WIJZIGINGSPLAN LEEUWARDEN ORANJE NASSAUSTRAAT 8. Ontwerp

Transcriptie

1 WIJZIGINGSPLAN LEEUWARDEN ORANJE NASSAUSTRAAT 8 Ontwerp

2 TOELICHTING Inhoud 1. Inleiding Aanleiding Planologische regeling Leeswijzer Beschrijving van plan Toetsing aan de wijzigingscriteria Beleidskader Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Omgevingsaspecten Milieuzonering Wegverkeerslawaai Bodem Water Archeologie Ecologie Externe veiligheid Luchtkwaliteit Kabels en leidingen Beschermd stadsgezicht

3 5. Uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid Economische uitvoerbaarheid Grondexploitatie Juridische planopzet Bijlagen

4 1. Inleiding 1.1 Aanleiding Voor het pand Oranje Nassaustraat 8 te Leeuwarden is een verzoek tot wijziging van de bestemming ingediend. Het pand is vanaf 1998 in gebruik als kantoor en woning. Het pand Oranje Nassaustraat ligt in het bestemmingsplan Leeuwarden Vlietzone / Oranjewijk en heeft hierin de bestemming Bedrijfsdoeleinden. Het bestemmingsplan Leeuwarden Vlietzone / Oranjewijk is in 2004 opgesteld. Op grond van de toen gemaakte inventarisatie heeft het pand een bedrijfsbestemming gekregen. Het gebruik van het pand als woning is in strijd met dit bestemmingsplan. In het plan hiervoor had het pand een woonbestemming waarbij een kantoor was toegestaan. Op basis van het overgangsrecht is het echter wel toegestaan om het pand te gebruiken als woonhuis, al dan niet met een kantoor. De aanvrager is voornemens om het pand aan de Oranje Nassaustraat 8 te verkopen. Echter, een woonhuisfinanciering wordt niet verstrekt op een pand waarop een bedrijfsbestemming rust. Om deze reden dient de bedrijfsbestemming te worden gewijzigd in een woonbestemming waarbij dienstverlening is toegestaan. 1.2 Planologische regeling Het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan Leeuwarden Vlietzone / Oranjewijk dat op 26 september 2005 is vastgesteld. In dit bestemmingplan heeft het perceel de bestemming Bedrijfsdoeleinden. Het pand bevindt zich tevens binnen het beschermd stadsgezicht en heeft de dubbelbestemming Beschermd stadsgezicht 1. De gemeente Leeuwarden wil in principe medewerking verlenen aan de ontwikkeling. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van een wijzigingsbevoegdheid die in het bestemmingsplan is opgenomen. Op grond van artikel 30 lid 2 van dit bestemmingsplan kan, met inachtneming van het gestelde in de Beschrijving in Hoofdlijnen, de bestemming Bedrijfsdoeleinden worden gewijzigd naar onder andere Woondoeleinden 3 met de aanduiding Dienstverlening toegestaan. Voorwaarde hiervoor is dat na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid voor de betreffende gronden de bepalingen van artikel 6 (Woondoeleinden 3) van toepassing zijn, met dien verstande dat de bouwvoorschriften zoals opgenomen in de bestemming Bedrijfsdoeleinden van toepassing blijven, indien de woonfunctie in de bestaande bebouwing plaatsvindt. Daarnaast mag de geluidsbelasting van geluidsgevoelige gebouwen niet hoger zijn dan de daarvoor geldende voorkeursgrenswaarde of een verkregen hogere waarde. 1.3 Leeswijzer Na de inleiding in dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. In hoofdstuk 3 is het van toepassing zijnde beleid van de provincie en de gemeente uiteengezet. Een omschrijving van de omgevingsaspecten is opgenomen in hoofdstuk 4. In hoofdstuk 5 is de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan uiteengezet en in hoofdstuk 6 is een juridische toelichting op het plan opgenomen. 4

5 2. Beschrijving van plan Zoals in de inleiding is aangegeven, is onderhavig wijzigingsplan opgesteld om een functiewijziging van het pand ten behoeve van wonen, waarbij op de begane grond dienstverlening is toegestaan mogelijk te maken. De bestemming Woondoeleinden 3 met de aanduiding Dienstverlening toegestaan biedt hier ruimte voor. De dubbelbestemming Beschermd Stadsgezicht 1 blijft gehandhaafd. Met het planvoornemen zijn geen (interne) verbouwingen gepaard. De buitenzijde van het pand blijft ongewijzigd en de gevels blijven intact. 2.1 Toetsing aan de wijzigingscriteria De bestemmingswijziging wordt planologisch vastgelegd door middel van een wijzigingsprocedure. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van een wijzigingsbevoegdheid, die in het geldende bestemmingsplan is opgenomen. Op grond van artikel 30 lid 2 van dit bestemmingsplan kan de bestemming Bedrijfsdoeleinden worden gewijzigd naar onder andere Woondoeleinden 3. Om gebruik te kunnen maken van de wijzigingsbevoegdheid dient aan een aantal criteria, zoals gesteld in de beschrijving in hoofdlijnen, te worden voldaan. Straat- en bebouwingsbeeld Het plan mag geen afbreuk doen aan het straat- en bebouwingsbeeld. Aangezien het bebouwingsbeeld niet zal wijzingen, wordt aan dit criterium voldaan. Woonsituatie, milieusituatie en gebruiksmogelijkheden In hoofdstuk 4 wordt aangetoond dat het plan geen afbreuk doet aan de woon- en milieusituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden. Verkeersveiligheid Gezien het huidige gebruik als kantoor en woning heeft het wijzigingen van de bestemming Bedrijfsdoeleinden naar Woondoeleinden 3 met de aanduiding Dienstverlening toegestaan heeft geen invloed op de verkeersveiligheid. Sociale veiligheid Het wijzigingen van de bestemming Bedrijfsdoeleinden naar Woondoeleinden 3 met de aanduiding Dienstverlening toegestaan heeft geen invloed op de sociale veiligheid omdat de toegelaten gebruiksvorm ten opzichte van het huidig gebruik niet zal wijzigen. 5

6 3. Beleidskader 3.1 Provinciaal beleid Streekplan Fryslân: Om de kwaliteit fan de romte Op 13 december 2006 is het streekplan vastgesteld door Provinciale Staten. Het streekplan geeft de visie van Provinciale Staten op het ruimtelijk beleid van de provincie weer. Het streekplan vormt de basis van het provinciale beleid voor de periode 2006 tot Centraal in het streekplan staat het begrip ruimtelijke kwaliteit. Hiermee bedoelt de provincie dat in ruimtelijke plannen, in ontwerpen en in de uitvoering expliciet gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde worden toegevoegd aan de omgeving. De provincie zet in op concentratie van woningbouw in onder andere het bundelingsgebied van Leeuwarden. Hiermee beoogt de provincie voldoende schaal en massa voor sterke steden en voldoende draagvlak voor (hoogwaardige) stedelijke voorzieningen en werkgelegenheid te realiseren. Een ander doel is een gevarieerde bevolkings- en huishoudingsamenstelling voor de leefbaarheid in stedelijke centra, waarbij ook hogere inkomensgroepen aan de stad worden gebonden. Om het toekomstig ruimtebeslag van wonen te beperken, zet de provincie in op het optimaal benutten van bestaand bebouwd gebied. Notitie regionale woningbouwafspraken In augustus 2008 heeft een herijking van het woningbouwbeleid, dat in het Streekplan Fryslân was opgenomen, plaatsgevonden. Deze herijking heeft voornamelijk te maken met gewijzigde prognoses op het vlak van bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte. In de notitie zijn de woningbouwcontingenten gegeven voor de verschillende delen van de provincie, waarbij de provincie de mogelijkheid heeft geboden om binnenstedelijk plafondloos (dat wil zeggen zonder dat woningbouwcontingenten vereist zijn) te bouwen. De Stadsregio (waaronder de gemeente Leeuwarden) heeft voor deze optie gekozen. Conclusie provinciaal beleid De herbestemming van het pand aan de Oranje Nassaustraat met de woonfunctie en daarop de aanduiding Dienstverlening toegestaan past prima binnen het provinciaal beleid. Er is sprake van een binnenstedelijke locatie, waar geen contingenten van toepassing zijn. 3.2 Gemeentelijk beleid Bestemmingsplan Leeuwarden-Vlietzone / Oranjewijk In het vigerend bestemmingsplan Leeuwarden- Vlietzone / Oranjewijk dat door de gemeenteraad is vastgesteld op 26 september 2005 en door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd op 14 februari 2006, kennen de gronden van het plangebied de bestemming Bedrijfsdoeleinden en de dubbelbestemming Beschermd Stadsgezicht 1. Binnen de bestemming Bedrijfsdoeleinden is het gebruik van het pand ten behoeve van de woonfunctie niet mogelijk. Onderhavig wijzigingsplan is bedoeld om wonen in het pand mogelijk te maken. 6

7 Het bestemmingsplan biedt in artikel 30 lid 2 de wijzigingsbevoegdheid om de bestemming Bedrijfsdoeleinden te wijzigen naar Woondoeleinden. Woonplan Eltsenien syn hûs ( ) De hoofddoelstelling in het woonplan is het behouden en versterken van een evenwichtige, concurrerende woningmarkt met een duurzaam en gedifferentieerd aanbod van woningen en woonmilieus. De hoofddoelstelling is uitgewerkt in 3 thema's, waarvan het thema de bestaande stad er een is. De komende jaren wil de gemeente de potentie van de bestaande stad beter benutten, omdat het woningaanbod hier het grootst en meest divers is. Met de bestaande stad kan Leeuwarden zijn stedelijkheid profileren en zich onderscheiden op de woningmarkt. Hiervoor is het nodig dat de bestaande stad toekomstbestendig is waar het gaat om de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Aspecten als energieverbruik, duurzaamheid, architectuur, economische kwaliteit en innovatie spelen hierbij een rol. Welstandsnota Leeuwarden In de Welstandsnota Leeuwarden (vastgesteld 5 juli 2004) is specifiek welstandsbeleid opgenomen voor de deelgebieden in het beschermd stadsgezicht. Het plangebied van het wijzigingsgebied is gelegen in welstandgebied 19 van het beschermd stadsgezicht, te weten De Kanaalzone. Het welstandregime voor dit gebied is gericht op handhaving van de bestaande kwaliteiten. Daar waar zich wijzigingen voordoen, zal dit met respect voor het bestaande dienen plaats te vinden. Het pand is op het bijbehorend kaartmateriaal aangegeven als structuur bepalend onderdeel. Aangezien er geen interne als externe verbouwingen zullen plaatsvinden, zal de uiterlijke verschijningsvorm niet veranderen. Conclusie gemeentelijk beleid De herbestemming van het pand Oranje Nassaustraat 8 met de woonfunctie en daarop de aanduiding Dienstverlening toegestaan past prima binnen het gemeentelijk beleid, zoals dat in de voorgaande paragraaf is verwoord. 7

8 4. Omgevingsaspecten 4.1 Milieuzonering In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. De ontwikkeling betreft de functiewijziging van bedrijven naar wonen in een gebied waar de woonfunctie overheerst. De woonfunctie is hier in beginsel inpasbaar. In de directe omgeving van het plangebied zijn geen bedrijven gevestigd die door de wijziging in hun rechten beperkt worden. Er is in de beoogde situatie dan ook sprake van een verantwoorde milieuzonering. 4.2 Wegverkeerslawaai Ten aanzien van geluidhinder is de Wet geluidhinder (Wgh) van kracht. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst. Voor het onderhavige plan is alleen geluidshinder als gevolg van wegverkeerslawaai van belang. In de wet is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. De Wgh onderscheidt geluidsgevoelige objecten enerzijds en niet-geluidsgevoelige objecten anderzijds. De Wgh stelt dat op de gevels van geluidsgevoelige objecten voldaan moet worden aan de voorkeursgrenswaarde van 48 db. Het pand ligt op 53 meter van de as van de Willem Lodewijkstraat. Op deze weg bedraagt de maximum snelheid van 50 km/uur. De zichthoek bedraagt 20º. De gevelbelasting ligt beneden de voorkeurswaarde. De Gijsbert Japicxstraat en de Oranje Nassaustraat zijn 30 km/uur wegen en hebben een verkeersintensiteit van < 1150 motorvoertuigen per etmaal. Nader onderzoek is niet noodzakelijk. Wegverkeerslawaai is daarom geen beperkende factor. 4.3 Bodem Het uitgangspunt wat betreft de bodem in het plangebied is, dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn dat er geen risico s zijn voor de volksgezondheid bij het gebruik van het plangebied voor wonen of een andere functie. In dit bestemmingsplan wordt een functieverandering naar wonen voorgesteld. Met het wijzigen van de functie vinden geen grondroerende werkzaamheden plaats. Milieukundig bodemonderzoek kan derhalve in het kader van het wijzigingsplan achterwege blijven. De uitvoerbaarheid van het voorliggende wijzigingsplan wordt niet door onvoldoende milieuhygiënische kwaliteit van de bodem belemmerd. 4.4 Water In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf te worden opgenomen van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie. In de zogenaamde waterparagraaf dient uiteengezet te worden of en in welke mate het plan in kwestie gevolgen heeft voor de waterhuishouding, dat wil zeggen het grondwater en het oppervlaktewater. Het is de schriftelijke 8

9 weerslag van de zogenaamde watertoets. Het doel van de watertoets is het waarborgen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing worden genomen bij alle waterhuishoudkundig relevante ruimtelijke plannen en besluiten. Door middel van de watertoets wordt in een vroegtijdig stadium aandacht besteed aan het wateraspect. Voor het planvoornemen is een digitale watertoets aangevraagd bij Wetterskip Fryslân. Een samenvatting van de aangeleverde gegevens voor de watertoets en de reactie van het waterschap op het planvoornemen is in bijlage 2 opgenomen. Op basis van de aangeleverde gegevens is met de digitale watertoets geconstateerd dat het planvoornemen geen invloed heeft op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. Verder overleg met Wetterskip Fryslân is dan ook niet nodig. Een positief wateradvies is afgegeven. Voor wat betreft het aspect water is het planvoornemen uitvoerbaar. 4.5 Archeologie Met het wijzigen van een bedrijfsfunctie naar een woonfunctie met daarop de aanduiding Dienstverlening toegestaan vinden geen grondroerende werkzaamheden plaats. Archeologisch bodemonderzoek kan derhalve in het kader van het wijzigingsplan achterwege blijven. De uitvoerbaarheid van het voorliggende wijzigingsplan wordt niet door archeologische waarden belemmerd. 4.6 Ecologie In het wijzigingsplan dient rekening te worden gehouden met het beleid en de wetgeving ten aanzien van de natuurbescherming. Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming. Uitgangspunt is dat met beide geen strijdigheid ontstaat. Gebiedsbescherming Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied dat in het kader van de Natuurbeschermingswet is beschermd. Ook liggen in de omgeving van het plangebied geen beschermde gebieden. Ook maakt het plangebied geen deel uit van gebieden die van belang zijn voor de Ecologische hoofdstructuur. Gebiedsbescherming is dan ook niet aan de orde. Soortenbescherming De bescherming van soorten is vastgelegd in de Flora- en faunawet. Deze wet bepaald dat bij ruimtelijke projecten rekening moet worden gehouden met beschermde plant- en diersoorten. Dit wijzigingsplan stelt slechts een functiewijziging voor en maakt geen ingrepen in het pand of het omliggende terrein mogelijk, anders dan wat in de huidige situatie al mogelijk is. Daarom zal dit plan geen invloed hebben op eventueel aanwezige plant- of diersoorten op het terrein of in het gebouw. 4.7 Externe veiligheid 9

10 Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Fryslân geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in of nabij het projectgebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn. Ook valt het plangebied niet in het invloedsgebied van routes voor gevaarlijke stoffen of van buisleidingen. Het aspect externe veiligheid vormt voor de voorgestane ontwikkelingen dan ook geen beperking. 4.8 Luchtkwaliteit Ten aanzien van het aspect luchtkwaliteit is de Wet milieubeheer van kracht. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Overschrijdingen van de normen voor luchtkwaliteit zijn veelal een gevolg van een toename van de verkeersaantrekkende werking. Hiervan is geen sprake omdat, als gevolg van de functiewijziging, de verkeersaantrekkende werking hoogstwaarschijnlijk zal afnemen. Het toevoegen van een woning valt binnen de algemene maatregel van bestuur Niet In Betekenende Mate bijdragen (NIBMregeling). Een project komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO 2 en PM 10 bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Alleen bij een toename van enkele honderden verkeersbewegingen per dag wordt hier niet aan voldaan. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. 4.9 Kabels en leidingen Met het wijzigen van een bedrijfsfunctie naar een woonfunctie met daarop de aanduiding Dienstverlening toegestaan vinden geen grondroerende werkzaamheden plaats. De functiewijziging heeft dan ook geen invloed op eventueel in de grond aanwezige kabels en leidingen Beschermd stadsgezicht Sinds 2008 kent de gemeente Leeuwarden vier rijksbeschermde stadsgezichten. Dit zijn: de Leeuwarden Binnenstad, de Hollanderwijk, de Noordersingel/ Westersingel en het Nieuwe Kanaalgebied. Onderhavig plan ligt in het beschermde stadsgezicht het Nieuwe Kanaalgebied. Dit gebied ligt aan weerszijden van de Emmakade en de bebouwing in de strook langs de Oostergrachtswal. Dit gebied wordt gekenmerkt door herenhuisachtige bebouwing, waarbij de hiërarchie in bebouwing overeenkomt met de hiërarchie van de openbare ruimte. Dit houdt in de bebouwing langs de hoofdassen (langs de grachten, langs het kanaal, aan pleinen en plantsoenen en langs belangrijke straten) in het gebied uit herenhuizen in twee (hoge) bouwlagen met een kap bestaat. De bebouwing in de strook langs de stadsgrachten is soms zelfs gebouwd in 3 10

11 bouwlagen met een kap. De overige bebouwing bestaat uit één bouwlaag met een kap of twee bouwlagen zonder een kap. Hoe verder van de binnenstad af gelegen, hoe meer kleine middenstandswoningen. De specifieke waarden van dit gebied bestaan uit: - De op de hiërarchie van de openbare ruimte afgestemde ruimte afgestemde hiërarchie van de bebouwing; - De strakke en op de straten gerichte rooilijnen; - De vrijwel gesloten gevelwanden; - Het architectuurbeeld en de hierbij behorende gevelindeling (onder andere de gevelbreedte). Met het wijzigen van een bedrijfsbestemming naar een woonbestemming waarbij er zowel geen interne als externe verbouwingen zullen plaatsvinden, zullen de specifieke waarden niet worden aangetast. 11

12 5. Uitvoerbaarheid Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidsaspecten van een wijzigingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. 5.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Het wijzigingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen procedure. Dit betekent dat het ontwerpwijzigingsplan gedurende zes weken ter inzage ligt voor zienswijzen (artikel 3.8 Wro). Tijdens deze periode bestaat voor eenieder de mogelijkheid voor het indienen van zienswijzen. Eventueel ingekomen zienswijzen worden al dan niet verwerkt in het wijzigingsplan. De indieners van de zienswijzen worden hiervan op de hoogte gesteld. Het plan wordt door het college van Burgemeester en Wethouders vastgesteld, binnen 12 weken na einde van de terinzagelegging. Uiteindelijk is tegen het wijzigingsplan beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. 5.2 Economische uitvoerbaarheid De kosten met betrekking tot het opstellen van het wijzigingsplan en daaraan verwante kosten worden verhaald via de leges van de gemeente. Tussen de gemeente en de initiatiefnemer is daarnaast een planschadeovereenkomst gesloten. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht. 5.3 Grondexploitatie Doel van de in de Wro opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Er wordt uitgegaan van kostenverhaal via de publiekrechtelijke weg, in een exploitatieplan. Daarnaast kan de gemeente in een exploitatieplan eisen en regels stellen ten aanzien van de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. Op grond van artikel Bro is geen grondexploitatieplan vereist omdat in het voorliggende plan geen sprake is van een bouwplan. De plankosten worden gedragen door de initiatiefnemer, deels via leges. 12

13 6. Juridische planopzet Dit wijzigingsplan geeft toepassing aan de wijzigingsbevoegdheid die is opgenomen in artikel 30, lid 2 van het bestemmingsplan Leeuwarden Vlietzone / Oranjewijk. Hiermee wordt de bestemming Bedrijfsdoeleinden gewijzigd naar Woondoeleinden 3 met de aanduiding Dienstverlening toegestaan. Dit wijzigingsplan gaat vergezeld van een plankaart. Op deze kaart is het plangebied met de toekomstige bestemmingen weergegeven. Voor dit gebied vervangt het wijzigingsplan de bestemming van de gronden in het bestemmingsplan Leeuwarden Vlietzone / Oranjewijk. Na onherroepelijk worden van het wijzigingsplan maakt de plankaart deel uit van het bestemmingsplan Leeuwarden Vlietzone / Oranjewijk. De voorschriften van het bestemmingsplan Leeuwarden Vlietzone / Oranjewijk blijven van toepassing. De voorschriften die betrekking hebben op het plangebied zijn in bijlage 1 bij dit wijzigingsplan opgenomen. Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Voorschriften uit geldend bestemmingsplan Watertoets Wetterskip Fryslân Plankaart 13

14

15

16

17

18

19