Onderwijshuisvesting. Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten. actief en betrokken. dewolden.nl

Transcriptie

1 Onderwijshuisvesting Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten actief en betrokken dewolden.nl Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 1

2 Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 2

3 Inhoudsopgave blz 1 Inleiding 4 2 Rol van de gemeente 7 3 Tariefstelling 10 4 Aanbevelingen 13 5 Kader Gemeente De Wolden 15 Bijlage 1 Overzicht van huidige verhuur van onderwijsruimten 19 Bijlage 2 Modelhuurovereenkomst 20 Bijlage 3 Relevante artikelen Wpo 24 Bijlage 4 Relevante artikelen vvho 27 Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 3

4 1. Inleiding In de Beleidsnotitie instandhouding basisscholen in kleine kernen wordt voorgesteld om voorwaarden vast te stellen voor het medegebruik en de verhuur van onderwijsruimten. In de gemeente De Wolden worden duidelijke afspraken en uitgangspunten vastgelegd over medegebruik en verhuur van onderwijsruimten. Voor gebruikers en huurders van deze ruimten is het dan duidelijk dat dit medegebruik en verhuur in de basisscholen op dezelfde manier worden beoordeeld en behandeld. De gemeente stimuleert het medegebruik van schoolgebouwen en geeft zo het maatschappelijk belang aan van het inzetten van schoolgebouwen, naast de primaire onderwijsfunctie. Het gebruik van schoolgebouwen voor activiteiten met een commerciële achtergrond neemt de laatste jaren toe; de gemeente heeft zelf geïnvesteerd in de vorm van het realiseren van extra ruimten in onderwijsaccommodaties. Het in rekening brengen van de hieraan verbonden kosten is derhalve een financieel belang; niet winstgevend maar verantwoord en noodzakelijk. Met dit document wordt uitvoering gegeven aan genoemd voorstel en beoogt om te komen tot een uniform beleid rond verhuur en medegebruik van schoolgebouwen door de schoolbesturen in de gemeente De Wolden. Als basis wordt gehanteerd het wettelijk kader zoals opgenomen in de verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente De Wolden (vvho). Medegebruik en verhuur volgens de onderwijswetgeving Wanneer sprake is van leegstaande ruimte in een schoolgebouw kan een schoolbestuur een gedeelte van het schoolgebouw en/of het terrein aan derden in gebruik geven of verhuren (artikel 108 WPO). Dit kan alleen wanneer het college de leegstand niet vordert voor medegebruik (artikel 107 WPO). De wetgeving maakt een onderscheid tussen medegebruik en verhuur. In de verordening zijn verhuur en medegebruik nader uitgewerkt in hoofdstuk 5, de artikelen 29 tot en met 36. Hieronder wordt ingegaan op dit onderscheid en de uitwerking in de verordening. Medegebruik De wet onderscheidt twee typen medegebruik: 1. Medegebruik ten behoeve van onderwijs of educatie (type 1). Dit heeft betrekking op medegebruik voor een andere school, voor ander uit de openbare kas bekostigd onderwijs niet zijnde basisonderwijs, of voor educatie als bedoeld in de Wet educatie en beroepsonderwijs. Dit medegebruik is dus gekoppeld aan door de overheid bekostigd onderwijs. 2. Medegebruik ten behoeve van culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden (type 2). De wetgever geeft aan dit type medegebruik geen nadere invulling. De VNG zegt hierover: Bij (mede-)gebruik gaat het om nietcommerciële activiteiten zoals bijvoorbeeld het peuterspeelzaalwerk, een amateurtoneelvereniging, een sportvereniging et cetera. Dit medegebruik gebeurt om niet of tegen een kostendekkend exploitatietarief. Hiervoor is geen toestemming nodig van burgemeester en wethouders. Het is echter wel wenselijk dat het schoolbestuur aan het college meedeelt dat een gedeelte van het gebouw in gebruik is gegeven en dat een medegebruikovereenkomst wordt opgesteld. Als het college niet van de ingebruikgeving op de hoogte is, is het voor het college namelijk niet mogelijk te beoordelen of toestemming voor het gebruik (wegens verhuur) nodig is en of deze toestemming moet worden onthouden.schoolbesturen dienen er rekening mee te houden dat (zonder dat enige schadeplicht ontstaat) het medegebruik kan Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 4

5 eindigen indien het college van burgemeester en wethouders gebruik maakt van zijn vorderingsrecht op grond van artikel 107 WPO. Vrijwillig of vorderen Medegebruik kan plaatsvinden op vrijwillige basis of via vordering door het college. Het vorderen is verder geregeld in artikel 29 tot en met 32 van de Verordening (aanduiding van omstandigheden, omschrijving van leegstand, nalaten van vorderen/de volgorde van vorderen, overleg en mededeling en vergoeding). Medegebruik op basis van vrijwilligheid is altijd de eerste stap in een proces waarbij de ene school een capaciteitstekort heeft en een andere school, binnen een in de verordening bepaalde afstand, een capaciteitsoverschot. Wanneer scholen er onderling niet uitkomen kan het medegebruik door het college worden opgelegd:een ruimte wordt dan door het college gevorderd. Het vorderingsrecht kan ook betrekking hebben op medegebruik ten behoeve van culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden. Hier overlegt het college met het schoolbestuur over de aard van de activiteiten alvorens over te gaan tot ingebruikgeving/vordering. Aanvullend medegebruik Ook wanneer geen sprake is van overcapaciteit kan een schoolbestuur besluiten een gebouwgedeelte in medegebruik te geven aan derden (dit kunnen scholen zijn of elke andere organisatie). Dit is medegebruik terwijl de gehele capaciteit voor de eigen school in gebruik is. Het betreft dus bijvoorbeeld een zangkoor dat s avonds gebruik maakt van een aula of een seniorenclub die s avonds of woensdagmiddag een speellokaal gebruikt voor bewegingsactiviteiten. Verhuur Verhuur moet worden onderscheiden van medegebruik en heeft betrekking op het gebruik van een onderwijsgebouw door derden, niet zijnde onderwijsgebruik of gebruik ten behoeve van culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden (artikel 1q verordening). Hieronder valt ook de kinderopvang (dagopvang en naschoolse opvang). Sinds het van kracht worden van de Wet Kinderopvang in 2005 wordt kinderopvang gezien als een commerciële activiteit. Bij verhuur is sprake van een overeenkomst waarbij het schoolbestuur aan een andere organisatie een gebruiksrecht geeft onder bepaalde voorwaarden. Bij verhuur is, in tegenstelling tot medegebruik, wel toestemming van het college vereist. Op grond van de artikelen 108 WPO kan toestemming worden geweigerd als: 1. de ruimte nodig is voor een andere school en de gemeente van plan is het daarvoor op korte termijn te vorderen; 2. de ruimte gebruikt gaat worden als woon- of bedrijfsruimte als bedoeld in de artikelen 1623a, tweede lid, en 1624, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek; 3. het gebruik van de ruimte zich niet verdraagt met het onderwijs aan de in het gebouw gevestigde school. De gemeente kan leegstand niet vorderen voor verhuur. Achtergrond van deze beperking is dat verhuur van ruimten uitsluitend de bevoegdheid is van de eigenaar van het gebouw. Bij een onderwijsvoorziening is dat in beginsel het schoolbestuur en niet de gemeente. Indien in verband met de verhuur het schoolbestuur voorzieningen nodig heeft aan een gebouw, dan is de gemeente, op basis van artikel 109 WPO, niet gehouden tot vergoeding daarvan. Datzelfde geldt indien in verband met verhuur aangebrachte voorzieningen dienen te worden verwijderd. Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 5

6 Indien het schoolbestuur besluit om het gebouwgedeelte of terrein te verhuren aan derden dan geschiedt dat tegen een commercieel tarief. Bij verhuur is, in tegenstelling tot medegebruik, wel toestemming van burgemeester en wethouders vereist. In bepaalde situaties kan de toestemming worden geweigerd. Bij zowel medegebruik als verhuur zijn de bepalingen van de Huurwet niet van toepassing. In beide gevallen eindigt de ingebruikname door derden wanneer de gemeente gebruik maakt van het vorderingsrecht of indien het in gebruik gegeven / verhuurde gedeelte nodig is voor gebruik door de eigen school. De uitwerking van deze wettelijke bepalingen is vastgelegd in afd. 5 van de Verordening voorzieningen huisvesting onderwijs gemeente De Wolden Tabel toepassing juridische figuren medegebruik (type 1 en type 2) en verhuur Oorsprong en type gebruiksrecht en type vergoeding Vordering en ingebruikgeving (type 1) ex art. 107 WPO Ingebruikgeving (type 2) t.b.v. bekostigd onderwijs ex art. 108 WPO Ingebruikgeving (type 2) t.b.v. zuiver culturele, maatschappelijke en recreatieve doeleinden ex art. 108 WPO Verhuur aan derden (zoals kinderopvanginstellingen) Medegebruiktarief Conform verordening Toegestaan Toegestaan Niet toegestaan Verhuur / huurprijs Niet toegestaan Niet toegestaan Niet toegestaan Verplicht Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 6

7 2. De rol van de gemeente In de onderwijswetgeving is bepaald dat de gemeente de zorgplicht heeft voor de onderwijshuisvesting. De verantwoordelijkheid voor het beheer en het onderhoud (instandhouden) van schoolgebouwen ligt bij het schoolbestuur als juridisch eigenaar. Voorwaarden voor medegebruik en verhuur De vvvho geeft aan dat de bestemming van de in medegebruik te geven en de te verhuren ruimte niet in strijd mag zijn met bepalingen daaromtrent uit de onderwijswetgeving of andere regelgeving. De onderwijswetgeving stelt dat ingebruikgeving of verhuur niet geschiedt als het voorgenomen gebruik zich niet verdraagt met het onderwijs gegeven door de in het gebouw gevestigde school. De gemeente kan nader omschrijven welk gebruik zij hieronder verstaat, zoals activiteiten die ten koste (kunnen) gaan van de veiligheid en/of schade kunnen berokkenen aan het gebouw. Gezamenlijk belang In de praktijk hebben het schoolbestuur en de gemeente bij de beantwoording van deze vraag een zelfde belang: beide partijen hebben geen baat bij verhuur aan een partij, die activiteiten verricht, die negatieve gevolgen kunnen hebben voor de school. Het is daarom niet noodzakelijk om vooraf partijen uit te sluiten en het kan wenselijk zijn de flexibiliteit te behouden om in overleg met het schoolbestuur de meerwaarde van medegebruik / verhuur door diverse organisaties per geval te kunnen beoordelen. Bij medegebruik en verhuur van ruimten aan derden ligt het voor de hand dat eerst wordt gekeken naar partijen, die een rol spelen in het gemeentelijke onderwijs-/jeugdbeleid en in het bijzonder bij brede-schoolontwikkelingen. Als de beschikbare capaciteit in het schoolgebouw aanwezig is wordt eerst gekeken naar mogelijkheden om deze partijen ruimte te bieden; zij hebben dan op basis van gemeentelijk beleid en visie voorrang. Vanwege de meerwaarde, die gezamenlijke huisvesting van brede schoolpartners kan bieden aan kinderen en hun ouders verleent de gemeente in principe toestemming aan verhuur aan deze partijen. De gemeente hoeft hierbij geen financieel voordeel te behalen, maar wil ook voorkomen dat zij met een financieel nadeel wordt geconfronteerd. Daarom moeten goede afspraken worden gemaakt over het medegebruik en/of de verhuur. Dat geldt ook voor schoolbesturen; ook zij hoeven geen financieel nadeel te ondervinden van het beschikbaar stellen van de onderwijsaccommodatie (exploitatievergoeding). Toestemming gemeente Voor het toestaan van medegebruik en het verlenen van goedkeuring van verhuur van ruimte(n) aan derden worden vooraf de voorwaarden vastgesteld en in het op overeenstemming gericht overleg geaccordeerd. Door de randvoorwaarden voor de gemeentelijke toestemming bij verhuur vooraf vast te leggen, wordt gewaarborgd dat alle verzoeken op dezelfde wijze door de gemeente worden beoordeeld. Er wordt onderscheid gemaakt in de voorwaarden naar de verschillende situaties. A. Medegebruik. Instellingen die vallen onder de categorie medegebruik zijn: - scholen voor basisonderwijs - speciale scholen voor basisonderwijs - scholen voor (voortgezet) speciaal onderwijs - scholen voor voortgezet onderwijs - met overheidsmiddelen bekostigde instellingen voor culturele, maatschappelijke Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 7

8 en recreatieve doeleinden B. Verhuur Instellingen die vallen onder de categorie verhuur zijn: - kinderopvang - niet met overheidsmiddelen bekostigde instellingen voor culturele, maatschappelijke en recreatieve doeleinden C. Overeenkomst medegebruik en verhuur Gezien de eigendomsverhoudingen in de onderwijshuisvesting is het schoolbestuur de aangewezen partij om overeenkomsten te sluiten met derden ten behoeve van medegebruik en/of verhuur. Het schoolbestuur kan pas een overeenkomst afsluiten indien is voldaan aan de volgende wettelijke bepalingen: - als de gemeente in overleg met het schoolbestuur heeft vastgesteld dat de ruimte niet wordt gevorderd voor andere maatschappelijke doeleinden; - als medegebruik en verhuur niet strijdig is met de wettelijke bepalingen en hetgeen is bepaald in de Verordening Voorzieningen Huisvesting Primair Onderwijs De Wolden; - als de ruimte niet nodig is of op korte termijn niet nodig zal zijn voor het onderwijs; - als de ruimte beschikbaar kan worden gesteld zonder negatieve gevolgen voor het onderwijs; - als het gebruik geen schade veroorzaakt aan het gebouw en - als aan de gebouwelijke eisen voor medegebruik en verhuur wordt voldaan. Bij het afsluiten van de overeenkomst moet ook rekening worden gehouden met de termijn van de overeenkomst. In bijlage 3 is een modelhuurovereenkomst opgenomen. Bij het service centrum scholenbouw zijn modellen beschikbaar die op tal van situaties van toepassing zijn. Bij het afsluiten van de overeenkomst zijn de volgende bepalingen van belang: Voorwaarden voor medegebruik en verhuur. - Het medegebruik of het gehuurde zal door of vanwege medegebruiker/huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt voor de doelstelling zoals in de statuten van de organisatie is opgenomen; wijziging van de doelstelling wordt terstond aan het schoolbestuur medegedeeld. - De activiteiten van medegebruiker/huurder mogen niet in strijd zijn met de bestemming van het schoolgebouw en -terrein. - Medegebruiker/huurder mag geen andere instelling van de beschikbaar gestelde ruimte gebruik laten maken, tenzij vooraf toestemming is verleend door de eigenaar. Duur, verlenging en opzegging - De gemeente kan gedurende de termijn van de overeenkomst geen ruimten in het schoolgebouw vorderen, als de school wordt geconfronteerd met een toename van het aantal leerlingen en daardoor uitbreiding van het schoolgebouw noodzakelijk is; - Als de gemeente voor het einde van de overeenkomst de betreffende school dan wel het betreffende terrein voor huisvesting van een andere school of herontwikkeling nodig heeft: a.wordt door verhuurder de huurovereenkomst aan huurder opgezegd b. kan de huurder geen beroep doen op de ontruimingsbescherming (artikel 7:230a BW) en c. is de gemeente verantwoordelijk voor aanbieden van aanvullende huisvesting voor het onderwijs en d.voor het bieden van vervangende huisvesting aan de instellingen waarmede Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 8

9 de overeenkomst is afgesloten. Huurprijs en onderhoudsverplichtingen - Voor het medegebruik komen het schoolbestuur en de medegebruiker in principe alleen een exploitatiekostentarief overeen; voor de verhuur komen het schoolbestuur en de huurder een exploitatiekostentarief overeen en brengt het schoolbestuur aan de huurder in rekening een bedrag voor de huur van de accommodatie. In de praktijk blijkt het niet altijd eenvoudig te bepalen of er in een bepaalde situatie sprake is van medegebruik (gebruik door een met overheidsmiddelen bekostigde instellingen voor culturele, maatschappelijke en recreatieve doeleinden) of verhuur (gebruik door niet met overheidsmiddelen bekostigde instellingen voor culturele, maatschappelijke en recreatieve doeleinden). Bij medegebruik wordt wel gedacht aan peuterspeelzaalwerk, muziekschool, sociaal cultureel werk, bibliotheek etc. Bij verhuur worden, behalve de kinderopvang ook Jeugdgezondheidszorg, GGD, maatschappelijk werk etc. genoemd. - Voorzieningen, welke moeten worden getroffen voor de verhuur of het medegebruik door derden, komen niet ten laste van de gemeente. - Verhuur van ruimten ontslaat het schoolbestuur niet van de onderhoudsverplichtingen, zoals is vastgelegd in de onderwijswetgeving. Bijzondere bepalingen - Als het gebruik van het schoolgebouw wordt beëindigd heeft de gemeente geen verplichting om aan de huurder alternatieve ruimte beschikbaar te stellen. - Als en voor zover huurder voor een eventueel benodigde gebruiksvergunning, brandveiligheidsvoorschriften of andere wet, regeling of verordening aan de onroerende zaak wijzigingen moet aanbrengen, is huurder hiertoe gerechtigd en zijn de daaraan verbonden kosten voor rekening van huurder. - Als het gehuurde door enige calamiteit (bijvoorbeeld brand, waardoor het feitelijk gebruik van het gebouw niet meer mogelijk is en het herstel niet rendabel is) geheel of gedeeltelijk verloren gaat, zijn de bepalingen van de onderwijswetgeving van toepassing. Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 9

10 3. Tariefstelling Het bevoegd gezag dient voor de verhuur twee tarieven in rekening te brengen: een kostendekkend exploitatiekostentarief (dat ten goede komt aan de school/het schoolbestuur) en een huurtarief (dat ten goede komt aan de gemeente) ter dekking van de stichtingskosten. De stichtingskosten zijn gebaseerd zijn op de waarde van vervangende nieuwbouw. Daarnaast kan sprake zijn van een onderhoudscomponent buitenzijde gebouw; deze vergoeding komt eveneens ten goede aan de gemeente. Tarief medegebruik/ingebruikgeving Wanneer sprake is van medegebruik ten behoeve van onderwijs of educatie dan bepalen de schoolbesturen die het betreffen in onderling overleg een vergoeding voor het medegebruik (volgens artikel 33 Verordening). Als over de hoogte van de gebruiksvergoeding geen overeenstemming wordt bereikt bepaalt artikel 33 dat de vergoeding dan wordt gebaseerd op de door de rijksoverheid vastgestelde vergoeding exploitatiekosten schoolgebouw voor groep 7 overeenkomstig bijlage IV, deel C, van de vvvho. Bij medegebruik voor andere doeleinden dan onderwijs of educatie bepaalt het schoolbestuur (indien sprake is van vordering in overleg met het college) een vergoeding (volgens artikel 35, lid 2 d Verordening). De VNG hanteert hiervoor als uitgangspunt een kostendekkend tarief. Er mag geen huurprijs worden bepaald voor het gebruik door de culturele, maatschappelijke en recreatieve instellingen, als sprake is en moet blijven van medegebruik/ingebruikgeving ex art. 108 WPO. Wel mogen de onkosten worden betaald (gebruikstarief). Het bepalen van de hoogte van het gebruikstarief is niet eenduidig, dus geldend voor alle gebouwen, aan te geven. Het is sterk afhankelijk van het gebouw, betreft het een nieuw pand, hoge isolatie (en dus lage energiekosten) of juist een oud pand. Het is aan het bevoegd gezag om een reële vergoeding te bepalen. Indien de gemeente gebruik maakt van artikel 107 WPO (vorderingsrecht), moet eveneens een gebruikstarief worden betaald. Bepalingen hierover zijn opgenomen in de verordening onder hoofdstuk 5, Medegebruik en verhuur. Samengevat betekent het dat indien gemeente ten behoeve van het onderwijs vordert, de bevoegde gezagsorganen in onderling overleg bepalen wat de hoogte is van het gebruikstarief. De bevoegde gezagsorganen verrekenen ook met elkaar. De gemeente heeft hier dus geen rol in. Immers, de verantwoordelijkheid van de gemeente is het in stand houden van de voorziening. Zo lang de gemeente de voorziening niet uit het onderwijs heeft onttrokken zal de gemeente de voorziening in stand moeten houden ongeacht welke school er gebruik van maakt. Voor wat betreft de exploitatie, waar het gebruikstarief aan is gerelateerd, is dit aan het bevoegd gezag. Het bevoegd gezag ontvangt in de lumpsumfinanciering middelen voor de exploitatie. Het bevoegd gezag waarvoor wordt gevorderd en dus middels de lumpsumfinanciering middelen ontvangt, moet dit logischerwijs betalen aan degene die de onkosten maakt. Als richting voor de vergoeding exploitatiekosten kan worden aangesloten bij de rijksvergoeding materiële instandhouding basisonderwijs. Deze rijksvergoeding betreft een bedrag per m² brutovloeroppervlak (BVO). Tarief verhuur. Voor de tarieven bij verhuur geeft de wetgever geen leidraad. De VNG stelt hierover het volgende: De huurprijs die het schoolbestuur in rekening brengt, is opgebouwd uit twee onderdelen. Een vergoeding voor de exploitatiekosten en een vergoeding voor de (door de gemeente gedragen) stichtingskosten. Er bestaan geen richtlijnen Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 10

11 voor een redelijke vergoeding voor de stichtingskosten. Als basis voor het berekenen van de stichtingskosten is het mogelijk de boekwaarde, de WOZwaarde of de marktwaarde van het gebouw of de uitkomst van de taxatie door een makelaar te gebruiken. Het is belangrijk dat gemeente en schoolbestuur afspraken maken over de doorbetaling van de stichtingscomponent in de huurprijs door het schoolbestuur aan de gemeente. Belangrijke jurisprudentie in dit kader is de uitspraak van de Raad van State op 21 oktober 2009 ( /H1). Een bepaald schoolbestuur was het niet eens met de voorwaarde die de gemeente Brunssum stelde bij de toestemming tot verhuur van een leegstaande ruimte aan een kinderopvangorganisatie. De gemeente stelde als voorwaarde dat de huurpenningen tot een bedrag van 100,- per m2 moesten worden afgedragen aan de gemeente. In de uitspraak stelt de Raad van State dat de gemeente bevoegd is een huurvergoeding te vragen. Die bevoegdheid is echter aan voorwaarden gebonden. In de eerste plaats moet blijken dat de bijdrage in de stichtingskosten, die het schoolbestuur op grond van de financiële voorwaarde aan de gemeente moet betalen, ten goede komt aan onderwijshuisvesting. In de tweede plaats moet de gemeente aantonen dat de hoogte van het gevraagde bedrag rechtstreeks gerelateerd is aan de extra kosten of derving van inkomsten voor de gemeente. Bij verhuur moet een huurprijs in rekening gebracht worden; de prijs die de huurder moet betalen voor het enkele gebruik van de ruimte zonder verdere diensten. In deze (kale) huurprijs zitten dus niet de kosten voor gas, water, elektra, servicekosten enz. Deze kosten moeten aanvullend bij de (kale) huurprijs worden betaald. Voor de tarieven bij verhuur geeft de wetgever geen leidraad. De VNG stelt hierover het volgende: De huurprijs die het schoolbestuur in rekening brengt, is opgebouwd uit twee onderdelen. Een vergoeding voor de exploitatiekosten en een vergoeding voor de (door de gemeente gedragen) stichtingskosten. Er bestaan geen richtlijnen voor een redelijke vergoeding voor de stichtingskosten. Als basis voor het berekenen van de stichtingskosten is het mogelijk te kiezen voor de boekwaarde, de WOZ-waarde of de marktwaarde van het gebouw of de uitkomst van de taxatie door een makelaar te gebruiken. Het is belangrijk dat gemeente en schoolbestuur afspraken maken over de doorbetaling van de stichtingscomponent in de huurprijs door het schoolbestuur aan de gemeente. Dat kan overigens per situatie verschillend zijn. De gemeente is bevoegd om een huurvergoeding te vragen. Die bevoegdheid is echter aan voorwaarden gebonden. In de eerste plaats moet blijken dat de bijdrage in de stichtingskosten, die het schoolbestuur op grond van de financiële voorwaarde aan de gemeente moet betalen, ten goede komt aan onderwijshuisvesting. In de tweede plaats moet de gemeente aantonen dat de hoogte van het gevraagde bedrag rechtstreeks gerelateerd is aan de extra kosten of derving van inkomsten voor de Gemeente. De vergoedingscomponent stichtingskosten moet door de verhuurder worden overgemaakt aan de gemeente. Het betreft immers een investering (bouw en groot onderhoud) die de gemeente heeft gerealiseerd. Ontwikkelingen Bij nieuwbouw van scholen zijn voorzieningen gerealiseerd, waarin naast het onderwijs ook andere partijen worden gehuisvest. Deze zgn. bredeschoolontwikkeling betekent dat er goede afspraken moeten worden gemaakt, zowel voor de investering als voor de exploitatie. De keuze voor een eigendomsscenario is hierbij bepalend voor verdere afspraken met betrekking tot beheer, exploitatie en vergoeding van investeringskosten in de brede school ten Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 11

12 behoeve van derden. Voor deze ontwikkeling bestaan een aantal eigendomsscenario s: - het schoolbestuur is eigenaar; - de gemeente is eigenaar; - een derde partij is eigenaar; - er is sprake van een mengvorm, bijvoorbeeld:: > een Vereniging van Eigenaren, waarbij het gebouw wordt gesplitst in appartementsrechten, en iedere eigenaar van een bouwdeel het exclusieve gebruiksrecht over het eigen bouwdeel krijgt of > een zelfstandige beheerorganisatie, waarbij de gebruikers samenwerken en gezamenlijk zorgdragen voor het beheer van het gebouw. Het is belangrijk om deze zaken vooraf vast te leggen, zodat duidelijk is wie, waarvoor het vaste aanspreekpunt is. De wensen van de toekomstige gebruikers zijn meestal leidend bij de uiteindelijke keuze. Gewezen wordt op het belang van het vastleggen van afspraken over de exploitatie en het beheer van het schoolgebouw. Conclusies 1. Het maatschappelijk belang van (mede)gebruik van schoolgebouwen wordt gestimuleerd. 2. Het schoolbestuur is op grond van de onderwijswetgeving juridisch eigenaar van het schoolgebouw en verantwoordelijk voor het instandhouden van het schoolgebouw, conform de daaraan gestelde wettelijke eisen. 3. Onderscheid moet worden gemaakt in: a. medegebruik, dat plaatsvindt door scholen; b. verhuur die plaatsvindt aan alle overige instellingen, waarbij, indien aan de orde, de huurcomponent via de subsidierelatie tussen gemeente en betreffende instelling wordt gecompenseerd. 4. Van belang is dat voor de tariefstelling voor wat betreft exploitatie en verhuur éénduidige afspraken worden gemaakt, zowel tussen gemeente en schoolbesturen als tussen de schoolbesturen onderling. Het OOGO adviseert het gemeentebestuur een medegebruiks- en huurovereenkomst vast te stellen. Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 12

13 4 Aanbevelingen 1 Wet- regelgeving; De wet- regelgeving onderwijs biedt voldoende waarborgen om medegebruik of verhuur toe te staan en is expliciet aan welke voorwaarden dit moet voldoen. Daarnaast is het niet aan te bevelen aanvullende voorwaarden op te stellen betreffende dit onderwerp. Immers; wet- en regelgeving gaat altijd voor. Door aanvullende voorwaarden op te stellen wordt het risico van strijdigheid met wetregelgeving juist verhoogd. Aanbeveling; Bestaande wet- regelgeving biedt voldoende waarborgen. Geen aanvullende voorwaarden opstellen. 2 Hoogte gebruikstarief; Het bevoegd gezag kan een gedeelte van het gebouw of terrein in gebruik geven (mits voldaan wordt aan het bepaalde in de WPO en de verordening In de verordening is niet expliciet opgenomen dat er altijd melding gedaan moet worden van medegebruik. Om uitvoering te kunnen geven aan haar wettelijke taak is het voor de gemeente van belang op de hoogte te zijn van alle noodzakelijke informatie. Op de hoogte zijn van medegebruik wordt als noodzakelijke informatie gezien. Het bepalen van het gebruikstarief is voorbehouden aan het bevoegd gezag, de revenuen van het gebruikstarief komen ten gunste van het bevoegd gezag. Aanbeveling; In de verordening opnemen dat medegebruik moet worden gemeld. Het bevoegd gezag bepaald of en wat de hoogte van de gebruiksvergoeding is welke ten gunste van het bevoegd gezag komt. De gemeente kan een ruimte vorderen, mits voldaan wordt aan het bepaalde in WPO en verordening. In dat geval moet eveneens een gebruiksvergoeding worden bepaald. Indien de vordering voor het onderwijs is, zijn het de bevoegde gezagsorganen die de vergoeding vaststellen conform het bepaalde in de verordening. De bevoegde gezagsorganen verrekenen met elkaar. In het geval van vordering voor culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden wordt het bedrag in overleg bepaald tussen bevoegd gezag en de gemeente. De gemeente betaalt dan aan het bevoegd gezag. Aanbeveling; Zie hiervoor de aanbeveling onder 1: Wet- regelgeving.. 3 Hoogte huurtarief; Verwezen naar de tekst op blz. 11 in de zin beginnend met Voor de tarieven bij verhuur.etc.. De huurprijs bestaat uit een vergoeding voor de exploitatiekosten en een vergoeding voor de (door de gemeente gedragen) stichtingskosten. Als basis voor het berekenen van de stichtingskosten wordt gekozen voor de boekwaarde, de WOZ-waarde of de marktwaarde van het gebouw of de uitkomst van taxatie door een makelaar te gebruiken. Aanbeveling; Keuze maken voor de bepaling van de hoogte van de huurprijs. Het bevoegd gezag gaat de huurovereenkomst aan met inachtneming van de bepalingen in wet- en regelgeving. Het bevoegd gezag draagt een deel van de huurprijs af, het enkele gebruik van de ruimte zonder verdere diensten, aan de gemeente. Het onttrekken van onderwijshuisvesting is specifiek en wordt per situatie beoordeeld. Onttrokken onderwijshuisvesting kan naar het oordeel van gemeente worden ingezet. Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 13

14 5 Kader Gemeente De Wolden Inleiding Zowel gemeente als schoolbestuur hebben belang bij het optimaal gebruik van een schoolgebouw. De schoolbesturen dragen de lasten voor het klein dagelijks onderhoud (voornamelijk aan de binnenzijde) en voor de exploitatie van het gebouw. De gemeente is financieel verantwoordelijk voor het groot onderhoud (voornamelijk aan de buitenzijde) en draagt de kapitaallasten van investeringen. De inkomsten voor het onderwijs vanuit het ministerie van OCW worden normatief bepaald op basis van werkelijke leerlingenaantallen en niet op basis van de aanwezige capaciteit. Dit heeft tot gevolg dat bij overcapaciteit uitgaven voor schoolbesturen doorlopen terwijl daar geen inkomsten tegenover staan. De huidige situatie in De Wolden met betrekking tot medegebruik en verhuur is niet eenduidig en is gebaseerd op afspraken. Naast het feit dat dit vragen en discussie kan oproepen en daarmee een optimaal gebruik van de beschikbare capaciteit niet wordt bevorderd, is het voorstelbaar dat de huidige situatie ook financieel ongunstig is voor de gemeente en/of de schoolbesturen. Het is gewenst om over verhuur en medegebruik heldere en uniforme (financiële) afspraken te maken. In dit hoofdstuk wordt daarop nader ingegaan. Medegebruik of verhuur Eerder in dit document zijn de begrippen medegebruik en verhuur naast elkaar gezet, met de vaststelling dat juridische verschillen bestaan tussen beide begrippen. Zo maakt medegebruik de uitsplitsing naar: 1 medegebruik ten behoeve van onderwijs of educatie; 2 medegebruik ten behoeve van culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden (niet-commerciële activiteiten zoals bijvoorbeeld het peuterspeelzaalwerk, een amateurtoneelvereniging, een sportvereniging et cetera). Verhuur richt zich op: het gebruik van een onderwijsgebouw door derden, niet zijnde onderwijsgebruik of gebruik ten behoeve van culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden. Het is niet bekend hoe in de praktijk van de gemeente De Wolden deze begrippen worden gehanteerd. Het is daarom nodig bestaande afspraken (nogmaals) op dit onderscheid te bezien en daar waar nodig aan te passen. Daarnaast nieuwe afspraken (medegebruik en/of verhuur) volgens deze onderverdeling maken. Medegebruik Medegebruik, zowel ten behoeve van onderwijs en educatie als ook ten behoeve van culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden, vormt een onderdeel van de structurele dan wel tijdelijke capaciteitsbehoefte onderwijshuisvesting. Leegstand kan in medegebruik worden gegeven aan niet-commerciële instellingen. Geconstateerd wordt dat de mogelijkheden rond medegebruik door het onderwijs in De Wolden niet scherp in kaart is gebracht. Voorgesteld wordt de beschikbare leegstand en verwijzing naar leegstand in de vorm van medegebruik voor zowel onderwijs als de niet-commerciële instellingen vast onderdeel te maken van een meerjarige capaciteitsbehoefte door opneming in het IHP. In dit verband wordt erop gewezen dat het van belang is om onderscheid tussen vrijwillig medegebruik en vordering door de gemeente in acht te nemen. Verhuur Zoals eerder is uiteengezet vindt verhuur op een andere juridische basis plaats dan medegebruik. De beperkingen worden gevormd door met name het ontbreken van het vorderen van beschikbare capaciteit door de gemeente. De Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 14

15 mogelijkheden tot verhuur van beschikbare leegstand binnen de onderwijsgebouwen in De Wolden door derden dient dan ook een punt te zijn van overleg tussen gemeente en schoolbesturen. Daarnaast speelt de eigendomssituatie van schoolgebouwen een rol. Samen met de schoolbesturen dient overeenstemming te worden bereikt over het (maatschappelijk) nut en de (financiële) noodzaak van verhuur van overcapaciteit aan derden. Daarbij zijn twee varianten voor (verhuur van kortdurende- of langdurende overcapaciteit) mogelijk. Deze uitleg en de financiële consequenties komen in de volgende paragraaf aan de orde. Financieel kader Hierboven is aangegeven dat naar de huidige situatie rondom medegebruik en verhuur zowel voor de gemeente als ook voor de schoolbesturen financieel nadelig kan zijn. In de huidige situatie vindt veelal geen verrekening plaats van de kapitaallasten. Daarnaast worden schoolbesturen geconfronteerd met exploitatietekorten bij (de steeds groter wordende) leegstand. Medegebruik De (exploitatie)vergoedingen bij medegebruik dienen door het schoolbestuur te worden vastgesteld. Over de hoogte daarvan dient zij zelf afspraken te maken. Nadere afspraken worden opgenomen in een vast te stellen medegebruikovereenkomst. Het is goed hierop toe te zien en daarover het gesprek aan te gaan met de schoolbesturen ten einde een eenduidig kader te vormen volgens een vast te stellen format. Verhuur Het is aannemelijk dat de gemeente, die de investering voor het stichten van de school heeft gedragen, in verhuursituaties hiervoor een vergoeding ontvangt. Gezien het standpunt van de VNG en de jurisprudentie over de tariefstelling is het essentieel dat schoolbesturen en gemeente hierover overeenstemming bereiken. Het is juist bij verhuur onderscheid te maken tussen kortdurende (<15 jaar) en een langdurende (>15 jaar) overcapaciteit op basis van de leerlingenprognoses. Bij kortdurende overcapaciteit wordt een stichtingscomponent in rekening gebracht door het schoolbestuur (op basis van overeenstemming met de gemeente) en vindt afdracht plaats van een stichtingskostencomponent aan de gemeente. Bij langdurige overcapaciteit wordt een gedeelte van een schoolgebouw aan de onderwijsbestemming onttrokken en wordt de gemeente eigenaar en verhuurder en int zelf de huurpenningen. Kortdurende verhuur van overcapaciteit (< 15 jaar) Gezien het feit dat de wet geen leidraad geeft voor de hoogte van de stichtingscomponent is het aan de gemeente om deze te berekenen. Gemeente en schoolbesturen spreken welke berekeningsmethode wordt gehanteerd. De stichtingscomponent is dan gebaseerd op een kostendekkend tarief en bestaat uit de kapitaallasten die de gemeente draagt (rente, afschrijving), onderhoudskosten en publiekrechtelijke heffingen. Wanneer sprake is van verhuur aan een nonprofit organisatie die niet in staat is om de huurprijs inclusief stichtingscomponent te betalen adviseren wij een gereduceerd tarief in rekening te brengen dan wel te compenseren via een subsidie. Naast het vaststellen van de stichtingscomponent ook een in omvang nader te bepalen vergoedingsdeel te benoemen welke uiteindelijk vanuit de verhuur ten gunste komt van het desbetreffende schoolbestuur dat de overcapaciteit beschikbaar stelt. Het schoolbestuur dient de component voor exploitatie in het huurbedrag te berekenen. Hierop wordt verder niet ingegaan. Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 15

16 Er wordt op gewezen dat in dit geval van verhuur geen sprake is van huurbescherming op grond van de Huurwet. Dit betekent dat de verhuur moet worden beëindigd wanneer de gemeente gebruik maakt van haar vorderingsrecht of indien het verhuurde gedeelte nodig is voor gebruik door de school In het geval dat de gemeente De Wolden eigenaar is van een onderwijsgebouw en wil overgaan tot verhuur van leegstand, wordt een overeenkomst gesloten tussen het college en de huurder. Langdurende verhuur van overcapaciteit Indien sprake is van langdurende overcapaciteit dan spreken gemeente en schoolbestuur af om een bepaald gedeelte van het schoolgebouw blijvend aan de onderwijsbestemming te onttrekken. De wettelijke basis hiervoor ligt in artikel 110 WPO lid 1: Burgemeester en wethouders en het bevoegd gezag van een niet door de gemeente in stand gehouden school dat eigenaar is van het gebouw en terrein, kunnen in een gezamenlijke akte verklaren dat het bevoegd gezag (..) blijvend zal ophouden (..) een voor eigendomsoverdracht vatbaar gedeelte daarvan, voor de school te gebruiken. De gemeente wordt vervolgens eigenaar van het gebouwgedeelte en kan als verhuurder optreden. Onttrekking aan de onderwijsbestemming wordt in een gezamenlijke akte tussen schoolbestuur en gemeente vastgelegd. Indien voorzieningen moeten worden getroffen om het gebouwdeel af te zonderen van de rest van het gebouw worden deze kosten te verdisconteerd in de huurprijs. Aandachtspunt hierbij is dat als de gemeente eigenaar wordt van het gebouwdeel en dat gaat verhuren dat wel overeenkomstig de planologische bestemming moet zijn of dat eventueel een bestemmingsplanwijziging nodig is. Geen volledig afgedekte juridische basis Benadrukken wordt dat op dit moment (nog) geen volledig afgedekte juridische basis voorhanden is omtrent de tariefstelling bij verhuur. Zoals ook blijkt uit de informatie van de VNG op haar website kunnen gemeenten in beginsel niet voldoen aan de voorwaarde die de Raad van State stelt over een onderbouwing van extra kosten, respectievelijk inkomstenderving gerelateerd aan de verhuur. Daarentegen veranderen bijvoorbeeld de kosten van OZB, gemeenteonderhoud, verzekering en rente en aflossing niet al naargelang de school volledig bij het onderwijs in gebruik is, er leegstand is of de leegstand wordt verhuurd. Daarnaast merkt ook de VNG op dat gemeenten waakzaam moeten zijn dat bij het niet innen van huur aan derden (niet zijnde onderwijsgebruik of gebruik ten behoeve van culturele, maatschappelijke of recreatieve doeleinden) aangezien hierdoor sprake kan zijn van staatssteun. Formeel kader In de onderwijswetgeving (artikel 102 WPO onder f) is bepaald dat de gemeenteraad in de Verordening regels opneemt met betrekking tot de procedure tot verhuur en medegebruik. In bijlage 4 zijn de betreffende artikelen 29 t/m 36 uit de Verordening onder elkaar gezet. Geconstateerd wordt dat in deze artikelen geen kader wordt vastgesteld waarin afspraken tussen schoolbestuur en gemeenten worden vastgelegd bij medegebruik en verhuur. Om te komen tot een uniform beleid en werkwijze is het logisch om medegebruik en verhuur in een overeenkomst tussen gemeente en schoolbesturen vast te leggen. De gemeente kan hiervoor een beleidsregel hanteren. Deze is echter eenzijdig van vorm. De voorkeur wordt gegeven aan een overeenkomst, welke tweezijdig wordt aangegaan tussen gemeente en schoolbestuur. Deze benaderingswijze sluit ook beter aan bij de uitspraak van de Raad van State en het standpunt van de VNG zoals eerder is aangehaald. Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 16

17 De vastlegging, wijziging en intrekking van afspraken en uitgangspunten omtrent medegebruik en verhuur van onderwijsruimten, zijn onderwerp van overleg met het OOGO. 5. Proces;hoe nu verder Vervolgaanpak: 1. Bestaande afspraken met betrekking tot medegebruik en verhuur (nogmaals) op dit onderscheid te bezien en daar waar nodig aan te passen. 2. Nieuwe afspraken met betrekking tot medegebruik en verhuur volgens deze onderverdeling maken, waarbij bijlage 1 als leidraad voor de uitwerking dient. 3. De beschikbare leegstand en verwijzing naar leegstand in de vorm van medegebruik voor zowel onderwijs als de niet-commerciële instellingen vormen een vast onderdeel van het IHP. 4. Samen met de schoolbesturen overeenstemming bereiken over het (maatschappelijk) nut en de (financiële) noodzaak van verhuur van overcapaciteit aan derden. Daarbij onderscheid maken tussen verhuur van kortdurende- of langdurende overcapaciteit. 5. Toezien op medegebruiksafspraken door schoolbesturen op basis van een medegebruiksovereenkomst waarin tevens de financiële voorwaarden zijn opgenomen. 6. Om te komen tot een uniform beleid en werkwijze met betrekking tot medegebruik en verhuur een overeenkomst opstellen tussen gemeente en schoolbesturen (bijlage 2). Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 17

18 Bijlage 1 Overzicht van huidige verhuur van onderwijsruimten Naam schoolbestuur: Contactpersoon Betreft: schoolgebouw Nader in te vullen verhuur van. m2 aan t.b.v. Verhuur van m2 aan Stichting Peuterspeelzalen Aard van het gebruik: - kinderdagopvang en - peuterspeelzaalwerk - sport -. Bijlagen: - plattegrond - meerjarenonderhoudsplan - regeling sleutelgebruik - instructie logboek Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 18

19 Bijlage 2 Modelhuurovereenkomst Modelovereenkomst verhuur onderwijsruimte De ondergetekenden: a) het bestuur van de stichting/vereniging... hierna te noemen de verhuurder, en b) het bestuur van de stichting/vereniging... hierna te noemen de huurder, verklaren het navolgende overeen te zijn gekomen Algemeen 1. Verhuurder en huurder verklaren op grond van artikel 108 WPO te hebben verhuurd, respectievelijk in huur te hebben aangenomen de volgende ruimte(n): -..., ter grootte van , ter grootte van... conform een bij deze overeenkomst gevoegd overzicht. De ruimte maakt deel uit van het onder de verhuurder ressorterende schoolgebouw..., gelegen te..., aan de..., nummer.. De huur heeft tevens betrekking op... (terrein). 2. Huurder en verhuurder verplichten zich tegenover elkaar tot alles waartoe de wet, alsmede de plaatselijke verordeningen en gebruiken, huurders en verhuurders verplichten, voor zover daarvan bij deze overeenkomst niet wordt afgeweken. 3 Verhuurder verbindt zich zo spoedig mogelijk schriftelijk kennis te geven van elke eigendomsoverdracht van het gehuurde. Huurperiode 1. Deze overeenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd, te weten de periode van 1 jaar, ingaande op... en derhalve eindigende op... Een en ander behoudens het bepaalde in artikel 108 lid 2 WPO. dat burgemeester en wethouders gebruik kunnen maken van hun bevoegdheid op grond van artikel 107 WPO zonder dat enige schadeplicht ontstaat, of dat het verhuurde nodig is voor gebruik door de eigen school. 2. Na afloop van de onder 4 bedoelde periode zal de overeenkomst telkens met een jaar worden verlengd, tenzij deze door een der partijen bij aangetekende brief of deurwaardersexploot met inachtneming van een termijn van tenminste 3 maanden voor dit verstrijken is opgezegd. Een en ander behoudens de onder punt 4 tweede volzin genoemde beperking. 3 Voor de huur is de huurder een bedrag verschuldigd van... (zegge:... euro) per jaar, bij vooruitbetaling te voldoen in maandelijkse termijnen van... (zegge:... euro) voor het eerst op de datum van ingang van de huur. In de huurprijs is begrepen de levering van de hierna te noemen diensten: a) verwarming b) elektra c) water d) schoonmaak e) onderhoud De huurprijs moet worden voldaan door overboeking op een door verhuurder tijdig aan te geven bank-of girorekening. 4 Huurder zal met betrekking tot zijn betalingsverplichtingen jegens verhuurder uit hoofde van deze overeenkomst geen beroep kunnen doen op korting, aftrek, of verrekening met een vordering die huurder op verhuurder heeft of meent te hebben, onverminderd het bepaalde in artikel 7:299 BW. 5 Indien een door huurder verschuldigde huurtermijn niet of niet geheel op de aangegeven vervaldag is betaald, dan is hij aan verhuurder over het niet Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 19

20 betaalde bedrag de wettelijke rente verschuldigd met ingang van de vervaldag van de huurtermijn tot de dag van de algehele betaling. 6 Jaarlijks per 1 januari zal de huurprijs worden herzien overeenkomstig de wijziging van het consumentenprijsindexcijfer, zoals door het Centraal Bureau voor Statistiek (CBS) op de meest recente tijdsbasis vastgesteld en gepubliceerd. De aldus aan te passen huurprijs zal nimmer dalen onder de aanvangsprijs genoemd onder punt 6. 7 Indien het CBS overgaat tot wijziging van de wijze waarop het bovengenoemde prijsindexcijfer wordt vastgesteld, respectievelijk dit cijfer niet meer publiceert, dan zal in overleg tussen partijen zo goed mogelijk aansluiting worden gezocht bij de laatstelijk voor de herziening in aanmerking genomen reeks, of zullen andere, soortgelijke maatstaven worden gehanteerd. Bestemming en gebruik 1. Verhuurder verbindt zich het gehuurde aan huurder te leveren in goede staat, zonder gebreken die het huurgenot belemmeren. 2 Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van welke aard en omvang dan ook van zichtbare en/of onzichtbare gebreken aan het gehuurde en/of de daartoe behorende installaties, behalve voor zover de gebreken het gevolg zijn van nalatigheid van verhuurder met betrekking tot het voor zijn rekening komend onderhoud. 3. Het is de huurder verboden om zonder schriftelijke toestemming van verhuurder de ruimte geheel of gedeeltelijk door derden te laten gebruiken of aan derden in onderhuur af te staan. 4. Het gehuurde mag door de huurder uitsluitend worden gebruikt in het kader van de statutair vastgelegde doelstellingen van de stichting/vereniging. Het voorgenomen gebruik dient zich te verdragen met het onderwijs aan de in het gebouw gevestigde school en het gehuurde mag niet bestemd zijn als woon- of bedrijfsruimte in de zin van de vijfde en zesde afdeling van titel 4 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Het staat de huurder niet vrij zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de verhuurder het gehuurde een andere bestemming te geven. 5..De huurder is niet bevoegd, anders dan na voorafgaande schriftelijke toestemming, wijzigingen aan te brengen in de technische installatie van het gehuurde, dan wel in, op, aan of rond het gehuurde uitbreidingen en/of verbouwingen of andere wijzigingen aan te brengen. Instemming van de verhuurder met uitbreidingen en/of verbouwingen moet voorts blijken uit het mede ondertekenen van bouwtekeningen, voordat bedoelde werkzaamheden een aanvang nemen. 6..Het is de huurder niet toegestaan in, op, aan, of rond de ruimten activiteiten te ontplooien die schade kunnen toebrengen aan het gebouw. 7..Alle, door welke overheidsinstanties dan ook, gegeven aanwijzingen terzake van in of aan het gehuurde te treffen voorzieningen, of deze aan verhuurder dan wel aan huurder worden opgelegd, zullen door en voor rekening van de verhuurder worden uitgevoerd, uitgezonderd die voorzieningen, die moeten worden getroffen ten behoeve van door huurder gedane investeringen. Dit onverminderd het recht van verhuurder de lasten daarvan met onmiddellijke ingang in de huur te verrekenen, op basis van de nog resterende huurtermijn. 8..De verhuurder is gerechtigd van huurder te vorderen dat zij aan het einde van de huurtermijn deze voorzieningen verwijdert en het gehuurde weer in oorspronkelijke staat brengt, bij gebreken waarvan verhuurder zich het recht voorbehoudt daartoe op kosten van huurder over te gaan. 9..De huurder is verplicht er zorg voor te dragen, dat hij, dan wel een derde die voor hem werkzaam is, medehuurders, respectievelijk gebruikers, andere gebruikers van het onderhavige gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt, geen overlast aandoet. Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 20

21 10..De huurder is verplicht brandkranen en brandslanghaspels, alsmede vluchtwegen in het gehuurde te allen tijde vrij te houden, ook die welke dienen als vluchtweg voor andere gebruikers van het gebouw. In geval van een calamiteit dient huurder eventuele andere gebruikers in de gelegenheid te stellen gebruik te maken van de voor hen aangewezen vluchtwegen, voorzover deze in het gehuurde zijn gelegen. Evenzo is huurder ingeval van een calamiteit gerechtigd gebruik te maken van de voor hem aangewezen vluchtwegen, ook voor zover deze niet in het gehuurde zijn gelegen. Schade en aansprakelijkheid 1. De huurder is gehouden om alle redelijkerwijs mogelijke maatregelen te nemen om schade aan het gehuurde te voorkomen. De huurder is voorts gehouden de verhuurder tijdig, zo mogelijk schriftelijk, op de hoogte te brengen indien aan het gehuurde of aan het gebouw waarvan het gehuurde deel uitmaakt, schade is of dreigt te ontstaan. 2. De verhuurder is niet aansprakelijk voor schade die ontstaat aan persoon of goederen van de huurder of van derden. Dit geldt niet als de schade het gevolg is van toerekenbare tekortkoming van de verhuurder en deze ook na schriftelijke ingebrekestelling nalatig is. De verhuurder dient een redelijke termijn te hebben om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. 3. De huurder is gehouden zorg te dragen voor een verzekering tegen glasbreuk, diefstal en schade aan derden ontstaan door toedoen van of voor verantwoordelijkheid van de huurder. De huurder verschaft de verhuurder op aanvraag inzage in de verzekeringspolissen. 4. De verhuurder is niet tot schadeloosstelling gehouden, wanneer de levering van water, gas, elektriciteit en eventuele andere energie mocht worden belemmerd of verhinderd, tenzij dit verband houdt met enig verwijtbaar handelen of nalaten van verhuurder. Onderhoud 1. Tenzij het werkzaamheden betreffen die moeten worden beschouwd als geringe en dagelijkse reparaties als bedoeld in artikel 7:217 BW, dan wel werkzaamheden aan zaken die niet door of vanwege verhuurder zijn aangebracht, zijn voor rekening van verhuurder: a. onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen van het gehuurde, zoals funderingen, kolommen, balken, bouwvloeren, daken, platten, bouwmuren, buitengevels (uitgezonderd ruiten); b. onderhoud, herstel en vernieuwing van trappen, traptreden, leidingen, rioleringen, afvoeren, goten, buitenkozijnen en dergelijke, onverminderd het in artikel 26 onder e. gestelde; c herstel en vernieuwing van erfafscheidingen en terreinverhardingen; d herstel en vernieuwing van installaties zoals de centrale verwarming-, ventilatie- en elektrische installatie; e buitenschilderwerk. 2. Voor rekening van huurder zijn voor zover van toepassing het navolgende onderhoud, herstel en vernieuwingen: a. inwendig onderhoud niet zijnde onderhoud als bedoeld in bovengenoemd artikel 25, alsmede het uitwendig onderhoud, indien en voor zover het werkzaamheden betreffen die moeten worden beschouwd als gering en dagelijks onderhoud in de zin van artikel 7:217 BW, een en ander onverminderd het hier verder bepaalde; b vernieuwing van lampen, van gebroken ruiten, glasdeuren en glaswanden; c.onderhoud, herstel en vernieuwing in gelijksoortige uitvoering van hangen sluitwerk, kranen, schakelaars, stopcontacten, verlichting, zonwering, vloerbedekking, stoffering, ruiten; d onderhoud, herstel en vernieuwing van zaken die niet door of vanwege verhuurder zijn aangebracht; Voorwaarden medegebruik en verhuur onderwijsruimten 21