In deze WOX: Belangrijkste ontwikkelingen in het afgelopen kwartaal

Transcriptie

1 Belangrijkste ontwikkelingen in het afgelopen kwartaal Woningprijzen stijgen hard in Utrecht en Noord-Holland: in de provincie Noord-Holland steeg de gemiddelde woningprijs met 10, op jaarbasis. In de gemeente Amsterdam was de prijsstijging zelfs 12,7%. De gemiddelde woningprijs van eengezinswoningen steeg het hardst in de gemeente Haarlem met 12,8%. In de provincie Utrecht steeg de woningprijs met 9% en in de gemeente Utrecht met 11,2%. Aanbod daalt verder en verkopen blijven toenemen: het jaarlijkse aantal verkopen nadert de laatste piek van Het aanbod blijft verder dalen. De verhouding tussen het jaarlijks aantal verkopen en het huidige aanbod heeft een factor 0,8 bereikt. In de Randstad is deze factor verder gedaald naar 0,5. Betaalbaarheid blijft stabiel: 15,8% van het netto maandinkomen wordt nu uitgegeven aan netto woonlasten, tijdens de piek in 2008 was dit nog 29,3%. Bijna 7 woningen Amsterdam voor of boven vraagprijs verkocht Vier jaar geleden daalde de gemiddelde woningprijs in Nederland nog het hardst in meer dan 30 jaar met 8,1% op jaarbasis. In het derde kwartaal van 2016 is de gemiddelde woningprijs op jaarbasis gestegen met 6,2%, de sterkste toename sinds In deze WOX: Introductie 1 Woningwaarde en prijsontwikkelingen 2 Segment analyses en voorspelling 3 Thema onderzoek 4 Prijsontwikkeling naar regio 7 Betaalbaarheid 8 Woningverkopen en looptijden 9 Moeilijk verkoopbare woningen 11 Marktliquiditeit 12 Hypotheekmarkt 14 Executieverkopen 14 Commercieel Vastgoed 16 Overzicht Nederlandse woningmarkt 18 Het aanbod is in de afgelopen vier jaar flink afgenomen. Met name in de Randstad en rondom Amsterdam en Utrecht is het aanbod flink gedaald. Het gevolg is dat er meer wordt overboden met als uitschieter Amsterdam. In de hoofdstad zijn het afgelopen kwartaal 69% van de transacties voor of boven de vraagprijs verkocht. CALCASA WOX Q Calcasa WOningprijsindeX (WOX) (1995=100)* 270 Prijsverandering Tabel 1 Calcasa kengetallen Q J-O-J prijsverandering WOX 6,2% K-O-K prijsverandering WOX 3,1% J-O-J prijsverandering WOX gecorrigeerd voor inflatie 6,2% Woningprijsvoorspelling Voorspelling J-O-J 2016 Q4 6,6% Voorspelling K-O-K 2016 Q4 1,5% Betaalbaarheid wonen Betaalbaarheidsindex 15,8% Verbetering betaalbaarheid J-O-J 2,5% Verbetering betaalbaarheid K-O-K -0,4% Woningverkopen Aantal woningverkopen op jaarbasis (x 1.000) 241 J-O-J verandering aantal woningverkopen 17, K-O-K verandering aantal woningverkopen 5,1% *woningvoorraad 1 januari 2016, gemeentelijke indeling

2 Gemiddelde woningwaarde blijft stijgen De WOX (1995 = 100) noteert een stand van 270 punten. Gemiddelde woningwaarde: 259 duizend euro. o K-O-K prijsverandering: +3,1%. o J-O-J prijsverandering: +6,2%. Gemiddelde prijs eengezinswoningen: 276 duizend euro. o K-O-K prijsontwikkeling eengezinswoningen: +3,. o J-O-J prijsontwikkeling eengezinswoningen: +5,7%. Gemiddelde prijs meergezinswoningen: 210 duizend euro. o K-O-K prijsontwikkeling meergezinswoningen: +3,3%. o J-O-J prijsontwikkeling meergezinswoningen: +8,1% Gemiddelde woningprijs Nederland (x 1.000) 1 5% Figuur 1 Gemiddelde woningprijs (x 1.000) en J-O-J prijsverandering in Nederland % 200 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16-1 Gemiddelde woningprijs (x 1.000) Prijsverandering 4% 3% Prijsverandering per kwartaal (in %) Figuur 2 K-O-K prijsverandering van één- en meergezinswoningen in Nederland 2% 1% -1% 14K2 14K3 14K4 15K1 15K2 15K3 15K4 16K1 16K2 16K3 Eengezinswoningen Meergezinswoningen 2

3 Dure woningen meest in prijs gestegen Woningen in de middeldure en dure prijsklasse zijn het afgelopen jaar het meest in waarde gestegen. Woningen in de prijsklasse vanaf 500 duizend euro nemen het meest in waarde toe met 8,6%, gevolgd door de prijsklasse 350 tot 500 duizend euro met 7,6%. Goedkope woningen stegen wederom het minst in waarde; de prijs van woningen onder de 150 duizend euro nam met 5, toe. Prijsklasse j-o-j prijsontwikkeling Tabel 2a Minder dan , tot ,5% tot ,5% Prijsontwikkelingen naar prijsklasse in Nederland Bron: Calcasa tot ,6% Meer dan ,6% Alle woningen 6,2% Grootste waardestijging oudere appartementen De gemiddelde appartementswaarde is met 8,1% toegenomen het afgelopen jaar. Hiermee is dit woningtype het meest in trek; vooral oudere appartementen zijn met een jaar-op-jaarontwikkeling van 11,6% het meest in waarde toegenomen. De grootste prijsstijgingen zijn voor woningen met een bouwjaar van vóór Deze categorie woningen nam met 9, in waarde toe het afgelopen jaar. J-O-J prijsontwikkeling Bouwjaar Woningtype tot >2000 Totaal (Half-) Vrijstaand 5,6% 4,6% 4,6% 5,8% 5,1% Hoek/rijwoning 7,9% 5,6% 5,3% 5,4% 6, Appartement 11,6% 6,5% 6, 6,7% 8,1% Tabel 2b J-O-J prijsontwikkelingen naar bouwjaar en woningtype in Nederland Bron: Calcasa Totaal 9, 5,6% 5,4% 6,1% 6,2% Voorspelling woningprijsontwikkeling 4 de kwartaal 2016 Voorspelling K-O-K (16K4 t.o.v. 16K3) WOX: 1,5%. Voorspelling J-O-J (16K4 t.o.v. 15K4) WOX:»» alle woningen: 6,6%»» alle eengezinswoningen: 6,»» alle meergezinswoningen: 8,5% alle woningen naar landsdeel:»» West-Nederland: 8,3% Noord-Nederland: 4,1%»» Oost-Nederland: 5, Zuid-Nederland: 4,6% 3

4 - themabericht Bijna 7 woningen Amsterdam voor of boven vraagprijs verkocht Vier jaar geleden daalde de gemiddelde woningprijs op jaarbasis in Nederland het hardst in meer dan 30 jaar. In het derde kwartaal van 2012 zakte de woningprijs met 8,1% ten opzichte van het jaar ervoor. Voor die tijd was het aantal transacties al flink afgenomen. Het aantal verstrekte hypotheken lag op een dieptepunt in het tweede kwartaal van 2013 met hypotheken per jaar. Hierna begon de woningmarkt zich te herstellen. Sinds 2014 staat de prijsontwikkeling weer in de plus en is de gemiddelde woningprijs in vier jaar gestegen met 11,6%. Voor eengezinswoningen is het groeicijfer 10,1% en voor appartementen 17,3%. Het aantal transacties is sindsdien met 79% toegenomen en het aantal verstrekte hypotheken met 7. De lage rente jaagt de woningmarkt aan. De betaalbaarheid van woningen is sterk verbeterd: de betaalbaarheidsindex van Calcasa is gedaald van bijna 3 in 2008/2009 naar circa 16% nu. Het aantal te koop aangeboden woningen in Nederland is in de afgelopen vier jaar gedaald met woningen. Dat is een daling van 33%. In de Randstad is het aanbod zelfs afgenomen met 46% en in de grote steden is de daling het grootst met in Amsterdam 65%, Rotterdam 45%, Utrecht 68% en Den Haag 47% (zie figuur 3). Wat betekent dit voor de vraag- en verkoopprijzen in Nederland en in Amsterdam? Lees het op de volgende 2 pagina s van het themabericht. Figuur 3 Ontwikkeling van het aantal te koop aangeboden woningen in de afgelopen vier jaar Bron: Calcasa 4

5 - themabericht Onderbieden neemt af en overbieden neemt toe Sinds 2012 is de gemiddelde vraagprijs in Nederland toegenomen met 1,8%. In de 4 grote steden is de gemiddelde vraagprijs ontwikkeling met 27,5% het hoogst in Amsterdam, gevolgd door 7,6% in Utrecht, -1,1% in Den Haag en -2,1% in Rotterdam. Vier jaar geleden was de verkoopprijs in Nederland voor 24% van de transacties minder dan 9 van de laatste vraagprijs. In het huidige kwartaal is dit teruggelopen tot slechts 6%. En waar nu in 19% van de transacties de verkoopprijs gelijk aan of hoger is dan de laatste vraagprijs, was dat vier jaar geleden slechts 6%. In onderstaande figuren is deze trend zichtbaar. De figuren links hebben betrekking op het derde kwartaal van 2012, de figuren rechts op het huidige kwartaal. Alle gemeenten (met meer dan koopwoningen) zijn op alfabetische volgorde geplot op basis van het aandeel transacties met een verkoopprijs hoger dan of gelijk aan 10 (figuren boven) of lager dan 9 (figuren onder) van de laatste vraagprijs. Waar vier jaar geleden nog in 121 gemeenten bij bijna geen enkele transactie gelijk of meer dan 10 werd geboden, is dat nu nog slechts in 18 gemeenten het geval. Andersom is het aandeel woningen met transacties onder de 9 van de vraagprijs flink gezakt. 75% 5 Aandeel transacties per gemeente met verkoopprijs >= 10 van de laatste vraagprijs in 2012K3 75% 5 Aandeel transacties per gemeente met verkoopprijs >= 10 van de laatste vraagprijs in 2016K3 Figuur 4a/4b Aandeel transacties per gemeente met verkoopprijs groter of gelijk aan 10 van de laatste vraagprijs voor 2012K3 en 2016K3 (%) De horizontale as plot alle gemeenten van Nederland (met meer dan koopwoningen) op alfabetische volgorde 25% 25% Bron: Calcasa / Kadaster 75% 5 Aandeel transacties per gemeente met verkoopprijs <= 9 van de laatste vraagprijs in 2012K3 75% 5 Aandeel transacties per gemeente met verkoopprijs <= 9 van de laatste vraagprijs in 2016K3 Figuur 5a/5b Aandeel transacties per gemeente met verkoopprijs lager dan 9 van de laatste vraagprijs voor 2012K3 en 2016K3 (%) De horizontale as plot alle gemeenten van Nederland (met meer dan koopwoningen) op alfabetische volgorde Bron: Calcasa / Kadaster 25% 25% 5

6 - themabericht 10 75% Amsterdamse koopwoningen worden snel duurder Het overbieden op vraagprijzen heeft natuurlijk consequenties voor de gemiddelde woningprijs. Alleen al het afgelopen jaar is deze met 6,2% gestegen, de hoogste prijsstijging sinds In figuur 7a is het aandeel transacties met de verkoopprijs gelijk aan of hoger dan de laatste vraagprijs per woningtype voor heel Nederland geplot. Bij appartementen komt dit met 29% het meest voor. In figuur 6a wordt getoond wat voor gevolgen dat heeft in de verdeling van de transacties naar prijsklasse in Nederland. Uitzonderlijk is de situatie in Amsterdam, waar 69% van de transacties voor of boven de vraagprijs wordt verkocht. In figuur 7b wordt per stadsdeel het overbieden getoond. Stadsdeel West spant de kroon met een aandeel van 8 van de transacties waarbij voor of boven de vraagprijs is geboden. De gemiddelde verkoopprijs ligt daardoor in Amsterdam op 103,5% van de laatste vraagprijs. Voor Nederland is dat 96,6%. De Amsterdamse woningmarkt wordt snel duurder. De verdeling van de transacties naar prijsklasse geeft een beeld van dit verloop. 4 van de transacties in Amsterdam ligt nu boven de verkoopprijs van euro (zie figuur 6b) % Figuur 6a/6b Verdeling transacties naar prijsklasse in Nederland (links) en Amsterdam (rechts) Bron: Calcasa / Kadaster % 25% '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 meer dan euro (NL) tot euro (NL) tot euro (NL) tot euro (NL) tot euro (NL) minder dan euro (NL) '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 meer dan euro (A'dam) tot euro (A'dam) tot euro (A'dam) tot euro (A'dam) tot euro (A'dam) minder dan euro (A'dam) 4 Aandeel transacties met verkoopprijs >= 10 van de laatste vraagprijs in 2016K3 10 Aandeel transacties met verkoopprijs >= 10 van de laatste vraagprijs in 2016K3 Figuur 7a/7b % 5 Aandeel transacties met verkoopprijs hoger dan of gelijk aan 10 van de laatste vraagprijs in Nederland (links) en in Amsterdam (rechts) met meer dan koopwoningen in stadsdelen 1 25% Bron: Calcasa / Kadaster '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 eengezinswoningen (NL) (half)vrijstaande woningen (NL) rijwoningen (NL) appartementen (NL) '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 Stadsdeel Centrum (A'dam) Stadsdeel West (A'dam) Stadsdeel Nieuw-West (A'dam) Stadsdeel Zuid (A'dam) Stadsdeel Oost (A'dam) 6

7 Woningprijzen stijgen hard in Utrecht en Noord-Holland Net als vorig kwartaal stegen de prijzen wederom het hardst in Noord- Holland. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 10, ten opzichte van vorig jaar. In de provincie Utrecht was dit 9,. Met een waardestijging van 11,3% stegen vooral appartementen in de provincie Noord-Holland fors in waarde. Ook eengezinswoningen werden daar het afgelopen jaar aanzienlijk meer waard (9,3%). De geringste waardestijging vond plaats in de provincies Zeeland (2,3%) en Friesland (3,7%). 3e Kwartaal Gemiddelde prijs Gemiddelde prijs Prijsverandering 2016 eengezins- meergezins- (jaar-op-jaar) woningen woningen Groningen ,1% Friesland ,7% Drenthe ,9% Tabel 3 Gemiddelde prijs en J-O-J prijsverandering in Nederland Overijssel , Flevoland ,6% Gelderland ,8% Utrecht , Noord-Holland , Zuid-Holland ,7% Zeeland ,3% Noord-Brabant ,5% Limburg ,3% Nederland ,2% Woningprijzen 12% hoger in regio Groot-Amsterdam Grootste stijger op jaarbasis is de Corop-regio Groot-Amsterdam. Daar steeg de gemiddelde woningwaarde met 12,1%. Appartementen in die regio werden 12,3% meer waard en eengezinswoningen 11,8%. Op de tweede plek staat de regio Agglomeratie Haarlem met een J-O-J ontwikkeling van 11,2%. Eengezinswoningen werden 12,3% meer waard en appartementen 8,. De COROP regio s met de laagste ontwikkeling zijn Zeeuwsch-Vlaanderen en Midden-Limburg met respectievelijk -0,1% en 0,7%. In 14 van de 40 Corop-regio s steeg de gemiddelde woningwaarde met meer dan 5% en in 2 ervan was de ontwikkeling minder dan 2%. 7

8 Betaalbaarheid blijft stabiel In het eerste kwartaal werd gemiddeld 15,8% van het netto maandinkomen uitgegeven aan netto woonlasten. De betaalbaarheid verbeterde wederom het afgelopen jaar: o J-O-J ontwikkeling van de netto woonlasten: -2,5%. o K-O-K ontwikkeling van de netto woonlasten: +0,4%. Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) Figuur 8 35 Betaalbaarheidsindex Nederland (in %) '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 Figuur 9 Betaalbaarheidsindex (in %) per gemeente in Nederland. * De betaalbaarheidsindex geeft het deel van het netto huishoudinkomen weer dat wordt uitgegeven aan de netto woonlasten. Bij de berekening van deze netto woonlasten is uitgegaan van de aankoop van een woning bij de gemiddelde WOX woningprijs, de gemiddelde hypotheekrente en het gemiddeld huishoudinkomen in de betreffende periode. In de totale netto woonlasten wordt rekening gehouden met fiscale aspecten zoals hypotheekrenteaftrek, woningforfait, de lokale belastingen en de kosten voor onderhoud van de woning. Door deze netto woonlasten op het gemiddelde netto huishoudinkomen te delen wordt een maat gekregen voor de betaalbaarheid van woningen. 8

9 Aantal woningverkopen nadert de piek van 2006 Het aantal verkopen op jaarbasis komt dit kwartaal uit op 241 duizend. Dit is 17, meer dan in hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Ten opzichte van het vorige kwartaal is het aantal jaarlijkse verkopen met 5,1% toegenomen. Toen werden er op jaarbasis 229 duizend woningen verkocht. Het aantal transacties op jaarbasis ligt nog 2,1% onder de transactiepiek van het tweede kwartaal van o J-O-J ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +17,. o K-O-K ontwikkeling aantal jaarlijkse verkopen: +5,1%. Aantal woningverkopen en veranderingen Figuur 10 Aantal woningverkopen op jaarbasis* en K-O-K verandering aantal woningverkopen op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa * Calcasa toont het aantal woningverkopen op jaarbasis om de lange termijn trend (gecorrigeerd voor seizoenseffecten) te tonen '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16-2 Aantal woningverkopen op jaarbasis K-O-K verandering aantal woningverkopen Verkoop appartementen stijgt het hardst De verkoop van appartementen steeg het hardst met 21,1%, maar ook tussenwoningen en vrijstaande woningen werden meer verkocht. Ten opzichte van het vorige kwartaal zijn alleen vrijstaande woningen licht toegenomen. De overige woningtypes nemen minder snel toe. Ontwikkeling (J-O-J) transacties per woningtype 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 Vrijstaand 29,6% 12,8% 16, 16,9% 18,5% Semi-vrijstaand 20, 7,1% 10,5% 13,7% 11,8% Tabel 4 Jaar-op-jaar transactie-ontwikkelingen naar periode en woningtype in Nederland Hoekwoning 22,8% 13, 12,6% 14,4% 12, Tussenwoning 24,2% 14,1% 15,7% 17,9% 15,9% Appartement 33,7% 22,1% 23,7% 23,6% 21,1% Totaal 27,2% 15,4% 17,3% 18,6% 17, 9

10 Woningverkoop dure segment stijgt met 42% De verkoop van woningen boven de 500 duizend euro is het sterkst gestegen in het afgelopen jaar. Er zijn 41,6% meer woningen verkocht in deze prijsklasse. In landsdeel West zijn vooral meer dure woningen (>500 duizend euro) verkocht (43,5%). Ook in het zuiden is dit segment gestegen met 40,. In Noord-Nederland steeg de verkoop van woningen in de prijsklasse 350 tot 500 duizend euro (50,1%) het hardst. Alleen in West-Nederland is de verkoop van goedkope woningen (beneden de 75 duizend euro) afgenomen. Groeicijfer aandeel transacties naar prijsklasse per landsdeel (%) Figuur 11 Ontwikkeling van het aandeel woningverkopen naar prijsklasse per landsdeel in Nederland in Q ten opzichte van Q Noord-Nederland Oost-Nederland West-Nederland Zuid-Nederland < > Meer dan de helft aanbod binnen 6 maanden verkocht Steeds minder woningen staan langdurig te koop. Het aandeel woningen dat langer dan 2 jaar te koop staat voor het wordt verkocht, neemt nog steeds af en bedraagt momenteel 11,5%. Een jaar geleden betrof dit nog 14,5%. Van de verkochte woningen heeft 26,2% nog geen 3 maanden te koop gestaan. Meer dan de helft van het aanbod is binnen 6 maanden verkocht. Sinds vorig jaar neemt het aantal woningen dat snel verkoopt toe. Een jaar geleden was 20,9% verkocht binnen 3 maanden en 49,6% binnen 6 maanden. Ontwikkeling Looptijden 2015Q3 2015Q4 2016Q1 2016Q2 2016Q3 Binnen 3 mnd verkocht 20,9% 23,8% 23,9% 22,3% 26,2% Binnen 6 mnd verkocht 49,6% 51,4% 52,2% 50,6% 55,4% Binnen 12 mnd verkocht 70,6% 72,1% 73,2% 72,7% 75,2% Tabel 5 Ontwikkeling van de looptijd per kwartaal in Nederland Binnen 18 mnd verkocht 80,6% 81,2% 82, 82,1% 83,9% Binnen 24 mnd verkocht 85,6% 86,4% 86,9% 87,2% 88,5% > 24 maanden 14,5% 13,6% 13, 12,8% 11,5% 10

11 Langste looptijd in noorden en oosten 21% van het totale woningaanbod staat langer dan 3 jaar te koop. Dit komt neer op 39 duizend woningen. In het noorden (27%) en oosten (25%) van het land is het aandeel woningen dat langer dan 3 jaar te koop staat het hoogst. Voor de COROPregio s Oost-Groningen en Delfzijl en omgeving ligt dit percentage respectievelijk op 33% en 34%. Hoogste aandeel aanbod >36 mnd Laagste aandeel aanbod >36 mnd Gemeenten te koop (in %) Gemeenten te koop (in %) Winterswijk 42,2 Eijsden-Margraten 2,0 Oldambt 39,7 Meerssen 2,8 Dantumadiel 39,6 Maastricht 2,8 Montferland 37,6 Stein 4,2 Epe 36,4 Hulst 5,5 Lelystad 35,8 Sittard-Geleen 5,5 Zevenaar 34,3 IJsselstein 7,5 Duiven 34,1 Amsterdam 7,8 Tabel 6 Top 10 gemeenten* met hoogste en laagste aandeel aangeboden woningen die 36 maanden of langer te koop staan in het derde kwartaal van 2016 *alleen gemeenten met meer dan koopwoningen worden meegenomen in het overzicht. Veghel 33,8 Beek 8,0 Achtkarspelen 33,6 Sliedrecht 8,1 Figuur 12 Percentage van het aanbod dat al langer dan 36 maanden te koop staat per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2016 (in %) 11

12 Marktliquiditeit: meer verkocht dan aangeboden De verhouding tussen te koop staand en jaarlijks verkocht is gedaald naar een factor 0,8. Vorig jaar betrof deze verhouding nog 1,1. Het jaarlijks aantal verkochte woningen: 241 duizend woningen. o J-O-J ontwikkeling: +17, Aanbod van woningen in Q3 2016: 184 duizend woningen. o J-O-J ontwikkeling: -19,3% De marktliquiditeit is nog steeds het beste in Groningen met een factor van 0,23, gevolgd door de gemeente Amsterdam met 0,24. In de gemeente Delfzijl is de marktliquiditeit het laagst met een factor 2,32 gevolgd door de gemeente Steenwijkerland met 2,04. Bestaande koopwoningen: aanbod versus verkopen Figuur 13a Jaarlijks verkochte woningen afgezet tegen het totale aantal te koop staande koopwoningen in Nederland, Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Randstad : aanbod versus verkopen Figuur 13b Marktliquiditeit: aantal jaarlijkse verkopen t.o.v. het aantal aangeboden woningen in de Randstad in de periode Bron: Verscheidene makelaars, bewerking Calcasa '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 Aanbod totaal Jaarlijks verkocht Het percentage van de koopwoningvoorraad dat afgelopen jaar is verkocht bedraagt 5,7% voor heel Nederland. o Het percentage eengezinswoningen verkocht afgelopen jaar: 4,7%. o Het percentage appartementen verkocht afgelopen jaar: 10,7% Amsterdam kent de hoogste marktliquiditeit. Het aandeel bestaande koopwoningen dat het afgelopen jaar is verkocht bedraagt 13,. De marktliquiditeit was het afgelopen jaar het laagst in de gemeente Tubbergen waar 2,4% van de bestaande voorraad koopwoningen van eigenaar is veranderd. 12

13 Figuur 14 Aanbod/verkoopquote alle woningen per gemeente in Nederland Figuur 15 Marktliquiditeit: percentage verkochte woningen t.o.v. het totale aantal koopwoningen in het laatste jaar per gemeente in Nederland 13

14 Aantal verstrekte hypotheken blijft toenemen Aantal verstrekte hypotheken op jaarbasis: 296 duizend.»» J-O-J ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +16,4%.»» K-O-K ontwikkeling aantal verstrekte hypotheken: +4,. Aantal hypotheken en veranderingen Figuur 16 Aantal verstrekte hypotheken en K-O-K verandering aantal hypotheken op jaarbasis in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16-2 Aantal verstrekte hypotheken K-O-K verandering aantal hypotheken Aantal executieverkopen neemt af Aantal executieverkopen op jaarbasis: o J-O-J ontwikkeling aantal executieverkopen: +15,3%. o K-O-K ontwikkeling aantal executieverkopen: -3,. Het aandeel executieverkopen in het totaal aantal verkopen is 0,9%. Het hoogste aandeel executieverkopen (4,3%) kent de gemeente Schiedam. Het laagste aandeel executieverkopen (0,1%) kent de gemeente Veenendaal. Gedwongen onderhandse verkopen via veiling nemen de laatste jaren af, maar tegelijkertijd nemen de gedwongen verkopen via de makelaar toe. Op een gedwongen veiling levert een huis tot wel 40 procent minder op dan bij een normale verkoop. Aantal executieverkopen Voor woningen gekocht met NHG garantie kan beroep op kwijtschelding van de restschuld worden gedaan bij de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Door de toename van het aantal executieverkopen na de crisis is de NHG met verscherpte regelgeving gekomen. Als de verkoopprijs van een woning tot 5% onder de marktwaarde ligt, dan mag deze niet op de veiling verkocht worden. Figuur , 1,5% 1, Aantal executieverkopen op jaarbasis en aandeel executieverkopen in het totale aantal woningverkopen in Nederland Bron: CBS, Kadaster en bewerking Calcasa ,5% '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 0, Executieverkopen per jaar Aandeel executies in totaal aantal transacties 14

15 24% minder nieuwbouwwoningen verkocht In het tweede kwartaal van 2016 werden ruim 6,6 duizend nieuwbouwwoningen verkocht. Dit is een afname van de verkoop van 24,1% ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. De afname van de verkoop ten opzichte van het vorige kwartaal is 11,6%. Verkoopprijs en aantal nieuwbouwverkopen in Nederland Figuur 18 Het aantal nieuwbouwverkopen en de gemiddelde verkoopprijs per kwartaal per jaar in Nederland, Bron: Monitor Nieuwe Woningen bewerking Calcasa '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 ' Aantal verkopen Verkoopprijs Afname aantal huishoudens met betalingsachterstanden Sinds 2007 is het aantal huiseigenaren met betalingsproblemen met 258% gestegen. Momenteel zijn er 107 duizend huiseigenaren die moeite hebben met het betalen van hun hypotheek: dit is een afname van 4,8% sinds Q Kredietnemers met betalingsachterstanden op hun hypotheek Figuur 19 Aantal kredietnemers met een betalingsachterstand op hun hypotheek in de jaren Bron: BKR, bewerking Calcasa '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 15

16 Gemiddelde huurwaarden bedrijfsruimten stijgen De gemiddelde huurwaarde kantorenindex is gedaald met 5,2% De Calcasa PropertyNL OPI (Office Price Index) noteert een index van 86 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van De jaar-op-jaarontwikkeling betrof 5,2%. De gemiddelde huurwaarde van een kantoor komt nu uit op 115 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde winkelindex is fors gedaald met 13,2% De Calcasa PropertyNL RPI (Retail Price Index) noteert een index van 90 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2016, wat neerkomt op een daling van 13,2% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een winkel komt nu uit op 138 euro per vierkante meter. De gemiddelde huurwaarde bedrijfsruimteindex is gestegen met 1,1% De Calcasa PropertyNL IPI (Industrial Price Index) noteert een index van 92 (4Q2001=100) in het derde kwartaal van 2016, wat neerkomt op een stijging van 1,1% vergeleken met een jaar geleden. De gemiddelde huurwaarde van een bedrijfsruimte komt nu uit op 55 euro per vierkante meter. De drie vastgoedindexen zijn volledig gebaseerd op gerealiseerde transacties en niet op taxaties van professionals. De werkelijke situatie rond de huurinkomsten is mogelijk nog grimmiger: in de gerealiseerde huurprijzen zijn eventuele incentives die de eigenaar geeft op de huurprijs niet meegenomen. Calcasa Commercieel Vastgoed Indices (2001Q4 = 100) Figuur Ontwikkeling Calcasa commerciële vastgoed indices (2001Q4=100) Bron: Calcasa '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 Kantoren Winkels Bedrijfsruimten Nederland Index (2001Q4=100) Gemiddelde huur per m2 jaar-ontwikkeling 3 jaar ontwikkeling Kantoren (OPI) ,2% -4,2% Winkels (RPI) ,2% -15,8% Bedrijfsruimten (IPI) ,1% -8, Tabel 7 Kerngetallen huurwaardeontwikkeling commercieel vastgoed in Nederland Bron: Calcasa PropertyNL 16

17 Calcasa PropertyNL gemiddelde huur per m 2 Figuur Ontwikkeling gemiddelde huurwaarde kantoren (OPI), winkels (RPI), en industrieel vastgoed (IPI) op basis van Calcasa PropertyNL Bron: Calcasa PropertyNL '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 OPI RPI IPI Wetenschappelijk verantwoorde methodiek vastgoed index Calcasa berekent de prijsontwikkelingen van het commercieel vastgoed op een unieke wijze door gebruik te maken van gerealiseerde huurtransacties, die door de researchafdeling van PropertyNL worden verzameld en gecontroleerd. Calcasa vertaalt de huurtransacties naar de waarde van de gehele voorraad commercieel vastgoed. Om dit te bewerkstelligen wordt een hedonische modelleringtechniek gebruikt. Omdat met deze methode elk kwartaal de gehele voorraad wordt gewaardeerd, geeft dit een nauwkeuriger en robuuster beeld van de ontwikkelingen op de commercieel vastgoedmarkt dan door gebruik te maken van gemiddelde huurwaarden of repeat-sales modellen die tot nu toe in het buitenland vaak werden gebruikt. Bij het toepassen van een hedonische methode is het van groot belang dat objecten en hun locatie goed beschreven worden aan de hand van kenmerken die de prijs kunnen beïnvloeden. Daarom wordt binnen het hedonische indexmodel een scala aan kenmerken van het object meegenomen, bijvoorbeeld oppervlakte en bouwjaar. Maar belangrijker is dat ook een groot aantal variabelen die de locatie beschrijven in het model zijn opgenomen. Voorbeelden zijn de afstanden tot belangrijke voorzieningen als stadscentra, vliegvelden, treinstations en snelwegen. Op deze wijze brengt Calcasa vanaf nu elk kwartaal een index uit voor de kantorenmarkt (met oppervlakte boven de 200m2) die in PropertyNL en het Calcasa WOX Kwartaalbericht worden gepubliceerd. 17

18 Overzicht Nederlandse woningmarkt Grote steden Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Koopwoningen Huurwoningen Totale bevolking Totaal huishoudens Jaarlijkse verkopen Huidig aanbod Verkooptijd (mnd) Tabel 8 Amsterdam % 72% ,6 Rotterdam % 66% ,1 Den Haag % 56% ,8 Utrecht % 52% ,9 Kengetallen voor de Nederlandse woningmarkt Bron: CBS, Kadaster Groningen % 58% ,5 Eindhoven % 54% ,4 Provincies Groningen % 44% ,5 Friesland % 38% ,3 Drenthe % 35% ,3 Overijssel % ,4 Flevoland % 36% ,3 Gelderland % 41% ,0 Utrecht % 42% ,4 Noord-Holland % 51% ,3 Zuid-Holland % ,8 Zeeland % 34% ,8 Noord-Brabant % 39% ,4 Limburg % ,4 Nederland % 43% ,9 Woningvoorraad 31% 13% 56% Aantal koopwoningen Aantal corporatie huurwoningen Aantal huurwoningen in bezit van overige verhuurders 1-jaars prijsontwikkeling grote steden 16% 12% 8% 4% Alle woningen Eengezinswoningen Appartementen Figuren 22 & 23 Bron figuur links: CBS Bron figuur rechts: Calcasa Hypotheekcijfers Amsterdam Rotterdam Den Haag Utrecht Eindhoven Nederland Ontwikkeling relatief marktaandeel hypotheekverstrekkers Tabel 9 & Figuur 24 Q Aantal J-O-J NHG verkopen ,7% Executieverkopen met verlies ,4% HH betalingsproblemen ,8% Hypotheekverkopen ,4% Totale hypotheekschuld (mld Q2) 638,6 0,7% -1,5% -3,4% -1,3% -0,8% 2, 0,7% 0,7% -0,5% 1,8% 0,9% Florius ABN AMRO Bank ASR Bank SNS Bank Delta Lloyd Argenta Spaarbank Lloyds Bank Aegon Nationale Nederlanden ING Bank Bron tabel links: NHG, BKR, DNB Bron figuur rechts: Calcasa, IG&H Macro-economische cijfers BNP, inflatie en werkloosheid in Nederland ( ) De WOX vs totale Nederlandse hypotheekschuld ( ) Figuren 25 & % 6% Bron figuur links: DNB, CBS Bron figuur rechts: Calcasa, DNB 100 4% % '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '16 '16 Q1 Q2 Q3 BNP Inflatie Werkloosheid '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 WOX (1995=100) Hypotheekschuld (mln euro) 18

19 Bijlagen vrijstaande semi- hoek- tussen- eengezinswoningen vrijstaand woningen woningen woningen Groningen Friesland Drenthe Tabel 10 Gemiddelde woningprijs eengezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Bron: Calcasa Overijssel Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland portiek galerij maison- boven meergezinsflat flat nette woning woningen Groningen Friesland Drenthe Overijssel Tabel 11 Gemiddelde woningprijs meergezinswoningen naar woningtype per provincie (in euro s) Bron: Calcasa Flevoland Gelderland Utrecht Noord-Holland Zuid-Holland Zeeland Noord-Brabant Limburg Nederland

20 Hoogste Laagste woningwaarde woningwaarde Gemeenten (x 1.000) Gemeenten (x 1.000) Bloemendaal 707 Delfzijl 145 Wassenaar 563 Oldambt 152 Heemstede 522 Leeuwarden 158 Naarden 491 Veendam 160 Tabel 12 Top 10 hoogste en laagste woningwaarde per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (x euro) Bron: Calcasa De Bilt 425 Heerlen 162 Bussum 416 Terneuzen 162 Wijdemeren 406 Franekeradeel 165 Zeist 403 Kerkrade 165 Utrechtse Heuvelrug 395 Brunssum 165 Bergen (NH.) 384 Den Helder 166 Hoogste Laagste ontwikkeling ontwikkeling Gemeenten laatste jaar Gemeenten laatste jaar Amsterdam 12,7% Hulst -0,3% Edam-Volendam 11,7% Maasgouw -0,1% Uithoorn 11,5% Terneuzen -0,1% Aalsmeer 11,5% Roerdalen 0,1% Tabel 13 Top 10 hoogste en laagste prijsontwikkeling per gemeente met meer dan 5 duizend koopwoningen in Nederland (in %) Bron: Calcasa Purmerend 11,5% Sluis 0,2% Amstelveen 11,4% Leudal 0,2% Haarlemmermeer 11,3% Echt-Susteren 0,7% Bloemendaal 11,3% Roermond 1,1% Haarlem 11,2% Weert 1,2% Utrecht 11,2% Molenwaard 1,8% 20

21 Figuur 27 Gemiddelde woningprijs per Corop regio in Nederland in het derde kwartaal van 2016 (in euro s) Bron: Calcasa Figuur 28 Woningprijsontwikkeling per Corop regio in het derde kwartaal van 2016 t.o.v. hetzelfde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa 21

22 Figuur 29 Gemiddelde woningprijs per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2016 (in euro s) Bron: Calcasa Figuur 30 Woningprijsontwikkeling per gemeente in Nederland in het derde kwartaal van 2016 t.o.v. derde kwartaal vorig jaar (in %) Bron: Calcasa 22

23 De WOX Monitor: woningmarktcijfers tot op buurtniveau Meer informatie over o.a. transacties, aanbod, marktliquiditeit, betaalbaarheid, prijzen en prijsontwikkelingen op diverse regionale schaalniveaus is op elk moment van de dag raadpleegbaar via de WOX monitor. Meer dan 1000 variabelen zijn opgenomen. Vraag een demo aan via: Calcasa PropertyNL Analyzer Het analyseren van de commercieel vastgoedmarkt is mogelijk middels de Calcasa PropertyNL Analyzer ( CPA ). CPA is een online applicatie waarmee informatie over de kantoren-, winkel- en bedrijfsruimte markten op eenvoudige wijze toegankelijk wordt gemaakt. Hiermee wordt de transparantie op de vastgoedmarkt vergroot. Vraag een demo-versie aan via: info@calcasa.nl 23

24 Over Calcasa Calcasa is een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de statistische analyse en waardering van onroerend goed. Het Calcasa Automated Valuation Model (AVM) voor de waardering van individuele woningen is uniek door zijn hoge dekkingsgraad en nauwkeurigheid. Het wordt internationaal erkend door de drie grote kredietbeoordelaars en de toezichthouders. Hypotheekverstrekkers, investeerders, intermediairs, validatie-instituten, woningbouwcorporaties, consumentenorganisaties, vastgoedbedrijven, makelaarsorganisaties, overheidsinstellingen en toezichthouders vertrouwen dagelijks op de oplossingen van Calcasa. Zie: Calcasa WOX: Een betrouwbare huisprijsindex Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland. De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993 en de overige woning- en locatiegegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de Calcasa WOX dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale voorraad koopwoningen. WOX Monitor De WOX en de overige woningmarktgegevens zijn online raadpleegbaar via de WOX Monitor. Uniek is dat deze gegevens beschikbaar zijn voor iedere buurt, wijk en gemeente in Nederland. Meer dan 500 relevante variabelen zijn opgenomen in de WOX Monitor. Elk kwartaal wordt deze geüpdatet en verder uitgebreid met nieuwe onderwerpen. De online monitor is 24/7 beschikbaar, zeer snel, gebruiksvriendelijk en biedt u talloze analyse en presentatiemogelijkheden. European AVM Alliance (EAA) Calcasa is een stichtend lid van de EAA dat werd gelanceerd als een pan-europees initiatief eind De missie is het bevorderen en het standaardiseren van het gebruik van AVMs resulterend in een consistente benadering van geautomatiseerde waardebepalingen in Europa. De andere leden zijn Hometrack (UK), Eiendomsverdi (Noorwegen), Värderingsdata (Zweden), CRIF (Italië) en On-Geo (Duitsland). 24