Energetisch verbeteren van sociale huurwoningen

Transcriptie

1 Energetisch verbeteren van sociale huurwoningen Auteur: Aycan Kocak

2 2014 Energetisch verbeteren van sociale huurwoningen Project : Energetisch verbeteren van sociale huurwoningen Plaats, datum : Enschede, Auteur : Aycan KoÇak Stagedocent : De heer Ron van den Heuvel Bedrijfsbegeleider : Mevrouw Marloes ter Haar-Wiefferink Hogeschool : Saxion Hogeschool Enschede Opleiding : Bouwtechnische Bedrijfskunde

3 Voorwoord Voor u ligt het afstudeerverslag in het kader van mijn afstuderen bij Stichting Pioneering. Dit afstudeerverslag is de eindfase van mijn HBO opleiding Bouwtechnische Bedrijfskunde bij de hogeschool Saxion in Enschede. In dit onderzoek is op een analytisch wijze informatie verzameld en gerapporteerd over mogelijke projectfinancieringsvormen voor energetische verbeteringen aan grondgebonden sociale huurwoningen. Met dit onderzoek wordt aangetoond of geschikte projectfinancieringsvormen mogelijk zijn voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Middels deze weg bedank ik dhr. Salemink, dhr. Platier, mevr. ter Haar-Wiefferink, dhr. van den Heuvel en mevr. Nijhuis voor een goede begeleiding en samenwerking. Samen is gewerkt aan een hoogst haalbaar resultaat. Ik wens u veel leesplezier. Deventer, 1 april 2014 Aycan Koçak Student Bouwtechnische Bedrijfskunde te Enschede iii

4 Samenvatting Om de toenemende CO2-uitstoot terug te dringen is het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad een noodzaak. De woningcorporaties bezitten circa 2,3 miljoen woningen die goed zijn voor een derde van de totale woningvoorraad in Nederland (CBS, 2011). Om deze reden hebben de woningcorporaties een belangrijke rol bij het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad. Energetisch verbeteren van de sociale huurwoningen in Nederland is hierdoor ook een belangrijke pijler voor het behalen van de klimaatdoelstellingen uit het overheidsbeleid (Deloitte, 2011). Om deze belangrijke bijdrage te leveren aan de klimaatdoelstellingen van de overheid door de corporaties is het Convenant Energiebesparing Corporatiesector tussen de Rijksoverheid, Aedes en de Woonbond in het leven geroepen. In dit Convenant is vastgelegd dat alle woningen in het bezit van corporaties minimaal een B-label moeten hebben vóór het eind van Om de afspraken uit het convenant na te streven zullen woningcorporaties flinke investeringen moeten doen in duurzaamheid voor de bestaande woningportefeuille (AgentschapNL, 2012). Door de economische crisis staan de kasstromen van woningcorporaties onder druk. De woningcorporaties kunnen door de verzwakte kasstromen niet voldoende financiering opbrengen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Met energetisch verbeteren wordt het verduurzamen van de grondgebonden sociale huurwoningen bedoeld. Het doel van deze verduurzaming is dat het energieverbruik en de CO2-uitstoot van de woningen daalt. De verzwakte kasstromen dwingen de woningcorporaties naar financiering te zoeken buiten de woningcorporaties om. Stichting Pioneering wil voor deze financieringsproblematiek weten welke projectfinancieringsvormen mogelijk zijn voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De onderzoeksvraag van dit project is: Welke geschikte projectfinancieringsvormen zijn er voor woningcorporaties voor het structureel verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen van woningcorporaties?. De doelstelling van dit onderzoek is dat op 1 april 2014 een onderzoeksrapport wordt aangeboden aan Stichting Pioneering met hierin conclusies en aanbevelingen over geschikte projectfinancieringsvormen voor het verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen. Dit onderzoek is op een analytische wijze in vijf fases uitgevoerd, zodat geschikte projectfinancieringsvormen voor het structureel verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen bepaald kunnen worden. In de eerste fase, het theoretische kader, van dit onderzoek zijn de definities en kenmerken van projectfinanciering beschreven met behulp van informatiebronnen van onafhankelijke organisaties: Agentschap NL en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Nadat het theoretische kader was opgezet, is in fase twee van dit onderzoek de meest voorkomende projectfinancieringsvormen in de bouwsector in kaart gebracht door middel van literatuuronderzoek. Als aanvulling op het literatuuronderzoek is in fase drie van dit onderzoek een brainstormsessie uitgevoerd met acht deskundigen uit de praktijk. De deelnemers hebben vervolgens in fase drie de criteria benoemd waaraan een projectfinancieringsvorm moet voldoen, zodat deze projectfinancieringsvorm geschikt wordt voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De namen en de functies van de deskundigen worden vermeld in hoofdstuk drie van dit rapport. De betreffende deskundigen hebben verschillende achtergronden en zijn op de hoogte van de ontwikkelingen over het thema van dit onderzoek. Op de volgende bladzijden zijn de projectfinancieringsvormen benoemd die in de bouwsector zijn waargenomen en aan welke criteria projectfinancieringsvormen moeten voldoen, zodat een projectfinancieringsvorm geschikt wordt voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. iv

5 De projectfinancieringsvormen in de bouwsector: Design Build Finance Maintain and Operate (DBFMO): Een DBFMO project combineert de onderdelen ontwerp, bouwproces, financiering, technisch beheer en facilitaire diensten van een bouwproject samen in een integraal project. Bij een DBFMO project is de opdrachtnemer zowel verantwoordelijk voor het ontwerp en de bouw van het project, als voor de financiering en het totale onderhoud. Obligaties: Een obligatie is een lening van een investeerder. In ruil hiervoor ontvangen de investeerders een vooraf bepaalde jaarlijkse rente. Aan het einde van de looptijd wordt het oorspronkelijke bedrag aan de investeerders terugbetaald. Energy Service Companies (ESCo): Bij een ESCo besteedt de eigenaar van een gebouw de energievoorziening en het management daarvan uit aan een externe partij. Bij een ESCO projectfinancieringsconstructie zorgt de externe partij zelf voor de financiering, de aanleg, het onderhoud en het beheer van de installaties in een gebouw. Deze financiers leveren een gegarandeerde energiebesparing. De eigenaar van het gebouw heeft dus niets te maken met investeringskosten en krijgt door een prestatieovereenkomst meer zekerheid over de energiekosten. Sale and lease back: Een sale and lease back constructie is een projectfinancieringsvorm waarbij een onderneming haar vastgoed aan een marktpartij verkoopt en vervolgens direct het vastgoed terug leased voor een bepaalde periode en bepaalde leaseprijs. Middels een taxatierapport van een gebouw wordt de verkoop- en leaseprijs bepaald. Aan het einde van het contract heeft de huurder de mogelijkheid om haar vastgoed terug te kopen voor een bepaalde prijs. Om te bepalen of de hierboven genoemde projectfinancieringsvormen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen geschikt zijn, moeten deze projectfinancieringsvormen voldoen aan de criteria, die opgesteld is aan de hand van de MoSCoW methode. Deze methode schikt de criteria aan de hand van prioriteitstelling. Op de volgende bladzijde worden de criteria in een tabel weergegeven. iv

6 Must haves Should haves Could haves Would haves Ontzorgingsconcept: d.m.v. Verlaging van uitbesteden langdurig energiebelasting voor onderhoud en beheer van duurzamere gebouwen investering aan externe partij De voordelen dienen voor zowel de huurders als investeerders vrij te komen Solvabiliteit/Kasstromen: de alternatieve projectfinancieringsvorm dient de solvabiliteit c.q. de kasstromen van de woningcorporaties te verbeteren. Cashflow: het project dient rendabel te zijn Hoogste rendement met kleinste investering. Subsidie en fiscale mogelijkheden: valt buiten dit afstudeeronderzoek (Consortium van) Marktpartij(en): Ervaren marktpartij(en) die de woningcorporatie financieel kan/kunnen ondersteunen Zekerheid: investeerders kunnen terughoudend reageren i.v.m. de risico s versus rendement van het project. Hoe risicovoller een project, hoe hoger de rentepercentage. Goede balans tussen eigen en vreemd vermogen: hoe risicovoller een project, hoe hoger de inbreng van de woningcorporatie geëist wordt voor een project Tabel: Criteria aan projectfinancieringsvormen De huurders bepalen de kwaliteit van de energetische aanpassingen. De huurder kan zelf bepalen of haar woning een A++, A+, A, B label etc. krijgt. De keuze bepaald uiteindelijk de woonlasten (huurprijs en energiekosten). Hoe hoger de label keuze, hoe hoger de woonlasten van de huurder. Gemeente en provincies kunnen financiële bijdragen leveren aan de verduurzaming van grondgebonden sociale huurwoning. Aan de hand van deze criteria zijn de projectfinancieringsvormen in fase vier van dit onderzoek beoordeeld. Deze beoordeling is door middel van half gestructureerde interviews uitgevoerd bij verschillende marktpartijen: woningcorporaties, bouwbedrijven, installateur, bank en een pensioenfonds. Aan de marktpartijen zijn gerichte vragen gesteld over de toepasbaarheid van de projectfinancieringsvormen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Op basis van deze toetsing kwam naar voren dat een aantal criteria van de MoSCoW methode voor alle projectfinancieringsvormen van toepassing zijn en een aantal criteria niet beantwoord kon worden, omdat deze criteria per specifiek renovatieproject verschillen. Hieronder zijn de betreffende criteria benoemd. Structureel, gezamenlijk onderzoek naar continu verbetering van alternatieve projectfinanciering door woningcorporaties. Criteria is van toepassing op alle projectfinancieringsvormen Criteria is afhankelijk van een specifiek renovatieproject De voordelen van een investering kunnen verdeeld worden Cashflow van een project. tussen de investeerder en de huurder. Huurders kunnen zelf de kwaliteit van een investering bepalen. Rendement van een project. Structurele onderzoek naar verbeteringen qua Gemeentelijke en provinciale bijdragen. samenwerkingsvormen tussen marktpartijen. Subsidies en fiscale mogelijkheden. Het verlagen van de energiebelasting. Tabel: Criteria die zich niet onderscheiden tussen de projectfinancieringsvormen iv

7 In dit onderzoek zijn de criteria die afhankelijk zijn van een specifiek renovatieproject niet verder behandeld. Ook de criteria die op alle projectfinancieringsvormen van toepassing zijn, zijn niet verder behandeld in dit onderzoek. Wat wel in dit onderzoek is behandeld, zijn de overige vijf criteria. De betreffende vijf criteria zijn hieronder benoemd. Criteria aan projectfinancieringsvormen 1. Geschikte markpartijen. 2. Zekerheid over de terugbetaling van de investering. 3. Solvabiliteit/kasstromen van de woningcorporaties. 4. Balans van eigen en vreemd vermogen van de woningcorporaties. 5. De toepassing van ontzorgingsconcepten. Tabel: Vijf criteria die zich onderscheiden tussen de projectfinancieringsvormen De projectfinancieringsvormen zijn aan de hand van deze vijf criteria getoetst. Het doel van de toetsing was om te bepalen welke projectfinancieringsvormen wel en welke projectfinancieringsvormen niet geschikt zijn voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De resultaten van deze toetsing: Design Build Finance Maintain and Operate (DBFMO): DBFMO project combineert de onderdelen ontwerp, bouwproces, financiering, technisch beheer en facilitaire diensten van een bouwproject samen in een integraal project. DBFMO is daarom vooral geschikt voor nieuwbouw. Bij bestaande bouw is het niet mogelijk om het ontwerp van het gebouw vanaf de fundering te herontwerpen. DBFMO is om deze reden geen geschikte projectfinancieringsvorm voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Obligaties: Deze projectfinancieringsvorm is geschikt voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen, omdat geschikte marktpartijen gerealiseerd kunnen worden, kasstromen van de woningcorporaties verbeterd kunnen worden, zekerheden over de terugbetaling van de investering gerealiseerd kunnen worden, ontzorgingsconcepten toegepast kunnen worden en goede balans van eigen en vreemd vermogen gerealiseerd kan worden. Energy Service Companies (ESCo): Deze projectfinancieringsvorm is geschikt voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen, omdat geschikte marktpartijen gerealiseerd kunnen worden, kasstromen van de woningcorporaties verbeterd kunnen worden, zekerheden over de terugbetaling van de investering gerealiseerd kunnen worden, ontzorgingsconcepten toegepast kunnen worden en goede balans van eigen en vreemd vermogen gerealiseerd kan worden. Sale and lease back: Deze projectfinancieringsvorm is niet geschikt voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen, omdat de woningcorporaties sale and lease back constructie als een bedreiging zien voor de belangrijkste inkomstenbron van de woningcorporaties: de huuropbrengsten op de lange termijn. In de laatste fase van dit onderzoek zijn conclusies en aanbevelingen opgesteld voor het beantwoorden van de hoofdvraag van dit onderzoek. Het antwoord op de hoofdvraag van dit onderzoek is dat ESCo s en obligaties draagvlak bieden voor het structureel verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen. De doelstelling van dit onderzoek is behaald doordat conclusies en aanbevelingen zijn gedaan aan Stichting Pioneering voor het structureel verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen met ESCo s en obligaties. iv

8 Inhoudsopgave Voorwoord... iii Samenvatting... iv 1. Inleiding Aanleiding van het onderzoek Doelstelling van het onderzoek Onderzoeksvraag en deelvragen Onderzoeksopzet 3 2. Theoretische kader projectfinanciering Projectfinanciering versus bedrijfsfinanciering Kenmerken van projectfinanciering De relatie tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen Conclusies 9 3. De projectfinancieringsvormen Design, Build, Finance, Maintain and Operate (DBFMO) Obligaties Energy Service Companies (ESCo) Minder voorkomende projectfinancieringsvorm Conclusies Criteria aan projectfinancieringsvormen Eisen aan projectfinancieringsvormen Resultaten van de brainstormsessie per projectfinancieringsvorm Mogelijke marktpartijen voor een samenwerking Conclusies Toetsing van de projectfinancieringsvormen De bank De bouwbedrijven De woningcorporaties De installateur Het pensioenfonds Conclusies 32

9 6. Conclusies en aanbevelingen Conclusies Aanbevelingen Reflectieverslag 37 Referentielijst Bijlage 1: Plan van aanpak Bijlage 2: Interview structuur projectorganisatie Bijlage 3: Samenvatting brainstormsessie Bijlage 4: Interviewvragen bank Bijlage 5: Samenvatting van het interview met de bank Bijlage 6: Interviewvragen bouwbedrijven Bijlage 7: Samenvattingen van de interviews met de bouwbedrijven Bijlage 8: Interviewvragen woningcorporaties Bijlage 9: Samenvattingen van de interviews met de woningcorporaties Bijlage 10: Interviewvragen installateur Bijlage 11: Samenvatting van het interview met de installateur Bijlage 12: Interviewvragen pensioenfonds Bijlage 13: Samenvatting van het interview met het pensioenfonds... 75

10 1. Inleiding In dit hoofdstuk is de aanleiding, de doelstelling en de opzet van dit onderzoek beschreven. 1.1 Aanleiding van het onderzoek Om de toenemende CO2-uitstoot terug te dringen is het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad een noodzaak. De woningcorporaties bezitten circa 2,3 miljoen woningen die goed zijn voor een derde van de totale woningvoorraad in Nederland (CBS, 2011). Om deze reden hebben de woningcorporaties een belangrijke rol bij het verduurzamen van de Nederlandse woningvoorraad. Energetisch verbeteren van de sociale huurwoningen in Nederland is hierdoor ook een belangrijke pijler voor het behalen van de klimaatdoelstellingen uit het overheidsbeleid (Deloitte, 2011). Om deze belangrijke bijdrage te leveren aan de klimaatdoelstellingen van de overheid door de corporaties is het Convenant Energiebesparing Corporatiesector tussen de Rijksoverheid, Aedes en de Woonbond in het leven geroepen. In dit Convenant is vastgelegd dat alle woningen in het bezit van corporaties minimaal een B-label moeten hebben vóór het eind van Om de afspraken uit het convenant na te streven zullen woningcorporaties flinke investeringen moeten doen in duurzaamheid voor de bestaande woningportefeuille (AgentschapNL, 2012). Door de economische crisis staan de kasstromen van woningcorporaties onder druk. Met ingang van 2013 moeten woningcorporaties gezamenlijk een verhuurdersheffing van 1,7 miljard per jaar betalen aan de overheid waardoor de kasstromen nog verder onder druk komen te staan (NRC, 2013). Ook de inkomsten uit het verkopen van huurwoningen, het zogenaamde uitponden, zijn aan het dalen. Dit als gevolg van de economische crisis en de verslechterde woningmarkt. In het verleden werden deze opbrengsten gebruikt voor hun financieringsbehoefte, maar deze bron van financiering is nu deels weggevallen (AgentschapNL, 2012). Woningcorporaties willen daarom structurele financiële oplossingen, zodat de woningcorporaties in de toekomst de sociale huurwoningen energetisch kunnen verbeteren met als doel te voldoen aan het Convenant Energiebesparing. Stichting Pioneering neemt hierin het voortouw. Stichting Pioneering is een samenwerkingsverband tussen ondernemers, kennisinstellingen en de overheid, die hun kennis delen in verschillende businesscases en samen nieuwe producten en werkwijzen ontwikkelen. De benoemde ontwikkelingen zetten de financieringsmogelijkheden van woningcorporaties onder druk. Hierdoor zullen de woningcorporaties op zoek moeten gaan naar financieringsvormen om kapitaal aan te trekken voor het energetisch verbeteren van hun woningportefeuille (AgentschapNL, 2012). Met het energetisch verbeteren wordt het verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen bedoeld. Het doel van deze verduurzaming is dat het energieverbruik en de CO2- uitstoot van de grondgebonden sociale huurwoningen daalt. Stichting Pioneering wil gezien deze financieringsproblematiek mogelijke financieringsvormen onderzoeken voor de corporatiesector voor het verduurzamen van hun woningportefeuilles. 1

11 Dit onderzoek richt zich op financieringsvormen die van toepassing moeten zijn voor het energetisch verbeteren van deze grondgebonden sociale huurwoningen. Financiering is een dubbelzinnig begrip. Met financiering kunnen we onderscheid maken tussen twee structuren waarop een financiering gerealiseerd kan worden: bedrijfsfinanciering en projectfinanciering (Agentschap NL, 2012). In dit onderzoek gaan we in op de kenmerken van projectfinanciering. 1.2 Doelstelling van het onderzoek Op 1 april 2014 wordt een onderzoeksrapport aangeboden aan Stichting Pioneering met hierin conclusies en aanbevelingen over geschikte projectfinancieringsvormen voor het verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen van woningcorporaties. 1.3 Onderzoeksvraag en deelvragen Vraagstelling van het onderzoek Welke geschikte projectfinancieringsvormen zijn er voor woningcorporaties voor het structureel verduurzamen van grondgebonden sociale huurwoningen van woningcorporaties? 1. Wat is projectfinanciering? 1.a Wat is financiering? 1.b Wat is het verschil tussen bedrijfsfinanciering en projectfinanciering? 1.c Wat zijn de kenmerken van projectfinanciering? 1.d Wat is de relatie tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen? 2. Wat zijn de bestaande projectfinancieringsvormen voor het energetisch verbeteren van sociale huurwoningen? 2.a Wordt er projectfinanciering toegepast in de bouw? Zo ja, welke zijn deze en welke marktpartijen spelen hierbij een rol? 2.b Wat zijn de knelpunten bij bestaande projectfinancieringconstructies? 2.c Hoe kunnen de knelpunten rondom bestaande projectfinancieringsvormen opgelost worden? 3. Welke geschikte projectfinancieringsvormen zijn er mogelijk en waaraan moeten deze voldoen? 3.a Aan welke criteria moeten geschikte projectfinancieringen voldoen? 3.b Welke (nieuwe) partijen kunnen een rol spelen bij geschikte projectfinancieringen? 3.c Wat is/zijn de geschikte projectfinancieringsconstructie(s), die voldoen aan de opgestelde criteria in deelvraag 3.a? 4. Voldoen/Voldoet de alternatieve projectfinancieringsconstructie(s)? 4.a Hoe denken de marktpartijen over de geschikte projectfinancieringsconstructie(s)? 4.b Voldoen/voldoet de geschikte projectfinancieringsvorm(en) aan de doelstelling? 4.c Hoe kunnen de marktpartijen overtuigd worden voor een geschikte projectfinancieringsconstructie en hoe kan de toepassing ervan gerealiseerd worden? 2

12 1.4 Onderzoeksopzet Dit onderzoek is op een analytische wijze in vijf fases uitgevoerd. Elke fase wordt op de volgende bladzijden benoemd en toegelicht. Fase 1: Theoretische kader Het theoretisch kader is van belang om te begrijpen wat projectfinanciering is en waarmee deze vorm van financiering zich onderscheidt van bedrijfsfinanciering. Door de verschillen tussen project- en bedrijfsfinanciering te begrijpen, kan de relatie tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen in kaart gebracht worden. Deelvraag één is middels het theoretische kader beantwoord. De betrouwbaarheid van fase één is gewaarborgd doordat informatiebronnen zijn gebruikt van onafhankelijke organisaties: Agentschap NL en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. De validiteit van fase één is gewaarborgd doordat meerdere informatiebronnen zijn gebruikt met deskresearch en het interview met een financiële adviseur van Berends&Slump. Fase 2: Literatuuronderzoek Nadat het theoretische kader was opgezet, zijn de meest voorkomende projectfinancieringsvormen in kaart gebracht door middel van literatuuronderzoek. De bedoeling hiervan was om gedetailleerde informatie te verzamelen over hoe projectfinancieringsvormen functioneren en welke mogelijkheden deze voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen kunnen bieden. De voor- en nadelen van de meest voorkomende projectfinancieringsvormen zijn toegelicht. Het oplossen van de knelpunten van deze projectfinancieringsvormen (deelvraag 2.c) kon in deze fase niet worden beantwoord, omdat deze informatie niet met literatuuronderzoek kon worden beantwoord. Voor het oplossen van deze knelpunten was het uitvoeren van interviews bij verschillende marktpartijen noodzakelijk. De uitvoering van de interviews worden in fase vier van deze onderzoeksopzet toegelicht. De betrouwbaarheid van fase twee is gewaarborgd doordat betrouwbare informatiebronnen zijn gebruikt van onafhankelijke organisaties: Agentschap NL, Rijkswaterstaat en ministerie van Financiën. De validiteit van fase twee is gewaarborgd doordat meerdere informatiebronnen zijn gebruikt, die gebaseerd zijn op ervaringen uit de praktijk. Fase 3: Brainstormsessie Literatuuronderzoek biedt veel informatie, maar toch kan een onderzoeker informatie verkeerd interpreteren of iets over het hoofd zien. Om de betrouwbaarheid van de onderzoekresultaten uit de literatuuronderzoek te waarborgen zijn deze onderzoeksresultaten gepresenteerd aan acht deskundigen uit de praktijk om eventuele fouten te corrigeren. De namen en de functies van de deskundigen worden vermeld in hoofdstuk drie van dit rapport. De betreffende deskundigen hebben verschillende achtergronden en zijn op de hoogte van de ontwikkelingen over het thema van dit onderzoek. Doordat de deskundigen op de hoogte zijn van de ontwikkelingen over het thema van dit onderzoek en kennis hebben over projectfinancieringsvormen zijn deze deskundigen betrouwbare informatiebronnen voor dit onderzoek. De deskundigen hebben geen fouten ontdekt in het literatuuronderzoek van dit rapport. De deskundigen hebben het literatuuronderzoek aangevuld met een minder voorkomend projectfinancieringsvorm. De validiteit van fase drie is gewaarborgd doordat bronnentriangulatie is toegepast door middel van desk- en fieldresearch. De verzamelde informatie uit de brainstormsessie is aangevuld met deskresearch. 3

13 De brainstormsessie is niet alleen uitgevoerd om informatie te verifiëren, maar de brainstormsessie was ook een informatiebron. De deelnemers hebben criteria benoemd waaraan een projectfinancieringsvorm moet voldoen, zodat deze projectfinancieringsvorm geschikt wordt voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Ook zijn tijdens de brainstormsessie potentiele marktpartijen benoemd, die mogelijk een onderdeel van deze projectfinancieringsvorm kunnen worden. Met de input van de brainstormsessie is (met uitzondering van deelvraag 3.c) deelvraag drie beantwoord. Deelvraag 3.c kon niet in deze fase beantwoord worden, omdat voor deze deelvraag het uitvoeren van interviews bij marktpartijen noodzakelijk was. Fase 4: Interviews Interviews zijn noodzakelijk, zodat de beleving van de deskundigen uit de brainstormsessie beter begrepen kon worden. De interviews zijn door middel van half gestructureerde interviews uitgevoerd bij verschillende marktpartijen: woningcorporaties, bouwbedrijven, installateur, bank en een pensioenfonds. Aan de marktpartijen zijn gerichte vragen gesteld over de toepasbaarheid van de projectfinancieringsvormen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen, die met behulp van desk- en fieldresearch in kaart zijn gebracht. De marktpartijen zijn op basis van anonimiteit geïnterviewd, zodat de marktrelaties van de marktpartijen niet verstoord kon worden. De betrouwbaarheid van de interviews is gewaarborgd doordat de geïnterviewde deskundigen kennis en ervaring hebben met projectfinancieringsvormen in de bouw. De validiteit van de interviews is gewaarborgd doordat meerdere marktpartijen geïnterviewd zijn, zodat vanuit verschillende perspectieven de beleving van de deskundigen begrepen kon worden. Fase 5: Conclusies en aanbevelingen Nadat alle eisen en wensen van marktpartijen en criteria aan projectfinancieringsvormen in kaart waren gebracht, zijn de geschikte projectfinancieringsvormen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen beschreven. Verantwoording met betrekking tot de aanpak van dit onderzoek In dit onderzoek is het deskresearch uitgevoerd met behulp van betrouwbare informatiebronnen van onafhankelijke organisaties en informatiebronnen van bedrijven die ervaring hebben met projectfinancieringsvormen in de praktijk. Het fieldresearch is opgedeeld in twee delen: vooronderzoek met behulp van een brainstormsessie en interviews met marktpartijen. Het voordeel van een brainstormsessie is dat in een relatief kort tijdbestek relatief veel informatie verzameld is over het functioneren van projectfinancieringsvormen in relatie tot het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Het doel van de brainstormsessie is: de eisen te achterhalen waaraan de projectfinancieringsvormen moeten voldoen en welke mogelijkheden de projectfinancieringsvormen kunnen bieden voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Met de informatie uit de brainstormsessie zijn vervolgens gerichte interviewvragen opgesteld met als doel te bepalen welk projectfinancieringsvormen geschikt zijn voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Met betrekking tot de interviews zijn de respondenten zorgvuldig geselecteerd op basis van kennis en ervaring met projectfinancieringsvormen in relatie tot het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. In een kort tijdbestek en 4

14 de zorgvuldige selectie van de respondenten zijn zeven interviews uitgevoerd bij de verschillende marktpartijen. Voor gedetailleerde informatie over de aanpak van dit onderzoek is het plan van aanpak van dit project raad te plegen in bijlage Structuurbeschrijving Het mogelijk maken van een geschikte projectfinancieringsvorm voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen vereist duidelijke projectkaders en een uitgebreide literatuuronderzoek naar de werking van projectfinancieringsvormen. In hoofdstuk één zijn de kaders van dit project beschreven. Nadat in hoofdstuk één de projectkaders beschreven was, zijn de meest voorkomende projectfinancieringsvormen uit de bouwsector in hoofdstuk twee tot in detail in kaart gebracht door middel van literatuuronderzoek. Vervolgens is als aanvulling op het literatuuronderzoek in hoofdstuk drie de kennis van de deskundigen uit de bouwsector geraadpleegd. De input van de deskundigen heeft het perspectief van dit onderzoek verbreed, omdat er duidelijkheid ontstond over de criteria waaraan een projectfinancieringsvorm moet voldoen en deze toegepast kon worden voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. In hoofdstuk vijf is op basis van deze criteria de verschillende projectfinancieringsvormen beoordeeld door de deskundigen. Belangrijke focus tijdens deze beoordelingen was het meest ideale projectfinancieringsvormen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen in kaart te brengen. Tot slot is in hoofdstuk zes de conclusies en de aanbevelingen op basis van de resultaten van het onderzoek over de geschikte projectfinancieringsvormen beschreven. 5

15 2. Theoretische kader projectfinanciering In dit hoofdstuk zijn de definities en kenmerken van projectfinanciering beschreven. Vanuit dit theoretische kader wordt de relatie tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen gelegd. 2.1 Projectfinanciering versus bedrijfsfinanciering De definitie van financiering is vrij breed. Wel hebben verschillende financieringsvormen een gemeenschappelijk functie: liquide vermogen dat ter beschikking wordt gesteld voor investeringen. Met investeringen wordt in dit project de energetische verbeteringen aan grondgebonden sociale huurwoningen bedoeld. Er zijn verschillende manieren waarop een financiering gerealiseerd kan worden: bedrijfsfinanciering en projectfinanciering (AgentschapNL, n.d.). Er is sprake van bedrijfsfinanciering als de investeringen bekostigd worden door woningcorporaties, die zelf de financiering daarvoor aantrekken bij financiers. De financiering kan bijvoorbeeld via banken aangetrokken worden. Zowel de risico s als het rendement van de investeringen is voor rekening van deze woningcorporaties en indirect voor haar financiers. De financiers lopen naast de risico s van het project ook risico s van andere activiteiten van deze woningcorporaties en kunnen (meestal) aanspraak maken op het eigen vermogen van de woningcorporaties. Dit wordt recourse finance genoemd (AgentschapNL, n.d.). Bij projectfinanciering zijn het niet de woningcorporaties die voor de financiering van de investeringen zorgen, maar de deelnemende financiers van het project. Het project wordt in een aparte entiteit geplaatst, vaak wordt dit SPV (special purpose vehicle) genoemd. De financiers lopen bij projectfinanciering alleen risico op het project en kunnen alleen aanspraak maken op de activa en de cash flows van het project. Het eigen vermogen van de woningcorporaties wordt hierdoor beschermd. Alleen op de investering van de woningcorporaties in het project kan aanspraak worden gemaakt. Dit wordt non recourse finance genoemd. Het belangrijkste kenmerk van projectfinanciering is dat het project losgekoppeld wordt van de andere activiteiten van de woningcorporaties en daarmee ruimte biedt voor financiers om deel te nemen aan een afgebakend project en hun risico tot dit project te beperken (AgentschapNL, n.d.). Het gebruik maken van projectfinanciering betekent dat risico s, rendement en geldstromen afgebakend zijn in het project. Dit wordt ringfencen genoemd in de financieringswereld. Er zijn een aantal algemene voordelen van projectfinanciering ten opzichte van bedrijfsfinanciering voor de woningcorporaties. Deze algemene voordelen zijn hieronder benoemd (AgentschapNL, n.d.). Risico s worden beperkt tot de inbreng van vermogen in het project. De kredietwaardigheid en het overige eigen vermogen van woningcorporaties kunnen niet worden beïnvloed. Risico s kunnen beter ingeschat en verdeeld worden. De partijen zijn verantwoordelijk voor de risico s die zij het beste kunnen beheersen. 6

16 2.2 Kenmerken van projectfinanciering In dit onderzoek worden de kenmerken van projectfinanciering c.q. non recourse financing gehanteerd. De verschillende kenmerken van projectfinanciering zijn in deze paragraaf uitgewerkt. Cashflow van een project Voordat een project financiering kan aantrekken, beoordelen de potentiële financiers het project. Bij projectfinanciering is het doorrekenen van het project over de gehele looptijd een belangrijk financieel model. Met behulp van dit financieel model kunnen de toekomstige cashflow van het project op basis van de projecteigenschappen worden berekend. Cash flow weergeeft de stroom van geldontvangsten en gelduitgaven gedurende een periode van een project (AgentschapNL, n.d.). Onder cashflow verstaan we het verschil tussen de bruto-ontvangsten en de uitgaven m.b.t. een investering gedurende de looptijd van het project. Onder bruto-ontvangsten verstaan we in dit project: de huurbedragen van de grondgebonden sociale huurwoningen. Onder uitgaven verstaan we in dit project: initiële investeringsbedragen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen, onderhoudskosten op lang termijn en overige kosten (bijvoorbeeld: rentekosten van de investering). De belangrijkste eis voor de financiers is dat het project voldoende cash flow moet creëren om de aflossing en rente van de investering te betalen. Om te bepalen of een project in staat is om de aflossingen en rente te betalen, wordt gebruik gemaakt van de DSCR-formule. DSCR staat voor Debt Service Cover Ratio. Deze formule deelt de operationele cashflow door de financieringsverplichtingen. De operationele cashflow moet meestal tussen 10%-50% boven de financieringsverplichtingen liggen, omdat dit acceptabel is voor de financiers. Dit komt neer op een DSCR van 1,1-1,5. Eigen vermogen in een project Naast DSCR stellen financiers ook eisen aan de verhouding tussen eigen vermogen en vreemd vermogen dat geïnvesteerd wordt in een project. Dit wordt in bedrijfskundige jargon leverage, gearing of solvabiliteit genoemd. De financiers eisen bij risicovolle projecten een hogere inbreng van eigen vermogen. Hoe hoger het risicoprofiel van het project, hoe hoger de inbreng van eigen vermogen geëist wordt door de financiers. Het risicoprofiel is een perceptie van de financiers. De financiers letten bij het schetsen van het risicoprofiel op twee hoofdzaken (AgentschapNL, n.d.): Risicoprofiel moet bij de financiers passen. Terugbetaling van de financiering moet haalbaar en geloofwaardig zijn. Een project met een hoog risicoprofiel wordt niet per definitie afgeschreven door de financiers. Het hoge risicoprofiel kan leiden tot een hogere rente vergoeding aan de financiers. Vooral innovatieve projecten hebben vaak te kampen met een hoog risicoprofiel, waarbij de financiers soms niet geïnteresseerd zijn door te grote risico s. 7

17 Het risicoprofiel wordt ook vormgegeven door bepaalde risico s, die in het businessplan zijn opgenomen. Deze zijn hieronder benoemd (AgentschapNL, n.d.). Kwaliteit van het management: Is het management in staat de financieringsverplichtingen van het project te realiseren? Reguleringsrisico s: Zijn de bedrijfsprocessen goed te beheersen? Technologierisico s: Is er sprake van technologische voordeel ten opzichte van de concurrenten? Eigenschappen van een project Enkele projecteigenschappen zijn (AgentschapNL, n.d.) (Hovers, 2006): 1. Investeringskosten van het project. 2. Opbrengsten van het project. 3. Financieringsverplichtingen van het project. 4. Exploitatiekosten. Belangrijke kanttekening is dat opdrachtgevers van bouwwerken zich van oudsher richten op de drie fasen van een project: definitie-, ontwerp- en bouwfase. Dat betekent dat de investeringskosten voor aanbesteders als aanbieders de belangrijkste drijfveer is. Er wordt hierdoor weinig rekening gehouden met de exploitatiekosten van een project. De hoogte van de investeringskosten blijven uiteraard belangrijk, maar gemeten over een langere periode, bijvoorbeeld 10 jaar, maken ze maar een klein deel uit van alle kosten die worden gemaakt. De kosten over een langere periode (inclusief investeringskosten) worden levensduurkosten genoemd. In het Engels worden deze kosten Life CyCle Costs genoemd. (Hovers, 2006) Structuur van een projectorganisatie Voor het beter begrijpen van de structuur van een projectorganisatie heeft een interview plaatsgevonden met mevrouw Bouwman. In bijlage 2 is de samenvatting van het interview opgenomen. Mevrouw Bouwman werkt als verzekeringsadviseur bij het financiële adviesbureau Berends&Slump. Bij het opzetten van een project wordt door de deelnemende partijen een bestuur opgezet, dat het project gaat leiden. De taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de bestuursleden worden vastgelegd in de statuten van de overeenkomst tussen de deelnemende partijen. Bij projectorganisaties worden zowel de financiering als de risico s verdeeld over de deelnemende partijen binnen een project. Vooral de financiële risicoverdeling is een hot item binnen projectorganisaties. Het is van belang dat van te voren duidelijk is welke partijen voor welke risico s verantwoordelijk zijn. Hierbij dient elke risico toegewezen te worden aan de partij, die deze het beste kan beheersen. 2.3 De relatie tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen Woningcorporaties kunnen met het Waarborgfonds Sociale Woningbouw, hierna te noemen WSW, tegen gunstige rentetarieven geld lenen, omdat de investeringen van investeerders geborgd zijn. Om als woningcorporatie in aanmerking te komen voor WSW moet er voldaan worden aan een toetscriterium van het WSW. Op basis van eigen onderzoek van het WSW voldeden 47% van de woningcorporaties in 2013 niet aan dit toetscriterium, omdat de kasstromen te zwak waren om de rente en de aflossingen van de leningen te betalen. WSW heeft berekend dat dit percentage zal stijgen naar 89%, omdat de verhuurdersheffing de 8

18 kasstromen verder onder druk zal zetten. De woningcorporaties kunnen door de verzwakte kasstromen niet voldoende financiering opbrengen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De verzwakte kasstromen dwingen woningcorporaties naar financiering te zoeken buiten de WSW om, omdat steeds meer woningcorporaties niet meer zullen voldoen aan het WSW. (WSW, 2012) In dit onderzoek wordt voor deze financieringsproblematiek van de woningcorporaties oplossing gezocht met behulp van projectfinanciering. Hierdoor ontstaat er een directe relatie tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. Een gevolg van projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen is bij wie het voordeel komt te liggen van de investeringen aan grondgebonden sociale huurwoningen. Er zijn twee situaties mogelijk (Consult, n.d.): 1. De investeerder investeert in energiezuinigheid, maar de huurder profiteert hiervan. De huurder betaalt namelijk de energierekening. De investeerder ziet de voordelen van de investering niet terug. Voor de investeerders is dit dus niet aantrekkelijk. 2. In de tweede situatie investeert de investeerder in de energiezuinigheid en de investeerder betaalt de energie rekening. De voordelen van de energiebesparing komen voor de investeerder vrij. De huurder betaalt een vast bedrag (kan lagere bedrag dan voorheen zijn) aan de investeerder. Het nadeel hiervan is dat de energiebesparing niet gegarandeerd kan worden, omdat dit afhankelijk is van het gedrag van de huurder m.b.t. het energieverbruik. Het is van belang dat de voordelen van een investering voor zowel de huurder als investeerder komen. 2.4 Conclusies De woningcorporaties kunnen door de verzwakte kasstromen niet voldoende financiering opbrengen voor het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De verzwakte kasstromen hebben ook te maken met het toetscriterium van het WSW. Door de verhuurdersheffing zullen steeds minder woningcorporaties voldoen aan het toetscriterium van het WSW. Met het wegvallen van het WSW kunnen woningcorporaties niet meer tegen gunstige rente tarieven geld lenen. Hierdoor zullen de kasstromen van woningcorporaties in de aankomende jaren nog verder onder druk komen. De woningcorporaties zijn daarom op zoek naar projectfinancieringsvormen, die het financieringsproblematiek met betrekking tot het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen oplost. Projectfinanciering kan de oplossing zijn. Het gebruik maken van projectfinanciering betekent dat risico s, rendement en geldstromen afgebakend zijn in het project. Voor woningcorporaties zijn er aantal voordelen van projectfinanciering ten opzichte van bedrijfsfinanciering: Risico s worden beperkt tot de inbreng van vermogen in het project. De kredietwaardigheid en het overige eigen vermogen van woningcorporaties kunnen niet worden beïnvloed. Risico s kunnen beter ingeschat en verdeeld worden. De partijen zijn verantwoordelijk voor de risico s die zij het beste kunnen beheersen. 9

19 Voordat een project financiering kan aantrekken, beoordelen de potentiële financiers het project. Bij projectfinanciering is het doorrekenen van het project over de gehele looptijd een belangrijk financieel model. Dit financieel model berekent op basis van de projecteigenschappen de toekomstige cashflow van het project. Cash flow geeft de stroom van geldontvangsten en gelduitgaven van een project gedurende een periode weer. Enkele projecteigenschappen die sterk invloed hebben op de beoordeling door de potentiele investeerders zijn: Investeringskosten van het project. Opbrengsten van het project. Financieringsverplichtingen van het project. Exploitatiekosten. De verhouding tussen het eigen vermogen en het vreemd vermogen (solvabiliteit). 10

20 3. De projectfinancieringsvormen Nadat in hoofdstuk twee de definities en kenmerken van projectfinanciering zijn beschreven, is de relatie gelegd tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. In dit hoofdstuk wordt voortgeborduurd op de relatie tussen projectfinanciering en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. In dit hoofdstuk zijn ten eerste de meest voorkomende projectfinancieringsvormen in de bouwsector door middel van literatuuronderzoek in kaart gebracht. De meest voorkomende projectfinancieringsvormen in de bouwsector zijn Energy Service Companies, Design Build Finance Maintain and Operate en obligaties. De meest voorkomende projectfinancieringsvormen worden in dit hoofdstuk benoemd en toegelicht. De deskundigen uit de praktijk hebben de projectfinancieringsvormen uit het literatuuronderzoek aangevuld met een minder voorkomend projectfinancieringsvorm, die in de vorm van sale and lease back naar voren is gekomen met behulp van een brainstormsessie. Het doel van de brainstormsessie is om de informatie uit het literatuuronderzoek te controleren op volledigheid door de deskundigen uit de praktijk. De deskundigen van de brainstormsessie waren al op de hoogte van de verzwakte kasstromen bij de woningcorporaties. Dit komt doordat de deskundigen relevante werkfuncties hebben met betrekking tot het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. De deskundigen die deelgenomen hebben, worden hieronder benoemd. Naam en functie 1. Ernst-Jan Companje (Groepscontroller) 2. Gerard Tenniglo (Teamleider vastgoed) 3. Henry Pierweijer (Groepscontroller) 4. Jan Logtmeijer (Accountmanager) 5. Jan Sjirk Rodenboog (Business unit manager) 6. Orlando Baker (Accountmanager) 7. Roel Amkreutz (Financieel manager) 8. Rutger Vrielink (Teamleider beleid) Tabel 3.1 Deelgenomen deskundigen brainstormsessie Bedrijf Plegt-Vos ProWonen Plegt-Vos FBD bankmensen DPA Benkis Cogas ProWonen Domijn De brainstormsessie heeft de volgende voordelen opgeleverd: De respondenten konden snel op elkaar reageren. De onderzoekresultaten zijn relatief snel vastgelegd. Doordat het gesprek plaats heeft gevonden in een groep is er geringe mate sprake van beïnvloeding van respondenten geweest door de onderzoeker van dit project. Brainstorming in een groep heeft sterk bijgedragen aan out of the box denken, waaruit nieuwe ideeën zijn ontstaan. De voor- en nadelen van alle projectfinancieringsvormen zijn in kaart gebracht. Ten slotte zijn er conclusies getrokken met betrekking tot deze projectfinancieringsvormen en het energetisch verbeteren van grondgebonden sociale huurwoningen. 11