Vastgoed Visie Q3 2016

Transcriptie

1 september 2016 Vastgoed Visie Q Belfius Research Dr. Geert Gielens Chief Economist geert.gielens@belfius.be De lage rente plaatst een stevige bodem onder het Belgisch woningvastgoed. Frank Maet Senior Economist frank.maet@belfius.be Bron: NBB/ FOD ECONOMIE /FACTSET

2 Welke trends vielen tot nu toe op in 2016? De output van de bouwsector groeide 5,3% in de eerste drie maanden van 2016, ondersteund door sterkere investeringen in de woonmarkt. De afgelopen vier kwartalen viel er een duidelijke groeiversnelling af te lezen in de cijfers van de Belgische bouwsector. Na een kleine krimp tijdens het eerstekwartaalvan 2015, versneldede jaar-op-jaargroeivan de output van de bouwsectortelkensin de kwartalenerna, enbereiktetijdenshet eerstekwartaalvan 2016 eenniveauvan 5,3% (grafiek1) terwijlde Belgische economie aan een tempo van 1,4% (op jaarbasis) groeide. Vooral de investeringen in woongebouwen door de gezinnen(+4,7%jaar-opjaar in Q1 2016) stuwdende bouwactiviteittot nu toe hogerin In totaal werd door particulieren tijdens de eerste drie maanden van het jaar 5,48 miljard in woonprojectengepompt, wathet hoogstekwartaalcijferis sindshet einde van 2008 (grafiek 2). In de eerste helft van het jaar werd voor een groot bedrag aan bouwvergunningen toegekend, waardoor de bouwconjunctuur de rest van het jaar stevig zal blijven. De bouwvergunningen, die fungerenalseenleidendeindicator van de bouwactiviteit in ons land, suggereren dat de bouwconjunctuur op korte termijn niet zal afzwakken. Vanaf januari tot en met april van dit jaar werd er voor een bedrag van 22,8 miljard euro aan residentiële bouwvergunningen aangevraagd wat meer dan 50% boven het niveau ligt van dezelfde periodein 2015 (grafiek3). Meer dande helftvan de vergunningenbetrofappartmententerwijlhet renoveren van residentiële gebouwen een daling(-6,8%) liet optekenen tijdens de vier eerste maanden van 2016 (grafiek 4). Grafiek 1. jaar-op-jaar groei (%) van het BBP en de output van de bouwsector (nationaal) Grafiek 2: Investeringen in woongebouwen (nationaal; reële cijfers). Bronnen: NBB/ FOD ECONOMIE/Bouwunie.be/Confederatiebouw.be 2

3 Tijdens het eerste semester van 2016 werd in ons land voor een bedrag van 22 miljard aan hypothecaire leningen aangevraagd, 9% meer dan in H Uit de bevragingen van de koepelorganisaties Confederatie Bouw en Bouwunie bij hun leden blijkt dat het hoger werkvolume het algemene sentiment ondersteunt bij de bedrijven actief in de huizenbouw, maar dit vertaaltzichvoorlopignietin eenforsetoenamevan de tewerkstelling. Het aantal faillissementen in de sector is verder afgenomen en lag in het eerste semester van 2016 bijna20% onderdatvan H (grafiek5) De toegenomen activiteit op het vlak van de residentiële bouw blijkt ook uit de evolutie van de hypothecaire kredieten in de eerste helft van Er werd in ons land reeds voor een bedrag van 22 miljard woonkredieten aangevraagd, een stijging met 9% t.o.v. het eerste semester van Ook hier merken we een sterke vraag naar nieuwbouwprojecten (+29% jaar-opjaar) terwijl renovatiedossiers een lichte terugval kenden (-2,9% jaar-opjaar). Grafiek 3 &4. Residentiële bouwvergunningen (aantal en bewoonbare oppervlakte in m²; verdeling huizen vs appartementen). Grafiek 5: Faillissementen (per maand; nationaal vsde bouwsector) Grafiek 6. Hypothecaire kredieten (bedrag van de ingediende aanvragen) Bronnen: NBB/ FOD ECONOMIE 3

4 Door de recente daling van de obligatierentes op de financiële markten zijn de hypothecaire rentes verder gezakt. De extreem lage rentestand ondersteunt de woningmarkt via lagere ontleningskosten maar ook het zwakke rendement van klassieke beleggingen stimuleert de vraag naar vastgoed. De residentiële vastgoedprijsindex van de federale overheidsdienst Economie lag in Q1 3,5% hoger dan tijdens het eerste kwartaal van 2015, waarbij de stijging zich vooral voordeed in het segment van de nieuwe woningen. Bijhet begin van het jaarleek het alsofde bodemvan de langetermijn rentes op de obligatiemarkten was bereikt, maar door het agressief versoepelingsbeleid van de ECB, de lage inflatie in de eurozone en de schok van het Brexit-referendum hebben de obligatierentes in de eurozone ondertussenniewelaagterecordsbereikt. De Belgische10-jaars OLO is op 6 maandtijdgedaaldvan 0,98% naar0,13% aan het einde van augustus. Hierdoor zijn ook de hypothecaire rentetarieven verder gedaald in de loop van 2016, een scenario waar slechts weinig waarnemers op gerekend hadden. Afhankelijk van de looptijd en de formule zijnde hypothecairerentesditjaargedaaldmet ongeveer15 tot 50 basispunten(zie grafiek 6). De lagerenteniveausondersteunende Belgischewoningmarktvia twee kanalen: nietalleenzijnde ontleningsvoorwaardengoedkoperdoor de lagere hypotheekrente maar de extreem lage rentevergoedingen voor klassiekebeleggingsinstrumentenbetekeneneenextra stimulansvoorde vraag naar woningvastgoed. Beleggers zien in de woningmarkt immers een interessant alternatief voor de slecht renderende spaarrekeningen. De robuuste vraag naar woningvastgoed heeft zich in 2016 vertaald naar een klim van de prijzen. De residentiële vastgoedprijsindex van de federale overheidsdienst Economie lag in Q1 3,5% hoger dan tijdens het eerste kwartaal van 2015, waarbij de stijging zich vooral voordeed in het segment van de nieuwe woningen (+6,1%) (zie grafiek 7). Officiële prijsdata voor het Q2 zijn nog niet beschikbaar maar uit de rapporten van de Belgische notarissen blijkt dat deze trend zich heeft doorgezet. Op nationaal vlak werd in het tweede kwartaal van 2016 volgens de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat een gemiddelde appartementsprijs genoteerd van (+4,2% jaar-op-jaar) terwijl de gemiddelde huizenprijs ter plaatse bleef trappelen op Grafiek 7. Residentiële vastgoedprijsindex. Bronnen: NBB/ FOD ECONOMIE /FACTSET 4

5 Welke impact heeft een negatief rentebeleid op de woningprijzen? Wat kunnen we leren van Zweden/Denemarken? Negatieve rentes en woningprijzen? Wat kunnen we leren van Zweden/Denemarken? Hierboven verwezen we al naar de positieve impact van de lage rente omgeving op de Belgische vastgoedprijzen. Voorlopig zijn er nog geen signalen dat de ECB overweegt om haar negatieve rentebeleid terug te schroeven. Integendeel, de interbancaire (LIBOR) rentevoeten zijn de afgelopen weken nog verder afgegleden. In dat opzicht kan het interessant zijn om te kijken wat de impact is van negatieve rentes op de residentiële vastgoedmarkt aan de hand van de voorbeelden Denemarken en Zweden waar de centrale banken al vroeger dan de ECB (nl. eind 2014) kozen voor een negatief rentebeleid (grafiek 8 zie volgende pagina). We merken dat vooral in Zweden de huizenprijzen sterker zijn gestegen eens de Zweedse centrale bank negatieve rentes begon te hanteren: de huisprijsinflatie (gecorrigeerd voor consumenteninflatie) versnelde van gemiddeld 5,6% in 2014 naar ongeveer 7,5% in 2015 en in april/mei van dit jaar werden pieken boven 11% genoteerd. Ook de Deense centrale bank opteerde vanaf eind 2014 voor een negatieve beleidsrente wat resulteerde in een versnelling van de Deense reële huizenprijsinflatie van 3% in 2014 naar 6,4% in Het is frappant dat in Zweden sinds 2015 er aan een veel hoger tempo wordt gebouwd dan de jaren ervoor. In vergelijking met begin 2012 is het aantal bouwvergunningen dat maandelijks wordt toegekend quasi verdubbeld (grafiek 10). Dit verhoogt ginds het risico op een bubbel in de residentiële markt indien de huizenvraag de komende jaren terugvalt of indien de rentes beginnen te klimmen. In Denemarken heeft er zich midden 2015 ook een opstoot van de bouwvergunningen voorgedaan maar deze trend heeft zich ondertussen gedeeltelijk gecorrigeerd. In België zitten we momenteel midden in een forse opstoot van de bouwvergunningen, net als het geval was in de eerste helft van We verwachten in de tweede helft van het jaar dat de bouwwoede van de Belgen opnieuw wat gaat afnemen, analoog aan de correctie in H Voor de stabiliteit van de Belgische woonmarkt lijkt een dergelijke correctie ook aangewezen, omdat een lange periode van bovengemiddelde woningbouw (zoals in Zweden) het risico verhoogt op een scenario waarbij een oververhitte woonmarkt met overdreven prijsstijgingen wordt gevolgd door een pijnlijke afkoelingsfase met een daling van de huizenprijzen tot gevolg. 5

6 Grafiek 8. Interbancaire rentes Zweden, Denemarken, eurozone. Grafiek 7. Residentiële vastgoedprijsindex. Grafiek 9. Reële groei van de huizenprijsindex (Zweden, Denemarken) Grafiek 10. Evolutie van de bouwvergunningen (geïndexeerd op 100 per 1/1/12) Bronnen: NBB/ FOD ECONOMIE / Factset 6

7 Research Disclaimer. Dit document is van louter informatieve aard, het omvat geen aanbod tot de verkoop of aankoop van financiële instrumenten, het vormt geen beleggingsadvies, noch een bevestiging van enige transactie. Alle opinies, ramingen en verwachtingen in dit document zijn die van Belfius Bank op de datum van dit document en zijn onderhevig aan wijzigingen zonder voorafgaande kennisgeving. De informatie in dit document komt van diverse bronnen. Belfius Bank legt de grootst mogelijke zorg aan de dag bij het kiezen van zijn informatiebronnen en het doorgeven van de informatie. Fouten of weglatingen in deze bronnen of processen kunnen echter niet van tevoren worden uitgesloten. Belfius kan niet aansprakelijk worden gesteld voor directe of indirecte schade of verlies die voortvloeit uit het gebruik van dit document. De informatie in dit document is bedoeld om de ontvanger van dienst te zijn. Er moet niet op worden gerekend als zijnde gezaghebbend of mag niet ter vervanging van het eigen oordeel van de ontvanger worden genomen.