Woningmarktrapport Nederland

Transcriptie

1 2014 Woningmarktrapport Nederland Woningmarktcijfers.nl, Leo van de Pas Pasgoed BV

2 Woningmarktrapport Nederland 2014 Analyse en cijfers over de woningmarktontwikkelingen in 2014 Voorwoord Woningmarktcijfers.nl levert data en rapporten over de Nederlandse woningmarkt. De gebieden zijn gemeenten, regio s, COROP gebieden en provincies, terwijl sommige data tot op 4PPC beschikbaar zijn. Woningmarktcijfers.nl is een product van Pasgoed BV. Pasgoed koopt de belangrijkste data van koopsommen en transacties in bij het Kadaster. Hiermede kunnen ook cijfers over prijsklassen en gedwongen verkopen worden gegenereerd. De rapporten worden aangevuld met demografische prognoses van het CBS en het aanbod bestaande koopwoningen. Door het actuele woningaanbod te koppelen aan transacties van de laatste twaalf maanden wordt de theoretische verkooptijd (TVT) berekend. De TVT geeft per prijssegment het aantal maanden aan die nodig zijn om het huidig aanbod te verkopen. Bovendien wordt in opdracht van derden woningmarktonderzoek gedaan. Woningmarktcijfers.nl onderzoekt permanent aspecten en ontwikkelingen die op de woningmarkt betrekking hebben en publiceert daarover. Op die manier hoopt Pasgoed een bijdrage te leveren aan een transparante woningmarkt. In deze toelichting worden de ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt nader toegelicht. Dit als aanvulling op het standaard woningmarktrapport Nederland, dat via de website gratis beschikbaar is. Tevens worden een aantal belangrijke woningmarktfactoren belicht. Pasgoed BV Woningmarktcijfers.nl, L.P.M. (Leo) van de Pas februari Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

3 Krachtig herstel woningmarkt in 2014 De woningmarkt heeft een prima jaar achter de rug. De crisisjaren met dalende woningverkopen en prijsdalingen lijken achter ons te liggen. Vooral de toename van het aantal geregistreerde woningtransacties is opmerkelijk. In Nederland worden door het Kadaster geregistreerd, 39,4% meer ten opzichte van De gemiddelde koopsom bedraagt in Nederland in 2014 gemiddeld , een stijging van 4,2% in vergelijking met de van In de grafiek op kwartaalbasis is te zien dat het verschil vooral in het tweede halfjaar van 2014 wordt gemaakt. De PBK index blijft, zoals wij al vaker hebben geconstateerd, fors achter bij de absolute koopsomontwikkeling. Feit is ook dat de ontwikkelingen regionaal verschillend kunnen verlopen. In deze analyse zullen wij de ontwikkelingen op verschillende niveaus in kaart brengen Gemiddelde koopsom per jaar Nederland Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Gemiddelde koopsom per jaar Nederland Transacties per jaar Nederland Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Transacties per jaar 2 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

4 Gemiddelde koopsom per kwartaal Nederland Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Kadaster absoluut PBK index CBS/Kad.2010=100 Verschillen per provincie Groningen is met de goedkoopste provincie van Nederland, in Noord Holland wordt de hoogste koopsom betaald, namelijk Groningen kende in 2014 met 1,4% de kleinste koopsomstijging, gevolgd door Zeeland met 1,5%. In Flevoland en Noord Holland stijgt de gemiddelde koopsom met resp. 5,7 en 5,8% het meest Gemiddelde koopsom per provincie Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

5 7,0% Koopsomontwikkeling 2014 tov ,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Provincies, periode In de periode is de gemiddelde koopsom in Nederland met 174% gestegen. Friesland gaat in dit overzicht aan kop met een stijging van 194%. In Limburg blijft de stijging beperkt 128%. Koopsom ontwikkeling % 190% 170% 150% 130% 110% 90% 70% 50% 4 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

6 Periode In de periode is de gemiddelde koopsom in Nederland met 12,8% gedaald. In Noord Brabant was de daling met 17,8% het grootst. In Zeeland met -9,8% het kleinst. De grafiek daarna laat het ontstaan van de crisis in 2009 en de verdieping hiervan in 2012 goed zien. Vanaf de tweede helft van 2013 zien we dat het herstel wordt ingezet. 0,0% -2,0% -4,0% -6,0% -8,0% -10,0% -12,0% -14,0% -16,0% -18,0% -20,0% Koopsomontwikkeling Ontwikkeling koopsom en transacties tov dezelfde maand voorgaand jaar Woningmarktcijfers.nl, bron CBS Koopsom Transacties 5 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

7 Prijsontwikkelingen per woningtypen In onderstaande grafiek is de prijsontwikkeling per woningtype te zien. In vergelijking met 2013 stijgen alle woningtypen in koopprijs. De goedkopere woningtypen zoals appartementen (+6%) en tussenwoningen (5,3%) het meest. Hoek- en 2/1 kapwoningen met 4% en de vrijstaande woningen met 2%. In vergelijking met het topjaar 2008 daalde de gemiddelde koopsom het sterkst bij de vrijstaande woningen (-21,3%). Appartementen daalden het minst (-5,4%) in prijs. Bij de tussenwoningen is de daling 11% en bij de hoek en 2/1 kapwoningen resp. 14,4% en 16,9% Prijsontwikkeling Nederland per woningtype /1kapwoning Appartement Woningmarktcijfers.nl, bron: het kadaster Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand Fors verschil tussen PBK index en koopsom absoluut De prijsindex van bestaande koopwoningen (PBK index) scoort beduidend slechter dan de absolute gemiddelde koopsom. Het verschil bedraagt bijna De PBK, zoals deze door het CBS en het Kadaster worden gepubliceerd, is op maandbasis voor Nederland beschikbaar en op kwartaalbasis voor provincies en enkele grote gemeenten. Wanneer de PBK index wordt vergeleken met de ontwikkeling van de gemiddelde koopsom, dan vallen grote verschillen op. De verschillen zien we bij alle tijdreeksen, zowel op provinciaal niveau als ook bij de woningtypen. Sinds 2010 (=100) is de index met 14% in waarde gedaald, terwijl de gemiddelde koopsom slechts met 7,2% is afgenomen. De PBK index is sinds de top van eind 2008 gedaald met 18,7%, de absolute koopsom daalde slechts met slechts 13,9%. De huidige PBK index komt overeen met het prijsgemiddelde van 2003, de absolute koopsom ligt op het niveau van Dat is merkwaardig als men bedenkt dat er sinds de crisis vooral minder dure woningen worden verkocht. Aan de andere kant is de verkoop van goedkopere corporatiewoningen met gemiddeld per jaar op peil gebleven. Het marktaandeel is echter verdubbeld van 7% in 2008 tot 14% in Dit grotere marktaandeel levert een 6 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

8 prijsverlagend effect op van Dezelfde redenering kan gevolgd worden bij de gedwongen verkopen. Dit aantal is de afgelopen jaren verhoudingsgewijs sterk toegenomen, terwijl deze woningen voor 2/3 van de marktwaarde worden verkocht. In feite zou de index in de buurt van de gemiddelde koopsom moeten uitkomen. De persberichten van het CBS zijn daardoor extra negatief geweest, wat de woningmarkt en de economie de afgelopen jaren geen goed heeft gedaan. Bij de grafiek op kwartaalbasis zijn de verschillen eveneens zichtbaar. De PBK eindigt zelfs beneden de mediane koopsom van de NVM die traditioneel beneden de absolute koopsom van het Kadaster ligt Gemiddelde koopsom per maand Nederland Woningmarktcijfers.nl, bron het Kadaster Gem.koopsom Absoluut-Kadaster PKBindexCBS/Kad.2010= Huizenprijzen Nederland per kwartaal Woningmarktcijfers.nl PBK index CBS Kad Kadaster absoluut NVM 7 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

9 Provinciaal Op provinciaal niveau zien we de PBK verschillen ten opzichte van 2010 (=100) uiteenlopen van 82 in Friesland tot 90,4 in Zeeland. Uitgedrukt in euro is het verschil in Flevoland met het kleinst. In Limburg, Zuid Holland en Gelderland is het verschil overeenkomstig het landelijk niveau. Bij de woningtypen is de afwijking bij de appartementen het grootst. 92,0 90,0 88,0 86,0 84,0 82,0 80,0 78,0 76,0 PBK index 2014 per provincie Woningmarktcijfers.nl, bron CBS/Kadaster Verschil absolute koopsom en PBK per provincie 8 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

10 Verschil absolute koopsom en PBK woningtype 0% -2% -4% -6% -8% -10% -12% -14% -16% -18% -20% 2-onder-1-kap Appartement Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand totaal PBK 2010=100 Koopsom abs. Bijna 40% meer woningtransacties in 2014 In 2014 worden in Nederland door het Kadaster woningtransacties geregistreerd. In vergelijking met 2013 ( ) betekent dit een stijging van 39,4%. De positieve berichten over de woningmarkt en economie, de politieke rust en de lage hypotheekrente zorgden voor een stijging van het consumentenvertrouwen. Hierdoor is de woningmarkt, sneller dan verwacht, uit het dal gekropen. Het herstel op de woningmarkt levert een belangrijke bijdrage aan de verbeterde economische situatie. Ten opzichte van het topjaar 2006 ( transacties) bedraagt de achterstand in transacties momenteel 27%, in plaats van 47,5% eind vorig jaar. Het aantal transacties ligt in 2014 op hetzelfde niveau als 20 jaar geleden Transacties Nederland transacties Nederland 9 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

11 Topresultaten in 4 e kwartaal en decembermaand In het vierde kwartaal van 2014 kwam het aantal transacties uit op , een stijging van 42,7% ten opzichte van het vierde kwartaal van 2013.Het vierde kwartaal is hierdoor het beste kwartaal sinds In december 2014 werden akten ingeschreven. Een historisch hoogtepunt, nooit eerder sinds 1993, het jaar dat het Kadaster met het huidige registratiesysteem is gestart, zijn zoveel transacties geregistreerd Woningtransacties per kwartaal, Nederland Transacties per kwartaal Woningtransacties in Nederland op maandbasis gem tr gem Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

12 Provinciale verschillen De verschillen op provinciaal niveau zijn groot. In Utrecht werden maar liefst 53,7% meeer woningen verkocht. Ook Noord Holland kwam met een stijging van 48,5% flink boven het gemiddele uit. In Zeeland was de stijging met 25,2% het kleinst. 60,0% Ontwikkeling transacties provincies ,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% Ontwikkeling transacties per woningtype In onderstaande tabel wordt de ontwikkeling per woningtype weergegeven. De verkoop van vrijstaande woningen laat met 46,5% de grootste stijging zien. Daarna volgt het type appartement met +42,4% en tussenwoningen met +41,6%. Hoekwoningen (+34,2% ) en 2/1kap woningen (+32%) blijven hier iets bij achter. De grafiek daarna laat de ontwikkelingen sinds 2005 zien. De tabel marktaandeel per woningtype laat een geringe toename zien van verkoop van vrijstaande woningen. 50,0% Ontwikkeling transacties 2014 woningtype 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% 2/1kapwoning Hoekwoning totaal Tussenwoning Appartement Vrijstaand 11 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

13 Aantal transacties Nederland per woningtype /1kapwoning Appartement Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand 35,0% Marktaandeel per woningtype % 30,0% 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% 2/1kapwoning Appartement Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand 2008% 2013% 2014-% Mutatiegraad verschilt per woningtype In 2014 wisselde 3,7% van de koopvoorraad van eigenaar. Bij de vrijstaande woningen veranderde slechts 2,2% van de woningen van eigenaar, bij de appartementen ligt dit percentage op 8,1%. Dit grote verschil in marktaandeel zorgt er voor dat de gemiddelde koopsom fors beneden de gemiddelde woningwaaarde in Nederland ligt. Als de mutatiegraad van alle woningtypen gelijk zou zijn, zou de gemiddelde koopsom in Nederland uitkomen op ca Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

14 Transacties in % van koopvoorraad ,0% 8,0% 7,0% 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Vrijstaand 2-onder-1-kap Hoekwoning Tussenwoning totaal Appartement Kopers naar leeftijdsklasse Het grootste marktaandeel hebben kopers in de leeftijdsklasse 25 tot 29 jaar. 60plussers zijn met 9% het minst actief op de koopmarkt. Wel zien we dat het marktaandeel van kopers vanaf 45 jaar is gestegen, terwijl jongere kopers in omvang afnemen. De jongste kopersgroep geeft gemiddeld uit aan een koopwoning. Voor de groep ligt dit bedrag op Kopers naar leeftijd % 13% 20% 20% 15% 23% Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

15 Kopers naar leeftijdsklasse % 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Gemiddelde koopsom naar leeftijd Gemiddelde koopsom naar leeftijd Kopers naar woningtype Onderstaande tabel brengt het koopgedrag naar woningtype en leeftijd goed in beeld. Jongere kopers zien we vooral bij de appartementen en tussenwoningen en minder vaak bij de vrijstaande woningen, waar vooral kopers vanaf jaar actief zijn. Bij de 60 plussers heeft een appartement de grootste voorkeur. 14 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

16 Kopers naar leeftijd en woningtype /1 kapwoning Appartement Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand Starters en doorstromers Ruim 68% van de kopers wordt door het Kadaster aangemerkt als koopstarter, bijna 32% als doorstromer. Een koopstarter is een koper die vanaf 1993 (de start van de huidige registratie bij het Kadaster) voor de eerste keer koopt. Een aankoop vóór 1993 wordt hierbij dus buiten beschouwing gelaten. In de grafiek met verdeling naar leeftijd is het grote aandeel van de ouderen bij de doorstromers goed te zien. Bij de starters ligt het accent bij de jongere leeftijdsgroepen. Aannemelijk is dat een deel van de starters boven 45 jaar al voor 1993 bij een transactie betrokken is geweest. 80,0% Aandeel koopstarters en doorstromers 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0% doorstromers starters 15 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

17 25,0% Starters en doorstromers naar leeftijd 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Theoretische verkooptijd (TVT) bestaande koopwoningen Bij de theoretische verkooptijd wordt het actuele woningaanbod afgezet tegen de transacties van de laatste 12 maanden. In Nederland staan momenteel woningen te koop. Afgezet tegen de transacties in 2014, levert dit een TVT op van 17 maanden. In 2014 is door de toename van het aantal transacties en een geringer aanbod de TVT fors afgenomen. Voor de goedkopere woningen is iets meer dat 12 maanden nodig om het gehele aanbod te verkopen. In de prijsklasse boven is de TVT met 33 maanden het hoogst. Op provinciaal niveau hebben Noord Holland en Utrecht de kortste verkooptijd. In Drenthe bedraagt de TVT nog 24 maanden. Bij alle woningen is de TVT in 2014 verbeterd. Bij de tussenwoningen is de TVT met 10 maanden het laagst, voor de vrijstaande woningen moet momenteel een TVT van 40 maanden worden gehanteerd. 60,0 Theoretische verkooptijd per prijsklasse 50,0 40,0 30,0 20,0 10, Woningmarktcijfers.nl Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

18 30,0 Theoretische verkooptijd per provincie, eind ,0 20,0 15,0 10,0 5,0 - Woningmarktcijfers.nl 70,0 Theoretische verkooptijd per woningtype 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0, Woningmarktcijfers.nl 2/1 kapwoning Appartement Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand Totaal Ontwikkelingen t.o.v. de woningvoorraad De verhouding van aanbod en transacties kan eveneens via de koopvoorraad (het eigenwoningbezit) in beeld worden gebracht. In onderstaande grafiek zijn beide afgezet als percentage van de koopvoorraad. Hoekwoningen en tussenwoningen zijn het meest in evenwicht. Ook nu zien we dat het verschil aanbod/transacties bij de vrijstaande woningen het grootst is. 17 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

19 Woningaanbod en transacties als % van Koopvoorraad 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 2/1 kapwoning Appartement Hoekwoning Tussenwoning Vrijstaand Woningmarktcijfers.nl Aanbod % KV Trans % KV Transacties naar koopsomklasse In onderstaande grafiek is te zien hoe de woningtransacties per prijsklasse zijn verdeeld. Bijna de helft van alle transacties hebben een koopsom tussen 100 en euro. Het prijssegment boven is met ongeveer 2% marktaandeel uiterst klein. Wel is te zien dat de duurdere koopsomklassen in 2014 aan terrein hebben gewonnen, dit ten koste van de twee goedkoopste prijsklassen. In 2007 en 2008 werden nog woningen in Nederland met een koopsom boven 1 miljoen euro verkocht. In 2013 lag het dieptepunt op 367 stuks. In 2014 zien we een stijging tot 498 stuks (+35%). 60% Transacties naar koopsomklasse 50% 40% 30% 20% 10% 0% Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

20 Ontwikkelingen per regio In onderstaande tabel laten we de ontwikkelingen per regio zien. Het gaat om de gemiddelde koopsom, het aantal transacties en de TVT, evenals de ontwikkeling t.o.v Er zijn verschillen, maar vrijwel alle regio s scoren in 2014 positief. Op Woningmarktcijfers.nl zijn deze ontwikkelingen via een handige kaart ook op gemeenteniveau te zien. Ontwikkeling woningmarkt Gem. t.o.v. transacties t.o.v. Verkooptijd t.o.v. Koopsom per regio A7-zone ,1% ,8% 18,4-34% Achterhoek ,9% ,8% 28,0-24% Alblasserwaard/Vijfheerenlanden ,6% ,0% 17,5-27% Amstel - Meerlanden ,6% ,2% 13,1-40% Bestuursregio Utrecht ,7% ,8% 11,6-45% De Bevelanden Walcheren ,0% ,4% 20,3-26% De Vallei ,6% ,9% 17,3-31% Drechtsteden ,8% ,1% 16,3-29% Eemland ,8% ,9% 15,1-37% Flevoland ,7% ,3% 19,3-30% Goeree-Overflakkee ,9% ,7% 38,3-20% Gooi en Vechtstreek ,0% ,8% 16,7-40% Heuvelrug ,6% ,4% 17,8-34% Hoeksche Waard ,5% ,2% 21,7-33% Holland-Rijnland ,0% ,6% 14,3-32% IJmond ,4% ,7% 14,1-34% IJsselmeerkust ,9% ,2% 19,3 9% Kop van Noord-Holland ,0% ,0% 22,6-14% Maasduinen ,2% ,2% 29,2-15% Maastricht - Mergelland ,5% ,1% 14,6-31% Midden Brabant ,7% ,1% 19,7-27% Midden-Holland ,9% ,8% 17,9-20% Netwerkstad Twente ,8% ,0% 16,0-32% Netwerkstad Zwolle-Kampen ,3% ,5% 16,0-26% Noord-Drenthe ,7% ,6% 20,4-29% Noord-Kennemerland ,0% ,6% 17,1-29% Noord-Oost Brabant ,9% ,5% 20,0-36% Noord-Veluwe ,1% ,1% 20,5-31% Noordoost-Friesland ,6% ,0% 30,8-22% Noordoost-Overijssel ,7% ,9% 23,4-13% Noordoost-Twente ,5% ,7% 16,2-36% Noordwest-Friesland ,7% ,9% 30,2-28% Noordwest-Overijssel ,7% ,3% 26,8-20% Parkstad Limburg ,0% ,3% 19,5-26% Regio Amsterdam ,3% ,8% 7,3-50% Regio Centraal ,2% ,3% 13,0-32% Regio Noord ,9% ,6% 33,4-17% Regio Oost ,1% ,9% 40,3-20% Regio Roermond ,0% ,7% 21,7-30% Regio Venlo ,7% ,5% 23,6-22% Regio Venray ,6% ,8% 23,1-18% Regio Weert ,0% ,4% 19,5-33% Regio West ,6% ,1% 21,8-25% Rivierenland ,5% ,9% 20,0-33% 19 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

21 Ontwikkeling woningmarkt Gem. t.o.v. transacties t.o.v. Verkooptijd t.o.v. Koopsom Salland ,5% ,9% 19,7-22% Schouwen - Duiveland Tholen ,6% ,0% 22,9-23% Stadsgewest Haaglanden ,1% ,6% 14,3-33% Stadsregio Arnhem-Nijmegen ,7% ,8% 21,2-27% Stadsregio Friesland ,8% ,7% 24,6-30% Stadsregio Rotterdam ,5% ,8% 20,1-30% Stedendriehoek ,6% ,8% 19,1-31% Utrecht-West ,8% ,3% 14,7-36% Wadden ,4% ,3% 24,1-26% Waterland ,3% ,1% 15,1-29% West Brabant ,4% ,4% 18,3-31% West-Friesland ,3% ,7% 17,6-28% Westelijke Mijnstreek ,4% ,1% 17,2-23% Zaanstad ,8% ,7% 11,7-34% Zeeuws-Vlaanderen ,1% ,0% 15,5-10% Zuid-Kennemerland ,4% ,6% 12,6-43% Zuid-Oost Brabant ,4% ,0% 19,9-29% Zuidoost-Drenthe ,2% ,5% 28,5-25% Zuidrand ,2% ,5% 27,0-23% Zuidwest-Drenthe ,4% ,4% 24,9-15% Zuidwest-Twente ,4% ,4% 17,9-27% 20 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

22 Wie bepaalt de prijs De markt bepaalt de prijs. In elke periode wordt de woningprijs gemaakt door de markt, het spel van vraag en aanbod. Dat geldt zowel voor de bestaande woningen en evenzeer voor de nieuwbouw. Bij nieuwbouw wordt weliswaar gecalculeerd op basis van grondprijzen, bouwkosten en kosten ontwikkeling, maar het is uiteindelijke de markt die de eindprijs bepaalt. Door de vele subsidies en belastingen en het voortdurend ingrijpen daarin, is er natuurlijk geen sprake van een volledige vrije marktwerking. Bovendien bepalen economische en demografische factoren evenals het woningbouwbeleid de marktsituatie. Huizenprijzen laten zich niet regisseren Van de woningen die momenteel te koop staan, wil de meerderheid van de eigenaren opnieuw een ander huis kopen. Het aantal huishoudens neemt volgens de CBS prognoses de komende 30 jaar nog met 1 miljoen toe. Met het lichte herstel van de economie en het verbeterde consumentenvertrouwen zal ook de vraag naar koopwoningen verder toenemen. Door de daling van de gemiddelde koopsom met 14%, de daling van de overdrachtsbelasting met 4% en de gedaalde hypotheekrente, zijn startende kopers nu fors goedkoper uit dan in 2008, of zijn in staat het hetzelfde inkomen een betere woning te kopen. Wel vormen gemeentelijke belastingen en energiekosten een steeds belangrijker aandeel in de woonlasten. Energiekosten zijn de laatste tien jaren verdubbeld, de verwachting is dat dit ook de komende tien jaar gaat gebeuren. De huren stijgen de komende jaren extra. Huurprijzen zijn echter gekoppeld aan rendementen en bepalen dus indirect de waardeontwikkeling van woningen. Het is overigens merkwaardig dat corporaties om nieuwbouw te kunnen realiseren bestaand bezit moeten verkopen, iets waarop markt en consument niet zitten te wachten. Het is een illusie om te denken dat voor elke marktsituatie voor de consument een perfecte woningvoorraad kan worden geleverd. De jaarlijkse toename van de woningvoorraad bedraagt slechts 1%. Via herstructurering kan ongeveer hetzelfde aantal een kwaliteitsslag maken. Een gerichte planning op langere termijn is zeker geen sinecure. 21 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

23 Welk prijsniveau is wenselijk In 1978, ruim dertig jaar geleden, kostte een woning in Nederland gemiddeld Vervolgens daalde de gemiddelde koopsom in vier jaar tijd met 30% tot In 1993, als de huidige registratiemethode van het kadaster aanvangt, bedraagt de gemiddelde koopsom , een vergelijkbaar niveau van het gemiddelde rond In 2008 bereikt de gemiddelde koopsom in Nederland de top van Daarna volgt een daling van 18% tot in In 2014 kan weer een prijsstijging worden genoteerd. De uitzonderlijke prijsontwikkeling tussen 1995 en 2000 kan ook als een mogelijke correctie op de voorafgaande periode worden gezien. Er is maar één verklaring voor de bovenmatige prijsstijgingen in de jaren negentig. De consument was in staat en vooral ook bereid die hoge prijzen te betalen. 25% Ontwikkeling gemiddelde koopsom per jaar 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% Nederland Prijsontwikkeling vanaf 1993 Onderstaande grafiek geeft de prijsontwikkeling aan, zowel in absolute zin als reëel, rekening houdend met inflatie. Na de stormachtige periode van volgt tussen 2000 en 2008 een meer rustige periode. Prijzen stijgen iets boven het inflatieniveau. Reëel gezien bevinden wij ons nu op het niveau van Wanneer rekening wordt gehouden met prijsstijging als gevolg van een kwaliteitsverbetering van 1% per jaar, dan zijn we op het prijsniveau van 2000 aangeland. Vanaf 1974 tot en met 2014 bedraagt de prijsontwikkeling gemiddeld 2,7%. Wanneer 1983 als startjaar wordt gekozen komt de prijsontwikkeling neer op 4,1% per jaar. In de periode steeg de koopsom gemiddeld met 4,9% per jaar. Dit is 1,5% boven het wenselijk geachte niveau van 3,5%. Een doorrekening met 2,7% vanaf het jaar 1980 geeft als resultaat. Het gekozen vertrekpunt is dus bepalend in de analyses die worden gemaakt. Elk vertrekpunt levert een ander resultaat op. Dit verklaart tevens het feit dat verschillende onderzoeken verschillende resultaten kunnen opleveren. 22 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

24 Woningprijzen absoluut + na inflatie + kwaliteit Woningmarktcijfers.nl, bron: het Kadaster Nederland nai+kw nainflatie stijging4,90% Prijsontwikkeling Nederland, diverse perioden Woningmarktcijfers.nl ,7% ,1% ,9% 23 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

25 Leencapaciteit in 2015 Onderstaande tabel laat de financieringsmogelijkheden zien op basis van de normen van het Nibud, geldend voor hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie. Het toegestane woonlastenpercentage daalt sinds enkele jaren. Er is steeds gerekend met de gemiddelde hypotheekrente in dat jaar. Wanneer we rekening houden met de gedaalde hypotheekrente (tot 3% begin 2015), dan blijkt dat de impact van de verlaagde leenquote bij de verschillende inkomensgroepen in de afgelopen jaar beperkt is gebleven. Door een lagere koopsom, minder overdrachtsbelasting en een lagere hypotheekrente kan een betere woning worden gekocht dan in 2009 De stippellijn geeft de gemiddelde koopsom incl. overdrachtsbelasting aan. Het gevaar voor de komende jaren schuilt in een oplopende rente. Onderstaande grafiek is gebaseerd op een eenverdiener tot 65 jaar. Lage inkomens krijgen een bepaalde situatie een toeslag op de leenquote. Hier is rekening mee gehouden Leencapaciteit volgens NHG norm tegen historische rente Woningmarktcijfers.nl, bron HNG 25000, incl. T3% GKS+OB Ontwikkeling hypotheekrente Ondanks het feit dat banken nog steeds een flinke marge op hypotheken hebben, is het niveau van de hypotheekrente momenteel lager dan ooit. 1% renteverschil levert een verschil in leencapaciteit op van De invloed op de hoogte van de hypotheekrenteaftrek spreekt voor zich. De aanvangslasten van een koper zijn de afgelopen jaren aanzienlijk verlaagd. Dat zien we in de grafiek die is gebaseerd op de hoogte van de hypotheekrente en de gemiddelde koopsom in de afgelopen periode. De lage hypotheekrente is niet alleen gunstig voor nieuwe kopers. Ook bestaande huiseigenaren krijgen op enig moment de mogelijkheid de hypotheekrente aan te passen aan de marktrente. Hierdoor krijgt deze groep extra bestedingsruimte. De overheid heeft dit voordeel natuurlijk ook en profiteert bovendien van een lagere belastingteruggave betreffende de hypotheekrenteaftrek. 24 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl

26 Gemiddelde hypotheekrente in %, 5 jaar vast Woningmarktcijfers.nl, bron CBS Gemiddelde hypotheekrente in %, 5 jaar vast Woonlastenontwikkeling koop/huur Bij de bepaling van de woonlastenontwikkeling speelt de hoogte van de hypotheekrente dus een belangrijke rol. Daarnaast uiteraard ook de koopsomontwikkeling en de bijkomende kosten zoals deoverdrachtsbelasting en inflatie. Onderstaande grafiek laat de startpositie zien van kopers en huurders vanaf Uitgangspunt bij koop is een hypotheekbedrag van de gemiddelde koopsom + overdrachtsbelasting gebaseerd op de netto hypotheekrente en toevoeging van eigenaarslasten. De huur wordt jaarlijks aangepast aan de jaarlijkse huurverhoging. De bereking is met en zonder inflatie. Bij de nominale ontwikkeling zien we dat de aanvangslasten van koper en huurder op een gelijk punt eigendigen. Bij de reele ontwikkeling stijgt de huurprijs licht en dalen de kooplasten zelfs onder het niveau van Aanvangslasten kopers en huurders Woningmarktcijfers.nl Bestaande koopwoning Huurwoning Koop na inflatie + 0,5 KV Huur na inflatie 2% Op basis van gemiddelde koopsom incl. k.k., netto hypotheekrente en eigenaarslasten 25 Woningmarktrapport Nederland 2014 Woningmarktcijfers.nl