CPB Document. Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. No 128 september, 2006

Maat: px
Weergave met pagina beginnen:

Download "CPB Document. Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. No 128 september, 2006"

Transcriptie

1 CPB Document No 28 september, 2006 Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale beandeling eigen woning Martin Koning, Rafael Saitua Nistal en Jos Ebregt

2 Centraal Planbureau Van Stolkweg 4 Postbus GM Den Haag Telefoon (070) Telefax (070) Internet ISBN

3 Korte samenvatting De eigen woning wordt in et Nederlandse belastingstelsel impliciet fiscaal gesubsidieerd ten opzicte van andere vormen van vermogen. Eventuele vermindering van deze fiscale subsidie zal gevolgen ebben voor de woningmarkt. In deze studie wordt een eenvoudig model ontwikkeld om de gevolgen van veranderingen in de fiscale beandeling van de eigen woning te kunnen analyseren. Deze analyse rict zic op de prijsvorming van de eigen woning op korte en lange termijn en op de consumptie van woondiensten. De studie geeft de effecten voor een beperkte ervorming van de fiscale beandeling van de eigen woning, waarbij de renteaftrek, et eigenwoningforfait en de overdractsbelasting worden afgescaft. Het gaat in totaal om een netto subsidie van 7 miljard euro. De uitkomsten angen mede af van de tijdsorizon die consumenten in un koopbeslissing anteren. De prijsdaling op de woningmarkt die et gevolg is van de maatregel, loopt uiteen van 4½% tot 3½%. Het effect op et volume van de woningvoorraad varieert van minus 3½% tot minus 0½% ten opzicte van et scenario van ongewijzigde belastingregels. Steekwoorden: ypoteekrenteaftrek, woningmarkt, uizenprijs, woonsubsidies. Abstract At present, te fiscal rules for owner-occupied dwellings involve substantial subsidies of ouseold investment in ousing. Canging te rules as consequences for bot te treasury and te ouseold sector. Tis study analyses te consequences of a reduction of te deductibility of mortgage interest for te ousing market using a stylised model of te ousing market. We use te model to assess te effects of one possible modification of te fiscal system, in wic interest deductibility, te taxation of imputed ousing income, and te conveyance tax are all abolised. Te results are subject to considerable uncertainty. Te fall in te price of dwellings resulting from te combined fiscal canges varies from 4½% tot 3½%, depending on ow ouseolds adjust to te regime cange, wile te stock of owner-occupied dwellings decreases by 3½% to 0½%, relative to te scenario of no cange in fiscal rules. Key words: mortgage-interest deduction, ousing market, ousing price, ousing subsidies. A compreensive summary is available from 3

4 4

5 Inoud Ten geleide 7 Samenvatting 9 Inleiding 7 2 Het woningmarktmodel 9 2. Algemene uitgangspunten en modelafbakening Gebruikerskosten en uiswaarde Consumentengedrag Het aanbod van woondiensten Bepaling van effecten op uizenprijs en woonvolume 34 3 Empirisce uitwerking Waarden van exogene variabelen Kalibratie van de parameterwaarden 40 4 Modelresultaten: ervorming van de fiscale beandeling van de eigen woning Lange-termijneffecten in twee varianten Gevoeligeidsanalyse Aanpassingsproces Verandering in woonconsumptie naar inkomensklasse Fasering van beleid Verouding tot andere studies 58 5 Conclusies 6 Literatuur 65 Bijlage A: De evenwictsprijs van woningen 67 Bijlage B: Ricardiaans model van de grondmarkt 69 5

6 6

7 Ten geleide De eigen woning neemt een bijzondere positie in binnen et Nederlandse belastingstelsel. Ten opzict van andere vormen van vermogen wordt de eigen woning impliciet fiscaal gesubsidieerd. Deze gunstige fiscale beandeling - in et bijzonder de ypoteekrenteaftrek - staat steeds meer ter discussie. Eventuele vermindering van deze fiscale subsidie zal gevolgen ebben voor de woningmarkt. In deze studie wordt een model ontwikkeld om de gevolgen van veranderingen in de fiscale beandeling van de eigen woning te kunnen analyseren. Deze analyse rict zic op de prijsvorming van de eigen woning en op de consumptie van woondiensten op korte en lange termijn. De analyse dient als bouwsteen voor een bredere studie van et CPB naar de fiscale beandeling van de eigen woning, die gelijktijdig zal verscijnen. Daarin zal ook aandact worden besteed aan de welvaartseffecten van ervorming van de fiscale regels en aan de inkomenseffecten voor alle typen uisoudens (de zogenaamde puntenwolken van koopkractveranderingen). Het model is ontwikkeld door Martin Koning en Rafael Saitua Nistal. Jos Ebregt eeft de buitenlandse ervaringen met beperking van de ypoteekrenteaftrek in beeld gebract. Dank gaat verder uit naar Henk Don, Casper van Ewijk, Marcel Lever, Ruud de Mooij, Harry ter Rele en Jan Rouwendal (Vrije Universiteit) voor inoudelijke bijdragen en commentaar, naar Peter Arts voor statistisce ondersteuning en Jannie Droog voor de bewerking van dit document. Coen Teulings Directeur 7

8 8

9 Samenvatting Doel en reikwijdte van de studie De fiscale beandeling van de eigen woning in Nederland oudt een relatieve subsidiëring in van de eigen woning ten opzicte van andere vormen van vermogen. De belastingsubsidie kan voor et jaar 2006 worden gescat op circa 4¼ miljard euro. Dat is zo n 20% van de uurwaarde die de eigen woningen in Nederland vertegenwoordigen. Deze subsidie eeft gevolgen voor de woningmarkt. Door stimulering van de vraag naar eigen woningen worden meer en betere woningen gebouwd en is de gemiddelde prijs van woningen oger dan bij afwezigeid van deze subsidie. Vermindering van de subsidie door ervorming van de fiscale beandeling zal leiden tot afname van de vraag naar woningen met prijsdaling als gevolg en op termijn geringere investeringen in de woningvoorraad. Inzict in de effecten op de woningmarkt is een sleutelelement in de analyse van de welvaartseffecten en verdelingseffecten van ervorming van de fiscale beandeling van de eigen woning. De eigen woning is voor veel uisoudens de belangrijkste investering binnen un vermogensportefeuille. Een verandering in de prijs werkt door in de vermogensverdeling. Een prijsdaling op de uizenmarkt gaat ten nadele van bezitters van woningen, en is een voordeel voor starters die van plan zijn een uis te kopen. In deze studie wordt een eenvoudig model ontwikkeld om de gevolgen van veranderingen in de fiscale beandeling van de eigen woning te kunnen analyseren. De analyse rict zic met name op de invloed op de prijsvorming van de eigen woning en de vraag naar woondiensten op korte en langere termijn. De analyse dient als bouwsteen voor een bredere studie van et CPB naar de fiscale beandeling van de eigen woning, die gelijktijdig zal verscijnen. Daarin zal ook aandact worden besteed aan de welvaart- en inkomenseffecten van ervorming van de fiscale regels. Subsidiëring van de eigen woning De omvang van de impliciete subsidie op de eigen woning kan worden bepaald door de fiscale beandeling van de eigen woning te vergelijken met de belasting op andere vormen van vermogen (spaartegoeden, aandelen e.d.), die worden belast in Box 3. Dit leidt tot de opstelling in tabel. Naast de ypoteekrenteaftrek en de belasting via et eigenwoningforfait wordt in deze berekening ook rekening geouden met de vrijstelling van de vermogensrendementseffing voor et deel van de eigen woning dat is gefinancierd met eigen vermogen. Onderdeel daarvan is ook de vrijstelling van de aan ypoteken gekoppelde kapitaalverzekering. Daar staat tegenover dat de eigen woning ook door andere effingen wordt belast, met name de overdractsbelasting. Ook gemeenten, waterscappen e.d. leggen lasten op aan de eigen woning. In de tabel wordt de som van de onroerendezaakbelasting (OZB) en 9

10 andere locale effingen apart weergeven. De totale subsidie van et Rijk op de eigen woning komt uit op circa 4¼ miljard euro. De OZB en de gemeentelijke effingen worden gescat op 2¼ miljard. Tabel Impliciete netto subsidie op de eigen woning, scatting voor 2006 Miljard euro Aftrek ypoteekrente a ¾ Gederfde vermogensrendementseffing 7½ Opbrengst eigenwoningforfait 2 Overdractsbelasting 3 Netto subsidie op de eigen woning (Rijk) 4¼ OZB & andere locale effingen 2¼ a Inclusief vrijstelling kapitaalverzekeringen. Bron: CPB, CEP 2006 en aanvullende berekeningen. Hervorming van de fiscale beandeling van de eigen woning kan op tal van manieren. Voor et effect op de uizenmarkt is vooral de omvang van de maatregel en de timing van belang. Afscaffing van de volledige subsidie kan worden bereikt door overeveling van de eigen woning naar Box 3 van de inkomstenbelasting. Deze maatregel gaat ecter verder dan wat in de regel onder afscaffing van de ypoteekrenteaftrek wordt verstaan. Om verwarring te voorkomen sluit deze analyse zic aan bij een meer gangbare opvatting van de ervorming, waarbij de aftrek van de ypoteekrente, et eigenwoningforfait, de vrijstelling van de kapitaalverzekering eigen woning en de overdractsbelasting worden afgescaft. Deze beperkte ervorming is weergegeven in tabel 2. De besparing voor de overeid wordt teruggesluisd via een uniforme tariefsverlaging van de scijven in de loon- en inkomstenbelasting (2¾%-punt). Tabel 2 Budgettair effect van een beperkte ervorming van de fiscale beandeling van de eigen woning, scatting voor 2006 Miljard euro Afscaffing van: Aftrek ypoteekrente ¾ Vrijstelling kapitaalverzekering eigen woning ¼ Eigenwoningforfait 2 Overdractsbelasting 3 Totaal 7 In vergelijking met een volledige ervorming waarbij de eigen woning volgens Box 3 wordt belast, blijft et eigen vermogen dat in et uis is gestoken in deze beperkte variant buiten de vermogensrendementseffing. Deze ervorming kan daarom ook worden opgevat als een maatregel waarbij de eigen woning wel in Box 3 wordt ondergebract maar met een vrijstelling voor et eigen vermogen in de woning. 0

11 De vormgeving van deze variant luistert nauw. Defiscalisering eeft als risico dat er belastingarbitrage plaats vindt tussen ypotecaire sculden die niet aftrekbaar zijn, en andere sculden, die in Box 3 aftrekbaar zijn. Om deze reden is ook een stelsel waarbij et feitelijk ingebracte vermogen in de woning wordt vrijgesteld, kwetsbaar. In deze studie ricten wij ons deralve op een variant met een genormeerde of forfaitaire vrijstelling voor et in de woning ingebracte eigen vermogen. Door deze vrijstelling te baseren op de gemiddelde leenquote is deze ervorming in omvang gelijk aan de defiscaliseringsvariant, waarbij de ypoteekrenteaftrek, eigenwoningforfait en overdractsbelasting worden afgescaft. De vrijstelling wordt ier gemodelleerd als percentage van de waarde van de woning. Effectief betekent dit dat de woning voor de elft van zijn waarde onder de vermogensrendementseffing valt, ofwel dat de woning aangeslagen wordt tegen 44% van de vermogensrendementseffing, dus 0,5% in plaats van,2%. De omvang van deze beperkte ervorming bedraagt 7 miljard euro, minder dan de elft van de ierboven berekende totale subsidie van 4¼ miljard. De effecten op uizenprijs alsmede de welvaartseffecten zijn daardoor navenant kleiner. In de basisvariant gaat de maatregel direct in. Er zijn argumenten om de ervorming geleidelijk in te voeren. Dat stelt uisoudens in staat om te anticiperen op de maatregel en vermindert daardoor de kans op acute verstoringen. Bij fasering van de maatregel zullen de effecten op de woningmarkt in de eerste jaren meer gedempt zijn. Effecten op de woningmarkt Voor de effecten op de woningmarkt worden twee gevallen ondersceiden: et basismodel waarin consumenten bewust over de levenscyclus plannen, en een modelvariant waarin consumenten wellict gedwongen door de omstandigeden meer gewict geven aan de financieringslasten op korte termijn. In et basismodel ouden kopers rekening met et gemiddelde toekomstige fiscale voordeel over de levenscyclus. In de variant met de kortere tijdsorizon tellen bij aankoop van een woning vooral de lasten op korte termijn. Kopers financieren gemiddeld 80% van de waarde van de woning met vreemd vermogen. Gemiddeld over de levenscyclus ligt dit percentage ecter lager, in de buurt van 45%. In et basismodel wordt ervan uitgegaan dat de koper meer over de levenscyclus kijkt en dus rekent met een gemiddeld percentage vreemd vermogen van 50%. In de variant met de kortere tijdsorizon rekenen wij met een leenquote van 70%. Ook wordt in et basismodel uitgegaan van een meer marktconform vereist rendement op woningen (7%), terwijl in de variant met een kortere tijdsorizon een lager rendement (5,5%) wordt geanteerd, dat dicter ligt bij de feitelijke ypoteekrente. Op voorand valt niet te zeggen welke variant et feitelijke gedrag et beste voorspelt. Daarom zetten wij steeds beide varianten naast elkaar als indicatie voor de variatie in mogelijke reacties op de woningmarkt.

12 Tabel 3 geeft een overzict van de uitkomsten voor de prijs en et volume van woningen. Tevens geeft de tabel inzict in de gevoeligeid van de uitkomsten voor andere veronderstellingen voor de aanbodelasticiteit en de vraagelasticiteit van woningen. Een grotere aanbodelasticiteit leidt tot meer volumeaanpassing en een kleinere prijsreactie. Bij een grotere vraagelasticiteit nemen zowel et prijseffect als et volume-effect toe. Deze varianten illustreren de grote onzekereid rond deze effecten. Tabel 3 Lange-termijneffect op prijs en volume van koopwoningen bij beperkte ervorming, procentueel verscil ten opzicte van de situatie zonder ervorming Basismodel Variant met kortere tijdsorizon Prijs Volume Prijs Volume Basis 4½ 3½ 3½ 0½ Grotere aanbodelasticiteit 3½ 4 0½ ½ Grotere vraagelasticiteit 5½ 4½ 6½ 2½ Een vermindering van de fiscale subsidie op de eigen woning met 7 miljard euro leidt tot een prijsdaling van 4½% in et basismodel en 3½% wanneer consumenten een kortere tijdsorizon ebben. Net als bij prijzen van financiële activa doet dit prijseffect zic voor onmiddellijk na (aankondiging van) de maatregel. Er is weinig verscil tussen et prijseffect op korte en op lange termijn. De uizenkoper oudt immers rekening met de waardeontwikkeling van de woning in de toekomst. Wanneer bekend is dat de uizenprijzen in de toekomst dalen door vermindering van de fiscale aftrek, dan werkt dat in beginsel onmiddellijk door in de uidige uizenprijs. Het kopen van een uis wordt immers minder aantrekkelijk als bekend is dat de prijzen in de nabije toekomst lager zullen zijn. De genoemde effecten zijn ecter met grote onzekereden omgeven, zoals ook blijkt uit de verscillen tussen de twee varianten. Niet alleen angen de berekeningen af van enkele cruciale veronderstellingen omtrent bijvoorbeeld vraag- en aanbodelasticiteiten. Ook kunnen zic in de prijsvorming in werkelijkeid tal van verstoringen voordoen. Net als financiële prijzen kunnen ook uizenprijzen gevoelig zijn voor erratisce of speculatieve bewegingen. Tenslotte is onzeker in oeverre consumenten nu al met de aanpassing van de fiscale subsidie rekening ouden. In dat geval is een deel van et negatieve effect op de uizenprijs al gerealiseerd, en is de te verwacten prijsdaling kleiner. Naast een prijseffect is er ook een volume-effect op de woningmarkt. Door de dalende vraag neemt de druk op de woningmarkt af en wordt op termijn de groei van de woningvoorraad geremd. Ook zal er minder worden geïnvesteerd in uitbreiding en verbetering van woningen. Naar verwacting neemt et volume op termijn af met 3½% in et basismodel en 0½% in de variant. Op korte termijn verandert et volume weinig aangezien de woningvoorraad praktisc vast ligt. Het prijseffect kan daardoor op korte termijn iets groter zijn dan op langere termijn 2

13 wanneer de woningvoorraad zic aanpast. Figuur geeft een illustratie van et aanpassingsproces voor et volume en de prijs. Figuur Aanpassingsproces in volume en prijs bij beperkte ervorming, procentueel verscil ten opzicte van de situatie zonder ervorming 0% Volume jaren % Prijs jaren % -5% -0% -0% -5% -5% -20% basismodel variant met kortere tijdsorizon -20% basismodel variant met kortere tijdsorizon Omdat wonen een basisbeoefte is, zal de woonconsumptie van ogere inkomens meer veranderen dan van de lagere inkomens. De substitutiemogelijkeden voor lagere inkomensgroepen zijn beperkt. Dit wordt geïllustreerd door figuur 2 die de lange-termijn volume-effecten naar inkomensdeciel weergeeft voor de twee basisvarianten. De volumeaanpassing varieert van 0% voor de laagste inkomensgroep tot meer dan 6% voor et oogste inkomensdeciel. In de variant met een korte tijdsorizon zijn de effecten en ook de verscillen groter. Figuur 2 Verdeling volume-effect naar inkomensdeciel voor de twee basisvarianten, procentueel verscil ten opzicte van de situatie zonder ervorming verscil in % 0% -4% -8% -2% -6% Basismodel Variant met kortere tijdsorizon verscil in % 0% -4% -8% -2% -6% -20% inkomensdecielen -20% inkomensdecielen Fasering Wanneer de maatregel geleidelijk in de tijd wordt ingevoerd, zijn de effecten op korte termijn kleiner. Bijvoorbeeld bij geleidelijke afbouw van de subsidie over 5 jaar zijn de prijseffecten in et eerste jaar ruwweg ¾ van et effect in et geval van onmiddellijke invoering. Dit gaat er van uit dat consumenten goed rekening ouden met de toekomst. Hanteren consumenten een kortere tijdsorizon en negeren zij de effecten in de verdere toekomst, dan kunnen de effecten in de eerste jaren in verouding tot de effecten bij onmiddellijke invoering relatief nog kleiner zijn. Figuur 3 geeft een illustratie van et effect bij geleidelijke invoering voor et basismodel. 3

14 Figuur 3 Huizenprijs bij invoering ineens en bij gefaseerde invoering in 5 jaar voor et basismodel, procentueel verscil ten opzicte van de situatie zonder ervorming 0% jaren % -2% -3% -4% -5% invoering ineens gefaseerde invoering Een andere vorm van fasering is om de ervorming alleen toe te passen op nieuwe gevallen. Bestaande leningen blijven ook, na veruizing, et voordeel beouden van de uidige renteaftrek en alleen et verscil in waarde tussen de nieuwe en de oude woning valt onder et nieuwe regime. Het prijsverloop en de volumeaanpassing zullen in dit geval praktisc etzelfde verloop geven als bij onmiddellijke en volledige invoering, omdat iervoor de marginale koopbeslissing van belang is. De beslissing om meer of minder woondiensten te consumeren is gebaseerd op et verscil in woonlasten ten opzicte van et oorspronkelijk niveau van woondiensten. Bij de keuze om duurder te gaan wonen nemen de kosten in beide situaties evenveel toe, terwijl de beslissing om minder duur te wonen in beide situaties voor de consument tot etzelfde verlies aan subsidie leidt. Wel zullen als bestaande leningen niet worden ontzien meer mensen door financiële problemen gedwongen worden un uizen te verkopen en minder duur te gaan wonen. Aangenomen wordt dat dit geen invloed eeft op de prijsvorming. Immers, dezelfde mensen zullen ook extra vraag op de woningmarkt uitoefenen, omdat zij zelf een vervangende woning moeten zoeken. Bovendien zullen er in deze situatie ook mensen zijn die un beslissing om kleiner te gaan wonen uitstellen, omdat zij locked-in zijn; bij et kopen van een nieuwe woning zal et vaak moeilijker zijn om tegen dezelfde voorwaarden de financiering rond te krijgen. Door bestaande gevallen te ontzien worden de inkomenseffecten voor uidige uiseigenaren beperkt, terwijl dit niet vertragend werkt op et tempo waarop de woningvraag zic aanpast. Wel zal de besparing voor et overeidsbudget aanvankelijk kleiner zijn. 4

15 Vergelijking met andere studies De empirisce invulling van et model is gebaseerd op gegevens omtrent gedragsparameters zoals die bekend zijn uit andere studies en de feitelijke instituties voor Nederland. Het zo gekalibreerde model kan de ontwikkeling van de uizenprijs in Nederland in de afgelopen decennia redelijk goed simuleren. De waargenomen prijsstijging van uizen van de afgelopen 20 jaar wordt volgens et model verklaard uit et stijgende inkomen en de dalende rente. Ook sluit et model goed aan bij de waargenomen verscillen in woonconsumptie tussen ogere en lagere inkomens. De effecten van afscaffing van de ypoteekrenteaftrek op de uizenprijs zijn gematigder dan in sommige andere studies wordt gevonden (bijvoorbeeld Briene et al., 2005 en Boelouwer et al., 200). In andere studies wordt et effect van afscaffing van de ypoteekrenteaftrek vaak bepaald op basis van een gescatte relatie tussen rente en uizenprijs. Lagere ypoteekrenteaftrek wordt dan geïnterpreteerd als een ogere effectieve rente (na belastingen). Dat leidt ecter een overscatting van et effect op de uizenprijs. De vertaalslag naar een ogere effectieve rente gaat uit van de actuele rente en niet van et rendement op woningen, waardoor de toename van de kapitaalkosten wordt overscat. Bovendien wordt er in sommige studies geen rekening mee geouden dat bij een ervorming van de ypoteekrenteaftrek de opbrengst wordt teruggesluisd naar de uisoudens. Starters gaan er bij een stijging van de ypoteekrente in inkomen op acteruit, terwijl ervorming van de ypoteekrenteaftrek in beginsel neutraal is voor un inkomen. De inkomenseffecten zijn gemiddeld nul of zelfs positief wanneer rekening wordt geouden met de welvaartsstijging door de doelmatigeidswinst op de woningmarkt. Alleen de prikkel om in woningen te investeren neemt af, waardoor de vraag naar woningen afneemt met prijsdaling als gevolg. De gevoeligeid van de uizenprijs voor de rente die uit et model in deze studie volgt ligt in lijn ij is zelfs iets oger met de econometrisc gescatte rentegevoeligeid van de uizenprijs in een eerdere CPB studie (Verbruggen et al., 2005). Volgens deze studie doet een rentestijging van %-punt de uizenprijs in et basismodel met ongeveer 8% dalen. Het econometrisc gescatte effect in de vergelijking van Verbruggen komt uit op een prijsdaling met 6% per procentpunt ogere rente. Niettemin dienen de effecten in deze studie met voorzictigeid te worden geïnterpreteerd. Zoals eerder gezegd rict deze studie zic op structurele relaties in evenwictige omstandigeden. Scrikreacties, bijvoorbeeld doordat de voor- en nadelen van de ervorming ongelijk verdeeld zijn over uisoudens, kunnen op korte termijn tot prijsscokken leiden. Fasering, tijdige aankondiging en duidelijkeid omtrent de toekomst van de fiscale beandeling van de eigen woning zijn van belang om dergelijke erratisce bewegingen te voorkomen. 5

16 6

17 Inleiding De uidige fiscale beandeling van de eigen woning brengt subsidiëring van et woningbezit met zic mee. Deze subsidie veroorzaakt verstoringen in de woningmarkt en leidt tot welvaartverliezen. Ook leidt de fiscale begunstiging van de eigen woning tot erverdelingseffecten tussen burgers. In deze studie wordt een woningmarktmodel bescreven, waarmee de effecten van veranderingen in de fiscale beandeling van de eigen woning voor de woningmarkt kunnen worden geanalyseerd. De analyse rict zic met name op de invloed op de prijsvorming van de eigen woning en de vraag naar woondiensten op korte en langere termijn. De analyse dient als bouwsteen voor een bredere studie van et CPB naar de fiscale beandeling van de eigen woning, die gelijktijdig zal verscijnen. Daarin zal ook aandact worden besteed aan de welvaart- en inkomenseffecten van ervorming van de fiscale regels. De werking van de woningmarkt is complex om vele redenen: De eigen woning is tegelijkertijd een consumptiegoed en een investeringsgoed. Wie een eigen woning koopt, profiteert van de woondiensten die de woning verscaft. Het vereist wel een grote investering om eigenaar te worden van de woning. Het rendement op deze investering angt enerzijds af van de waarde van de woondiensten, en anderzijds van de waarde die de woning later bij verkoop oplevert. Het investeringsaspect van de woning betekent dat verwactingen omtrent de toekomst een belangrijke rol spelen, bijvoorbeeld over waardeontwikkeling van de woning, maar ook over de toekomstige fiscale beandeling van de eigen woning. De investering in de eigen woning vergt ook een ingrijpende financieringsbeslissing. De eigen woning is voor veel uisoudens de grootste post binnen de vermogensportefeuille. De bescikbaareid van (ypotecaire) leningen en de rente zijn belangrijke determinanten van de vraag naar eigen woningen. De prijs van een woning angt niet alleen af van de bouwkosten, maar ook van de locatie. In de prijs van de woning is de aantrekkelijkeid van de locatie een belangrijke factor. Voor een woning in de Randstad wordt gemiddeld een ogere prijs betaald dan in meer perifere gebieden. Bij een groeiende vraag naar woningen worden de woningen op de aantrekkelijke locaties scaarser, waardoor de prijzen gemiddeld toenemen. De gemiddelde prijs van woningen ligt aanzienlijk boven de directe bouwkosten. De woningmarkt is direct verbonden met de grondmarkt. Ruimte is scaars. Het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ordening bepaalt in belangrijke mate de bescikbaareid van bouwlocaties voor woningen. De markt voor eigen woningen angt samen met de markt voor uurwoningen en vice versa. Door de fiscale begunstiging van de eigen woning komt de vrije uursector in Nederland 7

18 nauwelijks van de grond. Wel is er een grote sociale uursector die een belangrijk stempel drukt op de Nederlandse woningmarkt. Het is niet mogelijk om alle complexe kenmerken van de woningmarkt in één model te vangen. Het model in deze studie is beperkt en toegespitst op de specifieke vraagstelling. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om de woningmarkt in alle facetten te bescrijven. Voor et doel van deze analyse, namelijk de effecten van veranderingen in de subsidie op de eigen woning, is dat ook niet nodig. Veel kenmerken van de woningmarkt kunnen in deze analyse als gegeven worden verondersteld. Zij vormen de actergrond van de vraag- en aanbodrelaties naar woningen of woondiensten waar deze studie zic op rict. Zo is bijvoorbeeld et ruimtelijk ordeningsbeleid één van de belangrijke determinanten van de aanbodelasticiteit van woningen op korte en lange termijn, zoals later wordt besproken. De opzet van deze publicatie is als volgt. In oofdstuk 2 wordt et model bescreven en teoretisc onderbouwd. Gestart wordt met de bescrijving van et gedrag van de consument (vraagzijde) op basis van verwactingen ten aanzien van et inkomen en et rendement van et uis, en gedragsreacties op basis van de verwacte relatieve prijsverouding van woonconsumptie ten opzicte van alternatieve bestedingen. Vervolgens wordt et aanbod van woningen bescreven. Het model mondt uit in een relatie die de uizenprijsontwikkeling verklaard uit de wisselwerking tussen vraag en aanbod. Vervolgens wordt ook et veronderstelde aanpassingsproces naar een nieuw evenwict toegelict. In oofdstuk 3 wordt de empirisce uitwerking van et model bescreven. Hierbij worden de modelresultaten geïllustreerd aan de and van ontwikkelingen in uizenprijs en gebruikerskosten gedurende de periode Vervolgens wordt met beulp van gevoeligeidsanalyses inzict gegeven in de robuusteid van de modeluitkomsten. In oofdstuk 4 worden de resultaten van een analyse van een beperkte ervorming van de fiscale beandeling van de eigen woning weergegeven alsmede een gevoeligeidsanalyse daarvan. 8

19 2 Het woningmarktmodel 2. Algemene uitgangspunten en modelafbakening Het model in vogelvluct Om de gevolgen van een beperking van de fiscale aftrekbaareid van ypoteekrentelasten te analyseren en te kwantificeren is een model van de markt voor koopwoningen ontwikkeld. In et model wordt et gedrag van vragers en aanbieders op de markt van koopwoningen expliciet gemodelleerd. De eigenaar-bewoner maximeert zijn nut, dat afangt van de consumptie van woondiensten en de consumptie van overige goederen en diensten, onder de budgetrestrictie van zijn verwacte inkomensstroom en gegeven de prijs van woondiensten en de prijs van overige consumptiegoederen. De prijs van woondiensten is in dit verband niet de uizenprijs, maar bestaat uit de jaarlijkse woonlasten, die verder in dit stuk worden aangeduid als gebruikerskosten. De gebruikerskosten angen mede af van de uizenprijs. Of een exogene verandering in de vraag naar woondiensten leidt tot een blijvende verandering in de prijs van koopwoningen, angt af van de prijselasticiteit van et woningaanbod op lange termijn. Wij beargumenteren dat deze elasticiteit begrensd is, etgeen betekent dat een vraagscok een verandering in de prijs tot gevolg eeft. Een wijziging van de fiscale beandeling van de eigen woning beïnvloedt de gebruikerskosten van woondiensten en veroorzaakt zo een verandering in de vraag die consumenten uitoefenen op de woningmarkt. Om et effect van een belastingmaatregel op de uizenprijs en op de woningvoorraad te bepalen dienen de vraag naar en et aanbod van woondiensten in onderlinge samenang te worden gemodelleerd. Als een ingreep in et fiscale stelsel de belastingopbrengsten vergroot, is et mogelijk deze opbrengsten terug te sluizen naar de consument. De manier waarop deze terugsluis tot stand komt, is mede bepalend voor de effecten van de stelselwijziging. Terugsluis kan in oofdzaak op twee manieren gebeuren. De opbrengsten kunnen gebruikt worden om andere belastingen op woondiensten te verlagen. Het alternatief is een verlaging van andere belastingen, bijvoorbeeld de loon- en inkomstenbelasting. Aard en omvang van de terugsluis zijn belangrijk voor de uitkomsten. Verlaging van de tarieven van de loon- en inkomstenbelasting eeft een positief inkomenseffect op de vraag naar woondiensten. In figuur 2.2 is één en ander scematisc uitgewerkt. 9

20 Figuur 2. Doorwerking van fiscale maatregel inclusief terugsluis op woningmarkt maatregel verlaging netto subsidie terugsluis gebruikskosten woning aanbod woningvraag inkomen inkomens effect substitutie effect uizenprijs overige consumptie uren Empirie Om kwantitatieve uitspraken te kunnen doen over de effecten van wijziging van et belastingstelsel, dienen de numerieke waarden van de modelparameters vastgesteld te worden. Het woningmarktmodel is gekalibreerd op basis van in de literatuur vermelde parameterwaarden en op basis van istorisce gegevens omtrent de woningmarkt en gerelateerde micro- en macro-economisce gegevens. Deze werkwijze vereist wel et uitvoeren van gevoeligeidsanalyses. Gevoeligeidsanalyses moeten uitwijzen in welke mate de modeluitkomsten afankelijk zijn van de waarden van modelparameters. Kalibratie van et woningmarktmodel en de informatie omtrent modelvariabelen zijn et onderwerp van oofdstuk 3. Structurele benadering tegenover tijdreeksanalyse Het woningmarktmodel is geënt op standaardmodellen van de uizenmarkt die men in de literatuur aantreft (bijvoorbeeld Poterba, 984). In deze modelmatige, structurele analyse van de woningmarkt staat de waarde die de consument toekent aan woondiensten, centraal. In de economisce literatuur treft men ook een andere benadering aan. Deze laatste komt neer op et langs econometrisce weg scatten van een dynamisce vergelijking, waarin de volgtijdelijke ontwikkeling van de uizenprijs wordt verklaard uit de ontwikkeling van relevant geacte variabelen, waaronder et bescikbaar uisoudinkomen en de rentestand. Centraal in deze benadering staan de aanpassingsprocessen op de woningmarkt die in gang gezet worden door veranderingen in de diverse verklarende variabelen. Een beperking van de fiscale aftrekbaareid van rentelasten krijgt vorm als een verandering van de (netto) rentevoet, eventueel gecombineerd met een veroging van et bescikbaar inkomen als compenserende maatregel. 20

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd

3 Effect van varianten zoals door de VROM-raad gevraagd belastingsderving (saldo HRA en EWF) tot 13,8 miljard doen toenemen in 2011. Daarbij is geen rekening gehouden met het drukkende effect van de rentestijging op de prijs van de woningen. 3 Effect van varianten

Nadere informatie

SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning

SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning CPB Notitie Datum : 27 augustus 2004 Aan : de SP, de heer E. Irrgang SP-voorstel fiscale behandeling eigen woning 1 Inleiding De SP-fractie heeft het CPB gevraagd de budgettaire en koopkrachteffecten te

Nadere informatie

Beschrijving en analyse van de vier fiscale varianten voor de koopmarkt

Beschrijving en analyse van de vier fiscale varianten voor de koopmarkt BIJLAGE C Beschrijving en analyse van de vier fiscale varianten voor de koopmarkt 1. Eigen woning als beleggingsgoed (variant 1) Wat verandert er? In deze variant wordt de eigen woning beschouwd als vermogen

Nadere informatie

Informatiedocument De Erfpachter BV

Informatiedocument De Erfpachter BV Informatiedocument De Erfpachter BV U staat op het punt om een woning te kopen. De Erfpachter BV. wil u via dit Informatieboek informeren over De Erfpachter BV. Hieronder zetten we graag voor u uiteen

Nadere informatie

2 Aflossing studieschuld bij leenstelsel

2 Aflossing studieschuld bij leenstelsel CPB Notitie Aan: Ministerie OCW Centraal Planbureau Van Stolkweg 14 Postbus 80510 2508 GM Den Haag T (070)3383 380 I www.cpb.nl Contactpersoon Marcel Lever Datum: 7 juni 2013 Betreft: Aflossing studieschuld

Nadere informatie

Aflossing studieschuld bij sociaal leenstelsel Uitgevoerd op verzoek van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap

Aflossing studieschuld bij sociaal leenstelsel Uitgevoerd op verzoek van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap CPB Notitie 7 juni 2013 Aflossing studieschuld bij sociaal leenstelsel Uitgevoerd op verzoek van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap. CPB Notitie Aan: Ministerie OCW Centraal Planbureau

Nadere informatie

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt. Prof. dr. Johan Conijn Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt Prof. dr. Johan Conijn Een overview De koopsector De huursector Interactie tussen koop en huur Actuele punten van discussie Koopsector: instabiliteit

Nadere informatie

Annuïtaire beperking hypotheekrenteaftrek

Annuïtaire beperking hypotheekrenteaftrek Annuïtaire beperking hypotheekrenteaftrek Effecten woningmarkt en bouwproductie Martin Koning Rafael Saitua Mei 2012 Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen 5 1 Inleiding 7 2 Effecten woningmarkt 8 2.1

Nadere informatie

Effect op huizenprijzen van het maximeren van hypothecaire leningen op basis van taxatiewaarde en bruto inkomen

Effect op huizenprijzen van het maximeren van hypothecaire leningen op basis van taxatiewaarde en bruto inkomen CPB Notitie 4 mei 2011 Effect op huizenprijzen van het maximeren van hypothecaire leningen op basis van taxatiewaarde en bruto inkomen Op verzoek van het Ministerie van Financiën, Directie Algemene Financiële

Nadere informatie

Wat moeten we met de hypotheekrente-aftrek? Miljoenennota 2013

Wat moeten we met de hypotheekrente-aftrek? Miljoenennota 2013 Wat moeten we met de hypotheekrente-aftrek? - Een economisch perspectief - Miljoenennota 213 Scheveningen, 2 oktober 212 Prof. dr. Barbara Baarsma Vanaf 213: voor nieuwe hypotheken alleen recht op renteaftrek

Nadere informatie

Annuïtaire beperking hypotheekrenteaftrek. Effecten woningmarkt en bouwproductie

Annuïtaire beperking hypotheekrenteaftrek. Effecten woningmarkt en bouwproductie Annuïtaire beperking hypotheekrenteaftrek Effecten woningmarkt en bouwproductie Annuïtaire beperking hypotheekrenteaftrek Effecten woningmarkt en bouwproductie Martin Koning Rafael Saitua Mei 2012 Inhoudsopgave

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2012-Q1 NVM Data & Research 2 april 2012 Inhoudsopgave 1 Samenvatting... 3 2 Inleiding: beschrijving van de gebruikte betaalbaarheidsindicatoren en grafieken...

Nadere informatie

Eindexamen economie vwo 2010 - I

Eindexamen economie vwo 2010 - I Beoordelingsmodel Opmerking Algemene regel 3.6 is ook van toepassing als gevraagd wordt een gegeven antwoord toe te lichten, te beschrijven en dergelijke. Opgave 1 1 maximumscore 2 Een antwoord waaruit

Nadere informatie

Toepassen van Adjusted Present Value

Toepassen van Adjusted Present Value Toepassen van Adjusted Present Value Blz. 1 van 8 In deze bijdrage wordt ingegaan op het berekenen van economische waarde. Naast de bekende discounted cash flow (DCF) methode wordt ook wel gebruik gemaakt

Nadere informatie

COELO Woonlastenmonitor 2010

COELO Woonlastenmonitor 2010 COELO Woonlastenmonitor 2010 COELO Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden COELO Woonlastenmonitor 2010 COELO Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden Faculteit

Nadere informatie

COELO Woonlastenmonitor 2010

COELO Woonlastenmonitor 2010 COELO Woonlastenmonitor 2010 Gaasterzijl vergeleken met gemeenten in de regio COELO Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden COELO Woonlastenmonitor 2010 Gaasterzijl vergeleken met

Nadere informatie

Eindexamen havo economie 2013-I

Eindexamen havo economie 2013-I Beoordelingsmodel Algemene regel 3.6 is ook van toepassing als gevraagd wordt een gegeven antwoord toe te lichten, te beschrijven en dergelijke. Opgave 1 1 maximumscore 2 bij (1) monopolie bij (2) toe

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2008 2009 31 700 XI Vaststelling van de begrotingsstaten van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (XI) en van de begrotingsstaat

Nadere informatie

Bijlage 2: gevolgen verhoging energiebelasting op aardgas in de eerste schijf met 25%

Bijlage 2: gevolgen verhoging energiebelasting op aardgas in de eerste schijf met 25% Bijlage 2: gevolgen verhoging energiebelasting op aardgas in de eerste schijf met 25% Inleiding Deze bijlage bevat de effecten van een mogelijke verhoging van de energiebelasting (EB) op aardgas in de

Nadere informatie

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal Tweede Kamer der Staten-Generaal 2 Vergaderjaar 2000 2001 27 400 Nota over de toestand van s Rijks Financiën Nr. 42 BRIEF VAN DE MINISTER VAN FINANCIËN Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Nadere informatie

Geachte Voorzitter, Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag

Geachte Voorzitter, Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Postbus 20018 2500 EA Den Haag VROM verandert! Kijk voor meer informatie op www.vrom.nl Directoraat-Generaal Wonen, Wijken en Integratie Directie Aandachtsgroepen, Betaalbaarheid & Corporaties Cluster Huurbeleid en Aandachtsgroepen

Nadere informatie

COELO Woonlastenmonitor 2008

COELO Woonlastenmonitor 2008 COELO Woonlastenmonitor 2008 Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden coelo, Groningen 2008 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen

Nadere informatie

Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling eigen woning

Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling eigen woning Regelingen en voorzieningen CODE 3.2.3.30 verwachte wijzigingen Belastingplan 2013: Wet herziening fiscale behandeling eigen woning bronnen Informatieblad Woningmarkt 18.9.2012 Vragen en antwoorden over

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q4 NVM Data & Research 15 januari 2015 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het vierde kwartaal van 2014 nog steeds een opwaartse

Nadere informatie

Algemene informatie hypotheken (starter)

Algemene informatie hypotheken (starter) Algemene informatie hypotheken (starter) Wij zetten de belangrijkste begrippen voor u op een rijtje: Hypotheekvormen... 2 Annuïteitenhypotheek... 2 Lineaire hypotheek... 2 Leningvormen... 2 Doorlopend

Nadere informatie

Rapport De toegerekende huur van eigenaarswoningen in de CPI

Rapport De toegerekende huur van eigenaarswoningen in de CPI Rapport De toegerekende huur van eigenaarswoningen in de CPI Jan Walschots T projectnummer Overheidsfinanciën en consumentenprijzen 19 augustus 2013 kennisgeving De in dit rapport weergegeven opvattingen

Nadere informatie

Het rapport van de commissie van Dijkhuizen "Naar een activerender belastingstelsel".

Het rapport van de commissie van Dijkhuizen Naar een activerender belastingstelsel. Het rapport van de commissie van Dijkhuizen "Naar een activerender belastingstelsel". Conclusies na analyse en doorrekenen van de adviezen: -- De adviezen van de Commissie van Dijkhuizen leiden tot een

Nadere informatie

Vermindering fiscaliteit eigenwoningbezit

Vermindering fiscaliteit eigenwoningbezit Effecten van de vermindering van de fiscale subsidiëring van koopwoningen Frans Schilder Johan Conijn 2015-02 Januari 2015 Effecten van de vermindering van de fiscale subsidiëring van koopwoningen Frans

Nadere informatie

CPB-reactie op OESOstudie over de relatie tussen inkomensongelijkheid. economische groei

CPB-reactie op OESOstudie over de relatie tussen inkomensongelijkheid. economische groei CPB Notitie 22 december 2014 CPB-reactie op OESOstudie over de relatie tussen inkomensongelijkheid en economische groei Uitgevoerd op verzoek van de vaste commissie Financiën van de Tweede Kamer CPB Notitie

Nadere informatie

Hoe zit het met op 31-12-2012 al bestaande hypotheken vanaf 1-1-2013?

Hoe zit het met op 31-12-2012 al bestaande hypotheken vanaf 1-1-2013? Hoe zit het met op 31-12-2012 al bestaande hypotheken vanaf 1-1-2013? Voor alle op 31 december 2012 bestaande hypotheken blijven de oude hypotheekregels van kracht. Oversluiten van een bestaande schuld

Nadere informatie

2) Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? Per 1 januari 2013

2) Wanneer gaan de verschillende maatregelen in? Per 1 januari 2013 Oktober 2012 Nieuws hypotheekrenteaftrek Zoals het er nu voorstaat zal er vanaf 2013 alleen aftrek worden genoten voor hypotheekrente bij minimaal een annuïtaire aflossing. Op dit moment mag je nog de

Nadere informatie

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3

NVM-Betaalbaarheidsanalyse. 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM-Betaalbaarheidsanalyse 2000-Q1 tot en met 2014-Q3 NVM Data & Research 9 oktober 2014 1 Samenvatting De (theoretische) betaalbaarheidsindex maakt in het derde kwartaal van 2014 een zeer sterke opwaartse

Nadere informatie

De gemiddelde vermogenskosten en optimale vermogensstructuur

De gemiddelde vermogenskosten en optimale vermogensstructuur Hoofdstuk 5 De gemiddelde vermogenskosten en optimale vermogensstructuur 5.1 Inleiding In de vorige hoofdstukken hebben we het vreemd vermogen en het eigen vermogen van een onderneming besproken. De partijen

Nadere informatie

COELO Woonlastenmonitor 2009

COELO Woonlastenmonitor 2009 COELO Woonlastenmonitor 2009 Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden coelo, Groningen 2009 Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen

Nadere informatie

Sociaal akkoord aow en Witteveenkader Op verzoek van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid

Sociaal akkoord aow en Witteveenkader Op verzoek van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid CPB Notitie 10 juni 2011 Sociaal akkoord aow en Witteveenkader Op verzoek van het ministerie van Sociale Zaken en Werkgelegenheid. CPB Notitie Aan: Ministerie van SZW Centraal Planbureau Van Stolkweg

Nadere informatie

NOTITIE. Datum 10 september 2013. Taco van Hoek (020) 583 19 12 tvhoek@eib.nl. Inlichtingen bij

NOTITIE. Datum 10 september 2013. Taco van Hoek (020) 583 19 12 tvhoek@eib.nl. Inlichtingen bij NOTITIE Datum 10 september 2013 Inlichtingen bij Taco van Hoek (020) 583 19 12 tvhoek@eib.nl Effecten van een aantal maatregelen gericht op stimulering van de woningbouw Op verzoek van Bouwend Nederland

Nadere informatie

Inkomensafhankelijke zorgpremie / nivelleren.

Inkomensafhankelijke zorgpremie / nivelleren. Inkomensafhankelijke zorgpremie / nivelleren. 1. Inleiding Naar verwachting zal nivellering via de inkomensafhankelijke zorgpremie (IAP) worden vervangen door nivellering via het belastingstelsel. De IAP

Nadere informatie

Veronderstellingen deelname-effecten van een sociaal leenstelsel in het hoger onderwijs

Veronderstellingen deelname-effecten van een sociaal leenstelsel in het hoger onderwijs CPB Notitie 25 februari 2013 Veronderstellingen deelname-effecten van een sociaal leenstelsel in het hoger onderwijs Uitgevoerd op verzoek van Minister Bussemaker van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap.

Nadere informatie

Keuzes in kaart CPB (mei 2010)

Keuzes in kaart CPB (mei 2010) Keuzes in kaart CPB (mei 2010) Samenvatting woonbeleid politieke partijen CDA Het woningmarktprogramma van het CDA laat de fiscale subsidiëring van koopwoningen ongemoeid. Wel voorziet het in een aanpassing

Nadere informatie

Onderneming en omgeving - Economisch gereedschap

Onderneming en omgeving - Economisch gereedschap Onderneming en omgeving - Economisch gereedschap 1 Rekenen met procenten, basispunten en procentpunten... 1 2 Werken met indexcijfers... 3 3 Grafieken maken en lezen... 5 4a Tweedegraads functie: de parabool...

Nadere informatie

CPI = 122,5 Wat zegt dit? Hoe bereken je dit? Categorieën Aandeel Prijsstijging Optelling. Voeding 40% 10% Kleding 35% -5% Overig 0 CPI 102,25

CPI = 122,5 Wat zegt dit? Hoe bereken je dit? Categorieën Aandeel Prijsstijging Optelling. Voeding 40% 10% Kleding 35% -5% Overig 0 CPI 102,25 CPI = 122,5 Wat zegt dit? Hoe bereken je dit? Categorieën Aandeel Prijsstijging Optelling Voeding 40% 10% Kleding 35% -5% Overig 0 CPI 102,25 ConsumentenPrijsIndexcijfer Consumenten Prijsindexcijfer in

Nadere informatie

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016

HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 HYPOTHEEK INDEX 2E KWARTAAL 2016 De Hypotheek Index geeft ieder kwartaal inzicht in het consumentengedrag op het gebied van hypotheken. De kerncijfers zijn afkomstig van De Hypotheker die met ruim 10 procent

Nadere informatie

COELO Woonlastenmonitor 2011

COELO Woonlastenmonitor 2011 COELO Woonlastenmonitor 2011 COELO Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden COELO Woonlastenmonitor 2011 COELO Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden Faculteit

Nadere informatie

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE

UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE UITSLAGEN WONEN ENQUÊTE 3 E KWARTAAL 211 Gemaakt voor NVM Wonen Gemaakt door NVM Data & Research Inhoudsopgave 1 Introductie enquête... 3 1.1 Periode... 3 1.2 Respons... 3 2 Staat van de woningmarkt...

Nadere informatie

2010-2012 SAMENVATTING

2010-2012 SAMENVATTING 2010-2012 SAMENVATTING Samenvatting De Regionale woningmarktmonitor 2010-2012 beschrijft de ontwikkelingen op de woningmarkt in het gebied binnen de driehoek Waalwijk, Oss en Boxtel. De kredietcrisis

Nadere informatie

Perscommuniqué. Het Federaal Planbureau evalueert de gevolgen van de duurdere dollar en de hogere olieprijzen voor de Belgische economie

Perscommuniqué. Het Federaal Planbureau evalueert de gevolgen van de duurdere dollar en de hogere olieprijzen voor de Belgische economie Federaal Planbureau Economische analyses en vooruitzichten Perscommuniqué Brussel, 15 september 2000 Het Federaal Planbureau evalueert de gevolgen van de duurdere dollar en de hogere olieprijzen voor de

Nadere informatie

Woningprijzen in Vlaanderen. Paul de Vries OTB TU Delft (NL) Sien Winters HIVA K.U.Leuven

Woningprijzen in Vlaanderen. Paul de Vries OTB TU Delft (NL) Sien Winters HIVA K.U.Leuven Woningprijzen in Vlaanderen Paul de Vries OTB TU Delft (NL) Sien Winters HIVA K.U.Leuven De ontwikkeling van de woningprijs Een indruk van de achterliggende factoren Paul de Vries Voorstellen Onderzoeksinstituut

Nadere informatie

Het kopen en financieren van een woning

Het kopen en financieren van een woning Het kopen en financieren van een woning Beste heer/mevrouw, U staat op het punt om een (nieuwe) woning te kopen. Het kan zijn dat u zich als starter op de markt begeeft en dus voor het eerst een woning

Nadere informatie

En de prijzen zullen ze verder stijgen?

En de prijzen zullen ze verder stijgen? En de prijzen zullen ze verder stijgen? Paul de Vries, /TUDelft, Nederland Publieksmoment Woonbeleidsplan Vlaanderen, Brussel, 29 november 2011 Delft University of Technology Challenge the future De prijzen

Nadere informatie

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V.

BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. BUSINESS VALUATION UITWERKING TOPAAS B.V. VERONDERSTELLINGEN Vraagprijs 2.500.000 (pand en inventaris). Inkomsten: In totaal 40 kamers; Bezetting kamers: T1 45%, T2 52%, T3 63%, vanaf T4 en verder 68%;

Nadere informatie

Vraag Antwoord Scores

Vraag Antwoord Scores Opmerking Algemene regel 3.6 is ook van toepassing als gevraagd wordt een gegeven antwoord toe te lichten, te beschrijven en dergelijke. Opgave 1 1 maximumscore 1 Op de gegevens voor de top 10% van 1999

Nadere informatie

Eindexamen economie 1 vwo 2005-I

Eindexamen economie 1 vwo 2005-I Opgave 1 Nijvere Europeanen Een onderzoeksbureau heeft berekend dat de arbeidsproductiviteit per gewerkt uur in de Europese Unie (EU) gemiddeld lager is dan in de Verenigde Staten van Amerika (VS). In

Nadere informatie

ECGF/U200902279 Lbr. 09/124

ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. (070) 373 8020 uw kenmerk bijlage(n) 1 betreft Communicatie WOZ-beschikking 2010 ons kenmerk ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 datum 5

Nadere informatie

CPB Notitie. Samenvatting. Aan: Ministerie van SZW

CPB Notitie. Samenvatting. Aan: Ministerie van SZW CPB Notitie Aan: Ministerie van SZW Centraal Planbureau Van Stolkweg 14 Postbus 80510 2508 GM Den Haag T (070) 3383 380 I www.cpb.nl Contactpersoon M.H.C. Lever Datum: 10 juni 2011 Betreft: Sociaal akkoord

Nadere informatie

COELO Woonlastenmonitor 2012

COELO Woonlastenmonitor 2012 COELO Woonlastenmonitor 2012 COELO Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden COELO Woonlastenmonitor 2012 COELO Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden Faculteit

Nadere informatie

Premie-effecten herzien FTK en versobering Witteveenkader Uitgevoerd op verzoek van het Ministerie van Financiën

Premie-effecten herzien FTK en versobering Witteveenkader Uitgevoerd op verzoek van het Ministerie van Financiën CPB Notitie 11 september 2013 Premie-effecten herzien FTK en versobering Witteveenkader Uitgevoerd op verzoek van het Ministerie van Financiën. CPB Notitie Aan: Ministerie van Financiën Centraal Planbureau

Nadere informatie

Reactie op SEO-studie naar welvaartseffecten van splitsing energiebedrijven

Reactie op SEO-studie naar welvaartseffecten van splitsing energiebedrijven CPB Notitie Datum : 6 juli 2006 Aan : Ministerie van Economische Zaken Reactie op SEO-studie naar welvaartseffecten van splitsing energiebedrijven 1 Inleiding Op 5 juli 2006 heeft SEO, in opdracht van

Nadere informatie

Vraag Antwoord Scores

Vraag Antwoord Scores Opmerking Algemene regel 3.6 is ook van toepassing als gevraagd wordt een gegeven antwoord toe te lichten, te beschrijven en dergelijke. Opgave 1 1 maximumscore 1 600 bezoekers (2.800 2.200) 2 maximumscore

Nadere informatie

ECGF/U200902279 Lbr. 09/124

ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 Brief aan de leden T.a.v. het college en de raad informatiecentrum tel. (070) 373 8020 uw kenmerk bijlage(n) 1 betreft Communicatie WOZ-beschikking 2010 ons kenmerk ECGF/U200902279 Lbr. 09/124 datum 5

Nadere informatie

Examen VWO. economie 1

Examen VWO. economie 1 economie 1 Examen VWO Voorbereidend Wetenschappelijk Onderwijs Tijdvak 1 Maandag 30 mei 13.30 16.30 uur 20 05 Voor dit examen zijn maximaal 60 punten te behalen; het examen bestaat uit 30 vragen. Voor

Nadere informatie

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)!

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Vragen aangeduid met een * toetsen in het bijzonder het inzicht en toepassingsvermogen. Deze vragenreeksen zijn vrij beschikbaar.

Nadere informatie

1. Leg uit dat het sparen door gezinnen een voorbeeld is van ruilen in de tijd. 2. Leg uit waarom investeren door bedrijven als ruilen over de tijd beschouwd kan worden. 3. Wat is intertemporele substitutie?

Nadere informatie

Samenvatting. Knelpunten

Samenvatting. Knelpunten Samenvatting 8 Samenvatting De Nederlandse woningmarkt functioneert niet goed. Daarom stelt de CSED integrale hervormingen voor die beogen huishoudens meer vrijheid in de woningkeuze te bieden, betere

Nadere informatie

Persoonlijk Financieel Advies

Persoonlijk Financieel Advies Persoonlijk Financieel Advies Suzan van Lierop Inhoudsopgave Basisgegevens Inkomens- en vermogensplanning Specificatie vaste lasten Grafiek inkomens- en vermogensplanning Onderneming B.V. Toelichting Basisgegevens

Nadere informatie

Risicoverdeling bij hervorming van het aanvullend pensioen. Roel Mehlkopf Jan Bonenkamp Casper van Ewijk Harry ter Rele Ed Westerhout

Risicoverdeling bij hervorming van het aanvullend pensioen. Roel Mehlkopf Jan Bonenkamp Casper van Ewijk Harry ter Rele Ed Westerhout Risicoverdeling bij hervorming van het Roel Mehlkopf Jan Bonenkamp Casper van Ewijk Harry ter Rele Ed Westerhout Inhoud Hoofdstuk 2: kosten en baten nominale garanties Hoofdstuk 4: risicoverdeling tussen

Nadere informatie

De woningmarkt in Vlaanderen

De woningmarkt in Vlaanderen De woningmarkt in Vlaanderen Een blik op de betaalbaarheid, woningkwaliteit en subsidies Kristof Heylen HIVA - KU Leuven www.steunpuntwonen.be Woonsituatie: evolutie 1976-2005 Aandeel huurders van 33%

Nadere informatie

pdf18 MACRO-VRAAG EN MACRO-AANBOD

pdf18 MACRO-VRAAG EN MACRO-AANBOD pdf18 MACRO-VRAAG EN MACRO-AANBOD De macro-vraaglijn of geaggregeerde vraaglijn geeft het verband weer tussen het algemeen prijspeil en de gevraagde hoeveelheid binnenlands product. De macro-vraaglijn

Nadere informatie

Lesbrief Verdienen en uitgeven 2 e druk

Lesbrief Verdienen en uitgeven 2 e druk Hoofdstuk 1. Inkomen verdienen 1.22 1.23 1.24 1.25 1.26 1.27 1.28 1.29 1.30 1.31 1.32 1.33 1.34 D A C C A D B A D D B C D 1.35 a. 1.000.000 425.000 350.000 40.000 10.000 30.000 = 145.000. b. 1.000.000

Nadere informatie

argumenten voor Nederland om de woningmarkt te hervormen met Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt

argumenten voor Nederland om de woningmarkt te hervormen met Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt 10 argumenten voor Nederland om de woningmarkt te hervormen met Bouwsparen de route naar een duurzame woningmarkt Woningmarkt heeft behoefte aan hervorming De fiscale hypotheekrenteaftrek is de afgelopen

Nadere informatie

Inkomenseffecten aanpassing zorgtoeslag in 2012 Uitgevoerd op verzoek van de Algemene Rekenkamer

Inkomenseffecten aanpassing zorgtoeslag in 2012 Uitgevoerd op verzoek van de Algemene Rekenkamer CPB Notitie 1 november 213 Inkomenseffecten aanpassing zorgtoeslag in 212 Uitgevoerd op verzoek van de Algemene Rekenkamer. CPB Notitie Aan: Algemene Rekenkamer Centraal Planbureau Van Stolkweg 14 Postbus

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport van. 2012, Z-.;

Op de voordracht van Onze Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport van. 2012, Z-.; Besluit van houdende wijziging van het Besluit percentages drempel- en toetsingsinkomen zorgtoeslag in verband met gewijzigde percentages met ingang van het berekeningsjaar 2013 Op de voordracht van Onze

Nadere informatie

Ministerie van Financiën Directie Algemene Financiële en Economische Politiek Mw. Drs. L.B.J. van Geest Postbus 20201 2500 EE Den Haag

Ministerie van Financiën Directie Algemene Financiële en Economische Politiek Mw. Drs. L.B.J. van Geest Postbus 20201 2500 EE Den Haag Ministerie van Financiën Directie Algemene Financiële en Economische Politiek Mw. Drs. L.B.J. van Geest Postbus 20201 2500 EE Den Haag KENMERK RPB 060070 7.51 DATUM 8-3-2006 ONDERWERP Verzoek onderzoek

Nadere informatie

De eigen woning anders belast

De eigen woning anders belast De eigen woning anders belast 2221 woorden Koen Caminada, Kees Goudswaard en Henk Vording De auteurs zijn werkzaam aan de Rechtenfaculteit, Fiscaal-economisch Departement, Universiteit Leiden Waneer de

Nadere informatie

Overwegingen bij de voorgenomen normen voor hypothecaire kredietverlening

Overwegingen bij de voorgenomen normen voor hypothecaire kredietverlening De Nederlandsche Bank Analyse DNB Overwegingen bij de voorgenomen normen voor hypothecaire kredietverlening Samenvating Het effect van de voorgestelde aanpassing van de Gedragscode Hypothecaire Financiering

Nadere informatie

Op de voordracht van Onze Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport, van. 2014;

Op de voordracht van Onze Minister van Volksgezondheid, Welzijn en Sport, van. 2014; Besluit van houdende wijziging van het Besluit percentages drempel- en toetsingsinkomen zorgtoeslag in verband met gewijzigde percentages met ingang van het berekeningsjaar 2015 Op de voordracht van Onze

Nadere informatie

Inleiding We hebben gezien uit welke componenten het nationaal product en het nationaal inkomen bestaat.

Inleiding We hebben gezien uit welke componenten het nationaal product en het nationaal inkomen bestaat. Bestedingsevenwicht - 1 van 15 MACRO-ECONOMISCH BESTEDINGSEVENWICHT Welke factoren bepalen de grootte van het nationaal inkomen? Inleiding We hebben gezien uit welke componenten het nationaal product en

Nadere informatie

Het profijt van levensloop

Het profijt van levensloop Bron: K.P. Goudswaard en K. Caminada, Het profijt van levensloop, Economisch Statistische Berichten, 17 november 2006, blz. 598-600. Het profijt van levensloop Kees Goudswaard en Koen Caminada Beide auteurs

Nadere informatie

Om de bijleenregeling uit te leggen worden de volgende termen gebruikt:

Om de bijleenregeling uit te leggen worden de volgende termen gebruikt: De bijleenregeling: Deze regeling is in werking getreden per 1 januari 2004. Door deze regeling wordt het voor huiseigenaren ongunstig om de overwaarde te gaan gebruiken voor andere zaken dan de financiering

Nadere informatie

Examen HAVO en VHBO. Economie 1,2 oude en nieuwe stijl

Examen HAVO en VHBO. Economie 1,2 oude en nieuwe stijl Economie 1,2 oude en nieuwe stijl Examen HAVO en VHBO Hoger Algemeen Voortgezet Onderwijs Vooropleiding Hoger Beroeps Onderwijs HAVO Tijdvak 2 VHBO Tijdvak 3 Woensdag 21 juni 13.30 16.30 uur 20 00 Dit

Nadere informatie

Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning

Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning No 62 september 2006 Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning Casper van Ewijk, Martin Koning, Marcel Lever, Ruud de Mooij Centraal Planbureau Van Stolkweg 14 Postbus 80510

Nadere informatie

Gemeentelijke uitvoeringsregels starterslening

Gemeentelijke uitvoeringsregels starterslening Algemeen De gemeente besluit over de toekenning van de Startersleningen uit het gemeentelijk fonds. De gemeente bepaalt de doelgroep en het marktsegment waarvoor ze de Starterslening wil inzetten. De gemeente

Nadere informatie

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn

Woningmarkt en corporatiesector. Johan Conijn Woningmarkt en corporatiesector Johan Conijn Ruimteconferentie PBL 21 mei 2013 Inhoud Woningmarktdebat Positie woningcorporatie Regeer- en woonakkoord DrieKamerModel 2 Woningmarkt Overmatige subsidiering

Nadere informatie

Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2009

Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2009 Bijlage I: Woningmarktcijfers 1 e kwartaal 2009 De prijs van de gemiddelde verkochte woning daalt met -3,1% in het 1e kwartaal van 2009. De prijs per m2 daalt met -2,6%. De definitieve cijfers komen voor

Nadere informatie

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)!

Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Slechts 1 antwoord is juist, alle andere zijn fout (en bevatten heel vaak onzin)! Vragen aangeduid met een * toetsen in het bijzonder het inzicht en toepassingsvermogen. Deze vragenreeksen zijn vrij beschikbaar.

Nadere informatie

Eindexamen economie 1-2 havo 2008-I

Eindexamen economie 1-2 havo 2008-I Beoordelingsmodel Opmerking Algemene regel 3.6 is ook van toepassing als gevraagd wordt een gegeven antwoord toe te lichten, te beschrijven en dergelijke. Opgave 1 1 maximumscore 2 ja De prijselasticiteit

Nadere informatie

Verkoop door woningcorporaties

Verkoop door woningcorporaties 2 14 Ruim 22.000 corporatiewoningen verkocht Vanaf 199 tot en met de eerste helft van 14 hebben de woningcorporaties ruim 22.000 bestaande woningen verkocht aan particulieren. Het aantal verkopen kwam

Nadere informatie

Examen VWO. tijdvak 1 donderdag 27 mei 13.30-16.30 uur

Examen VWO. tijdvak 1 donderdag 27 mei 13.30-16.30 uur Examen VWO 21 tijdvak 1 donderdag 27 mei 13.3-16.3 uur oud programma economie 1 Dit examen bestaat uit 28 vragen. Voor dit examen zijn maximaal 59 punten te behalen. Voor elk vraagnummer staat hoeveel

Nadere informatie

igg bouweconomie marktanalyse

igg bouweconomie marktanalyse igg bouweconomie marktanalyse indices en prognoses kwartaalbericht, - Het herstel van de bouwmarkt krijgt steeds duidelijker vormen. Na een periode van circa zeven jaar waarin de prijzen eigenlijk continu

Nadere informatie

De fiscale hoog / laag constructie met banksparen.

De fiscale hoog / laag constructie met banksparen. De fiscale hoog / laag constructie met banksparen. Een hoog / laag constructie is interessant voor mensen die van fiscaal voordeel willen profiteren. Wanneer er eigen vermogen is kan dit vermogen rendement

Nadere informatie

Koopkracht in perspectief. In opdracht van de gezamenlijke ouderenbonden, ANBO, PCOB, Unie KBO Nibud, 2008

Koopkracht in perspectief. In opdracht van de gezamenlijke ouderenbonden, ANBO, PCOB, Unie KBO Nibud, 2008 Koopkracht in perspectief In opdracht van de gezamenlijke ouderenbonden, ANBO, PCOB, Unie KBO Nibud, 2008 Koopkrachtberekeningen 2007-2008/ 2 Koopkracht in perspectief In opdracht van de gezamenlijke ouderenbonden,

Nadere informatie

Slagvaardig met geld!

Slagvaardig met geld! Aan het juiste antwoord op een meerkeuzevraag wordt 1 scorepunt toegekend. Slagvaardig met geld! 1 maximumscore 2 voorbeelden van juiste voordelen: Hij kan het drumstel direct kopen (en gebruiken). Hij

Nadere informatie

Modal shift en de rule of half in de kosten-batenanalyse

Modal shift en de rule of half in de kosten-batenanalyse Modal shift en de rule of half in de kosten-batenanalyse Sytze Rienstra en Jan van Donkelaar, 15 januari 2010 Er is de laatste tijd bij de beoordeling van projecten voor de binnenvaart veel discussie over

Nadere informatie

Deel 1 werking van de woningmarkt. Studiedag Woonfiscaliteit 24 juni 2014 / Campus Sint Lucas Brussel

Deel 1 werking van de woningmarkt. Studiedag Woonfiscaliteit 24 juni 2014 / Campus Sint Lucas Brussel Deel 1 werking van de woningmarkt Frank vastmans CES Studiedag Woonfiscaliteit 24 juni 2014 / Campus Sint Lucas Brussel overzicht een goed begrip van de woningmarkt helpt om ideeën rond het hervormen van

Nadere informatie

Persoonlijk Financieel Advies

Persoonlijk Financieel Advies Persoonlijk Financieel Advies Frits Suzanne Inhoudsopgave Basisgegevens Inkomens- en vermogensplanning Indicatief overzicht lijfrente-uitkeringen Specificatie vaste lasten Grafiek inkomens- en vermogensplanning

Nadere informatie

Datum : 6 juli 2010 Aan : Informateurs

Datum : 6 juli 2010 Aan : Informateurs CPB Notitie Datum : 6 juli 2010 Aan : Informateurs 4 Aow-plan sociale partners Het plan voor verhoging van de aow-leeftijd heeft 2020 als beginjaar, dus nà de komende kabinetsperiode. Conform de systematiek

Nadere informatie