Ontwerp. Scheidingsvoorstel DAEB / niet-daeb

Transcriptie

1 Ontwerp Scheidingsvoorstel DAEB / niet-daeb UWOON, 29 september 2016

2 Inhoudsopgave Inhoudsopgave Inleiding Aanleiding Proces Samenvatting De strategische uitgangspunten zijn leidend Keuze voor administratieve scheiding Verdeling DAEB-niet DAEB Gezonde financiële positie Bestuurdersverklaring Strategische uitgangspunten Ondernemingsplan Vastgoedsturing en complexbeheerplannen Betaalbaarheid: toewijzing en huren Wonen en zorg Prestatieafspraken Totaal overzicht portefeuilleverdeling Voorstel portefeuillescheiding DAEB/niet-DAEB Kerngebied Elburg Ermelo Harderwijk Oldebroek Verbindingenstructuur Inleiding Positie binnen de organisatie Scheiden of splitsen Zienswijzen Inleiding De Groene Draad/Woonwijs De Betere Woning Gemeente Elburg Gemeente Ermelo Gemeente Harderwijk Gemeente Oldebroek Maatschappelijke organisaties Financiën Inleiding Uitkomsten financiele ratio s en normtoetsing Kostenverdeelstaat Scheidingsbalans Financieringsplan Startsolvabiliteit niet-daeb Liquide middelen niet-daeb

3 9.3 De niet-daeb-portefeuille is zelfstandig financierbaar UWOON is en blijft kredietwaardig Bijlagen Woningen niet-daeb bij mutatie naar DAEB Woningen DAEB naar niet-daeb bij scheiding Kostenverdeelstaat op basis van kasstromen Kasstroomprognose Startbalans scheiding DAEB/niet-DAEB per 1 januari Borgbaarheidsverklaring WSW

4 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Met de inwerkingtreding van de Woningwet per 1 juli 2015 moeten corporaties zich beperken tot activiteiten op het gebied van de volkshuisvesting. Binnen dat gebied moet een heldere scheiding worden aangebracht tussen diensten van algemeen economisch belang (DAEB) waarvoor de corporatie staatssteun ontvangt en andere (niet-daeb) activiteiten. De DAEB-activiteiten zijn beperkt tot activiteiten rond: het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen; het bouwen, verhuren en beheren van bepaalde vormen van maatschappelijk vastgoed; en leefbaarheidsactiviteiten die ten goede komen aan de bewoners van de eigen sociale huurwoningen, voor zover deze niet tot de taak van andere partijen behoren. In de scheiding van activiteiten kan de corporatie kiezen voor verschillende vormen: een administratieve scheiding, een juridische splitsing, een hybride vorm of onder voorwaarden in aanmerking komen voor enkel baten/lasten-scheiding (verlicht regime). Een juridische splitsing biedt een corporatie meer mogelijkheden om nieuwe niet-daeb activiteiten op te pakken dan een administratieve scheiding. Voor een corporatie die op dat punt geen ambities heeft is een administratieve scheiding eenvoudiger. Het verlichte regime is alleen voor kleine corporaties. Het (wettelijke) uitgangspunt bij de scheiding is dat er een zelfstandig levensvatbare en financierbare DAEB en niet-daeb tak ontstaat. De minister (in deze vertegenwoordigd door de Autoriteit woningcorporaties) moet vooraf instemmen met de voorstellen van de corporatie. De kaders waarlangs de Autoriteit woningcorporaties de scheidingsvoorstellen beoordeelt zijn: Heldere governance voor gescheiden takken. Verankering strategie en volkshuisvestelijke opgave. Bescherming van maatschappelijk vermogen. Structurele levensvatbaarheid en financierbaarheid van de zelfstandige DAEB-tak en niet-daeb tak na scheiding of splitsing. Het is mogelijk dat een corporatie een deel van de DAEB-woningen overdraagt aan de niet-daeb. Dit moet goed zijn onderbouwd uit de eigen (portefeuillestrategie) en de gemeentelijke volkshuisvestelijke opgave en moet zijn opgenomen in de prestatieafspraken met gemeenten en huurdersorganisaties. Bovendien moet zowel de DAEB-tak als de niet-daeb-tak (financieel) levensvatbaar zijn. UWOON komt door haar omvang niet in aanmerking voor het verlichte regime en moet haar DAEB en niet-daeb activiteiten (administratief) scheiden of (juridisch) splitsen. In dit voorstel wordt de keuze van UWOON voor een administratieve scheiding toegelicht. 1.2 Proces Dit scheidingsvoorstel is opgesteld passend binnen het Ondernemingsplan en aan de hand van het recent geactualiseerde strategisch beleid van UWOON, zoals de Vastgoedsturing en het huurbeleid. Het scheidingsvoorstel DAEB-niet DAEB wordt voor een zienswijze voorgelegd aan de volgende partijen: huurdersorganisaties De Betere Woning (Elburg), De Groene Draad (Ermelo) en Woonwijs (Harderwijk) bewonerscommissies de vier gemeenten waar wij woningen hebben (Elburg, Ermelo, Harderwijk en Oldebroek) huurders van maatschappelijk vastgoed De zienswijzen kunnen aanleiding zijn om het scheidingsvoorstel aan te passen. Het ontwerp van het scheidingsvoorstel moet uiterlijk 31 december 2016 aan de Autoriteit Woningcorporaties worden voorgelegd. Het definitieve voorstel dient inclusief de financiële paragraaf aan de hand van de definitieve, door de accountant gecontroleerde, jaarcijfers 2016 opgesteld te worden en uiterlijk 1 juli 2017 te worden ingediend. 4

5 2. Samenvatting 2.1 De strategische uitgangspunten zijn leidend In de scheiding van DAEB en niet-daeb zijn ons ondernemingsplan en onze vastgoedsturing leidend. Onze woningvoorraad past qua omvang en samenstelling (waaronder het toekomstig huurniveau) bij de volkshuisvestelijke opgave in ons werkgebied. Dit betekent dat we onze gereguleerde woningvoorraad willen behouden en op termijn op beperkte schaal willen uitbreiden (nieuwbouw). Bovendien willen een deel van de voorraad vernieuwen (door verkoop en sloop gevolgd door nieuwbouw) of verbeteren (beter geschikt maken voor mensen met een beperking en verbeteren duurzaamheid). Voor eventuele woonopgaven in het geliberaliseerde segment en overige opgave (zoals bedrijfsmatig onroerend goed en parkeren) zien wij geen opgave voor onszelf. De scheiding van activiteiten staat de realisatie van ons ondernemingsplan en portefeuillestrategie niet in de weg. 2.2 Keuze voor administratieve scheiding De wet biedt verschillende mogelijkheden om de scheiding vorm te geven; een administratieve scheiding, juridische scheiding of een hybride vorm. Wij komen niet in aanmerking voor het verlicht regime. Wij voeren onze activiteiten nu uit vanuit één juridische entiteit, stichting UWOON. We hebben een verbinding waarin we 50% van de aandelen/stemrechten hebben. Deze verbinding is gekoppeld aan één specifiek nieuwbouwproject. De juridische splitsing biedt vooral voordelen als er sprake is van een nieuwbouwopgave in het niet- DAEB-segment dan wel activiteiten buiten de woningmarktregio. Hiervan is bij UWOON geen sprake. Voor UWOON zou een juridische scheiding en het inrichten van de bijbehorende governance- en organisatiestructuur een stevige verandering betekenen. Dit past niet bij de wens om de Woningwet efficiënt te implementeren. Daarom kiezen wij voor een administratieve scheiding. De administratieve scheiding DAEB en niet-daeb heeft geen gevolgen voor onze huurders. Dit geldt zowel voor huurders van woningen als van ons overig vastgoed. Over deze keuze vragen we een zienswijze van gemeenten en huurders in ons werkgebied. 2.3 Verdeling DAEB-niet DAEB Naar verwachting hebben wij op basis van de toedeling van activiteiten aan de DAEB en niet-daebtak eind DAEB-verhuureenheden en 492 niet-daeb-verhuureenheden. Het overgrote deel (386 eenheden) van de niet-daeb-verhuureenheden zijn niet-woningen. Wij hebben 3 woningen in onze DAEB-tak aangewezen die nu tot de gereguleerde woningvoorraad behoren, maar die beter geliberaliseerd kunnen worden. Alle drie de woningen maken onderdeel uit van een klein complex waar reeds één woning is geliberaliseerd. Dit bezit heeft een dusdanige kwaliteit dat deze niet in de DAEB-portefeuille thuis hoort. Daarnaast zijn er 32 geliberaliseerde woningen die beter in de gereguleerde woningvoorraad tot hun recht komen. Het gaat om woningen waarvan slechts één of enkele woning(en) in een complex geliberaliseerd zijn of woningen waarvan is gebleken dat er weinig vraag naar is in het geliberaliseerde segment. Deze woningen krijgen bij mutatie een huurprijs onder de huurtoeslaggrens en worden overgeheveld naar de DAEB-tak. Per saldo bekent dit dat onze DAEB-portefeuille iets wordt vergroot. Over de overheveling van de 3 woningen van DAEB naar niet-daeb vragen we een zienswijze van de gemeente (Harderwijk) en huurders in ons werkgebied. 5

6 2.4 Gezonde financiële positie De scheiding leidt tot twee zelfstandig financierbare, economisch levensvatbare vastgoedportefeuilles. We houden als stichting een gezonde financiële positie en ook de financiële ratio s van beide portefeuilles voldoen aan de eisen die wij daaraan stellen en die door de Autoriteit woningcorporaties in het beoordelingskader zijn gesteld. 2.5 Bestuurdersverklaring Het bestuur van UWOON verklaart dat het scheidingsvoorstel naar waarheid is ingevuld en dat daarbij het beoordelingskader zoals gepubliceerd door de Autoriteit woningcorporaties op 31 mei 2016 in acht is genomen. 6

7 3. Strategische uitgangspunten 3.1 Ondernemingsplan In de scheiding van onze activiteiten zijn onze strategische uitgangspunten leidend. In ons ondernemingsplan hebben we vier ambities verwoord waar we de komende jaren op focussen: Terugdringen van de energielasten om hiermee de totale woonlasten beperkt te houden. Meer kans op een woning naar wens binnen de mogelijkheden van de huurder. Mensen met een fysieke, verstandelijke of psychische beperking meer mogelijkheden bieden om zelfstandig te kunnen wonen. Huurders en belanghouders meer betrekken bij de eigen woning/woonomgeving en meer invloed geven op beleid en de uitvoering. Deze ambities zijn uitgewerkt in concrete doelen en strategieën om deze te bereiken. De ambities komen voort uit onze visie: Wij willen dat mensen wonen in goede, duurzame, betaalbare woningen, in aantrekkelijke en sociaal veilige buurten. Betaalbaar betekent daarbij dat de kwaliteit en de woonlasten van onze woningen aansluiten bij het inkomen van onze huurders. Duurzaam houdt in dat onze woningen lage energielasten hebben en het wonen het milieu zo min mogelijk belast. Sociale veilige buurten zijn voor ons buurten waar mensen graag willen wonen, met elkaar begaan zijn en zich betrokken bij tonen. Onze ideale situatie ontstaat niet vanzelf. Wij zijn overtuigd van de kracht van mensen en dat op basis van gelijkwaardige samenwerking met anderen het beste resultaat ontstaat. Eigen verantwoordelijkheid, betrokkenheid en de mogelijkheid om ons handelen te beïnvloeden zijn voor ons de basisvoorwaarden om onze droom een stap dichterbij te kunnen brengen. Kernwaarden daarbij zijn Toekomstbestendig, Verbinden, Verbeteren en Betrouwbaar. Voor het scheidingsvoorstel betekent dit het volgende: Bij het bouwen en beheren van woningen richten wij ons met name op het DAEB-segment. Wij constateren dat de huidige voorraad DAEB-woningen nodig is om de sociale doelgroep ook in de toekomst goed te kunnen huisvesten. Waar nodig breiden we ons woningbezit uit om op termijn beter aan de woningbehoefte te kunnen voldoen. We investeren in het verbeteren en het verduurzamen van de voorraad. En we zetten ons vermogen in voor de betaalbaarheid van de gereguleerde huurwoningen. Het scheidingsvoorstelvoorstel staat deze uitgangspunten niet in de weg. Voor de middeninkomens hebben we in het verleden een zeer klein deel van de totale voorraad geliberaliseerd. Slechts iets meer dan 1% van onze woningen behoort tot het niet-daeb segment. De huidige niet-daeb activiteiten worden vooralsnog gehandhaafd, maar wij zijn niet voornemens om onze niet-daeb activiteiten uit te breiden. Wij constateren een klein tekort aan geliberaliseerde huurwoningen. Primair ligt de verantwoordelijkheid hiervoor bij marktpartijen en wij verwachten dat zij in staat zijn dit tekort op te vangen. Het handhaven van een beperkte niet-daeb portefeuille past binnen het voorliggende scheidingsvoorstel. De komende jaren concentreren wij ons op de woonopgave in het gereguleerde segment, eventueel gecombineerd met zorg. Voor overige opgaven (zoals bedrijfsmatig onroerend goed, parkeren, etc.) zien wij vooralsnog geen opgave voor onszelf. 3.2 Vastgoedsturing en complexbeheerplannen Begin 2016 heeft UWOON de Portefeuillestrategie 2016 vastgesteld. De portefeuillestrategie gaat in op de overall strategie van UWOON, de woningmarkt en de woningvoorraad, het werkgebied en de financiële positie van UWOON. Op basis hiervan is een strategische veranderopgave voor de middellange termijn geformuleerd. Met behulp van de portefeuillestrategie worden de algemene doelstellingen van het Ondernemingsplan vastgelegd in een veranderopgave voor de totale voorraad en specifieke woonsegmenten. Een belangrijk onderdeel van de portefeuillestrategie is de nieuwbouwstrategie voor de komende jaren. 7

8 De Portefeuillestrategie 2016 is gebaseerd op het WoON 2012 en geeft een doorkijk voor de gewenste (gereguleerde) woningvoorraad tot Halverwege 2016 is het WoON 2015 verschenen. Op basis hiervan heeft UWOON extern marktonderzoek (Companen) laten uitvoeren met name gericht op de verwachte woningbehoefte tot en met Hieruit komt naar voren dat er op portefeuilleniveau behoefte is aan een kleine groei van het aantal gereguleerde huurwoningen. Op termijn (2025) hebben wij naar schatting gereguleerde huurwoningen nodig in ons werkgebied; ongeveer 350 meer dan wij er nu hebben. De uitbereiding heeft met name betrekking op de gemeente Harderwijk. In de gemeenten Elburg en Ermelo is de benodigde uitbreiding kleiner. Gezien ons beperkte marktaandeel in de gemeente Oldebroek, zien wij daar geen rol voor ons in een mogelijke uitbreiding van de voorraad. Bij de inschatting van de woningbehoefte zijn aannames gedaan voor o.a. de mate van scheef wonen en de economische ontwikkeling. Beide factoren zijn van (grote) invloed op het aantal mensen die (op termijn) een sociale huurwoning (kunnen) vragen. Er is sprake van een aanzienlijke bandbreedte van woningbehoefte, bij het (licht) variëren in bovengenoemde parameters. Om deze reden zet UWOON in op een bepaalde nieuwbouwopgave, maar zal daarnaast jaarlijks woningmarktgegevens monitoren, als ook de druk op de woningmarkt en slaagkansen van groepen woningzoekenden. Gezien de grotere druk op de huidige huurwoningenmarkt wil UWOON in overleg met gemeenten nadrukkelijk zoeken naar meer mogelijkheden van tijdelijke woonconcepten. De uitwerking van de portefeuillestrategie in concrete maatregelen van individuele woningen en woongebouwen vindt plaats in het voorraadbeleid. In het voorraadbeleid is per complex gekeken naar de beoogde einde exploitatiedatum, het al dan niet in portefeuille houden, het huurniveau, technische en energetische maatregelen, etc. Naast voldoende woningen vinden wij het belangrijk dat onze woningen een goede kwaliteit hebben. In het voorraadbeleid is daarom voor een flink aantal complexen maatregelen opgenomen om de technische staat te verbeteren en de levensduur te verlengen. Wij hechten bovendien aan een woningvoorraad met een goede energetische kwaliteit. Binnen een periode van 6 jaar heeft UWOON geen woningen meer in haar bezit met een label G. De overige woningen van de voorraad van UWOON worden binnen een periode van 12 jaar (2x een cyclus van 6 jaar) naar label C gebracht. Alle technische maatregelen worden genomen op natuurlijke onderhoudsmomenten. 1 Woningen, welke in aanmerking komen voor hoog renovatie, worden minimaal gebracht naar Label A.(Ondernemingsplan ) Om dit te realiseren wordt in het voorraadbeleid bij een deel van het bezit maatregelen uitgevoerd om het energielabel/energie-index te verhogen. Met het scheidingsvoorstel is het mogelijk om onze ambities op het gebied van de huidige voorraad en onze nieuwbouwambitie te realiseren. 3.3 Betaalbaarheid: toewijzing en huren De betaalbaarheid van het wonen is voor UWOON de komende jaren een speerpunt. In 2015 rondden wij een uitgebreid onderzoek af naar de betaalbaarheid van het wonen. We onderzochten o.a. de omvang van de sociale doelgroep met en zonder recht op huurtoeslag, middeninkomens, de bestedingsruimte van huurders, etc. Op basis van dit onderzoek is in samenspraak met de huurdersorganisaties een nieuw huurbeleid opgesteld. In dit huurbeleid wordt gestreefd naar een verdeling van de streefhuren van 10% tot de kwaliteitskortingsgrens ( 409,92 per ), 45% tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens ( 586,68 per ) en 45% tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens ( 710,68). Deze verdeling geldt op bedrijfsniveau, maar ook op gemeenteniveau (met uitzondering van de gemeente Oldebroek, vanwege de beperkte omvang van het woningbezit). De streefhuren worden geeffectueerd bij woningtoewijzing. Bij het toewijzen van woningen volgen wij de vereisten van de toets inkomensgrenswoningtoewijzing en de passendheidstoets zoals deze in de Woningwet 2015 zijn vastgelegd. Wij streven er naar om de wettelijk toegestane vrije ruimte voor 1 Logische onderhoudsmomenten zijn bijvoorbeeld het aanbrengen van dubbelglas als de kozijnen worden geschilderd (eens in de 6 jaar). Maar bijvoorbeeld ook het aanbrengen van vloerisolatie als er binnenonderhoud wordt uitgevoerd. 8

9 toewijzing aan hogere inkomens (10% + 10%) te benutten, tenzij de ruimte nodig is voor het huisvesten van (urgent) woningzoekenden in de gereguleerde voorraad. Met het scheidingsvoorstel is het mogelijk om onze ambities op het gebied van betaalbaarheid te realiseren. 3.4 Wonen en zorg De regio waarin wij actief zijn vergrijst sterk. Voor ons betekent dit dat er steeds meer ouderen (75- plussers) onder onze huurders zullen zijn. Een deel van deze groep heeft ook zorg nodig. Het overgrote deel van de ouderen blijft tot hoge leeftijd in een reguliere woning wonen. Met behulp van een classificatiesysteem toegankelijkheid hebben we samen met de andere woningcorporaties in de regio in kaart gebracht welke woningen geschikt zijn voor mensen met een fysieke beperking. Het classificatiesysteem verdeelt de woningen in vijf klassen: Niveau 0: Niet gelijkvloerse woning Niveau 1: Nultrapswoning Niveau 2: Rollator toegankelijke woning Niveau 3: Rolstoel toegankelijk, rollator doorgankelijk Niveau 4: Rolstoel doorgankelijk In de woningadvertenties wordt het niveau vermeld, zodat mensen zich bewust zijn op van het soort woning waarop zij reageren. Daarnaast kan een deel van de bewoners een verzoek indienen om de woning aan te passen naar een hoger niveau. Een beperkt deel van de ouderen heeft behoefte aan een meer beschutte woonvorm. Dit geldt ook voor mensen met een fysieke, verstandelijke of psychische beperking. UWOON staat open voor zorgorganisaties die in gesprek willen gaan over het realiseren van een woonvorm waarbij wonen en zorg wordt gecombineerd. Om houvast te hebben bij het nemen van investeringsbeslissingen over zorgprojecten werken we met een afwegingskader zorgprojecten. Met dit afwegingskader toetst UWOON op welke vraag een project antwoord geeft en bepalen we het rendement en de risico s. Met het scheidingsvoorstel is het mogelijk om onze ambities op het gebied van wonen en zorg te realiseren. 3.5 Prestatieafspraken Met drie gemeenten in ons werkgebied (Elburg, Ermelo en Harderwijk), onze huurdersorganisaties en collega-corporatie Omnia Wonen en haar huurdersorganisatie werken we momenteel aan meerjarenafspraken als kader voor concrete jaarafspraken. De woonvisies van de gemeenten, analyses van de woningmarkt en ons beleid ten aanzien betaalbaarheid, het vastgoed, duurzaamheid en langer zelfstandig wonen vormen voor ons het uitgangspunt voor deze meerjarenafspraken. Vooruitlopend op de meerjarenafspraken zijn door genoemde partijen al prestatieafspraken gemaakt voor Met de gemeente Oldebroek zijn nog geen prestatieafspraken gemaakt. De gemeente Oldebroek heeft haar gemeentelijke woonvisie op 7 juli 2016 vastgesteld. Gezien de geringe omvang van ons woningbezit in Oldebroek denken wij dat er geen grote rol voor UWOON is weggelegd. 9

10 3.6 Totaal overzicht portefeuilleverdeling De verdeling van de portefeuilles DAEB en niet-daeb over de gemeenten laat zien dat bijna de gehele woningvoorraad tot de DAEB gerekend kan worden. Uitzondering is de gemeente Oldebroek, waar DAEB-bezit procentueel minder aanwezig is. Portefeuilleverdeling per gemeente Elburg Oldebroek Ermelo Harderwijk Totaal woningen zijn DAEB en blijven ook DAEB overige eenheden (o.a zorgeenheden) zijn DAEB niet-woningen zijn DAEB Totaal DAEB In procenten van totaal per gemeente 98% 85% 94% 94% 95% woningen zijn niet-daeb en blijven niet-daeb woningen zijn niet-daeb, worden DAEB (bij mutatie) woningen zijn DAEB, worden niet-daeb overige eenheden niet-daeb (hoofdzakelijk garages) Totaal niet-daeb In procenten van totaal per gemeente 2% 15% 6% 6% 5% Totaal UWOON Woningverdeling per gemeente bij aanvang scheiding Aantal DAEB-woningen Aantal niet-daeb-woningen Totaal aantal woningen DAEB in procenten van het totaal aantal woningen 99,5% 84,6% 96,9% 99,7% 98,7% niet-daeb in procenten van het totaal aantal woningen 0,5% 15,4% 3,1% 0,3% 1,3% De over te hevelen woningen per gemeente zijn gerecapituleerd in bijlagen 10.1 en 10.2 In onderstaande tabel is de ontwikkeling van de totale woningvoorraad voor de komende 10 jaar weergegeven, op basis van de aannames vanuit onze beleidsvoornemens. Woningvoorraad verdeeld naar huurklassen inclusief effecten sloop, verkoop, (vervangende) nieuwbouw DAEB Aantal zelfstandige woongelegenheden Goedkoop Betaalbaar Bereikbaar tot huurtoeslaggrens Duur boven huurtoeslaggrens Niet-DAEB Aantal zelfstandige woongelegenheden Goedkoop Betaalbaar Bereikbaar tot huurtoeslaggrens Duur boven huurtoeslaggrens

11 Per ultimo 2026 is de verwachte verdeling per gemeente als volgt: Woningvoorraad verdeeld naar huurklassen in 2026 inclusief effecten sloop, verkoop, (vervangende) nieuwbouw DAEB Elburg Oldebroek Ermelo Harderwijk Totaal Aantal zelfstandige woongelegenheden Goedkoop Betaalbaar Bereikbaar tot huurtoeslaggrens Duur boven huurtoeslaggrens Niet-DAEB Elburg Oldebroek Ermelo Harderwijk Totaal Aantal woongelegenheden Goedkoop Betaalbaar Bereikbaar tot huurtoeslaggrens Duur boven huurtoeslaggrens

12 4. Voorstel portefeuillescheiding DAEB/niet-DAEB 4.1 Kerngebied Gemeenten konden tot 1 juli 2016 een gezamenlijk verzoek indienen bij de minister voor het vaststellen van een regionaal werkgebied. Woningcorporaties mogen maar in één werkgebied volledig actief zijn, dus inclusief nieuwbouw en woningaankopen. Door de gemeenten waar wij bezit hebben is inmiddels het volgende voorstel voor een regio ingediend: Figuur 1: verwachte regio indeling woningbezit UWOON - In dit regionale werkgebied bevinden zich vijftien gemeenten en negentien corporaties. Op 30 augustus is deze regio ongewijzigd van kracht geworden. Alle gemeenten waar UWOON bezit heeft vallen binnen het regionale werkgebied. Dit betekent dat wij in alle gemeenten ook in de toekomst volledig werkzaam kunnen blijven. UWOON heeft dan ook een positieve zienswijze aan de gemeenten afgegeven over het voorstel. Vanuit de marktvraag, onze maatschappelijke opgave waaruit ons Ondernemingsplan is voortgekomen en onze financiële mogelijkheden bekijken we per gemeente wat er aan onze woningportefeuille moet en kan veranderen. In dit hoofdstuk beschrijven we per gemeente onze kijk op de woningmarkt, de huidige staat van de woningvoorraad en wat onze plannen zijn voor transformatie en uitbereiding van de voorraad. Over onze plannen maken we prestatieafspraken met de gemeenten. 4.2 Elburg Nieuwbouwopgave Uit het marktonderzoek van Companen dat in juni 2016 in het kader van de portefeuillestrategie is uitgevoerd, blijkt dat er in de komende jaren nog een beperkte opgave ligt in het toevoegen van gereguleerde huurwoningen in de gemeente Elburg. 12

13 Uitgaande van een nog iets afnemende scheefheid 2, verwachten wij dat er in Elburg de komende 10 jaar tussen en gereguleerde huurwoningen nodig zijn. Uitgaande van het midden van deze bandbreedte betekent dit dat er nog circa 50 gereguleerde huurwoningen aan de voorraad moeten worden toegevoegd 3. Op basis van haar marktaandeel betekent dit voor UWOON een nieuwbouwopgave van circa 40 woningen. In de berekening is rekening gehouden met een verhoogde instroom van statushouders in de eerste jaren. Nieuwbouw woningen worden alleen in het DAEBsegment gebouwd. Hierbij is de aanname gedaan dat 50% in de klasse betaalbaar en 50% in de klasse bereikbaar wordt gerealiseerd. Over te hevelen woningen Vanwege de behoefte aan gereguleerde huurwoningen is het uitgangspunt om zoveel mogelijk woningen te behouden voor de DAEB-portefeuille. In Elburg worden daarom geen woningen overgeheveld naar de niet-daeb tak. De reeds geliberaliseerde woningen (9) worden in het niet- DAEB segment gehandhaafd. Transformatie van de huidige voorraad In het voorraadbeleid (onderdeel van de Vastgoedsturing) is voor elk complex/woning een strategie voor de komende jaren bepaald. De onderstaande tabel laat de verdeling naar strategieën zien: Tabel 1: strategische maatregelen uit het voorraadbeleid in de gemeente Elburg, absoluut en procentueel absoluut percentage Doorexploiteren % Sloop 24 1% Splitsen % Verkoop 81 4% Totaal % Uitgangspunt is dat het uitvoeren van de strategieën niet leidt tot een afname van de voorraad. De woningen die (op termijn) worden gesloopt of verkocht, moeten worden gecompenseerd door vervangende nieuwbouw. Op deze manier wordt de voorraad gereguleerde woningen vernieuwd. De genoemde nieuwbouwopgave is exclusief de vervangende nieuwbouw. In het voorraadbeleid hebben alle woningen een eigen unieke streefhuur gekregen. Een belangrijk kader daarbij was dat verdeling in de gemeente Elburg ongeveer 10% tot de kwaliteitskortingsgrens ( 409,92 per ), 45% tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens ( 586,68 per ) en 45% tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens ( 710,68) moest worden. De onderstaande tabel laat zien dat de verdeling uit het voorraadbeleid op basis van het huidige bezit hier bijna naadloos bij aansluit. Kijken we naar de situatie na uitvoering van de strategieën (doorexploiteren, sloop, splitsen of verkoop), dan zien we een lichte verschuiving naar het goedkope segment. 2 Scheefheid is hier bepaald aan de hand van het aantal huishoudens dat niet tot de corporatiedoelgroep behoort, maar woont in een corporatiewoning. De scheefheid in Elburg bedraagt volgens het WoON %. Wij verwachten dat deze afneemt tot ongeveer 21%. 3 Voor de nuance op de specifieke nieuwbouwopgave, zie tekst in paragraaf Bij de strategie Splitsen wordt een huurwoning gesplitst in twee afzonderlijke, zelfstandige woongelegenheden. 13

14 Tabel 2: (streef)huurniveau gemeente Elburg voor en na uitvoering van strategieën huidige huur 5 huidige verdeling o.b.v. streefhuur streefhuur na uitvoering strategieën huur 2026 na uitvoering strategieën 6 < % 10% 12% 13% % 44% 42% 48% % 22% 22% 17% % 23% 24% 20% > 711 3% 0% 1% 2% totaal 100% 100% 100% 100% In 2026 is de gewenste verdeling nog niet geheel bereikt. Het aandeel goedkope en betaalbare woningen ligt iets boven de verhouding die wordt nagestreefd. We achten dit acceptabel. In het voorraadbeleid is ook onze duurzaamheidsopgave verwerkt. De transformatie is er op gericht dat we in 2026 een woningbezit hebben met minimaal label C (wat globaal overeenkomt met gemiddeld label B). Het beleid is zodanig ingericht dat energiemaatregelen worden uitgevoerd bij logische onderhoudsmomenten, bijvoorbeeld het plaatsen van dubbelglas als er toch geschilderd moet worden. In de onderstaande tabel worden de huidige energielabels/indexen van ons bezit weergeven en de situatie over 10 jaar. Tabel 3: energielabels en 2026 gemeente Elburg, absoluut en procentueel 7 label index huidig absoluut huidig percentage 2026 absoluut 2026 percentage A++ <= % 0 0% A % 0 0% A % % B % % C % % D % 0 0% E % 0 0% F % 0 0% G 2.71 >= 6 0% 0 0% onbekend onbekend 14 1% 0 0% totaal % % Overig vastgoed Het overig vastgoed dat UWOON in Elburg in haar portefeuille heeft bestaat hoofdzakelijk uit parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen en garages zijn niet gekoppeld aan DAEB-woningen en daarom niet DAEB. Daarnaast heeft UWOON in Elburg 49 (on)zelfstandige woongelegenheden die verhuurd worden als intramuraal zorgvastgoed (complexen Kruisakkerweg, Veldbiesweg, Luttekenstraat en Melde) en negen onzelfstandige woongelegenheden die verhuurd worden als extramuraal zorgvastgoed (Eperweg 40). Deze worden allemaal ondergebracht in de DAEB-portefeuille. Tot slot zijn er nog vier ruimtes bedrijfs- of maatschappelijk onroerend goed. De ruimtes bij complex Hart van Thornspic worden verhuurd aan een zorginstelling en zijn DAEB. De twee ruimtes aan de Vackenordenstraat worden verhuurd aan een huisartsenpraktijk en een fysiotherapiepraktijk en moeten worden ondergebracht in de niet-daeb portefeuille. 5 Stand per Exclusief strategie splitsen 7 Dit is exclusief wijzigingen als gevolg van sloop/nieuwbouw, splitsen of verkoop 14

15 4.3 Ermelo Nieuwbouwopgave Uit het marktonderzoek van Companen dat in juni 2016 in het kader van de portefeuillestrategie is uitgevoerd, blijkt dat er in de komende jaren nog een beperkte opgave ligt in het toevoegen van gereguleerde huurwoningen in de gemeente Ermelo. Uitgaande van een nog iets afnemende scheefheid 8, verwachten wij dat er in Ermelo tussen en gereguleerde huurwoningen nodig zijn. Uitgaande van het midden van deze bandbreedte betekent dit dat er nog circa 70 gereguleerde huurwoningen aan de voorraad moeten worden toegevoegd. Op basis van haar marktaandeel betekent dit voor UWOON een nieuwbouwopgave van circa 70 woningen 9. In de berekening is rekening gehouden met een verhoogde instroom van statushouders in de eerste jaren. Nieuwbouw woningen worden alleen in het DAEB-segment gebouwd. Hierbij is de aanname gedaan dat 50% in de klasse betaalbaar en 50% in de klasse bereikbaar wordt gerealiseerd. Over te hevelen woningen Vanwege de behoefte aan gereguleerde huurwoningen is het uitgangspunt om zoveel mogelijk woningen te behouden voor de DAEB-portefeuille. In Ermelo worden daarom geen woningen overgeheveld naar de niet-daeb tak. De meeste reeds geliberaliseerde woningen (62) worden in het niet-daeb segment gehandhaafd. Daarnaast zijn er 18 geliberaliseerde huurwoningen, die bij mutatie overgaan naar de DAEB-portefeuille. Het gaat om woningen waarbij er slechts één of enkele in een complex zijn geliberaliseerd. Transformatie van de huidige voorraad In het voorraadbeleid (onderdeel van de Vastgoedsturing) is voor elk complex/woning een strategie voor de komende jaren bepaald. De onderstaande tabel laat de verdeling naar strategieën zien: Tabel 4: strategische maatregelen uit het voorraadbeleid in de gemeente Ermelo, absoluut en procentueel absoluut percentage Doorexploiteren % Sloop 138 5% Splitsen % Verkoop 42 2% Totaal % Uitgangspunt is dat het uitvoeren van de strategieën niet leidt tot een afname van de voorraad. De woningen die (op termijn) worden gesloopt of verkocht, moeten worden gecompenseerd door vervangende nieuwbouw. Op deze manier wordt de voorraad gereguleerde woningen vernieuwd 11. In het voorraadbeleid hebben alle woningen een eigen unieke streefhuur gekregen. Een belangrijk kader daarbij was dat verdeling in de gemeente Ermelo ongeveer 10% tot de kwaliteitskortingsgrens ( 409,92 per ), 45% tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens ( 586,68 per ) en 45% tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens ( 710,68) moest worden. De onderstaande tabel laat zien dat de verdeling uit het voorraadbeleid op basis van het huidige bezit hier bijna naadloos bij aansluit. Kijken we naar de situatie na uitvoering van de strategieën (doorexploiteren, sloop, splitsen of verkoop), dan zien we procentueel bijna geen verschuivingen. 8 Scheefheid is hier bepaald aan de hand van het aantal huishoudens dat niet tot de corporatiedoelgroep behoort, maar woont in een corporatiewoning. De scheefheid in Ermelo bedraagt volgens het WoON %. Wij verwachten dat deze afneemt tot ongeveer 25%. 9 Voor de nuance op de specifieke nieuwbouwopgave, zie tekst in paragraaf Bij de strategie Splitsen wordt een huurwoning gesplitst in twee afzonderlijke, zelfstandige woongelegenheden. 11 In de genoemde nieuwbouwopgave is de vervangende nieuwbouw niet inbegrepen. 15

16 Tabel 5: (streef)huurniveau gemeente Ermelo voor en na uitvoering van strategieën huidige huur 12 huidige verdeling o.b.v. streefhuur streefhuur na uitvoering strategieën huur 2026 na uitvoering strategieën 13 < % 10% 10% 12% % 44% 44% 49% % 24% 25% 19% % 19% 20% 16% > 711 5% 2% 2% 4% totaal 100% 100% 100% 100% In 2026 is de gewenste verdeling nog niet geheel bereikt. Het aandeel goedkope en betaalbare woningen ligt iets boven de verhouding die wordt nagestreefd. Vooralsnog achten wij dit acceptabel. In het voorraadbeleid is ook onze duurzaamheidsopgave verwerkt. De transformatie is er op gericht dat we in 2026 een woningbezit hebben met minimaal label C (wat globaal overeenkomt met gemiddeld label B). Het beleid is zodanig ingericht dat energiemaatregelen worden uitgevoerd bij logische onderhoudsmomenten, bijvoorbeeld het plaatsen van dubbelglas als er toch geschilderd moet worden. In de onderstaande tabel worden de huidige energielabels/indexen van ons bezit weergeven en de situatie over 10 jaar. Tabel 6: energielabels gemeente Ermelo en 2026, absoluut en procentueel 14 label index huidig absoluut huidig percentage 2026 absoluut 2026 percentage A++ <= % 0 0% A % 18 1% A % % B % % C % % D % 0 0% E % 0 0% F % 0 0% G 2.71 >= 49 2% 0 0% onbekend onbekend 1 0% 0 0% totaal % % Overig vastgoed Het overig vastgoed dat UWOON in Ermelo in haar portefeuille heeft bestaat hoofdzakelijk uit garages en parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen en garages zijn niet gekoppeld aan DAEB-woningen en daarom niet DAEB. Daarnaast heeft UWOON in Ermelo 259 (on)zelfstandige woongelegenheden die verhuurd worden als intramuraal zorgvastgoed (complexen Herderlaan, Jeanne Diepenhorstlaan, Jacques Rijnderslaan, Ijsbaanweg, Wittenkamp, Kampvelderweg, Veldwijk, Schoolpad, Horsterweg, Smutslaan, Hamburgerweg en Varenlaan). Deze worden allemaal ondergebracht in de DAEB-portefeuille. Tot slot zijn er nog 19 ruimtes bedrijfs- of maatschappelijk onroerend goed. De ruimtes bij de complexen aan de Julianalaan en de Henriette van Heemstralaan worden verhuurd aan een zorginstelling en zijn DAEB. De ruimte aan de Amanietlaan worden verhuurd aan een kinderdagverblijf en acht ruimtes aan de Julianalaan worden verhuurd aan huisartsen, een apotheek en een fysiotherapeut. Deze moeten worden ondergebracht in de niet-daeb portefeuille. Hetzelfde geldt voor 12 Stand per Exclusief strategie splitsen 14 Dit is exclusief wijzigingen als gevolg van sloop/nieuwbouw, splitsen of verkoop 16

17 de ruimte aan de Dr. Holtropstraat die wordt verhuurd aan een fysiotherapeut en de ruimte aan de Hendrik Munniklaan die wordt verhuurd aan een winkel. 4.4 Harderwijk Nieuwbouwopgave Uit het marktonderzoek van Companen dat in juni 2016 in het kader van de portefeuillestrategie is uitgevoerd, blijkt dat er in de komende jaren nog een opgave ligt in het toevoegen van gereguleerde huurwoningen in de gemeente Harderwijk. Uitgaande van een nog iets afnemende scheefheid 15, verwachten wij dat er in Harderwijk tussen en gereguleerde huurwoningen nodig zijn. Uitgaande van het midden van deze bandbreedte betekent dit dat er nog circa 260 gereguleerde huurwoningen aan de voorraad moeten worden toegevoegd 16. Op basis van haar marktaandeel betekent dit voor UWOON een nieuwbouwopgave van circa 210 woningen. In de berekening is rekening gehouden met een verhoogde instroom van statushouders in de eerste jaren. Nieuwbouw woningen worden alleen in het DAEB-segment gebouwd. Hierbij is de aanname gedaan dat 50% in de klasse betaalbaar en 50% in de klasse bereikbaar wordt gerealiseerd. Over te hevelen woningen Vanwege de behoefte aan gereguleerde huurwoningen is het uitgangspunt om zoveel mogelijk woningen te behouden voor de DAEB-portefeuille. In Harderwijk worden daarom slechts drie woningen overgeheveld naar het niet-daeb segment. Het gaat om Vijhestraat 9, Smeepoortstraat 35 en 35A. Alle drie de woningen maken onderdeel uit van een klein complex waar reeds één woning is geliberaliseerd. Dit bezit heeft een dusdanig kwaliteit dat deze niet in de DAEB portefeuille thuis hoort en na mutatie geliberaliseerd worden verhuurd. Twee geliberaliseerde woningen worden in het niet- DAEB segment gehandhaafd. Daarnaast zijn er zes geliberaliseerde huurwoningen, die bij mutatie overgaan naar de DAEB-portefeuille. Het gaat om woningen waarbij er slechts één of enkele in een complex zijn geliberaliseerd. Transformatie van de huidige voorraad In het voorraadbeleid (onderdeel van de Vastgoedsturing) is voor elk complex/woning een strategie voor de komende jaren bepaald. De onderstaande tabel laat de verdeling naar strategieën zien: Tabel 7: strategische maatregelen uit het voorraadbeleid in de gemeente Harderwijk, absoluut en procentueel absoluut percentage Doorexploiteren % Sloop 203 5% Splitsen % Verkoop 28 1% Totaal % Uitgangspunt is dat het uitvoeren van de strategieën niet leidt tot een afname van de voorraad. De woningen die (op termijn) worden gesloopt of verkocht, moeten worden gecompenseerd door vervangende nieuwbouw. Op deze manier wordt de voorraad gereguleerde woningen vernieuwd 18. In het voorraadbeleid hebben alle woningen een eigen unieke streefhuur gekregen. Een belangrijk kader daarbij was dat verdeling in de gemeente Harderwijk ongeveer 10% tot de kwaliteitskortingsgrens ( 409,92 per ), 45% tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens ( 586,68 per ) en 45% tussen de eerste aftoppingsgrens en de 15 Scheefheid is hier bepaald aan de hand van het aantal huishoudens dat niet tot de corporatiedoelgroep behoort, maar woont in een corporatiewoning. De scheefheid in Harderwijk bedraagt volgens het WoON %. Wij verwachten dat deze afneemt tot ongeveer 19%. 16 Voor de nuance op de specifieke nieuwbouwopgave, zie tekst in paragraaf Bij de strategie Splitsen wordt een huurwoning gesplitst in twee afzonderlijke, zelfstandige woongelegenheden. 18 In de genoemde nieuwbouwopgave is de vervangende nieuwbouw niet inbegrepen. 17

18 liberalisatiegrens ( 710,68) moest worden. De onderstaande tabel laat zien dat de verdeling uit het voorraadbeleid op basis van het huidige bezit hier bijna naadloos bij aansluit. Kijken we naar de situatie na uitvoering van de strategieën (doorexploiteren, sloop, splitsen of verkoop), dan zien we een verschuiving naar het goedkope segment. Gezien de verwachte geleidelijke toevoeging van goedkope woningen vanuit de strategie splitsen (en de mogelijkheid eventuele ongewenste effecten te monitoren), achten we de verschuiving acceptabel. Tabel 8: (streef)huurniveau gemeente Harderwijk voor en na uitvoering van strategieën huidige huur 19 huidige verdeling o.b.v. streefhuur streefhuur na uitvoering strategieën huur 2026 na uitvoering strategieën 20 < 410 9% 11% 16% 9% % 45% 43% 55% % 18% 17% 15% % 25% 23% 20% > 711 2% 0% 0% 1% totaal 100% 100% 100% 100% In 2026 is de gewenste verdeling nog niet geheel bereikt. Het aandeel betaalbare woningen ligt ruim boven de verhouding die wordt nagestreefd. Het aandeel goedkope woningen ligt wel op het gewenste niveau. De strategie splitsen, wat veel goedkope woningen oplevert, is hierbij echter niet meegenomen. In het voorraadbeleid is ook onze duurzaamheidsopgave verwerkt. De transformatie is er op gericht dat we in 2026 een woningbezit hebben met minimaal label C (wat globaal overeenkomt met gemiddeld label B).. Het beleid is zodanig ingericht dat energiemaatregelen worden uitgevoerd bij logische onderhoudsmomenten, bijvoorbeeld het plaatsen van dubbelglas als er toch geschilderd moet worden. In de onderstaande tabel worden de huidige energielabels/indexen van ons bezit weergeven en de situatie over 10 jaar. Tabel 9: energielabels en 2026 gemeente Harderwijk, absoluut en procentueel 21 label index huidig absoluut huidig percentage 2026 absoluut 2026 percentage A++ <= % 0 0% A % 0 0% A % % B % % C % % D % 0 0% E % 0 0% F % 0 0% G 2.71 >= 47 1% 0 0% onbekend onbekend 11 0% 0 0% totaal % % Overig vastgoed Het overig vastgoed dat UWOON in Harderwijk in haar portefeuille heeft bestaat hoofdzakelijk uit garages en parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen en garages zijn niet gekoppeld aan DAEB-woningen en daarom niet DAEB. 19 Stand per Exclusief strategie splitsen 21 Dit is exclusief wijzigingen als gevolg van sloop/nieuwbouw, splitsen of verkoop 18

19 Daarnaast heeft UWOON in Harderwijk 91 (on)zelfstandige woongelegenheden die verhuurd worden als intramuraal zorgvastgoed (complexen Guido Gezellelaan, Annie M.G. Schmidtlaan, Brederolaan en Chopindreef). Deze worden allemaal ondergebracht in de DAEB-portefeuille. Tot slot zijn er nog 15 ruimtes bedrijfs- of maatschappelijk onroerend goed. De ruimtes bij de complex Thorbeckelaan, Johan de Wittlaan, Albert Verweyplein en een deel van de Vondellaan worden verhuurd aan een zorginstelling en zijn DAEB. Vier ruimtes aan de Vondellaan worden verhuurd aan een logopediepraktijk, een mensendieckpraktijk, een schoonheidsspecialist en een fysiotherapiepraktijk en moeten daarom worden ondergebracht in de niet-daeb portefeuille. Hetzelfde geldt voor de ruimte aan de Academiestraat die wordt verhuurd aan de gemeente Harderwijk en de bergruimte aan de Bunschotenmeen. 4.5 Oldebroek Nieuwbouwopgave Voor de gemeente Oldebroek is geen apart onderzoek uitgevoerd in het kader van de portefeuillestrategie van UWOON. Gezien de geringe omvang van ons woningbezit in Oldebroek denken wij dat er geen grote rol voor UWOON is weggelegd. Over te hevelen woningen UWOON heeft in Oldebroek acht woningen die nu geliberaliseerd worden verhuurd, maar die bij mutatie overgaan naar de DAEB-portefeuille en als gereguleerde huurwoningen worden doorgeëxploiteerd. De afgelopen jaren is gebleken dat op deze plek er weinig vraag is naar dit type woningen in Oldebroek in het geliberaliseerde segment. Wij verwachten de woningen als gereguleerde huurwoning beter te kunnen verhuren. Transformatie van de huidige voorraad In het voorraadbeleid (onderdeel van de Vastgoedsturing) is voor elk complex/woning een strategie voor de komende jaren bepaald. De onderstaande tabel laat de verdeling naar strategieën zien: Tabel 10: strategische maatregelen uit het voorraadbeleid in de gemeente Oldebroek, absoluut en procentueel absoluut percentage Doorexploiteren 48 92% Sloop 0 0% Splitsen % Verkoop 4 8% Totaal % In het voorraadbeleid hebben alle woningen een eigen unieke streefhuur gekregen. Vanwege het beperkte aantal woningen in bezit van UWOON is voor de gemeente Oldebroek vooraf geen specifieke verhouding tussen de huurcategorieën bepaald. De verdeling is als volgt: Tabel 11: (streef)huurniveau gemeente Oldebroek voor en na uitvoering van strategieën huidige huur 23 huidige streefhuur streefhuur na uitvoering strategieën < 410 0% 0% 0% % 10% 10% % 8% 8% % 6% 6% % 77% 75% > % 0% 0% totaal 100% 100% 100% 22 Bij de strategie Splitsen wordt een huurwoning gesplitst in twee afzonderlijke, zelfstandige woongelegenheden. 23 Stand per

20 Als gevolg van de uitvoering van de strategie verkoop, zien we een lichte verschuiving tussen de huurcategorieën. Dit is echter een theoretische situatie die pas op de zeer lange termijn wordt benaderd. In het voorraadbeleid is ook onze duurzaamheidsopgave verwerkt. De transformatie is er op gericht dat we in 2026 een woningbezit hebben met minimaal label C (wat globaal overeenkomt met gemiddeld label B). Alle woningen van UWOON in Oldebroek hebben reeds label A, op één woning na (deze heeft B). Dit betekent dat UWOON in Oldebroek geen duurzaamheidsmaatregelen uitvoert. Overig vastgoed In Oldebroek heeft UWOON geen ander vastgoed dan reguliere woningen. 20

21 5. Verbindingenstructuur 5.1 Inleiding Bij de uitvoering van onze taken kan het wenselijk of noodzakelijk zijn om samenwerkingsverbanden met andere partijen aan te gaan, en daarvoor een verbinding aan te gaan. Het kan ook uit hoofde van risicomanagement wenselijk of noodzakelijk zijn om bepaalde activiteiten onder te brengen in een verbinding. 5.2 Positie binnen de organisatie Wij hebben slechts één verbinding, te weten Driesprong BV. Doel van deze b.v. is projectontwikkeling rond het gebied De Driesprong in Ermelo. UWOON heeft een belang van 50%. Wij hebben geen overwegende zeggenschap in deze verbinding. Onze huidige activiteiten maken het niet noodzakelijk (bijv. uit hoofde van risicobeperking) om op dit moment een verbindingenstructuur in te richten. 21

22 6. Scheiden of splitsen Met de inwerkingtreding van de Woningwet moeten corporaties DAEB en niet-daeb werkzaamheden scheiden. De toegelaten instelling kan kiezen voor een administratieve scheiding, juridische splitsing of een hybride vorm (administratieve scheiding met overheveling naar een dochtervennootschap) of onder voorwaarden in aanmerking komen voor enkel baten/lasten-scheiding (verlicht regime). Wij komen niet in aanmerking voor het verlicht regime en moeten daarom tot een volledige vermogensscheiding komen. In de keuze voor de vorm van de scheiding spelen good governance, efficiency en de mogelijkheid om ons eigen beleid te realiseren de hoofdrol. Wij voeren onze activiteiten nu uit vanuit één juridische entiteit, stichting UWOON. We hebben één verbinding waarin we 50% van de aandelen/stemrechten hebben. Deze verbinding is gekoppeld aan één specifiek nieuwbouwproject. De juridische splitsing biedt vooral voordelen als er sprake is van een nieuwbouwopgave in de niet- DAEB dan wel activiteiten buiten de woningmarktregio. De woningvennootschap (= juridisch afgesplitste entiteit) kent minder restricties dan de toegelaten instelling, is vrij om niet-daeb-investeringen te doen, mits financierbaar. Dit voordeel is voor UWOON van weinig waarde omdat we geen nieuwbouwopgave in de niet-daeb hebben. Aangezien het werkgebied van UWOON geheel binnen één woningmarktregio ligt en wij geen intentie hebben om buiten de regio actief te worden, is ook hier een administratieve scheiding adequaat. Voor UWOON zou het oprichten van een woningvennootschap en het inrichten van de bijbehorende governance- en organisatiestructuur een stevige verandering betekenen. Dit past niet bij de wens om de wet efficiënt te implementeren. De administratieve scheiding biedt in dit kader een adequate en meest efficiënte inrichting. Het vormt tevens geen belemmering om ons beleid en portefeuillestrategie te realiseren. En het is, weliswaar met een stevige administratieve lastenverzwaring, goed mogelijk de vereiste scheiding tussen vermogen en baten en lasten van beide portefeuilles door te voeren. Daarom kiezen we voor de administratieve scheiding. De administratieve scheiding DAEB en niet-daeb heeft geen gevolgen voor onze huurders. Dit geldt zowel voor huurders van woningen als van ons overig vastgoed. 22

23 7. Zienswijzen 7.1 Inleiding 7.2 De Groene Draad/Woonwijs 7.3 De Betere Woning 7.4 Gemeente Elburg 7.5 Gemeente Ermelo 7.6 Gemeente Harderwijk 7.7 Gemeente Oldebroek 7.8 Maatschappelijke organisaties 23

24 8. Financiën 8.1 Inleiding In dit hoofdstuk gaan we in op de financiële gezondheid van de portefeuilles. Uitgangspunt voor de scheiding is dat beide portefeuilles economisch zelfstandig levensvatbaar en financierbaar moeten zijn 8.2 Uitkomsten financiële ratio s en normtoetsing In onderstaande tabel is de prognose van de financiële ratio s voor de komende tien jaren van de DAEB- en de niet-daeb-portefeuille weergegeven. Deze ratio s geven een beeld van de mate waarin de portefeuilles rendement genereren om rente en aflossing van de leningen te kunnen betalen. De ratio s zijn gebaseerd op onze herziene portefeuillestrategie, huurbeleid en voorraadbeleid. Voor zover mogelijk is reeds aansluiting gezocht bij de conceptbegroting 2017, voor het overige is de (meerjaren)begroting over 2016 gehanteerd. In het definitieve concept-scheidingsvoorstel worden de cijfers van de meerjarenbegroting 2017 gebruikt zoals deze via de dpi aan de Aw worden verstrekt. Het uiteindelijke oordeel van de Aw wordt gebaseerd op de dvi 2016, waarin de definitieve positie per ultimo 2016 is verwerkt. In onderstaande tabel is het geprognotiseerde verloop van de kengetallen weergegeven voor de periode tot en met De ontwikkeling wordt getoetst aan de minimumnormen zoals deze in het beoordelingskader van de Autoriteit Woningcorporaties zijn vastgelegd. Voor beide portefeuilles geldt dat ze financieel gezond zijn en steeds aan alle normen blijven voldoen. Bij ongewijzigd beleid zal de interne startlening naar verwachting in 15 jaar tijd volledig zijn afgelost. Vanaf dat moment worden eventuele overtollige middelen in de niet-daeb aangewend voor dividenduitkeringen aan de DAEB. Tabel 12: financiele kengetallen DAEB en niet-daeb DAEB ICR (norm AW > 1,4) 1,96 2,35 2,53 2,38 2,72 2,60 2,77 2,85 3,14 3,32 ICR gewogen gemiddelde eerste vijf jaren 2,28 Solvabiliteit o.b.v. marktwaarde (niet genormeerd) 75% 75% 75% 75% 76% 77% 78% 78% 79% 80% 81% Solvabiliteit excl. Volkshuisvestelijke bestemming (norm AW > 30%) 60% 60% 60% 60% 62% 63% 65% 66% 67% 69% 70% LTV (o.b.v. bedrijfswaarde) ( norm AW < 75%) 43% 42% 42% 41% 39% 39% 37% 36% 35% 33% 31% DSCR (norm AW > 1,0) 2,04 2,04 2,09 2,17 2,25 2,32 2,38 2,48 2,54 2,58 DSCR gewogen gemiddelde eerste vijf jaren 2,08 Dekkingsratio (norm AW < 70%) 23% 24% 24% 24% 22% 22% 21% 21% 20% 19% 18% Direct rendement (niet genormeerd) 2,2% 2,6% 2,8% 2,6% 2,8% 2,7% 2,8% 2,8% 2,9% 3,1% niet-daeb ICR (norm AW > 1,8) 3,67 6,79 4,51 4,64 5,3 5,72 5,56 6,75 8,42 5,14 ICR gewogen gemiddelde eerste vijf jaren 4,92 Solvabiliteit o.b.v. marktwaarde (norm AW bij aanvang 40%<60%) 58% 59% 61% 64% 67% 70% 73% 76% 79% 81% 84% LTV (o.b.v. bedrijfswaarde) ( norm AW < 75%) 40% 40% 37% 35% 32% 29% 26% 23% 21% 18% 15% DSCR (norm AW > 1,0) 4,08 1,79 1,18 1,21 1,42 1,49 1,38 1,59 1,89 1,08 DSCR gewogen gemiddelde eerste vijf jaren 1,77 Dekkingsratio (norm AW < 70%) 46% 46% 43% 40% 37% 33% 30% 27% 24% 20% 17% Direct rendement (norm AW regionaal gemiddelde) 3,9% 6,1% 5,5% 5,7% 6,0% 6,0% 5,3% 5,8% 6,4% 3,6% ICR De interest coverage ratio (ICR) wordt bepaald als de verhouding tussen de kasstroom uit exploitatie afgezet tegen de rentelasten. Deze verhouding moet ten minste 1,4 voor de DAEB zijn en voor de niet-daeb 1,8. Zo blijven er voldoende middelen over om (op termijn) af te lossen en te investeren. De normstelling voor niet-daeb is hoger dan DAEB door het uitgangspunt dat niet-daeb zelfstandig in staat dient te zijn om op termijn bij mogelijke (her)financiering commerciële (ongeborgde) financiering te kunnen aantrekken. 24