Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief

Transcriptie

1 HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg BT Amersfoort Postbus DA Hoevelaken T F E ontwikkeling@bouwfonds.nl MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus CK Den Haag T F E ontwikkeling@bouwfonds.nl REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus GB Zwolle T F E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus AA Amersfoort T F E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus EJ Haarlem T F E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus AB Delft T F E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland s-heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus AT Goes T F E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus HM Eindhoven T F E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING DOSSIER # 24 GEBIEDSONTWIKKELING IN INTERNATIONAAL PERSPECTIEF Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief Van monofunctioneel naar multifunctioneel Kansen voor stedelijk programma Analyse en conceptvorming noodzakelijk

2 Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief Colofon dossier #25 zomer 2007 Uitgave Bouwfonds MAB Ontwikkelingt Productie en coördinatie Jan Boeles, Buro Wohnen Medien Kultur, Berlin-Amsterdam; Rutten Communicatieadvies, Amsterdam Ontwerp en art direction Frissewind visuele_communicatie, Amsterdam Redactie Kim van Eerde, Hans Ouwerkerk, Jan Rutten Beeld Ellen Karelse, Don Wijns, Sky Pictures and others Printer PlantijnCasparie Capelle aan den IJssel Contact Inhoud Dit dossier verscheen eerder dit jaar onder de titel Trends in area development. Deze Engelstalige uitgave werd tijdens de MIPIM, de internationale vastgoedbeurs in Cannes gepresenteerd. Visie 4 Think globally, act locally Projecten 10 Nieuwland, Amersfoort, Nederland 12 Am Ackermannbogen, München, Duitsland 14 Lyon Confluence, Lyon, Frankrijk 16 Solsikkehusene and Tulipanhaven, Vallensbæk-Nordmark, Denemarken 18 Na Dolech, Jihlava, Tjechië Meningen 20 Hans Stimmann, Berlijn dankt zijn leefbaarheid aan het rijke culturele leven 22 Christoph Wiese, Örestad biedt het beste van twee werelden 24 Jonas Lindholm, Vraag en aanbod Zweedse woningmarkt sluiten niet aan 26 Nick van Ommen, Investeren in stedelijke kwaliteit 28 Alessandro Bronda, Demografie heeft ingrijpende gevolgen

3 Bouwfonds Europese gebiedsontwikkelaar Think globally, act locally In de afgelopen zestig jaar heeft Bouwfonds Property Development zich ontplooid van een ontwikkelaar van goedkope koopwoningen in Nederland tot internationale vastgoed- en gebiedsontwikkelaar. Een bedrijf met een visie op de samenleving en wonen. Betrokken bij complexe projecten die een impuls geven aan stad en land. Financieel sterk, en onafhankelijk van andere partijen waardoor Bouwfonds flexibel kan inspelen op de wensen van de klant en opdrachtgever. Zakelijk en sociaal, commercieel en maatschappelijk betrokken; dat zijn daarbij de kernwaarden. En steeds op zoek naar een lokale verankering, zeker nu Bouwfonds Property Development steeds meer over de grenzen heen actief is. Kortom, niet voor niets is het motto think global, act local. ÄÅÄÅ In de wereld van de ruimtelijke ordening en woningbouw valt over heel Europa een trend te bespeuren van een terugtredende over heid. In de jaren na de Tweede Wereldoorlog hadden de centrale overheden een spilfunctie bij de wederopbouw van verwoeste steden en infrastructuur. Tegelijk was er sprake van een babyboom en sterk groeiende economie. Overal in Europa werden in hoog tempo nieuwe woonwijken uit de grond gestampt. De rol van particuliere bouw- en ontwikkelingsbedrijven was beperkt; niet alleen in de communistische wereld, maar ook in de West- Europese landen werd het gros van de woningbouw gerealiseerd door semi-overheidsinstellingen, zoals de Nederlandse woningbouwcorporaties of de Engelse Housing Associations. Landen als België en Spanje met hun sterke traditie van particulier opdrachtgeverschap vormden een uitzondering op de regel. Marktwerking Sinds begin jaren negentig doen de centrale overheden in vrijwel alle Europese landen een stap terug. De verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van nieuwe woonwijken en stedelijke gebieden wordt neergelegd bij de lokale overheden en marktpartijen. De rol van de centrale overheden beperkt zich steeds meer tot de wet- en regelgeving (zoals op het vlak van milieuen energie) en initiator van bijzondere initiatieven op het gebied van infrastructuur en majeure openbare gebouwen. Zo kent een land als Frankrijk een lange traditie van grands travaux, toon aangevende projecten waarmee de president of lokale politici een plek in de geschiedenis willen veroveren en hun stad of land op de kaart willen zetten. De terugtrekkende beweging van de (centrale) overheden heeft te maken met de herordening van de financiële overheidshuishouding enerzijds en de toename van de particuliere welvaart anderzijds. Het gewijzigde beleid rond de overheidsfinanciën is sterk gestimuleerd door de Europese eenwording. Daarbij werden grenzen gesteld aan de staatsschuld en dus aan subsidiestromen die jarenlang de motor waren voor de woningbouwontwikkeling. De toegenomen particuliere investeringen hebben niet alleen tot gevolg dat die subsidies minder relevant zijn, maar ook dat overheidssturing minder maatgevend is. Een snelgroeiende klasse van kritische en kapitaalkrachtige woonconsumenten neemt niet langer genoegen met degelijke, maar weinig onderscheidende standaardwoningen en wijken. Noch de centrale, noch de lokale overheden hebben de kennis, en het risicodragende vermogen om dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief 5

4 think globally Bouwfonds heeft zich ontwikkeld tot internationale, integrale gebiedsontwikkelaar een adequaat antwoord te geven op de toenemende dynamiek van de marktvraag. Ook willen zij niet langer het risico dragen wanneer de politiek geen extra middelen vrijmaakt. Samenwerking noodzakelijk De trend van een terugtredende overheid leidt in veel Europese landen tot vergelijkbare ontwikkelingen bij de ontwikkeling van (woon)gebieden. Aan de kant van de overheid is er sprake van afbouwen dan wel decentraliseren van bevoegdheden en subsidies richting regionale en lokale overheden. De resterende subsidiestromen bij gebiedsontwikkelingen beperken zich vooral tot investeringen in infrastructuur en openbaar vervoer en tot sociale doelen (bevordering sociale cohesie, veiligheid, integratie en dergelijke). Door de afname van de subsidiestromen verandert de positie van de lokale overheden bij de ontwikkeling van nieuwe wijken en de vernieuwing van bestaande wijken. Anders dan in het verleden hebben de publieke grondbedrijven vaak onvoldoende mogelijkheden bij de grondverwerving en daarmee ook een zwakkere positie bij gebiedsontwikkelingen. Samenwerking met sterke marktpartijen, vroegtijdig overleg over stedenbouw en marktconforme kwaliteit zijn onvermijdelijk. Daardoor is er bij gebiedsontwikkelingen in toenemende mate sprake van publiek private partnerships; overheden, projectontwikkelaars, aannemers en andere partijen trekken gezamenlijk op. Die samenwerking beoogt zowel de grondverwerving als het stedenbouwkundig ontwerp, het bouwrijp maken en de gronduitgifte. Andere partijen kunnen vervolgens op de bouwrijpe grond hun opstallen ontwikkelen. De grotere bijdrage van marktpartijen wil overigens niet zeggen dat de rol van de lokale overheden is uitgespeeld. Door hun publiekrechtelijke bevoegdheden hebben de lokale overheden nog steeds veel zeggenschap over de ruimtelijke ontwikkeling. Dit betekent dat zij hun eigen beleidsdoelen kunnen inbrengen en de ruimtelijke en sociale kaders voor de markt kunnen beïnvloeden. Tevens kunnen zij een deel van de inkomsten uit de grondexploitatie gebruiken voor publieke voorzieningen en de bouw van sociale woningen. Zo hebben de overheid en lokale politici via een omweg toch de zekerheid dat maatschappelijke doelen en politieke keuzes ook gerealiseerd worden. Nieuwe uitdagingen Voordelen van deze nieuwe ordening zijn dat niet langer de overheid, maar de markt grote risico s draagt voor gebieds ontwikkelingen en dat er sneller dan via de traditionele beleidsprocessen ingespeeld wordt op de grote maatschappelijke veranderingen die de komende jaren op ons afkomen. In dit NAW-nummer gaat een aantal deskundigen van naam in op belangrijke trends op gebied van het wonen. Zo is over heel Europa sprake van ingrijpende demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing, gezinsverdunning en migratie. Allesandro Bronda wijst op de gevolgen van demografische ontwikkelingen; in sommige Europese landen is er sprake van bevolkingsgroei (Ierland, Engeland, Turkije), terwijl andere landen geconfronteerd worden met stagnatie dan wel krimp van de bevolking (Zuid- en Oost- Europa). Nick van Ommen en Jonas Lindholm benadrukken dat veel senioren en dynamische, jongere één- en tweepersoons huishoudens behoefte hebben aan een stedelijk milieu met comfortabele woningen en voorzieningen in de buurt. Christoph Wiese en Hans Stimann wijzen op de gevolgen van het ontstaan van een creatieve- en kenniseconomie; hoogopgeleide huis houdens willen vaak niet meer uit de stad verhuizen, maar wonen in verbouwde huizen of op getransformeerde, voormalige haven- en industriegebieden. Duurzame kwaliteit van woningen en wijken vormt een sleutelwoord. Tegelijk is er, aldus Van Ommen, ook een blijvende behoefte aan goedkopere woonmilieus al dan niet in de periferie van de stad voor jongeren en andere groepen die een minder ruime portemonnee hebben. Maar ook nieuwe steden op afstand van de stad, mits goed ontsloten via openbaar vervoer, zijn voor een deel van de woonconsumenten een aantrekkelijke optie. Kortom, de traditionele suburb in het groen is door demografische en economische ontwikkelingen voor een toenemend aantal groepen woon consumenten niet langer alleen zaligmakend. Er is behoefte aan een breed palet van woonmilieus die aansluiten bij veranderende leefstijlen. Lissabon-agenda De toenemende welvaart en differentiatie van woonmilieus maken het voor veel groepen mogelijk om hun woonwensen ook daadwerkelijk te realiseren. Tegelijk waarschuwt onder andere Van Ommen voor het gevaar van gettovorming en maatschappelijke onrust, met name in wijken met veel allochtone bewoners. Allochtonen vormen echter niet alleen een (tijdelijk) probleem door lagere scholing en gebrekkige integratie, maar ook een enorm potentieel voor economische innovatie en groei; het hoofddoel van de Lissabon-agenda van de Europese Unie. De realisatie van de Lissabon-agenda is op lokaal niveau alleen mogelijk door een nauwe samenwerking van overheden en sterke marktpartijen bij ruimtelijke processen. De rol van de overheid is daarbij die van hoeder van het publieke belang en maatschappelijke cohesie. Grote en internationaal opererende ontwikkelaars zoals Bouwfonds, kunnen op hun beurt risicodragend vermogen, managementcapaciteit, creativiteit, kennis van de markt en internationale expertise inbrengen. Door continu marktonderzoek en langdurige ervaring met de afzet van hun producten houdt Bouwfonds steeds de vinger aan de pols en is daarom optimaal in staat om snel in te spelen op de dynamiek van de vraag en kunnen wij nieuwe concepten en producten ontwikkelen. Van Vastgoedontwikkelaar tot gebiedsontwikkelaar Bouwfonds heeft zich in de laatste decennia ontwikkeld van grootste Nederlandse woningontwikkelaar tot internationale, integrale gebieds ontwikkelaar. Er zijn inmiddels eigen lokale vestigingen in landen als Spanje, Frankrijk, Duitsland, in de Scandinavische landen en in Oost-Europa. Deze ontwikkeling is niet toevallig. Bouwfonds is opgericht door de Nederlandse gemeenten en heeft als projectontwikkelaar altijd geopereerd op het snijvlak van publiek en privaat. Maatschappelijke betrokkenheid en verantwoordelijkheid voor collectieve belangen zit ons als het ware in de genen. Zie de doelstelling bij de oprichting in 1946: de verbetering van de volkshuisvesting en meer in het bijzonder bevordering van het eigenwoningbezit voor mensen met een kleine beurs. De bouw van goede en betaalbare woningen is nog steeds een kernactiviteit van Bouwfonds. De activiteiten in Europa zijn Niet langer de overheid, maar de markt draagt grote risico s voor gebiedsontwikkelingen 6 dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief 7

5 act locally ÄÅ echter steeds meer verbreed: van de bouw van goedkope én dure woningen naar de integrale ontwikkeling van nieuwe woonwijken en van centrumgebieden met een mix van wonen, werken en recreatie. In dit nummer passeert een aantal gebiedsontwikkelingen in Europa kort de revue. Zo won Bouwfonds een prijsvraag voor het spoorwegeiland Confluence in Lyon (Frankrijk) en zijn zij momenteel bezig met de planuitwerking. Voor de wijk Nieuwland in Amersfoort was Bouwfonds verantwoordelijk voor de hele ontwikkeling van een duurzame wijk met woningen. In de wijk Am Ackermannbogen in München ontwikkelt Bouwfonds Immobilienentwicklung samen met de gemeente negen deelgebieden. Voor de ontwikkeling van de wijk Vallensbæck bij Kopenhagen haalde Bouwfonds de selectie om een gebied uit te werken conform een Hollands concept. Het Tsjechische Na Dolech in Jihlava is een voorbeeld van een gebiedsontwikkeling waar Bouwfonds ook verantwoordelijk is voor de aanleg van het openbaar groen en alle voorzieningen. Lokaal verankerd Bouwfonds is eigendom van de Rabobank, één van de grotere Triple-A banken die wereldwijd actief is. Met Rabobank als moedermaatschappij wordt de slagkracht als standvastige lange-termijn partij aanzienlijk versterkt ten opzichte van andere ontwikkelaars in Europa. Daardoor kan Bouwfonds Property Development een voortrekkersrol vervullen bij complexe, risicovolle projecten. Er kan langjarige zekerheid worden geboden aan regionale en lokale overheden en aan private organisaties als beleggers, sociale ontwikkelaars en bouwers. Als integrale gebiedsontwikkelaar kan het een breed palet aan competenties inzetten, variërend van strategische vaardigheden tot technische expertise, kennis van financiën, marketing, ontwerp en procesmanagement. Deze internationale werkwijze sluit aan bij de vraag van internationale bedrijven en beleggers die zaken willen doen met solide partijen met een lange-termijn oriëntatie en een brede scope en die tevens lokaal aanwezig zijn. Als ontwikkelaar die geen onderdeel is van een productieconcern, heeft Bouwfonds bovendien een onafhankelijke positie; gedwongen winkelnering is uit den boze. Daardoor kan het bedrijf flexibel inspelen op lokale wensen, zoals bij de selectie van ontwerpers, makelaars, bouwers en andere partijen. De afgelopen jaren heeft Bouwfonds zich ontwikkeld tot een internationaal vastgoedbedrijf. De genen zijn echter hetzelfde gebleven: zakelijk én sociaal, commercieel én maatschappelijk betrokken. Steeds op zoek naar een lokale verankering: bij woonconsumenten, ondernemers, beleggers, vastgoedexploitanten, agrariërs, politici en andere partijen. En tegelijk volop operationeel in meer dan tien Europese landen. Kortom, think global, act local is het centrale motto. Grote ontwikkelaars brengen kennis van de markt en internationale expertise in 1 In de eerste decennia na de Tweede Wereldoorlog werd het gros van de woningbouw in Europa gerealiseerd door semi-overheden, zoals de Nederlandse corporaties of Engelse Housing Assciations. Landen als België en spanje met een sterke traditie van particulier opdracht geversschap vormden uitzonderingen. 2 Sinds begin jaren negentig krijgen lokale overheden en marktpartijen een steeds grotere rol. Dit mede door de toegenomen welvaart en herordening van de overheids-financiën, mede gestimuleerd door de Europese een wording. De centrale overheden beperken zich in vrijwel heel Europa steeds meer tot wet- en regelgeving en investeringen in infrastructuur, openbaar vervoer en realisatie van sociale doelen (veiligheid, sociale cohesie e.d.). 3 Door de afname van subsidies verandert de positie van de lokale overheden. Publieke grondbedrijven in Europa hebben minder mogelijkheden bij grondverwerving. Bovendien willen zij vaak niet de risico s voor plan ontwikkeling dragen. Samenwerking met marktpartijen wordt daardoor gemeengoed. De samenwerking betreft zowel grond verwerving als stedenbouwkundig ontwerp, bouw rijp maken en gronduitgifte. Door hun publiek rechtelijke bevoegd - heden hebben lokale overheden overigens nog steeds veel zeggenschap over de ruimtelijke ontwikkeling. 4 Gezinnensverdunning, vergrijzing en migratie zijn over heel Europa een trend op het gebied van wonen. In sommige landen (Ierland, Turkije) is er nog sprake van bevolkings groei; andere landen (met name Zuid- en Oosteuropa) worden geconfronteerd met krimp van de bevolking en de economie. Dat dwingt tot een heel ander ruimtelijk beleid dan in het verleden. 5 Door demografische ontwikkelingen en congestie beleven veel binnensteden een revival. Tegelijk blijft er behoefte aan woonmilieus langs de stadsranden. Ook nieuwe steden op zekere afstand van de stad zijn voor sommige groepen interessant, mits goed ontsloten per openbaar vervoer. De traditionele suburb in het groen is niet meer alleen zaligmakend. 6 Toenemende welvaart maakt het voor veel groepen mogelijk om hun woonwensen te realiseren. Tegelijk dreigt in veel Europese steden een gevaar van gettoïsering en maatschap pelijke onrust, met name in wijken met veel allochtonen. Allochtonen vormen echter ook een enorm potentieel voor economische innovatie en groei, het hoofddoel van de Lissabon-agenda. 7 De overheden blijven de hoeder van maatschappelijke belangen. Grote, internationaal opererende ontwikkelaars als Bouwfonds Mab kunnen bij gebiedsontwikkeling risicodragend vermogen, managementcapacitiet, creativi teit, kennis van de markt en internationale expertise inbrengen. Met Rabobank als moeder wordt onze slag kracht als langetermijn partij aanzienlijk versterkt ten opzichte van ander ontwikkelaars in Europa. 8 De afgelopen jaren heeft Bouwfonds MAB zich ontwikkeld tot een internationaal vastgoedbedrijf. De genen zijn echter hetzelfde gebleven: zakelijk én sociaal, commercieel én maatschappelijk betrokken, en steeds op zoek naat lokale verankering. Think global, act local is ons motto. 8 dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief 9

6 Nieuwland, Amersfoort Een woongebied met een lange houdbaarheidsdatum Amersfoort als forenzenstad staat momenteel voor een bouwopgave van circa duizend woningen per jaar. Deze bouwopgave voor de stad en haar omgeving wordt uitgevoerd in samenwerking met verschillende bedrijven, zoals het samen werkingsverband voor Nieuwland V.O.F. Overeem met onder andere Bouwfonds MAB Ontwikkeling, die de handen ineen sloegen voor de ontwikkeling van deze nieuwe woonwijk. Een publiek privaat partnerschap avant la lettre. De doelstelling van de V.O.F. Overeem was het ontwikkelen van nieuwe ideeën op het vlak van duurzaam bouwen, suburbane vormgeving, bouwkwaliteit en klassieke architectuur. De resultaten mogen er zijn: de kwaliteit van het project wordt in de sector alom geprezen en nog belangrijker de bewoners zijn meer dan tevreden. De start van de bouw van de nieuwe Amersfoortse woonwijk Nieuwland bestaande uit tot nieuwe woningen en gerelateerde voorzieningen stond gepland voor Het project liep echter een grote vertraging op als gevolg van een gebrek aan financiële middelen, marktrisico s en beperkingen veroorzaakt door nieuwe regelgeving op het vlak van geluidsnormen en duurzaam bouwen. Bouwfonds heeft op dit gebied haar sporen verdiend met de ontwikkeling van dergelijke projecten, zoals Ecolonia in Alphen aan den Rijn. In 1993 werd besloten dat een publiek private samenwerking tussen de gemeente Amersfoort en drie financieel draagkrachtige projectontwikkelaars Bouwfonds (50%), Mabon (25%) en VSOM (25%) de best denkbare oplossing was. Als onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst had Bouwfonds de regie in handen en organiseerde het projectmanagement. Drie thema s stedelijke ontwikkeling Het realiseren van grote woonwijken als Nieuwland is erg gecompliceerd en de verwachtingen waren hooggespannen. Bovendien moest de grondexploitatie vanwege de hoge kosten minimaal in evenwicht zijn. In nauwe samenwerking met grote partijen als stedenbouwkundig adviesbureau Wissing, Grontmij, internationale architecten en de gemeente Amersfoort in de rol van leidinggevende, slaagde Bouwfonds erin de vastgestelde basisdoelen te halen. Het nieuwe woongebied is tussen 1993 en 2000 opgeleverd. De Woonveste, de Landschappelijke Stad and de Tuinwijk; de drie stedelijke ontwikkelingsthema s van Nieuwland zijn vertaald in een woonwijk met een grote variëteit aan woningen. Het duurzame karakter van de wijk zal zich de komende decennia pas echt gaan bewijzen. Nieuwland heeft het met haar gevarieerde doch helder gestructureerde kwartieren, groene karakter, tuinen en watervoorzieningen in zich, om uit te groeien tot een geliefde woonwijk in Amersfoort. dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief 11

7 Am Ackermannbogen, München Nieuw stadskwartier in het centrum In het hart van München realiseert Bouwfonds Immobilienentwicklung samen met een lokale joint venture partner een deelplan van 340 woningen in een nieuw stadskwartier. Het gerenommeerde architectenbureau van Professor Otto Steidle maakte het ontwerp voor onder meer bijzondere atriumwoningen. Als één van de belangrijkste wijken van München, breidt Schwabing zich in razend tempo uit. De wijk München in weet voornamelijk jonge mensen aan te trekken. Zij worden aangetrokken door een rijk cultureel aanbod, grote diversiteit aan cafés en restaurants en innovatieve woonconcepten. Am Ackermannbogen ligt nabij het Olympisch park, een populaire plek om te wandelen, te hardlopen, te fietsen en te skeeleren. De gemeente schreef eind jaren negentig een ideeënwedstrijd uit voor de inrichting van het terrein. Het plan van architect Christian Vogel kwam als winnaar uit de bus. Vanaf 1999 is aan de hand van de resultaten van de wedstrijd, een raamplan opgesteld. In de volgende jaren werden vijf deelplannen gemaakt voor in totaal circa 2300 woningen en appartementen. De benodigde grond was in eigendom van de Bund, de Gemeente en Duitse Post AG. In 2001 kon het DAWO Planbureau de grond van de Duitse Post AG aankopen en die vervolgens in de joint venture van Bouwfonds en Schwabing GmbH inbrengen. Voor het ontwerpen van de woningen werd het gerenommeerde architectenbureau van Prof. Otto Steidle aangetrokken. Het gemeenschappelijke projectteam van Bouwfonds Schwabing GmbH kocht eind 2003 nog meer grond van Duitse Post AG. In dat jaar ging ook de verkoop van de eerste woningen van start. Eind 2006 waren er 230 woningen verkocht en 160 opgeleverd. Het project wordt in negen fases gerealiseerd en is 2009 gereed. dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief 13

8 Confluence, Lyon Van vervallen wijk tot bloeiend centrum In Lyon komen midden in de stad twee rivieren,de Rhône en de Saône, samen. In het zuidelijke puntje van het Presqu île, het schiereiland dat het centrum vormt, ligt de oud-industriële wijk Confluence. Ooit gonsde het daar van de activiteiten maar in de loop der jaren verloor de wijk haar functie en raakte in verval. Tot een doortastende burgemeester besloot de herstructurering ter hand te nemen. De Franse Bouwfondsdochter Bouwfonds Marignan neemt een belangrijk deel voor hun rekening. In 2009 heeft Lyon een nieuw bruisend centrum met woningen, winkels en leisurevoorzieningen. Daar waar de rivieren samenvloeien was in het verleden een belangrijke binnenhaven. De locatie werd ontsloten door de A6 (Route de Soleil) en een spoorweg. Bedrijven als Gaz de France, Electricité de France, de Franse spoorwegmaatschappij SNCF en het havenbedrijf Compagnie du Rhône waren er gevestigd, evenals een belangrijke groothandel. In de schaduw van de bedrijven stonden woningen die toen al hun beste tijd hadden gehad én een gevangenis. In de loop der jaren verloor de haven haar functie, bedrijven vertrokken en de wijk raakte in verval. Diverse burgemeesters lieten plannen maken voor de herontwikkeling van het gebied maar tot uitvoering kwam het niet. Nu is het toch eindelijk zover. Lyon is één van de weinige steden waarvan de bevolking groeit en waar bedrijven zich graag willen vestigen. Een kans om midden in de stad op zo n grote schaal te kunnen bouwen kan dan ook niet onbenut blijven. Bouwfonds Marignan heeft veel ervaring met multifunctionele projecten en werd daarom gevraagd om een belangrijk deel van de herstructurering ter hand te nemen. Woningen, winkels en leisurevoorzieningen Een voordeel bij de herstructurering is dat de wijk al goed ontsloten is. Er is een tram- en metroverbinding en dankzij de boulevard Charlemagne is de wijk ook met de auto goed bereikbaar. De A6, die langs de Rhône-oever loopt, moet op termijn uit de stad verdwijnen. Bouwfonds Marignan bouwt aan de Saône-zijde van het schiereiland driehonderd woningen (twintig procent sociale woningbouw) en ongeveer tien winkels. In totaal gaat het om vierkante meter woonruimte en 1800 vierkante meter winkelruimte. De geselecteerde architecten zetten zwaar in op de duurzame ontwikkeling van het woongebied. De appartementen hebben straks een prachtig uitzicht op de Saône en een groots opgezet park aan de overkant van de rivier. De eerste projecten worden vanaf volgend jaar in fases opgeleverd. Als alles volgens de planning verloopt, is Confluence medio 2009 gereed en heeft Lyon er een bruisend centrum bij. dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief 15

9 Solsikkehusene en Tulipanhaven, Vallensbæk-Nordmark Deens concept met Nederlands karakter Niet ver van Kopenhagen ligt Vallensbæk. De gemeente schreef in 2005 een prijsvraag uit voor de ontwikkeling van een woningbouwproject. Het planvoorstel van Bouwfonds kwam als winnaar uit de bus. In nauwe samenwerking met haar Deense joint venture-partner en de gemeente, ontwikkelt en realiseert Bouwfonds een bijzonder project dat zowel Deense als Nederlandse karakteristieken heeft. Bouwfonds heeft de ontwikkelingsopgave primair als gebiedsontwikkeling opgevat. In het planvoorstel wordt een verbinding gelegd tussen enerzijds een traditioneel en eigentijds Deens ontwikkelingsconcept, en anderzijds de toepassing van enkele specifieke Nederlandse ontwerpkarakteristieken op het gebied van stedenbouw en architectuur. Het resultaat: twee deelprojecten die worden gescheiden door een groen overgangsgebied. Het eerste deelplan, Solsikkehusene (Sunflow Houses), bestaat uit 59 grondgebonden woningen van twee bouwlagen. Zowel het stedenbouwkundig ontwerp als de architectuur van beide woningtypes is afkomstig van het gerenommeerde, Deense architectenbureau Vandkunsten. De bouw van deze woningen is inmiddels van start gegaan. Het tweede deelplan, Tulipanhaven (Tulip Garden) bestaat uit circa 120 voornamelijk grondgebonden woningen en is ontworpen door het Nederlandse architectenbureau BBHD uit Amsterdam. Het architectuurbeeld refereert aan traditionele en typische Hollandse gevelbeelden, wat het plan al de bijnaam Hollaender Byen ( Hollands buurtje ) heeft opgeleverd. Als alles volgens de planning verloopt, gaat de realisatie in de tweede helft van 2007 van start. dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief 17

10 Na Dolech, Jihlava, Tjechië Integrale gebiedsontwikkeling op Hollandse leest In de tweede helft van de jaren negentig verwierf Bouwfonds CR een perceel grond ter grootte van circa veertien hectare in Jihlava, Tsjechië. In overleg met de gemeente werd besloten om er een woningbouwproject te realiseren. Gezien de versplinterde eigendomsverhoudingen in Tsjechië, geen eenvoudige opgave. Bouwfonds zag het echter als uitgelezen kans om de Nederlandse deskundigheid op het gebied van integrale gebiedsontwikkeling nu ook eens in het buitenland toe te passen. Bouwfonds maakte in samenwerking met de gemeente een stedenbouwkundig plan dat in fasen wordt gerealiseerd. Het eerste deelplan bestond uit zo n twintig twee-onder-één-kap woningen naar beproefd Nederlands ontwerp. In samenwerking met een lokale woningbouwvereniging zijn vervolgens vijf vrijstaande woningen gerealiseerd en daarna een aantal verschillende grondgebonden woningen, die vrij snel werden verkocht. Na dit succes werd in nauw overleg met de gemeente besloten om ruim honderd gesubsidieerde appartementen te bouwen. Kopers werden verplicht zich in een woningcorporatie te verenigen maar kregen als tegenprestatie dertig procent van de koopprijs gesubsidieerd. Inmiddels heeft Bouwfonds alweer zo n tweehonderd nieuwe appartementen opgeleverd en zijn de plannen voor nog eens circa honderd appartementen in verschillende appartementengebouwen goedgekeurd. Ook zijn er ongeveer honderd rijenwoningen gerealiseerd waarbij veel aandacht is besteed aan verscheidenheid in architectuur. Daar komen nog rond de honderd grondgebonden woningen bij en er is tevens een aantal bouwkavels verkocht waar kopers zelf een woning op zullen realiseren. De gemeenschappelijke voorzieningen beperken zich nu nog tot de infrastructuur en het openbaar groen. Openbaar groen dat voor Tsjechische begrippen overigens wel van een opzienbarend goede kwaliteit is. In een later stadium zullen er ook kleinschalige winkelvoorzieningen worden gerealiseerd. dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief 19

11 Hans Stimmann, directeur stadsontwikkeling van Berlijn Berlijn dankt zijn leefbaarheid aan het rijke culturele leven Sommigen zien hem als de redder van de stad: een politiek gewiekste, koelbloedige meesterbouwer die Berlijn in hoog tempo en met overtuiging een nieuw aanzien heeft gegeven. Hij laat een visueel erfgoed achter dat even omstreden als blijvend is. Zijn invloed is zichtbaar voor iedereen die door het centrum van Berlijn wandelt, van het Adlon Hotel en Frank Gehry s DZ Bank bij de Brandenburger Tor tot de vernieuwde Potsdamer Platz. De projecten die hij leidde beslaan meer dan driehonderd hectare in het centrum van het Berlijn van na de Muur. Dit is Hans Stimmann, directeur stadsontwikkeling van Berlijn aldus de Herald Tribune. Kort voor zijn pensionering praat hij nog eenmaal over zijn geliefde stad. Stimmann begint in algemene lijnen: Vergeleken met de megasteden van Azië en Zuid-Amerika zijn de Europese steden niet erg indrukwekkend. Die enorme stedelijke gebieden groeien explosief en sommige hebben meer dan dertig miljoen inwoners. Daarmee vergeleken is Berlijn een stad die is blijven stilstaan. Onze bevolking schommelt al decennia rond de 3,4 miljoen. Berlijn is anders dan andere Europese steden. Door haar vroegere status als geïsoleerd, ommuurd eiland in de vroegere DDR gaat de stad aan haar grenzen snel over in weidse landerijen, bossen en meren. Een groot verschil met steden als Londen en Parijs met hun uitgestrekte buitenwijken of Amsterdam, dat ingebed ligt in de conglomeratie van de Randstad. Berlijn mag dan nog steeds dezelfde naam dragen, volgens Stimmann is het tegenwoordig een andere stad: Terwijl er vroeger in de hoofdstad 1,5 miljoen industriële banen waren, zijn er daar nu nog geen van over. Het tempo waarmee de economische revolutie om zich heen heeft gegrepen is bijna onvoorstelbaar. In 1938, toen er in Berlijn vier miljoen mensen woonden, stond het aantal banen in de stad op 1,4 miljoen. Gedurende de jaren voor de oorlog was Berlijn het belangrijkste Europese centrum voor dienstverlening en industrie. Naast industriële reuzen als AEG, Borsig en Siemens, had elke grote Duitse bank en verzekerings- maatschappij er zijn hoofdkantoor. In de dagen vlak voor de Duitse hereniging boden de fabrieken in de stad werkgelegenheid aan nog maar mensen. Het eind van het communistische regime in 1989 betekende ook dat het afgelopen was met de door de staat gesubsidieerde industrie in zowel Oost- als West-Duitsland. Grote leegstand Werknemers in de industrie hebben vijf keer zoveel ruimte nodig als die in de creatieve bedrijfstakken, waardoor het postindustriële Berlijn nu te maken heeft met een overvloed van leegstaande voormalige industriële en zakelijke gebouwen. De beschikbaarheid van deze gebouwen was een belangrijke factor bij de radicale architectonische veranderingen die de stad na het einde van het communistische tijdperk onderging. Stimmann: Het tempo waarin de nieuwe infrastructuur werd ontworpen kan grotendeels worden toegeschreven aan de vroegere Muurstrook in het stadscentrum (Potsdamer Platz, Centraal Station en Noord-Zuidtunnel) en aan de royale subsidies die beschikbaar werden gesteld om de inspanningen van de hereniging te ondersteunen. Hoewel analisten verwachtten dat het einde van de Oost-Duitse staat zou worden gevolgd door een bevolkingsexplosie en een ongekende economische groei, is het inwonertal van Berlijn stabiel gebleven doordat de komst van toonaangevende Duitse en internationale bedrijven uitbleef. Gedurende de jaren negentig waren veel ontwikkelaars door zulke verwachtingen te ambitieus bij hun bouwplannen, wat heeft geleid tot aanmerkelijke financiële verliezen. Stimmann: In deze beginjaren van de 21e eeuw zijn de huizenprijzen, hoewel zij stijgen, nog steeds bijzonder redelijk, zeker als je ze vergelijkt met steden als München, Madrid, Parijs en Londen. Als gevolg daarvan kopen buitenlandse investeerders nu overal in de stad grote aantallen huurwoningen op. Berlijn heeft nog steeds te kampen met veel leegstand en er zijn op dit moment meer dan onverhuurde huizen, een fenomeen dat je in geen enkele andere Europese stad aantreft. Een categorie woningen die met name door dit probleem getroffen wordt, zijn de zogenaamde Ostplatte, huurwoningen in de nieuwe woonwijken die in de communistische tijd werden gebouwd en nu worden bedreigd door sociale en economische desintegratie. Stimmann betreurt deze ontwikkeling en legt uit dat onder het communistische regime deze buurten bolwerken van de middenklasse waren, voornamelijk bewoond door leraren, ambtenaren en geschoolde arbeiders: Veel van deze professionals raakten hun baan kwijt en daarmee ook hun sociale status na de ineenstorting van het Oost-Duitse regime. In een poging om te De stad is erin geslaagd haar hoogopgeleide gezinnen vast te houden voorkomen dat deze wijken nog verder achter- uitgaan, worden tienduizenden van deze woningen nu gesloopt en gedeeltelijk vervangen door koophuizen. De bevolking van Berlijn onderging een radicale transformatie toen veel van de vroegere inwoners zich na de omwenteling van 1989 in het westen van het land vestigden. De zogenaamde Wüstenrodegezinnen (het prototype van het gezin, genoemd naar een Duitse bouwonderneming, met ouders, 2 of 3 kinderen en een hond) grepen hun kans om te verhuizen naar koopwoningen in de terrasvormige appartementengebouwen in de Spekgordel van Berlijn, waarvan sommige werden gebouwd door Nederlandse projectontwikkelaars. Berlijn heeft een enorm hoog sterftecijfer als gevolg van het relatief grote aantal oudere inwoners. Creatieve stad Volgens Stimmann heeft de UNESCO Berlijn terecht uitgeroepen tot de eerste Europese stad in haar Netwerk van Creatieve Steden en het de titel City of Design verleend: De hoofdstad heeft honderdduizenden hoogopgeleide jonge mensen, studenten, ambtenaren en werkenden in de academische en creatieve bedrijfstakken uit heel Europa aangetrokken, terwijl ook een toenemend aantal mensen van boven de vijftig met een bovengemiddeld inkomen zijn weg naar de stad vindt. Deze demografische trend verklaart het toenemende aantal luxe appartementen dat te koop wordt aangeboden. Berlijn maakt de opkomst mee van een nieuw, blank multicultureel bevolkingssegment, waarin inwoners afkomstig uit Duitsland, Oost-Europa (met name Rusland en Polen), Frankrijk, Nederland, Italië en Groot-Brittannië een nieuwe creatieve klasse vormen. Een buitenstaander zou het standscentrum makkelijk kunnen aanzien voor een blanke enclave, want de gemeenschap van niet-europese immigranten, in het bijzonder Turken, concentreert zich voornamelijk in de buitenwijken Neukölln en Wedding. Het door velen hardnekkig aangehangen idee dat Berlijn-Kreuzberg de grootste Turkse populatie buiten Istanboel huisvest berust echter niet op waarheid. De wortels van de creatieve stad kunnen worden teruggevoerd naar de jaren zestig en zeventig toen honderdduizenden ruime vooroorlogse appartementen werden getransformeerd tot WG s (Wohngemeinschaften, oftewel woongemeenschappen). Een groot aantal jongeren is sindsdien in staat geweest om een leven op te bouwen in deze gemeenschappen in trendy wijken als Prenzlauer Berg, Kreuzberg, Schöneberg en Friedrichshain. Tegelijkertijd zorgt de lauwe woningmarkt van Berlijn ervoor dat mensen uit de creatieve klasse in groten getale naar de stad blijven komen. In 2004 waren er in Berlijn meer eenpersoonshuishoudens dan enige andere vorm van samenwonen, een trend die steeds meer aan kracht wint. Stimmann is er trots op dat de stad erin geslaagd is haar hoogopgeleide gezinnen met kinderen vast te houden door de bouw van stadswoningen op centrale locaties aan te moedigen: Geïnspireerd door vergelijkbare projecten in Groot-Brittannië en Nederland, omvat het initiatief de bouw van smalle huizen van drie of vier verdiepingen, waarvan vele zijn voorzien van een kleine tuin of hof. Campagne om bedrijven aan te trekken Berlijn heeft zijn benijdenswaardige leefbaarheid gedeeltelijk te danken aan wat Stimmann zijn bijna onfatsoenlijk rijke culturele leven noemt: De stad kent meer theaters dan regenachtige dagen, aldus één van de toeristensites van de hoofdstad, en beschikt daarnaast over twee vermaarde operagebouwen. De status van Berlijn als culturele gigant is bijna op eigen kracht verantwoordelijk voor de toegenomen werkgelegenheid: de afgelopen jaren heeft de stad een tweecijferige procentuele toename gekend van het aantal toeristen en congressen. Als erkenning van deze ontwikkeling heeft de nieuwe senaat besloten haar cultuurbudget niet te verlagen, ondanks de gedwongen bezuinigingen op andere terreinen. Met haar campagne om bedrijven uit de creatieve bedrijfstak naar Berlijn te lokken heeft de senaat nauw samengewerkt met Stimmanns bestuursraad. De snelle transformatie van het oostelijke Spree in Media Spre aangevoerd door prestigieuze projecten als het O2 entertainmentcentrum bij het oostelijke treinstation, de mediastad van Osthafen en het Adlershof media- en wetenschapspark is het resultaat van een goed gecoördineerd beleid voor stadsplanning. Deze reeks ambitieuze projecten wordt gecompleteerd door de toekomstige internationale luchthaven Berlin Brandenburg International (het huidige vliegveld Schönefeld), die in 2011 operationeel zal worden. In opdracht van de nieuwe senaat schreef Stimmann een politieke verhandeling waarin de status van het oude stadscentrum van West-Berlijn als een gebied in opkomst werd afgeschilderd: De aantrekkelijkste wijk van het district is nog steeds Charlottenburg met zijn beroemde Kurfürstendamm, terwijl de uitgestrekte campus van de Technische Universiteit van Berlijn, de grootste Duitse onderwijsinstelling van zijn soort, niet alleen zeer centraal gelegen, maar ook een potentiële nieuwe drijvende kracht achter de snelgroeiende, zeer gespecialiseerde hightech- en creatieve bedrijfstakken is. Ik geloof dat dit nog meer mogelijkheden voor de stad Berlijn met zich mee zal brengen. 20 dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief 21

12 Christoph Wiese, directeur Sales bij het New Town Örestad Development Corporation, Kopenhagen Örestad biedt het beste van twee werelden Christoph Wiese is 45 jaar oud en heeft een graad in International Trade en Marketing van de Copenhagen Business School. Na een aantal jaren als commercieel medewerker in dienst te zijn geweest bij het Deense Ministerie van Buitenlandse Zaken, verliet hij het ministerie om aan de slag te gaan als directeur Sales bij het New Town Örestad Development Corporation. In dit interview geeft hij zijn visie op de ontwikkelingen in de regio Kopenhagen- Malmö in het algemeen en Örestad in het bijzonder. De regio Kopenhagen-Malmö is een dominante speler geworden op de Noord-Europese markt, valt Chistoph Wiese meteen met de deur in huis. De Oresund Bridge verbindt sinds 1999 het vasteland van Denemarken met Zweden door een snelweg en een snelle treinverbinding. Kopenhagen en Malmö zijn met de trein nog maar 35 minuten van elkaar verwijderd. De brug en de daarmee samenhangende nieuwe infrastructuur is één van de belangrijkste oorzaken van de snelle economische groei in deze Deens-Zweedse regio. Met name de creatieve- en kennisindustrie heeft een enorme boost gekregen. Er wonen en werken hier meer dan 3,5 miljoen mensen. Cijfers tonen aan dat het handelsverkeer tussen Malmö en Kopenhagen is verzesvoudigd tussen 1999 en De sterke groei van de regio Kopenhagen-Malmö heeft er toe geleid dat het platteland in versneld tempo leegloopt. Een ander direct gevolg is dat de huizenprijzen in de grote steden enorm zijn gestegen. Wiese: In Kopenhagen in de laatste tien jaar zelfs met honderd tot tweehonderd procent! Het aanbod van dure luxe appartementen en lofts heeft inmiddels een recordniveau bereikt. Pas nu de verkoop stagneert, is de prijsstijging in deze sector een halt toe geroepen. Europees record Het zal dan ook niemand verbazen dat Denen inmiddels veertig tot vijfitg procent van hun besteedbare inkomen aan wonen besteden. Een Europees record, waar volgens Wiese echter wel een hoge woonkwaliteit tegenover staat: De Deense gemeentelijke overheid bouwt uitsluitend huurappartementen, die meestal voor lagere inkomensgroepen zijn bedoeld. Maar net zoals in de meeste West- Europese steden, kent Kopenhagen ook achterstandswijken. Meestal is dit sociale woningbouw in naoorlogse wijken met galerijflats, die voornamelijk door kansarme niet-westerse migranten worden bewoond. Voor het eerst in de Deense geschiedenis wil men nu overgaan tot verkoop van gemeentelijk woningbezit. Deze koopflats kunnen aantrekkelijk worden voor jonge Deense bewoners. Door de toename van het aanbod van koopwoningen hoopt men verdere gettovorming tegen te gaan. Traditioneel ingestelde gezinnen op zoek naar betere betaalbare woningen met een tuin, moeten volgens Wiese steeds verder weg van de stad gaan wonen: De metropool strekt zich steeds verder uit. Snel openbaar railvervoer wordt daarom steeds meer een voorwaarde voor het ontwikkelen van nieuwe woongebieden. Afstanden van meer dan honderd kilometer van de werkplek worden in de toekomst normaal. Hoogopgeleide jonge gezinnen Door de renaissance van de oude stad met zijn creatieve industrie, de café s, restaurants, theaters en kleine winkels die een actieve urban lifestyle mogelijk maken, wordt volgens Wiese een verrassende ontwikkeling zichtbaar: Hoogopgeleide gezinnen met kinderen blijven in de stad wonen en trekken ondanks de hoge prijzen niet meer naar de randgebieden op zoek naar grotere Huizenprijzen in grote steden met honderd tot tweehonderd procent gestegen huizen met tuinen. Voor het eerst sinds de Tweede Wereldoorlog accepteren zij om maar te kunnen blijven minder vierkante meters dan hun ouders. Hetzelfde zie je gebeuren in de wijk Prenzlauerberg in Berlijn. Dit deel van het voormalige Oost-Berlijn werd na de val van de muur de populairste woonwijk voor kunstenaars en voor hoogopgeleide ouders met kinderen in de creatieve- en kennisindustrie. Ondanks de hoge prijzen en de etagewoningen zonder tuin, denken deze ouders er niet aan om naar de buitengebieden uit te wijken. De trend van vijftigplussers die hun huizen in suburbia inruilen voor appartementen in de stad blijkt daarentegen niet door te zetten. Het gebeurt wel, maar in veel mindere mate dan voorspeld. Wiese denkt dat het autobezit een mogelijke oorzaak is: Auto s zijn belangrijk voor de lifestyle van deze groep die veel vrije tijd heeft. Het auto bezit wordt in de binnenstad echter zo sterk ontmoedigd dat deze mensen eieren voor hun geld kiezen. De nieuwe stad Örestad Örestad, een nieuwe stad die tussen Kopenhagen en het vliegveld wordt gerealiseerd, biedt in de ogen van Wiese het beste van twee werelden: Hoewel bestuurlijk een onderdeel van de gemeente Kopenhagen, is Örestad opgezet als een autonome stad met eigen voorzieningen. Er worden woningen gerealiseerd, waarvan appartementen. Er moet uiteindelijk werkgelegenheid voor mensen ontstaan. Van de beschikbare grond is zestig procent bestemd voor bedrijfsterreinen, twintig procent voor woningbouw en de resterende twintig procent voor openbare voorzieningen. De hoge woondichtheid onderscheidt Örestad van suburbia. Inmiddels is de metroverbinding met zes nieuwe stations gereed en ben je binnen tien minuten in het centrum van Kopenhagen. Het verbaast Wiese dan ook niets dat Örestad zo populair is: Wie wil er niet leven in een stad met de natuur zo dichtbij? Door een toekomstgericht parkeersysteem, kan de hoge woondichtheid worden gecombineerd met veel groen. Parkeren gebeurt in geautomatiseerde parkeergarages. De auto wordt op een aangewezen plek voor de parkeergarage gezet en een computergestuurd systeem zorgt ervoor dat de auto wordt opgeborgen. Het afhaalmoment kan worden geprogrammeerd en er kan zelfs een wasbeurt worden besteld. Örestad is aantrekkelijk voor jong en oud maar we mikken daarnaast ook bewust op de vijftig plusmarkt. Er zijn inmiddels drie appartementencomplexen met wellnessvoorzienigen, restaurants en een bushalte voor de deur gerealiseerd. Public Private Partnership in optima forma Het mag duidelijk zijn dat Wiese trots is op Örestad. Niet in de laatste plaats omdat er een optimale publiek private partnershipformule is toegepast: De eigenaren van de grond en ontwikkelings maatschappij zijn de gemeente Kopenhagen (55%) en de Deense Parkeersysteem maakt hoge woondichtheid in combinatie met veel groen mogelijk rijksoverheid (45%) omdat het hier een voormalig terrein van defensie betreft. Op elk stuk grond dat wordt uitgegeven kunnen projectontwikkelaars inschrijven en bouwen. Örestad bekijkt vervolgens wat de verschillende projectontwikkelaars kunnen toevoegen aan het concept. Daarnaast wordt gelet op goede architectuur, het gevoel dat de ontwikkelaar Örestad begrijpt en dat het bouwproject ook in de toekomst integraal onderdeel uitmaakt van de nieuwe stad. Ik kan uit de grond van mijn hart zeggen dat Örestad een prachtig voorbeeld is van het nieuwe wonen in de noordelijke regio. 22 dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief 23

13 Jonas Lindholm, algemeen directeur Noord-Europa van Aareal Bank Vraag en aanbod Zweedse woningmarkt sluiten niet aan Jonas Sigsson Lindholm is algemeen directeur Noord-Europa van Aareal Bank en hoofd van het Representative Office in Stockholm. Hij is verantwoordelijk voor de activiteiten van de Aareal Bank in Zweden, Noorwegen, Finland en de Baltische Staten. Sinds Jonas Lindholm zich in 2000 bij Aareal Bank aansloot, is hij er in geslaagd de activiteiten van de bank in de regio Noord-Europa uit te breiden. Lindholm over zijn visie op de ontwikkelingen in de Zweedse woningmarkt. Zweden is qua oppervlakte twee keer zo groot als Duitsland. Jonas Lindholm wijst er nog maar even op om aan te geven hoe enorm uitgestrekt zijn land is: Sinds de 19e eeuw is er sprake van een structurele volksverhuizing naar het zuiden van het land. Oorzaak is de onevenwichtige groei tussen het noorden en zuiden. De steden Malmö en Gothenburg hebben flink van deze ontwikkeling geprofiteerd. Maar de regio Stockholm, die gemiddeld met inwoners per jaar groeit, spant de kroon. Dat betekent dat er elke tien jaar mensen bij komen! Deze demografische ontwikkeling heeft er volgens Lindholm toe geleid dat vraag en aanbod op de Zweedse woningmarkt volledig zijn scheef gegroeid: De buitengebieden dreigen onbewoond te raken terwijl in het gebied van de regio Stockholm tegen een redelijke prijs vrijwel geen woning met tuin meer te vinden is. Eenzelfde ontwikkeling is gaande in Finland en Denemarken met de regio Helsinki en de regio Kopenhagen. Er ontstaan daardoor steeds meer nieuwe grootschalige perifere woongebieden die met name in trek zijn bij jonge gezinnen. De combinatie woonlasten en bereikbaarheid is voor deze groep immers van doorslaggevend belang bij het kopen van een huis. De woningen in dit soort gebieden zijn niet alleen veel goedkoper, maar ook groter en luxueuzer. Dankzij innovaties in het openbaar vervoer is ook de afstand geen probleem meer. Nieuwe, snelle treinverbindingen zorgen ervoor dat nieuwe woongebieden tot zelfs 150 à200 kilometer afstand van Stockholm nog goed bereikbaar zijn. Een vroeger veraf gelegen stad als Uppsala, ruim zeventig kilometer ten noorden van Stockhom, profiteert van deze ontwikkeling. Liberalisering van de woningmarkt Degenen die noodgedwongen achterblijven in de grote steden zijn de migranten. De à Finnen vormen in Zweden de meerderheid en zijn, net als andere traditionele migrantengroepen, vaak uitstekend geïntegreerd. Zorgen maakt Lindholm zich over de moslims, de snelst groeiende groep: Op dit moment zijn er moslims, grotendeels kansarme Turken en zwarte Afrikanen. Zij Voor het eerst worden gemeenten gestimuleerd om delen van de woningvoorraad af te stoten wonen veelal in goedkope huurwoningen in de naoorlogse wijken en integreren niet of nauwelijks. Het gevolg is dat deze wijken in een hoog tempo verloederen. Het verkopen van huurwoningen in dit soort wijken kan die neerwaartse spiraal wellicht stoppen en gettovorming tegengaan. Het probleem is dat de woningmarkt in Zweden nog altijd sterk door de overheid wordt gereguleerd. Gemeentelijke overheden beschikken over eigen woningbouwbedrijven met enorme portefeuilles met vaak uitstekende en goed onderhouden huurwoningen. De nieuwe liberale regering heeft gelukkig aangekondigd een begin te maken met de liberalisering van de woningmarkt. Voor het eerst in de naoorlogse geschiedenis worden gemeenten gestimuleerd om delen van de woningvoorraad af te stoten. Ik vrees alleen dat het nog wel tien tot vijftien jaar gaat duren voordat er sprake is van een evenwicht in de markt. Mag het voor migranten niet mogelijk zijn de grote stad te verlaten, veel vijftigplussers met een dubbel inkomen of een dubbel pensioen kiezen bewust voor een leven in de stad. Zij stellen hoge eisen aan hun leefomgeving en het voorzieningenniveau past bij hun lifestyle. Hoewel Stockholm wat dit betreft achterloopt bij Kopenhagen, worden ook in Stockholm tot Lindholms grote vreugde steeds meer luxe appartementen gebouwd voor deze doelgroep: Oude kantoorgebouwen krijgen een nieuwe woonbestemming. Op het dak van het vroegere Postgirokantoor zijn zelfs kleine villa s gebouwd. Die waren in een mum van tijd verkocht. Ook Malmö met zijn her ontwikkelde havengebied en het spraakmakende project Turning Torso van de beroemde architect Santiago Calatrava heeft duidelijk ingespeeld op deze trend. Kungsleden domineert seniorenmarkt De Zweedse markt voor seniorenhuisvesting wordt in Zweden gedomineerd door ontwikkelaar en vastgoedconcern Kungsleden AB vertelt Lindholm: Het is een beursgenoteerde Real Estate Investment Trust (REIT), die eind september 2006 een vastgoedportefeuille had met een boekwaarde van 26 miljard euro. Deze organisatie ontwikkelt op grote schaal seniorencomplexen met vijftig tot tweehonderd huurflats. De woningen beschikken over uitstekende faciliteiten, zoals fitness- en wellnessvoorzieningen, een restaurant en een 24-uurs medische dienst. Het snelgroeiende Dankzij innovaties in het openbaar vervoer is afstand geen probleem meer concern is inmiddels ook actief geworden in het beheer en management van ziekenhuizen en scholen. Ik voorspel dat Kungsleden AB door het succes van hun Zweedse zorg- en seniorenconcepten, een belangrijke speler gaat worden op de Europese markt voor zorginstellingen en bejaardencentra. Ze hebben al aangkondigd actief te worden in Duitsland. 24 dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief 25

14 Nick van Ommen, Chief Executive Officer van de EPRA Investeren in stedelijke kwaliteit als belangrijkste opgave De uitdaging voor overheid en marktpartijen is investeren in stedelijke kwaliteit. Dat zegt chief executive officer mr. Nick van Ommen van de European Public Real Estate Association (EPRA). Dit is een belangenorganisatie van 184 toonaangevende Europese vastgoedbedrijven en is gevestigd in Nederland. De organisatie houdt zich onder meer bezig met de trends in de samenleving die gevolgen hebben voor de woningmarkt. Meest in het oog springende toekomstige trend in de visie van Van Ommen is het feit dat steeds minder gezinnen kinderen willen: Dit past niet bij hun lifestyle. Jonge mensen kiezen vaker dan voorheen voor een rijk consumptief leven, dat gebaseerd is op het inkomen uit twee uitstekende banen. Kinderen passen lastig in dit beeld. Om de bevolking op peil te houden zijn per gezin 2,2 kinderen nodig, maar dit aantal is in veel landen al onder de 1,7 gedaald. Er zullen steeds minder mensen werken voor steeds meer gepensioneerden. Van Ommen verwacht dan ook ingrijpende veranderingen in de bevolkingspiramide, hetgeen ingrijpende gevolgen zal hebben voor de woningmarkt. Als voorbeeld wijst hij op de situatie in Japan, waar in 2020 van één inkomen vijf personen moeten leven. Van Ommen: Vastgoedbeleggers en ontwikkelaars doen er verstandig aan om bij hun investeringen eerst te onderzoeken of een land over twintig jaar een gezonde pensioendekking kent. Het is zorgelijk dat de pensioenopbouw in veel landen zal resulteren in een inkomen dat vèr beneden het huidige bestaansniveau komt te liggen. Nieuwe vormen van inkomsten door het te gelde maken van de reeds afbetaalde woning door het gebrek aan erfgenamen en ontoereikende pensioenvoorzieningen, kunnen een absolute groeimarkt worden. Kwaliteit sleutelwoord Een groeiende groep mensen met een hoog besteedbaar inkomen zal volgens Van Ommen hogere kwaliteitseisen stellen aan hun woning en woonomgeving dan de huidige woonvoorraad in de grote steden te bieden heeft: Met name de vijftigplussers zullen kwaliteitsappartementen zoeken met veel meer woonoppervlakte dan de huidige standaard. Deze appartementen zijn voorzien van logeerkamers met eigen sanitaire voorzieningen en zijn gelegen in gebouwen met eigen wellness- en fitnessvoorzieningen. De midden en hogere inkomensgroepen zullen volgens Van Ommen hun woonkeuze steeds meer laten bepalen door in het oog springende architectuur. Ook hecht men steeds meer waarde aan een betere indeling van de woning: Goede voorbeelden zijn de aanpassingen en nieuwe invullingen van oude fabrieken en oude industriële gebieden, zoals door de Duitse fondsen Vivacon en Viterra in de markt gezet. Deze gebieden liggen vaak centraal en sluiten prima aan bij de stedelijke voorzieningen en de behoefte aan een onderscheidende lifestyle. Van Ommen vindt ook dat de herontwikkeling van het voormalige Amsterdamse Oostelijk Havengebied uitstekend invulling geeft aan deze nieuwe behoefte. Gettovorming Wonen in de grote stad wordt, aldus Van Ommen, ook voor andere doelgroepen aantrekkelijk als er een veilige leefomgeving en ambulante zorg worden aangeboden. Nieuwe stedelijke gebieden worden gekenmerkt door een gevarieerde leeftijdsopbouw, relatief hoge inkomens en een snel toenemende werkgelegenheid in de creatieve industrie. Jonge mensen zullen echter uit budgettaire overwegingen steeds vaker kiezen voor meer eenvoudige stedelijke kwaliteit, die in de periferie te vinden is. Hier geldt hoe verder weg van het centrum, des te minder de kosten voor huisvesting. Zij zullen vanuit deze positie een wooncarrière kunnen maken. Volgens Van Ommen kunnen ook vastgoedontwikkelaars een grote rol spelen bij het verbeteren van het stedelijk woonklimaat. In dit verband wijst hij op het vastgoed concern Archstone Smith, een Amerikaanse residentiële Real Estate Investment Trust (REIT), die vanuit Nederland met name in Duitsland grote portefeuilles De stad komt terug, mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan bestaande woningbouw opkoopt. Een REIT is een aan de beurs genoteerd vastgoedbeleggingsfonds. Van Ommen: Een REIT heeft het voordeel dat het geen vennootschapsbelasting hoeft te betalen, mits de winst wordt uitgekeerd aan aandeelhouders of wordt geherinvesteerd in de vastgoedportefeuille. De formule van Archstone Smith is dat zij op lange termijn investeren door via herontwikkeling voortdurend hun woningvoorraad te verbeteren. Deze lange termijnplanning draagt bij tot waardevermeerdering van de REIT en een stijgende tevredenheid van de huurders. Een dergelijke formule kan wezenlijk bijdragen aan een kwaliteits- verbetering van de stedelijke gebieden. Globalisering Van Ommen is een uitgesproken voorstander van een geliberali - seerde woningmarkt. Het belangrijkste doel moet zijn dat de woningmarkt gezond wordt. Hij gaat ervan uit dat in een gezonde markt 25 tot 30 procent van het besteedbaar inkomen aan woongenot uitgegeven zou moeten worden. Tegelijk benadrukt hij dat ook voor Bereikbaarheid in tijd wordt belangrijker dan afstand in kilometers de overheid een belangrijke taak is weggelegd en wijst daarbij op het gevaar van gettovorming in achterstandswijken: Dit speelt vooral bij gebieden met een onderklasse van vooral niet-westerse migranten met een uitkering. Zij wonen in woningen die niet meer aan de huidige eisen voldoen. Deze dreiging geldt niet alleen voor de Franse en Britse voorsteden. Een sterke overheid is nodig om de uitwassen van een vrije woningmarkt te reguleren. Negatief voorbeeld vormt de VS waar grote woongebieden te vinden zijn met ernstige vormen van stedenbouwkundige verwaarlozing. De overheid heeft zich daar geheel teruggetrokken van de markt. Tot slot benadrukt Van Ommen dat stedelijke gebieden in de nabije toekomst steeds meer last krijgen van files en vertragingen. Daarom zal volgens Van Ommen niet de afstand in kilometers maar bereikbaarheid in tijd bij de keuze van een woning van doorslaggevend belang worden. Hoewel woongebieden in principe gebouwd zouden moeten worden waar de banen zijn, zijn er door de transportrevolutie nieuwe variaties ontstaan. Van Ommen: Door de hogesnelheidstrein worden veraf gelegen gebieden ontsloten. Tegenwoordig wordt er tussen Lyon en Parijs en tussen Berlijn en Hamburg gependeld. Vanuit Mallorca en de Côte d`azur vliegen steeds meer mensen met goedkope vluchten naar hun werk in Duitsland, het Verenigd Koninkrijk en Nederland. 26 dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief 27

15 Alessandro Bronda, directeur van de European Research of Aberdeen Property Investertors Demografie heeft hele ingrijpende gevolgen Er moet veel meer aandacht komen voor de demografische ontwikkelingen. Die beïnvloeden de vraag naar koopwoningen en hypotheken heel sterk. Dat zegt Alessandro Bronda. Hij staat aan het hoofd van de European Research of Aberdeen Property Investertors, dat meer dan negen miljard euro aan vastgoedinvesteringen beheert in vastgoedfondsen. Bronda is verantwoordelijk voor diverse Europese onderzoeksactiviteiten waaronder ook prognoses van vastgoedrendement voor verschillende sectoren en stadsregio s. Bij ontwikkelaars begint het besef door te breken dat zij bij hun beslissingen veel meer moeten kijken naar de gevolgen van demografische ontwikkelingen, aldus Alessandro Bronda: De demografische verschillen tussen de Europese landen zijn enorm groot. Het geboortecijfer in de Zuid- en Oost-Europese landen is zo laag, dat in de toekomst met een aanzienlijke bevolkingsafname rekening moet worden gehouden. Veruit het meest dramatisch is de ontwikkeling in Rusland. Door het geringe aantal kinderen en de slechte gezondheid (te wijten aan overmatig alcoholgebruik) van vooral de mannelijke bevolking, is de gemiddelde levensduur van Russen aanzienlijk korter dan die van andere Europeanen. Men houdt rekening met het feit dat de bevolking in 2050 met 40 miljoen mensen zal zijn teruggelopen. De situatie in Ierland en in mindere mate in het Verenigd Koninkrijk vormen weer een uitzondering op de dalende trend. Bronda: Ierland kent een aanzienlijke bevolkingsgroei. Vele Ieren die na de oorlog het land verlieten en emigreerden naar de Verenigde Staten en Groot- Brittannië, keren weer terug. Vaak hebben ze een uitstekend inkomen en kopen fraaie huizen in de provincie. Dublin is inmiddels een stad geworden die door de hoge onroerendgoed- prijzen voor veel groepen onbetaalbaar is geworden. In het Verenigd Koninkrijk neemt de bevolking ook toe, en wel door het liberale toegangsbeleid voor migranten uit Oost-Europa. Waarschijnlijk zal een belangrijk deel daarvan echter weer terugkeren naar de landen van herkomst. Interessant Ook de ontwikkeling in Turkije is volgens Bronda interessant. Daar is sprake van een demografische explosie: Naar verwachting zal de Turkse bevolking tussen 2005 en 2050 met 24 procent groeien. Dat betekent een toename met 17 miljoen mensen tot 90,5 miljoen inwoners. Hiermee zou Turkije verreweg het grootste EU-land worden. Demografische ontwikkelingen en de groei van de welvaart leidt, aldus Bronda, tot een groei van de vraag naar koopwoningen en daarmee van hypotheken: Ontwikkelaars moeten zich instellen op een enorme groei van hypotheken in Rusland, Oost-Europa en Turkije om de aankoop van de eigen woning te financieren. Deze spectaculaire ontwikkeling wordt in de hand gewerkt door de vraag naar eigen woningbezit van de snel toenemende middenklasse, de lage kwaliteit van de bestaande woonvoorraad en de nog steeds relatief lage rente. Projectontwikkelaars moeten steeds meer rekening houden met Europese milieu-eisen Bronda is van mening dat thans de beschikbare financiële ruimte de belangrijkste overweging zal blijven bij de keuze van een woning. Dit element is nu in ieder geval belangrijker dan drie jaar geleden: Dit heeft te maken maken met de hogere rentestand. Hypotheken zijn duurder geworden en mensen hebben minder te besteden. Veel jonge starters kunnen zich daardoor geen nieuwe woningen permitteren. Voor een gezonde woningmarkt is het redelijk dat dertig procent van het netto-inkomen besteed wordt aan woonlasten. PPS-modellen Bronda komt nog een keer terug op de ontwikkelingen in Rusland: In Rusland worden interessante, toekomstgerichte modellen voor publiek private partnerships ontwikkeld voor nieuwe infrastructuur. Nu dit land door de inkomsten uit olie en andere grondstoffen steeds rijker wordt, hebben de lokale overheden meer te besteden dan ooit tevoren. Zo zie je in Sint Petersburg en Moskou interessante vragen voor publiek private partnerships bij de uitbreiding van de infrastructuur, met name voor nieuwe voorstadtreinen. Deze rail-infrastructuur is een voorwaarde om te kunnen voldoen aan de snelgroeiende vraag naar de ontwikkeling van woningen ver buiten de stad (Sint Petersburg) of binnen de stadsgrenzen (Moskou). Milieu en vergrijzing Bronda wijst verder op de steeds strengere EU-eisen op het gebied van milieu en energieverbruik; deze regels worden een belangrijke richtlijn voor toekomstige woningbouw: Bij de ontwikkeling van nieuwe woongebieden zal de nadruk steeds meer komen te liggen op milieuvriendelijke methoden. Dit betekent niet alleen prioriteit voor spoorverbindingen boven nieuwe wegen, maar vooral veel hogere eisen aan een laag energieverbruik in de woning. Hoe hoger de energieprijzen worden, des te belangrijker wordt dit aspect, denkt Bronda. Wanneer woningen energiearm worden gebouwd, zal de meerwaarde hiervan een steeds belangrijker Publiek private constructies: een groot potentieel argument worden bij koop en verkoop. Bovendien werkt het waardeverhogend voor deze woningen. Tot slot legt Bronda de vinger op de betekenis van de vergrijzing. Deze ontwikkeling brengt specifieke woonbehoeften met zich mee. In landen als Duitsland, Frankrijk, Italië, Portugal en Spanje ontstaat daardoor een grote behoefte aan allerlei vormen van begeleid wonen. Bronda is van mening dat hier een grote toekomst ligt voor PPS-formules, omdat de overheid niet zelfstandig in deze behoefte kan voorzien: De overheid zal in de sociale woningbouw een belangrijke taak houden, maar ook hier hebben nieuwe vormen van PPS-constructies de toekomst. 28 dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief 29

16 Overzicht van thema dossiers NAW is het relatiemagazine van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. NAW wordt gratis verzonden aan de zakelijke relaties van Bouwfonds MAB Ontwikkeling. Bij elke uitgave wordt ook een dossier bijgesloten waarin steeds een specifiek thema centraal staat. Hieronder staat een overzicht van de thema s uit deze dossiers tot nu toe. Wilt u een dossier nabestellen of u opgeven voor NAW, dan kan dat. Stuur hiervoor een met daarin uw adresgegevens naar naw@bouwfonds.nl. Dossier 1 Persoonlijk wonen zomer 2001 Dossier 2 Trends in wonen najaar 2001 Dossier 3 Stedelijke vernieuwing winter 2001 Dossier 4 Wonen en werken voorjaar 2002 Dossier 5 Concept- en gebiedsontwikkeling zomer 2002 Dossier 6 Appartementenmarkt najaar 2002 Dossier 7 Grondbeleid winter 2002 Dossier 8 Integrale projecten voorjaar 2003 Dossier 9 Winkelen zomer 2003 Dossier 10 Woningmarkt najaar 2003 Dossier 11 Kantorenmarkt winter 2003 Dossier 12 Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004 Dossier 13 Publiek-Private Samenwerking zomer 2004 Dossier 14 Waterfrontontwikkeling najaar 2004 Dossier 15 Infra knooppunten winter 2004 Dossier 16 Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005 Dossier 17 Gemengde projecten in de stad zomer 2005 Dossier 18 Woonwijk van de toekomst najaar 2005 Dossier 19 Starters op de woningmarkt winter 2005 Dossier 20 Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006 Dossier 21 Senioren en wonen zomer 2006 Dossier 22 Grondbeleid in discussie najaar 2006 Dossier 23 Buiten bouwen is maatwerk winter 2006 Dossier 24 Stadsreparatie voorjaar dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief dossier gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief 31

17 Over Bouwfonds MAB Ontwikkeling Bouwfonds MAB Ontwikkeling is uw betrouwbare en innovatieve partner in Nederland voor de ontwikkeling van woongebieden en multifunctionele projecten. Bouwfonds MAB staat midden in de maatschappij en heeft door haar jarenlange ervaring een open oog voor de wensen van woonconsumenten en andere eindgebruikers. Een van de speerpunten is de realisatie van projecten in bestaand stedelijk gebied. We werken daarbij nauw samen met publieke en private partijen om te komen tot geïntegreerde oplossingen voor binnenstedelijke projecten waarin wonen, winkelen en werken samenkomen. Hiervoor zetten we vanuit onze vestiging in Den Haag de expertise en creativiteit van de conceptgroep Studio Bouwfonds MAB in. De vijf regiokantoren van Bouwfonds MAB zijn verantwoordelijk voor de realisatie van woongebieden. Samen met lokale overheden ontwikkelt Bouwfonds samenhangende woonconcepten voor zowel uitleggebieden als binnenstedelijke locaties. Multifunctionele projecten en commercieel vastgoed worden vanuit het kantoor in Den Haag ontwikkeld. Het hoofdkantoor is in Amersfoort gevestigd. In Nederland is Bouwfonds MAB een van de grootste ontwikkelaar van koopwoningen en commercieel vastgoed. Bouwfonds MAB Ontwikkeling maakt onderdeel uit van Bouwfonds Property Development, waarin tevens alle ontwikkelingsactiviteiten in Frankrijk, Duitsland, België, Luxemburg, Tsjechië, Slowakije, Hongarije, Spanje, Denemarken en Zweden zijn ondergebracht. We maken voor de conceptontwikkeling in Nederland optimaal gebruik van de kennis en kunde die elders in Europa wordt ingezet. Door onze gezonde financiële basis is Bouwfonds MAB Ontwikkeling een partner die over een lange adem beschikt. Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling is de klantwens het uitgangspunt. Dit is voor klanten voelbaar in alle segmenten van de organisatie. Onze organisatie staat bijna 60 jaar in de markt en is daardoor als geen ander in staat een goede balans te vinden tussen de klant wens en het praktisch haalbare. Zo draagt Bouwfonds MAB Ontwikkeling bij aan het welbevinden van consumenten én aan het succes van steden, investeerders, lokale overheden en commerciële eindgebruikers. Bij Bouwfonds MAB Ontwikkeling zijn ruim 500 mensen werkzaam. De organisatie verkocht in 2006 in Nederland vanuit 12 kantoren woningen en nam verder ongeveer m 2 commercieel vastgoed in aanbouw. Per 1 december 2006 is Bouwfonds onderdeel van de Rabobank Groep. De Rabobank Groep is een financiële dienstverlener op coöperatieve grondslag met een zeer breed aanbod van financiële diensten en producten. Zij vindt haar oorsprong in de lokale kredietcoöperaties die ruim honderd jaar geleden in Nederland werden opgericht. De Rabobank Groep bestaat uit 218 zelfstandige lokale coöpera tieve Rabobanken in Nederland en hun centrale organisatie Rabobank Nederland met haar (internationale) dochter onderne mingen. De Rabobank bedient ruim 9 miljoen particuliere en zakelijke klanten in Nederland en een groeiend aantal in het buitenland, heeft medewerkers en is vertegenwoordigd in 37 landen. De Rabobank Groep heeft de hoogste kwalificatie voor kredietwaardig heid (triple A) van de bekende internationale ratinginstituten Moody s en Standard and Poor s. Gemeten naar kernvermogen, behoort de organisatie tot de vijftien grootste financiële instellingen ter wereld. HOOFDKANTOOR Amersfoort MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN Den Haag REGIOKANTOOR NOORD-OOST Zwolle Bouwfonds MAB Ontwikkeling REGIOKANTOOR MIDDEN-OOST Amersfoort REGIOKANTOOR NOORD-WEST Haarlem REGIOKANTOOR ZUID-WEST Delft REGIOKANTOOR ZUID Eindhoven