VASTGOED ADVISEUR. jaargang 28, nummer 3 juni vakblad voor makelaars en taxateurs een uitgave van VBO Makelaar

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "VASTGOED ADVISEUR. jaargang 28, nummer 3 juni 2014. vakblad voor makelaars en taxateurs een uitgave van VBO Makelaar"

Transcriptie

1 VASTGOED ADVISEUR Roger Messenger, voorzitter TEGoVA: Europa heeft de European Valuation Standards nodig Scholingstraject REV: vertaling EVS-standaard naar Nederlandse marktsituatie Revival van het gemeentelijk grondbedrijf of toch maar niet? Vastgoedsector toont te weinig daadkracht in energiebesparing Tweeluik - Hervorming huursector jaargang 28, nummer 3 juni 2014 vakblad voor makelaars en taxateurs een uitgave van VBO Makelaar

2 Specialist in aansprakelijkheidsverzekeringen aansprakelijkheids- voor o.a. Specialist in verzekeringen voor o.a. Assurantieintermediairs, Assurantie- hypotheek-, intermediairs, kredieten hypotheek-, pensioenadviseurs kredieten pensioenadviseurs Makelaars, beheerders en Makelaars, taxateurs beheerders in onroerende en taxateurs zaken in onroerende zaken Advocaten, notarissen, accountants Advocaten, notarissen, belastingadviseurs accountants en belastingadviseurs Wij Wij beschermen beschermen de de vastgoedmakelaar vastgoedmakelaar en en zijn zijn of of haar haar dienstverlening... dienstverlening... AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED AANSPRAKELIJKHEIDSVERZEKERINGEN VOOR MAKELAARS IN VASTGOED Net zoals u zijn wij specialist. Al ruim 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar Al Net ruim zoals 25 u jaar zijn zijn wij specialist. wij makelaar Al ruim in (beroeps)aansprakelijkheidsverzekeringen. 25 jaar zijn wij onafhankelijk makelaar in aansprakelijkheidsverzekeringen. Hierdoor kunnen wij u een optimale Hierdoor in aansprakelijkheidsverzekeringen. hebben wij veel ervaring opgebouwd Hierdoor kunnen kunnen wij u wij een u optimale een bescherming van de continuïteit van uw bedrijf bieden, zodat u kunt optimale bescherming bescherming van de continuïteit van de continuïteit van uw van bedrijf uw bedrijf bieden, garanderen. zodat u kunt blijven doen waar u goed in bent: makelen. En blijven u kunt doen ondertussen waar u goed blijven in bent: doen makelen. waar u goed in bent. dat dat houden houden wij wij zo zo s-gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T s-gravenweg 431, 3065 SC Rotterdam, T _ADV_VastgMag_194x264_def.indd :26: _ADV_VastgMag_194x264_def.indd :26:02

3 6 12 Roger Messenger: Europa heeft de European Valuation Standards nodig Scholingstraject REV: vertaling EVS-standaard naar Nederlandse marktsituatie Revival van het gemeentelijk grondbedrijf of toch maar niet? Vastgoedsector toont te weinig daadkracht in energiebesparing in dit nummer no nonsense Met de commerciële taxatiemarkt aan tafel 5 actueel Roger Messenger: Europa heeft de European Valuation Standards nodig 6 Scholingstraject REV: vertaling EVS-standaard naar Nederlandse marktsituatie 12 Revival van het gemeentelijk grondbedrijf of toch maar niet? 18 Vastgoedsector toont te weinig daadkracht in energiebesparing 24 Tweeluik Hervorming huursector met de heren Paping (Woonbond) en Blokland (IVBN) 28 columns Onderzoeksinstituut OTB De waarde van de WOZ-waarde 11 Bedrijfsmatig Vastgoed REV geïntroduceerd in Nederland! 23 Agrarisch Vastgoed De nieuwe standaard: Jansen de Boer, agrarisch taxateur REV 27 Rabobank Nederland Wat heeft uw vakmanschap te maken met de crisis? 33 achtergrond Uit de media 4 Online 15 Uit de rechtspraak Betalen voor een wanprestatie? 16 Makelaar van de Maand Vollebregt-Barten 30 Achter de Voorkant TEGoVA, Brussel 34 VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 3

4 UIT DE MEDIA Rabobank: Nederlandse woningmarkt kruipt uit dal Volgens het Kwartaalbericht Woningmarkt van de Rabobank trekt de markt voor bestaande koopwoningen dit en volgend jaar weer langzaam aan. Het aantal verkochte woningen zal dit jaar toenemen naar tot na een dieptepunt van in De prijzen zullen naar verwachting weer licht stijgen (0-1% in 2014 en 1-3% in 2015). Hoewel een vergelijking met het eerste kwartaal van 2013 nog een daling laat zien van 1,5% zijn de huizenprijzen over de laatste negen maanden met 1,3% gestegen. Ook nam het aantal eigendomsoverdrachten fors toe. Het eerste kwartaal van 2014 was qua verkoopaantallen het beste eerste kwartaal sinds De Rabobank verwacht dat het aantal verkochte woningen verder zal stijgen, maar dit jaar nog beperkt zal blijven. Een positieve prijsontwikkeling zal de restschuldproblematiek volgend jaar iets beperken, waarmee de doorstroming geleidelijk beter op gang zal komen. Daarom verwacht de Rabobank voor 2015 iets meer verkopen dan in De nieuwbouwsector profiteert op termijn ook van deze gunstige woningmarktomstandigheden. Gezien het zeer lage aantal bouwvergunningen in 2013 verwacht de Rabobank dat de nieuwbouwproductie dit jaar haar dieptepunt bereikt. Voor de woningnieuwbouw verwacht de Rabobank een volumekrimp van 2% in 2014 en een volumegroei van 8% in Hypotheekrente lager dan ooit De gemiddelde rente op een hypotheek met een rentevaste periode van 10 jaar is gedaald naar 3,76%. Dat is het laagste niveau sinds in ieder geval Het vorige laagterecord, 3,79%, dateert van Eind vorig jaar bereikte de rente voor 5 jaar al een laagterecord. Sindsdien is die rente nog verder gezakt, naar 3,08%. De variabele rente bevindt zich met 2,61% ook rond het laagste niveau ooit. De hypotheekrentes zijn sinds begin 2013 al aan het dalen. Sindsdien is de rente voor 10 jaar vast met ruim 1% gedaald. Bron: De Hypotheekshop Welke huizen staan onder water? Maar liefst 1,4 miljoen huizen in Nederland staan onder water. Zo staan de huizen van gezinnen met kinderen onder water. Dat is 56% van het totaal aantal gezinnen met twee kinderen. Bij 24% van alle paren zonder kinderen is de hypotheek hoger dan de woningwaarde. Bij eenoudergezinnen is dat 32%. Bij alleenstaanden kampt 30% met dit probleem. Bij mensen tot 45 jaar gaat het om 68% van de mensen tot 45 jaar met een koophuis. Bij huizenbezitters van boven de 45 jaar ziet maar 16% dit als een probleem. Opvallend is dat het niet met name de Nederlanders met de laagste inkomens zijn die onder water staan. Eigenaren van goedkopere huizen zitten wel vaker in de problemen. Het gaat om gevallen, oftewel de helft van alle koophuizen in de goedkoopste categorie. Van de iets minder goedkope huizen (gemiddeld euro) staat 37% onder water. Van de duurste helft van de huizen in Nederland is dat slechts 23%. Huizenbezitters in de stad hebben vaker een hypotheek die boven de marktwaarde ligt. Het gaat om 42% van de koophuizen in de stad. Buiten de steden staan huizen onder water. In Flevoland staan gemiddeld de meeste huizen onder water: 48%. Bron: RTLZ Ontwikkeling garanties NHG Totaal NHG aankoop woning NHG woningverbetering NHG overige NHG NHG (Aantallen afgerond op 100-tallen) Calcasa Commercieel Vastgoed Indexen (2001Q4=100) Aantal verkochte woningen april 2014 April Stijging 64.5% t.o.v. april Stijging 7.5% t.o.v. maart Woningtypen Stijging appartementen t.o.v. maart % Stijging 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. maart % Stijging hoekwoningen t.o.v. april % Stijging 2-onder-1-kapwoningen t.o.v. april %. Aantal geregistreerde hypotheken April Stijging 52.9% t.o.v. april Stijging 6.3% t.o.v. maart Aantal executieveilingen April Stijging 16.3% t.o.v. april Bron: Kadaster Kwartaal Jaar Bron: Calcasa/PropertyNl Kantoren Winkels Bedrijfsruimten 4 VASTGOED ADVISEUR juni 2014

5 NO NONSENSE met de commerciële taxatiemarkt aan tafel Het afgelopen jaar is er regelmatig overleg gevoerd tussen diverse collega s en belanghebbenden uit de taxatiebranche voor commercieel vastgoed, SCVM- en VastgoedCert-register, AFM, DNB en VBO Makelaar. Dat gebeurt in zogenaamde ovale en ronde tafeloverleggen. Inzet van de gesprekken: verdere professionalisering van de taxatiebranche. Vanuit Europa is er immers een niet te stoppen tendens om de taxatiemarkt naar een hoger plan te tillen. Net zoals het makelaarsvak voor de woningmarkt door de krediet- en eurocrisis voorgoed is veranderd, keert ook het vak van taxateur nooit meer naar de oude situatie terug. De roep om kwaliteit is buitengewoon sterk. Terecht. Hoe commercieel vastgoed wordt gewaardeerd en op de balans van financiële instellingen staat, is essentieel. De crises hebben banken met kwetsbare bufferposities achtergelaten. Een Europese Bankenunie komt steeds dichter bij. Deze unie moet bijdragen aan financiële stabiliteit in Europa en sterkere banken via onder meer gelijke regels voor alle banken in de eurolanden en centraal toezicht op de diverse significante nationale banken. Uniformering van definities moet het delen van informatie en transparantie vergroten. Met dat oogmerk is VBO Makelaar vorig jaar lid geworden van TEGoVA die de European Valuation Standards (EVS) ontwikkelt en beheert. Inmiddels heeft de Europese Centrale Bank (ECB) een Asset Quality Review (AQR) uitgevaardigd om risicovolle activa te beoordelen. De EVS zijn in deze AQR bovenaan het rijtje standaarden geplaatst. Op dit moment worden er stresstests bij banken uitgevoerd. In hoeverre zijn banken in staat verliezen op te vangen? Daarbij zou een mogelijk verdere waardedaling van het commercieel vastgoed voor de Nederlandse banken punt van aandacht zijn. Eerder riepen toezichthouders DNB en AFM de taxatiemarkt al op om tot meer uniformiteit, integriteit en transparantie te komen. De 28 aanbevelingen uit het zogenaamde PTA-rapport sloten daar goed bij aan en stonden aan de basis van het huidige tafeloverleg om de markt zo in te richten dat reële taxaties gemeengoed zijn. Zonder al die goede taxateurs te kort te willen doen, was dat over de gehele linie voorheen niet altijd het geval. Stroomlijning van de taxatiebranche met één gedragscode en één centraal register moet daar verandering in brengen. Er zou één aanspreekpunt voor gedragsregels, tuchtrecht en registraties moeten komen. Dit moet ook de beoogde transparantie naar marktpartijen bevorderen. Overigens is het niet zo dat er nu helemaal geen transparantie van vastgoedgegevens zou zijn. Nederland staat vierde in ranking als het om transparantie gaat. Maar het kan en moet altijd beter. Dat is waar de markt om vraagt, dat is waar de Europese markt naartoe beweegt. Europese wetgeving zal vanaf 2016 hogere eisen stellen aan taxateurs. Ook zijn in 2014 PTArichtlijnen in de vorm van best practises van kracht. Taxaties moeten volgens internationale standaarden worden uitgevoerd. Dat betekent dat het proces tot verdere professionalisering onomkeerbaar is. Dat betekent ook dat er in een ovaal c.q. rond tafeloverleg constructieve gesprekken gevoerd moeten blijven worden. Concurrentieredenen, privacy-aspecten en het gebrek om verder te kijken dan de eigen toko mogen verdere professionalisering van de markt niet in de weg staan. Aan een ovale of ronde tafel kunnen partijen niet lijnrecht tegen over elkaar staan/zitten. Daarom is er bij mijn weten wel een ovale en ronde tafel maar is er geen vierkant tafeloverleg ingericht. Ed Hamming Voorzitter VBO Makelaar VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 5

6

7 ACTUEEL TEGoVA roger messenger, voorzitter TEGoVA: europa heeft de european valuation standards nodig VBO Makelaar werd in mei 2013 volwaardig lid van TEGoVA, The European Group of Valuers Associations. Zij beheren en ontwikkelen de European Valuation Standards (EVS). Sinds november jl. heeft VBO Makelaar bovendien het recht om de titel Recognised European Valuer (REV) uit te reiken. Dat is van groot belang, want ook de Europese Centrale Bank geeft de voorkeur aan EVS boven IVS als er sprake is van een conflict over de toepassing van standaarden. In het huidige Europese krachtenveld rond de stresstest van banken kunnen REV-gecertificeerden een belangrijke rol vervullen. Tijdens de PROVADA zullen de eerste REV-certificaten worden uitgereikt aan leden van de sectie Bedrijfsmatig Vastgoed van VBO Makelaar. Roger Messenger, voorzitter van TEGoVA, geeft zijn visie op de toekomst van de taxatiemarkt. Waarom is TEGoVA eigenlijk opgericht? Wij zagen al in de jaren 70 dat de Europese Unie zich in hoge mate zou gaan richten op vastgoed en taxaties. Daarom hebben we TEGoVA opgericht met als doel de European Valuation Standards te ontwikkelen en Europese taxateurs te laten samenwerken. We liepen dus vooruit op de ontwikkelingen. Wat is het belang van de TEGoVA Gedragscode? Als het over taxateurs en taxaties gaat, gaat het al snel over integriteit en transparantie. Daarom hebben we een gedragscode opgesteld. Alle organisaties die lid zijn van TEGoVA moeten zich minimaal aan deze code onderwerpen. Deze code richt zich op de persoonlijke verantwoordelijkheid van de taxateur, de verantwoordelijkheid van de aangesloten organisatie en de verantwoordelijkheid die hoort bij de beroepsuitoefening. Kernwaarden van de code zijn eerlijkheid, professioneel respect voor andere beroepsbeoefenaren en standaarden, verantwoordelijkheidsgevoel en betrouwbaarheid. We hebben ook een aantal eisen opgesteld waaraan leden moeten voldoen: onder andere integer handelen, en het blijvend voldoen aan eisen van vakbekwaamheid. Wat zijn de belangrijkste verschillen tussen de European Valuation Standards (EVS) en de International Valuation Standards (IVS)? Kunnen beide standaarden naast elkaar bestaan? Er zijn gelijkenissen tussen de basisprincipes, EVS is echter toegespitst op de Europese praktijk en wetgeving. EVS is de enige standaard die uitgebreid inhaakt op EU wet- en regelgeving en is daardoor ook verenigbaar tussen de EUlidstaten. IVS is een wereldwijde standaard die daarom meer generiek moet zijn, omdat er niet één enkel model past. Hoe meer de Europese Unie zich ontwikkelt, des te groter wordt de afstand tussen beide standaarden. IVS kan van waarde zijn in sommige opkomende landen die nog geen eigen standaarden hebben ontwikkeld. Echter, de Verenigde Staten hebben USPAP nodig; Europa heeft de EVS nodig, en ik ga ervan uit dat China en India op korte termijn ook hun eigen standaarden zullen ontwikkelen. Hoe heeft de economische crisis de perceptie van de taxatiemarkt veranderd? Die is volledig veranderd. Vastgoed heeft de crisis veroorzaakt, ook al was het dan Amerikaans vastgoed. En of het nu klopt of niet: het falen van taxaties/taxatiefouten VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 7

8 Waarom was 2013 voor TEGoVA zo n belangrijk jaar? Het is niet niks als je in de Europese wetgeving wordt opgenomen. En dat is wel gebeurd: via de Mortgage Credit Directive. Die geeft lidstaten de suggestie/aanbeveling om de EVS van TEGoVA te overwegen als ze betrouwbare taxatiestandaarden voor hypotheekverstrekking willen ontwikkelen. Welke rol spelen de EVS in de internationale taxatiemarkt? Het woord internationaal is een containerbegrip. EVS zijn de heersende standaarden op de Europese markt voor taxateurs die internationaal werken. In combinatie met REV geven ze Europese investeerders een indicatie van de betrouwbaarheid van lokale taxateurs. werd gezien als een deel van het probleem dat regeringen moesten oplossen. Vandaar ook de taxatie-eisen in de richtlijn AIFMD (Alternative Investment Fund Managers Directive) en de Richtlijn inzake hypotheekovereenkomsten voor particulieren (Mortgage Credit Directive). Daarmee is de druk op de markt verhoogd om ofwel tot zelfregulering te komen óf dat over te laten aan de EU, DNB, AFM en de nationale wetgevers. Alle facetten van TEGoVA zijn doordrongen van deze druk om tot resultaten te komen: de EVS, de gedragscode, de minimale opleidingseisen en vooral de Recognised European Valuer (REV). Hoe ziet u de Nederlandse taxatiemarkt en de rol van VBO Makelaar op die markt? De Nederlandse markt wijkt in zoverre af dat Nederland tot voor kort een van de weinige landen zonder TEGoVAleden was. In uw land waren er dan ook geen taxateurs die zich verbonden aan de EVS, en er waren dus ook geen REV s. Binnen een jaar waren er twee Nederlandse leden: VBO Makelaar en een half jaar later VastgoedPRO. Het lidmaatschap van de NVM is tijdens de Algemene Ledenvergadering van mei jl. besproken. Echter: op dit moment is VBO Makelaar de enige organisatie die REV-certificaten mag verstrekken. Iedereen binnen TEGoVA heeft het volste vertrouwen dat jullie met succes de EVS en de REV s zullen introduceren op de Nederlandse markt en in de taxatiewereld. Het artikel van Siep Roelfzema in The Journal of the Recognised European Valuer heeft ons geschokt maar ook geïnspireerd. Goed opgeleide leden van VBO Makelaar lopen opdrachten mis omdat banken en overheden alleen RICS accepteren! Maar nu hebben de Nederlandse Beroepsorganisatie voor Accountants (NBA) en de Autoriteit Financiële Markten zich ook hard gemaakt voor de uitgangspunten van TEGoVA. Ik ben ervan overtuigd dat VBO Makelaar de banken zal kunnen overtuigen van de meerwaarde van TE- GoVA, de EVS en de Nederlandse REV s. Als jullie onze steun daarbij nodig hebben, horen we dat graag! roger g. messenger bsc frics firrv rev Roger Messenger is sinds mei 2007 voorzitter van TEGoVA, waarin hij the Institute of Revenues Rating and Valuation (IRRV) vertegenwoordigt. Messenger is Bachelor of Science in Vastgoedmanagement, lid van the Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) en Recognised European Valuer (REV). Hij beschikt over meer dan 30 jaar ervaring als taxateur commercieel vastgoed in the United Kingdom. Hij is zijn carrière als taxateur en Partner Assistant gestart bij Turner, Rudge & Turner. In 1981 werd hij Partner Assistant bij het in Londen gesitueerde Wilks Head & Eve, waarna hij in 1993 partner werd. Hij is voormalig president van the IRRV en the RSA (Rating Surveyors Association). In aanloop naar de vorming van de Europese Bankenunie moeten de grootste banken/systeembanken van alle lidstaten zich onderwerpen aan een stresstest. Daarmee wordt onderzocht in hoeverre de banken in staat zijn om verliezen op te vangen; met name op het gebied van vastgoed. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft daarvoor de Asset Quality Review (AQR) uitgevaardigd. Daarin stelt de ECB dat de EVS de voorkeur verdienen boven IVS/RICS als er bij een taxatie een conflict ontstaat tussen de beide standaarden. Hoe belangrijk is die stellingname van de ECB voor de EVS? Die is van doorslaggevend belang. De ECB bepaalt het Europese monetaire beleid, en ze houdt toezicht op de 8 VASTGOED ADVISEUR juni 2014

9 banken. Deze organisatie heeft de EVS bovenaan het rijtje standaarden geplaatst. Dat heeft in één klap gezorgd voor een totale verandering in de perceptie van overheden en banken in verschillende landen. Niet alleen in de Eurozone maar zelfs bij kandidaat-lidstaten. En dit is nog maar het begin! Het is immers nog maar een paar weken geleden dat de ECB dit bekend maakte. Hierdoor ontstaat een marktleiderschap los van de grondbeginselen en de detaillistische verschillen tussen de twee standaarden. Goed beschouwd is het eigenlijk logisch dat de landen die nauwer gaan samenwerken in de Eurozone grote waarde hechten aan Europese taxatiestandaarden. In januari jl. heeft de Europese Unie een richtlijn gepubliceerd met betrekking tot hypotheekovereenkomsten voor particulieren: de Mortgage Credit Directive. Daarin wordt aangedrongen op de ontwikkeling van betrouwbare standaardnormen voor de waardebepaling van woningen ten behoeve van een hypotheekaanvraag. Waarom is de richtlijn juist nu uitgevaardigd, en welke rol kunnen de EVS erin spelen? Het gaat hier niet om een richtlijn, maar om Europese wetgeving die boven de nationale wet gaat, en die moet worden ingevoerd in nationale wet- en regelgeving als onderdeel van enorme Europese hervormingen op de financiële markten. Die hervormingen gevolg van de crisis hebben als doel de markt te stabiliseren en de consumenten te beschermen. In eerste instantie had de Europese Commissie niet voorgesteld om voorzieningen te treffen voor taxaties, maar het Europese Parlement stelde zich op het standpunt dat betrouwbare taxaties van het grootste belang zijn voor stabiliteit en consumentenbescherming. En wie is daar nu tegen? Hebben we zo n richtlijn ook nodig voor commercieel vastgoed? Nee, want de commotie op de markt ontstond in de woningsector, en niet zozeer in het commerciële vastgoed. Het aspect van consumentenbescherming is ook volledig gericht op woningeigenaren. Commerciële vastgoedeigenaren en investeerders zijn vaak grote jongens. Die kunnen heel goed voor zichzelf opkomen! Kunnen de EVS ook van toepassing zijn op agrarisch vastgoed? Dat is in grote mate het geval, want de meeste uitgangspunten zijn identiek. En zoals aangegeven in EVS 2012, kunnen de toegang tot en de beperkingen van betalingsregelingen binnen het gemeenschappelijk landbouwbeleid van belang zijn voor de kapitaalwaarde én voor de huurwaarde van vastgoed. Tekst: Carola Peters Beeld: o.a. TEGoVA TEGoVA en de TEGoVA-leden moeten nu proberen om actief betrokken te zijn bij de nationale inpassing van de Richtlijn. Op die manier wordt gegarandeerd dat de overheden ook daadwerkelijk kiezen voor toepassing van de EVS als blauwdruk voor betrouwbare nationale standaarden voor hypotheektaxaties. We hebben daarover al de nodige instructies verstrekt, en we hebben ook een briefing opgesteld voor ambtenaren. Daarin worden in verschillende talen (ook in het Nederlands!) de belangrijkste onderdelen van de EVS 2012 over taxatie voor hypotheekleningen toegelicht. Op de Algemene Ledenvergadering van TEGoVA, die in mei jl. in Oslo werd gehouden, was dat het belangrijkste onderwerp: de voortgang die onze leden hebben geboekt bij het aangaan van de dialoog met de overheid. In veel gevallen maar niet altijd houdt het ministerie van Financiën zich bezig met de implementatie van deze Richtlijn in nationale wetgeving. de essentie van de European Valuation Standards (EVS) Vanaf het begin af aan onderscheidt EVS zich door Europese wetgeving over concepten zo basaal als marktwaarde of de EU-definitie van de taxateur, te benadrukken in nationale richtlijnen. De EVS 2012 tilt de kennis over én geeft bekendheid aan de invloed die Europa heeft op vastgoed en taxaties naar een hoger niveau. De toepassingen van de EVS zijn specifiek ontworpen voor taxateurs om hun werkzaamheden aan te passen aan EU-regelgeving via: EVA 6 Cross-border valuations; EVA 7 Property valuation in the context of the Alternative Investment Fund Managers Directive; EVA 8 Property Valuation and Energy Efficiency. Daarnaast hebben we een geheel nieuw Deel II van EVS, dat een volledig beeld geeft van Europese wet- en regelgeving/beleid en het effect daarvan op vastgoed en taxaties. VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 9

10 Kijk voor alle opleidingen, cursussen, trainingen en PE bijeenkomsten op Beroepsopleiding Makelaars B.V. biedt al meer dan twintig jaar een gevarieerd aanbod aan opleidingen, cursussen en trainingen voor de vastgoedbranche. Onze opleidingen, cursussen en trainingen zijn geworteld in de praktijk, gericht op de actualiteit en worden verzorgd door vakbekwame en gemotiveerde docenten. Contact Wilt u meer informatie of heeft u vragen? Neem dan contact op met ons op via onderstaande contactgegevens: Beroepsopleiding Makelaars B.V. Gildeweg 5a, 2632 BD Nootdorp telefoon

11 COLUMN Woningmarktanalyse OTB de waarde van de woz-waarde Gemeenten hebben bij wet het recht om belastingen te heffen. De parkeer- en hondenbelasting en natuurlijk de onroerendezaakbelasting (OZB) zijn de bekendste; de OZB is de grootste inkomstenpost. Eveneens bij wet geregeld, speelt de WOZwaarde een centrale rol bij het heffen van de OZB. Door de crisis op de woningmarkt in de afgelopen vijf jaar wordt de WOZ-bepaling met de huidige methodieken echter een stuk minder betrouwbaar. Dit leidt niet alleen tot meer bezwaren tegen de WOZbeschikking, maar stelt ook de rechtvaardigheid van de OZB-heffing ter discussie. De benodigde omvang van gemeentelijke belastingen, zoals de OZB, wordt jaarlijks door de gemeenteraad vastgesteld. Tegen de hoogte van het tarief kan geen bezwaar worden gemaakt, maar wel tegen de hoogte van de vastgestelde WOZwaarde, grondslag voor de individuele heffing OZB. De laatste jaren gebeurt dit ook massaal, waardoor uiteindelijk minder OZB wordt geïnd en gemeenten ook veel kosten maken voor het afhandelen van die bezwaren. Gemeenten zijn verplicht jaarlijks de WOZ-waarde vast te stellen naar het prijspeil op 1 januari van het voorgaande jaar en maken daarbij gebruik van een taxatie of een modelmatige waardebepaling. Niet elke woning wordt afzonderlijk bezocht, er wordt volstaan met één of enkele vergelijkbare woningen die in een steekproef zijn geselecteerd of die rond de waarde-peildatum zijn verkocht. Door vergelijking op een aantal kenmerken van de woning en de woonomgeving wordt vervolgens op modelmatige wijze de waardering van de overige woningen binnen de gemeente bepaald. De WOZwaarde wordt daarbij beschouwd als een goede indicatie van de waarde van het onroerende goed in het vrije economische verkeer op een bepaald moment. Een model is altijd slechts een vereenvoudigde weergave van de werkelijkheid. Een modelmatige waardebepaling is dan ook maar een benadering van de marktwaarde van een woning. Veelal wordt een afwijking van 10% tot 15% tussen WOZ-waarde en feitelijke verkoopprijs als acceptabel gezien. Bij deze methode spelen de verkochte referentiewoningen echter een zeer bepalende rol. In een periode dat er veel minder woningen worden verkocht, wordt het steeds lastiger om voor iedere woning in de gemeente een goed vergelijkbare referentie te vinden. Gevolg: veel verwarring bij huiseigenaren. Omdat de Nederlandse (koop)woningmarkt sterk (naar bijvoorbeeld eigendomsverhouding en woningtype) is gesegmenteerd en ook steeds meer regionaal wordt gedifferentieerd, hebben de specifieke woningmarktomstandigheden grote invloed op de betrouwbaarheid van de modelmatige waardebepaling, de hoogte van de WOZ-waarde en daarmee op de verdeling van de OZB over de inwoners van een gemeente. Hoe wenselijk is dit? Vanuit het rechtvaardigheidsprincipe van economische herverdeling wordt bij de verdeling van de OZB-heffing over individuele huiseigenaren uitgegaan van de WOZwaarde. Een hogere WOZ-waarde betekent dat een huishouden zich blijkbaar meer woongenot/-comfort kan permitteren en daarom ook meer kan bijdragen aan de gemeentelijke inkomsten. Er is dus geen directe koppeling met de omvang van het huishouden, het inkomen of de feitelijke woonuitgaven. Maar hoe rechtvaardig is deze herverdeling nog in tijden, dat huishoudens niet kunnen verhuizen door een restschuld of door een gebrek aan passende alternatieven in de huursector, dat ouderen langer zelfstandig moeten blijven wonen en dat nieuwe toetreders op de koopwoningmarkt tot hogere netto woonlasten worden gedwongen dan hun voorgangers? Hoe waardevol is de WOZ-waarde nog voor gemeenten? Harry Boumeester, Onderzoeksinstituut OTB, TU Delft VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 11

12 ACTUEEL REV scholingstraject rev: vertaling evs-standaard naar nederlandse marktsituatie Op de PROVADA 2014 reikt VBO Makelaar de eerste REV-titels (Recognised European Valuer) in Nederland uit. Drs. Kees Doedens, directeur Beroepsopleiding Makelaars B.V. over het hoe, wat en waarom van dit eerste belangrijke wapenfeit. Onze taxaties moeten aansluiten bij een internationale standaard. Prof. Dr. Tom Berkhout van het Nyenrode Real Estate Center zit op dezelfde lijn. Dit is een kans om je kwaliteit als taxateur te bewijzen. luers he n of luers or countries,, either roperty lic sector, banks. It sets European standards for valuation practice, education and qualification as well as for corporate governance and for ethics for valuers through its European Valuation Standards, Minimum Educational Requirements and Recognised European Valuer scheme. It speaks with a common voice on valuation to European legislators and policy makers. EUROPEAN VALUATION STANDARDS 2012 SEVENTH EDITION EUROPEAN VALUATION STANDARDS The European Group of Valuers Associations Sinds mei 2013 is VBO Makelaar lid van TEGoVA, The European Group of Valuers Associations. Het werd Kees Doedens al snel duidelijk dat juist dit lidmaatschap een heel belangrijke is. Toen er in 2012 werd gewerkt aan het PTA-rapport, was toetreding tot TEGoVA voor VBO Makelaar een must. Het Platform voor Taxateurs en Accountants (PTA) kwam met 28 aanbevelingen om onder meer de onafhankelijkheid van de taxateur en daarmee de scheiding van de bemiddelingsfunctie, het opleidingsniveau en de output van taxateurs te waarborgen c.q. te verbeteren. Voeg daarbij de ontwikkeling dat Europa naar een Europese bankenunie met meer standaardisatie toewerkt. Niet alleen banken, maar ook accountants en fiscalisten, verlangen steeds vaker dat taxaties aan een Europese standaard voldoen. Ga je niet mee in die ontwikkelingen, dan loop je opdrachten mis. Plus: je hebt je beroepseer als taxateur. Het moet gewoon goed zijn en die kwaliteit moet dus aantoonbaar zijn. Snel geacteerd Krap een jaar nadat VBO Makelaar lid werd van TeGoVA mogen al vijf VBO-collega s tijdens de PROVADA het podium op voor een REV-titel. Hoe is die snelheid te verklaren? Ligt de lat zo laag of zijn die collega s zo goed? Dat laatste, zegt Kees Doedens. Het klopt dat we inderdaad heel snel geacteerd hebben, nadat we vanuit Brussel te horen kregen dat we de status Awarding Member kregen. Dat hebben we opgevat als: noblesse oblige. We hebben eerst gekeken of er mogelijk al VBO-collega s in de commerciële taxatietak zaten, die aan de maatstaf konden voldoen. Dat we nu eerst op deze groep van bedrijfsmatige professionals focussen, is goed te verklaren. De meeste taxateurs stromen in via de woningmakelaardij. 13/04/ :35 Tegova_EVS_brochure_Cover_AW.indd 1 13/04/ :35 12 VASTGOED ADVISEUR juni 2014

13 Daarna specialiseren ze zich in agrarisch of bedrijfsmatig onroerend goed. Daarop hebben wij gezegd: Als dat kennelijk nu de meest ingewikkelde sectoren zijn, dan stappen we meteen op dàt hoge niveau in. Om dat REV-niveau te halen, moet een kandidaat aan drie eisen voldoen. Allereerst verlangen we dat je zeer compleet je werkervaring en expertise uiteenzet. In deze fase vragen we ook naar een lijst met twintig taxaties uit de afgelopen twee jaar. Is dit allemaal van niveau, dan moeten twee dossiers ook daadwerkelijk worden aangeleverd. Deze zijn voor deze pilot louter beoordeeld door twee externe assessoren vanuit de overheid en vastgoedmarkt, géén deskundigen binnen VBO Makelaar. We wilden absoluut vermijden dat de slager z n eigen vlees keurt. Deze dossiers worden tot op het bot gefileerd. Wanneer dit allemaal van het gewenste niveau is, dan wordt de kandidaat uitgenodigd voor een assessment. Zoals Michel Hanemaaijer (Vollebregt-Barten) in het artikel Makelaar van de Maand in dit nummer aangeeft: je wordt compleet doorgezaagd. De kwaliteit van de dossiers wordt afgezet tegen de EVS-eisen. Vijf van onze collega s waren net als wij overtuigd van hun kunnen. Zij voldeden ook daadwerkelijk aan onze eisen. Nyenrode Maar voor de meeste taxateurs zal gelden dat er een scholingstraject nodig is, om theorie van EVS en praktische vaardigheden te verdiepen. Kees Doedens: We zagen dat bij veel VBO-collega s de basiskwaliteit is geborgd, maar dat voor dit EVS-traject een verdiepingsslag noodzakelijk is. Om die reden werd contact gezocht met onder andere Nyenrode Business Universiteit. Hier is Prof. Dr. Tom Berkhout directeur van het Real Estate Center. De Universiteit wordt betrokken bij het scholingstraject dat in het kader van de REV-certificering wordt ontwikkeld. Tom Berkhout is voor de meeste taxateurs geen onbekende. Hij is één van de auteurs van het standaardwerk Taxatieleer Vastgoed 1. Tom Berkhout ziet REV als een must en als een kans. Hiermee kun je je als taxateur zeer goed in de markt positioneren, het is een predicaat waar de markt absoluut op zit te wachten. V.l.n.r.: de heren prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS en drs. C.J. Doedens zonneklaar moeten maken wat de overwegingen waren, onderbouwd met SWOT- en gevoeligheidsanalyses. Om tot een reële waarde te komen, gaat het veel verder dan cijfers. scholingstraject Tom Berkhout is met Kees Doedens blij dat vijf VBO-collega s aan de EVS-norm voldoen. Maar ik wil toch graag de stelling aan dat ook deze collega s gebaat zijn bij een aanvullend scholingstraject. Dat kan ook bij hen nog als een eyeopener fungeren. VBO Makelaar en Nyenrode werken nu gezamenlijk aan een scholingstraject dat in totaal een doorlooptijd van minimaal 12 weken krijgt. Prof. dr. Berkhout ziet REV-certificering als nieuwe stap in richting van het door de AFM en DNB zo gewenste Taxatiehuis: Zij zijn de grote aanjagers van de wens naar één uniform platform. Goed dat VBO Makelaar daar alert op heeft gereageerd Het zal niemand ontgaan zijn dat de roep om optimale verantwoording binnen de vastgoed- en financiële sector de laatste jaren in een stroomversnelling is gekomen. Betere opleiding en betere certificering beschermen je tegen de boze buitenwereld. Wat daarbij vooral van belang is, is je onderbouwing van je uitkomsten. Juist dàt is binnen REV een belangrijk issue. Je zou kunnen zeggen: de traditionele taxateur stevent af op een x-bedrag, een getal onder de streep: Dat is de waarde. Maar steeds meer gaat het om de weg naar dat getal onder de streep. Je zult Tom Berkhout vult aan: We slaan de brug tussen theorie en praktijk en vice versa. De EVS-standaard is hier en daar in globale termen verwoord, dat maakt een vertaling naar de Nederlandse marktsituatie noodzakelijk. De hoogleraar ziet de REV-certificering als een nieuwe stap in de richting van het door de AFM en DNB zo gewenste Taxatiehuis: Zij zijn de grote aanjagers van de wens naar één uniform platform. Goed dat VBO Makelaar daar alert op heeft gereageerd. Tekst: Henk de Kleine Beeld: VBO Makelaar en Nyenrode Business Universtiteit VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 13

14 Venum 3 De software die standaard in uw VBO lidmaatschap zit. De software voor VBO makelaars Met en dankzij u hebben we Venum 3 kunnen ontwikkelen. Met Venum 3 wilden we niet simpelweg de concurrentie nadoen. We wilden software maken waar u echt iets aan heeft, die kinderlijk eenvoudig te gebruiken is en die toch ontzettend veel kan. Maar dan wel de dingen die er toe doen. Software dus, die gemaakt is voor en door VBO makelaars. Van groot tot klein. Software die fundamenteel beter is. Iedereen kan werken met Venum U heeft geen kostbare en tijdrovende cursus meer nodig om Venum 3 te begrijpen. Over iedere knop, kleur en functie is nagedacht. Het onderhouden van panden en relaties is eenvoudig. Publiceren is kinderspel. En toch zijn al uw werkzaamheden compleet geautomatiseerd. Binnen 1 minuut van uw software in uw website De ideale koppeling tussen de VBO software en uw website. Een consument bezoekt uw site. Hij of zij bekijkt uw aanbod en slaat de zoekopdracht op. De volgende ochtend logt u in op Venum. De gegevens van de bezoeker zijn opgeslagen. Dat geldt ook voor de zoekopdracht. De relatie is gekoppeld aan beschikbaar aanbod en ontvangt aantrekkelijke mailings met passend aanbod. Allemaal vanzelf, u heeft alleen nog maar ingelogd. Makkelijker kunnen we het echt niet maken Agenda en taken op een zeldzaam hoog niveau Iedereen kan werken met Outlook. Logisch, het is veruit de meest gebruikte software voor agenda en taken en waarschijnlijk ook de beste. Daarom hebben we ervoor gezorgd dat de agenda en taken in Venum 3 op dezelfde fantastische uitgebreide manier werken. In combinatie met panden. Software voor VBO makelaars op een hoog niveau. Volledig automatische dossiervorming Venum kent het baanbrekende ARO concept. ARO betekent Actie, Relatie, Object. Het vormt het middelpunt van Venum, het epicentrum. Iedere Actie (afspraak, taak, document, mail, sms, etc ) wordt door Venum gekoppeld aan de bijbehorende Relatie en Object. Met als resultaat zelfwerkende software met spontane dossiervorming. VENUM Was, is en blijft gratis Voor alle Vbo makelaars

15 ONLINE Tweets over de markt Surfen op het VBODirectie: Blok moet energielabel waterdicht maken Cobouw.nl, Dé site voor de bouw cobouw.nl/nieuws/algemee #vbo VBOMakelaar: VBO Nieuws : Spaarrente en hypotheekrente verder gedaald ift.tt/1i1a9lx Oplever App moet geld, tijd en heel veel gedoe schelen Professionele beheerders, particuliere en institutionele verhuurders, particuliere woningeigenaren die tijdelijk hun woning verhuren volgens de Leegstandwet hebben allemaal veel gedoe als het gaat om de oplevering van vastgoed aan een gebruiker; ingewikkeld en tijdrovend. Maar ook corporaties en makelaars zouden de app op waarde weten te schatten. PDJ Vastgoed heeft eigenlijk een heel eenvoudige oplossing: De Oplever RogierSpoel: Nederlanders steken miljarden euro s spaargeld in aflossen #hypotheek: ong. 4 mld in 2014: telegraaf. nl/overgeld/spare https://hootsuite.com/ dashboardtelegraaf Consument wil hypotheek van bouwer. Kom naar #DVDP voor sneak preview nieuw hypotheekbedrijf vanuit bouw. Hoera! Vereniging Eigen Huis bestaat vandaag 40 jaar! Dat moet gevierd worden met een lekkere :-) ow.ly/i/5qfuf De app zou de gebruiker veel tijd maar ook juridisch gekissebis schelen. Via een gebruikersvriendelijk en volledig geautomatiseerd stappenplan kan een opleverrapport worden gemaakt, compleet met foto s en beschrijvingen; de staat van het object, gespecificeerd naar ruimte of vertrek, de meterstanden en contractdetails. Na akkoord van beide partijen kan ter plekke een digitale handtekening worden gezet. Een PDF gaat automatisch naar alle partijen die staan vermeld in het opleveringsrapport. Voor nog geen tien euro kan de app voor de Ipad, Google Play en andere tablets worden gedownload via de App Store. De app kan dan onbeperkt worden gebruikt. Een customized versie is ook mogelijk, die geheel afhankelijk van de wensen van de gebruiker, wordt opgeleverd. Uiteraard moet er dan wel een offerte op maat worden Een hogere hypotheek als je een energieneutrale woning koopt?het kan! Maar bij huizenkopers is er amper interesse rtlnieuws.nl/economie/home/ makelaars Mooi eerste kwartaal voor JLL bit.ly/1lbziuk #vastgoed Executoriale veilingen Vanuit de Tweede Kamer kwam er een Eens 64,7 #EBA: NL banken extra getest op dalende huizenprijzen/daling commercieel vastgoed Column #VBO voorstel om bij onderhandse verkoop niet langer bekend te maken dat er sprake is van een gedwongen verkoop. Oneens 35,3% Makelaar: voorkeur #EVS ow.ly/d/27dt Bron: Ledennet VBO Als ik door een woonwijk rijd, zie ik waar de huurwoningen staan fd.nl/economie-polit #FD consumenten poll Volg VBO Makelaar via Deeldiensten Ik wil zelf kunnen kiezen welke makelaarsactiviteiten ik afneem en op die basis ook deeldiensten met het bijbehorende tarief afrekenen. Eens Oneens 88,9% 11,1 % Bron: VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 15

16 UIT DE RECHTSPRAAK betalen voor een wanprestatie? Opdrachtgevers zijn je grootste vijand. Waar? Tsja, het is maar hoe je het bekijkt. Zonder opdrachtgevers, geen brood op de plank. Maar wat, als je eigen opdrachtgever je het dagelijkse brood simpelweg niet gunt. Makelaar Viseur werd met zo n figuur geconfronteerd. Veeleisend Echtpaar Bruggejan was van het Afdingerige Type. Iedere prijs was al bij voorbaat te hoog en er was geen product te vinden dat aan hun maatstaven kon voldoen. Eigenlijk was alles wat hen werd aangeboden maar zo-zo, waarbij heer Bruggejan met zijn rechterhand schommelende bewegingen pleegde te maken en mevrouw Bruggejan met een zuinig mondje verongelijkt de leverancier strak bleef aankijken. Het viel niet te zeggen of het ging om een welbedachte strategie van drama en theater, of dat zij daadwerkelijk vonden dat iedereen hen voortdurend afzette. Waarschijnlijk het laatste. Een geboden korting kon bij hen steevast rekenen op hoon: Zie je wel dat die prijs veel te hoog was. Dit stel had uitgerekend op makelaar Viseur het oog laten vallen om hun vrijstaand huis te verkopen. Viseur schatte de waarde op euro. Het echtpaar was snel klaar. Belachelijk; bespottelijk; amateuristisch zoals u in één uur tijd uw mening vormt. Tel er maar een paar ton bij op, meneertje. Bovendien was de gevraagde courtage volgens het echtpaar onzin. Kon Meneertje de Makelaar precies voorrekenen wat zijn uurtarief was en hoeveel tijd hij kwijt is met de verkoop van dit prachtige object? Twee keer niezen en het was al verkocht en we betalen geen topsalarissen. Viseur werd niet eens bedankt voor zijn bezoek en het echtpaar ging naar de concurrent. Tweede keus Vier dagen later meldde het echtpaar zich opnieuw. Bij een lagere courtage kreeg Viseur de opdracht. De woning moest tenminste euro opleveren. Viseur vond het prima. Hij begreep ook wel dat het echtpaar kennelijk het deksel op de neus had gekregen bij een ander. Het echtpaar deed het echter voorkomen of het de Opdracht Van De Eeuw was. Normaliter zouden alleen maar topmakelaars als Harrie Mens zo n project mogen uitvoeren, maar, zo wisten zij te vertellen, zij kozen liever voor een klein makelaartje uit eigen dorp. Pure liefdadigheid. Binnen een week, kwam er een geweldig bod: euro. Het echtpaar wees het bod echter van de hand. Veel te weinig, was het commentaar. De koper mocht een nieuw bod doen. De koper bedankte echter voor de eer. Dit was zijn maximale bod en hij wou verder niet onderhandelen. Hij haakte af. Eindeloos en moedeloos Na dit debacle meldde zich niemand meer. Het echtpaar wist waarom. Marktomstandigheden? Neen, Viseur is gewoon een prutser die niets goed kon doen. Er zaten maar liefst twee taalfouten in de verkoopbrochure en de foto s 16 VASTGOED ADVISEUR juni 2014

17 van het huis waren allemaal overbelicht. Viseur moest nog veel leren: hij droeg het verkeerde merk schoenen, de verkeerde kleur das en hij moest zijn nagels vaker knippen. Met u kun je de oorlog niet winnen, zo wist meneer Bruggejan. Net toen Viseur op het punt stond om de opdracht terug te geven, meldde zich een koper euro en geen stuiver meer. Ook hierop reageerde het echtpaar met een hoop misbaar. Uiteindelijk ging het echtpaar akkoord en tekende de koopakte. Enkele dagen vóór de geplande overdracht meldden de kopers zich bij Viseur. Zij hadden een praatje gemaakt met de buurman en waren gewaarschuwd voor het verkopend echtpaar. Had dit echtpaar de kopers gewezen op hun lekkende kelder? Neen, dat dachten ze al. De buurman vertelde dat de muren poreus waren, Bruggejan wilde de reparatie van euro niet uitvoeren. Nu begrepen de kopers ook meteen waarom die muren zo oogverblindend wit waren; recent geschilderd. Bruggejan ontkende aanvankelijk de aantijging van de kopers. De kopers hadden echter de aannemer gevonden die een offerte had gemaakt. Deze vertelde dat hij de klus mocht doen voor 1/3 e van de prijs. Nadat de aannemer beleefd had bedankt, had hij verder niets meer vernomen. Uiteindelijk moest Bruggejan erkennen dat het gebrek was verzwegen. Maar daarvoor een vergoeding betalen? Nooit. Bruggejan vroeg een advocaat om een gratis advies: het verzwijgen van een verborgen gebrek door de verkoper levert een wanprestatie op. Een verloren zaak. Vervolgens werd Viseur gevraagd om de zaak te regelen. Na veel onderhandelen kon Viseur de zaak afdoen en werd afgesproken dat euro in mindering werd gebracht op de koopprijs. Hoezo courtage? Uiteindelijk kostte Viseur dat vele uren. De notaris berichtte dat Bruggejan weigerde de courtagenota te betalen; Viseur had een enorme wanprestatie geleverd. Bruggejan klaagde over van alles en nog wat en Viseur had ook enorm geblunderd door een bepaling in de koopakte niet op te nemen. Dan was de claim van de kopers over de natte kelder onmogelijk geweest. Viseur had het echtpaar moeten adviseren om het allereerste, zeer hoge bod, te aanvaarden. Met desastreuze gevolgen: vruchteloze verkooppogingen en uiteindelijk een beduidend lagere opbrengst! Bij een professioneel makelaar was dat nooit gebeurd. Mevrouw Bruggejan keek met afkeurende blik Viseur lang aan. Korte metten Viseur ging de discussie niet aan. Hij liet een dagvaarding opstellen. Het echtpaar diende een forse tegeneis in. Viseur zou een ton schadevergoeding moeten betalen. Viseur vond het plots om heel veel geld gaan. De rechter bepaalde een datum voor zitting. Viseur vroeg zich af waar dit nu goed voor was. Kon de rechter niet gewoon uitspraak doen op basis van de stukken? De zitting bleek een verlossing: de rechter maakte binnen 15 minuten duidelijk dat Bruggejan zijn hand ernstig had overspeeld en de courtage met rente en kosten moest worden betaald. De tegeneis werd afgewezen. Bruggejan was des duivels en kondigde meteen hoger beroep aan. Daarvan werd echter nooit meer vernomen. En Viseur? Die had natuurlijk meteen al door dat dit stel lastig was, maar hij had gelukkig zoveel sociale vaardigheden dat hij dergelijke lastposten met gemak had weten te managen. (De namen zijn gefingeerd) Tekst: Mr. J.A.M. van de Sande, advocaat te Rotterdam VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 17

18 ACTUEEL Grondmarkt De gemeentelijke grondbedrijven hebben mensen nodig met verstand van zaken revival van het gemeentelijk grondbedrijf of toch maar niet? Aan het gemeentelijk grondbeleid werd vóór de crisis weinig aandacht besteed. Dat was niet nodig en ook niet altijd wenselijk voor de betrokkenen. Want het ging prima met de gemeentelijke grondbedrijven: ze floreerden sinds het midden van de jaren 80. De grondprijzen gingen sinds 1985 zeven keer over de kop, waar de woningprijzen dat vier-en-een-halve keer deden. De meeste gemeenten profiteerden stevig van de hoge grondopbrengsten: allerlei voorzieningen werden gefinancierd, en de inwoners waren tevreden. Echter: anno 2014 lopen de verliezen op grondexploitaties in de miljarden, en sommige gemeenten zouden gebaat zijn bij een artikel 12-status. Wat nu? Twee deskundigen geven hun mening: prof. mr. Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling aan de TU Delft én directeur Nieuwe Markten bij Bouwfonds Ontwikkeling, en drs. Jan Fokkema, directeur van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM). G rondbedrijven moeten back to basics, stelt Friso de Zeeuw. Dat betekent: kijken naar de wensen van de eindgebruikers en scherp rekenen en tekenen. Dat zou de normale gang van zaken moeten zijn, maar de recente geschiedenis laat zien dat dit helaas niet het geval is. Er is niets tegen een actief grondbeleid van gemeenten, als maar wordt voldaan aan een paar belangrijke voorwaarden: heldere publieke doelstellingen, genoeg financiële armslag (wat dus betekent dat de opbrengsten uit het grondbedrijf binnen die organisatie moeten blijven) én voldoende expertise. Friso de Zeeuw: Grondbedrijven moeten back to basics. Dat betekent: kijken naar de wensen van de eindgebruikers en scherp rekenen en tekenen Dat doet onmiddellijk de vraag rijzen: hoe komt het grondbedrijf aan die expertise? De Zeeuw: Fase één is bewustwording van het politieke bestuur en de ambtelijke top dat grondexploitatie een vak is, waar een beetje de klad in is gekomen. Je moet bovenop de bal zitten, met een strakke discipline en risicosturing. Én een halt toeroepen aan bestedingen die niet thuishoren in de grondexploitatie. Fase twee is het aanpassen van de organisatie zelf. Gemeente past terughoudendheid Het probleem zit voornamelijk in de hoofden van wethouders, gemeenteambtenaren én van projectontwikkelaars, vindt Jan Fokkema. We zijn allemaal zó gewend om automatisch te denken vanuit het publieke belang. Dat is op zichzelf ook niet slecht: we hebben er in het verleden goede resultaten mee bereikt. Maar de tijden zijn veranderd. We zullen veel meer vanuit de consument moeten denken. De minister is het daarmee eens: die wil ook dat bijvoorbeeld het Bouwbesluit wordt aangepast, zodat er meer vrijheid voor de consument ontstaat. Je ziet steeds weer de oude reflex: alles moet worden dichtgetimmerd. Daarom willen gemeenten ook gronden eerst in eigendom krijgen (en natuurlijk ook om financiële redenen!). 18 VASTGOED ADVISEUR JUnI 2014

19 waarom dalen de grondprijzen zo langzaam? Deloitte GREXpert ziet zes redenen waarom de gemeentelijke gronduitgifteprijzen maar langzaam zakken: Ik pleit overigens beslist niet voor revolutie: we moeten zeker niet doorschieten naar de andere kant waarbij alles aan de markt wordt overgelaten. Wij zouden wél graag zien dat de gemeenten een minder actief grondbeleid gaan voeren. Alleen in gevallen waarin projecten niet van de grond komen, zouden gemeenten actief moeten zijn. In alle andere gevallen past de gemeente terughoudendheid. Ze mag haar publieke bevoegdheden niet misbruiken om het grondbedrijf als geldmachine te runnen. Dat leidt tot onwenselijke situaties waarin bepaalde projecten voorrang krijgen omdat die de gemeente winst opleveren. Transparantie en een open discussie; daar gaat het wat ons betreft om. Deskundigheid Fokkema en De Zeeuw zijn het in elk geval over één punt roerend eens: De gemeentelijke grondbedrijven hebben mensen nodig met verstand van zaken, zegt Fokkema. Mee eens, vindt De Zeeuw: Je moet het grondbedrijf zien in zijn context: het is een marktgerichte, risicodragende en bedrijfsmatige tak van sport. Daarmee is het ook een beetje een vreemde eend in de bijt van de totale gemeentelijke organisatie. Dat vergt dus specifieke deskundigheden en een dito cultuur. Die moet je echt in eigen huis hebben; die kun je niet inhuren, want dan word je afhankelijk van adviesbureaus en interim-managers. Daarmee bouw je geen collectief geheugen op. Als het de gemeente onvoldoende lukt om het grondbedrijf adequaat te bemensen, dan kun je het alleen al om die reden beter afbouwen. Let wel: ik pleit net als Jan Fokkema niet voor het rücksichtslos en overal stoppen met actief gemeentelijk grondbeleid. Dat is zo n typisch Nederlandse, hyperventilerende reactie: Grondbedrijven hebben zeperds? Afschaffen en alles naar de markt! Dat moeten we niet doen. Verlaging van de grondprijzen leidt niet direct tot aantrekken van de bouwproductie. Gemeenten richten zich daarom eerder op financieringsarrangementen e.d. dan op verlaging van de grondprijs. Op voorhand verlagen van de grondprijs leidt tot verzwakking van de onderhandelingspositie richting projectontwikkelaars en bouwers. Er is geen regionale regie over grondprijzen en grondprijssystematiek, met als risico een race to the bottom tussen grondbedrijven. Financiële prikkels die een verminderde grondopbrengst compenseren, ontbreken. Neerwaartse bijstelling kan forse financiële consequenties hebben. Niet alle gemeenten kunnen de verliezen opvangen. De EU ziet grondprijsverlaging al snel als staatssteun. Dat kan leiden tot flinke boetes. Bron: Grondprijs verlagen? Maar toch: Veel initiatieven komen niet van de grond door de sterke positie van de gemeentelijke grondbedrijven, vindt Fokkema. Die machtspositie zit een verlaging van de grondprijzen in de weg. In een open, transparante markt zouden de grondprijzen al lang gedaald zijn. Die prijsdaling wordt nu ook door onderlinge gemeentelijke afstemming gefrustreerd, en dat is een slechte zaak. Op deze manier beïnvloeden de gemeenten de grondmarkt. De grondprijzen moeten in een sneller tempo dalen dan nu het geval is. En grondbedrijven moeten veel transparanter gaan werken: ze moeten inzichtelijk maken waar risico s liggen. VBO MAKELAAR VASTGOED ADVISEUR 19

20 Regionale woningtekorten in percentage van de voorrraad in 2020 Woningtekort in percentage van de voorraad; (COROP-gebieden) - 3,3% - 0,3% - 0,2% 1,8% 1,9% - 3,4% 3,5% 5,7% 5,8 9,1% Bron: Primos 2013 Jan Fokkema: Die machtspositie van gemeenten zit een verlaging van de grondprijzen in de weg. In een open, transparante markt zouden de grondprijzen al lang zijn gedaald De Zeeuw: De uitgifteprijzen moeten hier en daar zakken, maar een verlaging van 40 à 50% over de hele linie, zoals Bouwend Nederland voorstelt, is veel te grof. Je moet de grondprijs residueel bekijken (residueel = het verschil tussen de marktwaarde van het gebouw en de bouw- en ontwikkelingskosten). Als een projectontwikkelaar van een gemeente eist dat de grondprijzen zo fors dalen, zal de gemeente terecht vragen: En wat doen jullie? Alle partijen moeten ontslakken : hun kosten terugdringen, zodat hun producten en diensten weer concurrerend worden ten opzichte van de bestaande voorraad. Wat kan de markt hebben? Die vraag moet het uitgangspunt zijn. Ik hoop overigens wel dat de lessen die nu geleerd zijn, niet snel vergeten worden als het weer beter gaat in de sector. Verrassingen? De Zeeuw verwacht geen grote verrassingen meer als het gaat om verliezen op de grondexploitaties. Hoezo? In Apeldoorn werd in 2011 rekening gehouden met een tegenvaller van 13 miljoen euro. De teller stopte uiteindelijk bij 198 miljoen euro. Staat dat andere gemeenten ook te wachten? Dat denk ik niet. Deloitte heeft uitvoerig onderzoek verricht, en op grond daarvan moeten we rekening houden met een bedrag van anderhalf miljard dat nog moet worden afgeboekt. Daarbij kan ik me wel aansluiten. Misschien wordt het bedrag nog wel wat hoger, ook gezien het feit dat een aantal publiek-private projecten nog niet in de berekeningen zijn meegenomen. Nu de verkiezingen achter de rug zijn en de formatie overal rond is, krijgen we daarover meer duidelijkheid: wethouders Grondzaken zijn niet geneigd om nog een rondje 20 VASTGOED ADVISEUR JUnI 2014

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam

Woningmarktrapport 3e kwartaal 2015. Gemeente Rotterdam Woningmarktrapport 3e kwartaal 215 Gemeente Rotterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 9 Aantal verkocht 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e kwartaal

Nadere informatie

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport 4e kwartaal 2015. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport 4e kwartaal 215 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 3 Aantal verkocht 25 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 1e kwartaal

Nadere informatie

open +verk kopen eigen huis maga eigen hu is maga i z ne september 2014 ne septem

open +verk kopen eigen huis maga eigen hu is maga i z ne september 2014 ne septem kopen+verkopen 52 eigen huis magazine september 2014 Scheiden wordt (te) duur voor huisbezitter Bij elkaar blijven voor de hypotheek Sinds de crisis op de woningmarkt, is scheiden toch al naar en duur

Nadere informatie

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt

Stellingen over de Amsterdamse woningmarkt http://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/ Aanleiding UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding woningprijs verhouding Amsterdam/Nederland Bron: UBS Global Real Estate Bubble Index Aanleiding percentage

Nadere informatie

Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst. Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort

Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst. Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort Woningmarktcijfers: huidige stand van zaken & blik op de toekomst Pieter van Santvoort, 15 april 2014 @pmjvansantvoort Onze diensten Van Santvoort Makelaars helpt al sinds 1976 bij transacties van: Bestaande

Nadere informatie

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3 E KWARTAAL 211 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode... 3 1.2 Respons... 3 2 Staat van de woningmarkt...

Nadere informatie

IG&H Hypotheekupdate Q2 2012

IG&H Hypotheekupdate Q2 2012 IG&H Consulting & Interim Make strategy work! Augustus 2012 IG&H Hypotheekupdate Q2 2012 Geachte relatie, Hierbij ontvangt u de IG&H Hypotheekupdate voor het 2 e kwartaal van 2012. Wij wensen u veel leesplezier

Nadere informatie

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-4 / Woningmarkt gemeente Rotterdam

Sprekende Cijfers. Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt. Gemeente Rotterdam. Sprekende Cijfers 2010-4 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers 2010-4 / Woningmarkt gemeente Rotterdam Sprekende Cijfers Kwartaalbericht Q4 Woningmarkt pagina 1 van 8 Gemeente Rotterdam Gemeente Rotterdam Januari 2011 Inleiding Beste lezer, Voor

Nadere informatie

U wilt een woning kopen

U wilt een woning kopen U wilt een woning kopen Beter Wonen verkoopt regelmatig verschillende type woningen in meerdere wijken van Almelo. De ruime koopwoningen zijn goed onderhouden, betaalbaar en naar eigen wensen in te richten.

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten- Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Turfmarkt

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2013 2014 32 847 Integrale visie op de woningmarkt Nr. 118 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR WONEN EN RIJKSDIENST Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Nadere informatie

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013

Koopsom per maand, Nederland 2012-2013 Persbericht Woningmarktcijfers.nl, Heerlen 21-01-2014 Nederlandse woningmarkt stabiel in tweede halfjaar 2013 De gemiddelde koopsom van de door het Kadaster geregistreerde woningtransacties kwam in december

Nadere informatie

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG > Retouradres Postbus 20011 2500 EA Den Haag Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA DEN HAAG Turfmarkt 147 Den Haag Postbus 20011 2500 EA Den Haag Uw kenmerk 2015Z14592

Nadere informatie

ECGF/U200902279 Lbr. 09/124

ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. (070) 373 8020 uw kenmerk bijlage(n) 1 betreft Communicatie WOZ-beschikking 2010 ons kenmerk ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 datum 5

Nadere informatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie

De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De Amsterdamse woningmarkt: voorzichtige stabilisatie De problemen op de wereldwijde financiële markten hebben de economie inmiddels meer dan twee jaar in haar greep. Vanaf oktober 28 zijn de gevolgen

Nadere informatie

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling.

Model taxatieverslag woningen dat is opgenomen in de bijlage bij deze regeling. Artikel Het in bijlage 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken opgenomen Model taxatieverslag woningen wordt vervangen door het Model taxatieverslag woningen

Nadere informatie

Woningmarkt bloeit langzaam op

Woningmarkt bloeit langzaam op Webartikel Woningmarkt bloeit langzaam op Toelichting op de cijfers Bijlage bij het artikel Woningmarkt bloeit langzaam op Oktober 2015 CBS Webartikel, oktober 2015 1 Inhoud 1. Algemeen 3 2. Prijsindex

Nadere informatie

De huizenmarkt in beweging: stappenplan huis kopen in 2015

De huizenmarkt in beweging: stappenplan huis kopen in 2015 De huizenmarkt in beweging: stappenplan huis kopen in 2015 De huizenmarkt en de nieuwste ontwikkelingen worden door veel makelaars nauwlettend in de gaten gehouden. Alhoewel het herstel van de markt nog

Nadere informatie

Nieuwbouw betaalbaar

Nieuwbouw betaalbaar Nieuwbouw betaalbaar Een eigen huis. Misschien droomt u daar wel eens van? Maar de stap naar een koopwoning kan wel erg groot zijn. Is mijn inkomen wel toereikend? Krijg ik mijn huis ooit weer verkocht?

Nadere informatie

ECGF/U200902279 Lbr. 09/124

ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. (070) 373 8020 uw kenmerk bijlage(n) 1 betreft Communicatie WOZ-beschikking 2010 ons kenmerk ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 datum 5

Nadere informatie

Koopgarant Kopen met korting

Koopgarant Kopen met korting Koopgarant Kopen met korting KG201507 1 INHOUDSOPGAVE Een eigen huis... 3 Het woningaanbod van de Sleutels... 3 1. Een huis kopen... 3 De voordelen van kopen Als u een woning van de Sleutels koopt onder

Nadere informatie

Reglement WOZ Vastgesteld september 2015

Reglement WOZ Vastgesteld september 2015 Reglement WOZ Vastgesteld september 2015 Postbus 42530 3006 DA Rotterdam 010 212 46 85 info@nrvt.nl www.nrvt.nl 2/9 Reglement werkkamer WOZ Overwegende dat in het kader van de Wet waardering onroerende

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM Data & Research 15 januari 2015 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het vierde kwartaal van 2014 nog steeds een opwaartse

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2013. Gemeente Dordrecht Woningmarktrapport - 4e kwartaal 213 Gemeente Dordrecht Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 1 aantal verkocht 9 8 7 6 5 4 3 2 1 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

U wordt van harte uitgenodigd om zoveel mogelijk een plaats in te nemen waar u deze tekst goed kunt lezen.

U wordt van harte uitgenodigd om zoveel mogelijk een plaats in te nemen waar u deze tekst goed kunt lezen. U wordt van harte uitgenodigd om zoveel mogelijk een plaats in te nemen waar u deze tekst goed kunt lezen. Presentatie Woningmarkt voor de regio Amsterdam / gemeente Amsterdam 1 maart 2012 Presentatie

Nadere informatie

Vind uw weg naar een koopwoning

Vind uw weg naar een koopwoning Vind uw weg naar een koopwoning Inhoud 1 Inleiding 4 2 Verkoop van huurwoningen 5 3 Kopen met Koopgarant 7 4 Liever kopen of huren? 9 5 Het koopproces 11 6 Het verkoopprogramma 13 Pagina 3 Verkoopbrochure

Nadere informatie

Woningmarkt blijft aantrekken in tweede kwartaal

Woningmarkt blijft aantrekken in tweede kwartaal STRIKT EMBARGO tot dinsdag 15 juli 2014 10.00 uur! PERSBERICHT Aan Van : de financieel-economische redacties en vakpers : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen Betreft : NVM

Nadere informatie

VA S T G O E D. KOOPgarant is een product van Woondrecht Vastgoed

VA S T G O E D. KOOPgarant is een product van Woondrecht Vastgoed VA S T G O E D Koopgarant Kopen zonder zorgen! KOOPgarant is een product van Woondrecht Vastgoed 2 Veel mensen die nu een woning huren, zouden liever een woning kopen. Maar door de snel gestegen huizenprijzen

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM Data & Research 2 april 2012 Inhoudsopgave 1 Samenvatting... 3 2 Inleiding: beschrijving van de gebruikte betaalbaarheidsindicatoren en grafieken...

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM Data & Research 9 oktober 2014 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het derde kwartaal van 2014 een zeer sterke opwaartse

Nadere informatie

Informatie brochure. Koopstart

Informatie brochure. Koopstart Informatie brochure Koopstart Kopen met korting voor zittende huurders - 1 - - 2 - Koopstart: kopen met korting! Een woning kopen met Koopstart betekent dat u korting krijgt op de marktwaarde. Kenmerken

Nadere informatie

Informatie brochure. Koopstart. Kopen met korting voor zittende huurders

Informatie brochure. Koopstart. Kopen met korting voor zittende huurders Informatie brochure Koopstart Kopen met korting voor zittende huurders - 1 - - 2 - Koopstart: kopen met korting! Een woning kopen met Koopstart betekent dat u korting krijgt op de getaxeerde marktwaarde.

Nadere informatie

Een koophuis: van wens naar werkelijkheid Met de Starters Renteregeling lukt het!

Een koophuis: van wens naar werkelijkheid Met de Starters Renteregeling lukt het! Starters Renteregeling van Mitros Een koophuis: van wens naar werkelijkheid Met de Starters Renteregeling lukt het! De Starters Renteregeling is ontwikkeld door woning corporaties, de hypotheek service

Nadere informatie

Makelaar kan juist in deze zware tijden zijn meerwaarde bewijzen

Makelaar kan juist in deze zware tijden zijn meerwaarde bewijzen 02 december 2008 Ger Hukker, voorzitter NVM: Makelaar kan juist in deze zware tijden zijn meerwaarde bewijzen Dagelijks staan de kranten bol van zorgwekkende berichten over de gevolgen van de kredietcrisis

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Voorwoord. Nout Wellink President van de Nederlandsche Bank

Voorwoord. Nout Wellink President van de Nederlandsche Bank Voorwoord Sinds begin jaren negentig domineren koopwoningen de Nederlandse woningmarkt. Er worden stelselmatig meer koop- dan huurwoningen opgeleverd en het aantal koopwoningen is inmiddels groter dan

Nadere informatie

WATERLAND AMSTERDAM. Welkom thuis

WATERLAND AMSTERDAM. Welkom thuis WATERLAND AMSTERDAM Kocken Makelaardij is een makelaarskantoor dat actief is op zowel de particuliere als zakelijke markt. Als hedendaagse makelaar beseffen we ons dat wij door onze diversiteit en brede

Nadere informatie

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek

7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek. Auteur Remco Kaashoek 7. Effect crisis op de woningmarkt- dynamiek Auteur Remco Kaashoek De dynamiek op de koopwoningmarkt is tussen 2007 en 2011 afgenomen, terwijl die op de markt voor huurwoningen licht is gestegen. Het aantal

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 34 Afspraken over verkoop van sociale huurwoningen Sinds 1998 worden in Amsterdam sociale huurwoningen verkocht. Aanleiding was de sterk veranderde samenstelling en woningbehoefte van de Amsterdamse bevolking.

Nadere informatie

Checklist beleggen in vastgoed

Checklist beleggen in vastgoed i van 5 Checklist beleggen in vastgoed Je kunt beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (vaak aandelen die dagelijks verhandelbaar zijn op de beurs) en in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze

Nadere informatie

een eigen huis De sleutel naar uw 20% korting op uw hypotheekrente

een eigen huis De sleutel naar uw 20% korting op uw hypotheekrente een eigen huis De sleutel naar uw eigen huis 20% korting op uw hypotheekrente Koopwoning dichterbij U droomt ervan. Een eigen huis, een plek onder de zon... Wat is er mooier dan uw eigen woning? Deze kunt

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer

Woningmarktrapport - 3e kwartaal 2013. Gemeente Haarlemmermeer Woningmarktrapport - 3e kwartaal 213 Gemeente Haarlemmermeer Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 12 aantal verkocht 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 4e

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam

Woningmarktrapport - 4e kwartaal 2012. Gemeente Amsterdam Woningmarktrapport - 4e kwartaal 212 Gemeente Amsterdam Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 18 aantal verkocht 16 14 12 1 8 6 4 2 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement

Nadere informatie

Model Taxatieverslag Woningen

Model Taxatieverslag Woningen Model Taxatieverslag Woningen Locatie woning Straatnaam Huisnummer Postcode Woonplaats * 1 Foto getaxeerde woning WOZ-objectnummer Waardepeildatum 1 januari 20.. Toestandspeildatum 1 januari 20.. Vastgestelde

Nadere informatie

Gevolgen kredietcrisis voelbaar op woningmarkt. Verbeterde betaalbaarheid biedt kans op herstel

Gevolgen kredietcrisis voelbaar op woningmarkt. Verbeterde betaalbaarheid biedt kans op herstel Gevolgen kredietcrisis voelbaar op woningmarkt Verbeterde betaalbaarheid biedt kans op herstel Nieuwegein, 15 januari 2009 Na een slecht vierde kwartaal komt de prijsdaling op de Nederlandse woningmarkt

Nadere informatie

TOTAAL MAKELAARS. Uw No Cure No Pay Makelaar Coert Heenes

TOTAAL MAKELAARS. Uw No Cure No Pay Makelaar Coert Heenes R TOTAAL MAKELAARS No Cure No Pay makelaar - Betrokken - Ook s avonds en in het weekend - Kennis van zaken - Proactief Ons complete aanbod in Rotterdam, Schiedam en omgeving vindt u op www.remax-totaal.nl

Nadere informatie

PBK bericht 2 e kwartaal 2016

PBK bericht 2 e kwartaal 2016 Webartikel PBK bericht 2 e kwartaal 2016 Toelichting op de cijfers Bijlage bij het artikel PBK bericht 2 e kwartaal 2016 Juli 2016 CBS Webartikel, juli 2016 1 Inhoud 1. Algemeen 3 2. Prijsindex Bestaande

Nadere informatie

VBO Makelaar Visie energielabel Mei 2011

VBO Makelaar Visie energielabel Mei 2011 VBO Makelaar Visie energielabel Mei 2011 Visie energielabel VBO Makelaar Deze visie bevat de standpunten van VBO Makelaar met betrekking tot het energielabel, de sancties op het ontbreken daarvan en de

Nadere informatie

Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2013

Woningmarktcijfers 1e kwartaal 2013 8 april 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-4 (t.o.v.) Opmerking Aantal transacties 17.577-30,3% - 6,4% Gemiddelde verandering t.o.v. 4 e kwartaal: -8,5%. Totale markt naar schatting 23.750 woningen.

Nadere informatie

Online Seminar ING Excellent Introductie in de Mortgage Credit Directive

Online Seminar ING Excellent Introductie in de Mortgage Credit Directive Online Seminar ING Excellent Introductie in de Mortgage Credit Directive Mr. J. Oosterbaan Martinius Algemeen directeur Bureau D & O Amsterdam November 2015 Hartelijk Welkom Wij willen u vandaag kennis

Nadere informatie

een eigen huis kopen met zekerheid voor nu én later

een eigen huis kopen met zekerheid voor nu én later een eigen huis kopen met zekerheid voor nu én later Inhoud Uw koopwoning dichterbij 3 Betaalbaar en minder risico 4 U bent eigenaar 7 Kiezen voor een eigen huis 8 Waar kunt u op rekenen? 11 2 Uw koopwoning

Nadere informatie

Woningmarkt krabbelt langzaam op in vierde kwartaal

Woningmarkt krabbelt langzaam op in vierde kwartaal Aantal woningverkopen bijna 5 procent hoger Woningmarkt krabbelt langzaam op in vierde kwartaal Voor 2010 prognose: geen prijsstijging Dure segment blijft moeizaam Nieuwegein, 14 januari In het vierde

Nadere informatie

Case Verslechtering woningmarkt

Case Verslechtering woningmarkt Case Verslechtering woningmarkt Lees het volgende artikel en beantwoord daarna de vraag. Prijs individuele woningen daalt Aantal woningverkopen blijft achter bij verwachtingen Vooral minder starterswoningen

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES

MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES MVGM VASTGOEDTAXATIES VOOR WONINGCORPORATIES INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw vastgoed

Nadere informatie

Koopgarant Een nieuwbouwwoning kopen zonder zorgen

Koopgarant Een nieuwbouwwoning kopen zonder zorgen Koopgarant Een nieuwbouwwoning kopen zonder zorgen (c) Een eigen huis is een aantrekkelijk idee. Een eigen plek, die u kunt inrichten en vorm geven op uw manier. Bovendien is een huis een goede investering

Nadere informatie

Koopgarant. Kopen zonder zorgen

Koopgarant. Kopen zonder zorgen Koopgarant Kopen zonder zorgen KOOPGARANT IS Voor veel mensen is de koop van een woning financieel niet haalbaar, maar wel gewenst. Als maatschappelijke onderneming in de volkshuisvesting reikt Eemland

Nadere informatie

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage

Memo. Algemeen. jm.van.geet@mvgm.nl. Marktontwikkelingen rapportage Aan Memo Behandeld door MVGM Vastgoedtaxaties / +31(0)33 464 02 97 E-mail jm.van.geet@mvgm.nl Datum Kwartaal 3 van 2011 Stationsplein 121 Postbus 442 3800 AK Amersfoort T +31(0)33 464 02 97 F +31(0)33

Nadere informatie

Informatie brochure. Koopstart

Informatie brochure. Koopstart Informatie brochure Koopstart Kopen met korting! - 1 - - 2 - Koopstart: kopen met korting! Een woning kopen met Koopstart betekent dat u korting krijgt op de marktwaarde. Of u hiervoor in aanmerking komt

Nadere informatie

LEVITE MAKELAARS: ÚW TAXATEUR ook voor NWWI-taxaties voor Woningen en TMI-taxaties voor Commerceel Vastgoed!

LEVITE MAKELAARS: ÚW TAXATEUR ook voor NWWI-taxaties voor Woningen en TMI-taxaties voor Commerceel Vastgoed! LEVITE MAKELAARS: ÚW TAXATEUR ook voor NWWI-taxaties voor Woningen en TMI-taxaties voor Commerceel Vastgoed! CISCA KEVERKAMP De waarde van een woning of bedrijfsobject is afhankelijk van verschillende

Nadere informatie

Leekster Erfpacht. een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik

Leekster Erfpacht. een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik Leekster Erfpacht een nieuwbouwhuis ook binnen úw bereik Erfpacht anno 2014 Een lange historie Erfpacht bestaat al heel lang. Het werd door zowel de oude Egyptenaren als de Romeinen gebruikt als middel

Nadere informatie

\\ a^o ^ 28-01- 2011. Gescand archief datum. Aan: Griffie Delft Postbus 78 2600 ME Delft. Delft, 8 januari 2011. Geachte Raadsgriffier,

\\ a^o ^ 28-01- 2011. Gescand archief datum. Aan: Griffie Delft Postbus 78 2600 ME Delft. Delft, 8 januari 2011. Geachte Raadsgriffier, Aan: Griffie Delft Postbus 78 2600 ME Delft \\ a^o ^ Gescand archief datum 28-01- 2011 1/ Delft, 8 januari 2011 Geachte Raadsgriffier, Deze brief is opgesteld door de potentiële kopers van de kavels op

Nadere informatie

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012

Woningmarktcijfers 4e kwartaal 2012 7 januari 2013 NVM Data & Research Niveau (t.o.v.) 2012-3 (t.o.v.) 2011-4 Opmerking Aantal transacties 25.031 + 31,8% +13,9% Gemiddelde verandering t.o.v. 3 e kwartaal: +3,1%. Totale markt naar schatting

Nadere informatie

Wonen in je eigen koopwoning. Een woning helemaal van jou? Je koopt hem bij Wonen Zuid!

Wonen in je eigen koopwoning. Een woning helemaal van jou? Je koopt hem bij Wonen Zuid! Wonen in je eigen koopwoning Een woning helemaal van jou? Je koopt hem bij Wonen Zuid! Huren of kopen? Natuurlijk heeft u uw eigen wensen als het gaat om wonen. Wonen Zuid realiseert zich dat als geen

Nadere informatie

Checklist beleggen in vastgoed

Checklist beleggen in vastgoed i van 5 Checklist beleggen in vastgoed Je kunt beleggen in beursgenoteerde vastgoedfondsen (vaak aandelen die dagelijks verhandelbaar zijn op de beurs) en in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen. Deze

Nadere informatie

VEELGESTELDE VRAGEN Algemeen

VEELGESTELDE VRAGEN Algemeen VEELGESTELDE VRAGEN Algemeen 1. Waarom verkoopt Casade een aantal van haar huurwoningen? Casade biedt haar klanten graag een breed keuzepakket van woonmogelijkheden en wil hen de kans bieden een woning

Nadere informatie

Antwoorden. Onderwerp: Beantwoording vragen van de fractie Velsen lokaal over Wet Waardering Onroerende Zaken(WOZ) en Onroerend Zaken Belasting(OZB)

Antwoorden. Onderwerp: Beantwoording vragen van de fractie Velsen lokaal over Wet Waardering Onroerende Zaken(WOZ) en Onroerend Zaken Belasting(OZB) Vragen van de raad Raadsvragen 19 van 2011 Antwoorden Datum 05-04-2011 Registratienummer Rs11.00335 Portefeuillehouder R. Vennik Onderwerp: Beantwoording vragen van de fractie Velsen lokaal over Wet Waardering

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES

MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES MVGM VASTGOEDTAXATIES BEDRIJFSECONOMISCHE TAXATIES INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op

Nadere informatie

Gemiddelde koopsom per regio Limburg 2014

Gemiddelde koopsom per regio Limburg 2014 Prima herstel woningmarkt in 2014. Ook in is het herstel op de woningmarkt in 2014 prima verlopen. De gemiddelde koopsom steeg in vergelijking met het gehele jaar 2013 met 3,9% tot 186.700. Dit blijkt

Nadere informatie

Eindexamen economie pilot havo 2009 - I

Eindexamen economie pilot havo 2009 - I Beoordelingsmodel Algemene regel 3.6 is ook van toepassing als gevraagd wordt een gegeven antwoord toe te lichten, te beschrijven en dergelijke. Opgave 1 1 maximumscore 2 ja Een voorbeeld van een juiste

Nadere informatie

Wie in 2014 een eigen woning heeft of graag een woning wil kopen, moet rekening houden met een aantal ontwikkelingen.

Wie in 2014 een eigen woning heeft of graag een woning wil kopen, moet rekening houden met een aantal ontwikkelingen. Hypotheekgids 2014 Inleiding Wie in 2014 een eigen woning heeft of graag een woning wil kopen, moet rekening houden met een aantal ontwikkelingen. De wijzigingen op het gebied van hypotheek en wonen zijn

Nadere informatie

Koopgarant. Kopen zonder zorgen in de Zuidwijk

Koopgarant. Kopen zonder zorgen in de Zuidwijk Koopgarant Kopen zonder zorgen in de Zuidwijk KOOPGARANT IS Voor veel mensen is de koop van een woning financieel niet haalbaar, maar wel gewenst. Als maatschappelijke onderneming in de volkshuisvesting

Nadere informatie

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie

WAARDERINGSKAMER NOTITIE. Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie WAARDERINGSKAMER NOTITIE Betreft: Marktanalyse, taxeren en kwaliteitscontrole van WOZ-taxaties van woningen bij weinig marktinformatie Datum: Versie 25 mei 2009 Bijlage(n): 1. Inleiding De kredietcrisis

Nadere informatie

TE KOOP. www.coriomakelaars.nl LINDENLAAN 25-E VALKENBURG VRAAGPRIJS 349.900,00,- K.K. 043-3628050 / 045-5272711

TE KOOP. www.coriomakelaars.nl LINDENLAAN 25-E VALKENBURG VRAAGPRIJS 349.900,00,- K.K. 043-3628050 / 045-5272711 TE KOOP LINDENLAAN 25-E VALKENBURG VRAAGPRIJS 349.900,00,- K.K. U BENT VAN HARTE WELKOM BIJ CORIO MAKELAARS BV Professionele ondersteuning Bij Corio Makelaars BV kunt u rekenen op professionele ondersteuning

Nadere informatie

Voorstel van resolutie. betreffende het afschaffen van sociale koopwoningen

Voorstel van resolutie. betreffende het afschaffen van sociale koopwoningen stuk ingediend op 1687 (2011-2012) Nr. 1 21 juni 2012 (2011-2012) Voorstel van resolutie van de dames Mieke Vogels en Elisabeth Meuleman en de heren Filip Watteeuw en Dirk Peeters betreffende het afschaffen

Nadere informatie

Koopgarant. Wonen Wateringen. Dorpskade 25-27 Postbus 26, 2290 AA Wateringen T 0174 293650 info@wonenwateringen.nl www.wonenwateringen.

Koopgarant. Wonen Wateringen. Dorpskade 25-27 Postbus 26, 2290 AA Wateringen T 0174 293650 info@wonenwateringen.nl www.wonenwateringen. Wonen Wateringen Koopgarant Dorpskade 25-27 Postbus 26, 2290 AA Wateringen T 0174 293650 info@wonenwateringen.nl www.wonenwateringen.nl EIGEN WONING MET KORTING VIA KOOPGARANT Wonen Wateringen Koopgarant

Nadere informatie

Een huis met een restschuld, kunt u dit voorkomen? www.zichtadviseurs.nl/hypotheken

Een huis met een restschuld, kunt u dit voorkomen? www.zichtadviseurs.nl/hypotheken Een huis met een restschuld, kunt u dit voorkomen? www.zichtadviseurs.nl/hypotheken De huizenprijzen zijn in Nederland sinds 2008 flink gedaald. Dat is goed nieuws voor starters die een huis willen kopen.

Nadere informatie

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw

Koopgarant. Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Koopgarant Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Een koopwoning binnen handbereik Vanaf 2008 zijn de huizenprijzen flink gedaald. Daardoor is ook voor starters een koopwoning binnen

Nadere informatie

op de klacht van:mevrouw A. C., wonende te Huizen, hierna te noemen: klager

op de klacht van:mevrouw A. C., wonende te Huizen, hierna te noemen: klager Beweerdelijk te lage waardering. Beweerdelijk verstrekte vertrouwelijke mededeling aan derden. Klaagster en haar echtgenoot zijn in een echtscheiding verwikkeld. In dat kader vindt een kort geding plaats

Nadere informatie

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg

Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van Culemborg Informatienotitie AAN VAN ONDERWERP DATUM 17 april 2013 KOPIE AAN BIJLAGE 1 REGISTRATIENUMMER 1208556/7266 Raadsleden College van Burgemeester en Wethouders Discussienota impulsen op de woningmarkt van

Nadere informatie

Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting

Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting Woning kopen met Koopgarant Koopgarant, dat is kopen met korting Koopgarant, dat is kopen met korting De stap van een woning huren naar een woning kopen is voor veel mensen helaas moeilijk te maken. De

Nadere informatie

Het kopen van uw huurwoning

Het kopen van uw huurwoning Het kopen van uw huurwoning Een woning kopen van Wonen Wateringen Aan wie Wonen Wateringen verkoopt Alle voor verkoop aangewezen woningen worden aangeboden aan de zittende huurder. Als deze huurder de

Nadere informatie

Inhoud. 2 Hoe gaat het kopen in zijn werk? De overeenkomst Wettelijke bedenktijd Ontbindende voorwaarden Geen passende financiering?

Inhoud. 2 Hoe gaat het kopen in zijn werk? De overeenkomst Wettelijke bedenktijd Ontbindende voorwaarden Geen passende financiering? Kopen naar Wens Inhoud 1 Kopen naar Wens: wat betekent dit eigenlijk? Betaalbaar door een lager instapbedrag Wie kan een Kopen naar Wens woning kopen? Bijkopen of doorverkopen Wat kost Kopen naar Wens?

Nadere informatie

ALLE INFORMATIE OVER HET KOPEN VAN EEN HUIS BIJ WOONSTAD ROTTERDAM

ALLE INFORMATIE OVER HET KOPEN VAN EEN HUIS BIJ WOONSTAD ROTTERDAM ALLE INFORMATIE OVER HET KOPEN VAN EEN HUIS BIJ WOONSTAD ROTTERDAM WOONSTAD ROTTERDAM HEEFT DE WONING DIE JOU PAST! Koophuis? Huurhuis? Jouw huis! Bij Woonstad Rotterdam draait het vooral om jouw huis,

Nadere informatie

Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie.

Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie. Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie. Beklaagde heeft in het kader van de financiering en verkrijging van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor een koper

Nadere informatie

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen?

DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? DE ERKEND HYPOTHECAIR PLANNER INFORMEERT U GRAAG OVER: Uw woning huren of kopen? 1 Met de vraag 'Een huis kopen of een huis huren?' kunt u op verschillende momenten in uw leven te maken krijgen. Bijvoorbeeld

Nadere informatie

MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS

MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS MVGM VASTGOEDTAXATIES INSTITUTIONELE BELEGGERS INTRODUCTIE 2 INTRODUCTIE MVGM VASTGOEDTAXATIES: HELDER INZICHT, BETERE KEUZES Zoekt u helder inzicht in de waarde van uw vastgoed? Wilt u meer grip op uw

Nadere informatie

Woningmarktrapport - 1e kwartaal 2012. Gemeente Wijdemeren

Woningmarktrapport - 1e kwartaal 2012. Gemeente Wijdemeren Woningmarktrapport - 1e kwartaal 212 Gemeente Wijdemeren Aantal verkochte woningen naar type (NVM) 25 aantal verkocht 2 15 1 5 Tussenwoning Hoekwoning Twee onder één kap Vrijstaand Appartement 2e kwartaal

Nadere informatie

Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw

Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw Kopen met korting en terugkoopgarantie van bestaande bouw De huizenprijzen zijn tot 2008 enorm gestegen. Daardoor lijkt een koopwoning vooral voor starters onbereikbaar. Om u als kandidaat-koper te helpen,

Nadere informatie

2016D22881 INBRENG VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG

2016D22881 INBRENG VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG 2016D22881 INBRENG VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG De vaste commissie voor Financiën heeft op 2 juni 2016 een aantal vragen en opmerkingen voorgelegd aan de Minister van Financiën over zijn brief

Nadere informatie

Systeem Makelaardij - Wilhelminasingel 64-6221BK - Maastricht - 043 352 66 64 - info@systeemmakelaardij.nl

Systeem Makelaardij - Wilhelminasingel 64-6221BK - Maastricht - 043 352 66 64 - info@systeemmakelaardij.nl Systeem Makelaardij - Wilhelminasingel 64-6221BK - Maastricht - 043 352 66 64 - info@systeemmakelaardij.nl Veiling Voorwaarden Veiling Regels - Hoe Het Werkt... 3 Verkoop Voorwaarden.......... 5 Veel Gestelde

Nadere informatie

Rapport. Rapport betreffende een klacht over de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Datum: 23 oktober 2013. Rapportnummer: 2013/151

Rapport. Rapport betreffende een klacht over de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Datum: 23 oktober 2013. Rapportnummer: 2013/151 Rapport Rapport betreffende een klacht over de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen Datum: 23 oktober 2013 Rapportnummer: 2013/151 2 Wat was er aan de hand? De heer en mevrouw S. kochten een woning en

Nadere informatie

Informatiebrochure. Huis kopen

Informatiebrochure. Huis kopen Informatiebrochure Huis kopen Ontdek je nieuwe kwaliteiten en bespaar Als kind heb je er vast wel eens aan gedacht om profvoetballer, dierenarts of leraar te worden. Maar wist je dat er ook een verkoop-

Nadere informatie

Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500EA 'S-GRAVENHAGE

Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500EA 'S-GRAVENHAGE > Retouradres Postbus 20201 2500 EE Den Haag Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500EA 'S-GRAVENHAGE Korte Voorhout 7 2511 CW Den Haag Postbus 20201 2500 EE Den Haag www.rijksoverheid.nl

Nadere informatie