Investeringsfonds Meerrijk

Transcriptie

1 NOTITIE Investeringsfonds Meerrijk Aan: T.a.v. Gemeente Eindhoven Dhr. John Jacobs Van: Hugo Mistrate Haarhuis Datum: 10 oktober 2012 Onderwerp: Business case MeerhovenMeerrijk B.V. Kenmerk: Inhoudsopgave Investeringsstructuur Meerrijk...4 Doelstelling...4 Structuur...4 MeerhovenMeerrijk B.V...5 Hypothecaire lening...5 Winstdelende lening...7 Investeringsfonds...8 Bereidstellingsprovisie...9 Toezicht...9 Exploitatie...9 Huurinkomsten...9 Beheer...10 Onderhoudskosten...10 Pagina1 van 19 Beurs-WTC 21 st Floor Beursplein 37 PO Box DD Rotterdam The Netherlands E info@fakton.nl P +31(0) F +31(0) K.v.K. Rotterdam BTW nr B01

2 Opstartkosten...10 Belasting...11 Financiële uitwerking...11 Uitgangspunten...11 Kasstroomoverzicht Meerrijk...12 BTW...14 Effecten wijzigingen uitgangspunten...14 Afweging...15 Bijlage...17 Huurwaarden woningen MeerhovenMeerrijk B.V...17 Pagina2 van 19

3 Inleiding Deze business case maakt inzichtelijk op welke manier de investering in de woningen van Meerrijk vorm gegeven wordt. De woningen die betrekking hebben op Meerrijk worden aangekocht middels een investeringsstructuur waarbij de Provincie Noord-Brabant ( provincie ) betrokken is. De gemeente is in 2009 een achtervangconstructie aangegaan met ASR. Doelstelling hierbij was om de realisatie van Meerrijk te bevorderen. De woningen die bij oplevering nog niet verkocht zijn door ASR zullen verkocht en geleverd worden aan de gemeente. De gemeente op haar beurt zal samen met de provincie een investeringsstructuur optuigen waarin zij beiden deelnemen. In de ze business case wordt bekendheid met de woningen verondersteld. De woningen worden zelf dan ook verder niet (technisch) besproken. Onderwerpen die onder andere aan bod komen zijn: 1) InvesteringsstructuurMeerrijk a. Doelstelling b. Structuur c. Toezicht 2) Exploitatie a. Huurwaarde b. Beheer c. Onderhoud d. Opstartkosten 3) Financiële uitwerking a. Uitgangspunten b. Financiële analyse 4) BTW 5) Effecten wijzigingen uitgangspunten Pagina3 van 19

4 InvesteringsstructuurMeerrijk Doelstelling De Provincie Noord-Brabant ( provincie ), de Gemeente Eindhoven ( gemeente ) en MeerhovenMeerrijk B.V. zijn de participanten in een op te zetten investeringsfonds. Dit investeringsfonds zal een winstdelende lening verstrekken aan de op te zetten projectvennootschap MeerhovenMeerrijk B.V., waarin de gemeente 100% aandeelhouder is 1. MeerhovenMeerrijk B.V.neemt op haar beurt de woningen af van ASR waarvoor de gemeente in het verleden een afname garantie heeft verstrekt. MeerhovenMeerrijk B.V.heeft als doel om de woningen op de markt te verkopen. Zolang de woningen niet verkocht zijn kan MeerhovenMeerrijk B.V. de woningen voor eigen exploitatierisico gaan verhuren. Structuur Onderstaand wordt de opzet van het investeringsfonds weergegeven welke van toepassing is op de aankoop van de woningen in Meerrijk. Gemeente 100% aandeelhouder MeerhovenMeerrijk B.V. (woningen) Winstdelendelening Investeringsfonds lening (Externe) financier participatie25% Gemeente participatie25% Meerhoven- Meerrijk B.V. participatie50% Provincie Figuur 1: Investeringsstructuur Er is sprake van een bestaande structuur die door de provincie reeds vaker is toegepast. Daarbij heeft de provincie aangegeven dat zij enkel op basis van de bestaande structuur kan participeren. Een afwijkende structuur heeft tot gevolg dat de provincie meer(dere) besluitvormingsprojecten dient te doorlopen. 1 Aangezien de gemeente 100% aandeelhouder is in Meerrijk B.V. heeft de gemeente indirect een belang van 50% in het investeringsfonds (25% + 25%) Pagina4 van 19

5 MeerhovenMeerrijk B.V. De woningen (70 in totaal) worden door MeerhovenMeerrijk B.V. aangekocht. De gemeente houdt 100% van de aandelen en is hiermee (indirect) volledig eigenaar van de woningen. Vanuit MeerhovenMeerrijk B.V. zal de exploitatie en beheer plaats gaan vinden. Door de aankoop van de woningen ontstaat er een financieringsbehoefte. Deze financieringsbehoefte wordt ingevuld middels het aantrekken van (extern) vreemd vermogen en een winstdelende lening die wordt verstrekt door het investeringsfonds. Hypothecaire lening Om in de financieringsbehoefte te voorzien zal MeerhovenMeerrijk B.V. een hypothecaire financiering dienen aan te trekken. Een financier zal naast de waarde van de woningen, met name kijken naar het kasstroomgenererend vermogen en de gerealiseerde kasstromen. De woningen zijn nu (bijna) allemaal onverhuurd. Ter dekking van rente- en aflossingsverplichtingen zullen financiers extra zekerheden vragen. MeerhovenMeerrijk B.V. heeft naast de woningen geen bezittingen. Voor additionele zekerheden zal dan ook naar de gemeente als aandeelhouder gekeken worden. Te denken valt hierbij bijvoorbeeld aan een rentegarantie, verplichting tot aanvulling tekorten en/of een algehele garantie. Het verstrekken van zekerheden brengt directe risico s voor de gemeente mee. Het verstrekken van een garantie, in welke vorm dan ook, is een afweging tussen het te lopen risico en het (financiële) resultaat. MeerhovenMeerrijk B.V. is 100% in handen van de gemeente. Vanuit imago optiek moet de gemeente zich de vraag stellen of zij MeerhovenMeerrijk B.V. in geval van financiële tekorten blijft ondersteunen of niet. Doet zij dit wel, omdat de buitenwereld MeerhovenMeerrijk B.V. gelijk stelt aan de gemeente, is er impliciet sprake van een gemeentegarantie. In dat geval kan de gemeente beter expliciet garant staan voor MeerhovenMeerrijk B.V. Dit levert namelijk lagere kapitaalslasten op en daarmee een beter resultaat. Gegeven de situatie dat MeerhovenMeerrijk B.V. in staat is zelf extern financiering op te halen, betekent dit dat er een commerciële rente vergoed moet worden. Zonder additionele zekerheden zal een externe financier een financiering verstrekken die in het geval van een executieveiling 2 volledig afgelost kan worden. De omvang van de financiering (samen met de winstdelende lening) is dan onvoldoende om de transactiesom te voldoen. De gemeente zal dan extra middelen ter beschikking moeten stellen 3. Als de gemeente wel extra zekerheden stelt, zal de financiering hoger zijn, maar draagt de gemeente direct een risico (gelijk aan de situatie waar zij zelf geldnemer zou zijn) echter er is nog steeds sprake van een (hogere) commerciële rente. Dit betekent een lager resultaat in MeerhovenMeerrijk B.V. en daarmee ook 2 Financiers denken in worst-case scenario s. 3 Dit kan eigen geld zijn of een aangetrokken lening die wordt doorgeleend aan MeerhovenMeerrijk B.V. Pagina5 van 19

6 voor de gemeente. Besloten is dan ook om MeerhovenMeerrijk B.V. rechtstreeks te financieren vanuit de gemeente 4. Onderstaande figuur geeft een schematisch overzicht van de financieringsstructuur van de aankoopsom. Winstdelende lening Hypothecaire lening en kredietfaciliteit Figuur 2: Financieringstructuur Een ander voordeel bij het verstrekken van een interne financiering van de gemeente aan MeerhovenMeerrijk B.V. is tijdswinst. Het aantrekken van een hypothecaire lening neemt in de huidige markt veel tijd in beslag, zonder zekerheid te hebben van het gewenste resultaat. Het aantrekken van een externe financiering of het doorlenen van een interne financiering maakt de business case voor MeerhovenMeerrijk B.V. niet anders. Beide leningen zullen hetzelfde rentepercentage hebben. De gemeente moet namelijk uit het oogpunt van staatssteun een marktconforme rente hanteren. Voor de gemeente als geheel wordt de business case wel beter. De inkoop van de doorgeleende lening is goedkoper dan de inkoop bij een externe financier. Dit scheelt 2,5% - 3% per jaar. Bij een financiering van is dit al gauw een jaarlijks verschil van Uithet vervolg van deze business case zal blijken dat de financieringsbehoefte opgebouwd is uit de aankoopsom en benodigdwerkkapitaal. Dezelaatste is onder andere het gevolg van: 4 Naast het direct financieren van MeerhovenMeerrijk B.V. kan de gemeente ook een volledige bankgarantie aan MeerhovenMeerrijk B.V. afgeven. Voor het garantstaan ontvangt de gemeente dan een marktconforme vergoeding, zodat de kapitaalslasten voor MeerhovenMeerrijk B.V. gelijk zijn aan de situatie van directe financiering en/of externe financiering. 5 Dit is het bedrag wat extern financierbaar geacht wordt te zijn. Pagina6 van 19

7 Woningen klaarmaken voor verhuur Oprichtingskosten Aanvangsverliezen in exploitatie Projectkosten De totale werkkapitaalfinanciering bedraagt maximaal De business case maakt geen onderscheid in de aanwending van de aangetrokken middelen. De gemeente verstrekt dan ook één (totaal) financiering met een daarbij behorende hypothecaire zekerheid. Voor interne doeleinden kan gekozen worden voor een separate administratie van een hypothecaire lening en een werkkapitaalfinanciering. Op de hypothecaire lening vinden geen tussentijdse aflossingen plaats. Aflossingen zijn het gevolg van gerealiseerde verkopen. Winstdelende lening Het investeringsfonds verstrekt een winstdelende lening (WDL) aan MeerhovenMeerrijk B.V.De omvang van de WDL wordt in eerste instantie bepaald door de verwervingsprijs te verminderen met de aangetrokken bancaire lening 6. De WDL heeft als kenmerk dat de lening deelt in het uiteindelijke verkoopresultaat. Bij een positief resultaat betekent dit een positieve rente, bij een negatief resultaat betekent dit een negatieve rente. Dit betekent dat de gemeente een verlies met de provincie deelt evenals een gerealiseerde winst. De WDL heeft een looptijd van 5 jaar. Op de WDL wordt (tussentijds) afgelost bij (individuele) verkoop van woningen. De verkoopopbrengst wordt in eerste instantie aangewend voor (volledige) aflossing van de aangetrokken lening van Indien hierna nog middelen resteren, worden deze aangewend ter aflossing van de WDL. Na 5 jaar dient MeerhovenMeerrijk B.V. de restant hoofdsom af te lossen aan het investeringsfonds. Voor de restant lening die na 5 jaar nog aanwezig is, geldt dat MeerhovenMeerrijk B.V. de lening aflost tegen 85% van de leegwaarde 7 van de nog resterende woningen. Als de situatie zich voordoet dat de berekende aflossing lager is dan de uitstaande restant hoofdsom, dan volgt uiteindelijk kwijtschelding 6 In 2009 is middels toepassing van deze methode indicatief bepaald dat de inbreng voor de provincie 1,466 miljoen bedraagt. Door de veranderende marktomstandigheden (aantrekken van vreemd vermogen is moeilijker geworden) is de verwachting dat het investeringsfonds een hogere WDL moet verstrekken. De provincie heeft aangegeven zich niet te committeren aan een hogere inbreng. De gemeente en de provincie dragen derhalve ieder 1,466 miljoen bij. 7 O.b.v. taxatiewaarde die bij einde looptijd wordt vastgesteld door een onafhankelijk gecertificeerde externe taxateur. De vaststelling van het aflossingsdeel van de WDL wordt bepaald als volgt. De restant hoofdsom van de overige leningen worden in mindering gebracht op 85% van de getaxeerde leegwaarde. Formeel worden de woningen overigens eerst aangeboden aan de zittende huurders. Deze hebben de mogelijkheid de woningen te kopen tegen 95% van de vastgestelde leegwaarde. De business case maakt de aanname dat de huurders geen gebruik van dit aanbod zullen maken. Pagina7 van 19

8 voor het overblijvende deel 8. Omgekeerd geldt dat de berekende aflossing hoger kan zijn dan de restant hoofdsom. Dit hogere deel dient beschouwd te worden als betaalde rente. Investeringsfonds Het investeringsfonds kent met de provincie en de gemeente 2 gelijkwaardige participanten.het investeringsfonds en haar werking wordt in de basis ingericht conform de memo van 15 december 2009 Stimuleringsmaatregelen woningbouwproductie provincie Noord-Brabant.Doel van het investeringsfonds is het verstrekken van de WDL aan MeerhovenMeerrijk B.V. In de (concept)statuten is dit als volgt omschreven: a. het optreden als bewaarder van het beleggingsfonds Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project [ ] ("Beleggingsfonds"), waaronder mede begrepen wordt het voor rekening en risico van participanten in het Beleggingsfonds ten titel van beheer verkrijgen houden en doen houden van goederen, in overeenstemming met de voorwaarden van het Beleggingsfonds zoals deze van tijd tot tijd gelden; b. het optreden als beheerder van het Beleggingsfonds, waaronder mede begrepen wordt het beleggen, bezwaren en vervreemden van onder a. gemelde goederen in overeenstemming met de voorwaarden van het Beleggingsfonds zoals deze van tijd tot tijd gelden; c. het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, waaronder begrepen het bezwaren van de onder a. gemelde goederen en het aangaan van verplichtingen waaronder mede begrepen het aangaan en verstrekken van geldleningen en stellen van garanties. Het investeringsfonds betreft een stichting. Het stichtingsbestuur bestaat uit 2 personen die het investeringsfonds vertegenwoordigen. Bij oprichting van het investeringsfonds worden de bestuursleden in samenspraak benoemd. Het bestuur is belast met het besturen van het investeringsfonds en is bevoegd tot het aangaan van overeenkomsten ter uitvoering van de doelstelling van het investeringsfonds. Het investeringsfonds heeft enkel de WDL op haar balans staan. Het resultaat van de WDL bepaalt het resultaat voor het investeringsfonds als geheel. De aflossingshoogte van de WDL is afhankelijk van het gerealiseerde verkoopresultaat. Het investeringsfonds draagt hiermee (indirect) het risico op de waardeontwikkeling van de woningen. Daarnaast heeft het investeringsfonds een mechanisme in zich waarbij de verstrekker van de 1 e hypothecaire lening een extra (indirecte) zekerheid heeft. In het geval de woningen een te laag verkoopresultaat opleveren om hiermee de lening volledig af te lossen, garandeert het investeringsfonds dat zij het ontbrekende/tekort komende deel aan MeerhovenMeerrijk B.V. voldoet, waardoor de 1 e hypothecaire financier alsnog volledig afgelost kan worden. Deze garantie staat niet direct ter beschikking aan de financier. De garantie is verstrekt aan MeerhovenMeerrijk B.V., die op haar beurt aan de financier al haar verplichtingen kan voldoen. De garantie 8 Dit geldt voor zowel de WDL als de bancaire lening. Als blijkt dat 85% van de leegwaarde lager is dan de totale restant schuld verstrekt het investeringsfonds een lening voor het verschil. Deze lening wordt direct kwijtgescholden. Pagina8 van 19

9 vervalt als MeerhovenMeerrijk B.V. in een situatie van verzuim verkeert. De hardheid van de garantie voor de financier is dan ook afhankelijk geworden van de handelswijze van MeerhovenMeerrijk B.V. Bereidstellingsprovisie Voor de afnamegarantie is ASR een bereidstellingsprovisie verschuldigd. Deze bedraagt) De bereidstellingsprovisie wordt voldaan aan MeerhovenMeerrijk B.V.Op haar beurt, voldoet zij aan het investeringsfonds een afsluitprovisie. Het investeringsfonds zet de ontvangen afsluitprovisie in ter dekking van haar eigen kosten gedurende de looptijd van de WDL. Een eventueel positief resterend saldo komt ten goede aan de participanten. De afsluitprovisie bedraagt Toezicht De toezichthouder houdt toezicht op de verkoopinspanningen die op de MeerhovenMeerrijk B.V. van toepassing zijn in het kader van de toepassing van het Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen. De toezichthouder wordt aangesteld door het investeringsfonds. De kosten van de toezichthouder worden gedragen door het investeringsfonds. De rol van toezichthouder kan vervuld worden door een vastgoedprofessional. Aanwijzingen die door de toezichthouder gegeven worden dienen door MeerhovenMeerrijk B.V. opgevolgd te worden. Exploitatie De exploitatie van MeerhovenMeerrijk B.V.bestaat uit het verkopen van de woningen. Afhankelijk van de verkoopsnelheid worden de woningen ter verhuur aangeboden. MeerhovenMeerrijk B.V.is 100% in handen is van de gemeente. Via MeerhovenMeerrijk B.V. loopt de gemeente danook het exploitatierisico. Leegwaardeveranderingen van de woningen worden middels verkoop zichtbaarin de WDL. Aangezien de gemeente en de provincie ieder deelnemen in de WDL, wordt het risico van waardeverandering door de participanten gezamenlijk gelopen. Een waardestijging wordt gedeeld, evenals een waardedaling. Alle opbrengsten en kosten hieronder behandeld vallen onder de exploitatie. Huurinkomsten De doelstelling is om de woningen zo spoedig mogelijk te vervreemden tegen een zo gunstig mogelijke opbrengst. Redelijkerwijs kan niet verwacht worden dat dit binnen zeer afzienbare tijd geeffectueerd is. Om het financiële resultaat te optimaliseren worden de woningen die niet direct voor verkoop in aanmerking komen (tijdelijk) verhuurd. Bij huurmutatie wordt vervolgens bekeken of verkoop binnen korte termijn het financieel resultaat optimaliseert. De huurwaarde 9 van de woningen bedraagt op jaarbasis. De huurwaarde is vastgesteld op basis van actuele huurprijzen in Meerrijk en Eindhoven. 9 Huurwaarde betreft de maximale marktconforme jaarlijkse huuropbrengst Pagina9 van 19

10 In de business case is verder rekening gehouden met een structurele huurderving van 5% en een opstartperiode tot 1 april 2013 waarbij er geen huuropbrengsten worden gerealiseerd. De huurwaarden zijn als bijlage opgenomen. Beheer De woningen dienen beheerd te worden. Een eigenaar kan ervoor kiezen het beheer in eigen hand te houden of uit te besteden. Het beheer van de woningenzal uitbesteed gaan worden. Werkzaamheden die hieronder vallen betreffen onder andere het: verhuur technisch beheer financieel/administratief beheer commercieel beheer Onderhoudskosten Het uitvoeren van dagelijks onderhoud valt onder het beheer, welke door een externe partij uitgevoerd wordt. Het uitvoeren van andersoortig onderhoud, zoals planmatig, correctief en grootonderhoud valt hier niet onder. In eerste instantie wordt er een onderhoudsplanning opgesteld, een zogenaamde meerjarenonderhoudsbegroting (MOB). Periodiek wordt beoordeeld of de MOB nog actueel is en welke werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden. Voor het uitvoeren van de werkzaamheden zal de beheerder een plan opstellen om aannemers te selecteren. De eigenaar beslist uiteindelijk op welke manier en door wie het onderhoud wordt uitgevoerd. Opstartkosten Onder de opstartkosten zijn (eenmalige) uitgaven begrepen die MeerhovenMeerrijk B.V. moet maken om de woningen voor de verhuur aan te kunnen bieden. Belangrijkste opgave hierbij is om de woningen te voorzien van een keuken. In de business case is rekening gehouden met een kostenpost van Verder is een kostenpost opgenomen van voor: Opleveringskosten Stookkosten tot levering VVE Beheer tot levering Inrichten verhuur Reeds gemaakte projectkosten (kosten ten behoeve van MeerhovenMeerrijk B.V. en investeringsfonds) Pagina10 van 19

11 Belasting De business case houdt geen rekening met winstbelasting in de zin van vennootschapsbelasting. Voor MeerhovenMeerrijk B.V. geldt dat het resultaat onderworpen is aan de vennootschapsbelasting. De business case laat een structureel negatief resultaat zien. Na 5 jaar resteert er een definitief verlies. Normaal gesproken kan een besloten vennootschap met een fiscaal verlies aangewend worden voor verliescompensatie. Voor MeerhovenMeerrijk B.V. geldt echter dat een overheidsorgaan (de gemeente) 100% eigenaar is. In de fiscale wetgeving is bepaald dat voor dergelijke entiteiten geen mogelijkheid tot verliescompensatie is. De gehele business case is de facto doorgerekend zonder rekening te houden vennootschapsbelasting. Financiële uitwerking De financieel uitwerking van de exploitatie is afhankelijk van de gemaakte aannames. Onderstaande tabel geeft de aannames weer die voor MeerhovenMeerrijkB.V. gelden. Uitgangspunten Kenmerk Meerrijk Algemeen Aantal woningen 70 Transactiewaarde (nakomen verplichting) Aanvang investering (beoogd) 1 dec 2012 Eind investering 1 dec 2017 Inflatie 2% Vennootschapsbelasting N.v.t BTW Geen vooraftrek Exploitatie Leegwaarde Leegwaarde ontwikkeling Nihil Uitpondsnelheid 1 woning per kwartaal Start uitponden 1 jan 2014 Start verhuur(inkomsten) 1 april 2013 (Eind)verkoop na 5 jaar Rendement 6,5% 12 of 70% leegwaarde Transactie kosten 2% opbrengst Huurwaarde Per 1 oktober 2012 is de BTW verhoogd van 19% naar 21%. De BTW verhoging betekent dat de koopsom incl. BTW met is toegenomen tot De woningen zijn per heden (nog) niet getaxeerd. De aanname is gemaakt dat de marktwaardering gelijk is gebleven t.o.v De BTW verhoging zorgt er nl. niet voor dat de woningen meer waard worden. 12 Bij einde looptijd worden de resterende woningen verkocht tegen een rendement van 6,5%. Dit betekent dat de woningen tegen 1/6,5% = 15,38 keer de huuropbrengst verkocht worden. Stel een woning brengt op jaarbasis aan huur op, dan wordt deze woning voor verkocht. De verkoopopbrengst zal 70% van de leegwaarde niet overstijgen, hetgeen een marktconforme opbrengst voor een verhuurde woning betreft. Pagina11 van 19

12 Financiering Kredietfaciliteit gemeente Omvang en Financieringsrente 4,5% Looptijd 5 jaar Aflossing Maximaal vrije beschikbare kasstroom Zekerheden 1 e Hypothecaire inschrijving Winstdelende lening Omvang Financieringsrente Resultaat afhankelijk Looptijd 5 jaar Aflossing Resultaat afhankelijk, minimaal 85% leegwaarde Zekerheden Hypothecaire (geen 1 e ) inschrijving. Tabel 1: Uitgangspunten De gehanteerde aannames zijn een resultaat van ervaringscijfers, marktconformiteit, marktveronderstellingen en onderliggende afspraken/contracten Kasstroomoverzicht Meerrijk Tabel 2 geeft inzage in de kasstromen die bij Meerrijk horen, zowel voor MeerhovenMeerrijk B.V. en de WDL. Dekasstromen zijn gebaseerd op de aannames weergegeven in tabel Aankoop Financiering gemeente -Hypothecaire lening -Werkkapitaalfaciliteit (maximaal) Storting WDL Verkoopopbrengsten Opstartkosten Exploitatie Eindverkoop Aflossing bancaire lening Aflossing WDL Saldo bancaire Dit betreft de netto verkoopopbrengsten, zijnde de bruto verkoopopbrengsten verminderd met de transactiekosten. 14 Betreft kosten voor verhuurklaar maken en oprichtingskosten MeerhovenMeerrijk B.V en bijdrage aan kosten voor het investeringsfonds gedurende de looptijd van de WDL. 15 Exploitatie is het eerste jaar negatief door de aanname dat de eerste 4 maanden er geen huuropbrengsten gerealiseerd worden. De exploitatie wordt berekend door de (huur)inkomsten te verminderen met alle kosten. 16 Betreft netto opbrengst na verrekening kosten (vervroegd aflossen lening, liquidatiekosten etc). Pagina12 van 19

13 financiering Eindsaldo krediet faciliteit (na verrekening WDL) Winstdelende lening Saldo Kasstroom gemeente Kasstroom provincie Tabel 2: KasstromenMeerhovenMeerrijk B.V. en de winstdelende lening. Uit tabel 2 zijn een aantal conclusies te trekken. Het exploitatieresultaat voor MeerhovenMeerrijk B.V. bedraagt gedurende 5 jaar in totaal Er is dus sprake van een negatieve exploitatie op basis van de uitgangspunten. De WDL laat een negatief resultaat zien. Bij aanvang investeren de participanten Bij einde looptijd hebben zij aan rente en aflossing (terug) ontvangen. Dat er een negatief rendement gemaakt wordt op de WDL is verklaarbaar. In de business case wordt uitgegaan van een situatie waarbij de woningen niet in waarde stijgen. De op einde looptijd niet verkochte woningen worden ter bepaling van de aflossing van de WDL verondersteld verkocht te worden op 85% van de leegwaarde. In de business case worden 16 woningen verkocht. De hiermee verbonden meer aflossing weegt niet op tegen het verlies van de aflossing op de 54 resterende woningen. De aannames die gemaakt zijn leiden ertoe dat de gemeente in haar totaliteit een resultaat realiseert van Het eindsaldo geeft het totale resultaat voor de gemeente aan. Voor MeerhovenMeerrijk B.V. resteert er een verlies van Het resultaat op de winstdelende lening is Het verlies van MeerhovenMeerrijk B.V. bestaat uit 1) tekort bij aflossing van hypothecaire lening van ruim ) Voldoen van ruim aan het investeringsfonds en 3) de krediet faciliteit van bijna die niet afgelost kan worden. 18 Dit bedrag wordt door investeringsfonds aan MeerhovenMeerrijk B.V. kwijtgescholden 19 De ontvangen bedragen uit de WDL bestaan uit een aflossingsdeel en een rentedeel. 20 Bij verkoop wordt de WDL verrekend tegen 85% leegwaarde. De leegwaarde bedraagt bij verkoop per woning, 85% bedraagt De hypothecaire financiering bedraagt per woning. De aflossing bedraagt dan ook per woning. In totaliteit is de aflossing dan * 54 = De transactiekosten worden hier op in mindering gebracht. Deze bedragen De totale kasstroom voor het investeringsfonds (= betaling MeerhovenMeerrijk B.V.) is dan In het laatste jaarzijn tevens nog 4 woningen normaal verkocht, welke ruim aan betalingen opleveren. Totaal te ontvangen in het laatste jaar is dan ook Pagina13 van 19

14 BTW Een ander belangrijk aspect bij investeringen in nieuwbouw woningen betreft de BTW. Voor de BTW wordt de aanname gemaakt dat er geen BTW in vooraftrek genomen wordt. De aankoop van de woningen vindt plaats inclusief BTW en deze BTW wordt niet teruggevraagd (= in vooraftrek nemen) bij de fiscus. Er is derhalve uitgegaan van een volledige BTW druk en daarmee financieel het meest negatieve scenario vanuit de BTW optiek. In de praktijk kunnen zich situaties voordoen waarbij de BTW druk zich niet volledig heeft voorgedaan. Dit betekent dan een (klein) financieel voordeel, welke ten goede komt aan het financieel resultaat. Hoewel de business case uitgaat van een volledige BTW druk, kan bij de aankoop geopteerd worden voor het in vooraftrek nemen van de BTW. Reden hiervoor is de lagere financieringsbehoefte die hierdoor (voornamelijk) de eerste 2 jaar na oplevering van de woningen ontstaat. Het in vooraftrek nemen van de BTW vindt dan plaats vanuit de optiek van financierbaarheid en niet vanuit fiscale optimalisatie. Het in vooraftrek nemen van de BTW kan er toe leiden dat er op een later tijdstip een additionele financieringsbehoefte ontstaat. Per 1 oktober 2012 is de BTW verhoogd worden van 19% naar 21%. Concreet betekent dit dat de woningen die na deze datum aangekocht worden een stijging van de koopprijs kunnen laten zien van 1,68% 21. Voor de woningen betekent een levering na 1 oktober 2012 dat er sprakeis van een hogere koopsom, nl in plaats van Effecten wijzigingen uitgangspunten De business case voor Meerrijk geeft inzage in één bepaald scenario. Onderstaand wordt inzage gegeven in de verandering van de financiële situatie indien een aantal aannames veranderen. Inzichtelijk wordt gemaakt wat het effect is van: Geen verkoop gedurende exploitatiefase Een exit op einde exploitatieperiode van 7,5% met maximum van 60% leegwaarde Een daling van de leegwaarde van 10% gedurende de investeringsperiode Een combinatie van bovenstaande effecten 21 ((100%/119%)*121%)-100% Pagina14 van 19

15 Tabel 4 geeft het uiteindelijke nominale financieel resultaat weer, voor de gemeente als geheel, behorende bij gewijzigde uitgangspunten. Tevens geeft tabel4 weer welke kasstromen de participanten bij afloop van het project (na 5 jaar) ontvangen. Basis Geen verkoop Exit 7,5% Leegwaarde - 10% Gezamenlijk Meerrijk Tabel 4: Volatiliteit resultaat a.g.v. wijzigingen uitgangspunten Uit tabel 4 blijkt dat de variabelen significant van invloed zijn op het resultaat. De bijkomende scenario s zijn bedoeld ter indicatie van de resultaatgevoeligheid. De scenario s zijn echter niet uitzonderlijk. Voor de scenario s van Meerrijk geldt dat deze doorberekend zijn op basis van een BTW tarief van 21%. Geen verkoop Tot op heden zijn er weinig woningen verkocht, terwijl de komende jaren het aanbod zal blijven groeien. Een veronderstelling van geen verkoop heeft als gevolg dat de (hogere) leegwaarde niet gerealiseerd wordt. Na 5 jaar worden alle woningen tegen beleggingswaarde verkocht. Exit 7,5% en/of 60% leegwaarde In het basisscenario is uitgegaan van een exit na 5 jaar van 6,5% welke overeenkomt met 70% van de op dat moment verwachte leegwaarde. Verhuurde woningen vertegenwoordigen doorgaans een beleggerswaarde die overeenkomt met 60%-70% van de leegwaarde. Het hanteren van 60% leegwaarde i.p.v. 70% leegwaarde komt overeen met een exit-yield van 7,5% 22. Leegwaarde De algemene marktverwachting is dat de woningprijzen de komende jaren verder zal dalen met circa 10%. Een stijging van de woningprijzen wordt op middellange termijn niet voorzien. De achtervangconstructie is in 2009 overeengekomen o.b.v. toen geldende prijsvorming. Sinds 2009 zijn de prijzen van woningmarkt gemiddeld met ruim 10% gedaald. Voor de woningen van Meerrijk worden de v.o.n. van 2009 gehanteerd. Deze prijzen gelden namelijk nog steeds als actuele koopprijzen. Een markttaxatie van de woningen kan er toe leiden dat de v.o.n lager vastgesteld worden dan de v.o.n. waarden die MeerhovenMeerrijk B.V. hanteert. Afweging De business case laat voor Meerrijk een financieel negatief resultaat zien. De woningmarkt dient op korte termijn significant aan te trekken wil de business case een positief resultaat laten zien. Een verlies is dan ook zeer waarschijnlijk. 22 In de huidige markt bewegen de beleggerswaarden voor verhuurwoningen zich rondom de 60% van de leegwaarde Pagina15 van 19

16 De business case geeft inzage in de (richting van de) financiële exploitatie van de woningen. De woningmarkt heeft de afgelopen jaren ontwikkelingen doorgemaakt die tot voor kort als niet waarschijnlijk werden geacht. De ontwikkeling van de woningmarkt voor de komende jaren is dan ook zeer moeilijk te voorspellen. Een verbetering op korte termijn wordt niet verwacht, waardoor de gepresenteerde scenario s een hoog realiteit- en verwachtingsniveau hebben. Bij een verkoop van de woningen wordt in de huidige markt een definitief verlies gerealiseerd, maar tegelijkertijd de onzekerheid uitgesloten hoe de investering in de woningen zal verlopen. Verder moet bedacht worden dat de business case financieel gericht is. De organisatorische belasting op de gemeente en de afweging of de gemeente zich (indirect) als woningbelegger op de Eindhovense markt moet presenteren is buiten beschouwing gelaten. Pagina16 van 19

17 Bijlage Huurwaarden woningen MeerhovenMeerrijk B.V. Nummer Blok Oplevering Type GBO PP Huur m 2 Maandhuur 1 A Mgw ,50 867,00 2 A Mgw ,50 867,00 3 A Egw , ,25 4 A Egw , ,25 5 A Egw , ,25 6 A Egw , ,25 7 A Egw , ,25 8 A Egw , ,25 9 A Egw , ,25 10 A Egw , ,25 11 A Egw , ,25 12 A Egw , ,25 13 A Egw , ,25 14 B Mgw ,00 765,00 15 B Mgw ,00 765,00 16 B Mgw ,00 765,00 17 B Mgw ,00 765,00 18 B Mgw ,00 765,00 19 B Mgw ,00 765,00 20 B Mgw ,00 765,00 21 B Mgw ,00 765,00 22 B Mgw ,00 765,00 23 B Mgw ,00 765,00 24 B Mgw ,00 765,00 25 B Mgw ,00 765,00 26 B Mgw ,00 765,00 27 B Mgw ,00 765,00 28 B Mgw ,00 765,00 29 B Mgw ,00 765,00 30 B Mgw ,00 765,00 31 B Mgw ,00 765,00 32 B Mgw ,00 765,00 Pagina17 van 19

18 33 B Mgw ,00 765,00 34 B Mgw ,00 765,00 35 B Mgw ,00 765,00 36 B Mgw ,00 765,00 37 B Mgw ,00 765,00 38 B Egw , ,75 39 B Egw , ,75 40 B Egw , ,75 41 B Egw , ,75 42 B Egw , ,75 43 B Egw , ,75 44 B Egw , ,75 45 B Egw , ,75 46 B Egw , ,75 47 B Mgw ,50 943,50 48 B Mgw ,50 943,50 49 B Mgw ,50 943,50 50 B Mgw ,50 943,50 51 B Mgw ,50 943,50 52 B Mgw ,50 943,50 53 B Mgw ,50 943,50 54 B Mgw ,50 943,50 55 B Mgw ,50 943,50 56 B Mgw ,50 943,50 57 B Mgw ,50 943,50 58 B Mgw ,50 943,50 59 B Mgw ,50 943,50 60 B Mgw ,50 943,50 61 B Mgw ,50 943,50 62 B Mgw ,50 943,50 63 B Mgw ,50 943,50 64 B Mgw ,50 943,50 65 B Mgw ,50 943,50 66 B Mgw ,50 943,50 67 B Mgw ,50 943,50 68 B Mgw ,50 943,50 69 B Mgw ,50 943,50 70 B Mgw ,50 943,50 Pagina18 van 19

19 Maandhuur Jaarhuur Pagina19 van 19