 tot 30 jaar op een bedrijventerrein overleven een aantal bedrijven het niet, of groeien ze uit de kavelgrens of krimpen juist en worden andere productiemethodes toegepast. Samen met achterstallig onderhoud leidt dit langzaam tot een verzameling van gebouwen die niet meer functioneren en slachtoffer worden van verpaupering Retailmarkt De vraag naar winkelruimte concentreert zich voornamelijk op toplocaties in hoofdwinkelgebieden. In andere delen van Nederland hebben we juist te maken met leegstand en een afnemende vraag. De binnensteden vormen het kloppend hart van de Nederlandse retail. Hier komen de beleving en het vermaak tot zijn recht. De beleving van winkels en de winkelomgeving wordt snel belangrijker. Wel moet er bij de retailsector rekening worden gehouden met de substantiële concurrentie van de internetwinkels Woningmarkt In de woningmarkt doet op veel plaatsen krimp haar intrede. De kwantitatieve woningnood is dan ook in een groot aantal gebieden verleden tijd. Daarnaast constateren wij aan de andere kant dat er weldegelijk sprake is van vraagontwikkeling met name in de combinatie wonen met een vorm van zorg. 16

18 4. De actoren 4.1 Vraagstelling stakeholders Voor dit onderzoek is gesproken met 13 stakeholders. Aan hen zijn de volgende vragen voorgelegd: Hoe reageren de actoren op de ontwikkelingen in de markt? Welke transformatie zien zij? Welke invloed heeft dit op de gebiedsontwikkeling? 4.2 Ontwikkelaars Bij ontwikkelend Nederland is de klap het hardst aangekomen en ook de verandering van de markt heeft voor deze groep tot op heden enorme consequenties gehad. Hier is overigens wel een parallel te trekken met de rol van de ontwikkelaars in de jaren tachtig van de vorige eeuw. Ook toen stortte de markt van koopwoningen in en trokken ontwikkelaars massaal uit de markt. Toen hadden grote ontwikkelaars al redelijke grondposities en diende men in een versneld tempo af te boeken. Dit beeld is nu niet anders, waarschijnlijk zelfs erger, en wordt door een aantal oorzaken gevoed. Het wat optimistisch geformuleerde begrip warme grond, wat inhoudt dat de ontwikkelaar verwacht dat zich hier op termijn bouwmogelijkheden zullen voordoen, wordt bancair afgewaardeerd als landbouwgrond en bij de financiering buiten beeld gelaten. Daarnaast zijn de grondposities veelal bancair gefinancierd. De banken gaan vervolgens de onderliggende waarde herwaarderen, bouwen hun financieringen af, sommige financieringen worden zelfs niet verlengd waardoor ontwikkelaars in financiële nood komen. Daarnaast kent men een omvangrijke voorraad onverkochte woningen. Bij de nieuwe productie wordt de serie van te ontwikkelen woningen kleiner. Hierdoor stijgen de kosten per woning en als gevolg van dalende prijzen in de verkoopmarkt kunnen zowel de oorspronkelijke als gestegen kosten niet meer op het product worden afgezet. De voorfinancieringpercentages worden opgeschroefd en het is niet uit te sluiten dat op korte termijn een 100% voorfinancieringnorm zijn intreden doet. Bij de grote ontwikkelaars zien we dan ook een substantiële inkrimping van het personeel en van nieuwe activiteiten. De vraag in hoeverre de ontwikkelaars stand alone kunnen overleven is dan ook actueel. In de markt waarin tot voor kort alles verkoopbaar was, was het hebben van grond een relevante zekerheid om tot productie en dus tot ontwikkeling van kosten en winst te kunnen komen. Omdat ontwikkelaars grondposities eerder wensen af te stoten dan te behouden, bestaat de vraag op welke wijze zij een actieve rol kunnen vervullen in de nieuwe gebiedsontwikkeling. Daarmee staat ook de integraliteit van de gebiedsontwikkeling onder druk, omdat het verevenen van functies steeds moeilijker wordt. In de gesprekken met de ontwikkelaars wordt feitelijk gesteld dat zij opzoek zijn naar nieuwe vormen van inzet met betrekking tot de gebiedsontwikkeling. De menging van functies in combinatie met het gebied als lange termijn investering wordt door ontwikkelaars onderkend. Men stelt zich daarbij voor dat de ontwikkelaar veel meer als gebiedsontwikkelaar gaat functioneren en een coördinerende functie vervult om die functies die van belang zijn bij het op de lange termijn op de kaart zetten van het gebied te coördineren. Dit betekent klein beginnen, misschien wel met beheeractiviteiten, in open PPS-constructies waarbij de kernopgave, oftewel het bedrijfsplan voor het gebied wordt afgeleid van de locatie en de mogelijkheden van het gebied en vervolgens initiatieven worden genomen om op kleine schaal te starten en andere partijen gefaseerd te laten instappen. 4.3 Bouwers Natuurlijk heeft de bouwwereld enorme klappen moeten opvangen als het gaat om de inkrimping van de productie. Binnen het bouwbedrijf zijn dan ook in de personele bezetting klappen gevallen. Pessimistische ramingen schatten in dat de productie daalt naar woningen en dat dit structurele gevolgen heeft voor de bedrijfstak. Meer aandacht voor woningrenovatie zal dit niet op kunnen vangen. Er is een omvangrijke sanering geweest in het aantal ZZP-ers en ook bij onderaannemers is stevig gesaneerd. Wel heeft de markt zich meer dan in het verleden gericht op onderhoud en renovatie. Veel onderaannemers richten zich niet op nieuwbouw, maar op beheer van de bestaande voorraad. 17

19 Daarnaast zijn in de afgelopen periode de bouwprijzen substantieel verlaagd. Bouwbedrijven nemen genoeg met lage algemene kosten (AK) en winstopslagen. Bij de huidige prijsontwikkeling speelt de crisis nadrukkelijk een rol. Een conjunctureel dalende markt leidt tot inkoop van productie tegen relatief te gunstige voorwaarden, waardoor op korte termijn gedeeltelijke dekking wordt verkregen voor AK. Zodra de markt zich enigszins herstelt, zullen deze tijdelijke voordelen vervallen. Een bijkomend nadeel kan zijn dat te scherp inschrijven tot een verhoging van het aantal faillissementen kan leiden, waarbij per saldo hogere kosten worden doorberekend aan de eindgebruiker. Te scherp inkopen ondersteunt het gezegde goedkoop is duurkoop. Ook wordt binnen de grotere bouwbedrijven intensief nagedacht over kolomverkorting. Dat wil zeggen dat, indien de consument het eindproduct bepaalt en indien de prijs van het eindproduct onder druk staat, de innovatie zich in het bouwbedrijf richt op de ontwikkeling van efficiënte producten die relatief weinig voorbereidings- en bouwtijd kosten en waarbij het relatief goedkope eindproduct uitbreidbaar kan zijn als de financiële reikwijdte van de consument op termijn verbetert. Ten slotte moet worden opgemerkt dat als de bouwers in kleinere series gaan bouwen men er rekening mee moet houden dat kleinere series leiden tot andere bouwtechnieken. Het is niet uit te sluiten dat in de gebiedsontwikkeling het bouwbedrijf gedeeltelijk de rol overneemt van de ontwikkelaar. Uiteraard is het relevant dat goede producten ontwikkeld worden, maar het belang van het bouwbedrijf is minder gericht op rendement. Het rendement van het bouwbedrijf richt op de continuïteit in de bouw (bouwproductie). 4.4 Corporaties Het is nog maar kort geleden dat de politiek ervan overtuigd was dat de corporaties over ongekende financiële reserves beschikten, een stille reserve van meer dan 200 miljard (Tweede Kamer der Staten, vergaderjaar , , nr. 2). Het is een terechte constatering dat het corporatiebezit behoort tot het maatschappelijke krachtenveld. Dankzij lage grondkosten, subsidies en lage financieringen in de afgelopen 100 jaar hebben corporaties hun posities weten uit te bouwen. Daarom valt er veel voor te zeggen om de middelen die corporaties bezitten te beschouwen als middelen die ingezet zouden moeten worden voor de stedelijke vernieuwingen en de primaire doelgroep. Niemand kon toen nog vermoeden dat deze hoge verwachtingen op zo n korte termijn zouden worden doorgevoerd. Hiervoor is een aantal oorzaken aan te merken: Corporaties hebben zich de afgelopen periode intensief beziggehouden met de ontwikkeling van koopwoningen en daarnaast hebben corporaties stevig geïnvesteerd in grond. Op dit vlak worden de corporaties dan ook op dezelfde wijze als ontwikkelaars geconfronteerd met onverkochte voorraden, afboeken op grondposities en aantasting van de solvabiliteit van de onderneming. Ook zijn corporaties als financier opgetreden voor projectontwikkelaars. Een functie die niet langer overeind te houden is en zal leiden tot ander gedrag. In het ontwikkelen van koopwoningen hebben corporaties de markt gevolgd, hetgeen wil zeggen dat de productontwikkeling vaak niet hun sterkste onderdeel was. In tijden van voorspoed wordt dit gemaskeerd, maar na een crisis is heroriëntatie op deze positie onvermijdelijk. In de markt zien wij dan ook dat corporaties in een hoog tempo hun projectontwikkelingsactiviteiten afbouwen en zich concentreren op de core business, het hebben, houden en onderhouden van woningen voor de primaire doelgroep. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) stelt eisen aan de solvabiliteit van corporaties. De huidige eis is 30% van het eigen vermogen ten opzichte van het balanstotaal, waarbij het bezit wordt gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. Nu is de vraag in hoeverre het in stand houden van de bedrijfswaarde bij niet commerciële instellingen relevant is, omdat op de lange termijn het historisch kostprijsstelsel wellicht in financiële zin beter functioneert. Dit omdat er dan automatisch in de loop der tijden reserves worden gekweekt en het vaak een gevolg is van de actuele waarde waarin op de korte termijn nogal eens onrealistische waarden aangenomen zouden kunnen worden. De 30%-toets op de solvabiliteit is van belang voor nieuwe investeringen. Indien dit percentage niet wordt gehaald, zal de corporatie maatregelen moeten nemen om de goede solvabiliteitsverhouding na te streven. Corporaties in stedelijk gebied met verouderd bezit worden gedwongen tot omvangrijke investeringen, maar kunnen die niet uitvoeren omdat ze daarvoor niet voldoen aan het solvabiliteitscriterium. In het stedelijk gebied vinden nu op grote schaal fusies plaats die noodzakelijk zijn om de balanspositie te verbeteren en corporaties in staat te stellen investeringen te doen. Corporaties worden geconfronteerd met regelgeving uit Brussel. Dit blijkt zowel uit de Trendrapportage woningcorporaties uit 2009 als 2010 van het Waarborgfonds Sociale Woning- 18

20 bouw (WSW). Er mag alleen verhuurd worden aan de primaire doelgroep. Daarnaast wordt bij nieuwe verhuringen ten minste 90% van de woningen met een huur op of onder de liberalisatiegrens ( 652,52, prijspeil 2011) toegewezen aan huishoudens met een (gezamenlijk) verzamelinkomen tot maximaal (prijspeil 2011). In het rapport Tussen wal en schip van RIGO (2010) in opdracht van Aedes, de Woonbond en de VNG wordt uitgebreid ingegaan op de grootte van de groep die mogelijk door deze regelgeving geraakt wordt. De opdrachtgevers trekken uit dit rapport de conclusie dat huishoudens met inkomens tussen de de dupe zullen worden van de 90%-norm. Bij nieuwbouw, en dat weten we al een jaar of 50, wijzen corporaties woningen vaak toe aan huishoudens met een hoger inkomen dan de primaire doelgroep. Vanuit het bestaande bezit stromen de hogere inkomens door naar nieuw bezit. Hierdoor kan de goedkopere bestaande voorraad toegewezen worden aan de lagere inkomens. Dit mechanisme is van dag één op dag twee uit het systeem gehaald. Corporaties zullen daarboven ook in hun bestaande voorraad de inkomenscriteria moeten handhaven en indien dit niet lukt, is financiering via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) dodelijk. Corporaties financieren via het WSW en daar ligt de angel in Europa. Het WSW kent een Rijksachtervang en die Rijksachtervang wordt als staatsteun gedefinieerd en dus uiteindelijk van toepassing verklaard op de primaire doelgroep. De staatssteundiscussie in de corporatiesector komt zelden tot uitbetaling. Tot op heden heeft de sector haar financiële problemen zelf opgelost. Financiering door de overheid kan indien de private partij 20% vermogen inbrengt en de overheid vervolgens een marktconforme financiering verstrekt. Uit het artikel Corporaties moeten het roer in handen houden (2010) van Paul van Joolingen en Meint Pool blijkt dat dit laatste meestal neer komt op een Euribor plus 50 basispunten, ofwel een half procent. Het is voorstelbaar dat het Rijk en de corporaties zich concentreren op de staatssteundiscussie. In de beheer- en onderhoudskosten bij de corporaties is stevig gesneden. De onderhoudskosten nemen de afgelopen jaren ( ) jaarlijks gemiddeld met 7,8% toe, terwijl de bouwkosten in dezelfde periode met 3,6% per jaar toenemen. De hoge onderhoudslasten worden deels toegeschreven aan de veroudering van de sociale huurwoningvoorraad. De gemiddelde leeftijd van een corporatiewoning is 1,5 tot 2 jaar omhoog gegaan. Oudere woningen vragen meer onderhoud. Daarnaast steeg de huur per corporatiewoning gemiddeld 2,8% (Cobouw ). Als de beheer- en onderhoudskosten sneller stijgen dan de huur dan ontstaat bij de goedkope voorraad in een hoog tempo een uitholling voor sterk stijgende variabele lasten die omvangrijke negatieve gevolgen meebrengen voor de exploitatie. Kortom, de corporatiesector moet aan de ene kant haar dienstverlening en exploitatielasten gaan evalueren en anderzijds zal het op de lange termijn onontkoombaar zijn om de normale stijging van de variabele lasten onder te brengen in de exploitatie. Ten slotte is er de Aedes-discussie over aanslagen voor winstbelasting. Terwijl corporaties in hun beleid worden gezien als publieke partijen, worden er offers gevraagd in termen van solidariteit en het oplossen voor structurele problemen in buurten en wijken. Er lopen nu procedures in hoeverre het CFV aanslagen kan opleggen voor investeringen in Vogelaarwijken. Uit de prognosecijfers van woningcorporaties uit het rapport Sectorbeeld voornemens woningcorporaties Prognoseperiode (2010) van het CFV blijkt dat de vermogenspositie van de sector zich tot 2018 in neerwaartse zin zal ontwikkelen. De solvabiliteit daalt van 31,6% per ultimo 2008 naar 24,9% per ultimo De achteruitgang in de vermogenspositie wordt veroorzaakt doordat gedurende deze periode een steeds groter deel van de investeringen onrendabel wordt. Op de langere termijn nemen de bouw- en onderhoudslasten sneller toe dan de huurprijzen en wordt door het Fonds rekening gehouden met een hogere kapitaalmarktrente dan de huidige. Het totale investeringsvoornemen van de woningcorporaties voor de prognoseperiode daalt dan ook met 9% naar ongeveer 47 miljard. Die daling wordt veroorzaakt doordat de woningcorporaties ten eerste ongeveer 24% (circa wooneenheden) minder nieuwbouw van huur en koop hebben geprognosticeerd. Ten tweede zijn de voorgenomen aankoopinvesteringen en verbeterinvesteringen enigszins gedaald. Corporaties gaan zich dan ook meer inzetten op woningverbetering en op investeren in maatschappelijk vastgoed. Kortom, de neerwaartse vermogenspositie van woningcorporaties wordt veroorzaakt door onrendabele investeringen en dit effect wordt versterkt door kasstromen die krapper worden, doordat op de langere termijn de bouw- en onderhoudlasten sneller toenemen dan de huurprijzen en de uitgaven voor rente stijgen. 19

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014

Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio. Maart 2014 Intentieverklaring gemeenten en corporaties in de stadsregio Amsterdam over de betaalbare voorraad in de regio Maart 2014 2 Preambule Gemeenten in de Stadsregio Amsterdam en de woningcorporaties, verenigd

Nadere informatie

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant

Bevolkings- en woningbehoeftenprognoses provincie Noord-Brabant en regio West-Brabant VERSLAG BETREFT Bouwberaad West-Brabant DATUM 1 maart 2012 VOORZITTER J.P. Schouw VERSLAG Bijeenkomst Bouwberaad West-Brabant Opening en toelichting De voorzitter van het Bouwberaad, de heer J.P. Schouw,

Nadere informatie

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord

Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt. platform woningcorporaties noord-holland noord Kiezen, Delen én Doen Samen voor een sterke woningmarkt platform woningcorporaties noord-holland noord Voorwoord Op 15 december 2011 is door ruim 20 corporaties uit de subregio s Noordkop, West-Friesland,

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuid-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuid-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuid-Nederland (*1. m²) 42.2 2.15 5.518 Overig Nederland Het totale oppervlak aan kantoormeters in en

Nadere informatie

Krimp in Fryslân. Inwonertal

Krimp in Fryslân. Inwonertal Krimp in Fryslân Bevolkingsdaling, lokaal en regionaal, is een vraagstuk van nu én de komende jaren. Hoewel pas over enkele decennia de bevolking van Fryslân als geheel niet meer zal groeien, is in sommige

Nadere informatie

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Zuidwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Zuidwest-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Zuidwest-Nederland (*1. m²) 35.536 13.629 459 Overig Nederland In Zuidwest-Nederland ligt circa 29%

Nadere informatie

BIJLAGE A KENGETALLEN In deze bijlage geven we in overzichtelijke tabellen de kengetallen weer die gebruikt zijn ter bepaling van de effecten van het kantoren- en bedrijventerreinenprogramma voor de regio

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015

Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015 Leegstand detailhandel: oorzaken en wat doen we ermee? Peter ter Hark Lectoraat Fontys Hogescholen Vastgoed en Makelaardij 22 april 2015 Onderwerpen: Wat is er gebeurd de afgelopen jaren? Wat gaat er gebeuren

Nadere informatie

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal

Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide. 2010-2020 Segment Nieuwbouw Sloop Verkoop Totaal Bijlage 1: Woningbouwprogramma Dommelkwartier en relatie Lage Heide Volgens de laatste Provinciale Prognose (2011) bedraagt de woningbouw behoefte in Valkenswaard een netto toevoeging van 1.230 woningen

Nadere informatie

Speech Annet Bertram,DG Wonen, namens de minister van VROM bij Jubileumbijeenkomst SVN 5 oktober 2006 te Rotterdam

Speech Annet Bertram,DG Wonen, namens de minister van VROM bij Jubileumbijeenkomst SVN 5 oktober 2006 te Rotterdam Speech Annet Bertram,DG Wonen, namens de minister van VROM bij Jubileumbijeenkomst SVN 5 oktober 2006 te Rotterdam thema; financiering van de woningmarkt Ik ben blij dat ik deze bijeenkomst kan bijwonen

Nadere informatie

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses

Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses Verkoop nieuwbouwwoningen opnieuw lager Monitor Nieuwe Woningen Q2 2011 Cijfers en analyses In het tweede kwartaal van 2011 is het aantal verkochte nieuwbouwwoningen gezakt naar circa 4.900 (zie figuur

Nadere informatie

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg Informatienotitie AAN VAN ONDERWERP DATUM 17 april 2013 KOPIE AAN BIJLAGE 1 REGISTRATIENUMMER 1208556/7266 Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van

Nadere informatie

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad

Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad Leegstand van bedrijfsvastgoed in de Dordtse Binnenstad In Nederland staat veel kantoor-, bedrijfs- en winkelruimte leeg. Leegstand van bedrijfsvastgoed lijkt structureel te worden en de verwachting is

Nadere informatie

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020

Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlagen bij: Woonagenda Aalsmeer 2016 2020 Bijlage 1: Vraag en Aanbod woningmarkt Aalsmeer Bijlage 2: Kaart Woningbouwprojecten Bijlage 3: Woonfonds Aalsmeer Bijlage 1: Vraag & aanbod woningmarkt Aalsmeer

Nadere informatie

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt

Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt Analyse Structureel aanbod op de Nederlandse kantorenmarkt DO Research 1 Structureel aanbod op de kantorenmarkt Het aanbod van kantoorruimte in Nederland loopt nog altijd op. In totaal wordt momenteel

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Inhoud. 1. Beschrijving locatie 2. Haalbaarheidsonderzoek 3. Scenario s 4. Advies

Inhoud. 1. Beschrijving locatie 2. Haalbaarheidsonderzoek 3. Scenario s 4. Advies Raad 24 juni 2014 Inhoud 1. Beschrijving locatie 2. Haalbaarheidsonderzoek 3. Scenario s 4. Advies 1. Locatie Eigendomskaart Gemeente: 42% (excl.circa 7.500m² openbare ruimte) AM / Lindengroep: 25% Overige

Nadere informatie

NOTITIE UPDATE LEEGSTAND BEDRIJFS ONROEREND GOED SOEST SOESTERBERG BEDRIJVEN, KANTOREN EN WINKELS

NOTITIE UPDATE LEEGSTAND BEDRIJFS ONROEREND GOED SOEST SOESTERBERG BEDRIJVEN, KANTOREN EN WINKELS NOTITIE UPDATE LEEGSTAND BEDRIJFS ONROEREND GOED SOEST SOESTERBERG BEDRIJVEN, KANTOREN EN WINKELS APRIL 2015 Inhoudsopgave: 1. Voorwoord Blz. 3 2. Update leegstand bedrijven en kantoren Blz. 4 2.a Algemene

Nadere informatie

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland

winkelruimte oost-nederland Overijssel en Gelderland Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Nieuwe aanpak van de woningbouwproductie in Den Haag

Nieuwe aanpak van de woningbouwproductie in Den Haag Nieuwe aanpak van de woningbouwproductie in Den Haag Henk Harms, gemeente Den Haag Directeur Ontwikkeling en Realisatie Internationale stad van Vrede en Recht Den Haag: na New York, tweede VN stad Wereldstad

Nadere informatie

Kantorenleegstand. Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk

Kantorenleegstand. Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk Hoe groot is het probleem? Amersfoort 18 mei 2011 Gregor Heemskerk Agenda 1. Opening 2. Leegstand in Nederland 3. Leegstand in Amsterdam 4. Stellingen 5. Einde presentatie 2 CV Gregor Heemskerk Management

Nadere informatie

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013

Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM. Delfzijl, 21 november 2013 Kwaliteitsverbetering van de (huur)voorraad in tijden van Krimp Opwierde APPINGEDAM Delfzijl, 21 november 2013 Frank van der Staay Atrivé/Woongroep Marenland Appingedam Onderwerpen Woonplan 2002 koersen

Nadere informatie

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011

Presentatie. Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen. Zeist. 26 mei 2011 Presentatie Nederlandse Vereniging Bouw Kostendeskundigen Zeist 26 mei 2011 1930 1970 Veilingen, taxaties & schaderegeling 1990 1997 Specialisatie & Focus 1970 1980 Expansie 1997-2007 Diversificatie 1980

Nadere informatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie

Manifeste lokale woningbehoefte. Vraag zoekt locatie Manifeste lokale woningbehoefte Vraag zoekt locatie 10-3-2015 Inleiding In de gemeentelijke Visie op Wonen en Leefbaarheid (2012) is uitgesproken dat de gemeente in principe in alle kernen ruimte wil zoeken

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noordwest-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noordwest- Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noordwest- (*1. m²) 38.116 11.59 Overig In Noordwest- ligt circa 23% van de landelijke kantorenvoorraad.

Nadere informatie

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Oost-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Oost-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Oost-Nederland (*1. m²) 43.8 4.136 2.481 Overig Nederland In de oostelijke provincies is ruim 13% van

Nadere informatie

GEBIEDEN. 4 havo 3 Stedelijke gebieden 4-5

GEBIEDEN. 4 havo 3 Stedelijke gebieden 4-5 GEBIEDEN 4 havo 3 Stedelijke gebieden 4-5 Probleemwijken Groot aandeel sociale huurwoningen Slechte kwaliteit woonomgeving Afname aantal voorzieningen Toename asociaal gedrag Sociale en etnische spanningen

Nadere informatie

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland

Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland Analyse van de markt voor (bestaande) huurwoningen in de Gemeente Steenwijkerland drs. J.E. den Ouden 1-11-2013 Bevolking De gemeente Steenwijkerland telt momenteel circa 43.400 inwoners. Het inwonertal

Nadere informatie

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Midden-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Midden-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Midden-Nederland (*1. m²) 42.674 95 6.46 Overig Nederland In de regio Midden-Nederland ligt circa 14%

Nadere informatie

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar

Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden o.heijden@marma.nl www.evbinnenstad.nl 1 Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen

Nadere informatie

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011

Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Vastgoedrapport Groningen Assen 2011 Managementsamenvatting 2011 Het Vastgoedrapport Groningen-Assen 2011 stelt zich ten doel om een belangrijke informatiebron te zijn voor de hele regionale vastgoedsector.

Nadere informatie

Pas je huizen aan of breng je mensen in beweging? Kees Konings, DomaVita Vastgoedadvies

Pas je huizen aan of breng je mensen in beweging? Kees Konings, DomaVita Vastgoedadvies Transformatie bestaande woningvoorraad Pas je huizen aan of breng je mensen in beweging? Kees Konings, DomaVita Vastgoedadvies Kansen en uitdagingen voor West-Brabant Thema s/ Agenda: 1. Steden en (kleine)

Nadere informatie

BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT

BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT BIJLAGE D KANTOREN-, HOTEL- EN WONINGMARKT WEERT Kantorenmarkt Weert Tot 2020 zeer beperkte behoefte aan nieuwe kantoorruimte in Weert, er is al meer dan voldoende aanbod van kantoorruimte, toevoegen van

Nadere informatie

Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan

Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan Bijlage 4 Toelichting huidige ontwikkelingen woningmarkt versus vastgesteld woonplan Koopmarkt De koopmarkt zit op slot. Het aantal transacties is laag. Deels durven mensen niet te verhuizen vanwege de

Nadere informatie

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling

De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009. 1. Inleiding. 2. Doel van de goedkope koop-regeling Provincie Noord-Brabant De Stimuleringsregeling goedkope koopwoningen stand van zaken per 1 november 2009 1. Inleiding Voor de voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het van belang dat

Nadere informatie

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod

Noord-Nederland REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT. Marktstructuur. Vraag. Aanbod REGIONALE MARKTONTWIKKELINGEN KANTORENMARKT Noord-Nederland Marktstructuur Voorraad kantoorruimte in Noord-Nederland (*1. m²) 46.787 643 973 1.222 Drenthe Friesland Groningen Overig Nederland De drie noordelijke

Nadere informatie

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven!

Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Slimme zet! Vindingrijk in vastgoedopgaven! Postbus 711 3900 AS Veenendaal Kerkewijk 26 3901 EG Veendaal (T) 0318-55 19 60 (F) 0318-55 19 61 (M) info@ingeniousvastgoed.nl (I) www.ingeniousvastgoed.nl Haar

Nadere informatie

Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties

Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties Woningmarkt Zeeland: ontwikkelingen en beleidsconsequenties Michiel Mulder Programmaleider Wonen & Projectanalyse EIB Masterclass Wethouders Middelburg, 9 juli 2014 1 Inhoud Drie vragen Wat zijn de recente

Nadere informatie

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 De Hypotheek Index geeft ieder kwartaal inzicht in het consumentengedrag op het gebied van hypotheken. De kerncijfers zijn afkomstig van De Hypotheker die met ruim 10 procent

Nadere informatie

De strijd om de harde A1

De strijd om de harde A1 De strijd om de harde A1 Ontwikkelingen in het A1-winkelgebied november 2014 www.dtz.nl Duidelijk. DTZ Zadelhoff De strijd om de harde A1 In de populairste winkelstraten in Nederland is een strijd gaande

Nadere informatie

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013

Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Platform Wonen Assen 3 oktober 2013 Aanvalsplan wonen Albert Smit wethouder financiën, vastgoed, grondzaken en wonen 1 Aanvalsplan wonen: aanleiding Sinds 2008: Economische recessie Stagnerende woningmarkt

Nadere informatie

Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven

Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven Regionale behoefteraming Brainport Industries Campus Eindhoven 23 juni 2015 Managementsamenvatting Status: Managementsamenvatting Datum: 23 juni 2015 Een product van: Bureau Stedelijke Planning bv Silodam

Nadere informatie

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/

snel dan voorzien. In de komende jaren zal, afhankelijk van de (woning)marktontwikkeling/ 2 Wonen De gemeente telt zo n 36.000 inwoners, waarvan het overgrote deel in de twee kernen Hellendoorn en Nijverdal woont. De woningvoorraad telde in 2013 zo n 14.000 woningen (exclusief recreatiewoningen).

Nadere informatie

Financiering van herontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed. Presentatie N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) Cees Busscher

Financiering van herontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed. Presentatie N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) Cees Busscher Financiering van herontwikkeling van bedrijfsmatig vastgoed Presentatie N.V. Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) Cees Busscher Datum: 2 juni 2015 1. Inleiding 2. De markt 3. Doelstelling OMU 4.

Nadere informatie

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken

Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL. SESSIE Stad maken Achtergrondinformatie Woonsymposium WONEN IN STAD.NL SESSIE Stad maken donderdag 19 maart 2015 Stad maken Duiding en context De traditionele rollen binnen het ontwikkeltraject veranderen. De corporaties,

Nadere informatie

BIJLAGE. Samenvatting trends kantorenmarkt 2012

BIJLAGE. Samenvatting trends kantorenmarkt 2012 BIJLAGE Samenvatting trends kantorenmarkt 2012 Opname en aanbod redelijk stabiel De opname van kantoren in 2011 is redelijk vergelijkbaar met de twee jaren daarvoor. In totaal werd 1,25 miljoen m² opgenomen;

Nadere informatie

Leegstand van kantoren, 1991-2013

Leegstand van kantoren, 1991-2013 Leegstand van kantoren, 1991-2013 Conclusie In Nederland is een overaanbod van kantoorvloeroppervlakte. Gemiddeld 16% van het kantoorvloeroppervlakte staat leeg in 2013. Dit percentage neemt nog steeds

Nadere informatie

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte

Regio Amsterdam. Kantorenvisie. Januari 2010. Amstelveen. 40% minder opname kantoorruimte. Grootste transacties. 40% minder opname kantoorruimte Research Kantorenvisie Regio Amsterdam Januari 2010 40% minder opname kantoorruimte De negatieve economische ontwikkelingen in Nederland in 2009 hebben bijgedragen aan een terugval in de opname van kantoorruimte

Nadere informatie

vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht

vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht vraaggericht woningmarkt onderzoek Maastricht Stec Groep aan Gemeente Maastricht Desiree Uitzetter 18 november 2014 U vroeg ons: Actuele inzichten voor herijking stedelijke programmering Nieuwe regionale

Nadere informatie

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist

Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist Ladder voor duurzame verstedelijking Bestemmingsplan Huis ter Heide West, gemeente Zeist De Ladder voor duurzame verstedelijking is in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd en

Nadere informatie

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia.

Op 19 mei 2014 stelde u ons college schriftelijke vragen over de verkoop van huurwoningen door Vestia. De heer P. Beeldman Westeinde 12 2841 BV MOORDRECHT ** verzenddatum 27 mei 2014 onderwerp uw kenmerk bijlage afdeling VROM behandeld door J.D. Lindeman telefoon 0180-639976 Geachte heer Beeldman, Op 19

Nadere informatie

Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen

Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen Koopstromen geven een onthutsend beeld van de toekomst Winkels verdwijnen uit kleine en middelgrote kernen Op 24 september werden de koopstromen 2015 van Oost- Nederland gepresenteerd door het onderzoeksbureau

Nadere informatie

Leegstand als kans voor de lokale economie?

Leegstand als kans voor de lokale economie? Leegstand als kans voor de lokale economie? NVBO congres 13 april 2011 Arnhem Simon Hiemstra Senior consultant MKB Adviseurs Leegstand als kans voor de lokale economie Voorstellen Simon Hiemstra 35 jaar

Nadere informatie

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden,

Gedeputeerde Staten. 2012 HK Haarlem. Betreft: beantwoording motie positie starters op de woningmarkt (M2-3/5-3-2-12) Geachte leden, Provinciale Staten van Noord-Holland door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-104 2012 HK Haarlem Gedeputeerde Staten Uw contactpersoon J.J. Kluit BEL Doorkiesnummer

Nadere informatie

Voordracht voor de raadsvergadering van

Voordracht voor de raadsvergadering van <datum raadsvergadering> Voordracht voor de raadsvergadering van Jaar 2011 Publicatiedatum * Agendapunt * Datum indiening 30 juni 2011 Tekst wordt gepubliceerd in Onderwerp Initiatiefvoorstel van de raadleden

Nadere informatie

Notitie Starterswoningen Harmelen

Notitie Starterswoningen Harmelen Notitie Starterswoningen Harmelen Auteur: A.E.M. van Soest- Vernooij Inleiding Harmelen is de laatste jaren achtergebleven als het gaat om het aanbod aan nieuwbouwwoningen. Behalve de woningen in De Driesprong

Nadere informatie

1.D VERNIEUWING VAN DE STADSVERNIEUWING - na de Novelle

1.D VERNIEUWING VAN DE STADSVERNIEUWING - na de Novelle 1.D VERNIEUWING VAN DE STADSVERNIEUWING - na de Novelle Stadsvernieuwing Transvaal Dag van de Projectontwikkeling, 15 mei 2014 Vernieuwing van de stadsvernieuwing Willem Krzeszewski Staedion Transvaal

Nadere informatie

Verschuiving van grootschalige nieuwbouw in buitengebied naar kleinschalige (her-) bouw in bestaande situatie;

Verschuiving van grootschalige nieuwbouw in buitengebied naar kleinschalige (her-) bouw in bestaande situatie; Bouw De sector bouwnijverheid bestaat uit een diversiteit aan bedrijven. Belangrijke bedrijfsgroepen zijn: Aannemersbedrijven Burgerlijke en Utiliteitsbouw (algemeen en gespecialiseerd)* Aannemersbedrijven

Nadere informatie

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid

Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Bijlage bij brief Modernisering Huurbeleid Inleiding Om inzicht te krijgen in de effecten van het beleid op segregatie, is het noodzakelijk de lokale situatie en de samenstelling van de voorraad in ogenschouw

Nadere informatie

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper

Leegstand Kantoren. Jobinside 5 november 2010. Sacha Klinkhamer Floor Schipper Leegstand Kantoren Jobinside 5 november 2010 Sacha Klinkhamer Floor Schipper Presentatie Jobinside Inleiding door Sacha Klinkhamer (Infrastructuur & Milieu) Aanleiding, cijfers, probleemanalyse, oorzaken,

Nadere informatie

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013

VERZONDEN - 4.11.13 uw brief van uw kenmerk ons kenmerk datum 1101231 31 oktober 2013 gemeentebestuur,..,.. r^fw Postbus 15 PURMEREND JSj 1440 AA Purmerend V telefoon 0299-452452 telefax 0299-452124 Afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling Team Economie Aan de gemeenteraad van Purmerend VERZONDEN

Nadere informatie

Omgekeerde erfpacht katalysator voor een duurzame woningmarkt?

Omgekeerde erfpacht katalysator voor een duurzame woningmarkt? Peter Oussoren en Dave Vlaming Omgekeerde erfpacht katalysator voor een duurzame woningmarkt? INHOUD Inleiding De opgave Uniciteit Anders financieren Anders bouwen Evidente voordelen Effecten Rekenvoorbeeld

Nadere informatie

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant

Bedrijfsruimtemarkt zuid-nederland Limburg en Noord-Brabant Landelijke marktontwikkelingen Na een korte opleving in 2011 viel de opname van bedrijfsruimte in 2012 opnieuw terug. Tegen de verwachting in bleef het aanbod echter redelijk stabiel. Wel wordt een steeds

Nadere informatie

Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling

Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling Bestedingskader middelen Stedelijke Herontwikkeling Inleiding Stedelijke herontwikkeling Voor de ruimtelijke ontwikkeling van Utrecht is de Nieuwe Ruimtelijke Strategie opgesteld die in 2012 door de Raad

Nadere informatie

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg

kantorenmarkt zuid-nederland Noord-Brabant en Limburg Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen

Drenthe, Friesland en Groningen. Landelijke marktontwikkelingen Landelijke marktontwikkelingen Veel consumenten nemen een afwachtende houding aan. De economische vooruitzichten zijn immers niet goed en de dalende koopkracht zorgt ervoor dat klanten alleen maar langer

Nadere informatie

Concept Raadsvoorstel

Concept Raadsvoorstel Concept Raadsvoorstel Aan de raad van de gemeente Sliedrecht Sliedrecht, Onderwerp: Voortzetten verstrekking van startersleningen. Voorgesteld besluit 1. In te stemmen met overboeken van 210.000 van de

Nadere informatie

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag > Retouradres Postbus 20201 2500 EE Den Haag De Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag Directie Algemene Fiscale Politiek Korte Voorhout 7 2511 CW Den Haag Postbus

Nadere informatie

Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland

Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland Wonen in Hilversum Woningvoorraad en woningbehoefte in Nederland De Nederlandse woningmarkt staat momenteel in het middelpunt van de belangstelling. Deze aandacht heeft vooral betrekking op de ordening

Nadere informatie

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012

KANTORENVISIE REGIO AMSTERDAM JANUARI 2012 Amsterdam Zuidoost Daling opnameniveau 2011 Aanbod en leegstand Huurprijzen verder onder druk Beleggingsmarkt; Afname transactievolume Toekomstverwachting Deelgebieden Regio Amsterdam Onze jaarlijkse kantorenvisie

Nadere informatie

2) Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? Per 1 januari 2013

2) Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? Per 1 januari 2013 Oktober 2012 Nieuws hypotheekrenteaftrek Zoals het er nu voorstaat zal er vanaf 2013 alleen aftrek worden genoten voor hypotheekrente bij minimaal een annuïtaire aflossing. Op dit moment mag je nog de

Nadere informatie

Wonen in Dordrecht. De crisis voorbij?; trends en verwachtingen. 30 november 2010

Wonen in Dordrecht. De crisis voorbij?; trends en verwachtingen. 30 november 2010 Wonen in Dordrecht De crisis voorbij?; trends en verwachtingen 30 november 2010 Inhoudsopgave 1. Wat willen we? Beleid en welke afspraken zijn er voor Dordrecht? 2. Hoe staan we er voor? Stand van zaken

Nadere informatie

De grensoverschrijdende Regio Krachten in het Noorden. Alex Voordes AM bv Noordoost 13 mei 2011

De grensoverschrijdende Regio Krachten in het Noorden. Alex Voordes AM bv Noordoost 13 mei 2011 I De grensoverschrijdende Regio Krachten in het Noorden Alex Voordes AM bv Noordoost 13 mei 2011 Grensoverschrijdend of uitdagend? Grensoverschrijdend Wat was er eigenlijk grensoverschrijdend? Waar komen

Nadere informatie

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van bedrijfsruimte September 212 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G. Raven Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Nederlandse winkelmarkt

Nederlandse winkelmarkt September 212 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse winkelmarkt 3. Prijzen van 4. Beleggingen in Colofon Samenstelling Drs. G.Raven Bron gegevens NVM Data & Research, Nieuwegein

Nadere informatie

Winkelleegstand: dilemma of kans?

Winkelleegstand: dilemma of kans? Winkelleegstand: dilemma of kans? Enkele landelijke trends en ontwikkelingen 1. Schaalvergroting (food) en schaalverkleining (modisch) 2. Branchevervaging 3. Toenemende problematiek PDV clusters 4. Filialisering

Nadere informatie

Handreikingen steden. Frank Wassenberg. frank.wassenberg@nicis.nl. Delft, 23 juni 2011

Handreikingen steden. Frank Wassenberg. frank.wassenberg@nicis.nl. Delft, 23 juni 2011 Handreikingen steden Frank Wassenberg Delft, 23 juni 2011 frank.wassenberg@nicis.nl Noodzaak herprogrammering Crisis woningmarkt Discrepantie vraag en aanbod Aanzienlijke overprogrammering Tekorten en

Nadere informatie

Provincie Noord-Holland

Provincie Noord-Holland Provincie Noord-Holland POSTBUS 3007 2001 DA HAARLEM Provinciale Staten van Noord-Holland Door tussenkomst van de Statengriffier, mr. J.J.M. Vrijburg Florapark 6, kamer L-l 04 2012 HK Haarlem 2 2OKT. 2013

Nadere informatie

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017

WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 WSW trendanalyse woningcorporaties 2013-2017 Risico s voor borgstelsel nemen toe Corporaties nemen maatregelen om de financiële conti - nuïteit te waarborgen. Dit is het gevolg van de overheidsmaatregelen

Nadere informatie

HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING

HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING HerontwikkelLAB VALUE ENGINEERING DATUM : 28-11-2012 OVER Het HerontwikkelLAB Introductie 2 VISIE Het overaanbod van kantoorruimte en de veranderde vraag ernaar hebben een omvangrijke en veelal structurele

Nadere informatie

Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio 2015

Woningmarktmonitor provincie Utrecht: de staat van de woningmarkt medio 2015 DATUM 30 oktober 2015 PROJECTNUMMER 3400.106/G OPDRACHTGEVER Woningmarktmonitor provincie : de staat van de woningmarkt medio 2015 Inleiding De woningmarkt is, na jaren van crisis, weer flink in beweging.

Nadere informatie

Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers

Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers Ouderen op de woningmarkt: feiten en cijfers Prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft en directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling, met medewerking van Rink Drost,

Nadere informatie

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven

Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Verslag Prioriteringssessie Woonvisie 30 juni 2014 Fifth, Eindhoven Inleiding De Prioriteringssessie Woonvisie is een belangrijk vervolg op de co-makersgesprekken die zijn gevoerd en de 5 thematafels die

Nadere informatie

Beleggers in gebiedsontwikkeling

Beleggers in gebiedsontwikkeling Beleggers in Incentives en belemmeringen voor een actieve rol van institutionele beleggers bij de herontwikkeling van binnenstedelijke gebieden P5 presentatie april 2015 Pelle Steigenga Technische Universiteit

Nadere informatie

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Huurprijs van bedrijfsruimte

Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Huurprijs van bedrijfsruimte Maart 211 Inhoud 1. Opname van 2. Aanbod van Stand van zaken Nederlandse markt voor Bedrijfsruimte 3. Huurprijs van 4. Vooruitzichten Colofon Samenstelling Drs I.L. de Kruif Bron gegevens NVM Data & Research,

Nadere informatie

Werkende bedrijventerreinen

Werkende bedrijventerreinen Werkende bedrijventerreinen Dr. Cees-Jan Pen, programmamanager Platform31/Lector Vastgoed Fontys 1 Mijn agenda Bedrijventerreinen hoger op de politieke agenda: banen, mkb, leefbaarheid, economisch belang

Nadere informatie

Schiedamse aanpak biedt basis voor. goede samenwerking

Schiedamse aanpak biedt basis voor. goede samenwerking Schiedamse aanpak biedt basis voor goede samenwerking 1 2 Schiedamse aanpak biedt basis voor goede samenwerking Medio 2019 moet Nieuw-Mathenesse een modern, gemengd bedrijventerrein zijn waarmee de gemeente

Nadere informatie

Provincie Noord-Brabant t.a.v. formateur de heer Schinkels Postbus 90151 5200 MC 's-hertogenbosch

Provincie Noord-Brabant t.a.v. formateur de heer Schinkels Postbus 90151 5200 MC 's-hertogenbosch Provincie Noord-Brabant t.a.v. formateur de heer Schinkels Postbus 90151 5200 MC 's-hertogenbosch Stichting Droomwonen Brabant Speelhuislaan 158 4815 CJ Breda 076-5213080 info@droomwonenbrabant.nl Rabobank

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM Data & Research 9 oktober 2014 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het derde kwartaal van 2014 een zeer sterke opwaartse

Nadere informatie

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf

VOGON. Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf VOGON Rob Vester, Ontwikkelingsbedrijf Samenwerking: het perspectief van de belegger Syntrus Achmea Vastgoed Ca. 14,0 miljard belegd vermogen; Ca. 1,0 miljard in het buitenland Ca. 4,0 miljard financiering

Nadere informatie

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland

kantorenmarkt zuidwest-nederland Zuid-Holland en Zeeland Landelijke marktontwikkelingen Mede dankzij enkele grote transacties in diverse steden bereikte de opname van kantoorruimte de eerste maanden van 2012 een (onverwacht) hoog niveau. Deze goede start zette

Nadere informatie

Monitor kredietcrisis begin 2010 Gemeente Purmerend

Monitor kredietcrisis begin 2010 Gemeente Purmerend Monitor kredietcrisis begin 2010 Gemeente Purmerend Colofon In opdracht van: De directeur Beleid Coördinatie en samenstellen rapportage: Team Beleidsonderzoek en Informatiemanagement Inhoud rapportage:

Nadere informatie