Woningverhuurder met uitpondplan en NOM wens

Transcriptie

1 gezocht: Woningverhuurder met uitpondplan en NOM wens Stroomversnelling onderzoekt wat een Nul op de Meter make-over doet met de waarde van een woning. Renoveer in 2016 of 2017 één of meerdere bestaande huurwoningen naar Nul op de Meter, verkoop de woningen en ontvang een tegemoetkoming van maximaal euro per woning! Stroomversnelling zoekt professionele verhuurders van woningen zoals corporaties, gemeenten, commerciële verhuurders etc. die dit jaar nog aan de slag willen met Nul op de Meter. Een uit te ponden woning biedt een uitgelezen kans voor de verhuurder om een Nul op de Meter makeover uit te testen én direct de waardevermeerdering vast te stellen. In totaal stelt het ministerie van BZK, via Stroomversnelling, euro beschikbaar voor dit traject. Geïnteresseerde verhuurders vragen vóór 1 november 2016 de tegemoetkoming aan met behulp Kader 1: Waarom dit project? De voordelen op een rij Dit project biedt de verhuurder: Inzicht in waardestijging door NOM renovatie bij naoorlogse rijwoningen Kans om ervaring op te doen met Nul op de Meter bij uit te ponden bezit Dit project biedt kennis over de werkelijke waarde van Nul op de Meter renovaties op de vrije markt ten behoeve van: Verhuurders bij hun investeringsplanning van verouderde woningen Particulieren die Nul op de Meter overwegen Overige investeerders op de vastgoedmarkt Financiers die hypothecaire of consumptieve kredieten verstrekken voor verbouwingen Makelaars, taxateurs en validatie-instituten Hogere woningwaarde voor duurzaam huis Duurzame woningen zijn meer waard en worden sneller verkocht. Dit blijkt uit onderzoek van het TIAS VastgoedLAB. Makelaars en taxateurs houden deze ontwikkeling nauwlettend in de gaten. Per 1 april 2016 is een nieuw taxatiemodel in werking getreden waarin het effect van deze maatregelen meegenomen wordt bij de waardebepaling van de woning. Nul op de meter is specifiek in dit taxatiemodel opgenomen. (Bron: Tias; Groen Energielabel helpt bij woningverkoop 2 november 2015). Stroomversnelling wil, samen met de taxateurswereld, vaststellen wat het renoveren naar Nul op de Meter in de praktijk doet met de waarde van de woning. Ook voor het aanwakkeren van de particuliere renovatiemarkt is dit inzicht noodzakelijk. In diverse wijken is sprake van gespikkeld bezit. Verhuurders hebben veel belang bij een make-over van zowel koop- als huurwoningen omdat dit zorgt voor een totale waardeverhoging van de wijk. De verkoop van Nul op de Meter woningen is voor particulieren én verhuurders interessant zodat ze inzicht krijgen in wat hun woning(bezit) na de upgrade waard is.

2 Uitponden: uitgelezen kans om nader kennis te maken met Nul op de Meter Zorgen voor betaalbare huurwoningen is de kerntaak van de verhuurder. Daarbovenop wordt steeds meer van corporaties gevraagd op het gebied van leefbaarheid en duurzaamheid (landelijk Energieakkoord, prestatieafspraken met gemeenten). Nul op de Meter is een goede mogelijkheid om grootschalig onderhoud en verduurzaming van de woningvoorraad te combineren. Wijken knappen op en huurders krijgen een comfortabele en gezonde woning. Een uit te ponden woning biedt een uitgelezen kans om te starten met Nul op de Meter renovaties of om te experimenteren met een nieuw Nul op de Meter concept. De verhuurder, aanbieder van de renovatie en gemeente kunnen veel van een voorbeeldwoning leren. De gerenoveerde woning kan tevens worden gebruikt om huurders en kopers in de wijk voor te lichten over Nul op de meter en de waarde-effecten in de lokale situatie. Gegarandeerd comfortabel en betaalbaar wonen met Nul op de Meter De markt ontwikkelt in rap tempo innovatieve oplossingen waarmee de bestaande gebouwde omgeving vergaand verduurzaamd kan worden naar Nul op de Meter. Het geld dat huurders nu besteden aan hun energierekening wordt ingezet voor een slimme woning make-over. De eerste voorbeelden staan inmiddels door het land, van rijtjeshuis tot portiekflat. Aanbieders geven de garantie dat na renovatie de woning op het gebied van comfort en binnenklimaat voldoet aan de hoogste standaard. Tevens wekt de woning alle benodigde energie voor het huis en het huishouden bij gemiddeld gebruik - zelf duurzaam op. Het certificaat geeft aan dat de woning gegarandeerd Nul op de Meter is. Wat biedt Stroomversnelling? Uit taxaties van Nul op de Meter woningen is inmiddels gebleken dat de waardevermeerdering na renovatie substantieel is. Om de daadwerkelijke waardeontwikkeling te kunnen vaststellen is echter behoefte aan representatieve verkochte woningen. Met deze informatie kan de nieuwe taxatiemethode worden geijkt. De upgrade vergt wel een investering van de verhuurder. Om de onzekerheid te overbruggen biedt Stroomversnelling de verhuurder voor maximaal drie individuele naar Nul op de Meter (NOM) gerenoveerde woningen een tegemoetkoming van maximaal per woning: De tegemoetkoming is gelijk aan de investeringskosten van de NOM-upgrade minus de waardevermeerdering van de woning tot een maximum van per woning (zie kader 3 voor een toelichting) De woning wordt ofwel individueel verbouwd of maakt deel uit van een rijtje dat verbouwd wordt. Stroomversnelling biedt in relatie tot de woningwaardevermeerdering: Taxatie van de proefwoning voorafgaand aan de upgrade, samen met de verhuurder (zie kader 3) Een gesprek over welk ontwerp maximaal waardevermeerderend is (als er ontwerpkeuzes voorliggen) tussen verhuurder, aanbieder van de NOM-upgrade, de taxateur en eventueel (iemand namens) geïnteresseerde bewoners

3 Klaar voor de start? Voorwaarden voor deelname: Beoordeling van subsidieaanvragen & jury Verhuurders kunnen tot 1 november 2016 een aanvraag indienen. Ze komen in aanmerking voor een tegemoetkoming tot euro per woning in de investeringskosten als de woning en de geplande renovatie voldoen aan de volgende voorwaarden: De woning is een courante rijtjeswoning (tussenwoning, hoek- of eindwoning) uit de periode De woning wordt in 2016 of begin 2017 naar Nul op de Meter gerenoveerd. De woning wordt in 2016 of begin 2017 op de particuliere markt te koop aangeboden op reguliere wijze (d.w.z.: zonder terugkoopverplichting en zonder kortingen). De woning dient uiterlijk 15 mei 2017 onherroepelijk verkocht te zijn. De woning ná renovatie voldoet aan de NOMeisen zoals beschreven in de Blauwe Tabel en de aanbieder kan dit aantonen middels een ingevulde maatlat. (zie kader 2). De waardevermeerdering vanwege de NOM upgrade wordt vastgesteld conform kader 3. De verhuurder ontvangt voor niet meer dan 3 woningen de tegemoetkoming. De verhuurder ontvangt met deze tegemoetkoming niet meer staatssteun dan wettelijk is toegestaan en ondertekent een de minimisverklaring. Het bijgevoegde aanmeldformulier dient volledig ingevuld te worden en met eventuele bijlagen vóór 1 november 2016 verstuurd te worden naar: info@stroomversnelling.nl. Stroomversnelling neemt tot 1 november 2016 subsidieaanvragen in behandeling op volgorde van binnenkomst zolang er middelen beschikbaar zijn. Eventueel wordt de aanvrager om extra informatie gevraagd. Een onafhankelijke jury toetst iedere volledige aanvraag afzonderlijk op de hierboven gestelde voorwaarden voor deelname. Stroomversnelling besluit zo spoedig mogelijk en uiterlijk binnen 5 weken na ontvangst van de subsidieaanvraag mits deze volledig is ingevuld en de gevraagde informatie is bijgevoegd. De jury bestaat uit twee deskundigen op het gebied van woningwaardering (koopsector respectievelijk huursector) en een technisch adviseur deskundig in Nul op de Meter renovaties.

4 Kader 2: Uitleg en definitie kernbegrippen omtrent kwaliteit en garantie De verhuurder kiest de aanbieder en een NOM concept. Voor de financiële tegemoetkoming is de eindprestatie van belang en niet de gekozen aanpak qua technisch concept. De Energie prestatiegarantie is vereist; die geeft aan dat de woning na renovatie Nul op de Meter is: De minimale kwaliteitseisen waaraan Nul op de Meter concepten dienen te voldoen zijn de Kritische Prestatie Indicatoren van Nul op de Meter in de Blauwe tabel (bijlage 4 in energielinq.nl/afnameovereenkomst) De aanbieder van de NOM renovatie geeft aan de verhuurder een garantie af op zijn product. Dit is opgenomen in de afnameovereenkomst. De garantie betreft de instandhouding van de Nul op de Meter-kwaliteit na renovatie. Zie: energielinq.nl/afnameovereenkomst In de afnameovereenkomst worden afspraken gemaakt over de garantie voor volgende eigenaren. Immers, bij de verkoop van de NOM woning door de verhuurder aan de particulier, dient de particulier een prestatiegarantie te ontvangen voor in ieder geval 10 jaar conform het model prestatiegarantie Stroomversnelling Koopwoningen (stroomversnellingkoopwoningen.nl/modelprestatiecontract) Voor het in stand houden van de Nul op de Meter kwaliteit na verkoop wordt een onderhoudscontract aangeboden aan de koper die voor de garantieperiode van minimaal 10 jaar per onderdeel specifiek het onderhoud beschrijft dat er wordt uitgevoerd. Onderbouwing is vereist; die geeft aan dat het ontwerp leidt tot een NOM woning volgens de Stroomversnelling zoals beschreven in bovengenoemde Blauwe tabel : De aanbieder levert een onderbouwing aan, bijvoorbeeld in de vorm van het NOM keur 0.1 of door de maatlat in te vullen ( energielinq.nl/resources/915152). NOM keur 0.1 is optioneel; De aanbieder kan onafhankelijk laten toetsen of zijn concept leidt tot een Nul op de Meter prestatie zoals Stroomversnelling deze nastreeft. Het NOM keur op het ontwerp geeft vooraf inzicht of het product van de aanbieder zal voldoen aan de verwachtingen. De beoogde uitvoerder van de NOM verbouwing/leverancier biedt haar ontwerp aan voor toetsing aan het NOM keur door het aanleveren van de informatie in de maatlat (energielinq.nl/resources/915152). Kosten: voor leveranciers die lid zijn van de Stroomversnelling is een initiële toets aan het NOM keur bij het lidmaatschap inbegrepen. Aan andere leveranciers wordt een vergoeding gevraagd voor de uren van de technisch adviseurs die het keur uitvoeren. Voor meer informatie over het NOM keur, mailt u naar: nomkeur@stroomversnelling.nl.

5 Kader 3: Over de taxatie en berekening waardevermeerdering: De taxatie voorafgaand aan de upgrade. De taxatie: Wordt in opdracht van Stroomversnelling uitgevoerd door een taxateur met voldoende NOM deskundigheid (hij/zij kan dit aannemelijk maken, bijvoorbeeld door deelname aan de velddagen van Stroomversnelling - zie Wordt uitgevoerd en gevalideerd nadat het technisch concept bekend is maar liefst niet eerder dan 3 maanden voorafgaand aan de verbouwing (om autonome waardestijging te minimaliseren) Wordt desgewenst voorafgegaan aan een gesprek tussen verhuurder leverancier en taxateur op kosten van Stroomversnelling om het meest waardevermeerderende concept te selecteren als er meerdere varianten voorliggen Over de verkoop (beperkte VOV) Het verkoopproces is op basis van vrije verkoop met een voor de koopsector reguliere vraagprijs waarbij de marktwaarde C. (zie opsomming hierboven) gehaald zou kunnen worden. De makelaar is (verplicht) een andere partij dan de betrokken taxateur en/of taxatiebedrijf. Bij Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) mag er voor dit project geen korting op de verkoopprijs worden gegeven omdat het vaststellen van de werkelijke waardevermeerdering op de vrije markt hoofddoel is van dit project. Er mag ook geen terugkoopverplichting richting verhuurder zijn. Als de verhuurder eigenaar is van de grond, wordt de volle eigendom verkocht; is de corporatie erfpachter, dan wordt het recht van erfpacht verkocht en wordt door de verhuurder de eventueel benodigde toestemming van de grondeigenaar geregeld. De taxatie ( model transactie woonruimte individueel ) omvat minimaal: A. De marktwaarde op basis van leegwaarde in de huidige staat B. De marktwaarde op basis van leegwaarde als de aanpassingen worden gedaan die voor deze verhuurder gebruikelijk zijn (zoals keuken, badkamer, woonoppervlak-vergrotende maatregelen, etc) waarbij de corporatie de taxateur tijdig zal informeren over de geplande aanpassingen. Als er geen sprake is van dergelijke aanpassingen dan is waarde B gelijk aan A. C. De marktwaarde op basis van leegwaarde als naast bovengenoemde gebruikelijke aanpassingen extra aanpassingen worden gedaan om NOM te bereiken volgens het door de verhuurder en leverancier geselecteerde concept. Berekening waardevermeerdering door NOM ná verkoop: De verkoopprijs wordt voor het gemak getypeerd als D. Verder zijn voor de berekening de taxatie onderdelen A, B en C van belang (zie bovenstaande opsomming). De waardevermeerdering door de NOM verbouwing wordt gelijk gesteld aan D minus B. Dit betekent dat de totale waardevermeerdering door de gehele verbouwing (verkoopwaarde D minus getaxeerde marktwaarde in huidige staat A) wordt opgesplitst in twee delen:»» waardevermeerdering door de gebruikelijke aanpassingen gelijk aan B minus A. Aangenomen wordt dat deze aanpassingen dusdanig gebruikelijk zijn dat hun waarde bij verkoop vrij nauwkeurig getaxeerd wordt vooraf....

6 ...»» waardevermeerdering door extra aanpassingen om NOM te bereiken gelijk aan D minus B. Aangenomen wordt dat de rest van de bij verkoop geconstateerde waardevermeerdering is veroorzaakt door de NOM-upgrade. Deze moeilijk in te schatten waarde is de focus van dit project en kan daarom groter of kleiner blijken te zijn dan de getaxeerde waardevermeerdering door NOM (C minus B). De taxateur onderbouwt zijn waardering vooraf van de woning-na-realisatie (B en C) zo goed mogelijk om discussies na verkoop over het NOM-aandeel zo klein mogelijk te houden. Als er een grote afwijking optreedt tussen marktwaarde na realisatie C en verkoopprijs D (5% of meer) kan Stroomversnelling kiezen voor een hertaxatie ( model transactie woonruimte individueel ) door een andere taxateur en/of taxatiebedrijf. Tot tegemoetkoming Stroomversnelling vergoedt de investeringskosten voor specifiek de NOMmaatregelen (exclusief de gebruikelijke aanpassingen) minus de na verkoop vastgestelde waardevermeerdering door de NOM-upgrade (D minus B), tot een maximum van Binnen 2 weken na verkoop dient de verhuurder een verzoek tot vaststelling van deze tegemoetkoming in bij Stroomversnelling, met daarbij een overzicht van de bedragen A tot en met D en de kostprijs van het concept (opgesplitst in NOM en gebruikelijke aanpassingen). De Stroomversnelling zou graag informatie ontvangen over de jaarlijkse kosten die de koper moet maken voor het in stand houden van kwaliteit/garantie (onderhoudscontract genoemd in kader 2). Plaatje ter verduidelijking van Kader 3: NOM NOM VERKOCHT A B C D

7 Aanvraagformulier tegemoetkoming voor project Woningverhuurder met Uitpondplan en NOM wens In te leveren bij vóór 1 november Informatie over de inschrijver Naam (verhuurder) Adres (verhuurder) Naam (contactpersoon) adres, telefoonnummer Wat is de belangrijkste reden om deze aanvraag in te dienen? Wat hoopt u te leren van dit project? Wat is uw beeld van de mogelijkheden van NOM binnen uw verhuurder in de toekomst? Voegt u een ondertekende de minimisverklaring toe waarmee u aantoont dat er geen sprake is van ongeoorloofde staatssteun als u de tegemoetkoming van ontvangt in dit project? Ja Nee Informatie over de woningvoorraad Woningvoorraad bevindt zich in de regio/woonkernen: Aantal huurwoningen totaal: Waarvan rijtjeswoningen Waarvan portiekwoningen of galerijflats gebouwd tussen

8 Algemene informatie over de uit te ponden woning die naar NOM wordt gerenoveerd Adres van woning Foto s van woning in.jpg (voor/ achteraanzicht en liefst enkele foto s van binnenuit) Voeg deze in de bijlage van uw toe. Korte beschrijving waarom deze proefwoning is gekozen Bouwjaar Energielabel van de woning Gebruiksoppervlakte van de woning WOZ waarde van de woning (peildatum: 2015) of eventueel recente taxatie Ontwikkelingen en renovatieplannen in de wijk Kansen voor NOM voor de woningen naast de proefwoning

9 Informatie over de geplande renovatie in relatie tot de energieprestatie (zie kader 2) Heeft u gekozen voor een NOM leverancier en is het renovatieconcept al bekend? Ja Nee Zo ja, is informatie over het renovatieconcept gevoegd bij deze aanvraag? Zo nee, wanneer verwacht u deze informatie beschikbaar te hebben? Heeft u een conceptenergieprestatiegarantie (afnameovereenkomst) van de aanbieder gereed inclusief technische onderbouwing (ingevulde maatlat ) dat dit concept tot een NOM woning leidt die voldoet aan de zogenaamde Blauwe Tabel (zie kader 2)? Heeft u deze bijgevoegd? Ja Nee Informatie over de geplande renovatie in relatie tot de taxatie (zie kader 3) Wanneer maken verhuurder en Stroomversnelling voorbereidende afspraken met een taxateur die kennis heeft van NOM upgrade? Beoogde datum: Dag Maand

10 Wanneer kan de proefwoning huidige situatie getaxeerd worden volgens nieuwe waarderingsmethodiek? Beoogde datum: Dag Maand Informatie over het beoogde tijdschema van de Nul op de Meter renovatie en de verkoop: Wanneer is de Nul op de Meter renovatie gereed? Beoogde datum: Dag Maand Wanneer wordt de NOM woning te koop aangeboden? Beoogde datum: Dag Maand Houd er rekening mee dat de uiterste onherroeppelijke verkoopdatum voor het verkrijgen van de subsidie 15 mei 2017 is. Dit vanwege de einddatum van dit project in samenwerking met het ministerie van BZK.

11 Na verkoop van de woning (transactie = tekening verkoopovereenkomst): De woning dient uiterlijk 15 mei 2017 te zijn verkocht. U dient zo spoedig mogelijk na de transactie, en uiterlijk binnen 2 weken, de berekening in van de vermeerdering van de woningwaarde vanwege de NOM upgrade (zie kader 3). Gaat u daarmee akkoord? Ja Nee U dient tegelijkertijd, dus binnen 2 weken na de transactie, bij Stroomversnelling uw verzoek in tot vaststelling van de tegemoetkoming tot euro per woning (zie kader 3). Gaat u daarmee akkoord? Ja Nee