Inhoudsopgave 3. Voorwoord Inleiding Missie en doelstellingen 9

Transcriptie

1 Visie 1

2 September

3 Inhoudsopgave Inhoudsopgave 3 Voorwoord 5 1. Inleiding 7 2. Missie en doelstellingen 9 3. Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Beleid van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Korte schets huidige voorraad Ontwikkeling woningvoorraad Toenemende vergrijzing Duurzaamheid Leefbaarheid Levensduur van een woning Woningbehoefte Bevolkingsprognose Woningbehoefteonderzoek Invullen van woningbehoefte Kwalitatief woningbouwprogramma Doelgroepen van beleid Woonlasten/betaalbaarheid Huursector Koopsector Woonlasten Woonruimteverdeling Samenwerking, raakvlakken andere beleidsvelden Indicatie mogelijke kosten Beslispunten Wie doet wat 39 Bijlagen 41 3

4 4

5 Voorwoord De nieuwe Woonvisie van de gemeente Helmond is gereed. Deze nieuwe Woonvisie vervangt de Visie uit 2007 en de Evaluatie op deze visie uit Helmond kent voor de Woonvisie een cyclus van 4 jaren, waarbij in het 2 e jaar een evaluatie plaats vindt. De nieuwe visie is gemaakt in een zeer turbulente tijd op de woningmarkt. Kredietcrisis, economische crisis, crisis over Europa, bezuinigingsmaatregelen van het kabinet en vervolgens het Lenteakkoord. Ze hebben allemaal ofwel direct ofwel indirect (via het consumentenvertrouwen) hun invloed op het functioneren op de woningmarkt, vooral in negatieve zin. Het consumentenvertrouwen is de afgelopen 10 jaar nog niet zo laag geweest. Mensen durven niet meer te investeren in een nieuwe woning. Ook de instroom van mensen naar Helmond toe, is de afgelopen decennia nog nooit zo laag geweest. Als gevolg van deze situatie en ook als gevolg van demografische ontwikkelingen zijn ook de woonwensen veranderd. Men richt zich weer meer op de huursector en de behoefte aan levensloopbestendige woningen neemt toe. Al met al de hoogste tijd voor een nieuwe Woonvisie. In het jaar 2010 zijn we al gestart met de voorbereidingen op deze Visie door middel van workshops met stakeholders. In deze workshops konden de diverse organisaties, die betrokken zijn bij het wonen in Helmond, hun input geven en daarmee hun invloed uitoefenen op de inhoud van de nieuwe Woonvisie. In een plenaire bijeenkomst in het Filmhuis zijn in november 2010 de conclusies gepresenteerd. Mijn dank gaat uit naar al degenen, die een bijdrage hieraan hebben geleverd. Ik besef terdege, dat we met deze nieuwe Woonvisie geen passende oplossing bieden voor de hedendaagse problemen op de woningmarkt. Ik ben er wel van overtuigd, dat we samen met al onze partners in het wonen, en met deze nieuwe Woonvisie, op weg zijn naar een nieuwe en nog mooiere toekomst voor onze stad: een stad, waar het goed wonen is en ook blijft! Ik nodig dan ook graag alle partijen uit om samen deze uitdaging op te pakken. F.P.C.J.G. Stienen Wethouder Stedelijke Ontwikkeling, Volkshuisvesting, Grondzaken en Citymarketing, Woonvisie

6 6

7 1. Inleiding Sinds de vaststelling van de Woonvisie in oktober 2007 is de situatie op de woningmarkt drastisch gewijzigd. De kredietcrisis, die aanvankelijk beperkt was tot een verminderd vertrouwen in de banken, heeft uiteindelijk geleid tot een wereldwijde economische crisis, die enorme consequenties heeft gehad en nog steeds heeft voor de woningmarkt. Mensen zijn meer terughoudend in het vervullen van hun woonwensen. Banken verstrekken minder makkelijk een hypotheek, en ontwikkelaars zijn terughoudend geworden in het realiseren van woningbouwprojecten. De woningmarkt staat stil en bepaalde groepen huishoudens komen zeer lastig aan de gewenste huisvesting. Naast deze conjuncturele veranderingen, heeft de woningmarkt ook te maken met structurele veranderingen. De bevolkingsontwikkeling in Nederland en meer specifiek ook in Helmond en omliggende regio vraagt om verschuiving van accenten. De bevolking groeit nog maar zeer gering. Wel treedt er een verschuiving in leeftijd en huishoudensamenstelling op, waardoor andere woonwensen een rol gaan spelen. Voor u ligt de nieuwe Woonvisie, de Woonvisie De afgelopen maanden is voorts gewerkt aan een nieuwe Stadsvisie, terwijl de komende tijd ook nog een nieuwe Structuurvisie ontwikkeld zal worden. In deze documenten moet een duidelijke keuze worden gemaakt hoe de stad Helmond in de komende decennia zich zal/kan ontwikkelen. Groei is geen automatisme meer, er dienen keuzes te worden gemaakt met betrekking tot de positie van Helmond binnen de regio Zuidoost-Brabant en de Peelregio. Keuzes ten aanzien van de ontwikkeling van de (bestaande-) woningvoorraad, een evenwichtige verdeling van deze woningvoorraad en last but not least ook keuzes over de huishoudens die in Helmond gehuisvest worden, met nadrukkelijk aandacht voor de huisvesting van de doelgroepen, die zelf niet in hun woningbehoefte kunnen voorzien. Een aantal van deze keuzes, met name wat betreft de ambitie en positie van Helmond, zullen gemaakt moeten worden in de Stadsvisie. Maar de uitkomsten van deze keuzes zijn wel van groot belang voor de ontwikkeling van de Woonvisie. Het coalitieprogramma Samen daadkrachtig constateert dat de economische structuur en het stedelijke voorzieningenpatroon op een aantal onderdelen nog kwetsbaar en niet robuust zijn. Er moet nog veel gebeuren om een hoogwaardig en veilig leef-, woon- en werkmilieu te bereiken dat duurzaam van kwaliteit is en de kwalitatieve vergelijking met andere steden aankan. Gestreefd dient te worden om vanuit een duidelijke visie op de toekomst van Helmond een verstandige mix te maken van ambities en bezuinigingen en daarbij daadkracht te tonen en verantwoorde risico s te nemen. Deze uitdaging zal ook de rode draad gaan vormen voor de Woonvisie Ook deze Woonvisie is ontwikkeld tezamen met de partners, te weten woningcorporaties, marktpartijen, bewonersorganisaties en belangenorganisaties. In workshopverband hebben zij allereerst een aantal uitgangspunten bepaald, terwijl zij in een latere fase ook nadrukkelijk nog invloed hebben kunnen uitoefenen. Deze Woonvisie zal ook de basis vormen voor nieuwe prestatieafspraken met de in Helmond werkzame corporaties en tevens voor de samenwerking met alle partijen die in Helmond op het gebied van het wonen actief zijn. 7

8 8

9 2. Missie en doelstellingen De gemeente beschouwt het tot haar grondwettelijke taak te bevorderen dat er voldoende woongelegenheid in Helmond aanwezig is. Naast de kwantitatieve behoefte aan woonruimte speelt de kwaliteit van de aangeboden woonruimte in toenemende mate een rol. Ging de Woonvisie nog uit van het realiseren van een groeiambitie uitgaande van een bevolkingsontwikkeling naar circa inwoners, de veranderende bevolkingsontwikkeling en de gevolgen van de crisis op de woningmarkt, vragen om een periodieke monitoring en een daarop gerichte aanpassing van deze ambitie. Uitgangspunt is een evenwichtige opbouw van bevolking en woningvoorraad, waarbij kwaliteit boven kwantiteit gaat. Het streven is erop gericht een hoogwaardig, veilig- leef- woon- en werkmilieu te bereiken dat duurzaam van kwaliteit is en de kwalitatieve vergelijking met andere steden aankan. Investeren in stedelijke kwaliteit, aandacht voor bestaande wijken, uitgaande van een levensloopbestendige, veilige, schone en duurzame leefomgeving. Naast fysieke aspecten gaat het daarbij zeker ook om sociaal-maatschappelijke aspecten. De mens moet centraal staan. Inwoners en nieuwe bewoners van Helmond moeten hun woonwensen kunnen invullen met in achtname van hun leefstijl, gezinssamenstelling, behoefte aan zorg of financiële mogelijkheden. Op het gebied van Wonen staat de Woonconsument centraal. Start bouw Gheynspark 9

10 10

11 3. Beleidskader 3.1. Rijksbeleid Met het verschijnen van de Woonvisie 1 in juli 2011 geeft het rijk haar integrale visie op de woningmarkt. Deze visie volgt de in 2006 verschenen visie op de woningmarkt 2 op. Het kabinet constateert dat Goed Wonen in Nederland een gemeengoed geworden is. De bouw- en woningmarkt bevinden zich in een overgangssituatie van sterke groei in het verleden via een forse conjuncturele terugval op dit moment naar een meer gematigde ontwikkeling in de komende jaren. Het kabinet zet in op het versterken van het vertrouwen in de woningmarkt door handhaving van de hypotheekaftrek, een nieuwe gedragscode voor de bancaire sector over leenvoorwaarden, een tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting en een recht van huurders een corporatiewoning tegen een redelijke prijs te kopen. De doorstroming op de huurmarkt wordt verbeterd (o.a. door extra huurverhoging voor hogere inkomens), woningen in schaarste gebieden kunnen extra punten krijgen op grond van het woningwaarderingsstelsel (waaronder de regio Eindhoven-Helmond), een strikte scheiding van diensten van algemeen economisch belang en diensten van niet algemeen economisch belang door woningcorporaties. Deze laatste maatregel vloeit direct voort uit de EU regels met betrekking tot staatssteun waarvoor inmiddels met ingang van 1 januari 2011 de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting is ingevoerd. Toenmalig minister van der Laan van WWI heeft reeds op 12 juni 2009 in een brief aan de Tweede Kamer gerichte voorstellen gedaan over het woningcorporatiestelsel. Deze voorstellen komen er op neer dat het belang van de volkshuisvesting de kern en legitimering blijft van de woningcorporaties. De aangekondigde wetswijziging van de Woningwet is in mei 2011 aan de Tweede Kamer aangeboden 3. In september 2011 heeft minister Donner de Nota van wijziging bij het 'Wetsvoorstel nieuwe regels met betrekking tot de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woningvoorraad' (Huisvestingswet) 4 aan de Tweede Kamer aangeboden. In dit wetsontwerp is vastgelegd dat gemeenten gebruik kunnen maken van de wet om woningen toe te wijzen aan mensen met een beperkt inkomen die door schaarste moeilijk aan een goedkope woning komen. Het toezicht en de handhaving van de Huisvestingswet worden aangepast zodat gemeenten bij overtreding een boete kunnen opleggen aan zowel de verhuurder als de huurder. Gemeenten moeten zelf aantonen en onderbouwen dat er sprake is van een onrechtvaardige en onevenwichtige verdeling van woonruimte en dit bespreken met betrokken partijen zoals corporaties en bewonersorganisaties. Eisen ten aanzien van woonruimteverdeling worden vastgelegd in een verordening. De verordening moet worden afgestemd met de gemeenten binnen de regio en worden vastgesteld in de gemeenteraad. Nieuw in het wetsvoorstel is lokaal maatwerk. Dat houdt in dat gemeenten die geen gebrek aan bouwmogelijkheden hebben door bovengemeentelijk ruimtelijk beleid, toch 50% van de goedkope woningen die binnen de huisvestingsverordening aangewezen categorieën vallen, mogen toewijzen aan mensen met een economische of maatschappelijke binding aan de gemeente. Wanneer gemeenten gebruik maken van een huisvestingsverordening zal dat altijd een tijdelijke maatregel zijn. Gemeenten kunnen voor maximaal vier jaar een verordening instellen. Daarna moeten zij de maatregel evalueren en een nieuwe huisvestingsverordening onderbouwen. Door de val van het kabinet Rutte is de invoering/het in werking treden van bovengenoemde wettelijke ontwikkelingen onzeker geworden Provinciaal beleid Het wonen is een belangrijk thema in het provinciale beleid. De provincie acht het van provinciaal belang dat de regionale woningmarkt goed blijft functioneren. Dit houdt in dat er voldoende woningen gebouwd worden en dat er een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod is van woningen en woonmilieus 1 Tweede Kamer, vergaderjaar , 32847,nr 1 2 Visie op de woningmarkt, Tweede Kamer 30607, nr. 1 3 Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting, Tweede Kamer vergaderjaar , 32769, nr augustus

12 die optimaal aansluit op de vraag van de woonconsument. De provincie heeft daarom de afgelopen jaren sterk ingezet op stimuleringsmaatregelen om de stagnatie in de woningbouw als gevolg van de crisis op de woningmarkt aan te pakken. Het regionale schaalniveau is juist voor de provincie heel belangrijk. In Zuidoost-Brabant heeft het SRE op dit niveau de leidende rol. Het SRE heeft echter geen instrumenten om zaken af te dwingen. Met de nieuwe Wet Ruimtelijke Ordening beschikt de provincie wel over een instrument. De provincie ziet het wonen als een regionale opgave en is dan ook van mening dat hier regionale afstemming moet komen en regionale afspraken gemaakt moeten worden. Dit geldt met name voor harde plancapaciteit. Daarnaast ontwikkelt de provincie eens per drie jaren een bevolkings- en woningbehoeftenprognose. In januari 2012 is de actualisatie 2011 gepubliceerd (in hoofdstuk 6 hierover meer). Deze prognose wordt in SRE-verband gebruikt als basis voor de afspraken met betrekking tot het regionale woningbouwprogramma. In haar Bestuursakkoord Tien voor Brabant streeft de provincie Noord-Brabant een versterking van de relatie tussen stad en platteland na. Daarbij mogen gewenste ontwikkelingen in het buitengebied niet worden beperkt door een te krap ruimtelijk beleid. Geïnvesteerd zal onder andere worden in de leefbaarheid van de kleine kernen. De provincie Noord-Brabant stimuleert de bouw van goedkope koopwoningen door middel van de Stimuleringsregeling Goedkope Koopwoningen. Tenslotte stimuleert de provincie ook de realisatie van projecten voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) door middel van de Stimuleringsregeling Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Beleid van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven In verband met de WGR+ status van het SRE is regionale samenwerking op het gebied van het wonen gewenst. De verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke component is enkele jaren geleden van het SRE terug gegaan naar de provincie. Het kabinet heeft besloten om per 1 januari 2013 de WGR+ status af te schaffen. Dit is opgenomen in de Visienota Bestuur en Bestuurlijke Inrichting. Het is op dit moment nog niet duidelijk of dit onderwerp in verband met de val van het kabinet controversieel wordt verklaard. De 21 gemeenten in het SRE-gebied werken op de thema s ruimte, wonen, mobiliteit, economie en sociale leefbaarheid nauw samen. Bij het vaststellen van de Regionale Agenda, het programma voor de regionale samenwerking, is unaniem door de 21 gemeenten gesteld dat de samenwerking voortgezet moet worden. In 2004 hebben de gemeenten in het SRE gezamenlijk de Regionale Woonvisie: samen wonen in 7 ambities, ontwikkeld. Twee van de ambities zijn het samenstellen van een regionaal woningbouwprogramma en de samenwerking tussen alle partijen. Om de samenwerking tussen alle partijen die betrokken zijn bij het wonen in het SRE-gebied vorm te geven is het Regionale Platform Wonen opgericht. Dit regionale platform heeft in 2007 besloten de samenwerking tussen de woningmarktpartijen vast te leggen in een Regionaal Convenant Wonen. Inmiddels is een nieuwe regionale Woonvisie vastgesteld. In tegenstelling tot de vorige woonvisie, zoomt deze nieuwe visie in op een drietal thema s, te weten: oog voor kenniswerkers en lage-lonen arbeidsmigranten, naar een nieuw evenwicht van sterke steden en een vitaal landelijk gebied en duurzaam vernieuwen en transformeren in de bestaande voorraad. Voorts is onlangs het vigerende regionale woningbouwprogramma geëvalueerd en is meteen na publicatie van de nieuwe provinciale prognose gestart met de actualisering van dit programma. Helmond is ook betrokken bij de bestuurlijke samenwerking stedelijk gebied Eindhoven (BOR). De randgemeenten in dit stedelijke gebied hebben in het BOR-convenant vastgelegd dat zij in de periode woningen voor de Eindhovense behoefte zullen realiseren, inclusief een vastgesteld aandeel in de sociale sector. Dit convenant zal het komende jaar naar alle waarschijnlijkheid herijkt worden. Tenslotte is het SRE als WGR+ regio tot nu toe verantwoordelijk voor het uitvoeren van de Huisvestingswet en de huisvesting van statushouders en asielzoekers in deze regio. 12

13 4. Korte schets huidige voorraad Op 1 januari 2012 kende Helmond een woningvoorraad van woningen. Op 1 januari 2000 bedroeg deze voorraad nog woningen. In de periode 2000 tot 2012 heeft dus een toename plaatsgevonden met ruim woningen, de laatste drie jaar in een aanzienlijk minder tempo. Toename Woningvoorraad 4342 < De ruim woningen zijn het resultaat van nieuwbouwwoningen en gesloopte woningen (inclusief onttrekking anderszins). Van deze woningen is 76% grondgebonden en 24% is een appartement. Het aandeel appartementen is in vergelijking met het jaar 2000 met 2% toegenomen van circa 22% tot circa 24%. Iets meer dan de helft van de woningen betreft een koopwoning, 54% en 46% betreft een huurwoning. In het jaar 2000 was deze verhouding precies andersom: 46% koopwoningen en 54% huurwoningen. Hiermee is het streven van de gemeente Helmond om in het jaar 2015 over een woningvoorraad te beschikken die bestaat uit 55% koopwoningen en 45% huurwoningen, nu al nagenoeg bereikt. Dit is niet alleen gerealiseerd door middel van de nieuwbouw van koopwoningen, doch ook door de forse sloop van vooral huurwoningen in Binnenstad-Oost en ook in Helmond-West. Ontwikkeling woningvoorraad naar koop-huur Ontwikkeling woningvoorraad naar eg-mg 100% 80% 60% 40% 20% 0% Huur Koop 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Appartement Grondgebonden 13

14 In onderstaande grafiek is de woningvoorraad naar prijsklasse weergegeven. Woningvoorraad naar prijsklasse 45% 44% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 2% 1% 13% 17% 11% 13% < > 664 < >Ç % 1 Meer dan de helft van de Helmondse woningvoorraad is gebouwd na 1980, 15% zelfs na Het aandeel woningen, gebouwd vóór 1980 is de afgelopen jaren afgenomen van 51% in het jaar 2000 tot 41% in

15 5. Ontwikkeling woningvoorraad Evenals in de vorige decennia blijft de gemeente Helmond streven naar een evenwichtige en geleidelijke ontwikkeling van de woningvoorraad. Daarbij neemt het belang van nieuwbouw af, terwijl de transformatie van de bestaande woningvoorraad steeds belangrijker wordt. Het aandeel van de nieuwbouw in de ontwikkeling van de woningvoorraad bedraagt gemiddeld niet meer dan 1 %. Voor de periode zijn in regionaal verband woningbouwafspraken gemaakt die erop neerkomen dat de gemeente Helmond woningen toevoegt (rekening houdend met sloop/vervangende nieuwbouw en compensatie extramuralisatie is hiervoor een bruto programma nodig van woningen). Voor de korte termijn (3 tot 5 jaar) zullen deze woningen worden gerealiseerd op zowel uitbreidings-, transformatie- als inbreidingslocaties, uitgaande van een globale verdeling van gemiddeld 1/3 per locatie. Indien de omstandigheden op de woningmarkt of de exploitatie van een locatie hierom vragen kan evenwel een accentverschuiving tussen locaties wenselijk/noodzakelijk zijn. Om deze woningen te realiseren kan gebruik worden gemaakt van de thans reeds aanwezige restcapaciteit woningbouw in bestemmingsplannen. Nieuwe capaciteit is voor de woningbouwopgave voor de komende periode niet nodig. Derhalve wordt voorgesteld terughoudendheid te betrachten bij het verlenen van medewerking aan nieuwe initiatieven en slechts medewerking te verlenen, indien: - het kleine projecten betreft; - het ruimte voor ruimte woningen betreft; - projecten reeds conform het bestemmingsplan kunnen worden gerealiseerd; - er een groot maatschappelijk en/of financieel belang bij de realisatie is; Het accent op het gebied van woningbouw dient de komende jaren te liggen op de bestaande woningvoorraad. Het streven is gericht op een optimale verdeling van de beschikbare woningvoorraad, uitgaande van het zo goed mogelijk laten aansluiten van het aanbod bij de vraag met behulp van een gericht woonruimtebemiddelingssysteem (hierover in onderdeel 8 meer). Voorts dient de bestaande woningvoorraad fysiek op een aantal ontwikkelingen te worden aangepast: - de toenemende vergrijzing vraagt om een meer aangepaste en toegankelijke woningvoorraad; - de veranderende samenstelling van huishoudens vraagt om een betere aansluiting op de woonwensen van 1 en 2 persoonshuishoudens; - het nieuwe werken vraagt om andere gebruiksmogelijkheden van woonruimte; - de stijging van de energielasten vraagt om duurzame toepassingen gericht op reductie van energiegebruik. Doeverode Suytkade 15

16 5.1. Toenemende vergrijzing De Nederlandse bevolking vergrijst. Het aantal mensen ouder dan 65 jaar stijgt gestaag, terwijl het aantal mensen tussen de 35 en 55 jaar juist afneemt. Uit het rapport Nederland in 2040: een land van regio s, Ruimtelijke Verkenning 2011 van het Planbureau voor de Leefomgeving blijkt dat er grote regionale verschillen in (bevolkings-)groei danwel krimp zullen ontstaan. Landelijk zal tot 2020 nog sprake zijn van een bevolkingsgroei. De gemeente Helmond behoort tot een regio waarin, afhankelijk van het gekozen scenario, nog groei danwel stabilisatie wordt verwacht. Voor wat betreft het aantal huishoudens wordt een sterke groei in deze regio voorzien. Uit de bevolkingsprognose blijkt dat op basis van zowel het scenario trendmatige ontwikkeling als het scenario migratiesaldo nul de vergrijzing in Helmond sterk zal doorzetten. Het aantal ouderen (65 jaar en ouder) zal van stijgen naar respectievelijk personen in 2020, ofwel van circa 14 % naar 17 % van de totale bevolking. Dit percentage zal in 2030 oplopen tot circa 20 %. De levensverwachting neemt daarnaast toe, voor vrouwen bedraagt deze thans 82,7 jaar en voor mannen 78,8 jaar. Dit gevoegd bij het uitgangspunt dat mensen zolang mogelijk zelfstandig moeten blijven wonen (hetgeen resulteert in een afname van het aantal intramurale verpleeg- en verzorgingsplaatsen) heeft tot gevolg dat de woningvoorraad in snel tempo aangepast moet worden aan de veranderende fysieke eisen. In de afgelopen jaren is door middel van het opplus-project 6 getracht senioren in de leeftijd van 55 jaar door middel van kleine ingrepen langer in hun woning te laten wonen. Dit zal voor de toekomst niet toereikend zijn. Met de woningcorporaties zullen afspraken gemaakt moeten worden over het aandeel van de woningvoorraad dat bezoek- en aanpasbaar is. Het huidig beleid ten aanzien van het aandeel levensloopbestendige woningen (15 %) is niet toereikend om de toenemende vraag op te vangen. Vandaar wordt voorgesteld te streven naar een percentage van 25 % in 2020, waarbij minimaal 50 % van het nieuwbouwprogramma volledig levensloopbestendig dient te zijn. Dit heeft weliswaar enige extra kosten tot gevolg, in de literatuur wordt gesproken over 2,5 % op de totale bouwkosten, maar levert bij een eventuele aanpassing van de woning op termijn een kostenreductie op (in een dergelijk geval zijn de kosten circa 10 % van de bouwkosten). Sinds 2008 heeft de provincie Noord-Brabant in totaal 10 miljoen euro geïnvesteerd om mensen langer zelfstandig te kunnen laten wonen door behulp van slimme ICT-diensten. Er zijn door middel van het programma Slimme Zorg diverse projecten opgezet en er is veel ervaring opgedaan. Het programma is inmiddels afgesloten. Onder paragraaf 6.5., punt f wordt nader ingegaan op domotica. Suurhoffstraat 5 Gemeente Helmond, afdeling Onderzoek en Statistiek, augustus Opplusproject: deze regeling beoogt bestaande woningen in de gemeente Helmond beter toegankelijk, beter bruikbaar en veiliger te maken voor bewoners van 55 jaar en ouder door middel van het verstrekken van een bijdrage in de kosten van het aanbrengen van een aantal met name genoemde voorzieningen (beugels, anti slip vloer, verhoogde toiletpot etc.) 16

17 5.2. Duurzaamheid Het Helmondse beleid op het gebied van duurzaam (ver-)bouwen is verwoord in de Nota Duurzaam Bouwen (geactualiseerd in 2008). Dit beleid richt zich in eerste instantie op het duurzaam bouwen, lees energiezuinig, van woningen. Hierover zijn afspraken gemaakt met woningcorporaties en marktpartijen. Sinds 2009 wordt hiervoor het instrument GPR Gebouw (Gemeentelijke Praktijk Richtlijn ) gebruikt. GPR Gebouw is een praktisch en gebruiksvriendelijk programma om plankwaliteit en milieubelasting van een project in samenhang te optimaliseren. Daarbij spelen 5 modules een rol: Energie (EPC) Milieu Gezondheid Toekomstwaarde Gebruikskwaliteit (PKVW, Bezoek en Aanpasbaarheid) De prestaties worden uitgedrukt in rapportcijfers. Hierbij behaal je een 7 als je bouwt volgens het Bouwbesluit. Het streven naar maximale duurzaamheid wordt vertaald in een score van 10. De ambities die behaald moeten worden zijn een 7 voor Energie een 8,5 voor Gebruikskwaliteit en gemiddeld een 7 voor de overige modulen. Binnen dit kader bestaat voor de ontwikkelaar enige ruimte/flexibiliteit om de kwaliteitseisen in te vullen. Belangrijk is om in de komende periode niet alleen op woningniveau maar ook op complex/gebiedsniveau voor een duurzame benadering te kiezen. Om de doelstellingen in het gemeentelijk Klimaatbeleid (klimaatneutraal ) te halen dient nog meer dan nu ingezet te worden op reductie van CO2-uitstoot. Zoals reeds in de Milieuvisie is aangegeven dient ingezet te worden op een brede toepassing van duurzame energie zoals zonne-energie en koude-warmte opslag (KWO). Daarnaast zal het beleid zich richten op een verdere bewustwording van de bevolking. Met de woningcorporaties worden hierover nadere afspraken gemaakt in het kader van de prestatieafspraken Leefbaarheid Leefbaarheid is een ruim begrip. In de prestatieafspraken met de woningcorporaties is het begrip als volgt omschreven: het samenspel tussen en de samenhang van de fysieke kwaliteit, de voorzieningen, de sociale kenmerken en veiligheid van de woonomgeving. Daar hoort bij: het voorkomen van negatieve uitstraling, het instandhouden van een veilige, schone en hele woonomgeving, het aanpakken van zwakke plekken en problemen, het bevorderen van sociale cohesie en welbehagen. Het betreft een combinatie van fysieke en sociaal-maatschappelijke aspecten, een combinatie van dagelijks beheer en investeren in verbetering en vernieuwing. En dit alles in een goed samenspel met elkaar. Om inzicht te krijgen in de ontwikkelingen op het gebied van leefbaarheid op wijk- en buurtniveau is besloten dat de woningcorporaties en de gemeente gezamenlijk één signaleringssysteem gaan hanteren. Gekozen is voor DPL. Duurzaamheidsprofiel van de locatie (DPL) is een model waarmee het duurzaamheidsprofiel van een wijk kan worden berekend en vergeleken met een andere, vrij te kiezen wijk. De sterke en zwakke punten van een wijk worden zo zichtbaar. Het is een computermodel. Gemeenten, maar ook ontwikkelaars etc. kunnen hiermee zelfstandig en op basis van veelal beschikbare gegevens werken. DPL maakt met behulp van indicatoren concreet wat een duurzame wijk is. Duurzaamheid omvat hier de drie P's: People-Planet-Profit, oftewel leefbaarheid, milieu en economie. Deze drie elementen zijn onderverdeeld in 11 thema s en 24 duurzaamheidaspecten. Eenmaal in de twee jaar wordt een analyse per wijk gemaakt. Op basis van deze analyse dienen gezamenlijk afspraken te worden gemaakt over de inzet van middelen in wijken en buurten. Daarbij dient uitgegaan te worden van de methodiek wijkgericht werken 8. In de afgelopen periode zijn door de woningcorporaties aanzienlijke bedragen geïnvesteerd in buurtbeheer, maatschappelijk vastgoed en sociaal/maatschappelijke doelstellingen. Gelet op de financiële 7 Milieuvisie Helmond 2025, januari Wijkgericht werken in een nieuwe jas, organisatie van wijkgericht werken in Helmond, april

18 positie van de woningcorporaties komt met name de inbreng op het gebied van leefbaarheid in de komende jaren onder druk te staan. Omdat veiligheid een belangrijk onderdeel vormt in de beleving van het woonklimaat blijft de aandacht gericht op de toepassing van het Politie Keurmerk Veilig Wonen. Met de woningcorporaties worden afspraken gemaakt over de toepassing van het keurmerk bij zowel nieuwbouwwoningen als in het kader van renovatie en groot onderhoud van bestaande woningen. Tot slot wordt in dit kader gewezen op het aspect van woonruimtebemiddeling in relatie tot leefbaarheid. Naast het aspect van een schone en hele woonomgeving is het gedrag van mensen sterk van invloed op de leefbaarheid. In hoofdstuk 8 Woonruimtebemiddeling wordt ingegaan op de mogelijkheden via woonruimtebemiddeling de leefbaarheid van wijken en buurten te verbeteren. Met de woningcorporaties zijn inmiddels afspraken gemaakt om huisuitzettingen zoveel mogelijk te voorkomen. In geval een huisuitzetting onvermijdelijk is (dit gebeurt gemiddeld 1 ½ maal per week in Helmond) is met de woningcorporaties een gedragslijn afgesproken om overlast voor de directe omgeving zoveel mogelijk te voorkomen Levensduur van een woning De huidige woningvoorraad is ontwikkeld voor een exploitatieperiode van gemiddeld 50 jaar. De levensduur van een woning is vaak echter langer 9. Bij de ontwikkeling van woningbouw wordt uitgegaan van de vraag op het moment van realisatie van de woning. Deze vraag is onderhevig aan veranderingen, zowel vanwege demografische factoren, maar zeker ook vanwege sociaal- maatschappelijke en economische ontwikkelingen. In z n algemeenheid kan worden gesteld dat de levensduur van een woning niet aansluit bij de in tijd veranderende kwalitatieve woningbehoefte. De woningmarkt speelt hierop in door waar mogelijk de woning na verloop van tijd door verbouw en verbetering aan te passen. Indien dit geen oplossing biedt is sloop en vervangende nieuwbouw vaak een alternatief. De vraag doet zich voor of het mogelijk is de levensduur van een woning meer af te stemmen op de veranderende woningbehoefte door uit te gaan van bijvoorbeeld een levensduur van slecht 20 of 25 jaar. Voorgesteld wordt dit nader te onderzoeken, waarbij elementen als kosten, duurzaamheid, kwaliteitseisen etc. aan de orde worden gesteld. Afhankelijk van de uitkomsten van dit onderzoek kan overwogen worden een pilot te realiseren. 9 Gezien de huidige kennis en toekomstverwachting is de inschatting dat de gemiddelde levensduur van een woning circa 120 jaar zal bedragen, wat overeenkomt met de maximale leeftijd van de mens. 18

19 6. Woningbehoefte 6.1. Bevolkingsprognose Uitgaande van de gemeentelijke bevolkingsprognose zal het inwoneraantal van in 2011 stijgen naar ca c.q. ca inwoners in Een en ander is afhankelijk van een aantal aannames op het gebied van geboorte, sterfte, migratie en het aantal te realiseren woningen. Onder de huidige economische omstandigheden en de situatie op de woningmarkt is een groei naar ca inwoners in 2025 aannemelijk. De bevolking zal veranderen in samenstelling. Ten eerste is sprake van vergrijzing (zie paragraaf. 5.1.). Ook de samenstelling in de huishoudens verandert. Steeds meer zal sprake zijn van eenpersoonshuishoudens. Telt Nederland thans nog 36 % aan eenpersoonshuishoudens, over 30 jaar bedraagt dit percentage reeds 40 %. Voor de gemeente Helmond geldt dat de groep alleenstaanden sterk zal groeien, evenals samenwoonden zonder kinderen. Voor wat betreft de planning van de woningbouw is in regionaal verband afgesproken uit te gaan van de provinciale bevolkingsprognose actualisatie In hoofdlijnen laat deze prognose voor Helmond het volgende beeld zien: Naar verwachting wonen er in mensen, anno 2011 zijn dit (groei gemiddeld 438 per jaar). Zij vormen in huishoudens, anno 2011 zijn dit (gemiddeld 385 per jaar). Hiervoor zijn woningen nodig, anno 2011 zijn dit er Opvallend is dat het aantal benodigde woningen hoger ligt dan het aantal huishoudens. Hiervoor zouden jaarlijks gemiddeld 420 woningen in de periode gebouwd moeten worden. Wat betreft zorgwoningen zouden er geschikte woningen, 620 verzorgd wonen en 235 beschermd wonen woningen moeten worden toegevoegd. Ook voor de langere termijn wordt derhalve voorzien in een bevolkingsgroei. Bevolkingsgroei Helmond Een belangrijk aspect ten aanzien van de ontwikkeling van de bevolking is de migratie. Helmond kende vele jaren een positieve migratie (met name vanuit de regio). In 2010 was sprake van een negatief saldo. Hieraan zijn niet alleen de economische omstandigheden en de situatie op de woningmarkt debet, ook de toenemende concurrentie van woningbouwprojecten in de regio heeft tot gevolg dat minder mensen vanuit de regio een woning in Helmond betrekken. In hoeverre migratie vanuit het buitenland (zowel werknemers vanuit oost europese landen (zgn. moelanders) als expats) deze ontwikkeling kunnen keren is de vraag. Groei op basis van migratie is voor de komende periode een zeer onzekere factor. 19

20 Het bovenstaande heeft uiteraard gevolgen voor de ontwikkelingen op zowel de arbeidsmarkt, de woningmarkt als het draagvlak van voorzieningen in de stad. Omdat door de veranderende samenstelling van huishoudens het aantal huishoudens zal blijven stijgen blijft er een vraag naar woonruimte bestaan. Naast deze kwantitatieve vraag (op grond waarvan thans uitgegaan wordt van een woningbouwprogramma van gemiddeld 500 woningen per jaar) zal in toenemende mate sprake zijn van een kwalitatieve woningbehoefte. Veranderende leef- en werkgewoonten zullen de vraag naar meer m² woonruimte tot gevolg hebben (te denken valt aan meer thuiswerken). Suytkade 6.2. Woningbehoefteonderzoek In de tweede helft van 2011 heeft weer een Regionaal Woonbehoeftenonderzoek plaatsgevonden. De resultaten hiervan zijn onlangs gepubliceerd in het rapport Veranderingen op de woningmarkt Zuidoost-Brabant. Het vorige rapport dateert van In de tussenliggende periode heeft een ware omwenteling op de woningmarkt plaatsgevonden als gevolg van de crisis binnen de financiële sector en vervolgens ook binnen de woningmarkt en economie. Het consumentenvertrouwen is fors gedaald, men durft niet meer te investeren in dure goederen, zoals een koopwoning. Daarnaast hebben de banken de mogelijkheden voor hypotheken drastisch beperkt. De gevolgen zijn duidelijk merkbaar in de onderzoeksresultaten. De woonconsumenten willen nog wel verhuizen, maar men is aanzienlijk minder actief in het zoeken naar een andere woning. Het aantal verhuisbewegingen is fors terug gelopen. Alleen het aantal huishoudens dat voorheen een koopwoning bewoonde en nu naar een huurwoning is verhuisd is toegenomen. De nieuwe situatie heeft ook grote consequenties voor het Helmondse woningbouwprogramma. De resultaten van het Regionaal Woonbehoeftenonderzoek wijzen duidelijk in deze richting. Vroeg in 2007 nog 55% van de huishoudens een koopwoning in 2011 is dit afgenomen tot 35%. Wanneer ook rekening gehouden wordt met de woningen die door verhuizing vrijgemaakt worden, dan is de vraag naar huurwoningen nog sterker toegenomen. Ongeveer tweederde van de vraag naar huurwoningen is gericht op middelduur, terwijl de vraag naar dure huurwoningen verder toeneemt en inmiddels ruim 20