BEELDKWALITEITPLAN TAMBOER TE OIRSCHOT JUNI 2011

Transcriptie

1 BEELDKWALITEITPLAN TAMBOER TE OIRSCHOT JUNI 2011

2 INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 1.1 aanleiding 1.2 globale probleemstelling 1.3 doel 2. Planopzet 2.1 plangrenzen 2.2 historische context 2.3 hoofdopzet 2.4 bestemmingsplan 2.5 welstandsnota Oirschot deelgebieden deelgebied A: lintwoningen deelgebied B: het nieuwe wonen 3. Beeldkwaliteit 3.1 gebied A, lintwoningen 3.2 gebied B, woningen het nieuwe wonen 4. Gebiedscriteria openbare ruimte 4.1 inrichting en materialisering straten 4.2 groen 4.3 erfafscheidingen Werknummer: Datum: Contactpersoon LSWA architecten: dhr. Arjen Weijer BEELDKWALITEITPLAN TAMBOER TE OIRSCHOT

3 1. Inleiding 1.1 aanleiding Op de voormalige locatie van de scholengemeenschap de Kempenhorst aan de Oude Grintweg te Oirschot is een woningbouwlocatie ontwikkeld, waarbinnen ruimte is voor 35 woningen. Voor deze locatie, inmiddels omgedoopt tot Tamboer, is reeds een bestemmingsplan gemaakt en vastgesteld. Daarnaast is een verkavelingplan voorhanden. Aan LSWA architecten opdracht verstrekt om een beeldkwaliteitplan te maken, dat als kader zal dienen voor zowel de seriematig als ook de particulier te ontwikkelingen woningen. 1.2 globale probleemstelling Omdat er geen expliciete en gebiedsgerichte criteria voor de Tamboer zijn vastgesteld, en het gebied volgens de welstandsnota 2010 binnen het gebiedstype het nieuwe bouwen valt waar een regime niveau 4 welstandsvrij geldt, is door de gemeente Oirschot aangegeven te willen beschikken over een kaderstellend document. Dit biedt te mogelijkheid om inspirerend en sturend te zijn op het gebied van beeldkwaliteit in de Tamboer. luchtfoto, met op de de locatie nog de oorspronkelijke bebouwing van scholengemeenschap de Kempenhorst. Tevens goed zichtbaar de rationele verkaveling ten oosten en westen van de locatie. 1.3 doel Aangezien een deel van de uit te geven gronden van de Tamboer zal worden uitgegeven als particuliere kavels, is sturing in de beeldkwaliteit wenselijk. Alle bouwinitiatieven zullen dan ook worden getoetst aan dit beeldkwaliteitplan met als streven dat de bouwplannen op elkaar zijn afgestemd en dat een gebied ontstaat met een hoge ruimtelijke kwaliteit. Ondanks dat het gebied ruimtelijk uiteenvalt in twee deelgebieden, wordt er toch naar gestreefd dat er een samenhangend beeld ontstaat dat aansluit bij de omgeving.

4 2. Planopzet 2.1 plangrenzen Het plangebied ligt in de kern van Oirschot. Het plangebied wordt aan drie zijden omsloten door bestaande straten: aan de westzijde de Oude Grintweg, aan de zuidzijde de Keizerweg en aan de oostzijde de Vendelierstraat. Aan de noordzijde zijn twee particuliere woningen en de brandweergarage gesitueerd. Het terrein ligt momenteel braak in afwachting van de toekomstige ontwikkelingen. Aan de noordzijde van het perceel loopt een hoogspanningslijn die van invloed is op de verkaveling en bestemming van de woningen. Een deel van de woningen valt in de zogenaamde magneetveldzone onder deze hoogspanningslijn, waarbinnen het onwenselijk is dat kinderen langdurig verblijven. Het betreft 4 woningen die specifiek worden toegewezen aan de doelgroep medioren en senioren. 2.2 historische context Het plangebied ligt aan een historisch lint tussen het centrum van Oirschot en Boxtel; de Oude Grintweg. Het plangebied was tot midden vorige eeuw onderdeel van het buitengebied met boederijbebouwing en landerijen en fabrieken (o.a. melkfabriek en meubelmakerij). Aan beide zijden van de Oude Grintweg waren van oudsher scholen gehuisvest; ten westen de landbouwschool en ten oosten (op het plangebied) de ambachtsschool. Later is hier het Kempenhorstcollege neergestreken. Tijdens de uitbreidingen van Oirschot is de bebouwing steeds meer opgeschoven richting het plangebied; woningen rondom de Dr. Feystraat in de jaren 50, de aanliggende Gildenwijk in de jaren 70 en vervolgens de Euram (aan de overzijde van de Kempenweg) in de jaren 80. stedenbouwkundige verkaveling van het plangebied

5 plangebied de tamboer, bezien vanaf de Oude Grintweg bebouwing aan de Oude Grintweg, aan de westzijde van de Tamboer bebouwing aan de Keizerweg, aan de zuidzijde van de Tamboer bebouwing aan de Vendelierstraat, aan de oostzijde van de Tamboer

6 2.3 hoofdopzet Aan de westzijde van het plangebied is een losse open structuur van vrijstaande woningen gepland als voortzetting van de traditionele lintbebouwing van de Oude Grintweg. De 5 woningen hebben een lage goot, en wijken aan de zuidzijde iets terug van de weg om ruimte te maken voor een kleine groenzone. In het achterliggende gebied is een verkaveling met twee-onder-één-kap woningen en rijwoningen gepland die qua schaal aansluiten bij de omliggende bebouwing. Het parkeren wordt grotendeels op eigen terrein gerealiseerd, voor de rijwoningen en het bezoekers parkeren zijn er parkeerplaatsen gepland aan de noordzijde van het plan en langsparkeren in de straten. Voor de vrijstaande en halfvrijstaande woningen geldt dat minimaal 1 parkeerplaats op eigen terrein, en daarnaast minimaal 1 (respectievelijk 0,8 voor de halfvrijstaande woningen) parkeerplaats per woning in het openbare gebied gerealiseerd dient te worden. Voor de rijwoningen dient in het openbaargebied minimaal 1,4 parkeerplaats per woning te worden aangelegd. 2.5 welstandsnota Oirschot 2010 In de welstandsnota wordt het plangebied aangegeven als gebiedstype het nieuwe bouwen. Het nieuwe bouwen wordt gekenmerkt door de volgende eigenschappen: Planmatige bebouwing per buurt / rijtje / blok 1 tot 2 bouwlagen met kap Een industrieel dan wel traditionele gevelindeling Materialen overwegend baksteen, eventueel voorzien van paneelvullingen met plaatmaterialen Natuurlijke materialen en kleuren in gedekte tinten De uitgangspunten zijn meegenomen in de criteria voor het beeldkwaliteitplan, waarbij voor de woningen aan de Oude Grintweg wat meer vrijheid is gegeven. 2.4 bestemmingsplan Voor de Tamboer is een bestemmingsplan opgesteld (bestemmingsplan woonwijken kern Oirschot. Wijziging ex artikel 11 WRO Woondoeleinden IV d.d ) dat het juridisch planologisch kader bevat voor het gehele plan. Kwalitatieve aspecten uit dit beeldkwaliteitplan zijn zoveel mogelijk afgestemd op de bestemmingsplanvoorschriften. Het bestemmingsplan is echter altijd leidend. Verbeelding bestemmingsplan

7 2.6 deelgebieden voorbeelden hoekaccenten In het plangebied zijn grofweg twee deelgebieden aan te wijzen, die ieder een eigen karakter en uitstraling hebben. De woningen aan de Oude Grintweg vormen een voortzetting van de lintbebouwing, op het resterende plandeel is een vrij rationele verkaveling voorzien als voortzetting van de omliggende bestaande structuur. Hoewel de bebouwing binnen deze zone niet bijzonder opvallend behoeft te zijn in uitstraling is het wel wenselijk dat op een aantal plekken een duidelijk hoekaccent komt met een tweezijdige oriëntatie. Deze zijn op de kaart weergegeven. Bij een hoekaccent heeft de woning een tweezijdige oriëntatie en dient de naar het openbaar gebied gekeerde zijgevel te worden behandeld als een voorgevel. Dit wil zeggen dat deze gevel ook dient te worden voorzien van dezelfde mate van detaillering en doorwerktheid als de voorgevel. Men kan hierbij denken aan het toevoegen van erkers en/of topgevels, of het positioneren van de voordeur in de zijgevel. Zie ook de referentiebeelden. Het karakter van de twee deelgebieden dient in schaal en maat aan te sluiten bij de bestaande omliggende bebouwing, dit is middels de voorschriften in het bestemmingsplan vastgelegd. Hiermee wordt het plan op een natuurlijke wijze in de omgeving opgenomen. Daarnaast zullen de woningen door een samenhang in materialisering en detaillering een eigen plek in de buurt krijgen. dakrandbeëindigingen platte daken

8 2.6.1 deelgebied A: Lintwoningen Het plangebied wordt aan de westzijde begrenst door de Oude Grintweg, een historisch bebouwingslint. De nieuwe bebouwing aan deze zijde dient in maat en schaal aan te sluiten bij de bestaande bebouwing van de Oude Grintweg. Dit lint loopt vanuit het buitengebied met grote boerderijen over via kleine boerderijwoningen in één bouwlaag met kap naar een meer dorpse bebouwing met tweekappers dichter op elkaar. Naar het centrum van het dorp toe (na de kruising met de Keizerweg) wordt de bebouwingsdichtheid groter, en de goot hoger. De woningen van de Tamboer aan de oude Grintweg vallen echter nog in het meer open deel en dienen qua karakter meer aan te sluiten bij de boerderijwoningen. deelgebied A: lintwoningen

9 2.6.2 deelgebied B: het nieuwe bouwen Het grootste deel van de woningen bestaat uit twee-onder-één-kap woningen en rijwoningen. Deze woningen dienen qua schaal en maat aan te sluiten bij de omliggende bebouwing aan de Vendelierstraat en Keizerweg. De reeds bestaande woningen in de omliggende wijk zijn sober, maar zijn toch op subtiele manier voorzien van kleine baksteenversieringen en beperkt ornament. Iets verder in de wijk, aan de Dr. Feystraat is dit nog iets verder doorgevoerd waarmee een heel karakteristieke dorpse bebouwing ontstaat. Voor de nieuwe woningen is voorgesteld om deze beperkte ornamentiek op te nemen in de verder rationeel en industrieel uitgelegde verkaveling. De vier vrijstaande woningen ten behoeve van medioren en senioren aan de noordzijde van het plangebied hebben een vrijstaand karakter, maar dienen qua sfeer, materialisering en detaillering aan te sluiten bij de rijwoningen en twee-onder-één-kap woningen. deelgebied B: het nieuwe bouwen

10 3. Beeldkwaliteit woning aan dr. Feystraat, opvallend is de simpele, maar wel doordachte detaillering van de woningen De bebouwing van de Tamboer is conform de welstandsnota 2010 Oirschot welstandsvrij. Toch is besloten om een beeldkwaliteitplan te maken dat een toetsend kader gaat vormen voor de in te dienen bouwplannen. Dit beeldkwaliteitplan wordt dan ook ter beoordeling aan Welstand voorgelegd en uiteindelijk door de gemeenteraad vastgesteld. Daarnaast zal het door welstand als toetsingskader worden gebruikt bij de beoordeling van de diverse bouwvergunningsaanvragen. Er wordt in dit beeldkwaliteitplan niet naar gestreefd om alles precies vast te leggen, maar om een basis te creëren, waardoor binnen de mogelijke verscheidenheid toch een eenheid ontstaat, waarmee het plangebied als een samenhangend deel herkenbaar wordt zonder duidelijk op te vallen binnen de bestaande wijk. Als referentie wordt verwezen naar de vlakbij gelegen Dr. Feystraat, waar door veel samenhang en een zorgvuldige detaillering en opzet, een heel plezierig beeld is gerealiseerd. Het is niet de bedoeling om deze architectuur te kopiëren (de schaal van deze woningen is duidelijk afwijkend), echter is de sfeer, doorwerktheid, en toch ook de simpele eenvoud wel een uitgangspunt voor de Tamboer. straatbeeld dr. Feystraat doorwerkte detaillering van het electrahuisje op het perceel van de Tamboer

11 Bouwmassa Traditionele hoofdopzet Verdeling tussen basement en kap plint (max. 0,8 meter) is mogelijk Bouwhoogte Goothoogte maximaal 3 meter Nokhoogte 8 meter Eén bouwlaag met kap Kapvorm Zadeldak of mansardekap Dakhelling graden (bij een mansardekap geldt dit als een gemiddelde en mag het onderste dakvlak steiler, en het bovenste dakvlak flauwer zijn) Dakvlak met een duidelijk overstek Dakgoot in betimmering, of mastgoot voorzien van klossen Kaprichting Langskap (nokrichting parallel aan rooilijn) Gevelopbouw Traditionele, evenwichtige opbouw met plint, middenstuk en dak, in lijn met sfeer- en architectuurbeeld bestaande bebouwing langs de Oude Grintweg Staande raamopeningen Gevelgeleding Traditioneel / verticaal Geledingen binnen gevelopeningen, kozijnen voorzien van roeden of raamverdelingen Bij toepassing van roeden, deze altijd toepassen met wienersprossen in het glas Materiaalkeuze Dak: ongeglazuurde gebakken pannen, eventueel leien, riet of zink Gevels: baksteen, bij voorkeur handvorm, geen geglazuurde of strengpers baksteen Kozijnen: robuuste afmetingen kozijnhout of weggewerkt achter het metselwerk Ondergeschikte bouwdelen: glas, baksteen, stucwerk, hout of zink Het gebruik van kunststoffen dient zoveel mogelijk te worden vermeden, en bij toepassing zorgvuldig te worden gedetailleerd Materiaalkleur Dak: antraciet of naturel (riet, leien, zink) Gevels: gemêleerde baksteen in een donker rode tot roodbruine tint Kozijnen: lichte kleur, wit, gebroken wit, contrasterend t.o.v. de gevels details Detaillering in overeenstemming met sfeerbeeld en architectuurstijl Versieringen en ornamentiek bij ramen, deuren en dakranden wenselijk Baksteenornamentiek wenselijk Criteria deelgebied A: Lintwoningen hoofdvorm gevelaanzicht detaillering 3.1 deelgebied A: Lintwoningen De 5 vrijstaande woningen zijn gelegen aan de Oude Grintweg en dienen qua schaal en maat aan te sluiten bij de bestaande woningen aan dit lint. Dit betekent dat alle bebouwing gericht is op het lint. De bouwstijl is traditioneel in opbouw, woningen met een zadeldak of mansardekap met de nokrichting evenwijdig aan de rooilijn. Hoewel de vormgeving van de woningen in hoofdopzet traditioneel is, behoeft de geveluitwerking niet historiserend te zijn. Eigentijdse accenten in de vorm van bijzondere detailleringen of dakkapellen zijn mogelijk. Het belangrijkste is dat de woningen in schaal en maat moeten aansluiten bij de aan de overzijde liggende woningen. De gevels bestaan voornamelijk uit een gemêleerde baksteen, waarbij het kleurpallet variëert van een donker rode tot een roodbruine tint. Hierbij wordt aandacht gevraagd voor het toepassen van een bijzondere verwerking van baksteen op minimaal enkele plaatsen in de voorgevel, en daar waar een hoekaccent is gewenst in de zijgevels. Hierbij wordt gedacht aan het toepassen van een bijzonder metselwerkverband, het toepassen van rollagen, voordeuromlijstingen of een bijzondere detaillering van de dakbeëindigingen. Het is mogelijk om ondergeschikte onderdelen te voorzien van een ander natuurlijk materiaal zoals natuursteen of stucwerk. Voor de daken dient te worden uitgegaan van een donkere, gebakken en ongeglazuurde dakpan. Het is voor deze woningen echter ook voorstelbaar dat wordt gekozen voor een dakbedekking van bijvoorbeeld leien, riet en (eventueel voor ondergeschikte delen) een zinken felsdak. De grootte van de woningen maakt een combinatie van verschillende dakmaterialen niet wenselijk.

12 hoofdvorm gevelaanzicht detaillering Bouwmassa Traditionele hoofdopzet Bouwhoogte Goothoogte maximaal 6 meter Nokhoogte 10 meter Twee bouwlagen met kap Vrijstaande woningen mogelijk voorzien van plat dak, dakrand maximaal 4 meter Kapvorm Zadeldak of mansardekap Dakhelling graden Dakvlak met een duidelijk overstek Dakgoot in betimmering, of mastgoot voorzien van klossen Kaprichting Langskap (nokrichting parallel aan rooilijn) Gevelopbouw Samenhangend en evenwichtig, in lijn met sfeer- en architectuurbeeld bestaande bebouwing aanliggende straten Gevelgeleding Traditioneel / verticaal Geledingen binnen gevelopeningen, kozijnen voorzien van roeden of raamverdelingen Bij toepassing van roeden, deze altijd toepassen met wienersprossen in het glas Afwijkende detaillering raamkozijnen (achter metselwerk of als bloemraam) mogelijk Materiaalkeuze Dak: ongeglazuurde gebakken pannen Gevels: baksteen, bij voorkeur handvorm, geen geglazuurde of strengpers baksteen Kozijnen: robuuste afmetingen kozijnhout Ondergeschikte bouwdelen: glas, baksteen, stucwerk, hout of zink Het gebruik van kunststoffen dient zoveel mogelijk te worden vermeden, en bij toepassing zorgvuldig te worden gedetailleerd Materiaalkleur Dak: natuurrood Gevels: gemêleerde baksteen in een donker rode tot roodbruine tint Kozijnen: lichte kleur, wit, gebroken wit, contrasterend t.o.v. de gevels details Detaillering in overeenstemming met sfeerbeeld en architectuurstijl Versieringen en ornamentiek in bij ramen, deuren en dakranden wenselijk Baksteenornamentiek wenselijk 3.2 deelgebied B: het nieuwe bouwen De woningen in het deelgebied het nieuwe bouwen dienen zich qua schaal en maat aan te passen aan de omliggende bebouwing. Dit betekent een bebouwing van twee lagen met een kap, voorzien van een doorwerkte detaillering op beeldbepalende punten. In materialisering dient qua kleur worden afgeweken van de bestaande bebouwing, en wordt aansluiting gezocht bij de lintwoningen aan de Oude Grintweg. Hiermee ontstaat een eenheid tussen de twee deelgebieden, met een eigen karakteristiek binnen de woonwijk. De gevels bestaan voornamelijk uit een gemêleerde baksteen, waarvan het kleurpallet variëert van een donker rode tot een roodbruine tint. Hierbij wordt aandacht gevraagd voor het toepassen van een bijzondere verwerking van baksteen op minimaal enkele plaatsen in de gevel. Hierbij wordt gedacht aan het toepassen van een bijzonder metselwerkverband, het toepassen van rollagen, voordeuromlijstingen of een bijzondere detaillering van de dakbeëindigingen. Daar waar hoekaccenten zijn voorgeschreven gelden deze eisen ook voor de naar de openbare ruimte gerichte zijgevel. Het is mogelijk om ondergeschikte onderdelen te voorzien van een ander natuurlijk materiaal zoals natuursteen of stucwerk. De woningen hebben een zadeldak waarbij de nokrichting parallel aan de rooilijn ligt. Om een intiemere sfeer in de nieuwe bebouwing te krijgen is het voorstelbaar dat de goot voor een deel van de woningen te verlagen. Voor de vrijstaande woningen is een afwijkende dakvorm mogelijk, het bestemmingsplan staat voor deze woningen zelfs een plat dak toe. Indien voor een plat dak wordt gekozen, zal hier een doorwerkte dakbeëindiging dienen te worden ontworpen, of dient het platte dak te worden voorzien van een overstek. Voor de daken dient te worden uitgegaan van een rode, gebakken en ongeglazuurde dakpan. De woningen hebben een eenduidig karakter, met variaties in nuances, zonder uitgesproken accenten. Criteria deelgebied B: het nieuwe wonen

13 detailleringen in doorwerkt metselwerk van woningen aan de Oude Grintweg dakoverstekken met klossen bestaande omliggende bebouwing diverse voorbeelden van doorwerkt metselwerk bij dakranden en raamopeningen voorbeelden van dakgoten en dakoverstekken

14 ongewenste dakrandbeëindigingen dakrandbeëindigingen vrijstaande woningen bij toepassing plat dak voorbeelden kozijnverdelingen met raamhout of roeden

15 4. gebiedscriteria openbare ruimte 4.1 inrichting en materialisering straten De uitwerking van de woonstraten dient zodanig te worden vormgegeven dat deze het dorpse karakter versterken. Dit betekent o.a. dat gekozen wordt voor een vlak profiel zonder trottoirbanden, bestraat met gebakken klinkers. Als referentie wordt ook hier de Dr. Feystraat aangehaald, waar de verschillende zoneringen subtiel middels bestratingsmateriaal is aangegeven; molgoten als belijning, en kinderkopjes voor de parkeerzones; zie principeprofiel openbare ruimte De inrichting van de Oude Grintweg blijft ongewijzigd. inrichting straatprofiel Dr. Feystraat Het parkeren vindt bij de twee-onder-één-kap woningen en de vrijstaande woningen plaats op eigen terrein. Daarnaast zijn voor de rijwoningen en de bezoekers parkeerplaatsen voorzien in de openbare ruimte, in de vorm van langsparkeren aan één zijde van de straten en haaks parkeren aan de noordzijde van het plangebied. Deze parkeervakken dienen zoveel mogelijk afgewisseld te worden met groenzones, waarbij als richtlijn wordt meegegeven om bij het haaks parkeren om de ca. 5 parkeerplaatsen een groenzone te creëren van minimaal 1,5 meter breed. principeprofiel openbare ruimte

16 4.2 groen Het groen in de Tamboer is geclusterd op drie plekken. Aan de noord- en westzijde van het plan zijn twee grotere groenzones gepland die kunnen worden ingevuld met gras en clusters van bomen. Er wordt verder geen straat- en of spelmeubilair toegepast. Aan de Oude Grintweg is een groencluster gepland als antwoord op het groen aan de overzijde van de weg, dit heeft geen verblijfsfunctie, en dient functioneel te worden aangeplant met inheemse planten. In de woonstraten kunnen aan één zijde solitaire bomen geplaatst worden. De bomen aan de Keizerweg dienen (indien in goede gezondheid) zoveel mogelijk gespaart te blijven. bestaande bomen aan de Keizerweg handhaven overzicht groengebieden

17 4.3 erfafscheidingen De erfafscheidingen aan zijkanten en achterkanten van de woningen die grenzen aan een openbaar gebied dienen projectmatig mee ontworpen te worden. Voorgesteld wordt om een plint van baksteen gelijk aan de steen van de woning mee te nemen, met hierboven een zwart hekwerk voorzien van hedera of een haag. Aan de voorzijde van woningen is voorgesteld om lage beukenhagen, of een andere inheemse soort, aan te planten van maximaal 1 meter hoog. Dit zorgt voor een versterking van het dorpse karakter, en geeft meer eenheid binnen de wijk. Aan de noordzijde grenzen twee zijtuinen aan openbaar groen. Hier is als erfafscheiding een haag of beplanting op een hekwerk bedacht. lage groene erfafscheiding aan voorzijde woning voetmuur met stalen hekwerk, begroeid met hedera Positionering erfafscheidingen hoge groene erfafscheiding aan openbaar gebied