HOE KUN JE APPELS MET PEREN VERGELIJKEN?

Transcriptie

1 f Real Estate Master Thesis in het kader van de opleiding Master of science of Real Estate HOE KUN JE APPELS MET PEREN VERGELIJKEN? Een onderzoek naar de interpretatie van het begrip vergelijkbare bedrijfsruimte uit artikel 7:303 BW B.J. Mols mei 2006

2 Titelpagina en contactgegevens Titel Onderwerp In kader van Hoe kun je appels met peren vergelijken? Een onderzoek naar interpretatie van het begrip vergelijkbare bedrijfsruimte uit artikel 7:303 BW Master Thesis MsRE Valuation Amsterdam School of Real Estate Datum Mei 2006 Auteur Bart J. Mols RT (makelaar b.o.g.) Kruipeind EA Best Tel: M: DTZ Zadelhoff v.o.f. afdeling Winkels Oorsprongpark ET Utrecht Tel: Fax: ASRE 1 e begeleider Drs. A. M. Marquard (wetenschappelijk medewerker / coördinator sectie financieel) a.marquard@asre.uva.nl ASRE 2 e begeleider Prof. dr. E.F. Nozeman (hoogleraar vastgoedontwikkeling) Amsterdam School of Real Estate Wibautstraat 129, 12e etage 1091 GL Amsterdam Tel: Fax: DTZ Zadelhoff v.o.f. De heer M.H.L. van Lit (directeur afdeling Winkels) mlit@dtz.nl Oorsprongpark ET Utrecht Tel: Fax: Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

3 Voorwoord Hoewel de gemiddelde man niet zo van winkels houdt, blijkt ook hier weer dat vastgoedmannen vaak niet gemiddeld zijn (uiteraard geldt dit ook voor enkele dames in het vastgoed, maar gemakshalve ga ik even uit van de mannen). Mannen in vastgoed hebben namelijk steeds vaker wel interesse in winkels. Het zijn echter niet de truitjes, cd s en schoenen in de winkels, maar de gevels, locaties en huurders van de winkels zelf. Vastgoedmannen lopen dan ook anders door winkelstraten dan de gemiddelde man. Ze kijken namelijk naar gevels, ze letten op het aantal klanten bij een kassa, ze lopen wèl naar achter in een winkel en op straat kijken ze in welke richting de massa loopt. Het zijn allemaal pogingen van deze mannen om te doorgronden welke winkel goed is en welke niet. Wat me in mijn beroepspraktijk telkens weer opvalt, is dat de marktpartijen met uitstekende reputaties, lange historie en veel vermogen, zich voor wat betreft winkels op glad ijs begeven. Wat blijkt namelijk: voor winkels geldt een andere wetgeving; winkels zijn een manier om een product te etaleren, winkels zijn schaars, winkels worden gebruikt door filiaalbedrijven, winkels staan voor emotie. De ene beleggers is bang voor leegstand en kiest voor A1 winkels voor de hoofdprijs, de ander wil gewoon het mooiste pandje van de straat. Emotie speelt ook vaak een rol op het moment dat het gaat om het bepalen van de zogenaamde wettelijke huurwaarde ofwel de huurwaarde ex artikel 7:30 BW. De oorzaak daarvan wordt gevormd door enkele zinsneden uit een wetsartikel die ruim te interpreteren zijn. Middenstanders vinden de wetgeving oneerlijk, evenals de oude baas die zijn pensioenvoorziening ziet inkrimpen. Partijen zijn onvoldoende bekend met het feit dat huurder en verhuurder contractueel niet van elkaar afkunnen en toch kunnen discussiëren over de hoogte van de huur. Dit leidt vaak tot veel onduidelijkheid en onbegrip. Ik heb met behulp van zowel een theoretisch onderzoek als een marktonderzoek getracht te komen tot meer inzicht in percepties van partijen. Het resultaat is een rapportage die bedoeld is als handvat, als eye-opener, zonder poeha en vooral toepasbaar voor iedereen die actief is op het gebied van winkeltaxaties. Gebleken is dat het ontzettend lastig is om zowel prive als zakelijk te blijven functioneren en tegelijkertijd een onderzoek te doen. Ik wil dan ook iedereen bedanken die me de afgelopen tijd krediet heeft gegeven, in het bijzonder mijn collega s van DTZ Zadelhoff Winkels en mijn drie meiden thuis. Bart Mols Best, mei 2006 Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

4 Samenvatting De aanleiding voor dit onderzoek is een cruciaal woordje in artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel staat dat de huurprijs van een bedrijfsruimte kan worden aangepast als blijkt dat deze niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. In deze rapportage draait het om winkels en om het woord vergelijkbaar. De winkels in Nederlandse binnensteden zijn namelijk zelden identiek omdat ze zijn gebouwd in verschillende tijdspannen en door verschillende eigenaren. De vraag is dus hoe winkels met elkaar vergelijkbaar gemaakt kunnen worden, oftewel hoe vergelijk je appels met peren. In dit onderzoek draait het om het bepalen van de huurwaarde van solitaire winkelruimten in de kernwinkelgebieden in Nederland. Na een algemene introductie in de wereld van winkelvastgoed wordt globaal ingegaan op de wetsartikelen 290, 291, 303 en 304 uit boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Deze artikelen omschrijven limitatief welke bedrijfsruimten vallen onder het 290-regime en daarnaast hoe en wanneer huurprijsaanpassing kan plaatsvinden. Hierbij wordt enerzijds de strekking van de relevante wetartikelen verwoord en anderzijds de wijze waarop dit in de praktijk wordt toegepast. Na de uitleg over de wettelijke context van het bepalen van een huurwaarde van een winkelruimte, wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de waarderingsmethoden die worden toegepast bij het bepalen van de huurwaarde van 290-bedrijfsruimten. Het betreft de volgende methoden: o Comparatieve methode; het één op één vergelijken van winkelruimten; o De ITZA methode; hierbij wordt eerst een A-zone van een winkelruimte benoemd waarna aan de overige ruimten een wegingspercentage wordt toegekend teneinde deze uit te drukken in terms of zone A. In dit hoofdstuk worden de Engelse, Nederlandse en Natuurlijke methode nader toegelicht en voorzien van commentaar; o Overall methode; een methode die niet uitgaat van verschillende kwaliteiten van winkelruimten, maar die de totale winkelvloeroppervlakte als één geheel ziet. Omdat deze methode vooral geschikt is voor bijvoorbeeld supermarkten, warenhuizen en perifere detailhandelsvestigingen is hieraan in deze rapportage weinig aandacht besteed. Behalve de methoden om de winkelruimten fysiek met elkaar te kunnen vergelijken, zijn er een aantal aspecten die ook bij het (ver)huren van winkels aan de orde zijn en in sommige gevallen de huurprijs beïnvloeden. Hierbij moet worden gedacht aan overnamesommen, bouwkundige aanpassingen en (on)zelfstandige bovenwoningen. De wijze waarop met dergelijke aspecten moet worden omgegaan, komt in dit hoofdstuk aan de orde. De door de wetgever gecreëerde mogelijkheid om huurprijsaanpassing te verlangen is iets dat zowel huurder als verhuurder raakt. Toch blijkt in de praktijk dat marktpartijen onvoldoende kennis hebben van de materie, wat kan leiden tot vervelende discussies en verstoorde huurder-verhuurder relaties. Bekeken vanuit de zijde van de professionele verhuurder is dit vreemd. In het kader van de balanswaardering moeten dergelijke partijen namelijk de waarde van hun onroerend goed beleggingen regelmatig actualiseren. Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

5 In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de waarderingsrichtlijnen van de Raad Onroerende Zaken en daarnaast is ook de Royal Institute of Chartered Surveyors belicht. Hoofdstuk 6 gaat in op de rol en het functioneren van de BedrijfsHuurAdviesCommissie. Deze commissie is gelieerd aan de verschillende Kamer van Koophandels in het land en wordt geacht objectief te adviseren. Het is daarom dat de rechter vaak deze commissie aanwijst om een deskundigenonderzoek te doen naar de huurherzieningswaarde van een bepaalde winkelruimte. Wat gebleken is uit de analyse van 35 adviesrapporten, is dat de werkwijze per commissies erg verschilt. De ene commissie gebruikt ITZA, de andere niet. De ene commissie gebruikt correctiefactoren voor ligging, attentiewaarde of schaalgrootte, de andere niet. Omdat deze BHAC s een belangrijke stempel drukken op de uitkomst van veel huurprijsdiscussies, zijn de verschillende methoden geanalyseerd en gebruikt bij het opstellen van de vragenlijst die aan retailers is voorgelegd. Hoofdstuk 7 en 8 hebben betrekking op het onderzoek dat gedaan is. Er is een selectie gemaakt uit de database van Locatus met retailbedrijven die bestaan uit tenminste 5 filialen, niet zijnde brandstofverkooppunten, bouwmarkten, dienstverleners etc. Uiteindelijk resteren circa verkooppunten die grotendeels in kernwinkelgebieden zijn gelegen. De groep respondenten (31), vertegenwoordigt zo n 14% van deze verkooppunten. Dit percentage respondenten is feitelijk te laag om representatief te zijn voor een totale groep, maar het onderzoek geeft wel duidelijke signalen. Zo blijkt dat retailers op hun eigen manier omgaan met het toekennen van waarden aan ruimten en eigen toetsingscriteria hanteren. Onderstaand volgen de belangrijkste conclusies uit het onderzoek. o Het hanteren van vaste zonediepten en het rekenen met een standaardwinkel met een oppervlakte van 120 m² tot 150 m², wordt niet gedaan door retailers; o Een breed front, veel vrije hoogte, een moderne uitstraling en bouwkundige belemmeringen zijn huurwaardebeïnvloedende aspecten; o Prominente hoekligging wordt gezien als huurwaardeverhogend, maar onopvallende hoekligging als huurwaardeverlagend; o Opslagruimte ziet men bij voorkeur achter het winkelvloeroppervlak of in de kelder; o Opslagruimte op de verdiepingen heeft men liever niet, deze worden bij voorkeur gebruikt als dagverblijf en kantoorruimte; o De behoefte aan secundaire ruimten neemt niet evenredig toe met het aantal meters winkelvloeroppervlak, maar bedraagt maximaal zo n 60 m² tot 80 m². Het hanteren van vaste wegingspercentages voor oppervlakten van secundaire ruimten klopt daardoor niet volgens ondervraagde retailers; o De ideale oppervlakte voor een winkelruimte inclusief alle secundaire ruimten bedraagt zo n 300 m²; o De ideale frontbreedte is zo n 9 m¹; o De ideale verhouding frontbreedte winkelvloeroppervlakte bedraagt 1:24; o Opslagruimte is voor de retailer meer waard direct achter het winkelvloeroppervlak dan op de verdieping; o Op het moment dat de winkelruimte voldoet aan de ideale maat kan dit voor de betreffende retailer gezien worden als de A-zone. De zones B en C worden vervolgens door de respondenten wel gezien als toegevoegde waarde, maar de hieraan toe te kennen percentages bedragen respectievelijk afgerond 55 en 42. Dit is opvallend, omdat zowel de ITZA theorie als de methoden van de BHAC s vrijwel altijd uitgaan van halving back percentages, zijnde 50 en 25. Hoofdstuk 9 is het afsluitende hoofdstuk waarin conclusies getrokken worden. Daarnaast worden aanbevelingen gedaan ten aanzien van de wijze waarop in de toekomst gekomen kan worden tot een uniforme waarderingsmethode. Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

6 Inhoudsopgave Titelpagina en contactgegevens Voorwoord Samenvatting 1 Inleiding Probleemsignalering Probleemstelling Doelstelling Hypothesen Deelvragen Afbakening Onderzoeksmethoden Leeswijzer Introductie in winkelvastgoed Beknopte winkelhistorie Ontwikkeling winkelconcentraties Marktpartijen Wetgeving Oppervlakten Locatus Standplaatskwaliteiten Schaarste Totstandkoming van huurprijzen Deelconclusie Wettelijk kader huurprijsaanpassing Inleiding :290 BW in theorie :290 BW in de praktijk :291 BW :303 BW in theorie :303 BW in de praktijk :304 BW in theorie :304 BW in praktijk Jurisprudentie Waardedefinitie Deelconclusie Waarderingsmethodieken Inleiding Comparatieve of direct vergelijkende methode ITZA methode Overall methode Gebruikelijke uitgangspunten Overige opmerkingen Deelconclusie Waarderingsrichtlijnen Inleiding Raad Onroerende Zaken (ROZ) Waarderingsinstructie ROZ Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

7 5.4 Kanttekeningen bij waarderingsinstructie Royal Institute of Chartered Surveyers (RICS) Deelconclusie BedrijfsHuurAdviesCommissie Inleiding Organisatie en functie Invloed BHAC Werkwijze van diverse BedrijfsHuurAdviesCommissies Adviesrapporten BHAC Deelconclusie Onderzoek Inleiding Enquêtevorm Populatie / Respondenten Keuzevelden Toelichting op de vragen Opmerking Onderzoeksresultaten Inleiding Respons Theorievragen Verschillen in lay out Vorm van een winkelruimte Opslagruimten Vrije hoogte Obstakel Tussenvloeren en verdiepingen Ideale winkel Toekenning wegingspercentages Deelconclusie Conclusies en aanbevelingen Inleiding Hypothesen Deelvragen Toetsingscriteria van retailers Aanbevelingen Resumé Woordenlijst en bronvermelding Woordenlijst Bronnen desk research Bronnen on line research Overige bronnen en artikelen Field research Bijlagen Analyse BHAC adviesrapporten Vragenlijst retailers Enquêteresultaten Selectie Formules en Organisaties Locatus Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

8 1 Inleiding 1.1 Probleemsignalering De waarde van een winkel (bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW) kan voor diverse doeleneinden bepaald worden. Het bekendste voorbeeld is de waardebepaling ten behoeve van een voorgenomen aan- of verkoop. Een ander doel is performancemeting (balanswaardingen). Performancemeting wordt in Nederland in veel gevallen gedaan door de gerealiseerde rendementen op jaarbasis af te zetten tegen de benchmark van de van ROZ/IPD vastgoedindex. Teneinde deze index jaarlijks te kunnen bepalen geven diverse beleggers sinds 1994 geanonimiseerd inzicht in de waardeontwikkeling van hun Huurprijsherziening vastgoedportefeuille, waardoor vervolgens een benchmark bepaald kan worden. Met behulp van een ROZ/IPD Successie waarderingsinstructie wordt de waarde van de onderliggende vastgoedbeleggingen zo uniform mogelijk grotendeels extern en deels intern bepaald. Financiering Aan- en verkoop Winkeltaxaties Bedrijfsoverdracht Balanswaardering Aan- en verhuur De waarderingsinstructie voorziet in een aparte paragraaf over het bepalen van de huurwaarde van bedrijfsruimten ex artikel 7:290 BW. Gesteld wordt dat bij winkels niet uitgegaan dient te worden van de markthuur, maar van de huurwaarde ex artikel 7:303 BW. De taxateur dient deze huurherzieningswaarde weliswaar te onderbouwen, maar niet gesteld wordt hoe dat dient te geschieden. Het genoemde wetsartikel noemt wel een aantal criteria, maar geeft verder geen enkele instructie. Het gevolg van dit alles is dat vastgoedpartijen, adviseurs, deskundigen en retailers bijna allemaal hun eigen gedachten hebben over de wijze waarop de huurwaarde ex artikel 7:303 BW moet worden bepaald. Dit is een vreemde gang van zaken, vooral omdat vrijwel alle fiscale, juridische en overige zaken met betrekking tot beleggingen wel dwingend zijn opgelegd. De vraag die vervolgens rijst is of het mogelijk is een uniforme richtlijn op te stellen met betrekking tot de wijze waarop verschillende bedrijfsruimten vergelijkbaar kunnen worden gemaakt. Meer duidelijkheid over de prijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten leidt immers tot een betere inschatting van de huurherzieningswaarde wat leidt tot meer nauwkeurige taxaties. Een dergelijke richtlijn geeft een belegger beter inzicht in de kansen en risico s in zijn portefeuille en het geeft de retailer inzicht in diens toekomstige huisvestingslasten. Huurder en verhuurder zullen vervolgens vaker dezelfde taal spreken en niet onnodig lang en kostbaar procederen om vervolgens tot de conclusie te komen dat de uitkomst van een langlopende procedure wellicht ook vooraf al ingeschat had kunnen worden. WOZ Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

9 1.2 Probleemstelling In artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek is niet duidelijk gedefinieerd wat bedoeld wordt met de term vergelijkbare bedrijfsruimte. 1.3 Doelstelling Op basis van voornoemde constateringen kan de volgende doelstelling worden geformuleerd: Op basis van theorieonderzoek en praktijkonderzoek onder retailers (gebruikers van winkels) komen tot een zo breed mogelijk gedragen richtlijn voor de wijze waarop kan worden bepaald of een bedrijfsruimte vergelijkbaar is. 1.4 Hypothesen Ervaring in de praktijk heeft geleerd dat veel spelers in het vastgoed, zowel gebruikers als adviseurs en eigenaren, zich krampachtig vasthouden aan enkele globale richtlijnen die grotendeels afkomstig zijn uit Engelse literatuur. In het kader van dit onderzoek zullen daarom de volgende hypotheses als handvat gehanteerd worden: a. De ITZA methode gaat onterecht uit van vaste zones; b. Er kan niet zonder meer uitgegaan worden van een standaardwinkel van 120 m²; c. Retailers kennen op een andere manier huurwaarde toe dan vastgoedpartijen; d. Niet A-meters kunnen niet tot in het oneindige als percentage van de A-zone worden uitgedrukt. 1.5 Deelvragen Aan de hand van probleemstelling, de doelstelling en hypotheses, kunnen de volgende deelvragen geformuleerd worden: a. Is er een wettelijke context voor vergelijkbare bedrijfsruimte? b. Op welke wijze hebben beleggers te maken met dit begrip? c. Is er een organisatie die de spelregels bepaalt? d. Hoe wordt thans omgegaan met het begrip vergelijkbare bedrijfsruimte? e. Is inzichtelijk te maken wat de benadering van retailers is bij de beoordeling van een 290-bedrijfsruimte? f. Zijn er andere richtlijnen voor de beoordeling van 290-bedrijfsruimten? g. Is aan de hand van een onderzoek aan te geven of de huidige gang van zaken betreffende de term 7:303 BW anders zou moeten? h. Kunnen aan de hand van een onderzoek conclusies getrokken worden en/of aanbevelingen gedaan worden? 1.6 Afbakening Diverse begrippen en methoden hebben een veel verder reikende betekenis dan bedoeld of noodzakelijk is voor dit onderzoek. Daarnaast zijn er wellicht meerdere invalshoeken om de centrale vraagstelling te onderzoeken en zijn er nog andere onderzoeksmethoden. Navolgend wordt aangegeven wat verstaan wordt onder de verschillende begrippen in dit rapport: Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

10 a. 290-bedrijfsruimte: De wet heeft in artikel 7:290 BW omschreven wat verstaan wordt met het begrip bedrijfsruimte. In het kader van dit onderzoek wordt alleen ingegaan op de reguliere dagwinkel. Niet bedoeld wordt een supermarkt, perifere detailhandelsvestiging, warenhuis, horeca- of kampeerbedrijf of andere bedrijfsruimten die op basis van een gerechtelijke uitspraak ooit zijn aangemerkt als 290- bedrijfsruimte; b. Marktpartijen: Dit onderzoek is behoudens het theoretische gedeelte, gebaseerd op de meningen, inzichten en standpunten van louter retailers; c. Locaties: Binnen het winkelvastgoed wordt gewerkt met locatieaanduidingen om de standplaatskwaliteit aan te geven. Dit onderzoek gaat vooral uit van solitaire 290- bedrijfsruimten op A-locaties. Supermarktlocaties en pdv-locatie zijn nadrukkelijk niet begrepen in dit onderzoek; d. Onderzoek: Het onderzoek bestaat uit drietal pijlers, te weten: o theorieonderzoek; o analyse van 35 adviesrapporten, zoals deze de afgelopen jaren zijn uitgebracht door de verschillende, lokaal opererende, BedrijfsHuurAdviesCommissies (verder aangeduid als BHAC s); o marktonderzoek door middel van een vragenlijst die is voorgelegd aan retailers; e. Termen: In het wetsartikel 7:303 BW staan meerdere termen die verschillend geïnterpreteerd kunnen worden (bijvoorbeeld ter plaatse en herleid ). Deze termen worden in deze rapportage buiten beschouwing gelaten; f. Buitenlandse bronnen: Vanwege de taalbarrière is het onderzoek naar informatie over dit onderwerp in het buitenland, beperkt tot Engels- en Duitstalige bronnen. 1.7 Onderzoeksmethoden Dit onderzoek is gebaseerd op wat men heden ten dage populair omschrijft als de DOF methode: a. Desk research: Verzamelen van informatie aan de hand van vakliteratuur, artikelen, wetgeving, en jurisprudentie; b. On line research: met gebruikmaking van het internet gegevens verzamelen van organisaties die betrokkenheid hebben bij het onderwerp of beschikken over publicaties; c. Fieldresearch, in de eerste fase van het onderzoek is met enkele mensen uit de praktijk en uit verschillende beroepen overlegd wat hun ervaringen zijn met het onderwerp. Vervolgens zijn 35 deskundigenrapporten van verschillende BedrijfsHuurAdviesCommissies geanalyseerd en is de opgedane kennis gebruikt voor het opstellen van een vragenlijst. Deze vragenlijst is verstuurd aan personen die een vastgoed- of directiefunctie hebben bij landelijk werkende retailbedrijven. 1.8 Leeswijzer Dit onderzoek is opgedeeld in een aantal logische hoofdstukken die eerst de achtergronden en kaders omschrijven om daarna over te gaan naar het onderzoek en de bevindingen. Met behulp van onderstaande leeswijzer kan ook naar eigen behoefte in het rapport gelezen worden. In hoofdstuk 1 wordt het probleem geschetst en is een doelstelling geformuleerd. Aan de hand van hypothesen, deelvragen en enkele afbakeningen is vervolgens de rode draad van het onderzoek vastgelegd. Hoofdstuk 2 moet gezien worden als een kennismakingshoofdstuk voor de lezer die geen kennis en ervaring heeft op het gebied van winkelvastgoed. Er wordt kort geschetst hoe de winkelmarkt ontstaan is, welke spelers er zich op deze markt bewegen Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

11 en welke aspecten nog meer kenmerkend zijn voor de winkelmarkt. Voor winkelruimten in het algemeen geldt een wettelijk regime dat voor andere bedrijfsruimten niet geldt. In hoofdstuk 3 worden de voor dit onderzoek relevante wettelijke kaders genoemd en toegelicht. Hoofdstuk 4 gaat in op de theorie over de gangbare waarderingsmethoden voor het bepalen van de huurwaarde van winkelruimten. Hoofdstuk 5 heeft betrekking op de waarderingsrichtlijnen zoals die door worden gehanteerd door organisaties die toezien op de taxaties en performance van beleggingsfondsen. In hoofdstuk 6 wordt in eerste instantie omschreven hoe de BedrijfsHuurAdviesCommissie is ontstaan en heden ten dage is georganiseerd. Vervolgens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de analyse van 35 BHAC rapporten teneinde te beoordelen of in Nederland op dezelfde manier gerapporteerd wordt. Hoofdstuk 7 legt uit hoe het marktonderzoek bij retailers is opgezet en wat de achterliggende gedachten zijn achter de vragen. In hoofdstuk 8 worden de onderzoeksresultaten omschreven en conclusies getrokken. Hoofdstuk 9 bestaat uit aanbevelingen om uiteindelijk te komen tot een betere waarderingsrichtlijn voor het bepalen van de huurwaarde ex artikel 7:303 BW voor 290- bedrijfsruimten. Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

12 2 Introductie in winkelvastgoed 2.1 Beknopte winkelhistorie Op enig moment besloten onze voorvaderen om niet meer achter kuddes dieren aan te trekken, maar zich te vestigen in groepen op centrale plaatsen. Deze vestigingsplaatsen werden zorgvuldig geselecteerd op de aanwezigheid van vruchtbare grond, beschutting en water. Hier werden de nederzettingen gesticht. Veel van de dagelijkse behoeften konden worden voorzien binnen de eigen kring (gesloten huishouding), maar er waren ook producten die alleen maar elders verkregen konden worden. Dit was het begin van de handel, waarbij de handelaren zonder vaste vestigingsplaats rondtrokken met hun partij goederen om deze te slijten in de verschillende nederzettingen. In het begin was hierbij sprake van ruilhandel, later kwam geld hiervoor in de plaats. De handelaren kozen voor de uitstalling van hun waren die locaties die het drukst bezocht werden. Dit resulteerde verkoopplaatsen in de nabijheid van de toegangpoort van de ommuurde nederzetting (de huidige perifere detailhandelslocaties) maar ook in het hart van de stad, waar vaak een marktplaats aanwezig was (het huidige kernwinkelgebied). Opvallend is dat winkel afkomstig is van het Duitse woord Winkel, dat hoek betekent en waaruit blijkt dat deze verkooppunten oorspronkelijk op een kruispunt van wegen waren gevestigd. Met name in het begin verkocht de producent (de boer) zijn producten rechtstreeks aan de consument, maar ook zijn partij grondstoffen aan de handelaar die dit vervolgens in andere steden in kleinere hoeveelheden weer verkocht. Vooral afhankelijk van de bereikbaarheid van steden ontwikkelde de ene stad zich als lokale marktplaats voor verkoop aan consumenten en de andere stad tevens als doorvoerplaats voor de groothandel. De volgende ontwikkeling die ontstond was de overgang van kramen en markthallen naar winkelen in het voorhuis. De rest van het pand werd gebruikt om te wonen, voor opslag of als werkplaats. Zodra deze generaties middenstanders goed verdiend hadden trokken zij naar ruimere woningen aan de randen van de stad en werden de voorhuizen samengetrokken met de achterhuizen om op die manier de uitstallingruimte in de winkel te vergroten. Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

13 2.2 Ontwikkeling winkelconcentraties Dit onderzoek richt zich alleen op winkelpanden in de kernwinkelgebieden van Nederlandse steden. Teneinde enig inzicht te geven in het ontstaan van deze kernwinkelgebieden worden enkele locatietheorieën kort samengevat. Deze theorieën baseren zich op de volgende hoofdlijnen: a. Koopgedrag van consumenten; b. Beschikbaarheid van locaties; c. Vestigingswensen van detaillisten; d. Beïnvloeding van / door de overheid. Christaller: de theorie van Christaller gaat er van uit dat voor elke voorziening een minimum draagvlak nodig is, anders kan de dienst niet voortbestaan (er moeten genoeg potentiële klanten in de buurt wonen of werken). Dit wordt ook wel de drempelwaarde van de voorziening genoemd. De drempelwaarde is voor elk type voorziening anders. Zo heeft een schouwburg bijvoorbeeld een hogere drempelwaarde dan een café. De reikwijdte van een voorziening is de maximale afstand die en klant bereid is af te leggen voor een bezoek aan die voorziening. Voorbeeld: Op het plaatje hiernaast staat een café met daaromheen een aantal huizen. De reikwijdte van het café wordt door een grote cirkel weergegeven. Binnen die cirkel vallen zes huizen, de bewoners van deze huizen gaan allemaal naar dit café. De bewoners van de huizen buiten de cirkel zijn niet bereid om de afstand naar het café af te leggen, ze vinden het te ver. De drempelwaarde en de reikwijdte bepalen samen de markt van de voorziening, zodat deze kunnen worden voorgesteld als twee grote ruimtelijke cirkels die om de voorziening worden getrokken. Iedereen die hier binnen woont maakt gebruik van de desbetreffende voorziening. Om de benodigde omzet te kunnen bereiken zal de winkelier op het gebied van exclusieve artikelen, afhankelijk zijn van consumenten in een groter gebied dan de aanbieder van dagelijkse boodschappen met voldoende potentiële klanten in een kleine straal rondom de winkel. Christaller stelt daarom dat het winkelapparaat in de gemiddelde stad bestaat uit een hoofdcentrum van de eerste orde, zoals aangeduid in de tekening 1 hiernaast met M1. De centra hieromheen zijn van de tweede, derde, vierde en vijfde orde. De centra uit de eerste orde bieden voornamelijk de zogenaamde shopping en specialty goods met daarbij het meeste keus en de grootste winkeloppervlakten. De centra uit de lagere ordes worden steeds kleinschaliger en bieden vooral shopping en convenience goederen. 1 Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

14 Nelson: de theorie van Nelson stelt dat winkelgebieden ontstaan door de wil van consumenten om te kunnen vergelijken voordat werkelijk tot koop wordt overgegaan. De consument zal dan de voorkeur geven aan het winkelen op locaties waar gemakkelijk tussen aanbieders kan worden vergeleken. De outletcentra en woonboulevards van heden ten dage laten zien dat het inderdaad zo is dat concentratie weliswaar leidt tot concurrentie, maar tegelijkertijd ook tot meer winkelende consumenten. Myrdal en Alonso: De theorie van Myrdal lijkt op die van Nelson, maar stelt dat winkelconcentraties niet ontstaan vanuit de behoefte van consumenten, maar vanuit de behoefte van de detailhandel. In deze theorie wordt de concentratie van economische activiteiten verklaard door de koppeling van gunstige productie omstandigheden aan de economische ontwikkeling van gebieden. Kortom, door winkels te concentreren ontstaat schaalgrootte en daardoor meer traffic, waardoor winkeliers kunnen inspelen op de consumenten die feitelijk met een ander doel naar deze winkels waren gekomen. Als gevolg van de fysieke grenzen van onze winkelcentra ontstaan er in de winkelconcentraties verschillende standplaatskwaliteiten, de zogenaamde A, B en C locaties. De theorie van Alonso gaat er van uit dat veel winkels bij elkaar resulteren in hogere huren en weinig winkels in lagere huren. Van grote invloed is daarbij het aantal passanten, omdat in het algemeen blijkt dat hoge bezoekersaantallen resulteren in omzetpotentie voor de detailhandel. Locaties zoals NS Stations vormen hierop overigens de spreekwoordelijke uitzonderingen. Reilly: De theorie van Reilly is gebaseerd op het primaire gedrag van consumenten. Zodra sprake is van een keuzemogelijkheid zal de consument in eerste instantie kiezen voor de grootste winkelconcentratie en in tweede instantie voor de locatie die het makkelijkst te bereiken is. De theorie van Reilly gaat daarbij in op de gevolgen van koopkrachtafvloeiing en toevloeiing op de ontwikkeling van winkelcentra. Voor wat betreft het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlak registreert Locatus een totale oppervlakte van m². Ongeveer m² daarvan is gelegen in de centrale winkelgebieden en circa m² in de binnensteden. 2.3 Marktpartijen De hoofdrolspelers op het gebied van winkelvastgoed zijn de feitelijke gebruikers, de retailers. Deze groep bestaat uit lokale detaillisten, franchisenemers en filiaalbedrijven van de landelijk opererende ketens. Locatus telt in Nederland ruim verkooppunten, waarbij gesteld wordt dat een verkooppunt wordt gekenmerkt door een belangrijke economische activiteit op een uniek adres (d.w.z. personeel, kassa, winkelverkoopvloeroppervlak). Ten aanzien van deze verkooppunten zijn twee aspecten opvallend 2 : a. Ongeveer een kwart van de Nederlandse detailhandel is gefilialiseerd c.q. maakt deel uit van een ketenorganisatie. Dit zijn organisaties die ofwel marketingtechnisch samenwerken (frontstore) ofwel organisatorisch samenwerken (backstore). Voorbeelden hiervan zijn filiaalbedrijven, inkooporganisaties, franchiseorganisaties en het vrijwillige filiaalbedrijf (o.a. Blokker, Intres, Bakker Bart); b. Ongeveer de helft van het winkelvloeroppervlak in Nederland is in gebruik bij voornoemde filiaalbedrijven. Verhuurders c.q. eigenaren kunnen de onroerende zaak in het verleden zelf geëxploiteerd hebben en thans hebben verhuurd aan hun opvolger. Vaak voorziet de verhuurde winkel voor deze doelgroep in de oudedagsvoorziening (deze groep wordt overigens steeds kleiner). Het 2 Retail Handboek 2005 Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

15 gros van de winkelpanden is in eigendom bij particuliere of institutionele beleggers en financieringsinstellingen die deze objecten louter hebben om op die manier rendement te hebben en de zekerheid hebben dat aan eventuele toekomstige verplichtingen kan worden voldaan. Een kleiner gedeelte van de winkelvoorraad is in eigendom van ontwikkelaars. Deze partijen zullen in de praktijk niet streven naar een eindbelegging, maar juist herontwikkelen en waarde toevoegen teneinde vervolgens weer te kunnen verkopen. De overige partijen die direct of indirect met vastgoed te maken hebben zijn onder andere, makelaars, notarissen, accountants, financiers, bouwkundigen, beheerders, fiscalisten, overheden etc. Ieder zal vanuit zijn eigen discipline acteren of adviseren en de onroerende zaak beschouwen als productiemiddel, belegging, planvoorraad of vermogensbestanddeel. 2.4 Wetgeving Binnen het commerciële vastgoed is sprake van 290-bedrijfsruimten en niet-290- bedrijfsruimten. Deze tweedeling komt grofweg neer op middenstandsbedrijfsruimten c.q. winkels enerzijds en overige commerciële ruimten anderzijds. De wetgever heeft ooit bedacht dat middenstanders (winkeliers, horecaondernemers en recreatiebedrijven) wettelijk beter beschermd moeten worden dan gebruikers van bijvoorbeeld bedrijfsruimten en kantoren. De reden hiervoor is dat deze middenstanders zich richten op consumenten en daarom enerzijds fors investeren in uitstraling en aantrekkelijkheid van de winkel en anderzijds ter plaatse naamsbekendheid opbouwen. In de artikelen 7: van het Burgerlijk Wetboek zijn bepalingen opgenomen die met name betrekking hebben op duur, verlenging en opzegging van contracten, huurprijs, onderhoud, indeplaatsstelling en onderhuur. Deze artikelen zijn semi-dwingend, waarbij in beginsel alleen met uitdrukkelijke toestemming van de rechter ten nadele van huurder kan worden afgeweken. 2.5 Oppervlakten In de praktijk blijkt dat marktpartijen het begrip oppervlakte nogal verschillend interpreteren wanneer het gaat om een 290-bedrijfsruimte. Retailers focussen zich vaak op het gedeelte van het pand waar daadwerkelijk consumenten komen en betitelen dat vervolgens als winkeloppervlak. Hiervoor worden ook de termen netto vloeroppervlak of vloeroppervlak en verkoopvloeroppervlak gebruikt. De overige ruimten noemt men dan secundair, overig of bruto. De termen bruto en netto zijn hierbij verwarrend omdat die meestal gebruikt worden voor binnenzijde, zonder technische ruimten en verticale stijgpunten (netto) en buitenzijde (bruto). Verhuurders en adviseurs gaan in de regel uit van de NEN 2580 norm 3 en maken geen onderscheid in begane grond, verdiepingen etc. In de regel omschrijft men de totale oppervlakte als verhuurbare oppervlakte. Bij het bepalen van huurwaarde wordt daarbij echter wel rekening gehouden met het verschil tussen winkelvloeroppervlak en overige oppervlakte. 3 Norm voor oppervlaktemeting, zie verklaring woordenlijst Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

16 Onderstaand is aangegeven hoe feitelijk omgegaan dient te worden met genoemde oppervlaktebegrippen. 5 m² 50 m² 75 m² 150 m² 60 m² Voorbeeld: Verhuurbare oppervlakte 415 m² Onder te verdelen in: - winkel / verkoopvloeroppervlakte 150 m² - overig / secundair 265 m² 75 m² Locatus heeft de term winkelvloeroppervlak geïntroduceerd. Met deze oppervlakteaanduiding wordt bedoeld de overdekte, voor de consument toegankelijke en zichtbare ruimte. Personeelsruimten, verdiepingen, magazijnen, etc, worden buiten beschouwing gelaten. In sommige gevallen blijkt daarom dat de feitelijk gehuurde oppervlakte vrijwel gelijk is aan de winkelvloeroppervlakte, maar in veel gevallen is de feitelijk gehuurde oppervlakte (op basis van NEN 2580) aanmerkelijk groter. 2.6 Locatus Sinds 1994 verzamelt Locatus, voor eigen rekening en risico, structureel gegevens over alle verkooppunten in Nederland. Locatus verkoopt deze strategische informatie in de vorm van databases, publicaties, maatwerk en webservices. Locatus pretendeert elke winkel in Nederland minstens éénmaal per jaar te bezoeken waardoor een hoge actualiteitswaarde ontstaat. Een tweetal producten worden door veel marktpartijen gebruikt en als maatgevend beschouwd, te weten: a. GOADplans: dit zijn plattegronden van winkelconcentraties waarop straat, huisnummer en gebruiker staan vermeld. Daarnaast zijn ook zaken opgenomen zoals parken, straten en aan winkels grenzende gebouwen zoals kantoren, woningen etc. In totaal zijn inmiddels van 229 winkelgebieden plattegronden beschikbaar. In de digitale versie van deze GOADplans is het zelfs mogelijk om filters op de kaart te leggen, waardoor met kleuren zaken kunnen worden weergegeven als branches, passanten, vwo-klassen etc; Voorbeeld van een GOADplan (binnenstad s-hertogenbosch) Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

17 b. Passantentellingen: in elke belangrijke winkelconcentratie c.q. kernwinkelgebieden worden op meerdere plaatsen passantentellingen gehouden. Door deze passantentellingen kunnen standplaatskwaliteiten bepaald worden en worden loopstromen in beeld gebracht. Voorbeeld van een GOADplan met aanduiding passantenklassen (binnenstad s-hertogenbosch) 2.7 Standplaatskwaliteiten Om te kunnen aangeven of sprake is van een goede of slechte winkellocatie wordt onder andere in Nederland gewerkt met standplaatskwaliteiten 4. Het uitgangspunt hierbij is dat het drukst bewinkelde gedeelte van een binnenstad wordt aangemerkt als A1 locatie en dat straten hier omheen hiertegen worden afgezet. De volgende locaties worden onderscheiden: a. A1-locatie kan worden gekenmerkt als het drukste punt in het kernwinkelgebied, veelal gedomineerd door landelijk filiaalbedrijf, enkele publiekstrekkers, nagenoeg geen leegstand en deel uitmakend van het voetgangersgebied in een binnenstad; b. A2-locatie heeft circa 50 tot 70 % van het aantal passanten van een A1 locatie waarbij de landelijke filiaalbedrijven minder vertegenwoordigd zijn en de regionale partijen juist wat meer dan op A1; c. B1-locatie heeft circa 25 tot 50% van het aantal passanten van A1 en wordt gekenmerkt door lokale detaillisten en soms beperkte autobereikbaarheid; d. B2-locatie heeft circa 10 tot 25% van het aantal passanten van A1 en hier zijn vaak ook daghorecabedrijven gevestigd naast lokale detaillisten; e. C-locatie kan worden getypeerd als aanloop /aanrijdstraat waar partijen zijn gevestigd met meer specifieke assortimenten. Behalve voornoemde locatiekwaliteiten zijn er uiteraard nog meerdere typische winkellocaties die het vermelden waard zijn. Hierbij kan worden gedacht aan woonboulevards, grootschalige detailhandelslocaties, perifere detailhandelslocaties en outletcentra. 4 Winkelvoorzieningen op waarde geschat Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

18 2.8 Schaarste Nederland heeft een zeer fijnmazig netwerk van winkelvestigingen. De dagelijkse boodschappen kunnen door vrijwel elke Nederlander binnen een straal van 1 kilometer gedaan worden en ook het kernwinkelgebied in de steden zal voor het gros van de mensen niet verder dan 10 tot 15 kilometer van hun woning liggen. Toch wordt de Nederlandse winkelmarkt gekenmerkt door schaarste. De oorzaak van deze schaarste is dat bijna alle Nederlandse binnensteden een lange historie hebben en dat het kernwinkelgebied als gevolg van de bestaande infrastructuur enerzijds en het versnipperd eigendom anderzijds, nauwelijks uit te breiden is. Daarnaast speelt mee dat de historische kern gekoesterd wordt en dat veel van de gebouwen zijn aangemerkt als rijksof gemeentelijk monument. Bouwkundige aanpassingen kunnen dus moeilijk gedaan worden. Uitzonderingen hierop zijn de steden die in de Tweede Wereldoorlog zijn gebombardeerd en waarbij de beschadigde gebouwen niet heropgebouwd zijn. In bijvoorbeeld Eindhoven, Arnhem en Rotterdam konden grote gedeelten van de centra opnieuw ingevuld en uitgebreid worden. In vrijwel elke stad zijn na de oorlog nieuwe ontwikkelingen geweest die getracht hebben het kernwinkelgebied te vergroten. De successen hiervan zijn verschillend, maar vrijwel overal is gebleken dat de oorspronkelijke kern het meest geliefd is bij zowel consumenten als retailers. Het gegeven dat veel Nederlandse steden een kernwinkelgebied hebben waarin veel historische gebouwen staan heeft nog een extra consequentie. Moderne retailbedrijven hebben steeds meer behoefte aan grotere winkelvloeren om hun totale assortiment te kunnen uitstallen. Voorbeelden hiervan zijn niet alleen Media Markt, maar ook bijvoorbeeld Hennes & Mauritz en drogisterijketen Kruidvat. De Nederlandse binnensteden worden echter grotendeels gekenmerkt door winkelpanden met 5 tot 7 m¹ front en een oppervlakte van 150 tot 250 m². Het vergroten van deze winkels lukt in de praktijk alleen maar door 2 winkels aan elkaar te koppelen en dat is weer lastig als gevolg van verschillende eigendommen of door beperkingen die van overheidswege worden opgelegd aan monumenten. Vanuit huurderszijde is een voortdurende behoefte aan winkels die een andere maatvoering hebben of beter liggen (vervangingsvraag). Daarnaast is sprake van nieuwe toetreders op de Nederlandse markt, zowel nationaal als internationaal (initiële vraag). Het aanbod is beperkt zowel qua type winkel als het type locatie. Dit gegeven leidt tot boeiende taferelen zoals aanhoudend hoge huurprijzen op de A1 locaties, overnamesommen, creatieve bouwkundige oplossingen en herontwikkelingen. Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

19 2.9 Totstandkoming van huurprijzen De hoogte van de huurwaarde van een bepaalde winkelruimte op een bepaalde locatie wordt bepaald door enerzijds de kwaliteiten van de onroerende zaak zelf en anderzijds de kwaliteiten van de locatie waar de onroerende zaak is gelegen. De volgende aspecten zijn hierbij relevant: a. Aard van het winkelgebied: in de regel liggen de huurprijzen in het kernwinkelgebied van de binnenstad het hoogst en zijn ze het laagst bij de verspreid gelegen solitaire winkels. In het algemeen kan worden gesteld hoe groter het verzorgingsgebied en het aantal passanten ter plaatse, des te hoger de huurprijzen; b. Specifieke locatiekenmerken: bepaalde winkelgebieden zijn relatief kleinschalig in relatie tot het aantal consumenten in het verzorgingsgebied. Hierdoor kan schaarste ontstaan, wat prijzen opdrijft. Een andere mogelijkheid is dat de welvaartsklasse opvallend hoog (Amstelveen) of juist laag is (Kerkrade). Winkeliers zullen bedacht zijn op de omzetmogelijkheden in dat gebied en hun huisvestingslasten in relatie tot de omzet in de gaten houden. Dit is van invloed op huurprijzen ter plaatse; c. Schaalgrootte: gebleken is dat de huurprijzen per m² winkelruimte hoger zijn naarmate een winkel kleiner is. Extreme voorbeelden hiervan zijn een geldautomaatopstelling (GEA), een hakkenbar en een snackcounter. Andersom geldt dit ook voor bovenmatig grote winkelruimten, waarbij warenhuizen als voorbeeld kunnen worden genomen. Al jarenlang wordt aangenomen dat de ideale winkelmaat 120 tot 150 m² is en dat grotere winkelvloeren een lagere prijs per m² kennen; d. Uitstraling: in de praktijk blijkt dat sommige retailers de voorkeur geven aan strak en modern vormgegeven winkelruimten, terwijl andere juist per sé een gevel willen met karakteristieke uitstraling. Ditzelfde geldt voor de ligging op een hoek. De ene retailer stelt dat dit leidt tot meer attentiewaarde en zal hier extra huur voor over hebben. De andere retailer zal zich beperkt zien in de uitstallingsmogelijkheden in de winkel en juist de voorkeur geven aan een pand in de rij; e. Economische omstandigheden: los van alle plaatselijke en gebouwtechnische kwaliteitscriteria is de economische situatie uiteraard ook van invloed op de huurprijzen. Als de uitgavenpatronen van consumenten leiden tot hogere detailhandelsomzetten, kan de retailer zich een hogere huurlast permitteren Deelconclusie Iedereen heeft wel een mening over winkels en heeft er als consument zeker mee te maken. Toch blijkt dat winkels voor wat betreft vastgoed een bijzondere plaats innemen. De wetgeving is anders en de markt wordt gedomineerd door landelijk acterende spelers. Daarnaast is er zowel overaanbod als schaarste en blijkt dat alles weer afhangt van locatie, locatie en locatie. Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei

20 3 Wettelijk kader huurprijsaanpassing 3.1 Inleiding De eerste wettelijke regeling voor de huur en verhuur van de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte trad in werking op 1 mei Sinds augustus 2003 is deze wetgeving gedeeltelijk aangepast en voorzien van een andere nummering zodat deze past in titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De artikelen 7:290 tot en met 7:310 BW (voorheen 7A:1624 tot met 7A:1636b BW) trachten een juist evenwicht te bepalen tussen enerzijds de positie van de eigenaar van het pand (verhuurder) en anderzijds de ondernemer die het pand exploiteert (huurder). Het uitgangspunt van de wetgeving is altijd geweest een zo groot mogelijke genotszekerheid voor de huurder, maar daarnaast ook de mogelijkheid tot een vrije huurprijsvorming. Een huurder moet enerzijds voldoende tijd (zekerheid) krijgen om zijn investeringen af te kunnen schrijven / financieren, maar anderzijds moet het ook zo zijn dat partijen na afloop van de contractstermijn gelegenheid hebben om de huurprijs naar de marktomstandigheden aan te passen. Uiteraard zal hierbij rekening gehouden moeten worden met enige matiging van de actuele marktomstandigheden. Dit wordt gedaan door de huurwaarde te bepalen aan de hand van de prijsontwikkeling van de voorafgaande 5 jaar. In 1990 verzocht het Ministerie van Economische Zaken te onderzoeken hoe de regelingen functioneerden. Naar aanleiding van de aanbevelingen van de onderzoekscommissie, werd in 1995 een wetsvoorstel ingediend voor wijziging van diverse bepalingen met betrekking tot de huur en verhuur van bedrijfsruimten. Door een grote hoeveelheid kritiek werd dit voorstel ingetrokken, waarna het volgende wetwijzigingsvoorstel pas weer in 1999 ingediend. De wettelijke regeling die sinds 1 augustus 2003 van kracht is, is behoudens een andere nummering / indeling op weinig punten verschillend met de oude regelingen. In het kader van dit onderzoek zijn een aantal artikelen relevant, te weten: a. 7:290 BW; de definitie van een bedrijfsruimte; b. 7:291 BW; er is sprake van dwingend recht, er kan niet ten nadele van huurder worden afgeweken; c. 7:303 BW; partijen kunnen aanpassing van de huurprijs vorderen; d. 7:304 BW; een verzoek om aanpassing is pas ontvankelijk indien door gezamenlijk aangestelde deskundige(n) advies is uitgebracht. In de navolgende paragrafen zal in beknopte bewoordingen de strekking van deze artikelen nader uitgelegd worden. Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei