Van leegstaand kantoor naar geliberaliseerde huurwoning -----

Transcriptie

1 Van leegstaand kantoor naar geliberaliseerde huurwoning Aanbevelingen aan de gemeente Amsterdam ter bevordering van transformatie van leegstaande kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen M. Brojerdyan, 2016 Technische Universiteit Delft

2

3 Afstudeeropdracht P5 GEGEVENS Naam: Moloud Brojerdyan Adres: Drebbelstraat 19 Postcode: 2522 CP, Den Haag Telefoon: adres: GEGEVENS VAN HET ONDERWIJS Universiteit: TU Delft Faculteit: Faculteit Bouwkunde Afdeling: Management in the Built Environment Lab: REM Thema: Herbestemming van leegstaande kantoorgebouwen Studentnummer: Eerste mentor: Tweede mentor: Gecomiteerde: Heer R.P. Geraedts Mevrouw H.T. Remøy Heer R. Nijsse ONDERZOEK ORGANISATIE Organisatie: Gemeente Amsterdam Mentor: Heer P. Spaans III

4

5 V oorwoord Dit rapport is de afstudeeropdracht voor de opleiding Master Building Environment Management van de faculteit Bouwkunde van de Technische Universiteit Delft. Het onderwerp van dit onderzoeksvoorstel, dat is voortgekomen uit één van de zes thema's van de master Building Environment Management, is herbestemming. Tijdens mijn studie heb ik begrepen dat het kleinste segment in de woningmarkt de particuliere huursector is in vergelijking met koopwoningen en sociale huurwoningen. Dit terwijl de vraag naar geliberaliseerde huurwoningen tussen groot is. Dit probleem kan door transformatie van leegstaande kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen voor een deel opgelost worden, omdat veel kantoren in Nederland leeg staan. Dit onderzoek betreft het stimuleren van de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen, door aan het einde hiervan aanbevelingen te doen aan de gemeente Amsterdam, om transformatie voor eigenaren/beleggers aantrekkelijk te maken. Ik wil graag mijn mentoren de heer Geraedts en mevrouw Remøy bedanken voor hun begeleiding. Ook alle deskundigen die voor mij de tijd hebben genomen om aan mijn onderzoek mee te doen wil ik bedanken voor hun deelname. Moloud Brojerdyan, Den Haag, 2016 V

6 M anagement summary From vacant offices to liberalized rental housing Abstract The supply and demand of the Dutch office market is not in balance. 15,7% of all the offices are vacant. The most vacancy can be found in Amsterdam. Amsterdam is a big city with a large population and a large group of immigrants. There is a shortage of different types of housing, which means that transformation of vacant offices into housing will be a good solution for both problems. A lot of vacant offices are transformed into hotels or student housing while there is also a shortage on liberalized housing for middle incomes. That is because of changes in the regulation, where the households with middle-incomes are not allowed to stay in social rented housing. On the other hand it is difficult for these people to get a mortgage. Former research has shown different stimulants that the municipality of Amsterdam used in order to stimulate the transformation of vacant offices into housing. There are also instruments designed for determining the conversion potential of vacant offices. The focus of this research is on stimulating tools for the transformation of vacant offices into liberalized rental housing for middle-incomes. Therefore three case studies of transformation of office buildings into liberalized housing have been selected and interviews with the actors who are involved in these transformations are conducted in order to find the obstacles why transformation of office into liberalized housing is not taking place on the same level like student housing or a hotel function. The findings of this thesis show that different factors are seen as obstacles, by different actors. At the end of this research a recommendation has provided to the municipality Amsterdam in order to stimulate the transformation of offices into liberalized housing. Keywords Stimulate, transformation, vacant offices, liberalized rental housing, reuse, provide recommendations to the city of Amsterdam Introduction This report is a thesis of the Master Building Environment Management. The theme of this research is adaptive reuse. The main focus of this research is transformation of office buildings into liberalized rental housing ( pm). The reason to propose this thesis is because this subject has a great impact on the Dutch property and office market. The demand of liberalized housing is increasing while the supply of this type of property is still low. This master thesis would explore the stimulating tools to advance the transformation of vacant offices into liberalized rental housing. This research would contribute to research already published, because there is a gap concerning the subject of transformation of vacant offices into liberalized rental housing. Also this research could reduce vacant offices and increase the liberalized rental housing which is in high demand. There is a lot of information published about the transformation of vacant offices. There are also several master theses about stimulating tools for the transformation of vacant offices. Rodenhuis, Kops, Klijn and Zijlstra (Klijn, 2013; Kops, 2014; Rodenhuis, 2012, p. 2; Zijlstra, 2015) did research on the available tools to stimulate VI

7 transformations and how effective they are or what the four big cities can learn from each other in order to stimulate the transformation. There is some difference between de stimulating tools that are mentioned by Rodenhuis (2012) and Zijlstra (2015). This research has explored which stimulating tools were founded by Rodenhuis are used by municipality of Amsterdam, in order to make the list of Zijlstra complete. Furthermore this research explained how and when each stimulating tools can be applied. At the end of this research recommendations have been provided for the city of Amsterdam, in order to stimulate the transformation of office buildings into liberalized rental housing, because the transformation into this type of property is not done sufficiently in Amsterdam. Problem analyses The economic crisis has definitely affected the demand of office buildings. The vacancy rate of office buildings is still increasing at the moment and therefore new methods and approaches are needed to bring supply and demand into balance. At this moment, Amsterdam has the largest vacancy, approximately 1.2 million square meters, and the municipality of Amsterdam adapts several stimulating tools to promote the transformation. Another problem of the housing market is the mismatch between supply and demand. The private rented sector holds only 11% of the housing market. For a good functioning of the property market there has to be a balance between different sectors (owneroccupied property sector, social and private rental housing sector). On the other hand, the demand for rental housing is increasing due to the liberalized admission requirements of the social rented sector, stricter regulations on the mortgage and the uncertainty of income. But there is no sufficient supply of liberalized rental housing for the middle income tenants. From the vacant office buildings mostly convert into hotels (198,239 m2 GFA, student housing (51,100 m2 GFA) but not often into liberalized rental housing (21,193 m2 GFA). It is remarkable that so much square meter of transformable space is converted into hotels and student housing, while the demand of the liberalized rental housing also is increasing. Transformation of vacant offices into liberalized housing can provide a good solution for the middle income tenants. Furthermore there is a shortage of liberalized rental houses in the region of Amsterdam and this shall continue to grow to in For this reasons the focus of this research is only on liberalized rental housing. To solve these problems, office buildings should be transformed into liberalized rental housing. This allows the liberalized rental housing to grow, and leads to a reduction of vacancy. But what are the obstacles that hinder the transformation of offices into liberalized rental housing? Therefore, the following research question is formulated, "What are the obstacles that hinder the transformation of offices into liberalized rental housing and how these barriers might be overcome in Amsterdam?" Research methods To answer the research question, the following research methods are applied: literature review, cases studies and in addition conducting semi-structured interviews with the investors, developers and owners who are involved in the selected cases. Literature gives a broad knowledge of what has been studied so far. By interviewing stakeholders the bottlenecks that hinders the transformation of offices to the liberalized rental housing, will be investigated. It is also being researched, what according to the interviewee is the VII

8 best road to follow. Then three recent case studies were selected. The criteria for selecting these case studies were: -Accomplished transformation of office building to liberalized rental housing; -The monthly rent is between ; -The degree of involvement of the municipality is known, thus stimulating tools are known. From the city The Hague, one case study is selected which is Wijnhavenkwartier. The reason to choose this project is because this is a big project which will result in more liberalized rental housing. Also, two recent case studies Haarlemmerweg and Zandkasteel from Amsterdam have been selected. These two projects are the only transformation projects that took place in The comparison between these cases which is also called cross case analysis, show what the differences, the similarities and the obstacles are and how they can be solved. So the municipality of Amsterdam can see what the obstacles are. These research methods render an extensive information about obstacles and solutions which can stimulate the transformation of vacant offices to liberalized housing. The final step in this research is a recommendation to the municipality of Amsterdam associated with solutions to stimulate the transformation of vacant office to liberalized rental housing for investors or owners. Bottlenecks & solutions The following issues were mentioned as a bottleneck, why the transformation of vacant offices into liberalized rental housing takes place slowly in Amsterdam, by conducting interviews with the parties who are involved in transformation of offices into liberalized rental housing. 1. Real Estate market of Amsterdam demands also rental housing x>930 rent: in Amsterdam there is also high demand for rental housing x>930. This cause that the investors choose for this type of renta housing which gives more profit for an investor. This influence the supply of rental housing between Solution: Where the municipality own the ground, can manage that the market participants realizing liberalized rental housing. Solution: The municipality of Amsterdam can advise the owner/investor and developer that there is high demand for liberalized rental housing, if the market participants ask for advice from the municipality on the market. 2. Mono-functional location: office buildings that are not close to facilities and/or not accessible by public transport and car, are not suitable for transformation into properties. A10 ring creates a barrier. Everyone wants to invest inner ring, because the demand is different outside the ring. Solution: The municipality can encourage temporary transformation by transmit faster permits. This will be a good step to realize projects out of the ring and making the mono-functional areas more attractive. Solution: Municipality along with market participants plans to address mono-functional areas. 3. Potential of the building: it is not clear whether the transformation is possible. This makes the project is risky if the building is transformable. Solution: The market participant can set up studies before put the vacant office in the market, to see what the possibilities are. Hereby can they apply transformatiepotentiemeter which is designed by Geraedts and van der voordt (2007). VIII

9 Market Obstacles from the case studies Real Estate market of Amsterdam demands also rental housing x>930 Current Stimulating tool municipality of A`dam Suggestions of solutions from case studies and literature, author -Where the municipality own the ground, can manage that the market participants realizing liberalized rental housing. -The municipality of Amsterdam can advise the owner/investor and developer that there is high demand for liberalized rental housing, if the market participants ask for advice from the municipality on the market. Functional Technical Mono-functional location A10 ring creates a barrier. Everyone wants to invest inner ring, because the demand is different outside the ring. Potential of the building -Improving quality of an area -Area-based approach -Transformate public area -Application of Wet kraken en leegstand -Transformatieteam -Encourage temporary transformation by transmit faster permits. This will be a good step to realize projects out of the ring and making the mono-functional areas more attractive. -Municipality along with market participants plans to address areas The market participant can set up studies in early stage to see what the possibilities are. Hereby can be apply transformatiepotentiemeter (auteur) Higher land value -Modification of landlease contract -Combination of van functions 1 * -The municipality can help developers financially by pay then the existing leasehold financial The owners won t downgrade their property Transforming building into property for sale is more profitable Not possible to make an agreement with the City of Amsterdam Awaiting owners -Application of Wet kraken en leegstand -Application of Wet kraken en leegstand -Kantoorloods -Pilot projects -Approaching office owners -Vacancy regulation -Changing land prices where the city owns the land -The municipality can be a good example for market by downgrade own property Investors (Bouwinvest) must begin to develop projects themselves, because the developers realize homes for sale which investors have no opportunity to realize rental housing The municipality make an agreement with the market participants. -The municipality can warn the awaited owners of the costs that can cause by vacancy. Zoning plan -Change zoning plan -Municipality can modify the zoning plan in an early stage. Legal -Market participants may consult in an early stage with the local government.* Table 0.1: Current stimulants, suggestions of solutions from practice and literature 4. Higher land value: higher land value allows developers to ask higher value. This causes investors to realize apartments in upper segment to leverage their profit. 1 The solutions with a (*) comes from transformatiepotentiemeter (Geraedts & Voordt, 2007) IX

10 Solution: The municipality can help developers financially by pay the existing leasehold; Solution: The municipality can change land prices where the municipality owns the land; Solution: Combination of functions by the market participants (Geraedts & Voordt, 2007); 5. The owners won t downgrade their property: some owners/investors will stick to the financial picture, because otherwise the book value should debiting, and that is a major financial loss for them. Solution: The municipality can be a good example for market by downgrade own property so that the transformation to the liberalized rental housing take place. 6. Transforming building into property for sale is more profitable: transforming building into property for sale is more profitable than other type of housing and because it going better with the real estate market. Developers are waiting till the prices are going back up. This is the reason why the investors cannot invest in rental housing. Solution: The Investors can begin to develop itself as they did in the past, because the developers realize apartments whereby investors have no opportunity to realize rental housing. 7. Not possible to make an agreement with the City of Amsterdam, because they trying to optimize all high prices. This allows the municipality to lose collaboration with the private party. Solution: The municipality can make an agreement with the market. 8. Awaiting owners: awaiting owners because the housing market will get better. Solution: When an owner/investor are indicating their vacancy to the municipality, the municipality can warn them of the costs which caused by vacancy such as energy and maintenance costs, monitoring cost, reputational damage and possible fines vacancy. 9. Zoning plan: zoning plan of the transformation project has not been modified in advance so the project seems risky to developers. Solution: Market participants can consult with the local government in an early stage (Geraedts & Voordt, 2007). Then the current stimulants, suggestions of solutions from practice and literature are put against the obstacles that have emerged from the interviews and literature studies (table 0.1). This gives an overview of which stimulating tools can be applied by the municipality of Amsterdam for obstacles that are mentioned here above. Comparing of applicable stimulating tools VS bottlenecks Subsequently the bottlenecks were put in order. This order is based on the steps of the transformatiepotentiemeter. This creates a list, on top the obstacle which affected transformation the most (table 0.2). In the second column are the amount of stimulating tools put against the obstacles. X

11 Bottlenecks Applicable stimulating tools 1.Awaiting owners -Application of Wet kraken en leegstand -Kantoorloods -Pilot projects -Approaching office owners -Vacancy regulation 2. Mono-functional location -Improving quality of an area -Area-based approach -Transformate public area 3. Potential of a building -Application of Wet kraken en leegstand -Transformatieteam 4. Zoning plan -Change zoning plan 5. Owners won t downgrade their property, High land value 6. Not possible to make an agreement with the City of Amsterdam 7. Transforming a building into a property for sale is more profitable 8. Real Estate market of Amsterdam demands rental housing x> Modification of landlease contract Table 0.2: Applicable stimulants per obstacles It can be concluded that the current stimulating tools that can be applied by the municipality of Amsterdam, are good stimulating tools for the first three obstacles: Awaiting owners; Mono-functional location; Potential of a building; For the following problems are unfortunately little or no stimulating tools available (table 5.2). Zoning plan; Owners won t downgrade their property, higher land value; City of Amsterdam wants to get a high price. Therefore it is not possible to make an agreement with the market participants; Transforming a building into property for sale is more profitable. Real Estate market demands higher rent It is clear that the most bottlenecks are classified as a financial category. The municipality of Amsterdam does not want to fund the vacancy problem because this is the problem of the market and not the municipality. No subsidies will also be given from the government because of the crisis and in addition the problem began at the market and it is unreasonable when the problem should be solved by the taxpayer. For these bottlenecks suggestions has come from the real estate market itself and auteur, to both the market and the city of Amsterdam to promote the transformation of offices into liberalized rentals. Validation In this research a validation took place by conducting an expert meeting. The aim of this was to check whether the results of the analysis carried out by the author was the same as the experts. At this meeting were present Mr. Spaans (Transformation Team) and Öry (Kantoorloods) of the municipality of Amsterdam. The experts were asked to XI

12 put the bottlenecks that prevent the transformation the most and which the least, in order. Then they were asked which stimulating tools the municipality of Amsterdam are applying to the bottlenecks. The results of both the distribution of bottlenecks and to link it with the stimulating tools, were the same. Both the author and the expert had emerged that "mono-functional location' and 'awaiting-owners' are the most decisive whether the transformation will take place or not. The municipality also apply the most stimulating tools for these two bottlenecks. The author has noticed: 1) Some suggestions of solutions from practice are employed by the municipality, but market participants are not aware of this. This means that the municipality can inform the market by more publications or meetings about the stimulating tools. This can stimulate the transformation. 2) The municipality wants to use any financial stimulants to encourage the transformation of offices. That's because they do not have that budget. The experts were convinced that paying out remaining leasehold will encourage developers to transform vacant offices into liberalized rental housing. But they don t want to apply this tool, because they notice that the housing market is changing. 3) The Amsterdam housing market has also demand for rental housing x>930, and therefore an investor chooses earlier for this function as it gives higher returns. The Amsterdam municipality can increase the supply of rental housing liberalized by driving the market for the realization of rental housing for the middle segment, where the municipality own the land. Development in market Municipality of Amsterdam sees that the market is moving because: 1) The market is improving, 2) Politically, there are sufficient hotels and the municipality of Amsterdam inform the market that there is at this moment no demand for hotels, 3) Many developers realizing student housing, the municipality of Amsterdam think that the target of liberalized rental housing is greater than students. For these reasons, the municipality of Amsterdam does not want to use other stimulants. But the municipality of Amsterdam can inform the market better by more publications about the stimulating tools that are available. Another stimulant that can stimulate the developers is paying out the remaining lease. Conclusions From this research can be concluded that the municipality of Amsterdam doesn t want to stimulate transformation of vacant offices into liberalized rental housing because they see movement in the real estate market. However, both the market and the experts are convinced that the financial incentives 'payment of remaining leasehold to developers can be a good stimulant to encourage the transformation of offices into liberalized rental housing. The problem of this stimulant is that the municipality has not enough budget and it is not funded from the central government. What the author also noticed was that not all market participants were aware about the stimulating tools that the municipality of Amsterdam use in order to encourage transformation of vacant offices. Recommendations to municipality of Amsterdam Informing market XII

13 Some suggestions of solutions from the interviews are already used by the municipality but market participants are not aware of this. This means that the municipality can inform the market by more publications or meetings in order to stimulate the transformation. Payment of the remaining leasehold The interviews showed that some developers thought the land prices too high. The municipality can by paying out the remaining leasehold, ensure that developers encouraged to transform more vacant offices into liberalized rentals housing. The payment of the remaining leasehold is about the leasehold that has ever been bought by an owner/investor for example for 50years. If the owner/investor halfway through decided to move, it means that the municipality remains with the remaining leasehold. This is basically not the money of the municipality but the money ever paid by the owner/investor. This means that the municipality has no loss if they return the remaining leasehold to the developers. The transformation of offices into housing leads to less leasehold revenue for the municipality. However, many vacancies can ensure that no new projects will be developed in that area, and that would also negatively impact the revenue of the municipality. Therefore, the new functions in vacant offices not only lead to a better environment, but also more taxes that will be paid by future residents. This generates also more revenues. Managing market Where the municipality own the ground, can manage that the market participants realizing liberalized rental housing. Recommendations to market participants From the interviews and literature studies also revealed that a number of actions can take by the market participants itself, such as: Combining Functions Some interviewees indicated that they think the land values too high, therefore developers demand a high value from investors. This causes investors realize apartments in the higher segments in order to profit from their returns. Combining multiple functions will help investors and developers that a transformation project remains financially feasible and produce the desired yield. Conduct studies / QuickScans The interviews indicated that a transformation project is risky, because it is not clear or transform of a building is possible. Conduct QuickScans/studies to see what the potential of the building is, can be a useful tool. Therefor can the user use the transformation potentiometer which is described in paragraph 3.1. Investors do not need wait for developers Some of the investors think they don t get quickly projects, because the developers want to transform the empty office buildings into housing for sale. This cause that investors don t get a chance to realize rental housing. Investors can develop new projects by themselves, like before. So they don t have to wait for the developers. XIII

14 Consult with local government The interviews showed that the developers didn t dare to take the risk, if the zoning plan is not changed beforehand. A solution that emerged from the literature, was that the market participants can consult with the local government to change the zoning plan, before put their property for sale. This reduces the risks for developer. Also an owner/investor can ask a higher price, because the risks are reduced. XIV

15

16 Inhoudsopgave VOORWOORD MANAGEMENT SUMMARY LEESWIJZER V VI XVIII 1.0 ONDERZOEKSVOORSTEL & METHODEN Probleemanalyse Aanbod van geliberaliseerde huurwoning blijft achter Probleemstelling Onderzoeksvraag Doelstelling Resultaat Doelgroep Afstudeerbedrijf Onderzoeksmethoden Relevantie van het onderzoek TANSFORMATIE VAN KANTOREN NAAR GELIBERALISEERDE HUURWONINGEN Selecties van casestudies Doelgroep analyse Eisen van beleggers & huurders RISICO S & KANSEN Risico s bij de transformaties Kansen bij de transformaties STIMULERINGSMIDDELEN Bestaande Stimuleringsmiddelen Aanvulling van de stimuleringsmiddelen KNELPUNTEN Knelpunten uit voorgaande onderzoeken Knelpunten uit de casestudies Cross case analyse ANALYSEREN VAN DE BEVINDINGEN 56 XVI 6.1 Koppeling van knelpunten aan stimuleringsmiddelen 56

17 6.2 Knelpunten op volgorde Praktijkvalidatie CONCLUSIES, AANBEVELINGEN & GENERALISEREN Conclusies Aanbevelingen Generaliseren Aanvulling van wetenschappelijk en maatschappelijke relevantie BRONVERMELDING 86 Lijst van de geïnterviewden BIJLAGEN Overzicht van transformaties in Amsterdam ( ) Transformaties in drie grote steden in Transformatiepotentiemeter Transcript van interviews 96 XVII

18 Leeswijzer In deze thesis wordt beschreven hoe de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen door de gemeente Amsterdam bevorderd kan worden. In deze fase bestaat de thesis uit de volgende hoofdstukken: Hoofdstuk 1 beschrijft de probleemstelling, onderzoeksvragen, doelstelling, resultaten, doelgroep en afstudeerbedrijf. Daarnaast wordt uitgelegd hoe dit onderzoek verricht is; Hoofdstuk 2 gaat in op de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen de in Rotterdam, Utrecht en Den Haag, de passende doelgroep en hun wensen voor dit type huurwoning; Hoofdstuk 3 gaat in op risico s en kansen die men kan tegen tegenkomen tijdens de transformatie. Hierbij is gebruik gemaakt van transformatiepotentiemeter en het onderzoek van Remøy; In hoofdstuk 4 zijn de knelpunten waarom de transformatie naar de geliberaliseerde huurwoning weinig plaatsvindt, beschreven; In hoofdstuk 5 zijn de huidige stimuleringsmiddelen die door Rodenhuis en Zijlstra zijn onderzocht, beschreven. Daarna werd de stimuleringslijst die door Zijlstra in elkaar gezet is, aangevuld met de stimuleringsmiddelen van Rodenhuis. Vervolgens door een interview met dhr. Spaans (2016) werd onderzocht welke stimuleringsmiddelen worden ingezet door de gemeente Amsterdam, hoe en wanneer; In hoofdstuk 6 zijn de bevindingen geanalyseerd en een expertmeeting gehouden om te kijken of de gemeente Amsterdam wat aan de bevindingen heeft; In hoofdstuk 7 zijn de conclusies en aanbevelingen uiteengezet. XVIII

19 1.0 Onderzoeksvoorstel & methoden 1.1 Probleemanalyse 1.2 Aanbod van geliberaliseerde huurwoningen blijft achter 1.3 Probleemstelling 1.4 Onderzoeksvraag 1.5 Doelstelling 1.6 Resultaat 1.7 Doelgroep 1.8 Afstudeerbedrijf 1.9 Onderzoeksmethoden 1.10 Relevantie van het onderzoek 1 XIX

20 1 Onderzoeksvoorstel & methoden Wanneer de kantoorruimten voor een deel of helemaal niet benut worden, ontstaat leegstand. Maar hoeveel leegstand heeft Nederland? Hoe kunnen deze ruimten benut worden en wat is de rol van de gemeente? Dit hoofdstuk beschrijft de probleemanalyse, probleemstelling, onderzoekvragen, resultaat en voor wie dit onderzoek bedoeld is. Daarnaast zijn ook de onderzoeksmethoden uiteengezet. 1.1 Probleemanalyse Leegstand Leegstand houdt in dat een aangeboden huurruimte niet verhuurd wordt door een gebruiker (Voordt & Geraedts, 2007). Er zijn verschillende vormen van leegstand. De leegstand is onderverdeeld in vier groepen (Voordt & Geraedts, 2007): 1)Geaccepteerde leegstand, 2)Problematische leegstand, 3)Dramatische leegstand, 4)Administratieve leegstand. Geaccepteerde leegstand ontstaat vanaf het moment dat een gebouw leeg komt te staan voor een verhuur en niet langer dan een jaar leeg staat. Deze vorm van leegstand behoort tot het normale verhuurproces en is ongewenst voor een eigenaar/belegger. Als een gebouw tussen de één en drie jaar leeg staat, ontstaat een langdurige leegstand. Wanneer een gebouw langer dan vier jaar leeg staat behoort het tot de dramatische leegstand. Deze vorm wordt ook wel structurele leegstand genoemd. De laatste leegstand vorm is administratieve leegstand die is geregistreerd door gemeenten volgens de gids-lijnen van het centrale bureau statistiek, dus dit wordt genoemd in tijdschriften en de leegstand volgens de regering (van Diepen & van Dijk, 2011). Oorzaken Leegstand van gebouwen kan diverse oorzaken hebben. Uiteindelijk komt het er op neer dat een gebouw niet aan de gestelde eisen voldoet (Harmsen, 2008, p. 85). De oorzaak hier van kan zijn de economische en de maatschappelijke factoren, maar ook de technische eigenschappen van het gebouw en de wet en regelgeving. De economie en maatschappelijke factoren kunnen beïnvloed worden, terwijl de gebouweigenschappen en de wet en regelgeving voor lange periode vaststaan (van Diepen & van Dijk, 2011). Economische crisis In het rapport van NVB zijn twee effecten die de economisch crisis op de kantorenmarkt heeft, beschreven. Het eerste effect is dat de eigenaren van de kantorenmarkt beslissen om te verhuizen. Een reden daarvoor kan zijn dat er minder banen worden aangeboden of dat de nieuwe manier van werken in een organisatie wordt toegepast, waardoor een organisatie geen grote kantoorgebouwen nodig heeft. Het tweede effect heeft betrekking op de financiering van vastgoedprojecten. Banken stellen hoge eisen en verstrekken niet makkelijk een lening voor het realiseren van vastgoedprojecten (van de Luijtgaarden, 2009, p. 14; van der Gugten, 2012). 2

21 Maatschappelijke factoren Uit het onderzoek Van Diepen & Van Dijk (2011) is gebleken dat de komende 30 jaar Nederland te maken heeft met vergrijzing. Het gevolg hiervan is een krimpende beroepsbevolking. Dat vertaalt zich dat het aantal werknemers bij bedrijven afneemt en een bedrijf minder kantoorruimte nodig heeft. Hierdoor zullen de bedrijven verhuizen nar een kantoorgebouw met kleiner oppervlakte. En zo ontstaan lege kantoorgebouwen. Technische eigenschappen van het gebouw Een andere oorzaak waarom een kantoorgebouw leeg komt te staan is dat een gebouw technisch niet aan de eisen van de gebruikers voldoet of verouderd is (van der Gugten, 2012). Voorbeelden hiervan zijn uitstraling van het gebouw, flexibiliteit en of een gebouw duurzaam is. Hierbij moet een goede balans tussen functionaliteit en uitstraling gevonden worden (van Diepen & van Dijk, 2011). Dit heeft niet alleen invloed op personeel tevredenheid maar ook kosten die een bedrijf kan besparen. Wet en regelgeving Bij een verouderd kantoorgebouw kan de eigenaar/belegger dat verbouwen. Echter is dat niet altijd mogelijk omdat de verandering niet overeen komen met gestelde wet- en regelgeving (van Diepen & van Dijk, 2011). Gevolgen Leegstand heeft een negatief invloed op de leefbaarheid van een gebied. Leegstand brengt vandalisme en heeft negatieve impact op het imago van een locatie. Hierdoor zullen de inwoners het niet prettig vinden om in een buurt te wonen. Daarnaast brengt leegstand met zich nog meer leegstand mee omdat het gebied niet aantrekkelijk meer is voor de gebruikers en de beleggers (Drenthe, 2013; Voordt & Geraedts, 2007). Leegstaande kantoorgebouwen In Nederland is een overaanbod van leegstaande kantoorgebouwen. Onder invloed van de ongunstige economische omstandigheden, zijn veel bedrijven gedwongen om efficienter te werken en de kosten te verlagen, met als gevolg dat er minder kantoorruimte nodig is. Hierdoor neemt de vraag naar kantoorgebouwen af, en leidt het tot een groot percentage van leegstaande kantoorgebouwen, wat niet alleen een negatieve invloed heeft op de vastgoedmarkt, maar ook op het imago van de locatie en de omliggende gebouwen. Figuur 1.1: Voorraad in gebruik (Zadelhoff, 2015, p. 4) 3

22 De totale oppervlakte van leegstaande kantoren bedraagt in 2015, 7,8 miljoen vierkante meter, wat ongeveer 15,7 % van de totale oppervlakte van de kantoorgebouwen in Nederland beslaat; zie figuur 1.1 (Zadelhoff, 2015, p. 4). Amsterdam heeft de grootste leegstaand, ca. 1,2 miljoen vierkante meter. Ris (Ris, 2012, p. 18) vermeldt dat het aantal leegstaande kantoorgebouwen in Nederland blijft groeien in vergelijking met de dalende tendens die in andere westerse landen wordt gesignaleerd. Samengevat, het aantal leegstaande kantoren in Nederland is hoog, waarvan Amsterdam de grootste leegstand heeft. Woningmarkt Volgens de directeur van de Europese Centrale Bank, Jörg Asmussen was één van de grootste problemen van de Nederlandse economie, de woningmarkt (Jonker & Winkel, 2013 p. 1). De woningmarkt in Nederland bestaat uit drie belangrijke sectoren. De eerste sector is de sector met alle koopwoningen, deze vormt het grootste aandeel van de woningmarkt, namelijk 59%. De tweede sector is de sociale huursector die ongeveer 30% vormt van de totale woningmarkt. De laatste belangrijke sector is de particuliere huursector die slechts een klein deel uitmaakt van de woningmarkt, namelijk 11% (CBS, 2013; Vandevyvere & Zenthöfer, 2012, p. 5). Dit is geïllustreerd in figuur 1.2. Figuur 1.2: Woningmarkt van Nederland (eigen illustratie) Figuur 1.3: Verdeling particuliere sector (Kroon & Uittenbogaard, 2012, p. 25) De huurwoningen in het middensegment zijn de ontbrekende schakel in de woningmarkt, omdat het de doorstroming op de woningmarkt beïnvloed (Wessels, 2015, p. 8). Volgens Laglas, voorzitter van Ymere, het tekort aan dit type huurwoningen in de particuliere sector hebben ertoe geleid dat de woningmarkt vastloopt (Wessels, 2015, p. 8). Gerelateerd aan de landelijke tendens, bestaat de Amsterdamse woningmarkt op dit moment uit voornamelijk koopwoningen en goedkope huurwoningen, en voor een 4

23 klein deel uit geliberaliseerde huurwoningen 2. Slechts 8,5% van deze sector biedt een woning aan boven de liberalisatiegrens ( 710) en ruim de helft van dat percentage valt in de geliberaliseerde huurwoningen (tussen de huur per maand) (Kroon & Uittenbogaard, 2012, p. 25). Dit is geïllustreerd in figuur 1.3. Kortom het percentage van de geliberaliseerde huursector is kleiner dan in andere sectoren, waardoor er een onevenwichtigheid in de woningmarkt ontstaat. Voordat wordt beschreven hoe de gemeente Amsterdam het probleem van de leegstaande kantoorgebouwen en tekorten in de woningmarkt van Amsterdam wil oplossen, volgt eerst een korte analyse over vraag en aanbod van geliberaliseerde huurwoningen. Huidige & toekomstige vraag en aanbod van de geliberaliseerde huurwoningen ( p.m.) Een ander probleem van de Nederlandse vastgoedmarkt is de mismatch van vraag en aanbod van woningen. Volgens BZK (Poulus, Blijie, Ferment, & G., 2012, p. 53), zal de vraag naar geliberaliseerde huurwoningen (met een maandhuur tussen 710 en 930 per maand) met ongeveer in 2020 groeien. Dit wordt veroorzaakt door de toelatingseisen van de sociale huursector, de regelgeving rondom de hypotheek en de onzekerheid van inkomensverwachting (Platform31, 2014) en leidt tot toename van de vraag naar geliberaliseerde huurwoningen. Als gevolg dat een huishouden met een bepaald inkomen terechtkomt in een woning waar het ongewenst is. De kwetsbare groepen in Amsterdam zijn de lage inkomens, middeninkomens, grote gezinnen, jongeren en studenten, ouderen en mensen met een handicap en dak- en thuislozen (Dienst Wonen, Daman, Uittenbogaard, & Blom, 2009, p. 26). De groep met een inkomen net boven modaal ( ) en de groep met een inkomen tussen en hebben beperkte keuze in de woningmarkt (Kroon & Uittenbogaard, 2012). In de meeste gemeenten van Amsterdam, is de voorraad van geliberaliseerde huurwoningen beperkt en daarom blijft het middensegment een aandachtspunt (Booi, Stojmenovska, & Slot, 2014). De bevolking tussen de jarigen en het aantal alleenstaande en samenwonenden zonder kinderen zijn de grootste groepen en dat zal in de komende jaren ook groot blijven (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2015). Het onderzoek Wonen in de Regio Amsterdam' toont aan dat circa 9500 huishoudens per jaar willen verhuizen naar een huurwoning in de vrije sector. Maar er komen jaarlijks maar ongeveer 4000 woningen vrij en dit is dus te weinig (Aarts, Matthijsse, & Wittenberg, 2014). De behoefte naar dit type huurwoning zal oplopen naar tot 2024, de oorzaak hiervan is de demografische ontwikkeling en instroom van huishouden vanuit andere regio s (Aarts et al., 2014). Het is voor huishoudens met een middeninkomen niet meer mogelijk om in de sociale sector een huis te huren en aan de andere kant zorgen de hoge prijzen van 2 Geliberaliseerde huurwoningen zijn woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van 710,68 (Rijksoverheid, 2014). 5

24 koopwoningen dat het moeilijk is voor het middensegment om aan een geschikte woning te komen Daarom ligt de focus van dit onderzoek op de geliberaliseerde huurwoningen. Dit kan een goede kans voor de overheid en de beleggers zijn om leegstaande kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen te transformeren, aangezien de transformatie van kantoren naar dit type huurwoningen in Amsterdam weinig plaatsvindt. Dit zal de onevenwichtigheid tussen vraag en aanbod naar dit type huurwoningen voor een deel oplossen. 1.2 Aanbod van geliberaliseerde huurwoning blijft achter Deze paragraaf geeft antwoord op de volgende vraag: Wat zijn de oorzaken dat het aanbod van dit type woning achterblijft bij de vraag? In de jaren 50 had Nederland een tekort aan woningen. Om dit te kunnen oplossen heeft de overheid woningcorporaties ingezet. Twintig jaar later, in de jaren 70 werd een groot percentage van de particuliere huurwoningen gesloopt en vervangen door sociale huurwoningen. De voornaamste reden hiervan was stadsvernieuwing (Jonker- Verkaart & Wassenberg, 2015, p. 7). In dezelfde periode werd het afsluiten van een hypotheek mogelijk gemaakt voor de groep die afhankelijk was van de huursector. Na de Tweede Wereldoorlog werd zowel de koop als de sociale huursector veel door beleidsmakers gesteund. De particuliere sector kreeg deze steun niet. Dit had vooral te maken met de reputatie van deze sector die in de voorgaande jaren was opgebouwd en nu bekend stond als huisjesmelkers (Jonker-Verkaart & Wassenberg, 2015, p. 7). Daarom werden in de laatste vijftig jaar veel koopwoningen en sociale huurwoningen ontwikkeld terwijl particuliere huurwoningen achterbleven (zie figuur 1.4). Figuur 1.4: Ontwikkeling van de Nederlandse woningmarkt sinds de 2de wereldoorlog (Jonker- Verkaart & Wassenberg, 2015, p. 7) Groepen met verschillende inkomens konden een huurwoning in de sociale sector of in de beschikbare particuliere huursector krijgen. Hierdoor werd er jarenlang door beleggers in particuliere huurwoningen onder de liberalisatiegrens of in koopwoningen geïnvesteerd. Dit veranderde toen de overheid het beleid veranderde en het puntensysteemstelsel en verhuurheffing inzette. Door deze nieuwe maatregelen was het voor beleggers niet meer rendabel om in dit soort woningen te investeren. Sinds 2011 steeg de woningbehoefte naar geliberaliseerde huurwoningen ( ), aangezien de inkomensgrens door de overheid werd ingezet, waardoor de huurwoningen in de sociale sector niet meer toegankelijk waren voor de groepen met een midden of hoger inkomen (IVBN, 2014). Een andere reden voor de toename van de 6

25 vraag naar geliberaliseerde huurwoningen is dat banken sinds de economische crisis steeds hogere eisen stellen voor het verstrekken van een hypotheek, waardoor het kopen van een woning voor groepen uit de middenklasse vaak niet meer mogelijk is (Platform31, 2014). Een andere reden is zichtbare trend binnen onze maatschappij; steeds meer tijdelijke en minder vaste contracten, verdunning van huishoudens en toenemende flexibiliteit (Platform31, 2014). Samengevat het aanbod van dit type huurwoningen in Amsterdam blijft achter vanwege 1) steun van beleidsmaker; 2) het inzetten van inkomensgrens door de overheid; 3) banken stellen hogere eisen voor het verstrekken van een hypotheek; 4) de verandering van de behoefte van de maatschappij. Getransformeerde kantoren In bijlage 8.1 is een overzicht met reeds getransformeerde kantoren in de periode van , in Amsterdam weergegeven (De kantorenloods & transformatieteam, 2014, pp ). Hieruit kan geconcludeerd worden dat in Amsterdam heel weinig transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen plaatsvindt. De meeste transformaties van kantoren worden als studentenhuisvesting of hotel gerealiseerd. Tussen zijn van het leegstaande vastgoed ca m2 bvo naar hotel gerealiseerd, ca m² bvo naar studentenhuizing en m² bvo (185 appartementen) naar geliberaliseerde huurwoningen. Daarnaast is ook ca m² bvo aan voorzieningen (zoals horeca, detailhandel en bedrijfsruimte) toegevoegd (De kantorenloods & transformatieteam, 2014, pp ). Uit deze cijfers blijkt dat weinig kantoren worden getransformeerd naar huurwoning voor het middensegment, terwijl zoals in paragraaf 1.1 genoemd werd, er wel vraag naar is. Men kan niet alle leegstaande kantoorgebouwen naar studentenhuisvesting of hotels transformeren, omdat op een gegeven moment de vraag naar deze functie daalt en er geen markt meer voor is. Uit het interview met de heer De Leeuw, transformatieadviseur bij de gemeente Delft (persoonlijke mededeling, 2015) komt naar voren dat in Delft veel kantoren naar studentenhuisvesting werden getransformeerd, maar op een gegeven moment was de markt verzadigd. Daarom is het beter dat transformatie naar verschillende functies plaatsvindt, zodat er geen overaanbod ontstaat. Tijdens het oriëntatiegesprek vertelde de Heer Spaans van de Kantorenloods (persoonlijke mededeling, 7 mei 2015) het volgende: We proberen niet een functie aan de eigenaren op te leggen. Wij geven aan welke functies volgens ons mogelijk zijn voor het pand. Maar tot nu toe gaan we niet actief sturen over welk type er in moet komen, omdat het al moeilijk is om tot transformatie te komen. Uit de gegevens van deze paragraaf wordt geconcludeerd dat sinds 2011 t/m 2014 enkel 185 ( m2) geliberaliseerde huurwoningen zijn gerealiseerd door transformatie van leegstaande kantoren. Doelstelling van de gemeente Amsterdam i.v.m. transformaties In Amsterdam hangen veel TE HUUR borden aan kantoorgebouwen en dit zal investeerders laten afschrikken, aangezien het mogelijk is dat de investering niet terug te verdienen is (P. Oudeman, 2010). Hierdoor zullen ze bijvoorbeeld niet snel in Amsterdam gaan 7

26 investeren. Het gevolg hiervan kan zijn dat het investeringsklimaat van de stad verslechterd en er minder wordt geïnvesteerd door de beleggers. Het heeft ook effect op de woningmarkt en concurrentiepositie van Amsterdam. Daarom wil de gemeente Amsterdam de leegstand aanpakken en daarbij verschillende stimuleringsmiddelen inzetten om de transformatie te bevorderen, aangezien leegstaand als een serieus probleem van de stad wordt beschouwd. De Kantorenloods die door de gemeente is ingezet, zorgt ervoor dat er een evenwicht komt tussen vraag en aanbod van ruimtes, ook begeleidt de gemeente het transformatieproces zodat het sneller kan plaatsvinden (P. Oudeman, 2010, p. 3). De gemeente Amsterdam heeft als doel de Amsterdamse kantorenmarkt te verbeteren door het transformeren van de leegstaande kantoren om daarbij ook de vraag en aanbod naar woningen op evenwicht te brengen. 1.3 Probleemstelling Zoals in paragraaf 1.1 al beschreven is, neemt zowel het aantal vierkante meters van leegstaande kantoorgebouwen evenals de vraag naar geliberaliseerde huurwoningen in Amsterdam toe. Hieruit volgt dat transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen hiervoor een goede oplossing kan zijn, aangezien de gemeente Amsterdam transformatie probeert te bevorderen (par. 1.2). Er wordt sinds een groot deel getransformeerd naar hotel of studentenhuisvesting ( m2 bvo), daarentegen werden enkel 185 woningen ( m2 bvo) getransformeerd naar geliberaliseerde huurwoningen, terwijl er een behoefte is van ca van dit type woningen. Daarom is de volgende probleemstelling geformuleerd: In Amsterdam worden te weinig geliberaliseerde huurwoningen gerealiseerd. 1.4 Onderzoeksvraag Wat zijn de knelpunten die bij de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen in Amsterdam naar voren komen en hoe zouden deze belemmeringen weggenomen kunnen worden door de gemeente Amsterdam? Om de hoofdvraag te beantwoorden, zijn eerst de volgende deelvragen beantwoord: 1. Wat is de huidige vraag en aanbod van de woningmarkt in Amsterdam en hoe zal dit in de toekomst veranderen? (literatuurstudie: rapportages van de gemeente Amsterdam) 2. Wat zijn de oorzaken dat het aanbod van geliberaliseerde huurwoningen achterblijft bij de vraag? 3. In welke andere drie grote steden (Den Haag, Utrecht, Rotterdam) vindt de transformatie van kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoning het meest plaats? (literatuurstudie: gemeente rapportages). Wat zijn de redenen dat in andere steden meer transformatie van kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen plaatsvindt? (interview met beleggers en ontwikkelaars van de casestudies) 4. Welke doelgroepen zijn geschikt voor de transformatie van kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen en wat zijn hun eisen? Wat zijn de eisen van de beleggers bij de transformatie van kantoren naar de geliberaliseerde huurwoningen? (literatuurstudie en interview met beleggers en ontwikkelaars van de casestudies) 5. Welke factoren zijn bepalend voor de transformatie van kantoorgebouwen naar woningen? 8

27 6. Welke Stimuleringsmiddelen zijn beschikbaar door de gemeenten? Hoe bevordert de gemeente Amsterdam op dit moment de transformatie van kantoorgebouwen? (literatuurstudie: Rodenhuis en Zijlstra, interview gemeente Amsterdam) 7. Hoe en wanneer worden de Stimuleringsmiddelen die door de gemeente Amsterdam inzetbaar zijn, ingezet? (Interview gemeente Amsterdam) 8. Wat zijn de knelpunten waarom de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen in Amsterdam weinig plaatsvindt? (knelpunten van onderzoek Rodenhuis, interview betrokken beleggers en ontwikkelaars van de casestudies) 9. Welke van huidige stimuleringsmiddelen zijn geschikt voor de benoemde knelpunten uit de praktijk? 10. Hoe kan de gemeente Amsterdam de knelpunten vermijden en de transformatie bevorderen? (interview met beleggers en ontwikkelaars van de casestudies) 1.5 Doelstelling Het hoofddoel van dit onderzoek is het onderzoeken hoe de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen gestimuleerd kan worden door aanbevelingen te doen aan de gemeente Amsterdam voor knelpunten die vanuit de praktijk naar voren kwamen. 1.6 Resultaat Aan het einde van dit onderzoek zijn de knelpunten, die transformatie naar dit type woningen tegenhouden, en oplossingen gepresenteerd. Oplossingen voor de knelpunten ter bevordering van transformatie van leegstaande kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen. 1.7 Doelgroep Dit onderzoek gaat over het oplossen van knelpunten van transformatie van kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen en in eerste instantie is deze thesis bedoeld voor de gemeente Amsterdam. Daarnaast zijn er ook aanbevelingen voor de marktpartijen o het probleem van leegstaande kantoren en het gebrek aan geliberaliseerde huurwoningen oplossen. 1.8 Afstudeerbedrijf Amsterdam heeft het grootste aantal inwoners van Nederland en sinds 2008 blijft de bevolking van Amsterdam sneller groeien dan de ontwikkeling van de woningvoorraad (Dignum, 2014). Daarnaast heeft Amsterdam de meeste vierkante meters leegstand. De gemeente zet verschillende stimuleringsmiddelen in om de leegstand te verminderen. Voor dit onderzoek werd de auteur door de heer Spaans begeleid. Hij is lid van het transformatieteam in de gemeente Amsterdam. Dit team probeert om beleid en weten regelgeving die de transformaties beperkt te vergemakkelijken. Bovendien bedenkt dit team stimuleringsmiddelen voor de knelpunten bij transformatie. 1.9 Onderzoeksmethoden Dit onderzoek is door middel van literatuurstudie, interviews en casestudies uitgevoerd. Hieronder is beschreven hoe iedere methode is gebruikt in dit onderzoek. 9

28 Literatuurstudie In de verkennende fase hebben de literatuur die door de auteurs T. Van der Voordt, H. Remøy, R. Geraedts en andere thesissen die over transformatie gaan, geholpen om kennis over dit onderwerp te vergaren. In alle fases van dit onderzoek is deze methode toegepast. Hier is gebruik gemaakt van de rapportages en de onderzoeken die door de gemeente Amsterdam zijn uitgevoerd. Bovendien werd gebruik gemaakt van websites en rapportages van de beleggers om tot een antwoord te komen wat de eisen van de beleggers zijn. Interview In dit onderzoek werd de interviewmethode gebruikt om een goed inzicht te krijgen van de knelpunten die transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen in de praktijk belemmeren en eventueel hoe de transformatie naar dit type huurwoningen bevorderd kan worden. In dit onderzoek wordt voor een semigestructureerd interview gekozen, omdat de vragen die door de interviewer van te voren al geformuleerd zijn, aangepast kunnen worden. De semigestructureerde interviews hebben met de actoren die bij de transformaties van de geselecteerde cases zijn betrokken, plaatsgevonden. Deze actoren zijn beleggers, ontwikkelaars, gemeente medewerkers en eigenaren. Deze interviews geven aan waar de knelpunten bij de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen liggen en hoe dat eventueel opgelost kan worden. Casestudies Om de casestudies te selecteren is het nodig om te onderzoeken bij welke van de drie andere grote steden (Den Haag, Rotterdam, Utrecht) de meeste transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen heeft plaatsgevonden. Nadat bepaald is bij welke van de drie grote steden dit het meest gebeurd, is een project die soort gelijk is aan recente transformatieprojecten in Amsterdam, gekozen voor de casestudie. Door een vergelijking te maken tussen recente transformatieprojecten Haarlemmerweg en Zandkasteel in Amsterdam, met andere geselecteerde casestudies Wijnhavenkwartier, is duidelijk geworden wat de knelpunten zijn en welke overeenkomsten of verschillen er zijn. Welke eisen worden door de beleggers gesteld, waarom hebben ze niet eerder leegstaande kantoren naar dit type woningen getransformeerd en wat was de rol van de gemeente in dit transformatieproject? Deze vragen zijn door casestudies beantwoord. In paragraaf 2.1 werd toegelicht waarom de casestudies Wijnhavenkwartier, Haarlemmerweg en Zandkasteel zijn als transformatieprojecten geselecteerd voor dit onderzoek. De criteria voor de selectie van de casestudies zijn: -Transformatie van kantoor naar geliberaliseerde huurwoning; -Maandelijkse huur bedraagt tussen de ; -De mate van betrokkenheid van de gemeente is bekend. Door deze casestudies met elkaar te vergelijken, zijn de overeenkomsten, verschillen en knelpunten van deze projecten onderzocht (crosscase analyses). Figuur 1.5 geeft een overzicht van de onderzoeksmethoden met het verwachte resultaat. Bij fase A is literatuurstudie gedaan. Hieruit komen de achtergrondinformatie en oorzaken. Bij fase B werd het interview met alle partijen die bij het transformatieproject betrokken zijn, uitgevoerd en dit geeft inzicht in de knelpunten en eventuele oplossingen om de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen te bevorderen. Verder door een vergelijking te maken met de gemeente Den Haag en de manier waarop zij omgaan 10

29 met een transformatieproject, is onderzocht welke overeenkomsten te vinden zijn met transformatieprojecten in de gemeente Amsterdam. Vervolgens werden de knelpunten en huidige stimuleringsmiddelen met elkaar vergeleken om te kijken of de knelpunten met de huidige stimuleringsmiddelen te sturen zijn. Daarnaast zijn de bevindingen met de gemeente Amsterdam besproken voor de praktijkvalidatie. Aan het einde van het onderzoek zijn aanbevelingen gedaan aan de gemeente Amsterdam om de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen te bevorderen. Markt analyse 3 GS vergelijken met Amsterdam Resultaat: -Stad met grootste transformatie naar de geliberali- Waarom is aanbod klein Doelgroep analyse Stimuleringsmiddelen knelpunten bij de transformatie in theorie Achtergrond & oorzaken Interview met betrokken actoren over waarom de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoning weinig plaats vindt Interview met gemeente Amsterdam en expert- seerde huurwoningen -Huidige stimuleringsmiddelen en aanvulling daarvan -Overeenkomst en verschillen tussen de geselecteerde cases -Knelpunten -Oplossingen -Vergelijking tussen de knelpunten en huidige stimuleringsmiddelen -Praktijkvalidatie Aanbevelingen te doen aan de gemeente Amsterdam ter bevordering van de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen meeting A B C Figuur 1.5: Overzicht van onderzoeksmethoden 1.10 Relevantie van het onderzoek Wetenschappelijke relevantie Over transformatie in het algemeen is een grote hoeveelheid literatuur beschikbaar. Dhr. Geraedts en Van der Voordt hebben een checklist ontworpen waarin de kansen en de knelpunten met eventuele oplossingen bij de transformatie van kantoren naar woningen op het gebouw en gebiedsniveau, wordt aangegeven (Geraedts & Voordt, 2007). Dit onderzoek vult deze kennis verder aan door meer te focussen op de oplossingen, waardoor de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen gemakkelijker zal verlopen. Er zijn ook verschillende masterscripties over het stimuleren van de transformatie van leegstaande kantoren. Rodenhuis, Kops, Klijn en Zijlstra (Klijn, 2013; Kops, 2014; Rodenhuis, 2012; Zijlstra, 2015) deden onderzoek naar de beschikbare instrumenten om transformaties te stimuleren en hoe effectief ze zijn of wat de vier grote steden kunnen leren van elkaar om de transformatie te stimuleren. Er is echter een klein verschil tussen de stimuleringsmiddelen die door Rodenhuis (2012) en Zijlstra (2015) werden 11

30 genoemd. Deze thesis onderzoekt welke benoemde stimuleringsmiddelen van Rodenhuis door de gemeente Amsterdam worden ingezet om een aanvulling te geven aan de lijst die door Zijlstra is gemaakt. Verder legt dit onderzoek uit hoe en wanneer elke stimuleringsmiddel wordt toegepast. Aan het einde van dit onderzoek werd aanbevelingen gedaan aan de gemeente Amsterdam met het oog op het stimuleren van de transformatie van kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen, omdat de transformatie tot dit soort type woning niet voldoende in Amsterdam gerealiseerd wordt. Maatschappelijke relevantie Deze thesis is in de eerste plaats gericht op de Gemeente Amsterdam om de transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen te bevorderen. Leegstand vergroot de kans op verloedering van de gebouwen en hun omgeving. Bovendien werkt dit slechte imago door naar zowel de overheid als de marktpartijen. Naar aanleiding van de negatieve impact van leegstand en de stijgende vraag naar geliberaliseerde huurwoningen, speelt de gemeente Amsterdam een belangrijke rol om de transformatie te bevorderen. Maar de gemeente kan de huidige situatie niet veranderen als de eigenaren of de beleggers niet mee willen werken. Daarom werd er in dit onderzoek gekeken naar de knelpunten die bij een transformatieproject van leegstaande kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen naar voren komen en hoe verschillende partijen dat oplossen om dit als voorbeeld te kunnen geven aan de eigenaren en beleggers. Het bevorderen van transformatie naar geliberaliseerde huurwoningen kan het aanbod van dit type huurwoning voor het middensegment vergroten. 12

31 2.0 Transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen 2.1 Selecties van casestudies 2.2 Doelgroep analyse 2.3 Eisen van beleggers en huurders 2 13

32 2 Transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen Dit hoofdstuk beschrijft welke casestudies zijn geselecteerd en de reden voor deze selectie, welke doelgroepen geschikt zijn voor een getransformeerd kantoor naar geliberaliseerde huurwoningen en wat de wensen zijn van de eigenaar/belegger en de toekomstige gebruiker. Deze informatie geeft aan dat niet alle leegstaande kantoorgebouwen getransformeerd kunnen worden naar geliberaliseerde huurwoningen. De reden daarvoor kunnen functionele, technische, financiële, culturele en juridisch factoren zijn. Deze zijn in het volgende hoofdstuk toegelicht. 2.1 Selecties van casestudies Transformatieoverzicht van de grote steden en selectie van een casestudie uit één van die grote steden Deze paragraaf geeft antwoord op de volgende vragen: a) In welke andere drie grote steden (Den Haag, Utrecht, Rotterdam) vindt de transformatie van de kantoorgebouwen naar de geliberaliseerde huurwoning het meest plaats? b) Wat zijn de redenen dat in de andere stad meer transformatie van kantoorgebouwen naar de geliberaliseerde huurwoning plaatsvindt? Deze paragraaf geeft een overzicht van de transformatieprojecten die in 2014 in de drie grote steden van start gegaan of opgeleverd zijn. Het resultaat hiervan verduidelijkt in welke van de drie grote steden de meeste transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen heeft plaats gevonden. Hieruit werd een case geselecteerd. De drie tabellen in de bijlage 9.2 geven een overzicht van de transformatieprojecten van 2014 in de drie steden Utrecht, Den Haag en Rotterdam. In 2014 vond in Utrecht de meeste transformatie van kantoren naar studentenkamers plaatst en m2 naar geliberaliseerde huurwoningen. Daarentegen zijn in Den Haag ca. x> m2 van leegstaande kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen getransformeerd. In Rotterdam kregen de meeste leegstaande kantoren een hotelfunctie. Hieruit kan geconcludeerd worden dat in Den Haag de meeste geliberaliseerde huurwoningen door transformaties van kantoren zijn gerealiseerd. De reden waarom in Den Haag de meeste kantoren naar dit type huurwoningen zijn getransformeerd wordt in de volgende paragraaf uitgelegd. Voor dit onderzoek werd het project Wijnhavenkwartier gekozen voor de casestudie, omdat hier de meeste geliberaliseerde woningen gerealiseerd worden. Bovendien is dit project het grootste transformatieproject in Den Haag, dit houdt in dat er waarschijnlijk meer knelpunten aanwezig zullen zijn bij de transformatie. De andere twee geselecteerde casestudies zijn uit Amsterdam: 14

33 1)ING Bank bij de Haarlemmerweg, 2)ING Bank in Amsterdamse Poort, ook Zandkasteel genoemd. Deze transformatieprojecten zijn in juli 2015 van start gegaan. Na het transformatieproject Molenwerf, zijn deze twee de enige projecten die grootschalig geliberaliseerde huurwoningen realiseren. Antwoord op de vraag a is dat in 2014, in Den Haag het meest transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen plaatsvindt. De reden daarvoor is hieronder uitgelegd. In Den Haag is meer dan m2 vloeroppervlakte getransformeerd naar geliberaliseerde huurwoningen. De drie kantoorgebouwen Kortenakade, Korte Voorhout en Wijnhavenkwartier die naar geliberaliseerde huurwoningen zijn getransformeerd, waren eigendom van de gemeente Den Haag. Uit het nieuws van 2013 blijkt dat de overheid ruim één miljoen m2 leegstand kantoren veroorzaakte omdat de overheid wilde bezuinigen (NOS, 2013). Volgens minister Blok hadden deze kantoorgebouwen meer kans tot transformatie, aangezien ze zich op een goede locatie bevinden. Een jaar later heeft het grootste transformatieproject Wijnhavenkwartier en op de ander benoemde locaties transformaties plaatsgevonden. De heer Hoogendoorn (Projectleider vanuit de gemeente Den Haag) vertelde dat de gemeente veel afgewaardeerd en verlies genomen heeft op het project Wijnhavenkwartier. De gemeente kan makkelijker zijn verlies nemen van een afwaardering dan een belegger, omdat een gemeente nooit failliet kan gaan (Hoogendoorn, persoonlijke mededeling, 11 september 2015). Uit het interview met mevr. Jol (persoonlijke mededeling, 4 oktober 2015), de acquisitie manager bij Syntrus Achmea van Zuid-Holland, die bij deze projecten betrokken is, blijkt dat de locatie hier de grootste rol heeft gespeeld. Dat bevestigde ook de heer Geurts, architect van het project Wijnhavenkwartier (Geurts, persoonlijke mededeling, 9 september 2015). Aangezien de eerste voorwaarde van Syntrus Achmea de locatie is. Volgens mevr. Jol is de samenwerking met de gemeente Den Haag van groot belang. Aangezien ze een convenant hebben afgesloten met de gemeente om jaarlijks 250 woningen te realiseren (A. Jol, persoonlijke mededeling, 4 oktober 2015). Dus vanuit de gemeente krijgt Achmea de projecten die zich op goede en slechte locaties bevinden. De gemeente Den Haag ziet dat ze in probleem wijken investeren en daar tegenover krijgen ze ook meer kans op een positie op betere plekken. Dus het gaat volgens mevr. Jol om geven en nemen. Volgens de heer Hoogendoorn (persoonlijke mededeling, 11 september 2015) is Amsterdam een studentenstad en er was een periode een tekort aan studentenhuisvesting waardoor de politieke aandacht naar studentenhuisvesting en sociale huurwoningen ging, maar niet naar geliberaliseerde huurwoningen. Dat is echter langzamerhand aan het veranderen In 2014 heeft in Den Haag de meeste transformatie plaatsgevonden omdat de meeste leegstaande gebouwen voor de overheid zijn waardoor de gemeenten convenant met de beleggers kunnen afsluiten. Dit leidt ook tot dat de gemeente kan afwaarderen omdat ze een goede voorbeeld willen zijn voor de marktpartijen. 15

34 2.2 Doelgroep analyse Deze paragraaf geeft antwoord op de volgende vraag: welke doelgroepen zijn geschikt voor de transformatie van kantoorgebouwen naar geliberaliseerde huurwoningen? Op dit moment heeft Amsterdam huishoudens waarvan alleenstaand en samenwonend zijn zonder kinderen, zie tabel 2.1 (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2015, p. 4). In paragraaf 3.1 werd beschreven dat de grootste groep in Amsterdam jongeren tussen de jaar zijn. Deze groep is vooral op zoek naar een huurappartement in Amsterdam. Voornamelijk alleenstaanden en tweeverdieners hebben interesse om in Amsterdam te wonen. In een centrum-stedelijk woonmilieu willen voornamelijk alleenstaanden wonen, daarentegen willen tweeverdieners en gezinnen met kinderen vooral buiten het centrum wonen. Tabel 2.1: Amsterdamse huishoudens (Gemeente Amsterdam & Statistiek, 2015, p. 4) De groep alleenstaanden kan bestaan uit pas afgestudeerden studenten die niet meer in een studentenhuisvesting kunnen blijven wonen of zelfstandige ouderen. De afgestudeerden en de samenwonenden zonder kinderen beschikken meestal over een baan. Deze twee groepen kunnen niet in een sociale huurwoning terechtkomen omdat ze meestal boven de liberalisatiegrens verdienen. Anderzijds kunnen ze geen woning kopen vanwege het hypotheekbeleid en de terughoudendheid van hypotheekverstrekkers. Dus voor deze groep is het lastig om aan een woning te komen. In dit onderzoek Figuur 2.1: Vraag van verhuisgeneigden naar leeftijd en woontype (van Iersel & Smeulders, 2011) 16

35 wordt er met de gezinnen inclusief kinderen in het klasse middeninkomen geen rekening gehouden, omdat ze meestal andere woonwensen hebben die niet overeenkomen met getransformeerde kantoren. Figuur 2.1 geeft de verdeling van de huurklassen (naar prijs ingedeeld) per leeftijdsgroep weer. Verreweg het grootste gedeelte van de huurders huren woningen in de goedkope of betaalbare klasse. Dit komt, omdat in Amsterdam veel corporatiewoningen en particuliere huurwoningen onder de liberalisatiegrens worden aangeboden. Uit figuur 2.1 is te lezen dat de leeftijdsgroep tussen jarigen het meeste huurt in de dure of middel dure huurklasse. Uit bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de grootste groepen op de woningmarkt in Amsterdam de alleenstaanden en de samenwonenden zonder kinderen zijn. Deze twee categorieën met een middeninkomen zijn geschikt voor een getransformeerd kantoor naar een geliberaliseerde huurwoning. Deze groep kan bestaan uit net afgestudeerden, zelfstandige ouderen of twee verdieners zonder kinderen. 2.3 Eisen van beleggers & huurders Wat zijn de eisen van de beleggers bij de transformatie van kantoren naar de geliberaliseerde huurwoningen? Uit het onderzoek dat door IVBN is uitgevoerd wordt geconcludeerd dat de institutionele beleggers een aantal randvoorwaardes hebben bij het realiseren van geliberaliseerde huurwoningen (zieivbn, 2015, pp. 3-4, tabel 2.2). Randvoorwaarde Huurwoningen Locatie Aantal woningen Gemeentelijke beleid Proces Kwalitatief hoogwaardig Waardevaste plekken x>25 geliberaliseerde huurwoningen Geen beperkingen aan vrijesector huur Helder & transparant Tabel 2.2: Randvoorwaarde van de institutionele beleggers (IVBN, 2015, pp. 3-4) 1) De eerste randvoorwaarde is de locatie van het vastgoed. De omgeving van het vastgoed moet zijn kwaliteit voor een lange periode behouden. De acquisitie manager van Syntrus Achmea gaf bij het interview ook aan dat het gebied voorzien moet zijn van voorzieningen en openbaar vervoer (A. Jol, persoonlijke mededeling, 4 oktober 2015). Dit zijn ook de wensen van de jonge twee verdieners en senioren van 55+ met een modaal tot boven modaal inkomen (fig. 2.2). 2) De tweede voorwaarde is dat minimaal 25 woningen te realiseren zijn bij een project. 3) De derde randvoorwaarde is dat de woningen een hoge kwaliteit aan de toekomstige bewoners moeten bieden. Daarom realiseren de beleggers een tuin bij een eengezinswoning met een woonoppervlakte van 105 m2 of een terras bij de appartementen voor alleenstaanden of twee verdieners zonder kinderen met minimaal een woonoppervlakte van 70 m2. Dit werd ook door Syntrus Achmea bevestigd dat een woning zonder een terras niet gerealiseerd wordt door hen, ook als het maar een klein terras is (A. Jol, persoonlijke mededeling, 4 oktober 2015). Uit figuur 2.2 is ook af te lezen dat deze doelgroep een buitenruimte wenselijk vindt. 17

36 Figuur 2.2: Wensen van ouderen & jongeren met modaal of hoge inkomen voor woning (Geraedts & Voordt, 2007) 4) Verder wil deze belegger een woning met energielabel A, B of C in hun portefeuille hebben. Daarom wordt bij transformatieprojecten die door Syntrus Achmea gerealiseerd worden aan de nieuwbouweisen gehouden. In het project Wijnhavenkwartier wordt het hele gebouw gestript, en krijgt een nieuwe, lichte gevel. Een andere eis van Syntrus Achmea is dat iedere woning ook een parkeerplaats moet hebben. Bovendien leveren ze iedere woning met een goede afwerking, voornamelijk bij de keuken en badkamer. 5) De vierde voorwaarde is het proces. Dit moet helder en transparant zijn. De zekerheid van de gemeentelijke procedure bij transformaties is zeer belangrijk. De beleggers willen geen tijd verliezen of risico s nemen. Uit interviews (E. Fleers, persoonlijke mededeling, 4 oktober 2015), (F. Roord, persoonlijke mededeling, 2 oktober 2015), (M. Ploeger, persoonlijke mededeling, 19 oktober 2015) is gebleken dat de ontwikkelaars vinden dat de PVE van de belegger niet belemmerend werken maar juist logisch is omdat ze woningen met kwaliteit willen opleveren en daarvoor betalen ze. Als het realiseren van bijvoorbeeld de buitenruimte bij een pand niet mogelijk is, dan is het beter om niet met de transformatie te beginnen. 18

37 Conclusie In 2014 heeft in Den Haag de meeste transformatie plaatsgevonden omdat de meeste leegstaande gebouwen voor de overheid zijn waardoor de gemeenten convenant met de beleggers kunnen afsluiten. Dit leidt ook tot dat de gemeente kan afwaarderen omdat ze een goede voorbeeld willen zijn voor de marktpartijen. Uit de tweede en derde paragraaf van dit hoofdstuk kan geconcludeerd worden dat de grootste groepen op de woningmarkt in Amsterdam de alleenstaanden en de samenwonenden zonder kinderen zijn. Deze twee categorieën met een middeninkomen zijn geschikt voor een getransformeerd kantoor naar een geliberaliseerde huurwoning. Zowel de beleggers als de huurders van de geliberaliseerde huurwoning hebben de volgende eisen om dit type huurwoning te realiseren en verhuurd te krijgen: 1) De locatie waar het leegstaande pand vindt moet voorzien zijn van voorzieningen en openbaar vervoer; 2) De woningen een hoge kwaliteit aan de toekomstige bewoners moeten bieden, door bijvoorbeeld ieder woning een buitenruimte moet hebben; 3) Goede parkeer voorzieningen; 4) De appartementen voor alleenstaanden of twee verdieners zonder kinderen met minimaal een woonoppervlakte van 70 m2. De beleggers zijn op de hoogte wat de verhuurders van dit type huurwoning verwachten. Dit betekent dat als de beleggers dit type huurwoningen door het transformeren van leegstaande kantoren willen realiseren, het leegstaande gebouw wel te transformeren moet zijn naar wat de behoefte en vraag van de doelgroep is, aangezien de huurprijs hoger ligt. 19

38 20

39 3.0 Risico s en kansen 3.1 Risico s bij de transformaties 3.2 Kansen bij de transformaties 3 21

40 3 Risico s & kansen Dit hoofdstuk beschrijft welke factoren de transformatieprojecten kunnen beïnvloeden. Vervolgens is het instrument transformatiepotentiemeter uitgelegd. Met dit instrument kunnen de marktpartijen bepalen of een gebouw de potentie heeft tot transformatie, welke risico s en kansen kunnen voor komen en hoe de risico s eventueel opgelost kunnen worden. In het volgende hoofdstuk zijn de stimuleringsmiddelen die de gemeente Amsterdam inzet voor verschillende factoren toegelicht. 3.1 Risico s bij de transformaties Deze paragraaf geeft antwoord op de volgende vraag: welke factoren zijn bepalend voor de transformatie van kantoorgebouwen naar woningen? Om inzicht te krijgen in hetgeen een rol speelt in transformatieprojecten, is het belangrijk om te analyseren welke aspecten van transformatie van leegstaande kantoorgebouwen naar woningen beïnvloeden. Voordat er een transformatie van een leegstaand kantoorgebouw plaatsvindt, wordt onderzoek gedaan naar verschillende schaalniveaus: -Het gebied waar het leegstaande kantoorgebouw zich bevindt, -Het gebouw, de locatie, -De markt (vraag & aanbod). Het is van belang dat het gebouw zich leent voor de transformatie. Voor de functie woonruimte zijn de omliggende faciliteiten belangrijk. Wanneer een leegstaand kantoorgebouw zich in een afgelegen locatie bevindt, is het voor de bewoners niet prettig en aantrekkelijk om daar te gaan wonen. Transformatie op dit soort locaties heeft weinig zin, behalve als er op die locatie veel lege kantoren staan, dan is het gunstig om het hele gebied te transformeren met de benodigde faciliteiten (Platform31, n.d., p. 3). Na de locatie analyse wordt een haalbaarheidsstudie op het gebouw niveau gedaan naar functionele, technische, culturele, financiële, juridische en organische aspecten (Voordt & Geraedts, 2007, p. 13). Op basis van deze aspecten kan bepaald worden welke kansen en/of risico s bij een transformatieproject aanwezig zijn. Functioneel Voordat de transformatie plaatsvindt, wordt onderzocht wat de vraag van de lokale markt is. Op basis hiervan kan bepaald worden of de leegstaande kantoorgebouwen geschikt zijn voor een nieuwe functie, aangezien het gebouw opnieuw ingedeeld moet worden. Voorbeelden hiervan zijn: aanwezigheid van parkeerplaats, bestaand grid past wel/niet aan de eisen van de nieuw functie (Remøy & van der Voordt, 2014). Technisch Met technische aspecten wordt bedoeld hoogte van de ruimte, hergebruik van bestaande schachten en leidingen, presentabel façade, staat de constructie etc. (Remøy & van der Voordt, 2014). 22

41 Cultureel Mensen kunnen culturele waarde hechten aan een gebouw, bijvoorbeeld een monumentaal gebouw. Als men beslist dit soort gebouw te transformeren kan dit tot emotionele teleurstelling leiden (De Beun, 2015). Dit heeft ook invloed op het transformatieproces, omdat de bewoners dan meestal moeten meestemmen met het plan. Financieel Voor een eigenaar/belegger is het belangrijk dat het project financieel haalbaar blijft en winstgevend is. Indien er niet voldoende geïnvesteerd is, kan het project van start gaan door het in de verkoop zetten van appartementen voor de uitvoeringsfase. De transformatiekosten zijn afhankelijk van vraag en behoefte van de eindgebruiker, wat ook de kwaliteit bepaald (Remøy & van der Voordt, 2014, p. 386). Juridisch Onder juridische aspecten vallen het bouwbesluit, het bestemmingsplan, de eigendomsverhouding etc. Voor iedere functie van het gebouw is in het bouwbesluit een bepaalde wet- en regelgeving beschreven. Organisatorisch Hierbij gaat om de betrokken partijen en de samenwerking tussen hen. Dit aspect beïnvloedt het transformatieproces. Transformatiepotentiemeter Dhr. Geraedts en Van der Voordt (2007) hebben de transformatiepotentiemeter ontworpen. Dit instrument geeft op een efficiënte en systematische manier aan of een leegstaand kantoorgebouw de potentie heeft voor transformatie naar een woon functie. Door het invullen van een checklist kan worden bepaald of een locatie en gebouw geschikt is voor succesvolle transformatie (Geraedts & Voordt, 2007). Dit instrument bestaat uit vijf stappen (bijlage 9.3). Hieronder zijn de stappen één voor één in het kort toegelicht. Stap 0 Eerste verkenning is weinig arbeidsintensief en is om snel te achterhalen of überhaupt de transformatie mogelijk is. Dit onderdeel bestaat uit vier delen: markt, locatie, gebouw en organisatie. Stap 1 en 2 Aan de hand van deze criteria die samengesteld is in een checklist, kan de gebruiker bepalen of de locatie en het gebouw de potentie heeft om getransformeerd te worden. Stap 3 Deze checklist kan met ja of nee ingevuld worden. Aspect locatie is gesteld op een wegingsfactor van 5, en voor het gebouw op wegingsfactor 3. (aantal ja locatie*5)+(aantal ja gebouw*3)=transformatiescore. Met de transformatiescore kan de gebruiker zien in hoeverre de transformatie een succes zal worden. Indien de eerste drie stappen resulteren in een positieve uitkomst of het gebouw de potentie heeft tot transformatie, volgt dit onderzoek door nog andere twee stappen: scan financiële haalbaarheid en checklist risico s planvorming. Stap 4 23

42 De financiële haalbaarheidsanalyse bepaald of het transformatieproject financieel haalbaar is, waarna de ontwikkelingsfase begint. Deze haalbaarheid is afhankelijk van de aankooprijs, de staat van het gebouw, de mate waarin het gebouw verbouwd moet worden, de omvang en capaciteit van het gebouw voor nieuwe woningen en de opbrengsten na de verbouwing in de vorm van huuropbrengsten en/of verkoopprijzen (Voordt & Geraedts, 2007, p. 391). Stap 5 In deze fase is het belangrijk dat men genoeg kennis heeft van de risico s die zullen voorkomen bij transformaties. In tabel 3.1 zijn deze risico s die bij transformatie kunnen voorkomen, onderverdeel in functioneel, technisch, cultureel, financieel en juridisch categorieën. Voor ieder risico is een eventuele oplossing weergegeven voor de gebruiker. Locatie Risico Suggesties voor oplossingen Functioneel 1. Onvoldoende parkeerplaatsen Doelgroep afhankelijk; overleg over parkeernorm; parkeerkelder overwegen 2. Afwezigheid voorzieningen Kleinschalige voorzieningen in gebouw; samenwerking met andere partijen 3. Afwezigheid openbaar vervoer Overleg OV maatschappij; samenwerking met andere partijen 4. Onduidelijke routing naar pand Analyse omgeving en evt. verplaatsen gebouwentree of extra entree Technisch 5. Stankoverlast Speciale isolatie van de betreffende gevel 6. Slechte reputatie en/of onveilige buurt Mogelijkheden ontheffing; extra geluidsisolatie gevel of extra vliesgevel Cultureel 7. Slechte reputatie en/of onveilige buurt Buurtverbetering i.s.m. andere partijen; specifiek keuze doelgroep Financieel 8. Te hoge koopprijs woningen Extra opbrengst door combi functies; herz. Ontwerp; andere doelgroep 9. Slechte verhuurbaarheid woningen Verbeteren prijs/kwaliteitverhouding; andere doelgroepen kiezen 10. Noodzaak overige voorzieningen Financiële haalbaarheid vergroten door realisatie commerciële functies Juridisch 11. Bestemmingsplanplanwijzigingen, -procedure Overleg met lokaal bestuur; toeslag aan gemeentelijk beleid 12. Grondeigendom: erfpacht Ongunstig voor ontwikkeling grondwaarde; poging om erfpacht af te boeken 13. Bodem verontreiniging Schone groenverklaring eigenaar; bedragen lagere verkoopprijs i.v.m. saneringskosten 14. Beperkingen max. bouwhoogte Onderzoek naar horizontale uitbereidingsmogelijkheden Gebouw Risico Suggesties voor oplossingen Functioneel 1. Foute aannames bij mogelijkheden gebouw Analyse vormfactoren, kerngat; bruto/nettvehoud.; uitbreid. mogelijkh. (oplossen) 2. kantoor te ondiep Aanpassing woonplattegr.; vergroting depte door nieuwe gevel/fundering;externe galerij 3. kantoor te diep Aanpassing woonplattegr.; uitkernen gebouw (nieuwe daglicht); centraliseren entrees 4. Geen kelder aanwezig (b.v. voor Kelder toevoegen (afhankelijk van fundering en toegankelijkheden) parkeren) 5. Te hoge verdiepingshoogte Aanbrengen lichte buiten in combinatie met lichte inbouwwanden 6. Ramen niet te openen Vervangen van (een deel van) de niet te openen ramen t/m volledige gevelrenovatie 7. Weinig aansluitmogelijkheden Aansluiting wanden op (glas) panelen voor wanden op gevel t/m volledige gevelrenovatie 8. Afwezigheid buitenruimte Doelgroep afhankelijk; Prefab/franse balkons; gevel deels laten inspringen; dakterras; binnnentuin? 9. Onvoldoende liften/ trappen (denk Nieuwe liften/trappen intern gebouw aan vluchtwegen) (b.v. bij monument) of extern gebouw 10. Onvoldoende ontsluitingsmogelijkheden Analyse verschillende ontsl. Mogelijkheden (portiek, galerij, midden ingang, centraal) 24

43 Technisch 11. Kwalitatief/kwantitatief onvoldoende binnenwanden 12. Onvoldoende waterdichtheid voor natte cellen 13. Foute aannames van bouwkundige situatie Aanpassen bestaande of toevoegen nieuwe binnenwanden (Toekomstige flexibiliteit) Waterdichte afwerking steenachtige vloeren; gebruik prefab (kunststof) natte cellen Analyse bouwk. Situatie op locatie (staat constructie, afwerking, onderhoud) 14. Niet toereikende klimaatregeling Vervang/vernieuw afgestemd op woningen; indiv. Regelbaar centraal gevoed 15. Onvoldoende leidingen, kanalen en schachten 16. Onvoldoende watervoorzieningen (Behoefte woningen > kantoren) 17. Onvoldoende elektriciteitsvoorzieningen 18. Onvoldoende geluidsisolatie van vloeren 19. Onvoldoende warmte-isolatie gevels Uitbreiding (denk aanbrandscheiding per woning; sparingesmogelijkheden. Bestaande vloeren Uitbreiding voorzieningen (denk aan indiv. meterkasten, CAI. Telefoon; indiv. regel/meetbaar) Uitbreiding (denk aan individueel regel/meetbaar) Verhoging van isolatie door dekvloeren (beton of zwevend) en/of isolerende plafonds Extra isolatie buitenzijde gevel of binnenzijde(monument); (aanpassing gevelopening) Vervanging door dubbelglas; voorzetramen; vliesgevels Isoleren bestaand dak (buiten, binnenzijde); vervanging door nieuwe dak 20. Onvoldoende warmte-isolatie gevelopeningen 21. Onvoldoende warmte-isolatie dak 22. Aanwezigheid vocht Analyse oorzaken (bouwvocht, lekkages, condensaties) 23. Voegen in slechte staat Gevel reinigen en opnieuw voegen 24. Onvoldoende daglichttoetreding en bezonning (,10% vloeropp.) Toepassing midden gangen, extra vides, erkers, nieuwe grotere ramen; ontsluiting Renovatie (Extra wapening, spuitbeton, hulpconstructie) Renovatie (bijplaatsen palen; Spiraalinjectie; grondverdringend Toepassen van lichte stalen en/of hsb. Constructies voor nieuwe verdiepingen Vroegtijdig overleg me monumentenzorg Plaatsing nieuwe gevel, toevoeging balkons, woonentree Benadering door luifel of verplaatsing naar andere positie 25. Slecht/gevaarlijke staat draagconstructie 26. Beperkte draagconstructie of slechte fundering 27. Onvoldoende draagkracht constructie voor optoppen Cultureel 28. Beperkingen door monumentstatus 29. Slechte herkenbaarheid van gebouw 30. Niet duidelijk herkenbare gebouwentree Financieel 31. Pand niet/moeilijk te verwerven Stapsgewijze aankoop: eerst erfpacht, later eigendom; gezam. aankoop met andere Juridisch 32. Grote investering beginfase Financiële haalbaarheidsanalyse (haalbaarheidsonderzoek) 33. Moeilijk financiële haalbaarheid Analyse uitbreid. mogelijkheden; combi s met andere 34. Gevaar leegstaand, verpaupering Leegstandperiode beperken door tijdelijke verhuur 35. Aanwezigheid asbestverwijdering Vragen voor lagere verkoopprijs of eisen conform asbestvrij-verklaring 36. Beperkingen door bouwbesluit Ontheffingen; buitenruimtes, ontsluiting, daglicht 37. Onduidelijkheid over bouwvergunningen Vroegtijdig lokaal overleg over eisen en te leveren informatie 38. Onvoldoende inpassing brandveiligheidseiseveren Vroegtijdig overleg over eisen en te legen, informatie (ontsluiting, vluchtwe- etc.) Tabel 3.1: Checklist van risks op locatie gebouw niveau (Geraedts & Van der Voordt, 2007) 3.2 Kansen bij de transformaties In het onderzoek transformatiepotentiemeter zijn de risico s die bij de transformatie kunnen voorkomen, beschreven. Echter, is er een recent onderzoek adaptive office into housing: opportunities & risks gedaan om dit onderzoek completer te maken. Hier zijn niet alleen de risico s maar ook de kansen die een leegstaand kantoorgebouw heeft, 25

44 geanalyseerd. Het resultaat van dit onderzoek was dat de volgende aspecten in tabel 3.2 de kans vergroten voor een succesvolle transformatie: Functioneel - Voldoende parkeerplaats - Bestaand vloer plan wordt gemakkelijk aangepast Technisch Cultreel Financieel Juridisch - Hergebruik van grote delen van het bestaande gebouw, B.V. gevel, constructie - Sterke vloeren; mogelijk om extra gewicht te kunnen dragen - Sterke fundering waardoor verticale uitbreiding mogelijk is - Historische waarde, sterk architectonisch uiterlijk - Positief effect op de omgeving - Lage inkoopprijs - Beginnen met verkoop voor de uitvoeringsfase - Commerciële activiteiten in de plint - Nieuwe functies past bij het bestemmingsplan - De buren zijn het eens met de omzetting - Afmetingen passen bij de eisen van de nieuwe functie Tabel 3.2: Kansen voor transformaties van leegstaande kantoren naar woningen (Remøy & van der Voordt, 2014, p. 387) Conclusie Uit dit hoofdstuk is te concluderen dat functionele, technische, culturele, financiële, juridische en organische aspecten bepalend zijn of de transformatie tot stand komt en wat de kansen en de risico s bij de transformaties zijn en naar voren kunnen komen. De eerste twee stappen van de transformatiepotentiemeter zijn een handig instrument om te onderzoeken of de leegstaande kantoorgebouwen überhaupt te transformeren zijn. Omdat de gemeente Amsterdam al in het bezit is van een leegstandskaart waarin alle leegstaande kantoren met het aantal vierkante meter zijn aangegeven, is het wel nuttig om de twee stappen van dit instrument te nemen om te kijken of die kantoorgebouwen potentie hebben voor transformatie naar een woonfunctie. Zowel de marktpartijen als de gemeente Amsterdam kan van de transformatiepotentiemeter gebruik maken. Hierdoor krijgen ze snel een overzicht van de leegstaande kantoorgebouwen die transformeerbaar zijn. Dit instrument kan een oplossing zijn voor één van de benoemde knelpunten. 26

45 4.0 Stimuleringsmiddelen 4.1 Bestaande stimuleringsmiddelen 4.2 Aanvulling van de stimuleringsmiddelen 4 27

46 4 Stimuleringsmiddelen Dit hoofdstuk beschrijft de bevindingen van de voorgaande onderzoeken i.v.m. het stimuleren van transformaties. Verder is toegelicht hoe dit onderzoek de bestaande literatuur aanvult door de volgende vraag te beantwoorden: Welke stimuleringsmiddelen worden door de gemeente Amsterdam ingezet om de transformatie van kantoren te bevorderen? Hoe en wanneer worden deze stimuleringsmiddelen ingezet? Deze informatie is gebruikt om te onderzoeken of de huidige stimuleringsmiddelen geschikt zijn voor de benoemde knelpunten. 4.1 Bestaande Stimuleringsmiddelen Rodenhuis Rodenhuis (2012) heeft onderzocht welke stimuleringsmiddelen beschikbaar zijn voor verschillende partijen om de transformatie te stimuleren en vervolgens wat de meest effectieve stimuleringsmiddelen zijn volgens de marktpartijen (tabel 4.1). Markt Locatie Gebouw Toepassing SER ladder Verhogen van grondprijzen Leegstandsverordening van nieuwbouw Stop gronduitgifte Bestemmingsplannen wijzigen WOZ verlagen Voorraadbeleid voeren i.p.v. Gebiedsgerichte aanpak Premie op sloop nieuwbouwbeleid Regionale samenwerking Transformeer het openbaar Verwijderingsbijdrage gebied Plan voorraad opschonen Nieuwbouw na sloop bestaand gebouw Wet Voorkeursrecht pilotprojecten Transformatie stimuleren door Vrijstelling van leges transformatieloods en kaderbeleid Actief eigenaren benaderen Tabel 4.1: Stimuleringsmiddelen van onderzoek Rodenhuis (Rodenhuis, 2012) Het resultaat van haar onderzoek was dat de volgende 12 stimuleringsmiddelen het meest effectief kunnen zijn: Vanuit de overheid: - Voorbeeldfunctie op het gebied van transformatie - Soepelere toets van het Bouwbesluit - Vrijstelling en/of flexibiliteit in bestemmingsplannen - Proactief structuurvisies opstellen - Grondprijs Verhogen door gemeenten - Gebiedsgerichte aanpak Vanuit de markt: - Reële afwaardering door eigenaren - Openheid geven in incentives door eigenaren - Reëel afwaarderen van leegstand vastgoed door taxateurs - Geef actief invulling aan pilotprojecten - Aflossings-en rentevrij financieren door banken 28

47 - Aanpassen beoordelingssysteem duurzaamheid labels Kops Kops (2014) heeft onderzoek gedaan naar stimuleringsmiddelen die het Rijk en de decentrale overheden inzetten om de leegstand van kantoren aan te pakken, hoe worden deze middelen geïmplementeerd in de praktijk en de effectiviteit daarvan. Het resultaat van dit onderzoek was dat provincies en gemeenten niet op één lijn zitten voor het inzetten van stimuleringsmiddelen, de effectiviteit hangt ook van andere aspecten af, waardoor Kops hier geen uitspraak over kan doen. Zijlstra Zijlstra (2015) heeft een vergelijking tussen de vier grote steden gemaakt, en onderzocht naar geslaagde stimuleringsmiddelen van de gemeente Amsterdam. In tabel 4.1 is het resultaat van de vergelijking geïllustreerd. Aan het einde van dit onderzoek zijn aanbevelingen gedaan wat andere gemeente kunnen leren van de vier grote steden: - Het hebben van een centraal aanspreekpunt: een centraal aanspreekpunt in de vorm van een Kantorenloods of soortgelijke functie wordt door zowel markt- als publieke partijen als zeer positief ervaren, omdat hij dan intern en extern betrokken is bij het project en hij heeft kennis over gemeentelijke zaken en procedures. - Het hebben van een gemeentelijk transformatieteam: zo komen de marktpartijen er vroegtijdig achter waar de obstakels liggen en hoe die weggenomen kunnen worden; - Projecten evalueren en het gevoerde beleid evalueren: op het moment dat er obstakels zijn die herhaaldelijk voorkomen en die vragen om een aanpassing in de wet- en regelgeving moet hier goed naar gekeken worden. De interactie tussen het Rijk en gemeenten is hierbij erg belangrijk; - Participatieregels moeten helder zijn en worden nageleefd: dit houdt in dat een goed en vroeg contact met de buurt de snelheid van het transformatieproces bevordert. Dit geldt in sterke mate voor kantoren die in een woonwijk liggen. 29

48 S c h a a l Nationaal Gebied Gebouw Stimuleringsmiddelen van gemeenten Toelichting Wordt Ingezet door gemeente A d Den Utrec Rot- am Haag ht ter- dam 1.Crisis- en herstelwet Deze wet zorgt voor kortere procedures waardoor het project V V V V sneller en daardoor goedkoper kan verlopen. 2.Wet voorkeursrecht voor gemeenten Dit houdt in dat de gemeente als eerst de grond aangeboden V V V V moeten krijgen, wanneer de eigenaar zijn pand moe verkopen vanwege ruimtelijke ordening of andere redenen. 3.Restrictief nieuwbouwbeleid Dit beperkt het ontwikkelen van nieuwbouw, zodat de bestaande, V V V V leegstaande panden worden getransformeerd. 4.Wet kraken en leegstand De eigenaar van het leegstaand kantoor moet de leegstand melden V V V V bij de gemeente, zodat de gemeente met betrokken partijen naar een oplossing gaat zoeken om leegstand te beëindigen. 5.Verhogen van OZB Verhogen van belasting voor de leegstaande gebouwen X X X X 6.Omgevingsplan Dit plan bevat niet alleen planologische aspecten, maar bevat ook V V V V regels die niet van planologische aard zijn. 7.Structuurvisie Hierin worden de ambities van de gemeente over de ruimtelijke V V V V ordening ingezet. 8.Overdraagbare ontwikkelingsrechten Dit houdt in dat de eigenaren een vergoeding kunnen krijgen in V X X X het geval dat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn afgenomen van- wege bouwmogelijkheden ergens anders. 9.Gebiedsmanager Vanuit de gemeente kan een gebiedsmanager zijn kennis over het V V V V gebied met de betrokken partijen delen. Dit heeft invloed op het transformatieproces. 10.Bedrijfsinvesteringszone Een bedrijfsinvesteringszone is een bedrijfsterrein. De eigenaren X V X X die een pand hebben op dit terrein investeren samen om de ruimtelijke kwaliteit van het bedrijfsterrein te verbeteren. 11.Verbeteren van de omgevingskwaliteit 12.Transformatieteam Dit geeft een boost aan een verouderde omgeving. Bij transformatie van de gebouwen zijn bijvoorbeeld nieuwe faciliteiten nodig om een nieuwe doelgroep in dat gebied aan te trekken. Dit team bestaat uit specialisten die de grenzen van regelgeving kunnen opzoeken. Dit team kan het transformatieproces versnellen. V V V V V V V V 13.Subsidies Subsidies op gebied niveau X X X X 14.Acquisitie: Het acquireren van nieuwe organisaties om hun bedrijfsvoering binnen de gemeente te huisvesten is ook een manier om de kantorenleegstand te beperken. V V V V 15.Wijziging van het Er wordt meegewerkt aan het wijzigen van het bestemmingsplan V V V V bestemmingsplan om transformatie mogelijk te maken. 16.Kantoorlood Een team die het contact tussen verschillende partijen met de gemeente V V V V onderhoudt, wat het transformatieproces versnelt. Hier- uit wordt een projectleider die kennis over transformatie binnen de gemeente heeft, in het transformatieproject. 17.Pilotprojecten Een samenwerking tussen marktpartijen en de gemeente waarbij V V V V er een aantal langdurige leegstaande kantoorpanden worden aangewezen voor transformatie naar een andere functie. 18.Actief eigenaren benaderen Een aantal eigenaren van leegstaande panden worden voor een V V V X bijeenkomst uitgenodigd en geconfronteerd met het feit dat er leegstand is wat tot verpaupering van de stad leidt, om te kijken hoe deze denken om hiermee om te gaan. Benaderen van deze groep kan de leegstaande kantoren verminderen. 19.Vrijstelling/ verlaging van leges Stel ontwikkelaars bij transformatie vrij van gemeentelijke leges X X X X om transformatie aantrekkelijk maken. 20.Erfpachtwijziging- Dit betekent dat de eigenaar van de opstal niet de eigenaar van V X V X experimentregeling de grond is. Met erfpachtwijziging kan de eigenaar geld overhouden om in het gebouw te investeren. 21.Subsidies Subsidies op het gebouw niveau voor de transformaties. X X X X 22.Leegstandsverordening De leegstandsverordening geldt voor gebouwen groter dan V X X X m² en bestaat uit drie stappen: 1. Meldingsplicht; 2. Leegstandsgesprek; 3. Verplichtende Voordracht. Tabel 4.3: Stimuleringsmiddelen die gemeente A dam in beschikking heeft (Zijlstra, 2015) 30

49 Klijn Klijn (2013) heeft onderzocht het effect van het compensatiefonds op de Nederlandse kantorenmarkt en hoe het fonds het beste ingezet kan worden. Het resultaat van dit onderzoek was dat het compensatiefonds het beste gebiedsgericht ingezet kan worden. Hierbij wordt de afdracht aan het fonds verplicht volgens IBZ-regeling. Voorwaarde hiervan is dat meer dan 5000m2 of 80% leegstaand is voor meer dan 3 jaar (Klijn, 2013). 4.2 Aanvulling van de stimuleringsmiddelen De focus van de voorgaande onderzoeken lag op het onderzoeken van de bestaande stimuleringsmiddelen en de effectiviteit daarvan. In het onderzoek van Zijlstra (2015) is er een lijst gemaakt van de stimuleringsmiddelen die door de gemeente Amsterdam ingezet worden. Echter, is er geen toelichting van wanneer de gemeente Amsterdam deze stimuleringsmiddelen inzet. Deze lijst is verder uitgebreid door de stimuleringsmiddelen die door Rodenhuis (2012) en Kops (2014) zijn beschreven en uit gesprek met dhr. Spaans naar voren zijn gekomen. Het onderzoek van Klijn is niet gebruikt omdat hij focuste op het effect van het compensatiefonds. Reflectie op de bevindingen In tabel 4.3 zijn alle geschikte stimuleringsmiddelen toegelicht en is onderverdeeld per gemeente. Aan de hand van deze tabel kan een vergelijking worden gemaakt tussen de vier grote steden. Gemeente Amsterdam zet de meeste stimuleringsmiddelen om de transformatie te stimuleren (Zie tabel 4.3). Het is opmerkelijk dat alle vier de grote steden geen financiële stimuleringsmiddelen inzetten. Verhoging van OZB, subsidies op gebied en gebouw niveau, vrijstelling/verlaging van leges wordt door geen enkele gemeente toegepast. Het Rijk geeft geen subsidies op het gebied van leegstaande kantoorgebouwen. Enerzijds is dit een gevolg van de crisis, anderzijds is dit probleem bij de markt begonnen en het wordt onredelijk gevonden wanneer dit probleem door de belastingbetaler moet worden opgelost (Zijlstra, 2015). verlaging van leges is erg lastig om ingezet te worden, omdat er dan rechtsongelijkheid kan ontstaan en daarnaast de basis dat leges kostendekkend moeten zijn stadsbreed niet meer overeind blijft. Maar het is vooral een politieke keuze om het niet te doen (P. Spaans, persoonlijke mededeling, 21 september 2015). De andere twee stimuleringsmiddelen uit onderzoek van Rodenhuis (2012) die de transformatie kan bevorderen, maar niet worden ingezet zijn: 1)Grondprijs verhogen voor nieuwbouw: de gemeente biedt gronden tegen markt conform prijs. Wat de gemeente niet doet, is zodanig hoge prijzen vragen dat ontwikkeling onmogelijk wordt (Spaans, 2016); 2)Verlagen van WOZ leidt tot lagere OZB en dat vertaalt zich in minder inkomen voor de gemeente, daarom wil de gemeente dit niet inzetten (Rodenhuis, 2012). Echter wordt in de gemeente Amsterdam en Utrecht de erfpacht-experiment regeling als enige financiële stimuleringsmiddel in sommige transformatieprojecten ingezet om de transformatie te bevorderen. Bij transformatie van kantoren is het zo dat er sprake is van een omzetting naar een laagwaardigere functie, wat inhoudt dat de grondwaarde lager is dan die van kantoren (Zijlstra, 2015). Dit betekent dat de experimentenregeling tot minder erfpachtinkomsten leidt op de korte termijn, maar (hoogstwaarschijnlijk) tot meer erfpachtinkomsten op de langeretermijn (Oudeman & Nieuwenhuis, 2013, p. 3). Daarentegen veel leegstand kan ervoor zorgen dat er geen nieuwe projecten in dat gebied ontwikkeld worden, zo zullen ook de inkomsten van gemeenten verminderd 31

50 worden (Decisio, 2006). Daarom kunnen de nieuwe functies in leegstaande kantoren leiden tot een betere omgeving dan leegstaande panden en dit vertaalt zich in hogere grondwaarden voor omliggende percelen. Hierdoor worden deze kosten indirect gecompenseerd. De bedrijfsinvesteringzone is het enige stimuleringsmiddel die alleen door de gemeente Den Haag ingezet wordt. Dit principe is toegepast naar een drietal locaties, de uitkomsten hiervan zijn nog niet bekend (Zijlstra, 2015, p. 85). De gemeente Amsterdam past dit principe niet toe omdat het erg vrijblijvend is voor de bedrijven in het gebied. Het opleggen van verplichtingen, zeker financieel, is niet mogelijk. Daarnaast vergt het bijzonder veel tijd en energie om daadwerkelijk iets voor elkaar te krijgen. Het is daarom vooral pas nuttig als de bedrijven zelf een dergelijke samenwerking op zetten (P. Spaans, persoonlijke mededeling, 21 september 2015). Stimuleringsmiddelen van gemeente Amsterdam Tijdens het gesprek met heer Spaans (2016) werd gekeken of de stimuleringsmiddelen die door Zijlstra en Rodenhuis zijn beschreven, door de gemeente Amsterdam ingezet worden en hoe en wanneer. Dit onderzoek vult de voorgaande onderzoeken aan door uitbreiding van de stimuleringsmiddelen die door de gemeente Amsterdam inzetbaar zijn en door antwoord geven op hoe en wanneer ze ingezet worden. Hieronder zijn één voor één alle stimuleringsmiddelen die door de gemeente Amsterdam ingezet wordt beschreven (tabel 4.4). Markt Locatie gebouw Crisis- en herstelwet Structuurvisie Projectleider Wet voorkeursrecht voor Overdraagbare ontwikkelingsrechten Kantoorloods gemeenten Gemeente Amsterdam Restrictief nieuwbouwbeleid Wet kraken en leegstand Gebiedsmanager Wijziging van het bestemmingsplan Pilotprojecten Verbeteren van de omgevingskwaliteit SER ladder Transformatieteam Actief eigenaren benaderen Stop gronduitgifte Acquisitie Erfpachtwijziging-experimentregeling Voorraadbeleid voeren Transformeer het gebied Leegstandsverordening i.p.v. nieuwbouwbeleid Regionale samenwerking Gebiedsgerichte aanpak Premie op sloop Plan voorraad opschonen Nieuwbouwplan na sloop Verwijderingsbijdrage Tabel 4.4: Stimuleringsmiddelen van de gemeente Amsterdam 1.Wat: Crisis- en herstelwet Toelichting: De wet zorgt voor een aantal tijdelijke en permanente maatregelen die de mogelijkheid bieden anders om te gaan met regelgeving en besluitvorming te versnellen vanwege de economische crisis. Hoe: -Het bekorten van de procedureduur voor tijdelijke afwijking van het bestemmingsplan van 26 weken naar 8 weken. -Het verlengen van de termijn van tijdelijke afwijking van 5 naar 10 jaar. -Het verbreden van het toepassingsbereik van de regeling voor houdbaarheid van onderzoeksgegevens tot minimaal 2 jaar. Wanneer: het gaat om projecten rondom duurzame energie, gebiedsontwikkeling en werken van provinciaal of nationaal belang en gebiedsontwikkeling van lokaal of regi- 32

51 onaal belang. Bij gebiedsontwikkeling van lokaal of regionaal belang gaat het bijvoorbeeld om woningbouwprojecten van meer dan 11 woningen of de herstructurering van woon- en werkgebieden. 2.Wat: Wet voorkeursrecht voor gemeenten Toelichting: Dit houdt in dat de gemeente als eerst de grond aangeboden moeten krijgen. Hoe: deze stelt de gemeente in staat om voorrang te krijgen op het eigendom van gronden in een gebied waar ruimtelijke ontwikkeling gepland wordt, die afwijkt van het huidige gebruik. De gemeente zet deze in maar niet zo vaak voor leegstaande kantoorgebouwen omdat de gemeente niet de probleemeigenaar wil worden. Wanneer: De eigenaar zijn pand moet verkopen vanwege ruimtelijke ordening of andere redenen. 3.Wat: Restrictief nieuwbouwbeleid Toelichting: Dit beperkt het ontwikkelen van nieuwbouw, zodat de bestaande, leegstaande panden worden getransformeerd. Hoe: het uitvoeren van nieuwbouw beperkt kan worden. Wanneer: Het aanbod is veel groter dan de vraag. 4.Wat: Wet kraken en leegstand Toelichting: De eigenaar van een pand die langer dan 6 maanden leegstaat, moet dat aan de gemeente melden. Hoe: Bij het niet aanmelden kan een boete van 7.500,- worden gezet. Vervolgens kijkt de gemeente met betrokken partijen naar een oplossing om leegstand te beëindigen. Indien de leegstand langer dan een jaar aanhoudt, kan de gemeente zelf een gebruiker voordragen. Wanneer: - Indien de eigenaar van een leegstaand pand niet aanmeldt; - De leegstand langer dan een jaar aanhoudt. 5.Wat: SER ladder Toelichting: Het principe hiervan is dat de nieuwe vraag naar kantoorruimte in eerste instantie door bestaande gebouwen ingevuld moet worden. Hoe: Dan kijkt de gemeente of de nieuwe functie in leegstaande pand gerealiseerd kan worden. De afweging om nieuwbouw te realiseren wordt door de gemeente gemaakt, als er geen andere mogelijkheden zijn. Dan kijkt de gemeente op stadsniveau wat de vraag en aanbod is, kunnen ze die twee met elkaar matchen en waar lukt dat en waar niet. Wanneer: Als de gemeente of een eigenaar een plek wil geven aan een bedrijf. 6.Wat: Stop gronduitgifte Toelichting: De gemeenten kunnen een totale stop van de gronduitgifte invoeren zodat de bedrijven verplicht kijken naar bestaand vastgoed. Hoe: Verantwoord gronden uitgeven Wanneer: We geven gronden uit wanneer een leegstaand pand weggenomen en wanneer dat verantwoord is. 7.Wat: Voorraadbeleid voeren i.p.v. nieuwbouwbeleid 33

52 Toelichting: Stop met uitgifte grond en SER ladder zijn elementen van voorraad beleid. Er moet minder nieuwbouw gebouwd worden. Hoe: De gemeente kijkt naar wat er aan transformatie plaatsvindt, hoe het met bestaande voorraad überhaupt zit en ze daarmee zouden kunnen. Wanneer: De gemeente geeft gronden uit wanneer een leegstaand pand weggenomen en wanneer dat verantwoord is. 8.Wat: Regionale samenwerking Toelichting: Regionale samenwerking richt zich op planning en motivatie van nieuwe bedrijfsterreinen. Winst voor de regio is uiteindelijk ook winst voor de individuele gemeente. Hoe: Wisselen wel kennis en kunde onderling. In 2005 werd platform bedrijven en kantoren opgericht. Hierin vindt de regionale afstemming plaats over de kwantiteit en kwaliteit van werklocatie. Wanneer: Wanneer er steden om vragen. 9.Wat: Planvoorraad opschonen Toelichting: Deze voorraad bestaat uit plannen voor kantoren, bedrijfshallen en winkels, waar al jaren geleden een bouwvergunning voor verstrekt is, maar waarvan de bouw nog steeds niet gestart is. Hoe: Door te kijken wat in de kantoren zit en wat kan meer of minder. Gemeenten hebben recht om vergunningen in te trekken wanneer een bouwproject niet wordt gestart. Wanneer: Deze wordt zelden ingezet, omdat dat juridisch moeilijk is. Toen de gemeente de vergunningen verstrekten, hadden ze niet gezegd dat dit voor een aantal jaren geldig is. Gemeente Amsterdam heeft zijn planvoorraad opgeschoond. 10.Wat: Structuurvisie Toelichting: Hierin worden de ambities van de gemeente over de ruimtelijke ordening ingezet. Vervolgens wordt beschreven hoe een gemeente dit denkt te realiseren. Hoe: -Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat. - Zorgen voor een leefbare en veilige omgeving met unieke natuurlijk en cultuurhistorische waarden. Wanneer: De gemeente stelt structuurvisie voor een aantal jaren op en werkt ook aan een update daarvan. 11.Wat: Overdraagbare ontwikkelingsrechten Toelichting: Dit houdt in dat de eigenaren een vergoeding (niet in geld) kunnen krijgen in het geval dat de ontwikkelingsmogelijkheden zijn afgenomen vanwege bouwmogelijkheden ergens anders. Hoe: Als een eigenaar/belegger een gebouw in de markt wil zetten dan kan dat als die een leegstaand gebouw uit de markt weghaalt. Of bijvoorbeeld als er eigenaren zijn die in een gebied parkeerruimte over hebben en de andere eigenaar met een leegstaand pand die ruimte mag gebruiken. Dan is het mogelijk om een overeenkomst tussen deze twee partijen gesloten worden om de parkeerruimtes te gebruiken en daarmee wordt de transformatie makkelijker mogelijk gemaakt. 34

53 Wanneer: Dit wordt ingezet als we zien dat er combinaties in de markt mogelijk zijn tussen verschillende plekken in de stad waar die partijen in allebei de gevallen positie heeft. 12.Wat: Gebiedsmanager Toelichting: Versnelt het transformatieproces. Hoe: Vanuit de gemeente kan een gebiedsmanager zijn kennis over het gebied met de betrokken partijen delen. Wanneer: Indien er een aantal leegstaande kantoren geclusterd zijn, kan het waardevol zijn wanneer een persoon specifieke kennis heeft van het gebied. 13.Wat: Verbeteren van de omgevingskwaliteit Toelichting: Dit geeft een boost aan een verouderde omgeving en/of verbeteren van de openbare ruimte. Hoe: De gemeente kent de gebieden en ze hebben altijd een beeld van wat goed functioneert en wat niet en of dat past bij de nieuwe functie. Vaak kan dat financieel want bij zo n transformatie en soms ook uitbreiding of andere functies die er in komen die meer waard zijn, dan wordt een hogere canon in rekening gebracht en die meerwaarde kan de gemeente dan gebruiken om die openbare ruimte aan te pakken. Het inzetten van dit stimuleringsmiddel hangt van de casus af. Wanneer: Daar waar transformatie daadwerkelijk plaatsvindt, maakt de gemeente afspraken over wat er eventueel veranderd moet worden in de openbare ruimte. Dit gebeurt zowel uit gemeentelijk initiatief maar ook als een marktpartij er om vraagt. Soms zijn er kantoren in een gebied die kansen hebben voor transformatie en de gemeente zegt dat ze de openbare ruimte gaan aanpakken als de eigenaren met leegstaande panden aan de slag gaan. 14.Wat: Transformatieteam Toelichting: Dit team bestaat uit specialisten die de grenzen van regelgeving kunnen opzoeken. Dit team kan het transformatieproces versnellen. Hoe: Dit team begeleidt en neemt drempels bij het transformatieproject in het huidige gemeentelijke grond- en erfpachtbeleid weg. Wanneer: Indien obstakels voorkomen bij het transformatieproces op het gebied van vastgoed technisch, juridisch, financieel en economisch. 15.Wat: Acquisitie Toelichting: Het acquireren van nieuwe organisaties om hun bedrijfsvoering binnen de gemeente te huisvesten is ook een manier om de kantorenleegstand te beperken. Hoe: De gemeente heeft een forse voorraad met leegstaande kantoorgebouwen. Zo probeert de gemeente de bedrijven hier naar toe te halen door te schetsen waar die bedrijven een plek kunnen krijgen op basis van hun eisen qua locatie, gebouw en grootte van het gebouw. En dat doet de gemeente om eerst naar de bestaande voorraad te kijken. Zo probeert de gemeente de eigenaar en bedrijven aan elkaar voor te stellen. Wanneer: De gemeente gaat actief op bezoek naar bedrijven die niet gevestigd zijn in Amsterdam maar dat wel zouden kunnen. 16.Wat: Transformeer het openbaar gebied 35

54 Toelichting: De gemeente neemt initiatief als een heel gebied niet functioneert door openbare gebied aan te pakken. Hoe: Door te analyseren welke ingrepen nodig zijn om in groot gebied waar transformatie moet plaatsvinden. Wanneer: In de meeste gevallen zal het zo zijn dat de gemeente vooraf bedenkt dat ze het op bepaalde ingrepen kunnen aanpakken, maar de gemeente kan dat pas echt actief gaan doen als ook andere partijen of eigenaren aangeven dat ze transformaties willen doen. Anders past de gemeente de openbare ruimte aan en vervolgens gebeurt er niets. 17.Wat: Gebiedsgerichte aanpak Toelichting: Door ingreep van de gemeente in het gebied waar veel gebouwen leeg staan, kan gebiedsontwikkeling een boost aan dat gebied geven. Hoe: De gemeente maakt plannen voor de gebieden waar veel leegstand aanwezig is door bijvoorbeeld een deel in het bestemmingsplan maar ook door visie vast te stellen. Wanneer: Als partijen langs komen gaat de gemeente hun helpen door Transformatieteam en Kantoorloods. Dit wordt ook ingezet als de gemeente kansen ziet voor een andere gebruiker, dan denkt de gemeente wat hun rol daar in dat gebied kan zijn. 18.Wat: Projectleider Toelichting: Versnelt het transformatieproces. Hoe: Hierin wordt een persoon vanuit de gemeente aanspreekpunt tussen de betrokken partijen bij een transformatieproject en verschillende afdelingen van de gemeente. Wanneer: Als de marktpartijen aangeeft dat er transformatieproject zal plaatsvinden. Het kan ook zijn dat de gemeente zelf spontaan hulp aanbiedt. Als ze zien dat er ergens kansen liggen maar er gebeurt niets. 19.Wat: Kantoorloods Toelichting: Het aanspreekpunt voor vastgoedpartijen die zich bezig houden met transformatie van gebouwen in Amsterdam. De focus hierbij ligt op de leegstaande kantoorgebouwen groter dan ca m². Hoe: -Business case maken voor transformatie van gebouwen, hierbij kan de Kantorenloods opdracht geven voor een QuickScan waarbij de randvoorwaarden voor een eventuele transformatie worden verkend; -Verbinding te leggen tussen vastgoedpartijen en de gemeente Amsterdam (ambtelijke organisatie en bestuurders); -kennis over transformatie binnen de gemeente Amsterdam. Wanneer: Als de eigenaren niets doen met hun panden en/of als er langdurig niets gebeurt dan zorgt die ervoor dat ze op bestuursniveau in gesprek gaan met zo n eigenaar. Zowel de gemeente als eigenaar kunnen initiatief nemen, om kantoorloods in te zetten of er naar te vragen. Dat gebeurt continu. Bijvoorbeeld als eigenaar niets met zijn pand doet en of als eigenaar iets wilt doen en vraagt hulp van Kantoorloods. 20.Wat: Wijziging van het bestemmingsplan Toelichting: Om transformatie mogelijk te maken dient het bestemmingsplan te worden aangepast. Hiermee wordt bedoeld dat de gemeente mee gaat werken met het wijzigen van het bestemmingsplan om de transformatie mogelijk te maken. Hoe: Een zogeheten afwijkingsbesluit is een besluit van de burgemeester & wethouders om een bouwproject dat afwijkt van het geldende bestemmingsplan mogelijk te 36

55 maken. Dit stimuleringsmiddel is effectief wanneer het bestemmingsplan wordt gewijzigd voordat het pand in de markt gezet wordt, doordat het transformatieproject minder risicovol voor de ontwikkelaar wordt gemaakt. Wanneer: Het veranderen van functie bij de transformaties. 21.Wat: Pilotprojecten Toelichting: Een samenwerking tussen marktpartijen en de gemeente Hoe: De gemeente wijst er een aantal langdurige leegstaande kantoorpanden aan voor transformatie naar een andere functie. Gedurende een dergelijke samenwerking kunnen er verschillende transformatiemogelijkheden in kaart worden gebracht. Zodoende krijgt een eigenaar een beeld van wat er allemaal met het gebouw kan gebeuren en is er tevens de mogelijkheid voor projectontwikkelaars om in contact te komen met de eigenaar. Wanneer: Bij langdurige leegstaande kantoren gaat de gemeente samenwerken met de marktpartijen. 22.Wat: Actief eigenaren benaderen Toelichting: Benaderen van de eigenaren kan de leegstaande kantoren verminderen. Hoe: Een aantal eigenaren van leegstaande panden worden voor een bijeenkomst uitgenodigd en geconfronteerd met het feit dat er leegstand is wat tot verpaupering van de stad leidt, om te kijken hoe zij denken om hiermee om te gaan. Wanneer: Als eigenaren niet naar de gemeente komen dan gaat de gemeente naar hun toe. 23.Wat: Erfpachtwijziging-experimentregeling Toelichting: Met erfpachtwijziging kan de eigenaar geld overhouden om in het gebouw te investeren of heeft hij minder risico bij transformatie. Hoe: Verrekenen van de resterende erfpacht met de nieuwe erfpacht. Wanneer: De gemeente zet dit stimuleringsmiddel in wanneer er sprake is resterende of nog lopende erfpacht. 24.Wat: Leegstandsverordening Toelichting: De eigenaar van het pand die langer dan 6 maanden leegstaat, moet dat aan de gemeente melden. Hoe: 1. Meldingsplicht; 2. Leegstandsgesprek; 3. Verplichte voordracht. Deze laatste stap lijkt niet te leiden tot een versneld transformatieproces, doordat een gang naar de rechtbank het proces met een aantal jaar kan vertragen. Wanneer: De leegstandsverordening geldt voor gebouwen groter dan m². 25.Wat: Premie op sloop Toelichting: De marktpartijen kunnen hulp van de gemeente krijgen voor andere zaken m.b.t. bouw als ze een leegstaand pand uit de markt halen. Hoe: Door vergunningen te geven voor nieuwbouw of de eigenaar/belegger meer kans krijgt bij het uitgaven van nieuwe kavel als een leegstaand pand weggehaald wordt. Wanneer: Soms als de gemeente een nieuwbouw kavel uitgeeft dan vragen ze de marktpartijen om in te schrijven. Dan kan het zijn dat degene die het leegstaand pand sloopt of weghaalt meer kans maakt van het krijgen van nieuwe kavels. 37

56 26.Wat: Nieuwbouw na sloop bestaand gebouw Toelichting: Via het principe oud voor nieuw moeten de ontwikkelaars in ruil voor nieuwbouw een bepaalde hoeveelheid vierkante meters kantoorruimte uit de markt halen. Hoe: Door het weghalen van een leegstaand gebouw. Wanneer: Als de marktpartij nieuwbouw wil realiseren. 27.Wat: Verwijderingsbijdrage Toelichting: Het principe van dit model is dat de gemeente probeert de transformatie of sloop zo gunstig mogelijk te laten zijn voor de ontwikkelaar. Hoe: Door bijvoorbeeld verrekenen van erfpacht. Hierbij verstrekt de gemeente Amsterdam geen subsidies. Wanneer: Als iemand een leegstaand gebouw weghaalt. Conclusie De vergelijking van de vier grote steden laat zien dat geen enkele gemeente de transformatie financieel stimuleert. De gemeente Amsterdam en Utrecht zetten alleen erfpacht experimentregeling als financieel stimuleringsmiddel in, omdat dit op de langere termijn meer erfpachtinkomsten gaat inleveren. Daarnaast leiden de transformaties tot een betere omgeving waardoor de grondwaarden voor omliggende percelen gaat stijgen. De informatie van paragraaf 4.2, de stimuleringsmiddelen van de gemeente Amsterdam zijn in hoofdstuk 6 tegenover de knelpunten die uit de casestudies en interviews naar voren zijn gekomen, gezet om te controleren of de benoemde knelpunten met de huidige stimuleringsmiddelen te sturen zijn. 38

57 5.0 Knelpunten 5.1 Knelpunten uit voorgaande onderzoeken 5.2 Knelpunten uit de casestudies 5.3 Cross case analyse 5 39

58 5 Knelpunten In dit hoofdstuk is na een korte beschrijving van iedere case, een analyse uitgevoerd naar de knelpunten die volgens de betrokken actoren (eigenaar, belegger, ontwikkelaar, gemeente) naar voren zijn gekomen en hoe dat eventueel opgelost kan worden. Tot slot zijn de knelpunten en daarbij behorende oplossingen voor transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen geïdentificeerd door middel van interviews met betrokken partijen bij de casestudies. Samenvatting van deze knelpunten met benoemde oplossingen zijn in tabel 5.1 weergegeven. Knelpunten Benoemde oplossingen uit interviews Monofunctionele locatie -Gemeente samen met marktpartijen plannen maken om gebieden aan te pakken. -Tijdelijke transformatie bevorderen door sneller vergunningen af te geven. Afwachtende eigenaren & ontwikkelaars Beleggers kunnen zelf beginnen met ontwikkelen zoals vroeger. Eigenaren willen niet afwaarderen - Hoge grondwaarde -De gemeente kan door uitkeren van de resterende erfpacht die door het wijzigen van de functies ontstaan, de ontwikkelaars financieel helpen. -De gemeente kan de grondprijzen wijzigen waarop de gemeente grondpositie heeft. Potentie van een leegstaand gebouw -De gemeente en marktpartijen kunnen van te voren studies verrichten wat de mogelijkheden van het gebouw zijn, hierbij kan gebruik gemaakt worden van transformatiepotentiemeter. Transformatie van kantoren naar Koopwoningen leveren meer rendement op - Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag naar huurwoningen boven Bestemmingsplan Het bestemmingsplan gewijzigd krijgen voordat een pand in de markt gezet wordt, door in overleg gaan met lokaal bestuur in vroeg stadium. Niet mogelijk convenant af te sluiten Gemeente kan met marktpartijen convenant afsluiten. Tabel 5.1: Knelpunten en oplossingen waarom de transformatie naar geliberaliseerde huurwoningen weinig plaatsvindt (interviews). Het doel van deze interviews was om duidelijkheid te krijgen waarom transformatie van leegstaande kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen in Amsterdam te weinig plaatsvindt en wat eventuele oplossingen zijn. De volledig uitgeschreven interviews zijn in bijlage 9.4 toegevoegd. Voordat de casestudie zijn beschreven, werd eerst 40

59 gekeken naar de knelpunten die uit het onderzoek van Rodenhuis naar voren zijn gekomen. Deze informatie is gebruikt om te onderzoeken of de huidige stimuleringsmiddelen geschikt zijn voor benoemde knelpunten. 5.1 Knelpunten uit voorgaande onderzoeken Bij de transformatie van kantoren naar woningen zijn de volgende knelpunten door Rodenhuis benoemd. Overheid: Juridisch -Bouwbesluit: streng bouwbesluit maakt transformatie te risicovol omdat het kostenintensief is. -Bestemmingsplan: voor transformatie dient het vigerende bestemmingsplan te worden gewijzigd of een vrijstellingsprocedure te worden gestart. Sinds 2011 is er sprake van afwijking van het bestemmingsplan en geen vrijstelling. Maar deze procedure duurt 6 maanden. -Structuurvisie: men heeft geen visie gevormd voor de leegstaande gebieden waar in toekomst transformatie mogelijk is. Markt: Financieel -Boekwaarde: omdat de ontwikkelaar de residuele grondwaarde berekend en de eigenaar/belegger met boekwaarde rekent en focust op toekomstige verwachtingen. Dit zorgt er voor dat de ontwikkelaar de aankoopprijs hoog vindt. Waardoor transformatie weinig van de grond komt. -Incentives: in de kantorenmarkt wordt i.p.v. aanpassen van contracthuurprijzen, de huurvrije periodes of bijdrage aan inrichtingskosten aangeboden. -Sectorale markt: sommige eigenaren/beleggers hebben geen interesse in transformatie omdat de nieuwe functie niet in zijn portefeuille past waardoor het leegstaande kantoor leeg blijft. Functioneel -Locatie: kantoren op een monofunctionele kantoorgebied zijn een lastige opgave. Deze zijn vaak slecht bereikbaar met openbaar vervoer en beschikken over weinig voorzieningen. -Gebouw: niet alle kantoorgebouwen zijn transformeerbaar naar een woonfunctie. -Wonen, werken winkelen: zijn elementen die voor een ontwikkelaar belangrijk zijn en transformatie mogelijk maken. Technisch -Bouwtechnisch aspecten zoals: installaties: nutsvoorzieningen, aantal liften, weinig schachten, hoeveelheid afvoerbuizen zijn voorbeelden die de transformatie belemmeren. 41

60 5.2 Knelpunten uit de casestudies Figuur 5.1: Voormalig gebouw vóór de transformatie (Google, 2015) Wijnhavenkwartier Project beschrijving Het voormalig gebouw van de ministeries van Veiligheid & Justitie en van Binnenlandse Zaken & Koninkrijksrelaties uit de jaren 70, bevindt zich in het centrum van Den Haag, tussen het Centraal Station en het Spuiplein (fig. 5.1). Tabel 5.2 geeft wat algemene informatie over dit project aan en welke partijen bij dit project betrokken zijn. Tabel 5.2: Gegevens van Wijnhavenkwartier Proces De gemeente had het bestemmingsplan vrij opgesteld en niet van te voren onderzocht of überhaupt transformatie mogelijk was, maar ze hebben ook niet geëist dat het getransformeerd moest worden. De gemeente wilde de vrijheid aan de markt geven zodat de marktpartijen met een eigen idee konden komen (Hoogendoorn, persoonlijke mededeling, 11 september 2015). Vanuit de markt wilden alle partijen bij de aanbesteding 42

61 van dit gebouw transformeren (Hoogendoorn, persoonlijke mededeling, 11 september 2015). In dit project heeft de architect een QuickScan laten uitvoeren om te kijken wat de mogelijkheden van dit pand zijn. Bouwbedrijf Heijmans en de architect hebben samen de planontwikkeling gedaan. Samen hadden zij volgens de gemeente het beste bod gedaan en hebben de aanbesteding gewonnen. In de aanbestedingsfase heeft Geurts de PVE van Achmea in de plattegronden opgenomen, later zijn er naast het realiseren van de huurwoningen voor het middensegment en commerciële ruimten nog koopwoningen en universiteit bijgekomen van Heijmans. Achmea had een aantal eisen voor het project Wijnhavenkwartier (Geurts, persoonlijke mededeling, 9 september 2015). De elementen die bijdrage aan de haalbaarheid van dit project waren de ondergrondse parkeergarage en de commerciële ruimtes. Volgens de ontwikkelaar van dit project (E. Fleers, persoonlijke mededeling, 4 oktober 2015) vóór de tenderfase heeft Achmea aan Heijmans voorgesteld om dit pand na afloop van de ontwikkeling met bepaalde voorwaarden te kopen, omdat Achmea va vaak met Heijmans projecten realiseert. Dit gaf de ontwikkelaars meer zekerheid (persoonlijke mededeling,4 oktober 2015). Vanuit de gemeente werd een projectleider, dhr. Hoogendoorn in dit project gezet. Hij is het aanspreekpunt voor mensen van buiten de gemeente en zorgt dat het proces sneller gaat (Hoogendoorn, persoonlijke mededeling, 11 september 2015). Knelpunten & oplossingen volgens betrokken partijen De factoren die volgende de betrokken actoren van dit project, de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen kunnen belemmeren, zijn als volgt: 1) Knelpunt 1: Binnen stedelijke locatie is voor een belegger een eis. Als de locatie niet goed is, dus geen voorzieningen in de buurt zijn en/of niet bereikbaar met openbaarvervoer, zullen de beleggers niet investeren (A. Jol, persoonlijke mededeling, 13 mei 2015). 2) Knelpunt 2: De gemeente had op een grote opbrengst gerekend. In principe is dit enkel een belemmering als men blijft vasthouden aan hetzelfde plaatje en niet naar oplossingen gaat zoeken. Dit kan opgelost worden door een lage afboeking of opbrengst te accepteren. Dit is voor bedrijven moeilijker dan voor een gemeente als Den Haag (Hoogendoorn, persoonlijke mededeling, 11 september 2015). 3) Knelpunt 3: Transformatie van kantoren naar koopwoningen leveren meer op dan huurwoningen. Hierdoor kiest een ontwikkelaar eerder voor een koopwoning, waardoor de beleggers niet aan het project kunnen komen (E. Fleers, persoonlijke mededeling, 4 oktober 2015). 4) Knelpunt 4: De eigenaren kunnen niet hun boekwaarde afboeken, waardoor ze hun panden liever leeg laten staan en afwachten tot het beter met de markt gaat (E. Fleers, persoonlijke mededeling, 4 oktober 2015). 5) Knelpunt 5: Bij dit project werd in latere fase asbest gevonden in het gebouw. De eigenaar moet een onderzoek doen voordat hij/zij zijn pand verkoopt (E. Fleers, persoonlijke mededeling, 4 oktober 2015). 4) Knelpunt 6: Syntrus Achmea heeft een convenant afgesloten met de gemeente Den Haag om jaarlijks 250 woningen te realiseren. De gemeente Amsterdam wil dat niet, ze willen overal de hoogste prijzen uithalen (Jol, persoonlijke mededeling, 13 43

62 mei 2015). Volgens mevr. Jol, als een dergelijke afspraak met de gemeente wordt gemaakt, dan is Achmea bereid om projecten realiseren in zoete en zure plekken (plekken waar de gemeente problemen mee heeft om vol te trekken, en daartegenover krijgen we projecten als Wijnhavenkwartier). Hierdoor verlies de gemeente samenwerking met de marktpartij om projecten vlot te trekken, van andere kant ook nadelig voor de marktpartij omdat die graag projecten willen realiseren. Oplossing: De gemeente kan met de marktpartijen convenant afsluiten over het realiseren van huurwoningen. 5) Knelpunt 7: Er was geen studies/quickscans uitgevoerd door de eigenaar. Hierdoor was het niet duidelijk of de transformatie mogelijk was Geurts, persoonlijke mededeling, 9 september 2015). Oplossing: In vroeg stadium studies laten verrichten door de eigenaar zorgt ervoor dat duidelijkheid ontstaat of transformatie mogelijk is welke het nuttig is voor zowel de marktpartij als de eigenaar zelf (Geurts, persoonlijke mededeling, 9 september 2015). Factoren waarom dit project tot stand is gekomen Een paar factoren waarom dit project tot stand is gekomen, zijn: 1) Centrale locatie, 2) Afwaarderen door de gemeente (eigenaar van dit pand), 3) Bestemmingsplan was vrij opgesteld door de gemeente Amsterdam, 4) Syntrus Achmea had in het begin gevraagd om de samenwerking (convenant met de gemeente) waardoor het project minder risicovol werd beschouwd voor de ontwikkelaars, 5) Projectleider vanuit de gemeente, 6) De urgentie van de eigenaar om het pand uit zijn portefeuille te krijgen en de ontwikkelaar wilde graag ontwikkelen omdat ze in de crisis weinig projecten hadden. 44

63 Figuur 5.2: Voormalig gebouw vóór de transformatie (Google, 2015) Haarlemmerweg Project beschrijving Het voormalig gebouw van de ING bank uit de jaren 60-70, bevindt zich aan de drukke Haarlemmerweg, binnen de Amsterdamse ring A10. Het gebouw bevat een ruimte van m 2 (fig. 5.2). De ING Bank heeft het kantoorgebouw met het huidige bestemmingsplan aan de ontwikkelaar Pinnacle verkocht. Tabel 5.3 geeft wat algemene informatie over dit project aan en welke partijen bij dit project betrokken zijn. Tabel 5.3: Gegevens Haarlemmerweg Proces De ING Bank zal in de loop van 2015 de kantoorgebouwen aan de Haarlemmerweg verlaten en verhuizen naar het CISCO-kantoor in Zuidoost. Daarom heeft de ING Bank een QuickScan door de gemeente Amsterdam laten uitvoeren en hun advies gevraagd wat de mogelijkheden van dit pand zijn (Lommers, persoonlijke mededeling, 25 september 2015). De gemeente heeft hen geadviseerd om het pand te transformeren of te slopen. Daarna heeft de ING Bank dit pand zachtjes in de markt gezet. De eigenaar heeft het pand wel afgewaardeerd, omdat het zich niet op een luxe of gewilde locatie bevindt (Hulsman, persoonlijke mededeling, 6 oktober 2015). De ontwikkelaar, Pinnacle en andere partijen hadden zich aangemeld om dit pand te kopen (tabel 5.2). Pinnacle heeft uiteindelijk dit pand gekocht omdat er nog geen bestemming voor was bepaald. Daarom haakt 70% van de markt op dit moment nog 45

64 steeds af omdat ze dit te risicovol vonden (F. Roord, persoonlijke mededeling, 2 oktober 2015). Pinnacle heeft dit niet als risico gezien, aangezien er behoefte naar woningen is. Nadat Pinnacle het pand van de ING Bank heeft gekocht, heeft Bouwinvest aan Pinnacle voorgesteld om samen te werken en de huurwoningen na de realisatie van het project gefaseerd van hen af te nemen. Hierbij heeft Bouwinvest eisen gesteld voor het uiteindelijke product (Hulsman, persoonlijke mededeling, 6 oktober 2015). Knelpunten & oplossingen volgens betrokken partijen De factoren die de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen belemmeren, zijn als volgt: 1) Knelpunt 1: Volgens dhr. Lommers (persoonlijke mededeling, 25 september 2015), zijn de volgende factoren die bepalen of de transformatie plaatst kan vinden: locatie, financiële haalbaarheid, afwaarderen door de eigenaar en als laatste of het gebouw zich leent voor transformatie. 2) Knelpunt 2: Kantorenfunctie binnen de Amsterdamse ring levert meer op dan een woning (Hulsman, persoonlijke mededeling, 6 oktober 2015). Hierdoor kiest een ontwikkelaar eerder voor een kantoorfunctie dan woningen. Dat is ook de reden dat de beleggers die woningen willen realiseren, minder kans krijgen om het project binnen te halen in aanbestedingsproces. 3) Knelpunt 3: De markt trekt aan waardoor de ontwikkelaars meer koopwoningen realiseren omdat ze meer opleveren. Daarom krijgen de beleggers de projecten niet aangekocht, en juist zij willen investeren in huurwoningen (Hulsman, persoonlijke mededeling, 6 oktober 2015). Oplossing: Een oplossing die door dhr. Hulsman (de belegger) werd genoemd was dat het bedrijf Bouwinvest van plan is om zelf met de ontwikkeling te beginnen. 4) Knelpunt 4: Omdat de markt aantrekt, willen de ontwikkelaars projecten realiseren. Ze verwachten enorme waardestijging in de komende jaren, waardoor ze beleggers afwezen (Hulsman, persoonlijke mededeling, 6 oktober 2015). 5) Knelpunt 5: De Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag naar hogere huur x>930, waardoor de beleggers meer huurwoningen boven de 930 realiseren, omdat dit meer oplevert. Er is enorme vraag naar huurwoningen uit het middensegment en de overheid en de gemeenten moeten dat reguleren, want de marktpartijen gaan voor maximale waarde en dat is ook nodig om tot transformatie te komen. Dus met segment wordt ook onder de marktwaarde verhuurd (Hulsman, persoonlijke mededeling, 6 oktober 2015). 6) Knelpunt 6: De grondwaarde is hoog, daarom vraagt de ontwikkelaar ook meer waarde en om tot die waarde te komen moeten de beleggers ook de maximale huur vragen (Hulsman, persoonlijke mededeling, 6 oktober 2015). Bij het realiseren van middensegment woningen moet ook de grondwaarde minder zijn De gemeente moet actiever zijn in het opstellen van kaders wat betreft het realiseren van woningen. Woningen met een huur tussen worden op dit moment weinig gerealiseerd, terwijl er een enorme vraag naar is. Oplossing: Dit kan opgelost worden doordat de gemeente grondposities opgeeft die ze hebben, gronden uit met een maximale huurprijs van 950. Dus de gemeente bepaalt op welke plekken de huurwoningen ko- 46

65 men. Dit is een manier waardoor de overheid dat kan reguleren en afdwingen, want marktpartijen gaan voor maximale winst (Hulsman, persoonlijke mededeling, 6 oktober 2015). 7) Knelpunt 7: Buiten de ring is de marktvraag anders. De ring vormt een (F. Roord, persoonlijke mededeling, 2 oktober 2015). Er is weinig leegstand binnen de Ring, anders zouden de ontwikkelaars dat ontwikkeld hebben. Oplossing: Dit kan aangepakt worden door een tijdelijke functie. Hierin moet de gemeente geen harde regelgeving eisen en sneller vergunningen af te geven, zodat de investeerders hun geld kunnen verdienen en degene die daar woont niet gestimuleerd wordt om daar te blijven wonen. Tijdelijkheid betekent echt tijdelijk en daar is de gemeente slecht in. Dit zal goede stap zijn om buiten de ring projecten gerealiseerd te krijgen en waardoor de monofunctionele gebieden, levendiger worden. 8) Knelpunt 8: Als er nog geen bestemmingsplan beschikbaar is voor een leegstaand pand, haakt ongeveer 70% van de markt af omdat ze zo n project te risicovol vinden. Hierdoor komt weinig transformatie van grond. Factoren waarom dit project tot stand is gekomen Een paar factoren waarom dit project tot stand is gekomen, zijn: 1) Monofunctionele Locatie, 2) Afwaardering door de ING Bank, 3) Bestemming zat er nog niet op waardoor de ontwikkelaar het project goedkoper kon kopen, 4) Bouwinvest had in het begin gevraagd om samenwerking, 5) Projectleider vanuit de gemeente, 6) De urgentie van de eigenaar om het pand niet leeg te laten staan omdat ze te veel zaken met de gemeente Amsterdam moesten regelen en de ontwikkelaar wilde graag ontwikkelen omdat er weinig plekken binnen de Ring A10 beschikbaar zijn voor ontwikkeling. 47

66 Figuur 5.3: Voormalig gebouw vóór de transformatie (Google, 2015) Zandkasteel Project beschrijving Het voormalig ING hoofdkantoor werd in 1987 gebouwd. Dit gebouw bevindt zich bij een winkelcentrum in het hart van het Amsterdam Zuidoost en heeft een oppervlakte van m2 (ING Bank, 2015) (fig. 5.3). Aangezien dit project in de start fase is en de informatie geheim gehouden moet worden, heeft alleen dhr. Ploeger (ontwikkelaar) (persoonlijke mededeling, 19 oktober 2015) deelgenomen aan dit interview. Tabel 5.4 geeft wat algemene informatie over dit project aan en welke partijen bij dit project betrokken zijn. Tabel 5.4: Gegevens Zandkasteel Proces ING Bank heeft tot 2019 een huurovereenkomst en wil verhuizen naar een kleiner gebouw (M. Ploeger, persoonlijke mededeling, 19 oktober 2015). Twee ontwikkelaars OVG en G&S zullen het Zandkasteel gaan onderzoeken om te kijken of dat geschikt is om getransformeerd te worden naar een woon en bedrijf functie. ING Bank wil uit maatschappelijke overwegingen het gebouw getransformeerd zien, omdat zij zich betrokken 48

67 voelen bij Zuidoost en willen uit die overweging dat het gebouw een levendige en duurzame invulling krijgt na hun vertrek (M. Ploeger, persoonlijke mededeling, 19 oktober 2015), om zo aan de buitenwereld te laten zien dat het mogelijk is. G&S voeren op dit moment gesprekken met beleggers om de interesses te pijlen (tabel 5.3). Het is niet duidelijk of het pand afgewaardeerd is, maar dit is aannemelijk, omdat de eigenaar het bod heeft geaccepteerd zonder zelf een tegenbod te doen. Knelpunten & oplossingen volgens betrokken partijen De factoren die volgens dhr. Ploeger de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen belemmeren, zijn als volgt (M. Ploeger, persoonlijke mededeling, 19 oktober 2015): 1) Knelpunt 1: De locatie, niet op ieder kantoorgebied is het prettig wonen. Bijvoorbeeld de gemeente wilt ook in Sloterdijk investeren maar Sloterdijk is niet echt een woon locatie. Daarom vindt ook meer transformatie naar de studentenhuisvesting of hotel plaatst. Oplossing: Gemeente kan met marktpartijen plannen maken om gebieden aan te pakken. 2) Knelpunt 2: Of het gebouw zich leent tot transformatie naar woningbouw. Dit maakt de transformatie risicovol. 3) Knelpunt 3: Langs de Ring west in Amsterdam, is het aangenaam wonen, alleen zit men daar boven de A10 en dan heb je te maken met geluid, fijnstof, etc. 4) Knelpunt 4: Als de eigenaar van het pand niets met zijn pand wil doen, kunnen de ontwikkelaars het ook niet transformeren. 5) Knelpunt 5: We moesten sterke aankoop prijs doen voor dit gebouw, dus we moeten ook wat terugverdienen. Dus het is een zoektocht tussen de risico s, opbrengsten en product (M. Ploeger, persoonlijke mededeling, 19 oktober 2015). Dit veroorzaakt dat de beleggers huurwoningen voor hogere segment realiseren omdat hun ook rendement willen halen. Oplossing: Bijvoorbeeld in dit project zijn de ontwikkelaar met de gemeente in gesprek over de erfpacht. De erfpacht van dit gebouw als kantoor, was afgekocht voor 50 jaar. Dat is een bepaalde waarde bij de startbouw en tot 2035 is de afkoopsom betaald. Wat de gemeente kan doen en wat de ontwikkelaars kan helpen is dat de gemeente zegt; we zijn nu in 2015 dus ongeveer halverwege in de loop tijd. Het restant van die afkoopsom die door het wijzigen van de functies ontstaan, keert de gemeente uit aan de ontwikkelaar en de gemeente gaat voor 50 jaar opnieuw de waarde bepalen op basis van de woningbouw (M. Ploeger, persoonlijke mededeling, 19 oktober 2015). De erfpacht is een manier dat de gemeente geld binnen kan halen maar dit kan ook als stimuleringsmiddel ingezet worden om transformaties van de grond te krijgen. Factoren waarom dit project tot stand is gekomen Een paar factoren waarom dit project tot stand is gekomen, zijn: 1) Centrale locatie, 2) De ING Bank wil graag het pand niet leeg laten en een goed voorbeeld zijn, 49

68 3) De ING wil een nieuwbouw kantoor realiseren, hierdoor heeft hij de samenwerking van de gemeente nodig. Om dat mogelijk te maken, moest de ING eerst iets met zijn leegstaand gebouw doen. 5.3 Cross case analyse Project Tabel 5.5: Vergelijking van de projecten Overeenkomst Alle drie de projecten hebben een omvang van ongeveer tot m2 en bevinden zich in een locatie vlakbij voorzieningen en openbaar vervoer. Verschillen Het verschil tussen het project Wijnhavenkwartier met de andere twee projecten is dat het pand in bezit was van de gemeente, waardoor er een aanbestedingsprocedure moest plaatsvinden (zie tabel 5.5). Aangezien het Haarlemmerwegproject zich bij een drukke weg bevindt en de leegstand in vijf gebouwen verspreid is waarvan twee gebouwen gesloopt zullen worden, moet de ontwikkelaar zelf de omgeving van het gebouw inrichten, als ze dat wil. Proces Tabel 5.6: Vergelijking van de processen Overeenkomsten Bij alle drie de projecten hebben drie belangrijke actoren (ontwikkelaar, eigenaar, gemeente) samengewerkt om deze projecten te realiseren. De urgentie van de eigenaren 50

69 zorgde ervoor dat zij hun vastgoed afwaarderen, waardoor de aankoop voor ontwikkelaars aantrekkelijk is geworden. De ING Bank, de verhuurder van het Zandkasteel en de eigenaar van de Haarlemmerweg willen graag verhuizen en de gemeente, eigenaar van de Wijnhavenkwartier wilde geen leegstaand gebouw in zijn portefeuille hebben. De ontwikkelaars hebben een goede samenwerking met de gemeente. De gemeente heeft een projectleider Olieman in het project (Haarlemmerweg en Wijnhavenkwartier) gezet waardoor de transformatie procedure wordt versneld. De projectleider zorgt ervoor dat in een vroeg stadium alles wat te maken had met het plan, met de ontwikkelaars besproken wordt. Aangezien hij bekend is met de regels binnen de gemeente. Dit zal het proces en de goedkeuring van de vergunning versnellen (zie tabel 5.6). De beleggers hebben zowel bij Wijnhavenkwartier als Haarlemmerweg in een vroeg stadium interesse getoond en wilden erin investeren. Bij Zandkasteel is de ontwikkelaar ook in gesprek met verschillende beleggers en in november zal een overeenkomst gesloten worden. Verschillen Het project Wijnhavenkwartier werd zeer geholpen door de gemeente, omdat dit pand vlakbij het stadhuis zit en lang leeg stond, wilde zij het pand ontwikkeld zien. Daarom werd het bestemmingsplan heel open opgesteld, zodat de marktpartijen met een eigen idee konden komen, waardoor de transformatie sneller zal plaatsvinden. Daarbij is er ook geen QuickScan gedaan of transformatie mogelijk was (Hoogendoom, persoonlijke mededeling, 11 september 2015). Bij de transformatieprojecten in Amsterdam waren de bestemmingsplannen nog niet gewijzigd waardoor de projecten riskant worden. Van deze drie projecten heeft de eigenaar van de ING Bank een QuickScan uitgevoerd om te kijken of überhaupt transformatie mogelijk is, voordat hij dat in de markt zette. Knelpunten In deze paragraaf zijn alle knelpunten die transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen ( ) belemmeren en door de casestudies naar voren gekomen zijn, verzameld in tabel 5.7. Knelpunt 1 Monofunctionele locatie: Kantoorgebieden die niet in de buurt van voorzieningen zijn en/of niet bereikbaar zijn met de openbaar vervoer, zijn niet geschikt voor transformaties. Gemeente samen met marktpartijen plannen maken om gebieden aan te pakken. Tijdelijke transformatie bevorderen door sneller vergunningen af te geven. Dit zal een goede stap zijn om buiten de ring projecten gerealiseerd te krijgen. Dit zal goede stap zijn om buiten de ring projecten gerealiseerd te krijgen en waardoor de monofunctionele gebieden, levendiger worden. Knelpunt 2 Afwachtende eigenaren: Eigenaren/beleggers en ontwikkelaars zijn afwachtend omdat het met de markt beter gaat. En als deze partijen afwachtend zijn, kunnen andere partijen niet aan transformatieprojecten komen. 51

70 Bouwinvest gaat zelf beginnen met ontwikkelen zoals vroeger, omdat de ontwikkelaars koopwoningen realiseren en/of wachten totdat het met de markt beter gaat. Knelpunten Benoemde oplossingen Monofunctionele locatie Afwachtende eigenaren & ontwikkelaars -Gemeente samen met marktpartijen plannen maken om gebieden aan te pakken. -Tijdelijke transformatie bevorderen door sneller vergunningen af te geven. Beleggers kunnen zelf beginnen met ontwikkelen zoals vroeger. Eigenaren willen niet afwaarderen - Hoge grondwaarde -De gemeente kan door het uitkeren van de resterende erfpacht die door het wijzigen van de functies ontstaan, de ontwikkelaars financieel helpen. -De gemeente kan de grondprijzen wijzigen waarop de gemeente grondpositie heeft. Potentie van een leegstaand gebouw -De gemeente en marktpartijen kunnen van te voren studies verrichten wat de mogelijkheden van het gebouw zijn, hierbij kan gebruik gemaakt worden van transformatiepotentiemeter. Transformatie van kantoren naar Koopwoningen leveren meer rendement op - Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag naar huurwoningen boven Bestemmingsplan Het bestemmingsplan gewijzigd krijgen voordat een pand in markt gezet wordt, door in overleg gaan met lokaal bestuur. Niet mogelijk convenant af te sluiten Gemeente kan met marktpartijen convenant afsluiten. Tabel 5.7: Knelpunten en oplossingen waarom de transformatie naar geliberaliseerde huurwoningen weinig plaatsvindt (interviews) Knelpunt 3 Eigenaren willen niet afwaarderen: Eigenaren/beleggers willen niet hun boekwaarde afboeken of afwaarderen, omdat dit financieel niet gunstig is. Knelpunt 4 Hoge grondwaarde: Grondwaarde is hoog waardoor de ontwikkelaar ook meer waarde vraagt. Hierdoor realiseren zij huurwoningen in het hogere segment om hun rendement er uit te halen en niet in het middensegment waar veel vraag naar is. De gemeente kan de resterende erfpacht die door het wijzigen van de functies ontstaa, aan de ontwikkelaars uitkeren. Grondprijzen wijzigen waarop de gemeente grondpositie heeft en of de gemeente door uitkeren van de bestaande erfpacht de ontwikkelaars financieel kan helpen. Bij dit project werd hierover veel vergaderd. Knelpunt 5 Potentie van een leegstaand gebouw: Niet duidelijk of het gebouw zich leent voor transformatie, waardoor het project te risicovol wordt beschouwd. 52

71 De marktpartijen kunnen van te voren studies verrichten wat de mogelijkheden van het gebouw zijn. Knelpunt 6 Transformatie van kantoren naar koopwoningen leveren meer rendement op: Ontwikkelaars realiseren meer koopwoningen omdat het met de markt beter gaat en dat levert meer op. Hierdoor kunnen de beleggers die interesse hebben in geliberaliseerde huurwoningen niet aan projecten komen. Knelpunt 7 Amsterdamse markt heeft ook vraag naar huurwoningen boven 930: Hierdoor willen de beleggers huurwoningen voor het hogere segment (x>930) realiseren omdat dit meer rendement oplevert. Knelpunt 8 Bestemmingsplan: Indien het bestemmingsplan van een transformatieproject nog niet gewijzigd is, vinden de ontwikkelaars het project riskant. De marktpartijen kunnen het bestemmingsplan van te voren gewijzigd krijgen voordat ze hun panden in de markt zetten, door in overleg te gaan met lokaal bestuur. Knelpunt 9 Niet mogelijk om met de Gemeente Amsterdam convenant af te sluiten, omdat ze van alles hoge prijs uit willen halen. Hierdoor verliest de gemeente samenwerking met de marktpartij om projecten vlot te trekken, van andere kant kan dit ook nadelig zijn voor de marktpartijen omdat die graag projecten willen realiseren. Gemeente kan met marktpartijen convenant afsluiten. Conclusie De reden waarom deze transformatieprojecten tot stand zijn gekomen, is als volgt: 1) De eigenaren hebben de aankoopprijs van de ontwikkelaars geaccepteerd. In het geval van Wijnhavenkwartier en Haarlemmerweg hebben de eigenaar/beleggers hun panden afgewaardeerd waardoor transformatie interessant werd. 2) Alle eigenaren/beleggers wilden van hun pand af, waardoor ze ook bereid waren om de aankoopprijs te accepteren. 3) Vanuit de gemeente is een projectleider olieman in alle drie de transformatieprojecten gezet waardoor het transformatieproces werd versneld. 4) De locaties van alle drie de projecten zijn geschikt voor een woonfunctie, omdat deze panden dicht bij de voorzieningen zijn en bereikbaar met openbaar vervoer. 5) Ontwikkelaars en beleggers hebben de wil om projecten te realiseren omdat het met de markt beter gaat. 6) De beleggers zijn vroegtijdig in de projecten gestapt. Bij Wijnhavenkwartier is Achmea eerder in het project gestapt, omdat ze met Heijmans convenant hebben. Project Haarlemmerweg bevindt zich binnen de ring en is grootschalig, de beleggers zagen dat dit het beste kans is om in één klap veel te investeren. Zandkasteel gebouw is nog in de startfase en de ontwikkelaars zijn in gesprek met verschillende beleggers, zodat bij dit project ook vroegtijdig een belegger betrokken is. Vroegtijdig instappen van de beleggers geeft de ontwikkelaars zekerheid, omdat ze gegarandeerd afzet hebben. 53

72 De meeste knelpunten uit het onderzoek van Rodenhuis (2012) komen overeen met de knelpunten die uit dit onderzoek is gebleken. Echter zijn er een paar knelpunten die niet zijn benoemd: 1) Hoge grondprijzen, 2) Transformatie van kantoren naar Koopwoningen leveren meer rendement op, 3) Amsterdamse markt heeft ook vraag naar huurwoningen boven 930, 4) Niet mogelijk convenant af te sluiten. Aangezien iedere partij aan zichzelf denkt en projecten met het meest rendement wil realiseren, kan de gemeente hier een grote rol spelen om de transformatie van het middensegment te stimuleren. Deze knelpunten en benoemde oplossingen zijn in hoofdstuk 6 tegenover de huidige stimuleringsmiddelen gelegd om te kijken voor welke knelpunten met de huidige stimuleringsmiddelen te bevorderen is. 54

73 6.0 Analyseren van de bevindingen 6.1 Koppeling van knelpunten aan stimuleringsmiddelen 6.2 Knelpunten op volgorde 6.3 Praktijkvalidatie 6 55

74 6 Analyseren van de bevindingen In dit hoofdstuk zijn de bevindingen uit hoofdstuk 4 & 5, huidige stimuleringsmiddelen en knelpunten uit de interviews tegenover elkaar gelegd (tabel 6.1). In de eerste paragraaf is onderbouwd waarom en welke van de huidige stimuleringsmiddelen van de gemeente Amsterdam, volgens de auteur geschikt zijn voor de benoemde knelpunten. Hierdoor zijn de knelpunten gekoppeld aan de huidige stimuleringsmiddelen. Vervolgens zijn de knelpunten en de bijbehorende oplossingen onderverdeeld in de knelpunten die wel of niet in de voorgaande onderzoeken ook naar voren zijn gekomen. Door een expertmeeting werden deze bevindingen gevalideerd. 6.1 Koppeling van knelpunten aan stimuleringsmiddelen In deze paragraaf komen de resultaten uit de theorie en praktijk samen door het koppelen van de knelpunten en huidige stimuleringsmiddelen. Hierbij is toegelicht welke knelpunten (par. 5.3) te sturen zijn door de huidige stimuleringsmiddelen (par. 4.2) die gemeente Amsterdam ter beschikking heeft. Markt Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag naar huurwoningen boven 930: Amsterdamse woningmarkt voorziet nog niet voldoende in het hogere segment huurwoningen x> 930 waardoor de beleggers voor dat segment kiezen, omdat dit meer rendement oplevert. Hierdoor blijft het aanbod in middensegment huurwoningen achter. Oplossing 1: Aansturen van marktpartijen Wie: Gemeente Toelichting: Waar de gemeente grondpositie op heeft, kan de gemeente de markt aansturen door te vereisen om een deel van het pand realiseren naar dit type woningen (auteur, 2016). Oplossing 2: Adviseren van marktpartijen Wie: Gemeente Toelichting: De gemeente Amsterdam kan advies geven dat er veel behoefte naar geliberaliseerde huurwoningen zijn aan de eigenaar/belegger en/of ontwikkelaars die advies vragen aan de gemeente over de markt en het type woningen waar vraag naar is (auteur, 2016). Functioneel Monofunctionele locatie: kantoorgebieden die niet in de buurt van voorzieningen zijn en/of niet bereikbaar zijn met de openbaar vervoer, zijn niet geschikt voor transformaties. Buiten de ring is de vraag anders. De nabijheid van sportgelegenheden, voorzieningen, groen, nabijheid van andere bewoners maakt een stad, de stad. Hierdoor wil iedereen binnen de ring projecten realiseren. Huidig stimuleringsmiddel 1: Verbeteren van de omgevingskwaliteit 56

75 Knelpunten uit de casestudies Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag naar huurwoningen boven 930 Huidige Stimuleringsmiddelen van gemeente A`dam Suggesties van oplossingen uit casestudies en literatuur en auteur Waar de gemeente grondpositie op heeft, kan de markt aangestuurd worden door te vereisen om een deel van het pand realiseren naar dit type woningen. Markt Functioneel Technisch Monofunctionele locatie Potentie van leegstaande gebouw -Verbeteren van omgevingskwaliteit -Gebiedsgerichte aanpak -Transformeer het openbaar gebied -Structuurvisie -Wet kraken en leegstand -Transformatieteam De gemeente Amsterdam kan het advies geven dat er veel behoefte aan geliberaliseerde huurwoningen is aan de eigenaar/belegger en/of ontwikkelaars die advies vragen aan de gemeente over de behoefte van de markt. Tijdelijke transformatie bevorderen door sneller vergunningen af te geven. Dit zal een goede stap zijn om buiten de ring projecten gerealiseerd te krijgen en waardoor de monofunctionele gebieden, levendiger worden. Gemeente samen met marktpartijen plannen maken om gebieden aan te pakken. Zowel de gemeente als markt kan studies laten verrichten om te kijken wat de mogelijkheden zijn, voordat het pand in de markt gezet wordt. Hoge grondwaarde -Erfpachtwijziging-experimentregeling Combineren van functies 3 * De gemeente kan door het uitkeren van de bestaande erfpacht die door het wijzigen van de functies ontstaan, de ontwikkelaars financieel helpen. Eigenaren willen niet afwaarderen Transformatie van kantoren naar Koopwoningen leveren meer rendement op -Wet kraken en leegstand Grondprijzen wijzigen waarop de gemeente grondpositie heeft. De gemeente kan eigen vastgoed prijstechnisch zodanig opstellen dat de transformatie naar het middensegment huurwoningen mogelijk is. -Bouwinvest gaat zelf beginnen met ontwikkelen zoals vroeger, omdat de ontwikkelaars koopwoningen realiseren waardoor de beleggers geen kans krijgen om huurwoningen te realiseren. Financieel Juridisch Niet mogelijk om met de Gemeente Amsterdam convenant af te sluiten Afwachtende eigenaren Bestemmingsplan -Wet kraken en leegstand -Kantoorloods -Pilotprojecten -Actief eigenaren benaderen -Leegstand verordening -Bestemmingsplan wijzigen -Waar de gemeente grondpositie op heeft, kan de markt aangestuurd worden door te vereisen om een deel van het pand realiseren naar dit type woningen. -De gemeente Amsterdam kan het advies geven dat er veel behoefte aan geliberaliseerde huurwoningen is aan de eigenaar/belegger en/of ontwikkelaars die advies vragen aan de gemeente over de behoefte van de markt. Gemeente kan convenant afsluiten met de marktpartijen. -Beleggers kunnen zelf beginnen met ontwikkelen indien de ontwikkelaars afwachtend zijn. -Bij het aanmelden van leegstand kan de gemeente de eigenaar/belegger waarschuwen voor de kosten die eventueel een leegstand met zich zal meebrengen zoals energie- en onderhoudskosten, kosten van bewaking, imagoschade en eventuele leegstandboetes. -Gemeente kan van te voren het bestemmingsplan wijzigen. -Marktpartijen kunnen voordat ze het pand op de markt zetten overleggen met het lokale bestuur om het bestemmingplan gewijzigd te krijgen*. Tabel 6.1: Knelpunten en oplossingen vanuit de markt en literatuur VS huidige stimuleringsmiddelen van gemeente Amsterdam 57

76 Wie: Gemeente Toelichting: Dit geeft een boost aan een verouderde omgeving en/of verbeteren van de openbare ruimte. Hoe: De gemeente kent de gebieden en ze hebben altijd een beeld van wat goed functioneert en wat niet en of dat past bij de nieuwe functie. Vaak kan dat financieel, want bij zo n transformatie en soms ook uitbreiding of andere functies die in een leegstaand gebouw komen die meer waard zijn, dan wordt een hogere canon in rekening gebracht en die meerwaarde kan de gemeente dan gebruiken om de openbare ruimte aan te pakken. Het inzetten van dit stimuleringsmiddel hangt van de casus af. Wanneer: Daar waar transformatie daadwerkelijk plaatsvindt, maakt de gemeente afspraken over wat er eventueel veranderd moet worden in de openbare ruimte. Dit gebeurt zowel uit gemeentelijk initiatief maar ook als een marktpartij er om vraagt. Soms zijn er kantoren in een gebied die kansen hebben voor transformatie en de gemeente zegt dat ze de openbare ruimte gaan aanpakken als de eigenaren met leegstaande panden aan de slag gaan. Huidig stimuleringsmiddel 2: Gebiedsgerichte aanpak Wie: Gemeente Toelichting: Door ingreep van de gemeente in het gebied waar veel gebouwen leeg staan, kan gebiedsontwikkeling een boost aan dat gebied geven. Hoe: de gemeente maakt plannen voor de gebieden waar veel leegstand aanwezig is door bijvoorbeeld een deel in het bestemmingsplan opnemen, maar ook door hun visie vast te stellen. Wanneer: Als partijen langs komen gaat de gemeente hun helpen door het Transformatieteam en Kantoorloods. Dit wordt ook ingezet als de gemeente kansen ziet voor een andere gebruiker, dan moet de gemeente bedenken wat hun rol in dat gebied kan zijn. Huidig stimuleringsmiddel 3: Transformeer het openbaar gebied Wat: Gemeente Toelichting: De gemeente neemt initiatief als een heel gebied niet functioneert door openbare gebieden aan te pakken. Hoe: Door te analyseren welke ingrepen nodig zijn om in een groot gebied waar transformatie moet plaatsvinden succesvol te laten verlopen. Wanneer: In de meeste gevallen zal het zo zijn dat de gemeente vooraf bedenkt welke gebieden ze kunnen aanpakken om een gebied aantrekkelijk te maken voor een woonfunctie. Echter kan de gemeente dit pas echt actief gaan doen als andere partijen of eigenaren aangeven dat ze aan de transformatie willen meewerken. Anders bestaat er de kans dat de gemeente de openbare ruimte aanpast en er vervolgens niets gebeurd. 3 De oplossingen met een (*) komen uit de transformatiepotentiemeter (Geraedts & Voordt, 2007) 58

77 Oplossing 1. Plannen maken om gebieden aan te pakken. Wat: Gemeente Hoe: Gemeente met marktpartijen moeten in de gaten houden welke gebieden ze willen aanpakken om daar plannen voor te maken. Wanneer: Indien de kantoorgebieden leeg staan en clusters van leegstaande kantoren in het gebied aanwezig zijn. Oplossing 2.Tijdelijke transformatie bevorderen Wie: Gemeente Hoe: Door sneller vergunningen af te geven. Dit zal een goede stap zijn om buiten de ring projecten gerealiseerd te krijgen. Toelichting: De transformatie buiten de ring kan gestimuleerd worden doordat in de huidige leegstand die daar is of zal ontstaan, er studenten gehuisvest kunnen worden of groepen die er tijdelijk willen wonen. Dit zal een goede stap zijn om buiten de ring projecten gerealiseerd te krijgen, waardoor de monofunctionele gebieden, levendiger worden (F. Roord, persoonlijke mededeling, 2 oktober 2015). Wanneer: Indien de transformaties niet in de kantoorgebieden van de grond komen. Technisch Potentie van leegstaande gebouw: niet duidelijk of de transformatie mogelijk is. Hierdoor wordt het project voor een ontwikkelaar risicovol of het gebouw transformeerbaar is. Huidig stimuleringsmiddel: Wet kraken en leegstand Wie: Gemeente Toelichting: De eigenaar van een pand dat langer dan 6 maanden leegstaat, moet dat aan de gemeente melden. Hoe: Bij het niet aanmelden kan een boete van worden uitgeschreven. Vervolgens kijkt de gemeente met betrokken partijen naar een oplossing om de leegstand te beëindigen. Indien de leegstand langer dan een jaar aanhoudt, kan de gemeente zelf een gebruiker voordragen. Wanneer: - Indien de eigenaar van een leegstaand pand het niet aanmeldt; - De leegstand langer dan een jaar aanhoudt. Huidig stimuleringsmiddel: Transformatieteam Wie: Gemeente Toelichting: Dit team bestaat uit specialisten die de grenzen van de regelgeving kunnen opzoeken. Dit team kan het transformatieproces versnellen. Hoe: dit team begeleidt en neemt drempels bij het transformatieproject in het huidige gemeentelijke grond- en erfpachtbeleid weg. Wanneer: Indien obstakels voorkomen bij het transformatieproces op het gebied van vastgoed technisch, juridisch, financieel en economisch. Oplossing 1: studies/quickscans laten verrichten 59

78 Wie: Gemeente en/of eigenaar/belegger Hoe: Voordat het pand in de markt gezet wordt kan de gemeente of eigenaar/belegger, studies/quickscans laten verrichten om te kijken wat de mogelijkheden van de leegstaande panden zijn. Dit verlaagt de risico s voor een ontwikkelaar bij een transformatieproject. Wanneer: Indien de eigenaar bereid is om iets met zijn leegstaande pand te doen of te verkopen. Financieel Hoge grondwaarde: Grondwaarde is hoog waardoor ontwikkelaars hoge waarde vragen. Dit veroorzaakt dat de beleggers huurwoningen in het hogere segment realiseren om hun rendement er uit te halen. Huidig stimuleringsmiddel: Erfpachtwijziging-experimentregeling Wie: Gemeente Toelichting: Met erfpachtwijziging kan de eigenaar geld overhouden om in het gebouw te investeren of heeft hij minder risico bij transformatie. Hoe: Verrekenen van de resterende erfpacht met de nieuwe erfpacht. Wanneer: De gemeente zet dit stimuleringsmiddel in wanneer er sprake is van resterende of nog lopende erfpacht. Oplossing 1. Combineren van functies Wie: Gemeente Hoe: Door het combineren van de functies zal het project ook meer haalbaar worden (Geraedts & Voordt, 2007). Wanneer: Wanneer grondwaarde hoog is. Hierdoor vragen ontwikkelaars een hoge waarde aan de beleggers om de transformatiekosten rond te krijgen. Oplossing 2. Uitkeren van de resterende erfpacht Wie: Gemeente Hoe: De gemeente kan door het uitkeren van de bestaande erfpacht die door het wijzigen van de functies ontstaan, de ontwikkelaars financieel helpen (M. Ploeger, persoonlijke mededeling, 19 oktober 2015). Indien de erfpacht van een leegstaand gebouw als kantoor was afgekocht voor 50 jaar. Dan is de afkoopsom tot 2035 betaald. Wat de gemeente kan doen en wat de ontwikkelaars kan helpen is dat de gemeente zegt; het is nu 2015, dus ongeveer halverwege de looptijd. Het restant van de afkoopsom kan de gemeente aan de ontwikkelaars betalen of uitkeren en voor 50 jaar opnieuw de waarde van de erfpacht bepalen op basis van woningbouw (M. Ploeger, persoonlijke mededeling, 19 oktober 2015). Dit is een financiële prikkel die altijd het beste werkt. Wanneer: Indien er sprake is van resterende erfpacht. Oplossing 3. Grondprijzen aanwijzen Wie: Gemeente 60

79 Hoe: De gemeente kan grondprijzen aanwijzen waar ze de grondpositie op hebben. De gemeente kan eigen vastgoed prijstechnisch zodanig stellen dat het betreffende gebouw later getransformeerd kan worden naar geliberaliseerde huurwoningen (Van Wees persoonlijke mededeling, 19 oktober 2015). Wanneer: Indien de gemeente de grondpositie heeft. Eigenaar/belegger willen niet Afwaarderen: sommige eigenaren/beleggers willen blijven vasthouden aan het financiële plaatje, omdat ze anders de boekwaarde moeten afboeken, en dat is dan is een grote financiële strop voor hen. Oplossing 1: Gemeente kan zelf een goede voorbeeld zijn voor de markt Wie: Gemeente Hoe: De gemeente kan eigen vastgoed prijstechnisch zodanig opstellen dat de transformatie naar het middensegment huurwoningen mogelijk is. Hierdoor wordt de waarde van panden in het betreffende gebied ook beïnvloed, aangezien het gemeentelijke vastgoed tussen anderen staat. Transformatie van kantoren naar koopwoningen levert meer rendement op: de ontwikkelaars kiezen eerder voor transformatie van kantoren naar koopwoningen omdat dit meer rendement oplevert. Het is ook mogelijk dat de ontwikkelaars een afwachtende houding aannemen, omdat het met de markt beter gaat. Hierdoor kunnen de beleggers niet in huurwoningen investeren. Oplossing 1: Beleggers hoeven niet te wachten op ontwikkelaars Wie: ontwikkelaars Hoe: Het is lastiger voor een belegger om projecten binnen te kunnen halen, de redenen hiervoor zijn: 1) De ontwikkelaars zien dat het met de markt beter gaat, hierdoor willen ze afwachten tot de markt helemaal hersteld is. Dit levert de ontwikkelaars meer rendement op. 2) Transformatie van een leegstaande kantoren naar koopwoningen levert ontwikkelaars meer rendement op. De beleggers kunnen deze problemen oplossen door zelf te gaan ontwikkelen of grondposities in te nemen of te financieren (Hulsman, persoonlijke mededeling, 6 oktober 2015). Wanneer: Indien de ontwikkelaars afwachtend zijn. Oplossing 2: Aansturen van marktpartijen Wie: Gemeente Toelichting: Waar de gemeente grondpositie op heeft, kan de gemeente de markt aansturen door te vereisen om een deel van het pand realiseren naar dit type woningen (auteur, 2016). Oplossing 3: Adviseren van marktpartijen Wie: Gemeente 61

80 Toelichting: De gemeente Amsterdam kan advies geven dat er veel behoefte naar geliberaliseerde huurwoningen zijn aan de eigenaar/belegger en/of ontwikkelaars die advies vragen aan de gemeente over de markt en het type woningen waar vraag naar is (auteur, 2016). Niet mogelijk convenant te sluiten: het is op dit moment niet mogelijk om met de gemeente Amsterdam een convenant af te sluiten, omdat ze van alles de hoge prijs er uit willen halen. Hierdoor verliest de gemeente de samenwerking met de marktpartij om projecten vlot te trekken, van de andere kant kan het ook nadelig voor de marktpartij omdat die graag projecten willen realiseren. Oplossing 1: Proberen met de beleggers en de ontwikkelaars in contact te komen Wie: Gemeente Hoe: De gemeente Amsterdam moet proberen met de beleggers en de ontwikkelaars in contact te komen en een convenant af te sluiten. Dit zal de relatie tussen deze drie partijen versterken waardoor er meer vertrouwen kan ontstaan. Door samenwerking tussen deze drie partijen zullen er meer transformaties plaatsvinden. Wanneer: Indien de beleggers interesse tonen om samen te werken met de gemeente. Afwachtende eigenaren: eigenaren zijn afwachtend omdat het met de markt beter gaat en hebben ze liever dat hun panden tijdelijk leegstaan. Huidig stimuleringsmiddel 1: Wet kraken en leegstand Wie: Gemeente Toelichting: De eigenaar van een pand dat langer dan 6 maanden leegstaat, moet dat aan de gemeente melden. Hoe: Bij het niet aanmelden kan een boete van worden gezet. Vervolgens kijkt de gemeente met betrokken partijen naar een oplossing om leegstand te beëindigen. Indien de leegstand langer dan een jaar aanhoudt, kan de gemeente zelf een gebruiker voordragen. Wanneer: -Indien de eigenaar van een leegstaand pand dit niet aanmeldt; - De leegstand langer dan een jaar aanhoudt. Huidig stimuleringsmiddel 2: Kantoorloods Wie: Gemeente Toelichting: Het aanspreekpunt voor vastgoedpartijen die zich bezig houden met transformatie van gebouwen in Amsterdam. De focus hierbij ligt op leegstaande kantoorgebouwen groter dan ca m². Hoe: -Business case maken voor transformatie van gebouwen, hierbij kan de Kantorenloods opdracht geven voor een QuickScan waarbij de randvoorwaarden voor een eventuele transformatie worden verkend; - Verbinding leggen tussen vastgoedpartijen en de gemeente Amsterdam (ambtelijke organisatie en bestuurders); -kennis over transformatie binnen de gemeente Amsterdam. Wanneer: Als de eigenaren niets doen met hun panden en/of als er langdurig niets gebeurt dan zorgt dit ervoor dat ze op bestuursniveau in gesprek gaan met zo n eigenaar. Zowel de gemeente als de eigenaar 62

81 kunnen initiatief nemen, om Kantoorloods in te zetten of er naar te vragen. Dat gebeurt continu. Bijvoorbeeld als de eigenaar niets met zijn pand doet en/of als de eigenaar iets wilt doen en om hulp van de Kantoorloods vraagt. Huidig stimuleringsmiddel 3: Pilotprojecten Wie: Gemeente Toelichting: Een samenwerking tussen marktpartijen en de gemeente Hoe: De gemeente wijst een aantal langdurig leegstaande kantoorpanden aan voor transformatie naar een andere functie. Gedurende een dergelijke samenwerking kunnen er verschillende transformatiemogelijkheden in kaart worden gebracht. Zodoende krijgt een eigenaar een beeld van wat er allemaal met het gebouw kan gebeuren en is er tevens de mogelijkheid voor projectontwikkelaars om in contact te komen met de eigenaar. Wanneer: Bij langdurig leegstaande kantoren gaat de gemeente samenwerken met de marktpartijen. Huidig stimuleringsmiddel 4: Actief eigenaren benaderen Wie: Gemeente Toelichting: Benaderen van de eigenaren kan de leegstaande kantoren verminderen. Hoe: Een aantal eigenaren van leegstaande panden worden voor een bijeenkomst uitgenodigd en geconfronteerd met het feit dat er leegstand is wat tot verpaupering van de stad leidt, om te kijken hoe zij denken hiermee om te gaan. Wanneer: Als eigenaren niet naar de gemeente komen dan gaat de gemeente naar hun toe. Huidig stimuleringsmiddel 5: Leegstandsverordening Wie: Gemeente Toelichting: De eigenaar van het pand dat langer dan 6 maanden leegstaand moet dat aan de gemeente melden. Hoe: 1. Meldingsplicht; 2. Leegstandsgesprek; 3. Verplichtende Voordracht. Uit het onderzoek van Zijlstra (2015) blijkt dat dit stimuleringsmiddel arbeidsintensief is en er zijn veel bezwaar- en beroepsmogelijkheden. Deze laatste stap lijkt niet te leiden tot een versneld transformatieproces, doordat een gang naar de rechtbank het proces met een aantal jaar kan vertragen. Wanneer: De leegstandsverordening geldt voor gebouwen groter dan m². Oplossing 1: Beleggers kunnen zelf beginnen met het realiseren van huurwoningen voor het middensegment. Wie: Beleggers Toelichting: Beleggers kunnen zelf beginnen met ontwikkelen en transformeren van leegstaande kantoren naar geliberaliseerde huur- 63

82 woningen voor het middensegment, indien de ontwikkelaars afwachtend zijn omdat het met de markt beter gaat of omdat ze interesse hebben in het realiseren van koopwoningen. Wanneer: Indien de ontwikkelaars afwachtend zijn. Oplossing 2: Waarschuwen van de afwachtende eigenaren Wie: Gemeente Toelichting: Bij het aanmelden van leegstand kan de gemeente de eigenraar/belegger waarschuwen voor de kosten die leegstand eventueel met zich mee kan brengen. De afwachtende eigenaar/belegger moet rekening houden met de bijkomende kosten zoals energie- en onderhoudskosten, kosten van bewaking of anti-kraak, imagoschade en eventuele leegstandboetes. Hierdoor zal een eigenaar/belegger stilstaan bij de nadelen van leegstand en niet enkel afwachten totdat het met de markt beter gaat. Wanneer: Bij het aanmelden van leegstand van een pand dat langer dan 6 maanden leegstaat. Juridisch Bestemmingsplan: bestemmingsplan van het transformatieproject is niet van tevoren gewijzigd waardoor het project riskant is voor ontwikkelaars. Huidig stimuleringsmiddel: Wijziging van het bestemmingsplan Wie: Gemeente Toelichting: Om transformatie mogelijk te maken dient het bestemmingsplan te worden aangepast. Hiermee wordt bedoeld dat de gemeente mee gaat werken met het wijzigen van het bestemmingsplan om de transformatie mogelijk te maken. Hoe: Een zogeheten afwijkingsbesluit is een besluit van de Burgemeester & Wethouders om een bouwproject dat afwijkt van het geldende bestemmingsplan mogelijk te maken. Dit stimuleringsmiddel is effectief wanneer van tevoren het bestemmingsplan wordt gewijzigd, doordat het transformatieproject minder risicovol voor de ontwikkelaar wordt gemaakt. Wanneer: Het veranderen van de functie bij transformaties en wanneer de gemeente kansen in een gebied ziet. Oplossing 1: Overleg met lokaal bestuur Wie: Markt Toelichting: Als de marktpartijen zeker willen zijn van hun transformatie, kunnen ze in eerste instantie in overleg gaan met het lokale bestuur. Hoe: De marktpartijen kunnen voordat ze hun panden in de markt zetten, in overleg gaan met het lokale bestuur, zodat ze het bestemminsplan eerder gewijzigd krijgen. Wanneer: Indien de ontwikkelaars of eigenaar/beleggers bereid zijn om een project te ontwikkelen. 64

83 Conclusie Uit bovenstaande punten kan geconcludeerd worden dat de meeste knelpunten die uit de casestudies naar voren kwamen, overeen komen met wat in de literatuur beschreven is. Echter zijn er een aantal knelpunten die niet zijn benoemd in de literatuur en/of er zijn geen stimuleringsmiddelen inzetbaar door de gemeente Amsterdam maar die wel de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen zal beïnvloeden: 1. Binnen de Amsterdamse woningmarkt is er ook vraag naar huurwoningen boven 930, waardoor de belegger eerder voor dit type huurwoning kiest. 2. Sommige eigenaren/beleggers willen blijven vasthouden aan het financiële plaatje, omdat ze anders de boekwaarde moeten afboeken, en dat is dan is een grote financiële strop voor hen. 3. Grondprijzen zijn hoog, waardoor de ontwikkelaar ook een hogere waarde vraagt van de eigenaar/belegger. Hierdoor kiest de belegger voor huurwoningen in het hogere segment, omdat die meer winstgevend zijn. 4. Gemeente Amsterdam wil een hoge prijs halen voor hun grondposities, waardoor het niet mogelijk is om met hun een convenant af te sluiten. 5. De transformatie van kantoren naar koopwoningen levert meer rendement op voor een ontwikkelaar. 6.2 Knelpunten op volgorde In deze paragraaf zijn de knelpunten onderverdeeld in de knelpunten die wel of niet in de voorgaande onderzoeken ook naar voren zijn gekomen. De volgende knelpunten uit het onderzoek van Rodenhuis (2012) en Geraedts & Voordt (2007) komen overeen met de knelpunten die ook in dit onderzoek is gebleken. De knelpunten die uit de voorgaande onderzoeken naar voren komen, zijn geprioriteerd. Dit is bepaald door te kijken naar de stappen die in de transformatiepotentiemeter worden genomen. De lijst is op zo n manier gepresenteerd dat de knelpunten die het meeste invloed hebben op de transformatie bovenaan staan en de knelpunten die het minste invloed hebben staan onderaan. 1. Afwachtende eigenaren 2. Monofunctionele locaties 3. Potentie van het leegstaande gebouw 4. Bestemmingsplan 5. Afwaarderen 1. Afwachtende eigenaren: transformaties kunnen van de grond komen wanneer een eigenaar/belegger de wil heeft om iets met zijn pand te gaan doen. Zolang een eigenaar/belegger afwachtend is, kan de markt niet aan een transformatieproject toekomen. De oorzaak van de leegstand ligt bij de eigenaren van de leegstaande kantoorgebouwen die een afwachtende houding hebben. Ze wachten en hopen dat de positieve verandering in de markt, deze situatie zal veranderen. De eigenaren/beleggers zijn in het bezit van groot kapitaal waardoor ze er weinig merken dat hun panden leegstaan (Loomans, 2015). Een onderdeel van de eerste stap bij de transformatiepotentiemeter, is dan ook of de eigenaar/belegger bereid is om zijn pand te transformeren (par. 3.1) (Geraedts & Voordt, 2007). 65

84 2. Monofunctionele locatie: de tweede stap bij de transformatiepotentiemeter is of de locatie waar het gebouw zich bevindt, geschikt is voor een woonfunctie (par. 3.1) (Geraedts & Voordt, 2007). Locatie is de eerste factor waar een investeerder naar kijkt. Beleggers kiezen het liefst voor de centrale gebieden in de stad. In Amsterdam willen alle beleggers binnen de A10 ring projecten realiseren. De beleggers willen investeren in het gebied dat voorzien is van voorzieningen en bereikbaar is met openbaar vervoer. 3. Potentie van leegstaande gebouw: wanneer de locatie geschikt is, kijkt een ontwikkelaar of het gebouw zicht leent voor transformatie. Dit is de volgende stap in de transformatie potentiemeter (par. 3.1). Het transformatieproject wordt risicovol beschouwd omdat het bestaande gebouw moet voldoen aan functionele, technische, financiële en juridische aspecten. 4. Bestemmingsplan: het wijzigen van een bestemmingsplan kost veel tijd. Hierdoor kan de eigenaar/belegger of ontwikkelaar de bestemmingsplanwijziging aanvragen voordat ze hun panden in de markt zetten, waardoor het risico verminderd wordt. Deze stap is een onderdeel van de vorige stap, gebouw analyse. 5. Afwaarderen: sommige eigenaren/beleggers willen blijven vasthouden aan het financiële plaatje, omdat ze anders de boekwaarde moeten afboeken, en dat is dan een grote financiële strop voor hen. Echter zijn er een paar knelpunten die niet zijn benoemd in de voorgaande onderzoeken, terwijl deze als belemmering worden gezien door de marktpartijen: 1) Hoge grondprijzen, 2) Transformatie van kantoren naar koopwoningen leveren meer rendement op, 3) Amsterdamse woningmarkt vraagt ook naar huurwoningen boven 930, 4) Niet mogelijk om convenant af te sluiten met de gemeente Amsterdam. 1. Hoge grondprijzen: een ander financieel knelpunt is de hoge grondwaarde. Hoge waarde van de grond en panden zorgen ervoor dat ontwikkelaars een sterke inkoopprijs moeten doen. Dit kan de oorzaak zijn waarom transformatie financieel niet haalbaar en ongunstig is voor een ontwikkelaar. 2. Niet mogelijk om convenant af te sluiten: convenant afsluiten met de gemeente Amsterdam is niet mogelijk, omdat ze de hoge prijs er uit willen halen. Gemeente Amsterdam moet proberen om met de marktpartijen een convenant af te sluiten waardoor hun vertrouwen in een samenwerking met de gemeente stijgt. Samenwerking tussen de gemeente en de markt is van belang voor het realiseren van projecten. 3. Transformatie van kantoren naar koopwoningen levert meer rendement op dan geliberaliseerde huurwoningen. Dit zorgt ervoor dat de beleggers geen huurwoningen in het middensegment kunnen realiseren. De beleggers kunnen zelf beginnen met het ontwikkelen van projecten, indien de ontwikkelaars voor het realiseren van koopwoningen kiezen. 66

85 4. Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag naar huurwoningen boven 930, hierdoor kiest een belegger eerder voor dit type huurwoning, omdat dit het meeste rendement oplevert. Dit veroorzaakt dat het aanbod van huurwoningen in het middensegment achterblijft. In tabel 6.2 werden de knelpunten en het aantal stimuleringsmiddelen die door de gemeente Amsterdam inzetbaar zijn, tegenover elkaar gezet om te kijken voor welk knelpunt op volgorde van belangrijkheid de meeste stimuleringsmiddelen inzetbaar is. Hieruit kan geconcludeerd worden dat de huidige stimuleringsmiddelen waar de gemeente Amsterdam over beschikt, goede stimuleringsmiddelen zijn voor de volgende algemene knelpunten die ook bij andere transformaties voorkomen: Afwachtende eigenaren; Monofunctionele locatie; Niet duidelijk of gebouw zich leent voor transformatie. Voor de volgende knelpunten, zijn er helaas nog geen of weinig stimuleringsmiddelen beschikbaar (tabel 6.2). Voor deze knelpunten zijn vanuit de markt, literatuur en auteur een paar suggesties aan zowel de marktpartijen als de gemeente Amsterdam gedaan om de transformaties van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen te bevorderen (par. 5.3). Inzetbaar en geschikte Knelpunten stimuleringsmiddelen 1. Afwachtende eigenaren -Wet kraken en leegstand -Kantoorloods -Pilotprojecten -Actief eigenaren benaderen -Leegstand verordening 2. Monofunctionele locatie -Verbeteren van omgevingskwaliteit -Gebiedsgerichte aanpak -Transformeer het openbaar gebied -Structuurvisie 5. Eigenaar/beleggers willen niet afwaarderen - Grondprijzen zijn hoog -Erfpachtwijziging-experimentregeling 6. Niet mogelijk om convenant af te sluiten met de gemeente Amsterdam, om- - dat ze hoge prijs voor hun grondpositie vragen 7. Transformatie van kantoren naar - koopwoningen levert meer rendement op 8. Amsterdamse woningmarkt heeft ook - vraag naar huurwoningen boven 930 Tabel 6.2: Aantal inzetbare stimuleringsmiddel per benoemde knelpunt 3. Gebouw leent zich aan transformatie -Wet kraken en leegstand -Transformatieteam 4. Bestemmingsplan -Bestemmingsplan wijzigen Eigenaren willen niet afwaarderen; Hoge grondprijzen; Niet mogelijk om convenant af te sluiten; gemeente Amsterdam wil een hoge prijs voor hun grond; Transformatie van kantoren naar koopwoningen levert meer op; Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag naar huurwoningen boven 930. Aangezien iedere partij aan zichzelf denkt en projecten met de meeste rendement wil realiseren, kan de gemeente hier een grote rol in spelen om de transformatie van het 67

86 middensegment te stimuleren. De gemeente Amsterdam wil het leegstandsprobleem niet financieren omdat dit het probleem van de markt is en niet van de gemeente. Vanuit het Rijk worden er ook geen subsidies verstrekt, omdat de crisis is geweest en daarnaast is dit probleem bij de markt begonnen en het wordt onredelijk gevonden wanneer dit probleem door de belastingbetaler moet worden opgelost. Conclusie Uit de vorige twee paragrafen kan geconcludeerd worden dat de meeste knelpunten onder de categorie financieel vallen en hiervoor wordt niet voldoende of geen stimuleringsmiddel ingezet door de gemeente Amsterdam. In de volgende paragraaf zijn deze knelpunten aan de gemeente Amsterdam voorgelegd om te kijken of ze het hiermee eens zijn en of de benoemde oplossingen door de gemeente ingezet kunnen worden. 6.3 Praktijkvalidatie In dit onderzoek heeft een praktijkvalidatie plaatsgevonden door het uitvoeren van een expertmeeting. Het is de bedoeling om te controleren of de uitkomst van de uitgevoerde analyses hetzelfde is als van de expertmeeting. Hierbij waren dhr. Spaans (Transformatieteam) en dhr. Öry (Kantoorloods) van de gemeente Amsterdam aanwezig. De expertmeeting is als volgt gegaan. Expertmeeting Ten eerste werden alle knelpunten op tafel gezet. Hierbij hebben de experts (dhr. Spaans van Transformatieteam en dhr. Öry van Kantoorloods van de gemeente Amsterdam) de knelpunten in volgorde gezet op de manier van hoe ze denken dat de transformatie wordt beïnvloed. Vervolgens moesten de experts de stimuleringsmiddelen die door de gemeente Amsterdam inzetbaar is, plaatsen bij het juiste knelpunt. Door deze handeling kon gecontroleerd worden of de experts dezelfde uitkomst bereikten. Resultaat per onderdeel Onderdeel 1: Van de experts werd gevraagd om de knelpunten op volgorde te zetten van wat het meeste invloed heeft op transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen en wat het minst. Het resultaat van dit onderdeel was als volgt (fig. 6.1). De experts hebben de knelpunten op algemeen, individu en niet van toepassing niveaus verdeeld. Er werd eerst gekeken of iemand überhaupt iets met zijn pand of het kantorengebied kan doen, vervolgens werd er gekeken naar het individu niveau en komt de ontwikkelaar financiële en technische aspecten tegen. Uit deze verdeling kwam naar voren dat monofunctionele locatie en afwachtende eigenaren de meest belangrijke knelpunten zijn. Een transformatie lukt niet omdat sommige plekken niet geschikt zijn voor woningbouw. Dat is dan de belangrijkste reden waarom de transformatie van kantoren naar woningen niet plaatsvinden. Er zijn eigenaren die niets met hun pand willen doen of ze willen iets doen maar dan is de grootste belemmering dat het op een plek ligt waar het realiseren van een woonfunctie niet mogelijk is. Op individueel niveau (of gebouw niveau) is heel belangrijk of het gebouw transformeerbaar is naar een woning vanuit een technisch oogpunt. Vervolgens is het belangrijk of het project financieel haalbaar is. Het kan op verschillende manieren financieel niet haalbaar zijn, omdat: 1) de boekwaarde van het pand veel te hoog is, 68

87 2) het kan zijn dat de grondwaarde hoog is of dit kan ook afhangen van ingrepen die nodig zijn en of het project rendabel kan blijven. Als de gemeente niet mee kan werken aan het wijzigen van het bestemmingsplan, is dit ook belemmerend bij de transformaties. De laatste drie knelpunten niet mogelijk om met de gemeente Amsterdam convenant af te sluiten, transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen levert meer op en Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag naar huurwoningen boven 930 zijn niet relevant gevonden door de experts. Omdat de experts vinden dat als marktpartijen kantoorgebouwen willen transformeren naar woningen en de gemeente denkt dat dit qua bestemmingsplan mogelijk is, dan werkt de gemeente mee. Daar hoeft de gemeente geen convenant voor af te sluiten. Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag naar huurwoningen boven 930 en koopwoningen leveren meer rendement op vinden de experts ook niet belemmerend, omdat er ook partijen zijn die huurwoningen voor het midden segment willen realiseren. Figuur 6.1: De Knelpunten zijn op volgorde gezet door experts Onderdeel 2: Na de verdeling van de knelpunten werden de experts gevraagd om de stimuleringsmiddelen met de knelpunten te koppelen. Vervolgens werd gevraagd wat hun opviel. Het resultaat was als volgt (fig. 6.2). De gemeente neemt actie wanneer hij ziet dat de markt zijn werk niet goed doet. Omdat er blijkbaar belemmeringen zijn en dat geldt ook voor dit onderwerp. Dus de gemeente kijkt eerst waarom gebeurt er op bepaalde plekken niets of waarom zijn de eigenaren afwachtend. Omdat bij de knelpunten monofunctioneel locatie en afwachtende eigenaren niets vanuit de markt gebeurt, probeert de gemeente ook de meeste stimuleringsmiddelen op deze punten in te zetten. Daarom zitten de meeste stimuleringsmiddelen op het algemene niveau. 69

88 Figuur 6.2: Verdeling van inzetbare stimuleringsmiddel voor knelpunten door experts van de gemeente Amsterdam Onderdeel 3: in deze fase werden de experts gevraagd wat ze van de oplossingen die vanuit de praktijk voor de gemeente naar voren zijn gekomen, vinden. In tabel 6.3 is deze informatie tegenover elkaar gezet. Knelpunt Monofunctionele locaties Monofunctionele locaties Afwachtende eigenaren Grondprijzen zijn hoog Grondprijzen zijn hoog Benoemdeoplossing voor de gemeente Tijdelijke transformaties bevorderen door sneller vergunningen af te geven. Gemeente kan plannen maken met de marktpartijen. Bij het aanmelden van leegstand kan de gemeente de eigenaar/belegger waarschuwen voor de kosten die leegstand eventueel met zich mee zal brengen zoals energie- en onderhoudskosten, kosten van bewaking, imagoschade en eventuele leegstandboetes. Uitkeren van de resterende erfpacht die door functie wijziging is ontstaan. Grondprijzen wijzigen waar de gemeente positie op heeft. Reactie van experts Dit is landelijk geregeld en de gemeente kan hier niet zoveel aan veranderen. Dat doet de Kantoorloods. Kantoorloods is nu bezig met de marktpartijen in bepaalde gebieden om leegstand op te lossen. Dat doet het Transformatieteam. Dat zou wel kunnen en dat helpt natuurlijk. Uitkeren doet de gemeente niet omdat het niet de functie van de gemeente is om de ontwikkelaars te helpen. Dat doet de gemeente. De gemeente neemt zijn verlies op het moment dat het bestemmingsplan gewijzigd wordt van kantoren naar woonfunctie en de minderwaarde verrekenen door een langere looptijd van het contract. 70

89 Eigenaren willen niet afwaarderen -Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag naar huurwoningen boven 930 -Transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen levert meer rendement op -Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag naar huurwoningen boven 930 -Transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen levert meer rendement op Convenant afsluiten met de gemeente Amsterdam is niet mogelijk Bestemmingsplan is niet gewijzigd voordat het pand in de markt wordt gezet De gemeente kan eigen vastgoed prijstechnisch zodanig opstellen dat de transformatie naar het middensegment huurwoningen mogelijk is. Aansturen van de markt voor het realiseren van geliberaliseerde huurwoningen, waar de gemeente grondpositie heeft. De gemeente Amsterdam kan het advies geven dat er veel behoefte naar geliberaliseerde huurwoningen zijn aan de eigenaar/belegger en/of ontwikkelaars die advies vragen aan de gemeente over de markt. Convenant afsluiten met de Marktpartijen. Voordat het pand in de markt gezet wordt, het bestemmingsplan Wijzigen. De gemeente Amsterdam heeft wel leegstaande panden maar niet veel. De gemeente zal eerst met de dienst van de beleidsdoeleinde onderzoek doen, om te kijken of er functies in het gebouw passen, wat bij het beleidsdoel past. Als er geen beleidsdoelen zijn, dan verkoopt de gemeente Amsterdam de panden aan woningcorporaties of aan de markt. Het kan zijn dat de gemeente Amsterdam een pand met een beleidsdoel verkoopt. Bijvoorbeeld dit pand wordt verkocht als een bepaalde functies erin gerealiseerd wordt. Het is tot nu toe niet voorgekomen, maar dat kan wel. De gemeente Amsterdam gaf vroeger aan dat er behoefte zijn aan studenten huisvesting en hotels. Maar omdat de markt voor deze twee functies aan het verzadigen is, adviseren om naar andere functies te kijken zoals geliberaliseerde huurwoningen. Als marktpartijen kantoorgebouwen willen transformeren naar woningen en de gemeente denkt qua bestemmingsplan dat dit mogelijk is, dan werkt de gemeente mee. Voor monofunctionele locatie daaraan ziet de gemeente dat de markt zijn werk niet doet als de gemeente niet op voor hand aangeeft dat verschillende functies mogelijk zijn. Dat maakt de gemeente mogelijk in het bestemmingsplan. Tabel 6.3: Reactie van experts voor de benoemde oplossingen (Persoonlijk mededeling Spaans & Ory, 14 april 2016) Vergelijking praktijkvalidatie met de bevindingen De uitkomst van de verdeling van de knelpunten en het koppelen daarvan met de stimuleringsmiddelen, zijn hetzelfde. Zowel bij de uitgevoerde analyses als bij de expertmeeting was naar voren gekomen dat monofunctionele locatie en afwachtende eigenaren het meest bepalend zijn of de transformatie zal plaatsvinden of niet. Echter zijn in de analyses, de knelpunten op volgorde gezet door te kijken naar het moment dat men studies wilt verrichten of een leegstaand gebouw de potentie heeft om getransformeerd te worden. De gemeente heeft de knelpunten in drie niveaus algemeen, individu en niet van toepassing onderverdeeld. Een ander verschil die uit de analyses naar voren kwam was dat er minder stimuleringsmiddelen van toepassing waren dan de gemeente zelf. Maar het uiteindelijke resultaat was hetzelfde. Beiden hebben dezelfde knelpunten die de meeste invloed hebben op transformatie als eerste gezet en ontdekt dat de gemeente op algemeen niveau de meeste stimuleringsmiddelen inzet. Wat de auteur ook opviel was: 1) De volgende suggesties van oplossingen vanuit de praktijk worden door de gemeente ingezet maar de marktpartijen zijn hiervan niet op de hoogte. - Tijdelijke transformaties bevorderen door sneller vergunningen af te geven. - Gemeente kan plannen maken met de marktpartijen - Grondprijzen wijzigen waar de gemeente positie op heeft - Wijzigen van het bestemmingsplan voordat het pand in de markt gezet wordt. 71

90 Dit betekent dat de gemeente met behulp van meer publicaties of bijeenkomsten de marktpartijen kan informeren over de stimuleringsmiddelen die de gemeente in kan zetten om de transformatie te stimuleren. 2) Drie andere voorgelstede acties die de gemeente ook neemt om de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen te stimuleren, zijn: - Bij het aanmelden van leegstand kan de gemeente de eigenaar/belegger waarschuwen voor de kosten die leegstand eventueel met zich mee kan brengen zoals energie- en onderhoudskosten, kosten van bewaking, imagoschade en eventuele leegstandboetes. - De gemeente kan eigen vastgoed prijstechnisch zodanig opstellen dat de transformatie naar het middensegment huurwoningen mogelijk is. - De gemeente Amsterdam kan het advies geven dat er veel behoefte naar geliberaliseerde huurwoningen zijn aan de eigenaar/belegger en/of ontwikkelaars die advies vragen aan de gemeente over de markt. De volgende acties worden tot nu toe niet door de gemeente Amsterdam genomen, maar dit zou wel de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen stimuleren: 3) Uit de voorgaande onderzoeken blijkt dat de gemeente geen financiële stimuleringsmiddelen wil inzetten om de transformatie van kantoren te bevorderen. Echter kwam uit de interviews naar voren dat uitkeren van erfpacht de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen zal stimuleren. Het verschil van dit stimuleringsmiddel met de stimuleringsmiddelen van de voorgaande onderzoeken is dat de gemeente uit eigen pot geld moest investeren om de transformatie te stimuleren. Maar bij het uitkeren van de resterende erfpacht gaat het om de erfpacht die ooit door een eigenaar/belegger afgekocht is voor bijvoorbeeld 50 jaar. Als de eigenaar/belegger halverwege beslist om te verhuizen, betekent dit dat de gemeente met de resterende erfpacht blijft zitten. Hier gaat het in principe niet om het geld van de gemeente maar om het geld die ooit door de eigenaar/belegger betaalt is. Dat betekent dat de gemeente geen verlies loopt, als ze de restende erfpacht die door het wijzigen van de functies ontstaan, teruggeven aan de ontwikkelaars. De experts waren er wel van overtuigd dat het uitkeren van resterende erfpacht de ontwikkelaars zal stimuleren om meer transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen te realiseren, maar dat wil de gemeente niet inzetten. Dat komt omdat ze het financieel helpen van de ontwikkelaars, niet als de functie van de gemeente zien. 4) De Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag naar huurwoningen x>930, en daarom kiest een belegger eerder voor deze functie omdat dit meer rendement oplevert. De gemeente Amsterdam kan het aanbod van geliberaliseerde huurwoningen verhogen door waar de gemeente grondpositie op heeft, de markt aansturen door te vereisen om een deel van het pand realiseren naar dit type woningen. Wel of geen nieuw stimuleringsmiddel De gemeente merkt dat alle ontwikkelaars/beleggers die een kantoorgebouw kunnen kopen dit grotendeels doen voor geliberaliseerde huurwoningen, omdat de markt veel veranderd is. De politiek heeft gezegd dat ze voorlopig geen hotels meer willen laten bouwen en dat geeft de gemeente ook door aan de markt. Volgens de gemeente is er redelijk voldoende studentenhuisvesting, maar politiek gezien gaat de gemeente dat niet zeggen. De gemeente merkt ook op dat de beleggers liever kiezen voor vrije sector 72

91 huurwoningen, want die markt is op dit moment volgens hun groter dan die voor studentenwoningen. Voor studenten zijn er nu veel woningen in aanbouw. Dus als dat gebouwd is, zijn er veel nieuwe woningen voor deze doelgroep. Er zijn natuurlijk verschillende aspecten die een rol spelen, zoals de crisis. Het lijkt erop dat op dit moment alles kan. Uiteindelijk worden de gaten vanzelf in de markt gevuld. Daarom zet de gemeente voor middensegment huurwoningen geen beleid of centerende acties in (Persoonlijk mededeling Spaans & Ory, 14 april 2016). Conclusie Gemeente Amsterdam ziet dat de markt in beweging komt omdat: 1) Het met de markt beter gaat, 2) Politiek gezien zijn er voldoende hotels en dat geeft de gemeente Amsterdam aan de marktpartijen door, 3) Er is veel studentenhuisvesting in aanbouw, waardoor de gemeente denkt dat de doelgroep voor geliberaliseerde huurwoningen nu groter is. Om deze redenen wil de gemeente Amsterdam geen andere stimuleringsmiddel inzetten. Echter kan de gemeente door meer publicaties de markt beter op de hoogte houden over welke stimuleringsmiddelen de gemeente inzet. Een ander stimuleringsmiddel die de ontwikkelaars kan stimuleren is het uitkeren van de resterende erfpacht. De gemeente Amsterdam kan de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen op drie manieren stimuleren: -Informeren van de marktpartijen over de stimuleringsmiddelen -Uitkeren van de resterende erfpacht bij het wijzigen van functie -Aansturen van de markt om geliberaliseerde huurwoningen te realiseren waar de gemeente de land positie heeft. 73

92 74

93 7.0 Conclusies, aanbevelingen & generaliseren 7.1 Conclusies 7.2 Aanbevelingen 7.3 Generaliseren 7 75

94 7 Conclusies, aanbevelingen & generaliseren Dit hoofdstuk beantwoordt de onderzoeksvraag Wat zijn de knelpunten waarom de transformatie van leegstaande kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen in Amsterdam weinig plaatsvindt en hoe kan de gemeente Amsterdam deze bevorderen?. In de tweede paragaaf zijn aanbevelingen gedaan aan de gemeente Amsterdam hoe ze de transformatie van kantoren naar dit type huurwoningen kan bevorderen. 7.1 Conclusies Onderstaande paragraaf geeft antwoord op de onderzoeksvraag. Deze conclusies zijn gebaseerd op interviews, literatuurstudies en de expertmeeting. Aanvulling van literatuurstudie Uit voorgaande onderzoeken is gebleken dat er verschillende stimuleringsmiddelen door de gemeente Amsterdam ingezet worden om transformatie te bevorderen. Zijlstra (2015) had een lijst gemaakt met de stimuleringsmiddelen die gemeente Amsterdam inzet (zie tabel 4.3). Echter zijn er ook een aantal stimuleringsmiddelen die in het onderzoek van Rodenhuis (2012) en Kops (2014) benoemd zijn welke in het onderzoek van Zijlstra niet naar voren kwamen (zie tabel 4.1). Dit onderzoek heeft alle stimuleringsmiddelen die door de gemeente Amsterdam inzetbaar zijn, verzameld en beschreef wanneer en hoe ieder stimuleringsmiddel door de gemeente Amsterdam wordt ingezet (par. 4.2). Deze informatie is de uitkomst van de bespreking met de gemeente Amsterdam en literatuurstudie. Tabel 7.1 illustreert alle stimuleringsmiddelen die door de gemeente Amsterdam worden ingezet. Markt Locatie Gebouw Crisis- en herstelwet Structuurvisie Projectleider Wet voorkeursrecht voor Overdraagbare ontwikkelingsrechten Kantoorloods gemeenten Gemeente Amsterdam Restrictief nieuwbouwbeleid Wet kraken en leegstand Gebiedsmanager Wijziging van het bestemmingsplan Pilotprojecten Verbeteren van de omgevingskwaliteit SER ladder Transformatieteam Actief eigenaren benaderen Stop gronduitgifte Acquisitie Erfpachtwijziging-experimentregeling Voorraadbeleid voeren Transformeer het gebied Leegstandsverordening i.p.v. nieuwbouwbeleid Regionale samenwerking Gebiedsgerichte aanpak Premie op sloop Plan voorraad opschonen Nieuwbouwplan na sloop Verwijderingsbijdrage Tabel 7.1: Stimuleringsmiddelen van de gemeente Amsterdam Zijlstra (2015), Rodenhuis (2012), Kops (2014), Spaans(2016). Deze tabel is samengesteld door auteur. 76

95 Knelpunten uit casestudies Uit de interviews met de verschillende partijen die betrokken zijn bij de transformatieprojecten Wijnhavenkwartier, Haarlemmerweg en Zandkasteel blijkt waarom de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen weinig plaatsvindt. Hierbij werden ook suggesties gedaan voor oplossingen. Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag naar huurwoningen boven 930: Amsterdamse woningmarkt voorziet nog niet voldoende in het hogere segment huurwoningen x> 930 waardoor de beleggers voor dat segment kiezen, omdat dit meer rendement oplevert. Hierdoor blijft het aanbod in middensegment huurwoningen achter. Oplossing 1: Waar de gemeente grondpositie op heeft, kan de gemeente de markt aansturen door te vereisen om een deel van het pand realiseren naar dit type woningen. Oplossing 2: De gemeente Amsterdam kan advies geven dat er veel behoefte naar geliberaliseerde huurwoningen zijn aan de eigenaar/belegger en/of ontwikkelaars die advies vragen aan de gemeente over de markt en het type woningen waar vraag naar is. Monofunctionele locatie: kantoorgebieden die niet in de buurt van voorzieningen zijn en/of niet bereikbaar zijn met het openbaar vervoer, zijn niet geschikt voor transformaties. Oplossing: Gemeente moet samen met marktpartijen plannen maken om gebieden aan te pakken. Oplossing: Tijdelijke transformatie bevorderen door het vereenvoudigen van de regels. Dit zal een goede stap zijn om buiten de ring projecten gerealiseerd te krijgen, waardoor de monofunctionele gebieden levendiger worden. Afwachtende eigenaren: Eigenaren/beleggers en ontwikkelaars zijn afwachtend omdat het met de woningmarkt beter gaat. Als deze partijen afwachtend zijn, kunnen andere partijen niet aan nieuwe transformatieprojecten komen. Oplossing 1: Indien de ontwikkelaar afwachtend is, kunnen de beleggers, in dit geval Bouwinvest, zelf beginnen met het ontwikkelen zoals vroeger ook werd gedaan. Oplossing 2: Bij het aanmelden van leegstand kan de gemeente de eigenaar/belegger waarschuwen voor de kosten die leegstand eventueel met zich mee kan brengen zoals energie- en onderhoudskosten, kosten van bewaking, imagoschade en eventuele leegstandboetes. Potentie van leegstaand gebouw: Bij de verkoop van een leegstaand pand komt soms naar voren dat de eigenaar/belegger geen QuickScans heeft uitgevoerd. In zulke gevallen is het niet duidelijk of het gebouw zich leent voor transformatie, waardoor het project voor een ontwikkelaar als te risicovol wordt beschouwd. 77

96 Oplossing: De gemeente en marktpartijen kunnen van te voren (dus voordat het pand in de markt gezet wordt) studies laten verrichten van wat de mogelijkheden van het gebouw zijn. Eigenaren willen niet afwaarderen: Eigenaren/beleggers willen niet de boekwaarde afboeken of afwaarderen. De gemeente kan eigen vastgoed prijstechnisch zodanig opstellen dat de transformatie naar middensegment huurwoningen mogelijk is. Hierdoor wordt de waarde van panden in het betreffende gebied ook beïnvloed, aangezien het gemeentelijke vastgoed tussen andere gebouwen staat. Hoge grondwaarde: Grondwaarde is hoog waardoor de ontwikkelaar ook een hoge prijs moet vragen. Hierdoor worden vooral huurwoningen in het hogere segment gerealiseerd x>930 omdat beleggers hun rendement er weer uit moeten halen en niet in het middensegment waar ook veel vraag naar is. Oplossing: De gemeente kan door het uitkeren van de resterende erfpacht die door het wijzigen van de functies ontstaan, de ontwikkelaars financieel helpen. Het verschil van dit stimuleringsmiddel met stimuleringsmiddelen uit voorgaande onderzoeken is dat de gemeente uit eigen pot geld moest investeren om de transformatie te stimuleren. Maar bij het uitkeren van de resterende erfpacht gaat om de erfpacht van een kantoorfunctie die ooit door een eigenaar/belegger afgekocht is voor bijvoorbeeld 50 jaar. Als de eigenaar/belegger halverwege beslist om te verhuizen en zijn pand te verkopen of te transformeren naar woningen, betekent dit dat de gemeente met de resterende erfpacht blijft zitten. De reden hiervan is de erfpacht van een woningen minder is dan van een kantoor. Hier gaat het in principe niet om het geld van de gemeente maar om het geld die ooit door de eigenaar/belegger betaalt is. Dat betekent dat de gemeente geen verlies loopt, als ze de restende erfpacht terugbetalen aan de eigenaar/beleggers. Oplossing: Grondprijzen wijzigen waar de gemeente grondpositie op heeft. Eigenaar/belegger willen niet Afwaarderen: sommige eigenaren/beleggers willen blijven vasthouden aan het financiële plaatje, omdat ze anders de boekwaarde moeten afboeken, en dat is dan is een grote financiële strop voor hen. Oplossing 1: De gemeente kan eigen vastgoed prijstechnisch zodanig opstellen dat de transformatie naar het middensegment huurwoningen mogelijk is. Hierdoor wordt de waarde van panden in het betreffende gebied ook beïnvloed, aangezien het gemeentelijke vastgoed tussen anderen staat. 78

97 Bestemmingsplan: Indien het bestemmingsplan van een transformatieproject nog niet gewijzigd is, vinden de ontwikkelaars het project riskant. Oplossing: De gemeente kan het bestemmingsplan van leegstaande kantoren van te voren wijzigen waar de gemeente geen toekomst voor de kantoren meer ziet. De eigenaar/belegger kan ook voordat hij zijn leegstaande pand op het markt zet in overleg met het lokale bestuur het bestemmingsplan wijzigen. Dit zorgt ervoor dat de ontwikkelaars meer zekerheid krijgen van een transformatieproject. Transformatie van kantoren naar koopwoningen leveren meer rendement op: Ontwikkelaars realiseren meer koopwoningen omdat het met de markt beter gaat en koopwoningen leveren meer op. Hierdoor kunnen de beleggers die interesse hebben in geliberaliseerde huurwoningen niet aan nieuwe projecten komen. Oplossing: De beleggers kunnen deze problemen oplossen door zelf te gaan ontwikkelen of grondposities in te nemen of te financieren. Praktijkvalidatie In dit onderzoek heeft een praktijkvalidatie plaatsgevonden door het uitvoeren van een expertmeeting. Het was de bedoeling om te controleren of de uitkomst van de uitgevoerde analyses hetzelfde was als van de expertmeeting. Hierbij waren dhr. Spaans (Transformatieteam) en dhr. Öry (Kantoorloods) van de gemeente Amsterdam aanwezig. Het resultaat van de expertmeeting was als volgt: Uit onderzoek kwam naar voren dat monofunctionele locatie en afwachtende eigenaren het meest de transformatie van kantoren naar woningen beïnvloeden. Dit werd ook door de experts als het meest belangrijke knelpunt beschouwd. De reden hiervoor is dat de ontwikkelaar eerst kijkt of de locatie geschikt is en of iemand überhaupt iets met zijn pand of kantorengebied wil doen, vervolgens wordt er gekeken naar het gebouw (individu niveau) en/of er voor een ontwikkelaar een transformatieproject technisch en financieel en juridisch mogelijk is. Voor deze twee knelpunten zet de gemeente de meeste stimuleringsmiddelen in, dan voor alle andere knelpunten die hierboven zijn benoemd. De gemeente neemt actie wanneer ze zien dat de markt zijn werk niet correct doet. Dus de gemeente zet de meeste stimuleringsmiddelen in voor monofunctionele locatie en afwachtende eigenaren, omdat ze weten dat er anders niets gaat gebeuren en een bepaald gebied achterblijft. Uit de praktijkvalidatie kwam naar voren dat: 1) De volgende suggesties voor oplossingen vanuit de praktijk worden door de gemeente ingezet, maar de marktpartijen zijn hiervan niet op de hoogte: - Tijdelijke transformaties bevorderen door sneller vergunningen af te geven. - Gemeente kan samen plannen maken met de marktpartijen - Grondprijzen wijzigen waar de gemeente positie op heeft - Vroegtijdig bestemmingsplan wijzigen Dit betekent dat niet alle marktpartijen de kennis hebben van de mogelijke stimuleringsmiddelen waar de gemeente over beschikt. 2) De experts waren er wel van overtuigd dat het uitkeren van de resterende erfpacht ervoor zal zorgen dat de ontwikkelaars gestimuleerd worden om meer kantoren naar 79

98 geliberaliseerde huurwoningen te realiseren, maar dit stimuleringsmiddel wil de gemeente niet inzetten. De gemeente wil geen financiële stimuleringsmiddelen inzetten om transformatie van kantoren te bevorderen. Dat komt omdat ze het budget niet hebben en de markt zien bewegen. 3) De Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag naar huurwoningen x>930, en daarom kiest een belegger eerder voor dit type huurwoning omdat dit meer rendement oplevert. De gemeente Amsterdam kan het aanbod van geliberaliseerde huurwoningen verhogen door waar de gemeente grondpositie op heeft, de markt aansturen door te vereisen om een deel van het pand realiseren naar geliberaliseerde huurwoningen tussen Marktontwikkeling Dhr. Spaans en Ory van de gemeente Amsterdam merken dat sommige ontwikkelaars nu het risico durven te nemen om buiten de Ring A10 projecten te realiseren. Daarnaast viel hun ook op dat er steeds meer beleggers interesse hebben in transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen. De reden voor deze ontwikkelingen zijn: 1) Het gaat met de markt beter, 2) In de crisistijd zijn er veel hotels gerealiseerd waardoor de politiek en gemeente aan de marktpartijen doorgeven dat er voldoende hotels zijn en dat de markt op dat punt zo goed als verzadigd is, 3) Er zijn veel projecten in ontwikkeling voor het realiseren van studentenhuisvesting. Volgens de experts is er op dit moment voldoende studentenhuisvesting, maar politiek gezien mogen ze dat niet zeggen. Aangezien de gemeente Amsterdam een beweging in de markt ziet, willen ze op dit moment geen nieuwe stimuleringsmiddelen inzetten om de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen te stimuleren. Algemene conclusie Uit bovenstaande kan geconcludeerd worden dat de gemeente Amsterdam geen nieuwe stimuleringsmiddelen in wil zetten omdat ze beweging in de vastgoedmarkt ziet. Echter is het financiële stimuleringsmiddel uitkeren van resterende erfpacht zowel door de markt als door de experts als een goed stimuleringsmiddel benoemd om de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen te stimuleren. Echter is het probleem van de gemeente dat er niet voldoende budget is om dat in te zetten en vanuit de Rijksoverheid wordt dit ook niet gefinancierd. Uit dit onderzoek kwam ook naar voren dat sommige marktpartijen niet op de hoogte zijn van welke stimuleringsmiddelen door de gemeente worden ingezet. 7.2 Aanbevelingen Aanbevelingen aan de gemeente In deze paragraaf zijn aanbevelingen gedaan aan de gemeente Amsterdam om de transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen te stimuleren. Informeren van de marktpartijen De suggesties van oplossingen, die uit de interviews naar voren kwamen, worden door de gemeente ingezet, maar de marktpartijen zijn hiervan niet op de hoogte. Dit betekent dat de gemeente met behulp van meer publicaties of bijeenkomsten de marktpartijen kan informeren over de stimuleringsmiddelen die de gemeente in kan zetten om transformatie te stimuleren. 80

99 Uitkeren van de resterende erfpacht Uit de interviews kwam naar voren dat sommige ontwikkelaars de grondprijzen te hoog vinden. De gemeente kan door het uitkeren van de resterende erfpacht die door het wijzigen van de functies ontstaan, ervoor zorgen dat de ontwikkelaars gestimuleerd worden om meer kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen te transformeren. Bij het uitkeren van de resterende erfpacht gaat het om de erfpacht die ooit door een eigenaar/belegger afgekocht is voor bijvoorbeeld 50 jaar. Als de eigenaar/belegger halverwege beslist om het gebouw te transformeren naar een woonfunctie of te verhuizen, betekent dit dat de gemeente met de resterende erfpacht blijft zitten. Hier gaat het in principe niet om het geld van de gemeente maar om het geld die ooit door de eigenaar/belegger betaalt is. Dat betekent dat de gemeente geen verlies loopt, als ze de restende erfpacht teruggeven aan de ontwikkelaars. De transformatie van kantoren naar woningen leidt wel tot minder erfpacht inkomsten voor de gemeente, omdat bij transformatie van kantoren er sprake is van een omzetting naar een laagwaardigere functie, wat inhoudt dat de grondwaarde lager is dan die van kantoren. Echter, veel leegstand kan ervoor zorgen dat er geen nieuwe projecten in dat gebied ontwikkeld worden en dat zou ook een negatieve invloed hebben op de inkomsten van de gemeente. Daarom kunnen de nieuwe functies in leegstaande kantoren niet alleen leiden tot een betere omgeving maar ook door meer inkomsten uit belastingen die door toekomstige bewoners betaald zal worden. Hierdoor worden er ook meer inkomsten gegenereerd voor de gemeente Amsterdam. Aansturen van marktpartijen Waar de gemeente grondpositie op heeft, kan de gemeente de markt aansturen door te vereisen om een deel van het pand realiseren naar geliberaliseerde huurwoningen. Aanbevelingen aan de marktpartijen Vanuit de interviews en literatuurstudies kwamen ook een aantal acties die de marktpartijen zelf kunnen ondernemen, zoals: Combineren van functies Sommige geïnterviewde gaven aan dat ze de grondwaarde te hoog vinden, hierdoor vragen ontwikkelaars een hoge waarde aan de beleggers om de transformatiekosten rond te krijgen. Dit houdt in dat de beleggers huurwoningen x>930 realiseren om deze kosten terug te verdienen en hun rendement er uit te halen. Het combineren van meerdere functies zal de beleggers en ontwikkelaars helpen zodat een transformatieproject financieel haalbaar blijft en het de beoogde rendement oplevert. Studies/QuickScans verrichten Bij de interviews werd aangegeven dat een transformatieproject risicovol is, omdat niet altijd door een eigenaar/belegger een studie wordt verricht of transformatie mogelijk is. Het uitvoeren van QuickScans/studies voordat het pand in de markt ingezet, kan een nuttig hulpmiddel zijn om meer zekerheid aan de ontwikkelaar geven. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de transformatiepotentiemeter die in paragraaf 3.1 is beschreven. Beleggers hoeven niet te wachten op ontwikkelaars 81

100 Sommige geïnterviewde beleggers vinden dat ze niet snel aan nieuwe projecten komen, omdat de ontwikkelaars de leegstaande kantoorgebouwen naar koopwoningen willen transformeren, hierdoor krijgen de beleggers geen kans om huurwoningen te realiseren. De beleggers kunnen zelf beginnen met het ontwikkelen van nieuwe projecten, zoals vroeger, waardoor ze niet hoeven te wachten op de ontwikkelaars. Overleggen met het lokale bestuur Uit de interviews kwam naar voren dat de ontwikkelaars niet het risico durven te nemen wanneer het bestemmingsplan niet van te voren gewijzigd is. Een oplossing die uit de literatuur naar voren kwam, was dat de eigenaar/belegger voordat het pand in de markt gezet wordt, overlegt met het lokale bestuur om het bestemmingsplan te wijzigen. Hierdoor kunnen de risico s voor een ontwikkelaar verminderd worden en de eigenaar/belegger kan ook een hogere prijs vragen, omdat het risico verlaagd is. Hierdoor blijft de markt in beweging. Aanbevelingen voor het vervolgonderzoek De eerste beperking van dit onderzoek is dat het aantal respondenten (12 respondenten) klein was. Hoe meer respondenten worden verzameld, hoe betrouwbaarder het onderzoek. Voor verder onderzoek zijn er meer respondenten nodig om een betrouwbaarder resultaat en een nauwkeuriger overzicht te verkrijgen van de knelpunten die de transformatie van leegstaande kantoren naar dit type huurwoningen belemmeren. Daarnaast zal de beperking zijn dat in dit onderzoek werden de actoren geïnterviewd die betrokken zijn bij de transformatie van leegstaande kantoren naar de geliberaliseerde huurwoning. Voor het vervolgonderzoek kunnen ook andere actoren die betrokken zijn bij de transformatie van leegstaande kantoren naar een ander type gebruiksfunctie geïnterviewd worden welke zal resulteren in breder kennis en informatie. Een andere beperking is het aantal casestudies. Indien er meer casestudies worden gedaan, worden er meer knelpunten die de transformatie van leegstaande kantoren naar dit type huurwoning belemmerd en zal meer inzicht geven in de problematiek en eventuele oplossingen daarvan. 7.3 Generaliseren In deze paragraaf is voor ieder aanbeveling die aan de gemeente Amsterdam is gedaan, aangegeven of dit te generaliseren is door andere gemeenten of niet, de reden daarvoor en onder welke randvoorden ze eventueel te generaliseren zijn. Generaliseerbaar voor andere gemeenten Knelpunt: niet alle geïnterviewden waren op de hoogte over de inzetbare stimuleringsmiddelen van de gemeente Amsterdam. Oplossing: Het informeren van de marktpartijen kan door alle gemeenten gedaan worden, omdat dit een communicatief stimuleringsmiddel is, die heel gemakkelijk de marktpartijen op de hoogte kan brengen wat wel en niet door de gemeente ingezet wordt om transformatie te stimuleren. Niet te Generaliseerbaar voor andere gemeenten De volgende knelpunten en oplossingen zijn niet te generaliseren voor andere gemeenten of te generaliseren onder randvoorwaarde: 82

101 Knelpunt: -Transformatie van kantoren naar koopwoningen leveren meer rendement op dan geliberaliseerde huurwoningen. -Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag naar huurwoningen boven 930. Dit knelpunt is niet te generaliseren voor alle steden, omdat niet overal de vraag naar de hogere segment huurwoningen x>930 hoog is. Oplossing: Waar de gemeente grondpositie op heeft, kan de gemeente de markt aansturen door te vereisen om een deel van het pand realiseren naar geliberaliseerde huurwoningen. Daarnaast kan de gemeente de marktpartijen adviseren dat er veel behoefte naar dit type huurwoningen is. Randvoorwaarde: Dit knelpunt is te generaliseren in de steden waar de vraag naar koopwoningen of huurwoningen x> 930 hoog is. de gemeente kan het realiseren van dit type huurwoningen alleen vereisen wanneer de gemeente de eigenaar van het pand of grond is. De gemeenten kunnen altijd de marktpartijen adviseren over wat de behoefte van de woningmarkt is. Knelpunt: Hoge grondwaarde: Hoge grondwaarde werkt ook belemmerend. Hierdoor kan de ontwikkelaar financieel niet uitkomen om een gebouw te transformeren. Echter is dit knelpunt niet te generaliseren voor alle gemeenten, omdat er steden zijn waar de grondwaarde laag is. Oplossing. Uitkeren van de resterende erfpacht die door het wijzigen van de functies ontstaat. Randvoorwaarde: De gemeente Amsterdam en Utrecht zetten het stimuleringsmiddel erfpachtwijziging-experimentregeling in. Dit houdt in dat de gemeente resterende erfpacht verrekend met de nieuwe erfpacht. Er is een andere oplossing door de marktpartijen benoemd en dat was het uitkeren van de resterende erfpacht. Echter is deze oplossing alleen geldig voor de gemeenten die het erfpachtsysteem hanteren en er sprake is van resterende erfpacht en wijziging van de huidige functie. 7.4 Aanvulling van wetenschappelijk en maatschappelijke relevantie Dit onderzoek heeft door het uitvoeren van drie recente casestudies, interviews en literatuurstudie de knelpunten die transformatie van kantoren naar geliberaliseerde huurwoningen belemmeren naar voren gebracht. De voornaamste knelpunten die niet in de bestaande literatuur te vinden waren, zijn: 1) Hoge grondprijzen, 2) Transformatie van kantoren naar koopwoningen leveren meer rendement op, 3) Amsterdamse woningmarkt heeft ook vraag ook naar huurwoningen boven 930, 4) Niet mogelijk om convenant af te sluiten met de gemeente Amsterdam, omdat ze een hoge prijs vragen voor hun grond. Daarnaast is de lijst van de stimuleringsmiddelen die door Zijlstra (2015) is gemaakt, uitgebreid door het onderzoek van Rodenhuis (2012), Kops (2014) en het interview met dhr. Spaans vanuit de gemeente Amsterdam. Door het interview met dhr. Spaans werd achterhaald wanneer en hoe de stimuleringsmiddelen ingezet worden door de gemeente Amsterdam. 83

102 De stimuleringsmiddelen die uit dit onderzoek naar voren kwamen, zijn een aanvulling voor zowel de maatschappelijke als wetenschappelijke relevantie: 1. Het uitkeren van de resterende erfpacht die door functie wijziging is ontstaan; 2. Aansturen van de marktpartijen waar de gemeente grondpositie op heeft, door te eisen om een deel van het pand te realiseren naar geliberaliseerde huurwoningen; 3. Informeren van de marktpartijen over de inzetbare stimuleringsmiddelen. 84

103 8.0 Bronvermelding 8 85

104 8.0 Bronvermelding Aarts, J., Matthijsse, J., & Wittenberg, F. (2014). Volop vraag naar huurwoningen in vrije sector in stadsregio Amsterdam. from Booi, H., Stojmenovska, D., & Slot, J. (2014). Wonen in de regio Amsterdam. 43. CBS. (2013). Woononderzoek Nederland from De Beun, E. (2015). Geloof, Hoop & Samenwerking: de HerbestemmingsGAME voor Religieus Erfgoed. TU Delft, Delft University of Technology. De kantorenloods, & transformatieteam, H. g. (2014). 7de Voortgangsrapportage Aanpak Leegstand Kantoren. Amstredam: Gemeente Amsterdam. Decisio. (2006). Stimuleren hergebruik en herbestemming lang leegstaand commercieel vastgoed. Herbestemming nieuwe kansen voor oude gebouwen. Dienst Wonen, Daman, K., Uittenbogaard, L., & Blom, F. (2009). Wonen in de Metropool: Woonvisie Amsterdam tot 2020 Amsterdam. Dignum, K. (2014). Wonen in Amsterdam 2013: Ruimtelijke ontwikkelingen. Amsterdam. Drenthe, G. (2013). Leegstand. Retrieved , 2016, from rheid/wonen-woonomgeving/leegstand/ Gemeente Amsterdam, & Statistiek, B. O. (2015). Kerncijfers Amsterdam Amsterdam: Gemeente Amsterdam Onderzoek, Informatie, Statistiek Retrieved from m%202015/#4. Geraedts, R., & Voordt, D. (2007). Transformatiepotentiemeter. Voordt, DJM van der. Google, (2015). Afbeelding Retrieved from Harmsen, H. (2008). De Oude Kaart van Nederland: Leegstand en herbestemming. Den Haag: Atelier: Rijksbouwmeester. 86

105 ING Bank. (2015). Hoofdkantoor ING. from IVBN. (2014). Beleggersgeld naar een verder te liberaliseren huurmarkt (Vol. 6). Voorburg: IVBN. IVBN. (2015). Beleggersgeld zoekt geschikte locaties voor vrije sector huur (pp. 3): IVBN. Jonker-Verkaart, M., & Wassenberg, F. (2015). Kansen voor particulier huur in Nederland. Den Haag: Platform31. Jonker, U., & Winkel, R. ( juni). Sinds de Eurotop van juni vorig jaar is de vaart eruit, Financieel Dagblad, p. 1. Klijn, L. (2013). Leegstand of compenseren?: Een onderzoek naar de inzet van het compensatiefonds in de Nederlandse kantorenmarkt. TU Delft, Delft University of Technology. Kops, L. (2014). Overheidsbeleid bij leegstand. TU Delft, Delft University of Technology. Kroon, P., & Uittenbogaard, L. (2012). Rapport vrije huur amsterdam almere Stadsregio Amsterdam. Loomans, W. (2015). FRESH Actueel - Thema Leegstand (2). Retrieved 9 maart 2015, 2016, from NOS. (2013). "Overheid veroorzaakt leegstand". from Oudeman, & Nieuwenhuis, E. (2013). Evaluatie van de Experimentenregeling Erfpacht en Transformatie. Amsterdam: Gemeente Amsterdam Retrieved from file:///c:/users/moloud/downloads/evaluatie_experimentenre geling_transformatie_en_erfpacht_- _12_november_2013%20(1).pdf. Oudeman, P. (2010). Werkplan Kantorenloods Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam [PDF]. Platform31. (2014). Rol voor gemeenten bij stimuleren particuliere huursector. Retrieved 17 maart, 2015, from Platform31. (n.d.). De transformatie van leegstaand vastgoed naar woonruimte voor studenten en jongeren. 87

106 Poulus, C., Blijie, B., Ferment, B., & G., v. L. (2012). Mogelijke effecten van de Kabinetsmaatregelen op de woningmarkt- Doorkijk tot Delft: ABF Research. Remøy, H., & van der Voordt, T. (2014). Adaptive reuse of office buildings into housing: opportunities and risks. Building Research & Information, 42(3), Rijksoverheid. ( 2014). Liberalisatiegrens vanaf 2016 bevroren. Retrieved 26 maart, 2015, from ens-vanaf-2016-bevroren.html Ris, N. (2012). Leegstaande kantoren: wiens probleem is het eigenlijk?. Real Estate Magazine Rodenhuis, L. (2012). Sturen op transformatie: Een handreiking voor publieke en private partijen, teneinde transformatie van leegstaande kantoren te bevorderen. TU Delft, Delft University of Technology. van de Luijtgaarden, H. (2009). Leegstand & Transformatie. (Bachelor), Universiteit van Amsterdam, Amsterdam. van der Gugten, R. (2012). Factors, stakeholders and possible solutions for vacancy. (Master), Universiteit Amsterdam, Amsterdam. van Diepen, W., & van Dijk, M. (2011). Kantorenleegstand. (Bachelor), Zwolle, Zwolle. Retrieved from file:///c:/users/moloud/downloads/scriptiekantorenleegstand Zwolle.pdf Vandevyvere, W., & Zenthöfer, A. (2012). The housing market in the Netherlands: Directorate General Economic and Monetary Affairs (DG ECFIN), European Commission. Voordt, T. V. d., & Geraedts, R. (2007). Transformatie van kantoorgebouwen: thema's, actoren, instrumenten en projecten: 010 Publishers. Wessels, P. (2015). 'Ymre wil ontwikkelen in middensegment'. PropertyNL, 97, Zadelhoff, D. (2015). Nederland compleet: factsheets kantoren-en bedrijfsruimtemarkt: DTZ Zadelhoff. Zijlstra, S. (2015). Kansen voor Kantoren. TU Delft, Delft University of Technology. 88

107 Lijst van de geïnterviewden Spaans, Transformatieteam bij de gemeente Amsterdam (Oude functie) G. Ory, Kantoorloods bij de gemeente Amsterdam Lommers, projectleider bij de gemeente Amsterdam Hoogendoorn, projectleider bij de gemeente Den Haag De Leeuw, Transformatie adviseur, Gemeente Delft Fleers, ontwikkelaar bij Heijmans Ploeger, ontwikkelaar bij V&G Roord, ontwikkelaar bij Pinnacle Van Wees, ontwikkelaar bij Heiligers Jol, beleggers bij Syntrus Achmea Hulsman, beleggers bij Bouwinvest Geurts, architect 89

108 90

109 9.0 Bijlagen 9.0 Bijlagen 9 91

110 9.1 Overzicht van transformaties in Amsterdam ( ) Tabel 8.1 Overzicht transformaties in Amsterdam (De kantorenloods & transformatieteam, 2014) 92