j a a r v e r s l a g

Transcriptie

1 jaarverslag

2

3 Inhoudsopgave Inhoud Inleiding 6 1. Huisvesten van mensen Betaalbaarheid Huurprijsverhoging Woonruimteverdeling Verkoop woningen Bijzondere doelgroepen Wonen en zorg Leefbaarheid Inleiding Buurtbeheer Sociaal beheer Gebiedsgerichte projecten Rivierenwijk Inleiding Fysiek Rivierenwijk Krachtwijk Sociaal programma Rivierenwijk Voortgang woonservicezone Rivierenwijk Vastgoed Inleiding Samenstelling en mutaties vastgoedportefeuille Verbeteren samenstelling van de vastgoedportefeuille Beheer en onderhoud aan de woningen Direct rendement en waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille Vastgoedrealisatie Projectontwikkeling en realisatie Duurzaamheid Stakeholders, samenwerking en klant Gemeente Deventer Bewonersorganisaties: het betrekken van bewoners bij beheer en beleid Samenwerking met maatschappelijke organisaties Klanten Personeel en Organisatie Personeel Organisatieontwikkeling Juridische structuur Bestuur en Raad van Commissarissen Verslag Raad van Commissarissen Samenstelling Bestuur Samenstelling en honorering van de Raad van Commissarissen Financieel Inleiding Liquiditeit en solvabiliteit Resultaat Beoordeling CFV en WSW Fiscale positie Risicomanagement Verbindingen Volkshuisvestingsbelang Verklaring uitsluitend werkzaam in belang Volkshuisvesting Kengetallen Kengetallen Geconsolideerde jaarrekening

4 Inleiding In 2011 is Rentree voortgegaan op de weg die ze in 2010 is ingeslagen. Op alle fronten is voortgebouwd op hetgeen in 2010 in gang is gezet. Naast onze reguliere taken op het gebied van verhuren, verkopen en onderhouden van woningen, het huisvesten van bijzondere doelgroepen, het bieden van woonbegeleiding, het aanpakken van overlast, het zorgdragen voor een schoon, heel en veilige woonomgeving zijn ten aanzien van 3 focusprojecten grote vorderingen gemaakt. Voor Rivierenwijk is een nieuw raamwerk opgesteld. Op 22 december 2011 hebben we het hernieuwde uitvoeringsconvenant Rivierenwijk met de gemeente ondertekend. Zowel bij de totstandkoming van het Raamwerk, als bij het Uitvoeringsconvenant zijn bewoners (georganiseerd in de kopgroep) uitvoerig betrokken. Voor wat betreft de ontwikkeling van het T&D-terrein hebben we in 2011 het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitplan samen met de gemeente opgesteld. De bewonerscommissie van Sluiswijk is hierbij nauw betrokken geweest. Het project is middels een gunningtraject op de markt gezet. Hoewel geen van de inschrijvingen uiteindelijk voldeed, zijn we wel in gesprek met een van de partijen om te komen tot een haalbare ontwikkeling. Begin 2012 heeft dit geresulteerd in een overeenkomst zodat eind 2012 met de bouw gestart kan worden. In samenspraak met onze stakeholders hebben we in 2011 de opgaven in de stad benoemd. Dat is de basis geweest voor de verdere uitwerking van de in 2010 geformuleerde terug naar de basis. Als Rentree willen we staan voor wonen met aandacht. Daarbij richten we ons op het individu, de woning en de woonomgeving. Wij willen daarbij excelleren in eenvoud en een omslag maken van zorgen voor, naar zorgen dat. De samenwerking met onze partners zien we als cruciaal om de opgaven in de stad te kunnen oppakken. Voor het komend jaar zullen we onze geformuleerde missie, visie en strategie verder uitwerken. Een mooie uitdaging om de breed gedragen visie te vertalen naar concreet gedrag. Tot slot willen wij stil staan bij de mensen die het mogelijk hebben gemaakt dat Rentree nu staat waar ze staat. Dat zijn allereerst onze medewerkers. Maar ook onze huurders, vertegenwoordigd in het BAR (bewonersadviesraad Rentree) en diverse bewonerscommissies hebben een belangrijke rol gespeeld door hun grote betrokkenheid en geleverde input. Ook de leden van de RvC hebben een wezenlijke bijdrage geleverd door op een open en constructief kritische wijze invulling te geven aan hun toezichthoudende rol. Kortom 2011 vormt een goede basis om in 2012 weer verder te bouwen aan een robuust Rentree. Het bestuur van Woningstichting Rentree Ook ten behoeve van het renovatieproject het Rode Dorp zijn, hoewel minder snel dan verwacht, stappen gezet. Er zijn drie proefwoningen ingericht en op basis daarvan is het maatregelenpakket in samenspraak met de bewonerscommissie opgesteld. Drs. E.W.M. van Asten Directeur-bestuurder In 2011 is er veel aandacht besteed aan de verdere ontwikkeling van de organisatie. Nadat in 2010 de organisatie formeel is aangepast, hebben we geïnvesteerd in het personeelsbeleid. We hebben in het kader van zo werkt het gewoon een medewerkerstevredenheidsondezoek laten uitvoeren. Hoewel werkplezier en daarmee vitaliteit hoog scoorde gaf het onderzoek ook aanknopingspunten om aan de slag te gaan op het gebied van samenwerking, werkdruk en agressie. Ook hebben we een organisatiescan laten maken. Op basis daarvan hebben we een plan opgesteld om het geheel van processen, automatisering en informatievoorziening te stroomlijnen. De visitatie gaf ons een mooi beeld van waar we nu staan als organisatie. De visitatieperiode ( ) bevatte in feite 3 verschillende periodes: de aanloop, de crisis en de transitie naar going concern. In 2011 sluiten we de fase van transitie in feite af. Er zijn goede ontwikkelingen in gang gezet om van Rentree weer een professionele, goed presterende en betrouwbare corporatie te maken. In korte tijd heeft Rentree de weg teruggevonden naar de basis en daarvoor verdient zij waardering, aldus de commissie. De Raad van Commissarissen van Woningstichting Rentree Drs. H.F.A.M. Huijsmans Mr. T.A. Nieuwenhuijsen Ir. L.J. van der Ree Voorzitter 6 7

5 1 Huisvesten van mensen 8 9

6 1.1 Betaalbaarheid De kerntaak van Rentree is het bieden van passende en betaalbare huisvesting aan mensen met een kwetsbare positie op de woningmarkt, zoals mensen met een bescheiden inkomen. Rentree heeft ongeveer 4000 woningen die bijna allemaal (99%) een huurprijs hebben binnen de grenzen van de huurtoeslag. Dat wil zeggen dat de netto huur niet hoger is dan 652,52 per maand. Bij deze huurprijzen komen mensen met een laag inkomen in aanmerking voor huurtoeslag. Rentree levert hiermee een grote bijdrage aan de volkshuisvesting in Deventer. De huren worden laag gehouden om deze doelgroep betaalbare huisvesting aan te kunnen bieden. De huur die Rentree vraagt, is een stuk lager dan de markthuur, feitelijk wordt daarmee korting gegeven. In 2011 heeft Rentree circa 4,1 miljoen aan (impliciete) huurkortingen gegeven. De feitelijke huurinkomsten van de woningen bedroegen 19 miljoen. Op basis van markthuren zou de huuropbrengst naar schatting 23,1 miljoen zijn geweest. Huur op Maat Gezien het inkomen van onze huurders is een korting vaak noodzakelijk en terecht, maar niet altijd. Sommige woningen worden betrokken door huurders met een relatief hoog inkomen. Andere huurders hebben een inkomen dat door de jaren heen aanzienlijk is toegenomen. Rentree vindt het belangrijk dat de korting bij de juiste mensen terecht komt en daarom neemt Rentree deel aan het SEV-experiment Huur op Maat. Bij de woningen met een Huur op Maatcontract is de korting afgestemd op het inkomen van de huurder. Inkomensgrens Vanaf 1 januari 2011 moeten wooncorporaties minimaal 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan woningzoekenden met een jaarinkomen tot Deze grens is vastgesteld door de Europese Commissie. In 2011 heeft Rentree 95% van haar sociale huurwoningen toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen lager dan Hiermee voldoen we ruim aan de gestelde norm. Tabel: markthuur ten opzichte van nettohuur (excl. derving) Aantal eenheden Markthuur Huurkorting/huurafslag Netto huur Woningen, traditionele huurcontracten Woningen Huur op Maat Te slopen woningen n.v.t Totalen Woningen worden aangeboden voor de markthuur waarna nieuwe huurders, afhankelijk van hun inkomen, een huurkorting ontvangen. Jaarlijks wordt het inkomen getoetst en de huurkorting opnieuw vastgesteld. Huurders met een hoger inkomen ontvangen zo géén of minder korting dan huurders met een lager inkomen. De huurders met een lager inkomen betalen dan nooit meer huur dan volgens de landelijke normen van de huurtoeslag. Op deze manier zijn meer woningen bereikbaar voor deze doelgroep, ook de duurdere nieuwbouwwoningen. Ook worden de middelen van Rentree effectiever ingezet, Rentree geeft alleen huurkorting aan de huurders die dit nodig hebben. Vanaf 1 april 2012 wordt het experiment Huur op Maat, op aangeven van de minister, gestopt. Vanaf dan zal Rentree een nieuw huurbeleid hanteren

7 1.2 Huurprijsverhoging 1.3 Woonruimteverdeling Rentree volgt in haar beleid voor huurprijsverhoging de wettelijke kaders. De gemiddelde huurverhoging van onze woningen onder de huurtoeslaggrens bedroeg 1,3% per 1 juli Voor woningen boven de huurtoeslaggrens (geliberaliseerde woningen) was de huurverhoging gebaseerd op de bepalingen in de huurcontracten. Dit kwam neer op een verhoging van 2,3% per 1 juli De huurverhoging voor bedrijfsonroerendgoed was gebaseerd op de stijging van de CBS-index per 1 maart. Deze bedroeg 2,0% per 1 juli Samenstelling van de woningvoorraad In 2011 hebben de volgende wijzigingen in de woningvoorraad van Rentree plaatsgevonden. Goedkoop Betaalbaar Duur Geliberaliseerd Totaal < > december Verkochte woningen Nieuwbouw woningen Van regulier naar SHD Mutatie huurprijzen december Goedkoop 26,0 27,9 30,5 31,9 34,5 Betaalbaar 66,3 64,8 63,6 62,9 60,6 Duur 6,4 6,1 4,8 3,9 3,8 Geliberaliseerd 1,3 1,2 1,1 1,3 1,1 Totaal 100% 100% 100% 100% 100% Verhuurmutaties bij Rentree In 2011 zijn 363 nieuwe huurcontracten afgesloten. Naast 206 reguliere en Huur-op-Maat contracten (waarvan 184 door Woonkeus) voor woningen betreft dit 111 kamers, 33 andere verhuureenheden (zoals garages en bedrijfsruimten) en 13 tijdelijke huurcontracten in verband met geplande sloop of renovatie. De mutatiegraad voor huurwoningen bedraagt 5,3% (206 nieuwe contracten op een voorraad van 3898 huurwoningen). Woningtoewijzing via Woonkeus De reguliere woningtoewijzing gebeurt via Woonkeus Stedendriehoek. Dit is een samenwerking van de wooncorporaties in de gemeenten Apeldoorn, Deventer, Voorst en Zutphen. De woningzoekenden kunnen reageren op woningen in deze vier gemeenten. In 2011 reageerden woningzoekenden op een woning waarvan uit Deventer. In Deventer zijn 757 woningen via Woonkeus verhuurd waarvan 184 (24%) door Rentree. In 2011 zijn 486 woningen (64%) in Deventer toegewezen aan regulier woningzoekenden (2010: 458; 59%). In 2010 had Rentree 57% van haar woningen kunnen toewijzen aan reguliere woningzoekenden. In 2011 is dit percentage voor Rentree gestegen naar 65%. Toegewezen woningen in 2011 Deventer % Rentree % Reguliere woningzoekenden % % Herstructureringsurgenten 55 7% 6 3% Urgenten 96 13% 13 7% Directe bemiddeling % 46 25% Totaal % % Bron: Woonkeus (na correctie op de nog verwerkte gegevens van 2010 in 2011) Er is nog steeds sprake van krapte op de huurmarkt in Deventer. De woningzoekende heeft moeite om op eigen kracht een huurwoning te vinden. Vaak wordt er een beroep gedaan op urgentie of directe bemiddeling, omdat men via de gewone weg in combinatie met persoonlijke omstandigheden niet tijdig een woning kan vinden. De manier van woningtoewijzing speelt hierbij ook een rol. Woningen worden toegewezen op basis van inschrijfduur. Daarbij loopt de gemiddelde inschrijfduur al jaren op. De gewone woningzoekende in Deventer wacht gemiddeld 6 jaar op een woning. Dit is één van de redenen waarom in 2011 het woningtoewijzingsysteem is geëvalueerd. Uitkomst hiervan is dat 10% van de beschikbare woningen met ingang van 1 januari 2012 via loting wordt toegewezen. Dit om starters en spoedzoekers ook een kans te geven op de huurmarkt

8 1.4 Verkoop woningen 1.5 Bijzondere doelgroepen Rentree biedt betaalbare koopwoningen aan, die voorzien in een behoefte van huishoudens met bescheiden inkomens en starters op de woningmarkt. Dit draagt bij aan de doorstroming op de woningmarkt. Daarbij is de verkoop van woningen een belangrijk onderdeel voor de financiering van de investeringsopgave van Rentree. Wonen is een eerste levensbehoefte. Niet iedereen kan daar op eigen kracht in voorzien. Rentree zorgt voor huisvesting van mensen die daar om de een of andere reden hulp bij nodig hebben. De grootste groep bestaat uit mensen die op basis van hun inkomen recht hebben op huurtoeslag. Daarnaast zijn er nog andere bijzondere groepen die om diverse redenen hulp nodig hebben. In 2011 zijn 56 woningen verkocht (en 1 waterwoning). De totale verkoopopbrengst bedroeg 7,5 miljoen, wat neerkomt op gemiddeld per woning. Er zijn vooral betaalbare tussenwoningen en hoekwoningen verkocht. Rentree verkocht 3 woningen aan zittende huurders (5% van het totaal aantal verkochte woningen). In 2010 verkocht Rentree 56 woningen. Het verkoopaantal in 2011 is ten opzichte van 2010 vrijwel gelijk gebleven. Dit, ondanks de zwakke woningmarkt waarop het aantal verkochte woningen verder is afgenomen. De vraag naar betaalbare koopwoningen onder woningzoekenden is nog altijd aanwezig. Rentree heeft in 2011 verschillende succesvolle maatregelen genomen om de verkoop van woningen te stimuleren. Er zijn twee startersdagen georganiseerd, in combinatie met een open-huizen-route, om nieuwkomers op de woningmarkt te informeren over hun mogelijkheden. Daarnaast konden kopers profiteren van de zomeractie, waarbij Rentree de kosten voor Kadaster, notaris en bouwkundige keuring voor haar rekening nam. Ook werden er in de zomer en in het najaar van 2011 regelmatig koopavonden georganiseerd waarbij vrijblijvend financieel advies werd gegeven. In de Stedendriehoek Apeldoorn, Deventer en Zutphen neemt Rentree deel aan het convenant woonruimteverdeling dat uitgevoerd wordt door de stichting Woonkeus. In het convenant is afgesproken dat de corporaties zorgen voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. Bijzondere bemiddeling Rentree, Woonbedrijf ieder1 en de gemeente maken jaarlijks binnen het convenant ook afspraken over de huisvesting van bijzondere doelgroepen. De kandidaten worden aangeleverd door verschillende instellingen en bemiddeld via de commissie bijzondere bemiddeling van de wooncorporaties. In principe wordt de huurovereenkomst op naam van de kandidaat gezet. Indien nodig wordt er een begeleidingscontract bij de huurovereenkomst afgesloten. De taakstelling in Deventer over 2011 betrof oorspronkelijk 36 woningen, onderverdeeld in verschillende doelgroepen en gekoppeld aan diverse Deventer instellingen. Woonkeus levert in uitzonderlijke gevallen ook rechtstreeks kandidaten aan. In 2011 zijn in totaal 55 woningen via de commissie bijzondere bemiddeling verhuurd waarvan 18 door Rentree. Verhuur aan maatschappelijke instellingen In het belang van de cliënt en Rentree is het niet altijd wenselijk om direct de huurovereenkomst op naam van de cliënt te zetten. Rentree verhuurt daarom ook woningen aan instellingen. Daarnaast worden woningen beschikbaar gesteld voor diverse vormen van begeleid groepswonen. De instellingen stellen dan de woning of kamers beschikbaar aan hun cliënten op basis van een zorgovereenkomst. Eind 2011 heeft Rentree in totaal 51 woningen op deze manier in de verhuur. Reguliere verhuur eind 2011 Organisatie Aantal Doelgroep Stichting Philadelphia Zorg 1 Verstandelijke beperking Stichting Zozijn 3 Verstandelijke beperking JP van den Bentstichting 19 Verstandelijke beperking Stichting Ambiq 10 Jongeren/pedagogiek Iriszorg 5 Maatschappelijke opvang Dimence 7 Psychiatrie Stichting Jade 5 Alleenstaande minderjarige asielzoekers Woongroep Het Wereldhuis 1 Begeleiding vergunninghouders Totaal

9 1.6 Wonen en zorg Vergunninghouders Als uitvloeisel van het landelijk asielbeleid heeft de gemeente Deventer de opdracht jaarlijks een aantal huishoudens te huisvesten met de vluchtelingenstatus. In het convenant regionale woonruimteverdeling is afgesproken dat de deelnemende corporaties deze taakstelling op zich nemen en via directe bemiddeling vergunninghouders een woning aanbieden. De taakstelling voor 2011 was het huisvesten van in totaal 87 personen. Dit is inclusief de niet behaalde taakstelling van 2010 van 31 personen. De corporaties hebben samen met de gemeente en vluchtelingenwerk nauw samengewerkt om de taakstelling te realiseren. Medio 2011 is er na evaluatie van de samenwerking een nieuwe werkwijze geïntroduceerd. De woningen worden nu via het Centrale Orgaan opvang Asielzoekers (COA)-site aangeboden en de vergunninghouders worden door vluchtelingenwerk begeleid. Taakstelling 2011 Bemiddeld Bemiddeld overig Resterend saldo totaal corporaties eind 2011 Deventer personen 34 personen, 22 personen 31 personen waarvan 15 personen door Rentree Beleid wonen-zorg-welzijn Rentree neemt deel aan het platform op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Het Platform WZW is gericht op kennisuitwisseling en ontwikkeling van alle partijen die in Deventer actief zijn op dit brede werkterrein. De Stuurgroep WZW is een compact bestuurlijk overleg (gemeente, wooncorporaties, zorg- en welzijnsorganisaties) en verzorgt met name de coördinatie van de ontwikkeling van woonservicezones in Deventer. In 2011 zijn verschillende partijen aangewezen als kwartiermaker voor de 14 woonservicezones. Het doel daarvan is een inventarisatie te maken van de ontbrekende voorzieningen per zone. Rentree is in 2011 gestart als kwartiermaker voor de zone Voorstad en zal begin 2012 starten met de zone Rivierenwijk. Zorgwoningen In 2011 is het nieuwe toewijzingssysteem voor zorgwoningen van start gegaan. Tot 2010 was het aanbod aan zorgwoningen in Deventer versnipperd. Veel instellingen boden vormen van begeleid wonen aan, in het bijzonder voor ouderen, vaak op basis van eigen inschrijvingen en toewijzingsregels. Rentree heeft een initiatief van de gemeente Deventer ondersteund en heeft een nieuw systeem mede tot stand gebracht: 1 loket voor de aanvraag van een zorgwoning. Mensen die op zoek zijn naar een zorgwoning hoeven zich alleen nog bij de gemeente te melden en niet meer bij alle instellingen afzonderlijk. De gemeente beheert vervolgens de lijst van woningzoekenden en beschikbare zorgwoningen. De woningen worden op basis van urgentie toegewezen

10 2 Leefbaarheid 18 19

11 2.1 Inleiding 2.2 Buurtbeheer Rentree besteedt veel tijd en aandacht aan leefbaarheid in de buurten waar haar woningen staan. Deze inzet houdt in dat Rentree samenwerkingen aangaat met andere maatschappelijke organisaties uit Deventer om sociaal-maatschappelijke problemen aan te pakken of bewoners de kans te bieden om kleine projecten op het gebied van leefbaarheid uit te voeren. Hierbij stimuleert Rentree de bewoners om zelf medeverantwoordelijkheid te nemen voor de woonomgeving. In 2011 heeft Rentree ingezet op de activering van de bewoners om te komen tot initiatieven voor hun buurt. Dit heeft geresulteerd in zes kleinschalige bewonersinitiatieven, gericht op de leefomgeving. Buurtbeheer betreft het toezicht op schoon, heel en veilig. De buurtbeheerders van Rentree maken tenminste twee keer per week een rondgang door buurten en wijken waar Rentree woningen verhuurt. De buurtbeheerders zijn de ogen en oren in de wijk. Zij signaleren overtredingen (zoals rommel in portieken of slecht onderhouden tuinen) en treden hierover in contact met de huurders. Rentree wil een verbetering in gedrag bewerkstelligen door mensen aan te spreken op overtredingen en de bewoners te stimuleren om zelf medeverantwoordelijkheid te nemen voor de woonomgeving. Buurtbeheer monitort per buurt wat de effecten zijn van de gekozen aanpak. Deze acties en interventies van de buurtbeheerders dragen bij aan een schone, leefbare en veilige wijk. Een groot project op het gebied van leefbaarheid waar Rentree substantiële bedragen aan besteedt, is de herstructurering van Rivierenwijk. Over dit project wordt uitgebreid verslag gedaan in hoofdstuk 3. In 2011 zijn op aandringen van buurtbeheerders 202 slecht onderhouden voortuinen door de huurders op basisniveau gebracht. Buurtbeheer vervult ook een signaleringsrol naar externe partijen. In 2011 zijn er 283 meldingen gedaan naar externe partijen waaronder vervuiling van achterpaden of openbare ruimte en defecte buitenverlichting. Buurtbeheerders gaan bij nieuwe huurders langs voor een kennismakingsgesprek. In 2011 hebben zij 53% van de nieuwe bewoners gesproken. Tijdens deze gesprekken worden bijzonderheden over de buurt verteld en wordt besproken op welke wijze de nieuwe bewoner een bijdrage kan leveren aan de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor de leefomgeving

12 2.3 Sociaal beheer 22 Rentree besteedt ook aandacht aan het welzijn van haar huurders. Een deel van de bewoners redt het niet op eigen kracht en heeft tijdelijk steun of begeleiding nodig. De sociaal-maatschappelijke problemen van sommige huurders zijn zeer divers van aard en intensiteit. Rentree heeft ook in 2011 een belangrijke signaalfunctie vervuld. De sociaal wijkconsulenten van Rentree beschikken over een groot netwerk van vrijwilligersorganisaties en professionals waarop zij een beroep kunnen doen. Zij signaleren richting deze partners zodat de sociale vraagstukken vroegtijdig aangepakt kunnen worden. In 2011 is er op 109 adressen sprake geweest van sociale problematiek. De sociaal wijkconsulenten waren in 2011 regelmatig in de wijk te vinden. Zij hebben aandacht voor de signalen van sociaal isolement. Door sociaal isolement dreigen mensen de aansluiting op de maatschappij te verliezen. De sociaal wijkconsulenten van Rentree kunnen in sommige gevallen gemakkelijker contact krijgen met huurders die de hulpverlening mijden, maar wel nodig hebben. In 2011 zijn er 49 officiële aanmeldingen geweest voor het Bijzondere Zorg Team in Deventer. Huurachterstand en schuldenproblematiek Wanneer een huurachterstand ontstaat, zijn er naast betalingsproblemen vaak ook andere problemen aan de orde. De sociaal wijkconsulent legt bij huurachterstand al in een vroeg stadium persoonlijk contact met de klant. Dit gebeurt al bij een huurachterstand van een maand. Het uitgangspunt is dat de betaling van de lopende huur weer hervat wordt om een grote huurachterstand te voorkomen. Naast de betalingsproblemen worden ook eventuele andere problemen in kaart gebracht. Op basis van deze informatie wordt dan een vervolgtraject ingezet. Dit kan een betalingsregeling, een verwijzing naar (schuld)hulpverlening of een traject met preventieve woonbegeleiding zijn. In 2011 zijn er 238 betalingsregelingen getroffen door Rentree. Preventieve woonbegeleiding Met preventieve woonbegeleiding ondersteunt Rentree huurders die kampen met een beginnende huurachterstand en psychosociale problemen. Deze huurders hebben wel de wil, maar kunnen (even) niet. Om erger te voorkomen ondersteunt Rentree deze huurders actief met tijdelijke begeleiding door Iriszorg die de zelfredzaamheid op meerdere leefgebieden verstevigt en de financiële situatie normaliseert. Vanaf 2010 wordt preventieve woonbegeleiding aangeboden in een samenwerking tussen Rentree, Woonbedrijf ieder1, de gemeente Deventer en Iriszorg. Gedurende het jaar 2011 zijn er continu 12 huurders van Rentree ondersteund. De inzet is erop gericht om binnen een jaar de huurder weer volledig zelfstandig te laten functioneren en terugval te voorkomen. Laatste-kansbeleid Het laatste-kansbeleid is erop gericht de instroom in de maatschappelijke opvang zoveel mogelijk te beperken en dakloosheid te voorkomen. Huurders die vanwege structurele overlast of ernstige huurschuldenproblematiek hun woning dreigen kwijt te raken, kunnen hiervoor in aanmerking komen. Deze laatste kans houdt in dat de huurder gedurende een jaar een voor hem geschikte vorm van hulpverlening en woonbegeleiding moet accepteren. Er wordt een aangepast huurcontract opgesteld voor de huidige woning of vervangende woonruimte. Daarin is opgenomen dat de huurovereenkomst wordt ontbonden als de huurder niet wil meewerken en in zijn oude (woon)gedrag vervalt. Het laatste-kansbeleid moet deze vicieuze cirkel doorbreken, door samen met hulpverlenende instanties en de huurder de problemen structureel en adequaat aan te pakken. In 2011 zijn vier nieuwe huurders aangemeld voor het laatste-kansbeleid. Er liepen nog twee contracten door vanuit 2010 en deze twee zijn in 2011 afgesloten. De vier nieuwe trajecten lopen door in Hennep In 2011 zijn de samenwerkingsafspraken tussen een groot aantal partijen in een hernieuwd hennepconvenant vastgelegd. Doel van dit convenant is een betere informatie-uitwisseling tussen de partijen om zo de hennepkwekerijen effectiever aan te pakken. Daarnaast hebben de corporaties in Deventer in 2011 hun beleid aangepast ten aanzien van woningontruiming naar aanleiding van hennepkwekerijen. Waar eerst een waarschuwing werd gegeven, wordt vanaf 2012 direct overgegaan tot ontruiming bij de eerste constatering van een hennepkwekerij in een huurwoning. Eind 2011 zijn alle huurders van Rentree op de hoogte gebracht van dit nieuwe beleid. In 2011 is bij huurders van Rentree in 12 gevallen voor de eerste keer hennep geconstateerd. In geen van deze gevallen heeft dit geleid tot huisuitzetting. Aanpak van woonoverlast In samenwerking met gemeente, politie en Woonbedrijf ieder1 is in 2009 besloten tot een gezamenlijke aanpak van ernstige woonoverlast. Het betreft hier een aanpak gericht op huishoudens die langdurig ernstige overlast veroorzaken voor omwonenden en anderen. Een repressieve aanpak is hier noodzakelijk, omdat vanuit zorg en hulpverlening zonder drang of dwang geen effectieve aanpak mogelijk blijkt. De aanpak is in eerste aanleg repressief en zal zich steeds concentreren op de top 30 van overlastveroorzakers in Deventer. In 2010 is het project van start gegaan en in 2011 is dit voortgezet. Er is een tweewekelijks overlastoverleg met de participerende partijen. Eind 2010 zijn er 15 casussen aangemeld, waarvan er 6 in 2011 positief afgesloten zijn. Gedurende 2011 zijn er nog 3 nieuwe trajecten aangemeld. Eind 2011 zijn binnen het project extreme woonoverlast nog 11 casussen in behandeling. Illegale bewoning en woonfraude Illegale bewoning onttrekt schaarse woningen aan de normale verhuur en roept zeer negatieve gevoelens op bij goedwillende buurtbewoners. Eind 2010 heeft Rentree besloten om actief met de aanpak van woonfraude te starten. In 2011 heeft Rentree 34 mogelijke woonfraude zaken onderzocht, hiervan zijn er 25 afgehandeld. Op totaal 10 adressen is woonfraude geconstateerd en heeft dit geleid tot beëindiging van de huurovereenkomst of huisuitzetting, 9 adressen worden in 2012 nog verder onderzocht. 23

13 2.4 Gebiedsgerichte projecten Ontruimingen Rentree doet er veel aan om ontruimingen te voorkomen. Hiervoor genoemde projecten moeten er aan bijdragen het aantal huisuitzettingen zo laag mogelijk te houden. In een aantal gevallen bleek Rentree echter genoodzaakt over te gaan tot ontruiming. In 2011 is er in 50 gevallen een ontruiming ten gevolge van huurachterstand aangekondigd. In 35 gevallen kon de ontruiming echter worden afgewend, 15 keer was dit niet mogelijk en is de ontruiming uitgevoerd. Naast deze gevallen zijn er ook 2 ontruimingen uitgevoerd ten gevolge van ernstige overlast in combinatie met huurachterstand. Ter vergelijking hieronder een grafiek met de ontruimingsaantallen in relatie met voorgaande jaren: Rentree heeft een aantal aanpakbuurten aangewezen. De meest ingrijpende veranderingen staan gepland voor Rivierenwijk, om deze reden worden deze activiteiten in een apart hoofdstuk toegelicht. De overige aanpakbuurten liggen voornamelijk in de oude schil rond de Deventer binnenstad: het Rode Dorp, Sluiswijk en Zandweerd-Zuid. De maatschappelijke inzet van Rentree is primair op deze buurten gericht. Het Rode Dorp In het Rode Dorp zijn de voorbereidingen voor het groot onderhoud in een vergevorderd stadium. Hierover meer in hoofdstuk 4.7. Al vanaf 2009 wordt maandelijks overlegd met de bewonerscommissie van het Rode Dorp. Tijdens deze avonden worden de fysieke plannen voor de wijk besproken. Tevens is er aandacht voor het sociaal programma en de leefbaarheid in de wijk. De bewonersgroep heeft net als in 2010 ook in 2011 de beschikking gehad over een bewonersondersteuner uit de ondersteunerspoule van Rentree Aangekondigd Uitgevoerd Voor het Rode Dorp is in 2010 een aangepast toewijzingsbeleid ingevoerd voor nieuwe huurders. Bij het intakegesprek is naast de medewerker verhuur nu ook een wijkconsulent aanwezig. Zij bepalen samen of een nieuwe huurder een positieve bijdrage kan leveren aan de leefbaarheid in het Rode Dorp. Na dit gesprek kan besloten worden om de huurder af te wijzen voor de woning, of dat wellicht het verstrekken van aanvullende informatie voldoende is om de woning toe te wijzen. In 2011 is deze aanpak gecontinueerd. In 2011 zijn er 31 woningen in het Rode Dorp verhuurd. Per woning is er met gemiddeld drie verschillende kandidaten een intake gesprek gehouden. Sluiswijk In 2011 is regelmatig overleg geweest tussen Rentree en de bewonerscommissie. De bewonersgroep heeft net als in 2010 ook in 2011 gebruik kunnen maken van een bewonersondersteuner uit de ondersteunerspoule van Rentree. Tijdens deze overleggen is voornamelijk gesproken over de voortgang van de geplande aanpak van de huurwoningen in Sluiswijk en de nieuwbouwplannen op het T&D-terrein. Bewoners uit Sluiswijk krijgen voorrang bij de toewijzing van de nieuwbouwwoningen op het T&D-terrein. De woningaanpak in Sluiswijk zal starten nadat de nieuwbouwwoningen op het T&D-terrein worden opgeleverd. Zandweerd-Zuid In 2011 is de bewonerscommissie van Zandweerd-Zuid gestart. Zij hebben een actieve rol gespeeld bij de realisatie van het schuttingenproject in Zandweerd en de grote opruimactie. Rentree heeft in 2011 veel geïnvesteerd in het participatieproces en de leefbaarheid van Zandweerd-Zuid. Het in 2010 gestarte achterpadenproject is in 2011 definitief afgerond. In totaal zijn nu bij 284 woningen de achterpaden en schuttingen vernieuwd

14 3 Rivierenwijk 26 27

15 3.1 Inleiding 3.2 Fysiek In de Rivierenwijk geeft Rentree uitvoering aan een omvangrijk herstructureringsprogramma. In de wijk bezit Rentree ruim 50% van de woningen. 485 woningen van Rentree zijn of worden gesloopt, 487 woningen worden nieuw gebouwd, daarnaast draagt de corporatie bij aan de realisatie van de nieuwe Amstellaan en aan sociale projecten die gericht zijn op huurders en bewoners in de wijk. In de loop van 2007 is de Rivierenwijk aangewezen als één van de veertig wijken in het kader van de wijkenaanpak. Met het Ministerie zijn afspraken gemaakt die vastgelegd zijn in een Charter. De doelen voor de wijkvernieuwing zijn gezamenlijk met gemeente en wijkbewoners vastgesteld. Deze doelen zijn: een gezonde en gewilde Rivierenwijk verbetering van de sociale kwaliteit een gedifferentieerde aantrekkelijke woonwijk en een vernieuwde wijk voor huidige en nieuwe bewoners. Rentree is als trekker en regievoerder van de wijkvernieuwing al geruime tijd aan de slag met het Sociaal Programma dat met de gemeente Deventer en partnerorganisaties is overeengekomen. Met de wijkenaanpak, verwoord in de Charter, is het Sociaal Programma uitgebreid met projecten gericht op onderwijs, werkgelegenheid en gezondheid. In 2011 is de verknoping van de plannen in de Rivierenwijk, die in de voorafgaande jaren door de onderlinge afhankelijkheden heeft geleid tot stagnatie, ontvlochten. In een samenspel tussen gemeente en Rentree, en met ondersteuning van het Ministerie, is deze ontvlechting van de plannen in korte tijd uitgevoerd. Elk onderdeel van het totaalplan is apart bekeken en getoetst op realiteitszin en economische haalbaarheid. De fysieke ambitie voor de wijk, met samenhangende, maar apart op te starten projecten, is in 2011 neergelegd in een Raamwerk Rivierenwijk. Rentree heeft 9 energiezuinige woningen in 2011 opgeleverd. Voor enkele plannen, Deltaschoollocatie en het middengebied, zijn voorbereidingen getroffen. De essentie van het Raamwerk Rivierenwijk is de opdeling van de herstructurering in geografische deelgebieden met onderliggende woningbouwprogramma s (aantallen, woonmilieumix) en de wijze waarop deze autonoom en gefaseerd tot ontwikkeling kunnen worden gebracht. Tevens beschrijft het Raamwerk de inpassing van de reconstructie van de Amstellaan en de uitwerking van de voorzieningen (gezondheid, Kindcentrum, economie). Het financieringsplan 2010 vormt voor Rentree het financieel kader. Afspraken die voortvloeien uit de ambities zoals die zijn neergelegd in het Raamwerk, zijn samengebracht in een Uitvoeringsconvenant. Op 22 december 2011 is het hernieuwde Uitvoeringsconvenant Rivierenwijk door de gemeente en Rentree ondertekend. Zowel bij de totstandkoming van het Raamwerk, als bij het Uitvoeringsconvenant zijn bewoners (georganiseerd in de Kopgroep) uitvoerig betrokken

16 3.3 Rivierenwijk Krachtwijk Het Sociaal Programma Rivierenwijk Krachtwijk! , een gezamenlijk kader waarmee bewoners, organisaties, gemeente en Rentree gestalte geven aan de sociale vernieuwing van de wijk is een bundeling van activiteiten en projecten, die de leefbaarheid in de wijk tijdens de herstructurering en de periode daarna sterk verbeteren. Project Sterrenvinder Sterrenvinder biedt bewoners van Rivierenwijk de mogelijkheid via scholing en begeleiding aan het werk te komen of een bedrijf te starten. In totaal zijn ruim 400 wijkbewoners door de inzet van Sterrenvinder een stap op weg geholpen naar dagbesteding of arbeidsproces. Er wordt nadrukkelijk gebruik gemaakt van ideeën van bewoners en professionals in de wijk, die de activiteiten ook samen uitvoeren. Het programma heeft als basis het in 2006 ontwikkelde en door het Bestuurlijk Overleg vastgestelde programmavoorstel van Rentree. Vanuit dit plan is voortgebouwd op bestaande initiatieven (zoals wijkaanpak, jongerenwerk en de brede school) en nieuwe initiatieven (zoals charterafspraken met het Ministerie van WWI, vastgelegd in het wijkactieplan). Ongeveer vijftig projecten en programma s vormen samen een integraal aanbod op sociaal-maatschappelijk gebied. De inzet wordt verdeeld over vier thema s: 1. Leefbaarheid 2. Sociale stijging 3. Versterking imago en samenhang 4. Communicatie en participatie Vanuit de Charter zijn vijf specifieke projecten ondersteund. Gedurende enkele jaren is met deze projecten een goede impuls gegeven aan de wijk. De resultaten over de afgelopen vier jaar zijn positief: De Beste school van Deventer Basisscholen, kinderopvang en het peuterwerk ontwikkelen samen een doorlopend aanbod voor 0- tot 12-jarigen. De basisschool bereikt een stijgend percentage leerlingen uit de wijk, heeft een breed aanbod aan naschoolse activiteiten en weet met een externe subsidie via de Zomerschool ruim 100 leerlingen te bereiken. In enkele vakken scoort de school in de hoogste regionen. Ondernemersbegeleiding Voor professionele begeleiding van ondernemers is een pilot opgezet. Deze pilot heeft geleid tot het gemeentebrede Ondernemershuis. In de Rivierenwijk richt men zich met nadruk op de bestaande ondernemers aan het winkelplein. In 2011 heeft het Kwaliteitsteam, bestaande uit deskundigen uit het hele land, zich gebogen over de participatie in de Rivierenwijk. Dit Kwaliteitsteam concludeerde dat het Sociaal Programma een succesvol instrument gebleken is. Het feit dat er nu een nieuw plan in de vorm van een Raamwerk volgt, waardeert ze positief. Volgens de gemeentelijke 2-meting is de leefbaarheid en veiligheid in de wijk vergroot. Het totale programma wordt positief beoordeeld in de rapportage van de gemeentelijke dienst Kennis & Verkenningen. De fysieke ambitie vraagt om nieuwe vormen van participatie. In 2011 is hiermee een begin gemaakt. De Kopgroep, bestaande uit bewoners van de wijk, Rentree en gemeente, heeft besloten tot het maken van een nieuw Participatieconvenant, waarin de participatie van de bewoners gedurende de herstructurering is vastgelegd. Aanval op de schooluitval Dit project bestaat uit: het bestrijden van schooluitval onder tieners, een campagne om de betrokkenheid van ouders bij het basisonderwijs te stimuleren en een inhaalslag gericht op het alsnog behalen van een startkwalificatie door jongvolwassenen in de wijk. Verdere onderdelen zijn huiswerkbegeleiding en inzet van wijkmentoren. De succesvolle methodiek wordt nu in de rest van Deventer gehanteerd. De schooluitval in de Rivierenwijk ligt nu onder het stedelijk gemiddelde. Rivierenwijk Beweegt De aanpak is gericht op gezondheid en zet vooral in op meer bewegen. De buurtsportwerker is terug in de wijk. Bovendien is er een sportmakelaar actief die zorgt voor samenwerking met sportverenigingen en samenhang in het aanbod. Het Cruyff Court is een stimulans gebleken om enkele sportverenigingen blijvend aan de wijk te verbinden

17 3.4 Sociaal programma Rivierenwijk 3.5 voortgang woonservicezone Rivierenwijk Het Ministerie deelde in 2011 mee dat de bijzondere projectsteun (ook bekend onder de naam Vogelaargelden) wordt stopgezet. Rentree heeft vanaf 2010 een lijn ingezet om het bestaande Sociaal Programma naar een schaal terug te brengen die past bij de ontwikkelingen in de wijk en bij het beschikbare budget stond in het teken van intensief overleg met partners en bewoners om te komen tot een nieuw Sociaal Programma voor de periode 2012 tot Ombouw sociaal programma In 2011 is een begin gemaakt met de gewijzigde voortzetting van het Sociaal Programma. Met ingang van 2012 zijn de vier hoofdlijnen: opgroeien in de wijk economie en de wijk gezondheid en de wijk participatie in de wijk Activiteiten die worden aangeboden hebben een nauwe relatie tot alle fysieke en sociale projecten in de Rivierenwijk. Afstemming, samenwerking en versterking van kwaliteiten zijn sleutelwoorden. De fysieke herontwikkeling van de Rivierenwijk is nog niet in uitvoering. De activiteiten in 2011 zijn daardoor vooral gericht op het dienstverleningsaanbod in de wijk. Veel verschillende instellingen zijn in de Rivierenwijk aanwezig en actief op het gebied van zorg en welzijn. Eén van de opgaven in het kader van de sociale wijkvernieuwing is verbetering van de toegankelijkheid en de afstemming van deze diensten. Het aanbod van instellingen is versnipperd. Hulpbehoevende wijkbewoners, zeker de mensen met een taalachterstand, krijgen daardoor moeilijk toegang tot de zorg die zij nodig hebben. Rentree heeft vanuit haar regierol in de Rivierenwijk het initiatief genomen om één loket voor alle bewonersvragen te organiseren. Sinds 2010 bestaat de Wijkwinkel Rivierenwijk, waar bewoners terecht kunnen met alle vragen op het gebied van zorg en welzijn en voor de diensten van het centrum voor jeugd en gezin. De Wijkwinkel Rivierenwijk is in 2011 een van de best bezochte van Deventer. Financiering sociaal programma De financiële inzet van Rentree op het gebied van leefbaarheid binnen het sociaal programma Rivierenwijk wordt financieel verantwoord middels de voorziening Wijk Actie Plan (WAP). Zie de jaarrekening voor verdere details

18 4 Vastgoed 34 35

19 4.1 Inleiding 4.2 samenstelling en mutaties vastgoedportefeuille Rentree wil op een actieve manier haar woningportefeuille verbeteren en toekomstbestendig maken. Doelstelling is optimalisatie van het totaal rendement binnen kaders van risico, organisatiebrede doelstellingen, gemeentelijke doelstellingen en investeringsmogelijkheden. Deze doelstelling is in de voorbije jaren gekwantificeerd middels rendementseisen, complexoverzichten, complexstrategieën en het overzicht van de ontwikkeling van de woningportefeuille tussen 2008 en Middelen om dit doel te bereiken zijn desinvesteren (verkoop, sloop), herinvesteren (nieuwbouw, renovatie) en exploitatie en waardeontwikkeling. We doen verslag van de realisatie in 2011 op de volgende deelaspecten: samenstellen en mutaties van de vastgoedportefeuille verbeteren van samenstelling van de vastgoedportefeuille beheer en onderhoud aan de woningen direct rendement en waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille projectontwikkeling en realisatie duurzaamheid Onderstaande tabel toont de samenstelling en mutaties in 2011 in de vastgoedportefeuille van Rentree. Studenten Winkels/ Woningen woningen Overige Garages Bergingen Bedrijfsruimte Totaal Saldo per Correctie Administratieve correctie SHD Verkochte woningen Uit exploitatie 0 Nieuwbouw 8 8 Sloop 0 Splitsing 0 Saldo per Voornamelijk als gevolg van verkoop van bestaand bezit verminderde het aantal verhuurbare eenheden van Rentree in 2011 met 48 stuks naar eenheden in totaal. Bijna 2000 woningen zijn van voor 1960, hetgeen 46% van het totaal is. Met een gemiddelde leeftijd van 43 jaar ligt het bezit van Rentree boven het gemiddelde van 32,5 jaar van de bij de International Property Databank (IPD) aangesloten corporaties. Deze oudere woningen kennen vaak een klein gebruiksoppervlak, lage huren en relatief hoog energieverbruik

20 4.3 verbeteren samenstelling van de vastgoedportefeuille 4.4 Beheer en onderhoud aan de woningen Om de woningportefeuille kwalitatief te verbeteren, te verjongen en tegelijkertijd het direct rendement en waardeontwikkeling te verhogen, is een doelstelling voor de samenstelling van de vastgoedportefeuille geformuleerd. De ontwikkeling van de portefeuille moet leiden tot: een verbeterde gemiddelde woningkwaliteit (meer vierkante meter gebruiksoppervlak, energiezuinige woningen etc.) verbetering van de leefbaarheid in buurten en wijken waardoor waardeontwikkeling gewaarborgd blijft lagere gemiddelde onderhoudskosten per woning aangezien ouder bezit aanzienlijk meer onderhoud vergt dan jonger bezit een betere waardeontwikkeling op termijn, omdat de verwachting is dat jongere- en daarmee energiezuinige woningen een betere waardeontwikkeling laten zien. Ten behoeve van de stedelijke vernieuwing en het verbeteren van leefbaarheid worden er in de Rivierenwijk circa 245 woningen gesloopt. Voor deze doeleinden werden er al eerder 240 woningen gesloopt. Tot en met 2018 bouwt Rentree circa 350 huurwoningen in de Rivierenwijk en op het T&D-terrein. Om de investeringsopgave te financieren zal Rentree ongeveer 450 bestaande huurwoningen verkopen. Met de verkoop aan zowel zittende huurders als nieuwkomers op de woningmarkt voorziet Rentree in een behoefte aan betaalbare koopwoningen voor de lagere en middeninkomens. Onderstaand overzicht toont de realisatie van Rentree op de prestatieafspraken die met de gemeente Deventer zijn gemaakt met betrekking tot de kernvoorraad sociale huurwoningen voor de periode 2008 tot en met Overzicht begroting versus realisatie van de diverse onderhoudscomponenten: Begroting Gerealiseerd Verschil Dagelijks- en interieuronderhoud Planmatig onderhoud Contract onderhoud Totaal Bij de uitvoering van reparatie en mutatie onderhoud is in veel gevallen het interieur onderhoud (vervanging keukens, douches en toilet) meegenomen. Dit heeft geleid tot de overschrijding op dagelijks- en interieuronderhoud. In 2011 zijn er 74 interieurverbeteringen uitgevoerd. De lagere kosten voor planmatig onderhoud zijn een gevolg van doorgeschoven werkzaamheden (renovatie het Rode Dorp) en een voordelig aanbestedingsresultaat. Dagelijks Onderhoud De uitvoering van dagelijks onderhoud is na een uitgebreide selectie sinds 1 juli 2011 ondergebracht bij 2 nieuwe aannemers: Salverda en van Wijnen. Daarbij zijn hernieuwde afspraken gemaakt om het dagelijks onderhoud beter beheersbaar te maken. Voor het service onderhoud en het servicefonds zijn vaste prijsafspraken gemaakt (per VHE per jaar). Dit geldt ook voor mutatieonderhoud en interieuronderhoud. Planmatig onderhoud De geplande onderhoudswerkzaamheden zijn in 2011 gerealiseerd. Afspraak totaal Aandeel Rentree Prestatieafspraken kernvoorraad Gem. Deventer t/m Totaal Afname als gevolg van sloop Afname als gevolg van verkoop Toename nieuwbouw stad Toename nieuwbouw uitleg Naast sloop, nieuwbouw en verkoop worden er nog circa 475 woningen ingrijpend verbeterd. Deze maatregelen zorgen ervoor dat Rentree een belangrijke slag maakt in de verjonging van haar woningbestand, haar huurders een betere kwaliteit woningen kan aanbieden en verbeteringen in de woonomgeving kan aanbrengen. Onderstaande werkzaamheden zijn o.a. uitgevoerd: schilderwerk en houtrotrenovatie in 24 complexen (1.000 woningen) herleggen tegelwerk in achterpaden, inclusief infiltratievoorzieningen in 2 complexen (300 woningen) plaatsen van houten schuttingen in 1 complex (50 woningen) vervangen dakbedekking, dakgoten, hemelwaterafvoer in 6 complexen (300 woningen) vervangen cv-ketels en mechanische ventilatie units in 5 complexen (200 woningen) vervangen brandmeldinstallatie in 1 complex (Crisisopvangcentrum) Contract onderhoud De geplande onderhoudswerkzaamheden zijn in 2011 gerealiseerd. De onderhoudscontracten zijn geïnventariseerd, gescreend en getoetst op aanwezigheid, noodzaak, volledigheid en prijs/kwaliteit. De werkzaamheden ten laste van het riool- ontstoppingsfonds zijn in 2011 opnieuw in de markt gezet evenals de onderhoudscontracten voor het schoonmaken van de trappenhuizen. 38 Legionellabeheer Het bestaande onderhoudscontract legionellabeheer is voor de 22 panden van de zorginstellingen geïnventariseerd, aangepast, marktconform getoetst en voor een periode van 2 jaar verlengd. 39