WONEN BOVEN WINKELS DUURZAAM

Transcriptie

1 WONEN BOVEN WINKELS DUURZAAM De nieuwe huurpuntentelling Kan een duurzame aanpak uw appartement in de vrije sector tillen?

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding Aanleiding Vraagstelling Aanpak en rapportage De nieuw puntentelling Excel-model Wat is er nieuw in de puntentelling De voorbeeldprojecten Inleiding De woningplattegrond Buitenruimte Afwerkingsniveau Rijksmonument rijks beschermd stadsgezicht Duurzaam bouwen Het energielabel in het puntensysteem Duurzaam bouwen in de praktijk Wat betekent dit alles in de praktijk Inleiding Duurzaam bouwen Omgevingspunten Het simulatie model Conclusies Bijlage 1... I Bijlage 2... IV Bijlage 3... V Bijlage 4... XII Opgesteld door : Steeds Henk de Jong Telefoon : Mail : h.de.jong@steeds.nl Versie : Concept 1 Datum : 20 januari 2015 Wonen boven Winkels Duurzaam 1

3 1 Inleiding 1.1 Aanleiding De gemeente Den Haag wil de woonfunctie in de Haagse binnenstad versterken. Dit moet leiden tot een nog aantrekkelijker binnenstad met een mix van functies: winkelen, wonen, werken en recreëren. Bij deze aanpak worden twee sporen bewandeld. In een grootschalige aanpak worden er nieuwe appartementen gebouwd zoals bijvoorbeeld in het project Amadeus en worden bestaande kantoorpanden verbouwd tot appartementen zoals in De Kortenaer en het voormalige ministerie van Binnenlandse Zaken. In een meer kleinschalige aanpak worden eigenaren van winkelpanden gestimuleerd om de leegstaande verdiepingen boven de winkels te verbouwen tot appartementen. Het bouwen in de binnenstad is gecompliceerd. Monumentale panden, een beschermd stadsgezicht, bouwen terwijl de winkel open blijft, en het vinden van een alternatieve ontsluiting voor de verdiepingen die niet ten koste gaat van winkeloppervlakte. Dit zijn allemaal factoren die de realisatie van appartementen kostbaar maken. Een veel gehoorde klacht van pandeigenaren is dan ook dat de huuropbrengst van de gerealiseerde appartementen niet in verhouding staan tot de investering. De huurprijs die gevraagd kan worden wordt begrensd door de puntentellingssystematiek terwijl de vraag naar duurdere appartementen in de Haagse binnenstad juist groot is. 1.2 Vraagstelling Per 1 oktober 2015 is de puntentellingssystematiek gewijzigd. In de nieuwe systematiek is de mate waarin duurzaam is gebouwd meer bepalend geworden voor de huurprijs. Met name het energieverbruik speelt hierin een belangrijke rol. Een lager energieverbruik voor de huurder leidt tot een hogere huurprijs voor de verhuurder. Hierdoor kan investeren in energiezuinigheid ook lonend zijn voor de eigenaar. De gemeente Den Haag heeft zich geconformeerd aan een CO2 doelstelling en heeft duurzaamheid hoog in het vaandel staan. Naar aanleiding hiervan heeft zij Steeds benaderd met de vraagstelling; wat betekent de nieuwe puntentelling voor Wonen boven Winkels. Is meer aandacht besteden aan duurzaamheid in de planvormingsfase lonend. Vanuit de optiek van de pandeigenaar beredeneerd; kunnen duurzame maatregelen het te realiseren Wonen boven Winkels appartement boven de liberalisatiegrens tillen? 1.3 Aanpak en rapportage Om antwoord te kunnen geven op deze vraag heeft de gemeente Den Haag twee voorbeeld projecten aangereikt. Dit betreft De Plaats 27 en Dagelijkse Groenmarkt 29. Deze projecten hebben we in een Excel model doorgerekend. In hoofdstuk 2 geven we een toelichting op de veranderingen in de nieuwe puntentellingssystematiek. Vervolgens gaan we in hoofdstuk 3 in op de voorbeeldprojecten en benoemen daar een aantal specifieke zaken als je de woningplattegronden vanuit de puntentellingssystematiek in ogenschouw neemt. Omdat Wonen boven Winkels vaak in beschermde stadsgezichten of in monumenten plaatsvindt gaan we hier ook kort op in. Wonen boven Winkels Duurzaam 2

4 2 De nieuw puntentelling 2.1 Excel-model Als eerste stap in onze aanpak hebben wij de nieuwe puntentellingssystematiek, zoals deze sinds 1 oktober 2015 van kracht is, in een Excel-model verwerkt. Dit maakt het mogelijk om de aangereikte plannen, maar ook andere projecten snel in te voeren. Zo kan snel de huurprijs van het te realiseren appartement berekent worden. Ook kunnen alternatieven in de planvorming snel doorgerekend worden. 2.2 Wat is er nieuw in de puntentelling Energielabel Een belangrijke wijziging in de puntentelling is dat de mate van duurzaamheid een belangrijke component is geworden in de vaststelling van de huurprijs. Om de vertaling van duurzaamheid naar huurpunten te kunnen realiseren is het energielabel of de energie- index als uitgangspunt genomen. Alleen indien het label of de energie index niet bekend zijn mag het bouwjaar als uitgangspunt gehanteerd worden. In het geval van Wonen boven Winkels dient de architect in het kader van de omgevingsvergunning veelal toch een energie-index berekening te maken. Bovendien mag de woning niet worden verhuurd zonder energielabel. Bij de punten die worden toegekend aan de hand van het energielabel word onderscheid gemaakt tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen. Bij meerdere appartementen binnen een (woon)gebouw betreft het meergezinswoningen. Bij Wonen boven Winkels zal er daarom vrijwel altijd sprake zijn van meergezinswoningen. In de onderstaande tabel is het aantal woningwaarderingspunten per energielabel, zowel voor eengezinswoningen als voor meergezinswoningen weergegeven. LABEL ENERGIE INDEX punten eengezins punten meergezins A++ EI <= 0, A+ 0,6<EI<=0, A 0,8<EI<=1, B 0,6<EI<=0, C 0,6<EI<=0, D 0,6<EI<=0, E 0,6<EI<=0, F 0,6<EI<=0, G 0,6<EI<=0, Let op, per 1 januari 2015 zijn de energielabels gewijzigd. Beschikt u over een label van voor dan wordt het energielabel gehanteerd. Beschikt u over een label van na dan wordt de EI-index gehanteerd. In bijlage 1 hebben wij een overzicht van de energie-index, het energielabel en de huurpunten opgenomen. Omgevingspunten In de oude puntentellingssystematiek waren niet alleen het oppervlakte en het afwerkingsniveau belangrijk voor de huurpunten. Via de zogenaamde omgevingspunten werd ook de woonomgeving gewaardeerd. In het nieuwe stelsel zijn de omgevingspunten komen te vervallen. In plaats hiervan is de WOZ-waarde bepalend geworden. Uitgangspunt is dat een woning in een aantrekkelijke woonomgeving ook een hogere WOZ-waarde heeft. Bij het toekennen van punten op basis van de WOZ-waarde worden twee berekeningen gehanteerd. De optelling van de uitkomst beide berekeningen vormt het puntentotaal. Allereerst worden er punten toegekend louter op basis van de WOZ waarde. Iedere 7.900,- WOZ waarde Wonen boven Winkels Duurzaam 3

5 levert 1 punt op. Met andere woorden: punten = WOZ-waarde / 7900 Vervolgens is er een tweede berekening waarbij de relatie wordt gelegd tussen het woningoppervlakte en de WOZ-waarde. Aan een hoge WOZ-waarde ten opzichte van een klein woning oppervlakte worden meer punten toegekend dan aan een grote woning met een relatief lage WOZ-waarde. De formule luidt hier: punten = WOZ-waarde / oppervlaktepunten / 120 Wonen boven Winkels Duurzaam 4

6 3 De voorbeeldprojecten 3.1 Inleiding In het Excel-model hebben wij 4 appartementen uit de voorbeeld projecten ingevoerd. Dit betreft het appartement zonder buitenruimte in het project Plaats 27. Van het project Dagelijkse Groenmarkt 29 hebben we een klein, een gemiddeld en een groot appartement ingevoerd. Overigens is er in dit project sprake van kleine appartement of studio s. De plattegronden van de betreffende appartementen hebben we als bijlage bijgevoegd. Op basis van het invoeren van deze 4 appartementen hebben we een aantal interessante bevinden gedaan. 3.2 De woningplattegrond In het plan Plaats 27 is naast de badkamer een wasmachineruimte getekend die vanuit de badkamer bereikbaar is. Aangrenzend is er een bergruimte die bereikbaar is vanuit slaapkamer 1. Overige ruimten die kleiner zijn dan 2 m2 tellen echter niet mee in de puntentelling. In dit geval kan het daarom verstandig zijn de wasmachineruimte en de berging te combineren. Hierdoor wordt de wasmachineruimte in dit geval wel voor de huur meegerekend. Er hoeft bovendien een deurkozijn en een wand minder gemaakt te worden. Bij ontsluiting vanuit slaapkamer 1 wordt de indeelbaarheid van de badkamer wat beter. Met andere woorden. het bekijken van de plattegrond met de bril van de puntentelling op kan lonend zijn. 3.3 Buitenruimte Het appartement aan de Plaats 27 beschikt niet over een buitenruimte. Waarschijnlijk is het technisch niet mogelijk om een privé buitenruimte te realiseren of is deze alleen te realiseren tegen zeer hoge kosten. Het feit dat de appartementen niet over een buitenruimte beschikken levert 5 aftrekpunten op. In het plan Dagelijkse Groenmarkt kan er ook geen privé buitenruimte gerealiseerd worden voor de studio s. Op een uitbouwdak wordt een grote gemeenschappelijke buitenruimte gerealiseerd. Omdat het oppervlakte in m 2 gedeeld moet worden door het aantal appartementen levert het niet veel meer op dan 1 punt per appartement. Het verschil tussen 1 punt en 5 aftrekpunten is echter wel 6 punten. Indien het niet mogelijk is om een privé buitenruimte te realiseren is het daarom van belang om kritisch te kijken of het mogelijk is om een gemeenschappelijke buitenruimte te realiseren. 3.4 Afwerkingsniveau Ook aan het afwerkingsniveau van de appartementen worden in het kader van het woningwaarderingsstelsel punten toekend. Dit betreft met name de inrichting en het afwerkingsniveau van de keuken en het sanitair. Sommige eigenaren zijn in de veronderstelling dat indien zij door veel inbouwapparatuur in de keuken toe te passen het puntenaantal eindeloos kan worden opgeschroefd. Dit is echter niet het geval. In de keuken wordt het aantal basispunten bepaald door de lengte van het aanrechtblad. In de badkamer wordt het aantal basispunten bepaald door de inrichting met douche en/of bad. Op basis van de inrichting, inbouwapparatuur en zaken als extra tegelwerk kunnen de basispunten vervolgens maximaal verdubbeld worden. Het is dus zeker de moeite waard om hier kritisch naar te kijken. 3.5 Rijksmonument rijks beschermd stadsgezicht Wonen boven Winkels Duurzaam 5

7 Een ander aspect dat soms over het hoofd wordt gezien is dat we bij Wonen boven Winkels vaak te maken hebben met een monumenten status. In de puntentelling mag voor een rijksmonument 50 punten worden bijgeteld. In een rijks-beschermd stadsgezicht mag 15% bij de huur worden opgeteld. Een gemeentelijke monumentale status of een gemeentelijk beschermd stadsgezicht leidt niet tot een bijtelling in de huur. Wonen boven Winkels Duurzaam 6

8 4 Duurzaam bouwen 4.1 Het energielabel in het puntensysteem Uit de tabel in hoofdstuk 2 is al op te maken dat er door duurzaam bouwen een substantieel aantal punten kan worden gerealiseerd. Voor meergezinswoningen, wat bij Wonen boven Winkels meestal het geval is, varieert het puntenaantal van 0 punten voor een woning met een G-label tot 40 punten voor een woning met een A++label, vertaalt naar energie-index 0 punten voor een index groter dan 2,7 en 40 punten voor een energie-index kleiner dan 0,6. In het onderstaande figuur is de energie-index in relatie tot het energielabel weergegeven. Een A of A+ label lijkt in Wonen boven Winkels het hoogst haalbare. Om naar een A++ label te gaan is een extra investering noodzakelijk die zeer waarschijnlijk niet vanuit de extra huurinkomsten te financieren is. In specifieke situaties kan het wel interessant zijn om naar 0-op de meter te gaan. Bij 0-op de meter woningen kunnen verhuurder en huurder vrij afspraken maken over de huurprijs. Feitelijk betreft het dan dus een geliberaliseerde woning. 4.2 Duurzaam bouwen in de praktijk Voor wat betreft de regelgeving in het bouwbesluit mag bij Wonen boven Winkels in de meeste gevallen voldaan worden met de eisen voor bestaande bouw. Op zich is dit een goed uitgangspunt omdat het bijna onmogelijk is om in de bestaande casco s appartementen te realiseren die volledig aan de nieuwbouweis voldoen. In de ontwerpfase wordt de eis voor bestaande bouw vervolgens vaak niet alleen als ondergrens gehanteerd maar ook als bovengrens. Dat is jammer want in veel gevallen wordt bij Wonen boven Winkels gekozen voor een compleet inbouwpakket met voorzetwanden en wandsystemen. Vaak is het mogelijk om tegen beperkte kosten het beter te doen dan de eis voor bestaande bouw. De wijze van verwarmen en ventileren, al dan niet in combinatie met warmteterugwinning, is hierbij ook van groot belang. Met ingang van 2016 wordt er bijvoorbeeld subsidie verstrekt op het toepassen van een warmtepomp voor verwarming Wonen boven Winkels Duurzaam 7

9 Bij de huidige huurprijzen dient een woning in de puntentelling 146 punten of meer te scoren om boven de liberalisatiegrens te vallen. Indien appartementen gerealiseerd worden met een A of A+ label kan 22% 25% van de benodigde punten via het energielabel worden binnengehaald. Wonen boven Winkels Duurzaam 8

10 5 Wat betekent dit alles in de praktijk 5.1 Inleiding De gemeente Den Haag heeft ons benaderd met de vraagstelling dat in het nieuwe Woningwaarderingsstelsel duurzaamheid een nieuw onderdeel vormt in de berekening van de huurprijs. Wat betekent dit voor Wonen boven Winkels. Kunnen te realiseren appartementen door deze duurzaam uit te voeren boven de liberalisatiegrens getrokken worden? Maar er is meer gewijzigd in de nieuwe waarderingssystematiek. De punten die toegekend werden voor de woonomgeving zijn komen te vervallen. Een waardering op basis van de WOZ-waarde is hiervoor in de plaats gekomen. Wij hebben daarom uitgezocht welke invloed dit heeft op Wonen boven Winkels. 5.2 Duurzaam bouwen Duurzaam bouwen wordt in de nieuwe puntentellingssystematiek hoog gewaardeerd. Zoals eerder aangegeven kan het aantal punten voor een goed geïsoleerde woning in een meergezinswoning oplopen tot 32 punten voor een woning met een A++ label. Het is echter de vraag in hoeverre (en tegen welke kosten) het mogelijk is om in Wonen boven Winkels projecten appartementen met een A++ label te realiseren. Dit neemt echter niet weg dat energiezuinig bouwen een belangrijke component is om een goede huurprijs te kunnen realiseren. Aspecten die hierbij een rol kunnen spelen zijn: Daar waar geïsoleerd kan worden voer dit dan uit op een hoog niveau; Baseer de installatiekeuze op een gedegen advies; Besteed in de detaillering aandacht aan luchtdicht bouwen; Warmte terugwinning in het ventilatiesysteem; Warmte terugwinning in douchewater; Verlichting in algemene ruimten in LED waar mogelijk geschakeld op bewegingssensors. Een mooie bijkomstigheid is dat de huurprijs voor de huurder wordt gecompenseerd door lage energielasten. De liberalisatiegrens ligt op dit ogenblik bij 146 punten. In de onderstaande tabel hebben wij per energielabel aangegeven welk aandeel het label heeft om boven de liberalisatiegrens te komen. LABEL punten meergezins 5.3 Omgevingspunten percentage liberalisatiegrens A % A % A 32 22% B 28 19% C 15 10% D 11 8% E 5 3% F 1 1% G 0 0% Zoals in de inleiding al aangegeven is zijn de omgevingspunten vervangen door een waardering voor de woonomgeving op basis van de WOZ-waarde. De waarde van woningen wordt immers voor een niet onbelangrijk deel door de locatie bepaald. De veronderstelling is dat dit voor Wonen boven Winkels positief uitpakt. In de punten voor woonomgeving tellen zaken als de aanwezigheid van Wonen boven Winkels Duurzaam 9

11 groen, de afstand tot (basis)scholen en parkeren een belangrijke rol. Dit zijn allemaal zaken die in het kernwinkelgebied niet direct voor handen zijn. De vraag is echter of deze veronderstelling ook klopt. Wij hebben dit daarom voor een aantal locaties in Den Haag onderzocht. In hoofdstuk 2 hebben we reeds aangegeven hoe de punten op basis van de WOZ-waarde worden bepaald. Een voorbeeldwoning van 50 m 2 met een WOZ-waarde van ,- lever 16,67 punten op. Een woning in een gelijke verhouding, bijvoorbeeld bij 40 m 2 levert hetzelfde aantal punten op. Neemt het aantal m 2 af bij een gelijke WOZ-waarde dan gaat het aantal punten omhoog. Een goede woonomgeving en het toevoegen van kwaliteit leveren bij relatief kleine appartementen meer punten op. Omdat wij geen gegevens voor handen hebben met betrekking van de WOZ-waarde van Wonen boven Winkels in de Haagse binnenstad hebben we deze behoudend ingeschat. Om de vergelijking met de oude omgevingspunten te kunnen maken houden wij verder de voorbeeldwoning aan. Oppervlakte 50 m2 Woz-waarde ,- Huurpunten 16,67 Om tot een vergelijking te komen hebben we de omgevingspunten van een aantal belangrijke straten in het Haagse kernwinkelgebied uitgezocht. Dit betreft de Lange Poten, Korte poten, Spuistraat en Hoogstraat. Wat opvalt is dat een deel van deze straten ondanks boven genoemde veronderstellingen een redelijk tot groot aantal punten scoren. De Hoogstraat en Lange Poten en omgeving scoren relatief goed, de Spuistraat en omgeving scoren beduidend slechter. Er is echter een ander belangrijk aspect dat niet uit het oog moet worden verloren. Om te zorgen dat Wonen boven Winkels niet ten koste gaat van kostbare winkel m2 worden de appartementen veelal via achterstraten ontsloten. De appartementen krijgen daardoor ook een adres in deze achterstraten. Wij hebben daarom ook de omgevingspunten van de bijbehorende achterstraten bekeken. Deze blijken aanmerkelijk slechter uit te vallen. In de onderstaande tabel hebben wij de omgevingspunten voor een aantal belangrijke winkelstraten in Den Haag en de bijbehorende achterstraten weergegeven. Winkelstraat punten achterstraat punten Korte Poten 14 Koediefstraat 7 Lange poten 18 Bagijnestraat 9 Spuistraat 7 Achterom 5 Hoogstraat 16 Annastraat 8 Venestraat 9 Gortstraat 7 Schoolstraat 11 Laan 8 Geconcludeerd kan worden dat de berekening op basis van de WOZ-waarde op de meeste locaties in de stad voor de verhuurder net wat gunstiger uitpakt dan de omgevingspunten in het oude stelsel. Dit geldt met name voor de Spuistraat en omgeving. Nemen we echter in ogenschouw dat de appartementen veelal via achterstraten zijn ontsloten dan kan geconcludeerd worden dat het inruilen van de omgevingspunten voor een nieuw systeem op basis van de WOZ-waarde voor verhuurders van Wonen boven Winkels appartementen gunstig uitpakt. 5.4 Het simulatie model Om te kijken wat het nieuwe puntentellingssysteem doet voor Wonen boven Winkels hebben we een simulatiemodel opgesteld. Bovenstaande conclusies met betrekking tot duurzaam bouwen en de waarderingspunten op basis van de WOZ-waarde zijn via dit model tot stand gekomen. Het gaat te ver om dit model hier volledig toe te lichten. We hebben echter de berekeningen die we op basis van de voorbeeld projecten hebben gemaakt als bijlage bijgevoegd. Onderstaand gaan we kort op de voorbeelden in. Wonen boven Winkels Duurzaam 10

12 Plaats 27 Van dit bouwplan hebben we het appartement op de eerste verdieping als voorbeeld genomen. Dit betreft namelijk het minst gunstige appartement omdat deze bijvoorbeeld niet over een privé buitenruimte beschikt. Dit bouwplan is door de architect al redelijk rijk opgezet. Er is uitgegaan van een badkamer met afzonderlijke douche en bad en twee wastafels, een keukenblok langer dan twee meter met vloertegelwerk in de keuken en een tweede toilet in de badkamer. Wanneer we deze woning invoeren op basis van de tekening van de architect komen we uit op een kale huurprijs van 585,21 per maand. Doordat het appartement in een rijksbeschermd stadsgezicht is gelegen mag daar 15% bij worden opgeteld. De huurprijs komt daardoor uit op 672,99 en ligt daarbij net onder de harmonisatiegrens van 710,68 per maand. Omdat uit de tekening niet precies is op te maken welke luxe voorzieningen er zijn aangebracht zijn we in de basis berekening niet van extra luxe voorzieningen uitgegaan. In de alternatieve berekening hebben we het plan wat geoptimaliseerd. We zijn er vanuit gegaan dat het mogelijk moet zijn om ergens binnen het bouwplan een gezamenlijke buitenruimte van 5 m 2 te creëren. We hebben de berging en wasmachineruimte samengevoegd en we hebben de keuken en badkamer luxe uitgevoerd, zodat hier de maximale punten kunnen worden behaald. Verder gaan we er vanuit dat door het toepassen van een goede isolatie en een energiezuinige installatie energielabel B kan worden gerealiseerd. In dit model komt de basishuur uit op met de 15% toeslag voor het rijksbescherm stadsgezicht kan dan een huurprijs van 980,29 gerealiseerd worden. Een uitdraai van de berekening hebben wij in bijlage 2 opgenomen. Dagelijkse Groenmarkt 29 In het bouwplan Dagelijkse Groenmarkt hebben we een gemiddeld appartement van 29,9 m 2 bekeken. Deze komt in een basisuitvoering uit op een huurprijs van 425,34 inclusief de 15% toeslag voor het beschermd stadsgezicht. We hebben deze verder geoptimaliseerd door het toepassen van een verbeterpakket waarbij het energielabel op A+ uitkomt. De inrichting van keuken en douche is zodanig gekozen dat de maximale punten voor luxe voorzieningen kunnen worden behaald. Wij zijn er vanuit gegaan dat het gezien de beperkte ruimte niet mogelijk is om een keukenblok van 2 meter of langer te plaatsen. De huurprijs komt dan uit op 655,26 per maand. Ook hier kan dus een forse optimalisatie in de huur bereikt worden. Het appartement is echter te klein om de huur boven de liberalisatiegrens uit te tillen. In de grotere appartementen in dit project is dit wel mogelijk. De huurprijsberekening van deze appartementen hebben we in bijlage 3 opgenomen. Wonen boven Winkels Duurzaam 11

13 6 Conclusies Op basis van het bovenstaande en ons rekenmodel kunnen we een aantal zaken concluderen. Woonomgeving Wij hebben een vergelijking gemaakt tussen de oude omgevingspunten en de punten gekoppeld aan de WOZ-waarde. Op basis hiervan komen we tot de conclusie dat deze nieuwe systematiek voor Wonen boven Winkels goed uitpakt. Met name voor appartementen op goede locaties, maar die ontsloten zijn via matig gewaardeerde achterstraten pakt de nieuwe systematiek erg goed uit. Duurzaamheid Het energielabel telt in het nieuwe stelsel zwaar mee in de puntentelling. Bij Wonen boven Winkels wordt vaak gekozen voor compleet nieuwe inbouwpakketten. Het loont zeker de moeite om dit pakket verder te optimaliseren en daarbij tevens kritisch te kijken naar beglazing, de installatie en de ventilatie. Samenvattend komen wij tot de conclusie dat het energielabel, de WOZ-waarde en de inrichting van keuken en sanitair belangrijke variabelen zijn in het bepalen van de huurprijs. Om dit te illustreren hebben wij onze standaard woning hier nogmaals tegen het licht gehouden. Uitgangspunt is dat voor een geliberaliseerde huurwoning 146 punten moeten worden behaald. Een deel van de punten komt uit het energielabel, de WOZ-waarde en de inrichting van keuken en sanitair. De overige punten moeten komen uit woonoppervlakte en buitenruimte en dergelijke. Uit onderstaande grafieken blijkt dat indien het plan op energielabel en inrichting, en daarmee dus ook op WOZ-waarde wordt geoptimaliseerd, er steeds minder woning oppervlakte noodzakelijk is om het benodigd aantal punten te bereiken. Wonen boven Winkels Duurzaam 12

14 Met andere woorden het energielabel en het afwerkingsniveau van de inrichting zijn belangrijke variabelen om relatief kleine appartementen naar een hoger huurniveau te tillen. Men moet daarbij echter niet de verhuurbaarheid uit het oog verliezen. 2015, Steeds Alle rechten voorbehouden. Niets uit dit document mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand en/of openbaar gemaakt in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Steeds bv. Wonen boven Winkels Duurzaam 13

15 Bijlage 1 Woning plattegronden Bijlage bij Duurzaamheidsscan I

16 Bijlage bij Duurzaamheidsscan II

17 Wonen boven Winkels Duurzaam III

18 Bijlage 2 De Energie-Index, het energielabel en de huurpunten Bijlage bij Duurzaamheidsscan IV

19 Bijlage 3 Huurprijs berekeningen Plaats 27 Wonen boven Winkels Duurzaam V

20 Wonen boven Winkels Duurzaam VI

21 Wonen boven Winkels Duurzaam VII

22 Wonen boven Winkels Duurzaam VIII

23 Wonen boven Winkels Duurzaam IX

24 Wonen boven Winkels Duurzaam X

25 Wonen boven Winkels Duurzaam XI

26 Bijlage 4 Huurprijs berekeningen Dagelijkse Groenmarkt 29 Wonen boven Winkels Duurzaam XII

27 Wonen boven Winkels Duurzaam XIII

28 Wonen boven Winkels Duurzaam XIV

29 Wonen boven Winkels Duurzaam XV

30 Wonen boven Winkels Duurzaam XVI

31 Wonen boven Winkels Duurzaam XVII

32 Wonen boven Winkels Duurzaam XVIII