PROJECT HUURPRIJSBEREKENING Sociale huisvestingsmaatschappijen

Transcriptie

1 Vlaamse overheid Agentschap Inspectie RWO Afdeling Toezicht PROJECT HUURPRIJSBEREKENING Sociale huisvestingsmaatschappijen Rapport fase II Controles huurprijsberekening 2014 Inspectie RWO Toezicht Sociale huisvestingsmaatschappijen Sociale verhuurkantoren Huurdersbonden Vlaams Huurdersplatform Erkende kredietmaatschappijen Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen Vlaams Woningfonds Lokale besturen Inspectie RWO Toezicht Sociale huisvestingsmaatschappijen Sociale verhuurkantoren Huurdersbonden Vlaams Huurdersplatform Erkende kredietmaatschappijen Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen Vlaams Woningfonds Lokale besturen Inspectie RWO Toezicht Sociale huisvestings-maatschappijen Sociale verhuurkantoren Huurdersbonden Vlaams Huurdersplatform Erkende kredietmaatschappijen Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen Vlaams Woningfonds Lokale besturen Inspectie RWO Toezicht Sociale huisvestingsmaatschappijen Sociale verhuurkantoren Huurdersbonden Vlaams Huurdersplatform Erkende kredietmaatschappijen Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen Vlaams Woningfonds Lokale besturen Inspectie RWO Toezicht Sociale huisvestingsmaatschappijen Sociale verhuurkantoren Huurdersbonden

2 Inhoud 1. Inleiding Vaststellingen Marktwaarden Personen ten laste Inkomen Huurprijsberekening Huurprijsherziening Informatieverstrekking Overeenstemming boekhouding Opvolging Aanbevelingen Verdere acties... 8 Pagina 2

3 1. Inleiding Begin 2013 startte de afdeling Toezicht met een project waarbij de huurprijsberekening wordt gecontroleerd. Toen werden er 30 actoren gecontroleerd. In 2014 werden de overige 58 actoren gecontroleerd en vond er 1 opvolgingsinspectie plaats. Op basis van de documenten bezorgd door de betrokken actoren en de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) werden per actor 50 dossiers geselecteerd die ter plaatse werden gecontroleerd (10 à 15 dossiers voor wat betreft de marktwaarden en de overige voor de huurprijsberekening). De volgende aspecten werden gecontroleerd: De extrapolatie van de marktwaarden (artikel 39 t.e.m. 41 van het KBSH 1 ) Het aantal personen ten laste en de attestering er van ( artikel 1, 22 en artikel 45 van het KBSH en artikel 2 van het MB d.d. 21/12/ ) De correctheid van het in aanmerking genomen inkomen en de attestering (artikel 52 van het KBSH) De huurprijsberekening (artikel 42 t.e.m. 48 van het KBSH) De huurprijsherziening (artikel 48 van het KBSH) De informatieverstrekking aan de huurders (artikelen 9 en 29 bis van het KBSH en artikel 6 1, 4 van het MB van 21/12/2007) De overeenstemming tussen de boekhouding en de huurprijsberekeningsfiche 1 Besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode 2 Ministerieel besluit van 21 december 2007 houdende uitvoering van een aantal bepalingen van het besluit van de Vlaamse Regering van 12 oktober 2007 tot reglementering van het sociale huurstelsel ter uitvoering van titel VII van de Vlaamse Wooncode Pagina 3

4 2. Vaststellingen 2.1. Marktwaarden 3 Bij 51 maatschappijen stemde de toegepaste marktwaarde niet voor alle gecontroleerde panden overeen met de gegevens verkregen via de VMSW of was er een verschil in marktwaarde met een buurpand met dezelfde kenmerken (type en aantal slaapkamers). Uit een onderzoek is gebleken dat 22 SHM s in 2008 startten zonder verklaring met foute marktwaarden voor de effectief geschatte panden. Dat heeft een impact op de cluster waartoe deze geschatte panden behoren. 19 SHM s de door de notaris geschatte marktwaarden aanpasten zonder overleg met de VMSW of deze marktwaarden werden mee geëxtrapoleerd met afwijkende kenmerken voor het pand. 10 SHM s de marktwaarde niet hadden aangepast na de renovatie van een appartement of woning of deze marktwaarde niet werd aangepast in de software. Bij 16 maatschappijen werden de marktwaarde foutief geïndexeerd. Bij 22 maatschappijen werd het representatief staal sinds 2008 niet uitgebreid met nieuwe schattingen (of beperkt tot de schatting van 1 nieuw pand). Nochtans bepaalt artikel 40 van het KBSH dat het representatief staal regelmatig moet aangevuld worden met nieuwe schattingen om het staal op peil te houden Personen ten laste De attestering van het aantal personen ten laste gebeurde niet steeds correct (56 SHM s). De volgende inbreuken werden vastgesteld: geen (bewijskrachtig) attest ter staving van de invaliditeit kunnen voorleggen of geen gezinskorting toekennen voor de gestaafde invaliditeit( 28 SHM s); geen halve gezinskorting toekennen wanneer er een verklaring op eer ondertekend door beide ouders (conform artikel 45, laatste lid KBSH) voorhanden was, of wel toekennen van een halve gezinskorting zonder te beschikken over een verklaring op eer (31 SHM s); onterecht (geen) gezinskorting wegens personen ten laste toekennen (34 SHM s); 3 De marktwaarde van een sociale huurwoning is de huurprijs die voor een woning van vergelijkbaar type en vergelijkbare leeftijd en met vergelijkbare onderhoudstoestand in een vergelijkbare omgeving op de private huurmarkt zou worden betaald (artikel 38 van het KBSH). Pagina 4

5 2.3. Inkomen De volgende inbreuken werden vastgesteld: Voor de vaststelling van het inkomen geen stavingstuk kunnen voorleggen (16 SHM s). Onterecht rekening houden met het inkomen van een familielid van de eerste of tweede graad met een handicap of een 65-plusser (13 SHM s). De maandelijks teveel betaalde huurgelden varieerden van 26,52 euro tot 332,17 euro per huurder. Onterecht geen rekening houden met het inkomen van een kind jonger dan 25 jaar, terwijl het kind sinds de meerderjarigheid niet onafgebroken in de sociale huurwoning woonde of met het inkomen van een kind dat 25 jaar werd in de loop van 2014, terwijl het kind sinds de meerderjarigheid onafgebroken in de sociale huurwoning woonde (6 SHM s). Onterecht (niet) optrekken tot het leefloon voor die gezinssituatie, of het inkomen optrekken naar een verkeerde categorie van het leefloon of een verkeerd bedrag (34 SHM s). Het in aanmerking genomen bedrag voor het inkomen is niet correct (niet het gezamenlijk belastbaar inkomen maar wel de bedrijfsinkomsten, het netto-inkomen, het huwelijksquotiënt, actueel besteedbaar inkomen, onvolledige inkomsten ) (31 SHM s). Ingeval er geen inkomen was in het referentiejaar, werd er niet afgetoetst of er in het eerstvolgende jaar wel een inkomen genoten werd, maar werd het inkomen meteen opgetrokken tot het leefloon (8 SHM s). Onterecht geen rekening gehouden met het inkomen van een persoon die kwam bijwonen (2 SHM s). Het huidig inkomen werd onterecht of foutief geïndexeerd (11 SHM s). Het huidig inkomen werd berekend op basis van een loonattest of uitkering van minder dan 3 maanden of op basis van een andere periode voor de verschillende gezinsleden (9 SHM s). Het huidig inkomen werd niet correct berekend volgens de richtlijnen (31 SHM s). Dit was te wijten aan: - een foutieve berekening van de forfaitaire beroepskosten (o.a. op basis van een verkeerd jaar) of niet in aanmerking genomen forfaitaire beroepskosten; - een fout of niet geattesteerd bedrag voor het vakantiegeld en/of eindejaarspremie; - een in aanmerking genomen vakantiegeld voor het eerste jaar van de pensionering. Het huidig inkomen werd niet correct berekend volgens de gebruiken (15 SHM s). Dit was te wijten aan: - een foutieve extrapolatie van het huidig inkomen naar het jaarinkomen. Er werd vermenigvuldigd met een coëfficiënt 13,92 of 13,85 in plaats van 13,87; - een foutieve extrapolatie van het huidig inkomen naar het jaarinkomen ingeval van een pensioenuitkering. Er wordt vermenigvuldigd met 12,5 in plaats van het werkelijk/forfaitair bedrag voor het vakantiegeld in aanmerking te nemen of er wordt geen vakantiegeld in rekening gebracht; - een foutieve berekening op basis van een dagbedrag (op basis van het dagbedrag van één maand in plaats van het gemiddelde dagbedrag van de drie maanden, vermenigvuldigd met een andere coëfficiënt dan 312, Huurprijsberekening Bij 35 maatschappijen gebeurde de huurprijsberekening niet steeds op basis van de correcte parameters (basishuurprijs, minimale huurprijs en patrimoniumkorting). Dit was meestal het gevolg van een foutieve indexering. Pagina 5

6 2.5. Huurprijsherziening 4 Een aantal SHM s toetsen de inkomensdaling opnieuw af ten vroegste drie maanden na de huurprijsherziening, doch de huurprijs wordt niet opnieuw berekend indien blijkt dat de inkomsten nog steeds 20 procent lager zijn dan het gezamenlijk belastbaar inkomen in het referentiejaar (18 SHM s); de inkomensdaling wordt niet consequent afgetoetst (6 SHM s); de huurprijs wordt met terugwerkende kracht rechtgezet indien blijkt dat de huurder bij de toetsing niet meer voldoet aan de 20 procent inkomstendaling (1 SHM). De 20% daling werd niet afgetoetst ten op zichte van het geïndexeerde inkomen uit het referentiejaar (6 SHM s). Bij 6 maatschappijen gebeurde de aftoetsing van de daling gedurende drie opeenvolgende maanden niet steeds correct (sinds de wijziging van het KBSH dd. 4/10/2013 moet het gemiddelde van de drie maanden afgetoetst worden, niet langer de drie afzonderlijke maanden). Bij 14 maatschappijen werd de huurprijsherziening onterecht toegekend (vb. wijziging personen ten laste zonder inkomstenwijziging, ). Bij 1 maatschappij werd de huurprijsherziening onterecht niet toegekend Informatieverstrekking Er werd vastgesteld dat er onvoldoende of geen schriftelijke informatie verstrekt wordt aan huurders over de huurprijsberekening (bij 20 maatschappijen) de mogelijkheid tot een halve gezinskorting voor kinderen in co-ouderschap die niet gedomicilieerd zijn in de sociale woning (bij 42 maatschappijen) de verschillende mogelijkheden tot een huurprijsherziening (bij 37 maatschappijen) Bij 8 maatschappijen werd vastgesteld dat er foutieve informatie werd meegegeven aan de huurders via de briefwisseling mbt. de bevraging van de gegevens en/of de mededeling van de huurprijs. Bij 18 maatschappijen werd vastgesteld dat er gegevens (tevens) bevraagd worden bij de huurders die kunnen bekomen worden of werden via elektronische bevraging (o.a. inkomen, gezinssamenstelling, ). Er wordt in die gevallen geen correcte toepassing gemaakt van artikel 52 2 van het KBSH Overeenstemming boekhouding Op basis van de boekhoudkundige historiek werd voor alle gecontroleerde dossiers mbt. de huurprijsberekening afgetoetst of de huurprijs en de huurlasten die vermeld worden op de huurprijsfiche ook effectief gevorderd worden. Bij 2 SHM s werd vastgesteld dat er niet in alle gecontroleerde dossiers overeenstemming was. 4 Artikel 48 van het KBSH stelt dat de huurprijs tussentijds herzien kan worden. Hiermee wordt niet bedoeld de jaarlijkse huurprijsherziening op 1 januari. Pagina 6

7 3. Opvolging Van de diverse vastgestelde inbreuken zijn door de toezichthouders actiepunten aangemaakt in de databank van de afdeling, zodat deze aspecten nauwgezet kunnen opgevolgd worden. De actoren kregen telkens twee maanden de tijd om de nodige aanpassingen te doen. Deze opvolging is nog lopend voor een aantal actoren. Daarnaast werden via het verslag ook steeds aandachtspunten meegegeven die de blijvende zorg en aandacht van de actor vereisen voor de toekomst. Voor fouten mbt. de marktwaarden en de parameters waarbij er geen of een minieme impact was op de huurprijs, werd gevraagd om voor de huurprijsberekening 2015 de huurprijs te berekenen op basis van de correcte marktwaarden en parameters. Er werd tevens gevraagd de parameters recht te zetten bij de softwareleverancier. Voor de fouten mbt. de attestering en vastlegging van het inkomen en de personen ten laste werd gevraagd deze dossiers aan te vullen en de huurprijs aan te passen. Betreffende de onterecht in aanmerking genomen inkomsten (van personen met een handicap, 65+ en kinderen jonger dan 25 jaar die onafgebroken in de sociale woning wonen) werd tevens verzocht om een beslissing te nemen over de terugbetaling van die teveel geïnde huurgelden van de vorige jaren, als eenzelfde fout in de voorbije jaren werd toegepast. Bovendien diende de verhuurder te onderzoeken of eenzelfde fout niet in andere dossiers werd begaan, en desgevallend ook daar de nodige rechtzettingen door te voeren. Bij een aantal SHM s werden de teveel betaalde huurgelden reeds terugbetaald met terugwerkende kracht (tot max. 5 jaar). Dit impliceerde bijvoorbeeld bij 1 maatschappij een terugbetaling aan de 3 betrokken huurders van respectievelijk ,40 euro, 9.914,64 euro en 3.876,72 euro. Voor een aantal dossiers kon de grootte van de impact tijdens de inspectie niet bepaald worden. De zittende huurders moeten eerst de referentiehuurder aanduiden. Op basis daarvan moet de SHM de huurprijs herrekenen. Voor de overige maatschappijen loopt de opvolging nog. Voor de fouten mbt. de huurprijsberekening werd aan de actoren gevraagd om de huurprijs recht te zetten indien de huurder onterecht een te hoge huurprijs betaalde. Voor de fouten mbt. huurprijsherzieningen werd aan de actoren gevraagd de huurprijs recht te zetten en eventueel teveel betaalde huurgelden terug te betalen. Indien er ontbrekende en/of foutieve informatie werd vastgesteld bij de communicatie aan de huurders dienen de actoren hun briefwisseling aan te vullen of aan te passen. Er werd tevens verzocht een correcte toepassing te maken van artikel 52 2 van het KBSH en dus in eerste instantie een beroep te doen op de informatie die de bevoegde overheden of instellingen of andere verhuurders hem elektronisch kunnen bezorgen. Als op die manier geen of onvoldoende gegevens worden verkregen, wordt de kandidaat-huurder of huurder gevraagd de nodige gegevens te bezorgen. Ingeval er boekhoudkundig geen correcte huurprijs werd gevorderd in vergelijking met de huurprijsfiche werd gevraagd dit met terugwerkende kracht recht te zetten. De opvolging hiervan is nog lopende. Pagina 7

8 4. Aanbevelingen Tijdens de inspecties werd vastgesteld dat er zeer vaak fouten gebeuren bij de berekening van het huidig inkomen. Hieromtrent zijn geen eenduidige richtlijnen voorhanden voor de actoren. Het is dan ook aangewezen dat er vanuit het beleid richtlijnen gegeven worden (o.m. betreffende dagbedragen, extrapolatie naar een jaar, ). Tijdens de inspecties bleek hier vraag naar te zijn bij de maatschappijen. Tevens is het aangewezen dat er een jaarlijkse telex verspreid wordt betreffende de gewijzigde bedragen voor de berekening van het huidig inkomen (forfaitaire beroepskosten, forfaitaire bedragen voor vakantiegeld). 5. Verdere acties In 2015 zullen de gecontroleerde actoren verder opgevolgd worden door het opvragen van bijkomende (aangepaste) documenten en/of inspecties ter plaatse. Indien de SHM beslist de gevraagde terugbetaling niet door te voeren, of dit te beperken tot het jaar 2014, zal de toezichthouder optreden (schorsing/vernietiging). Indien de SHM de gevraagde aanpassingen niet (tijdig) of niet correct doorvoert, zal een ingebrekestelling overwogen worden. 7 april 2015 Sara Leper Toezichthouder/projectleider Christian Fieremans Afdelingshoofd/toezichthouder Pagina 8