INHOUD. Missie 5. Samenstelling Raad van Commissarissen en Directie 7. Preadvies van de Raad van Commissarissen 9. Om de schoonheid 13

Transcriptie

1 JAARVERSLAG 2013

2 STADSHERSTEL AMSTERDAM N.V. JAARVERSLAG 2013

3 INHOUD Missie 5 Samenstelling Raad van Commissarissen en Directie 7 Preadvies van de Raad van Commissarissen 9 Om de schoonheid 13 Verslag van de directie 15 De Kapel van Durgerdam op haar mooist 34 De stijlkamer van Breestraat Een hostel in een rijtje panden in Haarlem 38 Huis De Pinto 40 Nieuw leven in gemaal Kadoelen 42 Herbestemming van de Hallen 44 Flinke renovatie Prinsengracht Jaarrekening Overige gegevens 86 Het Groen3 Grachten pilotproject aan de Nieuwe Prinsengracht 43-53, 2013, Kamiel Vorwerk Controleverklaring 87 Aandeelhouders 89 Een aantal panden van Stadsherstel in Amsterdam 90 Pandenlijst 92 Stadsherstel binnen de Stelling van Amsterdam 98 Colofon 3 Inhoud

4 MISSIE Stadsherstel Amsterdam redt monumenten en beeldbepalende panden door ze zorgvuldig te restaureren, een passende bestemming te geven en te verhuren. De panden worden in bezit gehouden, waarmee een goede staat van onderhoud blijft gegarandeerd. Zo levert de organisatie een belangrijke bijdrage aan: 33 het bewaren van gebouwd erfgoed voor volgende generaties 33 het collectief bewustzijn rond stadsontwikkeling in een historische context 33 de toegankelijkheid van monumenten en 33 het behoud van het restauratieambacht. Sinds haar oprichting in 1956 heeft Stadsherstel meer dan 575 panden in en om de Stelling van Amsterdam gered. Ruim vijfentwintighonderd Vrienden steunen het werk van de organisatie. Amstel 81, voormalig koffiehuis en café De Magere Brug, in de stutten, 1973, archief Stadsherstel Stadsherstel is een vennootschap met een maatschappelijk doel; aandeelhouders ontvangen een bescheiden dividend. De overige verdiensten blijven binnen het bedrijf om nieuwe projecten te kunnen restaureren. De organisatie verricht haar werkzaamheden met respect voor monumentaal erfgoed, de omgeving, huurders, aandeelhouders en andere belanghebbenden. 4 5 Missie

5 SAMENSTELLING RAAD VAN COMMISSARISSEN EN DIRECTIE RAAD VAN COMMISSARISSEN 3 de heer drs. N.W. Hoek - voorzitter 3 mevrouw drs. A.M. Fentener van Vlissingen - vicevoorzitter 3 mevrouw drs. D.E. Manson 3 de heer drs. H. van der Noordaa 3 de heer mr. J.H.J. Preller 3 de heer E.A. Schilp 3 de heer mr. drs. J.G. Wijn DIRECTIE 3 de heer mr. A. Meerstadt MRE - directeur 3 de heer J.A. Hulscher - adjunct-directeur STADSHERSTEL AMSTERDAM N.V. 3 Amstelveld JD AMSTERDAM Telefoon Fax Internet info@stadsherstel.nl Ontwerp tot verbouwing der Voorgevel van het Perceel staande in de Lange Niezel No. 10 te Amsterdam voor rekening van den Heer H. De Leeuw, 1885, Stadsarchief Amsterdam 6 7 Samenstelling Raad van Commissarissen en directie

6 PREADVIES VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN AAN DE AANDEELHOUDERS De klokkentoren van de Kapel van Durgerdam wordt gerestaureerd, 2013, Ernest Annyas Hierbij bieden wij u de door de directie opgemaakte jaarrekening van Stadsherstel Amsterdam N.V. over het jaar 2013 aan. Daarnaast vindt u het verslag van de directie. De jaarrekening is door de Raad besproken in aanwezigheid van de directeur en de externe accountant in haar vergadering van 20 maart 2014 en vastgesteld op 14 juli De jaarrekening gaat vergezeld van een accountantsverklaring als bedoeld in artikel 22 van de statuten. Wij stellen u voor om: 33 de jaarrekening 2013 vast te stellen en decharge te verlenen aan de directie voor het gevoerde beheer en aan de commissarissen voor het uitgeoefende toezicht; 33 in overeenstemming met het door de directie in haar verslag daartoe gedane voorstel van het voordelig saldo uit te keren aan de aandeelhouders als 5% dividend en het restant toe te voegen aan de reserves. GEVOLGDE WERKWIJZE In 2013 heeft onze Raad viermaal vergaderd volgens een vooraf vastgesteld schema. De vergaderingen werden, enkele uitzonderingen daargelaten, bijgewoond door alle leden van de Raad. In de vergaderingen van de Raad kwamen onder andere het aankoop-, restauratie- en onderhoudsbeleid, de meerjarenbegroting, de jaarstukken, het beleidsplan voor de periode en de halfjaarcijfers aan de orde. Daarnaast werd uitvoerig gesproken over de onderhandelingen met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over de voorgenomen splitsing van Stadsherstel in een woningcorporatie en een naamloze vennootschap die buiten het stelsel van toegelaten instellingen gaat opereren. In het directieverslag wordt nader ingegaan op dit onderwerp. De voorzitter overlegde in het verslagjaar, buiten de vergaderingen, regelmatig met andere leden van de Raad. Op 26 april 2013 werd de Algemene Vergadering van Aandeelhouders gehouden in De Duif. De vergadering vond vroeger plaats dan gebruikelijk. Dit hield verband met het feit dat aandeelhouders werd gevraagd in te stemmen met de splitsing van Stadsherstel Amsterdam in een stichting en een vennootschap. De vergadering ging unaniem akkoord met dit voorstel. De voorzitter voerde in 2013 bovendien maandelijks overleg met de directie, onder andere in het kader van de splitsing, de nieuwe waarderingsmethodiek van de portefeuille en het aantrekken van aanvullend, vreemd vermogen. Het ging hierbij zowel om herfinanciering als om financiering van nieuwe activiteiten. De werkwijze van onze Raad vond zo veel mogelijk plaats overeenkomstig de Corporate Governance Code (Code Tabaksblat) die, met inachtneming van de aard en de omvang van onze maatschappij, zo veel mogelijk wordt opgevolgd. ONDERNEMINGSRAAD De voorzitter van de Raad van Commissarissen woonde in 2013 eenmaal een vergadering van de ondernemingsraad bij, namelijk bij de behandeling van de begrotingsstukken. SAMENSTELLING EN (HER)BENOEMING De Raad van Commissarissen heeft de maximale zittingsduur van haar leden bepaald op maximaal 12 jaar (vier termijnen van drie jaren). Tijdens de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 26 april 2013 werden in overeenstemming met ons voorstel mevrouw drs. D.E. Manson, de heer mr. J.H.J. Preller en de heer E.A. Schilp herbenoemd. Volgens rooster treden in 2014 af mevrouw drs. A.M. Fentener van Vlissingen, de heer drs. H. van der Noordaa en de heer mr. drs. J.G. Wijn. Zij stellen zich allen herkiesbaar. 9 Preadvies van de Raad van Commissarissen

7 In overeenstemming met artikel 20, lid 3 van de statuten is een bindende voordracht opgemaakt: 33 ten behoeve van de opvolging van mevrouw drs. A.M.Fentener van Vlissingen: mevrouw drs. A. M. Fentener van Vlissingen; 33 ten behoeve van de opvolging van de heer drs. H. van der Noordaa: de heer drs. H. van der Noordaa; 33 ten behoeve van de opvolging van de heer mr. drs. J.G. Wijn : de heer mr. drs. J.G. Wijn De persoonlijke gegevens van de te benoemen commissarissen liggen ter inzage op het kantoor van de vennootschap. Wij hebben de voordracht voorgelegd aan de ondernemingsraad. De ondernemingsraad heeft inmiddels een positief advies uitgebracht. Uw vergadering wordt in de gelegenheid gesteld in deze vacatures te voorzien. hebben ingezet. De implementatie van de splitsing van Stadsherstel Amsterdam N.V. in een stichting en een vennootschap heeft veel van de organisatie gevergd. Daarnaast worden vijftien gerestaureerde monumenten opgeleverd, die daarmee voor de toekomst zijn behouden. Wij danken eenieder daarvoor. Namens de Raad van Commissarissen, N.W. Hoek Amsterdam, 18 juli 2014 RAAD VAN COMMISSARISSEN Benoemd Herbenoemd Aftredend mw. drs. A.M. Fentener van Vlissingen (1961) dhr. drs. N.W. Hoek (1956) mw. drs. D.E. Manson (1966) dhr. drs. H. van der Noordaa (1961) dhr. J.H.J. Preller (1961) dhr. mr. E.A. Schilp (1967) dhr. drs. J.G. Wijn (1969) Onder dit preadvies staan de namen van alle commissarissen vermeld. Achter de namen staan zowel geboortejaar als de jaren van benoeming, van laatste herbenoeming en van periodiek aftreden. De samenstelling van de Raad van Commissarissen is zodanig dat de leden ten opzichte van elkaar, de directie en de organisatie onafhankelijk en kritisch opereren. De leden van de Raad verrichten hun werkzaamheden ten behoeve van de vennootschap zonder bezoldiging. Personeelsopties zijn niet aan de orde noch voor de commissarissen noch voor de directie. Geen der commissarissen heeft persoonlijk aandelen in de vennootschap. Dat geldt ook voor de directie. In het verslagjaar hebben geen transacties plaatsgevonden waarbij sprake was van tegenstrijdigheid tussen belangen van de individuele leden van onze Raad ten opzichte van die van Stadsherstel Amsterdam N.V. Binnen onze Raad zijn twee leden benoemd die erop toezien dat de belangen van de huurders bij de besluitvorming in ogenschouw worden genomen. Het zijn mevrouw drs. D.E. Manson en de heer drs. N.W. Hoek. Mevrouw Manson was aanwezig tijdens de jaarlijkse huurderavond op 15 oktober De huurders kregen tijdens die bijeenkomst de gelegenheid invloed uit te oefenen op het gevoerde en te voeren beleid. Binnen onze Raad zijn twee commissarissen opgetreden als auditcommissie, te weten mevrouw drs. D.E. Manson en de heer drs. H. van der Noordaa. Wij spreken graag onze waardering uit voor de wijze waarop de directie en de medewerkers zich in het afgelopen jaar voor de vennootschap Mevrouw Fentener van Vlissingen is voorzitter van de Raad van Commissarissen van SHV Holdings N.V., vicevoorzitter van de Raad van Commissarissen van De Nederlandsche Bank N.V. en lid van de Raad van Commissarissen van Heineken N.V. Daarnaast is zij vicevoorzitter van de Raad van Toezicht van UMCU en lid van de Raad van Toezicht van Park Hoge Veluwe. De heer Hoek is voorzitter van de Raad van Bestuur van de Delta Lloyd Groep N.V. Daarnaast is hij lid van de Raad van Commissarissen van NIBC en Arcadis N.V. Ook is hij vicevoorzitter van het bestuur van het Verbond van Verzekeraars, lid van het dagelijks bestuur van VNO- NCW en voorzitter van de Raad van Toezicht van het Zuiderzeemuseum. Mevrouw Manson is algemeen directeur van de vereniging VluchtelingenWerk Nederland. Daarnaast is zij directeur-bestuurder van Stichting Emplooi en lid van de Raad van Toezicht van museum Het Rembrandthuis en bestuurslid van JINC en MuseumN8. De heer Van der Noordaa is lid vande Raad van Bestuur van ING Bank. Hij is tevens vicevoorzitter van de Nederlandse Vereniging van Banken, voorzitter van de Raad van Toezicht van de Stichting ING Chances for Children, lid van de Economic Development Board metropoolregio Amsterdam en ambassadeur van War Child. De heer Preller is notaris en partner bij NautaDutilh N.V. en bestuurslid van de Stichting Nationale Goede Doelen Test. De heer Schilp is ondernemer en voorts onder meer lid van het bestuur van de werkgeversorganisatie Rijksgesubsidieerde Musea, lid van de Raad van Toezicht van het Nationaal Onderwijsmuseum en lid van de Raad van het Leids Universiteits Fonds. De heer Wijn is lid van de Raad van Bestuur van ABN AMRO. De heer Wijn is voorts lid van het dagelijks bestuur van VNO-NCW, lid van de Raad van Commissarissen van de Koninklijke Jaarbeurs Utrecht en voorzitter van het Oranje Fonds. 10 Preadvies van de Raad van Commissarissen 11 Preadvies van de Raad van Commissarissen

8 OM DE SCHOONHEID De mensen, de grachten, de bruggen, de kerken, de huizen. Op talloze manieren is het unieke karakter van Amsterdam al bejubeld. In boeken, films of smartlappen, geen medium is onbeproefd gelaten om de magie van de stad te vangen. CITY-VORMING Het is bijna zestig jaar geleden dat de gemeente Amsterdam met het idee kwam om de verkrottende binnenstad gedeeltelijk af te breken en te vervangen door hoge flatgebouwen en brede autowegen. Voor dat laatste zouden de grachten worden gedempt en gladgestreken. Het plan over wat toen city-vorming heette, ondervond veel weerstand. Maar de bevolking groeide, de woningnood was hoog en het verkeer nam toe. De plannen leken onomkeerbaar. Drie visionairs, G. Brinkgreve, jhr. J. Six van Hillegom en H. van Saane, wilden de stad haar karakter niet ontnemen. Zij werkten het idee uit voor een naamloze vennootschap die zich zou toeleggen op het opkopen en restaureren van bouwvallen in het centrum. De binnenstad moest weer bewoonbaar worden. In 1956 was de Amsterdamse Maatschappij tot Stadsherstel N.V. een feit. Met een startkapitaal van 1.1 miljoen gulden kon de enige werknemer, directeur K.W. van Houten, worden aangesteld en werden de eerste krotten gekocht en gerestaureerd. Stadsherstel ontwikkelde een geniale strategie met de aankoop van hoekpanden. Deze zijn gezichtsbepalend voor een straat. Eenmaal opgeknapt, volgen doorgaans ook de aanpalende panden en krijgt de buurt een beter aanzien. Zelfs de gemeente raakte enthousiast en werd in 1968 aandeelhouder. OOK BUITEN DE STADSGRENZEN Achtenvijftig jaar na dato stellen we vast dat Stadsherstel Amsterdam is uitgegroeid tot een professionele, maatschappelijk verantwoord opererende onderneming, die meer dan 575 monumenten conserveert en beheert. Stadsherstel is haar missie, het redden en behouden van in verval geraakt monumentaal of beeldbepalend gebouwd erfgoed, in al die jaren trouw gebleven. Niet alleen vervallen huizen worden opgekocht, gerestaureerd en onderhouden, maar ook bijzondere, monumentale panden als kerken, forten, molens en gemalen. Die laatste krijgen meestal een nieuwe bestemming als podia voor culturele en commerciële activiteiten. Een groot deel van de winst uit de onderneming wordt gebruikt om de doelstelling te blijven waarmaken. Stadsherstel beperkt zich intussen allang niet meer tot de Amsterdamse stadskern maar breidde haar activiteiten uit tot het gebied binnen de Stelling van Amsterdam. Zo restaureert Stadsherstel Amsterdam ook in Beverwijk, Diemen, Durgerdam, Haarlem, Heemstede, Hoofddorp, Landsmeer, Oosthuizen, Ransdorp, Uitgeest, Weesp, Zaandijk en Zaanstad. Soms gebouwen die een aanvullende bestemming kregen waardoor mensen er opnieuw kunnen samenkomen. Voor de eredienst of voor concerten, lezingen, tentoonstellingen en congressen. Aankoop Spuistraat 61 in restauratie, aangekocht in 2013, Ernest Annyas Het motto, Stadsherstel herstelt ook hier de stad, staat voor de redding van menig pand. Maar het staat ook voor het instandhouden van oude ambachten en technieken. Omdat Stadsherstel de schoonheid van ons monumentale erfgoed wil bewaren. 13 Om de schoonheid

9 VERSLAG VAN DE DIRECTIE INLEIDING Stadsherstel heeft in 2013 een flinke bijdrage geleverd aan het uitvoeren van haar missie: het redden van de meest bedreigde monumenten in Amsterdam en omgeving. In 2013 werden negen panden aangekocht, vijftien gerestaureerde monumenten opgeleverd en waren 23 panden in restauratie. Op 25 april 2013 gaf de minister van Binnenlandse Zaken toestemming voor splitsing van Stadsherstel Amsterdam in een stichting en een naamloze vennootschap. Op 26 april stemden de aandeelhouders tijdens een bijzondere aandeelhoudersvergadering unaniem in met deze splitsing. Op 29 april werden de benodigde stukken bij de notaris getekend en was de splitsing - met terugwerkende kracht naar 1 januari een feit. Na vier jaar onderhandelen met het ministerie van Binnenlandse Zaken werd met de splitsing een oplossing gevonden voor het feit dat Stadsherstel in haar hoedanigheid van woningcorporatie haar rol van monumenten reddende organisatie niet langer kon uitoefenen. Door de splitsing kan de vennootschap buiten het stelsel van toegelaten instellingen haar activiteiten blijven uitoefenen. Een gemeenschappelijk werkapparaat bedient zowel de vennootschap als de stichting. In dit jaarverslag wordt verantwoording afgelegd over de jaarcijfers van Stadsherstel Amsterdam N.V. Voor Stichting Stadsherstel Amsterdam is een apart jaarverslag opgesteld. Veel begeerd en gefotografeerd rijksmonument Prinsengracht 451 heeft een flinke renovatie ondergaan, 2013, Monique Hollenkamp De splitsing van Stadsherstel en de implementatie daarvan was niet de enige uitdaging voor Stadsherstel in Er speelde in het verslagjaar een omvangrijk herfinancieringvraagstuk. Daarnaast dwongen de regels voor jaarverslaglegging Stadsherstel tot een wijziging in de waardering van de vastgoedportefeuille. Hieronder leest u hoe Stadsherstel met deze uitdagingen is omgegaan. Ondanks het turbulente jaar stemt het bedrijfsresultaat over het jaar 2013 tot tevredenheid. Na dividendbetaling kan een bedrag van circa 2 miljoen worden toegevoegd aan de algemene reserve. 15 Verslag van de directie

10 ONTWIKKELINGEN SPLITSING STADSHERSTEL Sinds 2009 heeft Stadsherstel met het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) overleg gevoerd over de problemen waarmee zij kampte binnen het stelsel van toegelaten instellingen. Het ministerie wil het werkdomein van woningcorporaties zodanig inperken dat Stadsherstel niet langer als restaurerende instelling zou kunnen functioneren. ASBEST Asbest heeft lang bekend gestaan om zijn goede eigenschappen: het is sterk, slijtvast, isolerend en bestand tegen hoge temperaturen. Daarom is asbest grootschalig toegepast in verschillende bouwmaterialen. Later werd bekend dat de toepassing van asbest risico s voor de gezondheid met zich kan meebrengen. Asbest bestaat uit kleine vezels die gezondheidsproblemen Onze tweeling uit de 18e eeuw in de Kerkstraat op nrs. 15 en 17, vóór en na restauratie, gefotografeerd in 2012 en 2013 door Ernest Annyas Restauratie van Spiegelstraat 2-8, 2013, archief Stadsherstel Het overleg met het ministerie leidde eind 2011 tot een voorstel dat zowel voor het ministerie als voor Stadsherstel aanvaardbaar is. Een nieuw op te richten naamloze vennootschap, die kan beschikken over het vermogen dat aandeelhouders in Stadsherstel brachten, zou het vastgoed uit Stadsherstel Amsterdam verwerven, voor zover het geen panden met overwegend sociale woonruimte betreft. De bestaande N.V. wordt vervolgens omgezet in een stichting. Zodoende ontstaat enerzijds een toegelaten instelling die zich zal bezighouden met monumentenbehoud voor zover dit valt onder de kerntaken zoals die door de rijksoverheid aan woningcorporaties worden opgelegd en anderzijds een vennootschap die zich blijvend buiten het stelsel van toegelaten instellingen zal toeleggen op de verwerving, restauratie en het beheer van gebouwd cultureel erfgoed. Het uitwerken van deze oplossing heeft anderhalf jaar geduurd. Zoals in de inleiding aangegeven is de minister van BZK in april 2013 akkoord gegaan met het voorstel tot splitsing, waarna het voorstel werd voorgelegd aan de aandeelhouders. De splitsing heeft op 29 april 2013 met terugwerkende kracht tot 1 januari 2013 haar beslag gekregen. kunnen veroorzaken wanneer ze vrijkomen en worden ingeademd. Het toepassen van asbest is sinds 1 juli 1993 officieel verboden. In Nederland is er wet- en regelgeving opgesteld die de omgang met asbest en het verwijderen van asbest reguleert. Stadsherstel volgt deze ontwikkelingen nauwgezet. Voor Stadsherstel is een gezonde leef- en woonomgeving voor haar huurders van groot belang. Daarom wordt sinds enige tijd een actief asbest beleid gevoerd. Dit betekent dat als een huurder uit een woning vertrekt of als het gebouw wordt gerestaureerd, er standaard een inspectie naar asbest wordt uitgevoerd. Als asbest wordt aangetroffen, dan wordt dit verwijderd. Eind 2013 is besloten dat Stadsherstel meer gaat doen om de risico s van de aanwezigheid van asbest weg te nemen. Er wordt niet meer gewacht tot verhuurde ruimten leegkomen. Alle panden die vóór 1994 zijn gerestaureerd worden actief geïnventariseerd op de aanwezigheid van asbest. De raad van commissarissen heeft aangegeven dat deze inventarisatie zo spoedig mogelijk, liefst in 2014, dient te worden uitgevoerd. Het beoogde resultaat is dat alle panden van Stadsherstel op zo kort mogelijke termijn asbestveilig zijn. 16 Verslag van de directie 17 Verslag van de directie

11 WAARDERING PORTEFEUILLE Tot 2013 hanteerde Stadsherstel ter bepaling van de actuele waarde van haar portefeuille het begrip bedrijfswaarde. De regelgeving voor jaarverslaggeving (RJ 213) dwingt Stadsherstel de actuele waarde te bepalen aan de hand van het begrip marktwaarde in verhuurde staat. Dit begrip gaat uit van het bedrag dat een pand of complex bij verkoop naar schatting zal opbrengen, nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. In verband met deze wijziging in de waarderingsgrondslag heeft Stadsherstel gemeend de gehele portefeuille door een externe taxa- VERHUURDERHEFFING Verhuurders van woningen in de gereguleerde sector moeten sinds 2013 een heffing betalen over de waarde van hun huurwoningen. De maatregel geldt alleen voor verhuurders van woningen waarvan de huur lager is dan de grens van de huurtoeslag en voor verhuurders die meer dan tien woningen verhuren in de gereguleerde sector. Voor 2013 is die grens bepaald op 681,02 per maand. De verhuurderheffing voor 2013 bedroeg in totaal De jaarlijkse verhuurderheffing loopt de komende jaren op naar in PROFESSIONELE ORGANISATIE VOOR MONUMENTENBEHOUD Tot 2013 was Stadsherstel een Aangewezen Organisatie voor Monumentenbehoud (AOM). Deze status is in 2013 vervangen door die van Professionele Organisatie voor Monumentenbehoud (POM). De aanwijzing heeft plaatsgevonden op grond van de doelstelling, de kwaliteit van de restauraties, de financiële stabiliteit en de staat van onderhoud van het bezit van Stadsherstel. De POM-status is behalve aan Stadsherstel Amsterdam N.V. en Stichting Stadsherstel Amsterdam slechts aan vijf andere organisaties verstrekt, die alle hun sporen op het gebied van monumentbehoud hebben verdiend. De status vormt een erkenning voor het werk van Stadsherstel en biedt voordelen bij het aanvragen van (onderhouds)subsidies en het werven van fondsen. Oudezijds Achterburgwal 156, resp. vroeger, na en voor restauratie in 2013, Stadsarchief Amsterdam en Ernest Annyas teur, gecertificeerd door het Royal Institute of Chartered Suveyors (RICS), te moeten laten taxeren. Als gevolg van de taxatie op basis van marktwaarde in verhuurde staat ten opzichte van de tot nog toe gehanteerde bedrijfswaarde is de waarde van de portefeuille in zijn geheel fors gestegen (circa 10%). Daarbij moet worden aangetekend dat de waardering per pand/complex zowel positieve als negatieve afwijkingen in waarde laten zien. In de jaarcijfers is dan ook een aanzienlijke negatieve herwaardering zichtbaar, die deels ten koste gaat van de overige reserve. Het feit dat de portefeuille in zijn geheel in waarde is gestegen, maakt dat de solvabiliteit gestegen is tot boven 70%. Stadsherstel is van mening dat de nieuwe, verplichte, waarderingsgrondslag marktwaarde in verhuurde staat minder bij haar bedrijfsvoering past dan de tot nu toe gehanteerde bedrijfswaarde. De focus van de waardering is meer komen te liggen op de actuele waarde van het vastgoed in de huidige markt dan op de toekomstige verdiencapaciteit op basis van de exploitatie door Stadsherstel. Het gevolg van de nieuwe waarderingsgrondslag is dat zich meer fluctuaties in de waarde van de portefeuille zullen voordoen, waarbij negatieve fluctuaties ten kosten kunnen gaan van de algemene reserve. De voormalige privaathuisjes op het Valeriusplein worden gerestaureerd en krijgen een nieuwe bestemming, 2013, archief Stadsherstel FUSIE DOCHTERONDERNEMINGEN STADSHERSTEL Stadsherstel Amsterdam N.V. had tot medio 2013 twee 100% dochters, te weten a) Amsterdamse Maatschappij tot Stadsherstel II N.V. en b) N.V. Amsterdams Monumentenfonds (AMF) N.V. Amsterdams Monumentenfonds had op haar beurt twee 100% dochters: a) B.V. AMF Restauratie en b) B.V. AMF Werf t Kromhout. Deze juridische structuur was het gevolg van, onder andere, reacties op regelgeving van de overheid en de fusie tussen Stadsherstel Amsterdam en het Amsterdams Monumenten Fonds in Stadsherstel heeft besloten N.V. Amsterdams Monumentenfonds (AMF) te laten fuseren met B.V. AMF Restauratie en B.V. AMF Werf t Kromhout. Er lagen twee redenen aan ten grondslag: de juridische structuur is door de fusie vereenvoudigd en als gevolg van de fusie genieten alle panden van Stadsherstel de voordelen die samenhangen met de status van POM. 18 Verslag van de directie 19 Verslag van de directie

12 Voormalige ingenieurswoning van de Zuidergasfabriek aan de Korte Ouderkerkerdijk 45 in restauratie, 2013, Ernest Annyas De Zaandijkerkerk in Zaandijk, aangekocht in 2013 en al in restauratie, archief Stadsherstel ALTERNATIVE INVESTMENT FUND MANAGERS DIRECTIVE (AIFMD) Op 22 juli 2013 is de AIFMD van kracht geworden in Nederland. De AIFMD is een omvangrijk pakket aan Europese regels dat van toepassing is op (nagenoeg) alle beleggingsinstellingen in de EU. Op 2 oktober 2012 heeft de Tweede Kamer het wetvoorstel ter implementatie van de AIFMD aangenomen. De AIFMD brengt een groot aantal beleggingsinstellingen, vooral partijen die zich uitsluitend richten op professionele beleggers, onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB). Indien een beleggingsinstelling meer dan 100 miljoen belegd vermogen heeft, dient een vergunning te worden aangevraagd. AIFMD brengt verplichtingen met zich mee op het gebied van beheer, risicobeheersing, kapitaaleisen, portfoliowaardering, beloningsbeleid, informatieplicht en een externe bewaarder. Onder andere vanwege het feit dat het zwaartepunt van de activiteiten van Stadsherstel niet ligt bij het behalen van rendement voor de aandeelhouders maar bij het behoud van gebouwd cultureel erfgoed, heeft AFM laten weten dat Stadsherstel niet kwalificeert als AIternative Investment Fund. Stadsherstel Amsterdam NV zal daarmee niet onder toezicht van AFM en DNB komen te staan. BESLUIT RIJKSSUBSIDIËRING INSTAND- HOUDING MONUMENTEN (BRIM) Brim-subsidie is bedoeld voor meerjarig onderhoud en incidenteel herstel van rijksmonumenten. Vanaf 2013 geldt een nieuwe regeling. Per pand wordt een subsidiebedrag ontvangen dat verband houdt met de verzekerde waarde van het betreffende pand. De eigenaar van het pand moet tenminste 50% van de onderhoudskosten zelf dragen. Panden die de status van werelderfgoed hebben of die in het bezit zijn van een zogenaamde Professionele Organisatie voor Monumentenbehoud (POM) hebben bij de verdeling van het onderhoudsgeld voorrang. Omdat de panden van Stadsherstel Amsterdam in veel gevallen aan beide criteria voldoen is de kans op onderhoudssubsidie groot. Stadsherstel ontving in december 2013 voor de jaren 2014 t/m 2019 een beschikking voor onderhoudssubsidie van 2.65 miljoen. Omdat de beschikking een groot deel, maar niet alle panden van Stadsherstel betreft, bedraagt de totale onderhoudssubsidie circa 0,5 miljoen per jaar. COMPENSATIE VERVALLEN VRIJSTELLING VPB De staat compenseert stadsherstellichamen voor het feit dat ze per 1 januari 2008 integraal belastingplichtig in de vennootschapsbelasting zijn geworden. De staatssecretaris van Financiën voegde daartoe begin 2009 een geoormerkte subsidie van 2 miljoen per jaar aan de rijksbegroting toe ten behoeve van stadsherstellichamen. Stadsherstel ontving voor het jaar 2013 een subsidie ter grootte van 1,44 miljoen. De minister heeft aangegeven de regeling nog tot en met 2016 in stand te willen houden. 20 Verslag van de directie 21 Verslag van de directie

13 INVESTERINGEN In het verslagjaar werd voor een bedrag van 5,9 miljoen geïnvesteerd. GEREEDGEKOMEN RESTAURATIES In 2013 werden de volgende gerestaureerde panden opgeleverd: Zuideinde 430, Kerkstraat 15 en 17, Bergstraat 2 en 4, Amstel 282, Westerkade 24/25 en Durgerdammerdijk 101 in Amsterdam, Spiegelstraat 2 tot en met 8 (het hostel) in Haarlem, boerderij Den Burgh bij Hoofddorp en de Van Houtenkerk in Weesp. RESTAURATIES IN UITVOERING Aan het einde van het boekjaar waren de volgende restauraties nog in uitvoering: Oudezijds Voorburgwal 156, Vondelstraat 41, Nieuwe Prinsengracht 43 tot en met 53, Kloveniersburgwal 44, Valeriusplein 7 en 8, Marnixstraat 291/293 en 295, Korte Leidsedwarsstraat 70, Spuistraat 61, Korte Oudekerkerdijk 45, het oude gemaal Kadoelen, Tollensstraat 60 (hal 17) en Tollensstraat 61 bij het complex De Hallen in Amsterdam, de Vensermolen en het terrein en betonnen opstallen van kustbatterij Diemerdam in Diemen, Breestraat 101 in Beverwijk, en de voormalige Nederlands Hervormde kerk in Zaandijk. Stadsherstel wordt bij haar restauratieactiviteiten geadviseerd door de Raad van Advies. De leden van deze raad, mevrouw drs. J.H.Bierenbroodspot-Rudolph, de heer drs. G.S. Hoogewoud, prof. dr. K.A.Ottenheym en de heer E.A. Schilp werden in het verslagjaar eenmaal geraadpleegd over de wijze waarop restauraties en nieuwe invullingen van deze monumenten zouden kunnen plaatsvinden. ONROERENDE ZAKEN: AAN- EN VERKOPEN In het verslagjaar werden negen panden aangekocht. In Amsterdam werden gekocht Spuistraat 61, Korte Oudekerkerdijk 45, Lange Niezel 10, Tollensstraat 60 (hal 17), Tollensstraat 61 en Bilderdijkkade 60/62, de laatste drie als onderdeel van het complex De Hallen. In Heemstede werden Wilhelminaplein 4 en 6 aangekocht en in Zaandijk de voormalige Nederlands Hervormde kerk. In Amsterdam-Noord werd een tijdelijk gebruiksrecht van twintig jaar gevestigd op het oude gemaal Kadoelen. Interieur van het gerestaureerde monument uit 1745 aan Zuideinde 430, Amsterdam-Noord, 2013, Willem van Iterson Monument aan de Amstel 282 tijdens en na restauratie, 2013, resp. Monique Hollenkamp en Kamiel Vorwerk Deel van een tweeling, een pandje in de Korte Leidsedwarsstraat no. 70 in restauratie, 2013, Archief Stadsherstel 22 Verslag van de directie 23 Verslag van de directie

14 ONDERHOUD Stadsherstel investeert veel in onderhoud. Daarmee behouden haar panden de prachtige staat die ze na restauratie kregen. In het verslagjaar werd circa 3,1 miljoen aan onderhoud uitgegeven. Dat is ongeveer 21 % van de totale huurinkomsten. Aan buitenschilderwerk werd 0,7 miljoen uitgegeven, aan geveltimmerwerk 0,25 miljoen. Er werden 46 cv-ketels vernieuwd. In het verslagjaar werden de volgende woningen/panden gerenoveerd: Keizersgracht 697B, Kerkstraat 321, Nieuwe Spiegelstraat 22C en Prinsengracht 451. Groot onderhoud werd uitgevoerd aan Prinsenstraat 18, Stoombootweg 1, Zeeburgerdijk 54 en Amstel 93/95. VERHUUR VERHUUR VAN WONINGEN Door het verhuren van gerestaureerde en veelal monumentale panden wordt niet alleen het leefklimaat in het werkgebied van Stadsherstel verbeterd. De huurinkomsten maken ook dat Stadsherstel kan investeren in restauraties en dat het onderhoud aan de panden op een hoog niveau kan worden gehouden. Stadsherstel Amsterdam N.V. verhuurt ruim 650 woningen en hanteert een wachtlijst om het aanbod van beschikbare woningen te verdelen. De wachtlijst is bedoeld voor woningen van zowel Stadsherstel Amsterdam N.V. als Stichting Stadsherstel Amsterdam. Momenteel staan er bijna tienduizend personen ingeschreven op deze wachtlijst. In 2012 deed zich geen structurele leegstand voor in de huurwoningen van Stadsherstel, buiten die als gevolg van mutaties of renovatiewerkzaamheden. De minister van BZK stond verhuurders toe de huur van woningen te verhogen met 4 %. Indien het inkomen van de huurder hoog was in relatie tot de huur voor de woning kon de huur verhoogd worden met 6,5%. Stadsherstel heeft dit beleid gevolgd. De jaarlijkse huurverhoging voor de vrije sector bedroeg in ,5%. In het verslagjaar kregen veertien gerestaureerde woonruimten nieuwe huurders. Op 15 oktober 2013 vond de jaarlijkse huurdersavond plaats, in het bijzijn van commissaris mevrouw drs. D.E. Manson. Rijksmonumenten uit 1725, Bergstraat 2-4, in 2013 opgeleverd en nu bewoond door studenten, beeld resp. Stadsarchief Amsterdam (1939) en Ernest Annyas (2013) VERHUUR VAN BEDRIJFSRUIMTEN In In het verslagjaar deed zich ook bij de verhuur van bedrijfsruimten nauwelijks structurele leegstand voor. Drie bedrijfsruimten stonden gedurende het verslagjaar enige maanden leeg als gevolg van de moeilijke markt voor kantoorruimte. De huren voor bedrijfs- en kantoorruimten werden met 2,3 % verhoogd, conform de contractuele mogelijkheid. Stadsherstel voegde in 2013 zes nieuwe bedrijfsruimten aan haar bezit toe. In totaal verhuurt Stadsherstel 268 bedrijfsruimten. Vondelstraat 41 wordt gerestaureerd en na oplevering verhuurd als kantoorpand, 2013, archief Stadsherstel 24 Verslag van de directie 25 Verslag van de directie