VASTGOED ADVISEUR. jaargang 28, nummer 4 augustus vakblad voor makelaars en taxateurs een uitgave van VBO Makelaar

Transcriptie

1 VASTGOED ADVISEUR Paul Schuiling, AFM: Verantwoorde kredietverstrekking biedt voordelen Hypotheekmarkt kwetsbaar, maar ook robuust Allemaal naar de stad? Maar hoe moet die er dan uitzien? Lancering EVS en REV-titel tijdens PROVADA 2014 Tweeluik: nieuw systeem energielabel jaargang 28, nummer 4 augustus 2014 vakblad voor makelaars en taxateurs een uitgave van VBO Makelaar

2 Specialist in aansprakelijkheidsverzekeringen aansprakelijkheids- voor o.a. Specialist in verzekeringen voor o.a. Assurantieintermediairs, Assurantie- hypotheek-, intermediairs, kredieten hypotheek-, pensioenadviseurs kredieten pensioenadviseurs Makelaars, beheerders en Makelaars, taxateurs beheerders in onroerende en taxateurs zaken in onroerende zaken Advocaten, notarissen, accountants Advocaten, notarissen, belastingadviseurs accountants en belastingadviseurs Wij Wij beschermen beschermen de de vastgoedmakelaar vastgoedmakelaar en en zijn zijn of of haar haar dienstverlening... dienstverlening... AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED Net zoals u zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar Al Net ruim zoals 25 u jaar zijn zijn wij specialist. wij makelaar Al ruim in (beroeps)aansprakelijkheidsverzekeringen. 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u een optimale Hierdoor in aansprakelijkheidsverzekeringen. hebben wij veel ervaring opgebouwd Hierdoor kunnen kunnen wij u wij een u optimale een bescherming van de continuïteit van uw bedrijf bieden, zodat u kunt optimale bescherming bescherming van de continuïteit van de continuïteit van uw van bedrijf uw bedrijf bieden, garanderen. zodat u kunt blijven doen waar u goed in bent: makelen. En blijven u kunt doen ondertussen waar u goed blijven in bent: doen makelen. waar u goed in bent. dat dat houden houden wij wij zo zo s-gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T s-gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T _ADV_VastgMag_194x264_def.indd :26: _ADV_VastgMag_194x264_def.indd :26:02

3 6 12 Paul Schuiling, AFM: Verantwoorde kredietverstrekking biedt voordelen Edward Feitsma, NVB: Hypotheekmarkt kwetsbaar, maar ook robuust Allemaal naar de stad? Maar hoe moet die er dan uitzien? Lancering EVS en REV-titel tijdens PROVADA 2014 in dit nummer no nonsense Van confectie naar maatwerk 5 actueel Paul Schuiling, AFM: Verantwoorde kredietverstrekking biedt voordelen 6 Hypotheekmarkt kwetsbaar, maar ook robuust 12 Allemaal naar de stad? Maar hoe moet die er dan uitzien? 18 Lancering EVS en REV-titel tijdens PROVADA Tweeluik Vereniging Eigen Huis en VBO Makelaar over nieuw systeem energielabel 28 columns Onderzoeksinstituut OTB Flexibele arbeidsmarkt en eigen woningbezit: een paradox? 11 Bedrijfsmatig Vastgoed De taxatiemarkt is voorgoed veranderd 23 Agrarisch Vastgoed Grenzen aan de groei? 27 Rabobank Nederland Herstelt of hersteld, that s the question 33 achtergrond Uit de media 4 Online 15 Uit de rechtspraak Dineren & Cashen 16 Makelaar van de Maand Groenendael Makelaardij 30 Achter de Voorkant AFM, Amsterdam 34 VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 3

4 UIT DE MEDIA Beste eerste half jaar sinds begin crisis Uit de Monitor Koopwoningmarkt (tweede kwartaal 2014) blijkt dat het beste eerste kwartaal sinds de crisis in 2008 wordt opgevolgd door het beste tweede kwartaal. Het aantal hypotheekaanvragen, nieuw afgesloten hypotheken, verkochte woningen en het aantal feitelijke transacties zijn daarbij flink toegenomen. Daarnaast zijn nu ook de verkoopprijzen over de gehele linie licht gestegen. Dit zijn zeer duidelijke signalen van een koopwoningmarkt die zich in de komende maanden verder zal herstellen. Ontwikkeling garanties NHG Totaal 2 e kwartaal e halfjaar Koopprijsstijging is belangrijkste signaal in tweede kwartaal In het tweede kwartaal van 2014 laten zowel de mediane verkoopprijs als de Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) wederom een kleine stijging zien ten opzichte van het voorgaande kwartaal. Maar ook in vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar geleden blijken de mediane verkoopprijs (+3,5%) en de PBK (+1,2%) nu duidelijk hoger uit te komen. Dit wijst op een nieuwe fase in het herstel, waarin het verschil tussen de vraagprijs en de feitelijke verkoopprijs weer kleiner is geworden. Als het herstel doorzet, kan de stijging van de mediane koopprijs over heel 2014 wel eens tussen de 3% en 5% uitkomen. Goede basis voor verder herstel in de komende maanden Zowel het algemene consumentenvertrouwen, als het vertrouwen in de koopwoningmarkt zijn het afgelopen jaar fors toegenomen en bevinden zich inmiddels op het niveau van ver voor de crisis. De verwachte economische groei, de verwachte inkomensstijging en de nog steeds goede betaalbaarheid (door met name de historisch lage hypotheekrente) van de koopwoningen daarbij opgeteld, vormen een prima basis voor een verdere toename van het aantal verkopen van bestaande woningen en nieuwbouwwoningen. En daarmee voor een positieve ontwikkeling van de verkoopprijzen op beide markten. Bron: OTB NHG aankoop woning NHG woningverbetering NHG overige NHG NHG (Aantallen afgerond op 100-tallen) Aantal nieuwe garanties met NHG per half jaar ( ) Aantal garanties aankoop en totaal Bron: NHG H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H Aankoop Totaal Kwaliteitsverbetering Aantal garanties kwaliteitsverbetering Opbouw Nederlandse woningvoorraad Koopwoningen % 5% 0% -5% -10% -15% -20% Sociale huurwoningen Vrije sector huurwoningen Prijsindexontwikkeling huurprijs in Nederland per kwartaal (Q = 100) Bron: Pararius Huurwoningen Aantal verkochte woningen juli 2014 Juli Stijging 43.7% t.o.v. juli Stijging 22.6% t.o.v. juni Woningtypen Stijging tussenwoningen t.o.v. juli % Stijging 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. juli % Stijging vrijstaande woningen t.o.v. juni % Stijging appartementen t.o.v. juni %. Aantal geregistreerde hypotheken Juli Stijging 43.6% t.o.v. juli Stijging 19.5% t.o.v. juni Aantal executieveilingen Juli Stijging 24% t.o.v. juli Bron: Kadaster 4 VASTGOED ADVISEUR augustus 2014

5 NO NONSENSE van confectie naar maatwerk Vlak voor het zomerreces liet minister Blok zich uit over maatwerk bij hypothecaire kredietverlening. In een brief aan de Tweede Kamer beschreef hij de mogelijkheden voor maatwerk en hoe dit in de praktijk uitpakt. Vanaf 1 januari 2013 zijn er nieuwe kaders waar hypothecaire financiering aan moet voldoen. Maar daar waar maatwerk gewenst, passend en verantwoord is, moet er ruimte zijn voor het verlenen van krediet. Die ruimte is door minister Blok in zijn brief nog maar eens uitgemeten, om financiers te (laten) bewegen. Maatwerk mag! Goed nieuws voor de woningmarkt, die uit het dal lijkt te kruipen. Nadat eerst het aantal transacties aantrok, lijkt er in veel regio s nu ook weer sprake van een bescheiden prijsstijging. Goed nieuws ook voor de makelaars die willen bemiddelen bij een woningaankoop maar de afgelopen jaren te vaak strandden op de financiering. Niet alleen het geslonken consumentenvertrouwen maar ook het dichtdraaien van de geldkraan heeft de woningmarkt gesmoord. Waar voor 2007 ruimte was voor maatwerk, werd daar paal en perk aan gesteld door de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. De AFM deelde als toezichthouder vervolgens boetes uit aan banken die de regels te ruim interpreteerden. Rekening houden met persoonlijke omstandigheden en carrièreperspectief was niet meer mogelijk. Nu de crisis lijkt bezweerd, schijnen de banken weer hypotheken te willen verstrekken. Liefst op persoonlijke leest geschoeid. Maar ondanks het feit dat het ministerie van Financiën en de AFM sinds twee jaar wijzen op de uitzonderingsmogelijkheden voor maatwerk, zijn de banken voorzichtig. Onzekerheid over de bewegingsruimte geeft stilstand. Het leidt nog niet tot veel maatwerk en is wellicht ook de reden dat banken wel heel lang doen over de beoordeling van een hypotheekaanvraag. Toelichting op de voorwaarden was dus noodzakelijk en die duidelijkheid heeft minister Blok nu hopelijk gegeven. Het begrip maatwerk staat voor persoonlijke aandacht. Op het snijvlak van kosten enerzijds en recht doen aan individuele wensen en omstandigheden anderzijds, ligt de afweging tussen standaard en maatwerk. Wordt het een confectiepak of een maatpak? Honderd identieke producten kosten minder dan honderd verschillende. De honderd klanten die het product kopen, zijn echter stuk voor stuk anders en zullen dus niet in dezelfde omstandigheden verkeren. Studenten hebben een carrièreperspectief, maar beginnen in het nieuwe leenstelsel al met een flinke schuld. ZZP ers en flexwerkers hebben geen vast arbeidscontract. Alleen maatwerk kan hier tot (een verantwoorde) hypotheekverstrekking leiden. Ook als er energiebesparende maatregelen worden doorgevoerd, kan worden afgeweken van de standaard kredietnormen. Daarvoor is echter wel een Energie-index (een energieprestatiecertificaat) nodig. Lees: maatwerk. Deze index maakt deel uit van een nieuwe systematiek voor het energielabel, die minister Blok net voor het zomerreces door de commissie Wonen loodste. Elke bewoner krijgt een voorlopig energielabel op basis van een aantal standaard woningkenmerken. Hoe standaard kun je het maken? Zodra we het energielabel echter moeten gebruiken voor verkoop of energiebesparing, dan schuiven we op naar maatwerk. Laten we hopen dat er ook maatwerk wordt geleverd als het gaat om de beslissing de Loan-to-Value na 2018 wel of niet onder de 100% te brengen. De Europese normen voor hypotheekverstrekking zijn standaard. Nederland is met de Loan-to-Income en hoge spaartegoeden echter uniek. Ik hoop dan dat in dit dossier de maatwerkregel wordt toegepast. Geen confectie, maatwerk is gewenst! Ed Hamming Voorzitter VBO Makelaar VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 5

6

7 ACTUEEL AFM paul schuiling, senior toezichthouder afm: verantwoorde kredietverstrekking biedt voordelen Het beleid van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) lag de afgelopen jaren met regelmaat onder vuur. De kritiek richtte zich vooral op de strenge normen voor hypotheekverstrekking. Nogal wat partijen waren van mening dat de AFM de toch al dramatische situatie daardoor verergerde. Inmiddels zijn de nodige maatregelen genomen, en ziet de woningmarkt er weer wat rooskleuriger uit. De rust is voor een groot deel weergekeerd, en de kritiek op de AFM is aanzienlijk verminderd. Ook de consument ziet in dat een verantwoord beleid op het gebied van kredietverstrekking duidelijke voordelen biedt, stelt Paul Schuiling, senior toezichthouder bij de AFM. H et team waarvan ik deel uitmaak, houdt zich met name bezig met het toezicht op het gedrag van banken. Wij controleren of de banken op de juiste manier met hun klanten omgaan. De Nederlandsche Bank heeft als taak het zogeheten prudentieel toezicht. Dan gaat het om de vraag of de balansen van de banken gezond zijn; om de financiële situatie dus. Omdat bankbalansen direct samenhangen met systeemrisico s, is ook het systeemtoezicht bij DNB ondergebracht. Wij zijn verantwoordelijk voor het gedragstoezicht. Die drie vormen van toezicht komen samen bij de hypotheekverstrekking; zeker als het gaat om de Loan-to-Value (LTV). Dat is dan ook een kernpunt bij ons toezicht: verantwoorde kredietverlening en het voorkómen van problemen bij de consument. Dat toezicht richt zich op heel specifieke problemen, zegt Schuiling: Bijvoorbeeld betalingsachterstanden bij hypotheken. Hoe groot zijn die achterstanden? Hoe communiceert de bank met de klant? Heeft de bank voldoende inzicht in de financiële situatie van de klant en wordt er actief gezocht naar oplossingen? De banken zien ook wel in dat het in hun eigen belang is als die problemen worden opgelost, maar dat wil nog niet zeggen dat het altijd goed gaat. Het gaat overigens bij de communicatie tussen bank en consument (of ondernemer) niet alleen om klanten die al problemen hebben: wij zien ook graag dat banken in gesprek gaan met klanten bij wie nog niets aan de hand is. Wellicht kunnen ook daar maatregelen worden genomen in de hypotheeksfeer, waardoor je problemen in de toekomst kunt voorkómen. Het meefinancieren van een restschuld is mogelijk op voorwaarde dat de hypotheeklasten betaalbaar zijn. We juichen het toe dat kredietverstrekkers restschulden meefinancieren als dat op een verantwoorde wijze kan Toch even terug naar het verleden; de AFM zou onvoldoende hebben gewaarschuwd voor de kredietrisico s. Dat beeld klopt niet. Sinds 2006 voeren wij het toezicht op de hypotheekmarkt uit. In 2007 zagen we al dat het destijds gevoerde beleid grote risico s met zich meebracht, en daar hebben we direct marktbreed onderzoek naar VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 7

8 En banken mogen ook maatwerk toepassen. Dat klopt. Er zijn standaard-leennormen, maar banken hebben de mogelijkheid om daarvan in individuele gevallen af te wijken. Minister Blok heeft dat onlangs nog eens benadrukt: Daar waar maatwerk gewenst, passend en verantwoord is, kunnen kredietverstrekkers het toepassen. Voorwaarde is wel dat onverantwoorde kredietverlening wordt voorkómen. Een voorbeeld: een klant kan op basis van zijn huidige inkomen het huis van zijn dromen niet kopen. Deze klant heeft echter van zijn werkgever een toezegging dat zijn inkomen aan het eind van het jaar stijgt, en met dat inkomen is de hypotheek wél betaalbaar. Dan mag met dit inkomen worden gerekend; dan mag de bank de hypotheek verstrekken en kan de klant het huis van zijn dromen kopen. Euro s gedaan. We wezen er toen al op dat de hypotheekmarkt grote risico s kent, en dat die markt genormaliseerd moest worden. De tegenwerpingen zijn bekend: Het gaat al jaren goed, en de woningprijzen stijgen alleen maar. Waarom zouden we iets veranderen als er geen problemen zijn? Inmiddels weten we beter. Hypotheekverstrekkers willen natuurlijk niet meer de risico s lopen die door de crisis in hun volle omvang duidelijk waren geworden. Gelukkig zijn er de afgelopen jaren een aantal maatregelen getroffen die de risico s voor de consument en de samenleving beperken. Voorbeelden zijn de beperking van de hypotheekrenteaftrek, de verplichte aflossing, de geleidelijke beperking van de LTV naar 100%. Dat alles heeft gezorgd voor een meer verantwoorde hypotheekverstrekking. De gemiddelde maximale leencapaciteit bij 1x modaal huishoudeninkomen en 2x modaal huishoudeninkomen (eenverdieners), op halfjaarbasis, in de periode 2 e helft e helft Er zijn speculaties dat de LTV na 2018 nog verder zal worden verlaagd; zelfs tot 80%. Zal dat niet leiden tot grote problemen op de woningmarkt? Wie kan dan nog een huis kopen? In het verleden was het heel normaal als je eigen geld inbracht bij de aankoop van een woning. Dat kunnen we ons nu niet meer voorstellen: we zijn de afgelopen jaren gewend geraakt aan LTV s van soms boven de 120% en dan vaak ook nog een aflossingsvrije hypotheek. Inmiddels weten we dat dat niet bepaald verstandig was. Voorlopig werken we toe naar een LTV van 100% in Consumenten kunnen dus in een rustig tempo wennen aan de nieuwe situatie. Met die 100% zijn we nog steeds koploper in de wereld als het gaat om kredietverstrekking voor de eigen woning. Maar dat betekent ook dat we nog steeds behoorlijke risico s op restschulden lopen. Dat blijkt ook uit de analyses van ratingbureaus. Het rapport-wijffels geeft eveneens aan dat het een goede zaak zou zijn als de LTV wordt teruggebracht naar 80%. Daarmee zouden de risico s voor iedereen worden verkleind. Natuurlijk moeten we bij alle maatregelen wel de consequenties van het gevoerde beleid in het oog houden. Overigens is het echt niet zo dat iedereen het maximale bedrag wil lenen. Er zijn heel verstandige consumenten die inzien dat een lager leenbedrag veel minder risico s met zich meebrengt. Ook zien we dat steeds meer consumenten de risico s van een aflossingsvrije hypotheek en van een hoge hypotheek terdege zien. Er wordt inmiddels al veelvuldig vrijwillig afgelost. Consumenten lijken de risico s soms beter te zien dan marktpartijen en beleidsmakers II I II I II I II Leencapaciteit 1 x modaal (één- en tweeverdieners) Leencapaciteit 2 x modaal (tweeverdieners) Bron: OTB, I II I II I II Leencapaciteit 2 x modaal (éénverdieners) Mediane verkoopprijs I De AFM heeft ook zitting in het Financieel Stabiliteits Comité, net als o.a. DNB en het ministerie van Financiën. Dat comité waarschuwde onlangs voor een te snelle aanpak van de LTV. Huishoudens zijn door een verstandige LTV minder kwetsbaar voor een restschuld. Maatregelen om dit risico te beperken door een verlaging van de LTV, kunnen gevolgen hebben voor de toegankelijkheid van de woningmarkt. 8 VASTGOED ADVISEUR augustus 2014

9 Daar wordt goed naar gekeken. Aan de andere kant moeten we ons ook realiseren dat een grote groep consumenten met een onderwaterhypotheek ook slecht is voor de woningmarkt. Daardoor wordt de doorstroming beperkt. Hebt u ook een verantwoordelijkheid als het gaat om restschulden? Het meefinancieren van een restschuld is mogelijk op voorwaarde dat de hypotheeklasten betaalbaar zijn. We juichen het toe dat kredietverstrekkers restschulden meefinancieren als dat op een verantwoorde wijze kan. Ze hebben natuurlijk ook wel de morele plicht om dat te doen als ze in het verleden hebben meegewerkt aan de verstrekking van een hoge hypotheek. Het zou nogal flauw zijn als ze, nu de klanten in problemen zijn gekomen door een al te uitbundige hypotheekverstrekking, niet thuis zouden geven bij het oplossen van problemen. Zijn er wel voldoende aanbieders op de hypotheekmarkt om concurrentie te waarborgen? We zien dat er de laatste tijd meer aanbieders komen, zoals verzekeraars. Dat is een goede zaak. Het houdt alle partijen scherp en dat is goed voor de consument. Er zijn ook signalen dat banken niet streven naar uitbreiding van hun marktaandeel op de hypotheekmarkt. Dat heeft mogelijk ook te maken met risico s die verbonden zijn aan hypotheekverstrekking en met de strengere eisen die worden gesteld aan de bankbalansen. En ook in dit opzicht zie je weer hoe belangrijk een verantwoorde kredietverstrekking is. Als de risico s worden genormaliseerd, zullen meer investeerders geïnteresseerd raken in de hypothekenmarkt; ook buitenlandse partijen. Er zijn ook signalen dat banken niet streven naar uitbreiding van hun marktaandeel op de hypotheekmarkt Er wordt nog steeds te veel verdiend aan hypotheken, zegt de Vereniging Eigen Huis. De Autoriteit Consument & Markt (ACM) heeft dit onderzocht, en ze zullen dit onderwerp vanuit hun verantwoordelijkheid ongetwijfeld volgen. Het is belangrijk dat er voldoende concurrentie is en blijft. We signaleren meer nieuwe toetreders. Dat is positief, en die ontwikkeling zal ongetwijfeld een positief effect hebben op de hypotheekrente. Kan de AFM ook een rol spelen bij het oplossen van problemen rond erfpacht? De codes rood en oranje komen nog vaak voor. Moet er wellicht een financieel product worden ontwikkeld voor consumenten met erfpachtcontracten? Dat probleem kunnen wij helaas niet oplossen. Erfpachtcontracten staan niet onder toezicht van de AFM. Aan dit probleem ligt een privaatrechtelijke kwestie ten grondslag. Een consument kan het contract overigens door de rechter laten toetsen: als blijkt dat het onredelijk bezwarend is, kan het contract door de rechter worden vernietigd. één centraal register voor taxateurs Op 27 juni jl. hebben de taxateurs besloten om uiterlijk 1 januari 2015 een centraal register op te richten dat kwaliteitseisen en beroeps- en gedragsregels voor geregistreerde taxateurs vaststelt en waarborgt. Het register wordt als eerste gevormd en gevuld voor taxateurs van commercieel vastgoed, maar er zijn ook afspraken gemaakt voor woningen en landelijk vastgoed. De partijen verwachten dat het centrale register zal leiden tot meer standaardisatie en meer duidelijkheid. Gerben Everts, bestuurder bij de AFM, is blij dat er nu concrete afspraken liggen. Hij zegt: We hebben er alle vertrouwen in dat de betrokken partijen hun beloftes nakomen en voor het eind van het jaar de daad bij het woord voegen. We zijn heel blij dat partijen elkaar hebben gevonden en binnenkort deze belangrijke verbinding aangaan. Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. Bernd Bohm, OTB VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 9

10 Kijk voor alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten. Contact Wilt u meer informatie of heeft u vragen? Neem dan contact op met ons op via onderstaande contactgegevens: Beroepsopleiding Makelaars B.V. Gildeweg 5a, 2632 BD Nootdorp info@makelaarsopleidingen.nl telefoon

11 COLUMN Woningmarktanalyse OTB flexibele arbeidsmarkt en eigen woningbezit: een paradox? Ik voel me wel eens ouderwets (of risicomijdend) als het gaat om mijn arbeidscarrière, want ik werk al 15 jaar voor mijn werkgever. Dat gaat met veel plezier en er is altijd weer wat nieuws, zonder meer een belangrijke reden voor mijn honkvastheid. Deze honkvastheid is al lang niet meer vanzelfsprekend: afgezien van degenen die een dynamische en afwisselende carrière wensen, is verkassen vaak noodzakelijk omdat werkgevers niet snel meer overgaan tot het verstrekken van vaste contracten. Daarnaast kunnen ook gaten vallen door ontslag als gevolg van een crisis. Onzekerheid op de arbeidsmarkt is voor velen vrijwillig of onvrijwillig een fact of life geworden. Zo kent degene die bewust is begonnen als ZZP er onzekerheden rond het inkomen, maar dit geldt ook voor degene die uit noodzaak een aantal korte, flexibele arbeidscontracten aaneenrijgt. Deze veranderende arbeidsmarkt schept in beginsel geen vruchtbare voedingsbodem voor de groei van het eigen woningbezit. Bevordering van het eigen woningbezit is in het gehele politieke spectrum nog immer een belangrijk beleidsthema. Hoewel juist huishoudens met een onzekere pensioenopbouw (c.q. zelfstandigen en flexwerkers) gebaat zouden kunnen zijn bij een schuldenvrije eigen woning op het moment van de pensionering, zijn onzekere inkomens geen prettige binnenkomer bij banken. In het geval van een ZZP er vraagt men over de past performance, de sector waarin men actief is en hoeveel men de afgelopen jaren heeft verdiend. Inbreng van spaargeld of andere garanties kunnen een aanvullende voorwaarde vormen. Voor jonge mensen met een flexibele arbeidspositie kan het nog veel lastiger zijn. Speciale producten Met name voor hen dient zich de vraag aan of zij een steuntje in de rug moeten krijgen via speciale producten zoals (achtergestelde) startersleningen, speciale flexwerkersgaranties of (bouw)spaarregelingen? Het voorgaande is een route voor beleidsmakers die graag op korte termijn iets willen betekenen voor deze mensen. Een andere optie zou zijn om flexwerkers aan hypotheken te helpen onder de vlag van experimenten. Na verloop van tijd kan dan een redelijke inschatting worden gemaakt van de risico s voor de diverse geledingen van de flexwerkpopulatie en zouden commerciële partijen lering kunnen trekken uit de resultaten. De derde mogelijkheid is om af te wachten wat de partijen op de hypotheekmarkt zelf gaan doen. Zodra flexwerk een normaler verschijnsel is geworden, kan de financiële markt waarschijnlijk zelf het risico beter inschatten en speciale producten (maatwerk) ontwikkelen. De kans bestaat echter dat deze laatste optie niet goed van de grond komt. Zo werden de eerste spaarbanken en hypotheekverstrekkers (Building Societies) voor de gewone man opgericht op coöperatief- of overheidsinitiatief. Commerciële banken moesten er in eerste instantie niets van hebben, maar volgden toen deze maatschappelijke initiatieven minder riskant bleken dan verwacht. De voorgaande discussie is niet zozeer een kritiek op de vermeende geringe beschikbaarheid van hypothecaire leningen voor (risicovolle) flexwerkers, maar richt zich vooral op een toekomstig vraagstuk. Juist bij een fundamentele flexibilisering van de arbeidsmarkt, kan er een groter systeemrisico in de koopsector ontstaan dan wellicht kan worden gedragen door de financiële sector. Mogelijk is ook aanvullende ondersteuning nodig. Deze thematiek geldt overigens eveneens voor huurders, maar deze kunnen bij terugvallende inkomsten gebruik maken van huurtoeslag. Kees Dol, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 11

12 ACTUEEL Loan-to-Value hypotheekmarkt kwetsbaar, maar ook robuust Banken gaan Dutch paradox in buitenland uitleggen De Europese Unie en de ECB volgen Nederland met argusogen. Een gigantische hypotheekschuld en weinig betalingsachterstanden. Leg dat maar eens uit. Dat is precies wat de banken gaan doen: de wereld uitleggen hoe the Dutch paradox in elkaar steekt. Voordat de Bankenunie in oktober een feit is, willen de banken misverstanden voorgoed uit de weg ruimen. De Nederlandse hypotheekverstrekkers gaan op campagne. Door het aantrekken van de woningmarkt wordt het nog belangrijker om de werking van onze hypotheekmarkt goed uit te leggen in het buitenland, meldt de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB). Enerzijds omdat het toezicht op een aantal grote hypotheekverstrekkers verschuift naar de ECB, anderzijds omdat we voor de financiering van onze hypotheken voor een belangrijk deel afhankelijk zijn van buitenlandse investeerders. Economen willen wereldwijd begrijpen hoe de NL-markt werkt. Met een rondgang langs de internationale bancaire instellingen wil de NVB duidelijkheid scheppen in wat je zou kunnen noemen the Dutch paradox : aan de ene kant een nationale hypotheekschuld die het hoogst van Europa is en aan de andere kant een hypotheekmarkt die verhoudingsgewijs weinig averij oploopt. % of BNP 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% Bezittingen en leningen huishoudens eurozone Denemarken Nederland Ierland Portugal Noorwegen Spanje Zweden Finland Frankrijk Griekenland Duitsland Italië Oostenrijk Luxemburg Slowakije België Slovenië Andere bezittingen Spaartegoeden Pensioenen Leningen Bron: Commissie Structuur Nederlandse Banken (2013) In een Engelstalig memorandum ( The Dutch Mortgage Market ) schetst de NVB de hypotheekmarkt als een ogenschijnlijk kwetsbare, maar toch ook robuuste markt met overzichtelijke risico s. De hoogte van de nationale hypotheekschuld (637 miljard euro) genereert overigens wel degelijk macro-economische zorgen, aldus de NVB. Een derde van de koopwoningen staat onder water. Die uiten zich echter niet in de vorm van betalingsachterstanden bij klanten of verliezen bij banken. De door de NVB aangebrachte nuanceringen verklaren mede waarom Nederland bijna geen last heeft van betalingsachterstanden (slechts 1,6%) en waarom de afwikkeling van hypotheekschulden zo vlot verloopt. Ook de verliezen op hypotheekportefeuilles blijven laag (0,8%). Nederland moet op de kapitaalmarkt weliswaar een financieringsgat van 480 miljard euro opvullen (stand eind 2012). De meeste andere risicofactoren, zoals een hogere rente en hogere werkloosheid, worden verzacht door in het buitenland minder bekende institutionele factoren en fiscale en sociaal-economische 12 VASTGOED ADVISEUR augustus 2014

13 voorzieningen als de NHG, BKR, AFM, Nibud en hypotheekrente-aftrek. Meer dan alleen LTI en LTV Met de publicatie wil de NVB de beeldvorming rechtzetten, die mede ontstond door adviezen van onder meer IMF, OESO en de Europese Commissie om de Loan-to-Value (LTV) in overeenstemming te brengen met die in andere landen. In Nederland pleitte de commissie Wijffels vorig jaar ook al voor een verlaging naar 80%. Vanwege de vergaande maatschappelijke consequenties zou de maatregel echter alleen moeten worden doorgevoerd, als de economische omstandigheden dat toelaten. Minister Dijsselbloem van Financiën nam dit advies over. Edward Feitsma, teamleider Toezicht en Financiële Markten NVB, is nauw bij het project betrokken. Mijn doel is om de situatie op de Nederlandse hypotheekmarkt zoveel mogelijk te verduidelijken. Over de toekomstige hoogte van de LTV doen we geen uitspraken, maar we wijzen wel op al die andere factoren, die je bij een risicoweging moet meenemen. De kwetsbaarheid van de hypotheekmarkt wordt bepaald door meer factoren dan alleen de LTV en Loan-to-Income (LTI). Die nuancerende informatie willen we nadrukkelijk voor het voetlicht brengen. Zonder ons als Nederland heel bijzonder te vinden, hopen we wel dat er in Frankfurt rekening wordt gehouden met de specifieke institutionele, juridische en culturele setting. Dat geldt overigens voor alle landen. rabobank en vbo makelaar: ltv kan niet naar 80% De Nederlandse financieringsnorm wordt vooral bepaald door het inkomen en minder door de woningwaarde. Dit verklaart waarom de Loan-to- Value (LTV) in Nederland significant hoger kan uitvallen dan in andere landen, zonder dat dit tot een hogere betalingsachterstand leidt. Nederland scoort in de cijfers over de betaalbaarheid net zo goed als Duitsland, Engeland en Frankrijk, meldt de NVB. Volgens de Rabobank is een verlaging van de LTV naar 80% pas mogelijk als Nederland beschikt over een volwaardige particuliere huurmarkt. Die moet starters een schuilplek bieden om voldoende te sparen. Vanaf 2018 een snelle verlaging voor nieuwe hypotheken doorvoeren, zou ingrijpende gevolgen hebben voor de woningmarkt. Bij een LTV van 80% moet een koper van een gemiddelde woning tussen en euro sparen. Dat is voor velen niet haalbaar. Dit is ook het standpunt van VBO Makelaar. Hypotheekschulden en woningwaarden van Nederlandse woningeigenaren x miljard euro Woningwaarde Hypotheekschuld Bron: DNB (2013) De kritiek op de financieringschuld en het financieringsgat ziet Feitsma al enigszins verstommen. De financiering is tot nu toe zonder problemen verlopen. Internationale beleggers zien wellicht risico s, maar onder de streep zien ze kansen waar ze op inspelen. Commerciële partijen en rating-bureaus prikken soms makkelijker door de ratio s heen dan meer macro-economisch georiënteerde spelers als IMF en OESO; omgekeerd leren wij ook weer veel van deze laatste partijen. De vrees dat de ECB gaat bepalen hoe hoog de LTV mag zijn, is volgens Feitsma ongegrond. We laten de ECB graag haar eigen risico-afweging maken. Maar de LTV is een onderdeel van het nationale macroprudentieel beleid. De Nederlandsche Bank is daarvoor verantwoordelijk. Schuld 79 miljard euro lager Dat ook de schuldenpositie er anders uitziet dan gedacht, bleek uit een onderzoek van de Erasmus Universiteit Rotterdam. Men kwam na een rekenexercitie tot de conclusie dat de (reeds netto berekende) nationale hypotheekschuld zo n 79 miljard euro kleiner wordt, als daar alle (bank)spaar- en beleggingsdepots en verpande levenpolissen van worden afgetrokken (12,1% van de totale netto hypotheekschuld). Ik vind het nog steeds erg jammer dat de Nederlandsche Bank daar nooit onderzoek naar heeft gedaan, zegt Bas Millenaar, directeur van de Blauwtrust Groep en één van de onderzoeksbegeleiders. De hoogte van de hypotheekschuld is zo n belangrijk onderwerp. Zijn conclusie: Het zou verkeerd zijn als we na 2018 naar 80% LTV gaan. Het schuldenprobleem lost zich vanzelf op. De hypotheekschuld is al aan het dalen. Daar komt nog eens bij dat mensen extra aflossen. Starters kunnen geen kant op. Als je hen laat zweven, tref je de gehele woningmarkt. Beeld: Tekst: Robert van Til NVB VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 13

14 Venum 3 De software die standaard in uw VBO lidmaatschap zit. De software voor VBO makelaars Met en dankzij u hebben we Venum 3 kunnen ontwikkelen. Met Venum 3 wilden we niet simpelweg de concurrentie nadoen. We wilden software maken waar u echt iets aan heeft, die kinderlijk eenvoudig te gebruiken is en die toch ontzettend veel kan. Maar dan wel de dingen die er toe doen. Software dus, die gemaakt is voor en door VBO makelaars. Van groot tot klein. Software die fundamenteel beter is. Iedereen kan werken met Venum U heeft geen kostbare en tijdrovende cursus meer nodig om Venum 3 te begrijpen. Over iedere knop, kleur en functie is nagedacht. Het onderhouden van panden en relaties is eenvoudig. Publiceren is kinderspel. En toch zijn al uw werkzaamheden compleet geautomatiseerd. Binnen 1 minuut van uw software in uw website De ideale koppeling tussen de VBO software en uw website. Een consument bezoekt uw site. Hij of zij bekijkt uw aanbod en slaat de zoekopdracht op. De volgende ochtend logt u in op Venum. De gegevens van de bezoeker zijn opgeslagen. Dat geldt ook voor de zoekopdracht. De relatie is gekoppeld aan beschikbaar aanbod en ontvangt aantrekkelijke mailings met passend aanbod. Allemaal vanzelf, u heeft alleen nog maar ingelogd. Makkelijker kunnen we het echt niet maken Agenda en taken op een zeldzaam hoog niveau Iedereen kan werken met Outlook. Logisch, het is veruit de meest gebruikte software voor agenda en taken en waarschijnlijk ook de beste. Daarom hebben we ervoor gezorgd dat de agenda en taken in Venum 3 op dezelfde fantastische uitgebreide manier werken. In combinatie met panden. Software voor VBO makelaars op een hoog niveau. Volledig automatische dossiervorming Venum kent het baanbrekende ARO concept. ARO betekent Actie, Relatie, Object. Het vormt het middelpunt van Venum, het epicentrum. Iedere Actie (afspraak, taak, document, mail, sms, etc ) wordt door Venum gekoppeld aan de bijbehorende Relatie en Object. Met als resultaat zelfwerkende software met spontane dossiervorming. VENUM Was, is en blijft gratis Voor alle Vbo makelaars

15 ONLINE Tweets over de markt Surfen op het VBODirectie: Banken verdubbelen winstmarge op hypotheken #vbo VBOMakelaar: VBO Nieuws : Vakantieperiode nauwelijks van invloed op hypotheekaanvragen Virtueel bezichtigen De tijd dat een makelaar met zijn of haar eigen toestelletje wat foto s van de te koop staande woning maakte, is echt voorbij. In het internettijdperk is het een fluitje van een cent om een presentatie te maken waar de klant de vingers bij aflikt. De potentiële koper moet virtueel kunnen bezichtigen. De woning wordt niet getoond maar gepresenteerd. Vanuit Amerika komt de meest fraaie software de oceaan over RogierSpoel: Column over misleiding in corporatieland en Lezenswaardige column vandaag nieuws vangaal over #woningmarkt Verdient zeker opvolging 14 hypotheekadviseurs kregen vragen over advieskosten tijdens de looptijd van de hyptheek. Dit zijn de uitkomsten: Zo biedt Fuel 451 software voor de smartphone om videopresentaties mee te maken. De software is te combineren met iphone Stick Holder om de beeldkwaliteit te verbeteren Via is het mogelijk foto s te uploaden. Daaraan kunnen een thema, muziek en een tekst worden toegevoegd om een fotopresentatie anno 2014 te maken. De woning virtueel laten bezichtigen? Via mobiele software en groothoeklens worden fraaie virtuele bezichtigingen mogelijk In de 3D camera van Matterport zit software waarmee interactieve en virtuele woningbezichtigingen mogelijk worden gemaakt. Het interieur is te verplaatsen en vloerbedekking en behang krijgen de kleur en motief die de potentiële koper voor ogen heeft Voor diegenen die niet zelf aan de slag willen, bestaat de mogelijkheid een plattegrond van de woning aan te leveren. Er wordt dan een interactieve 3D presentatie gemaakt waarmee virtueel door de woning kan worden gelopen Klachtplicht (art. 7:23 BW) aanvang termijn waarbinnen moet worden geklaagd makelaars Thuiswerken neemt nauwelijks toe #VBO Makelaar stelt #VBO Huurcheck verplicht om veilige huurtransactie te realiseren C3axdp9A1k Illegale huur voorkomen Trage hypotheekverstrekking Banken zijn te traag met de afhandeling van de hypotheekaanvraag. Bron: Ledennet VBO Makelaar Eens Oneens 94,6% Zero moment of truth vergroot kansen makelaar n1r3h3ebpw consumenten poll Volg VBO Makelaar via Energielabel Drie verschillende soorten energielabels (basis, verkoop woning en financiering) leidt tot te veel onduidelijkheid, administratieve rompslomp en uiteindelijk te Eens Oneens 85,7 % 14,3 % hoge kosten. Bron: VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 15

16 UIT DE RECHTSPRAAK dineren & cashen Met hard werken kun je geld verdienen. Groot geld verdien je daarmee helaas echter niet; integendeel. De miljonairs in deze wereld hoort u niet klagen over rugproblemen of andere beroepsziekten. Is dat oneerlijk? Het antwoord is afhankelijk van uw politieke gezindheid. Uw collega Cunia kon in ieder geval met dit gegeven goed leven. De heer Cunia was, wat je kunt noemen, een bon vivant. Hij was vastgoedadviseur in overheidsdienst. Cunia liep daarbij alle recepties af en deed meestal als laatste het licht uit. Cunia had veel praatjes, weinig goede ideeën. Zijn zakenpartners zaten daar niet mee. Integendeel; hun voorstellen werden netjes door Cunia vertaald in beleidsnota s die door bevoegd bestuurders werden omgezet in besluiten. Iedereen werd daar beter van, behalve de werkgever van Cunia, de overheid. Uiteindelijk kwam de werkgever tot het inzicht dat het goedkoper was om van Cunia afscheid te nemen en hem vijf jaarsalarissen mee te geven. Cunia zelf vond het allemaal prachtig. Er veranderde niet zoveel voor hem; hij was al langer druk met zijn eigen advieskantoor Real Estate Consulting. Bovendien hoorde hij van zijn relaties wie waar een receptie hield. Cunia was nog steeds van de partij op borrels, niet gestoord door het feit dat hij niet eens was uitgenodigd. Die vent, die ken ik Je kon van alles en nog wat vinden van Cunia, maar één ding stond vast: Cunia kende de hele wereld en de hele wereld kende Cunia. Toen hij nog actief was als ambtenaar was hij betrokken bij de uitgifte van een flink grondstuk ten behoeve van woningbouw. Aannemerscombinatie LAM was geselecteerd om 250 woningen te bouwen. Cunia kende natuurlijk de directeur van LAM, meneer Roosmalen, goed. Hij had menig glaasje met hem gedronken. Toen tussen de overheid en de LAM de deal rond was, aarzelde Cunia geen minuut. Hij nam contact op met Peters, directeur van een pensioenfonds, die hij recent bij een receptie had ontmoet. Hij stuurde een amicaal getinte mail aan zijn beste vriend Peters en vertelde dat hij de directeur van de LAM persoonlijk kende, hij een buitenkans zag voor het pensioenfonds om enkele honderden woningen uit de eerste hand te kopen en dat hij zijn voortdurende en exclusieve diensten aan het pensioenfonds van Peters zou verlenen. Dit alles tegen het vriendenprijsje van 0,85% van de transactiewaarde. Peters mailde direct terug dat hij erg gelachen had tijdens de receptie en dat het pensioenfonds akkoord ging met dit voorstel. Diner Een week later zaten Peters, Cunia en de directeur van de LAM in het restaurant van het Amstel Hotel. De heren genoten van een achtgangen diner en een voortreffelijke Saint Emilion uit Ook de voorgaande foie gras met bijpassende Sauterne lieten de heren zich uitstekend smaken. De enige onenigheid die ontstond, betrof de vraag wie het diner ter hoogte van een maandloon zou betalen: Peters of de Lam. Peters won de strijd met het argument dat zijn pensioenfonds over een kleine 30 miljard beschikte en dit hapje zou worden betaald uit de postzegelkas. Bovendien was de indexering van de pensioenen overgeslagen en alleen al met de besparing kon het fonds het hele Amstel Hotel (met wijnkelder) kopen. Daar moesten de drie heren best flink om lachen. Nog die- 16 VASTGOED ADVISEUR augustus 2014

17 zelfde nacht stuurde Cunia aan Peters een berichtje waarin hij hem hartelijk verwees naar de geslaagde avond en legde terloops vast dat het pensioenfonds en de LAM zeer zeker tot zaken zullen komen. Jaren stilte Enkele dagen na het geslaagde diner belde Cunia met Roosmalen waarbij hij aandrong op het opstellen van een Letter of Intent. Tot zijn genoegen bleek dat allemaal al in gang gezet en de LAM had daartoe haar eigen advocaat ingeschakeld. Voor Cunia was daarbij geen rol weggelegd. Cunia vond dat prima. Hij mailde Peters opnieuw met de melding dat de deal zo goed als rond was. Vier jaar later meldde Cunia zich weer bij Peters. Cunia had namelijk in de krant gelezen dat de bouw gestaag vorderde. Het antwoord van Peters was kort en vijandig. Ja, het ging prima met hem en ja, de beleggingen liepen naar verwachting en neen, er viel niets te melden over het project. Aangezien Roosmalen vanwege een paar akkefietjes met vervroegd pensioen was gegaan, slaagde Cunia er niet in om het fijne van de zaak te achterhalen. Dat was anders toen er weer een persbericht opdook waaruit bleek dat het pensioenfonds 275 woningen had gekocht van de LAM. Cunia las het bedrag dat was geïnvesteerd en stuurde een factuur ter grootte van 0,85% + BTW aan het pensioenfonds. Het pensioenfonds retourneerde de factuur en verklaarde niets te zijn verschuldigd. Afspraak is afspraak Cunia dagvaardde het pensioenfonds. Hij stelde dat er sprake was van een bemiddelingsovereenkomst en het resultaat was bereikt. De afspraak was duidelijk: indien er een overeenkomst tot stand komt, dan kreeg Cunia 0,85%. Het pensioenfonds kookte van verontwaardiging. Die Cunia had vrijwel niets gedaan, behoudens het organiseren van een peperduur diner. Peters beschreef daarbij dat Cunia de duurste wijnen en gerechten bestelde. Toen de rekening kwam, bleek Cunia zich op de wc te hebben verschanst en uiteindelijk was Peters daardoor genoodzaakt om te betalen. Kortom: Cunia was een parasiet en non-valeur. Tijdens de zitting vond Cunia het van belang om zijn versie te vertellen van de zeer intensieve en moeizame onderhandelingen, waarbij Cunia tegen heug en meug de foie gras en coquilles saint jacques had gegeten. Hij vond dat vieze Franse spul niet eens lekker en dronk die wijn met tegenzin; geef deze jongen maar een Spaatje rood met een gezonde Nederlandse bruine boterham. Vanzelfsprekend negeerde de rechter dit debat. Na zes weken oordeelde de rechter dat tussen partijen een bemiddelingsovereenkomst was gesloten. Het feit dat Cunia na de onderhandelingen niet meer werd betrokken bij de transactie deed niets af aan het feit dat de overeenkomst tussen Cunia en het pensioenfonds helder was. Er was een resultaatafhankelijke beloning overeengekomen en het resultaat, de koopovereenkomst, was bereikt. Het pensioenfonds moest de courtage betalen van bijna zeven ton. Cunia was tevreden; het dinertje was niet voor niets geweest. En Peters? Die vond het schandelijk dat dergelijke profiteurs straffeloos geld kunnen stelen van behoeftige pensionado s. (De namen zijn gefingeerd) Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 17

18 ACTUEEL De stad allemaal naar de stad? maar hoe moet die er dan uitzien? Meeste mensen willen het liefst net buiten het centrum wonen Waar mogen, als de markt weer aantrekt, woningen worden gebouwd? Moeten we mikken op stedelijke verdichting of ligt de opgave in de suburbane (groene!) gebieden? Willen mensen eigenlijk wel in de stad wonen? En kunnen we straks gewoon de plannen gaan afronden die door de crisis een poosje in de wacht hebben gestaan? Hoe kunnen we dan de fouten vermijden die we in het verleden hebben gemaakt? Friso de Zeeuw (Bouwfonds Ontwikkeling) en Edwin Buitelaar (Planbureau voor de Leefomgeving) geven hun visie. Friso de Zeeuw, directeur Nieuwe Markten van Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft, stelt zich de vraag Wat willen bewoners echt?. Het antwoord heeft hij ook: De overgrote meerderheid wil een eengezinswoning (of liever nog een twee-onder-een-kap) met een tuin. Nederlanders zijn traditioneel geen liefhebbers van appartementen; ook niet als de bewoners op gevorderde leeftijd zijn. Dat is cultureel bepaald, en het komt ook door het feit dat je in ons land nooit erg ver van een stad woont. Daar komt bij dat Nederland geen briljante reputatie heeft als het gaat om de ontwikkeling en indeling van appartementen. Dat blijkt bijvoorbeeld uit het feit dat wij hebben geaccepteerd dat stedelijke appartementen om architectonische motieven zonder buitenruimte zijn gerealiseerd. Friso de Zeeuw: De overgrote meerderheid wil een eengezinswoning (of liever nog een twee-onder-een-kap) met een tuin. Nederlanders zijn traditioneel geen liefhebbers van appartementen; ook niet als de bewoners op gevorderde leeftijd zijn Veel mensen willen graag in de stad wonen, maar dan moeten we het begrip stad ruim uitleggen, want het heeft ook betrekking op kleinere steden en op de directe omgeving van de stad. Deze kernen liggen op korte afstand van de grote buren: je bent er zó met het openbaar vervoer of de fiets. Bovendien beschikt Nederland over een goed decentraal voorzieningenniveau: winkels, horeca en theaters zijn vaak ook in kleinere gemeenten voorhanden. Onderzoek naar woonvoorkeur In vier Brabantse steden (Breda, Tilburg, Eindhoven en Den Bosch) heeft Bouwfonds Ontwikkeling onderzoek gedaan naar woonvoorkeuren. Daaruit blijkt onder andere dat de aanwezigheid van voorzieningen steeds belangrijker wordt, en dat zorgt voor een niet-aflatende trek in de richting van de stad. De locatievoorkeur verschuift dus wel, maar je ziet dat de woonvoorkeuren in grote lijnen dezelfde blijven én dat alleenstaanden in het algemeen hetzelfde willen als gezinnen. Opvallend is ook dat jongeren zo mogelijk nog traditioneler zijn ingesteld dan ouderen en dat 75-plussers er niet over piekeren om nog eens te gaan verhuizen. En voor alle doelgroepen geldt dat betaalbaarheid belangrijk is, maar dat is natuurlijk een open deur. Te rigide De vraag is natuurlijk: hoe gaan we die woningen betalen? De onrendabele top van een woning op een binnenstedelijke herstructureringslocatie is zo n euro per woning. Dat komt door de kosten van bedrijfsverplaatsing, bodemsanering, hogere bouwkosten e.d. In Amsterdam binnen de 18 VASTGOED ADVISEUR augustus 2014

19 lessen voor de toekomst volgens bouwfonds ontwikkeling 1. 40% Binnenstedelijke productie is reëel; aan meer is geen behoefte en meer is financieel niet haalbaar. Het gaat dan niet alleen om centrumstedelijke locaties maar ook om plekken aan de rand van de stad en om kleinere steden. 2. De jonge generatie gaat voor baksteen; niet voor beton. Inpassing in de omgeving wordt belangrijk gevonden, net als een eigen identiteit. 3. Voor voldoende kwaliteit van de locatie wil de woonconsument desnoods wel ruimte inleveren. 4. Kleinschaligheid en buurtgevoel worden hoog gewaardeerd in stedelijke woonmilieus. 5. Ontwikkel met een specifieke doelgroep voor ogen. Kijk naar de wensen van de toekomstige bewoners. 6. Binnenstedelijke kwaliteit gedijt bij een zekere prioritering bij de gebiedsontwikkeling: als consumenten zich committeren aan een bepaald project, is dat uiteindelijk voordeliger. Zo n project heeft meer kans van slagen. 7. Compliceer het bouwen in de stad niet onnodig en dim de kosten: stop met het stellen van zo veel eisen aan binnenstedelijke locaties dat ze financieel onhaalbaar worden. 8. Volg twee lijnen: bouwen in de stad én versterking van het landschap. Bouw waar het kan en waar het meerwaarde oplevert. Ring kun je die hoge kosten vaak nog wel goedmaken door de hoge verkoopopbrengsten van de nieuwbouwwoningen. In een stad als Rotterdam krijg je dat plaatje niet rond zonder stevige subsidies. Een adviescommissie van de VNG stelde onlangs dat nieuwbouw moet zijn gericht op vergroting van de massa en verdichting binnen de agglomeratie. Ik deel die conclusie niet. In echte centrumgebieden en op knooppunten kan verdichting het passende antwoord zijn. Elders moet je juist zuinig zijn op stukken groen, en zijn woonbuurten met lagere dichtheden belangrijk. Dat strookt immers met de voorkeuren van mensen. Moet alles wel binnen de bebouwde kom worden gebouwd? Juist aan de rand van de steden liggen gebieden die met een creatief ontwerp ruimtelijke kwaliteit kunnen toevoegen. We hebben goede landschapsarchitecten nodig! Niet alle stadslocaties zijn gewild Taco van Hoek, directeur van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) onderschrijft die mening. Tijdens het symposium dat Building Business op 13 mei organiseerde, stelde hij: Het is een feit dat veel mensen graag in de stad willen wonen, maar lang niet alle locaties in de stad zijn gewild. Trouwens: uit de grondexploitatieopbrengsten blijkt helemaal niet dat iedereen zo graag in het centrum wil wonen. En in de meeste gevallen kost bouwen in de binnenstad meer dan het oplevert, terwijl bouwen in uitleggebieden financieel aantrekkelijk is. En netwerken (een belangrijk motief om in de stad te gaan wonen) beperkt zich echt niet tot het centrumgebied: dat speelt zich op agglomeratieniveau af. De stedelijke agglomeratie is het binnenstedelijke gebied in combinatie met de groene gebieden om de stad. Dat betekent dat we moeten zoeken naar mooie functiecombinaties in de groene ruimte: een gedifferentieerd aanbod op verschillende locaties. Slimme steden Edwin Buitelaar is programmaleider Ruimtelijke Ontwikkeling bij het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Hij houdt zich met name bezig met onderzoek naar grond- en vastgoedontwikkeling. VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 19

20 Er is wat begripsverwarring rond het begrip stad. Als je die definieert als het gedeelte in de binnenstad (het echte centrum dus), ben je snel klaar met je onderzoek. Het is voor de meeste mensen vrijwel onmogelijk om daar te wonen: hoge prijzen voor heel weinig ruimte. Wij gaan in onze onderzoeken uit van de stedelijke agglomeratie. Voor Amsterdam horen daar bijvoorbeeld ook Amstelveen en Diemen bij; voor Den Haag ook Zoetermeer, en voor Rotterdam ook Spijkenisse. Edwin Buitelaar: Uit onderzoek van de Verenigde Naties blijkt dat in 2050 ongeveer 70% van de wereldbevolking in stedelijke agglomeraties zal wonen wonen en werken Guido Spars, hoogleraar economie, RO en Vastgoed aan de Bergische Universität Wuppertal, is ervan overtuigd: steden worden steeds belangrijker: vanwege de toenemende kenniseconomie, de behoefte aan ontmoeting en persoonlijk contact, de teloorgang van de traditionele werk- en leefomstandigheden. Wonen en werken komen steeds dichter bij elkaar, stelde Spars tijdens het symposium op 13 mei jl. In de stad vinden de bewoners sfeer en inspiratie, en natuurlijk ook horeca en winkels. Dankzij het goede openbaar vervoer ben je snel bij sport- en recreatievoorzieningen. De stadsbewoners ziet hij voornamelijk in de categorieën yuppen, onderwijsmensen, silver agers, stedelijk georiënteerde gezinnen en immigranten. Die trend zal doorzetten, voorspelt Spars: de economie gaat weer groeien, immigratie en urbanisatie zetten door. Echter: niet alle locaties zijn prettig; de ruimte wordt schaarser en de prijzen stijgen. Dat betekent dat de werk- en woonprocessen goed moeten worden gepland. Parallel en complementair. Uit onderzoek van de Verenigde Naties blijkt dat in 2050 ongeveer 70% van de wereldbevolking in stedelijke agglomeraties zal wonen. Die bieden nu eenmaal de meeste voordelen; ook als het gaat om een efficiënt gebruik van alle voorzieningen. De stad is voor veel mensen de plek waar alles gebeurt. Dat betekent ook dat de verstedelijkingsopgave enorm groot is. Slimme stedenbouw moet oplossingen bieden voor die dingen die in de twintigste eeuw zijn vergeten. Welvaart en welzijn Hij geeft een voorbeeld: Toen auto s voor veel mensen beschikbaar kwamen, werd de auto het uitgangspunt voor de stedelijke ontwikkeling. Dus: ruime, brede wegen die midden door de stad lopen. Inmiddels weten we al lang dat dit niet werkt. In het boek Slimme steden dat het PBL onlangs publiceerde, staat: Daarom moeten we ons richten op een krachtig, integraal en actiegericht gedachtegoed over steden. Welke hulpbronnen zijn nodig; welke verbanden zijn er tussen het ontwerp van de stad, de politiek en het bedrijfsleven? En hoe kunnen steden van elkaar leren? Dan heb je het al snel over netwerksteden. In die steden moet o.a. in beeld gebracht worden waar voedsel vandaan komt; hoe het staat met de energievoorziening en waar het afval blijft. In de afgelopen eeuw is te veel aandacht besteed aan technologie. Die werd bijna het doel van de 20 VASTGOED ADVISEUR augustus 2014