DAEB-woning. Deze parkeergelegenheden komen in de DAEB-tak

Transcriptie

1 1 Woningcorporaties zijn sinds de Herziening van de Woningwet op 1 juli 2015 wettelijk verplicht om vanaf 2018 hun diensten van algemeen economisch belang (DAEB) te scheiden van hun niet-daeb-activiteiten. Alle woningcorporaties dienen verplicht voor 1 januari 2017 een ontwerpvoorstel bij de Autoriteit woningcorporaties in te dienen. De corporatie is verplicht om bij dit ontwerpvoorstel De corporatie is verplicht om bij dit ontwerpvoorstel de zienswijzen van haar huurderorganisatie, van de gemeenten waarin zij werkzaam is en van de huurders van haar maatschappelijk onroerend goed mee te leveren. Wettelijk hebben deze partijen zes weken de tijd om hun zienswijze op ons ontwerpvoorstel te geven. Daarna heeft Rochdale de mogelijkheid om een reactie op deze zienswijzen op te stellen. In dit voorstel wordt eerst kort geschetst wat de mogelijkheden zijn bij de scheiding. Daarbij wordt ingegaan op de verschillende categorieën vastgoed ( 3) en vervolgens op de verschillende manieren waarop de scheiding van DAEB en niet-daeb vorm kan worden gegeven ( 4) Daarna wordt aangegeven welke vorm Rochdale heeft gekozen voor de scheiding en welke categorieën vastgoed wij willen overhevelen naar de niet-daeb ( 5). Vervolgens geven wij aan wat ons beleid is nadat de scheiding in 2018 is ingegaan ( 6) In de volgende paragraaf verantwoorden wij onze keuze voor de scheidingsvorm en de initiële overheveling van gereguleerde woningen en MOG naar de niet-daeb ( 7) Dan gaan wij in op de gevolgen van onze keuze voor de gemeenten ( 8) en de gevolgen voor huurders en huurdersorganisaties ( 9). Wij sluiten af met een korte bespreking van de financiële levensvatbaarheid van de DAEB en de niet-daeb-tak (( 10) en de gevolgen van de scheiding voor de governance van Rochdale ( 11).

2 2 Bij het scheiden van het vastgoed zijn er drie categorieën van woningen: Woningen waarvan de kwaliteit op basis van het WWS-systeem leidt tot een huurprijs onder de liberalisatiegrens ( 710,68, prijspeil 1 januari 2016), komen altijd in de DAEB-tak. Woningen met een aanvangshuur én huidige huur boven de liberalisatiegrens dienen altijd in de niet-daeb-tak te worden ondergebracht. Woningen met een huidige huurprijs onder de liberalisatiegrens maar met een kwaliteit die op basis van het WWS-systeem leidt tot een huurprijs boven de liberalisatiegrens, mogen zowel in de DAEB-tak als in de niet-daeb-tak worden ondergebracht. Hieronder vallen ook de woningen met een aanvangshuur onder de liberalisatiegrens maar met een kwaliteit die op basis van het WWS-systeem leidt tot een huurprijs boven de liberalisatiegrens. Deze woningen worden hier het potentieel te liberaliseren bezit genoemd. Bij het overig vastgoed kunnen twee categorieën worden onderscheiden: Het maatschappelijk vastgoed. Hieronder valt al het vastgoed dat valt onder bijlage 3 of 4 van het BTIV en dat wordt verhuurd aan de overheid, een maatschappelijke huurder of dat bestemd is voor eigen gebruik. Dit vastgoed mag zowel in de DAEB- als de niet-daeb-tak worden ondergebracht. Het bedrijfs onroerend goed, bergingen en parkeergelegenheden 1 komen altijd in de niet- DAEB-tak. Een corporatie is minimaal verplicht om de niet-daeb-activiteiten binnen de eigen organisatie via een gescheiden boekhouding administratief te scheiden. De corporatie kan ervoor kiezen om de niet-daeb-activiteiten af te splitsen in een of meer juridische dochters. Bij deze juridische splitsing scheidt de woningcorporatie al haar niet-daeb-bezit af naar één of meer woningvennootschappen, waarvan de woningcorporatie 100% aandeelhouder is. Na de splitsing mag de woningcorporatie haar aandelen in de woonvennootschap geheel of gedeeltelijk verkopen tegen hun intrinsieke waarde. Als derde optie kan een corporatie ook kiezen voor een combinatie, waarbij een deel van de niet-daeb-activiteiten worden ondergebracht binnen de eigen organisatie, en een deel in een bestaande of nieuwe juridische dochter. Deze variant wordt de hybride variant genoemd. 1 Er geldt een uitzondering voor parkeergelegenheden die contractueel zijn verbonden met een DAEB-woning. Deze parkeergelegenheden komen in de DAEB-tak

3 3 Rochdale opteert voor een administratieve scheiding. Daarmee blijft al het bezit binnen de toegelaten instelling. Rochdale kiest ervoor om in de gemeente Amsterdam, bij de initiële scheiding in 2018, 1467 DAEB-woningen over te hevelen naar de niet-daeb. Deze woningen bevinden zich alle in verkoopcomplexen en liggen in de volgende buurten/wijken/stadsdelen: de Transvaalbuurt, Frankendael, Osdorp, Geuzenveld/Slotermeer, Bos en Lommer, Westerpark, het stadsdeel Noord en het stadsdeel Zuidoost. Rochdale heeft 67 maatschappelijk vastgoedobjecten in Amsterdam. De ateliers die onder een stichting vallen houden wij DAEB. Dat geldt ook voor het vastgoed dat beheerd wordt door een zorginstelling ten behoeve van de huisvesting en de zorg van kwetsbare groepen. Het overig maatschappelijk vastgoed wordt overgeheveld naar de niet-daeb. In een complex aan het Bezaanjachtplein heeft Rochdale 41 parkeergelegenheden die contractueel zijn verbonden aan een gereguleerde huurwoning. Omdat wij deze woningen in de DAEB houden, blijven ook de parkeerplaatsen DAEB. Het bedrijfs onroerend goed, de overige niet-contractueel verbonden parkeerplaatsen en de bergingen zijn wij verplicht onder te brengen in de niet-daeb-tak. Dit levert, op basis van de stand aanvang , de volgende scheiding van het vastgoed in de DAEB- en niet-daeb-tak op: Woning, blijft binnen gereguleerde sector op basis WWS x Woning, op basis WWS-systeem potentieel te liberaliseren, op basis huidig huurcontract in gereguleerde sector (sociale huur) Geliberaliseerde woning x Maatschappelijk onroerend goed Parkeergelegenheden contractueel verbonden 41 0 aan gereguleerde huurwoning Bedrijfs onroerend goed, bergingen en overige x parkeergelegenheden Totaal Op basis van veranderingen in de woningwaardering, huurprijsaanpassingen en mutaties in de voorraad vinden er in de loop van dit jaar nog wijzigingen plaats in de aantallen

4 4 Rochdale kiest ervoor om in de gemeente Zaanstad, bij de initiële scheiding in 2018, 260 DAEB-woningen over te hevelen naar de niet-daeb. Deze woningen liggen alle in de wijk Pelders- en Hoornse-veld en bevinden zich alle in verkoopcomplexen Rochdale heeft behalve 3 ruimtes voor eigen gebruik, geen maatschappelijk vastgoed in Zaanstad. Het zorgcentrum Groenland en de aanleunwoningen zitten in de woningportefeuille die wij in de DAEB houden. In Assendelft-Noord heeft Rochdale 30 parkeergelegenheden die contractueel zijn verbonden aan een gereguleerde huurwoning. Omdat deze woningen gereguleerd zijn blijven ook de parkeerplaatsen DAEB. Het bedrijfs onroerend goed, de overige niet-contractueel verbonden parkeerplaatsen en de bergingen zijn wij verplicht onder te brengen in de niet-daeb-tak. Dit levert, op basis van de stand aanvang 2016, de volgende scheiding van het vastgoed in de DAEB- en niet-daeb-tak op: Woning, blijft binnen gereguleerde sector op basis WWS x Woning, op basis WWS-systeem potentieel te liberaliseren, op basis huidig huurcontract in gereguleerde sector (sociale huur) Geliberaliseerde woning x 220 Maatschappelijk onroerend goed 0 3 Parkeergelegenheden contractueel verbonden 30 0 aan gereguleerde huurwoning Bedrijfs onroerend goed, bergingen en overige x 263 parkeergelegenheden Totaal Rochdale kiest ervoor om in de gemeente Diemen, bij de initiële scheiding in 2018, geen DAEBwoningen over te hevelen naar de niet-daeb. Dat betekent dat wij alleen woningen in de niet- DAEB-tak brengen die wij wettelijk verplicht zijn in de niet-daeb-tak te brengen. Rochdale heeft maatschappelijk vastgoed in Diemen. Het betreft een ouder/kind centrum dat wordt gehuurd door de gemeente en een gemeenschappelijke ruimte in een seniorencomplex. Eerstgenoemde wordt overgeheveld naar de niet-daeb, de gemeenschappelijke ruimte blijft in de DAEB. Maatschappelijk vastgoed dat verbonden is aan instellingen die huisvesting en zorg

5 aanbieden aan kwetsbare groepen houden wij DAEB. Het bedrijfs onroerend goed, de parkeerplaatsen en de bergingen zijn wij verplicht onder te brengen in de niet-daeb-tak. Het bedrijfs onroerend goed, de parkeerplaatsen en de bergingen zijn wij verplicht onder te brengen in de niet-daeb-tak. 5 Dit levert, op basis van de stand aanvang 2016, de volgende scheiding van het vastgoed in de DAEB- en niet-daeb-tak op: Woning, blijft binnen gereguleerde sector op basis WWS x Woning, op basis WWS-systeem potentieel te liberaliseren, op basis huidig huurcontract in gereguleerde sector (sociale huur) Geliberaliseerde woning x 89 Maatschappelijk onroerend goed 1 1 Bedrijfs onroerend goed, bergingen en overige x 145 parkeergelegenheden Totaal Rochdale kiest ervoor om in de gemeente Purmerend, bij de initiële scheiding in 2018, geen DAEB-woningen over te hevelen naar de niet-daeb. Dat betekent dat wij alleen woningen in de niet-daeb-tak brengen die wij wettelijk verplicht zijn in de niet-daeb-tak te brengen. Rochdale heeft maatschappelijk vastgoed in Purmerend. Het betreft gezinsvervangend tehuizen, sociaal logementen en huisvesting voor lichamelijk gehandicapten. Maatschappelijk vastgoed dat verbonden is aan zorginstellingen die huisvesting en zorg aanbieden aan kwetsbare groepen houden wij DAEB. Het bedrijfs onroerend goed, de parkeerplaatsen en de bergingen zijn wij verplicht onder te brengen in de niet-daeb-tak. Dit levert, op basis van de stand aanvang 2016, de volgende scheiding van het vastgoed in de DAEB- en niet-daeb-tak op: Woning, blijft binnen gereguleerde sector op basis WWS 720 x Woning, op basis WWS-systeem potentieel te liberaliseren, op basis huidig huurcontract in gereguleerde sector (sociale huur) Geliberaliseerde woning x 252 Maatschappelijk onroerend goed 5 0 Bedrijfs onroerend goed, bergingen en parkeergelegenheden x 4 Totaal

6 6 Rochdale kiest ervoor om in de gemeente Landsmeer, bij de initiële scheiding in 2018, geen DAEB-woningen over te hevelen naar de niet-daeb. Dat betekent dat wij alleen woningen in de niet-daeb-tak brengen die wij wettelijk verplicht zijn in de niet-daeb-tak te brengen. Rochdale heeft in Landsmeer een gezinsvervangend tehuis en een zorgboerderij voor dementerende ouderen. De woningen en de bijbehorende zorg houden wij DAEB. Dit levert, op basis van de stand aanvang 2016, de volgende scheiding van het vastgoed in de DAEB- en niet-daeb-tak op: Woning, blijft binnen gereguleerde sector op basis WWS 76 x Woning, op basis WWS-systeem potentieel te liberaliseren, op basis huidig huurcontract in gereguleerde sector (sociale huur) Geliberaliseerde woning x 41 Maatschappelijk onroerend goed 0 0 Totaal

7 7 Na de initiële scheiding is het mogelijk om DAEB-woningen bij een nieuwe verhuur te liberaliseren (indien dit op basis van de WWS-systeem mogelijk is). Deze woningen moeten dan verplicht naar de niet-daeb worden overgeheveld. Wij hebben in Amsterdam 1517 woningen aangewezen in de volgende buurten/wijken/stadsdelen: de Transvaalbuurt, Watergraafsmeer, Osdorp, Geuzenveld/Slotermeer, Bos en Lommer, Westerpark, het stadsdeel Noord en het stadsdeel Zuidoost. Dit levert, op basis van de stand aanvang 2016, de volgende samenstelling van de woningen in de DAEB- tak op na de scheiding: Woning blijft in gereguleerde huursector Woning in liberalisatievijver Totaal Wij hebben in Zaanstad 20 woningen aangewezen in de wijken Rosmolenbuurt en Zaandam Zuid om bij mutatie te liberaliseren. Dit levert, op basis van de stand aanvang 2016, de volgende samenstelling van de woningen in de DAEB- tak op na de scheiding: Woning blijft in gereguleerde huursector Woning in liberalisatievijver 20 Totaal Wij hebben in Diemen 170 woningen om bij mutatie te liberaliseren. Voorwaarde daarbij is dat de woning geschikt is om aan Friends te verhuren, anders blijft de woning in de gereguleerde sector. Dit levert, op basis van de stand aanvang 2016, de volgende samenstelling van de woningen in de DAEB- tak op na de scheiding: Woning blijft in gereguleerde huursector Woning in liberalisatievijver 170 Totaal 2.209

8 8 Wij willen in Purmerend na de initiële scheiding geen woningen meer liberaliseren. Dit levert, op basis van de stand aanvang 2016, de volgende samenstelling van de woningen in de DAEB- tak op na de scheiding: Woning blijft in gereguleerde huursector Woning in liberalisatievijver 0 Totaal Wij willen in Landsmeer na de initiële scheiding geen woningen meer liberaliseren. Dit levert, op basis van de stand aanvang 2016, de volgende samenstelling van de woningen in de DAEB- tak op na de scheiding: Woning blijft in gereguleerde huursector 299 Woning in liberalisatievijver 0 Totaal 299 Wij hebben gekozen voor een administratieve scheiding omdat dit het best past bij onze koers. Wij willen werkzaam zijn voor de doelgroepen van beleid en wij richten ons op de bouw en het beheer van sociale huurwoningen. Wij willen geen commerciële nieuwbouw meer realiseren en daarmee vervalt de voornaamste reden voor een hybride of juridische scheiding. Bovendien biedt een administratieve scheiding: de beste mogelijkheden om onze samenwerkingsafspraken na te komen, de meeste flexibiliteit om jaarlijks prestatieafspraken te maken het beste perspectief om onze strategie uit te voeren. Bij een administratieve scheiding blijft al het bezit binnen de toegelaten instelling. Wij zijn voor gemeenten en bewonersorganisaties aanspreekbaar op de hele toegelaten instelling, dus zowel voor de DAEB als de niet-daeb-tak. Het hoofdmotief om in bepaalde wijken woningen over te hevelen naar de niet-daeb en om na de scheiding in dezelfde wijken in de DAEB-tak een liberalisatievijver aan te houden is een sociale: hiermee willen we menging bevorderen en de leefbaarheid van deze wijken verhogen.

9 De keuze om bij de scheiding 1467 DAEB-woningen in Amsterdam en 260 DAEB-woningen in Zaanstad over te hevelen vloeit voort uit onze visie dat er in de buurten, wijken en stadsdelen waar wij DAEB-woningen overhevelen goede volkshuisvestelijke redenen zijn om de sociale voorraad te verkleinen. Het eerste motief om de sociale voorraad in deze gebieden te verkleinen om de éénzijdigheid van de woningvoorraad te doorbreken. Het tweede motief is om de leefbaarheid in deze gebieden te verhogen door de menging te bevorderen. Dit laatste motief geldt met name voor de gebieden buiten de ring A10/boven het IJ en voor Zaanstad Zuidoost. 9 De keuze om in deze wijken alleen woningen in bestaande verkoopcomplexen over te hevelen is gedaan met het oog op continuïteit van beleid. Immers van deze complexen was al eerder overeen gekomen om ze uit de sociale voorraad te halen. In de wijken De Baarsjes, Oud-West, IJburg en nieuw-sloten en de stadsdelen Centrum en Amsterdam Zuid staat de leefbaarheid niet onder druk en is evenmin sprake van een éénzijdige voorraad, gedomineerd door sociale huur. Daarom laten wij deze woningen in de DAEB-tak. Hetzelfde geldt in Zaanstad voor de wijken ten westen van de Zaan, in Assendelft en in Zaandam Noord (( t Kalf), alsmede voor onze woningen in de gemeenten Diemen, Purmerend en Landsmeer. In al deze wijken gemeenten laten wij alle woningen in de DAEB-tak. De keuze om in de DAEB-tak een liberalisatievijver aan te houden vloeit voort uit onze wens om het woningaanbod in de wijken met een grote gereguleerde huurwoningvoorraad te diversifiëren. Dat geldt met name voor de wijken ten oosten van de Zaan en voor Amsterdam Nieuw-West, Noord en Zuidoost. Als de te liberaliseren woning geschikt is voor jongeren en andere starters willen wij de woning verhuren via een Friendscontract 3, met name in Westerpark, de Transvaalbuurt en de Watergraafsmeer en in de gemeente Diemen. In de laatste gemeente wordt uitsluitend ten behoeve van Friends geliberaliseerd. Zo kunnen wij in de regio het aanbod voor zowel lage middeninkomens als voor jongeren/starters vergroten. Dat wij deze woningen tot aan leegkomst in de DAEB-tak houden heeft twee redenen: 1. Wij willen geen nodeloos grote voorraad sociale huurwoningen in onze niet-daeb-tak aanhouden. Wij weten van te voren niet welke woningen in de komende jaren leegkomen. Daarom kiezen wij ervoor deze woningen druppelsgewijs naar de niet-daeb-tak te brengen bij nieuwe verhuur. 2. Door de liberalisatievijver in de DAEB-tak te laten behouden wij onze flexibiliteit. Daarbij houden wij de optie over om op een gegeven moment te stoppen met het liberaliseren van 3 Met een zogenaamd Friendscontract kunnen woningzoekenden vaak jongeren- samen een huurcontract aangaan en een drie- of vierkamerwoning huren. De bewoners bepalen zelf met wie ze de woning delen.

10 woningen ten bate van friends of lage middeninkomens. Wanneer wij dat doen hangt mede af van de prestatieafspraken die wij jaarlijks maken. De keuze om het maatschappelijk vastgoed over te hevelen naar de niet-daeb is ingegeven door behoefte aan flexibiliteit bij de verhuur en het beperken van administratieve lasten. Door het maatschappelijk vastgoed in de niet-daeb-tak te plaatsen kan bij leegkomst de bedrijfsruimte zowel aan een maatschappelijke als commerciële huurder worden aangeboden. Dat vergroot de kans op verhuur van de ruimte. Ateliers houden wij net als atelierwoningen DAEB. Daarnaast houden wij maatschappelijk vastgoed dat verbonden is aan zorginstellingen die huisvesting en zorg aanbieden aan kwetsbare groepen in de DAEB-tak. 10 De scheiding DAEB/niet-DAEB heeft geen gevolgen voor de bestaande overeenkomsten en afspraken die wij met de gemeenten hebben. Wij houden ons aan de bestaande afspraken. Wij werken samen met de andere corporaties in Amsterdam om de collectieve afspraak te realiseren om in 2019 een voorraad van minimaal sociale huurwoningen aan te houden. Samen met de andere corporaties in Zaanstad houden wij om een voorraad van sociale huurwoningen in stand, zoals collectief afgesproken. Daarnaast hebben de gemeenten twee garanties dat er geen verandering optreedt in de onderlinge verhouding: 1. Omdat wij administratief scheiden blijven alle eenheden binnen de toegelaten instelling. Wij blijven daardoor open staan voor afspraken die alle eenheden betreffen. 2. Er is voldoende flexibiliteit binnen de DAEB en de niet-daeb om bij te sturen door middel van prestatieafspraken. Als er in de toekomst meer geliberaliseerd moet worden voor friends of de lagere middeninkomens kan dat, als er minder moet worden geliberaliseerd en er meer in gereguleerde sector moet worden gehouden kan dat ook. Zowel vanuit de DAEB als de niet-daeb kan worden verkocht als dat vanuit de samenwerkingsovereenkomst of vanuit de prestatieovereenkomst wordt gevraagd. Hierdoor kunnen wij de gemeente garanderen dat de scheiding geen invloed heeft op de bestaande prestatieafspraken. Een belangrijk uitgangspunt van onze scheiding is dat er voldoende flexibiliteit is en voldoende ruimte biedt voor toekomstige volkshuisvestelijke afspraken. De scheiding DAEB/niet-DAEB heeft geen gevolgen voor de huurders van Rochdale. De scheiding heeft geen invloed op de bestaande afspraken met huurdersorganisaties. Voorts

11 geldt dat de scheiding voldoende ruimte overlaat voor toekomstige samenwerkingsovereenkomsten. De scheiding is niet van invloed op het bestaande huur- en verkoopbeleid. Het huur- en verkoopbeleid wordt bepaald door onze visie en strategie én door de samenwerkingsovereenkomsten en de prestatieafspraken die wij maken met gemeenten en huurdersorganisaties 11 De Autoriteit wonen eist dat zowel de DAEB- als de niet-daeb-tak duurzaam levensvatbaar en financierbaar zijn. Daartoe heeft de Autoriteit wonen in overleg met het WSW financiële randvoorwaarden aan de scheiding van DAEB en niet-daeb gesteld. In de 10-jaars prognose voldoet zowel de DAEB als de niet-daeb-portefeuille aan alle financiële randvoorwaarden van de Woonautoriteit. Hieronder vatten we samen wat de uitgangspunten en uitkomsten zijn voor de aanvang van de scheiding en de prognose voor 10 jaar daarna. De definitieve scheiding is op basis van de balans per Echter, voor de prognose van de levensvatbaarheid in het kader van deze scheidingsvoorstellen, zijn we uitgegaan van een simulatie op basis van de recent vastgestelde jaarrekening en balans per De concept scheidingsbalans voor de administratieve scheiding van de DAEB en niet-daeb tak binnen Rochdale is als volgt: Marktwaarde eenheden in verhuur Waarde Niet-DAEB 442 Splitsingslening 295 Kasgeldpositie Overige activa Totaal activa Eigen vermogen Leningen Splitsingslening 295 Overige passiva Totaal passiva Solvabiliteit 66% 66% 60%

12 Voor de splitsingslening de lening van de DAEB tak aan de niet-daeb tak gelden de volgende uitgangspunten: 12 rente nieuwe leningen DAEB en/of niet-daeb tak conform kaders AW rente splitsingslening 3,00% conform kaders AW aflossingstermijn splitsingslening (jaren) 15 cf. doelstelling Rochdale binnen kaders AW percentage aflossen splitsingslening 100,00% cf. doelstelling Rochdale binnen kaders AW De prognose voor het scheidingsvoorstel heeft betrekking op een periode van 10 jaar. Het beleid (exploitatie-, verkoop en investeringen) voor de eerste 5 jaar is gebaseerd op de vastgestelde begroting voor de periode Met indien nodig en mogelijk al enige aanpassingen op grond van nieuwe ontwikkelingen, zoals de huursombenadering en de discussie over en/of recent gemaakte prestatieafspraken. Voor de jaren daarna is gerekend met een indicatief programma, waarbij we verschillende scenario s hebben doorgerekend, om na te gaan of en hoe robuust de levensvatbaarheid van beide takken is. Uitgangspunt daarbij is in ieder geval dat de voorraad sociale huurwoningen tenminste gelijk blijft. In de onderstaande tabel vatten we de beleidsuitgangspunten samen, waarbij de cijfers voor de 2 e scenarioperiode zijn gebaseerd op het meest waarschijnlijke scenario o.b.v. de portefeuillestrategie. Liberalisatiebeleid binnen prestatieafspraken geen liberalisaties verkoop woningen van DAEB- aan Niet-DAEB-tak (liberalisatie) 85 0 verkoop van DAEB-tak woningen p/jr verkoop van niet-daeb-tak woningen p/jr renovatie, # DAEB-woningen p/jr renovatie, # niet-daeb woningen p/jr Nieuwbouw, # DAEB woningen p/jr ) Nieuwbouw, # niet-daeb woningen p/jr ) gebaseerd op gelijkblijvende sociale voorraad De levensvatbaarheid en zelfstandige financierbaarheid worden beoordeeld op basis van een aantal kengetallen (kritische prestatie indicatoren). De Autoriteit woningcorporaties heeft volgens het beoordelingskader scheiding DAEB/niet-DAEB voor de volgende KPI s basisprincipes en doelstellingen vastgesteld 4 : 4 Voor de definities en toelichtingen hierop verwijzen we naar het Beoordelingskader: scheiding DAEB niet-daeb_tcm pdf

13 ICR (Interest Coverage Ratio, ofwel rentedekkingsgraad) Solvabiliteit (het aandeel eigen vermogen t.o.v. het totaalvermogen) LTV (Loan to Value, ofwel verhouding schuld t.o.v. bedrijfswaarde van het vastgoed) DSCR (Debt Service Coverage Ratio; ofwel rente- en aflossingsdekkingsgraad) Dekkingsratio (LTV o.b.v. marktwaarde van het vastgoed) 13 Bij de start van de scheiding voldoet zowel de DAEB als de niet-daeb tak van Rochdale aan de door de AW vastgestelde doelstellingen (minimale of maximale waarden, afhankelijk van het kengetal). Bij voortzetting van het huidige beleid laten de KPI s van Rochdale, zowel van de DAEB als niet-daeb tak, en daarmee ook van Rochdale als geheel een gunstige ontwikkeling zien. Hieronder geven we grafisch weer wat de verwachte waarden zijn in de prognoseperiode van zowel de Daeb als de niet-daeb tak en Rochdale totaal, voor de ICR en Solvabiliteit. Mede op basis van deze prognose en de onlangs door de minister gepubliceerde Indicatieve Bestedingsruimte zal Rochdale in het definitieve scheidingsvoorstel wat zal worden gebaseerd op de balans per en de in het komend najaar vast te stellen nieuwe meerjarenbegroting invulling geven aan de bestedingsruimte van Rochdale op de langere termijn, door bijsturing van het verkoop- en investeringsprogramma.

14 14 Wat ook uit bovenstaande grafieken blijkt is dat de niet-daeb tak een sterk oplopende solvabiliteit en ICR kent. Dit is het gevolg van de aflossing van de interne lening, waarvoor geen niet-borgbare herfinanciering nodig is.. De niet-daeb tak dient wat Rochdale betreft als financieringsbron voor de DAEB tak. Naast aflossing en betaling van rente is de verwachting en het doel dat de niet-daeb tak dividend uitkeringen (winstuitkeringen) zal doen aan de DAEB tak, waarmee extra bestedingsruimte voor de DAEB wordt gecreëerd. Omdat Rochdale heeft gekozen voor een zuiver administratieve scheiding zijn er geen gevolgen voor de organisatie en het bestuur. Mocht u naar aanleiding van deze gegevens nog een nadere mondelinge toelichting willen hebben, dan zijn wij daartoe gaarne bereid. Kaart regio met volkshuisvestelijke onderbouwing liberalisatievoornemens Rochdale Kaart regio met voornemen initiële overheveling DAEB-woningen per gemeente/ gebied Het vernieuwde koersdocument Rochdale geeft thuis. Strategienotitie

15 Figuur 1: Wijken/gebieden waar we nog wel willen liberaliseren/ overhevelen en wijken waarvan we vanaf 2017 niet meer willen liberaliseren. Per wijk/gebied is de reden aangegeven waarom we er nog wel of niet willen liberaliseren. 15

16 Figuur 2 met bijbehorende tabel. Voorraad per wijk/gebied bij de scheiding in Woningen die niet-daeb zijn, woningen die DAEB zijn en gereguleerde huurwoningen die volgens het ontwerpvoorstel initieel worden overgeheveld naar niet-daeb. 16 bij scheiding DAEB Overgeheveld naar niet-daeb verplicht niet-daeb Totaal Totaal Amsterdam 91% 5% 4% 100% Totaal Zaanstad 89% 7% 5% 101% Rochdale 91% 5% 5% 101%

17 Woningstichting Rochdale Bos en Lommerplein RW Amsterdam Postbus AR Amsterdam Telefoon augustus 2016