Dure woningen en dure regio s bereiken grenzen betaalbaarheid

Transcriptie

1 Aan Van : de financieel-economische redacties en vakpers : de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen Betreft : NVM-woningmarktcijfers eerste kwartaal 2008 Datum : Nieuwegein, 10 april PERSBERICHT Woningen betaalbaarder door hoger besteedbaar inkomen en lagere rente Dure woningen en dure regio s bereiken grenzen betaalbaarheid Nieuwegein, 10 april 2008 Het aantal woningen dat in het eerste kwartaal van 2008 is verkocht, ligt 8 procent lager dan in het eerste kwartaal van Dat blijkt uit de analyse van de woningmarkt die de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) ieder kwartaal presenteert. Het is gebruikelijk dat de dynamiek op de woningmarkt in de wintermaanden lager is dan in de rest van het jaar, maar het lijkt er op dat de kredietcrisis in de Verenigde Staten en de daarmee samenhangende onzekerheid de woningconsument voorzichtiger heeft gemaakt. Daar is niet in alle gevallen reden toe, want de prijs van de gemiddelde verkochte woning in Nederland blijft verder stijgen. NVM-voorzitter Ger Hukker: Een huis kopen blijft, ondanks het negatieve sentiment, dus toch interessant. Ten opzichte van het vierde kwartaal van 2007 nam de prijs voor een woning gemiddeld met 0,4 procent toe. De gemiddelde woning kost op dit moment euro (voorlopig cijfer); een stijging van 3,2 procent vergeleken met het eerste kwartaal van Ook de vierkante meterprijs is in het eerste kwartaal gestegen, met 0,7 procent ten opzichte van het laatste kwartaal vorig jaar. Met name bij de duurdere woningen en in het hart van de Randstad steeg de prijs per vierkante meter het meest. In de duurdere regio s van de Randstad bleef het aantal verkochte huizen daarbij sterk achter ten opzichte van andere delen van het land. In totaal zijn in het eerste kwartaal van procent minder woningen verkocht dan in het voorgaande kwartaal. Het aantal te koop staande woningen nam met 3 procent toe. Goedkope woning verkoopt beter Opvallend is dat in het eerste kwartaal een terugval is te zien in het aantal duurdere woningen dat is verkocht. Dezelfde terugval geldt voor woningen in de duurdere regio s. Voor de regio s Amsterdam, Haarlem en Delft is het aantal verkopen zelfs respectievelijk 25 procent, 25 procent en 23 procent lager dan in het vierde kwartaal. De prijzen van duurdere woningen stijgen gemiddeld nog steeds iets harder dan die van goedkopere woningen. Het verschil is echter veel minder groot dan in 2007.

2 Dure versus goedkope woningen Apparteme nten Alle woningen Dure woningen 1,3% 0,4% 0,7% 0,9% 0,2% 0,7% Goedkope 0,5% -0,1% 0,6% 0,6% 0,5% 0,5% woningen * voorlopige cijfers De prijs van de gemiddelde verkochte woning stijgt in het eerste kwartaal met 0,4 procent. Dat de verkoopprijs van de gemiddelde verkochte woning in het eerste kwartaal voor heel Nederland uitkomt op euro en daarmee euro lager is dan in het vierde kwartaal lijkt daarmee in tegenspraak. Maar dit komt, doordat in een aantal regio s met een hoog prijsniveau (de eerder genoemde steden Amsterdam, Haarlem, Delft) veel minder woningen verkocht zijn dan in het vierder kwartaal. De prijs per regio en per type woning stijgt, maar door het grotere aandeel van goedkopere regio s in het totaal aantal verkopen blijft in dit uitzonderlijke geval de prijs van de gemiddelde verkochte woning niet alleen daarop achter, maar geeft zelfs een daling te zien. Desalniettemin is over de hele linie de vierkante meterprijs toegenomen met 0,7 procent. Nederland 1 e kwartaal 2008 versus 4 e kwartaal 2007 Nederland 1e kwartaal 2008* versus 4e kwartaal 2007 transactieprijs in duizenden euro's Nederland 1 e kwartaal 2008* versus 4 e kwartaal 2007 Prijs per m 2 Verandering in procenten Tussenwoningen Hoekwoningen 2 onder 1 kap Vrijstaa nde woninge n tussenwoningen hoekwoningen 2 onder 1 kap vrijstaande woningen appartementen alle woningen niveau 1e kwartaal gew. procent. verschil tov 4e kwartaal % 0.4% 0.1% 1.7% -0.3% 0.4% prijs per m2 niveau 1e kwartaal gew. procent. verschil tov 4e kwartaal % 0.6% 0.3% 1.2% 0.4% 0.7% marktstemmingsindicator in miljoenen euro's niveau 1e kwartaal procentueel verschil tov 4e kwartaal % -10% -14% -15% -16% -13% aantal verkochte woningen niveau 1e kwartaal procentueel verschil tov 4e kwartaal % -9% -13% -16% -13% -12% * voorlopige cijfers

3 NVM handhaaft prognose 2 procent prijsstijging in 2008 De ontwikkelingen in het eerste kwartaal komen overeen met de verwachtingen van de NVM over de prijsontwikkeling in De prognose blijft dat de gemiddelde woningprijzen dit jaar rond de 2 procent zullen stijgen. De grootste stijging wordt verwacht in de krappe woonregio Utrecht (+3 procent), terwijl in Zeeland de prijzen naar verwachting met 2 procent zullen dalen. De verwachte prijsstijging voor 2008 is beduidend lager dan de daadwerkelijke stijging van de huizenprijzen in Die was namelijk 4 procent voor een gemiddelde woning. Prijsontwikkeling per kwartaal over meerdere jaren % prijsstijging kwartalen (kolom: verandering ten opzichte van voorgaande kwartaal; lijn: gemiddelde over laatste 4 kwartalen) Betaalbaarheid blijft onder druk De betaalbaarheid van de gemiddelde koopwoning in Nederland blijft onder druk staan, maar de situatie is relatief beter dan enkele jaren geleden. De betaalbaarheid van woningen was vorig jaar terug op het niveau van 2002, en verbeterde in het eerste kwartaal van 2008 flink als gevolg van een beter besteedbaar inkomen, een dalende hypotheekrente, gepaard met een doorzettende stabilisering van de (absolute) woningprijs.

4 betaalbaarheid, rente en woningprijs (2002-I = 100) I 2005-II 2005-III 2005-IV 2006-I 2006-II 2006-III 2006-IV 2007-I 2007-II 2007-III 2007-IV 2008-I betaalbaarheid hypotheekrente woningprijs Slimme consument koopt nu De betaalbaarheid van woningen is, zoals gezegd, het afgelopen kwartaal verbeterd. Door de dalende hypotheekrente en een toename van het besteedbaar inkomen komt het kopen van een huis voor velen weer meer in zicht. De hoger opgeleide starters op de arbeidsmarkt, voor wie een koopwoning lastig te realiseren valt, zijn er het afgelopen jaar gemiddeld 10 procent in salaris op vooruit gegaan. Ook de CAO-lonen over het eerste kwartaal van 2007 zijn met 2,7 procent toegenomen, ten opzichte van 2,6 procent over heel Kopen wordt daarmee voor veel mensen in Nederland weer interessanter, zegt Hukker. Daar komt nog bij dat de huizenprijzen in 2008 minder hard stijgen dan in voorgaande jaren, en in deze periode van het jaar bovendien relatief het minst. We verwachten dat de grootste stijging van huizenprijzen zich vanaf de zomer gaat manifesteren. Nu kopen kan dus gunstig zijn. Uiteraard kan het per regio verschillen, dus ik adviseer de consument vooral om de NVM-makelaar een objectief beeld te laten geven wat de bewegingen zijn op de lokale huizenmarkt. Grootste stijgers en dalers Zoals altijd verschilt de prijsstijging in de verschillende regio s. In veel regio s stijgt de prijs van een tussenwoning in het eerste kwartaal van 2008, met als uitschieter de regio Slochteren en omgeving (+ 8 procent). Maar door de relatief geringe stijging van de woningprijzen over de hele linie, zijn er in het eerste kwartaal ook nogal wat regio s waar de prijzen behoorlijk dalen, met voorop de Gelderse regio Duiven Westervoort (- 6,7 procent).

5 Top 10 stijgers/dalers prijs per vierkante meter tussenwoningen Tussenwoningen regio's met de grootste prijsstijgingen per m2 rangnr. NVM-regio % prijsstijging 1 NVM-regio Slochteren eo NVM-regio Waterland NVM-regio Alphen NVM-regio Zutphen eo NVM-regio Apeldoorn eo NVM-regio zuid Limburg NVM-regio Delft eo NVM-regio Utrecht NVM-regio Almere NVM-regio Arnhem 3.1 regio's met weinig verkopen (<50) zijn niet in de tabellen opgenomen Tussenwoningen regio's met de kleinste prijsstijgingen (grootste prijsdalingen) per m2 rangnr. NVM-regio % prijsstijging 1 NVM-regio Duiven Westervoort NVM-regio zo Brabant NVM-regio Hengelo Enschede NVM-regio Culemborg Dodewaard NVM-regio Bunnik Zeist NVM-regio Raalte eo NVM-regio Ede eo NVM-regio Eindhoven eo NVM-regio Nijmegen eo NVM-regio Amersfoort -1.7 regio's met weinig verkopen (<50) zijn niet in de tabellen opgenomen Verschillen per regio De gemiddelde prijsstijging van woningen met 0,4 procent in het eerste kwartaal geldt niet voor alle regio s in Nederland. Zo blijven de prijzen in het hart van de Randstad het hardst stijgen (+ 0,6 procent), terwijl het afgelopen kwartaal de noordelijke regio gemiddeld de grootste prijsdalingen laat zien (- 0,8 procent). In onderstaand kaartje zijn de prijsstijgingen en dalingen voor een aantal kenmerkende delen van Nederland (Randstad Centrum, Randstad Ring, Noorden, Oosten en Zuiden) weergegeven.

6 Woningen staan langer te koop Het aantal woningen dat te koop staat, is de afgelopen drie kwartalen gestegen van ruim naar bijna Het aantal huizen dat per kwartaal verkocht wordt, blijft daar bij achter en is het afgelopen kwartaal iets gedaald van bijna transacties naar ruim transacties. Met andere woorden, het gat tussen het aantal woningen dat te koop staat en verkocht wordt, groeit.

7 Woningaanbod en transacties (ontwikkeling over een aantal jaren) Aanbod en transacties per kwartaal, alle woningen Aantal Aanbod Transacties Kwartaal De groeiende kloof tussen aanbod en het aantal transacties drukt zich ook uit in een iets, maar niet veel langere looptijd nu vergeleken met het eerste kwartaal van Het aantal dagen dat een gemiddelde woning te koop staat, schommelt nogal de laatste jaren, maar stijgt de afgelopen drie kwartalen fors voor alle typen woningen. Uitschieters zijn traditioneel de vrijstaande woningen die het afgelopen kwartaal gemiddeld bijna 150 dagen te koop staan, en aan de onderkant de tussenwoningen en appartementen, waarbij het iets meer dan 70 dagen duurt voor ze van eigenaar wisselen.

8 Looptijd transacties: 2003 eerste kwartaal Aantal dagen dat woningen te koop hebben gestaan (looptijd transacties) Aantal dagen tussenwoning hoekwoning twee-onder-een-kapw. vrijstaande w. appartement totaal Kw artaal Hypotheekcrisis VS slaat niet over Het gegeven dat er meer huizen langer te koop staan, kan duiden op een afnemend consumentenvertrouwen, de afgelopen tijd aangewakkerd door de kredietcrisis waarin de Verenigde Staten verkeren. De NVM verwacht echter niet dat de Amerikaanse hypotheekcrisis over zal slaan naar de Nederlandse huizenmarkt. Hoewel de inflatie de komende jaren hoog blijft liggen (3 procent in 2009) is er volgens NVM-voorzitter Hukker geen reden tot paniek. Dat komt onder meer omdat de Nederlandse huizenmarkt anders is geordend dan die in de Verenigde Staten. Zo hebben de Amerikanen, door de explosieve prijsstijgingen in de afgelopen jaren, massaal speculatief huizen gekocht, met alle gevolgen van dien. De criteria voor het verkrijgen van een hypotheek zijn in Nederland veel strenger, waardoor de markt veel stabieler is dan in de VS. En niet onbelangrijk: de Nederlandse huizenmarkt is een kraptemarkt. Er is in z n algemeenheid meer vraag dan aanbod, waardoor de prijzen hoog zullen blijven. Nederlandse huizenmarkt kent geen luchtbel Onlangs is het Internationaal Monetair Fonds (IMF) uitgekomen met een studie over de woningmarkten wereldwijd. Daaruit zou kunnen worden geconcludeerd, dat de huizenprijzen in Nederland 30 procent te hoog zijn. Het IMF constateert daarmee een enorme luchtbel. De NVM is het om meerdere redenen niet eens met de analyse van het IMF. Zo is in de analyse geen rekening gehouden met de hypotheekrenteaftrek die in Nederland geldt, zodat woningen betaalbaar blijven. Daarnaast houdt het IMF-model geen rekening met het structurele tekort aan woningen in Nederland door de al jaren achterblijvende nieuwbouwproductie en de groei van de bevolking. Dit tekort stuwt de huizenprijzen omhoog als de renteontwikkeling het toelaat en het besteedbare inkomen stijgt. De conclusie van het IMF dat Nederland, net als Ierland, het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk, een ingrijpende prijsdaling te wachten staat, wordt dan ook niet door de feiten ondersteund en is gebaseerd op een tekort schietende analyse van de Nederlandse woningmarkt, meent NVM-voorzitter Hukker.

9 Woonlasten nemen toe Hypotheeklasten vormen iets meer dan de helft (51 procent) van de totale woonlasten van een gemiddeld huishouden. De andere helft (49 procent) van de woonlasten bestaat voor een groot deel uit kosten voor nutsvoorzieningen (energie en water; 31 procent), maar voor het allergrootste deel uit woon- en gebruiksbelastingen van de overheid. Met de blijvend stijgende huizenprijzen nemen de woonlasten in absolute zin toe, en daarmee ook de bedragen die huishoudens kwijt zijn aan de diverse overheidsbelastingen. We moeten ervoor waken, dat de overheid de woningmarkt niet teveel als melkkoe gaat gebruiken. De overheid Rijk en

10 gemeenten moet zich goed realiseren dat toenemende woonlasten de betaalbaarheid van koopwoningen alleen maar meer onder druk zetten en daarmee op geen enkele wijze bijdragen aan een oplossing van het woningmarktprobleem, stelt Hukker. Bron: COELO WOZ-waarde: laat uw woning taxeren De WOZ-aanslag is de afgelopen jaren fors gestegen. Ook dit jaar zullen de huizenbezitters de WOZ-beschikking op de deurmat hebben gekregen. De WOZ-waarde geeft een indicatie van de vrije verkoopwaarde van het huis. Dit wordt in de regel gedaan aan de hand van rekenmodellen. Bijvoorbeeld aan de hand van een soortgelijk huis in dezelfde buurt. Hukker: Toch komt het regelmatig voor dat de WOZ-waarde van een huis lager of juist veel hoger uitkomt dan men vermoedt. Rekenmodellen zijn niet altijd van toepassing en vaak is ook de informatie die de gemeente over de woning heeft onvolledig of onjuist. Het loont dan ook de moeite om een taxateur in de hand te nemen en zijn oordeel te vragen De NVM-voorzitter vermoedt namelijk dat niet alle taxaties even zorgvuldig of uitgebreid worden uitgevoerd. Dat kan ook niet anders wanneer je geveltaxaties of andere rapporten tegen komt, waarbij de woning niet eens van binnen is bekeken. Ook kan je voor 100 euro of 150 euro geen kwaliteitstaxatie verwachten. Dit soort lage bedragen werkt in de hand, dat veel taxaties slechts oppervlakkig kunnen worden gedaan. Dat staat een juiste taxatie van woningen in de weg. Dat is jammer, omdat de juiste waarde van de woning voor steeds meer partijen steeds belangrijker wordt Plannen voor nieuwbouwproductie verheugend De NVM is verheugd over het Kabinetsvoornemen om de komende jaren jaarlijks nieuwe woningen te realiseren. Zelfs als dat aantal niet helemaal wordt gehaald, zal er de komende jaren meer aanbod van woningen komen dan de mate waarin de bevolking groeit. Hukker: Toch is het goed om de komende jaren een stevige buffer aan extra woningen aan te leggen. Er is op dit moment schaarste, met name in de Randstad en Brabant, dus in versneld tempo meer woningen bouwen juich ik van harte toe. Los van de kwantiteit gaat het Hukker ook om de kwaliteit. De consument verwacht in deze tijd kwaliteit en daar schort het helaas soms aan. Een gemiste kans wanneer je beseft dat nieuwe woningen veel lijkt, maar slechts iets meer is dan 1 procent van de totale woningvoorraad.

11 Voorspelde toename aantal huishoudens per jaar, periode Bron: CBS Eenpersoonshuishouden Meerpersoonshuishoudens Meer voorlichting nodig over energielabel In het eerste kwartaal van 2008 hebben consumenten voor het eerst kennisgemaakt met het wettelijk verplichte energielabel voor ieder huis dat in de verkoop wordt gezet. Het blijkt dat huizenbezitters nog behoorlijk moeten wennen aan het label. De voorlichting, onder andere over de kosten en baten van investeringen in energiezuinige maatregelen, is nog onvoldoende. De NVM werkt er hard aan om de invoering van de energielabels tot een succes te maken. Inmiddels hebben NVM-makelaars een opleiding gevolgd om maatwerkadvies te geven bij het energielabel. De NVM pleit voor duidelijker informatie van de overheid aan de consument. Het invoeren van sancties moet pas overwogen worden wanneer, ondanks de voorlichting en de marktwerking zelf, toch niet aan de wettelijke verplichting van het energielabel wordt voldaan Noot voor de redactie/ niet voor publicatie: Een volledig overzicht met alle cijfers van het eerste kwartaal 2008 kunt u vinden op Voor interviewaanvragen met NVM-voorzitter Ger Hukker kunt u terecht bij Roeland Kimman, manager Communicatie van de NVM. Telefoon , fax , mobiel , r.kimman@nvmorg.nl.